USUCAPIÓN (Reseña de fallo)

Presupuestos. Art. 4015, CC. PRESCRIPCIÓN ADMINISTRATIVA. Ficha Técnica

POSESIÓN. PRUEBA. Municipio: Cobro de tasas por servicios a la Tribunal: Cámara 1a
propiedad. Reconocimiento de la calidad de propietaria de la actora. Civil y Comercial,
TEORÍA DE LOS ACTOS PROPIOS. Aplicación. Ley 24320: Córdoba
Incumplimiento. Improcedencia de la usucapión Pinto, Lidia Evangelina
c/ Municipalidad de
Luque y otro – Recurso
Relación de causa de apelación – Exptd.
La actora demanda a la Municipalidad de Luque y a la escribana que labró interior (civil) – Otras
las escrituras públicas Nº 45 y 50, persiguiendo se anulen tales causas de remisión –
Expte Nº 1369445/36”.
instrumentos públicos. Relata que las escrituras objeto de litis declaran la Dres. Guillermo P. B.
prescripción adquisitiva del dominio a favor de la demanda de un inmueble Tinti y Julio Sánchez
de su propiedad. Funda la nulidad peticionada en que el municipio no Torres
ejerció la posesión de los inmuebles por el plazo de ley. Asimismo,
Autos: "Pinto, Lidia
demanda se ordene en el Registro de la Propiedad la cancelación de la Evangelina c/
inscripción de esas escrituras y que se le restituya la posesión de los Municipalidad de Luque
inmuebles y, en su caso, la indemnización en dinero. La resolución de y otro – Recurso de
primera instancia dispuso el rechazo de la demanda pronunciándose por la apelación – Exptd.
interior (civil) – Otras
validez de las escrituras; en contra de dicha resolución presentó apelación causas de remisión –
la accionante. Señala la recurrente que la forma corriente de declarar la Expte Nº 1369445/36"
usucapión de inmuebles es a través de resolución judicial en juicio de
Sentencia Nº: 83
usucapión, y la vía administrativa elegida por el Estado debió respetar en
primer lugar los derechos de rango constitucional. Refiere que no se realizó
ningún acto tendiente a comunicar a los titulares dominiales de los fundos Fecha: 09/06/2011
del inicio del expediente administrativo, omisión deliberada ya que el Estado
Semanario Jurídico:
necesitaba los terrenos con fines políticos y la familia de la actora se oponía
Número:1825
a las pretensiones del municipio, lo que era sabido por los funcionarios. 22/09/2011
Afirman que el Estado, ante esta situación, debió expropiar indemnizando a Cuadernillo: 12
la actora. Puntualiza que la escribana actuante debió reparar si los Tomo 104
documentos que exhibía el municipio reflejaban o no la realidad de los Año 2011 - B
hechos, más aún tratándose de actos tendientes a la usucapión
Página: 466
administrativa que de por sí exigían especial cuidado dado que estaba en
juego el derecho de propiedad de terceras personas. Aduce también que la
demandada no ha respetado lo normado por la ley 24320, que en su art. 2
destaca que la posesión ejercida por la administración municipal debe surgir
de informes de organismos donde se especifique el origen de la posesión y
el destino o afectación que haya tenido el inmueble poseído, agregando los
antecedentes que obren en poder de la administración. Expresa que la
sentenciante no hizo ninguna mención a los impuestos, contribuciones y
servicios que la actora ha pagado y que es prueba y evidencia de
exteriorización de la voluntad de dueña, actos interruptivos de cualquier
poseedor aun de mala fe. Solicitan se haga lugar al recurso de apelación,
con costas.

Doctrina del fallo

1– La prescripción adquisitiva o usucapión de inmuebles es un modo de
adquirir el dominio –arts. 2524 inc. 1 y 3947, CC– que resulta de la posesión
continuada de un inmueble en la manera, con las condiciones y durante el
tiempo establecido por la ley –art. 3948, CC–. En concordancia con los
dispositivos citados, el art. 4015, CC, establece un plazo de veinte años de
posesión continua para prescribir la propiedad de cosas inmuebles.

2– Para la viabilidad de la acción prescriptiva de dominio debe

necesariamente acreditarse el cumplimiento de tres extremos: 1) el corpus
posesorio, es decir el ejercicio de un poder de hecho sobre la cosa; 2) el
animus domini, o sea la intención de tener la cosa para sí, y 3) el transcurso
de veinte años manteniendo sin interrupción las conductas descriptas en los
dos primeros requisitos.

3– La prescripción como modo de adquirir el dominio es únicamente la

disciplinada por el Código Civil. Ahora bien, el trámite para inscribir
registralmente ese dominio ya adquirido se regula en los códigos de
procedimiento. Como excepción, se estableció por legislación nacional la
posibilidad de evitar el trámite jurisdiccional recurriendo a un proceso
administrativo, el cual sólo está destinado a formalizar la inscripción. La ley
24320, en su art. 1, dispone que “el dominio de inmuebles que hubieren
adquirido o adquieran los Estados provinciales y las municipalidades por el
modo establecido en el art. 4015, CC, será documentado e inscripto como
se determina en el artículo siguiente”.

4– El legislador no ha eximido al Estado de cumplir con todos los requisitos

para que se opere la prescripción adquisitiva del dominio; simplemente ha
tratado de facilitarle o agilizar en alguna medida los trámites de inscripción
ahorrándole el proceso judicial, pero imponiendo expresamente que deben
estar cumplidas las exigencias de la ley de fondo, art. 4015, CC.

5– En el sub examine, la prueba rendida demuestra que la Municipalidad

demandada no cumplió con ninguno de los requisitos para adquirir por
prescripción. Ni los de fondo que impone el Código Civil (arts. 4015 y cc), ni
los de forma que prescribe la ley 24320. Al respecto puede verse que la
documental señala a la actora con el derecho real a su favor y debidamente
inscripto.

6– Un elemento terminante y decisivo para la suerte de este pleito son las

constancias de pago de la tasa por Servicios a la Propiedad que le cobra la
Municipalidad accionada a los dueños de inmuebles, por los que se acredita
el pago hecho al municipio el 29/7/83. Es decir, que hasta el año 1983
inclusive, se comprueba en autos que la demandada percibía la tasa de
Servicios a la Propiedad. Mal puede estar actuando como poseedor a título
de dueño quien le está cobrando a otro la tasa que grava precisamente ese
carácter y cuyo hecho imponible es la prestación de servicios al inmueble.
Si le está cobrando una obligación que pesa sobre los propietarios y le da
recibo por ello, el municipio está reconociendo que otro es el poseedor y
que él no puede ser otra cosa que el prestador del servicio que está
cobrando.

7– La conducta del ente demandado se da de lleno con la teoría de los

propios actos. No puede estar poseyendo quien reconoce en otro el
carácter de propietario y por ello le cobra y le da recibo por pago de
Servicios a la Propiedad. Y si ello ocurría en el mes de julio del año 1983,
está claro que en junio del 2000 (fecha de la escritura impugnada), y en
diciembre de 1997 (fecha de la Ordenanza 636) no podía la Municipalidad
tener veinte años de posesión continua.

8– La prueba testimonial tiene también contundencia para dar razón a la

actora y descalificar la posesión invocada por el municipio en las escrituras
discutidas. No solamente que ningún testigo afirma que la Municipalidad
ejerciera la posesión de los inmuebles, sino que le reconocen ese carácter y
el de dueña a la parte actora.
9– Igualmente resulta relevante el testimonio del intendente de la
Municipalidad, del cual no surge que haya existido el ánimo posesorio que
exige el 4015, CC. Según el sistema del Código de Vélez, en una situación
como la que describe el funcionario no podría invocar la buena fe, porque
“el vicio de forma en el título de adquisición, hace suponer mala fe en el
poseedor” (art. 4009). Si ingresaban u ocupaban el terreno por cuestiones
de mantenimiento (y le cobraban al propietario tasa de servicios), no podría
predicarse la buena fe posesoria en el sentido del Código Civil, pues o
intervirtieron o no intervirtieron su título. Si no lo intervirtieron, no llegaron a
ser poseedores, y si lo intervirtieron, iniciaron una posesión de mala fe, pero
con posterioridad al año 1983, con lo cual, a 1997 no había transcurrido el
lapso de veinte años que la ley exige para adquirir el dominio.

10– También se patentiza de la prueba recogida el incumplimiento a los

requisitos de la ley 24320. La Ordenanza Municipal Nº 636/97 que declara
la prescripción adquisitiva de dominio a favor de la Municipalidad
demandada no hace referencia a ningún expediente administrativo
municipal, no cita ninguna foja, no menciona ningún acta, ningún
antecedente documental que permita inferir que estuviera siquiera en
posesión de las parcelas. Menciona el expediente administrativo de la
Dirección de Catastro de la Provincia; pero no contiene referencia ni cita
alguna. Mucho menos cumple con la obligación que impone el art. 2, ley
24320, que establece: “Debe surgir de informes de los respectivos
organismos donde se especificará el origen de la posesión y el destino o
afectación que haya tenido el inmueble poseído, agregando los
antecedentes que obren en poder de la administración”. Esa exigencia no
aparece cumplida.
11– Tampoco se probó que hayan sido citados los titulares del dominio al
expediente administrativo y se les hubiera dado posibilidad de defender sus
derechos. Para admitir la validez del proceso de “usucapión administrativa”
o para que éste sea tolerable a la luz de la Constitución de la Nación, debe
cuanto menos asegurar la participación y posibilidad de defensa del titular
registral del bien que el Estado pretende adquirir.

12– Frente a la norma suprema del art. 17, CN, que declara que la
propiedad es inviolable y que ningún habitante de la Nación puede ser
privado de ella sino en virtud de sentencia fundada en ley, cualquier acto de
los poderes públicos que pueda afectarla debe ser extremadamente
cuidadoso y apegado rigurosamente a la ley. Esta ley, en que el sujeto
puede perder su propiedad a manos del Estado, debe ser interpretada
restrictivamente, con máxima rigurosidad en contra de la administración y
de manera amplia a favor del administrado. En consecuencia, de los
antecedentes que menciona el art. 2 de la ley debe surgir con absoluta
claridad no sólo la posesión y su origen, sino también la participación que
se dio al titular, o al menos su citación al proceso.

13– Aunque la escritura pública analizada contara con todos los requisitos
formales que la ley exige, el acto negocial en sí mismo está invalidado por
ilícito. Ello en atención a lo dispuesto por los arts. 986, 1038, 1044 y cc.,
CC, por lo que corresponde declarar su nulidad. La manifestación no es
inexacta, sino que es decididamente falsa. No sólo no procedía el ente
municipal como dueño sino que le cobraba las tasas al propietario. La
nulidad del acto jurídico provoca la nulidad del instrumento público que lo
contiene por tratarse de un supuesto de “nulidad refleja”.

Resolución
1) Hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la parte actora. En su
mérito, revocar la sentencia de primera instancia disponiendo hacer lugar a
la demanda presentada por Lidia Evangelina Pinto en contra de la
Municipalidad de Luque y de la escribana Elsa Adriana Flores. En
consecuencia, anular la escritura pública Nº 45, labrada por la escribana
titular del Registro Nº 533 de la ciudad de Córdoba Elsa Adriana Flores en
fecha 7/6/00; y anular la escritura pública Nº 50, labrada por la misma
escribana titular del Registro Nº 533 de la ciudad de Córdoba en fecha
10/6/00; ordenando oficiar al Registro General de la Propiedad a los fines
de cancelar las inscripciones respectivas. Condenar a la Municipalidad de
Luque para que en el plazo de diez días de quedar firme este
pronunciamiento restituya a la actora la posesión de los inmuebles objeto de
este juicio, sitos en Av. Maipú y Castro Barros de la localidad de Luque,
designados como lotes 33, 34, 35 y 36. Con costas a la demandada. 2)
Imponer las costas de la alzada a la parte demandada.

C1a. CC Cba. 9/6/11. Sentencia Nº 83. Trib. de origen: Juzg. CC, Conc. y
Fam. Río Segundo. “Pinto, Lidia Evangelina c/ Municipalidad de Luque y
otro – Recurso de apelación – Exptd. interior (civil) – Otras causas de
remisión – Expte Nº 1369445/36”. Dres. Guillermo P. B. Tinti y Julio
Sánchez Torres ■