Nosotros -- y -- (identificarlos), por medio del presente Documento declaramos: El otorgante

-- arriba identificado es propietario de la casa - quinta denominada -- ubicada en (determinar

la ubicación exacta), cuyos linderos y medidas son los siguientes (copiar los del documento
respectivo) y la cual le pertenece según Documento registrado bajo el No -- folios -- y --
Tomo -- Protocolo -- de fecha -- en la Oficina del -- Registro del Circuito -- y el otorgante --
arriba identificado, lo es a su vez de la casa - quinta denominada -- ubicado en (determinar la
ubicación exacta), cuyas medidas y linderos son los siguientes (copiarlos del Documento de
Propiedad respectivo). Inmueble que le pertenece, según Documento registrado bajo el No --
a los folios -- al -- Tomo -- Protoco -- fecha--de la Oficina Subalterna del Circuito del
Registro -- que ambas partes hemos convenido, en declarar medianera la cerca (especificar
si es de ladrillo, alambres, hierro, etc.) que divide los dos (2) determinados Inmuebles por el
lado -- del Inmueble propiedad de -- En efecto, cada uno de los otorgantes podrá usar de la
cerca medianera en proporción a su derecho y contribuirá en la misma proporción a la
reparación y construcción de ella (o al mantenimiento del alambrado, ladrillo, etc.), pudiendo
alzar la cerca medianera por su propia cuenta, pero teniendo derecho el otro otorgante, a
adquirir la medianería de la parte alzada, mediante el pago de la mitad del costo, sin
embargo, ninguna de las partes podrá apoyarse en la cerca medianera, sin el consentimiento
expreso del otro medianero y en caso dc negativa, la parte interesada. tendrá que ejecutar
por su sola cuenta las obras que indiquen los Peritos nombrados uno por cada parte y un
tercero nombrado por los dos (2) anteriores, para que la nueva obra no perjudique los
derechos del medianero que niega su aprobación. Ambas partes la otorgamos en la ciudad
de -- el día -- mes -- del año –
Firmas
1. 1. DERECHO CIVIL - REALES UAP-2013
2. 2. PACTO DE INDIVISIÓN  ARTICULO 993 Los copropietarios pueden celebrar
pacto de indivisión por un plazo no mayor de cuatro años y renovarlo todas las veces que lo
juzguen conveniente. El pacto de indivisión que no consigne plazo se presume que es por
cuatro años. Para que produzca efecto contra terceros, el pacto de indivisión debe inscribirse
en el registro correspondiente. Si median circunstancias graves el juez puede ordenar la
partición antes del vencimiento del plazo.
3. 3.  PACTO DE INDIVISIÓN  El artículo materia de comentario regula la
copropiedad con pacto de indivisión.  De conformidad con el artículo 984 del Código Civil,
entre los copropietarios existe obligación de hacer partición, cuando uno de ellos o el
acreedor de cualquiera lo pida, estableciendo como excepciones únicas las siguientes:  a)
la indivisión forzosa; b) la existencia de un acto jurídico, y c) un plazo señalado en la ley. 
La existencia de un acto jurídico está referida a un contrato (acto bilateral) o una disposición
testamentaria (acto unilateral). El pacto de indivisión está regulado en el artículo 993 del
Código Civil.
4. 4.  El pacto de indivisión es una restricción del dominio, en la medida en que los
titulares del derecho no podrán hacer partición, la cual implica la realización de un acto de
transferencia de dominio.  Si bien la partición es deseable para consolidar la propiedad y,
por lo tanto, debe posibilitarse que en cualquier momento el copropietario o el acreedor la
solicite, en determinadas situaciones la indivisión es necesaria para evitar perjuicios a los
copropietarios. Se citan casos, como la generada por la crisis económica, cuando hay
menores de edad próximos a llegar a la mayoría o cuando un negocio próspero se
perjudicara con la partición.
5. 5.  Siendo así, la indivisión tiene un carácter excepcional y temporal, por ello se
regula un plazo máximo: no mayor de cuatro años. Sin embargo, puede ser renovado las
 veces que lo consideren necesario, esto conlleva a que cada vez que se pacte, se efectúe
por plazos no mayores a cuatro años y, para respetar los alcances de la ley, el nuevo plazo
debe empezar a contarse de inmediato.  La ley señala que si no se señaló el plazo, se
presume que el plazo es por cuatro años; del mismo modo, la doctrina es uniforme al
plantear que si se pactó la indivisión por un plazo mayor a los cuatro años, el exceso se
tendrá por no puesto.  El Código Civil también establece que antes del vencimiento del
plazo pactado, el juez puede ordenar la partición si median circunstancias graves.
6. 6. 2. Inscripción en el Registro  El pacto de indivisión es acto inscribible en el
Registro. Se admite en los Registros de bienes, como son el Registro de Predios y el
Registro de Propiedad Vehicular.  La necesidad de que el pacto de indivisión se inscriba en
el Registro responde al juego de los principios registrales, como el de fe pública,
legitimación, prioridad. Lo no inscrito queda en una categoría menor de obligaciones
negativas.  El pacto de indivisión se inscribe para que produzca efecto contra terceros,
porque entre las partes el pacto tiene efectos aunque no estuviera registrado.
7. 7.  La inscripción le será oponible al tercero por la presunción de conocimiento del
contenido del Registro que no admite pacto en contrario, consagrado en el artículo 2012 del
Código Civil. En virtud de los efectos positivos de la publicidad registral, el contenido de lo
inscrito perjudica al tercero, en cambio por los efectos negativos, el pacto de indivisión no
inscrito no perjudica al tercero, salvo que este lo invoque en su beneficio y no se pruebe que
conocía de dicho pacto no inscrito.  En razón de que el pacto de indivisión es una
restricción en la facultad del titular del derecho inscrito o una restricción en el ejercicio del
derecho de propiedad, es un acto inscribible, conforme a lo prescrito en el artículo 2019 inc.
5) del Código Civil.
8. 8.  Son terceros a quienes les es oponible el pacto de indivisión inscrito: los
acreedores, el comprador o cesionario de alguno de los copropietarios, el sucesor de uno de
copropietarios.  Esto significa que los acreedores u otros terceros no podrán pedir la
partición si este pacto se encuentra inscrito. Sin embargo, cabe tener en cuenta que el pacto
 de indivisión no afecta a los acreedores cuyos créditos son anteriores a la fecha de la
inscripción del pacto en el Registro.  Así, los acreedores que tienen inscrito su derecho
antes de la inscripción del pacto de indivisión, podrán pedir la partición, en virtud de la
prioridad de su derecho, de conformidad con el artículo 2016 del Código Civil.
9. 9.  Será materia de calificación cuando ingrese la partición al registro, si existe
pacto de indivisión inscrito y de existir, se verificará si es oponible a la partición que se
pretende y si se encuentra vigente, solo así impedirá la inscripción de la partición.  La
inscripción del pacto de indivisión no impide la inscripción de otros actos distintos de la
partición, pero compatibles con la indivisión.  El pacto de indivisión se inscribirá en mérito a
la escritura pública en la que conste el contrato celebrado entre los copropietarios, de
conformidad con el artículo 2010 del Código Civil, que exige instrumento público para la
inscripción, salvo disposición contraria; disposición que no existe en el presente caso.
10. 10.  Cuando el testador la deja establecida en su testamento, se inscribirá en
mérito al instrumento público en el que conste el testamento. En este caso, en virtud del
artículo 846 del Código Civil, la indivisión también se establecerá hasta por un plazo de
cuatro años, plazo que empezará a contarse desde la muerte del testador.  Debe tenerse
en cuenta, de acuerdo con este mismo artículo y al artículo 852 del mismo cuerpo de leyes,
que a partir de la publicación e inscripción registral del sometimiento de la sucesión a
cualquiera de los procedimientos concursales previstos en la legislación nacional, se
producirá la indivisión de la masa hereditaria. Esta situación se convierte entonces en causal
legal de indivisión.
11. 11. ARTICULO 994 PRESUNCIÓN DE MEDIANERÍA Las paredes, cercos o zanjas
situados entre dos predios se presumen comunes, mientras no se pruebe lo contrario.
Comentario : Alberto Vásquez Ríos La norma contiene una presunción juris tantum, es
decir, que admite prueba en contrario. el propietario que ha levantado la pared que lo separa
de otro predio, debe hacerla constar en la declaración de fábrica del bien. de tal manera que
si este inscribiera su derecho, deviene en inconmovible frente a terceros porque está
 sustentado en la fe registral. Si no estuviéramos frente a la hipótesis desarrollada en el
acápite anterior, la pared, cerco o zanja, situados entre dos predios- sería común a ambos
propietarios pero con una particularidad especial de naturaleza jurídica indivisible. o lo que
es lo mismo, impedidos y lo suspendidos de impetrar la partición por la seguridad y material
del bien.
12. 12. ARTICULO 995 OBTENCIÓN DE LA MEDIANERÍA Si la pared que separa los
predios se ha levantado en terreno de uno de ellos, el vecino puede obtener la medianería
pagando la mitad del valor actual de la obra y del suelo ocupado. En tal caso, puede pedir la
supresión de todo lo que sea incompatible con el derecho que le da la medianería.
COMENTÁRIO: ALBERTO VÁSQUEZ RIOS Esta norma desarrolla la hipótesis de la
copropiedad medianera de una pared levantada en terreno del propietario colindante. A
nuestro criterio la copropiedad también podría nacer transfiriendo el 50% de la pared propia,
construida por el vecino, que separa los predios de acuerdo al artículo 995 del código civil
bajo comentario, según el cual: "si la pared que separa los predios se ha levantado en
terreno de uno de ellos, el vecino puede obtener la medianería".
13. 13. ARTICULO 996 USO DE LA PARED MEDIANERA Todo colindante puede colocar
tirantes y vigas en la pared medianera, y servirse de esta sin deteriorarla, pero no puede
abrir en ella ventanas o claraboyas.
14. 14. ARTICULO 997 LEVANTAMIENTO DE LA PARED MEDIANERA Cualquier
colindante puede levantar la pared medianera, siendo de su cargo los gastos de la
reparación y cualesquiera otros que exigiera la mayor altura. Comentario : Alberto Vásquez
Ríos Estas facultades a nuestro criterio tienen cuatro limitaciones: a) Que no se deteriore la
pared, entendiéndose por deterioro de acuerdo con el Diccionario Enciclopédico de Derecho
Usual de Guillermo Cabanellas, "el detrimento o menoscabo, desperfecto, averra, daño o
perjuicio" del bien. b) No abrir en la pared colindante ventanas o claraboyas para no irrumpir
el principio de la privacidad de que hablamos; o como señalan los Mazeaud "a fin de que la
curiosidad indiscreta de un propietario no constituya una molestia constante para sus
 vecinos; en una pared medianera no se permite ningún hueco, salvo de común acuerdo
entre los propietarios.
15. 15. Asimismo. El hecho de que la pared sea medianera otorga al colindante su
propiedad hasta la mitad de la pared y hasta la altura máxima que pueda alcanzar el muro,
por consiguiente puede arrimar a ella lo que crea conveniente, colocar vigas o abrir huecos,
siempre que no sobrepase el límite permitido. c) Que los gastos de quien haga uso de los
derechos anteriormente señalados, serán de su responsabilidad, incluyendo aquellos de
conservación, de reparación y cualquier otro que exija la mayor altura de la pared.
16. 16. ARTICULO 998 CARGAS DE LA MEDIANERÍA Los colindantes deben contribuir
a prorrata para la conservación, reparación o reconstrucción de la pared medianera, a no ser
que renuncien a la medianería, hagan o no uso de ella. Comentario : Alberto Vásquez Ríos
De acuerdo con el artículo 998, los copropietarios colindantes contribuyen a prorrata en
cuanto a los gastos de conservación, reparación o reconstrucción de ia pared medianera,
salvo que una de las partes renuncie al uso de su derecho medianero. Desarrollando estas
ideas entendemos por: Conservación: el mantenimiento y cuidado del bien; la reparación
imprescindible; las medidas conservativas, Reparación: el arreglo de daños, la compostura
de las averías; los trabajos técnicos y manuales para arreglar daños. Reconstrucción: la
modificación importante de una obra.