Cómo es el

procedimiento de
desalojo
abreviado en la
Prov. de Buenos
Aires que implica
menos tiempo
para desalojar a
inquilinos
incumplidores
Por Dres. Abatti - Rocca (h) 19/03/2018 Inmobiliario, Desalojo
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La norma procesal en comentario sancionada en 2011, comúnmente llamada
“desocupación inmediata”, “entrega anticipada del inmueble” o “desalojo
abreviado”, permite al locador recuperar expeditivamente el inmueble, bajo caución
real y antes de terminar el proceso, en los casos de “vencimiento de contrato” o “falta
de pago del alquiler”.
I – FLAMANTE NORMA (Art.676 ter CPCC -PBA-)
Se acaba de reformar (1) el Código Procesal Civ. y Com. de la PBA (CPCC –PBA-),
incorporándose el art. 676 ter, que instituye un procedimiento de desalojo abreviado de
inmuebles por las causales “falta de pago” o “vencimiento del contrato” y lo acerca al
imperante en la Capital Federal (justicia nacional).
Consideramos la nueva norma una acertada decisión de los legisladores provinciales,
que al desechar demoras innecesarias en la recuperación de inmuebles con alquileres
impagos o contratos vencidos, genera mayor seguridad jurídica a las relaciones
locativas, que podrá beneficiarlas y especialmente a los inquilinos cumplidores.

II – DESALOJO INMEDIATO DE LOCATARIOS POR VENCIMIENTO DEL

CONTRATO O FALTA DE PAGO DE ALQUILERES (ART. 676 TER CPCC -
PBA12
1. Normas relacionadas.
La nueva norma dispone: “art. 676 ter. Desalojo por falta de pago o vencimiento de
contrato. Desocupación inmediata. En supuestos en que la causal invocada para el
desalojo fuere la de falta de pago o el vencimiento del contrato, el actor podrá también,
bajo caución real, obtener la desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento
previsto en el Artículo 676 bis. Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa
medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago
de alquileres, se le impondrá una multa de hasta veinte mil (20.000) pesos, a favor de la
contraparte, más los daños y perjuicios que ocasionare, que quedan garantizados, tanto
como la multa, con la caución real”.
Esto supone que también debe aplicarse el art. 676 bis CPCC (PBA) para el desalojo de
tenedores precarios o intrusos, que establece: “En los casos que la acción de desalojo se
dirija contra tenedor o intruso, en cualquier estado del juicio luego de trabada la litis y
a pedido del actor, el juez podrá disponer la inmediata entrega de la finca si el derecho
invocado fuera verosímil y previa caución real por los eventuales daños y perjuicios
que se pudieren irrogar. El juez sólo ordenará la medida cuando de no decretarse la
entrega inmediata de la finca, pudieren derivarse graves perjuicios para el
accionante.”
2. Legitimación
1) El legitimado activo puede peticionar la entrega anticipada del inmueble en
cualquier etapa del proceso luego de trabada la litis, tal como lo determina el art.
676 bis.
2) Los legitimados activos (actores) podrán ser: a) propietario; b) condómino; c)
herederos; d) locador; e) locatario principal en caso de sublocación; f) usufructuario; g)
usuario; h) poseedor; i) comodante por contrato de comodato a plazo (vencido) o
cuando se ha cumplido la finalidad convenida; j) administrador de la sucesión; k)
mandatario; l) consorcio o copropietario de PH; ll) “superficiario” en derecho real de
superficie forestal; m) dador en el leasing por causales de falta de pago de cánones o
plazo vencido.
3) Los legitimados pasivos (demandados) podrán ser: a) locatario; b) sublocatario, en
caso de sublocación; c) comodatario con contrato de comodato a plazo (vencido) o
cuando se haya cumplido la finalidad convenida; d) tomador en el leasing caído en las
causales de impago de cánones o plazo vencido.
3.Traba de la litis
La demanda debe haber sido notificada al accionado y posibles subinquilinos y
ocupantes. Esto es en resguardo de la garantía de defensa en juicio (art. 18 CN).
4. Verosimilitud del derecho invocado
Se debe persuadir al juez que el derecho aducido en la demanda es formalmente creíble,
sea un contrato, una copia de recibo firmada por el locatario, un reconocimiento
unilateral del inquilino, una carta documento donde el ocupante se haya reconocido
como arrendatario, etc.
5. Peligro en la demora y medida cautelar
Es posible que en algunos casos el antecedente normativo del art. 680 bis de CPCC
nacional, aplicable al desalojo de intrusos, que contempla la entrega inmediata de la
finca al accionante, introducido por la ley 24.434, tiene como genitor al art. 676 bis del
CPCC (PBA), donde sí se exige el “periculum in mora” (no en el 680 bis CPCC
nacional). Tal vez ésta sea la razón de la confusión entre los intérpretes del derecho, que
en determinados casos los consideran medidas cautelares.
De todos modos, a nuestro entender, tanto el art. 680 bis del CPCC nacional como el
676 bis del CPCC (PBA), no son medidas cautelares propiamente dichas, sino procesos
especiales de desalojo, con algunas de las características de aquéllas, tal como ya se
sostuvo doctrinariamente (Abatti, Enrique L., Allende, Osvaldo H., “Desalojo inmediato
de ocupantes precarios e intrusos. El art. 676 bis del CPCC de la Prov. de Bs. As.”,
ADLA, 1993-D-5358), donde opinamos que a dicha norma le faltan los siguientes
caracteres propios de las medidas cautelares: 1) no se tramita inaudita parte, porque el
actor puede pedir la entrega de la finca en cualquier estado del juicio, luego de trabada
la litis, aunque por otro lado, daría argumento para sostener que nada impediría que ello
se tramite inaudita parte, pues el texto no lo prohíbe. Al respecto sostuvimos que el
trámite debería ser inaudita parte (Abatti, Enrique L. y Rocca Ival (h), “Nuevo desalojo
abreviado para locaciones. Ley 25.488”, LL, sec. Actualidad, 19/II/02, p. 1); 2) no
requiere de información sumaria previa.
6. Caución real
El art. 676 ter CPCC (PBA) reafirma lo dispuesto por el art. 676 bis imponiendo el
ofrecimiento de una fianza real, cuyo monto lo determina el juez. La fijación de la
extensión -calidad y monto- de la caución es atribución del magistrado actuante en
autos, de acuerdo con la mayor o menor verosimilitud del derecho y las circunstancias
del caso. Así, lo cierto es que cuanto mayor es la probabilidad del derecho que se
invoca, la contracautela que debe prestarse será menor. Se cumple sobre cosas inmueble
o mueble registrables, sean propias del peticionante o de terceros. También sobre
dinero, títulos valores (acciones, bonos, debentures, obligaciones negociables,
warrants, etc.), metales preciosos. El art. 676 bis (CPCC PBA) no impone el tipo de
caución real que debe fijar el juez. En la práctica, los jueces disponen –previo al
otorgamiento de la medida- que el peticionante acompañe un informe dominial sobre el
bien registrable ofrecido en caución y el informe de inhibiciones personales negativas
del titular. Incluso podría admitirse la contracautela sobre un inmueble hipotecado, ya
que el ordenamiento procesal deja librado al juez la determinación del monto de la
contracautela de acuerdo a la mayor o menor verosimilitud del derecho invocado, por lo
que aunque el inmueble ofrecido se encuentre hipotecado, esto puede considerarse
suficiente en función la valuación del bien y la porción libre.
7. Multa
La norma contempla sanciones pecuniarias de hasta $20.000, en favor de la contraparte,
cuando el actor haya logrado vigorizar la medida de desalojo inmediato ocultando
hechos o documentos, sean referentes a la relación locativa o al pago de alquileres, a
más de poder llegar a ejecutarse la caución real efectivizada, para responder por los
daños y perjuicios irrogados al legitimado pasivo y, de haberse desocupado o no la
finca.
8. Ejecución de la multa y caución
Tanto la caución real, como la multa que contempla el art. 676 ter CPCC (PBA), tienen
la función de resarcir al demandado por la conducta ilícita del actor que hubiere
ocultado hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de
alquileres. En el caso de la multa, por su naturaleza procesal, se hará por el
procedimiento de ejecución de sentencia. En el supuesto de la caución, su ejecución
procederá por el trámite de incidente o por proceso sumario. El monto del proceso
puede estar constituido por el mayor valor locativo que el demandado debió pagar por
un inmueble de similares características al que fue desalojado, los gastos de mudanza y
si se tratare de una locación de finalidad lucrativa, también podrá incluirse el lucro
cesante, además en todos los casos, del daño moral y otros rubros resarcibles conforme
los arts. 519, 522, 1068 1069 y conc. Cód. Civil.
8. Tramitación
Este procedimiento especial y abreviado, se puede impulsar en cualquier estado del
juicio, luego de trabada la litis.
a) en el proceso: Podrá optarse por tramitarlo en el proceso de desalojo o formando un
incidente. Se tramitará en el mismo expediente cuando la actitud asumida por el
demandado no haga prever el uso abusivo de las defensas procesales, que de algún
modo retardarían el desalojo o restitución inmediata de la finca.
b) por vía incidental: Será recomendable la vía incidental, desde luego previo a la
elevación de los autos al superior, cuando por articulación recursiva (apelación,
inconstitucionalidad, inaplicabilidad de ley, etc.), pudiera verse detenida la restitución
de la finca, especialmente ante la forma de concesión de los recursos (en relación o con
efecto suspensivo) y el trámite impuesto al proceso. En el ámbito del CPCC nacional,
por incidente firme y consentido, fueron tramitados los autos de Pinsur (CNCiv, sala I,
26/IX/02, Edificadora Pinsur S.A. c/Velarde, Néstor Rubén s/Desalojo por falta de pago
s/Incidente de desocupación inmediata art. 684 bis CPCCN s/Incidente art. 250 CPCC
nacional –con n. Ival Rocca h., DJ, 202-3,646).
Incluso en la justicia nacional civil, hemos tenido experiencias, donde
incomprensiblemente, el mismo juzgado de 1ra. instancia sin fundamento alguno ha
suspendido la diligencia de lanzamiento anticipado, que él mismo antes había ordenado,
con el argumento en un caso, sobre que no existían garantías suficientes para resguardar
la vida de los ocupantes, vecinos, transeúntes y demás participantes del lanzamiento
(JNCiv. Nº57, de Dra. Paradiso Fabri, “Fisch, Carlota y otros c/Riveros, Raúl y otros
s/Desalojo por vencimiento de contrato”), resolutorio del 14/V/2008 de la jueza
Gabriela Paradiso Fabbri, que la sala E del fuero, con los votos de los Dres. Racimo,
Calatayud y Dupuis, revirtió el 2/VII/2010 y, en otro, dándole cabida a una
improcedente presentación del asesor de menores y luego la jueza entendiendo que no
había suficiente verosimilitud del derecho, suspendió el lanzamiento (JNCiv. Nº96, de
Dra. Silvia Caviglia, “Rullor SRL c/Amado, Sergio y otro s/Desalojo”), que la sala A,
de los Dres. Li Rosi, Molteni y Álvarez Juliá, revocó, ordenando se practique el
lanzamiento anticipado. Estos son típicos casos de dispendio de actividad
jurisdiccional ocasionada por los mismos juzgadores que a veces pareciera actúan con
un exceso de garantismo en favor de demandados que con notorias conductas
antijurídicas originan el movimiento del aparato jurisdiccional por parte de los
locadores o propietarios que deben actuar en resguardo de su derecho de propiedad
prepotentemente avasallado.
10. Recursos
El recurso de apelación contra la resolución que dispone la entrega anticipada de la
finca debe concederse con efecto devolutivo, pues aunque no se trata de una medida
cautelar pura, para su viabilidad en la faz recursiva, debe regir el art. 198 CPCC (PBA),
en cuanto a que ningún incidente planteado por el destinatario de la medida (locatario,
comodatario, intruso u ocupante) podrá detener su cumplimiento y la apelación deberá
concederse en efecto devolutivo y, nunca con efecto suspensivo. Además, la
interpretación judicial, jamás debería torcer la voluntad del legislador, cuando al
imponer este sistema quiso obtener un rápido desalojo en aras de la protección de la
propiedad y la seguridad en los negocios; si se utilizara la medida ilegalmente, está la
caución para responder a los daños que pudieran causarse al desahuciado.
En relación al art. 676 bis del CPCC (PBA), la jurisprudencia se ha orientado en el
mismo sentido al resolver que resulta aplicable el art. 198 in fine de la ley ritual y se
debe conceder el recurso de apelación con efecto devolutivo (arts. 275 y 277 CPCC -
PBA-), consecuentemente, este mismo criterio debería ser aplicado al art. 676 ter.
11. Constitucionalidad
Ante la justicia nacional es común emplear, como planteo defensista, la invocación de
inconstitucionalidad del art. 684 bis CPCC nacional, pero la jurisprudencia
invariablemente ha rechazado estas “artimañas” meramente dilatorias, como aquí
vemos: “Corresponde disponer el lanzamiento preventivo de la finca en los términos del
art. 684 bis del CPCC nacional, si el contrato de locación que vinculó a las partes está
vencido y pese al desconocimiento de la firma allí inserta por quien se emplazó en
calidad de locatario, éste reconoce su carácter de inquilino en virtud de un contrato
posterior cuya existencia no se ha probado ni fue agregado a la causa. No obsta a la
procedencia del lanzamiento preventivo de la finca en los términos del art. 684 bis del
CPCC nacional, el hecho sobre que no se haya probado fehacientemente el peligro en la
demora -como recaudo general de toda medida cautelar-, desde que cabría presumirlo
de la privación del ejercicio pleno del derecho de propiedad a quien resulta ser titular
del dominio de la finca afectado a una ocupación supuestamente ilegítima. Corresponde
desestimar el planteo de inconstitucionalidad del art. 684 bis del CPCC nacional, en
cuanto autoriza el lanzamiento preventivo de la finca, si se invocan razones de índole
general, tales como la emergencia habitacional que afecta a una numerosa la población,
pero no hay pruebas que avalen el pretendido perjuicio o menoscabo cierto y actual que
supuestamente sufre el locatario.” (CNCiv., sala A, 17/X/02, Zaiek, María M. y Otro
c/González, José y Otro, elDial, aa13d4). En igual sentido: “1- No se advierte que la
norma contenida en el art. 684 bis del CPCC nacional resulte irrazonable ni violatoria
de la garantía constitucional de la defensa en juicio. Esta -como todos los derechos
individuales reconocidos- está sujeta a las leyes que reglamentan su ejercicio (art. 14 de
la CN) y sólo sería observable cuando los medios que dicha reglamentación arbitra no
se adecuan a los fines cuya realización procuran o cuando consagran una manifiesta
iniquidad, pues el principio de razonabilidad debe cuidar especialmente que las normas
legales mantengan coherencia con las reglas constitucionales durante el lapso que dure
su vigencia en el tiempo, de suerte que su aplicación concreta no resulte contradictoria
con lo establecido en la CN. 2- Es evidente que en el intento de simplificar y agilizar el
trámite de los juicios de desalojo el legislador ha buscado equilibrar el derecho de
ambas partes del proceso. Por un lado, la desocupación inmediata no funciona
automáticamente a pedido del locador, sino que es menester que éste demuestre la
verosimilitud del derecho invocado y otorgue previamente caución real. Además, para
el caso que ocultare hechos o documentos, se prevé una fuerte multa a favor de la
contraparte. Por tanto, si luego de trabada la litis, una prudente apreciación de las
constancias agregadas a la causa revela que hay suficiente verosimilitud y se exige al
interesado garantía suficiente para responder por los daños y la multa en caso de
desvirtuarse la apariencia del derecho sumariamente comprobado, no se advierte que
exista violación al necesario equilibrio y a la igualdad que debe presidir el proceso”
(CNCiv., sala G, 12/II/04, Glatstein, Rosa C. c/Antonelli, César A. y otros s/Desalojo
por falta de pago, elDial, ae1e20). Es de esperar que en la provincia de Buenos Aires se
siga esta misma corriente, que en definitiva afianza la seguridad jurídica.