Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
FACULTATEA DE MANAGEMENT
Lucrare de licenta
Tendintele pietei de retail
privind creditele imobiliare / ipotecare
la Banca Comerciala Romana
Coordonator stiintific :
Prof.Univ.Dr.
BUCURESTI
- 2008 –
CUPRINS:
Introducere
Bibliografie
Introducere
Activitatea bancara de retail s-a aflat in ultima vreme din ce in ce mai mult
in atentia bancilor, a mass-mediei si, implicit a publicului larg. In prezent, acestui
domeniu de activitate i se acorda o atentie deosebita datorita procesului de
dezvoltare continua in care se afla.
In ultimii ani, insa, atitudinea lumii bancare fata de persoanele fizice s-a
schimbat total, segmentul de clienti retail a devenit dintr-o data extrem de
atractiv si batalia cea mai mare ducandu-se pe planul ofertei de credite catre
populatie. La baza acestei schimbari de atitudine au stat mai multe motive:
disparitia posibilitatii bancilor de a-si plasa banii in titluri de stat cu dobanzi
extrem de avantajoase, impartirea segmentului de clienti corporate si dificultatea
atragerii de catre banci unor astfel de clienti importanti, nevoia dispersarii
riscului bancilor, posibilitatea obtinerii unor profituri mari cu investitii destul de
reduse etc. De cealalta parte s-a aflat cererea populatiei pentru credite, cerere
intr-un proces de crestere intensa de la an la an, datorita nevoilor persoanelor
fizice de a achizitiona bunuri de folosinta indelungata sau imobile, fara a fi nevoiti
sa plateasca cu banii jos. Aceasta cerere a putut fi sustinuta si de imbunatatirea
situatiei economiei si reducerea inflatiei, care au stat la baza reducerii dobanzilor
pentru creditele de retail si la cresterea veniturilor solicitantilor de credite.
S-au evidentiat doua teorii ce reflecta esenta si rolul creditului: cea naturalista si
cea a creditului, privind investitiile în capital. Teoria naturalista a creditului initial
a fost elaborata de A.Smith (1723-1790) si D. Ricardo (1772-1823) fiind
dezvoltata în continuare de discipolii acestora. Principalele conceptii ale acestei
teorii sunt urmatoarele :
creditul comercial;
creditul bancar;
creditul obligatar;
creditul ipotecar;
creditul de consum.
Toate aceste sfere implica aceleasi trasaturi specifice ale relatiei de credit cum ar
fi obiectul (instrumentul de gestiune) si subiectii (participantii) raportului de
credit, promisiunea de rambursare, asigurarea creditului, termenul de
rambursare, dobânda si însasi tranzactia – acordarea creditului.
dezvoltare social-economica.
Beneficiarul de credit
• solicita creditul.
Inspectorii de credite
Comitetul de credit
• Analizeaza documentele beneficiarului si concluziile inspectorului;
Directia juridica
Directia Contabilitate
Controlori-operatori
Casierii
• Elibereaza creditul
În fruntea institutiilor bancare este Banca Angliei care are un rol deosebit
în evolutia si formarea bancilor pe plan mondial, fiind considerata una dintre
primele banci centrale.
Pasivele lor sunt formate în cele mai frecvente cazuri din fondurile
acumulate din emisiunea de obligatiuni si cambii. Aceste institutii deseori sunt
filiale ale bancilor. Ele îsi plaseaza resursele sub forma creditelor de consum,
creditelor ipotecare, leasingului financiar. Institutiile respective concureaza cu
bancile mari si au o activitate eficienta, deoarece acorda credite cu rate mai mici
ale dobânzii. În categoria altor institutii de credite putem mentiona un sir de
firme particulare, care combinata activitatea lor de baza cu cea creditara.
Orientarea ca 535y2418f tre aceste credite are o motivatie mai larga care tine in
principal de:
(a) Specificul bancii, respectiv de banca universala care trebui sa fie prezenta pe
piata de retail atat la atragera resurselor, cat si la plasarea acestora in primul
rand catre depunatori;
(b) Politica cu clientii, in sensul atragerii de cat mai multe persoane care sa-si
efectueze operatiunile prin banca si care pot deveni consumatorii produselor
sau serviciilor oferite de banca;
(e) Dezvolatarea ofertei de produse pentru unitatile mici (agentii) care sunt cel
mai bine plasate pentru activitatea de retail etc.
In tarile Europei de Est piata credtului ipotecar este inca la inceput. Fata
de Romania, toate celelalte tari vecine au avansat in acest domeniu. In Cehia,
inca din anul 2001 functionau noua banci de credit ipotecar, iar volumul
creditelor ipotecare active la acea data era de 1228 milioane de euro; in Slovacia
existau cinci banci de credit ipotecar, iar volumul creditelor pentru case era de
34.1 milioane euro etc. Si piata obligatiunilor ipotecare, despre care la noi abia se
vorbeste, este mult mai dezvoltata in aceste tari: numai cehi au avut 20 de
emisiuni de obligatiuni pana la sfarsitul anului 2001, cu o valoare totala de
623.48 milioane de euro.
114.40%
36.50%
49.40%
33.10%
43.40%
22.00%
0.00%
20.00%
40.00%
60.00%
80.00%
100.00%
120.00%
Procente in PIB la
sfarsitul
perioadei
UE 15
Cehia
Ungaria
Polonia
Bulgaria
Romania
Intermedierea bancara (credite neguvernamentale/PIB) in
comparatie cu alte tari - 2006
In tarile care au aderat la UE in 2004 (Cehia, Ungaria, Polonia), media
gradului de intermediere bancara a fost de 39%; la nivelul UE, valoarea
medie a intermedierii bancare a fost de 96% (2004), gradul de
intermediere bancara ajungand in 2006 la 49%.
5905
5294
15685
5246
19662
5408
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
2004
2005
2006
Evolutia structurii creditelor retail in Romania (mil.
RON)
credit
imob/ipotecar
credit consum
Se observa o crestere :
36.60%
10.50%
9.50%
5.30%
4.90%
1.90%
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
20.00%
25.00%
30.00%
35.00%
40.00%
EU 12
Ungaria
Cehia
Polonia
Bulgaria
Romania
Ponderea creditelor imobiliare/ipotecare in PIB -
2006
Romania este tara cu cel mai scazut nivel al indatorarii din regiune; 8% - credite
retail/PIB in anul 2006 fata de 52.6% - credite retail/PIB la nivelul Uniunii
Europene.
Cauze:
nedezvoltarea la nivelul
asteptarilor a investitiilor
imobiliare
aparitia fenomenului de
interferenta intre creditul de
consum si creditul de investitii
imobiliare
351,59
2.689,50
661,57
4.091,76
1.518,45
5.154,43
5.305,94
8.198,10
6.421,81
9.964,87
11.551,04
16.020,13
15103,59608
20631,51224
0,00
5.000,00
10.000,00
15.000,00
20.000,00
25.000,00
2000
2001
2.002
2003
2004
2005
2006
Tendinte macroeconomice
Stabilizarea preturilor;
Concluzii:
Daca in ian. 2006, exista un numar de 273.377 restante, din care 161.705
mii RON erau sume restante ale persoanelor fizice cu o restanta > de 30
zile, in ian. 2007 numarul restantelor era de 359.509, din care 294.478 mii
RON erau restantele > de 30 zile.
Biroul de Credit nu poate decide acordarea sau neacordarea unui credit. Raportul
de Credit cuprinde informatii detaliate, actualizate si reale, dar analiza facuta de
banca pentru a decide acordarea unui credit se bazeaza si pe alte informatii.
Intervalul de timp din trecut pentru care informatiile despre restante sunt afisate
în Raportul de Credit este de 5 ani, calculat retroactiv de la data emiterii
Raportului de Credit.
Raportul de Credit poate contine (o parte din aceste informatii nu sunt în mod
obligatoriu transmise de catre participanti si, în consecinta, pot sa nu apara în
raportul de Credit) :
Biroul de Credit din Romania functioneaza dupa reguli similare celor din alte tari
europene care dispun de astfel de institutii. Astfel, cele 27 de institutii membre
ale Asociatiei Europene a Birourilor de Credit au un termen mediu de afisare a
datelor de 5,1 ani (cinci ani in Romania), iar majoritatea bancilor furnizeaza
informatie negativa in cazul unor restante care depasesc 30 de zile.
In prezent, doar opt banci din cele 38 de pe piata romaneasca ofera informatie
"pozitiva" Biroului de Credit, a declarat, citat de NewsIn, directorul general al
institutiei, Serban Marian Epure. Epure a spus ca pana in prezent, faza a doua a
biroului de credit, care consta in raportarea de informatii atat negative cat si
pozitive din partea institutiilor de credit, nu a avut mare succes in extinderea sa.
"Bancile mari au anuntat totusi ca vor livra informatie pozitiva, ceea ce ne face
sa fim optimisti", a declarat Epure.
Astfel, aceste credite au fost acordate persoanei in cauza la sfarsitul anului 2005,
inceputul anului 2006, cand institutiile respective nu furnizau informatie pozitiva
Biroului de Credit. Epure spera ca Biroul de Credit sa treaca cat mai curand la
faza a treia, care consta in oferirea unor rapoarte de bonitate (credit history).
*Sursa Wall Street -25 mai 2007
31 martie 2007
Garantii - urmatoarele categorii de garantii primite pot diminua expunerea bancii fata
de entitatea de risc:
garantii reale pe bunuri imobile viitoare - in baza Legii creditului ipotecar, produc
efecte in sensul ca sunt valabil si legal constituite, dar nu se poate calcula valoarea
justa pana la data receptiei finale si nu pot diminua expunerea bancii fata de
entitatea de risc.
La data la care se va intocmi procesul verbal de receptie finala, aceste bunuri imobile
vor putea fi luate in considerare pentru diminuarea expunerii bancii fata de entitatea
de risc.
Oficialul BNR a aratat ca fondurile pot acorda garantii prin folosirea resurselor
alocate de stat sau din fonduri proprii. In cazul in care fondurile folosesc
resursele statului, performanta beneficiarului va fi inlocuita cu cea a statului,
careia i se asociaza un risc de credit zero pentru garantii in lei. Daca fondurile
folosesc resursele proprii, performanta beneficiarului de credit va fi inlocuita cu
cea a fondului, la care se aplica un grad de risc stabilit in functie de ratingul
atribuit de agentiile independente de rating sau in functie de modelul institutiilor
de credit.
In conformitate cu prevederile art. 56 alin. (1) si art. 62 lit. f) din Legea nr.
58/1998 privind activitatea bancara, republicata, ale Regulamentului BNR nr.
5/2002 privind clasificarea creditelor si plasamentelor, precum si constituirea,
regularizarea si utilizarea provizioanelor specifice de risc de credit, cu modificarile
si completarile ulterioare (denumit in continuare "Regulamentul BNR nr.5/2002")
si ale Normelor metodologice ale BNR nr. 12/2002 privind aplicarea acestui
regulament (denumite in continuare NM nr.12/2002 ale BNR", asa cum a fost
modificata si completata de Norma BNR nr.11/29.06.2006), bancile, persoane
juridice romane, sunt obligate ca in scopul protejarii capitalului bancii, precum si
a depozitelor persoanelor fizice si juridice si a acoperirii eventualelor credite pe
termen scurt, mediu si lung, care prezinta incertitudini in recuperare, sa
constituie provizioane specifice de risc de credit si de dobanda.
In conformitate cu prevederile art. 22 alin.1 lit. d din Legea nr.571/2003
privind Codul fiscal cu modificarile si completarile ulterioare, sunt deductibile la
calculul profitului impozabil provizioanele specifice, potrivit legilor de organizare
si functionare, in cazul unei societati comerciale bancare sau al unei alte institutii
de credit autorizate, precum si pentru societatile de credit ipotecar si societatile
de servicii financiare, aferente categoriilor de credite si plasamente, constituite in
conformitate cu prevederile Regulamentului BNR nr. 5/2002 si NM nr.12/2002 ale
BNR.
Entitate de risc - orice persoana fizica sau entitate, cu sau fara personalitate
juridica, care concentreaza risc de credit;
Entitate de risc potentiala - persoana fizica sau entitate, cu sau fara personalitate
juridica, care devine entitatea de risc aferenta elementului de activ rezultat ca
urmare a executarii unei garantii, in cazul realizarii riscului de credit al unui
element de activ, din bilant sau din afara bilantului, garantat; entitatea de risc
potentiala este reprezentata de emitentul titlurilor primite in garantie sau de
garant.
C Imprumutatul are credite contractate la banca in mai multe devize (EUR si USD) si
dispune de venituri certe cu caracter de permanenta exprimate in alta moneda (lei)
Standard 0
In observatie 0,05
Substandard 0,2
Indoielnic 0,5
Pierdere 1
contract forward rate agreements (FRA) - contract prin care doua parti
(vanzator si cumparator) isi exprima acordul asupra ratei dobanzii ce
urmeaza sa fie platita in viitor pentru o suma notionala (principal) si
pentru o perioada determinata, stabilita in momentul incheierii acestuia.
La scadenta contractului partile deconteaza diferenta dintre dobanda
stabilita prin contract si dobanda practicata in acel moment pe piata;
suma reprezentand principalul nu se schimba in nici un moment.
contract swap pe rata dobanzii - contract prin care doua parti (vanzator si
cumparator) accepta sa schimbe la momente viitoare in timp fluxuri de
dobanda stabilite pe baza unei sume notionale (principal).
O piata organizata este considerata lichida daca respectiva piata isi are resedinta
intr-una dintre tarile urmatoare: Australia, Austria, Belgia, Canada, Coreea,
Danemarca, Elvetia, Finlanda, Franta, Germania, Grecia, Islanda, Irlanda, Italia,
Japonia, Luxemburg, Marea Britanie, Mexic, Noua Zeelanda, Norvegia, Olanda,
Polonia, Portugalia, Republica Ceha, Republica Slovaca, Spania, Suedia, Statele
Unite ale Americii si Ungaria; celelalte piete organizate (inclusiv cea din Romania)
sunt considerate nelichide.
Pentru a intelege acest proces, trebuie sa stim ca bilantul unei banci arata altfel
decat cel al unei societati comerciale obisnuite. Aici ne referim in special la faptul
ca vom regasi pe partea de active creditele acordate de banca tuturor clientilor
(persoane fizice, juridice). Pe partea de pasive (datorii), regasim depozitele si
conturile curente deschise de clientii bancii, dar si creditele pe care bancile le iau
de la alte banci pentru a se finanta, precum si obligatiunile, care sunt tot o forma
de credit (datorie). In contextul bilanturilor bancare, securitizarea este o
modalitate de finantare prin crearea de titluri de valoare, adica valori mobiliare.
Aceasta isi are originea in SUA si in ultimii 30 de ani a luat o amploare deosebita.
• Securitizarea solicita mai putin capital decat finantarea traditionala – deci ofera
un randament mai bun al capitalului bancii.
Opiniile specialistilor
Andrei Burz-Pinzaru, manager Delloite & Touche Romania: „Logic ar fi ca, prin
cresterea posibilitatilor de refinantare, costurile (implicit dobanda) sa scada.
Accesul facil (adica mai ieftin) la surse de refinantare ar trebui sa conduca la o
scadere a dobanzii. Dar nu neaparat, nu in mod necesar... Din cauza restrictiilor
impuse de BNR, bancile nu mai pot sustine creditele in valuta pe piata ipotecara
decat in conditiile utilizarii securitizarii creantelor. Utilizarea operatiunilor de
securitizare duce la primenirea portofoliului de oferta, fara a impune neaparat o
capitalizare. Impactul in domeniu nu o sa fie imediat, ci se va inregistra abia
peste un an, pentru ca este nevoie de norme emise atat de catre Comisia
Nationala a Valorilor Mobiliare, cat si de BNR.“
Matei Florea, avocat la Schoenherr si Asociatii SCA: „Este, probabil, unul dintre
cele mai asteptate pachete legislative in piata financiar-bancara. Bineinteles, nu
vom avea o imagine completa a reusitei acestui proiect pana cand nu vor fi
publicate si normele metodologice aferente. Formalitatile de publicitate pentru
obligatiunile ipotecare sunt comparabile cu acelea din alte tari cu experienta in
acest domeniu (de exemplu, Austria); se pare ca detinatorii de obligatiuni vor
beneficia de un drept preferential de urmarire, rezultand dintr-o garantie reala
mobiliara constituita asupra creantelor din credite ipotecare inscrise intr-un
registru special. Este neclar daca garantia reala mobiliara se va naste prin efectul
legii (ca in alte tari) sau daca va trebui incheiat un contract separat de garantie
reala mobiliara.
În 2006, segmentul retail a fost din nou cel mai disputat segment de pe
piata bancarã româneascã, continuând numeroasele provocãri cãrora BCR le-a
fãcut fatã în ultimii ani si care au dus la modernizarea sa extraordinarã.
Drept urmare, cei mai multi dintre clienti considerã produsele de retail
banking ca fiind bunuri de valoare, devenind si mai important pentru BCR sã
conceapã strategii, sã construiascã parteneriate, sã creeze si sã sustinã valoarea,
urmãrind sã se transforme într-o organizatie care asigurã experiente deosebite
clientilor.
În 2006, BCR si-a reconfirmat spiritul inovator prin lansarea unei serii de
produse si servicii si prin îmbunãtãtirea semnificativã a celor existente. Cu scopul
de a fi cât mai aproape de clienti, BCR a dezvoltat în continuare reteaua de
sucursale, ajungând la 482 de unitãti la sfârsitul anului 2006. Toate eforturile
întreprinse de Bancã pentru satisfactia clientilor s-au materializat într-un
portofoliu impresionant de 5.836.368 clienti la sfârsitul anului 2006.
Intr-un fel percepe clientul constituirea de depozite atunci cand stie ca poate
beneficia de creditul de consum si in alt fel atunci cand nu are acces la acest
produs.
d) sa accepte ca platile din credit sa fie efectuate numai prin virament bancar,
eliberarea sumelor in numerar din credite fiind interzisa. Exceptie fac creditele
de trezorerie;
feb.06 mar.06 apr.06 mai.06 iun.06 iul.06 aug.06 sep.06 oct.06 nov.06 dec.06 ian.07 feb.07 mar.07 apr.07
Total 157.64 385.40 248.24 470.36 419.26 274.15 335.84 400.48 237.28 203.26 120.33 154.39 176.87 445.68
credite 5 2 9 0 1 8 5 5 3 3 2 5 2 5 370.446
Se remarca o scadere a soldurilor creditelor retail incepand cu luna nov.2006, in
luna ianuarie inregistrandu-se cea mai mica valoare, dupa care a inceput o
crestere usoara, atingand in luna martie 2007 un sold de peste 446.000 mil.RON.
cresteri
2006 2007
feb mart. apr. mai iunie iulie aug. sept. oct. nov. dec. ian feb mart. apr.
credite
Lei 199.396 162.493 207.976 287.583 228.762 185.500 253.680 287.583 113.509 155.141 90.720 86.230 73.369 222.067 189.386
credite
valuta -41.751 222.909 40.273 182.776 190.499 88.658 82.165 112.902 123.774 48.122 29.612 68.164 103.503 223.618 181.060
Evolutia cotei de piata a BCR la credite retail
Categorii de beneficiari :
b) persoane fizice care exercita profesii liberale in baza unor legi speciale
(arhitecti, auditori financiari, avocati, consultanti fiscali, executori judecatoresti,
experti contabili, farmacisti, medici, medici veterinari, notari publici, practicieni in
reorganizare si lichidare, traducatori autorizati etc.).
b. pensionar;
PFA trebuie:
Credite
Pastrarea documentatiei
- scoringul/ratingul de credite;
Destinatie credit: credit imobiliar acordat unui client persoana fizica, proprietarul
legal al unui imobil (imobilul poate fi si proprietatea unui membru al familiei
solicitantului, care este coplatitor) care solicita o finantare in scopul
achizitionarii/construirii unui alt imobil,
Varianta II: credit imobiliar pentru maxim 75% din valoarea imobilului ce
urmeaza a fi achizitionat. Clientul are obligatia de a vinde imobilul pe care il
detine in proprietate, pentru achitarea diferentei de pret de minim 25% din
valoarea investitiei.
Perioada de acordare:
Identificarea nevoilor de creditare este una din cele mai importante etape ale
procesului de vanzare.
Se identifica nevoile clientului astfel incat sa-i oferim acestuia un produs care sa
corespunda din punct de vedere al:
Sumei de care are nevoie
Termenului de creditare
Garantiilor disponibile
Costuri reduse
preaprobare credit
aprobarea creditului
semnare contractului de credit
utilizarea creditului
pliant de prezentare
adeverinta de salariu
cerere de credit
Tematica cercetarii:
Esantion respondenti:
Creditare
- BCR 49 32 36 25
- BRD 41 23 13 30
- Raiffeisen Bank 31 14 10 17
- Raiffeisen Banca - 7 5 8
pentru Locuinte
- Bancpost 16 6 6 -
- Banca Transilvania 15 7 6 -
- CEC 7 6 9 -
(%)
(%)
- procent foarte mic al utilizatorilor BCR care au contractat credite in mai putin de
6 luni.
Canalul de contractare:
(%)
utilizatori:
Ierarhizarea principalelor
total BCR BRD Raiffeisen si
destinatii:
RBL
- Cumpararea unui apartament pentru
23 18 15 12
locuit
- Cumpararea unei locuinte – imobil 22 23 20 15
- Construirea unei locuinte - imobil 15 18 8 17
- Modernizari/amenajari/reparatii in
14 13 13 24
locuinta
- Cumpararea unui apartament / casa
6 6 8 7
pentru a face o investitie
- Cumpararea unui teren pentru a-mi
4 4 8 2
face o casa-locuinta
- Cumpararea unui teren pentru a face
4 6 5 -
o investitie
- Cumpararea unui teren pentru a-mi
1 - 5 -
face o casa de vacanta
- Imobil pentru afaceri / inceperea unei
1 1 - -
afaceri
- Construirea unei case de vacanta 0.4 2 - -
- Cumpararea unei case de vacanta/
apartament pentru petrecerea 0.4 1 - -
vacantelor
- Refinantarea unui credit 1 - -
(%)
utilizatori:
Ierarhizarea principalelor destinatii:
total BCR BRD
- Construirea unei locuinte - imobil 16 21 15
- Modernizari/amenajari/reparatii in locuinta 12 10 12
- Cumpararea unui apartament pentru locuit 11 7 6
- Cumpararea unei locuinte – imobil 9 17 9
- Construirea unei case de vacanta 5 3 9
- Cumpararea unui teren pentru a-mi face o casa-
4 7 3
locuinta
- Cumpararea unui apartament / casa pentru a face
3 7 3
o investitie
- Refinantarea unui credit 2 3 -
- Imobil pentru afaceri / inceperea unei afaceri 2 3 -
- Nu m-am hotarat inca 22 10 29
(%)
- prima/dobanda de la
stat
- avantajul de a
economisi inainte de a
primi creditul
2. Alte caracteristici ale Alte caracteristici ale Alte caracteristici ale Calitatea servirii:
creditului: creditului: creditului: - felul de a
- conditii mai bune/mai - conditii mai bune/mai - conditii mai bune/mai prezenta/angajati
multe avantaje multe avantaje multe avantaje convingatori
3. Procesul de obtinere a Colaborare anterioara cu Colaborare anterioara cu - Costul creditului:
creditului: banca banca
- dobanda mai mica
- rapiditate in acordare
- Procesul de obtinere a
- usor de obtinut creditului:
(accesibil)
4. Imaginea bancii: Procesul de obtinere a Procesul de obtinere a - rapiditate in acordare
creditului: creditului:
- rapiditate in acordare
- Stabilitate, siguranta - usor de obtinut
- rapiditate in acordare (accesibil)
- incredere
- usor de obtinut - Imaginea bancii:
(accesibil)
5. Calitatea servirii: Calitatea servirii: Oferta existenta la
- seriozitate/corectitudine momentul respectiv
-
seriozitate/corectitudin
e
- incredere
- felul de a
prezenta/angajati
convingatori
6. Colaborare anterioara cu Imaginea bancii: Imaginea bancii: Oferta existenta la
banca - incredere - incredere momentul respectiv
7. Recomandarea altor Distributie / proximitate Calitatea servirii: - Distributie / proximitate
persoane - seriozitate/corectitudine - Recomandarea altor
8. Distributie / proximitate Oferta existenta la Recomandarea altor persoane
momentul respectiv persoane
9. Oferta existenta la Recomandarea altor Distributie / proximitate
momentul respectiv persoane
*) note de 9 si 10 pe o scala de la 1 la 10
(%
- micsorarea comisioanelor
2. Proces de obtinere:
- reducerea Proces de obtinere Proces de obtinere
documentatiei/birocratiei
3. Caracteristici ale produsului, Caracteristici ale produsului, in afara - Caracteristici ale
in afara pretului : pretului (ex. suma) produsului, in afara
- cresterea perioadei de pretului (ex. suma)
rambursare - Calitatea servirii
4. Nimic / sunt multumit(a) Nimic / sunt multumit(a) Nimic / sunt multumit(a)
5. Calitatea servirii Calitatea servirii Informare, transparenta
6. - Informare, transparenta - Informare, transparenta
- Mai mult personal /filiale
7. - Mai multa reclama (materiale,
fluturasi)
- Mai mult personal / mai multe filiale
*) Precizie scazuta datorita bazei reduse
Loialitatii:
(%)
- procentele rezultate in privinta clientilor loiali BCR (care indeplinesc cele trei
conditii de mai sus) sunt comparabile cu cele rezultate la principalii competitori.
( %)
- sub 25 ani 68 70
- 25-44 ani 27 23
- peste 44 ani
- venit net lunar individual 48 47
- muncitor 24 27
- director/patron
Caracteristici BCR Total
esanti
on
- creditul este contractat pentru: 69 66
- prima proprietate 30 31
- a doua proprietate - 2
- a treia proprietate 2 1
- profilul clientului BCR utilizator al unui credit pentru locuinte/terenuri este similar
celui rezultat la nivelul intregului esantion, fiind in categoria de varsta 25-40 ani,
cu un venit net lunar individual sub 2000 RON si pe gospodarie intre 1000 si
3000 RON, angajat cu studii medii si superioare, care contracteaza creditul
pentru prima proprietate.
Surse de informare:
România are o piata rezidentiala atipica fata de celelalte tari din Europa Centrala
si de Est, care au aderat deja la UE.
Evolutia in cazul celorlalte tari (Cehia, Polonia, Ungaria) s-a concretizat intr-o
crestere accentuate a valorii proprietatilor anterior aderarii (ex. 30-50% la Praga,
dublare in unele zone din Budapesta), ulterior acestui moment inregistrandu-se
insa o scadera cu pana la 25% a preturilor.
Constructia de locuinte noi a luat avânt in Romania doar dupa anul 2005, în timp
ce în Ungaria, Polonia, Slovacia si Cehia, sectorul s-a dezvoltat spectaculos la
mijlocul anilor ‘90. Asa ca, în aceasta zona, din 2002 (înainte cu doi ani de
aderare), piata era deja asezata. Între 2002 si 2006, volumul pietei rezidentiale
din Est a crescut constant, dar cu variatii mici, trend care va continua cel putin
pâna în 2008. Estimarea apartine firmei de consultanta internationala Experian,
care a întocmit un raport la nivelul regiunii Euroconstruct (19 tari membre ale
UE).
Per total, în regiunea Euroconstruct, numai în 2005 s-au realizat locuinte noi în
valoare de 603 miliarde de euro, adica 48% din totalul investitiilor în constructii.
În tarile din est mai sunt multe de recuperat, ponderea rezidentialului fiind înca
mult mai mica: 25% din totalul tuturor lucrarilor de constructii, adica doar
jumatate din media UE.
Preturile rezidentiale locale incep sa se apropie de nivelul altor tari din regiune,
ratele de recuperare a profitului nu mai sunt la fel de attractive ca inainte.
Clasa medie
In absenta unui numar suficient de proiecte noi, cererea este inca rezolvata de
vechile blocuri de locuinte ce ofera apartamente mici si neconfortabile, in cladiri
nesigure, dotate cu echipamente vechi si uzate, oferite la preturi in continua
crestere datorata unei oferte inca limitate.
Factori cum ar fi cresterea puterii de cumparare, expansiunea demografica
(casatorii, migratia sociala, etc) si disponibilitatea finantarii (credite ipotecare,
credite pentru locuite, etc.) demonstreaza ca exista premize puternice pentru
dezvoltarea unor proiecte rezidentiale moderne adresate clasei medii.
Noul concept de proiect adresat clasei medii s-a afirmat pe piata locala in 2005;
el implica complexe de apartamente de dimensiuni mari (sute de unitati), situate
in zone secundare ale orasului (i.e. cartierele rezidentiale traditionale), oferind
apartamente moderne cu finisaje de buna calitate si acces la facilitati precum
unitati comerciale, parcare, fitness, zone verzi amenajate, gradinita, etc.
Aceste proiecte vor fi dezvoltate pe locuri vacante, dar mai ales pe terenurile
unor foste platforme industriale. Reconversia terenului este una dintre solutiile
pentru dezvoltarea in oras, in absenta unor suprafete de teren vacante.
Constanta. Este una dintre zonele unde preturile au crescut, pe alocuri, cu pana
la 100%. In afara de terenurile de pe bd. Mamaia, cele mai scumpe terenuri sunt
in zona Soveja si se situeaza intre 450 si 800 de euro/mp, in functie de
suprafata, pozitionare si priveliste.
Cluj-Napoca. Este unul dintre orasele unde se vor ridica imobile inalte de
birouri. Prin urmare, suprafetele respective se vand si cu 1.200-1.300 de
euro/mp. Dezvoltatorii proiectelor de blocuri platesc intre 500 si 600 de euro/mp
pentru terenuri din zonele rezidentiale.
Iasi. Cele mai scumpe terenuri sunt cele din centru, pentru care se cer in jur de
600 de euro/mp. Tranzactiile se realizeaza insa pentru un pret de 450 de
euro/mp. Preturile sunt valabile pentru suprafete mici de teren pentru dezvoltari
rezidentiale. In cazul proiectelor comerciale care necesita suprafete mai mari,
preturile se situeaza intre 100 si 250 de euro/mp.
Dezvolatorii greci si israelieni au fost primii care au intrat pe piata inca din 1990,
prin achizitionarea de terenuri pentru dezvoltarea de cladiri de birouri si centre
comerciale. Cea de-a doua etapa a inceput in 2003, cu intrarea pe piata a
investitorilor austrieci Immofinanz, Europolis, CA Immo si Meinl European
Limited. concomitent au intrat pe piata si investitori irlandezi, fara ca investitiile
facute de acestia sa fie foarte ridicate.
Pe parcursul anului 2006 piata creditelor destinate populatiei aproape s-a dublat,
ajungand de la 5,692 mld € la 11,355 mld €.
INCLUDEPICTURE
"http://www.scritube.com/files/management/686_poze/image072.gif" \*
MERGEFORMATINET
Daca din volumul total al finantarii, creditele in valuta reprezinta 41%, in cazul
creditelor imobiliare/ipotecare acestea au o pondere de 84%, fapt potentat si de
eliminarea restrictiilor legate de limita 300% din fondurile proprii impusa anterior
de BNR.
INCLUDEPICTURE
"http://www.scritube.com/files/management/686_poze/image073.gif" \*
MERGEFORMATINET
Tendinta de concentrare a pietei de in jurul Bucurestiului si a principalelor orase
se reflecta si in profilul regional al creditelor imobiliare/ipotecare acordate
populatiei. Astfel, Bucurestiul concentraza 38.85% din piata acestui tip de
credite, impreuna cu celelalte zone principale (Constanta, Cluj, Brasov, Timis,
Iasi) detinand 60.27% din piata.
b. Pozitia BCR
BCR a urmat tendinta generala de crestere a pietei, detinand 26% din piata
totala, cu un sold al creitelor de 2,93 mld €.
INCLUDEPICTURE
"http://www.scritube.com/files/management/686_poze/image076.gif" \*
MERGEFORMATINET
Aproximativ aceeasi cota de piata (26%) este detinuta de BCR si in domeniul
finantarilor imobiliare/ipotecare pentru PF si PFA, cu 622 milioane € credite in
sold.
INCLUDEPICTURE
"http://www.scritube.com/files/management/686_poze/image077.gif" \*
MERGEFORMATINET
Cheltuielilor de subzistenta
Banca Transilvania percepe o dobanda fixa anuala de 6,5% in primii trei ani
pentru creditele imobiliare in lei, destinate populatiei care vrea sa cumpere sau
sa isi modernizeze o locuinta sau sa achizitioneze un teren. Banca percepe un
comision de acordare de 2% din valoarea creditului, de cel putin 600 lei, precum
si un comision de gestiune lunar de 0,1% din valoarea creditului in sold.
Totodata, banca a extins perioadei de creditare de la 25 la 30 de ani.
Majoritatea bancilor din sistem care acorda credite imobiliare sau ipotecare ofera
clientilor o perioada de gratie la returnarea acestuia. Aceasta inlesnire la
rambursare se acorda doar pentru credite contractate pentru constructia (inclusiv
terminarea unei constructii deja incepute), renovarea sau reamenajarea unei
locuinte. Bancile au introdus aceasta facilitate considerand ca exista o perioada
in care clientul foloseste banii si nu mai are resursele necesare pentru a returna
bancii imprumutul pana la finalizarea lucrarii. Perioada de gratie variaza de la
banca la banca, intre sase luni si un an.
BCR a fost prima care a lansat un astfel de produs, avand atat varinata de
finatare pe termen mediu si scurt, dar si varinata de finatare pe termen lung.