Impreso: 02/10/2019

Base: Juzgado Civil en Documentos y Locaciones IX. Actualizado en fecha:

12232/17 LOTO VIVERO SARA ISABELITA C/ CARABAJAL MIRTA ADRIANA Y OTROS S/ COBRO
EJECUTIVO DE ALQUILERES

Escrito: RELATORIA SENTENCIA DE FONDO

PODER JUDICIAL DE TUCUMÁN

CENTRO JUDICIAL CAPITAL
Juzgado Civil en Documentos y Locaciones IX
ACTUACIONES N°: 12232/17s14
*H104093789917*
H104093789917

JUICIO: LOTO VIVERO SARA ISABELITA c/ CARABAJAL MIRTA ADRIANA Y OTROS s/ COBRO EJECUTIVO
DE ALQUILERES.- EXPTE. N° 12232/17.-

San Miguel de Tucumán, 30 de septiembre de 2019.

AUTOS Y VISTOS: Para resolver en los autos caratulados: LOTO VIVERO SARA ISABELITA vs. CARABAJAL
MIRTA ADRIANA Y OTROS s/ COBRO EJECUTIVO DE ALQUILERES. EXPTE. N°12232/17 y;

CONSIDERANDO:
I.- Que a fs. 11 Sara Isabelita Loto Vivero, mediante letrada apoderada, inicia juicio de cobro ejecutivo de alquileres
en contra de: Mirta Adriana Carabajal DNI n°17.614.445 y Sandra Beatriz Lujan DNI n°31.254.140 en carácter de
inquilinas y Jorge Raúl Chehin DNI n° 12.721.930 en carácter de garante liso y llano y principal pagador, por la suma
total de $126.320 con más sus intereses, gastos y costas.
Funda su derecho en contrato de locación celebrado con los demandados el 29-06-16 respecto del inmueble de
calle Amadeo Jacques n° 57/61.
Indica que el monto reclamado corresponde a la suma de $54.000 respecto de alquileres impagos desde octubre
de 2016 a septiembre de 2017 (cfr. cláusula 3°) y $78.320 en concepto de multa por mora en el cumplimiento de
obligaciones (cfr. cláusula 4°).
Aclara que el importe reclamado ha sido calculado hasta el 05-09-17 en que entregó la parte demandada las llaves
del inmueble y que dedujo los $6.000 abonados a cuenta en fecha 12-04-17.
Como derecho alega las disposiciones del art. 484 y sstes. del C.P.C.yC. y culmina su presentación solicitando se
intime de pago a los accionados y, oportunamente se recepte la presente acción con más sus intereses, gastos y
costas.

II.- Acompañada documentación original a fs. 23 (cfr. cargo actuarial de fs. 24), por providencia de fecha 19-02-18 y
cédulas de fs. 24/27 se citó a los demandados a preparar la vía ejecutiva.
Cumplido ello mediante audiencias de fs. 28/30 por providencia del 20-03-18 (fs. 34) se ordenó intimar de pago a
los accionados por la suma de $126.320 en concepto de capital con más la suma de $37.900 fijada provisoriamente
por acrecidas. Al mismo tiempo se los citó de remate a fin de que dentro del plazo de cinco días opongan las
excepciones legítimas que tuvieren bajo apercibimiento de llevar adelante la presente ejecución.

I II.a).- Intimada de pago y citada de remate la codemandada Mirta Adriana Carabajal por mandamiento de fs. 36, se
apersonó a fs. 48/53 con el patrocinio letrado del Dr. Marcelo Daniel Reynaga y, negando todos y cada uno de los
hechos vertidos por la actora en su escrito de demanda opuso al progreso de la ejecución seguida en su contra
excepción de inhabilidad de título (falta de acción) por no haber suscripto la actora el contrato en el que basa la
presente ejecución.
De manera particular, negó adeudar la suma de $126.320 reclamada manifestando que la totalidad del contrato de
fecha 01-04-16 fue abonado por su parte.
Negó adeudar las sumas de $54.000 y $78.320 por alquileres impagos conforme cláusula tercera y cuarta del
contrato de locación, por cuanto dicho instrumento nunca existió como acto jurídico.
Negó que el objeto del juicio se encuentre especificado en el escrito de demanda al omitir determinar el inmueble y
precio de la locación afectando gravemente su derecho de defensa.
Negó haber ingresado en fecha 01-06-16 al inmueble de Amadeo Jacques 57, dpto. 1 con Paula Luciana
Carabajal; sino que, fue el 01-04-16.
Negó haber alquilado la totalidad de la planta baja del inmueble, sino uno de los departamentos; aclarando que en
la propiedad existen tres: dos en planta baja y uno en planta alta.
Negó que la relación contractual que los vinculó con la actora sea por contrato escrito o verbal de fecha 29-06-16;
sino que el contrato es del 01-04-16.
Negó también que el inmueble en cuestión haya tenido como destino vivienda exclusiva de Mirta Adriana
Carabajal, por cuanto también vivió Paula Luciana Carabajal.
 Impreso: 02/10/2019

Base: Juzgado Civil en Documentos y Locaciones IX. Actualizado en fecha:

12232/17 LOTO VIVERO SARA ISABELITA C/ CARABAJAL MIRTA ADRIANA Y OTROS S/ COBRO
EJECUTIVO DE ALQUILERES

Escrito: RELATORIA SENTENCIA DE FONDO

Negó haber pactado con la actora como valor locativo la suma de $4.500, sino que el contrato de fecha 01-04-16
acordaron el importe de $4.000.
Negó que el contrato de locación tuviera un plazo de 24 meses, indicando que pactado era por 12 meses y debían
éstos computarse del 01-04-16 hasta el 31-03-17.
Negó que el contrato de locación de fecha 29-06-16 posea la firma de la actora y, como consecuencia de ello ,
impugna por inexistente dicho instrumento.
Como verdad de los hechos relata que, en fecha 01-04-16 suscribieron las partes contrato de locación respecto del
departamento N°1 del inmueble ubicado en Amadeo Jacques 57 de esta ciudad; estableciendo su plazo de duración
por 12 meses a contar desde la firma, valor en $4.000 mensuales y como destino vivienda de Mirta Adriana y Paula
Luciana Carabajal.
Explica que, los ejemplares del contrato fueron retenidos por la actora para el trámite de sellado y que ,
transcurridos unos meses su letrada apoderada los convocó a la escribanía para firmar uno nuevo -con idénticas
condiciones- por cuanto el anterior se había extraviado.
Resalta que, al no tener copia del nuevo contrato suscripto, recién en la audiencia de reconocimiento de firma
pudieron conocer su contenido y, advertir sus diferencias y la ausencia de firma de la actora.
Expone que, la relación locativa se desarrolló con múltiples inconvenientes por las malas condiciones de
habitabilidad -filtración de agua de lluvia- y provisión de servicios que afectaron su comodidad, descanso y el trabajo
de Paula Luciana Carabajal quien preparaba alumnos en inglés.
Como prueba de ello, acompaña notificación de corte de servicios de Gasnor y acta de constatación con ocho
fotografías efectuada por la Escribana María Cecilia Aragón.
Advierte que, ante la falta de suministro eléctrico causado por los cortocircuitos y la filtración de agua, se retiró del
inmueble durante el fin de semana del 16 de noviembre y que el 20-04-17 lo hizo en forma definitiva efectuando el
correspondiente aviso a su propietaria y a la inmobiliaria, sin obtener respuesta alguna.
Respecto a la excepción de inhabilidad de título señala que el instrumento acompañado como contrato de locación
no se encuentra suscripto por la Sra. Sara Isabelita Loto Vivero y, como consecuencia de ello, carece de fuerza
ejecutiva para la acción que intenta. Transcribe jurisprudencia que considera de aplicación.
Indica que, al omitir constar con la firma de una de las partes no resulta un instrumento válido.
Manifiesta que, en un proceso abreviado como el juicio ejecutivo la materia de conocimiento se circunscribe al
análisis del título y su elementos, cuestión que no sucede en autos al no existir título alguno.
Señala que la obligación cuyo cumplimiento se reclama debe encontrarse contenida en el mismo documento y
reunir los requisitos de exigibilidad y liquidez, indicando que en la presente acción no existe obligación jurídica ni
instrumento exigible y que, por ello, debe ser rechazada. Transcribe jurisprudencia que considera de aplicación.
Denuncia que, en el escrito de demanda no constan las cláusulas ni condiciones que alega el actor para liquidar la
deuda en caso de existir y que, sin contrato escrito o reconocimiento de parte no puede atribuirse válidamente
responsabilidad alguna a la contraria.
Advierte que, un instrumento que falta firma del actor no resulta título ejecutivo, más aun si existe contradicción
respecto del inmueble locado, fecha de creación o vigencia; destacando que el contrato celebrado por las partes es
de fecha anterior al que ejecuta en autos y fue suscripto con otras condiciones.
Considera que, la falta de firma de la actora y la ausencia de elementos que avalen el contenido del contrato afecta
la vía ejecutiva y afecta el derecho de defensa de los demandados.
Como prueba ofrece instrumental, pericial caligráfica, absolución de posiciones, testimonial e informativa.
Culmina su presentación recusando sin causa a la Sra. Juez interviniente en la causa y solicitando que, en virtud
de las defensas opuestas, se rechace la acción entablada en su contra con expresa imposición de costas.

I II.b).- A su turno, intimada de pago la codemandada Sandra Beatriz Lujan por mandamiento de fs. 57, se apersonó
en autos solicitando el rechazo de la ejecución seguida en su contra por idénticos argumentos a los presentados por
Mirta Adriana Carabajal y que, en honor a la brevedad doy aquí por reproducidos (ver fs. 69/75).

III.c).- Por último, intimado de pago el garante Jorge Raúl Chehin a fs. 84, de las constancias de autos resulta que si
bien se apersonó y opuso incidente de sustitución de medida cautelar resuelto por sentencia del 12-11-18 (fs.
123/124), ha dejado vencer el plazo acordado para el ejercicio de sus derechos.

IV .- Por providencia del 08-05-18 (fs. 76), se tuvo por recusada sin causa a la Sra. Juez interviniente.
Radicados los autos ante este Juzgado Civil en Documentos y Locaciones de la IX° Nominación, notificadas las
partes de ello por cédulas de fs. 81/82 y 93, y resuelto el incidente de sustitución de embargo (fs. 123/124), se
presentó la actora a fs. 150/152 de manera espontánea y contestó la excepción interpuesta en su contra solicitando
su rechazo por los fundamentos que expone.
En su responde indica que, en cumplimiento con las previsiones del art. 484 inc. 2 del C.P.C.yC. adjuntó contrato
de locación de fecha 29-06-16 con firmas certificadas de los demandados, resaltando que, en la audiencia citada a
los fines de la preparación de la vía ejecutiva, los demandados reconocieron su calidad de arrendatarios y garante.
En relación a la excepción de inhabilidad de título manifiesta que, las accionadas- en contra de sus actos propios -
invocan un contrato de fecha 01-04-16 (por un plazo de un año) que nunca existió y, como consecuencia de ello, no
pueden probar.
Advierte que, si bien en cumplimiento del imperativo legal impuesto negaron la deuda, acompañaron recibo de pago
 Impreso: 02/10/2019

Base: Juzgado Civil en Documentos y Locaciones IX. Actualizado en fecha:

12232/17 LOTO VIVERO SARA ISABELITA C/ CARABAJAL MIRTA ADRIANA Y OTROS S/ COBRO
EJECUTIVO DE ALQUILERES

Escrito: RELATORIA SENTENCIA DE FONDO

a cuenta por la suma de $6.000 demostrando con ello la existencia y legitimidad de lo aquí reclamado concluyendo
así que la excepción intentada resulta inadmisible.
Explica que, resulta práctica habitual del mercado inmobiliario que cuando se suscriben múltiples ejemplares se
entrega a cada parte un ejemplar suscripto por la contraria y que en virtud de ello es que poseen las accionadas el l
instrumento firmado por la actora.
Indica que, el consentimiento, validez y habilidad del contrato surge del pago a cuenta efectuado y del intercambio
epistolar. Transcribe jurisprudencia que considera de aplicación.
Denuncia mala fe de las accionadas al afirmar que intentaron entregar la llave a la inmobiliaria y a su propietaria ,
toda vez que ello fue cumplido en la audiencia de mediación del proceso de desalojo.
Como pruebas ofrece documental e informativa y culmina su presentación solicitando se rechace la excepción
articulada, con expresa imposición de costas.

V .- Abierta la causa a pruebas por el término de ley (cédulas de fs. 160/162) y, agregadas éstas por informe
actuarial de fs. 261 surge que la parte actora ofreció prueba: a) informativa (fs.166/172) y b) documental (fs.
173/176); mientras que la demandada: a) instrumental (fs. 177/178), b) pericial caligráfica (fs. 179/223), c)
confesional (fs. 224/229), d) testimonial (fs. 230/252) y e) informativa (fs. 253/259).
Por providencia de fecha 03-07-19 se ordenó la confección de la pertinente planilla fiscal que oblada por las
codemandadas a fs. 269 y 272 y por la actora a fs. 275 quedaron los autos en condiciones de ser resueltos
(providencia de fecha 27-08-19 y cédulas de fs. 282/284).

VI.- En autos, como se dijo, inicia Sara Isabelita Loto Vivero demanda de cobro ejecutivo de alquileres por la suma
de $126.320 en contra de Mirta Adriana Carabajal y Sandra Beatriz Lujan en carácter de locatarias y Jorge Raúl
Chehin en carácter de fiador, con más sus intereses, gastos y costas detallando que lo reclamado corresponde
$54.000 en concepto de alquileres adeudados y $78.320 por cláusula penal.
Citados a fin de preparar la vía ejecutiva se presentaron los demandados en sus respectivas audiencias
reconociendo la calidad de arrendatario y garante.
Intimados de pago y citados de remate, se apersonaron las demandadas Mirta Adriana Carabajal y Sandra Beatriz
Lujan oponiendo al progreso de la presente ejecución excepción de inhabilidad de título -falta de acción- fundada en
que el contrato de locación que se ejecuta en autos carece de firma de la locadora y se habían ellas obligado por un
contrato suscripto en fecha 01-04-16 con condiciones distintas a aquí reclamadas.
Planteada así la cuestión, corresponde resolverla.
En la especie, fundada la defensa en que no suscribió la actora el contrato de locación cuya ejecución se pretende
y que las condiciones contractuales fueron convenidas en contrato de fecha 01-04-16 y no mediante acuerdo del
29-06-16, corresponde analizar las pruebas producidas en sustento de ellas.
De las constancias de autos resulta que, si bien conforme sostuvieran las demandadas y probaran con prueba
pericial cumplida a fs. 207/214, carece el contrato de fecha 29-06-16 de firma de la actora, no habilita ello la
procedencia de la excepción de inhabilidad por falta de acción que alegan.
Ello es así por cuanto llamados a preparar la vía ejecutiva manifestaron si es arrendataria y exhibe en este acto un
recibo de alquiler en original suscripto por Verónica I. Labastida Huerta por un monto de $6.000 (demandada Mirta
Adriana Carabajal), si era arrendataria, que quien pagaba los alquileres era Carabajal Mirta Adriana y exhibe los
mismos recibos85 (demandada Sandra Beatriz Luján) y, por último Jorge Raúl Chehin manifestó que no era
arrendatario, era garante.
En igual sentido, en ocasión de remitir la Sra. Carabajal carta documento a la actora en reclamo de las condiciones
del inmueble locado que 85conforme clausula SEPTIMA del contrato de locación de fecha 29 de junio de 2016 que
nos vincula, 85 se rescindirá el contrato de locación de fecha 29 de junio de 2016 por su exclusiva y única
responsabilidads22 . (ver fs. 138 y 149).
En virtud de lo expuesto, atendiendo a las consideraciones ut supra señaladas, corresponde tener - en virtud de la
teoría de los actos propios - por reconocida la calidad de la actora como locadora del inmueble de calle Amadeo
Jacques 57/61, departamento 1 y por cierto el contrato de fecha 29-06-16 con firmas certificadas de los
demandados.
Respecto de la modificación de las condiciones contractuales y la existencia de contrato anterior al que se ejecuta
debe decirse que ello no ha sido probado y, en virtud de ello, corresponde desestimar las afirmaciones y defensas
vertidas en tal sentido.
La responsabilidad probatoria, no depende de la condición de actor o demandado, sino de la situación en que se
coloca el litigante en el juicio para obtener una determinada consecuencia jurídica. Si la parte demandada hace
afirmaciones de descargo o presenta una versión distinta de los hechos, soportará la carga de la prueba de
ellos.Quien quiere obtener una decisión favorable debe introducir prueba en el proceso, ofrecerla y producirla. Por
ello, en caso de duda por carencia o insuficiencia de prueba, el Juez debe decidir en contra de los intereses de
quien tenía la carga de la prueba (C.C.D.y L., Tuc, Sala IIa. Fallo n°87 , 21/4/95).
Por las razones expuestas, acreditada la legitimación de la actora, contando el contrato con firma certificada de los
accionados y, no habiendo probado éstos los hechos alegados en su defensa, corresponde RECHAZAR excepción
de inhabilidad de título interpuesta por las demandadas a fs. 48/53 y 69/75 , y, en consecuencia,ORDENAR se lleve
adelante la ejecución seguida por Sara Isabelita Loto Vivero en contra de Mirta Adriana Carabajal, Sandra Beatriz
Lujan y Jorge Raúl Chehin por la suma de$54.000 derivados de falta de pago de los alquileres de los meses de
 Impreso: 02/10/2019

Base: Juzgado Civil en Documentos y Locaciones IX. Actualizado en fecha:

12232/17 LOTO VIVERO SARA ISABELITA C/ CARABAJAL MIRTA ADRIANA Y OTROS S/ COBRO
EJECUTIVO DE ALQUILERES

Escrito: RELATORIA SENTENCIA DE FONDO

octubre/2016 a septiembre/2017.
Respecto de los intereses debe decirse que, a criterio de la Suscripta, los pactados en concepto de
compensatorios (cláusula 9°) de dos veces el que cobra el BNA para giros en descubierto, resultan excesivos ,
violentan la moral, buenas costumbres y el derecho de propiedad de los demandados por lo que, - de conformidad a
las facultades acordadas por el art. 771 de Código Civil - estimo justo y equitativo aplicar, para el supuesto de autos ,
el interés pactado en el documento base de la acción con el límite del 36% anual por todo concepto -compensatorios
y punitorios-, desde la fecha de la mora hasta su total y efectivo pago.
En relación a la cláusula penal de $78.320 reclamada conforme cláusula 4ta del contrato que expresa: s22 85 La
mora en el pago de la locación se producirá de pleno derecho, sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial
haciendo pasible a LA LOCATARIA de una multa diaria acumulativa equivalente a pesos: cuarenta ($40) que se
pagaran conjuntamente con el alquiler y los intereses compensatorios correspondientes, y, entendida la cláusula
penal como aquella por la cual una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena
o multa en caso de retardar o de no ejecutar la obligación, corresponde admitir su procedencia.
Ahora bien, respecto al quantum de ella debe decirse que, verificándose en autos que el monto convenido de $40
diarios equivale al 0,89% diario lo que representa un 26,7% mensual y, en consecuencia un 320,40% anual,
considero la misma excesiva y en virtud de las facultades que me asisten, estimo procedente receptar lo pactado
con tope del 36% anual en concepto de cláusula penal.
En cuanto a las costas, en virtud del resultado del presente pronunciamiento y el principio objetivo de la derrota
corresponde sean soportadas por los demandados vencidos, conforme lo dispone el art. 105 y 550 del C.P.C.yC.
Por ello,
RESUELVO:
I.- RECHAZAR excepción de inhabilidad de título opuesta por las demandadas a fs. 48/53 y 69/75 y, en
consecuencia, ORDENAR se lleve adelante la ejecución seguida por Sara Isabelita Loto Vivero en contra de Mirta
Adriana Carabajal, Sandra Beatriz Lujan y Jorge Raúl Chehin por la suma de $54.000 en concepto de falta de pago
de los alquileres de los meses de octubre/2016 a septiembre/2017.
Los intereses deberán computarse desde la mora hasta su total y efectivo pago conforme el porcentaje pactado en
el contrato siempre y cuando los mismos no superen el 36 % anual por todo concepto.
II.-RECEPTAR la clá usula penal solicitada conforme los pará metros y topes considerados al respecto.
III.- COSTAS a los demandados vencidos por ser de ley expresa (art. 105 y 550 del C.P.C.yC.).
IV.- RESERVAR regulación de honorarios para su oportunidad.
HÁGASE SABER.

FDO. DRA. A. VALENTINA RUIZ DE LOS LLANOS. JUEZ.-