CONCEPTO

La promesa de contrato recibe diversas denominaciones, como precontrato,

contrato preliminar, ante contrato, contrato preparatorio, y pacto de contrahendo ,
contrato opción y contrato prometido.

Su finalidad es asegurar la celebración del contrato definitivo y en él una o

ambas partes se comprometen a celebrar, dentro de cierto tiempo, un determinado
contrato que no pueden o no desean celebrar por el momento.

CLASIFICACION

El contrato de promesa puede ser unilateral si una sola de las partes se obliga y
bilateral cuando ambas quedan obligadas.

El contrato de promesa es también un contrato formal, en virtud de que la ley

exige para su validez que se haga constar por escrito. La falta de este requisito
hace que el contrato quede afectado de nulidad relativa.

ELEMENTOS ESENCIALES

Consentimiento:

Se define como un acuerdo de voluntades sobre un punto de interés jurídico; en el

caso de la promesa, si es bilateral, por el consentimiento pueden quedar obligadas
ambas partes, o solo una en el caso de la promesa unilateral. Si ambas partes
quedan obligadas, las dos son promitentes y beneficiarias a la vez; si solo una
queda obligada, caso de la promesa unilateral, la obligada tiene el carácter de
promitente y la no obligada de beneficiario.

Objeto:

El objeto de la promesa en el contrato constituye la obligación de hacer, como lo

expresa el artículo 2245: “La promesa de contrato solo da origen a obligaciones
de hacer, consistentes en celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo
ofrecido.”
ELEMENTOS DE VALIDEZ

Además de los que se exigen en todo contrato debe de contener los elementos
característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo.

Capacidad:

No se necesita tener la capacidad legal que se requiere para celebrar el contrato

definitivo, porque en muchos casos mientras se obtiene esa capacidad legal se
celebra el contrato de promesa; pero si no se tiene la capacidad para celebrar el
contrato definitivo ni se puede obtener con posterioridad, de anda sirve la
promesa, por que cuando se celebre el contrato futuro, este se verá afectado por
nulidad

Forma:

La promesa de contrato debe, para ser válida, otorgarse por escrito.

REQUISITOS PROPIOS DEL CONTRATO DE PROMESA.

 CONTENER LOS ELEMENTOS CARACTERISTICOS DEL CONTRATO

DEFINITIVO.
 LIMITARSE A CIERTO TIEMPO: Este requisito es necesario para la
validez del contrato de promesa , porque si no se limitase a cierto tiempo la
celebración del contrato definitivo, el promitente quedaría obligado de
manera indefinida a sostener su oferta, lo que resultaría en algunos casos
antieconómico , sobre todo cuando el contrato definitivo es traslativo de
dominio.
DIFERENCIAS ENTRE EL CONTRATO DE PROMESA Y EL CONTRATO
DEFINITIVO.
ELEMENTO CONTRATO DE PROMESA CONTRATO DEFINITIVO
SE DA PARA CELEBRAR UN SE DA PARA LA CELEBRACION
CONSENTIMIENTO CONTRATO FUTURO TIENEDE ESTE.
POR OBJETO
SOLO DA ORIGEN A OBLIGACIONES DE DAR, DE
OBJETO OBLIGACIONES DE HACER. HACER Y DE NO HACER
REQUIERE EN CIERTOS
CAPACIDAD ES GENERAL CASOS CAPACIDAD ESPECIAL
SIEMPRE DEBE HACERSE EN CIERTOS CASOS SE LE
FORMA CONSTAR POR ESCRITO PERMITE SER CONSENSUAL.
OBLIGA A LA CELEBRACION
DE UN CONTRATO FUTURO OBLIGA A LA REALIZACION
OBLIGACION DETERMINADO DEL MISMO.

TIPOS DE PROMESA

PROMESA DE VENTA
Es un contrato por el cual una persona se obliga a vender una cosa, y la otra
está conforme con esa obligación, pero sin obligarse a comprar.

PROMESA DE COMPRA
Es el contrato por el cual una persona se obliga a comprar una cosa por un
precio determinado, sin que la otra se obligue a venderla.

PROMESA DE COMPRAVENTA
Es un contrato por el cual las partes se obligan una a comprar y la otra a vender
una cosa, a cierto precio, en determinado plazo; es aquel en el que las partes se
obligan a celebrar un contrato de compraventa dentro de cierto tiempo.
DIFERENCIAS ENTRE LA PROMESA DE CONTRATO Y EL CONTRATO DE
COMPRAVENTA.

Se debe distinguir netamente en la compraventa, la promesa bilateral de venta,

cuyo objeto es la futura estipulación de un contrato de compraventa cuyos efectos
no pueden nunca coincidir con los de la venta. De dicha promesa no deriva, en
efecto, ni transmisión de la propiedad ni obligación del vendedor de entregar la
cosa, ni del comprador de pagar el precio; uno y otro están obligados únicamente
a prestar en el futuro, su consentimiento para concluir la venta, cuyos elementos,
la cosa y le precio, se hallan ya determinados; o sea, que la distinción entre la
promesa bilateral de compraventa y la compraventa debe establecerse atendiendo
al contenido de la obligación asumida; será promesa cuando el contrato tiene por
objeto el contrato futuro, esto es, cuando los promitentes se obligan a la prestación
de un consentimiento sucesivo, aunque estén de acuerdo perfecto sobre todos los
elementos esenciales del contrato de compraventa.

PROMESAS DE VENTA QUE SON VERDADEROS CONTRATOS DE

COMPRAVENTA

Cuando un contrato de promesa de venta contiene elementos que pertenecen a

las operaciones definitivas, como son la forma en que será pagado el precio, o
bien, se estipula que se entregue la cosa, se desvirtúa el contrato de promesa de
venta, porque entonces el consentimiento ya no se refiere a otorgar un contrato
futuro, sino en realidad se está celebrando el contrato definitivo. La promesa de
venta no puede contener ninguna cláusula referente a la entrega de la cosa, ni
ambos o sólo uno de ellos y no se llenan las formalidades del contrato de
compraventa, se está en presencia de un contrato informal.
CONTRATO LLAMADO PROMESA DE COMPRAVENTA, QUE EN REALIDAD
ES UNA COMPRAVENTA A PLAZO.

Son verdaderas ventas a plazo, aun cuando se les titule en el contrato de promesa
de venta, aquellas en que se enajena un predio cuyo valor se debe cubrir en
diversos abonos, y en que se estipula que las contribuciones serán pagadas,
desde luego, por el comprador, y que al acabarse de pagar el precio se otorgará la
escritura pública relativa, entrando el comprador en la posesión de la finca, en el
momento de celebrarse el contrato.

CONTRATO LLAMADO PROMESA DE COMPRAVENTA, QUE EN REALIDAD

ES UNA COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO.

En otras ocasiones se celebra una promesa de venta en donde se pacta que el

promitente vendedor se reserva la propiedad del objeto hasta que el promitente
comprador cubra totalmente su precio.

No obstante la denominación errónea o defectuosa que las partes le hubieren

dado al contrato, no afecta su verdadera naturaleza, que es la que legalmente le
corresponde: compraventa con reserva de dominio.

INCUMPLIMIENTO DE LA PROMESA

El beneficiario puede exigir al promitente el cumplimiento del contrato de promesa,

que es la celebración del contrato definitivo; si éste rehúsa firmar los documentos
necesarios para dar forma legal al contrato concertado, los firmará el juez en su
rebeldía, a solicitud de aquel. Si la cosa ha pasado por título oneroso o propiedad
de un tercero de buena fe la promesa quedará sin efecto, siendo responsable el
que la hizo de todos los daños y prejuicios que se le hayan originado a la otra
parte.