Sunteți pe pagina 1din 38

ANEXA 1.

RAPORT DE EVALUARE

1.1 Date generale


Obiectul evaluării îl reprezintă blocul de principal al magazinului numărul 18, situat în raionul Străşeni,
oraşul Străşeni, strada Alexandru Plămădeală 3

Scopul evaluării este estimarea valorii de piaţă a blocului de principal al magazinului numărul 18 din
localitatea menţionată anterior pentru completarea fondului statutar.

Beneficiarul prezentului raport de evaluare este lectorul superior universitar, Jitari Liliana.

Executantul prezentului raport de evaluare este studenta grupei EI-0616, Ştefan Elina.

Inspecţia obiectului a fost efectuată în data de 31 mai 2010.

Data întocmirii prezentului raport este de 1-7 iunie 2010.

Documentele şi informaţiile ce stau la baza evaluării sunt în principal următoarele:

1. „Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile”, aprobat prin H.G. R.M.
nr.958 din 4.07.2003;
2. „Legea cu privire la activiatatea de evaluare”, nr.989-XV din 18.04.2002;
3. Culegerea indicatorilor comasaţi ai valorii de reconstituire;
4. Extrasul din registrul bunurilor imobiliare;
5. Paşaportul tehnic al imobilului;
6. Informaţii furnizate de administraţia instituţiei ;
7. Materiale informative şi analitice cu privire la situaţia macroeconomică şi
microeconomică din ţară;
Termenul evaluării: 6 luni, dacă nu intervin alte împrejurări (sociale, economice, juridice sau de altă
natură) care să influenţeze valoarea terenului evaluat.

Forma de exprimare a valorii: Valoarea estimată este exprimată în lei şi în echivalentul euro la cursul
valutar de la data evaluării conform BNM, 1€ = 15.83 lei

Clauze de nepublicare: Prezentul raport de evaluare sau orice referire la acesta nu pot fi publicate nici
incluse într-un document destinat publicării fără acordul în scris şi prealabil al evaluatorului.
Menţiuni speciale: Evaluarea nu conţine expertiza tehnică a construcţiilor.

1.2 Certificatul calităţii


Evaluatorul, care a efectuat evaluarea, în baza cunoştinţelor şi convingerilor deţinute, confirmă că:

 afirmaţiile şi faptele cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi corecte;


 opiniile şi concluziile enunţate corespund supoziţiilor făcute şi condiţiilor limitative specifice,
analiza independentă şi profesională, precum şi concluziile aparţinându-le personal, fiind
nepărtinitoare din punct de vedere profesional;
 n-a avut interes material curent sau de perspectivă referitor faţă de obiectul supus evaluării şi
este liber de orice angajamente suplimentare (în afara angajamentelor rezultante contractului
prestări servicii de evaluare) faţă de careva parte, legată de obiectul evaluării;
 suma ce revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu
declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze
clientul şi nu este influenţată de apariţia unui eveniment ulterior;
 analiza informaţiei, opiniile şi concluziile, cuprinse în raport, au fost bazate şi dezvoltate
conform cerinţelor „Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile”, aprobat prin
Hotărîrea Guvernului R.M. nr.958 din 4.07.2003 precum şi cerinţelor standardelor profesionale
europene aprobate pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare şi a Camerei Naţionale de Imobil din
Republica Moldova, corespund inclusiv legislaţiei în vigoare, cerinţelor Standardelor Profesionale
Europene, aprobate pentru evaluarea proprietăţilor;
 cele mai importante informaţii au fost obţinute (suprafeţe, valori de înregistrare şi alte elemente
legate de identificarea tehnică şi juridică a imobilelor) din analiza dosarului cadastral al bunului
imobil supus evaluării, precum şi de la inspectarea obiectului la faţa locului.

Executantul evaluării: Ştefan Elina


1.3 Ipoteze şi condiţii limitative

Acest raport de evaluare a fost elaborat pe baza următoarelor ipoteze şi a altor ipoteze care apar
în cursul raportului:
A. Ipoteze
1) Nu se asumă nici o responsabilitate privind situaţia juridică sau a consideraţiilor privind titlul
de proprietate. Se presupune ca titlul de proprietate este valabil si proprietatea poate fi vîndută, dacă
nu se specifică altfel;
2) Proprietatea este evaluată ca liberă de orice sarcini, daca nu se specifică altfel;
3) Se presupune o stăpînire responsabilă şi o administrare competentă a proprietăţii;
4) Informaţiile furnizate se presupune a fi autentice, dar nu se dă nici o garanţie asupra preciziei
lor;
5) Toate documentele tehnice se presupun a fi corecte. Planurile si materialul grafic din acest
raport sunt numai pentru a ajuta cititorul sa-si faca o imagine referitoare la proprietate;
6) Se presupune ca nu există aspecte ascunse sau nevizibile structurii ce ar avea ca efect o
valoare mai mica sau mai mare. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situaţii sau
pentru obţinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor;
7) Se presupune ca proprietatea este în deplina concordanţă cu toate reglementările locale şi
republicane privind mediul înconjurător , în afara de cazurile cand neconcordantele sunt expuse ,
deschise şi luate in considerare în raport;
8) Se presupune ca proprietatea este conformă cu toate reglementările si restricţiile urbanistice, în
afara cazului cînd neconformitatea a fost identificată, descrisă şi luată în considerare în raport;
9) Se presupune că toate autorizaţiile, certificatele de funcţionare şi alte documente solicitate de
autorităţile legale sau administrative, locale sau naţionale, sau de către organizaţii sau instituţii
private, au fost sau pot fi obţinute sau reînoite pentru oricare din utilizările pe care se bazează
estimarile valorii din cadrul raportului;
10) Se presupune ca utilizarea terenului şi a construcţiilor corespunde cu graniţele descrise şi nu
exista alte servituţi , altele decît cele descrise în raport;
11) În afara cazurilor descriese în proiect, nu a fost observată de evaluator existenţa unor
materiale periculoase care pot sau nu să fie prezente pe proprietate. Evaluatorul nu are cunostinţă de
existenţa unor asemenea materiale pe sau în proprietate. Totusi, evaluatorul nu are calitatea şi
calificarea să detecteze aceste substanţe. Nu se asuma nicio responsabilitate pentru asemenea cazuri
sau pentru orice expertiză tehnică necesară pentru descoperirea lor. Clientul este solicitat să
angajeze un expert în acest domeniu, dacă este nevoie.

B.Condiţii generale limitative


1) Orice estimare a valorii din acest raport se aplică proprietăţii considerate în întregime şi orice
divizare în elemente sau drepturi parţiale, va anula aceasta evaluare în afara cazurilor cînd divizarea
a fost evidenţiată în raport;
2) Construcţiile se considera ca au fost executate şi sunt conform cu planurile de construcţie la care s-a
facut referire în raport:
3) Evaluator presupune că cititorul sau utilizatorul acestui raport are la dispoziţie copii ale planurilor
constructiilor si ale contractelor ce au ca subiect proprietatea;
4) Previziunile sau estimarile de exploatare continue in raport sau bazate pe condiţiile actuale ale
pieţei, pe factorii anticipate ai ofertei si cererii pe termen scurt si o economie stabilă în continuare.
Prin urmare aceste previziuni se pot schimba în funcţie de condiţiile viitoare;
5) Acest raport este confidenţial, destinat exclusiv beneficiarului şi poate fi folosit numai în scopul
menţionat în raport în condiţiile legii (nu se acceptă nici o altă responsabilitate faţă de o terţă
persoană care să poată face uz de el) şi este valabil numai integral;
6) Nici beneficiarul serviciilor de evaluare, nici evaluatorul care a efectuat evaluarea nu pot folosi
raportul altfel decît conform prevederilor cantractului prestării serviciilor de evaluare;
7) Informaţia rezultată din raportul de evaluare este strict confidenţială şi poate fi oferită numai în
cazurile prevăzute de legislaţia în vigoare.

1.4 Procesul evaluării şi definirea tipurilor de valori estimate

Evaluarea este o activitate efectuată de experţi evaluatori profesionişti, care respectă principii,
metode, standarde profesionale si etice specifice, prin care se estimeaza o valoare pentru dreptul de
proprietate respectiv (teren, constructii, amenajare), care sa fie cat mai apropiata de valoarea recuperata
de piata in urma tranzactiilor.
Procesul de evaluare se compune dintr-un set de proceduri coerente si ordonate, care are ca
finalitate estimarea valorii. Procesul de evaluare este un sistem complex ce conţine toate cercetarile,
informatiile, rationamentele, analizele si concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea estimata.
Procesul de evaluare este o procedura complexa si sistematica urmata de evaluator pentru a oferi un
raspuns clientului asupra valorii bunului imobil. Evaluatorul analizează şi formulează concluzia referitor
la natura, calitatea, utilitatea şi valoarea bunului imobil şi a drepturilor reale asupra lui. În conformitate
cu Standardele Internationale de Evaluare (IVS,ediţia 8-a 2007) definim următoarele etape ce trebuie
parcurse în evaluarea unei proprietăţi, iar acestea sunt:

1. Identificarea proprietăţii implicate în evaluare;


2. Identificarea drepturilor de proprietate care sunt evaluate;
3. Utilizările intenţionate ale evaluării (destinatarii evaluarii);
4. Definiţia tipului de valoare cerut (baza de evaluare, standard de valoare);
5. Data evaluării (la care este valabila valoarea estimată) şi data raportului de evaluare;
6. Colectarea si analiza datelor si a informaţiilor relevante;
7. Centralizarea si analiza datelor si informaţiilor;
8. Aplicarea abordărilor, metodelor, tehnicilor sau procedurilor de evaluare adecvate;
9. Formularea concluziilor asupra valorii;
10. Elaborarea raportului de evaluare.

Inclusiv activităţile de evaluare:

- documentarea, pe baza unei liste de informaţii furnizate de către proprietar;


- inspecţia amplasamentului si al zonei, aprecierea starii tehnice a cladirii;
- stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;
- selectarea tipului de valoare estimată in prezentul raport;
- analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;
- aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietăţii
imobiliare.

Procedura de evaluare este conforma cu Standardele Europene de evaluare a imobilului


(TEGOVA), Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare N 989-XV din 18.04.2002,
Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile aprobat prin Hotărârea Guvernului RM nr.
958 din 04 august 2003
Rezultatul lucrărilor de evaluare este prezentat în raportul de evaluare.

În urma evaluării acestui raport de evaluare se va determina valoarea de piaţă. Conform


„Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile”, valoarea de piaţă reprezintă suma
estimată pentru care un obiect al evaluări poate fi schimbat la data evaluării între un cumpărător hotărît să
cumpere şi un vînzător hotărît să vîndă, după un marketing adecvat, într-o tranzacţie liberă, în care fiecare
parte va acţiona competent, cu prudenţă necesară şi neconstrîns.

1.5 Identificarea şi descrierea obiectului evaluării

Proprietatea imobiliară evaluată este amplasată în oraşul Străşeni, strada Alexandru Plămădeală,
numărul 3 şi aparţine cooperativei de consum din Străşeni.
Proprietate imobiliară estimată este compusă din magazin executat în conformitate cu
Certificatul de Urbanism şi Autorizaţia de Construire, înregistrat sub numărul cadastral:
8001116.019.01 şi terenul aferent plan, fără denivelări şi impedimente de relief care să-i afecteze
funcţionalitatea, respectiv utilizarea în suprafaţă de 0, 0701 ha (conform actelor emise de Oficiul
Cadastral Teritorial Străşeni, filiala Î.S. „Cadastru”), înregistrat fiind sub următorul număr cadastral:
8001116.019.
Suprafaţa construită a imobilului este de 277,5 m.p. După structura de rezistenţă, este o
construcţie cu schelet portant din zidărie. Fundaţia continuă rigidă sub formă de lentă sub toţi pereţii
portanţi, executată din piatra naturală brută. Pereţii atît cei portanţi, cît şi cei despărţitori sunt executaţi
din blocuri de calcar. Planşeu din beton armat monolit, pardoseli din beton acoperite cu gresie.
Tîmplăria interioară şi cea exterioară din PVC. Acoperişul este de tip terasă, circulabil, alcătuit din
urmatoarele straturi: planşeu de pod, barieră de vapori, izolaţie termică de bază (cheramzit), strat pentru
organizarea pantei, strat de nivelare din mortar si izolaţie. Tecuiala interioară- gletuită (var amestecat cu
ipsos), exterioară-vopsită (vopsea pe bază de răşini acrilice) cu brîu de placaj decorativ din piatră
artificială. Scări exteriore obişnuite executate monolit, fără balastradă, care se termină în faţa intrării cu
un podest. Imobilul a fost construită în 1989. Starea tehnica generală a acestuia este bună, dat fiind
faptul că în anul 2005 s-a efectuat reparaţia capitală a imobilului, la construcţia de bază s-a adăugat
anexa şi terasa.
Caracterul preponderent al zonei în care este localizată construcţia este rezidenţial, accesul la
proprietate este facil, magazinul se află la intersecţia străzii Alexandru Plămădeală (fosta Păcii) şi Petru
Movilă. Lucrul important de menţionat este că în zonă nu există restricţii de parcare. Starea tehnică a
clădirii este bună, imobilul se încadreaza în parametrii de funcţionare normali.

Tabelul 1.1 Informaţii cu caracter general a obiectului evaluării

Elementele№descrierii Semnificaţia

1. Oraşul Străşeni, strada Alexandru Plămădeală 3

2. Destinaţia proprietăţii: comercială

3. Utilizarea imobilului: magazin

4. Dreptul de proprietate: privat

5. Comunicaţii de transport: stradă

6. 0, 0701 ha

7. octogonală

8. Anul construcţiei: 1989

11. Construcţii auxiliare: -

12. Starea tehnică: bună

13. Starea ecologică: bună

14. Depărtarea pînă la:

• Strada centrală: imediata apropiere

• Linia de cale ferată: imediata apropiere


Sursa: întocmit de autor
Tabelul 1.2 Caracteristica tehnică a obiectului evaluării

Denumirea Caracteristica elementelor de Parametrii şi dimensiunile


construcţiei construcţie caracteristice

Magazin „COOP Fundaţia- piatră naturală brută; Numărul de etaje: P;


PRIM” Pereţii portanţi- piatră de calcar; Suprafaţa exterioară: 277,5 m2;
Pereţii despărţitori- piatră de calcar; Înălţimea: 3,5 m
Planşeu- beton armat monolit; Volumul: 971, 25 m3.
Acoperiş-tip terasă; Suprafaţa interioară: 230 m2
Pardosea-gresie;
Goluri:
• de fereastră-PVC,
• de uşi -PVC,
Finisaj interior- tencuire, vopsire;
Finisaj exterior- tencuire, placaj
decorativ din piatră artificială;
Instalaţii interioare- electrice,
alimentare cu apa, reţea de canalizare,
reţea de ventilare
Sursa: Elaborat de autor

1.5 Analiza pieţei obiectelor comerciale

Piaţa imobilului comercial reprezintă un deosebit interes pentru investitori datorită faptului că
acesta crează condiţiile necesare desfăşurării activităţilor de antreprenoriat în modul cît mai eficient, în
pofida acestui fapt, piaţa imobilului comercial în provincie este subdezvoltată, lucru constatat şi în
cadrul analizei acestei pieţei din oraşul Străşeni.

Piaţa imobilului din Străşeni este încă slab dezvoltată, dominantă fiind de alimentare, filiale
bănci şi alţi cîţiva retaileri de servicii. Din lipsa informaţiilor corecte nu se poate realiza o analiză
detailată a acestui sector. La momentul actual, oferta de bunuri imobile comerciale atît pentru vînzare,
cît şi arendă este practic inexistentă, cît despre cerere, aceasta este pasivă din lipsa investitorilor şi a
posibililor arendaşi, situaţia fiind şi mai îngreunată din cauza contextului economic existent.
Activitatea investiţională este scăzută şi asa cum nu se dispune de informaţia cu privire la aceşti
indicatori la nivel de regiune, se va cerceta situaţia per ansamblu în ţară. După cum informează Biroul
Naţional de Statistică trendul descendent al investiţiilor în capital fix, nemijlocit în lucrări de
construcţii-montaj se menţine şi în perioada ianuarie-martie 2010. Astfel, în ianuarie-martie 2010
întreprinderile şi organizaţiile din contul tuturor surselor de finanţare au realizat investiţii în capital fix
în valoare de 880, 4 mil.lei, constituind 76,6% (în preţuri comparabile) faţă de ianuarie-martie 2009.
Lucrările de construcţii-montaj în volumul total al investiţiilor în ianuarie-martie 2010 au constituit
428, 6 mil.lei, sau 48,7%. Comparativ cu ianuarie-martie 2009 acest volum s-a micşorat cu 28, 6 % (în
preţuri comparabile).

Tabelul 1.3 Evoluţia indicatorilor principali ai activităţii investiţionale


Realizări, în % faţă de
mil. lei ianuarie-martie 2009
Investiţii în capital fix - total 880,4 76,6

din care:

lucrări de construcţii-montaj 428,6 71,4


Sursa: [26]

Potrivit Biroului Naţional de Statistică sursele principale de finanţare ale activităţii investiţionale
rămîn pentru perioada ianuarie-martie 2010 a fi mijloacele proprii ale agenţilor economici şi populaţiei
(63,5%) şi mijloacele investitorilor străini (23,5%). Din contul mijloacelor bugetare au fost realizate
doar 5 % din volumul total al investiţiilor în capital fix. Cota-parte a investiţiilor în capital fix utilizate
la construcţia clădirilor şi edificiilor, a constituit 44,3 % din volumul total al investiţiilor însuşite (din
care 23 % clădiri de locuit şi 21,3 % alte clădiri şi edificii) sau cu 4,0 puncte procentuale mai puţin decît
în perioada respectivă a anului precedent. Cota-parte a investiţiilor la construcţia clădirilor de locuit s-a
micşorat cu 2,6 p. p., iar la construcţia clădirilor cu altă destinaţie, decît cea de locuit şi edificiilor - cu
1,4 p. p. În schimb mijloacele de transport şi alte tipuri de investiţii în capital fix au devenit mai
atractive pentru investitori.
1.6 Analiza datelor cu caracter economic şi social al localitaţii amplasării obiectului
evaluării

Străşeni e un toponim de origine polisemantică, denumirea poate proveni de la cuvîntul


„straşnic”: pe timpurile Marelui Ştefan s-au dat în aceste locuri bătălii straşnice şi ecoul acestor
evenimente se materializează în denumirea unui cătun de codru. Altă variantă: haiducii, aceşti voinici de
pădure, băgau groaza în boierii, care circulau pe drumurile spre Chişinău, deci locurile erau straşnice. O
altă tratare a toponimului ar fi cea legată de ocupaţiile tradiţionale ale băştinaşilor. În părţile Străşenilor
erau meşteri lemnari, care tocmeau nişte streşini de minune.Din bãtrâni se pomeneste cã undeva pe
dealul Cosnei, un oarecare cãpitan de strãjeri Teofan, a construit o casã în care se adaposteau strãjerii ce
vegheau Chisinãul. Se presupune cã aparitia denumirii localitãtii provine de la cuvântul strãjeri, strãjeni,
ce a derivat mai apoi în toponimul STRĂŞENI.
Conform datelor de arhivă, localitatea Străşeni, pentru prima dată, a fost menţionată documentar ca
sat la 20 martie 1545, cînd Alexandru Voievod, Domnul Moldovei, confirmă mănăstirii Pobrata o
jumătate de moşie, pe care călugării o aveau în dar. În secolul 18 găsim „Străşeani de pe Bîc” în
proprietatea mănăstirii „Sfînta Vineri” din Iaşi.
Din punct de vedere geografic oraşul Străşeni este localizat în partea centrală a Republicii
Moldova, în valea râului Bâc, lângă celebrele păduri „Codrii”.
Populatia oraşului Străşeni la 1 ianuarie 2008 constituia 18.311 de locuitori.
Suprafaţă oraşului este de 60,82 km² ceea ce constitue 0, 18% din suprafaţa totală a ţării şi 7,85%
din suprafaţa raionului Străşeni. Pădurile ocupa 40% din suprafaţa oraşului Străşeni, ceea ce este de 5
ori mai mult decît media pe republică care constitue circa 7-8%.
Suprafaţa oraşului Străşeni se prezintă astfel: plantaţii forestiere – 24,18 km2; teren arabil – 14,31 km2;
vii – 5,12 km2 (512 ha); livezi – 2,74 km2; păşuni – 3,96 km2; mlaştini – 0,57 km2; drumuri, strazi şi
pieţe – 3,98 km2; construcţii şi curţi – 3,45 km2; alte terenuri - 2,51 km2.
Sursa: Elabotat de autor
Figura 1.1 Componenţa terenurilor oraşului Străşeni

Resursele acvatice ale oraşului sunt de 180 ha, formate din suprafaţa râului Bâc - 7, 11 ha, 5 iazuri
cu o suprafaţă de 18 ha si mlaştini protejate.
Zonele de recreare sunt formate din: 6 parcuri de cultură şi odihnă. În apropiere se găseşte
rezervaţia "CODRII", cu sediul administrativ în oraşul Străşeni.

Din punct de vedere administrativ, oraşul este divizat în 6 cartiere: Fundătura, Podul Volocii,
Centru, Aleea Plopilor, Podişul, Satu Nou.
Trăsăturile climaterice. Clima oraşului este temperat continentală. Iarna este blândă, scurtă; vara
e călduroasă şi de lungă durată. . Temperatura medie de iarnă este de 6, –7ºC, iar temperatura medie de
vară este de 35,5ºC. Anual sunt 71 zile fără soare, cele mai multe-40 - sunt iarna. Predomină vânturile
din direcţiile de nord şi de nord-vest; iarna, uneori, sunt vânturi din sud-est, rezultate din anticiclonul
siberian. Temperaturile perioadei de iarnă se evidenţiază prin instabilitate. Temperaturile sub -5 grade
sunt posibile din noiembrie până în martie, dar frigurile alternează cu încălziri.
Cea mai rece lună este ianuarie (temperatura medie -3,5°C; februarie e ceva mai cald -2,5°C).
Scăderi bruşte ale temperaturii — până la -30°C şi mai jos sunt provocate de curenţii din direcţia de
nord şi din cea de nord-est, viteza medie a cărora e de 4—5m/s. Iarna sunt zile geroase şi perioade de
acalmie. Umiditatea relativă a aerului are o subliniată deplasare anuală. Cea mai importantă —82—88
la sută — se înregistrează iarna. În perioada caldă (din aprilie până în septembrie) umiditatea relativă
constituie 61—66 la sută. Vara umiditatea cea mai mare — 64 la sută — se înregistrează în iunie, când
sunt multe depuneri atmosferice. Umiditatea minimă, egală cu 61 la sută, se înregistrează în aprilie-mai
şi nu coincide cu temperatura maximă a aerului calde.
Sub aspect economic în oraşul Străşeni sunt înregistraţi circa 2780 agenţi economici, dintre care
cel mai mare număr îl constituie gospodăriile ţărăneşti – 1.590. Întreprinderile cu dreptul de persoane
juridice alcătuiesc 305 unităţi. Un loc de frunte ocupă industria alimentară, se produc conserve din
fructe şi legume, sucuri, produse de panificaţie, cea mai dezvoltată fiind producţia de vinuri Fabrica
materialelor de construcţie produce ţiglă roşie, faianţă. La 6 km spre sud-vest funcţionează antena TV
de lângă Străşeni. Partea industrială a oraşului este amplasată în regiunea de nord-vest a oraşului şi este
despărţită de sectorul locativ prin calea ferată. Punctul de vinificaţie, secţia de cărămidă a fabricii de
materiale de construcţie se află în partea de nord a oraşului. În domeniul comerţului activează 96
întreprinderi, sistemul de alimentaţie publică este format de 25 întreprinderi. Deservirea socială este
asigurată de 17 unităţi de deservire. În oraş activează filiale ale 3 bănci comerciale şi ale 2 companii de
asigurare.
Complexul de transport extern al oraşului Străşeni este format din sistemele de transport feroviar şi
auto. Centrul raional Străşeni este nodul de căi ferate:
• Chişinău-Bucureşti;
• Chişinău-Kiev-Moscova;
• Chişinău-Ivano-Frankovsk (rută auto);
• Chişinău-Străşeni-Ungheni

1.7 Analiza indicatorilor macro-economici


Valoarea Bunurilor Imobile ca si celelalte bunuri materiale depinde în mare măsură de situaţia
economică din ţara respectivă, tocmai de aceea s-a analizat detailat situaţia economica în ansamblu din
Republica Moldova, realizîndu-se un studiu amplu a principalilor indicatori macro-economici.
Biroul Naţional de Statistică transmite că, reducerea semnificativă în 2009 a indicilor
activităţilor economice de bază din economia naţională (industria – cu 19,4%, construcţiile – cu
27,6%, comerţul cu amănuntul – cu 2,3% volumul de activitate din sectoarele transporturilor şi
comunicaţiilor -cu 7,0%) a avut un impact negativ asupra evoluţiei produsului intern brut.
Sursa:[25]
Figura 1.2 Evoluţia produsului intern brut, a consumului final, formei brute de capital
Conform datelor prezentate în grafic, în anul 2009, produsul intern brut în valoare nominală de
60043 milioane lei, preţuri curente de piaţă, a fost în scădere – în termeni reali – cu 6,5% comparativ
cu anul 2008, în scădere şi faţă de 2007. Reduceri s-au înregistrat şi pentru elementele de cheltuieli
ale produsului intern brut. Cererea internă (consumul final şi formarea brută de capital) a scăzut cu
14,0 % comparativ cu anul 2008, în principal pe seama reducerii cu 31,3% a formării brute de capital
fix.Consumul final a fost în descreştere cu 6,0% în raport cu anul precedent. Scăderea a fost
condiţionată de constrîngerea consumului final al gospodăriilor populaţiei – cu 7,9%, după cum
informează Biroul Naţional de Statistică.

1.8 Producerea bunurilor de consum


Volumul producţiei industriale în Moldova în 2009 s-a micşorat cu 22,2 % faţă de perioadă a
anului precedent. Biroul Naţional de Statistică relatează, că în ianuarie-decembrie 2009 întreprinderile
industriale de toate formele de proprietate au fabricat producţie în valoare de 23266,6 2 mil. lei în preţuri
curente. Declinul producţiei industriale, comparativ cu ianuarie-decembrie 2008, a fost determinat de
reducerea producţiei în: industria extractivă cu 32,1%, industria prelucrătoare – cu 24,3%, sectorul
energetic – cu 1,5%, ceea ce a cauzat micşorarea volumului total de producţie, respectiv, cu 0,6%,
21,4% si 0,2%.
Potrivit aceleeaşi surse, în perioada ianuarie-aprilie 2010 indicele volumului producţiei
industriale faţă de ianuarie-aprilie 2009 a constituit 105,5% în preţuri comparabile .

Creşterea volumului producţiei industriale, comparativ cu ianuarie-aprilie 2009, a fost


determinată de majorarea producţiei în industria prelucrătoare – cu 7,1% şi în sectorul energetic – cu
1,4%, ceea ce a motivat majorarea volumului total de producţie, respectiv, cu 5,4% si 0,3%. Creşteri
substanţiale s-au înregistrat la întreprinderile cu următoarele activităţi: fabricarea vinului – cu 21,4% ;
fabricarea articolelor de îmbrăcăminte – cu 15,2%; fabricarea produselor de tutun – cu 66,8%;
fabricarea băuturilor alcoolice distilate – cu 53,6%; producţia şi distribuţia energiei electrice – cu 2,0%;
fabricarea încălţămintei – cu 7,4%; fabricarea de cacao, ciocolată şi produse zaharoase de cofetărie – cu
11,8%; fabricarea de covoare şi articole de covor – cu 12,8% ; fabricarea hîrtiei şi cartonului – cu
12,1%; producţia, prelucrarea şi conservarea cărnii şi a produselor din carne – cu 2,0% ; producţia de
mobilier – cu 4,2%, etc.

Creşteri ale volumului de producţie s-au mai înregistrat la întreprinderile cu genul de activitate:
fabricarea de pompe, compresoare şi sisteme hidraulice (de 1,7 ori); fabricarea articolelor de voiaj şi de
marochinărie (cu 28,1%); fabricarea de medicamente şi produse farmaceutice (cu 23,2%); fabricarea
uleiurilor şi grăsimilor vegetale şi animale (cu 3,1%); fabricarea de lacuri şi vopsele (cu 1,5%), etc.

1.9 Aplicarea metodelor de evaluare

1.9.1 Metoda cheltuielilor


Abordarea prin cost include o singură metodă de estimare a valorii bunului imobiliare, metoda
cheltuielilor.
Metoda cheltuielilor constă în estimarea valorii de piaţă a obiectului evaluării ca totalitatea
cheltuielilor necesare pentru crearea lui în starea curentă sau reproducerea calităţilor lui de consum.
Metoda cheltuielilor este aplicată în următoarele cazuri:
 evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent ;
 evaluarea construcţiilor nefinisate;
 analiza tehnico-economică a bunurilor imobile;
 reevaluarea mijloacelor fixe ale întreprinderilor (în acest caz se va determina valoarea de
reconstituire);
 argumentarea construcţiei unor clădiri sau edificii noi;
 determinarea celei mai bune şi eficiente utilizări a obiectului evaluării;
 evaluarea bunurilor imobile unice şi celor cu destinaţie specială;
 evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.

determinarea valorii de piaţă a terenului fiind considerat liber şi


disponibil pentru cea mai buna şi eficientă utilizare
determinarea valorii construcţiei considerate noi (valoarea de
reconstituire sau de înlocuire). În valoarea construcţiei considerate noi sunt
incluse cheltuielile legate nemijlocit de construcţie, costurile indirecte şi
beneficiul investitorului.
estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabilă
şi nerecuperabilă); deprecierii functionale (recuperabilă şi nerecuperabilă)
şi deprecierii economice.

estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire, ţinând cont de


mărimea deprecierii acumulate

estimarea valorii de piaţă a bunului imobil ca fiind suma valorii de piaţă a


terenului şi valorii de reconstituire sau de înlocuire a construcţiilor

Sursa: [7 , p.131]

Figura 1.3 Etapele procesului de determinare a valorii de piaţă prin metoda


cheltuielilor
Formula generală de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este:

V = Vt + (Vc - D) (4.1)

Unde: V - valoarea bunului imobil;


Vt - valoarea de piaţa a terenului;
Vc - valoarea de reconstituire sau de înlocuire a construcţiei evaluate considerate ca noi;
D - deprecierea acumulată;
Valoarea de reconstituire sau de înlocuire a clădirii sau edificiului evaluat este constituită din
următoarele elemente:
a) costul construcţiei;
b) cheltuieli indirecte;
c) beneficiul investitorului.
Costul construcţiei reprezintă totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcţia obiectului.
Costul construcţiei se determină în baza normelor de deviz şi altor documente normative.
Cheltuielile indirecte reprezintă totalitatea cheltuielilor legate de marketing, publicitate,
asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru menţinerea obiectului în perioada dintre
finalizarea lucrărilor de construcţie şi vînzarea obiectului. Cheltuielile indirecte se calculează în baza
documentaţiei investitorului şi analizei pieţei construcţiilor noi.
Beneficiul investitorului reprezintă recompensa pentru riscul legat de realizarea proiectului de
investiţii. Mărimea beneficiului investitorului depinde de situaţia concretă de pe piaţă şi se determină în
baza analizei celei mai bune şi eficiente utilizări.
Prima etapă a procesului de evaluare în cadrul acestei metode va fi, conform algoritmului prezentat mai
sus, determinarea valorii de piaţă a terenului.
Metodele tradiţionale de evaluare a loturilor de teren sunt:
1) Metoda vînzărilor comparabile;
2) Metoda alocaţiei;
3) Metoda extragerii;
4) Metoda capitalizării.
Metoda vînzărilor comparabile este cea mai des utilizată metodă pentru estimarea valorii terenului şi
metoda prioritară în cazul cînd sunt disponibile suficiente vînzări comparabile. Vînzările comparabile
sunt considerate vînzările proprietăţilor imobiliare similare proprietăţii evaluate din punct de vedere a
caracteristicilor legale, economice şi fizice.
Prin urmare, pentru determinarea valorii de piaţă a terenului se vor utiliza metoda vînzărilor
comparabile, obiectelor comparabile au fost selectate din ofertele prezentate pe site-ul www.999.md.
Tabelul 1.4 Loturile de teren comparabile
Caracteristica Obiectul nr.1 Obiectul nr.2 Obiectul nr.3
Amplasare Oraşul Străşeni Oraşul Străşeni Oraşul Străşeni

Preţul de vînzare, € 9 000 9 999 9 100

Suprafaţa totală, ari 6 6 6

Preţul pentru 1 ar, € 1 500 1 666,5 1 516, 7

Dreptul de proprietate Deplin Deplin Deplin

Condiţiile pieţii Ofertă Ofertă Ofertă

Condiţiile de finanţare De piaţă De piaţă De piaţă

Drumuri de acces Neasfalt , str. periferică Asfalt , str. periferică Neasfalt , str. periferică

Prezenţa tuturor
Nivelul asigurării cu Lipsa comunicaţiilor comunicaţiilor Lipsa comunicaţiilor
elemente de
infrastructură

Sursa: Elaborat de autor

Tabelul 1.5 Determinarea valorii de piaţă a terenului prin abordarea comparativă a vînzărilor
Nr. Bunul Bunul Bunul
Caracteristica Bunul evaluat imobiliar imobiliar imobiliar
nr.1 nr.2 nr.3
1 2 3 4 5 6

1 Adresa or.Străşeni or.Străşeni or.Străşeni or.Străşeni

2 Sursa www.999.md www.999.md www.999.md

3 Suprafaţa,ari 7 6 6 6

4 Preţ de vînzare, € 9 000 9 999 9 100

5 Preţ de vînzare, lei 142 530.3 158 351.16 144 113.97

6 Preţ 1/ar 23 755.05 26 391.86 24 019.0

7 Dreptul de proprietate absolut absolut absolut absolut

Ajustarea 1 1 1

Preţul ajustat, lei 23755.05 26391.86 24019.00

8 Condiţiile de finanţare De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă

1 2 3 4 5 6
Ajustarea 1 1 1

Preţul ajustat, lei 23755.05 26391.86 24019.00

9 Condiţiile tranzacţiei liber liber liber

Ajustarea 1 1 1

Preţul ajustat, lei 23755.05 26391.86 24019.00

10 Condiţiile pieţii Valoare de piaţă Ofertă Ofertă Ofertă

Ajustarea 0.9 0.9 0.9

Preţul ajustat, lei 21379.55 23752.67 21617.10

11 Amplasare Bună Mai rea Mai rea Mai rea

Ajustarea 1.2 1.2 1.2

Preţul ajustat, lei 25 655.45 28 503.21 25 940.51

12 Destinaţia terenului Construcţii Construcţii Construcţii Construcţii

Ajustarea 1 1 1

Preţul ajustat, lei 25 655.45 28 503.21 25 940.51

13 Dotări Sunt lipsă Sunt lipsă

Ajustarea 1.2 1 1.2

Preţ ajustat, lei 30 786.54 28 503.21 31 128.62

14 Suprafață 7 6 6 6

Ajustarea 1 1 1

Preț ajusrat,lei 30786.54 28503.21 31128.62

15 Ajustarea generală 1.0375 1.0125 1.0375

16 Ponderea 2 1 3

17 Preţ mediu ponderat 1ar 30 577.03

18 Valoarea terenului, lei

19 Valoarea terenului, euro 214 039.18

13 515.39

Sursa: Elaborat de autor


• Valoarea terenului estimată prin metoda vînzărilor comparabile constituie13 515.39 € sau
echivalentul a 214 039.18 lei .
A doua etapă va constitui determinarea valorii de reconstituire a construcţiei

Tabelul 1.6 Determinarea valorii de reconstituire a obiectului evaluării


Indicele Valoarea

Obiectul evaluarii Magazin

Numărul culegerii si a tabelelor ICVR 33, Comp. I, tab.4

Costul unui m.c., ruble 38.6

Indicele modificării preţurilor din 1974 in 1984 1.21

Indicele modificarii pretului din 1984 in 1991 1.67

Indicele modificarii pretului din 1991 in sem. III, 2009 19.23

Valoarea de reconstituire in lei / m.c. 1 499.92

Volumul imobilului evaluat 971.25

Cheltuieli indirecte (20%) 1.2

Beneficiul Investitorului (25%) 1.25

Coeficientul TVA (20%) 1.2

Valoarea de reconstituire, lei 2 622 237.16

• Valoarea de reconstituire a imobilului evaluat constituie 2 622 237.16 lei sau 165232.3 euro.

Determinarea deprecierii

La determinarea valorii de reconstituire sau de înlocuire a bunului imobil este necesar de luat în
considerare mărimea deprecierii acumulate, care reprezintă reducerea calităţilor de consum ale bunului
imobil din punct de vedere al cumpărătorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în
urma acţiunii diferitor factori, se disting mai multe forme ale deprecierii (fig.2)
Deprecierea acumulată

Deprecierea Deprecierea
Uzura fizică
funcţională economică

Recuperabilă Recuperabilă

Nerecuperabilă Nerecuperabilă

Sursa: [ 7, p. 135]

Figura 1.4 Formele deprecierii acumulate

Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se datorează deteriorării lui sub
influenţa factorului timpului şi altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea incorectă a
clădirii, întreţinerea nesatisfăcătoare a construcţiei etc.). după cum am menţionat mai sus uzura fizică
poate fi recuperabile şi nerecuperabile.
Deprecierea recuperabilă reprezintă deprecierea înlăturarea căreia este posibilă din punct de
vedere fizic şi eficientă din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabilă include cheltuielile
legate de înlăturarea elementelor deprecierii în urma căreia valoarea bunului imobil evaluat va creşte.
Deprecierea nerecuperabilă este deprecierea, cheltuielile pentru înlăturarea căreia vor fi mai mari
decît creşterea probabilă a valorii bunului imobil în urma înlăturării elementelor deprecierii.
Uzura fizică a construcţiei se va determina după metoda normativă. Metoda normativă presupune
determinarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării tehnice a elementelor constructive de bază ale
clădirii. Metoda respectivă se aplică în două etape:
 se va determina uzura fizică a fiecărui element constructiv;
 se va determina uzura fizică a construcţiei întregi după formula:
Uconstr.= Uelement. x 100 / GS element, (4.2)
Unde: Uconstr. - uzura fizică a construcţiei, %;
Uelement. - uzura elementelor construcţiei, %;
GSelement - greutatea specifică a elementelor constructive, %.
Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive se utilizează normele de evaluare a
construcţiilor ce aparţin cetăţenilor în scopul asigurării de stat ediţia 1982. Uzura fizică poate fi
recuperabile şi nerecuperabile.
Uzura fizică recuperabilă reprezintă deprecierea înlăturarea căreia este posibilă din punct de
vedere fizic şi eficientă din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabilă include cheltuielile
legate de înlăturarea elementelor deprecierii în urma căreia valoarea bunului imobil evaluat va creşte.
Greutatea specifică s-a determinat în conformitate cu culegerea indicilor comasaţi ai valorii de
reconstituire (УПВС, 1969-1972 nr.4 tabel).
Tabelul 1.7 Determinarea uzurii fizice recuperabile a obiectului evaluat
Denumirea elementului Starea tehnica Uf. elem% Greutatea Uf. În rap cald.
specifică
Fundaţia bună 10 6 0.6

Pereţi portanţi, despărţitori bună 7 17 1.19

Planşeu bună 7 14 0.98

Acoperiş bună 7 12 0.84

Pardoseală bună 7 7 0.49

Goluri bună 5 16 0.8

Finisare bună 10 3 0.3

Instalaţii bună 7 15 1.05

Alte lucrari bună 10 10 1

Total 65 100 7.25

Uf recuperabilă, lei 166 183.01

Sursa: Elaborat de autor

• În urma efectuării calculelor am determinat uzura fizică recuperabilă a obiectului constituie


166 183.01 lei sau
Uzura fizică nerecuperabilă se datorează procesului normal de uzare a materialelor de
construcţie şi a reţelelor tehnice. Uzura fizică nerecuperabilă se determină ca micşorarea valorii
reziduale a elementelor de construcţie (fără evidenţa uzurii recuperabile) proporţional relaţiei dintre
vîrsta efectivă şi durata normativă a elementelor de construcţie. Vîrsta efectivă a elementelor de
construcţie se determină începînd cu data dării în exploatare a clădirii sa a efectuării reparaţiei capitale
în corespundere cu datele oferite de către beneficiar, precum şi în urma examinării vizuale a obiectului
Durata de exploatare se determină pentru 2 tipuri de elemente constructive:
1. elemente de construcţie de lungă durată;
2. elemente de construcţie de scurtă durată;
Către elementele de lungă durată se referă elementele ce formează scheletul clădirii, durata de
exploatare normativă a acestor elemente corespunde cu durata de exploatare a clădirii în ansamblu.
Celelalte elemente sunt considerate de scurtă durată, deoarece în decursul duratei de exploatare a clădirii
ele necesită de a fi schimbate. Durata normativă de exploatare a acestor elemente poate fi determinată în
baza actelor privind exploatarea clădirilor şi a comunicaţiilor (BCН-53-88) ,,ВЕДОМСТВЕННЫЕ
СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ. ПОЛОЖЕНИЕ ОБ ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИИ
РЕКОНСТРУКЦИИ, РЕМОНТА И ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ ЗДАНИЙ,ОБЪЕКТОВ
КОММУНАЛЬНОГО И СОЦИАЛЬНО-КУЛЬТУРНОГО НАЗНАЧЕНИЯ „.
Tabelul 1.8 Determinarea valorii reziduale a elementelor de construcţie
Elementul de Valoarea de
Uzura, % Uzura lei Valoarea de reziduală, lei
construcţie reconstituire, lei
Fundaţia 137 530.77 10 13 753.07 123 777.69

Prereţi 389 670.52 7 27 276.93 362 393.58

Planşeu 320 905.13 7 22 463.36 298 441.77

Acoperiş 275 061.54 7 19 254.31 255 807.23

Pardosea 160 452.56 7 11 231.68 149 220.88

Goluri 366 748.72 5 18 337.43 348 411.28

Finisare 68 765.38 10 6 876.54 61 888.84

Instalaţii 343 826.92 7 24 067.88 319 759.04

Alte lucrări 22 9217.95 10 22 921.79 206 296.15

Total, lei 2 125 996.49

Sursa: întocmit de autor

• Valoarea reziduală a elementelor de construcţie este egală cu 2 125 996.49 lei sau 133 963.2
euro.
Tabelul 1.9 Determinarea uzurii fizice nerecuperabile a elementelor de scurtă durată
Durata
Valoarea Vîrsta
Denumirea exploatare
reziduală, efectivă a Uzura, %
elementului normativă, Mărimea
lei clădirii, ani
ani uzurii, lei
Acoperiş 255 807.23 5 30 16.66 42 634.54

Pardosea 149 220.88 5 30 16.66 24 870.15

Goluri 348 411.28 5 30 16.66 58 068.55

Finisare 61 888.84 5 30 16.66 10 314.81

Instalaţii 319 759.04 5 25 20 63 951.81

Total 199 839.85


Sursa: întocmit de autor

• Uzura fizică nerecuperabilă a elementelor de scurtă durată este de 199 839.85 lei sau
Tabelul 1.10 Determinarea uzurii fizice nerecuperabile a elementelor de lungă durată

Denumirea indicatorului Valoarea , lei


Nr.ord.
1 Valoarea de reconstituire totală, lei 2 292 179.51

2 Uzura fizică recuperabilă, lei 166 183.01

3 Uzura fizică nerecuperabilă a lementelor de scurtă durată, lei 199 839.85

4 Valoarea de înlocuire a elementelor de lungă durată cu uzura 1 926 156.64


fizică nerecuperabilă, lei

5 Vîrsta efectivă a clădirii, ani 21

6 Durata normativă de expluatare a clădirii, ani 80

7 Coeficientul uzurii 0.2625

8 Uzura fizică nerecuperabilă a elementelor de lungă durată, lei 505 616.12

Sursa: întocmit de autor

Uzura fizică nerecuperabilă a elementelor de lungă durată este egală cu 505 616.12 lei sau 31 859.87
euro.

Tabelul 1.11 Determinarea uzurii fizice totale


Denumirea indicatorilor Valoarea
Uzura fizică recuperabilă, lei 166 183.01

Uzura fizică nerecuperabilă a elementelor de scurtă durată, lei 199 839.85

Uzura fizică nerecuparabilă a elementelor de lungă durată, lei 505 616.11

Total, lei 871 638.98


Sursa: întocmit de autor

• Uzura fizică totală a obiectului evaluat constituie 871 638.98 lei sau 54 923.69 euro.

Deprecierea funcţională sau învechirea funcţională, este legată de dezvoltarea tehnologiilor


moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinţele pieţei. Deprecierea
funcţională este determinată de necorespunderea caracteristicilor clădirilor şi construcţiilor
standardelor contemporane ale pieţei şi cerinţelor consumatorilor (proiecte învechite, utilaj tehnologic
învechit şi altele). Deprecierea funcţională este determinată de diferenţa între caracteristicile reale ale
bunului imobil şi aşteptările consumatorilor. Această categorie a deprecierii este caracteristică tuturor
bunurilor imobile. În cazul obieciectului evaluat deprecierea economică este 0. Obiectul evaluat
corespunde noilor tehnologii şi cerinţelor de piaţă.
Deprecierea economică este determinată de influenţa unor factori externi asupra bunului
imobil. factorii externi includ: schimbările în economia ţării, schimbările pe piaţa imobiliară,
schimbările în legislaţia naţională, modificarea condiţiilor de finanţare şi altele. În cazul obieciectului
evaluat deprecierea economică este 0.
Deprecierea acumulată se va determina ca sumă dintre uzura fizică totală şi deprecierea
funcţională şi economică: Da= 871 638.98 + 0+0 =871 638.98 lei
Valorea de piaţă a bunului imobil prin metoda cheltuielilor se va determina ca diferenţă dintre
valoarea de reconstituire totală şi deprecierea acumulată, la care se adăugă valoarea terenului:
V = Vt + (Vc – Da) ( 4.3)

Tabelul 1.12 Determinarea valorii de piaţă a bunului evaluat prin metoda cheltuielilor
Indicator Valoarea
Valoarea terenului, lei 214 039.18

Valoarea construcţiei,lei 2 292 179.508


Uzura fizică totală,lei 871 638.98

Deprecierea acumulată,lei 871 638.9839

Valoarea de piaţă, lei 1 634 579.704

Valoarea de piaţă, euro 102 998.091


Sursa: întocmit de autor

• Valoarea de piaţă a magazinului situat în oraşul Străşeni, str.Alexandru Plămădeală 3,


estimată prin metoda cheltuielilor constituie 1 634 579.704 lei sau 102 998.091 euro.

1.9.2 Metoda veniturilor


Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil în baza venitului operaţional net
ce poate fi generat de acest bun în viitor. Estimarea valorii aplicînd metoda veniturilor presupune
parcurgerea a două etape (fig. 3)

I. etapă : Prognozarea
veniturilor viitoare
VBP
VBE = VBP – DSL + AV
VON = VBE – CO

II. etapă : Determinarea valorii prezente a veniturilor


viitoare prin

Metoda actualizării Metoda capitalizării


fluxurilor de numerar directe

Sursa: [7, p.144]


Figura 1.4 Estimarea valorii aplicînd abordarea prin venituri

Veniturile viitoare pot proveni din următoarele surse:


 plata de arendă colectată în urma dării în arendă a bunului imobil;
 veniturile din exploatarea comercială a bunului imobil.
Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizează plata de
arendă. Astfel, plata de arendă a obiectului, studiind ofertele de pe piaţă şi luînd în considerare toţi
factorii care influenţează direct sau indirect asupra mărimii acesteea (destinaţia, dimensiunile obiectului,
amplasamentul etc.), va fie egală cu 7 €/m²/lună. În scopul calculării venitului operaţional net este
necesar de determinat următoarele tipuri de venituri şi cheltuieli legate de funcţionarea
bunului imobil:
 venitul brut potenţial - venitul ce poate fi generat de bunul imobil în cazul folosirii tuturor
spaţiilor disponibile;
 venitul brut efectiv - venitul ce poate fi obţinut în urma funcţionării bunului imobil, ţinînd cont
de nivelul de ocupare a spaţiilor şi eventualele pierderi la colectarea plăţii de arendă. Formula în
baza căreia se calculează venitul brut efectiv este:
VBE = (VBP - DSL) + AV (4.4)

Unde: VBE - venitul brut efectiv,


VBP - venitul brut potenţial,
DSL - deducerea pentru spaţiile libere;
AV - alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea în arendă a
spaţiilor disponibile;
a) cheltuielile operaţionale - cheltuieli legate de exploatarea şi asigurarea funcţionării normale a
bunului imobil. Cheltuielile operaţionale sînt grupate în următoarele categorii:
Cheltuielile operaţionale sunt grupate în următoarele categorii: cheltuielile operaţionale fixe, care
includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spaţiilor (impozitul imobiliar, prima pentru
asigurarea bunului imobil şi altele); cheltuielile operaţionale variabile, care includ cheltuielile ce depind
de intensitatea exploatării bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile
pentru plata serviciilor comunale şi altele); cheltuieli pentru reparaţii şi menţinere, care includ
cheltuielile pentru reparaţia curentă a bunului imobil şi cheltuielile pentru întreţinerea bunului imobil.
Cheltuielile incluse în această categorie poartă atât un caracter fix cât şi variabil (reparaţia ascensorului,
zugrăvirea pereţilor şi altele); cheltuielile operaţionale pentru înlocuire, care includ cheltuielile pentru
înlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperişul, instalaţiile sanitare – inginereşti şi altele).

Venitul operaţional net se calculează după următoarea formulă:

VON = VBE – CO (4.5)


unde: VON - venitul operaţional net,
CO - cheltuieli operaţionale.
În cadrul metodei veniturilor sînt aplicate două metode de estimare a valorii:
 capitalizarea directă;
 actualizarea fluxurilor de numerar.
Capitalizarea directă implică transformarea venitului obţinut pe parcursul unui singur an de gestiune
în valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Astfel,
VON
V =
r (4.6)

Unde: V - valoarea estimată,


r - rata de capitalizare.
Rata de capitalizare poate fi determinată prin diverse metode, în cazul dat s-a determinat prin metoda
adiţionării. Conform metodei adiţionării rata de capitalizare include 2 componente: Rata profitului
pentru investiţii - care reprezintă mărimea compensaţiei pe care un investitor aşteaptă să o primească
pentru investiţia efectuată şi norma de restituire a capitalului – amortizarea sumei investiţiilor iniţiale,
acest element al ratei de capitalizare se utilizea în cazul în care reversia este mai mică decît investiţia
iniţială, iar restituirea acesteia trebuie să se realizeze din contul veniturilor actuale.
Rata profitului pentru investiţii se formează în baza :
 Rata reală a rentabilităţii fără risc – se admite rata de bază aplicată la refinanţarea băncilor
comerciale de către BNM- 7%, 01.06.2010.
 Prima pentru risc – nivelul riscului diferă de la o investiţie la alta în dependenţă de specificul
categorii de imobil supus evaluării. Cu cît mai mare este riscul cu atît mai mare trebuie să fie
mărimea ratei procentuale a riscului pentru compensarea acestuia.
 Prima pentru riscul lichidităţii reduse – lichiditatea redusă este caracteristică pentru toate
bunurile imobile . Această primă poate fi calculată conform următoarei formule:
Pexp
Riscul = Rata ×
12 luni , (4.7)
lich . joase f .r

5 ×10
Riscul lich . joase = =4
12 l (4.8)
 Managementul investiţional – Include întocmire declaraţiilor fiscale, selectarea variantei
optime de investiţii, luarea deciziei privind vînzarea sau menţinerea bunului imobil. Cu cît mai
riscante şi complicate sunt investiţiile cu atît mai mult necesită un management mai competent.
La momentul actual prima pentru managementul investiţional este de – 1 %.
Tabelul 4.13 Determinarea primei pentru risc
Tipul riscului Gradul riscului
Riscul pieţei imobiliare:

- Raportul dintre cerere şi ofertă 7

- Situaţia privind drepturile de proprietate 3

- Majorarea numărului obiectelor competitive 8

- Mărimea veniturilor populaţiei 9

- Disponibilitatea mijloacelor creditare 7

- Mărimea ratei dobînzii 8

- Volumul construcţiilor noi 9

- Cheltuieli necesare pentru reparaţia şi reconstrucţia bunurilor imobiliare 7

- Mărimea plăţii serviciilor comunale 7

- Modificarea legislaţiei 8

Riscul inflaţiei neaşteptate:

- Nivelul inflaţiei prognozate 10

- Stabilitatea valutei naţionale 9

- Tendinţa de dezvoltare a economiei 8

Riscul lichidităţii:

- Perioada medie de expunere pe piaţă 7

Tabelul 1.13 (continuare)

- Numărul obiectelor similare spre vînzare 7

- Capacitatea de cumpărare a proprietăţii 6

Suma punctelor 120


Numărul factorilor 16

Rata medie a riscului 7.5


Sursa: întocmit de autor

Prin urmare, rata profitului pentru investiţii = 7+7.5+4+1 = 19.5%

Norma de restituire a capitalului (metoda Inwood):


Există 3 modalităţi de restituire a capitalului investit, anume:
1. Restituirea liniară a capitalului- metoda Ring;

2. Restituirea capitalului după fondul de compensare şi rata profitului de investiţii- metoda


Inwood;

3. Restituirea capitalului după fondul de compensare şi ratei fără risc- metoda Hoskowold.

Se optează pentru cea de-a două metodă dat fiind faptul că se presupune ca în decursul perioadei de
prognozare se vor fi obţinute fluxuri de venit constate şi echivalente, o parte din ele vor constitui
profitul pentru investiţie, iar cealaltă va asigura restituirea capitaluluii iniţial. Mărimea capitalului
restituit se va reinvesti la rata profitului pentru investiţie, în acest caz norma de restituire a capitalului
ca parte componentă a coeficientului de capitalizare este egală cu factorul fondului de compensare
pentru aceiaşi rată a profitului pentru investiţie. Coeficientul de capitalizare în cazul fluxurilor de venit
constante şi echivalente va fi egală cu suma dintre rata profitului pentru investiţie( 19.5 %) şi factorul
fondului de compensare pentru aceiaşi rată. Factorul fondului de compensare pentru 19.5% şi 3 ani =
0,273. Deci, rata de capitalizare va fi egală cu: 0,195 + 0,273=0,468
Tabelul 1.14 Determinarea valorii de piaţa a bunului imobil prin metoda venitului
(capitalizarea directă)
Unitatea de
№ Indicii masură Volumul de bază
1 Suprafaţa arendă m2 230

2 Plata de arendă, 1m2 euro/m2/lună 7

3 Plata de arendă, 1m2/an euro/m2/an 84

4 VBP euro/an 19 320

5 Ajustarea pentru neachitarea plăţii de arendă euro/an 1 932

6 VBE euro/an 17 388

7 Cheltuieli operaţionale euro/an 0

8 VON euro/an 17 388

9 Rata de capitalizare coef. 0.468

10 Valoarea bunului imobil euro 37 153.85

11 Valoarea bunului imobil lei 589 631.54

Sursa: întocmit de autor

• În urma efectuării calculelor, s-a determinat că valoarea de piaţă a obiectului evaluat prin
metoda capitalizării directe constituie: 37 153.85 euro sau 589 631.54 lei
Actualizarea fluxurilor de numerar se bazează pe determinarea valorii prezente a veniturilor
anuale prognozate pentru o perioadă de calcul determinată. Pe lîngă veniturile anuale obţinute în urma
exploatării bunului imobil, metoda actualizării fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii
bunului imobil la sfîrşitul perioadei de calcul (reversia). În cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de
numerar valoarea bunului imobil este calculată după următoarea formulă:
n
VON R
V =∑ +
i =1 (1 + Y ) i
(1 + Y ) n , (4.9)
Unde: t - perioada de calcul;
Y - rata de actualizare;
Dat fiind faptul că în condiţiile unei economii în tranziţie este dificil de a prognoza venitul generat
de bunul imobil pe parcursul unei perioade indelungate, prin urmare vom aplica o perioada de calcul
de 3 ani în cazul de faţă.
Reversia reprezintă preţul probabil, pentru care bunul imobil ar putea fi vândut la sfârşitul
perioadei de calcul. Reversia se calculează prin capitalizarea venitului operaţional net din anul imediat
următor perioadei de calcul (VONn+1)
VON n +1
R=
r , (4.10 )

Unde : R - reversia;
r- rata de capitalizare estimată pentru anul imediat urmator perioadei de calcul.
Rata de actualizare reflectă aşteptările investitorului privind veniturile viitoare şi s-a determinat
prin metoda adiţionării. Metoda adiţionării presupune însumarea estimărilor individuale a fiecărei
componente a ratei de actualizare: rata reală a rentabilităţii, rata inflaţiei anticipate şi rata riscului.
Rata reală a rentabilităţii este determinată în baza analizei investiţiilor financiare fără de risc sau
care implică riscuri minime. Rata reală a rentabilităţii nu ţine cont de inflaţie şi este similară pentru
toate investiţiile din economia naţională. Rata rentabilităţii a fost luată rata de bază pentru depozitele
pe termen scurt şi constituie 5 %.

Rata inflaţiei anticipate este determinată în baza prognozelor oficiale privind evoluţia inflaţiei în
economia ţării. Pentru anul 2009 , inflaţia constituie în mediu 10% (conform Legii bugetului pentru
anul 2009).

Rata riscului reflectă recompensa pe care investitorul aşteaptă să o primească pentru banii
investiţi în bunul imobil. Rata riscului constituie – 8%.

Ra = Rrent+Ri+Rrisc=5+10+8 =23 % (4.11)


Tabelul 1.15 Determinarea valorii de piaţa a bunului imobil prin metoda venitului
Perioadele de calcul
Unitatea de Valoarea 2010 2011 2012 2013
№ Indicii masură de bază
1 Suprafaţa m2 230
arendată
2 Plata de arendă euro/m2/an 84

3 Majorarea % 2
prognozată a
plăţii de arendă
4 Plata de arendă euro /m2/an 84 85.68 87.39 89.14
ajustată
5 VBP euro /an 19 320 19 706.4 20 100.52 20502.53

6 Ajustarea pentru euro 10% 1 932 1 970.64 2 010.05 2050.25


neachitarea plăţii
de arendă
7 VBE euro 17 388 17 735.76 18 090.47 18452.28

8 CO euro 0

9 VON euro 17 388 17 735.76 18 090.47 18 452.28

10 Rata actualizare % 22

11 Factorul de 0.8197 0.6719 0.5507 0.4514


actualizare
12 Fluxul de venit euro 14 252.9 11 916.65 9 962.42
actualizat
13 Reversia euro 102 998.01

14 Reversia euro 46 493.3


actualizată

15 Valoarea blocului euro 82 625.32

16 Valoarea blocului lei 1 311 263.9

Sursa: întocmit de autor

• În urma efectuării calculelor, s-a determinat că valoarea de piaţă a obiectului evaluat prin
metoda actualizării fluxurilor de numerar constituie: 82 625.327euro, echivalent a 1 311 263.94
lei.
Tabelul 1.16 Calcularea valorii finale a obiectului evaluării prin metoda venitului
Valoarea conform
Valoarea, euro Ponderea,% ponderei, lei
Metoda
actualizării 82 625.32 0.8 66 100.26
Metoda
capitalizării
37 153.84 0.3 11 146.15
Valoarea de piaţă determinată prin metoda venitului, euro 77 246.41
Valoarea de piaţă determinată prin metoda venitului, lei 1 225 900.615
Sursa: întocmit de autor

Cea mai mare pondere se atribuie metodei de actualizare, deoarece această metodă comparativ cu
metoda de capitalizare ia în considerare fluxurile de lichidităţi şi le transformă în valorea prezentă a
proprietăţii, iar metoda capitalizării ia în calcul doar venitul obţinut pe parcusul unui singur an de
gestiune.
• Valoarea de piaţă a magazinului situat în or.Străşeni,str. Alexandru Plămădeală 3 estimată
prin metoda venitului constituie 1 225 900.615 lei sau 77 246.41 euro.

1.9.3 Metoda vînzărilor comparabile

În cazul efectuării unei tranzacţii comerciale, preţul tranzacţiei reprezintă cel mai bun indicator al
valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare. În cazul cînd proprietatea imobiliară nu a participat niciodată
într-o tranzacţie de vînzare – cumpărare sau informaţia privind detaliile tranzacţiilor anterioare nu este
disponibilă, valoarea de piaţă poate fi determinată în baza datelor despre preţurile de vînzare a
proprietăţii imobiliare similare proprietăţii subiect şi ajustării preţurilor de vînzare pentru diferenţele
între aceste bunuri şi obiectul evaluării.
Această metodă se utilizează în cazurile în care există suficientă informaţie despre vînzările
bunurilor imobile similare obiectului evaluării.
Bunurile imobile comparabile trebuie să fie similare obiectului evaluării din punct de vedere al
caracteristicilor funcţionale şi fizice. În scopul aplicării metodei analizei comparative a vînzărilor
evaluatorul trebuie să dispună de informaţia privind preţurile de vînzare sau preţurile de ofertă pentru
aceste bunuri.
Aplicarea metodei vînzărilor comparabile este efectuată în baza următoarei proceduri standard:
a) colectarea şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării bunurilor imobile comparabile;
b) identificarea unităţilor şi elementelor de comparaţie;
c) determinarea mărimii ajustărilor;
d) comparaţia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, în scopul ajustării preţurilor de vînzare;
Tabelul 1.17 Determinarea valorii de piaţă a terenului prin abordarea comparativă a vînzărilor
Bunul Bunul
Bunul
№ Caracteristica Bunul evaluat
imobiliar nr.1
imobiliar imobiliar
nr.2 nr.3
1 2 3 4 5 6
Amplasare
or.Straseni, or.Străşeni,
2
str.A.Plămădeală str.M.Eminescu or.Călăraşi or.Călăraşi
3 Preţul , euro 55 000 150 000 145 000
2
4 Suprafaţa totală 1m 277.5 97 396 280
2
5 Preţul ,1 m 567.01 378.78 517.85
Dreptul de
6 deplin deplin deplin deplin
proprietate
ajustare 1 1 1
preţul după ajustare 567.01 378.78 517.85
7 Condiţiile tranzacţiei de piaţă de piaţă de piaţă de piaţă
ajustare 1 1 1
preţul după ajustare 567.01 378.78 517.85
8 Condiţiile pieţii ofertă ofertă ofertă
ajustare 0.9 0.9 0.9
preţul după ajustare 510.3 340.9 466.07
Condiţiile de
9 de piaţă de piaţă de piaţă de piaţă
finanţare
ajustare 1 1 1
preţul după ajustare 510.3 340.9 466.07
Amplasarea or.Străşeni, or. Străşeni,
10
obiectului str.A.Plămădeală str.M.Eminescu or.Călăraşi or.Călăraşi
ajustare 1 1.1 1.1
preţul după ajustare 510.3 375 512.67
Suprafaţa
11 7 6 3 7
terenului,ar
ajustare 1.07 1.36 1
preţul după ajustare 546.03 510 512.67
Materialul de piatra de piatra de
12 piatra de calcar piatra de calcar
construcţie calcar calcar
1 2 3 4 5 6
ajustare 1 1 1
preţul după ajustare 546.03 510 512.67

Nivelul asigurării cu
13 elemente de înalt înalt înalt înalt
infrastructură

ajustare 1 1 1
preţul după ajustare 546.03 510 512.67
14 Starea fizică bună buna buna foarte bună
ajustare 1 1 1.1
preţul după ajustare 546.03 510 563.94

15 Preţul final 546.03 510 563.94


16 Total corecţie 0.996 1.04 1.011111
17 Ponderea 3 1 2
Sursa: Elaborat de autor

• Valoarea de piaţă a estimată prin metoda vînzărilor comparabile constituie 2 404 532.51 lei
sau 151 514.33 euro.

1.10 Reconcilierea valorilor estimate

În urma aplicării celor trei metode de evaluare, se obţin rezultate diferite. Totodată, nici una din
metode nu generează rezultate absolut corecte. Spre exemplu, metoda cheltuielilor se utilizează din
principiul înlocuirii care presupune că un cumpărător nu va plăti o sumă mai mare decît pentru un bun
imobil decît valoarea de înlocuire a unui bun similar, capabil să îndeplinească aceleaşi funcţii.
Metoda cheltuielilor, bazată pe valoarea de înlocuire, are dezavantajul că nu întotdeauna costul de
înlocuire, oferit de către companiile de construcţie este cel mai real şi corespunde întocmai soluţiilor
constructive a obiectului evaluării.
Metoda veniturilor este limitată, deoarece se bazează pe prognozarea veniturilor viitoare , ceea ce
constituie un element subiectiv. Metoda analizei comparative a vînzărilor permite obţinerea celui mai
exact rezultat al evaluării, deoarece în cadrul acestei metode sînt luaţi în consideraţie aproape toţi
factorii ce influenţează asupra lui. Una din problemele utilizării acestei metode este indisponibilitatea
informaţiei veridice despre obiectele comparabile, precum şi dificultatea determinării mărimii ajustărilor
necesare, în cazul unei pieţe subdezvoltate în localitatea amplasării obiectului.

Procedura de reconciliere este constituită din două etape:

1. revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale ale evaluării, care include explicarea diferenţelor
între valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare şi determinarea celei mai credibile
valori;

2. estimarea valorii finale

Valoarea finală a obiectului supus evaluării s-a calculat conform mediei ponderate.

Tabelul 1.18 Valorile obţinute în procesul evaluării

Metoda Valoarea de piaţă obţinută, lei Valoarea de piaţă obţinută,


euro
Metoda cheltuielilor
1 634 579.7 102 998.09

Metoda veniturilor
1 225 900.62 77 246.41

Metoda analizei
2 404 532.51 151 514.33
comparative a vînzărilor
Sursa: întocmit de autor

Tabelul 1.19 Reconcilierea rezultatelor şi estimarea valorii de piaţă a bunului supus evaluării
Metoda
Metoda Metoda
Denumirea indicatorului Vînzărilor
veniturilor Costurilor
Comparabile
1
Valoarea obţinută 1 225 900.62 1 634 579.7 2 404 532.51

2 Corectitudinea selectării
30 20 50
tipurilor de valori estimate
3 Corectitudinea metodelor
30 20 50
aplicate
4 Profunzimii analizei pieţii
20 20 60
imobiliare
5 Veridicitatea datelor
25 25 50
utilizate în analiză
6 Corectitudinea interpretării
20 20 60
şi utilizării datelor
7 Corectitudinea efectuării
ajustărilor în cadrul 30 30 40
metodelor
8
Ponderea ajustărilor % 25.8333 22.5 45

9 Valoarea conform ponderii,


316 690.99 367 780.43 1 082 039.63
lei
10 Valoarea de piaţă,lei 1 766 511.05
11 Valoarea de piaţă, euro 111 311.34
Sursa: întocmit de autor

În concluzie : Valoarea de piaţă a magazinului amplasat în oraşul Străşeni, str.Alexandru cel Bun 3, la
data evaluării de 05.06.2010 constituie: 1 766 511.05 lei sau echivalentul a 111 311.34 euro,cursul
valutar la data evaluării conform BNM