CURSO À DISTÂNCIA EM MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES

Módulo 01 – Aula 05

SUSTENTABILIDADE APLICADA À MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES

Arq. Cristiane Bicalho de Lacerda

Dezembro de 2010

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SUMÁRIO

1. OBJETIVO 02

2. SUSTENTABILIDADE E CONSTRUÇÃO CIVIL 03

3. CERTIFICAÇÕES DE EMPREENDIMENTOS VISANDO A

SUSTENTABILIDADE 05

4. FASES DO EMPREENDIMENTO SUSTENTÁVEL 07

5. MANUTENÇÃO 12

6. LEIS E NORMAS RELACIONADAS A MANUTENÇÃO 18

7. ESTRATÉGIAS PARA MANUTENÇÃO E MELHORIA DOS

EDIFÍCIOS, VISANDO A SUSTENTABILIDADE 19

8. CONCLUSÃO 23

9. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 25

10. AUTOR 27

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1. OBJETIVO

As atividades de manutenção na fase de uso e operação dos edifícios podem e

devem ser desenvolvidas, tanto nas edificações que se basearam nos
princípios da sustentabilidade nas fases de idealização, concepção, projeto e
construção, como, e principalmente, naquelas que não contemplaram esses
princípios.
Seja em edificações concebidas a partir de preceitos de baixo impacto
ambiental ou não, a manutenção contribui consideravelmente para a
sustentabilidade na utilização dos edifícios, quando desenvolvida a partir de
estratégias relacionadas à redução do consumo de água e energia, à
minimização, coleta seletiva e reciclagem do lixo e ao aumento da durabilidade
do edifício.
Com a adoção de tais estratégias, a manutenção, além de reforçar os esforços
de preservação ambiental tão essenciais na relação do meio construído com o
meio natural, será fator de economia e melhoria na gestão dos
empreendimentos.

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2. SUSTENTABILIDADE E CONSTRUÇÃO CIVIL

Os impactos que o mercado da construção civil gera no planeta são

consideráveis.
O setor é responsabilizado por até 40% das emissões de CO2 diretas ou
indiretas em todo o mundo. No Brasil, as edificações consomem
aproximadamente 21% de toda a água tratada e 42% da energia produzida, e
geram cerca de 70% dos resíduos na fase de uso.
Segundo pesquisa realizada pela Civil Engineering Research Foundation
(CERF), entidade ligada ao American Society of Civil Engineers (ASCE) dos
Estados Unidos o consumo de agregados naturais varia entre 1 e 8
toneladas/habitante.ano. No Brasil o consumo de agregados naturais, somente
na produção de concreto e argamassas, é de 220 milhões de toneladas. Em
volta das grandes cidades areia e agregados naturais começam a ficar
escassos, inclusive graças ao crescente controle ambiental da extração das
matérias primas. Em São Paulo a areia natural, em sua grande maioria viaja
distâncias superiores a 100 km, elevando o custo para valores em torno de
R$25/m3. A construção civil consome cerca de 2/3 da madeira natural extraída
e a maioria das florestas não é manejada adequadamente.
A construção civil no Brasil vem demonstrando, nos últimos anos, uma
adequação gradual aos conceitos de sustentabilidade impostos pelos setores
da economia. Também a sociedade passa a exigir cada vez mais uma postura
mais correta de seus fornecedores em relação ao meio ambiente, dando força
ao movimento do consumo consciente.
Já existe no mercado uma nova demanda por construções verdes para a qual
vem se preparando Construtoras, Empreendedores e Incorporadores, além de
fornecedores de materiais, insumos e tecnologias.
O engajamento do governo nesse processo de transformação é imprescindível,
que pode atuar através de incentivos e políticas públicas, focados no
desenvolvimento sustentável. Além de promover a sustentabilidade, o governo
pode dar o exemplo, afinal, somados os empreendimentos detidos e
impulsionados pelos governos municipal, estadual e federal, chega-se a um
grande percentual das edificações construídas no país.

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O empreendimento sustentável pode reduzir em até 30% o consumo de
energia, 50% o consumo de água, 35% das emissões de CO2 e 60% o
descarte de resíduos.
Segundo Fritjof Kapra, para solucionar os principais problemas da
contemporaneidade, faz-se necessária uma mudança radical na percepção, no
pensamento e nos valores que o ser humano atribui às coisas, fazendo
referência à mudança de paradigma do mecanicista para o ecológico, onde a
visão sistêmica conduz a novas soluções que serão, sem dúvida, soluções
ecologicamente sustentáveis.
A construção sustentável aliada ao novo olhar da sociedade, certamente
contribuirá para a formação dessa nova cultura, baseada na visão sistêmica.

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3. CERTIFICAÇÕES DE EMPREENDIMENTOS VISANDO A
SUSTENTABILIDADE

As certificações de empreendimentos contribuem para a transformação do

mercado, porém por si só jamais serão suficientes para promover uma nova
cultura de visão sistêmica. Para isso são importantes, além das iniciativas da
sociedade, do governo e dos atores do mercado da construção civil, os
esforços educacionais para disseminar os princípios da sustentabilidade aos
envolvidos na concepção, construção, operação e manutenção dos espaços
construídos.
Todos os conteúdos abordados pelos certificadores de empreendimentos e
produtos sustentáveis são importantes balizadores para projetistas,
construtores e empreendedores, e levam em consideração algumas fases do
empreendimento sustentável, dentre elas a fase de uso e operação do edifício,
momento em que se pratica a manutenção objetivando a sustentabilidade.
Abaixo se demonstra de maneira resumida, quadro com critérios utilizados por
duas certificadoras atuantes no mercado da construção civil brasileiro, LEED e
AQUA, que cobrem as fases de concepção e de operação de edificações:

Fonte: Revista Téchne, Editora PINI WEB.

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Fonte: Revista Téchne, Editora PINI WEB.

O Programa Nacional de Eficiência Energética em Edificações – PROCEL

EDIFICA foi instituído em 2003 pela ELETROBRAS/PROCEL e atua de forma
conjunta com o Ministérios de Minas e Energia, o Ministério das Cidades, as
universidades, os centros de pesquisa e entidades das áreas governamental,
tecnológica, econômica e de desenvolvimento, além do setor da construção
civil.
O PROCEL promove o uso racional da energia elétrica em edificações desde
sua fundação, sendo que, com a criação do PROCEL EDIFICA, as ações foram
ampliadas e organizadas com o objetivo de incentivar a conservação e o uso
eficiente dos recursos naturais (água, luz, ventilação etc.) nas edificações,
reduzindo os desperdícios e os impactos sobre o meio ambiente.
O consumo de energia elétrica nas edificações corresponde a cerca de 45% do
consumo faturado no país. Estima-se um potencial de redução deste consumo
em 50% para novas edificações e de 30% para aquelas que promoverem
reformas que contemplem os conceitos de eficiência energética em
edificações.
O processo de etiquetagem de edificações no Brasil ocorre de forma distinta
para edifícios comerciais, de serviços e públicos e para edifícios residenciais. A
metodologia para a classificação do nível de eficiência energética dos primeiros
já está devidamente regulamentada e seu conteúdo encontra-se distribuído nas
quatro publicações técnicas disponibilizadas página web do PROCEL.

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A etiqueta é concedida em dois momentos: na fase de projeto e com o edifício
construído. São avaliados, basicamente, três aspectos: envoltória, iluminação e
condicionamento de ar.
Abaixo os tipos de etiquetas do PROCEL EDIFICA:

Etiqueta Nacional de Conservação de Energia (ENCE) Geral, incluindo

todos os itens possíveis de avaliação (envoltória, iluminação,
condicionamento de ar, bonificações e pré-requisitos gerais e
específicos). Pode ser fornecida para o edifício completo, para blocos de
edifícios, para pavimentos ou conjuntos de salas.

ENCE parcial da envoltória, indicada também para simulação parcial da

envoltória. Deve ser obtida para a envoltória completa, e é obrigatória
para a obtenção de qualquer outra ENCE. A envoltória é composta
pelas fachadas e cobertura, incluindo as aberturas envidraçadas e vãos.

ENCE parcial da envoltória e do sistema de iluminação, indicada

também para simulação parcial destes sistemas. Não é possível obter
a ENCE parcial do sistema de iluminação sem ter obtido, ao mesmo
tempo ou anteriormente, a ENCE parcial da envoltória. A ENCE parcial de
iluminação pode ser fornecida para o edifício completo, para blocos de
edifícios, para pavimentos ou conjuntos de salas.

ENCE parcial da envoltória e do sistema de condicionamento de ar,

indicada também para simulação parcial destes sistemas. Não é
possível obter a ENCE parcial do sistema de condicionamento de ar
sem ter obtido, ao mesmo tempo ou anteriormente, a ENCE parcial da
envoltória. A ENCE parcial do sistema de condicionamento de ar pode ser
fornecida para o edifício completo, para blocos de edifícios, para pavimentos ou
conjuntos de salas.
ENCE parcial da envoltória, do sistema de iluminação e do sistema de
condicionamento de ar, sem a avaliação geral do edifício. Exclui assim

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pré-requisitos gerais e bonificações. A ENCE parcial da envoltória refere-se à
envoltória do edifício completo, enquanto as ENCEs paciais do sistema de
iluminação e do sistema de condicionamento de ar podem referir-se ao edifício
completo ou a parte deste, como conjuntos de salas ou pavimentos
específicos.
Fonte: PROCEL EDIFICA.

Faz parte do programa PROCEL apoiar a implantação da Regulamentação da

Lei de Eficiência Energética (Lei 10.295/2001) no que toca às Edificações
Brasileiras, além de orientar tecnicamente os agentes envolvidos e técnicos de
Prefeituras, para adequar seus Códigos de Obras e Planos Diretores.
Atualmente o Programa Procel Edifica conta com as seguintes parcerias:
Ministério de Minas e Energia, Ministério das Cidades, Universidades UFPA,
UFRN, UFAL, UFBA, UFMG, UnB, UFMS, UFMT, UFF, UFRJ, UFSC, UFRGS,
UFPel, PUCPR, CAIXA, IBAM, IAB, CBIC, FGV, USAID/ICF, CEPEL, SEBRAE-
RJ, CREA e ELETROSUL.

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4. FASES DO EMPREENDIMENTO SUSTENTÁVEL

A descrição das fases do empreendimento sustentável é importante para

entendermos como podemos atuar, enquanto gestores de projetos, obras e
edifícios, de modo a garantir que os preceitos de sustentabilidade estejam
presentes em todo o ciclo da construção, desde sua concepção, até sua
demolição.
Cabe ressaltar que nos casos de edificações que não contemplaram
estratégias de sustentabilidade em sua concepção, pode o inspetor predial
indicar o retrofit ou modernização, visando melhor desempenho ambiental e de
manutenção do edifício.
Segundo Luiz Henrique Ceotto, diretor técnico da Tishman Speyer, todo o
empreendimento sustentável contempla as seguintes fases:
1. Fase de idealização
Esta fase é caracterizada pelo desenvolvimento urbano onde podem ser feitas
parcerias com setor público.
É nesta fase que se busca alternativas em “retrofits”, que se pensa na
recuperação e utilização de “brownfields”, que é definida a escolha do terreno e
implantação, considerando erosão e sedimentação, permeabilidade e retenção
da água de chuva, e se preocupa com a preservação da cobertura vegetal.
2. Fase de concepção e projeto
É a fase na qual o empreendimento está sendo concebido. Nesta etapa são
realizados estudos do partido e solução arquitetônica voltada para a
conservação de energia, aproveitamento da luz natural, dimensionamento dos
sistemas sem excessos, reutilização da água (chuva, esgoto “cinza”,
infiltração), economia no consumo de água, tratamento do esgoto, utilização de
louças e metais de baixo consumo de água, economia no consumo de energia
elétrica (iluminação, condicionamento de ar, equipamentos), transporte interno
e coleta seletiva de lixo. Nesta fase existe a preocupação de se projetar para a
durabilidade, para a manutenção e para um desempenho definido.
3. Fase de construção
É nesta fase que existe a preocupação com a minimização da produção de
entulhos, com o gerenciamento do descarte, com a redução do entulho
agregado à construção, com o uso de tecnologias mais modernas de

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construção, com a Gestão da Qualidade, com a redução de ruído, com a
utilização de materiais reciclados e madeiras certificadas e com a elaboração
de um plano de manutenção viável. Procura-se também evitar o uso de
materiais com emissão de contaminantes.
4. Fase de uso e operação
É a etapa em que o empreendimento é ocupado por seus usuários. É a fase da
informação e formação dos proprietários/condôminos, da capacitação das
empresas administradoras, e da capacitação do síndico e da equipe
administradora do condomínio. Os sistemas devem ser entregues em pleno
funcionamento dentro de um plano de manutenção programado pelo construtor
que deverá supervisionar a manutenção do treinamento do pessoal
operacional. Nesta fase também é elaborado o plano de limpeza e conservação
sem desperdícios e devem ser mantidos os registros gerenciais de consumos
de energia e água. Ceotto afirma que um edifício será tão mais sustentável
quanto maior for a economia na sua operação. O investimento na
sustentabilidade tem que ser pago por esta economia. Como os edifícios são
produtos com longa vida útil, a fase de uso, segundo Ceotto é responsável por
parcela significativa de impacto ambiental. Nos edifícios que não contemplaram
a sustentabilidade nas fases iniciais, há grande consumo de energia, de água e
grande geração de resíduos, especialmente esgoto e lixo doméstico. Durante
os vários anos de uso, além da manutenção, surge a necessidade de melhorias
tais como revitalização da pintura, novos revestimentos de paredes, pisos e
tetos, novas instalações prediais que geram novos consumos e resíduos.
Existirá, portanto, a necessidade de projetos que contemplem adaptações
tecnológicas sustentáveis para manutenção e reforma, além de espaços
flexíveis que atendam às necessidades dos futuros usuários, para um maior
tempo de uso.
5. Fase de desconstrução / demolição
Desconstrução pode ser considerada como a desmontagem de uma edificação
com o propósito de recuperar matérias e componentes para reuso e
reciclagem. Enquanto o processo de demolição geralmente acarreta a mistura
de diversos materiais e inevitavelmente a contaminação de componentes que
originalmente não representavam risco à saúde humana e ao meio-ambiente, a
desconstrução visa à separação dos materiais.

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Comparada à demolição tradicional, a desconstrução apresenta diversas
vantagens, dentre elas a reutilização e maior facilidade de reciclagem de
materiais, e diminuição do volume de resíduos enviado para aterros. A
desconstrução também pode contribuir na preservação da Embodied Energy,
energia gasta em todo o processo de produção do material, desde a obtenção
da matéria prima até a manufatura do produto final, incluindo os gastos de
energia com transporte.
Ainda há desafios e dificuldades a serem superadas pela desconstrução,
dentre os quais: os edifícios existentes e seus componentes não foram
projetados para serem desmontados, a desmontagem de edifícios requer mais
tempo que a simples demolição, o preço pago para utilização de aterros é
geralmente baixo, os códigos de obra não incentivam o reuso de componentes.
Um grande problema enfrentado pela desconstrução é o fato de autores de
projetos e construções considerarem suas criações como permanentes, sem
preocupação em prever sua futura desconstrução. Para superar esse obstáculo
são necessários investimentos no desenvolvimento de técnicas e ferramentas
para a desconstrução, e o incentivo do poder público para promover uma boa
gestão dos resíduos provenientes de obras, estejam elas em construção ou em
desconstrução.

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5. MANUTENÇÃO

A durabilidade da edificação está associada às ações de manutenção, que

pode ser definida como um conjunto de serviços realizados na edificação e
suas partes durante a sua vida útil, com o objetivo de manter seus
desempenhos iniciais.
Segundo a NBR 5674, a manutenção deve ser conduzida a partir do Plano de
Manutenção, onde as atividades podem ser classificadas em preditivas,
preventivas, corretivas e detectivas. Como ideal, indica-se a adoção de um
programa de manutenção periódica que exige uma metodologia de operação,
controle e execução. Essa metodologia é especialmente válida quando os
custos de implantação e operação são compensados em termos de benefício
no desempenho do edifício.
Abaixo, um exemplo prático de Manual de Operação, Uso e Manutenção,
elaborado pelo Eng. Civil José Paulo Callado, com base na Lei 8.078/90, e nas
Normas NBR 14.037, 5.671 e 5.674 da ABNT.

Manual de Operação, Uso e Manutenção

Nome do Edifício / Condomínio:
Endereço:
Autor: Eng. Civil José Paulo Callado
1 - Introdução
Este manual tem por objetivo prestar informações aos adquirentes dos
apartamentos do Edifício_, sobre o seu funcionamento, e cuidados na
utilização manutenção de seus equipamentos, no intuito de evitar problemas
aos usuários e alertar sobre as maneiras adequadas de uso e conservação.
2 - Finalidade ( Item 4.1 da NBR 14.037 )
2.1 - Informar aos usuários as características técnicas da edificação construída;
2.2 - Descrever procedimentos recomendáveis para o melhor aproveitamento
da edificação;
2.3 - Orientar os usuários para a realização das atividades de manutenção;
2.4 - Prevenir a ocorrência de falhas e acidentes decorrentes de uso
inadequado;
2.5 - Contribuir para o aumento da durabilidade da edificação

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3 - Sumário do manual
Cópias dos Projetos e da Matrícula no Registro de Imóveis
Cargas mecânicas e elétricas
Equipamentos e controles
Áreas impermeabilizadas
Localização das tubulações - Cuidados com furos nas paredes
Sistema de Combate a Incêndio
Previsão de medidas preventivas mínimas
Profissionais e empresas responsáveis pelos diversos serviços e equipamentos
Ligações dos serviços públicos, por parte dos adquirentes
Dados temporais
Modificações futuras
Prazos de garantia, a partir da entrega da unidade ao adquirente
Procedimentos para a entrega, e posteriores à entrega, do imóvel
4 - Cópias dos Projetos e da Matrícula no Registro de Imóveis
Na Assembléia Geral convocada para a entrega do prédio aos adquirentes,
será entregue ao Síndico eleito, mesmo que provisoriamente, jogos completos
dos Projetos de Arquitetura, Instalações e Estrutural, para que no futuro uso
sejam adotadas soluções ou intervenções adequadas. E também cópia da
Matrícula no Registro de Imóveis.
5 - Cargas mecânicas e elétricas
Deve-se evitar o uso inadequado do edifício, não ultrapassando a carga
máxima sobre qualquer laje de _kg / m², bem como não é permitido ultrapassar
a carga elétrica prevista no projeto elétrico, ou seja:
Tomadas comuns – watts
Tomadas da cozinha e da área de serviço – watts
Tomadas para chuveiro elétrico – watts
Tomadas para computador – watts
Tomadas para ar condicionado - watts
6 - Equipamentos e controles
6.1 - Casa de Bombas
A - O prédio é equipado com _bombas centrífugas, acopladas a motor elétrico,
com tipos e marcas discriminados abaixo :
B - Operações para o acionamento das bombas:

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6.2 - Antena coletiva para televisão
A antena coletiva e suas tomadas nos apartamentos são constituídas de
elementos sensíveis e com componentes eletrônicos, aos quais internamente
só devem ter acesso o técnico especializado e que dá assistência técnica ao
edifício.
A mudança de localização ou a confecção de uma extensão de tomadas, só
pode ser efetuada pela assistência técnica. O manuseio inadequado de uma
tomada inutiliza ou deixa sem funcionar todas as demais tomadas do mesmo
equipamento do prédio.
Se algum móvel for confeccionado, tampando uma tomada de antena, é
obrigatório a colocação de uma tampa de visita que permita fazer a
manutenção do sistema.
Nenhuma tomada de antena pode ser eliminada sem que a assistência técnica
providencie a substituição do cabo de forma adequada.
6.3 - Porteiro eletrônico ( Interfone )
O porteiro eletrônico liga a portaria na recepção do prédio, aos elevadores e
aos apartamentos. E também, aos mesmos, só devem ter acesso os técnicos
especializados.
Obs.: As instalações, da antena coletiva e do porteiro eletrônico, foram
efetuadas pela empresa :
6.4 - Antena coletiva de TV
As tomadas da antena coletiva são ligadas em série, e contêm componentes
eletrônicos no seu interior, desta forma, estas tomadas não podem ser
deslocadas por leigos e nem serem cobertas por móveis ou adornos que
impossibilitem a sua manutenção. Se uma tomada estiver defeituosa ou
interromper a passagem do sinal da antena, todas as demais a seguir deixarão
de funcionar.
6.5 - Iluminação de emergência
O sistema controlador da iluminação de emergência está localizado na caixa de
escada, no Subsolo, e os pontos de luz ao longo de toda a escada. O seu
acionamento é automático, sempre que houver falta da energia fornecida pela
COELCE. Lembramos todavia que este sistema é alimentado por baterias,
sendo portanto necessária a manutenção das mesmas.
A instalação da Iluminação de emergência foi efetuada pela empresa:

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6.6 - Elevadores
O prédio possui _ elevadores da marca_, cujo representante local está
estabelecido no endereço/ contato:
Em anexo apresentamos recomendações para o uso adequado e para a
segurança tanto do equipamento, quanto dos usuários.
Salientamos que a garantia oferecida pela empresa que vendeu e instalou os
elevadores, com validade _, só terá efetivo valor se a manutenção for realizada
pela mesma empresa.
6.7 - Sistema de gás ( GLP )
As instalações de gás foram executadas pela empresa _, endereço/contato.
Recomendamos que a complementação das ligações seja feita pela mesma
empresa, para que as garantias permaneçam válidas.
7 - Áreas impermeabilizadas
São impermeabilizadas as seguintes áreas : _; consequentemente as demais
áreas devem ser limpas apenas com pano úmido e nunca com água corrente,
pois desta última maneira haveria infiltração para os apartamentos de baixo.
8 - Localização das tubulações - Cuidados com furos nas paredes
Apresentamos abaixo desenhos esquemáticos com a posição aproximada das
tubulações nas diversas paredes de banheiros, cozinha e áreas de serviço,
objetivando uma orientação por ocasião da colocação de armários, espelhos e
acessórios, de forma a se evitar que estas tubulações sejam danificadas por
furadeiras.
9 - Sistema de Combate a Incêndio
O sistema é composto das caixas de hidrante e dos extintores.
Caixa de hidrantes : As caixas estão instaladas, 1 ( uma ) em cada pavimento,
respeitando a distância máxima de 30,00 metros entre elas e os pontos a
serem protegidos. Está instalado também um hidrante de passeio na calçada,
para uso do Corpo de Bombeiros.
Extintores : De acordo com o projeto, os extintores estão localizados da
seguinte maneira:
As recomendações de uso dos extintores, estão afixadas no próprio cilindro, e
em quadro anexo.
10 - Previsão de medidas preventivas mínimas:

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10.1 - Limpeza da cisterna, caixa d'água e das caixas de passagem do esgoto -
Semestralmente
10.2 - Limpeza das calhas e caixas coletoras d'água na coberta -
Semestralmente
10.3 - Revisão da carga e condições de funcionamento dos extintores -
Anualmente
10.4 - Alternância das bombas de recalque d'água da cisterna para a caixa
d'água superior – Mensal
10.5 - Verificação do funcionamento das bombas de recalque de águas pluviais
do Subsolo – Mensal
10.6 - Funcionamento dos portões automáticos - Mensal ( se os portões forem
basculantes os cabos devem ser trocados anualmente )
10.7 - Elevadores - Revisão trimestralmente ( troca dos cabos e freios a cada 5
anos )
11 - Profissionais e empresas responsáveis pelos diversos serviços e
equipamentos:
Construtor –
Incorporador –
Projeto de arquitetura –
Projeto de cálculo estrutural –
Projeto de instalações –
Fabricação e montagem dos elevadores –
Controle tecnológico do concreto –
Empresa fornecedora do concreto –
Antena coletiva de TV –
12 - Ligações dos serviços públicos, por parte dos adquirentes
Energia elétrica –
Telefonia –
Gás –
13 - Dados temporais
Início das obras –
Conclusão da concretagem da estrutura de concreto armado –
Término da obra –
Habite-se –

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Averbação da construção no Ofício de Registro de Imóveis –
14 - Modificações futuras
Toda e qualquer modificação no edifício, deve ser precedida de uma consulta
aos projetos efetuada por profissional da empresa construtora, caso isso não
ocorra, cessa a responsabilidade do construtor a qual passa a ser de quem
autorizar e / ou efetuar as alterações.
15 - Prazos de garantia, a partir da entrega da unidade ao adquirente
Defeitos visíveis ou de fácil verificação - 6 meses
Defeitos estruturais - 5 anos
Maquinas e equipamentos - o prazo previsto pelo respectivo fabricante
16 - Procedimentos para a entrega, e posteriores à entrega, do imóvel
Autorização para o recebimento do imóvel
Termo de vistoria
Termo de recebimento
Pedido de manutenção

Demonstrou-se um exemplo elaborado com técnica e profissionalismo.

Todavia, sob a ótica da sustentabilidade, ainda que se baseie na Lei e nas
Normas Técnicas, deverão ser acrescidos novos critérios ao Plano de
Manutenção, itens esses que podem ser extraídos das estratégias sustentáveis
para uso e operação do edifício, constantes no capítulo 7 a seguir.
Devemos lembrar ainda que, segundo Gomide, os custos com manutenção
preventiva devem ser encarados como investimento patrimonial da
edificação, havendo, portanto, a necessidade de acompanhamento desses
custos pelos gestores. Desse modo, os valores gastos com as atividades do
plano e estratégia geral da manutenção adotada são facilmente justificados.

Gráfico com a influência da manutenção no desempenho da edificação.

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6. LEIS E NORMAS RELACIONADAS A MANUTENÇÃO

Legislação Federal
Lei 8.078/90 – Código de Defesa do Consumidor

Normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas

NBR 5462 – Confiabilidade e mantenabilidade.
NBR 5674 - Manutenção de Edificações – requisitos para a gestão do sistema
de manutenção.
NBR 13971 - Sistemas de refrigeração, condicionamento de ar e ventilação -
Manutenção programada.
NBR 14037 – Manual de uso, conservação e manutenção das edificações –
requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos.
NBR 15575 – Norma de desempenho para edificações habitacionais de até 5
pavimentos.

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7. ESTRATÉGIAS PARA MANUTENÇÃO E MELHORIA DAS
EDIFICAÇÕES, VISANDO A SUSTENTABILIDADE

De fato as edificações já planejadas para atingir um bom desempenho

ambiental propiciarão maior facilidade em sua manutenção, uma vez que já
possuem uma série de dispositivos para medir seu desempenho no uso
eficiente de energia, no uso racional da água, além de terem sido projetadas
com materiais de boa e fácil mantenabilidade e preparadas para a gestão de
seus resíduos. Podem possuir softwares e equipamentos sofisticados de
medição, que acusam quando algum sistema ou item necessita de
manutenção. Nos edifícios onde se aplicam as ferramentas de certificação,
como LEED ou AQUA, também é usual incorporar estratégias visando o bom
uso e ocupação do edifício, descritas em Manual que segue com a entrega do
empreendimento. Desse modo, podemos afirmar que tais edificações já
nascem com um plano de Gestão de Manutenção, onde estão definidas as
atividades preditivas e preventivas.
Por outro lado há um grande número de edificações já construídas, que não
foram concebidas a partir de estratégias de sustentabilidade, e que ensejam
medidas corretivas e preventivas. Nesse caso profissionais habilitados deverão
elaborar, após a devida Inspeção Predial norteada pelas normas vigentes e do
IBAPE nacional, o Plano de Manutenção, que deve conter dentre suas
estratégias, aquelas que visam a sustentabilidade do empreendimento.

Os trabalhos podem ser desenvolvidos nas seguintes etapas:

Diagnóstico de Manutenção
Consiste em revisar os métodos e processos empregados na manutenção,
determinar conceitos, práticas e tecnologias que possam trazer mais
vantagens, e identificar oportunidades de melhoria, estimando o potencial de
resultados com vistas ao alcance do mínimo de perdas e custos.
Na conclusão desse trabalho deverão estar claramente definidos:
 A situação vigente na Manutenção;
 Os padrões tecnológicos e de serviços que podem ser adotados.
Como resultado desse trabalho se obtém:

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 Uma estimativa de valor dos benefícios e custos que poderiam ser
melhorados, tendo como base os padrões recomendados para o edifício em
questão.
Plano Estratégico de Manutenção
Consiste na definição de um plano de atividades que culminam na implantação
progressiva de uma estrutura de manutenção que seja considerada ideal para
a edificação.
As etapas do processo são:
 Avaliação da estrutura existente e seu desempenho;
 Proposta do padrão de desempenho ambiental que deva ser a meta final
deste edifício;
 Planejamento de atividades para que recursos humanos e técnicos
estejam capacitados e adequados para o padrão a se adotar;
 Proposta detalhada de metas de desenvolvimento, com seus
investimentos e benefícios.
Como resultado deste trabalho, a edificação pode mudar para o patamar
desejado, invariavelmente alcançando um nível de benefícios bastante
ampliado.
Lean Maintenance
É um estágio muito avançado na combinação entre qualidade aprimorada no
trabalho de manutenção, com foco total nos objetivos estratégicos de
sustentabilidade, seguindo a metodologia empregada em Lean Manufacturing.
Em Lean Manufacturing a meta é a eliminação de desperdícios, ou seja, tudo
aquilo que adiciona custos, mas não adiciona valor. A proposta é repensar os
métodos e processos para eliminação total dos desperdícios.
Esse conceito surgiu na Produção Industrial, numa fórmula simples:
 Produzir o que se precisa atender;
 Quando necessário atender;
 Na quantidade justa e necessária para atender;
 Otimizando custos.
Um projeto Lean Maintenance geralmente trata de identificar o nível de suporte
que a Manutenção deve oferecer ao empreendimento para o alcance de seus
objetivos, estabelecer o plano de melhorias para chegar a esse nível, e
coordenar a implantação dessas melhorias. Primando por níveis de qualidade

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superiores, os benefícios de projetos Lean Maintenance são sempre
reconhecidos como bastante superiores aos que seriam alcançados através de
projetos isolados de aperfeiçoamento.

Dentre as estratégias do Plano de Manutenção, podemos emprestar aquelas

concernentes à concepção dos empreendimentos sustentáveis, divididas nos
âmbitos que seguem:
1. Estratégias gerais de manutenção
 Facilidade de acesso para a execução da manutenção e simplicidade
das operações.
 Existência de equipamentos para medição do desempenho do edifício,
na fase de uso.
2. Estratégias relacionadas ao exterior do edifício
 Manutenção do invólucro do edifício (vedações e cobertura).
 Manutenção do paisagismo.
 Controle de cheias e de erosão do solo.
3. Estratégias relacionadas ao uso eficiente da água
 Medição do consumo de água potável.
 Medição do consumo de água para irrigação do paisagismo.
 Medição do consumo de água para equipamentos de condicionamento
de ar.
4. Estratégias relacionadas ao uso eficiente da energia
 Medição do consumo de energia elétrica para iluminação.
 Medição do consumo de energia elétrica para equipamentos de
condicionamento de ar.
 Medição do consumo de energia elétrica para equipamentos de
automação.
 Medição da energia proveniente de dispositivos de geração de energia
renovável (tais como energia eólica e fotovoltaica).
5. Estratégias relacionadas aos materiais, equipamentos e sistemas
construtivos
 Manutenção dos sistemas estruturais do edifício.
 Manutenção dos dispositivos de impermeabilização do edifício.

21
 Manutenção dos sistemas elétricos, telefônicos, de rede e de automação
do edifício.
 Manutenção dos sistemas hidrosanitários do edifício.
 Manutenção dos sistemas de condicionamento de ar do edifício.
 Manutenção dos equipamentos integrantes de todos os sistemas
descritos anteriormente (tais como bombas, elevadores, aparelhos de ar
condicionado, equipamentos para irrigação e tratamento de água, etc).
 Manutenção dos materiais de revestimento internos do edifício.
6. Estratégias relacionadas aos resíduos
 Gestão dos resíduos sólidos.
 Gestão dos resíduos líquidos.
 Controle da triagem de resíduos internos do edifício.
 Controle da triagem de resíduos na área de descarte externa ao edifício.
7. Estratégias relacionadas à qualidade do ar interno
 Medição da qualidade do ar durante operação dos equipamentos de
condicionamento de ar.
 Medição da performance dos sistemas introdutores e exaustores de ar.
 Medição da performance dos equipamentos de condicionamento de ar.
 Controle do uso de produtos e equipamentos de limpeza sustentáveis.

22
8. CONCLUSÃO

A implementação de ações que visam a sustentabilidade, além dos ganhos

ambientais, implicará em menor custo operacional, economia de recursos e
extensão da vida útil do edifício. Estes fatores, além de cumprir sua função
ambiental, poderão constituir importante fator diferencial mercadológico não
apenas do ponto de vista de marketing, mas também como processo de endo-
marketing, conscientizando e disciplinando seus usuários no sentido de
respeito ao meio ambiente e na sua contribuição para com as gerações futuras.
A utilização consciente dos equipamentos e do edifício pelo usuário é o que se
deve almejar, e para tanto cabe aos profissionais do mercado da construção
civil atuar na criação e construção de espaços e sistemas racionalizados, de
baixo custo operacional e com mínimo impacto ambiental. Toda obra,
independente de seu tamanho, deverá estar acompanhada de seu Manual de
Operação, Gestão e Manutenção.
Do mesmo modo o gestor do edifício e todo o corpo de funcionários deverão
estar capacitados a operar essa edificação, visando a sustentabilidade e a
conservação do meio ambiente.
Finalmente, cabe reforçar que o objetivo a se perseguir é a adoção das
estratégias de sustentabilidade a partir da primeira decisão de concepção do
empreendimento, passando pelo projeto arquitetônico, que analisará desde o
entorno, ao grau de sustentabilidade dos materiais aplicados, conforto
ambiental, eficiência energética, uso racional de água e minimização de
resíduos. Todos os projetos de engenharia devem ser realizados
simultaneamente ao projeto arquitetônico, visando à sustentabilidade da obra
como um todo. O trabalho é horizontal, onde todos os profissionais contribuirão
com soluções para todas as fases do empreendimento: Idealização,
Concepção e projeto, Construção, Uso e operação e Desconstrução /
demolição.
A construção sustentável é importante por estar em harmonia com o meio
ambiente e por buscar soluções que alterem muito pouco o curso da natureza.
No Brasil, atualmente, há um empate entre a quantidade de recursos naturais
consumida e o que a natureza pode oferecer. Se decidirmos agora pela
construção sustentável, poderemos manter esse equilíbrio; se continuarmos na

23
concepção tradicional e no atual ritmo de crescimento, logo estaremos na
mesma situação dos países industrialmente desenvolvidos, ou seja,
consumindo duas vezes ou mais a quantidade de recursos naturais que o
planeta pode oferecer.
Mantendo esse ritmo consumista e com a população em franco crescimento,
em 2050 a demanda de produção por ar limpo, matérias primas, comida e
energia, dificilmente será suprida.

24
9. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

-ADAM, R. S. Princípios do ecoedifício: interação entre ecologia, consciência e

edifício. São Paulo: Editora Aquariana, 2001.
-AGÊNCIA NACIONALDE ENERGIA ELÉTRICA (ANEEL). Atlas de Energia
Elétrica do Brasil: 2. Ed. Brasília: 2005.
-AGENDA 21
-BRAUN, R. Desenvolvimento ao ponto sustentável: novos paradigmas
ambientais. Petrópolis: Editora Vozes, 2001.
-CEOTTO, L. H. Avaliação de sustentabilidade: balanço e perspectiva no Brasil.
I Simpósio Brasileiro de Construção Sustentável. São Paulo, 2008
-CIANCIARDI, G.; MONTEIRO, R. Z.; BRUNA, G. C. Parâmetros de
sustentabilidade ecológicos na recuperação, manutenção e restauração de
edifícios. IV Seminário Internacional da LARES Latin America Real Estate
Society. São Paulo, 2004.
-DEGANI, C. M.; CARDOSO, F. A sustentabilidade ao longo do ciclo de vida
deedifícios: a importância da etapa de projeto arquitetônico.NUTAU, 2002.
-KAPRA, F.A teia da vida. 5. ed. São Paulo: Editora Cultrix, 1996.
- GOMIDE, T. L. F., PUJADAS, F. Z. A., NETO, J. C. P. F. Técnicas de
inspeção e manutenção predial: vistorias técnicas, check-up predial, normas
comentadas, manutenção X valorização patrimonial, análise de risco. São
Paulo: Editora Pini, 2006.
- JOHN, V. M. CREMONINI, R.A. Manutenção dos edifícios: uma visão
sistêmica. In: 10º Simpósio Nacional de Tecnologia da Construção: A
Manutenção da Construção Civil. São Paulo, 1989.
- LEE, R. Building maintenance management. 3. ed. London, Ed. Collins,1987.
- LINCHTENSTEIN, N. B. Patologia das construções: procedimento para
formulação dos diagnósticos de falhas e definição de conduta adequada à
recuperação de edificações. Dissertação (Mestrado). São Paulo: Escola
Politécnica, Universidade de São Paulo, 1985.
- MINISTÉRIO DE MINAS E ENERGIA. ELETROBRÁS. Programa Nacional de
Conservação de Energia Elétrica (PROCEL). Brasília, 1985. Disponível em:
www.eletrobras.- gov.br/procel.

25
- OLIVEIRA, L. H.; ILHA, M. S. O.; GONÇALVES, O. M.; YWASHIMA, L.; REIS,
R. P. A. Levantamento do estado da arte: Água – Documento 2.1 - Projeto
Tecnologias para construção habitacional mais sustentável – Projeto FINEP
2386/04 – São Paulo, 2007.
- ROSSO, T. Racionalização da construção. São Paulo: Editora FAUSP, 1980.
- SILVA, V. G. Metodologias de avaliação de desempenho ambiental de
edifícios: estado atual e discussão metodológica – Documento 5 - Projeto
Tecnologias para construção habitacional mais sustentável – Projeto FINEP
2386/04 – São Paulo, 2007.

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10. AUTOR

Cristiane Bicalho de Lacerda

Possui graduação em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Federal do

Paraná (1993).
Sócia proprietária e diretora técnica da JC Lacerda Arquitetura e Engenharia
S/C Ltda desde 1994, empresa com mais de 500 mil metros quadrados
projetados em arquitetura e estrutura.
Sócia proprietária e diretora técnica da eNis (Núcleos Integrados e
Sustentabilidade), empresa de consultoria em sustentabilidade que atende
diversas empresas no Brasil.
Professora da disciplina Materiais, Tecnologias e Sistemas, do Curso de pós
graduação Sustentabilidade nas Edificações e no Espaço Urbano, da
Universidade Positivo.
Vice Presidente Comercial da AsBEA-PR (Associação Brasileira dos Escritórios
de Arquitetura do Paraná), gestão 2010-12.
Coordenadora do Projeto de Consultoria da AsBEA-PR para Sustentabilidade
do LIGH - Laboratórios Integrados de Genética Humana e Memorial Newton
Freire Maia, da Universidade Federal do Paraná.

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