TEMA:

POSESIÓN Y FE
PÚBLICA REGISTRAL
INTEGRANTES:

- BÁRBARA LUCILA MORA CARBAJAL

- DIEGO MENDOZA GUTIERREZ
- MARCO ANTONIO RAMBOW MALCA

MAESTRÍA EN CIVIL
I. POSESIÓN

I. 1. Definición de la Posesión:

Dice el artículo 896 del Código Civil que la posesión es el ejercicio de hecho de uno
o más poderes inherentes a la propiedad. Los atributos típicos de la propiedad son
el uso, disfrute, disposición y reivindicación (artículo 923 del Código Civil), pero no
son todos. En realidad el propietario puede actuar sobre el bien del modo más
amplio imaginable, siempre que no contravenga una norma prohibitiva, puede hacer
todo lo que no le esté prohibido. Habrá posesión, cualquiera sea la conducta sobre
el bien, en tanto el comportamiento de la persona corresponda al ejercicio de algún
atributo del dominio. De ahí que la posesión no solo se genera para quien actúa
como dueño, sino también para cualquiera que realiza la explotación económica del
bien, incluso como acto temporal desmembrado de la propiedad.

Se trata de un derecho real autónomo, el primero del Libro de Reales, que nace por
la sola conducta que despliega una persona respecto a una cosa, sin importar si
tiene derecho o no sobre ella. La posesión es el derecho que surge del propio
comportamiento y del impacto de éste sobre los terceros ajenos a la situación
posesoria. El actuar del poseedor genera la apariencia de que estamos ante una
persona con derecho a poseer.

Así, es poseedor quien actúa sobre el bien de la forma como lo haría el propietario,
el copropietario, el usufructuario, el usuario, el titular de una servidumbre, el
superficiario, el arrendatario, el comodatario o cualquier titular de derecho
patrimonial sobre el bien, sea éste real o no.

Es un derecho real autónomo, diferente a la titularidad que se refleja en el

comportamiento del poseedor. Aquí vale la pena acuñar una diferencia entre el
derecho de posesión y el derecho a la posesión, entendiendo al primero como el
que deriva de la conducta y al segundo como el que proviene de un título. No todo
el que tiene derecho de posesión ostenta título para poseer, y no todo el que cuenta
con título posee el bien. El contenido del derecho de posesión es uno de los más
complejos, pues surge de medios singulares y genera una serie de consecuencias
en diversos ámbitos. Menciono las más importantes:

1. La adquisición de la posesión no solo se produce de manera originaria con el

despliegue de la conducta exigida por la ley para calificar al poseedor, sino también
a través de mecanismos ficticios a los que se denomina adquisición ficta (artículos
902 y 903)
2. El poseedor tiene derecho a sumar el plazo posesorio de anteriores
poseedores (artículo 898)
3. Tiene derecho a conservar la calidad de poseedor aun cuando no esté
ejerciendo de hecho ninguna conducta sobre el bien (artículo 904).
4. También goza del derecho a ser considerado poseedor (mediato) por el sólo
hecho de haber conferido un título temporal para que otro posea de manera
inmediata (artículo 905).
5. Goza de beneficios especiales si posee creyendo que tiene derecho sobre el
bien (buena fe) y soporta cargas también especiales si posee de mala fe, es decir a
sabiendas que carece de derecho sobre el bien (artículos 906 al 910).
6. Se han previsto presunciones legales que ante situaciones de controversia
invierten la carga de la prueba a favor del poseedor (artículos 912 al 915).
7. El poseedor tiene derecho al reembolso de las mejoras realizadas en el bien
ajeno (artículos 916 al 919).
8. Cuenta con el derecho a mantenerse en la situación posesoria, para lo cual
se le ha dotado de medios extrajudiciales y judiciales de defensa (artículos 920 y
921).
9. La posesión prolongada que cumple ciertos requisitos puede conducir a la
adquisición de los derechos de propiedad o servidumbre (artículos 950 y 1040).
10. La posesión es el modo de adquirir o ser preferido para la adquisición de
algunos derechos patrimoniales (artículos 947, 948, 1058 inciso 2 y 1136).
Ahora bien, ¿Para qué sirve la posesión? ¿Por qué se protege a quien ejerce de
hecho algún atributo de la propiedad, aunque en realidad no sea propietario?. Estas
son las preguntas más frecuentes que surgen luego de una primera mirada al
articulado del Código Civil. A lo largo de la historia se han intentado una serie de
respuestas, las más importantes formuladas a partir de la posesión en el Derecho
Romano. Diez Picazo y Gullón describen de manera resumida el panorama de los
fundamentos más saltantes en la doctrina clásica.

Para Savigny la posesión busca proscribir la violencia entre privados que debaten
sobre el derecho a poseer los bienes, por ello hay que proteger a quien tiene los
bienes en su poder mientras los jueces resuelven sobre el mejor derecho. Según
Thinbaut la posesión es el respaldo a la permanencia del estado de cosas, hasta
que no se den motivos determinantes para alterarlas. Para Röder y Arehens el
fundamento se encuentra en la presunción de probidad, según la cual se debe
presumir que toda persona es proba y honrada de modo que si explota un bien es
porque tiene algún derecho sobre él. Por su parte Gans señala que la posesión se
protege porque es el comienzo de la propiedad a la que se puede acceder por vía
de la usucapión. Puchta y Bruns señalaron que la posesión era la protección de la
voluntad de la persona que posee, lo cual a su vez es una manifestación de su
personalidad por tanto la posesión protege la personalidad del poseedor.

Sthal indica que la posesión debe protegerse de modo distinto a la propiedad porque
finalmente se trata de un comportamiento tendiente a la explotación patrimonial de
los bienes, lo cual satisface necesidades humanas y ello debe tutelarse. Finalmente
Ihering, quien ha tratado más extensamente este tema, señala que la posesión es
la exteriorización de la propiedad y debe ser protegida porque los propietarios no
siempre pueden probar el dominio.

En la mayoría de los casos estas explicaciones no derivan de los sistemas jurídicos

correspondientes a los autores citados, sino de la lectura de un solo derecho: el
Derecho Romano. Al no hallarse con facilidad textos de doctrina y legislación
romanas, los más importantes juristas de los siglos XVIII y XIX hicieron gala de
erudición para desentrañar los misterios del Derecho Romano en materia de
posesión. Lo central para ellos no fue evaluar la utilidad o pertinencia de las
instituciones romanas en sus respectivas sociedades, sino rescatar la «esencia» del
derecho posesorio, lo que supone por cierto la curiosa idea de que los conceptos
jurídicos son universales y eternos.

Este solo hecho es suficiente para dudar de los fundamentos que exhibe la doctrina
clásica. Debemos hallar un fundamento que explique qué queremos nosotros (en
Perú) de los derechos sobre las cosas, y de qué modo se debe enfrentar la situación
de las personas que de hecho desarrollan conductas sobre los bienes. Aquí
debemos distinguir entre la posesión como hecho, que es el comportamiento
económico sobre los bienes, y la posesión como derecho que es la consecuencia
jurídica atribuida por el artículo 896 del Código Civil. No olvidemos que la posesión
como hecho precede a la regulación jurídica. Las personas no poseen porque exista
un derecho real llamado posesión o porque el Derecho Romano lo desarrolló
ampliamente. La conducta posesoria es un hecho fundamentalmente económico,
un hecho de la realidad al que hay que juzgar conforme a las particulares
características de cada sociedad y atribuir consecuencias según lo que más
convenga a la justicia y valores imperantes.

En el Perú se ha regulado la posesión de manera consecutiva desde el Código Civil

de 1852 hasta la actualidad. En cada oportunidad el legislador ha consagrado una
definición del derecho posesorio partiendo principalmente de la doctrina clásica a la
que me referí antes. Desde el Código Civil de 1936 la posición preponderante en el
Perú sobre el fundamento de la posesión y sus alcances, ha acogido expresamente
la tesis doctrinal del maestro alemán Rudolf Von Ihering.

A pesar que las reflexiones de Ihering son probablemente las de mayor asidero en
el balance de los estudios sobre esta materia, no se debe perder de vista que en
definitiva se trata de reflexiones referidas al Derecho Romano, por tanto a una
realidad que desapareció hace siglos. ¿Es esa nuestra realidad? Ciertamente no,
pero veamos si existe algún fundamento que trascienda los tiempos y que arroje un
resultado por coincidencia concordante con las necesidades actuales.
El siguiente párrafo revela en síntesis el pensamiento de Ihering sobre el
fundamento de la posesión: «... la protección posesoria en el Derecho Romano (...)
ha sido instituida a fin de aliviar y facilitar la protección de la propiedad. En vez de
la prueba de propiedad que el propietario debe ofrecer cuando reclama la cosa en
manos de un tercero (reinvindicatio), le bastará la prueba de la posesión (...) ¿Puede
según esto la posesión representar la propiedad? Sí, porque es la propiedad en su
estado normal. La posesión es la exterioridad, la visibilidad de la propiedad.
Estadísticamente hablando, esta exterioridad coincide con la propiedad real en la
infinita mayoría de los casos. Por lo regular el poseedor es al mismo tiempo el
propietario (...). Podemos pues designar al poseedor como el propietario presunto
(...)».

Es decir, la posesión se configura como un sustituto de la prueba de propiedad ante

la dificultad inevitable que significa acreditar el domino en cada momento. Si los
propietarios tuviesen que demostrar su derecho cada vez que interactúan se
generarían complicaciones prácticas insolubles. Todo el tiempo los dueños tendrían
que cargar con sus títulos de propiedad desplegando un enorme esfuerzo
probatorio, que en algunos casos es muy difícil de superar e incluso imposible. Por
ello, en base a un análisis de probabilidades se observa que en la realidad las
personas que actúan sobre los bienes como si fuesen dueñas (apariencia de
dominio), casi siempre lo son.

Se justifica perfectamente que a partir de esa apariencia surja un derecho autónomo

que da lugar a una serie de consecuencias, que aseguran el ejercicio pacífico de la
propiedad en escenarios sencillos donde no se debate sobre el derecho a poseer.
En el Derecho Romano el reconocimiento de esta titularidad autónoma estuvo
referida exclusivamente a la apariencia de la propiedad. Empero, es claro que si se
trata de resolver dificultades probatorias, tanto sufren de ellas los propietarios como
los titulares de otros derechos patrimoniales. Por tanto, alejándonos del Derecho
Romano y de la mano de Ihering, es comprensible que la posesión no se limite a la
apariencia de la propiedad sino que se extienda a la apariencia de cualquier derecho
patrimonial sobre bienes.
Por supuesto habrán situaciones en las que es necesario establecer quién es el real
propietario o titular del bien, a cuyo efecto el despliegue probatorio, por complejo y
difícil que sea, será inevitable. Son las situaciones en las que se discute el mejor
derecho a poseer. Es el caso de la acción reivindicatoria y las acciones posesorias.

El fundamento desarrollado por Ihering es claramente atemporal y útil

especialmente para nuestra realidad. En el Perú existen dificultades probatorias de
la propiedad y otros derechos, y seguramente existirán por mucho tiempo más
debido a la informalidad y a las imperfecciones de nuestro sistema registral. En
nuestro país existe un enorme porcentaje de predios cuyos propietarios no cuentan
con títulos que los acrediten como tales. No me refiero a los llamados Pueblos
Jóvenes o Asentamientos Humanos, sino a los predios rurales y a algunos bienes
ubicados en sectores marginales, en los que los poseedores son normalmente
propietarios pero no cuentan con documentos y registro de sus titularidades. El
excesivo costo de la legalidad ha sido la causa principal de que los propietarios y
otros titulares permanezcan únicamente en la esfera de la apariencia: la esfera de
la posesión. Mientras dichas dificultades no se superen la posesión cumple un rol
fundamental para nuestros propietarios, pues no solo es un sustituto ocasional para
la prueba de la propiedad, sino en muchos casos la única forma de ejercer el
dominio pacíficamente.

Por supuesto, tratándose de bienes muebles no identificables la posesión cumple

un rol probatorio impresionante. Virtualmente la posesión se equipara a la
propiedad: si se observa a una persona poseer un teléfono celular, difícilmente se
podrá demostrar que el teléfono pertenece a persona distinta.

Si en el futuro se lograra una formalización absoluta y un mecanismo de prueba sin

errores sobre la existencia de los derechos, la posesión ya no tendría sentido, por
lo menos no con la justificación que hoy es su principal fundamento. La aspiración
es perfeccionar la prueba de la propiedad, para lo cual la tecnología es de gran
ayuda. La posesión no es la meta, es solo la mejor fórmula que existe actualmente
para resolver el problema de las dificultades probatorias, a pesar de que algunos
ilegítimos se beneficien de ello.
De otro lado, el análisis de probabilidades sobre los poseedores que son
propietarios en el Perú sigue siendo favorable para justificar la existencia de la
figura, aun a riesgo de que poseedores no propietarios se hagan pasar por tales.
Como decía Ihering: Si para ser protegido como poseedor basta demostrar su
posesión, esta protección aprovecha lo mismo al propietario que al no propietario.
La protección posesoria, establecida para el propietario, beneficia de este modo a
una persona para quien no se ha instituido. Tal consecuencia es absolutamente
inevitable. El Derecho debe aceptarla por encima de todo, para alcanzar su fin de
facilitar la prueba de la propiedad»

La aparente resignación del maestro no es más que un análisis funcional de costos

y beneficios. Sustituir la prueba del derecho por el ejercicio de hecho es un medio
para que las relaciones sean pacíficas y más baratas. La posesión es pues un
derecho cuya importancia no se centra en la esfera espiritual del poseedor. No es
una herramienta que busque la satisfacción individual como propósito primero, sino
la facilitación de los intercambios y la interacción en general. Considero que el
núcleo de este singular derecho está en la apreciación de las personas ajenas al
poseedor. Se trata de un derecho privado de clara función pública.

Si la posesión se sustenta en la apariencia de un derecho, sólo habrá posesión

cuando los terceros (espectadores de la apariencia) crean que quien está
desplegando la conducta sobre el bien es titular de un derecho. Es decir, no se trata
solo de usar, disfrutar o disponer de hecho de un bien, sino de que a partir de esas
conductas se genere la señalada apariencia. Si a pesar de existir ejercicio de hecho
no es posible generar esa apariencia (porque se sabe públicamente de la ausencia
del derecho), no debería existir posesión.

I. 2. HACIA UN CONCEPTO DE POSESIÓN: LA POLEMICA

SAVIGNY-IHERING

Savigny concluyó que la posesión se compone de dos elementos: el corpus y el

animus. El corpus es la posibilidad física de actuar sobre la cosa, de disponer de
ella y de defenderla de cualquier acción extraña; este corpus requiere una voluntad
de tener y mantener el contacto físico. En caso de faltar la voluntariedad habrá una
simple yuxtaposición local, un contacto físico involuntario.

Pero además del corpus voluntario, se requiere la existencia del animus domini, es
decir, de la intención de poseer como propietario. Según este jurista, sólo eran
poseedores el dueño, el que actúa como si fuese dueño, el usurpador y el ladrón.

En el derecho romano, se reconocían también como poseedores al enfiteuta, al

superficiario, al acreedor prendario y al precarista, ninguno de los cuales tenia
animus domini. El citado autor denominó a estos supuestos como poseedores
derivados, por cuanto el titular originario enajenaba la posesión para determinados
efectos prácticos. Las otras categorías de sujetos que tuviesen contacto con el bien
(por ejemplo, arrendatarios, usufructuarios, depositarios), eran tenedores, y no
gozaban de la protección posesoria.

La cuestión definitoria entre la posesión y la tenencia es la presencia del animus

domini, salvo los casos de los poseedores derivados. Para Savigny toda posesión
se basa en la convicción de un poder ilimitado de disponer físicamente de la cosa.
Para que esta convicción se produzca, es necesaria la voluntad de tener la cosa
como propia: animus, al mismo tiempo, son necesarios los elementos materiales
constitutivos de ese poder de disponer del que el poseedor debe tener convicción:
corpus.

La continuación de la posesión resulta de las mismas condiciones que dieron lugar

a su adquisición: corpore et animo; pero para esta continuación no es preciso
siempre ese poder físico inmediato que es necesario para la adquisición de la
primera; es suficiente que se pueda reproducir a voluntad. Es por eso que la
posesión una vez adquirida no se pierde por el solo alejamiento, y la relación física
no es suficiente para hacer adquirir la posesión. Para Savigny, el contacto físico no
es necesario para adquirir la posesión, pues la simple presencia es bastante
también (no es necesario tomar la posesión corporalmente y con la mano, sino que
también se toma con la vista y con la intención).
El corpus no es el poder sobre la cosa, sino el que ésta se halla colocada bajo la
potestad, o mejor dicho, bajo la guarda directa del poseedor. Ihering no recusa la
voluntariedad en la posesión, sino la existencia de una especial intención de
comportarse como propietario materializada en el animus domini.

No basta el contacto físico entre el sujeto y el bien, sino es necesario además el

ánimo de poseer. En caso de ausencia de este elemento subjetivo, nos
encontramos en presencia de una relación de lugar, análoga a la yuxtaposición local
de la teoría de Savigny, y la que no tiene significado jurídico alguno. Si la persona
manifiesta su voluntad dirigida hacia el bien, este toma la forma de relación fáctica
exclusiva y exteriormente reconocible.

La relación posesoria se caracteriza por la posibilidad de obrar por sí mismo

(aspecto positivo) y por la exclusión de todos los demás para obrar respecto al
mismo bien. El corpus y el animus están fundidos indisolublemente, uno no existe
sin el otro; la posesión es la voluntad materializada en la relación fáctica. Para
Ihering, la distinción entre la posesión y la tenencia no puede estar en el animus
domini, que para él no existe; la frontera entre ambas figuras se delimita por obra
del ordenamiento jurídico, que en base a consideraciones prácticas o utilitarias
establece si una dominación fáctica debe ser considerada como tenencia o
posesión.

La doctrina de Savigny, se halla construida de abajo hacia arriba. En la parte inferior

de la escala se encuentra la tenencia, y de ésta se pasa a la escala superior
constituida por la posesión, siempre que se tenga el animus domini. La posesión
implica la tenencia, en cambio la tenencia no necesariamente constituye relación
posesoria. La doctrina de Ihering está elaborada de arriba hacia abajo. Lo normal
es la posesión, y solo de forma excepcional hay tenencia cuando el ordenamiento
jurídico decide, por cuestiones de política legislativa, degradar una relación
posesoria y convertirla en tenencia. La tesis de Savigny vincula la propiedad con la
posesión por el animus domini, lo cual se manifiesta en el concepto de la posesión
(ejercicio de hecho respecto al contenido de un derecho) y en los fundamentos de
la tutela posesoria. En cambio, para la tesis de Ihering la posesión puede
considerarse en alguna medida autónoma de la propiedad.

La tesis de Savigny captó mejor la esencia de la posesión romana; en cambio

Ihering, utilizó las fuentes romanas para consagrar una teoría germánica de la
posesión, inspirada en la Gewere. La ventaja de Ihering, se encuentra en haber
captado a la posesión desde el punto de vista de su materialidad, y difuminado las
diferencias entre ésta y la tenencia, con lo cual el ordenamiento jurídico tutela un
hecho material, socialmente público, y que merece ser protegido por sí mismo.

I. 3. NATURALEZA JURIDICA DE LA POSESIÓN: ¿HECHO O

DERECHO?

La posesión, como exclusivo poder de hecho que tiene el sujeto sobre el bien, no
requiere contar con algún derecho que lo sustente, pero ello no impide que produzca
consecuencias jurídicas. Savigny consideró que la posesión es un hecho, por
cuanto se basa en circunstancias materiales, aunque el producir consecuencias
jurídicas le hace ser un hecho jurídico, el cual se protege sin consideración a que
exista un derecho subjetivo. En cambio, Ihering, sostuvo que la posesión es un
derecho, partiendo de que es un interés jurídicamente protegido; sería un derecho
porque reúne las características de éste (señorío de la voluntad reconocido por la
ley o como un interés protegido por ella), constituyendo una relación tutelada por el
ordenamiento jurídico, incluso en contra del propietario del bien.

Gonzáles Barrón, considera que es erróneo tipificar la posesión como un derecho,

por las siguientes razones:

a) Si la posesión es un derecho subjetivo, ello quiere decir que un poseedor legítimo

tiene dos derechos: el primero, producto de su título posesorio, como es el caso del
derecho del arrendatario, del usufructuario o del comodatario. El segundo derecho
sería producto del solo hecho de poseer.

b) Si la posesión es un derecho, resulta absurdo que los ordenamientos hablen de

la posesión ilegitima. Para dicha tesis, el ladrón o el usurpador serían poseedores
legítimos, por cuanto la posesión es por sí misma un derecho.
c) La sola posesión sería un curioso derecho subjetivo que sólo se mantendría
cuando el titular se encontrase en contacto con el bien; en caso contrario, se
extinguiría el derecho y se perdería la facticidad. Pero la posesión es un hecho que
nace y se extingue como tal; pero no le impide ser un hecho jurídico que produzca
consecuencias jurídicas.

d) La protección posesoria se otorga a favor de la persona que se halla en relación

fáctica con el bien, sin importar la titularidad jurídica. Es un hecho cuyo acceso al
registro inmobiliario se encuentra negado, ya que en el registro ingresan los
derechos amparados en un título. La posesión sólo aparece en el Registro como
una consecuencia del título de dominio o del derecho real que se inscribe, pero
nunca se inscribirá una posesión en el vacío, es decir, sin título, meramente fáctica
y provisional.

En el caso del Código Civil, la posesión está dentro de la sección denominada

Derechos Reales Principales, lo que permitiría llegar a la conclusión apresurada de
que, la posesión es un derecho real. Pero se debe tener en cuenta que el artículo
896 del Código Civil habla de la posesión como un ejercicio de hecho, sin
considerarlo como un derecho.

Esta cuestión no es meramente teórica, pues ha habido casos en los que se ha

interpuesto una acción de amparo en favor del derecho de posesión; pero se ha
dicho que la posesión no se ha consignado como un derecho protegido en la
Constitución, aun cuando se haya opinado que forma parte del contenido del
derecho de propiedad. Pero se estima que la posesión es un hecho, la acción de
amparo es inviable para tutelar un factum.

I. 4. Clases de Posesión.

En este punto, cabe señalar que nuestro ordenamiento civil contiene una
clasificación de los tipos de posesión y sus efectos, conforme puede verse por lo
establecido por los artículos 905 a 911 del Código Civil, siendo que la posesión se
clasifica en posesión mediata o inmediata; legítima o ilegítima, esta última se sub
clasifica de buena o mala fe, y finalmente la posesión precaria, la cual ha suscitado
varios debates, dentro de los ámbitos doctrinarios como jurisprudencia, a nivel
nacional en cuanto a su conceptualización y alcances.

Es menester precisar, que la posesión que la materialización de la posesión se ve

reflejada también en la forma de organizar y entender la concurrencia de
posesiones, por ello el Derecho alemán concibe la posesión mediata y la inmediata
que se disponen superpuestas en concurrencia vertical sobre la cosa,
encontrándose en la base la posesión inmediata, que aporta el elemento corporal
sobre el que se edifica la pirámide posesoria. En este orden de ideas, el poseedor
superior es poseedor por intermediación del sujeto que tiene la cosa, si se prefiere,
este comunica a aquel corpus necesario para elevarlo a la categoría de poseedor.

I. 5. Posesión mediata e inmediata.

La posesión inmediata es la que se ostenta o tiene a través de otra posesión

correspondiente a persona distinta con la que el poseedor mediato mantiene una
relación de donde surge la dualidad (o pluralidad) posesoria, por lo que el poseedor
mediato ostenta o tiene y no ejerce, porque en la posesión mediata predomina la
nota de la atribución o el reconocimiento antes que la del ejercicio propiamente
dicho. El poseedor mediato no posee por sí solo, requiere el concurso (no para
compartir, sino para superponerse) de un mediador posesorio, que el poseedor
inmediato. Hay una yuxtaposición vertical y hasta, en cierto sentido jerárquica de
posesiones. Aunque el poseedor inmediato tiene unos poderes directos sobre la
cosa (de ahí que sea inmediato), su posición jurídica dentro de la mediación
posesoria, viene terminada por otro y otros poseedores (mediatos).

Lo que específicamente se configura como posesión inmediata no puede dar por sí

sola, fuera de la mediación, cuando falta esta, la de un grado de la posesión, sino
simplemente la única para que haya un poseedor inmediato se requiere de un
mediato poseedor, también el poseedor mediato requiere del inmediato, no la
posesión como mediata sin otra inmediata.

I. 6. Posesión legítima e ilegítima.

La posesión legítima es aquella que se funda en el derecho, es decir constituye el
ejercicio fáctico de un derecho subjetivo, en tal sentido, sus alcances y limitaciones
de la posesión legítima son exactamente los mismos que los derechos subyacentes
al estado posesorio. En este contexto, el poseedor legítimo como arrendatario o el
poseedor legítimo como propietario tiene los derechos y obligaciones propias de la
relación obligacional arrendaticia o los de la propiedad.

De lo señalado precedentemente, se puede establecer que posesión legítima es

aquella posesión conforme a derecho, es decir que la posesión se sustenta en una
causa o razón justificante, que ha sido valorada y es admitida por el ordenamiento
jurídico. Siendo que esta causa o razón justificante la cual le da legitimidad a la
posesión, se conoce como título el cual puede ser de dos tipos: negocial o legal.

Estaremos hablando de título negocial, cuando existe un acuerdo entre las partes
interesadas en virtud del cual quien tiene el derecho a poseer, transfiere o ceder
este derecho a favor de su contraparte. Es lo que la doctrina se conoce como
adquisición derivada: alguien adquiere un derecho (comprador) gracias a que otro
se lo transfiere (vendedor). Por ejemplo, el propietario de una casa que vive en ella:
el derecho que le otorga legitimidad a su posesión es la propiedad, pero esta podría
haber derivado de la compraventa celebrada con el anterior dueño (título negocial)
o de un proceso de prescripción adquisitiva (título legal).

El título legal, por el contrario, el derecho que respalda a la posesión deriva

directamente de la ley, sin necesidad de un acuerdo o intercambio de voluntades.
ES lo que se conoce como adquisición originaria: el derecho lo otorga la ley
directamente sin que guarde conexión con el derecho previo de otra persona, no
existe aquí una cadena de transferencias en donde un derecho le sirve como
antecedente a otro.

Ahora bien, la posesión ilegítima es aquella que se tiene sin título, por título nulo o
cuando fue adquirida de sujeto que no tenía derecho sobre el bien o no lo tenía para
transmitirlo. En el caso de invalidez del título, se debe diferenciar en el régimen de
nulidad respecto a la anulabilidad, toda vez que en relación al primero el acto jurídico
no produce efecto alguno, y la nulidad es meramente declarativa, por tanto si el
título es nulo, el poseedor será ilegítimo. En cambio siendo que la anulabilidad
produce efectos provisionales, los cuales pueden consolidarse con el transcurso del
tiempo (prescripción extintiva de la pretensión anulatoria) o por confirmación,
entonces el poseedor será considerado para todo efecto legítimo, salvo que se
declare judicialmente la nulidad, en cuyo caso si devendrá en ilegítimo. En
consecuencia será considerado poseedor ilegítimo:

- El poseedor sin título (como por ejemplo el usurpador o invasor).

- El poseedor con título negocial invalido (contrato de compravente nulo).
- El poseedor con título negocial valido pero ineficaz (compraventa sometida a
condición suspensiva o comprventa otorgad por quien no es dueño).
I. 7. Posesión de buena fe y mala fe.

Cabe resaltar que la posesión de buena fe y mala fe, son una sub clase de la
posesión ilegítima. Dicho esto, la posesión de buena fe versa sobre el poseedor
ilegítimo que confía (equivocadamente) que tiene derecho para conservar la
posesión, en este sentido su actuación será de buena fe. Por ejemplo: el adquiriente
de un bien que no advierte en un principio la nulidad de su título. En cambio, puede
darse el caso que el poseedor ilegítimo conozca la carencia de todo derecho para
conservar la posesión, motivo por el cual esta será de mala fe.

El Código Civil en el artículo 906, establece que existe buena fe: “Cuando el
poseedor cree en su legitimada, por ignorancia, error de hecho o de derecho, sobre
el vicio que invalida su título”. En este orden de ideas, podemos establecer lo
siguiente:

- La buena fe requiere que el poseedor crea en su legitimidad.

- La buena fe requiere que el poseedor tenga un título en el que funda su
creencia.
- La buena fe implica que el poseedor actúa por ignorancia, o por error de
hecho o de derecho.

La mala fe está definida por contraposición a la buena fe establecida en el artículo

906 del Código Civil. Es decir será poseedor de mala fe el que conozca (o debiera
conocerlo con una diligencia media) la ilegitimidad de su título, o el que simplemente
no tenga título.

I. 8. Efectos de la posesión de buena fe y mala fe: conflicto

entre el propietario y el poseedor.

El propietario (o el titular de cualquier otro derecho real) puede obtener la devolución

del bien de quien lo posea. Sin embargo, existe una relación jurídica entre la
propietario y el poseedor que debe ser resuelta por el ordenamiento. Para ello, se
hace preciso distinguir primeramente si la posesión se ejerce de buena fe o mala.

Los efectos de la posesión de buena fe son los siguientes:

a) El poseedor hace suyo los frutos.

b) En caso de pérdida del bien no existe norma alguna que establezca el nivel
de responsabilidad exigible el poseedor de buena fe. Sin embargo, teniendo en
cuenta los principios generales del Derecho de daños y la consecuencia prevista
para la hipótesis contraria, es posible inferir que el poseedor de buena fe solamente
responde cuando el bien se pierde por dolo o culpa.
c) La posesión de buena fe, conjuntamente con otros requisitos, acorta el
período necesario para adquirir la propiedad del bien por usucapión.

Los principales efectos de la posesión de mala fe son los siguientes:

a) El poseedor de mala fe está obligado a devolver los frutos percibidos y, si no

existen, a pagar su valor estimado al tiempo que los percibió o debió percibir.
b) El poseedor de mala fe responde de la pérdida o detrimento del bien, aun en
la hipótesis de caso fortuito o fuerza mayor, salvo que este también se hubiera
producido en caso de haber estado el bien en poder de su titular. Esta agravación
de la responsabilidad es una sanción a la deshonestidad del poseedor, y su
aplicación no se circunscribe al Derecho de bienes, pues también encuentra
respuesta simétrica en el Derecho de obligaciones.
c) En cuanto a la usucapión, el poseedor de mala fe requiere un mayor tiempo
de control sobre el bien, junto a otros requisitos, para producir el efecto de
adquisición dominical.
 I. 9. Propuesta de definición de precario.

El artículo 911, dice que es precario todo aquel que posee un bien sin título o cuando
su título ha fenecido, sin embargo, la tipificación de precaria solo tiene utilidad en el
ámbito procesal, pues habilita el desalojo. Los artículos 921 y 923 permiten deducir
que la regla de la posesión se actúa en proceso sumario (interdicto y acciones
posesorias); mientras que la reivindicatoria requiere de proceso plenario. Si el
desalojo es proceso sumaria, entonces se trata de un acción posesoria. En tal
contexto, el artículo 586 Código Procesal Civil señala que el precario es uno de
aquellos sujetos obligados a la restitución del bien, lo que implica su carácter de
poseedor (inmediata); mientras tanto, el demandante tiene el derecho de exigir la
restitución, lo que presupone que entregó el bien en forma voluntaria, por lo que
también es poseedor (mediato). El artículo 587 Código Procesal Civil es todavía
más enfático, pues establece que el demandante y demandado se encuentran
vinculados por una relación por virtud de la cual el primero cedió la posesión al
segundo.

En consecuencia, es precario todo poseedor inmediato que recibió el bien en forma

temporal por acto voluntario realizado por el cedente o poseedor mediato, cuya
finalidad es proporcionar el goce por liberalidad, gracia o benevolencia. Sus notas
distintivas son que el precario origina por título social o, excepcionalmente por título
jurídico de carácter obligatorio que ha fenecido por nulidad manifiesta.

El precario es un poseedor inmediato, temporal, gratuito y que obtuvo el disfrute por

acto de voluntad del poseedor mediato, pero que no constituye un título jurídico.
Esta definición tiene la ventaja de hacer compatible los artículos 911, 921 y 923
Código Civil., así como los artículos 585, 586 y 587 Código Procesal Civil. A ello se
suma la hipótesis específica de títulos jurídicos temporales, de finalidad
obligacional, que sufren de causal de nulidad.

I. 10. Posesión exclusiva y coposesión.

Existe posesión exclusiva cuando es un mismo grado posesorio se encuentra un

solo poseedor, aunque hayan otros que posean en grados superiores o inferiores.
Por ejemplo: el arrendatario es poseedor exclusivo, pues en su grado posesorio
(inmediato) no existe otro que controle el bien. El que confirió la posesión al
arrendatario es también poseedor exclusivo, ya que dentro de su grado (mediato)
no existe otro individuo. En cambio, existe coposesión cuando varias personas
dominan el mismo bien como poseedores inmediatos o como poseedores mediatos
de idéntico grado. En este orden de ideas, la posesión es una relación de hecho
sobre un bien, la coposesión implica una relación de hecho correspondiente a varios
sujetos; en ningún caso se puede hablar de coposesión “por cuotas! (como sí ocurre
con la propiedad) en vista que no estamos en presencia de un derecho o titularidad
jurídica, susceptible de abstracción o relación ideas.

Por tanto, la coposesión tiene dos notas esenciales: a unidad de objeto sobre el que
ostentan el poder los coposeedores, y la homogeneidad del poder. No hay
coposesión si el objeto aparece dividido en partes materiales (por ejemplo: un fundo
es dividido en tres partes materiales, cada una de las cuales es explotada por un
poseedor con exclusión de los demás; habrá posesión exclusiva por cada parte, y
no coposesión).

II. FE PÚBLICA

II.1. INTRODUCCIÓN

El crecimiento económico de los últimos años ha aumentado el número de

transferencias inmobiliarias y, por tanto, la necesidad de mayor seguridad jurídica.
Una herramienta fundamental para la seguridad jurídica es el Principio de Fe Pública
Registral. El presente artículo pretende exponer el concepto y naturaleza jurídica de
este principio, así como señalar sus principales características. De este modo, se
analizan los requisitos para la aplicación de la Fe Pública Registral, haciendo énfasis
en la importancia de la buena fe y sus alcances prácticos. Finalmente, los autores
ensayan una respuesta para el caso de duplicidad de partidas y si este problema
puede resolverse a través de los principios registrales. El crecimiento económico
que experimenta nuestro país tiene una innegable incidencia en el mercado
inmobiliario. A lo largo del territorio nacional, los distintos sectores productivos
requieren inmuebles para operar sus actividades económicas y es vital que sus
adquisiciones estén revestidas de seguridad jurídica, ya que generalmente en
dichos bienes se realizarán inversiones muy valiosas que no pueden estar sujetas
a la incertidumbre sobre la propiedad de la tierra. En efecto, cómo alguien podría
decidir razonablemente la construcción de un centro comercial, de un complejo
inmobiliario, de un conjunto residencial, de una planta de generación eléctrica o de
cualquier obra mayor de infraestructura, si es que no sabe con certeza si el terreno
que comprará y sobre el cual se levantará la edificación, es suyo o si la titularidad
que detentaría podría fenecer en cualquier momento ante el reclamo de un tercero
con “mejor derecho de propiedad” sobre el bien. Desde una perspectiva económica,
es crucial contar con normas jurídicas claras, simples y eficientes sobre la
adquisición de inmuebles, ya que ello fomenta positivamente las decisiones de
inversión en los bienes y la circulación del patrimonio inmobiliario. Ciertamente,
“comprar bien”, entendido como el efecto legal de mantener una adquisición frente
a todos los terceros, es decir, gozar en términos reales de exclusividad sobre un
bien, es una garantía esencial que un ordenamiento jurídico debe estar en
capacidad de ofrecer a los agentes económicos.

Un sistema legal que se precie de ser tal, debe generar certeza y predictibilidad en
los operadores jurídicos y, en especial, debe brindar los resguardos necesarios para
que las titularidades se transmitan de modo pacífico y definitivo.
“Comprar bien”, pues, debe ser una tarea fácil y no compleja, dirigida a garantizar
el goce perpetuo y pleno de los atributos que corresponden a todo propietario. Una
herramienta fundamental que ayuda al propósito descrito es, sin duda, el Principio
de Fe Pública Registral.

II.2. CONCEPTO

Se puede definir al principio de fe pública registral como aquel principio que

propende a la protección de los terceros de buena fe que adquirieron un derecho
sobre la base de la información proporcionada por el Registro y lo han inscrito,
aunque el transferente no tenía dicho título o éste sea anulado, rescindido o resuelto
en mérito de causas que no constan en el Registro.

Es precisamente la existencia de este principio la que permite al Registro cumplir

su función primordial cual es la de dar publicidad de los actos y derechos
configurados en la realidad extra registral y que han tenido acceso al Registro.

La no existencia de este principio determina la falta de confianza en la información

contenida en el Registro, situación que elevaría los costos de transacción, debido a
que los terceros tendrían que averiguar en forma previa si los datos suministrados
por el Registro corresponden a la realidad extra registral.

Debe destacarse que el principio de fe pública registral resulta complementario al

principio de legitimación (Art. 2013 C.C.), porque tiende a proteger al tercero que
contrató basado justamente en la información que le proporciona al registro,
información esta última que se presume válida y legítima.

Si no se contemplara el principio de fe pública registral, no surtiría mayor efecto la

legitimación del asiento registral porque no debe olvidarse que nuestro sistema
registral no solo es causalista, sino que también es declarativo y no constitutivo, a
diferencia del derecho alemán, en que el Registro es abstracto y constitutivo. Por lo
tanto, si no se recogiera el principio de fe pública registral, una vez adquirido un
inmueble de quien figura en el Registro como propietario, por más que dicha
información se presuma válida y exacta (Art. 2013 del Código Civil).

Por tanto, mediante la fe pública registral el tercero que contrató basado en la

información que le proporcionó el Registro, actuará confiado en dicha información
porque sabe que una vez inscrito su derecho no le afectara cualquier modificación
que sufra el título de su transferente, por causas que desconocía, al no contar en el
Registro. En este sentido, se establece una excepción al principio de que nadie
puede transmitir más derechos del que tiene.

Frente al probable conflicto que pudiera existir entre la seguridad estática y la

dinámica, el legislador optó claramente por la seguridad dinámica, entendiendo que
la función primordial del Registro es la publicidad de los actos a los terceros, para
que estos puedan contratar bajo reducidos costos de transacción, y de esta manera,
fomentar el tráfico jurídico.

De haberse optado por privilegiar la seguridad estática a la dinámica, si bien se

protegería al propietario, ya que podrá recuperar su propiedad, se perjudicaría
gravemente la seguridad del tráfico jurídico, ya que el tercero que contrató basado
en la publicidad registral se vería perjudicado en su adquisición. En este sentido, el
Registro perdería su razón de ser, cual es la de publicar los actos que recaen sobre
bienes y personas con efectos erga ommen, función que solo se cumple cabalmente
si se protege al tercero que adquirió un derecho basado en la información registral,
y lo inscribe, aunque después se anule, rescinda o resuelva.

Asimismo, debe señalarse que el principio de fe pública registral resulta

complementario con el principio de oportunidad, recogido en el artículo 2022 del
código sustantivo, ya que mediante este último se da preferencia al adquiriente del
derecho que primeramente inscribió su título, frente a otro que aún no lo hizo,
aunque su título sea de fecha anterior. En el caso del principio de fe pública registral
no nos encontramos en un supuesto de conflicto de dos titularidades sobre un
mismo bien, sino en uno donde una persona adquiere un derecho de quien figura
en el Registro con facultades para otorgarlo y en la realidad extra registral no tiene
tal derecho o ésta es anulada, rescindida o resuelta.
Figura central del principio de fe pública registral lo constituye el tercero registral,
quien es aquella persona que recibe la protección del Estado en lo que respecta al
mantenimiento de su derecho, aunque se anule, rescinda o resuelva el de su
transferente por virtud de causas que no constan en el Registro.

La publicidad registral debe garantizar la seguridad del tráfico jurídico. Sus efectos
no operan únicamente sobre el titular del derecho inscrito, sino que se extienden a
los terceros que toman decisiones a partir de la información que brinda el Registro.
Por esta razón, uno de los principales efectos de la publicidad registral es la
protección que se otorga a los que contratan con quien figura como titular de un
derecho. Esto es lo que se conoce como el Principio de Fe Pública Registral.
En el Perú se ha recogido expresamente este principio en el artículo 2014 del
Código Civil. Según la norma:

“El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que
en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una
vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del registro”.
Por su parte, el artículo 3 de la Ley 26366, Ley de Creación del Sistema Nacional
de los Registros Públicos y de la Superintendencia de los Registros Públicos,
establece:
“Son garantías del Sistema Nacional de los Registros
Públicos:
a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales;
b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título
modificatorio posterior o sentencia judicial firme;
c) La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del
Registro; y,
d) La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de las demás
responsabilidades que correspondan conforme a ley”.

En este mismo sentido, el artículo VIII del Título Preliminar del Texto único
Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, aprobado por
Resolución No. 126-2012-SUNARP-SN, recoge el principio registral de la siguiente
forma:

“La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o

rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título
oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos, siempre que
las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales”.

Más allá de los diferentes alcances de las normas transcritas, el Principio de Fe

Pública Registral supone que el verdadero dueño del bien, que no tiene derecho
inscrito, queda privado de su titularidad en beneficio de otra persona (llamado
“tercero registral”) que adquirió de buena fe de quien aparecía en el Registro como
titular del bien y con capacidad para transferirlo, a pesar que este último no ostenta
dicho derecho.

El fundamento de esta figura radica en asegurar el tráfico patrimonial que se

desarrolla de buena fe y en base a la información registral. Así, quien contrata bajo
la confianza de la información que aparece en los Registros Públicos y desconoce
de cualquier inexactitud que esta información pudiera tener, no puede ser
perjudicado por el ordenamiento. El Principio de Fe Pública Registral sacrifica el
derecho del verdadero propietario en beneficio del tercero adquirente, en aras de
garantizar la seguridad jurídica y la confianza en la apariencia registral. Nótese que
la propiedad del tercero adquirente no nace del contrato celebrado con el
disponente, sino de la ley (ex lege). Si el tercero cumplió con los requisitos del
artículo 2014 del Código Civil, la norma ordena que su adquisición se mantenga en
detrimento del verdadero titular del bien, y su eficacia no podrá ser atacada por los
vicios y/o irregularidades en el derecho del otorgante. En este orden de ideas, son
dos los efectos concretos que produce el Principio de Fe Pública Registral en la
esfera jurídica del verdadero titular del bien: (i) la pérdida perentoria e irreversible
de su derecho de propiedad en beneficio de la persona que contrató confiando en
la exactitud y certeza de la publicidad registral; y, (ii) la incapacidad de poder
cuestionar la adquisición del tercero en base a los vicios y/o irregularidades que
presenta el derecho del transferente. El verdadero titular del derecho no tendrá
legitimidad para reclamar la propiedad del bien. Los vicios en el derecho del
disponente que no figuran en el Registro no inciden en la esfera jurídica del tercero
adquirente de buena fe, quien se convierte para todos los efectos en el nuevo
propietario del bien.

II.3. NATURALEZA JURÍDICA DE LA ADQUISICIÓN AMPARADA EN

EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

¿Un sujeto puede adquirir la propiedad de un inmueble por efecto del Principio de
Fe Pública Registral? Si ello es así, ¿el artículo 2014 del Código Civil convalida los
defectos en el derecho del otorgante, aun cuando aquellos provengan de causales
de nulidad del acto jurídico? Estas preguntas caen por su propio peso si es que se
tiene en cuenta que el derecho del tercero prevalece sobre el verdadero titular del
bien. ¿Cómo prevalece este derecho? ¿De qué forma? La respuesta a estas
interrogantes parte del entendimiento de que la adquisición del tercero en virtud del
Principio de Fe Pública Registral es una a non domino, pues en realidad el tercero
no adquiere la propiedad de su transferente por vía convencional (el supuesto de
hecho de la norma precisamente es que el derecho del transferente se anule,
rescinda o resuelva) sino que lo hace por imperio de la ley. De este modo, el
ordenamiento jurídico sacrifica el derecho del verdadero titular y se lo asigna al
tercero, quien, si bien contrató con un no propietario, lo hizo de buena fe en base a
la información que obra en el Registro. Es muy importante entender a cabalidad las
consecuencias jurídicas previstas en el artículo 2014 del Código Civil. La norma no
convalida el derecho del otorgante. Es decir, la disposición no ordena que se
restaure la eficacia del acto nulo, rescindido o resuelto del que deriva el derecho del
otorgante. El tercero no deriva su adquisición de este acto ineficaz, sino que la
fuente de su derecho es la ley. Ciertamente, si el tercero cumple con los
presupuestos de la norma, se aplica la consecuencia jurídica: adquiere la propiedad
por haber confiado en la publicidad registral. El origen de esta titularidad es, pues,
legal y no convencional. La literalidad del artículo 2014 del Código Civil puede
conducir a una confusión, pues la norma dice: “mantiene su adquisición”. Como
hemos señalado, el título del tercero en estricto no se mantiene, pues emana de un
otorgante sin derecho, cuyo título a su vez se ha anulado, rescindido o resuelto. La
norma no restaura la eficacia de los actos jurídicos ni mucho menos convalida
nulidades que pudieran presentarse en el título del otorgante. Dicha disposición, por
el contrario, supone una verdadera asignación de propiedad a favor de quien se
subsume en el supuesto de hecho de la norma jurídica. La adquisición protegida por
el Principio de Fe Pública Registral rompe la cadena de vicios que pudiesen afectar
a las relaciones jurídicas que preceden al disponente. El tercero se convierte en el
dueño del bien, siendo indiferentes las inexactitudes registrales que viciaron la
facultad dispositiva del transferente.

El artículo 2014 determina el nacimiento de un derecho de propiedad firme e

inatacable, desprovisto de los vicios anteriores a la adquisición del tercero de buena
fe. Esta adquisición supone un verdadero saneamiento de la propiedad, eliminando
las patologías en la titularidad del bien para efectos de su circulación. En
consecuencia, las transferencias posteriores a la adquisición del tercero de buena
fe tampoco podrán ser cuestionadas por los vicios en el derecho del otorgante, sin
importar si estos defectos fueron conocidos o no por los nuevos adquirentes. Otro
aspecto relevante que debe destacarse es que la adquisición en base al artículo
2014 no es complementaria a la adquisición vía convenio. Uno no adquiere un bien
por contrato y además por efecto del Principio de Fe Pública Registral. La propiedad,
entendida como derecho subjetivo, tiene como origen una sola fuente. Si se ha
celebrado un contrato de compraventa con el verdadero propietario del bien, el
adquirente será dueño porque habrá adquirido el dominio de quien efectivamente lo
ostentaba (artículo 949 del Código Civil).

En caso ello no suceda, es decir, si se ha celebrado una compraventa con quien no

tiene derecho sobre el bien, el adquirente no habrá adquirido el derecho por vía
convencional. Y es que nadie puede transmitir convencionalmente un derecho que
no tiene ni trasladar situaciones jurídicas de mejor nivel que las que uno tiene. Sin
embargo, el tercero puede convertirse en propietario del predio (al amparo de la Fe
Pública Registral), si demuestra haber satisfecho los presupuestos legales que
exige el artículo 2014 del Código Civil.

Finalmente, debemos señalar que la fe pública registral tiene estrecha conexión con
la presunción iuris tantum de exactitud y validez del contenido de la inscripción. El
contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos efectos mientras no
se rectifique o se declare judicialmente su invalidez (Artículo 2013 del Código Civil).
Esto es lo que se conoce como legitimación, la cual tiene dos lados o facetas:
legitimación activa y legitimación pasiva. La legitimación activa habilita al titular
registral a celebrar actos jurídicos respecto del derecho inscrito; la pasiva protege
al tercero que contrata con quien tiene derecho inscrito.

II.4. REQUISITOS PARA LA APLICACIÓN DEL PRINCIPIO DE FE

PÚBLICA REGISTRAL
La protección que confiere la fe pública registral debe desplegarse cuando
concurran los siguientes requisitos: (i) que el título del transferente presente un
defecto que determine que no sea el propietario del bien; (ii) que el tercero tenga
buena fe; (iii) que la adquisición sea a título oneroso; y, (iv) que el tercero inscriba
su derecho.

II.5. El título del transferente debe presentar un defecto que

determine que no es el propietario del bien
Como vimos anteriormente, un presupuesto para la aplicación de la institución
comentada es que el otorgante no sea el dueño del bien por defectos en su título
adquisitivo.

Si el título no presenta anomalías de ningún tipo y el otorgante fuera propietario, no

habría necesidad de recurrir al artículo 2014 del Código Civil, pues el tercero sería
titular por vía convencional. Entonces, como primer presupuesto, deben existir
causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante. Estas causas
pueden ser de distinta índole: el contrato por el que adquirió la propiedad el
otorgante puede estar afectado por alguna causal de nulidad o anulabilidad del acto
jurídico (219 y 221 del Código Civil, respectivamente), el derecho del otorgante
podría estar sujeto a una condición resolutoria que se haya verificado, el contrato
podría haber sido resuelto por incumplimiento, entre otros. Las circunstancias
pueden ser múltiples y variadas, lo importante es identificar que existe un defecto
en el título (originario o sobreviniente, estructural o funcional) que determina que el
otorgante no sea dueño del bien, a pesar que en Registros Públicos se publicite una
situación contraria. Con ocasión de este elemento y para efectos de la aplicación
del principio, debemos señalar que el otorgante debe aparecer necesariamente con
facultades para celebrar el acto traslativo a favor del tercero. Es decir, debe figurar
como titular predio y/o contar con las facultades suficientes para celebrar el acto.
Este requisito denuncia que la institución que venimos comentando opera frente a
un problema de publicidad registral. Hay un defecto en el derecho del transferente
que no aparece publicitado en los Registros Públicos y que no puede ser conocido
por el tercero. Existe, pues, una discordancia entre la realidad registral y la extra
registral. Como veremos a continuación, sólo cuando esta discordancia no pueda
ser superada por el conocimiento del tercero, éste será protegido por el principio
registral contenido en el artículo 2014 del Código Civil.

II.6. La buena fe del tercero adquirente

Este quizá es elemento más importante del principio estudiado y que mayor
discusión presenta a nivel doctrinario y jurisprudencial. ¿Qué significa que el tercero
tenga buena fe? ¿Comprende los elementos registrales y extra registrales? ¿Qué
información registral es la que debe revisar el tercero?.

¿En qué momento debe tenerse buena fe para lograr la protección del artículo 2014
del Código Civil? En términos generales, la buena fe registral consiste en
desconocer la inexactitud de la información que publicita el Registro. Existen dos
criterios para entender la buena fe: uno objetivo y otro subjetivo. El primero atiende
exclusivamente a la información que obra en los Registros Públicos. No interesa si
el adquirente conoce una realidad distinta. Basta que el vicio o la inexactitud no
consten del Registro, para que el tercero tenga buena fe. El criterio subjetivo, en
cambio, pone énfasis en la realidad extra registral. Sin perjuicio de la información
que obre en Registros Públicos, el adquirente debe ignorar también que lo publicado
es inexacto. Para este criterio, lo importante no es solo que el Registro omita
informar los vicios, sino además que el adquirente desconozca su existencia.
Nuestro Código Civil adopta el criterio subjetivo. El último párrafo del artículo 2014
dispone que la buena fe se presuma mientras no se pruebe que el tercero conocía
la inexactitud del Registro. Dicha prueba puede consistir en hechos extra registrales
que permitan saber que la información registral es incorrecta. En consecuencia,
para tener buena fe y quedar protegido por el Principio de Fe Pública Registral, el
vicio no debe constar en el Registro, pero además el tercero debe ignorar la
inexactitud, independientemente de la fuente que proporcione la información. Aquí
se aprecia una diferencia entre lo dispuesto por el artículo 2014 del Código Civil y
el Artículo VIII del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los
Registros Públicos, pues este último se limita a la buena fe objetiva. Más allá de qué
es lo que conviene a un sistema legal en esta materia, es evidente que el criterio
subjetivo recogido en el Código Civil prima sobre el Reglamento General de los
Registros Públicos.
Por nuestra parte, compartimos que el criterio aplicable sea el elemento subjetivo,
pues considerando que esta institución sacrifica el derecho del verdadero
propietario, la protección sólo debe dispensarse a quienes verdaderamente cuenten
con buena fe, lo cual supone que el tercero no conozca por ningún medio, ya sea
registral o extra registral, la inexactitud del Registro. Entonces, existirá buena fe
registral si es que el vicio no consta en los Registros Públicos y si es que el tercero
desconoce la inexactitud registral. Nótese que en este último extremo la buena fe
se equipa al desconocimiento del vicio, es decir, el tercero no debe conocer la
calidad de non domino del otorgante del derecho. Para tal efecto, el segundo párrafo
del artículo 2014 establece una presunción iuris tantum de que el tercero desconoce
la deficiencia registral. El artículo 2014 se refiere a la publicidad registral, que sirve
para llevar a conocimiento de la colectividad determinados hechos jurídicos, pero
va más allá, pues protege al tercero de buena fe, que adquiere a título oneroso de
quien en el registro aparece con facultad para otorgarlo, aunque después se anule,
rescinda o resuelva el del otorgante. La fe registral opera respecto de los datos
registrados referentes a la existencia, contenido y titularidad de los derechos reales
inscritos y se establece una presunción iuris tantum a favor del tercero de buena fe,
con el añadido que la buena fe se presume mientras no se pruebe que el tercero
conocía de la inexactitud de la inscripción registral. Tercero en lenguaje jurídico es
la persona que pueda desconocer un cambio no inscrito. Tercero es la persona que
desconoce la discrepancia entre el asiento registral y la realidad. Tercero es la
persona que no es sujeto del cambio real no transcrito en el registro, pero que ha
adquirido derecho sobre la cosa por parte de quien aparece en el registro como
titular, añadiéndole la ley, como requisito de validez, que se haya adquirido a título
oneroso y de buena fe”

II.7. La adquisición por el tercero debe ser onerosa

Necesariamente tiene que tratarse de una adquisición onerosa para que opere este
principio. Fundamentalmente, la ley exige este requisito porque con el Principio de
Fe Pública Registral se afecta el derecho del verdadero propietario, por tanto, sólo
puede ser protegido alguien que haya hecho un sacrificio económico en base a la
información del Registro. Aquellos que han recibido el bien de manera gratuita no
verán en riesgo un esfuerzo económico, por lo que la protección no les alcanza.
Entonces, están fuera del ámbito de protección del artículo 2014, el contrato de
donación, así como las demás liberalidades que pudiera otorgar el titular aparente.

II.8. Debe inscribirse la adquisición del tercero

Este es un requisito esencial para que se configure la adquisición de propiedad. Si
no se inscribe la transferencia del tercero, no podrá ampararse en el artículo 2014.

II.9. Excepción al Principio de Fe Pública. El caso de la duplicidad

de partidas
Ante la existencia de una superposición (duplicidad de partidas registrales o también
llamada “doble inmatriculación de predios”), surge la interrogante de si es posible la
aplicación de los principios registrales. Específicamente nos referimos a si en este
contexto los terceros podrían ampararse legítimamente en el Principio de Fe Pública
Registral (artículo 2014 del Código Civil).

El escenario es el siguiente: A tiene derecho inscrito y vende el bien a B, quien

inscribe su derecho en los Registros Públicos. No obstante, con posterioridad a
dicha operación, se detecta que el predio también se encuentra inscrito en otra
partida a nombre de C. ¿La adquisición de B podría ampararse en el Principio de
Fe Pública Registral? En el caso de duplicidad de partidas registrales, el Registro
publicita dos realidades jurídicas diferentes respecto a un mismo predio. En vista de
ello, ningún tercero puede protegerse en mérito de la información registral de una
partida, ya que la otra -de igual valor- advierte una realidad diferente. Debemos
recordar que ambas partidas están revestidas de legitimación, característica según
la cual el contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos,
mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. Como puede
apreciarse, ante casos de duplicidad de partidas registrales no puede aplicarse el
principio de fe pública registral, pues precisamente el propio Registro está
informando que presenta inexactitudes y, por tanto, no pueden haber terceros de
buena fe. ¿Cómo afrontar el problema entonces? El derecho de propiedad se
acredita comúnmente con el título de propiedad. Ahora bien, ¿qué sucede si dos
personas tienen un título de propiedad sobre un mismo bien? ¿Qué derecho
prevalece? Cuando se presentan este tipo de situaciones, debe analizarse
necesariamente los títulos de ambas partes para determinar quién tiene mejor
derecho de propiedad. Y es que no puede haber dos propietarios sobre un mismo
bien, pues por naturaleza el derecho de propiedad es de carácter exclusivo, a
menos, claro está, que se convenga pacíficamente en mantener una titularidad
común sobre el bien o la ley establezca tal régimen (es el caso de la copropiedad o
de otras modalidades de propiedad colectiva admitidas en nuestro ordenamiento
jurídico). Por esta razón, sólo el título de una las partes debe prevalecer.
Usualmente prevalecerá el derecho de propiedad con mayor antigüedad, porque si
ya existía un legítimo propietario del bien, no puede haber un nuevo propietario en
oposición al anterior y cuyo derecho no derive del titular original. De lo contrario, se
vulneraría la propiedad del primer titular, derecho patrimonial que, como se sabe,
goza de protección constitucional en nuestro ordenamiento jurídico (artículo 70 de
la Constitución). Sin embargo, la regla descrita no es absoluta. El derecho menos
antiguo podría prevalecer en ciertos casos. Podría ocurrir, por ejemplo, que el
derecho con mayor antigüedad se haya extinguido, caducado o perdido por alguna
razón justificada. También podría ocurrir que el derecho más antiguo tenga como
origen un acto jurídico inválido o ineficaz; siendo, por otro lado, perfectamente válido
y eficaz el derecho del segundo titular. El análisis descrito es el que debe seguirse
ante un caso de duplicidad de partidas. No se puede preferir una partida registral en
vez de otra, ya que (por una anomalía de Registros Públicos) ambas tienen
información contradictoria que debe presumirse veraz. Es por eso que ambas se
neutralizan para efectos del Principio de Fe Pública Registral, por lo que ningún
tercero puede ampararse bajo la protección de este principio.