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2018
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial
R. Padre Anchieta, 2.540 Sala 401 – Champagnat, Curitiba/PR

LAUDO DE AVALIAÇÃO 1.216/04/2018

Terreno Rural com área de 1.936.000,00m ² localizada na
Lapa/PR Matrícula 13.620 do Registro da Lapa/PR
1ª Vara Federal de União da Vitória
Autos nº 5003158-45.2014.4.04.7014
Exequente: União- Fazenda Nacional
Executado: Madeireira Bortolanza Ltda.
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ÍNDICE.................................................................................................01

1. INFORMAÇÕES GERAIS SÍNTESE................................................................02

2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS.........................................................................03

3. OBJETO...................................................................................................03

4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO..................................................................03

5. OBJETIVO.................................................................................................06

6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO..........................06

7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO....................................................................07

8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS..................07

9. PESQUISA DE VALORES............................................................................08

10. CLASSIFICAÇÃO DE TERRAS SEAB RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE

REFERÊNCIA.............................................................................................09

11. ENCERRAMENTO.....................................................................................10

ANEXOS Documentos
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1. INFORMAÇÕES GERAIS - SÍNTESE

ESPÉCIE: Laudo de Avaliação.

SOLICITANTE: 1ª Vara Federal de União da Vitória
OBJETO: Terreno Rural com área de 1.936.000,00m ² localizada na Lapa/PR
Matrícula 13.620 do Registro da Lapa/PR
FINALIDADE: Avaliação para venda forçada em leilão
METODOLOGIA: Parâmetros de valor de terra determinado pela Secretaria de
Agricultura do Estado do Paraná
DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: abril de 2018
VALORES RESULTANTES DA AVALIAÇÃO:

VALOR DA AVALIAÇÃO: R$ 510.000,00

(Quinhentos e dez mil reais)
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2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS

2.1. Todas as informações foram obtidas nos autos e documentos da SEAB/PR

2.2. Solicitamos CAR junto ao IAP/PR. Fomos informados que este ainda não havia sido
realizado pelo proprietário.
2.3. Imóvel não localizado.
2.4. Contatamos o Advogado ROGÉRIO LUÍS STASIAK PR025437 (42) 3522-3688 42
99975-5010 que nos informou que a Empresa Madeireira Bortolanza ao qual o Sr. Darci
Bortolanza detinha 98% das ações faleceu a mais ou menos 10 anos, e sua esposa Maria
de Lurdes Bortolanza, detinha 2% das ações, que segundo o Dr. Rogério, ele teve
informações que esta também faleceu, e ainda segundo o DR. Rogério, quando vivo o Sr.
Darci, nunca informou sobre a propriedade na Lapa. Portanto não conseguimos localizar
a propriedade.
2.5. Desta forma, como previsto no item 7.3 da NBR 14.653-1:2001, o presente Laudo foi feito
sem visita técnica ao local.”
2.6. “ 7.3 Vistoria do bem avaliando 7.3.1 Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria.
Em casos excepcionais, quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a
adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no
laudo.”
2.7. Caso o executado, não concorde com a execução do Laudo sem a visita técnica no local,
este que se manifeste/contate o avaliador, para o agendamento da visita técnica ao local
e realização de novo Laudo, se este for o entendimento do Juízo da 1ª Vara Federal de
União da Vitória.

3. OBJETO

3.1. Tipo do bem: Imóvel rural

3.2. Descrição sumária do bem

Terreno Rural com área de 1.936.000,00m ² localizada na Lapa/PR Matrícula 13.620 do

Registro da Lapa/PR

4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

Lapa é um município brasileiro do estado do Paraná. Localiza-se a 25º46'11" de latitude sul e 49º42'57"
de longitude oeste, a uma altitude de 908 metros. Sua população em 2010 era de 44 936 habitantes, já em
2016 a estimativa era de 47 814 habitantes.[7]
A exploração da erva-mate e a atividade tropeira fizeram parte das atividades econômicas de sua história.
Atualmente, apesar de ser um município mais diversificado em sua base econômica, traz consigo, devido
ao seu passado histórico, o turismo, que mostra a beleza existente em seu Patrimônio Histórico e Cultural.
Sua primeira denominação foi de freguesia de Santo Antônio da Lapa, sob a jurisdição
da vila de Curitiba em 1797. Em 1806 devido ao rápido crescimento do povoado tornou-se a Vila Nova do
Príncipe. Após algumas mudanças de jurisdição, finalmente, em 7 de março de 1872 a Vila Nova do
Príncipe, desmembrada da Vila Rio Negro, foi elevada a categoria de cidade com a denominação de Lapa.
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Os habitantes naturais do município da Lapa são denominados lapeanos. Está localizada na Mesorregião
Metropolitana de Curitiba, mais precisamente na microrregião do mesmo nome, estando a
uma distância de 62 km da capital do estado, Curitiba. Possui uma área de 2097,7 km².
É rica em turismo histórico, cultural e religioso, como a famosa Gruta do Monge. O município possui a
quarta maior área territorial do Paraná o que lhe confere grande potencial agropastoril, é o maior produtor
de fruta de caroço do estado.
Seu comércio subsiste com dificuldade devido à sua indústria incipiente, carentes de
novos investimentos para geração de emprego e renda. A Lapa é uma cidade tranquila. Possui
boa infraestrutura de saneamento básico, escolas (inclusive de nível superior), transporte, saúde e lazer.
O município é conhecido historicamente por ter ocorrido nos arredores da cidade o famoso Cerco da Lapa.
Em 1894, houve um sangrento confronto que envolveu pica-paus e maragatos, contrários à dependência
do Rio Grande do Sul como uma unidade federativa dentro do Brasil. Nesse fato histórico tombou em
combate o General Gomes Carneiro.
Economia
A Lapa tem um clima e solo para o cultivo de vários produtos agrícolas, a saber, da economia do município.
Soja, milho, feijão, batata, fruticultura, são algumas das culturas desenvolvidas. Existe ainda a agricultura
orgânica que vem desenvolvendo a cada dia e ampliando mercado.
Detém hoje uma das maiores áreas plantadas de frutas de caroço do Paraná. Pêssego, ameixa e nectarina
próprias para o abastecimento de empresas que fabricam doces, sucos, geleias e produtos afins.[carece de
fontes]
A pecuária também possui papel preponderante na economia da Lapa. O Núcleo Leiteiro conhecido como
Projeto de Assentamento, que desde 1991 é denominado "a Reforma Agrária que deu certo" é um polo na
produção de leite. Toda produção lapiana além de ajudar no abastecimento de Curitiba e região
metropolitana, serve às cooperativas de laticínios para produção de queijos, iogurtes e bebidas lácteas.
A avicultura em expansão abastece uma indústria alimentícia de grande porte e seus produtos são
distribuídos no Brasil e exportados para vários países.
Vários empreendimentos já foram instalados, entre outros: a Naturalat, Café da Lapa e Mega Placas.
Lapa está localizada a 64 quilômetros de Curitiba, 160 km do Porto de Paranaguá. A BR-476 que passa em
meio a cidade (recentemente assumida por uma concessionária) é a principal Rota do Mercosul, ligando as
regiões Sudoeste do Paraná, Santa Catarina, Rio Grande do Sul e países da América do Sul.
Educação
Faculdade Educacional da Lapa - Fael
Saúde
Hospital Regional São Sebastião (Sanatório)[editar | editar código-fonte]
É um hospital público sob a jurisdição do Governo do Estado do Paraná, fundado em 30 de outubro de 1927
e, inicialmente se destinava a tratar exclusivamente portadores de tuberculose[12]. Dentre as unidades de
saúde do município[13], é a única unidade hospitalar, dispondo de alguns leitos de clínica médica[14].

Vista da cidade de Lapa

Bandeira Brasão
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Hino

Aniversário 13 de junho
Fundação 13 de junho de 1769 (247 anos)[2][3]
Gentílico lapeano
Prefeito(a) Paulo Cesar Fiates Furiati[4] (PMDB)
(2017–2020)

Localização

Localização de Lapa no Paraná

Lapa
Localização de Lapa no Brasil

25° 46' 12" S 49° 42' 57" O

Unidade Paraná
federativa
Mesorregião Metropolitana de Curitiba IBGE/2008 [5]
Microrregião Lapa IBGE/2008 [5]
Região Curitiba
metropolitana
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Municípios Palmeira, Porto Amazonas, Balsa Nova, Contenda, Quitandinha, Campo

limítrofes do Tenente, Rio Negro, Mafra (SC), Antônio Olinto e São João do
Triunfo
Distância até 62 km
a capital
Características geográficas
Área 2 045,893 km² [6]
População 47 814 hab. estimativa populacional — IBGE/2016[7]
Densidade 23,37 hab./km²
Altitude 908 m
Clima subtropical Cfb
Fuso horário UTC−3
Indicadores
IDH-M 0,754 alto PNUD/2000 [8]
PIB R$ 651 316,550 mil IBGE/2008[9]
PIB per capita R$ 15 180,08 IBGE/2008[9]
Página oficial
Prefeitura lapa.pr.gov.br
Câmara lapa.pr.leg.br

5. OBJETIVO

Determinação do valor de venda em hasta pública – venda/liquidação forçada

Liquidação forçada: Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e também
muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser também apresentado o
valor de mercado. Este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um curto espaço
de tempo. Desta forma os valores de liquidação forçada conduzem sempre a um valor abaixo
do valor de mercado, pois nestes casos é violada uma das condições basilares de mercado
do bem, que é a sua velocidade de venda.
A NBR 14.653, parte 1, define liquidação forçada como “condição relativa à hipótese de uma
venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”. E que o seu
preço se deriva da quantia auferível na condição de liquidação forçada.

6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO

Terreno Rural, de campinas, carrascal, banhando e capoeiras, com aproximadamente

1.936.000,00 m², situado no local denominado “Floresta de São João”.
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7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

7.1. Liquidez: Baixo/regular

7.2. Desempenho de mercado: Baixo/regular.
7.3. Absorção pelo mercado: Baixa/regular

8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS

Grau expedito: Define o trabalho avaliatório onde prepondera a subjetividade, podendo não
revelar ou deixar de utilizar qualquer instrumento matemático de suporte à convicção de valor
expressa pelo Engenheiro de Avaliações, cuja responsabilidade fica limitada a essas
condições.
Este grau é aceito quando houver necessidade de procedimento rápido que possibilite a
apreciação sobre o valor de um bem em prazo exíguo, quando definido na contratação dos
serviços, ou quando os elementos comparativos forem insatisfatórios ou insuficientes para
permitir conclusões tentadas nos outros níveis de rigor.
Esse trabalho utiliza valores de terra determinados pela Secretaria de Agricultura do Estado
do Paraná. Sobre os valores das respectivas categorias de terras, multiplica-se por sua área
de indicação
81. Esclarecimentos sobre a utilização dos valores de terras determinados pela SEAB

A ABNT 14653-1, é clara: é facultado ao Engenheiro, a escolha de outro procedimento que

não os da ABNT quando devidamente justificado – ABNT 14653-1subitem 8.1.1, transcrito
abaixo.

A escolha natural para a avaliação do referido imóvel seria através das Normas da ABNT,
pelo Método Evolutivo, onde o valor da terra nua seria calculado pelo Método comparativo
Direto de Dados de Mercado atendendo: (i) NBR 14653-1 subitem 8.2.1 transcrito e (ii) NBR
14653 -3 subitem 8.2.1 transcritos abaixo , onde são necessárias no mínimo 5 amostras de
imóveis similares e contemporâneos ao avaliado para a utilização deste método, somado o
valor da terra nua ao valor do reflorestamento existente na propriedade.

Não encontramos ofertado no mercado 5 imóveis similares ao avaliado, o mínimo necessário,

de forma a fazer realizar o Laudo de Avaliação atendendo a ABNT 14653-1 subitem 8.1.1
transcritos abaixo.

TRASNCRIÇÕES DAS NBRs

NBR 14653-1 Avaliações de Bens Parte 1: Procedimentos Gerais

3 Definições
3.30 liquidação forçada: Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo
menor que o médio de absorção pelo mercado.
7.4 Coleta de dados
É recomendável que seja planejada com antecedência, tendo em vista: as características do
bem avaliando, disponibilidade de recursos, informações e pesquisas anteriores, plantas e
documentos, prazo de execução dos serviços, enfim, tudo que possa esclarecer aspectos
relevantes para a avaliação.
7.4.1 Aspectos Quantitativos
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É recomendável buscar a maior quantidade possível de dados de mercado, com atributos

comparáveis aos do bem avaliando
7.4.2 Aspectos Qualitativos
Na fase de coleta de dados é recomendável:
a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis aos do bem
avaliando;
b) identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as informações devem ser
cruzadas, tanto quanto possível, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de
mercado;
c) identificar e descrever as características relevantes dos dados de mercado coletados;
d) buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data de referência da
avaliação

8 Metodologia aplicável
8.1 Generalidades
8.1.1 A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da
finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas
no mercado. A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido nesta parte da NBR
14653, bem como nas demais partes que compõem a NBR 14653, com o objetivo de retratar
o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem racionalmente o
convencimento do valor.
8.1.2 Esta parte da NBR 14653 e as demais partes se aplicam a situações normais e típicas
do mercado. Em situações atípicas, onde ficar comprovada a impossibilidade de utilizar as
metodologias previstas nesta parte da NBR 14653, é facultado ao engenheiro de avaliações
o emprego de outro procedimento, desde que devidamente justificado.

NBR 14653-3 Avaliações de Bens Parte 3: Imóveis Rurais

8.2 Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos

8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos
elementos comparáveis, constituintes da amostra.
8.2.3 Método evolutivo
Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade
seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização

9. PESQUISA DE VALORES
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10. CLASSIFICAÇÃO DE TERRAS SEAB E RESULTADO DA AVALIAÇÃO

Classifcação SEAB Valor hectare área ha Valor avaliado

C-VIII 3.100,00 193,600 600.160,00
Valor Total 193,6000 600.160,00

Nova Classificação da SEAB

Grupo A- Classe I: terras cultiváveis, aparentemente sem problemas especiais de conservação.

Ocupação mais comum no Paraná: Grãos, com altas produtividades.

Grupo A- Classe II: terras cultiváveis com problemas simples de conservação. Ocupação mais comum
no Paraná: Grãos, com produtividades ainda acima da média.

Grupo A- Classe III: terras cultiváveis com problemas complexos de conservação Ocupação mais
comum no Paraná: Grãos, com produtividades médias.

Grupo A- Classe IV: terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão limitada, com sérios
problemas de conservação. Ocupação mais comum no Paraná: Grãos, com produtividades médias e
pastagens para a criação de gado de leite.

Grupo B- Classe V: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento sem necessidade
de prática especial de conservação, cultiváveis apenas em casos muito especiais. Ocupação mais
comum no Paraná: Áreas alagáveis não sistematizadas.

Grupo B- Classe VI: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento com problemas
simples de conservação, cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes
protetoras do solo. Ocupação mais comum: Pastagens para bovino de corte, especialmente em áreas
planas a suave onduladas, porém frágeis devido a textura arenosa ou a baixa fertilidade.

Grupo B - Classe VII: terras adaptadas em geral somente para pastagens ou reflorestamento, com
problemas complexos de conservação: Ocupação mais comum no Paraná: Pastagens degradadas,
Pastagens em áreas declivosas e reflorestamentos.

Grupo C - Classe VIII: terras impróprias para cultura, pastagem ou reflorestamento, podendo servir
apenas como abrigo e proteção da fauna e flora silvestre, como ambiente para recreação, ou para fins
de armazenamento de água. Ocupação mais comum no Paraná: Vegetação natural.

Valor de Mercado Imóvel : R$ 600.160,00 (Seiscentos mil, cento e sessenta reais).

Valor de Mercado arredondado do imóvel: R$ 600.00,00 (Seiscentos mil reais)

Fator Oferta: 85%

5%Comissão que em venda de mercado é paga pelo vendedor, já no caso de venda
em leilão é paga pelo arrematante/comprador
10% de condições de negociação, desconto sobre os valores anunciados, aceite de
outro bem como parte de pagamento.

Valor de Venda em Leilão do Imóvel: R$ 510.136,00 (quinhentos e dez, cento e trinta e seis
mil reais)

Valor Arredondado de Venda em Leilão: R$ 510.000,00 (Quinhentos e dez mil reais)

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11. ENCERRAMENTO

Encerrando os trabalhos, foi redigido este Laudo de Avaliação que se compõe de 10 (dez)
folhas escritas só de um lado.

Curitiba, 04 de abril de 2018 HELCIO KRONBERG

Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial
R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077

ANEXO DOCUMENTOS