Raport de Evaluare TG TROTUS

Raport de evaluare
Proprietate imobiliara
- Teren agricol arabil –
Comuna Târgu Trotus, P413/61, judeţul Bacău
Beneficiar Constantin Gheorghe şi Constantin Virginia
ÎNTOCMIT
Constantin Dănuţ Adrian, membru stagiar ANEVAR
OCTOMBRIE 2015
Constantin Dănuţ Adrian 2015
REZUMATUL RAPORTULUI ŞI AL CONCLUZIILOR
Obiectul evaluării
Prezentul raport de evaluare are ca obiect evaluarea unui teren situat in comuna Targu
Trotus, judetul Bacau in extravilanul localitatii, P413/61. Dreptul de proprietate deplin
este detinut de catre Constantin Virginia si Constantin Gheorghe
Data evaluării 10.10.2015
Data inspecţiei 11.10. 2015
Curs Valutar BNR 1 Euro = 4,4145 lei
Scopul evaluării
Scopul evaluării este consultata in vederea vânzarii proprietăţii imobiliare agricole
Abordări de evaluare
 Abordarea prin piaţă-analiza comparatiilor relative
 Abordarea prin venit-metoda multiplicatorului venitului brut
Definiţia valorii de piaţă
Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi
schimbat(ă) la data evaluării între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o
tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat în
cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.
Cea mai bună utilizare

Cea mai bună utilizare a proprietăţii imobiliare subiect este cea actuală, respectiv
proprietate agricola.
Rezultatul evaluării în urma aplicării abordărilor în evaluare (fără TVA)
Abordare/Valoare Valoare în euro
Abordarea prin piaţă 2.250
Abordarea prin venit 2.100
Având în vedere cele de mai sus, în opinia mea, valoarea de piaţă pentru proprietatea de
evaluat este cea obţinută prin abordarea prin piata şi anume 2.250 euro
2
Cuprins
I. INTRODUCERE:……………………………………………………………..4
1. Adresă de înaintare.............................................................................................4
2. Considerente privind valoarea estimată.............................................................4
3. Declaraţie de conformitate.................................................................................5
4. Certificare...........................................................................................................5
II. TERMENII DE REFERINŢĂ ai EVALUĂRII.............................................6
1. Identificarea evaluatorului şi competenţa acestuia............................................6
2. Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor desemnaţi..........................6
3. Scopul evaluării..................................................................................................6
4. Identificarea proprietăţii imobiliare subiect. Drepturi de proprietate
evaluate.........................................................................................................................6
5. Tipul valorii.........................................................................................................6
6. Data evaluării şi documentarea necesară pentru efectuarea
evaluării.........................................................................................................................6
7. Natura şi sursele de informaţii utilizate pe care se bazează
evaluarea........................................................................................................................6
8. Ipoteze şi ipoteze speciale....................................................................................8
9. Declaraţia de conformitate....................................................................................8
10. Moneda valorii definite.........................................................................................9
III. PREZENTAREA DATELOR.............................................................................9
1. Date despre aria de piaţă, oraş, vecintăţi şi localizare..........................................9
2. Descrierea situaţiei juridice...................................................................................9
3. Descrierea terenului.............................................................................................11
4. Descrierea construcţiilor şi amenajărilor............................................................11
5. Descrierea apartamentului...................................................................................12
6. Identificarea oricăror bunuri mobile sau a altor elemente care nu sunt proprietăţi
imobiliare.......................................................................................................................12
7. Date privind impozitele şi valorile de impozitare...............................................12
IV. ANALIZA PIEŢEI..............................................................................................12
1. Analiza cererii......................................................................................................12
2. Analiza ofertei......................................................................................................13
3. Analiza echilibrului pieţei...................................................................................13
4. Analiza celei mai bune utilizari..........................................................................14
V. EVALUAREA PROPRIETĂŢII.......................................................................14
1. Abordarea prin piaţă............................................................................................14
VI. Abordarea prin venit.............................................................................................19
VII. ANALIZA REZULTATELOR...........................................................................20
1. Analiza rezultatelor şi concluzia asupra valorii...................................................20
VIII. ANEXE..................................................................................................................21
3
I. Introducere:
1. Adresa de înaintare
A raportului de evaluare a proprietăţii imobiliare teren extravilan cu destinatie agricola

situat în comuna Tg Trotus, T13/P413/80; P413/61, Judeţul Bacău, proprietate privată a
soţilor Constantin Gheorghe şi Constantin Virginia
Data 14 octombrie 2015
La solicitarea domnului Constantin Gheorghe şi a doamnei Constantin Virginia, am

inspectat şi evaluat terenul agricol situat in comuna Tg Trotus, Judeţul Bacău însoţit de
către un reprezentat al proprietarilor, care a furnizat datele solicitate şi documentele care
atestă că deţin drepturi depline asupra proprietăţii evaluare. Documentele care atestă că
persoanele de mai sus sunt proprietarii de drept a imobilului sunt anexate la acest raport.
Metodologia utilizată în cadrul evaluării este cea corespunzătoare legislaţiei în vigoare la

data efectuării lucrării şi terminologiei de specialitate prevăzută în Standardele de
Evaluare SEV 2015
Raportul de evaluare care urmează, prezintă baza pe care s-a stabilit opinia evaluatorului.
Valoarea recomandată este următoarea: 2.250 euro
2. Considerentele privind valoarea estimată sunt:
 Valoarea estimată ţine seama de scopul prezentei evaluări

 Fiecare valoare a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, ipotezele
speciale şi aprecierile exprimate în prezentul raport
 Valoarea este corespunzătoare stării fizice a proprietăţii, constatată în momentul
inspecţiei
 Valoarea se referă la vânzarea integrală, în starea şi configuraţia existentă la data
inspecţiei pe teren
 Valoarea nu conţine TVA-ul aferent
Cu respect,
Ec. Dănuţ CONSTANTIN
Membru stagiar ANEVAR
4
3. Declaraţie de conformitate
Ca evaluator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în

concordanţă cu reglementările Standardelor de Evaluare SEV şi cu ipotezele şi ipotezele
speciale cuprinse în prezentul raport. Declar pe proprie răspundere că nu mă aflu în
conflict de interese cu clienţii, nefiind incident nici unul din cazurile de conflict de
interese enumerate expres în contractul nr. 4/09/2015 încheiat cu Constantin Gheorghe şi
Constantin Virginia.
Rezultatele prezentului raport se bazează pe cererea expresă, stipulată şi în contract,
pentru obţinerea valorii de piaţă, clienţii dorind să folosescă documentul pentru vânzarea
imobilului.
În condiţiile date subsemnatul, în calitate de elaborator, îmi asum răspunderea şi
responsabilitatea pentru datele şi concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare.
Această documentaţie va putea fi folosită doar de clienţi pentru a sprijini decizia de
vânzare a terenului agricol.
4. Certificare
Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă următoarele:

a) Afirmaţiile declarate de către mine şi cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi
corecte. Estimările şi concluziile se bazează pe informaţii şi date considerate de către
evaluator ca fiind adevărate şi corecte, precum şi pe concluziile inspecţiei asupra
proprietăţii.
b) Analizele, opiniile şi concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele şi ipotezele speciale
menţionate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile mele profesionale, imparţiale şi
nepărtinitoare
c) Nu am interese prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare care face obiectul
prezentului raport de evaluare şi nu am interese personale cu clienţii
d) Implicarea mea în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea
unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul
evaluării şi legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clienţilor în
funcţie de opinia mea
e) Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui
raport, în concordanţă cu Standardele de Evaluare SEV 2015
f) Posed cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu
excepţia persoanelor menţionate în acest raport nici o altă persoană nu m-a asistat în
vederea îndeplinirii acestei misiuni.
g) Clienţii au luat la cunoştinţă de interesul meu particular în privinţa imobilului şi au oferit
o declaraţie prin care ei sunt conştienţi de aceste aspecte, document ce se regăseşte la
Anexe.
5
II. TERMENII DE REFERINŢĂ ai EVALUĂRII
1. Identificarea evaluatorului şi competenţa acestuia
Constantin Dănuţ Adrian este membru stagiar ANEVAR de la 1 ianuarie 2015 având
legitimaţia cu numărul 6596 şi poate efectua:
- Evaluări imobiliare
- Consultanţă în evaluări
Date de identificare:
i. Adresa strada Chimiei, nr. 59, bloc1, scara A, apartament 15, Iasi
ii. Telefon 0728 082 809
iii. Email dancon29@yahoo.com.au
2. Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor

desemnaţi
Prezentul raport de evaluare se adresează clienţilor Constantin Gheorghe, indentificat cu

CI, CNP 1531023047789, având domiciliul stabil la adresa strada Gura Slănic, nr. 96, Tg.
Ocna, judeţul Bacău şi Constantin Virginia indentificată cu CI, CNP 2550402040743 cu
domiciliul la adresa Gura Slănic, nr. 96, Tg. Ocna, judeţul Bacău. Respectivul document
se adresează clienţilor mai sus amintiţi şi tuturor persoanelor având calitatea de
cumpărători şi nu poate fi multiplicat sau înstrăinat fără acordul evaluatorului, neavând
nici o responsabilitate faţă de terţe persoane.
3. Scopul evaluării
La solicitarea clienţilor identificaţi în paragraful de mai sus am efectuat prezentul raport

de evaluarea, document ce va fi folosit pentru a fundamenta decizia de vânzare a
proprietăţii imobiliare supuse evaluării.
4. Identificarea proprietăţii imobiliare subiect. Drepturi de

proprietate evaluate
Proprietatea imobiliară ce este supusă prezentei misiuni de evaluare este compusă dintr-
un teren situat in comuna Tg Trotus, judetul Bacau in T13/P413/80 (P413/61), judetul
Bacau si are o suprafata de 6.600 de metri patrati (0.66 ha) . Proprietatea imobiliară este
deţinută de clienţi prin contractul de vânzare cumpărare nr. 388/11.05.2005 autentificat la
BNP Vasile BALAN. Au fost evaluate drepturile de proprietate depline asupra terenului
agricol.
6
5. Tipul valorii
Prezentul raport a fost întocmit în vederea determinării valorii de piaţă a proprietăţii
imobiliare cu destinatie agricola de la adresa: comuna Tg Trotus, judetul Bacau in
T13/P413/80 (P413/61), judetul Bacau. “Valoarea de piaţă este suma estimată pentru
care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător
hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing
adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză şi fără
constrângere”, conform SEV.
6. Data evaluării şi documentarea necesară pentru

efectuarea evaluării
Inspecţia proprietăţii a fost efectuată de către Constantin Dănuţ Adrian, membru stagiar al
ANEVAR, identificat cu legitimaţia nr. 6596 la data de 10 octombrie 2015. El a fost
însoţit de către reprezentanţii clienţilor, persoane care au oferit datele solicitate şi au pus
la dispoziţie in copie şi documentele de proprietate în original. Evaluarea a fost realizată
la data de 11 octombrie 2015.
7. Natura şi sursele de informaţii utilizate pe care se

bazează evaluarea
Evaluarea se bazează pe datele culese din teren de evaluator în momentul

inspecţiei, a intervievării vecinilor proprietăţii şi a documentelor oferite de clienţi. Au
fost consultate şi actele de proprietate în original. S-au folosit date de la Institutul
Naţional de Statistică, s-au consultat şi preluat informaţii de pe site-urile www.olx.ro,
www.imobiliare.ro, www.onestionlie.com. În plus, s-au obţinut date de la Primăria
oraşului Tg. Trotus.
Abordările de evaluare utilizate pentru a estima valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare
sunt:
 Abordarea prin piaţă – analiza comparatiilor relative
 Abordarea prin venit – metoda multiplicatorului venitului brut
Conformitatea cu standandardele de evaluare

Standarde de evaluare SEV folosite
 SEV 100 Cadrul general IVS
 SEV 101 Termenii de referinţă ai evaluării IVS 101
 SEV 102 Implementarea IVS 102
 SEV 103 Raportarea IVS 103
 SEV 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare IVS 230
7
8. Ipoteze şi ipoteze speciale
 Prezentul raport este întocmit la cererea clienţilor şi în scopul precizat. Nu este

permisă folosirea lui de către o terţă parte fără obţinerea, în prealabil a acordului scris al
clientului sau evaluatorului. Nu se asumă nici o responsabilitate faţă de nici o altă
persoană în afara clienţilor şi celor care au obţinut acordul scris şi nu se acceptă
responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice persoană, pagube rezultate
în urma deciziilor sau acţiunilor întreprinse pe baza acestui raport.
 Raportul de evaluare îşi păstrează valabilitatea numai în situaţia în care condiţiile
de piaţă, reprezentate de factorii economici, sociali şi politici rămân nemodificate în
raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare
 Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează
proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu sunt
cunoscute de către evaluator. În acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări
specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este valabil şi se
poate tranzacţiona, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea evaluată şi aceasta
nu este ipotecată sau închiriată. În cazul în care există o asemenea situaţie si este
cunoscută, aceasta este menţionată în raport. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza
premisei că aceasta se află în posesie legală şi responsabilă.
 Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de
evaluare din surse pe care le consideră a fi credibile, adevărate şi corecte
 Conţinutul acestui raport este confidenţial şi evaluatorul nu va dezvălui nici un fel
de informaţii din el, cu excepţia situaţiilor prevăzute de Standardele de Evaluare în
vigoare sau la cererea unui corp judiciar calificat
 Evaluatorul este de acord ca raportul să fie verificat de către verificatori autorizaţi
de către ANEVAR, la cererea expresă a clienţilor
 Evaluatorul a fost de acord să îşi asume responsabilitatea realizării misiunii
încredinţate de către clienţi numiţi în raport, în scopul utilizării precizate de către client şi
în scopul precizat în raport
9. Declaraţie de conformitate
Ca evaluator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în

concordanţă cu reglementările Standardelor de Evaluare SEV şi cu ipotezele şi ipotezele
speciale cuprinse în prezentul raport. Declar pe proprie răspundere că nu mă aflu în
conflict de interese cu clienţii, nefiind incident nici unul din cazurile de conflict de
interese enumerate expres în contractul nr. 4/09/2015 încheiat cu Constantin Gheorghe şi
Constantin Virginia.
Rezultatele prezentului raport se bazează pe cererea expresă, stipulată şi în contract,
pentru obţinerea valorii de piaţă, clienţii dorind să folosescă documentul pentru vânzarea
imobilului.
8
În condiţiile date subsemnatul, în calitate de elaborator, îmi asum răspunderea şi
responsabilitatea pentru datele şi concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare.
Această documentaţie va putea fi folosită doar de clienţi pentru a sprijini în decizia de
vânzare a imobilui.
10.Moneda valorii definite
Datele privind valoarea proprietăţii supuse misiunii de evaluare şi a proprietăţilor

comparabile folosite sunt exprimate în euro.
III. PREZENTAREA DATELOR
1. Date despre aria de piaţă, vecintăţi şi localizare
Terenul supus misiunii de evaluare este o proprietatea imobiliară agricola situată în

extravilanul comunei Tg Trotus din judeţul Bacău, in T13 la P413/61, cod Siruta 25834.
La est si vest este marginit de catre doua drumuri de exploatare, iar la nord de terenurile
detinute de Munteanu Dumitru si la sud de Grosu Neculai. Are o lungime de 229 metri si
o latime de 28,87 metri. Aria de piata este formata din totalitatea terenurilor cu destinatie
agricola-arabil de pe teritoriul comunei Tg Trotus.
Comuna Tg Trotus este o localitate din nord-estul Romaniei, fiind strabatuta de la sud
catre nord de drumul national ce leaga Adjudul de Miercurea Ciuc. Localitatea are o
suprafata agricola de 2.799 de hectare din care 1.486 arabil. Profilul comunei este unul
agro-industrial cu pondere mai mare a sectorului agricol. Majoritatea terenurilor agricole
din zona sunt faramitate in suprafete de mici dimensiuni, predomind suprafete de 0,5 -1
ha, cele comasate in suprafete mari fiind de reduse ca numar. Din comuna se poate ajunge
usor la cai de circulatie care fac legatura cu mari centre urbane, prin localitate trece si
calea ferata ce leaga Adjudul de Miercurea Ciuc.
Comuna Tg Trotus este situata in depresiunea Comanesti, caracterizata de o clima
temperat continentala, ferita de fluctuatii extreme ale temperaturilor si precipitatiilor. Din
analiza datelor culese de la statia meteorologica Targu Ocna se pot scoate in evidenta
temperaturile medii anuale, maxime si minime absolute. Astfel, in perioada de vara
maxima absoluta a fost de 40,8 grade C la 5 iulie 1916, iar minima absoluta a fost de 29,6
grade C la 21 ianuarie 1942. Temperatura medie anuala este de 9,2 grade C, a
anotimpului de vara este de 20,3 grade C, iar a anotimpului de iarna se mentine peste 0
grade C.
2. Descrierea situaţiei juridice
Activul teren agricol arabil este proprietatea soţilor Constantin Gheorghe şi Virginia, în
baza următoarelor documente:
9
 Contract de vânzare cumpărare, autentificat la BNP Vasile Balan, la data de 11.05.2005,
având numărul de încheiere de autentificare 388
 Memoriu tehnic justificativ
 Fisa corpului de proprietate
 Plan amplasament si delimitare al corpului de proprietate
 Plan de incadrare in zona
 Inchierea numarul 3.675 din 12/05/2005 emisa de Oficiul de Cadastru si Publicitate
Imobiliara Onesti
10
3. Descrierea terenului
Terenul este situat în extravilanul comunei Tg Trotus din judeţul Bacău, in T13 la
P413/61, cod Siruta 25834. Potrivit incadrarilor legale este teren ce poate fi folosit doar
pentru activitati agricole. Este un teren plan, cu sol din categoria cernoziom, fiind fertil de
culoare neagru cenusiu. Este delimitat de doua drumuri de exploatare, iar in stanga si in
drepta sunt terenurile detinute de doi vecini, ce au fost identificati in randurile de mai sus.
Potrivit recomandarilor specialistilor agricoli din cadrul Primariei Tg Trotus terenul poate
fi folosit pentru cultivarea porumbului graului, cartofului sau pentru plantarea vitei de
vie. Solul are o adancime minima de 0,5 metri, fiind potrivit pentru activitati agricole. In
plus, din inspectia la fata locului nu s-au constatat formatiuni pietroase, care sa impiedice
activitatea specifica sau folosirea utilajelor. Solul este unul luto-argilos, avand un drenaj
bun. Terenul fiind inclinat foarte usor nu retine apa. Pe langa acest aspect in apropiere nu
sunt surse de apa care pot inunda terenul, dar in caz de seceta nici nu poate fi irigat usor,
fara costuri considerabile. Potrivit datelor oferite de primaria comunei TG Trotus terenul
se afla in clasa II, categoria A la capitolul fertilitate.
4. Identificarea oricăror bunuri mobile sau a altor elemente care

nu sunt proprietăţi imobiliare
La data inspecţiei, 10 octombrie 2015, nu au fost identificate bunuri sau elemente care se
află pe proprietate, dar nu sunt parte integrantă a ei
11
5. Date privind impozitele şi valorile de impozitare
Conform hotărârii Consiliului Local Tg Trotus pentru anul 2015 se percepe un impozit de
30 de lei pentru un hectar de teren arabil din extravilan. Aceasta inseamna ca pentru
terenul subiect al evaluarii se plateste 20 de lei. Taxele si impozitele locale din zona
avantajeaza nici nu avantajeaza, dar nici nu dezavantajeaza proprietatea subiect a
evaluarii.
IV. ANALIZA PIEŢEI
Piaţa imobiliară este formată dintr-un grup de persoane care se află în contact
unele cu altele cu scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. O piaţă imobiliară este
alcătuită din participanţii de pe piaţă angajaţi în tranzacţii imobiliare. În cazul nostru piaţa
imobiliară este alcătuită din grupul de persoane interesate să achiţioneze terenuri agricole
dispuse in raza comunei Tg Trotus, judetul Bacau şi cele dispuse să vândă active de acest
gen în zonă. Aria de piata este delimitata de linia imaginara trasata de raul Trotus,
localitatea Viisoara, Onesti si dealurile din estul comunei.
1. Analiza cererii
Cererea de terenuri agricole in zona Tg Trotus provine de la persoane care se ocupa cu

agricultura ori de la cele interesate sa comase terenuri in vederea revanzarii. Din datele
oferite de Directia de Agricultura de Dezvoltare Rurala (DADR) Bacau se observa ca pe
parcursul anilor 2014 si 2015 in judetul Bacau au fost eliberate 77 de avize necesare
pentru vanzarea terenurilor agricole si 15 negative. Dintre acestea doar unul a vizat aria
de piata Tg Trotus. Potrivit legislatiei in vigoare in prezent tranzactiile de terenuri
agricole trebuie anuntante catre directiile agricole, care ofera documente care dau dreptul
la incheierea unui act de vanzare cumparare sau nu. Daca in Tg Trotus tranzactiile au fost
putine, pe raza judetului Bacau s-au inregistrat, conform datelor DADR Bacau, un numar
de 15 acte de vanzare cumprare ferme. Pretul mediu de vanzare a fost de 0,78 euro/mp,
minimul 0,21 euro/mp, iar maximul de 4,52 euro/mp in Hemeiusi, cel mai probabil a
vizat un teren ai carui CMBU nu este exploatarea agricola, ci pentru constructii diverse
(rezidential, industrial sau comercial) sau a avut o valoare sinergica pentru cumparator.
Pentru analiza terenului subiect al evaluarii nu este necesar o suma considerabila de bani
deoarece nu are o suprafata mare, de asemenea posibilul cumparator nu este conditionat
de catre posibilitatea accesarii unui imprumut bancar. Cumparatorii pot proveni din
randul celor cateva persoane care concesioneaza terenuri in zona pentru agricultura sau
pur si simplu din randul uneia interesate sa se mute in zona si sa investeasca intr-o
suprafata de teren cu posibilitati de comsare pe viitor, vecinii fiind in varsta, iar
12
mostenitorii nu se arata interesati de pastrarea proprietatilor. Mai jos atasam grila de piata
cu terenurile agricole vandute pe raza judetului Bacau.
Suprafata Pret (lei Pret

Nume Categoria Contact
(mp) lot) (euro/mp)
Ungureanu Nicusor 12700 12000 0,21 Arabil Parincea
Vedas SRL 10000 15000 0,34 Arabil Hemeius
Letea
Croplant SRL 3549 4000 0,25 Arabil Veche
Bratasanu Vasilica 12499 20000 0,36 Arabil Urechesti
Hozit Elena 12244 20000 0,37 Arabil Urechesti
Podarul Gheorghe 12499 20000 0,36 Arabil Urechesti
Servchimes 5575 1700 0,07 Arabil Vultureni
Stanescu Teodor 920 4000 0,98 Arabil Saucesti
Blaj Milica 493 9850 4,52 Arabil Saucesti
Farcas Iulian 30900 66000 0,48 Arabil Orbeni
Serban Gigel 980 4000 0,92 Arabil Saucesti
Ghiurca Dumitru 230 1000 0,98 Arabil Hemeius
2. Analiza ofertei
În aria noastră de piaţă sunt 2.799 de hectare din care 1.486 arabil. Potrivit DADR Bacau
anul acesta s-au inregistrat 1036 de oferte de vanzare. Dintre acestea, la data realizarii
acestui raport de activitate, erau doar opt oferte in Tg Trotus. Preturile erau cuprinse intre
0,09 euro/mp si 1,35 euro/mp teren arabil cu vita de vie pe el. Terenurile scoase la
vanzare variaza intre 250 mp cea mai mica si 7.367 mp cea mai mare. Media la care se
vand terenurile la total este de 0,35 euro/mp, iar in ceea ce priveste suprafata de vita de
vie cu 1,05 euro/mp, iar la arabil este de 0,23 euro/mp. Mai jos anexam o grila de piata in
care am prins toate ofertele de vanzare din baza de date a DADR Bacau.
Suprafata Pret (lei Pret

Nume Categoria Contact
(mp) lot) (euro/mp)
Sergent Geta 720 300 0,09 Arabil 741097060
David Mircea 250 200 0,18 Arabil 755642761
Chiticaru Vasile 1966 6500 0,75 Arabil/vie
Danaila
Dumitru 2523 15000 1,35 Arabil/vie 234347301
Boltu Ileana 5432 4000 0,17 Arabil
Lengheni
Angela 400 600 0,34 Arabil
Cernea Maria 2200 5000 0,51 Arabil 744185768
13
Livada Elena 7376 3000 0,09 Arabil
Din informaţiile oferite de agenţii imobiliari din zonă, de la Visimob, Casa Elena şi Casa
Rin marjele de negociere cu proprietatii la terenuri sunt în general până în 5%, dar merg
şi până la 10% in cazuri particulare, iar in ceea ce priveste oferete de la DADR Bacau
acestea sunt preturile finale.
3. Analiza echilibrului pieţei

După cum se poate observa din analiza cererii şi ofertei din zonă piaţa este dominată de
vânzători fiind mai multe persoane dispuse să înstrăineze terenuri agricole în zonă decât
cele care vor să cumpere. Nivelul de trai este unul mai redus faţă de nivelul restului ţării,
ceea ce face mai dificilă accesul la credite pentru achiziţia de astfel de active. Suprafetele
de teren care se vând în zonă se achizitioneaza cu banii jos, fiind cumparate de persoane
care doresc să se stabilescă în zonă sa isi diversifice sursele de venit sau pentru eventuale
speculatii. La nivel national s-a constat in ultima perioada, mai ales in zonele cu potential
agricol, cele apropiate de vestul tarii, o crestere a preturile de vanzare a terenurilor si a
activitatii in zona. Inevitabil, trendul va ajunge si in aria noastra de piata, dar viteza de
propagare si amplitudinea cu care va afecta preturile sunt greu de estimat in valori
credibile.
4. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI
Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietăţii

selectate din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire şi va genera
ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în subcapitolele următoare ale
lucrării.
„Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare, din optica participanţilor de pe
piaţă, este utilizarea posibilă din punct de vedere fizic, permisă legal, fezabilă financiar şi
din care rezultă cea mai mare valoare a proprietăţii imobiliare”, se arată în Standardele de
evaluare GME 630 Evaluarea bunurilor imobile.
Cea mai bună utilizare este analizată din următoatele situaţii:
 Cea mai bună utilizare a terenului liber
 Cea mai bună utilizare a terenului construit
Ca să ajungem la o concluzie privind cele două situaţii de mai sus aplicăm cele patru teste
descrise în Standardele ANEVAR (este permisă legal, posibilă fizic, fezabilă financiar,
maxim productivă).
Proprietatea aflată spre evaluare se află într-o zonă de terenuri agricole la circa trei
kilometri de cea mai apropiata cale de acces betonata. In zona nu sunt utilitati, apa, gaz,
canalizare sau curent electric. Singura sursa de apa sunt izvoarele sapate de localnici in
zona. Avand in vedere cele expuse mai sus se poate observa cu usurinta ca CMBU este
cea actuala.
14
V. EVALUAREA PROPRIETĂŢII
Pentru evaluarea unei proprietati imobiliare se pot folosi trei abordari:

a) Abordarea prin piata este procedura prin care valoarea de piata a proprietatii supuse
evaluarii se obtine prin compararea acesteia cu proprietati similare identice pe piata
in urma analizei pietei.
b) Abordarea prin venit-in acesta caz valoarea se determina prin transformarea
beneficiilor generate de proprietate actualizate a acestora
c) Abordarea prin cost-cu ajutorul ei se determina valoarea proprietarii imobiliare
insumand valoarea terenului si a constructiilor aferente
In cazul nostru Abordarea prin cost nu poate fi aplicata fiind evident ca nu avem de a
face cu nici un fel de constructie, deci vom aplica Abordarea prin piata si cea prin venit
fiindca datele culese din piata ne ofera posibilitatea aplicarii lor cu un grad suficient de
ridicat de credibilitate.
1. Abordarea prin piaţă
Cu ajutorul acestei metode de evaluarea se determină valoarea de piaţă şi reflectă cel mai
bine aşteptările participanţilor la tranzacţiile imobiliare. Ca specific a fost aleasă
comparaţia directă, analiza comparatiilor relative. Au fost alese trei proprietăţi pentru
analiză.
În continuare vom prezenta proprietăţile comparabile.
Comparabila numărul I
15
Descrierea:
Preţ de oferta: 3.465 de euro, octombrie 2015, agricol
Drept de proprietate deplin
Suprafaţă: 9.700 mp
Distanta drum asfalt: 1,5 km
Topografie: plan
Sursa de apa: in apropiere
Inundabil: Nu
Tip: Arabil
Clasa de fertilitate II, categoria A
Comparabila numărul 2
Descrierea:
Preţ de oferta: 8.500 lei (1.920 euro), octombrie 2015, agricol
Suprafaţă: 5100 mp
16
Distanta drum asfalt: la 3 km
Topografie: plan
Sursa de apa: in apropiere
Inundabil: Nu
Tip: Arabil
Clasa de fertilitate I, categoria B
Comparabila numărul 3
Descrierea:
Preţ vânzare: 2.300 de euro, octombrie 2015, agricol
Suprafaţă: 7.000 mp (0,7 Ha)
Distanta drum asfalt: 3 km
Topografie: inclinat
Sursa de apa: Pe teren
Inundabil: Da
17
Tip: Arabil, Clasa de fertilitate III, categoria A
In grila de comparatie preturile de oferta au fost ajustate cu 5%, procent care reprezinta marja de
negociere acceptata in piata. Ea a fost dedusa pe baza interviurilor cu proprietarii de terenuri si
agentii imobiliari din zona.
Date
comparaţii Subiect Comp 1 Ajustare Comp 2 Ajustare Comp 3 Ajustare
Suprafaţă
(mp) 6600 9.700 5100 7.000
Descrierea Octombrie, Octombrie, Octombrie, Octombrie,

tranzacţiei 2015 2015 2015 2015
Preţ de
oferta
(euro/HA) 3400 3600 3175
Elemente de comparaţie
Drept de
proprietate deplin deplin 0 deplin 0 deplin 0
Condiţii de
finanţare Cash similar 0 similar 0 similar 0
Condiţii de
vânzare Obiective similar 0 similar 0 similar 0
Viisoara/Tg
Localizare Tg Trotus Tg Trotus 0 Trotus 0 Tg Trotus 0
Distanta
fata de
drum
asfaltat 3KM 1,5KM Minus 3KM 0 2-3KM 0
usor
Topografie plană plan 0 plan 0 inclinat Plus
Sursa de In in
apa apropiere apopriere 0 in apropiere 0 pe teren 0
Inundabil NU NU 0 NU 0 DA Plus
Utilizare Arabil Arabil 0 Arabil/ 0 Arabil 0
Clasa II, Clasa III,
Clasa categoria Clasa I, categoria
calitate A similar 0 categoria B Minus A Plus
Suma
ajustari 10 10 10
Negative 1 1 0
Nule 9 10 7
Pozitive 0 0 3
Ajustare
Globala Negativa Negativa Pozitiva
18
Terenurile agricole alese drept comparabile nu sunt identice, din aceasta cauza a fost
nevoie ca anumite caracteristici sa fie ajustate in sens pozitiv sau negativ.
In ceea ce priveste: drepturile de proprietate transmise, restrictiile de utilizare, conditiile
de finantare, conditiile de vanzare si localizare nu au fost aplicate nici un fel de ajustari
fiindca ele sunt similare.
La distanta fata de drumul asfaltat au fost aplicata o ajustare negativa comparabilei 1 din
cauza ca in acest caz cheltuielile de transport ale recoltelor si implicit cheltuielile de
transportare a utilizajelor pentru insamantare sunt mai mari.
In cazul topografiei care necesita de asemenea cheltuieli mai mari de insamantare si
recoltare, dar si faptul ca nu retine apa la fel ca terenurile plane a fost aplicata o ajustare
pozitiva comparabile III
La inundabil a fost aplicata o corectie pozitiva comparabile III ca sa fie adusa la aceleasi
caracteristici cu terenul subiect al evaluarii care sta mai bine in aceasta privinta.
La clasa de fertilitate s-a aplicat o corectie negativa comparabilei II si una pozitiva
comparabilei III, prima are caracterstici mai bune fata de proprietatea subiect, iar cea de a
doua inferioare.
In etapa urmatoare am incadrat proprietatea subiect al evaluarii intr-o grila in functie de
caracteristicile superioare sau inferioare ale comparabilelor alese.
Proprietate Pret Corectie Comparabilitate

comparabila (euro/ha) globala totala
Comparabila II 3600 Negativa Superioara
Comparabila I 3400 Negativa Superioara
Proprietate subiect
Comparabila III 3175 Pozitiva Inferioara
Dupa cum se poate observa din tabelul de mai sus valoarea proprietatii subiect se
incadreaza intre 3.175 euro/ha si 3400 euro/ha. Cum proprietatea subiect are caracteristici
mult mai apropiate fata de comparabila I fata de comparabila III aleg valoarea de 3400 de
euro/ha. Valoarea proprietatii subiect se calculeaza impartind 3400 euro/ha la 10.000 mp
si rezulta 0,34 euro per mp, apoi imultim cu 6.600 mp si rezulta 2.244 si rotunjim la
2.250 de euro.
2. Abordarea prin venit
Proprietăţile imobiliare generatoare de venit sunt în mod obişnuit cumpărate ca o

investiţie, şi din punctul de vedere al investitorului, mărimea câştigului reprezintă
elementul critic care afectează valoarea proprietăţii. O premisă de bază a investiţiei este
faptul că, cu cât sunt mai mari câstigurile, cu atât este mai mare valoarea. Un investitor
care cumpără un activ imobiliar producător de venit de fapt comercializează suma actuală
pentru dreptul de a primi o sumă anticipată.
Principiul anticipării este fundamental în această abordare. Deoarece valoarea este creată
de speranţa obţinerii unor câstiguri în viitor, ea poate fi definită ca valoarea prezentă a
19
tuturor drepturilor asupra acestor beneficii viitoare. Pentru rezolvarea acestei probleme
am analizat trei proprietati comparabile din aria de piata. La fiecare dintre ele am stabilit
un multiplicator al venitului brut care se determina prin impartirea pretul de piata
terenului la venitul brut obtinut. Apoi multiplicatorul, adecvat ales, l-am inmultit cu
venitul obtinut de proprietatea subiect. Mai jos redam terenurile comparabile si veniturile
pe care le obtin.
Suprafata
Venit brut Pret teren Multiplicatorul
Proprietar teren
(euro)/an (euro) venitului brut
(mp)
Munteanu Dumitru 5.000 52 1.700 32
Constantin Virginia 3.460 36 1.100 30
Balan Victoria 3.460 36 1.150 32
Mai jos atasam fotografii cu terenurile agicole folosite pentru calcul multiplicatorului
venitului brut.
Proprietatea lui Munteanu Dumitru
Proprietate Constantin Virginia si Balan Victoria
20
Venitul brut din tabelul de mai sus este reprezentat de arenda obtinuta de proprietari in
urma contractelor incheiate. De exemplu, Balan Victoria a obtinut 200 de kilograme de
grau. Valorificat la pretul pietei 180 euro/tone rezulta ca a obtinut 36 de euro. Terenul
sotilor Constantin Virginia si Constantin Gheorghe este arendat catre Coman Constantin
si potrivit contractului obtin 366 kilograme de grau sau echivalentul in alte produse
agricole sau alimentare, arendasul detinand in zona o stana de oi. Valorificat la pretul
pietei rezulta un venit brut anual de 66 de euro. Din grila de piata alegem multiplicatorul
de 32 deoarece proprietatea lui Munteanu Dumitru este alaturi de cea a sotilor Constantin
si are aceleasi caracteristici. Inmultind 32 cu 66 euro venitul brut rezultat ca valoarea
terenului este de 2.112 de euro, iar valoarea rotunjita este de 2.100 de euro.
VI. ANALIZA REZULTATELOR
1. Analiza rezultatelor şi concluzie asupra valorilor
Prin aplicarea celor trei metode recunoscute de evaluarea s-au obţinut următoarele valori.
Abordarea prin piaţă.....................................2.250 euro

Abordarea prin venit.......................................2.100 euro
După cum se poate observa între cele trei abordări s-au obţinut rezultate diferite, ecartul
fiind de 150 euro (8%) între abordarea prin venit şi cea prin prin cost. În aria de piaţă, dar
şi în zonă terenurile sunt arendate in cea mai mare parte a lor. Cum in ultimii ani a existat
o tendinta continua de comasare a terenurilor, iar populatia din mediul rural este in varsta
nemaiputand munci terenurile agricole plus interesul investitorilor straini pentru acest
gen de proprietati, in opinia mea valoarea obtinuta prin abordarea prin piata este propusa
pentru aceasta proprietate, respectiv 2.250 de euro.
VII. Anexe
La raportul de evaluarea a proprietăţii imobiliare agricole din comuna Târgul Trotus,

judeţul Bacău am anexat următoarele:
 Contract de vânzare cumpărare, autentificat la BNP Vasile Balan,

la data de 15.07.2005, având numărul de încheiere de autentificare 575
 Fişa corpului de proprietate
 Plan de amplasament şi delimitare a corpului de proprietate
 Plan de încadrare în zonă
 Încheierea numărul 5978 depusă la 02/08/2005 la Oficiul de
Cadastru şi Publicitate Imobiliară prin care imobilul s-a înscris în
proprietatea Constantin Virginia
 Fotografii
21
Harti cu proprietatea subiect plus fotografii
22
23
24
25
26

Raport de Evaluare TG TROTUS

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Raport de Evaluare TG TROTUS

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Raport de evaluare

Comuna Târgu Trotus, P413/61, judeţul Bacău

Beneficiar Constantin Gheorghe şi Constantin Virginia

REZUMATUL RAPORTULUI ŞI AL CONCLUZIILOR

Cea mai bună utilizare

Abordare/Valoare Valoare în euro

Abordarea prin piaţă 2.250

Abordarea prin venit 2.100

A raportului de evaluare a proprietăţii imobiliare teren extravilan cu destinatie agricola

La solicitarea domnului Constantin Gheorghe şi a doamnei Constantin Virginia, am

Metodologia utilizată în cadrul evaluării este cea corespunzătoare legislaţiei în vigoare la

2. Considerentele privind valoarea estimată sunt:

 Valoarea estimată ţine seama de scopul prezentei evaluări

Ca evaluator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în

Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă următoarele:

II. TERMENII DE REFERINŢĂ ai EVALUĂRII

1. Identificarea evaluatorului şi competenţa acestuia

2. Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor

Prezentul raport de evaluare se adresează clienţilor Constantin Gheorghe, indentificat cu

La solicitarea clienţilor identificaţi în paragraful de mai sus am efectuat prezentul raport

4. Identificarea proprietăţii imobiliare subiect. Drepturi de

6. Data evaluării şi documentarea necesară pentru

7. Natura şi sursele de informaţii utilizate pe care se

Evaluarea se bazează pe datele culese din teren de evaluator în momentul

Conformitatea cu standandardele de evaluare

8. Ipoteze şi ipoteze speciale

 Prezentul raport este întocmit la cererea clienţilor şi în scopul precizat. Nu este

Ca evaluator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în

10.Moneda valorii definite

Datele privind valoarea proprietăţii supuse misiunii de evaluare şi a proprietăţilor

III. PREZENTAREA DATELOR

1. Date despre aria de piaţă, vecintăţi şi localizare

Terenul supus misiunii de evaluare este o proprietatea imobiliară agricola situată în

2. Descrierea situaţiei juridice

4. Identificarea oricăror bunuri mobile sau a altor elemente care

5. Date privind impozitele şi valorile de impozitare

IV. ANALIZA PIEŢEI

Cererea de terenuri agricole in zona Tg Trotus provine de la persoane care se ocupa cu

Suprafata Pret (lei Pret

Suprafata Pret (lei Pret

3. Analiza echilibrului pieţei

4. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI

Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietăţii

Pentru evaluarea unei proprietati imobiliare se pot folosi trei abordari:

1. Abordarea prin piaţă

Preţ de oferta: 3.465 de euro, octombrie 2015, agricol

Drept de proprietate deplin

Distanta drum asfalt: 1,5 km

Sursa de apa: in apropiere

Clasa de fertilitate II, categoria A

Preţ de oferta: 8.500 lei (1.920 euro), octombrie 2015, agricol

Drept de proprietate deplin

Sursa de apa: in apropiere

Clasa de fertilitate I, categoria B

Preţ vânzare: 2.300 de euro, octombrie 2015, agricol

Drept de proprietate deplin

Suprafaţă: 7.000 mp (0,7 Ha)

Distanta drum asfalt: 3 km

Sursa de apa: Pe teren

Descrierea Octombrie, Octombrie, Octombrie, Octombrie,

Proprietate Pret Corectie Comparabilitate

2. Abordarea prin venit

Proprietăţile imobiliare generatoare de venit sunt în mod obişnuit cumpărate ca o

Proprietate Constantin Virginia si Balan Victoria