ALEJANDRO M.

BURGA ORTIZ
INGENIERO CIVIL – CIP 18799
El Inquisidor 225 - Urb. Isla del Sol - La Molina
01- 495-3707 – # 9990-21544 – Fax 365-0509

CAPECO
PERITACIONES Y TASACIONES – R.M. 172-2016-VIVIENDA – RNT

SESIÓN 5
11. Observaciones.
Artículo 17.- Observaciones
En este rubro se consignan las circunstancias u ocurrencias presentadas… así como
las discrepancias existentes entre la documentación técnico - legal y lo verificado en
la inspección ocular.
Artículo 27.- Discrepancia entre las medidas perimétricas y áreas de un terreno
urbano
En los casos que exista discrepancias entre las medidas perimétricas y áreas de un
terreno urbano consignadas en la documentación presentada para efectuar la
tasación, con la realidad física del terreno u otros documentos técnicos, el perito
ejecuta la tasación considerando la información que figura inscrita en la Partida del
registro de Predios u otros documentos de carácter público, dejando constancia de
las discrepancias encontradas.
OBSERVACIÓN 1 - A la Memoria Descriptiva – SEGÚN ANTIGUO REGLAMENTO
Cabe señalar que LOS PERITOS señalan en los ítems 2.06, de Distribución, y 2.07, de
Especificaciones Técnicas, que en armonía con lo observado durante la Inspección, siendo
que lo que se indica a continuación exige haber efectuado una medición perimétrica, se indica:
1. Al ítem 2.04 - Linderos y medidas perimétricas
a) Fondo del lote.- Consignan como de 11.50 m, cuando los títulos indican 12.10 m
b) Perímetro.- Consignan 84.90 m, que debería ser concordante con las medidas por
ellos señaladas, sin embargo según la ficha registral y en títulos alcanza 84.90 m.
2. Al Ítem 2.05 - Área
LOS PERITOS han tomado, simplemente, como área la consignada en Títulos.
ANÁLISIS.-
LOS PERITOS no cumplen con señalar cómo es que han llegado al valor que consignan.
LOS PERITOS, acorde con el Art. II.C.28 del RNT, exige que:
 LOS PERITOS deben terminar el % de diferencia de medición, especialmente siendo
ésta de 4.96%, que es superior a la Tolerancia de 0.95% en medidas lineales para
Áreas de 200 m2 a 1000 m2, establecida.
 LOS PERITOS sin fundamento de causa, a pesar de la diferencia antes acotada, en el
Numeral 1, y con el Art. II.C.28 del RNT, similarmente a ello han debido consignar
que el área del Lote que ellos han debido calcular, con sus datos, es de 355.925 m2, lo
que comparado con el área inscrita de 365.10 m2 arroja 2.51%, superior al 2.00%
reglamentado, y, de ser el caso, indicar porqué proceden a trabajar con el Área de
títulos.
 LOS PERITOS deben hacer constar la diferencia de medidas.
CONCLUSIÓN DE OBSERVACIÓN 1.- LOS PERITOS no han dejado constancia de las
diferencias mostradas en la longitud del lindero del fondo y perímetro, por ellos encontrados, y
no han procedido a indicar cuál es el área definitiva del lote y porqué trabajan con el área
señalada en la ficha, lo que infringe la Metodología establecida, en este caso en el Art. II.C.28
del RNT.

CAPECO – Peritaciones y Tasaciones – Sesión 5 – 2017-1 1

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Capítulo III – Tasación del Terreno

Art. 18.0 – Determinación del Valor del Terreno

18.1 En la tasación reglamentaria, se toma como base el valor arancelario del terreno
urbano, a fin de aplicar los procedimientos establecidos en los artículos del 19 al 22 del
presente Reglamento, según correspondan.
18.2 En el caso de terrenos que no cuentan con el Valor Arancelario de Terreno Urbano, el
perito adopta los valores que, en comparación con otros terrenos urbanos, tengan la
misma zonificación y uso, similares obras de infraestructura urbana, nivel
socioeconómico y se encuentran ubicados en lugares próximos al terreno materia de
tasación.
18.3 En la tasación comercial, el valor del TERRENO ES IGUAL AL PRODUCTO DEL ÁREA DEL
TERRENO POR EL VALOR COMERCIAL UNITARIO obtenido del análisis del mercado
inmobiliario de la zona. – VER ART. 19
18.4 En el caso de la tasación comercial de terrenos propiedad del Estado destinados a
proyectos inmobiliarios con fines de vivienda social se debe considerar, además de las
limitaciones establecidas en los parámetros urbanísticos y/o zonificación, las
limitaciones en el uso del terreno consideradas en el proyecto de vivienda social,
debidamente sustentado por el perito.

Artículo 19.- Tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con un solo frente a vía
pública
La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con un solo frente a vía pública, se
sujeta al procedimiento siguiente:
1. Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y se compara con el área del
terreno.
2. Si el área de terreno es igual o menor al triple del cuadrado del frente del terreno, se
multiplica el área de terreno por el Valor Arancelario de Terreno Urbano.
3. Si el área de terreno es mayor al triple del cuadrado del frente del terreno, se
multiplica el triple del cuadrado del frente del terreno por el Valor Arancelario de
Terreno Urbano, y se suma el producto del exceso del área de terreno por el 50% del
Valor Arancelario de Terreno Urbano.

EJEMPLO: (Variar Frente – Mantener Área)

El área del terreno, inscrita, es: 1,430.20 m2

Linderos y medidas perimétricas inscritas:

Caso A (3 x 252 = 1,875 m2 >1430.00 m2)

 FRENTE: Av. Arica, recta de 25.00 m

 DERECHA: Entrando, con propiedad de terceros, línea recta de 57.20 m.
 IZQUIERDA: Entrando, con pasaje, propiedad de terceros, línea recta de 57.20 m.
 FONDO: Con el Colegio San Agustín, línea recta de 25.00 m.
Valor del terreno: Av. Arica – US $ 200.00

CAPECO – Peritaciones y Tasaciones – Sesión 5 – 2017-1 2

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Caso B (3 x 18.152 = 988 m2  1,430.m2)

 FRENTE: Av. Arica, recta de 18.15 m.

 DERECHA: Entrando, con propiedad de terceros, línea recta de 79.91 m.
 IZQUIERDA: Entrando, con pasaje, propiedad de terceros, línea recta de 79.82 m.
 FONDO: Con el Colegio San Agustín, línea recta de 17.72 m.
Valor del terreno: Av. Arica – US $ 200.00

Caso C (3 x 152 = 675 m2  1430.20 m2) (Variar Frente: Vía Publica y Prop. Terceros)

 FRENTE: Línea quebrada de tres (03) tramos rectos: el primero de 15.00 m, colinda con
Av. Arica, luego gira a izquierda con 5.00 m y a derecha con 3.15 m colindantes con
terceros. // (PLAZOLETA - CONSIDERAR 2° Y 3° Tramos como Vía Pública).
 DERECHA: Entrando, colinda con terceros con línea recta de 74.67 m.
 IZQUIERDA: Entrando, con pasaje, propiedad de terceros, línea recta de 79.67 m.
 FONDO: Con el Colegio San Agustín, línea recta de 18.15 m.
Valor del terreno: Av. Arica – US $ 200.00

Artículo 20.- Tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con más de un frente a vía
pública
La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con más de un frente a la vía
pública, se sujeta al procedimiento siguiente:
1. El área total del terreno se divide en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y
se procede con cada porción de área en la forma que se indica en el artículo
precedente, sumándose luego los resultados parciales.
2. Se considera como frente único separadamente a cada uno de los frentes que tiene el
terreno y se les aplica el procedimiento señalado en el artículo precedente.
3. El valor del lote del terreno es el que resulte mayor de la comparación de los casos
antes descritos.

EJEMPLO: El área del terreno, inscrita, es: 1,430.20 m2

Linderos y medidas perimétricas inscritas:

Caso A (3 x 18.152 = 988 m2  1,430.m2)

 FRENTE: Av. Arica, recta de 18.15 m.
 DERECHA: Entrando, con la Av. Grau, línea recta de 79.91 m.
 IZQUIERDA: Entrando, con pasaje, propiedad de terceros con línea recta de 79.82 m.
 FONDO: Con el Colegio San Agustín, línea recta de 17.72 m.
Valor del terreno: Av. Arica – US $ 200.00 Av. Grau – US $ 300.00

Caso B (3 x 152 = 675 m2  1430.20 m2)

 FRENTE: Av. Arica, recta de 15.00 m
 DERECHA: Entrando, línea quebrada de tres (03) tramos, según lo siguiente: recta de
5.00 m, gira a derecha con 3.15 m, ambos propiedad de terceros, y, finalmente, a
izquierda recta con 74.67 m, colindan con Av. Grau.
 IZQUIERDA: Entrando, con pasaje, propiedad de terceros, línea recta de 79.67 m.
 FONDO: Con el Colegio San Agustín, línea recta de 18.15 m.
Valor del terreno: Av. Arica – US $ 200.00 Av. Grau – US $ 300.00

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