El registro inmobiliario dominicano

TEMA : LA ACCIONES POSESORIAS Y EL SANEAMIENTO CATASTRAL.-

ACCIONES POSESORIAS:

1.-¿Qué son las acciones posesorias? Son las acciones organizadas por el legislador para
proteger la posesión de un derecho real inmobiliario si es turbado, y hacer que cese la
turbación.

2.-¿Cuál es la finalidad de las acciones posesorias? Tienen por finalidad la cesación de la

turbación de la posesión.

3.-¿Cuántos tipos de Acciones posesorias hay? a) La Complainte O Querella Posesoria:

Es la acción que se le concede al poseedor cuya posesión es turbada sin violencia (es de
muy poco o ningún uso en Rep. Dom.). b) La Reintegranda: Es la acción que se le
concede al poseedor que ha sido privado de su posesión de manera violenta y que tiene
por finalidad reintegrar al poseedor en su posesión (es la de mayor uso en Rep. Dom.).
C)La Denuncia de Obra nueva: Es la acción que se le concede al poseedor y que tiene
por efecto la suspensión de los trabajos u obras que se hayan iniciado y que puedan
resultar en perjuicio del poseedor.

4.-Plazo en el cual deben ser ejercidas las acciones Posesorias.- Deben ser ejercidas
dentro del plazo del año de la turbación, por quien un año antes, a lo menos, se hallaba
en posesión pacífica del inmueble, por sí o por sus causantes, y a título no precario. Art.
23 C.P.C.

5.- Condiciones que debe reunir la posesión que ha sido turbada, para poder ejercer las
acciones posesorias. La posesión debe reunir las condiciones establecidas en el art. 2229
del código Civil, es decir, que sea pública, pacífica, ininterrumpida, inequívoca y en
calidad de propietario, excepto la reintegranda, en la cual sólo basta comprobar el hecho
de la turbación.

6.- Tribunal Competente para conocer de las acciones posesorias. Ley No. 1154 del 27
de Mayo del 1924, estableció la competencia de la Jurisdicción Catastral para conocer de
las acciones posesoria. Terreno donde no hay Mensura Catastral: a) Primer grado:
Juzgado de Paz. b) Segundo grado: Cámara Civil. Terreno Bajo Mensura Catastral:
a)Primer Grado: Juzgado de Paz. b)Segundo Grado: Tribunal de Tierras de Jurisdicción
Original Designado por el T.S.T.

7.- Tribunal Competente para Conocer de las acciones Posesorias de acuerdo con la
Nueva Ley No. 108-05.- La Ley No.108-05, al parecer retoma la Ley No. 1154 del 27 de
Mayo del 1924, para establecer la competencia de la Jurisdicción Catastral para conocer
de las acciones posesorias. Haciendo una interpretación del Artículo 25, párrafo VIII de
la Ley No.108-05. I.- Terreno donde no hay Mensura Catastral: a) Primer grado: Juzgado
de Paz. b) Segundo Grado: Cámara Civil. II.- Terreno bajo Mensura Catastral: a) Primer
grado: Tribunal de Tierras de jurisdicción Original. b) Segundo grado: Tribunal Superior
de Tierras.

8.- Plazo de apelación de la sentencia en acción posesoria.- Debe ser apelada dentro del
plazo de 30 días de la Notificación de la sentencia por acto de alguacil (art. 255 L.R.T.),
al estar derogada la Ley No.1542, el Art.443 C.P.C.

9.- Procedimiento a seguir para conocer de las acciones posesorias.- Debe seguirse el
procedimiento de derecho común, con condenación en Costas. (Art. 257 L.R.T.), por
estar derogada la Ley No.108-05, Art.3, pàrrafo II y Principio VIII, de la Ley No.108-05.

10.-Requisito o formalidad para la ejecución de una sentencia del juez de Paz en materia
Posesoria.- . No se procederá a la ejecución, sino después que la parte que vaya a
ejecutarla remita por correo Certificado una copia de dicha sentencia al T.S.T. y le
informe que va a llevar a cabo dicha ejecución. A falta de cumplimiento de esta
formalidad se tendrá la ejecución como no hecha. El secretario del Juzgado de Paz debe
remitir por correo Certificado copia de la Sentencia al T.S.T. (Art. 257 Ley No.1542);
cuyos requisitos no seràn necesarios con la Ley No.108-05.

11. Notificación de la sentencia del T.J.O. en Materia Posesoria. La Notificación de la

sentencia queda a cargo de la parte interesada, no del Tribunal de J.O., ya que se sigue el
procedimiento de derecho común. (Art. 59 y siguientes C.P.C.
12.- Recurso contra la sentencia del Tribunal de Jurisdicción Original, en Materia
Posesoria. Sólo es susceptible del recurso de casación. (Ley No.3726 sobre
Procedimiento de Casaciòn del 29-12-53.

EL SANEAMIENTO CATASTRAL.- 1.-El Concepto Mensurar.- Es sumamente

importante saber que la mensura catastral en terrenos no registrados, que sòlamente es
un trabajo tècnico, per se, (es decir, por sì sola) no genera derechos, lo que quiere decir,
que quien mensura un terreno, no necesariamente serà el dueño de ese terreno, porque
lo que genera el derecho de propiedad en terreno no registrado es la posesión. De
acuerdo con el artículo 25 de la Ley No.108-05, la mensura “es el procedimiento técnico
por el cual se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se reclama el
derecho de propiedad a registrar”.

Mensurar un terreno, no es más que medirlo, es decir, determinar el área que abarca el
polígono o figura geométrica de la parcela o solar. Esta mensura puede ser realizada de
dos maneras: a)De una manera rudimentaria, utilizando cualquier instrumento de
medida (cinta, metro, vara, etc.); y,b) De una manera científica, es decir, utilizando los
instrumentos o equipos científico para esos fines ( como el Teodolito, la Estación Total o
el G. P. S.)Cuando la mensura es realizada de una manera rudimentaria, puede ser hecha
por cualquier persona, sin importar los conocimientos que tenga sobre el particular, pero
con dicha mensura sólo se puede saber el área aproximada que abarca la parcela o solar,
y la mensura tomada sólo sirve para saber esa información.En cambio, cuando la
mensura es realizada de una manera científica, indefectiblemente tiene que ser hecha por
un profesional universitario que tiene los conocimientos profesionales, técnicos y
científicos para realizar dichos trabajos, que es el Agrimensor.

Cuando la mensura es realizada de una manera científica por el Agrimensor,

dependiendo si la misma ha sido o no, revisada y aprobada por el órgano de la
Jurisdicción Inmobiliaria competente, entonces podemos distinguir dos tipos de
mensuras: a) La Mensura Oficial; y , b)La Mensura no Oficial. La Mensura Oficial, es
aquella que ha sido revisada y aprobada por la Dirección General de Mensuras
Catastrales (en el caso de la Ley No.108-05, por la Dirección Regional de Mensuras y
Catastro), que es la oficina técnica adscrita al Tribunal de Tierras, que tiene a su cargo
supervisar, revisar y aprobar todas las mensuras catastrales que se ejecuten en todo el
territorio de la República Dominicana. La Mensura no Oficial, es aquella que no ha sido
revisada ni aprobada por Dirección General de Mensuras Catastrales (en el caso de la
Ley No.108-05, por la Dirección Regional de Mensuras y Catastro).
2.-¿Cómo Distinguir una Mensura Oficial de una No Oficial? Es muy sencillo distinguir
una Mensura Oficial de una no Oficial, con una simple observación al pie del plano
catastral, ya que en la Mensura Oficial, el plano catastral tiene que estar firmado tanto por
el Agrimensor Contratista como por el Director General de Mensuras Catastrales (en el
caso de la Ley No.108-05, por el Director Regional de Mensuras y Catastro), y contener
el sello de dicha dependencia técnica; mientras que en la Mensura no Oficial, el plano
catastral sólo está firmado por el Agrimensor Contratista y no contiene el sello de la
Dirección General de Mensuras Catastrales o (en el caso de la Ley No.108-05, de la
Direcciòn Regional de Mensuras y Catastro).

3.-Dependiendo de la persona que suscriba el Contrato de Mensura y asuma el pago del

costo de la mensura y los honorarios del agrimensor, tendremos dos tipos de Mensuras
Oficiales: a)La Mensura por Administración. b)La Mensura por Iniciativa Particular.

4.-¿En qué consistió la Mensura por Administración? La Mensura por Administración,

se puso en práctica para darle cumplimiento al artículo 1 de la derogada Ley No.1542 de
Registro de Tierras, cuyo artículo establece que el objeto de esa ley era sanear todos los
terrenos de la República Dominicana, y que consistió en que el Contrato para la Mensura
era suscrito entre el Estado Dominicano, por una parte, representado por el Director
General de Mensuras Catastrales, mediante poder y el Agrimensor Contratista, por la
otra parte, cuyo costo y honorarios del Agrimensor, eran cubiertos con fondos públicos.
Cuando la mensura era realizada por Administración, la Sección de Contabilidad e
Información sobre Costos de las Mensuras, llevaba un control sobre los fondos invertidos
por el Estado Dominicano en mensuras catastrales, y los adjudicatarios de los terrenos
debían rembolsar al Estado Dominicano, los valores invertidos en dichas mensuras
cuando los terrenos les eran adjudicados y se gravaba el terreno con un privilegio a favor
del Estado por el costo de la mensura.

5.-¿En què consiste la Mensura por Iniciativa Particular? La Mensura por Iniciativa
Particular, por el contrario es aquella que el Contrato para la mensura es suscrito entre el
interesado, de una parte, y el Agrimensor Contratista, de la otra parte, y el costo de la
mensura y los honorarios del Agrimensor son cubiertos con fondos del propio
interesado. Cuando el interesado no paga el costo de la mensura, se gravaba el terreno
con un privilegio a favor del Agrimensor por el costo de la mensura.

6.-El Concepto Sanear.- Sanear un terreno jurídicamente hablando, no es más que

limpiarlo (pero no de basura) o depurarlo, legalizarlo, legitimarlo e individualizar los
derechos que recaen sobre dicho terreno. El Saneamiento implica un conjunto de
actividades técnicas y jurídicas, encaminadas a obtener el registro por primera vez del
derecho de propiedad y de los demás derechos reales accesorios que puedan afectar el
terreno, mediante la celebración de un juicio oral, público y contradictorio, frente al todo
el mundo, es decir, un procedimiento Erga Omnes, y sobre la cosa, es decir, in rem.
Como se puede observar, el concepto Sanear es mucho más amplio que el concepto
Mensurar, ya que la mensura sòlo implica el trabajo tècnico de medir, mientras que
saneamiento abarca el trabajo tècnico de medir, màs el aspecto jurídico de determinar
quien es el verdadero propietario del terreno medido (depuración).

7.-Definición de Saneamiento.- El artículo 20 de la Ley No.108-05, de Registro

Inmobiliario, define el Saneamiento de la manera siguiente: “Es el proceso de orden
público por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los
derechos que recaen sobre él y estos quedan registrados por primera vez”.

8.-Quienes Pueden Iniciar el Proceso de Saneamiento de Acuerdo con la Ley No.108-

05.- De conformidad con el artículo 20, párrafo I, de esta ley, pueden iniciar el proceso
de Saneamiento: a)El Estado Dominicano; y, b)Toda persona física o moral que reclame
o posea un derecho sobre un terreno no registrado.

9.-El Ministerio de Abogado en el Saneamiento de acuerdo con la Ley No.108-05.- El

artículo 20, Párrafo II de esta nueva ley, establece que: “En el proceso de saneamiento no
se requiere el ministerio de abogado, salvo que el mismo técnica y jurídicamente se torne
litigioso”. Pero eso no significa que los abogados no puedan postular en los procesos de
saneamiento no litigiosos, si así lo desean los reclamantes.

10.-Es sumamente importante saber què hacer si lo buscan como abogado para sanear un
terreno.- Con frecuencia, los abogados no encuentran por dónde empezar y qué hacer
cuando lo buscan para sanear un terreno que no tiene Certificado de Tìtulo, y comienzan
a dar palos a siegas. Si lo buscan como abogado para sanear un terreno que nunca ha
tenido Certificado de Título, lo primero que debe hacer, antes de empezar, para evitar
duplicidad de mensuras, gastos innecesarios y pérdida de tiempo y dinero, primero es
saber a que Distrito Catastral corresponde el terreno, luego obtener el número de la
designación catastral de ese terreno averiguando con los colindantes o con una oficina de
agrimensores, y luego que obtenga esa numeración visitar la Secretaría del Tribunal de
Tierras de Jurisdicción Original donde se encuentra ubicado el inmueble y pedir
prestados de los archivos los planos de ese Distrito Catastral, para verificar si ese solar o
parcela, ya fue mensurado por administración, y en caso de que se encuentre mensurado
por administración, sólo necesita someter una instancia de solicitud de fijaciòn de
audiencia para el proceso judicial del saneamiento. En el caso de que el terreno no se
encuentre mensurado por administración en los archivos del Tribunal de Tierras de
Jurisdicción Original donde se encuentra ubicado el terreno, entonces debe buscar los
servicios de un Agrimensor de reconocida seriedad para que le solicite la autorización
para mensurar.

.- ¿Què es la Posesion.- De conformidad con las disposiciones del artículo 2228 del
Código Civil Dominicano, “la posesión es la ocupación o el goce de una cosa o de un
derecho que tenemos o ejercemos por nosotros mismos, o por otro que tiene la cosa o
ejerce el derecho en nuestro nombre”. El artículo 21 de la Ley No.108-05, establece que:
“A los fines del saneamiento, hay posesión cuando una persona tiene un terreno bajo su
poder a tìtulo de dueño o por otro que ejerce el derecho en su nombre. Para que la
posesión sea causa de un derecho de propiedad, debe ser pùblica, pàcifica, inequìvoca e
ininterrumpida por el tiempo fijado en el Còdigo Civil, segùn la posesión de que se trate.
Se consideran actos posesorios cuando los terreno se hallen cultivados o dedicados a
cualquier otro uso lucrativo, la percepción de frutos, la construcciòn que se haga en el
inmueble, la materializaciòn de los.

De las disposiciones del texto del artìculo 2228 del Còdigo Civil, se puede inferir que
existe la posesión tanto en materia de bienes muebles, como en materia de bienes
inmuebles. Pero, las reglas jurídicas aplicables a los bienes muebles no son las mismas
aplicables a los bienes inmuebles, ya que referente a la posesión sobre bienes muebles el
artículo 2279 del mismo Código expresa que “en materia de bienes muebles la posesión
vale título”, lo cual no sucede con los bienes inmuebles, porque la posesión por sì sola,
no hace al poseedor propietario del inmueble poseído, si no se cumple con unas series
de requisitos o condiciones establecidas por la ley.

12.-Elementos Constitutivos de la Posesion.- La posesión para que sea efectiva para

adquirir el derecho de propiedad de terrenos no registrados, tiene dos elementos
constitutivos inseparables el uno del otro, estos elementos son: 1)El “Corpus”, y 2)El
“Animus”

13)¿Què es el “Corpus”? Es el elemento material de la posesión, es decir, el ejercicio de

actos de dueño que se ejerce sobre el inmueble poseído, como por ejemplo cultivarlo,
cercarlo, construir sobre el terreno, etc.

14)¿Què es el “Animus”? Es el elemento intencional de la posesión, es decir, el deseo de

ser propietario del inmueble poseído. De los dos elementos constitutivos de la posesión
el “corpus” puede ser ejercido a través de otra persona diferente al propietario, pero el
“animus” como elemento intencional de la posesión sólo puede ser ejercido por el
verdadero poseedor o propietario.
15.-Clases de Posesiones.- En el artículo 4 de la derogada Ley No.1542 de Registro de
Tierras, el legislador dominicano estableció dos tipos de posesiòn: 1)LA POSESION
MATERIAL, es la exteriorización del derecho de propiedad de un terreno sin sanear,
que se caracteriza por el apoderamiento físico o material del terreno. Ejemplo: cultivarlo,
cercarlo, construirlo, etc. 2)LA POSESION TEORICA, es la exteriorización del derecho
de propiedad de un terreno sin sanear, que se caracteriza por el apoderamiento del
terreno por medio de una mensura catastral (sòlo lo ha medido o mensurado).

16.-Clases de Posesiones de acuerdo con la Ley No.108-05.- El artículo 21 de la Ley

No.108-05, sòlo establece un tipo de posesión, que es la POSESION MATERIAL, y
elimina la POSESION TEORICA o por mensura.

17.-Conflictos en la Posesiòn.- En la reclamaciòn de un terreno con la finalidad de

registrarlo y obtener el Certificado de Título que ampare el derecho de propiedad,
muchas veces se presentan conflictos (Litis en el Saneamiento o Saneamiento Litigioso),
cuando más de una persona alega tener la posesión del mismo terreno que se va a sanear,
y hay que determinar cual de la posesiòn de los reclamantes es la más caracterizada, es
decir, determinar cual es más válida frente a la otra. En este aspecto, el legislador
dominicano, estableció una especie de categoría en cuanto a la posesiòn. La derogada
Ley No.1542 de Registro de Tierras, en su artículo 4 distingue tres categorías o modos
que caracterizan la posesión que son:

1)IRA. CATEGORÍA DE POSESION: EL CULTIVO.- Cuando quien posee el terreno

lo tiene CULTIVADO, es decir, dedicado a la agricultura, ya sea para su consumo o con
fines comerciales, o lo tiene dedicado a cualquier otro USO LUCRATIVO, como puede
ser la construcción de una vivienda, un comercio, crianza de animales, etc.2)2DA.
CATEGORÍA DE POSESION: LA CERCA.-Cuando quien posee el terreno lo tiene
debidamente CERCADO, o delimitado por cualquier medio que se preste para indicar
las colindancias del terreno poseído.3)3RA. CATEGORÍA DE POSESION: LA
MENSURA.-Cuando quien posee el terreno lo haya MENSURADO por un Agrimensor
Público y esa operación de mensura esté contenida en plano y acta de mensura que
hayan sido registradas. Cuando esta tercera categoría de posesión exige el registro de este
trabajo, se presume que su registro debe ser hecho por ante la Dirección General de
Mensuras Catastrales.

La Ley No.108-05, en su artículo 21, establece cuatro categorías de posesión, que

son:1)IRA. CATEGORÍA DE POSESION: EL CULTIVO o CUALQUIER USO
LUCRATIVO.- Cuando quien posee el terreno lo tiene CULTIVADO, es decir,
dedicado a la agricultura, ya sea para su consumo o con fines comerciales, o lo tiene
dedicado a cualquier otro USO LUCRATIVO, como puede ser la crianza de animales,
etc.2)2DA. CATEGORÍA DE POSESION: LA PERCEPCION DE FRUTOS.-Cuando
una persona està recibiendo los frutos del terreno, para el legislador de esta nueva ley,
hay posesión. 3)3ERA. CATEGORÍA DE POSESION: LA CONSTRUCCION QUE
SE HAGA EN EL INMUEBLE.-Cuando quien posee el terreno ha hecho algún tipo de
construcciòn dentro del terreno.4) 4 TA. CATEGORÍA DE POSESION: LA CERCA.-
Cuando quien posee el terreno lo tiene debidamente CERCADO, o delimitado por
cualquier medio que se preste para indicar las colindancias del terreno poseído. 17.-DEL
SANEAMIENTO LITIGIOSO. ART.122 ReglamentoEl proceso de saneamiento se
torna ligitioso desde el momento en que la operaciòn tècnica de mensura, el derecho de
propiedad o cualquier otro derecho real accesorio, susceptible de registro relativo al
inmueble o inmuebles objeto de saneamiento, se encuentra en discusiòn entre dos o màs
personas fìsicas o jurìdicas; en consecuencia, en su tramitaciòn, se hace necesario el
ministerio de abogado.

18.-Justificación de la Posesión.- ¿Cómo usted como abogado puede justificar que un

cliente suyo tiene la posesión de un terreno para reclamarlo por prescripción adquisitiva
en el saneamiento? El artículo 48, párrafo II, de la derogada Ley No.1542 de Registro de
Tierras, establece que para justificar la posesión del inmueble cuyo saneamiento se
solicita, bastará: Para los inmuebles rurales, es decir, ubicados en el campo, una
Certificación del Alcalde Pedáneo, y, Para los inmuebles urbanos, es decir, ubicados en la
ciudad, una Certificación del Presidente del Ayuntamiento o del Síndico Municipal
correspondiente. En el caso de la derogada Ley No.1542, esta Certificación debe ser
anexada a la instancia de solicitud de Concesión de Prioridad, sin la cual el Abogado del
Estado no le da curso a la solicitud de saneamiento. La Ley No.108-05 ni sus
Reglamentos exigen esta certificación.

19.-Pruebas de la Posesión de Conformidad con la Ley No.108-05.- El artículo 22 de la

Ley No.108-05, establece que: “Se admite todo medio de prueba sobre la posesión, pero
la sentencia que adjudique la propiedad no puede fundarse únicamente en la prueba
testimonial, pudiendo el Juez ordenar cualquier otra medida complementaria”. El
Artìculo 120 del Reglamento, dispone que “la posesiòn, asì como los actos posesorios
especificados en la ley por sì sòlo, no hacen prueba del derecho de propiedad sobre el
inmueble reclamado, debiendo siempre cumplir con los requisitos de la prescripciòn
establecidos en ella para tales fines. Por su parte, el Art. 122 del mismo Reglamento,
establece que “En adiciòn a las pruebas testimoniales presentadas pora demostrar la
posesiòn sobre el terreno reclamado, serà tambièn admisibles: A)Actos de Notoriedad.
B)Inspecciones y comprobaciones realizadas por el Juez o Tribunal apoderado.
c)Inspecciones y comprobaciones realizadas por un funcionario o instituciòn designado
por el Juez o Tribunal para tales efectos. D)Interrogatorios realizados por el Juez o
Tribunal apoderado, o por un funcionario o instituciòn designada para tales fines. E)
Documentos probatorios del hecho de la posesiòn.

LA PRESCRIPCIÓN.-20.-¿Què es la Prescripciòn? De conformidad con las

disposiciones del artículo 2219 del Código Civil, “es un medio de adquirir o de extinguir
una obligación, por el transcurso de cierto tiempo, y bajo las condiciones que determine
la ley”.

21.-¿Cuántos tipos de Prescripciones hay? De la lectura del texto del artículo 2219 del
Código Civil, se infiere que existen dos tipos de prescripciones que son: 1.-LA
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O USUCAPION.- Que es un medio que la ley
establece, luego de transcurrido cierto tiempo y cumplidas ciertas condiciones
determinadas por la misma ley (posesión pùblica, pacìfica, ininterrumpida, inequìvoca y
en calidad de propietario), mediante la cual una persona, puede ser considerada como
propietaria de un inmueble y adquirir el título que la acredite como tal. Art. 2262 al 2266
Código Civil. 2.-LA PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA O LIBERATORIA.-Que es un
medio que la ley establece, luego de transcurrido cierto tiempo mediante la cual una
persona, queda liberada de cumplir una obligación, se extinga o pierda un derecho del
cual era acreedor. Artículos 2271 y siguientes del Código Civil.