TASACIONES

TRABAJO TEORICO – PRÁCTICO 1

El motivo del trabajo práctico es familiarizarse con los métodos de tasación.

 Enumere tres métodos de tasación

1) Método Empírico o Valor Venal
2) Método Directo
3) Método Indirecto

 Indique los pasos del método directo y explique dos de ellos.

El método directo examina por separado el valor de la tierra y el de las
mejoras y accesorios
Pasos:
a) Valuación del terreno
b) Estimación del costo de reposición de lo edificado
c) Estimación de la depreciación
d) Deducción de la depreciación
e) Adición del precio del lote para llegar al valor final

a) Valuación del terreno

establecer el valor de la tierra libre de mejoras consiste en determinar su precio en
plaza establecido al momento de la tasación. El valor de plaza presente tiene
generalmente derecho a mayor paso que cualquier otra consideración al determinar el
justo valor presente de los terrenos, debido a que refleja los efectos de diversos
factores que afectan al valor.-
La tierra es el elemento que requiere mayor dedicación al tasar, dado que existen
factores que influyen en el valor del lote, a los que podemos calificar como:
- Factores intrínsecos: son aquellos que dependen del lote mismo.
- Factores extrínsecos: son aquellos que dependen del emplazamiento del
lote.
Factores que dependen del lote mismo
1) Dimensiones y proporción relativa de las mismas
2) Forma regular e irregular en mayor o menor grado
3) Niveles, propios y en relación con los de la calle.
4) Ubicación dentro de la manzana, orientación.
5) El suelo de fundación.
6) La relación lote-edificio.-
Factores que dependen de su emplazamiento
1) el carácter distintivo de la zona o barrio (comercial, industrial, residencial, mita).
2) Las normas de zonificación impuestas por las autoridades.
3) Las tendencias del desarrollo de la zona o barrio (progresivas, regresivas
estancadas).
4) Los servicios públicos de que dispone (luz eléctrica, gas, agua, etc.)
5) La importancia de la calle y sus condiciones físicas (ancho, estado del pavimento,
pendientes, etc.)
6) El carácter de la vecindad inmediata (linderos) y próxima.
7) Las ofertas de tierras en la zona.-

b) Estimación del costo de reposición de lo edificado

El método consiste en considerar el costo de la construcción, por lo tanto, no
valora el inmueble en su totalidad, suelo más la construcción, sino solamente
esta última.
Para tasar una construcción edilicia se debe tener en cuenta:
Medidas de la superficie cubierta
Elementos accesorios
Calidad de los materiales
Deberá tener en cuenta, además la mano de obra empleada para la aplicación de
los materiales y el emplazamiento del lote en el cual se realizaron las mejoras.
Las categorías de construcción son:
Edificios destinados a vivienda familiar individual o unidad funcional colectiva: de
lujo, muy buena, buena y económica.
Edificios destinados a locales comerciales, escritorios y oficinas: muy buena, buena y
económica.
Edificios destinados a depósitos, cocheras y edificaciones similares como:
a) Tinglados y cobertizos: categoría única.
b) Galpones: construcción simple, mejorada y buena.
c) Cocheras: buenas y económicas.
Para medir el estado de conservación se debe tener en cuenta dos aspectos:
a) Exterior: Se encuentra compuesto por revoques, cielorrasos, carpintería, pintura, re
vestimientos, pisos, estado de los techos, humedad etc.
b) Estructural: Refiere a los elementos vitales de una propiedad, como cimientos,
columnas, vigas, paredes y cañerías.
Antigüedad: La vida útil de un edificio se encuentra directamente relacionada con la
categoría de la construcción, a mejor calidad de materiales mayor será la vida útil del
inmueble.

 Dado un lote de terreno en zona residencial, a mitad de cuadra de 10 x

30mts., cuyo valor de mercado es de U$S 60.000.
a) Calcule el valor de un lote de las mismas medidas pero ubicado en esquina
utilizando la tabla de Valvano.

Se suman los dos frentes 10 + 30 =40

y lo divido por el frente del lote medial 40/10= 4 = n (coeficiente)
lo busco en la tabla II de Valvano correspondiente a zona residencial y
para n = 4 tenemos 0,22 y le sumamos 1 en concepto de plusvalía
60.000 * 1,22 = u$s 73.200

b) Calcule el valor de un lote en esquina de 20 x 20mts.

Tomando valor de u$s 200 el metro cuadrado (60.000 /300)
para la esquina se suman los frentes 20m + 20m = 40m
n = 40 m / 20 = 2
según tabla II de Valvano para zonas residenciales
para n=2 corresponde 0,14 y le sumamos 1 en concepto de plusvalía
u$s 200 * 1,14 = u$s 228 el metro cuadrado.
Valor total terreno de 20 x 20
u$s 228 * 400 metros cuadrados = u$s 91.200

c) Calcule el valor de esos mismos lotes de terreno si estuvieran en un barrio

en formación y en zona comercial.

Barrio en formación se toma la tabla IV:

Terreno de 10 x 30 para n = 4 tenemos 0,09
se calcula 60.000 * 1,09 = u$s 65.400

Terreno de 20 x 20
para n=2 corresponde 0,03
se calcula u$s 200* 1,03 = u$s 206
u$s 206 * 400 metros cuadrados = U$s 82.400

Barrio en zona comercial se toma la tabla I:

por tratarse de lotes céntricos se multiplica además por el coeficiente del
Tribunal de Tasaciones de La Nacion
Terreno de 10 x 30 para n = 4 tenemos 0,36
y coeficiente del Tribunal 1
se calcula 60.000 * 1,36 * 1 = u$s 81.600

Terreno de 20 x 20 para n=2 corresponde 0,22

y coeficiente del Tribunal 1,233
se calcula u$s 200 * 1,22 * 1,233= U$s 300,85
valor total: U$s 300,85 * 400 metros cuadrados = u$s 120.340,8
 Dato un lote tipo de terreno de 400m2., cuyo valor de mercado es de U$S
300 el metro cuadrado utilizando la tabla correspondiente, decir
a) Cuál sería el valor para un lote 7000
se dividen los coeficientes de ambos lotes : 0,60 / 1,10 = 0,54
u$s 300 * 0,54 = 163,63 por metro cuadrado
7000 * 163,63 = u$s 1.145.454
b) Cuál sería el valor para un lote de 10000
0,60 / 1,20 = 0,50
u$s 300 * 0,50 = 150 por metro cuadrado
10000 * 150 = u$s 1.500.000

 Dado un lote de terreno de 10 x 30mts., cuyo valor de venta fuera de U$S

60.000, si quisiéramos tasarlo para dividir en dos P.H., uno al frente y otro
al fondo
a) Cuál sería el valor de la tierra en uno y otro caso.
Por ley de Hoffman se calcula ⅔ del valor para el frente y ⅓ para el fondo,
en este caso:
frente: 60.000 * ⅔ = 40.000
fondo 60.000 * ⅓ = 20.000
b) Y si quisiéramos dividirlo en 4 unidades de P.H.?
se toma la regla norteamericana
frente : 60.000 * 4/10 = u$ 24.000
2da unidad : 60.000 * 3/10 = u$ 18.000
3ra. Unidad : 60.000 * 2/10 = u$ 12.000
fondo : 60.000 * 1/10 = u$ 6.000