Sociedad Anónima Pública de Economía Mixta

MUNICIPALIDAD
DE SAN JOSÉ
AUDIENCIA PÚBLICA
SOCIEDADES PÚBLICAS DE ECONOMIA MIXTA
Al tenor de lo que dispone la ley N°8828 Reguladora de la Actividad de las Sociedades Públicas de
Economía Mixta (SPEM), se encuentra dentro de un proceso interno de formulación y
perfeccionamiento del modelo operativo para la creación de la figura empresarial de derecho público,
que se denominará “SPEM Inmobiliaria e Infraestructura San José S.A.”
El objeto de la futura contratación es la: “Selección de al menos un socio privado, entendido el

concepto como la disponibilidad jurídica plena y soberana de los interesados, para formar parte activa
en la conformación y operación empresarial de la Sociedad Pública de Economía mixta denominada
“SPEM Inmobiliaria e Infraestructura San José S.A.”, a través del aporte de dinero en efectivo, que
eventualmente se convertirá en su aporte de capital para la constitución de ésta; de acuerdo con los
perfiles idóneos para los intereses de la municipalidad de San José.”
Con base en el artículo 53 del Reglamento de la Ley de la Contratación administrativa que dice
textualmente que “La Administración, podrá celebrar audiencias públicas con potenciales oferentes
antes de elaborar el cartel definitivo”, gira la presente:
INVITACION A LA AUDIENCIA PÚBLICA PREVIA
Para todas las personas físicas y jurídicas que se consideren potenciales oferentes y público
interesado en esta eventual licitación pública.
La misma se celebrará el día 7 de marzo de 2017, a las 11:00 am, en las instalaciones del Auditorio
Municipal, sita en el 5°piso del edificio central de la Municipalidad de San José, avenida 10 entre calles
30 y 36. Para mayor información visitar el sitio web www.msj.go.cr
Departamento de Comunicación.
2016
DICIEMBRE
FORTALECIMIENTO DEL
HABITAT EN EL CANTON
CENTRAL DE SAN JOSE
TERMINOS DE REFERENCIA SOBRE LA NATURALEZA DE LA

SPEM, SU MERCADO Y SUS POSIBILIDADES DE CRECIMIENTO
EMPRESARIAL.
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1. TERMINOS DE REFERENCIA SOBRE LA NATURALEZA DE LA SPEM, SU

MERCADO Y SUS POSIBILIDADES DE CRECIMIENTO EMPRESARIAL.
El presente apartado se presenta a manera de extracto de lo que fueron los

hallazgos más importantes de la consultoría N° 03371169 sobre la exploración de la figura
de la SPEM dentro de la legislación que le dio origen, sus perspectivas para el crecimiento
de los objetivos municipales de desarrollo y propuestas de organización interna de esa
figura empresarial. También se presenta un estudio y una caracterización del mercado
inmobiliario del Cantón de San José, tanto de la demanda como de la oferta pública y
privada, incluidos dentro de dicha consultoría.
Lo anterior le permitirá a los oferentes interesados en esta contratación, tener un

amplio panorama del impacto que tendrá esta figura de la SPEM para la Municipalidad de
San José, así como también cuáles serán los beneficios del eventual adjudicado de la
presente contratación, que se convertirá en el socio privado de esta figura empresarial
pública de economía mixta.
1.1. ACOTACIONES SOBRE EL NUEVO INSTRUMENTO PARA LA EJECUCIÓN DE

OBRA MUNICIPAL: LA SOCIEDAD PÚBLICA DE ECONOMÍA MIXTA (SPEM)
La ley N°8828, publicada en el Diario Oficial La Gaceta el 8 de junio del 2010,

pretende ser un complemento de lo que en el Código Municipal vigente, se esboza como
atribuciones legales concedidas a los Concejos municipales, para organizarse con
instrumentos del derecho privado, y así cumplir sus cometidos legales de ejecución de
obra y servicios públicos.
El artículo 2 de esa ley, que define su objeto de aplicación, dice textualmente que
“Las SPEM tendrán como objeto la ejecución de las obras necesarias y prioritarias para el
desarrollo de la comunidad y las de servicios públicos locales, con el fin de satisfacer,
oportuna y adecuadamente, los intereses de los munícipes." Se define de esta manera,
un camino ideológicamente claro, para que las municipalidades del país puedan ejercer
sus funciones de ejecución fuera del ámbito de los presupuestos públicos exiguos y
escasos y su eventual control por parte de la Contraloría General de la República.
Tácitamente se abre la puerta a los municipios para que “abandonen” su misión de

obtener más rentas propias a través de los caminos de mejorar su eficiencia y eficacia en
la ejecución de sus funciones para brindar obra y servicios públicos, recaudando
eficientemente las tasas e impuestos por servicios. Se les permite buscar caminos más
expeditos para la organización, el financiamiento y ejecución de obras que hasta ese
momento, se planteaban exclusivamente con fuentes de financiamiento por medio de
tasas, impuestos, transferencias del gobierno central o por medio de endeudamiento.
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Las premisas implícitas sobre las cuales se edifican los postulados de esta ley son,
a nuestro criterio, elementales y hasta simplistas:
Las fuentes de financiamiento municipal son escasas e insuficientes.

La organización interna municipal es tosca, ineficiente y tiene tendencias marcadas hacia
el gigantismo en materia de la contratación de recursos humanos.
Los resultados de la ejecución y funcionamiento de las obras y servicios municipales son
de bajo rendimiento y de calidad muy cuestionable.
Existe una tendencia marcada y creciente en todo el Régimen Municipal, para
subcontratar y tercerizar los servicios y obras a su cargo, por lo que esta ley solo llega a
ordenar este panorama.
La empresa privada ejecuta sus funciones con gran eficiencia y eficacia técnica,
administrativa y financiera, produciendo obras de gran calidad final.
La asociación empresarial de un municipio con un socio privado llevará indudablemente a
redireccionar por buen camino el accionar de las municipalidades.
El socio privado le imprimirá a los proyectos del municipio un dinamismo que la
“mentalidad pública municipal” no ha podido desarrollar a lo largo de muchas décadas.
La gran mayoría de municipalidades del país difícilmente van a poder crecer en cultura
organizacional en el mediano y el largo plazo, como para atender solas su reto de liderar
el desarrollo material de sus cantones a través de obras necesarias y servicios públicos.
Todos los cambios conceptuales en el funcionamiento y organización municipal
introducidos en esta ley, por sí solos producirán el cambio deseado en la cultura
organizativa y operativa de los municipios.
En síntesis, el espíritu de los legisladores al plantear esta ley, buscaba, según

nuestro criterio, contagiar al régimen municipal de ese virus de la iniciativa privada, que lo
sacara del ostracismo y lo llevara casi que “mágicamente” hacia el camino de liderar el
desarrollo y el progreso del cantón, permitiendo un acelerado crecimiento de la capacidad
municipal de realizar obras y brindar servicios. Todo gracias al contacto y roce con la
iniciativa privada y la supuesta liberación de ataduras de controles de la administración
pública.
Si bien es cierto, el panorama anterior puede parecer permeado de un gran

pesimismo en la valoración de las posibilidades que abre y brinda la ley N° 8828, lo cierto
es que no es así. Todos los aspectos negativos señalados en el párrafo anterior, deben de
servir de alarmas para no caer en dichos vicios, imprecisiones o análisis simplistas sobre
las potencialidades reales que esta ley abre al Régimen Municipal.
LA SPEM INMOBILIARIA E INFRAESTRUCTURA SAN JOSÉ S. A.
–Sobre su fondo, alcances y perfil de los eventuales socios privados.

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Cuando se analiza con detalle el acuerdo municipal número 6 de la sesión ordinaria

0313 del 26 de abril del 2016, que crea de la “Sociedad Pública de Economía Mixta,
denominada SPEM Inmobiliaria e Infraestructura San José Sociedad Anónima” claramente
se concluye que el mismo no solo fue cuidadosamente elaborado y redactado, sino que
parte del conocimiento profundo de las falencias que se plantearon en la redacción y
aprobación de la ley N°8828, las redirrecciona y hasta permite subsanarlas. Lo anterior se
sintetiza en el considerando octavo, que textualmente dice “que la promulgación de la ley
No. 8828, denominada “LEY REGULADORA DE LA ACTIVIDAD DE LAS SOCIEDADES
PUBLICAS DE ECONOMIA MIXTA” publicada en el Diario Oficial La Gaceta N° 110 del 8
de junio del año 2010, brinda el marco adecuado para enfrentar los retos de la
modernización de la planificación, administración y ejecución de proyectos municipales de
obra pública y nuevos servicios municipales. Correctamente interpretada y llevada a la
práctica, esta ley posibilita plantear una mayor eficiencia y eficacia en la programación y
ejecución de recursos públicos estratégicos para el desarrollo del cantón. Además,
incorporando la capacidad financiera del sector privado, conceptualizado como socio
comercial, permite potenciar el nivel de desarrollo del cantón, visto como una urbe
moderna ávida no solo de renovación y modernización, sino también de evolucionar
buscando modelos que propicien mejores niveles de solidaridad e inclusión social.” Eso sí,
se debe construir cuidadosamente el filtro metodológico que proteja a la administración
pública – débil y anquilosada – de los excesos de un concepto de empresa privada, que se
plantea implacablemente con una sed de maximizar utilidades más allá de conceptos de
rentabilidad social o de búsqueda del bienestar de la población, a través de su accionar
empresarial. Vicios estos, presentes en nuestro modelo de globalización económica,
defendidos fuertemente por sectores vigentes de nuestro escenario político-institucional,
público y privado.
El considerando noveno del supra mencionado acuerdo municipal N° 6 de la sesión

del Concejo municipal del 26 de abril del 2016, define puntual y claramente el modelo
tarifario con el cual la SPEM debe funcionar el cual es reafirmado dentro del acuerdo
número cuatro que el Consejo Municipal expresamente puntualiza, donde dice que “se
incluirán como servicios municipales a brindar dentro de la presente SPEM, las categorías
de inmuebles para la venta y alquiler, que el municipio pondrá a disposición de los
sectores de munícipes que tengan necesidad de vivienda, de acuerdo con las condiciones
que el programa planteé. Estos servicios de venta y alquiler de inmuebles habitacionales
se calcularán de acuerdo con lo estipulado en el artículo 74 del Código Municipal, como
corresponde.”
Por último, el considerando uno del acuerdo municipal le define como directriz
específica dada a la SPEM “la implementación y aplicación de la política de vivienda
municipal…impulsando prioritariamente los programas de renovación urbana y
repoblamiento, contemplados en la normativa de planificación urbana vigente”
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Estas directrices y “mandatos” le marcan un ámbito de acción a la SPEM, que

implícitamente perfilan al posible tipo de socio privado más apropiado, que es necesario
buscar para iniciar sus funciones operativas. No es éste en principio, una persona o física
o jurídica que tengan capacidad para plantear negocios en esta rama de acción, sino con
un perfil de planificadores y orientadores de la acción municipal, la cual está
conceptualmente estancada -hace ya mucho tiempo- en su capacidad de producción
profesional de planteamientos de mejores soluciones a los problemas del cantón. En
síntesis, planificadores expertos en los temas de desarrollo municipal, en materia
específica de programas y proyectos, que sean acordes con las necesidades del
municipio, pero sobre todo con el bienestar de los munícipes y su calidad de vida, como
piedra angular.
Haciendo que sus planteamientos operativos redunden en desarrollo y crecimiento

real del estatus y calidad de vida de todos los habitantes del Cantón; deberán plantear
además, buenos negocios en materia financiera para el municipio y por ende para su
propio interés privado.
- Los niveles de la participación privada.
El modelo planteado para poner a funcionar la SPEM se basa en tres niveles en

que intervienen personas de la esfera privada.
Las primeras son las de perfil profesional, que tengan -como ya se dijo en el aparte
anterior – un nivel de planificadores y una visión clara de la dirección que hay que
transitar, para lograr el desarrollo de la ciudad como cantón. Su comprensión de los
fenómenos sociales ligados al desarrollo material de la sociedad, es de fundamental
importancia para poder plantear correctamente los proyectos de desarrollo social y
económico, dentro del contexto del cantón, así como entablar las relaciones necesarias
para integrar a las comunidades y propiciar una creciente cultura de participación
ciudadana en el desarrollo comunitario. Su perfil debe ser de iniciativa privada con una
visión de propiciar la modernización institucional como base del equilibrio para lograr
inclusión, movilidad social y bienestar económico dentro de la población del cantón. Esta
categoría se constituirá en los socios estratégicos de la SPEM, necesarios para la
concepción de los proyectos.
Las segundas son las de perfil empresarial desarrollado, sean nacionales o

extrajeras. Pueden ser una combinación de personas jurídicas expertas en los campos de
acción inmobiliaria y de infraestructura en asocio, con entes financieros o inversionistas
que aporten el know how y el capital financiero necesarios para ejecutar los proyectos
específicos.
Ambas categorías se convertirán en los socios estratégicos que participarán en las

asociaciones público-privadas que se plantearán para cada proyecto específico.
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El último nivel es el de los socios accionarios, que serán los que aporten el capital
accionario privado necesario para darle vida jurídica a la figura de la SPEM, por lo que
gozarán de los beneficios directos del reparto anual de utilidades, de acuerdo con su
porcentaje de participación accionaria.
- Modelo de operación de la SPEM.
La SPEM como sociedad anónima de naturaleza pública funcionará con el modelo

implementado en muchos países de Latinoamérica de lo que se denominan las
asociaciones público privadas (APP), tal como las denomina la metodología del Banco
Interamericano de Desarrollo (BID) o PPP (participaciones público privadas) en la
terminología del Banco Mundial (BM).
Este modelo le permite a la institución pública licitar proyectos de desarrollo

importantes y prioritarios para el desarrollo estratégico nacional o subnacional mediante
contratos especiales de obra, donde la figura del contratista tiene la responsabilidad de
planificar el proyecto, diseñarlo, conseguir el financiamiento, construirlo , operarlo y darle
mantenimiento durante todo el período del contrato, que se plantea en un largo plazo (30
años como término medio). En este plazo, el contratista recibe una amortización mensual
de su inversión, que incluye su utilidad, mediante tasas o pagos de los usuarios que
disfrutan del servicio que brinda el proyecto, o inclusive, amortizaciones periódicas por
parte de la institución que es dueña del proyecto de inversión. Cuando se escoge al
oferente que ha presentado la mejor oferta, se crea una sociedad llamada Sociedad de
Propósito Específico conocidas como SPV por sus siglas en inglés (Special Purpose
Vehicle) en la cual el contratista escogido tiene la propiedad del capital accionario. Esta
sociedad tiene características especiales que les da una ley especial o bien una
reglamentación particular. Si por alguna razón se da una causa de fuerza mayor o
rompimiento del contrato, el contratista original es sustituido legalmente por otro contratista
que llega a ocupar el cascaron legal de la SPV, que tiene bajo su tutela el proyecto de
inversión. Al final del vencimiento del contrato, la institución pública asume la propiedad
del proyecto en operación, pudiendo repetir el ciclo de contratación para la operación y
eventual renovación de los activos del mismo.
En el caso de la SPEM Inmobiliaria e Infraestructura San José S.A., el esquema de

funcionamiento se propone de la siguiente manera. La Municipalidad de San José, que es
socia mayoritaria de la SPEM, le encomienda a ésta la ejecución de los proyectos
estratégicos de inversión en el campo inmobiliario y de infraestructura.
Al ser la SPEM un sujeto público de derecho privado, la invitación a participar para

eventuales contratistas se hará de forma pública, con toda la formalidad que la magnitud
del proyecto en cuestión demande, de acuerdo con la Ley de la Contratación
Administrativa. Los términos de referencia y condiciones para cada contratación, estarán
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contenidos en un reglamento de operación que deberá ser aprobado por la junta directiva
de la SPEM.
Cuando se haya escogido la mejor oferta, el mecanismo operativo que se usará

será similar al descrito para las APP. La SPV (Sociedad de Propósito Específico) será una
subsidiaria de la SPEM, creada por ésta para que funcione como huésped del contratista
específico. Su dinámica y funcionamiento estarán definidas en forma contractual en el
reglamento de operación para la contratación. Para cada proyecto específico, la SPEM
creará una subsidiaria que tenga la responsabilidad del proyecto. El proyecto en sí, será
propiedad de la SPEM, y la naturaleza del mismo estará regida por las normas del
derecho público, a excepción de la repartición de las utilidades anuales que se regirán por
las mismas reglas que rigen a la SPEM, ya que ésta es una simple subsidiaria de la
primera.
A continuación se presentan los gráficos N°1 sobre el funcionamiento operativo de

la SPEM y N°2 sobre el funcionamiento financiero de la misma. En ellos se representan
las principales acciones que marcarán las relaciones de los diferentes actores que
intervienen en el funcionamiento operativo y financiero de la SPEM Inmobiliaria e
Infraestructura de San José S.A.
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(3) SOBRE LA MODALIDAD DE LOS NEGOCIOS DE LA SPEM.
La SPEM tiene la posibilidad de plantear negocios en dos campos fundamentales,

el inmobiliario y el de infraestructura urbana.
 Los negocios directos.
La potencialidad inmediata para su inicio de operaciones se encuentra en el campo

de la infraestructura urbana, ya que la municipalidad le puede encomendar a la SPEM,
mediante una decisión de la Alcaldía, la ejecución de las obras que actualmente se
contratan a nivel privado, mediante los mecanismos establecidos en la Ley de la
Contratación Administrativa. Estas obras son parte de las que están contenidas en los
programas presupuestarios II, III y IV. Para ellos, la municipalidad tiene un contenido
presupuestario anual concreto, debido a que proviene de las rentas propias y de algunas
transferencias del gobierno central, producto de leyes específicas. Muchas de ellas son de
infraestructura comunal directa (parques, edificaciones comunales, mantenimiento de
calles y sistemas pluviales, etc) Este tipo de obras se construirían con un sistema de
contratación directa validado por la ley 8828. Con base en él, la SPEM deberá establecer
un sistema de costos de producción que permitan evaluar al socio mayoritario, dígase la
Municipalidad de San José, la magnitud de las ventajas de este nuevo modelo de
operación y así, poder iniciar procesos de proyección de utilidades y programarlas para
nuevas obras o proyectos en el siguiente año fiscal.
 Los negocios de largo plazo.
En el campo inmobiliario la modalidad de los negocios que planteará la SPEM es

diferente. Aquí la naturaleza de los proyectos es de una magnitud financiera bastante
elevada, por lo que se tendrá que recurrir al esquema de negocios que incluyan a socios
privados financiera y operativamente fuertes. Es esta área de negocios donde se
plantearán las APP por medio del esquema de subsidiarias desarrollado en el apartado
(2). Al ser proyectos de naturaleza muy disímil uno de otro, los esquemas financieros de
rentabilidad deberán ser particulares para cada proyecto. Sin embargo, el eje conductor de
todo el análisis técnico, financiero, administrativo y operativo, deberá partir de un
conocimiento a profundidad de la población meta, sobre todo de su capacidad de
adaptabilidad social1 para adaptarse a esquemas crecientes de movilidad social, que son
las premisas fundamentales con las que se plantearán las metodologías de análisis y
funcionamiento de este tipo de proyectos que la SPEM desarrollará.
1) El concepto de adaptabilidad social se desarrollará sistemáticamente cuando se analice y desarrolle el

modelo de demanda para la clase media del Cantón, en el siguiente informe de avance de la consultoría.
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Las variables a analizar dentro de cada proyecto son de categorías muy diferentes
en lo cuantitativo y cualitativo. Además, el objetivo del programa es construir ciudad para
las actuales generaciones de pobladores, es decir, fortalecer el hábitat humano en el
Cantón Central de San José, es por ello que los planteamientos del modelo de operación y
financiero son de largo plazo. Solo así se pueden compatibilizar y armonizar, por un lado
la módica capacidad financiera de muchos de los sectores de la población que habitan o
que podrían habitar la ciudad para repoblarla, con las expectativas de lucro financiero de
agentes comerciales privados establecidos en el segmento de desarrollos inmobiliarios,
interesados en participar dentro del programa de fortalecimiento del hábitat.
 Transformación de los negocios directos en programas de inversión de largo

plazo.
Los negocios directos en el campo de la infraestructura municipal, contratados al

amparo de los recursos municipales de los programas presupuestarios II, III y IV, deben
cambiar su finalidad de obras específicas que requerirán de nuevas inversiones futuras en
mantenimiento y operación. Este ciclo se convierte en vicioso pues pasa de ser de
inversión comunal que produce desarrollo, a convertirse en gasto municipal permanente.
Son obras que nadie tiene el interés de proteger, puesto que nuestro sistema municipal no
tiene entre sus objetivos reales la creación de verdaderas comunidades.
Transformar este esquema funcional actual, en un modelo que reditúe al Cantón de

obras concretas que fomenten el desarrollo de las comunidades, a través del uso y disfrute
de infraestructura de primer orden, siempre en operación y manteniendo la calidad
adecuada para su uso, es posible a través de los programas de largo plazo planteados
dentro de la SPEM. El salón comunal, la biblioteca pública, el estadio o cancha multiuso y
hasta las instalaciones para la policía municipal, se pueden convertir en motores del
modelo de desarrollo comunitario, donde las comunidades y vecindarios se empoderen y
comiencen a cumplir un rol de participación ciudadana, ligada a los programas municipales
de desarrollo, tal como se conceptualiza en la propuesta original del Programa de
fortalecimiento del hábitat. Este programa comprensivo de infraestructura comunitaria
municipal, tendría el incentivo real de tener recursos financieros anuales permanentes los
cuales, en lugar de gastarse pagando unas cuantas obras concretas en un año específico,
podrían convertirse en el pago de tasas a los servicios que presta la SPEM, la cual a
través de una de sus subsidiarias, plantearía la administración de toda esta infraestructura
y la pondría al servicio del disfrute comunitario. Los programas de obras en este aspecto
pueden ir desde verdaderos programas distritales de mantenimiento, atención e
intervención vial, hasta programas distritales de equipamiento y obras comunales,
debidamente planificados en el tiempo.
La figura de la SPEM puede ser vista desde muchas ópticas. El enfoque, que
impulsa la presente consultoría, va por el camino de convertir a la SPEM en un
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instrumento idóneo, planteado en el momento histórico preciso, para convertir al municipio

en un verdadero gobierno local que pueda implementar nuevas soluciones a los viejos y
complejos problemas del cantón; desatendidos por una visión de un estado centralizado,
hermético, anacrónico y carente de recursos materiales. La SPEM no debe ser vista como
un negocio más del municipio. Tiene todas las potencialidades para convertirse en un
instrumento de planificación moderno, eficaz para renovar internamente la vieja visión
organizativa de las municipalidades de nuestro país, sostenida y fomentada por la misma
Contraloría General de la República.
Se trata de entender que los procesos y programas que son posibles de plantear a
través de las SPEM, pueden llegar a establecer las bases y liderar procesos de renovación
interna en las estructuras municipales, amparados a las posibilidades de financiar estudios
de modernización en las áreas de acción correspondientes, como punto de partida.
(4) LA PARADOJA DEL PAPEL DEL SOCIO PRIVADO DENTRO DE LA SPEM.
Las reglas que rigen la formación de una sociedad anónima en nuestro

ordenamiento jurídico, establecen que se requiere de un mínimo de dos socios
constituyentes para su constitución2. La SPEM como sociedad anónima, tiene que cumplir
este requisito para poder ser inscrita en el Registro Mercantil, y así poder iniciar sus
operaciones.
La primera pregunta que hay que contestar es, qué ventajas va a tener ese socio
privado dentro de la vida cotidiana de la SPEM, pues, por disposición de la misma ley, es
un socio minoritario. Ello dice que no tiene ninguna capacidad jurídica de imponer su
criterio en las decisiones de dicha sociedad. Ese papel de tomador de decisiones está
reservado para el socio mayoritario, el cual es la Municipalidad de San José. Además,
llegaría a un negocio cuyas reglas ya están definidas por la Municipalidad de San José en
los diferentes instrumentos jurídicos que le dieron vida a llamada SPEM Inmobiliaria e
Infraestructura San José S.A., y las condiciones que estarán plasmadas en los términos de
referencia del cartel de licitación pública, en donde se escogerá a dicho socio.
Posteriormente también estarán muy claramente delineados en el pacto constitutivo –
escritura pública – con la que se inscribirá en la Sección del Registro Mercantil de la
Propiedad, del Registro Nacional.
Aunado a lo anterior, el cartel de licitación pública le exigirá al oferente escogido, la

suscripción de un capital social en dinero en efectivo que significará una gran erogación de
su parte. Ello implicará un concienzudo cálculo personal de su parte, que deberá ponderar
la gama de negocios que pudo haber hecho en el mercado financiero u otros con ese
capital que le pide el cartel, versus la rentabilidad del negocio que le propone la
2
Código de Comercio, articulo 104.
P á g i n a | 12
Municipalidad de San José. Sumando más factores, además, su rentabilidad deberá ser
medida con un sentido de oportunidad, puesto que como máximo solo podrá recoger el
49% de dichas utilidades anuales del negocio, correspondiente al porcentaje del capital
accionario de la SPEM que le pertenecerán. No solo deberá analizar la tasa de
rentabilidad del negocio, sino también el volumen o masa de dinero neta, de acuerdo a la
escala de operaciones en la que funcionará la SPEM.
El socio privado de la SPEM, salido de la adjudicación de la licitación pública, solo

tendrá voz y voto en las asambleas ordinarias y extraordinarias de los accionistas de la
sociedad. También tendrá dos puestos fijos en la mesa de la junta directiva, eso sí, contra
tres sillas por parte de la Municipalidad de San José. Sin poder real de imponer sus
decisiones, solo le quedará el poder de convencimiento con sus posiciones, a través de
las argumentaciones técnicas que pudiera plantear en las mesas de discusión internas. La
persuasión deberá ser su arma más poderosa. Por ello, el socio privado y sus
representantes en la junta directiva, deberán ser personas expertas en el campo de acción
de la SPEM. Aun así, deberá tener la suficiente fortaleza para acatar con disciplina las
decisiones que su otro socio, que siempre podrá imponer su visión, producto de su
mayoría accionaria. En síntesis, su acción se reducirá a esperar que se cierre el periodo
fiscal del momento y se le entreguen las utilidades anuales que le corresponden.
Planteado así, pareciera ser que la importancia del socio privado dentro de la
ecuación de la SPEM, solo tiene sentido para darle vida jurídica a esa empresa llamada de
economía mixta.
Hurgando dentro de la intencionalidad del Legislador al pensar en esta figura

jurídica y proponer esta mezcla de sujetos de derecho público y privado, cuesta dilucidar
efectivamente cual es el beneficio para ambas partes dentro de esta asociación de
intereses, pero sobre todo a la parte privada.3 Aun así, la figura presenta más potenciales
beneficios que defectos.
El socio privado llegará con su bagaje cultural, académico y empresarial en su ser
– individual o jurídico- y, con el dinero que puso como capital social se sentará en su silla
de socio minoritario. De ahí en adelante habrá que construir todo el universo empresarial
3
En otras latitudes de América Latina, como Puerto Rico, México y Chile, entre otros, el marco jurídico para estas
A,sociaciones de intereses público privados (APP o PPP), propone que la iniciativa privada llegue a la asociación
específica, como sujeto “con identidad jurídica propia” de derecho privado no fraccionado, aportando no solo su know
how, su capacidad financiera y de negociación en dichos mercados, sino también su papel de administrador en la
operación y mantenimiento durante toda la vida del contrato a largo plazo. La Administración aporta el proyecto a
desarrollar ya conceptualizado y el compromiso legal a largo plazo de cancelar las cuotas periódicas por operación, a
través de tarifas de uso y otras aportaciones programadas dentro del contrato. a ciudadanía disfruta de obras que le
permitirán aumentar su nivel y calidad de vida : juntos pero no revueltos.
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(la estructura administrativa y ejecutiva de la SPEM) partiendo desde cero y respetando

los principios de la ley de la contratación administrativa, pues es una empresa pública.
La realidad laboral de la SPEM como empresa pública plantea un panorama

particular, pues ésta se va a administrar como una sociedad anónima, guardando los
principios de contratación propios de la Administración Pública. Aquí es donde se
comienzan a llenar los vacíos que la ley 8828 dejó en su texto. El o los socios privados
deberán jugar un papel estratégico dentro de la Administración. Guardando las distancias
entre su función pública productiva dentro de la vida de la SPEM y sus intereses de
maximizar la inversión de su capital social accionario, el socio privado tendrá que
intervenir en la vida administrativa de la SPEM, aportando su buen saber y conocimiento
en la materia específica del negocio, dentro de las limitaciones que le imponen las leyes
que rigen a la Administración Pública.
(5) ORGANIZACIÓN DE LA SPEM.
Como cualquier empresa inmobiliaria, la organización de la SPEM obedecerá a un

esquema de funcionamiento matricial. Verticalmente se definen las áreas con funciones
especializadas a manera de gerencias de área, y horizontalmente se estructuran los
proyectos y programas específicos, que tendrán un liderazgo propio a manera de
gerencias de proyectos. Su trabajo se planteará por objetivos.
El gráfico N°1 siguiente muestra el organigrama de la organización operativa de la

SPEM. No se entrará a profundizar en los detalles de la organización por debajo de la
gerencia general, pues como se apuntó claramente, corresponde a una organización
empresarial del tipo matricial trabajando por proyectos y objetivos.
Aquí lo que interesa en analizar el papel del Órgano Técnico Consultivo,

conformado por el Gerente General de la SPEM y los socios accionarios4. No resulta para
nada convencional que los socios accionarios participen dentro de la cotidianidad
operativa de la empresa. Sin embargo, dentro de la cultura empresarial costarricense de
pequeña y mediana escala, de las miles de miles de sociedades anónimas inscritas en el
Registro Mercantil, esa pluralidad del papel de los socios (propietarios) es muy común.
Esto se da precisamente porque la figura de la sociedad anónima es la más versátil para
el funcionamiento del negocio incipiente. Desde la clásica empresa familiar, la pequeña
empresa de emprendedores que manejan solo su arte – manual en muchos de los casos -,
hasta la empresa estructurada por el profesional independiente que sueña con crecer
dentro del mercado de servicios; ninguna llega a diferenciar entre el papel de toma de
4
Al hablar de “socios accionarios” se generaliza la posibilidad que plantea la ley N°8828 de que el 49% del capital de
accionario de la SPEM pueda ser fraccionado entre el o los socios privados a escoger y otros socios públicos, tal como
lo plantea el artículo 24 de la ley N°8828
P á g i n a | 14
decisiones del socio accionario, con respeto a los diferentes papeles de decisión
operativa, ya sean administrativa, técnica, financiera o de mercadotecnia.
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B. LA DEMANDA DE VIVIENDA DEL CANTON CENTRAL DE SAN JOSE.
Para hablar apropiadamente del tema de la demanda de vivienda en el Cantón más

importante del país, el Cantón Central de San José, es ineludible referirse a un tema
particular de la historia reciente sobre esta materia específica.
La creación del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda (SFNV)5 en 1987, es

un hito que marca un antes y un después en el concepto institucional del Estado
costarricense acerca del tratamiento del hábitat humano en nuestra sociedad 6, tanto
urbano como rural, para bien y para mal, más allá que fuera una ley específica para la
creación y ordenamiento del panorama financiero de un programa selectivo de lucha
contra la pobreza, con recursos del Estado. Para bien, por un lado, porque fue un
instrumento legal y financiero que llegó a atender un problema que se tornó explosivo a
inicios de los años ochenta. En realidad el problema de la falta de respuestas de la
sociedad de consumo y del Estado en el tema de la vivienda y el hábitat, comenzó a
agudizarse un poco más de dos décadas atrás, con el desfinanciamiento presupuestario
del INVU a partir de 1963. Para mal, porque la parte operativa de la ley de creación del
SFNV, planteó un modelo de organización y operación que le da a la figura del
Desarrollador privado, la posibilidad de ser el “rey del mercado”7, no solo en la oferta
particular de la concepción, planificación y ejecución de proyectos específicos, sino que
tácitamente, por omisión de las autoridades políticas y gerenciales del SFNV, de ser el
verdadero planificador e implementador en la práctica cotidiana, de las políticas estatales
en el campo de la vivienda. Con el correr de los años, un adecuado “manoseo” y
“estiramiento pernicioso” de algunos conceptos legales, tanto en la Ley 7052 como en sus
reglamentos8, algunos de los conceptos de medular importancia definidos en esta Ley
5
-Este sistema nace con la aprobación de la Ley N° 7052, del 13 de noviembre de 1986, publicada en La Gaceta
del 27 de noviembre de 1986.
6 -Esta ley se aprueba en una década de cambio paradigmático en la sociedad costarricense. La crisis de la deuda que afectó
a todos como sociedad, trajo en lo económico la implementación de un nuevo modelo de desarrollo, que propició una repartición
desigual de la riqueza, propiciando la formación de nuevos grupos de poder económico muy poderosos. En lo urbanístico, la
explosión desordenada de proyectos de vivienda de interés social , propia de esa primera etapa de ajuste dentro del SFNV, se
caracterizó por la creación desordenada de asentamientos humanos donde la tierra fuera más barata, o donde se habían dado de
previo invasiones urbanas, muchas veces fomentadas por las mismas autoridades o sus representantes políticos (por ejemplo, el
Frente Democrático de la Vivienda, que comandó las grandes invasiones en el Área Metropolitana de San José a mediados de los
años ochenta del siglo XX, liderado por un diputado y un empresario) Las nuevas clases económicamente fuertes fueron emigrando
a la periferia de las ciudades y encontraron en la Ley de Condominios, una forma de vivir aislados de esa realidad urbanística tan
convulsa y caótica. Nacieron así los feudos que alojaron a los más ricos y por contragolpe, el sueño de vida de la clase media que los
comenzó a imitar.
7
-Toda la normativa reglamentaria del SFNV está estructurada para que los proyectos de vivienda sean
presentados y financiados por la figura del “desarrollador”
8
El simple análisis del artículo 34, sección IV del Reglamento de Operaciones del SFNV que fue modificado
mediante acuerdo N°78-2006 del 23 de noviembre del 2006, y su comparación con la redacción anterior
P á g i n a | 16
7052, han propiciado que la explosión de asentamientos informales en todo el país y con
mayor incidencia en la Gran Área Metropolitana (GAM) y el Cantón Central de San José,
se haya mantenido con un panorama no menos complejo que en aquellas épocas de
mediados de los años ochenta. En mucha medida, este panorama ahora es sumamente
crítico para las familias que viven en asentamientos informales urbanos, pues las
“deformaciones de la ley” planteadas, los tienen desde hace 15 o 20 años esperando una
solución estatal que no llega.
Lo paradójico de este tema, es que el SFNV es considerado como uno de los

mejores programas solidarios de combate contra la pobreza, aún a nivel de América
Latina. No obstante, las autoridades de turno cambian de administración con
administración sin entender cómo se podría realizar, con esa herramienta “tan poderosa”,
la erradicación de los precarios en Costa Rica.
En el Cantón Central de San José, la última intervención de erradicación de

precarios “parcial” se dio en el año 2008, en la región de Rincón Grande de Pavas, en el
Asentamiento La Franja, donde se construyó la infraestructura urbanística y 43 viviendas a
través del bono familiar de vivienda, al amparo del artículo 59 de la Ley 7052. Se dejaron 7
ranchos intactos, ya que sus familias no calificaban para dicho subsidio estatal. En el
presente, las áreas públicas de dicha urbanización están otra vez invadidas con nuevos
precaristas.
Tener presente este panorama nacional y contraponerlo con el avance a nivel

mundial en la temática de planteamiento de un hábitat digno, como derecho humano
universal y fundamental de todas las personas, va a permitir poder enfocar de una manera
más adecuada y clara, los caminos para poder superar las barreras conceptuales y legales
que como sociedad debemos enfrentar.
Esta reflexión inicial se cierra reproduciendo el estado del discurso sobre la materia
a nivel mundial.
(anteriormente correspondía al artículo 31) evidencia la intención clara de crear una nueva categoría de atención de
proyectos bajo la denominación de “Extrema necesidad”, no definida en la ley N°7052 e introducida subrepticiamente
para favorecer el desarrollo de proyectos en sitios y terrenos con condiciones de mercado favorables para maximizar
las utilidades de los desarrolladores, siempre con beneficiarios que sí cumplían con los requisitos de ingresos inferiores
al salario y medio mensual familiar. Esta modificación se convirtió en una especie de lápida para la atención de los
proyectos de erradicación de precarios al tenor del artículo 59 de la ley 7052, pues en los años subsiguientes el BANHVI
dedicó muchos más fondos para financiar esta nueva categoría de proyectos por sobre los proyectos de erradicación
de precarios(ver memorias del BANHVI a partir del año 2006 a la fecha)
P á g i n a | 17
“¿QUÉ ES EL DERECHO A UNA VIVIENDA ADECUADA?
a. Aspectos fundamentales del derecho a una vivienda adecuada.
El Comité de las Naciones Unidas de Derechos Económicos, Sociales y Culturales ha

subrayado que el derecho a una vivienda adecuada no se debe interpretar en un sentido
estricto o restrictivo. Debe considerarse más bien como el derecho a vivir en seguridad,
paz y dignidad en alguna parte. Las características del derecho a una vivienda adecuada
están definidas principalmente en la Observación general Nº 4 del Comité (1991) sobre el
derecho a una vivienda adecuada y en la Observación general Nº 7 (1997) sobre
desalojos forzosos9
 El derecho a una vivienda adecuada abarca libertades. Estas libertades incluyen

en particular:
 La protección contra el desalojo forzoso y la destrucción y demolición arbitrarias del

hogar;
 El derecho de ser libre de injerencias arbitrarias en el hogar, la privacidad y la
familia; y
 El derecho de elegir la residencia y determinar dónde vivir y el derecho a la libertad
de circulación.
 El derecho a una vivienda adecuada contiene otros derechos.

Entre ellos figuran:
 La seguridad de la tenencia;
 La restitución de la vivienda, la tierra y el patrimonio;
 El acceso no discriminatorio y en igualdad de condiciones a una vivienda adecuada;
 La participación en la adopción de decisiones vinculadas con la vivienda en el plano
nacional y en la comunidad.
 Una vivienda adecuada debe brindar más que cuatro paredes y un techo.
Deben satisfacerse varias condiciones para que una forma particular de vivienda
pueda considerarse que constituye “vivienda adecuada”. Estos elementos son tan
fundamentales como la oferta y disponibilidad básicas de vivienda. Para que la
vivienda sea adecuada, debe reunir como mínimo los siguientes criterios:
9
Las observaciones generales son adoptadas por los órganos creados en virtud de tratados sobre la base de la
experiencia recogida. Brindan orientación especializada a los Estados sobre las obligaciones que les incumben en virtud
de un tratado en particular.
P á g i n a | 18
 La seguridad de la tenencia: la vivienda no es adecuada si sus ocupantes no

cuentan con cierta medida de seguridad de la tenencia que les garantice protección
jurídica contra el desalojo forzoso, el hostigamiento y otras amenazas.
 Disponibilidad de servicios, materiales, instalaciones e infraestructura: la vivienda
no es adecuada si sus ocupantes no tienen agua potable, instalaciones sanitarias
adecuadas, energía para la cocción, la calefacción y el alumbrado, y conservación
de alimentos o eliminación de residuos.
 Asequibilidad: la vivienda no es adecuada si su costo pone en peligro o dificulta el
disfrute de otros derechos humanos por sus ocupantes
 Habitabilidad: la vivienda no es adecuada si no garantiza seguridad física o no
proporciona espacio suficiente, así como protección contra el frío, la humedad, el
calor, la lluvia, el viento u otros riesgos para la salud y peligros estructurales.
 Accesibilidad: la vivienda no es adecuada si no se toman en consideración las
necesidades específicas de los grupos desfavorecidos y marginados.
 Ubicación: la vivienda no es adecuada si no ofrece acceso a oportunidades de
empleo, servicios de salud, escuelas, guarderías y otros servicios e instalaciones
sociales, o si está ubicada en zonas contaminadas o peligrosas.
 Adecuación cultural: la vivienda no es adecuada si no toma en cuenta y respeta la
expresión de la identidad cultural.
 Protección contra los desalojos forzosos. La protección contra los desalojos

forzosos es un elemento clave del derecho a una vivienda adecuada y está
vinculada estrechamente a la seguridad de la tenencia.
Se define el desalojo forzoso como “el hecho de hacer salir a personas, familias y/o
comunidades de los hogares y/o las tierras que ocupan, en forma permanente o
provisional, sin ofrecerles medios apropiados de protección legal o de otra índole ni
permitirles su acceso a ellos”10”11
Poder analizar la situación nacional con el contrapunto del estado del discurso a
nivel de la Organización de las Naciones Unidas (ONU) y sus organismos especializados,
puede permitir hacer evolucionar nuestros modelos vigentes, y no solo modernizarlos con
conceptos de “Estado Eficiente” al mejor estilo de las exigencias de la OCDE 12, sino para
lograr hacer evolucionar nuestro modelo de “estado solidario”
10
-Observación general Nº 7, que más adelante señala que “Sin embargo, la prohibición de los desalojos
forzosos no se aplica a los desalojos forzosos efectuados legalmente y de acuerdo con las disposiciones de los pactos
internacionales de derechos humanos” (párr. 4).
11
El derecho a una vivienda adecuada, pág. 3, Folleto informativo N°21 (Rev. 1), Oficina del Alto
Comisionado de las Naciones Unidas para los Derechos Humanos, ONU HABITAT, Ginebra, abril del 2010.
12
La OCDE es la Organización para la Cooperación y el Desarrollo
P á g i n a | 19
(1) INTRODUCCIÓN.
La demanda de vivienda en el Cantón no es solamente un problema cuantitativo.

Para tener un panorama claro que propicie el establecimiento de programas operativos
específicos, con instrumentos de acción apropiados y precisos, se deben desagregar e
identificar las demandas y necesidades específicas.
Se debe cuantificar el universo de posibles potenciales demandantes de vivienda y

sus particularidades. Este tipo de estudios, deben partir también de la implementación de
instrumentos que identifiquen y midan las prioridades de los mismos demandantes según
su propia versión, construida metodológicamente con sus propias herramientas.
Este proceso, debe ser dinámico y continuo. Debe partir de los recursos y
herramientas con los que cuenta la organización del municipio, para que su
implementación sea permanente en el tiempo. Se señala que este proceso en particular
debe ser liderado por el Observatorio Municipal, partiendo de la información que se
produzca sistemáticamente en las comunidades del Cantón, como insumo permanente de
información primaria.13
El enfoque anterior lleva a la necesidad de identificar las fuentes de información

disponibles sobre el tema en estudio, tales como el Censo Nacional de Población 2011,
encuestas de hogares del INEC, informes varios de instituciones estudiosas de la materia
y estudios históricos, realizados dentro del marco para sistematizar el tema de
necesidades de vivienda.
Se destaca el importante trabajo de sistematización que ha realizado el

Observatorio Municipal de la Municipalidad de San José, como una fuente secundaria de
información primaria procesada, que ha propiciado un mejor enfoque de la información
estadística censal, para la elaboración del presente estudio de síntesis.
13
Se plantea una “nueva” tarea que creemos debe cumplir el Observatorio Municipal, como generador de
información, más allá de las actuales funciones de recolección y adecuación de la información que generan otras
fuentes nacionales. Sobre este tema se desarrollará una propuesta estructurada en el informe de avance
correspondiente a la Organización Comunitaria.
P á g i n a | 20
(2) SEGMENTACIÓN DE LA DEMANDA DE VIVIENDA EN EL CANTÓN.
a. Criterio para la segmentación.
Para efectos formales, se agrupará la demanda de vivienda del Cantón en tres

segmentos de interés, que se definen solamente de acuerdo con sus niveles de ingreso
familiar14
Segmento en asentamientos informales15:Ingresos de cero a ₡378.743 (1.5 salarios

mínimos de un obrero no especializado de la construcción definido oficialmente para el II
semestre del 2016 mediante el Decreto Nº 39370-MTSS)
Segmento para repoblamiento16: Ingresos desde ₡378.744 hasta ₡5.049.900 (20

salarios mínimos de un obrero no especializado de la construcción definido oficialmente
para el II semestre del 2016 mediante el Decreto Nº 39370-MTSS, siempre y cuando no
resida en un Asentamiento Informal o precario.
Segmento de altos ingresos17: Ingresos mayores a ₡5.049.901 (más de 20 salarios

mínimos de un obrero no especializado de la construcción definido oficialmente para el II
semestre del 2016 mediante el Decreto Nº 39370-MTSS)
14
El ingreso como indicador para la toma de decisiones se usa en este estudio como indicador “válido”, debido a su uso
profuso en la información encontrada en los diferentes estudios del período 2010-2015. Reconocemos su limitación con respeto a
otros indicadores que pudieran precisar mucho más las características de cada estrato poblacional para efectos de análisis, pero se
sale de los objetivos del presente estudio realizar una caracterización más profunda de cada sector. Esa es una tarea que se
identifica como objeto de futuras investigaciones, importante para mejorar sustancialmente los mecanismos de toma de decisiones
municipales y dentro de la SPEM Inmobiliaria e Infraestructura San José S.A.
15
-Para efectos del presente estudio, el segmento de interés social que reside en asentamientos informales se
toma hasta el nivel de salarios de 1.5 veces el mínimo, debido a que es esta población la que se ubica dentro de la
categoría de erradicación de precarios contemplada en el artículo 59 de la ley 7052 del Sistema financiero nacional
para la vivienda (SFNV). Es una verdad probada que dentro de los asentamientos informales, viven personas con
ingresos más altos que los presentados para la calificación al SFNV por de los desarrolladores del SFNV en proyectos
concretos, por lo que ha resultado material e históricamente imposible erradicar con éxito gran número de precarios.
16
-La categoría de segmento para repoblamiento definida por estos parámetros de ingreso, incluye a las
familias que aunque con ingresos muy bajos, no residen en asentamientos informales. Más adelante se precisará y
definirá la estrategia de tratamiento para este sector inferior de la categoría “clase media” definida por estos
parámetros de ingreso familiar.
17
-Esta categoría se define formalmente por rigurosidad metodológica, aunque no será analizada dentro del presente
estudio.
P á g i n a | 21
Es importante acotar que los parámetros conceptuales con los que se plantea el
programa de Fortalecimiento del Hábitat en San José, parten de la decisión de la Alcaldía
de intervenir activamente en la transformación y recuperación del hábitat urbano del
cantón, tomando como eje central y meta a la población actual y sus condiciones
materiales de vida. No es posible plantear algún programa exitoso que no parta de este
principio. La Ciudad y su entorno se transforman incidiendo fundamentalmente en el
mejoramiento material de la calidad de vida de sus habitantes, siendo éstos sus obligados
protagonistas.
De ahí, la decisión de tomar el ingreso como punto de clasificación de la población.

Ello permitirá tener realismo con los alcances de los proyectos concretos que se puedan
implementar desde este programa, puesto que el Municipio, ni tampoco el país, están en
condiciones fiscales de seguir introduciendo subsidios, que financieramente implican
cargas insostenibles para la salud macroeconómica del país.
La participación de la sociedad civil organizada con otro enfoque necesariamente

innovador, unida a la capacidad financiera de la iniciativa privada, necesitan amalgamar
esfuerzos en esta vía, que el municipio debe liderar como órgano político de resguardo de
los intereses de la Ciudad y sus ciudadanos.
P á g i n a | 22
(3) EL CENSO NACIONAL DE POBLACIÓN Y VIVIENDA 2011 COMO HERRAMIENTA

Y SU VIGENCIA.
La temática sobre los indicadores generales, que muestren la realidad del cantón en esta
materia, es un aspecto a implementar como herramienta esencial de planificación. Solo así
las comunidades del cantón, junto con las autoridades del municipio, lograrán establecer
verdaderos programas de acción y desarrollo en todas las áreas de la vida del cantón.
La herramienta esencial e imprescindible de consultar es el X Censo Nacional de

población y el VI Censo Nacional de Vivienda, realizados por el INEC en el año 2011. Los
datos del censo serán siempre los que se analizarán como punto de partida, puesto que
éste presenta la información estadística más desagregada y metodológicamente
comprobable y comprobada. Los datos de estudios y análisis posteriores en el tiempo, no
plantean este nivel de desagregación ni rigurosidad técnica de la información, que es
fundamental para los objetivos del presente estudio.
Otras instituciones que por su misión deberían tener información sistematizada en

este campo, presentan datos sin ningún respaldo técnico ni científico que permitan evaluar
la confiabilidad de la misma. En la mayoría de documentos consultados con información
estadística, el estribillo encontrado como única validación metodológica es la que dice
“Fuente: información de campo”
a. Datos para el Cantón Central de San José.
Para el Cantón Central de San José, el cuadro N°1 resume la situación del estado
de los indicadores de vivienda para ese momento histórico del 2011. Si bien es la más
precisa, también es la más antigua, con 5 años de desactualización. En el transcurso del
presente informe, se valorará y contrastará en nivel de confiabilidad actual de esta
información, con respecto a otras surgida de estudios elaborados en años posteriores, lo
que nos permitirá ir construyendo una información lo más confiable posible, para efectos
de la toma de decisiones que interesa dentro de los alcances del presente estudio. De
este cuadro se obtiene el primer dato fundamental que fija el número total de viviendas en
el cantón en la cifra de 87.109 unidades, de las cuales 87.049 son viviendas individuales
(60 son colectivas). Dentro del grupo de viviendas ocupadas individuales, viven 84.066
hogares, lo que significa que en cada una viven 1.03 familias como promedio cantonal.
El segundo dato fundamental que es necesario visualizar como punto de partida, es

la variación de la población durante el período inter censal del 2000 y el 2011. Esta
información se presenta en el Cuadro N°2, e indica que la población del cantón disminuyó
en un 6.98% con respecto al censo del año 2000, es decir, disminuyó en 21.618 personas,
lo que sitúa la población total del cantón en 280.054 habitantes.
P á g i n a | 23
Esta pérdida de población, sobre todo en el casco central, es decir, los cuatro
distritos centrales de la Ciudad de San José, va más allá de esta evidencia mostrada en el
censo del 2011, nace a inicios de los años setenta del siglo pasado. Una respuesta oficial
tratando de revertir este fenómeno migratorio se da con la promulgación del decreto
ejecutivo N° 31730-MIDEPLAN-MIVAH, publicado en el diario oficial La Gaceta del 5 de
abril del 2004, que crea el Programa de Regeneración y Repoblamiento de San José “con
el fin de regenerar y repoblar el centro de San José, mediante la implementación de
políticas públicas dirigidas a la consecución de este fin y a una mejor calidad de vida”
como reza su artículo N°1.
Del Cuadro N°1 también se infiere que, partiendo del hecho de que en condiciones ideales
debería habitar solo una familia por vivienda, hay un faltante de 2.163 viviendas
individuales en el cantón, como déficit cuantitativo, pues en cada vivienda ocupada viven
1.03 familias.
Cuadro N°1
Fuente: Fascículo N°2 Cantón Central de San José: CARACTERISTICAS DE LA VIVIENDA. Censo Nacional de población y
vivienda 2011; cuadro N°1, página 9. Observatorio Municipal, Dirección de Planificación y Evaluación, Municipalidad de
San José, diciembre 2012.
P á g i n a | 24
CUADRO N°2
Fuente: Fascículo N°1 Cantón Central de San José: CARACTERISTICAS DEMOGRÁFICAS DEL CANTÓN DE SAN JOSE CON
COMPARACIONES REGIONALES. Censo Nacional de población y vivienda 2011; cuadro N°64, página 77. Observatorio
Municipal, Dirección de Planificación y Evaluación, Municipalidad de San José, diciembre 2012.
GRAFICO N°1
COMPORTAMIENTO DE LA POBLACIÓN DE LOS CANTONES DEL AREA METROPOLITANA DE SAN
JOSE Y SU TENDENCIA
350.000 250.000 Escazú

300.000 200.000
Desamparados
250.000 Aserrí
San José 150.000 Mora
200.000
Goicoechea Santa Ana
150.000 100.000
Tibás Alajuelita
100.000 Montes de Oca 50.000 Coronado
50.000 Moravia
.0
Curridabat
.0
1927 1963 1984 2011 La Unión
FUENTE: ELABORACION PROPIA CON BASE EN EL CUADRO N°2
POBLACION CON TENDENCIA A LA DISMINUCIÓN POBLACION CON TENDECIA AL AUMENTO
Es importante también, analizar las tendencias de crecimiento, positivo o negativo,

del cantón y sus demás vecinos circundantes del Área Metropolitana de San José. San
P á g i n a | 25
José, Goicoechea, Tibás y Montes de Oca, presentan una disminución de su población

con respeto al censo del año 2000, siendo San José el que presenta la mayor tendencia
de disminución. Entre los cantones que presentan una tendencia histórica desde 1927 al
aumento de su población, sobresalen los cantones de Desamparados, Alajuelita y la
Unión.
Las tendencias de aumento de la población cantonal de este grupo de cantones

afines y cercanos al Cantón Central de San José, son un indicativo de una posible
población migrante espontánea, que engrosaría una “demanda potencial agregada” para
programas exitosos de repoblamiento de San José, con proyectos de erradicación de
precarios y para clase media. Con los datos disponibles, se intentará cuantificar esta
posible demanda extra cantonal.
Entrando en el análisis particular de las viviendas del cantón, el cuadro N°3 muestra
las categorías de tipos de vivienda en cada uno de sus distritos. Éste muestra la estructura
de la clasificación del universo de viviendas del cantón. Lo anterior es importante para
efectos de la toma de decisiones del programa de fortalecimiento del hábitat, pues
comienza a evidenciar el patrón cultural del cómo la población del cantón resuelve el tema
del tipo de su vivienda.
En el gráfico N°2 se construye un resumen de cada categoría del tipo de vivienda

del cantón. De él se obtiene una primera conclusión importante para efectos de
planificación, que es que solo el 4.6% de las viviendas se plantean en condominio, es
decir, 4.021 unidades ya sea horizontal o vertical. El tipo de vivienda predominante es la
independiente, que representa el 83.9% del total, o sea 73.025 unidades. Adicionalmente
es importante destacar que el 3.1% de las viviendas, 2.695 unidades corresponden a
cuarterías y tugurios, categoría esta última que responde a las reglas propias de un
mercado informal de alquileres, donde la ley que prevalece es la ley de la selva y no la ley
de inquilinato, ni la ley general de salud en cuanto a las condiciones mínimas sanitarias
para garantizar una habitabilidad de calidad para los ocupantes.
P á g i n a | 26
Cuadro N°3
vivienda 2011; cuadro N°05, página 14. Observatorio Municipal, Dirección de Planificación y Evaluación, Municipalidad
de San José, diciembre 2012.
P á g i n a | 27
GRAFICO N°2
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos del Cuadro N°3.
La siguiente batería de datos importantes se resume en la información contenida en

el cuadro N°4, donde se indican los valores del déficit total de viviendas, tanto cualitativo
como cuantitativo, distribuidos por distrito. Aunque en dicho cuadro se incluyen datos de
los censos nacionales de los años 1984 y 2000, para este informe solo interesa resaltar la
información del censo del 2011.
Con esta información, que está implícita en el Cuadro N°1, se analizará la

composición de calidad y estado de conservación o deterioro que tiene este parque de
viviendas del cantón, para finalmente desagregarlo por distritos y así, poder presentar un
verdadero panorama general del estado de las viviendas del cantón.
P á g i n a | 28
Cuadro N°4
vivienda 2011; cuadro N°93, página 107. Observatorio Municipal, Dirección de Planificación y Evaluación,
Municipalidad de San José, diciembre 2012.
El déficit total de viviendas del cantón es de 12.467 unidades, que representa un

14.3% del total de viviendas para el año 2011.
La información del Cuadro N°5 indica que en el cantón hay un total 5.146 viviendas
individuales desocupadas, que por diversas razones solo el 57% están disponibles en el
mercado inmobiliario para venderse o alquilarse, es decir, 2.493 viviendas que estando
activas en dicho mercado, siguen desocupadas por algún motivo. El más probable podría
ser que su precio de transacción comercial estuviera fuera del alcance de los límites
financieros de la demanda de este tipo de viviendas.
P á g i n a | 29
CUADRO N°5
b. Los tipos de vivienda y tipos de tenencia que definen las tendencias

culturales del modo de vivir de los josefinos.
Los tipos de tenencia más importantes que analiza el Censo del INEC como instrumento
de medición, se presentan en el cuadro N°6 y se resumen a continuación:
i. Las viviendas propias. Estas pueden ser totalmente pagadas o en proceso de

amortización de préstamos o hipotecas. Constituyen una cantidad de 48.358
unidades que representa un 59% del total de las viviendas independientes del
cantón. Evidentemente esta cantidad define una tendencia clara de los
pobladores del cantón para vivir de manera independiente, cuando disponen de
los recursos financieros para decidir. De esta categoría, el 95.66% se deciden
por vivir en casas independientes, incluida una pequeña fracción viviendo en
condóminos horizontales. Un 3.91% decide vivir en edificios de apartamentos
incluidos los condominios verticales.
Lo anterior significa que los programas de repoblamiento del cantón con

soluciones verticales en altura, solo podrán cambiar este patrón cultural tan
P á g i n a | 30
arraigado, si se ponen en la balanza muchas más bondades para vivir en San

José y las transformaciones que tiene que implementar, que ventajas de seguir
buscando soluciones horizontales en lotes convencionales, que difícilmente
podrán ser encontradas en San José, debido a los altos costos de la tierra
urbana.
ii. Las viviendas alquiladas. Las 25.907 viviendas alquiladas representan el

31.63% del total de viviendas ocupadas. De ellas el 72.43% son viviendas
independientes o condominios horizontales. Este dato termina de hacer
concluyente la hipótesis lanzada en el aparte i) sobre la tendencia cultural de
vivir en propiedad independiente de forma horizontal. El 21.83% del parque de
viviendas para alquilar está en edificios verticales. De este total la gran mayoría
son edificios verticales convencionales (83%) y solo un 17% son condominios
verticales. Las cuarterías representan el 5% del parque de alquileres, pero la
información del censo no permite discriminar si éstas se constituyen en
viviendas independientes o en edificios verticales.
Que el 31.63% del parque total de viviendas ocupadas del cantón sean para
alquiler, indica claramente que este segmento es significativo dentro del
mercado inmobiliario del cantón. En él se involucran 85.589 habitantes del
mismo, según los datos del cuadro N°7, que representan al 29.83% de los
pobladores totales del cantón.
Una tercera parte de la población del cantón vive en viviendas de alquiler. La

información que brinda el censo no permite inferir si este fenómeno se da
también por patrones culturales de comportamiento o por falta de recursos
financieros para adherirse al grupo de propietarios.
iii. Las viviendas en precario. Las 4.412 viviendas en precario registradas en el

cantón para el año 2011, representan el 5% del total de viviendas ocupadas del
cantón.
Sin temor a caer en error, este segmento de los 19.723 habitantes del cantón
que vive en este tipo de viviendas en precario, que representa el 6.88% de su
población, sí son parte de un fenómeno cultural de pauperización de nuestra
población. Se dice que es cultural, porque el precarismo urbano espontáneo o
fomentado por las mismas autoridades de las administraciones centrales de las
últimas cuatro décadas, ha transformado los patrones culturales de los
costarricenses que viven es esta situación, y la han validado en muchos
sentidos, incluso el legal algunas veces. También ha transformado los patrones
P á g i n a | 31
culturales de los que no viven en esas condiciones, mostrándolo como

fenómeno normal dentro de nuestro sistema de vida y valores, que hay que
resolver dentro de esos límites territoriales del precario y no buscar armonizarlo
con el desarrollo global de la ciudad como un todo.
A esta categoría de la población clasificada “condescendientemente” como

población que habita en Asentamientos Informales, se le dedicará una parte exclusiva de
este análisis, para plantear soluciones concretas, diferentes por su especificidad, a las
generales que se plantean para el resto de la población que demanda vivienda.
CUADRO N°6
vivienda 2011; fragmento del cuadro N°38, página 52. Observatorio Municipal, Dirección de Planificación y Evaluación,
P á g i n a | 32
CUADRO N°7
c. Referencias sobre la calidad de las viviendas del cantón
El cuadro N°8 muestra que del total de viviendas ocupadas, el 57.74% están en
estado de calidad física de regular y malo desagregándolas según el tipo de viviendas
(casa independiente, casa independiente en condómino, edificio de apartamentos, etc.)
Esta información es importante, porque le permitirá a la SPEM Inmobiliaria e
Infraestructura San José S.A., comenzar a perfilar y diseñar los proyectos específicos en
cada uno de los programas que se planteé, con base en los valores numéricos del estado
físico en cada distrito.
P á g i n a | 33
CUADRO N°8
Se aprecia como las soluciones en altura, es decir edificios de apartamentos o

condominios verticales solo presentan un deterioro en estado malo y regular del 17%,
mientras que las soluciones en casas independientes e independientes en condominio
muestran un porcentaje de deterioro en estado malo y regular del 37.11%, es decir, lo
duplican con respeto a los edificios en altura. Cabe hacer una mención particular con
respecto a esta última categoría de viviendas en edificios de altura, donde los edificios en
condominio solo presentan un porcentaje de deterioro de malo y regular del 10%, mientras
que en edificios de apartamentos en régimen de propiedad inscrita en folio real, esta
categoría de deterioro de malo y regular aumenta significativamente al 67.98%.
Los condominios verticales en estado malo y regular, suman el 10% del total.
Contrapuesto al 67.98% en estado malo y regular de los edificios de apartamentos, la
diferencia es sustancialmente mayor en estos últimos. Esto se explica en primera
instancia, debido a que la propiedad en régimen de condominio impone a los propietarios
un estricto control colectivo, incluyendo el mantenimiento de los inmuebles, mientras que
el régimen tradicional de propiedad no lo hace, dejando en manos del o los propietarios, la
responsabilidad del mantenimiento físico de los inmuebles. Explícitamente, el régimen de
condominio impone de entrada a sus propietarios una capacidad adquisitiva mayor al
exigir cuotas de mantenimiento, cosa que no ocurre en el régimen tradicional, donde sus
propietarios pueden desatender ese mantenimiento necesario de los inmuebles, sin
ninguna consecuencia legal.
P á g i n a | 34
Finalmente, en el cuadro N°9 se desagrega el concepto de la categoría sobre la calidad

general de las viviendas, a conceptos puntuales de calidad en paredes de fachada, piso y
techo. Esta desagregación es importante para que la SPEM Inmobiliaria e Infraestructura
San José S.A. pueda implementar programas específicos para atender individualmente el
deterioro de las viviendas.
CUADRO N°9
d. El perfil de los habitantes del Cantón.
El cuadro N°10 brinda un panorama muy claro de la población que habita el cantón. En las
viviendas individuales que se encuentran en estado regular y malo se concentra el
40.16% de la población del cantón, es decir, 115.126 personas.
CUADRO N°10
P á g i n a | 35
Este dato es muy revelador, puesto que evidencia en contrario censu, que el 60% de la
población vive en condiciones de habitabilidad buena, ocupando el 42.26% del parque de
viviendas. Ello es bueno; sin embargo, indica que el camino de los programas de
fortalecimiento del hábitat se deberá implementar en programas geográficamente
extensivos, que se deben abarcar al mayor porcentaje de las viviendas, diseminadas a lo
largo del cantón. Basados en este criterio, la menor incidencia con proyectos concretos se
dará en los distritos del Carmen y Mata Redonda, por ser los de menor cantidad absoluta
de viviendas en estado regular y malo.
Analizando los datos del cuadro N°11, se determina que del total de la población
ocupante de viviendas individuales, solo el 59.33% viven en viviendas propias pagadas o
en proceso de pago de una hipoteca, el 29.86% alquila y el 6.88% vive en precario. El
fenómeno registrado de vivienda prestada, categoría dentro de la cual se clasifica al
3.28% de la población, se cataloga como un fenómeno de “solidaridad social” imposible de
analizar con estos escuetos datos, aunque sí es importante de rescatar como un rasgo
social que sigue existiendo dentro de la fisonomía social de la población del cantón.
Como último elemento importante para la adecuada caracterización de la demanda

del cantón, se presentan los datos de la población económicamente activa del cantón, que
permitirá hacer, en los próximos informes de avance de esta consultoría, los
correspondientes análisis sobre la capacidad de pago de las personas del cantón que
participan activamente en el mercado laboral, incluyendo los datos sobre su ingreso.
P á g i n a | 36
CUADRO N°11
El cuadro N°12 presenta a la población económicamente activa del cantón,

clasificada por sexo y por categoría ocupacional y posición en el empleo principal. Esta es
información obtenida del censo del 2011.
CUADRO N°12
Fuente: Fascículo N°3 Cantón Central de San José: INDICADORES DE EMPLEO Y MOVILIDAD LABORAL EN EL CANTON DE
SAN JOSE. Censo Nacional de población y vivienda 2011; fragmento del cuadro N°48, página 64. Observatorio
Municipal, Dirección de Planificación y Evaluación, Municipalidad de San José, diciembre 2012.
P á g i n a | 37
Paralelamente se presentan los cuadros N°13 y N°14, que brindan el ingreso

mensual promedio en el empleo principal según las características del empleo, actualizado
al II semestre del 2016. Esta Información es obtenida de la Encuesta Continua de Empleo
del INEC. Ello nos permite tener una aproximación inicial de la composición del ingreso de
la población económicamente activa del cantón, tal como se encontraba en el año 2011,
pero con ingresos actualizados al año 2016.
CUADRO N°13
Fuente: INEC. Encuesta Continua de Empleo (ECE) 2016; fragmento del cuadro N°4.3, Se omite información sobre
ingresos por rama de la actividad económica, por sector económico e indicadores sobre el nivel de confiabilidad de la
muestra.
CUADRO N°14
Fuente: INEC. Encuesta Continua de Empleo (ECE) 2016; fragmento del cuadro N°4.4, Se omite información sobre
ingresos por rama de la actividad económica, por sector económico e indicadores sobre el nivel de confiabilidad de la
muestra.
P á g i n a | 38
GRAFICO N°3
POBLACION OCUPADA MASCULINA DE 12 AÑOS O MAS POR CATEGORIA
OCUPACIONAL
Ayudantes sin pago

Hogares como empleadores ₡ 259,166 /mes
Sector público ₡ 937,809 /mes
Empresa privada ₡404,622 /mes
Cuenta propia ₡298,394 /mes
Patrono ₡631,871 / mes
.0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 45.000

Empresa Hogares como
Patrono Cuenta propia Sector público ₡ Ayudantes sin
privada empleadores ₡
₡631,871 / mes ₡298,394 /mes 937,809 /mes pago
₡404,622 /mes 259,166 /mes
HOMBRES 5.838 15.017 40.954 9.222 .259 .327
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos de los cuadros N°12 y N°13.
GRAFICO N°4
POBLACION OCUPADA FEMENINA DE 12 AÑOS O MAS POR CATEGORIA
OCUPACIONAL
Ayudantes sin pago

Hogares como empleadores ₡ 161,915 /mes
Sector público ₡ 943,473 /mes
Empresa privada ₡321,541 /mes
Cuenta propia ₡190,396 /mes
Patrono ₡599,101 / mes
.0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000

Empresa Hogares como
Patrono Cuenta propia Sector público ₡ Ayudantes sin
privada empleadores ₡
₡599,101 / mes ₡190,396 /mes 943,473 /mes pago
₡321,541 /mes 161,915 /mes
MUEJRES 2.986 7.938 25.371 9.414 5.473 .409
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos de los cuadros N°12 y N°13.
P á g i n a | 39
El dato compuesto más revelador, surgido de los análisis de los gráficos N°3 y N°4
está en que el 77% de la población masculina y femenina del cantón que trabaja (PEA),
tiene ingresos que oscilan entre los ₡160.000 y los ₡404.000. Este último dato
corresponde al equivalente de 1.6 salarios mínimos de un obrero no especializado de la
construcción. Esta información es fundamental para diseñar adecuadamente los
programas de fortalecimiento del hábitat que planteé la SPEM Inmobiliaria e
Infraestructura San José S.A.
P á g i n a | 40
(4) SEGMENTO DE LA POBLACIÓN EN ASENTAMIENTOS INFORMALES.
El segmento de asentamientos informales ha sido definido como prioritario en las

políticas de fortalecimiento del hábitat cantonal por la presente administración municipal.
Por ello es importante comenzar con un vistazo a la situación que tiene el déficit total de
viviendas del cantón con respecto a los valores a nivel nacional y regional.
En el Cuadro N°14 se presenta los valores de las categorías del déficit nacional de
viviendas por provincia, cantones del área metropolitana de San José y cabeceras de
provincia, tal como se conformaba en el 2011. También se hace una comparación de
valores totales con respecto a la situación en el año 2000.
La situación del déficit de vivienda del Cantón Central de San José para el año 2011
de 12.467 unidades con respecto al déficit total nacional de 170.116, corresponde al 7.3%
del déficit total nacional. Con respecto al déficit total de la provincia de San José
representa el 25.6%. Los otros dos cantones que se le acercan en magnitud de déficit de
vivienda son Alajuela como cabecera de provincia con un déficit de 8.079 unidades y
Desamparados con un déficit de 7.069.
Como cabecera de la provincia y capital de la república, la situación del déficit de

vivienda cantonal viene a ser la más grande y la más compleja.
P á g i n a | 41
CUADRO N°14
vivienda 2011; cuadro N°95, página 108. Observatorio Municipal, Dirección de Planificación y Evaluación,
El cuadro N° 15 introduce la clasificación por tipo de tenencia de la vivienda, donde

ya aparece tipificada la categoría de tenencia en precario. Para efectos de nuestro estudio,
esta categoría se hará sinónimo de viviendas en Asentamientos Informales.
P á g i n a | 42
CUADRO N°15
El cuadro N°16 presenta el panorama censal del 2011 de la distribución de las viviendas
en precario, ubicadas por distrito y por calidad física de las construcciones. Solo el
19.79% de las viviendas en precario están en buen estado. En contraposición, el 80% de
estas viviendas están en regular y mal estado, cuestión que es concordante con los bajos
niveles de ingreso y la condición legal no regularizada desde el punto de vista legal de la
tenencia de la vivienda.
P á g i n a | 43
CUADRO N°16
P á g i n a | 44
El Cuadro N°17 introduce la variable de ocupantes de vivienda por categoría de

tenencia y por distrito, lo que permitirá hacer la primera evaluación de la confiablidad de
los datos aportados por otras fuentes posteriores al censo nacional del 2011, y que ellas
mismas determinan que su información es estimada, tal como ocurre con la información
contenida en el Cuadro N°18, cuya fuente son datos de campo del Ministerio de Vivienda y
Asentamientos Humanos (MIVAH) compilados por el Observatorio Municipal en el año
2015.
CUADRO N°17
En el Cuadro N°18 mencionado, la lista de asentamientos informales o precarios

ubicados dentro del Cantón Central de San José la constituyen 45 asentamientos. La
consistencia de los datos contenidos en este Cuadro N°18 se verifica comparando el
promedio de ocupantes en los asentamientos de cada distrito, con respecto a los datos del
último censo nacional del 2011, que está contenida en la columna número siete del
cuadro mencionado, y que es producto de una elaboración propia.
P á g i n a | 45
CUADRO N°18
Lista de asentamientos en precarios para el Cantón Central de San José,
por distritos.
LISTA ESTIMADA DE ASENTAMIENTOS EN PRECARIO. AÑO 2015
hab/vivienda
No. Habitantes
No. Distrito Nombre del precario Nº Viviendas Habitantes/vivienda promedio del
Estimado
distrito
1 Los Ál a mos 63 425 6,75
Merced 5,69
2 Condomi ni o Ci pres es (Gl ori a Beja ra no) 96 480 5,00
3 La s Gra da s de Cora zón de Jes ús 20 100 5,00
4 El Pochote (11 de Abri l ) 300 1500 5,00
Hos pi ta l 4,99
5 Premi o Nóbel de l a Pa z 15 71 4,73
6 La s Gra da s de Cri s to Rey 25 125 5,00
7 Ca tedra l Loma s de Ocl oro * 10 50 5,00 5,00
8 Za pote La Gl ori a * 6 30 5,00 5,00
9 Ba jo Los Ledezma (La Ami s ta d) * 70 350 5,00
10 La Ca rpi o 4291 17760 4,14
11 Ba rri o Cora zón de Jes ús 12 60 5,00
12 La Uruca Ba jos del Vi ri l l a 35 175 5,00 4,20
13 La s Bri s a s de Ros s i ter Ca rba l l o. 180 900 5,00
14 La La dri l l era 6 30 5,00
15 Ros s i ter Ca rba l l o 25 125 5,00
16 Ma ta Redonda La s Lui s a s 10 50 5,00 5,00
17 Loma Li nda 500 2650 5,30
18 Sa nta Lucía 300 1500 5,00
19 Bel l a vi s ta 100 460 4,60
20 Ta rzá n (Metropol i s 1, Ma ní) 200 1250 6,25
21 Uni dos Pro Vi vi enda 48 250 5,21
22 Nueva Es pera nza 180 900 5,00
Pa va s 5,35
23 Nueva Es pera nza 2 200 1000 5,00
24 Sa nta Fe 40 200 5,00
25 La Línea del Tren (Cri s ta l ) 146 730 5,00
26 La Fra nja 57 285 5,00
27 Fi nca Sa n Jua n (Ta pón) * 500 2500 5,00
28 El Rel l eno 85 425 5,00
29 25 de Jul i o * 23 78 3,39
30 As provi cruz 18 69 3,83
31 Mons eñor Arri eta - Ba rri o La Ami s ta d 50 180 3,60
32 Preca ri o Los As erri nes * 20 100 5,00
33 Ha ti l l o La s Ga veta s (Ma ndi l a ndi a , Ba jos Ha ti l l o 5) 45 225 5,00 4,33
34 Hoga r Propi o 22 70 3,18
35 Ra nchos INA ó Fl ori da No. 1 8 45 5,63
36 Mi guel Ángel Rodríguez o Fl ori da No. 2 5 51 10,20
37 La s Bri s a s del Ti ri bí 12 60 5,00
38 Gra ci a s a Di os 183 725 3,96
39 Ba rra cones de Luna Pa rk 5,00
64 320
40 Anexo Ba rra cones de Luna Pa rk
41 Ca l derón Fourni er 20 100 5,00
Sa n Seba s ti á n 4,43
42 Uma rá 2 * 30 150 5,00
43 El Pl a y 8 40 5,00
44 Ca nta rra na 12 60 5,00
45 La Ca rpi o 2 15 75 5,00
TOTAL 8.055 36.729 4,56 4,56
Fuentes de i nforma ci ón: Es tudi o de preca ri os de l a GAM, MIVAH, 2011-2013. Leva nta mi entos de
Fuente: elaboracion propia
ca mpo, Obs erva tori o Muni ci pa l , a ño 2015.
P á g i n a | 46
Para efectos de una mejor apreciación, se construye el Cuadro N°19, que contiene
los datos comparativos del promedio de habitantes por distrito de los asentamientos en
precario, según las dos fuentes citadas y sus diferencias.
CUADRO N° 19
NÚMERO DE HABITANTES PROMEDIO EN VIVIENDAS EN PRECARIO POR DISTRITO

hab/vivienda
Variación del
hab/vivienda hab/vivienda promedio del
promedio
Distrito promedio del promedio del distrito
entre ambas
distrito (1) distrito (2) proyectada al
fuentes (4)
2013 (3)
Carmen 0 0 0
Merced 5,69 4,5 4,51 1,18
Hospital 4,99 4,9 4,91 0,08
Catedral 5,00 0 0,00 5,00
Zapote 5,00 4,3 4,31 0,69
San Francisco de Dos Ríos 0 0 0,00 0,00
Uruca 4,20 4,4 4,41 -0,21
Mata Redonda 5,00 5 5,01 -0,01
Pavas 5,35 4,6 4,61 0,74
Hatillo 4,33 4,2 4,21 0,11
San Sebastián 4,43 4,6 4,61 -0,18
Promedio del Cantón 4,56 4,5 4,51 0,05
(1) fuente de la información Estudio de Precarios de la GAM, MIVAH 2011-2013
(2) Fuente de información Censo Nacional de población y Vivienda 2011
(3) Proyección de crecimiento de la población con una tasa anual del 1,3 por mil, obtenida con base a los datos del
Instituto Nacional de Estadística y Censos [Costa Rica]
Estimaciones y Proyecciones de Población por sexo y edad 1950 - 2050 / Instituto Nacional de Estadística y Censos;
Centro Centroamericano de Población. -- 1 ed.-- San José, C.R. : INEC; 2013.
(4) El periodo transcurrido entre la recolección de la información de ambas fuentes es de 2 años
Elaboración propia.
La discrepancia entre los datos de ambas fuentes se reduce a dos tipos de casos.
El primero apunta a los datos del Distrito de Zapote, donde no se registraron precarios
constituidos según los datos del Censo Nacional de Población y Vivienda del 2011, y los
datos del MIVAH reportan un precario llamado La Gloria compuesto por 6 viviendas con
una población de 30 habitantes. Asimismo, en el Distrito Catedral, la fuente del MIVAH
reporta un asentamiento denominado Lomas de Ocloro, compuesto por 10 viviendas en
las cuales residen 50 habitantes, situación no detectada en el Censo del 2011.
P á g i n a | 47
La segunda fuente de discrepancias se da en cuanto a las tasas de habitantes por

distrito en los asentamientos informales de Pavas y Merced, donde la fuente de
información del MIVAH sobre estima dichas tasas entre el 0.74% y 1.18% respectivamente
para ambos distritos.
Partiendo de la rigurosidad de la fuente del INEC como referencia cierta,

comparada con la metodología en la fuente del MIVAH, que denominaron simplemente
“datos de campo”; se consideran que aún con las excepciones antes mencionadas, los
datos que se presentan en el cuadro N°18, se encuentran dentro del rango de
aceptabilidad – para efectos del presente estudio- en lo que se refiere al número de
habitantes promedio por vivienda en los asentamientos en precario del Cantón Central de
San José.
CUADRO N°20
Comparando los resultados del cuadro N°18 (lista de precarios del MIVAH) en lo
que se refiere al número total de habitantes en estos asentamientos, con respecto a la
columna siete del cuadro N°18 del INEC, aparece una inconsistencia bastante grande.
Para la fuente del MIVAH (cuadro N°18) la cantidad de habitantes de esa lista de precarios
es de 36.729 personas, mientras que el Censo de Población del INEC en el cuadro N°20,
P á g i n a | 48
se indican que son solo 19.723 personas. Es decir, los datos de la fuente del MIVAH del
cuadro N°18 están sobre estimados en un 86.22% con respecto a los datos del Censo
Nacional de población del 2011.
Se concluye por ende, que si se toma como confiable la fuente del Censo de
población del 2011, quiere decir que la cantidad total de viviendas estimadas en la
información del MIVAH está sobre valorada en un 82.5%.
No se entrará a ahondar en el presente estudio, las posibles causas de esta

discrepancia en los datos del MIVAH. Solamente se apunta que tomando en cuenta que
para la población en condiciones de precariedad, la figura del MIVAH como institución,
representa una posibilidad de vivienda dentro de los programas del BANHVI, y tanto
intermediarios indeseables (zopilotes de la vivienda) como personas comunes, que
pretenden extender una posible solución de vivienda para parientes cuando dan
información para estos “sondeos institucionales”, son fuentes profusas de distorsión de la
información que se levanta con poca rigurosidad científica.
Para los efectos prácticos del presente estudio, se tomarán los datos contenidos en
el Cuadro N°18 como cantidades máximas de viviendas en los asentamientos informales
en los distritos del cantón, que se tomarán en cuenta solo a manera de referencia.
Con fecha de agosto del 2016, el Observatorio de la Municipalidad de San José

publica en su Boletín N°18, una nueva lista de asentamientos informales del cantón,
actualizada al año 2016, la cual se presenta en el Cuadro N°21. Comparando los datos de
esta actualización con los datos del cuadro N°18 sobre la misma información del año
2015, se encuentran los siguientes hallazgos.
P á g i n a | 49
CUADRO N°21
P á g i n a | 50
Para el año 2016 aparece un nuevo asentamiento en precario en el Distrito de

Pavas, ubicado en la región de Rincón Grande, específicamente en la Urbanización Bri
Bri. Este asentamiento consta, según la información de dicho boletín, “con 87 viviendas,
104 familias y cerca de 416 habitantes”. El mismo se forma con una tasa de 4.78
habitantes por vivienda, lo cual es más bajo que la tasa promedio de habitantes por
vivienda del distrito de Pavas, que se ubica en 5.35. Además, éste no aparece localizado
en el mapa oficial, por lo que se desconoce su ubicación exacta.
La otra diferencia con respecto a los datos del 2015 se encuentra en el Distrito La
Uruca, cuyo Asentamiento La Carpio ahora aparece con 4.620 viviendas y 19.400
habitantes, es decir, en términos de un año el número de viviendas aumentó en 329
unidades y 1.640 habitantes. Este fenómeno en la Carpio, se sale del rango de los valores
estadísticos promedio, puesto que el crecimiento detectado en términos de tan solo un
año, se dio con una tasa de 4.98 habitantes por cada nueva vivienda construida, superior
al promedio del año 2015 de 4.14 habitantes por vivienda para este asentamiento.
Por último, para el resto de los 44 asentamientos de la lista, no se registró un

aumento de la población, ni siquiera el crecimiento vegetativo, que el INEC calcula en 1.3
nacimientos por cada mil habitantes, como tasa de crecimiento de la población.
Dada las características de la información actualizada al año 2016 por parte del
Observatorio Municipal y la naturaleza de los hallazgos encontrados al analizar su similar
del 2015, se considera que esta información no aporta suficientes elementos de
confiabilidad técnica como para ser tomada en cuenta, por lo que para efectos de
cuantificar el “techo” cuantitativo del universo de precarios del Cantón, se tomará la
información generada para el 2015, es decir, la contenida en el Cuadro N°18.18
18
-Dentro de la bibliografía analizada, la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL) en su
publicación “Notas de población” Año LXI, N°99, Santiago de Chile, Diciembre del 2014, publica un estudio de la
costarricense Sofía Mora Steiner, socióloga de formación y funcionaria del Instituto Nacional de Estadística y Censos
(INEC) titulado “Hogares en asentamientos informales en Costa Rica: quienes son y cómo viven”, en el cual plantea
una “…alternativa metodológica que emplea la base de datos de asentamientos informales (o en precario) del
Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH), la cartografía digital del Instituto Nacional de Estadística y
Censos (INEC) y la base de datos del X Censo Nacional de Población y VI de Vivienda (en adelante, Censo de 2011), con
el fin de obtener información específica de cada uno de los asentamientos informales identificados” Se recomienda
que la futura SPEM aplique esta metodología para obtener un punto de partida concreto y confiable de este universo
de población, y así pueda planificar adecuadamente su programación de trabajo.
P á g i n a | 51
GRAFICO N°5
Elaboración propia a partir de los cuadros N° 5 y N°7.
El gráfico N°5 resume de manera clara la demanda de vivienda en los

asentamientos en precario del Cantón, distribuida por distritos. El presente estudio toma
como referencia los datos del Censo Nacional de población y vivienda del 2011 del INEC,
lo que implica que el programa de fortalecimiento del hábitat de la Municipalidad de San
José debe partir de la base de una necesidad de intervenir un total de 4.422 viviendas,
que incluyen las 10 viviendas de la referencia del MIVAH en el distrito Catedral, en los
asentamientos en precario del cantón.
En cada proyecto a intervenir, se deberá plantear la necesidad de ejecutar un censo

de población que parta de un diseño científico de los instrumentos de medición y una
metodología válida de recolección y procesamiento de los datos. Esta es una tarea que
enfrentará la SPEM Inmobiliaria e Infraestructura de San José S.A., junto con la
organización comunitaria que se impulse de acuerdo con el modelo organizativo que se
planteará en el último informe de avance de la presente consultoría.
P á g i n a | 52
Corolario sobre el análisis de los asentamientos informales del cantón.
Es evidente una tendencia histórica de disminución del déficit habitacional total en el

Cantón Central, tanto del déficit cuantitativo como el cualitativo. Lo anterior se lee
claramente al analizar los datos del Cuadro N°4. Sin embargo, la información histórica del
problema de la propiedad en precario en las áreas urbanas del Cantón Central de San
José, mantiene un panorama que muestra muy poca capacidad de resiliencia urbana y
sociológica, de los programas sociales estatales de combate contra la pobreza y el déficit
de vivienda.
(5) CONSIDERACIONES FINALES SOBRE LA DEMANDA.
Queda claro que la demanda de viviendas del cantón, de acuerdo con las fuentes
de información analizadas, brindan un piso y un techo, de necesidades de viviendas
dentro del mismo. El piso lo brinda la información del censo del 2011 y el techo la
información del MIVAH del 2013.
No se considera relevante la desactualización de los datos, dado que el producto que se

está analizando, la vivienda como primera forma de resolver las necesidades propias de
un hábitat de calidad, es un bien de larga duración y tiene de por sí, un periodo de
gestación propio también largo. Además, como bien se apuntó, esta es una primera
aproximación sobre la cuantificación de necesidades de vivienda en los diferentes distritos
del cantón. La SPEM deberá hacer los estudios detallados de la población para cada
proyecto específico que eventualmente planteé.
La definición sobre la población demandante de vivienda del cantón está calculada

en 42.517 personas que requieren de 12,467 viviendas individuales nuevas. Para ellas, el
esquema que se ha definido en este estudio, es considerarlas a todas bajo las mismas
condiciones de prioridad. Es decir, ya que son pobladores del cantón que actualmente
viven con un grado de hacinamiento, independientemente si son propietarios, alquilan o
viven en asentamientos en precario. Lo que se está buscando con el programa de
fortalecimiento del hábitat es en buena medida el repoblamiento de la ciudad y el cantón y
lo lógico es darles prioridad para que sean titulares iniciales de los nuevos programas a
implementar.
La característica que diferencia a la población que habita en precarios, está en que

éstos serán intervenidos para buscar su erradicación y que de esta forma las familias
logren construir un nuevo hábitat y se incorporen a la lógica evolutiva de un nuevo
concepto de ciudad, más inclusiva y con mejores oportunidades para todos sus habitantes.
El concepto de “rehabilitación” aplicado en las últimas décadas ha demostrado ser
inoperante y solo ha reproducido y profundizado las desigualdades sociales de los
habitantes de la ciudad.
P á g i n a | 53
Los niveles de ingreso del grueso de la población económicamente activa del

cantón, muestran que los programas y proyectos específicos para el fortalecimiento del
hábitat, tendrán que ser muy creativos, para tomar en cuenta las limitaciones del ingreso
de esta población. En el pasado mediato e inmediato, las condiciones financieras de los
postulantes han sido el factor que ha frenado cualquier programa de vivienda para clase
media, y aún, han desfigurado el objetivo social de los programas oficiales con subsidios
estatales; tergiversando el concepto de erradicación y creando una realidad social más
compleja y llena de mayores desigualdades.
La demanda de vivienda “agregada” de otros cantones aledaños a San José, no ha

podido ser determinada con precisión, puesto que los datos disponibles son omisos en los
aspectos que permitirían hacer el cruce de variables, que arrojaran este tipo de resultados.
Sin embargo, en este campo, la SPEM deberá plantear un programa de repoblamiento con
habitantes de otros cantones, introduciendo las pautas precisas para atraer a los
habitantes hacia el cantón, que las políticas y planificación municipal determinen como
idóneos para su repoblamiento.
P á g i n a | 54
(6) LOCALIZACIÓN GEOGRÁFICA DE LOS ASENTAMIENTOS INFORMALES O

PRECARIOS DEL CANTÓN CENTRAL DE SAN JOSÉ, POR DISTRITOS.
En la presente sección se presentan los asentamientos informales ubicados

geográficamente dentro del mapa distrital de barrios, servicios públicos y comunales. De
esta forma se tendrá un criterio espacial de su lógica de formación dentro del distrito. Este
ejercicio se realiza a manera de una primera aproximación teórica con los datos existentes
en la documentación gráfica del Observatorio Municipal. Para hacer este ejercicio no se
realizó ninguna visita al campo.
6.1.1. Distrito Merced
NUMERACIÓN DE LOS ASENTAMIENTOS

N° 0201 Los Cipreses
N° 0202 Los Álamos
N° 0203 Nuevo México (este asentamiento no se encuentra registrado en la lista del
Cuadro N°18)
P á g i n a | 55
6.1.2. Distrito Hospital

N° 0301 Las Gradas del Corazón de Jesús
N° 0302 El Pochote
N° 0303 Premio nobel de la paz
P á g i n a | 56
6.1.3. Distrito Catedral

N° 0401 Lomas de Ocloro.
P á g i n a | 57
6.1.4. Distrito Zapote

N° 0501 La Gloria
P á g i n a | 58
6.1.5. Distrito Uruca

N° 0701 Bajo de los Ledezma
N° 0702 Bajos del Virilla
N° 0703 Corazón de Jesús
N° 0704 La Carpio
N° 0705 La Ladrillera
N° 0706 Las Brisas de Rossiter Carballo
P á g i n a | 59
6.1.6. Distrito Mata Redonda

N° 0801 Las Luisas (Compuesto por 10 familias, pero no se encuentra ubicado en el
mapa de precarios del cantón del Observatorio Municipal)
P á g i n a | 60
6.1.7. Distrito Pavas

N° 0901 Bellavista
N° 0902 El Relleno
N° 0903 La Franja
N° 0904 La Línea del Tren (Cristal)
N° 0905 Loma Linda
N° 0906 Nueva Esperanza 1
N° 0907 Nueva Esperanza 2
N° 0908 Santa Fe
N° 0910-1 El tapón
N° 0910-2 Los Guindos (áreas públicas San Juan oeste)
N° 0911 Tarzán
N° 0912 Unidos pro vivienda (Maní)
P á g i n a | 61
6.1.8. Distrito Hatillo

N° 1001 25 de Julio
N° 1002 Aprovicruz
N° 1003 Contiguo Biblioteca Virtual (25 de julio)
N° 1004 Florida Sur.
N° 1005 Hogar Propio
N° 1006 Las Gavetas
N° 1007 Los Aserrines
N° 1008 Monseñor Arrieta
P á g i n a | 62
6.1.9. Distrito San Sebastián.

N° 1101 Anexo Barracones de Luna Park
N° 1102 Barracones de Luna Park
N° 1103 Calderón Fournier
N° 1104 Cantarana
N° 1105 El Play
N° 1106 Gracias a Dios
N° 1107 La Carpio 2
N° 1108 Ranchos INA
N° 1109 Umará 2
P á g i n a | 63
C. LA OFERTA INMOBILIARIA EN EL CANTON CENTRAL DE SAN JOSE
(1) INTRODUCCION.
Habiendo analizado las características fundamentales de la demanda de vivienda en el

cantón de San José, las cuales se determinaron en el apartado (%) anterior, se pasará
ahora a caracterizar la oferta de vivienda privada y pública para el cantón. Aquí se parte
de una premisa fundamental del análisis, sobre la cual gira todas las variables y temáticas
desarrolladas en la presente contratación, dividida en tres postulados a saber:
 El Cantón Central de San José es una gran urbe, que para efectos de planificación
urbana, debe ser considerada como una sola ciudad compacta.
 Esta gran ciudad que es la capital de la república, ha desarrollado históricamente

un equipamiento urbano fundamental para el crecimiento masivo de su población,
que desde hace ya cuatro décadas se ha venido deteriorando en calidad y cantidad,
ocasionado por el despoblamiento de la misma.
 La recuperación de dicha infraestructura urbana, su mejoramiento, renovación,
reconceptualización e impulso al nuevo crecimiento, parten del estímulo para que el
repoblamiento de la capital se desarrolle bajo las premisas de un nuevo modelo de
desarrollo inmobiliario vertical; que promueva una renovada ciudad compacta, que
maximice la infraestructura urbana existente.
La población del cantón, estimada en 336.792 personas al 30 de junio del 2016 por
el INEC, merece entrar en una nueva era de modernización de todo el concepto de ciudad,
y en este campo, el Municipio es el único responsable de jugar el papel de liderazgo en la
planificación y desarrollo de las políticas, programas y proyectos específicos necesarios
para lograr estos objetivos.
La iniciativa privada jugará un papel importante, sin embargo, es a través del

planteamiento de nuevas alianzas público privadas, en donde se redefina su papel
ejecutivo y financiero. Estas alianzas deben ser diseñadas por el Municipio, donde el rol de
la iniciativa privada pueda plantear sus expectativas de lucro comercial, en plena
concordancia con los objetivos de desarrollo social y económico del cantón y sus
habitantes.
En el presente apartado, se someterá a valoración el papel de las iniciativas tanto

públicas como privadas, como agentes dinámicos en el mercado inmobiliario, su
P á g i n a | 64
efectividad en la solución de los problemas de producción de viviendas, habitabilidad,

pertinencia y oportunidad, para la población urbana que en la actualidad habita en el
cantón.
(2) LA OFERTA INMOBILIARIA PRIVADA.
2.1. Universo de proyectos habitacionales tasados por el CFIA en el

período entre enero de 2011 y junio de 2016, en el Cantón central de
San José.
Antes de entrar a analizar el segmento de la oferta privada para habitación

en altura, es importante echar una mirada a lo que ha sido la producción privada
de edificaciones habitacionales tramitada ante el Colegio Federado de Ingenieros y
de Arquitectos de Costa Rica (CFIA). Esta es la instancia oficial de trámite, por
donde se inicia la etapa de concreción de toda iniciativa de proyectos de
construcción en el país. En el Anexo N°1 se presenta el universo de trámites
realizado por el sistema de Administración de Proyectos de Construcción (APC) del
CFIA, instancia que centraliza digitalmente el trámite de los proyectos
mencionados, para el período comprendido entre enero del 2011 y junio del 2016.
El cuadro N°1 muestra cuantitativamente este universo de proyectos

privados, clasificado por tipo de trámite realizado.
CUADRO N°1
PROYECTOS TRAMITADOS ANTE EL COLEGIO FEDERADO DE INGENIEROS Y DE

ARQUITECTOS ENTRE ENERO DEL 2011 Y JUNIO DEL 2016
CLASIFICACION POR TIPO DE TRAMITE
NUMERO DE AREA TRAMITADA TASACION DEL CFIA

CLASIFICACION POR TIPO DE TRAMITE
PROYECTOS ABSOLUTO (m2) RELATIVO ABSOLUTO ( ₡ ) RELATIVO
TRAMITES ADMINISTRATIVOS VARIOS 32 65.852 5,32% 3.683.363.141 1,42%
PROYECTOS DE REMODELACIONES 295 40.139 3,24% 3.456.247.428 1,33%
PROYECTOS DE AMPLIACIONES 459 44.586 3,60% 10.226.021.213 3,94%
PROYECTOS DE INTERES SOCIAL 392 28.321 2,29% 2.635.606.732 1,02%
PROYECTOS DE OBRAS ELECTRICAS 783 48.446 3,92% 1.702.098.980 0,66%
PROYECTOS DE OBRAS NUEVAS MENORES DE 4 PISOS 1.358 379.339 30,66% 74.290.488.291 28,64%
PROYECTOS DE OBRAS NUEVAS DE 4 PISOS Y MÁS 55 630.623 50,97% 163.376.431.365 62,99%
TOTALESGENERALES 3.374 1.237.306 100,00% 259.370.257.150 100,00%
FUENTE: CUADROS 1-A, 1-B, 1-C, 1-D, 1-E, 1-F, 1-G DEL ANEXO N°1
Claramente se nota que las obras nuevas son las más importantes, ya que
representan prácticamente el 80% de todos los trámites y, en términos de costo de
las mismas, representan el 88.42% del monto total de las obras tramitadas dentro
de este período de tiempo.
P á g i n a | 65
La tendencia de mayor importancia entre las obras nuevas, se ubica en la

categoría de obras de 4 pisos y más, para fines habitacionales, representando el
50.97% del total de todas las obras, con una incidencia en el costo total de
proyectos tramitados del 62.99%. Es decir, que la iniciativa privada, en el cantón
central de San José, está claramente enfocada a construir edificaciones en altura,
desde los 4 pisos hasta los 29 pisos (ver cuadro N°1-G en el anexo N°1), en este
periodo.
2.2. La oferta habitacional privada en altura.
La legislación costarricense en la materia, prevé dos tipos básicos de uso de

los inmuebles para uso multifamiliar. El primero se da cuando los edificios
multifamiliares de varios pisos pueden albergar a diferentes familias en
apartamentos o unidades habitacionales independientes, pero la propiedad
registral del inmueble está en manos individuales, ya sea de una o varias personas
físicas o jurídicas. Los habitantes de los mismos, que pueden ser varias decenas
de familias, de acuerdo con las normas que rigen la planificación urbana. Se
considerarán inquilinos o arrendantes para efectos legales, y su relación de
convivencia estará enmarcada dentro de la ley de inquilinato vigente y su
reglamento. Los propietarios registrales serán los arrendatarios.
El segundo tipo de uso y de propiedad, se da cuando los edificios

multifamiliares se inscriben dentro del marco de la ley de condominios N° 7933,
que estipula otro tipo de régimen de propiedad, el llamado propiedad horizontal.
Bajo este tipo de régimen legal, cada apartamento se convierte en una finca filial,
inscrita individualmente en el registro público como parte del conjunto de fincas
filiales y áreas comunes construidas y no construidas. En este tipo de régimen de
propiedad, cada una de las familias que eventualmente lo habiten, tendrán la
posibilidad de ser propietarias del inmueble, con todos los derechos y deberes que
también gozan los propietarios registrales de las fincas bajo el régimen de
propiedad privada individual. En este régimen de propiedad horizontal, los deberes
y normas de convivencia estarán estipulados en un reglamento del condominio,
cuyas normas son de acatamiento obligatorio, por parte de los llamados
condóminos.
Las normas de construcción para este tipo de condominios verticales, están

dictadas por lo que estipulen los planes reguladores vigentes en términos de
urbanismo, pero para la planificación interna dentro del predio del proyecto
específico, rigen las normas para la construcción de edificios contenidas dentro del
Reformas a los reglamentos de desarrollo urbano del Cantón de San José, Tomo I,
P á g i n a | 66
sección III, publicado en el Alcance digital N°2 del diario oficial La Gaceta del día
11 de febrero del 2014. En él se estipulan especialmente las restricciones en
materia de retiros y alturas máximas de los edificios. No hay previsiones mínimas
de ley para espacios internos de áreas recreativas, parques y juegos infantiles,
como si las hay en los condominios horizontales.
En nuestro país, se ha comenzado a generalizar el uso de los condominios

verticales, como alternativa inmobiliaria comercial en respuesta a los altos precios
de la tierra urbana, que demandan grandes cantidades de área de tierra, para
plantear desarrollos urbanísticos – tradicionales o en condominios horizontales -
concebidos dentro del modelo cultural tradicional de propiedad, en un lote
individual, con patio propio y áreas verdes privadas, haciendo uso extensivo de la
tierra.
Se podría decir que el siglo XXI vio nacer la nueva corriente de construcción
en altura para uso habitacional. En el pasado la alternativa de desarrollo vertical
estuvo siendo usada para propósitos institucionales, siendo el edificio del Banco
Nacional en el centro de San José, el edificio más alto del país hasta el 2011, con
tan solo 21 pisos y 80.3 m de altura.
La iniciativa privada comenzó intensivamente con el modelo de desarrollo

inmobiliario vertical para uso mixto habitacional-comercial, a inicios de esta
segunda década del siglo XXI. Para efectos de esta consultoría, como ya se
apuntó anteriormente, solo se va analizar la oferta privada de desarrollos
inmobiliarios verticales.
El estudio de este mercado no será exhaustivo en lo que se refiere a la
investigación bibliográfica o empírica, sino que buscará plantear la lógica de este
segmento del mercado inmobiliario para así, poder estructurar la columna vertebral
de su funcionamiento. Las dos herramientas de información que se usarán serán
las siguientes:
 la primera es el registro de proyectos verticales habitacionales y mixtos,

debidamente diseñados, presentados y en el sistema de Administración de
Proyectos de Construcción (APC) del Colegio Federado de Ingenieros y de
Arquitectos de Costa Rica (CFIA), desde enero del año 2012 a mayo del
2016. Esta se constituye la fuente real de las pretensiones del mercado
inmobiliario para intervenir de forma concreta dentro del entorno del cantón
central, dado que nada de lo que se haya planificado hasta la fecha como
plan a ejecutar, se podrá materializar sin que antes, su diseño
arquitectónico e ingenieril haya sido registrado de previo en la instancia
oficial del CFIA.
P á g i n a | 67
 La segunda fuente de información es la oferta presentada ante la

comunidad nacional a través de la edición número 17 Feria inmobiliaria
denominada Expo casa y decoración 2016, que se desarrolló en el Parque
Viva en la Guácima de Alajuela entre el 24 y 28 de agosto del 2016.Esta
fuente de información muestra los planes concretos que tienen los
desarrolladores inmobiliarios más fuertes del mercado, para ejecutar
proyectos en la actualidad o en el futuro cercano de uno a tres años plazo,
con proyectos ya diseñados y aprobados.
En el cuadro N°1-G del Anexo N°1 se presenta la información suministrada

por la base de datos del APC del CFIA para el segmento de la oferta para edificios
de 4 y más pisos. Cabe aclara que el haber pagado la tasación del CFIA no
garantiza que el proyecto se llegue a construir, puesto que dependerá de la
decisión de cada propietario continuar con el proceso de maduración de cada
proyecto. En algunos casos, pasada esta etapa, los proyectos son archivados por
sus propietarios por múltiples razones, que no se analizarán dentro de la presente
contratación.
Del análisis e interrelaciones de variables del cuadro N°1-G, se obtienen las

siguientes lecturas importantes, que se presentan para establecer las
características de la oferta de vivienda vertical en San José.
El gráfico N° 1 deja claro que los distritos donde se concentra la mayor

cantidad de este tipo de proyectos son en su orden, Pavas y Mata Redonda.
Juntos suman el 53% de los proyectos propuestos para el cantón en ese período.
En Mata Redonda, los proyectos se concentran al norte y sur de la Sabana y en la
Nunciatura, mientras que en Pavas se concentran del lado de Rohrmoser, en la
Favorita y la Geroma. En ambos casos, estas ubicaciones tienen los mayores
precios de la tierra de dichos distritos.
P á g i n a | 68
FUENTE: Cuadro N°1-G, ANEXO N°1
Cuando se analiza el área a construir, igual resulta que para esos mismos
distritos, los proyectos propuestos planean construir el 54.95% del área total
tramitada. Es decir, que del planeamiento y la construcción de todos los proyectos
en altura del cantón, un poco más de la mitad se concentran en Pavas y Mata
Redonda, tal como se aprecia en el gráfico N°2.
Ello indica un acelerado ritmo de densificación de la construcción

habitacional concentrado en tan solo dos de los distritos del cantón. Precisamente
son los dos distritos donde en las décadas pasadas, se planteó un modelo de
habitación urbana planificado para la clase media y alta, basado en la urbanización
convencional extensiva. Ahora, este modelo se transforma para volver a atraer a
las clases con mayor poder adquisitivo, para que gocen de toda la infraestructura
urbana social construida en cinco décadas.
Lo importante del caso, es que esta densificación en el uso del suelo, no está
aportando absolutamente ningún espacio público adicional para el disfrute
comunitario, puesto que todos estos desarrollos inmobiliarios son verticales, que
no trasforman ni aportan nada al equipamiento urbano existente. Solo aportan su
cuota de crecimiento al parque vehicular, densificando el tráfico diario sobre esa
infraestructura que fue planeada bajo un modelo específico diferente, hace cinco
décadas.
P á g i n a | 69
Volver la vista al tema presupuestario financiero, solamente produce una

necesaria voz de alerta inmediata. En todo el cantón, la inversión en este tipo de
proyectos inmobiliarios que conllevan la densificación del uso del suelo, para los
últimos 5 años y medio, se sitúa en ₡174.423.321.365,00. En promedio anual, esta
inversión es de ₡31.713.331.157,00.
Bien entendidos estos datos, ello significa que la iniciativa privada tiene una
buena capacidad financiera de inversión inmobiliaria en el cantón, que se traduce
en una gran cantidad de unidades habitacionales en altura por año. Éstas se
ponen al servicio de la demanda general de vivienda (no solo del cantón). De
acuerdo con los indicadores económicos, el dinamismo del sector inmobiliario
puede mantenerse a este ritmo actual, por varios años más sin producir ninguna
distorsión al mercado. Sin embargo, la inversión pública en mantenimiento de la
infraestructura vial y el equipamiento urbano, si acaso puede alcanzar del 10 al
15% de la inversión privada. A este ritmo de capacidad de inversión de ambas
iniciativas, el mercado inmobiliario en el cantón central de San José, se podrá ver
frenado en un plazo relativamente corto, debido al agotamiento de la
infraestructura urbanística. Posiblemente ésta se mueva hacia otros cantones con
mayor potencial y condiciones de saturación estimadas a un mayor plazo.
P á g i n a | 70
2.3. La oferta comercial actual para soluciones habitacionales en altura.
Como se apuntó en el apartado anterior, la decisión de qué proyectos construir y

cuando hacerlos, es totalmente del resorte de la iniciativa privada. Por lo tanto, no
existen parámetros para poder estimar un cronograma de ejecución del universo de
proyectos planteado en el cuadro N°1. La única información disponible surge de la
publicidad que hacen los desarrolladores inmobiliarios, sobre los productos que ponen
a la venta. El instrumento de información que se analiza para efectos de la presente
consultoría, como se apuntó, es la información puesta a disposición del mercado
inmobiliario en la 17° edición de la feria inmobiliaria denominada “Expocasa y
decoración” En esta feria, 83 empresas desarrolladoras mostraron su oferta de
vivienda de diferentes tipos. Si bien es cierto, esta feria solo representa un instrumento
de publicidad, que no necesariamente cobija a toda la oferta inmobiliaria, si se puede
afirmar que representa a la oferta empresarial más fuerte, por lo que la muestra para
analizar las condiciones de la oferta de vivienda en altura para el cantón de San José,
se obtendrá de la información brindada en dicha feria, con un nivel adecuado de
confiabilidad para los objetivos del presente estudio.
P á g i n a | 71
CUADRO N°2
MUESTRA DE LA OFERTA DE PROYECTOS HABITACIONALES EN ALTURA PARA EL CANTON
CENTRAL DE SAN JOSE
PRECIO DE
VENTA DE LA
AREA DE LA
UNIDAD
N° DE SOLUCIONES UNIDAD
DESARROLLO UBICACIÓN POR DISTRITO N° DE PISOS MINIMA
HABITACIONALES MINIMA
POR
(m2)
PROYECTO
($)
TORRE AMON CARMEN 17 200 35,0 m² $91.000
TRI-O BARRIO LUJAN CATEDRAL 3 X 24 PISOS 540 36,0 m² $79.250
U NUNCIATURA MATA REDONDA 27 202 40,0 m² $107.500
NUNCIATURA FLATS MATA REDONDA 12 68 47,4 m² $133.500
PARADISUS II - ROHRMOSER PAVAS 2 X 15 PISOS 120 55,0 m² $115.000
DESTINY - SABANA NORTE MATA REDONDA 7 22 55,7 m² $194.000
BAMBU ECO URBANO HATILLO 5 X 12 PISOS 480 58,0 m² $105.000
AMBAR TORRE SABANA SUR MATA REDONDA 12 64 73,0 m² $136.000
FUENTE: ELABORACION PROPIA A PARTI DE DATOS DE LOS DESARROLLADORES EN EXPO CASA Y DECORACIÓN, PARQUE VIVA, LA GUACIMA, ALAJUELA.
Los datos de los precios de las unidades habitacionales versus el área de cada
unidad, para los diferentes proyectos de la muestra, fueron graficados y se presentan
en el gráfico N°4. De su lectura, sobresalen tres puntos que marcan las tendencias de
precios mínimos. La tendencia del precio a la baja de estas tres unidades de 36 m2,
55m2 y 58 m2 se explica por su ubicación, en Barrio Lujan, en La Geroma, Rohrmoser
en la margen sur del cañón de del Río Torres y en Hatillo colindando al sur con la
Ciudadela 15 de Setiembre, respectivamente. El pico más alto lo representa la unidad
de 70 m2 que se ubica en Sabana norte, donde el precio de la tierra es el más alto de
Mata Redonda.
Los precios de estas unidades en general, incluyen un espacio para parqueo
interno. Se ofrece un segundo parqueo ya sea vendido o alquilado y una unidad
mínima de bodega, también vendida, generalmente ubicada con acceso al parqueo, ya
sea en planta baja o en sótanos. Los precios suben cuando las áreas de los modelos
aumentan o también, de acuerdo con su ubicación con respecto a la altura. Los
desarrolladores han puesto precio creciente a la ubicación por altura.
P á g i n a | 72
GRAFICO N°4
FUENTE: ELABORACION PROPIA A PARTIR DE DATOS DEL CUADRO N°2.
2.4. Modelo de desagregación del precio de mercado.
La lógica de construcción de los precios de venta para proyectos habitacionales

privados es una tarea relativamente compleja, puesto que ella dependerá de muchos
criterios subjetivos, según sea la visión del desarrollador particular, su percepción del
mercado y el “olfato” que desarrolle al enfrentarse al mercado de la demanda. Sin
embargo, para los efectos del presente estudio, se presenta un modelo simplificado de
factores de costo que sumados conformarán el precio de venta de los proyectos. El
modelo contempla las siguientes áreas de análisis:
2.4.1. Precio de la tierra.
El precio de la tierra en nuestro sistema de mercado, es definido por el juego

de la oferta y la demanda. Así está establecido en nuestro sistema jurídico. Es la
piedra fundamental en la definición del “sagrado” e inviolable derecho a la
propiedad privada. La única forma en que el Estado pueda a influir, por medio de
su sistema institucional en la regulación del precio de la tierra en general, es a
través de su participación dentro del mercado de compra de tierras, como un
agente más del sistema económico. Para ello tendría que intervenir comprando
grandes extensiones de tierras, cosa que ha hecho en el pasado, no solo para la
creación de los parques nacionales y reservas protegidas por ley, sino también
para los usos específicos de su aparato institucional, en especial el actual INDER
P á g i n a | 73
(antes IDA y mucho antes ITCO); el ICE, la CCSS, el Poder Judicial, el MEP y en
décadas ya lejanas, el INVU, entre otras.
Para nuestros efectos, se tomará como punto de referencia, la base de datos

que el Ministerio de Hacienda ha puesto a disposición del Sistema Municipal, para
éstas calculen el precio de la tierra y puedan cobrar el impuesto a los bienes
inmuebles. Contenida en los mapas de valores de terrenos por zonas
homogéneas, ellos están detallados a nivel cantonal. Estos mapas tienen
permanente actualización por parte del Ministerio de Hacienda.
El valor promedio por m2 de cada zona homogénea, será tomado como el precio
mínimo de mercado para efectos de este modelo. El precio máximo de transacción
comercial que se “estima” que cada desarrollador “debe” definir para conformar el
precio de venta de cada unidad habitacional del proyecto, es de un 30% sobre el
precio mínimo de referencia. Con este precio, se estima que el desarrollador puede
salir al mercado de compra de tierra y reponer su inventario en condiciones
similares de ubicación y tamaño, para poder ejecutar nuevos proyectos. En el caso
de una empresa pública, el precio de adquisición para cada proyecto, estará
definido por un avalúo oficial de la dependencia especializada del Ministerio de
Hacienda.
2.4.2. Costo de construcción.
2.4.2.1. Los costos directos.

El costo directo de la construcción se obtendrá de los valores establecidos en la
publicación del Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda
denominada “Manual de valores base unitarios por tipología de construcción”,
versión del 2015. Éste establece valores a cada tipología de construcción. Para el
caso de edificios en altura, los códigos de las tipologías constructivas aplicables a
cada caso serán los contenidos en el cuadro N°3. Estos precios unitarios son
precios totales de una unidad terminada, por lo tanto incluyen los costos directos e
indirectos de construcción.
Para nuestros objetivos, se obtendrá el costo directo de construcción, deflatando

el precio unitario según la metodología del Ministerio de Hacienda, o sea
disminuyéndole el porcentaje de los costos indirectos, estimado en un 40% como
máximo. El costo unitario de producción será el que se use como costo mínimo de
producción, a la hora de hacer comparaciones.
P á g i n a | 74
CUADRO N°3
PRECIOS UNITARIOS PARA LA VALORACION DE TIPOLOGÍAS DE EDIFICIOS
SEGÚN EL ORGANO DE NORMALIZACION TECNICA
CODIGO DE LA TIPOLOGÍA PRECIO UNITARIO COSTO UNITARIO DE PRODUCCION (*)

AP01 ₡350.000 .m2 ₡250.000 .m2
AP02 ₡470.000 .m2 ₡335.714 .m2
AP03 ₡565.000 .m2 ₡403.571 .m2
(*) El costo unitario de producción se obtiene deflatando éste por el porcentaje de costos indirectos, estimado en el 40% del precio.
FUENTE: ELABORACION PROPIA A APRTIR DE TIPOLOGIAS DE LAS VALORACION SEGÚN MINISTERIO DE HACIENDA. ANEXO 2
El costo directo máximo de producción será el doble del costo mínimo en

cada categoría de tipología. Lo anterior pretende reflejar mayores niveles de
ineficiencia a la hora de ejecutar los proyectos constructivos y no mayores niveles
de acabados.
Otros de los costos de construcción son lo generados en la etapa de

concepción y planificación del proyecto, que incluyen gastos por estudios
preliminares, ejecución de estudios básicos, honorarios de diseños, aprobaciones
y tasas.
2.4.2.2. Costos indirectos de construcción.

Los costos indirectos de construcción son todos aquellos en los que hay que
incurrir, más allá de los costos directos, para poder ejecutar eficientemente cada
proyecto. Dentro de ellos se deben considerar los siguientes:
a) Gastos administrativos del proyecto.

b) Imprevistos de obra.
c) Cargas financieras sobre el financiamiento.
d) Costo de ventas y mercadeo.
e) Utilidad empresarial sobre la construcción.
El porcentaje total de estos costos varía de acuerdo con el tipo de fondos
que financien el proyecto específico. Por ejemplo, para proyectos financiados por
el Fondo de Subsidios de Vivienda (FOSUVI) del BANHVI que son recursos que
no generan cargas financieras, este total no deberá exceder el 33% del monto de
costos directos del proyecto, de acuerdo con el artículo 171 de la ley N° 7052.
Para proyectos financiados por el Fondo Nacional de Vivienda (FONAVI) de esta
P á g i n a | 75
misma institución, que sí generan cargas financieras tanto para los desarrolladores
como para los usuarios del bien final, el total de costos indirectos no deberá ser
mayor que el 43% del costo directo del proyecto, según el artículo 172 de la ley N°
7052.
Como porcentaje de costos indirectos mínimo en este modelo, se tomará

como referencia el definido en el artículo 172 de la ley N° 7052, es decir, un 43%
del costo de construcción. Su desglose será el siguiente:
a. Gastos administrativos 8%
b. Imprevistos de obra 6%
c. Utilidad sobre la construcción 12%
d. Costo de ventas 5%
e. Carga financiera 12%
f. Total costos indirectos mínimos 43%
La carga financiera de cada proyecto es intrínseca a la planificación del
proceso constructivo y de mercadeo, además de la habilidad del desarrollador
para negociar los recursos con las entidades financieras. Sin embargo, se
considera que no debería pasar del 15% del costo de construcción. Bajo esta
premisa, los costos indirectos máximos que se aplicarán al presente modelo serán
del 45%.
2.4.3. Utilidad comercial sobre el bien de consumo

El mercado inmobiliario presenta a tres actores bien definidos por el lado de la
oferta.
 El primero es el constructor directo, cuyo negocio tradicional es construir

edificaciones horizontales o verticales, y obtener una utilidad comercial,
producto de su actividad y know how. No tiene capital propio y
generalmente construye para otros, ya sea por contratación privada directa
o por licitaciones con la administración pública. Al estar en la base de la
pirámide de actores en ese mercado, es la figura más débil del juego del
mercado. Sus costos fácilmente son descubiertos, especialmente por las
formas de contratación usuales, las cuales piden mucho desglose de costos
unitarios detallados en los presupuestos de sus ofertas.
 El segundo actor es el desarrollador inmobiliario, que a diferencia del

constructor directo, éste solo planifica proyectos, los madura y en su etapa
de ejecución, los administra. Su estructura empresarial está copada por
P á g i n a | 76
gente pensante, profesionales que buscan negocios inmobiliarios, que los

estructura, los planifica, busca financiamiento y administra la etapa
constructiva, subcontratando a actores especializados. Se convierte en
intermediarios que el mercado ha dado en llamar “portafolios inmobiliarios”
por su capacidad de generar y estructurar proyectos viables. Como
empresarios inmobiliarios, tienen la ventaja de tratar directamente con el
mercado de la demanda inmobiliaria, a la cual no tienen que mostrar su
estructura de costos interna. Tan solo dan precios finales de venta a sus
potenciales clientes. Así planteado el panorama, su utilidad no está
expuesta al escrutinio de los consumidores, y por lo tanto, ésta puede llegar
a definirse de forma caprichosa y en muchos casos especulativa.
 El tercer actor es el agente financiero. Al mercado financiero es donde

llegan los desarrolladores a buscar los recursos para sus proyectos. En
ese sentido se los puede considerar como reyes del mercado inmobiliario.
Escogen tanto a la oferta de proyectos, como a la demanda específica. Con
el correr de los tiempos, ellos son los que dictan la dinámica de este
mercado. En la actualidad, han puesto en práctica una estrategia de
concentración del mercado de la oferta, que poco a poco los puede llegar a
convertir en un verdadero monopolio dentro del mercado inmobiliario. Una
de las herramienta más fuertes que han desarrollados son los fideicomisos
de administración de proyectos, donde prácticamente llegan a convertirse
en los únicos actores de este mercado, desagregando los proyectos es sus
diferentes etapas y subcontratándolos bajo su cobija.
El panorama anterior se plantea para dejar bien claro que la utilidad

comercial en un mercado no regulado, como lo es el inmobiliario, puede ser
definida con todo tipo de criterios, hasta los especulativos. El presente modelo
define la utilidad comercial en la transacción del bien inmobiliario final en un 15%.
2.5. Aplicación del modelo de precios a la muestra de proyectos reales del

Cuadro N°2.
CUADRO N°4
CONSTRUCCION DE LAS VARIABLES PARA ANALISIS DE LOS PROYECTOS INMOBILIARIOS DE LA MUESTRA EN ESTUDIO
DESCRIPTOR TORRE AMON TRI-O BARRIO LUJAN U NUNCIATURA NUNCIATURA FLATS PARADISUS II DESTINY SABANA BAMBU ECO URBANO TORRE AMBAR SABANA
1 NUMERO DE EDIFICIOS 1 3 1 1 2 1 5 1
2 NUMERO DE PISOS/EDIFICIO 17 24 27 12 15 22 12 12
3 NUMERO DE UNIDADES TOTALES 200 540 202 68 120 22 480 64
4 AREA HABITABLE DE LA UNIDAD MINIMA 35,0 m² 36,0 m² 40,0 m² 47,4 m² 55,0 m² 55,7 m² 58,0 m² 73,0 m²
5 AREA TOTAL DE LA UNIDAD MINIMA CON PARQUEO 51,3 m² 52,3 m² 56,3 m² 63,7 m² 71,4 m² 70,0 m² 72,3 m² 89,3 m²
6 AREA CONSTRUIDA REPORTADA AL CFIA 22.194,0 m² 52.904,0 m² 25.124,0 m² 8.958,0 m² 40.524,0 m² 3.058,0 m² 47.431,0 m² 11.769,0 m²
7 TASACION DEL CFIA ₡5.670.520.000 ₡11.046.890.000 ₡9.990.000.000 ₡3.340.025.000 ₡9.080.260.000 ₡880.277.000 ₡13.523.098.600 ₡3.464.080.000
8 AREA DEL TERRENO SEGÚN CATASTRO 4.382,0 m² 14.813,0 m² 2.921,0 m² 1.393,0 m² 18.355,0 m² 559,4 m² 32.759,9 m² 1.457,0 m²
9 ZONA DE VALORES HOMOGENEOS/UBICACIÓN DEL TERRENO 1-01-01-U05 1-01-04-U07 1-01-01-U05 1-01-01-U05 1-01-09-U05 1-01-08-U04 1-01-11-U07 1-01-08-U26
10 PRECIO UNITARIO HOMOGENEO SEGÚN M.H. ₡350.000 ₡110.000 ₡300.000 ₡300.000 ₡150.000 ₡400.000 ₡125.000 ₡200.000
11 PRECIO MAXIMO DE LA TIERRA SEGÚN METODOLOGIA (MERCADO) ₡1.993.810.000 ₡2.118.259.000 ₡1.139.190.000 ₡543.270.000 ₡3.579.225.000 ₡290.872.400 ₡5.323.478.875 ₡378.820.000
12 COSTO DE MERCADO DEL m2 CONSTRUIDO ( ₡/m2 ) ₡255.498/m2 ₡208.810/m2 ₡397.628/m2 ₡372.854/m2 ₡224.071/m2 ₡287.860/m2 ₡285.111/m2 ₡294.339/m2
13 COSTO DE MERCADO DE LA TIERRA POR m2 CONSTRUIDO ( ₡/m2 ) ₡89.836/m2 ₡40.040/m2 ₡45.343/m2 ₡60.646/m2 ₡88.324/m2 ₡95.119/m2 ₡112.236/m2 ₡32.188/m2
APLICACIÓN DE LA METODOLOGIA DEL MODELO
14 COSTO MINIMO DE CONSTRUCCION SEGÚN METODOLOGIA ₡12.825.000 ₡13.075.000 ₡14.075.000 ₡15.925.000 ₡17.850.000 ₡17.500.000 ₡18.075.000 ₡22.325.000
15 COSTO MAXIMO DE CONSTRUCCION SEGÚN METODOLOGIA ₡25.650.000 ₡26.150.000 ₡28.150.000 ₡31.850.000 ₡35.700.000 ₡35.000.000 ₡36.150.000 ₡44.650.000
16 COSTO DE MERCADO DE CONSTRUCCION ₡13.107.041 ₡10.920.769 ₡22.386.443 ₡23.750.792 ₡15.998.681 ₡20.150.226 ₡20.613.523 ₡26.284.505
17 PRECIO DE LA TIERRA MINIMO SEGÚN METODOLOGIA ₡3.545.049 ₡1.610.827 ₡1.963.688 ₡2.971.671 ₡4.851.003 ₡5.121.766 ₡6.242.064 ₡2.211.065
18 PRECIO DE LA TIERRA MAXIMO SEGÚN METODOLOGIA ₡4.608.563 ₡2.094.075 ₡2.552.794 ₡3.863.172 ₡6.306.304 ₡6.658.296 ₡8.114.683 ₡2.874.384
19 PRECIO DE LA TIERRA DE MERCADO ₡4.608.563 ₡2.094.075 ₡2.552.794 ₡3.863.172 ₡6.306.304 ₡6.658.296 ₡8.114.683 ₡2.874.384
20 COSTOS INDIRECTOS MINIMOS DEL MODELO ₡5.514.750 ₡5.622.250 ₡6.052.250 ₡6.847.750 ₡7.675.500 ₡7.525.000 ₡7.772.250 ₡9.599.750
21 COSTOS INDIRECTOS MAXIMOS DEL MODELO ₡8.464.500 ₡8.629.500 ₡9.289.500 ₡10.510.500 ₡11.781.000 ₡11.550.000 ₡11.929.500 ₡14.734.500
22 UTILIDAD ESTIMADA DEL MODELO ₡4.325.324 ₡3.603.854 ₡7.387.526 ₡7.837.761 ₡5.279.565 ₡6.649.574 ₡6.802.463 ₡8.673.887
23 PRECIO DE VENTA MINIMO SEGÚN EL MODELO ₡26.210.122 ₡23.911.931 ₡29.478.464 ₡33.582.182 ₡35.656.068 ₡36.796.340 ₡38.891.776 ₡42.809.701
24 PRECIO DE VENTA MAXIMO SEGÚN EL MODELO ₡43.048.387 ₡40.477.429 ₡47.379.820 ₡54.061.434 ₡59.066.869 ₡59.857.870 ₡62.996.646 ₡70.932.771
25 PRECIO DE VENTA APLICANDO EL MODELO AL MERCADO ₡30.505.428 ₡25.248.197 ₡41.616.264 ₡45.962.225 ₡39.365.550 ₡45.008.096 ₡47.460.169 ₡52.567.276
26 SOBRE PRECIO QUE APLICA EL MERCADO ₡20.454.572 ₡19.131.803 ₡18.583.736 ₡28.797.775 ₡25.034.450 ₡63.631.904 ₡11.339.831 ₡23.592.724
27 PRECIO DE VENTA DE MERCADO EN COLONES (*) ₡50.960.000 ₡44.380.000 ₡60.200.000 ₡74.760.000 ₡64.400.000 ₡108.640.000 ₡58.800.000 ₡76.160.000
28 PRECIO DE VENTA DE MERCADO EN DOLARES $91.000 $79.250 $107.500 $133.500 $115.000 $194.000 $105.000 $136.000
(*) TIPO DE CAMBIO ESTABLECIDO EN ₡ 560/US $
FUENTE: ELABORACION PROPIA: DESARROLLADORES: CFIA: MINISTERIO DE HACIENDA:
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Aplicar la metodología de cálculo del precio de venta a los proyectos reales, no

pretende desvelar el negocio de los desarrolladores inmobiliarios. Por el contrario, lo que
busca es que se entienda que un modelo de cálculo de precios empresariales, debe ir más
allá de las simples operaciones aritméticas de suma de los componentes de su precio.
El cuadro N°4 hace un análisis detallado de los componentes que definen el

proyecto inmobiliario, tal como se detalla en apartado 3.4) Los descriptores del proyecto se
tomaron de las diversas fuentes que se nombran en dicho cuadro. Las filas 22, 23 y 27
proporcionan la información que se construye a través del cuadro, la cual es la de los
precios de venta de los bienes terminados. Estos datos se logran visualizar mejor de
manera gráfica, por lo que se construyó el gráfico N°5. La función en verde que se
presenta con los precios más altos, representa la función de los precios reales de
mercado. Es la misma que se muestra en el gráfico N°4, solamente que transformada a
colones. Más abajo, de rojo se representa la función de los precios máximos calculados
con los parámetros del modelo, y finalmente de azul, con los valores más bajos, define la
función de precios mínimos del modelo.
Las funciones de precios mínimos y precios máximos son casi paralelas, mientras
que la función de precios de mercado es más abrupta en sus cambios de un punto a otro.
Ello se explica porque el precio de mercado calculado para cada punto del gráfico,
representa la estructura de costos de desarrolladores diferentes.
GRAFICO N°5
COMPARACIÓN DE PRECIOS REALES VERSUS PRECIOS DEL MODELO TEORICO
DE LAS UNIDADES HABITACIONALES DE LA MUESTRA
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA CON BASE EN DATOS DEL CUADRO N°4

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GRAFICO N°6
COMPARACION ENTRE LOS COSTOS DE CONSTRUCION MINIMO Y MAXIMO DEL
MODELO Y EL COSTO DEL BIEN QUE PRODUCE EL MERCADO
FUENTE: ELABORACION PROPIA CON DATOS DEL CUADRO N°4
Las barras en verde del gráfico N°6 representan los costos particulares de cada
desarrollador, para los proyectos de la muestra. Sin embargo éstos no reflejan
necesariamente su estructura de costos empresarial, dado que son producto de la
tasación que realizó el CFIA de cada proyecto. Aquí se presentan varias posibilidades,
dentro de las cuales es importante resaltar la más importante. La tasación que realiza el
CFIA se basa en una metodología “similar” – guardando las debidas distancias del caso -
a la desarrollada en este estudio Sus cálculos se basan en la información contenida en
los planos constructivos que fueron presentados para la aprobación del proyecto.
Generalmente la información gráfica contenida en los planos de los proyectos es muy
general, muchas veces con niveles de exactitud muy bajos en detalles constructivos y de
P á g i n a | 80
acabados, por lo que las tasaciones se calculan con grados de suposiciones muy
genéricos. Bajo esta premisa, el costo de construcción empresarial puede aumentar
cuando se enfrenta el proceso constructivo. Siendo así, con las variables que se tienen a
disposición, no será posible conocer una mejor aproximación del costo constructivo
empresarial para los proyectos de la muestra. Se debería tener mayor nivel de
investigación e introducir nuevas variables que hagan estos cálculos más precisos, lo cual
no está dentro del objeto de la presente contratación. De ahí es que conviene, para aclarar
varios conceptos, analizar la información sobre la “utilidad empresarial” aplicada al
producto de mercado y el sobre precio que conlleva cada unidad puesta a la venta en el
mercado inmobiliario. Esta situación se muestra en el gráfico N°7, para los proyectos de la
muestra.
GRAFICO N°7
UTILIDAD EMPRESARIAL Y “SOBRE PRECIO” DE LOS INMUEBLES
SEGÚN EL MODELO DE ANÁLISIS PARA LOS INMUEBLES DE LA MUESTRA.
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA CON BASE EN LOS DATOS DEL CUADRO N°4.
P á g i n a | 81
A simple vista se corrobora, comparando los costos de producción producto del

modelo de análisis, con los márgenes de “sobre precio” en cada caso– para la unidades
de área mínima –, se desprende que estos “sobre precios” pueden prácticamente
absorber cualquier imprevisto del proceso constructivo empresarial; desde implementar
mayores niveles de acabado a sus productos y el pago de tierras a precios especulativos,
hasta sobre utilidades en los procesos de venta debido a distorsiones estructurales del
mercado inmobiliario, que permiten al desarrollador cobrar precios especulativos. Esta
última posibilidad está amparada a la dinámica de un sistema financiero que propicia estas
situaciones, con tal de colocar recursos en créditos de inversión empresarial y créditos a
largo plazo.
Este aspecto de manejo tan flexible y poco rígido de las pautas en los precios del
mercado inmobiliario, fue uno de los principios básicos que llevaron a la formación de las
burbujas inmobiliarias que desataron la crisis del año 2008 en Estados Unidos y Europa.
Al fin y al cabo, la demanda de vivienda se tiene que avenir a las reglas de la oferta del
mercado inmobiliario, donde el mercado de la oferta de bienes terminados funciona al
unísono con el mercado financiero, o supeditado totalmente a sus reglas.
2.6. La racionalidad del negocio inmobiliario del mercado contrapuesta con

los objetivos de la “Ciudad”.
Los condominios verticales presentan una diferencia fundamental con respecto a

los condominios horizontales. Esta reside fundamentalmente en que los primeros se
plantean en áreas de terrenos urbanos muy pequeñas, en contraposición con los
horizontales, que se convierten en pequeños feudos amurallados. En la actualidad ambos
compiten entre sí, por atraer a ese sector de la demanda que tiene buena capacidad
financiera de endeudamiento y que busca un estilo habitacional, sobre todo seguro. La
falta de una verdadera planificación urbana de nuestras ciudades, permitió en el pasado
que las ciudades fueran creciendo de manera extensiva exponencial. Se presionó a los
gobiernos de turno para suplir con inversión pública, el cúmulo de las otras necesidades
de infraestructura urbana necesarias para que el hábitat urbano fuera equilibrado y
armónico. Esa inversión pública se fue quedando rezagada y, la inversión privada ocupó
con muy pocas restricciones en materia de normativa urbana, la tierra disponible en la
periferia de nuestras ciudades. Ese proceso de expansión duró tan solo unas pocas
décadas y con él el agotamiento de la infraestructura urbana y social desarrollada a partir
del advenimiento de la segunda república.
El círculo vicioso que la iniciativa privada inició a partir de principios de la década

de los años sesentas del siglo XX, trajo consigo el despoblamiento del centro urbano de
San José. La planificación urbana, que en aquella época no tan lejana se le delegó de
manera irresponsable a la iniciativa privada, propició la expansión descontrolada de
P á g i n a | 82
nuestra ciudad hacia donde la tierra fuera más barata. Este ha sido uno de los pecados
capitales en materia de planificación urbana, que nos legaron nuestros antepasados
recientes.
Hoy en día, nuevamente la iniciativa privada vuelve por sus fueros, volviendo la
vista a la deteriorada ciudad como fuente renovada del negocio inmobiliario. La periferia,
tan cercana de los centros de producción de negocios y mercancías del pasado, llegó
hasta las fronteras naturales de lo rural y ,a la demanda de vivienda urbana del cantón
central de San José, le comenzó a parecer descabellado vivir “bien” en localizaciones
cercanas a San Ramón de Alajuela, en las montañas de Heredia o en Cartago. Fue así
como la iniciativa privada redescubrió el centro urbano de San José como el negocio
inmobiliario renovado ahora, con el concepto de vivir en la vieja ciudad pero con el estilo y
clase de las grandes urbes del primer mundo: dentro de edificios verticales cada vez más
altos. Ha sido así como llegamos a la época de los condominios verticales, planteados por
la iniciativa privada que perfectamente podríamos denominar 2.0, a falta de una
planificación urbana responsabilidad ineludible del Estado.
Esta nueva ola de negocios inmobiliarios dentro del corazón de San José trae
consigo un elemento adicional que hace que el producto final, puesto a disposición de la
demanda sea más oneroso. Para competir adecuadamente con su contraparte del modelo
de espacio cerrado, es decir, el condominio horizontal, lo vertical se plantea con
construcción en demasía, no obligada por la ley, destinada a espacios de esparcimiento y
ocio, dígase gimnasios, piscinas dentro de los edificios y hasta pequeños cines. Estos
factores son los factores que hacen más costosas las unidades particulares.
En el cuadro N°5, se presenta el universo de proyectos habitacionales de 4 pisos y

más, tramitados ante el CFIA en el período enero de 2011-junio de 2016. Es la misma
información contenida en el cuadro N° 1-G del anexo 1, con la adición de un ejercicio
simple que permite hacer un análisis importante. Se toma el área real de cada proyecto
tramitado y se proyectan cuatro escenarios de entornos para distintos tamaños de
unidades habitacionales. Así planteado, el entorno de cada unidad habitacional está
definido por un área para un parqueo de 14 m2, más una bodega externa al área habitable
de 2 m2, más un 30% del total del ´rea total individual destinado para circulaciones
internas, escaleras de servicio y de emergencia, ascensores, vestíbulo y otras áreas
destinadas para servicios comunes a todos los condóminos.
Los modelos de área habitable se plantean desde los 36 m2 para personas solas.
Tienen un esquema interno que en Costa Rica fue muy usado en la primera mitad del siglo
pasado en soluciones para la clase baja, que se denominó “cuarto redondo”, donde
solamente el recinto destinado para servicio sanitario y baño es privado. Todo el espacio
adicional es un solo salón sin paredes internas. Con todo su entorno incluido, esta
solución abarca un área de 67.6 m2.
P á g i n a | 83
El segundo modelo plantea un área habitable de 45 m2, destinada a parejas recién

formadas. En esta opción la distribución interna costa de una habitación y un baño. Con su
entorno incluido, esta solución abarca un área de 79.3m2.
El tercer modelo plantea un área habitable de 60 m2, destinada a familias

pequeñas. En esta opción la distribución interna costa de 2 dormitorios y un baño. Con su
entorno incluido esta solución abarca un área de 98.8 m2.
El cuarto modelo plantea un área habitable de 75 m2, destinada a familias grandes.

En esta opción la distribución interna costa de 3 dormitorios y un baño. Con su entorno
incluido esta solución abarca un área de 118.3 m2.
La combinación de modelos en cada edificio, se plantea de acuerdo con la ecuación

(1) presentada a continuación:
(1) UPE=0.1*CR+0.2*UD+0.5*DD+0.2*TD
donde:
 UPE = unidades por edificio.

 CR = área habitable tipo cuarto redondo
 UD = área habitable de un dormitorio
 DD = área habitable de dos dormitorios
 TD = área habitable de tres dormitorios
Esta ecuación se aplica a los proyectos del cuadro N°5 en su última columna. El
total de unidades que se podrían planificar con este modelo ascienden a 6.673, con un
costo promedio de construcción de ₡ 24.481.829.
P á g i n a | 84
Oferta parejas Oferta familias Oferta familias

Oferta individual NUMERO DE
jovenes 45 m2 pequeñas 60 grandes 75 m2
36 m2 habitable UNIDADES
CUADRO N° 5 habitable m2 habitable habitable
HABITACIONALES
10% 20% 50% 20% SEGÚN
NUMERO DE UNIDADES HABITACIONALES PARA PROYECTOS
COMBINACION DE
TRAMITADOS ANTE EL COLEGIO FEDERADO DE INGENIEROS Y DE cuarto redondo + 1 dormitorio+ 2 dormitorios+ 3 dormitoriso +
parqueo +bodega + parqueo parqueo + parqueo + PORCENTAJES
ARQUITECTOS ENTRE ENERO DEL 2011 Y JUNIO DEL 2016 SEGÚN 30% servicios ++bodega+30% bodega+30% bodega+30% INDICADOS EN LAS
CRITERIO DE RACIONALIDAD DIFERENTE AL DEL MERCADO comunes servicios comunes servicios comunes servicios comunes COLUMNAS DE LA
OFERTA
SUB CLASIFICACION POR TIPO DE OBRA NO EXONERADA NUEVA HABITACIONAL DE 4 PISOS O
REPROGRAMADA
MAS 67,6 m² 79,3 m² 98,8 m² 118,3 m²
Num. ProyectoCantidad de PisosTamañoUnidad Num. Catastro Distrito Valor Obra 100% 67,6 m2 100% 79,3 m2 100% 98,8 m2 100% 118,3 m2 Modelo combinado
704118 4 327 m2 SJ-600280-1985 CARMEN 80.590.000 5 4 3 3 4
663595 5 973 m2 SJ-516433-1983 CARMEN 334.454.592 14 12 10 8 10
715940 5 2.610 m2 SJ-17486-1950 CARMEN 623.140.000 39 33 26 22 28
570551 15 9.138 m2 SJ-0572613-1999 CARMEN 2.441.270.000 135 115 92 77 98
659808 17 22.194 m2 SJ-1701423-2013 CARMEN 5.670.520.000 328 280 225 188 239
639066 8 2.608 m2 SJ-1629833-2013 CATEDRAL 532.910.000 39 33 26 22 28
657017 23 24.163 m2 SJ-1736603-2014 CATEDRAL 4.709.156.196 357 305 245 204 260
726527 27 52.904 m2 SJ-1693969-2013 CATEDRAL 11.046.890.000 783 667 535 447 569
558807 8 17.720 m2 SJ-1511391-2011 HATILLO 3.731.970.000 262 223 179 150 191
639278 12 11.485 m2 SJ-1068357-2006 HATILLO 3.690.890.000 170 145 116 97 123
658773 12 8.708 m2 SJ-1068357-2006 HATILLO 2.429.948.600 129 110 88 74 94
677364 12 9.620 m2 SJ-1068357-2006 HATILLO 2.634.960.000 142 121 97 81 103
722911 12 8.809 m2 SJ-1817591-2015 HATILLO 2.373.050.000 130 111 89 74 95
722914 12 8.809 m2 SJ-1817585-2015 HATILLO 2.394.250.000 130 111 89 74 95
674880 7 4.650 m2 SJ-332236-1996, SJ-340928-1996,
HOSPITAL
SJ-915843-1990 3.240.000.000 69 59 47 39 50
653206 4 1.995 m2 SJ-467450-1982 MATA REDONDA 682.067.600 30 25 20 17 21
643454 5 1.368 m2 SJ-6343-1969 MATA REDONDA 334.010.000 20 17 14 12 15
641416 7 3.058 m2 SJ-74189-1992 MATA REDONDA 880.277.000 45 39 31 26 33
621089 9 4.207 m2 SJ-556548-1984 MATA REDONDA 1.031.613.200 62 53 43 36 45
709058 10 6.086 m2 SJ-0002756-1968 MATA REDONDA 1.712.526.410 90 77 62 51 65
582623 12 13.405 m2 SJ-1541101-2011 MATA REDONDA 3.778.500.000 198 169 136 113 144
647967 12 8.958 m2 SJ-1644617-2113 MATA REDONDA 3.340.025.000 133 113 91 76 96
670645 13 11.769 m2 SJ-1708098-2013 MATA REDONDA 3.464.080.000 174 148 119 99 127
582773 20 31.909 m2 SJ-1231375-2008 MATA REDONDA 6.775.900.000 472 402 323 270 343
676486 26 14.470 m2 SJ-426740-1981 MATA REDONDA 3.907.807.200 214 182 146 122 156
715663 27 25.124 m2 SJ-1833995-2015, SJ-1833996-2015,
MATA REDONDA
SJ-1322700-20099.990.000.000 372 317 254 212 270
664168 29 96.229 m2 SJ-638519-2000 MATA REDONDA 17.951.770.000 1.424 1.213 974 813 1.035
662703 4 972 m2 SJ-381297-1980 PAVAS 257.080.000 14 12 10 8 10
673976 4 1.351 m2 SJ-1133804-2007 PAVAS 335.250.000 20 17 14 11 15
694872 4 1.251 m2 SJ-408939-1980, SJ-1748373-2014
PAVAS 320.000.000 19 16 13 11 13
671339 5 2.014 m2 SJ-0897-1974, SJ-0896-1974 PAVAS 490.730.000 30 25 20 17 22
722268 5 1.566 m2 SJ-336721-1979 PAVAS 400.140.000 23 20 16 13 17
594486 6 2.580 m2 SJ-1041-1970 PAVAS 613.790.000 38 33 26 22 28
601230 6 1.335 m2 SJ-0002675-1972 PAVAS 422.420.000 20 17 14 11 14
635394 6 2.292 m2 SJ-0001041-1970 PAVAS 604.310.000 34 29 23 19 25
694430 6 3.170 m2 SJ-1249637-2007 PAVAS 1.133.727.000 47 40 32 27 34
719860 6 1.993 m2 SJ-1829294-2015 PAVAS 419.950.000 29 25 20 17 21
670178 8 3.377 m2 SJ-1323206-2009 PAVAS 1.100.000.000 50 43 34 29 36
691793 8 1.128 m2 SJ-12029-1975 PAVAS 330.950.000 17 14 11 10 12
633940 9 6.135 m2 SJ-537278-1984, SJ-537277-1984
PAVAS 1.173.580.000 91 77 62 52 66
669076 11 6.367 m2 SJ-1695037-2013 PAVAS 2.152.894.507 94 80 64 54 68
671416 12 5.742 m2 SJ-1561328-2012 PAVAS 3.294.009.360 85 72 58 49 62
568852 15 40.524 m2 SJ-1500904-2011 PAVAS 9.080.260.000 452 385 309 258 328
680119 22 46.155 m2 SJ-0009787-1972, SJ-0013103-1972,
PAVASSJ-0013314-1976,15.900.000.000
SJ-1757711-2014 683 582 467 390 496
692670 4 1.268 m2 SJ-1822404-2015 SAN FRANCISCO DE DOS 406.520.000
RIOS 19 16 13 11 14
635904 4 1.875 m2 SJ-1105187-2006 SAN SEBASTIAN 484.670.000 28 24 19 16 20
657855 4 3.387 m2 SJ-935881-2004 SAN SEBASTIAN 1.008.454.700 50 43 34 29 36
610009 8 21.782 m2 SJ-1359499-2009 SAN SEBASTIAN 5.213.330.000 322 275 220 184 234
681650 4 728 m2 SJ-1557410-2012 URUCA 240.470.000 11 9 7 6 8
729723 4 505 m2 SJ-103004-93 URUCA 229.500.000 7 6 5 4 5
693134 5 3.314 m2 SJ-1809899-2015 URUCA 832.000.000 49 42 34 28 36
611988 8 4.674 m2 SJ-1643592-2013 URUCA 1.350.000.000 69 59 47 40 50
719079 13 15.435 m2 SJ-0884306-2003 URUCA 3.850.820.000 228 195 156 130 166
631504 21 38.198 m2 SJ-1586920-2012 URUCA 9.745.890.000 565 482 387 323 411
710383 7 8.209 m2 SJ-1845512-2015 ZAPOTE 2.203.110.000 121 104 83 69 88
55 630.623 163.376.431.365 9.181 7.826 6.282 5.246 6.673
FUENTE: ELABORACION PROPIA A PARTIR DE LOS REGISTROS DEL SISTEMA APC DEL CFIA CUADRO N°1-G
No se poseé la información sobre el número de unidades habitacionales de cada

proyecto tramitado, por lo que solo se hará el ejercicio comparativo con la muestra de
proyectos de análisis del cuadro N°2 (resaltados en las filas verdes del cuadro N°5), que
se presenta a continuación en el cuadro N°6.
P á g i n a | 85
CUADRO N°6
COMPARACION DE UNIDADES TOTALES REALES VRS MODELO
POR PROYECTO
UNIDADES % DE AUMENTO
UNIDADES
PROYECTOS DE LA MUESTRA SEGÚN APLICANDO EL
REALES
MODELO MODELO
TORRE AMON 200 239 19,32%
TRI-O BARRIO LUJAN 540 569 5,34%
U NUNCIATURA 202 270 33,74%
NUNCIATURA FLATS 68 96 41,65%
PARADISUS II 120 328 173,51%
DESTINY SABANA 22 33 49,46%
BAMBU ECO URBANO 480 510 6,25%
TORRE AMBAR SABANA 64 127 97,73%
TOTALES 1.696 2.172 28,04%
FUENTE: Elaboracion propia
Como corolario del presente análisis comparativo, se puede concluir que bajo otros
términos de racionalidad, con las mismas áreas tramitadas de estos proyectos de la
muestra, se puede aumentar en un 28.04% las unidades producidas. Ello no se hace en la
práctica, porque en la realidad, los desarrolladores aumentan los precios finales de las
unidades habitacionales con áreas superiores a la mínima, con criterios que tienen que
ver poco con un esquema de “modelo de producción industrial”. En síntesis, como es de
esperar, el mercado de la oferta inmobiliaria busca maximizar sus utilidades, sin tomar en
cuenta las necesidades y posibilidades de la demanda del cantón. Ellos no están
produciendo para el cantón y su población como “CIUDAD A REGENERAR”, sino que
producen para aquellos que puedan pagar el modelo que producen, no importando de
donde provengan, ni sus necesidades espaciales.
(3) LA OFERTA INMOBILIARIA PÚBLICA.
El andamiaje legal que rige la oferta para la participación de instituciones del estado dentro
del campo de la vivienda, actualmente tiene su columna vertebral en la ley N°7052 y sus
reformas, que rige el campo de acción del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda
(SFNV), con el Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI) como su ente rector. Fue
creado en 1987 y su principal aporte es la creación del bono familiar de vivienda como
subsidio líquido para atender y atacar el problema de la falta de vivienda de sectores bajos
y medios bajos, es decir, la vivienda de interés social. El subsidio es un instrumento que
funciona de manera inversa al ingreso familiar. El estrato de menor ingreso familiar (menor
al equivalente de un salario mínimo mensual de un trabajador no especializado de la
P á g i n a | 86
construcción) obtiene el subsidio completo de hasta el equivalente de treinta salarios

mínimos mensuales de esta categoría de trabajadores de referencia y, conforme aumenta
el ingreso familiar mensual, el subsidio baja hasta convertirse en cero para ingresos
familiares mayores a cuatro salarios mínimos mensuales de este tipo de trabajadores de
referencia.
Con este instrumento del bono familiar de la vivienda, el sistema institucional del
Estado cierra un capítulo sobre su participación en la producción directa de viviendas.
Consagrado en nuestra Constitución Política como una responsabilidad del Estado, que
debe “promover la construcción de viviendas populares y crear el patrimonio familiar del
trabajador”, tal como lo expresa el artículo 65 de la Carta Magna; el Estado da un paso
atrás en su visión solidaria, puesto que en 1954 fue creado el Instituto Nacional de
Vivienda y Urbanismo (INVU) y con él, un instrumento ejecutivo muy poderoso para
cumplir con esta responsabilidad constitucional. El INVU mostró su agilidad en la ejecución
de proyectos concretos pero, una década después de su creación se comienza a
deteriorar su capacidad de ejecución, al quitársele su presupuesto de ley. Este
mecanismo de muerte lenta para el INVU se ha mantenido hasta el presente, debido a que
dentro de su ley orgánica, el INVU entrelaza las funciones de vivienda y las de
planificación urbana nacional. Ningún grupo de poder ha logrado poner en el tapete a
rajatabla, la intención de eliminar al INVU y asignar las funciones de planificación urbana a
otra entidad, salvo el intento fallido que se dio en la administración Arias Sánchez (2006-
2010) en la que se presentó un proyecto de ley para crear el “Ministerio de Desarrollo
Social” que planteaba concentrar la treintena de programas sociales vigentes en una sola
entidad, darle vida legal al Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos dentro del
esquema planteado y quitarle al INVU las potestades de la planificación urbana nacional.
La evolución del SFNV en casi cuatro décadas de existencia, ha permitido el

otorgamiento de más de trescientos mil subsidios, cuestión que lo coloca, como uno de los
programas selectivos de lucha contra la pobreza más exitosos de América Latina. Sin
embargo, al volver la vista a las estadísticas de vivienda nacionales, los índices en la
materia siguen estando rezagados a pesar de la gran inversión financiera realizada por el
Estado. Muchas son las explicaciones y justificaciones que se dan para interpretar y
explicar este fenómeno. No es el objeto de esta contratación hurgar ni evaluar la acción
del SFNV, por lo que en esta sección el análisis se centrará más bien, en los programas
del SFNV que estén teniendo impacto dentro del cantón central de San José para los
segmentos beneficiarios de este tipo de subsidio.
Hoy en día, la ley N° 7052 se ha enriquecido con diferentes tipos de bonos de

vivienda. Aparte del bono regular y el bono por excepción amparado a la aplicación del
artículo 59 de dicha ley, existen además el bono para adultos mayores, bono para
remodelaciones-ampliaciones-mejoras y terminado (RAMT), bono para segunda planta,
bono para discapacitados, bono ABC (ahorro-bono-crédito), bono diferido, que es un
P á g i n a | 87
producto financiero aplicable para beneficiarios de clase media baja y hasta el llamado
bono comunal, creado para hacer infraestructura urbana deteriorada o inexistente.
El bono en cualquiera de sus modalidades, es una donación en dinero en efectivo

del Estado, que se le entrega a cada beneficiario que lo solicita a un Ente Autorizado (EA)
del Sistema y que llene todos los requisitos que exige la ley. Como donación, es una
partida desembolsada en tractos que debe ser administrada por el beneficiario, bajo la
supervisión técnica y financiera del Sistema. Ello lleva a hacer la suposición lógica que es
el beneficiario en encargado de salir a buscar a un constructor en el mercado de la oferta
de construcción. En el caso de los bonos individuales esta condición se cumple y el
beneficiario es el protagonista de la ejecución de su bono de vivienda, amparado a la
dirección técnica de un profesional del CFIA que funge como consultor privado de éste. Se
activa así, el mercado de micro y pequeños constructores, muchas veces operando desde
el mercado informal.
En el caso de proyectos amparados al artículo 59 de la ley del sistema, esta

condición del beneficiario, de ser el soberano de la administración de su bono de vivienda
no se cumple. Éste es sustituido por la figura de un “desarrollador” nacido e impuesto a la
luz de la reglamentación operativa y de funcionamiento de dicha ley.
En primera instancia se analizará la oferta de bonos de vivienda individuales que se

tramitaron después de obtener la declaratoria de interés social por parte de un ente
autorizado del sistema, que sirvió para tramitar su plano constructivo y poder ser
exonerado de las tasas que cobra el CFIA. La información de base para esta parte del
análisis proviene, como ya se apuntó, de los registros del CFIA.
Inicialmente se ordena la información para determinar cuál fue la cantidad de bonos

de vivienda tramitados durante el período de estudio de cinco años y medio. Estos datos
se presentan en el cuadro N°7.
P á g i n a | 88
CUADRO N° 7
PROYECTOS INDIVIDUALES TRAMITADOS CON DECLARATORIA DE INTERES SOCIAL EN EL CFIA, EN EL

CANTON CENTRAL DE SAN JOSE
PERIODO DE ENERO 2011 A JUNIO 2016
AÑO BONOS TRAMITADOS MONTOS GLOBALES

2011 28 ₡187.028.114
2012 59 ₡394.926.024
2013 86 ₡567.752.700
2014 92 ₡621.980.510
2015 74 ₡509.004.779
2016 53 ₡354.914.605
TOTALES 392 ₡2.635.606.732
MONTO PROMEDIO DEL BONO ₡6.723.487
PROMEDIO ANUAL BONOS TRAMITADOS 71
FUENTE: ELABORACION PROPIA
Los datos del cuadro anterior son más que contundentes. Un promedio de 71 bonos
por año. Siendo razonables en la contextualización de los mecanismos de operación
contenidos en la propia ley, el BANHVI tiene la responsabilidad de diseñar programas de
financiamiento, pero éstos – en teoría – solo pueden ser previsiones presupuestarias que
estimulen el otorgamiento de los subsidios en zonas geográficas específicas y para grupos
focalizados, pues el BANHVI no está autorizado por ley para plantear proyectos puntuales.
Es decir, la ley asigna al beneficiario la total responsabilidad de tramitar su bono, a partir
de su necesidad e idoneidad para su calificación por parte del sistema. Este principio tiene
cierto paralelismo con lo que señalaba Adam Smith cuando decía que “el consumidor es el
rey del mercado”. Si el beneficiario potencial del bono de vivienda no toma la iniciativa, el
Sistema no tramita el bono.
En el gráfico N°8 se desglosa el otorgamiento de los bonos de este período por

distrito según el tipo de bono tramitado. Hatillo, Pavas y San Sebastián son los distritos
donde se han tramitado más bonos de vivienda en el cantón, dentro del período de
estudio.
El insignificante impacto que este instrumento financiero del bono de vivienda ha

tenido en la satisfacción de la demanda de vivienda para la población necesitada del
cantón, aun siendo propietarios, demuestra que esta no es una herramienta útil para
plantear los programas de renovación urbana del cantón.
Si en vivienda individual el impacto ha sido insignificante, en proyectos de

erradicación de precarios, el impacto ha sido nulo. En el período de estudio, no se tramitó
ningún proyecto colectivo de vivienda amparado al artículo 59 de la ley del sistema.
P á g i n a | 89
GRAFICO N° 8
PROYECTOS INDIVIDUALES CON DECLARATORIA DE INTERES SOCIAL
TRAMITADOS EN EL CFIA DURANTE EL PERIODO ENERO 2011 A JUNIO 2016 PARA
EL CANTON CENTRAL DE SAN JOSE, SEGÚN TIPO DE BONO
P á g i n a | 90
4. Por qué el Sistema Financiero Nacional para la vivienda no es una opción real
para la erradicación de precarios en el Cantón Central de San José.
La sociedad costarricense ha tenido muchas virtudes en su evolución histórica. De

una u otra forma, ha sabido autorregularse y encontrar adecuados balances que la han
hecho armónica en el campo social y político. La mayor concertación que ha propiciado
fue la política, posterior a la revolución de 1948. Se creó un sistema institucional que con
el correr de los tiempos fue balanceando los derechos y deberes de la ciudadanía, a
través de una creciente y detallada legalidad que ha sido muy criticada por muchos grupos
de presión, puesto que esta legalidad ha frenado muchos intentos de radicalización en
diferentes vías. Este panorama sirve de marco para plantear dos hipótesis de trabajo que
sirven de guía para evolucionar en el tema de planificación urbana, ordenamiento del
territorio y creación de viviendas adecuadas para la población que queremos modelar
como sociedad, más inclusiva y con mayor potencial de desarrollo económico, político y
social.
La primera hipótesis de trabajo que explica la lógica imperante en la toma de

decisiones se plantea desde el ámbito político administrativo. Consiste en señalar la
paradoja del vacío de competencias legales en el campo de la vivienda y el urbanismo,
que se puede expresar de la siguiente manera:
 “Existe un problema acumulado de falta de vivienda que hay que corregir. No es

técnico ni de legalidad. Es producido esencialmente porque las herramientas que se
tienen a la disposición de la sociedad no están funcionando y por lo tanto, hay que
buscar nuevas herramientas legales que llenen ese vacío y permitan sacar la tarea
pendiente”
Esta visión comenzó a germinar desde inicios de los sesentas cuando se

desfinanció al INVU, y llega hasta mediados de los ochentas. En 1979 la administración de
turno crea la primera Secretaría de Vivienda y nombra un ministro de vivienda sin cartera,
preocupada ya por el crecimiento del “problema de la vivienda” Tras veinte años de haber
metido en el congelador el mecanismo oficial que atacaba el problema señalado, solo fue
capaz de reaccionar creando otro mecanismo alterno. Esta vez como brazo político de la
administración de turno. No se planteó una reforma legal, puesto que el marco legal
existente ya lo preveía, a través de los mecanismos y manejos de la ley de presupuestos
nacionales, que daban rango de ley de la república a todos los programas que en él se
incluían. No solo le daban existencia jurídica – efímera pero renovable año con año – sino
que la hacían un instrumento bajo el total control político de la administración de turno.
Desde ese lejano 1979 hasta la fecha, el Ministro de Vivienda y Asentamientos

Humanos ha dictado las directrices oficiales en esta materia. A partir de 1987 además del
casco de seguridad típico de un constructor consumado, lleva bajo el brazo el rollo de
P á g i n a | 91
bonos de vivienda listos para ser emitidos donde los mecanismos e intereses del BANHVI
así lo señalen. Con más o menos adornos, esta ha sido la columna vertebral de la
planificación urbana, a pesar de los esfuerzos del INVU por plantear mecanismos de
planificación serios y tecnificados.
El tema de la vivienda, su abordaje y asignación, se politizó en el peor sentido del

término. Como se hacía en el pasado ya lejano con el nombramiento de maestros y
policías después de una campaña electoral, ahora, de una manera mucho más sutil y
sofisticada se aprueban proyectos y se fijan prioridades con criterios poco claros por parte
de las autoridades políticas y competentes, con las debidas excepciones, claro está.
El cuadro N°8 recoge la información de los bonos otorgados para las categorías de
erradicación de tugurios y emergencias y extrema necesidad, para el periodo 2000-2016.
Para una mejor visualización e interpretación de los resultados, se han construido los
gráficos N° 9, N°10 y N°11.
CUADRO N°8
ESTADÍSTICAS DE BONOS OTORGADOS DEL PERIODO 2000-2016
SEGÚN CATEGORÍA DE ERRADICACION DE TUGURIOS Y
EMERGENCIAS Y EXTREMA NECESIDAD
EMERGENCIAS Y EXTREMA NECESIDAD ERRADICACION DE TUGURIOS BONO EXTREMA BONO
BONO REGULAR
AÑO NECESIDAD ERRADICACION
NUMERO DE BONOS MONTO TOTAL NUMERO DE BONOS MONTO TOTAL PROMEDIO
PROMEDIO PRECARIOS
2000 1259 ₡2.648.000.000 849 ₡1.266.000.000 2.103.257 1.491.166 1.260.664
2001 680 ₡1.574.000.000 722 ₡1.452.000.000 2.314.706 2.011.080 1.521.894
2002 1776 ₡4.711.000.000 1425 ₡3.900.000.000 2.652.590 2.736.842 1.814.475
2003 410 ₡1.172.000.000 1625 ₡5.459.000.000 2.858.537 3.359.385 2.018.614
2004 761 ₡3.063.000.000 1247 ₡4.745.000.000 4.024.967 3.805.132 2.214.915
2005 895 ₡3.993.000.000 450 ₡1.838.000.000 4.461.453 4.084.444 2.618.416
2006 972 ₡4.693.000.000 453 ₡501.000.000 4.828.189 1.105.960 3.036.082
2007 468 ₡2.609.000.000 185 ₡949.000.000 5.574.786 5.129.730 3.488.551
2008 1188 ₡9.026.000.000 184 ₡877.000.000 7.597.643 4.766.304 3.985.959
2009 1700 ₡16.972.000.000 99 ₡431.000.000 9.983.529 4.353.535 4.684.884
2010 2018 ₡21.337.565.185 174 ₡1.284.231.604 10.573.620 7.380.641 4.987.967
2011 1985 ₡22.946.992.492 501 ₡4.016.936.666 11.560.198 8.017.838 5.019.728
2012 1762 ₡21.335.055.601 1669 ₡10.498.027.276 12.108.431 6.290.010 5.202.038
2013 1551 ₡22.233.214.547 1665 ₡10.246.541.669 14.334.761 6.154.079 5.593.165
2014 1183 ₡18.277.075.441 1755 ₡11.817.083.957 15.449.768 6.733.381 5.843.830
2015 1112 ₡19.742.883.531 1840 ₡12.164.767.452 17.754.392 6.611.287 6.100.876
2016 (*) 779 ₡13.406.597.145 1295 ₡8.741.048.855 17.210.009 6.749.845 6.119.598
(*) Datos acumulados hasta el 31 de agosto del 2016
FUENTE: Elaboración propia con datos de los bonos emitidos por año, BANHVI, detalle en Anexo N°2
El gráfico N°9 muestra claramente los ciclos electorales del 2002, 2006, 2010 y
2014, donde se pueden ver los picos de bonos otorgados en esos años, que fueron
tramitados precisamente en cada año electoral anterior la elección presidencial. Antes del
2006, la diferencia entre ambas categorías es errática. En 2000, 2002, 2005 y 2006 se
P á g i n a | 92
otorgaron más bonos para emergencia y extrema necesidad. En 2003 y 2004 se

tramitaron más bonos para erradicación de tugurios. Sin embargo, a partir del 2007 la
cantidad de bonos otorgados para emergencia y extrema necesidad creció de forma
exponencial, con respecto a la categoría de erradicación de tugurios. En el 2012 y 2013 se
mantuvieron prácticamente iguales mientras que en el 2014 comenzó a bajar la categoría
de bonos para extrema necesidad. Estas fluctuaciones tienen su explicación, que se
comprende más claramente si se traducen en los montos anuales de inversión para cada
categoría de bono, que es la información que presente el gráfico N°10
GRAFICO N°9
NUMERO DE BONOS DE EXTREMA NECESIDAD Y EMERGENCIAS Y
ERRADICACION DE TUGURIOS, PERIODO 2000-2016
Claramente se evidencia un quiebre conceptual a partir del año 2007. A partir de

ese año, la inversión en el segmento de extrema necesidad y emergencias crece con
márgenes que oscilan entre un 54% como mínimo hasta un 3.838% como máximo.
Este quiebre se explica por la reforma al artículo 59 de la ley N°7052 en lo que

respecta al tope máximo que el FOSUVI podía invertir para proyectos de excepción, que
pasó del 20% al 40% como máximo de los recursos anuales del FOSUVI, es decir, se
duplicó el prepuesto anual para dichos proyectos. Además, junto con esa reforma a la ley,
también se reforma sutilmente el artículo 31 del Reglamento de Operaciones del Sistema
P á g i n a | 93
Financiero Nacional para la Vivienda. Antes de la reforma a dicho artículo se definían

literalmente como sinónimos los conceptos de extrema necesidad y emergencia y referían
los casos concretos a una sola categoría alrededor de las situaciones de emergencia,
necesariamente decretadas por el poder ejecutivo.
Después de la reforma a dicho artículo 31, el concepto de extrema necesidad

“adquiere vida propia” y sirve de base para poder financiar proyectos de vivienda para
familias con ingreso de hasta un salario y medio mínimo, en zonas propuestas por los
desarrolladores donde la tierra es barata, que son fáciles de construir porque no están
invadidas por precaristas urbanos.
Así de simple se explica este punto de quiebre a partir del 2007:
Esto propició una maniobra “tan elegante como ilegal” desde el punto de vista del
manejo semántico de la transformación de los conceptos de la legalidad vigente
– sin reformarla – para el fortalecimiento de los intereses sectoriales
empresariales; totalmente perniciosa desde el punto de vista de la estabilidad del
programa de erradicación de precarios19 urbanos, fenómeno social que inspiró a
los legisladores a crear el mecanismo de “excepción” del artículo 59 de la ley
N°7052.
19
El fenómeno de “manoseo semántico” de los conceptos definidos dentro de la ley N° 7052 es visible no solo en este
caso, sino también en otros muy evidentes. Uno de ellos es la transformación en el uso cotidiano administrativo del
concepto de “precario” convertido ahora en el ´término “tugurio” La ley define originalmente del concepto de
“erradicación de precarios”, sin embargo, en la actualidad al programa se le denomina “erradicación de tugurios”,
concepto este que no está definido dentro de los términos originales de la ley, por lo cual no puede ni debe ser usado,
legalmente hablando. El concepto de precario apunta claramente a la categoría legal sobre la tenencia de la tierra. El
concepto de tugurio se refiere exclusivamente a la calidad de la vivienda. La rehabilitación de los tugurios para los
propietarios que califiquen como postulantes a un bono de vivienda, debe caer obligatoriamente en el campo de un
bono regular de vivienda tipo RAMT. Si los habitantes de tugurios son sujetos de un bono de vivienda y no son
propietarios, se debe aplicar la normativa de erradicación de precarios. Los primeros serán atendidos con la normativa
del bono regular, mientras que los segundos caen dentro de la normativa del bono de excepción al amparo del artículo
59 de la ley N°7052.
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GRAFICO N°10
MONTO ANUAL TOTAL DE BONOS DE EXTREMA NECESIDAD Y EMERGENCIAS Y
ERRADICACION DE TUGURIOS, PERIODO 2000-2016
Por último, para terminar de mostrar el panorama de los proyectos financiados con
fondos del FOSUVI, se ha elaborado el gráfico N°11, que muestra los valores promedio
para el periodo 2000-2016 de los bonos otorgados para las categorías en estudio, y se les
compara con el promedio del período para el bono regular. La diferencia es notoria.
Mientras los bonos regular y de erradicación de tugurios se mantienen alrededor de los
seis millones de colones desde el 2012, el bono para extrema necesidad tiene un valor
creciente que ya sobrepasa los 17 millones de colones. Difícilmente con un monto de seis
millones de colones como monto individual, se puede enfrentar la tarea de erradicar
precarios en sitio, aún si el terreno no tuviera costo.
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GRAFICO N°11
COMPARACION DE LOS MONTOS PROMEDIO DE LOS BONOS DE EXTREMA
NECESIDAD Y EMERGENCIAS, ERRADICACION DE TUGURIOS Y BONO REGULAR,
PERIODO 2000-2016
El análisis anterior nos lleva a presentar la segunda hipótesis de trabajo, que se

resume de la siguiente manera:
 Las leyes en Costa Rica tienen un espíritu normativo bien intencionado. Muchas de
ellas, como la ley N°7052 fue muy detalladamente elaborada y con muy buen tino
en muchas de sus áreas. Sin embargo, la acelerada actividad que llegó a regular el
SFNV, obligó a la burocracia de turno a “ser creativa” en materias poco
convencionales en el campo de finanzas de banca. La creatividad que permitió
ordenar un naciente mercado poco ortodoxo, comenzó a rayar en ilegalidad cuando
se comenzaron a interpretar muchas de las limitaciones que ésta imponía a la
administración. Con el correr de los años y una descuidada lectura de las
instituciones de control estatal, la ”creatividad” de la interpretación de la normativa
se ha vuelto un libertinaje muy peligroso.
Volviendo la mirada a la situación de la demanda de la vivienda en el Cantón

Central de San José, se llega a la conclusión de que por medio del Sistema Financiero
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Nacional para la Vivienda, tal como está operando en la actualidad, será muy poco
probable que a corto y mediano plazo los cuarenta y seis asentamientos informales del
cantón, puedan obtener recursos del BANHVI para su erradicación.
(4) CONSIDERACIONES FINALES SOBRE LA OFERTA.
En materia inmobiliaria, se llega a la conclusión que el negocio es muy lucrativo

para los agentes de la oferta de este mercado. Se ha visto con el simple análisis de las
unidades de área mínima que ponen a disposición para la venta como las utilidades son
generosas, aplicando el modelo de cálculo de precios propuesto. Viendo los precios
reales, dichas utilidades se transforman de generosas a sorprendentes.
Lo anterior hace que la incursión de la SPEM Inmobiliaria e infraestructura San José

S.A. dentro del mercado de la oferta inmobiliaria del cantón, tenga un buen margen de
acción para plantear sus proyectos con una generosa rentabilidad social y una muy buena
rentabilidad financiera para sus socios.
Queda también claro que la oferta privada inmobiliaria, está concentrada en un

segmento del mercado que no es el que atacaría la SPEM, por lo que una peligrosa
competencia de la empresa pública queda descartada. Más bien, la incursión de la SPEM
en el mercado inmobiliario del cantón, llevará consigo una política a mediano plazo de
rehabilitación de la infraestructura urbana. Ello servirá de acicate para nuevos proyecto
inmobiliarios privados. De esta manera la interrelación de segmentos de diferente nivel
socio económico, permitirá reforzar el tejido social multi clase, dentro de una urbe que
estaría en franco proceso de regeneración.
El panorama con los fondos del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda se
presenta complicado, puesto que las consideraciones hechas y los hallazgos son
contundentes, y dejan muy poca capacidad a la imaginación de poder erradicar precarios
en sitio a corto o mediano plazo, con sus fondos.
Sin embargo, ello lo único que plantea es la necesidad de una negociación política
de fondo, que logre consensuar nuevas formas de atacar la erradicación de precarios – no
de tugurios – con fondos públicos del SFNV o de otra forma novedosa fuera de él, tal
como se plantea la posibilidad de financiamiento directo de proyectos por parte del Fondo
de Desarrollo Social y Asignaciones Familiares (FODESAF) Afortunadamente San José
como cantón, la Municipalidad de San José como institución y la Alcaldía como autoridad
política y administrativa, representada por la figura de su Alcalde, tienen un poderoso
musculo político que puede lograr fácilmente esta meta, que no pretende enfrentar solo un
proyecto de erradicación, sino todos los cuarenta y seis asentamientos informales, en un
plano perentorio de uno o dos quinquenios.
ANEXO 1
PROGRAMA DE FORTALECIMIENTO DEL HABITAT

HUMANO
MUNICIPALIDAD DE SAN JOSE
PROPUESTA DE ORGANIZACIÓN
PROPUESTA INICIAL
FORTALECIMIENTO
HABITAT HUMANO
PROGRAMA DE FORTALECIMIENTO DEL HABITAT HUMANO
MUNICIPALIDAD DE SAN JOSE
PROPUESTA DE ORGANIZACION
INDICE
EL PUNTO DE PARTIDA. 2
LA RE-ORGANIZACIÓN NECESARIA Y ESTRATÉGICA. 3
Organización actual 3
Organización propuesta 5
MODELO FUNCIONAL DEL PROGRAMA 6
LA RENOVACIÓN URBANA. 6
La erradicación de precarios. 6
La vivienda para la clase media. 7
BARRIOS INTERVENIDOS DENTRO DEL PROYECTO PILOTO. 9
DISTRITO PAVAS. .9
DISTRITO HATILLO. 10
DISTRITO SAN SEBASTIAN. 11
DISTRITO HOSPITAL 12
DISTRITO CATEDRAL 13
MODELO DE ORGANIZACIÓN COMUNITARIA. 14
Capacitación. 14
Liderazgo. 14
ESTRUCTURA DE TOMA DE DECISIONES DISTRITAL. 16
ESTRUCTURA OPERATIVA FUNCIONAL. 17
ESTRUCTURA OPERATIVA POLITICO-ADMINISTRATIVA 18
MODELO DE EJECUCIÓN. 19
ORGANIZACIÓN JERÁRQUICA DE TOMA DE DECISIONES DEL PROGRAMA. 21
CONCEPCION DEL PROGRAMA 22
LÍNEAS FUNDAMENTALES ACERCA DE LAS METODOLOGÍAS DE INTERVENCIÓN. 23
MARCO GENERAL DE LOS ASPECTOS TEMATICOS PARA PLANTEAR
LAS METODOLOGIAS DE ANALISIS DE LOS PROYECTOS DEL PROGRAMA. 25
SOBRE LOS OBJETIVOS Y LAS FUNCIONES DEL PROGRAMA. 28
PROGRAMA DE FORTALECIMIENTO DEL HABITAT HUMANO
PROPUESTA DE ORGANIZACIÓN
EL PUNTO DE PARTIDA.
“San José requiere dar el salto en el nuevo siglo utilizando nuevas tecnologías en ámbitos
que van, por ejemplo, desde la gestión administrativa y financiera del Gobierno Local,
hasta otros más amplios en el campo de la gestión y el ordenamiento urbano, la atracción
de inversiones, la modernización del transporte público, la utilización de mejores formas
para disponer de los desechos y el fomento de la utilización de energías limpias… Pero el
salto en el nuevo siglo debe ir mucho más allá, la modernización de la ciudad y su
fortalecimiento como ciudad competitiva, debe realizarse gestionando oportunidades de
vivienda digna, educación y empleo para sus habitantes, que son su razón de ser.”1
Este punto de partida, impone al análisis una meta concreta. Toda acción del gobierno
local en el período 2016-2020 deberá estar concebida con una claridad conceptual que
haga avanzar al San José de hoy, por un camino que busque convertirla en una ciudad
inclusiva y con un desarrollo sostenible, mediante un proceso de transformación, que sea
planificado en el tiempo, realista con respecto al estado de “salud” de San José como
ciudad, así como también con el estado actual de la organización de la corporación
municipal.
En este último aspecto, la presente propuesta pretende sentar las bases del
fortalecimiento del hábitat humano, como una renovación paradigmática, que recupere la
supremacía del desarrollo de la ciudad, como ente en movimiento que busca su equilibrio
y desarrollo propio, por sobre los intereses de una organización administrativa que llegó a
desvirtuar su función, convirtiéndose en fin de su propia razón de ser, y no medio del
desarrollo de la ciudad.
En una organización compuesta por casi 3.000 personas, es extremadamente difícil

introducir cambios, sin reticencias que se conviertan en freno al desarrollo de nuevas
funciones y programas.
El planteamiento de gobierno del Alcalde electo, evidencia necesidades de cambio que

propone sobre todo en el campo de las oportunidades de vivienda digna, donde afirma
que “Estamos convencidos de que la inversión dirigida a mejorar condiciones del entorno
en las comunidades, inciden favorablemente en la rehabilitación habitacional. De allí que
seguiremos potenciando para nuestra ciudad, las tendencias mundiales por restablecer los
centros urbanos en procura de mejorar las condiciones de habitabilidad de la ciudadanía y
de generar escenarios aptos para promover proyectos de vivienda dirigidos a estos
1
Hacia una ciudad liderada por las oportunidades. Plan de gobierno 2016-2020, Partido Alianza por San
José, pág. 1, 2015
sectores de la población josefina”2 Se evidencia la urgencia de implementar el presente
programa de fortalecimiento del hábitat humano, concebido no solamente como la clásica
dotación de vivienda, sino como acicate al desarrollo de la dinámica de crecimiento y
evolución de la ciudad misma.
LA RE-ORGANIZACIÓN NECESARIA Y ESTRATÉGICA.

La estructura administrativa de la Municipalidad de San José, está regida por tres
gerencias a saber, la de gestión municipal, la de provisión de servicios y la administrativa
financiera. Se presenta a continuación de forma esquemática, la forma de organización
actual de las instancias que se considera se deberán reformular en su línea jerárquica, su
fusión de objetivos y sus prioridades de acción.
Organización actual:
ÁLCALDÍA
EQUIPO GERENCIAL
GERENCIA DE GERENCIA
GERENCIA DE
PROVISIÓN DE ADMINISTRATIVA
GESTIÓN MUNICIPAL
SERVICIOS FINANCIERA
DEPARTAMENTO SECCION
PARTICIPACION MEJORAMIENTO DE
CIUDADANA BARRIOS
Sección de mejoramiento de barrios.

Esta sección está diseñada para ser un “corta fuegos” con proyecciones muy de corto
plazo y con un sentido operativo de inmediatez, que no permite concatenar sus acciones
concretas, a un programa planificado de crecimiento del barrio como unidad del hábitat
humano. En muchas de sus funciones, se ve claramente duplicada la estructura operativa
del resto de las unidades formales afines, convirtiéndose esta unidad en una especie de
“brazo operativo eficaz de las necesidades de reproducción política de las autoridades de
turno” Esta peculiar función de fondo, le ha permitido a esta unidad, establecer lazos con
las comunidades, que más allá de propiciar mecanismos de participación ciudadana
2
Ibídem, pág. 4.
adecuados, forman una red de relaciones clientelares perjudiciales para el crecimiento de
los barrios, pues priorizan las organizaciones formales que tienen estructura jurídica, con
capacidad legal de acción en materia de contratación administrativa, por sobre el resto de
la población comunitaria, que mayoritariamente no están agrupadas dentro de estas
organizaciones formales.
Departamento de participación ciudadana.
El Manual de organización y funciones de la Municipalidad de San José, le designa como
objetivo a este departamento, “Institucionalizar mecanismos y estrategias de
participación ciudadana en las áreas y proyectos de prioridad e impacto en la gestión
municipal”3 Toda la gama de funciones que se le asignan, va en la dirección de definir,
propiciar, estimular y programar, los mecanismos de participación ciudadana desde la
óptica del municipio, sus intereses y proyectos. Es decir, se plantea este departamento
como el diseñador de un conjunto de conceptos establecidos de antemano desde la
organización del municipio (de acuerdo con sus intereses), aplicándose sus productos
verticalmente hacia abajo, a las comunidades priorizadas o de interés específico del
municipio.
Lo anterior está totalmente contrapuesto con lo que dispone el Código Municipal en su
artículo 1, que textualmente apunta “El municipio está constituido por el conjunto de
personas vecinas residentes en un mismo cantón, que promueven y administran sus propios
intereses, por medio del gobierno municipal” (el subrayado no es del original)
Se establece así, que las personas vecinas residentes de un mismo cantón (munícipes), se
encuentran jerárquicamente en el mismo nivel que el gobierno municipal. Este artículo y
su contenido, no en balde se encuentra definido como el primero del Código. Es decir, se
está planteando la organización municipal como un ejercicio legal obligado de democracia
participativa de sus munícipes. Con esta visión, los objetivos y las funciones de este
departamento de participación ciudadana son susceptibles a reformularse, no solo para
cumplir los preceptos del Código Municipal, sino también para que su acción
verdaderamente impacte en el crecimiento ciudadano de los munícipes del cantón, tanto
en un enfoque de derechos, como también en un enfoque de deberes.
3
Manual de organización y funciones Municipalidad de San José, versión 3.0, pág. 39, marzo del 2015.
Organización propuesta.
ÁLCALDÍA
PROGRAMA DE
EQUIPO GERENCIAL FORTALECIMIENTO DEL
HABITAT HUMANO
GERENCIA DE GERENCIA
GERENCIA DE
PROVISIÓN DE ADMINISTRATIVA
GESTIÓN MUNICIPAL
SERVICIOS FINANCIERA
DEPARTAMENTO
SECCION MEJORAMIENTO DE
PARTICIPACION
BARRIOS (SE REDEFINE
CIUDADANA (SE REDEFINE
DENTRO DEL PROGRAMA DE
DENTRO DEL PROGRAMA
FORTALECIMIENTO DEL
DE FORTALECIMIENTO DEL
HABITAT HUMANO)
HABITAT HUMANO)
Ambas unidades, tanto la sección de mejoramiento de barrios como el departamento de

participación ciudadana, dejan de tener existencia propia, funciones, objetivos, jefaturas y
jerarquías también separadas. Se refunden en una unidad nueva, adscrita a la Alcaldía y
dependiente directamente de la autoridad del Alcalde. Tendrá categoría de “programa”,
debido a la naturaleza de su concepción, misión y objeto de estudio. Le corresponde
desarrollar un nuevo paradigma dentro de la organización municipal: plantear la acción
municipal alrededor de la conformación de una identidad comunitaria, que guie,
fortalezca y reproduzca los escenarios necesarios y oportunos, que conviertan a San José
en la primera ciudad con un programa de desarrollo sostenible del país. Su base de acción
será el barrio como unidad del hábitat, estructurando proyectos concretos, que se
enmarquen dentro de programas regionales definidos mediante metodologías de análisis,
que permitan plantear las líneas del desarrollo comunitario a mediano plazo. El análisis se
planteará mediante un enfoque holístico, que permita individualizar la identidad de cada
barrio, comunidad y distrito del cantón. Esta fortaleza en el análisis y conocimiento y
fortalecimiento de las comunidades que conforman el municipio, le permitirá plantear un
plan de acción a mediano y largo plazo, que permitan lograr el objetivo planteado de
lograr la ciudad con un desarrollo sostenible.
MODELO FUNCIONAL DEL PROGRAMA.
ERRADICACION DE 4 PROYECTOS
PRECARIOS PILOTO
RENOVACION
URBANA
4 PROYECTOS
CLASE MEDIA
PILOTO
CONCEJALES DE
DISTRITO
LIDERAZGO
CIUDADANOS EN
BARRRIOS
MODELO
ORGANIZACION
FORMACION FORMACION EN
COMUNITARIA
GERENCIAL CONCEJOS PROYECTOS DE
FORTALECIMIENTO
DE DISTRITO DESARROLLO
HABITAT HUMANO
CAPACITACION
MODELO MODELO INTEGRADO
ORGANIZACION ORGANIZACION
INFORMAL FORMAL
MODELO EMPRESARIAL
OPERACION
MODELO COMUNITARIO
MODELO EJECUCION ESCOP.MSJ (1)

OBRA PUBLICA
FINANCIAMIENTO VENTA INMUEBLES
ADMINISTRACION Y
ARRIENDO DE INMUEBLES
(1) Empresa de Servicios de Construcción de Obra Pública de la Municipalidad de San José,

según art.4-f y h, art 13-q del Código Municipal, ley 8828 de las SPEM
Acotaciones pertinentes.
Las funciones del nuevo programa institucional se engloban en tres vertientes específicas.
LA RENOVACIÓN URBANA.
Su marco legal, es tal vez, uno de los más detalladamente desarrollados dentro de la
normativa legal municipal, donde éste reivindica su papel rector dentro de la materia de
planificación y desarrollo urbano. En esta materia, el municipio se ha visto arrastrado por
las políticas nacionales sectoriales del pasado mediato e inmediato, que se valieron de la
debilidad del régimen municipal para “desbaratar” el territorio y su ritmo de desarrollo
histórico de la ciudad como un ente con vida propia.
La erradicación de precarios. La desatención del sistema público de vivienda desde

principios de la década de los sesenta del siglo pasado, desembocó durante la década
siguiente y hasta mediados de los años ochenta, en una explosión de invasiones urbanas,
especialmente en el área metropolitana de San José. El cantón central fue uno de los
mayores perjudicados. Desde aquí se evidencia una relación impropia entre las
autoridades nacionales con respecto a las autoridades locales del municipio. El color
político tuvo mucho que ver con esta asociación perjudicial para la ciudad, pero lo que
más pesó fue la ignorancia total de esas autoridades para entender el urbanismo y sus
necesidades de desarrollo y planificación, dentro del contexto histórico espacial de una
urbe como San José. Eso a pesar de que es en 1983 cuando se promulga la ley de
planificación urbana y su reglamento, que fueron visionarias para la época. Lo cierto es
que desde ese momento, la injerencia de los programas nacionales dentro del
ordenamiento del cantón, propició el caótico panorama que hoy tenemos en materia de
urbanismo, movilidad urbana, fragilidad ambiental y deterioro de las fuentes de empleo
dentro del cantón.
Hoy el cantón alberga a unos 43 asentamientos en precario (4.412 unidades en total, de

acuerdo con los datos del censo del 2011) Esta es una situación que no se puede revertir
en el corto plazo. Se debe plantear todo un programa de erradicación de precarios, que
además contemple la creación de instrumentos efectivos para que este fenómeno no se
siga reproduciendo dentro del cantón.
La primera etapa dentro de este programa, plantea el desarrollo de 4 proyectos piloto,

que aparte de fomentar el desarrollo de una metodología permanente, mida en la
práctica, la necesidad de articulación con los otros actores del entorno, es decir, el
gobierno central, las instituciones financieras, la empresa privada y los organismos de
cooperación internacional.
La vivienda para la clase media. La crisis de los años ochenta y la redefinición de nuestro
modelo económico, planteó un proceso de pauperización de la clase media, donde poco a
poco se le fueron cerrando las oportunidades de crecimiento que una vez tuvieron en las
décadas de los sesenta y setenta. El acceso al crédito bancario oportuno y en condiciones
asequibles, amén a la falta de control del precio del suelo urbano, prácticamente le
cerraron la puerta a este gran contingente de costarricenses que constituían un factor de
estabilidad social, política y económica dentro de nuestro sistema de estado solidario. En
la actualidad se han creado varios instrumentos financieros importantes, tanto a nivel de
los estratos superiores de la definición de interés social (bono diferido), como para la
misma clase media, con plazos máximos de hasta 30 años, tasas de interés fijas al inicio
del período de amortización y escalonadas y variables durante el resto del plazo. El
sistema financiero se ha adentrado peligrosamente en flexibilizar los requisitos que
solicitan a sus clientes, sin que las autoridades de control financiero del estado se den por
enteradas. A mediano plazo, la formación de una burbuja inmobiliaria que explote, puede
ser una realidad que hoy no queremos ver. Los perjudicados directos será el contingente
de ciudadanos que pierdan su vivienda; y la ciudad, que vea con impotencia la
desocupación de los agentes que le dan vida: sus habitantes.
El grueso de la clase media que habita en las ciudades muchas veces no califican para un
crédito del sistema financiero, pues sus niveles de endeudamiento los expulsa del mismo.
Cuando logran demostrar una salud financiera aceptable para el sistema financiero, la
realidad cae sobre sus sueños: la oferta de vivienda sobrepasa en mucho las posibilidades
de financiamiento bancario de largo plazo.
Sobre esta realidad, es donde se asienta la propuesta para que el municipio incursione, no
en el mercado de bienes inmuebles como un agente más de la oferta del mercado, sino
como un guardián de los intereses de la ciudad, y por tanto, generador de alternativas que
hoy el sistema financiero no brinda y en donde, los programas y políticas públicas se
quedan cortos para solucionar el problema de fondo. En ambos casos, tanto el sistema
financiero que solo incorpora el lucro como variable de análisis para la rentabilidad; como
el gobierno central, que solo aplica acríticamente sus programas sociales, obsoletos en sus
términos operativos, deben ser superados por propuestas innovadoras que busquen hacer
de la ciudad, un agente dinámico que reactive la economía local, y tenga incidencia en la
visión nacional sobre el tema. El municipio, desde su estructura legal, sí tiene la
flexibilidad de concepción y operación, para impulsar programas de este tipo, de una
manera eficiente y eficaz.
Al igual que en el tema de erradicación de precarios, dentro de este subprograma se

plantea la ejecución de 4 proyecto pilotos, dentro de la doble perspectiva de la renovación
urbana y el repoblamiento del casco central de San José.
Criterios de selección para la ubicación de los proyectos piloto.
Los criterios de selección se basaron en una mezcla cualitativa de factores tales como la
deuda social histórica de la ciudad con la zona sur del San José del siglo pasado; la posición
geográfica de los barrios escogidos alrededor de la cuenca del Río María Aguilar, para
comenzar a propiciar su recuperación; el nivel de organización social de comunidades
alrededor de zonas de precarios y la disponibilidad inicial de tierras institucionales para
que el programa se iniciara en el menor tiempo posible, sin que la negociación de la tierra
fuera un proceso entrabante, largo y costoso.
Fue así como se escogió la zona de la cuenca del curso del Río María Aguilar, en todo su
recorrido por el Cantón y la micro cuenca del Río Ocloro, desde su entrada al este del
cantón en el Barrio González Lahamann, hasta su confluencia con el Río María Aguilar.. Los
distritos que se incorporan a este proyecto piloto son, la parte sur del Distrito Hospital, la
parte norte del Distrito Hatillo, la parte norte del Distrito San Sebastián y la parte sur y
sureste del Distrito Catedral. El Distrito Pavas se incorpora en su parte suroeste central, al
inicio de la región de Rincón Grande.
En total se intervendrán 58 barrios en estos 5 distritos, lo que constituye el 12.5% del

territorio del cantón.
BARRIOS INTERVENIDOS DENTRO DEL PROYECTO PILOTO.
DISTRITO PAVAS.
DISTRITO PAVAS
BARRIOS INTERVENIDOS 5
N° NOMBRE AREA (Ha)
7 La Franja (Lomas del Río Este) 0,80
13 Finca San Juan Este 11,40
13 Finca San Juan Oeste 11,45
13 Precario El relleno 0,80
17 Urbanizacion Santa Fe 10,83
AREA A INTERVENIR 35,28 3,78%
AREA TOTAL DEL DISTRITO 934,00
DISTRITO HATILLO
DISTRITO HATILLO
1 HATILLO 8 44,64
3 LOS ASERRINES 3,25
4 HATILLO 1 24,31
6 SAGRADA FAMILIA 17,23
7 HATILLO CENTRO NORTE 18,00
8 TOPACIO 2,54
9 URBANIZACION LA ALEJANDRINA 1,87
10 URBANIZACION SAN CRISTOBAL 1,18
11 URBANIZACION REINA DE LOS ANGELES 4,84
17 URBANIZACION MAYORCA 2,11
32 URBANIZACION LA LOMA 0,76
33 HATILLO 2 56,88
DISTRITO SAN SEBASTIAN
DISTRITO SAN SEBASTIAN

1 LOTES MONGITO 5,65
2 URBANIZACION MEDITERRANEO 1,62
4 URBANIZACION ZOROBARU I ETAPA 6,26
5 PARQUE LA PAZ 29,05
6 URBANIZACION BORUCA 0,97
8 ZOROBARU 3,74
12 URBANIZACION FINSA 2,87
52 CAÑADA SUR 12,05
54 LUNA PARK 12,38
58 HOGAR PROPIO 3,48
59 SAGRADA FAMILIA 4,45
60 PRECARIO GRACIAS A DIOS 2,38
61 COLOMBARI 4,38
62 CARMEN 29,35
DISTRITO HOSPITAL
DISTRITO HOSPITAL
8 BOLIVAR OESTE 18,00
10 CORAZON DE JESUS 13,59
12 URBANIZACION IMAS 0,61
14 BARRIO CUBA 21,01
15 CRISTO REY 45,67
16 URBANIZACION SAN JORGE 1,39
17 CARIT 3,76
18 PINOS 3,86
19 CONDOMINIO INVU 0,32
20 SALUBRIDAD 8,67
21 LA REIFFER 1,80
22 PRECARIO PREMIO NOVEL 0,17
23 URBANIZACION JHONNY RAMIREZ 2,62
24 PRECARIO POCHOTE 3,60
25 PRADOS DEL SUR 1,21
DISTRITO CATEDRAL
DISTRITO CATEDRAL
5 GONZALEZ LAHAMAN 5,53
7 MIL FLOR 4,00
8 TABACALERA 6,85
10 DOS PINOS 5,91
11 LUJAN 17,76
13 VASCONIA 11,51
14 BARRIO GUELL 7,26
15 LOMAS OCLORO 2,65
16 NACIONES UNIDAS 16,58
17 CARLOS M. JIMENEZ 3,65
20 SAN CAYETANO 5,77
21 BARRIO LA CRUZ 12,12
MODELO DE ORGANIZACIÓN COMUNITARIA.
Como expresión clara de los mecanismos de una democracia participativa, la ciudadanía

del cantón, y más allá, la población del mismo, deben de tomar su papel rector dentro de
esa concepción purista del Código Municipal. Obviamente, la historia de nuestro sistema
municipal muestra en la práctica, un régimen municipal basado en la democracia
representativa, donde esa representatividad logra su máximo reduccionismo, al
expresarse en el acto de emisión del voto una vez cada cuatro años, para elegir a las
autoridades políticas del municipio. Cambiar esa historia de varias centurias, es una
empresa ideológica de gran envergadura, pero no imposible de ejecutar. Aunque suene
tautológico, hay que empezar con una primera vez.
Capacitación. Dentro de la población del distrito municipal, se encuentran dos clases de

ciudadanos. Diez de ellos fueron elegidos mediante votación directa y popular en las
elecciones municipales correspondientes. Se les invistió con los deberes que precisan los
artículos 54, 55, 56, 57, 58, 59 y 60 del Código Municipal. Ocho de ellos ejercen sus
funciones ciudadanas de forma ad honoren y son llamados concejales de distrito, cuatro
propietarios y cuatro suplentes. Los otros dos son llamados síndicos, uno propietario y
uno suplente. El resto de la ciudadanía, después de ejercer su derecho al voto, continúa su
vida cotidiana. Este es el panorama global sobre el cual hay que incidir para establecer una
capacitación de acuerdo con las funciones que estos dos tipos de ciudadanía tienen que
ejercer. Unos con funciones de dirección política y otros con deberes de participación y
control ciudadano.
Esta capacitación debe ir direccionada a darles a los munícipes del cantón, la visión de
cómo pensar, articular, expresar, concretar y organizarse para plantear en diversas
iniciativas, individuales y colectivas, proyectos de desarrollo. Estos proyectos deberán
poder resolver problemas que le permitan a la ciudad, gozar de la salud necesaria para
que ésta le brinde al ciudadano un adecuado nivel de vida. A las diez personas que
ocupan los puestos en el concejo de distrito, se les debe dar formación adecuada en
formulación, ejecución, evaluación y control de proyectos de desarrollo. Esta es labor de
la administración del municipio, y es la que plantea esta propuesta, dentro del presente
programa. Capacitar es educar, y en ese proceso, inevitablemente emergen de forma
espontánea, las personas con cualidades naturales de líderes y lideresas.
Liderazgo. El desarrollo de las capacidades ciudadanas de liderazgo, es fundamental para

asegurar un buen nivel de funcionamiento, no solo de las comunidades en su diario
accionar, sino también de las autoridades políticas, que determinan las prioridades de
ejecución de los recursos materiales, que el municipio destina para obra comunal.
En la actualidad, se ha desarrollado una especie de feudalismo comunal alrededor de la
obra material que se construye en las comunidades. Cadenas y candados en obras
públicas –hasta en los parques públicos que por ley no deben estar cercados- se
convierten en una constante cuando se recorren barrios y comunidades. Los dueños de las
llaves son los señores poderosos líderes de la comunidad, usualmente ligados a
asociaciones de desarrollo integral. Esta es la realidad que se debe transformar. La obra
pública comunal no se debe ver como un botín de guerra. Esa guerra que fue ganada al
obtener el control de una asociación comunal.
No existen programas exitosos sin liderazgos que los perpetúen y mejoren en el tiempo.
No existen liderazgos eternos que nos guíen permanentemente. El objetivo primordial de
este sub programa es que las personas aprendan a discernir, ubicar y rechazar a los
oportunistas que se ofrecen a guiar procesos sociales, donde solo se buscan beneficios
personales o de pequeños grupos. El objetivo real es que la ciudadanía desarrolle plenas
capacidades para que aprenda a defender lo que le pertenece, como acervo social propio,
tejido durante muchas generaciones. La articulación de este programa de formación,
estará íntimamente ligadas con las instituciones de educación superior para su
concepción, y de educación secundaria y primaria del cantón para su implementación.
La óptica de capacitación y fortalecimiento de los liderazgos comunales, se implementará,

bajo el modelo organizativo de toma de decisiones que se esquematiza a continuación.
Este modelo se basa en principios básicos de la democracia participativa. Si bien es cierto

que las organizaciones formales del tipo de asociaciones de desarrollo al amparo de la ley
3859 de abril de 1967, o de las asociaciones civiles sin fines de lucro, amparadas a la ley
que data desde agosto del año 1939, son instrumentos legales que históricamente han
sido empleados para fortalecer las posiciones de la sociedad civil ante la institucionalidad
del estado, también es cierto que es derecho constitucional ciudadano asociarse o no.
Para noviembre del año 2015, el cantón central de San José tenía una ciudadanía inscrita
ante el Registro Civil de 231.682. Sin conocer las estadísticas de la población afiliada a
cualesquiera de las estructuras legales de asociación civil, es evidente que solo
representan a una fracción muy pequeña de la ciudadanía del cantón, por lo que se
reivindica el concepto de grupo o junta de vecinos, unidos solo por el hecho de buscar el
bienestar, mediante el interés común territorial espontáneo.
ESTRUCTURA DE TOMA DE DECISIONES DISTRITAL.
ORGANIZACION
COMUNITARIA
CANTONAL
INSTANCIA POLITICA
(REGIDOR-SINDICO)
CONCEJO DE
DISTRITO
JUNTA GENERAL
DE BARRIOS
JUNTA DE
VECINOS DE
BARRIO
ASOCIACIONES
JUNTAS DE ASOCIACIONES ASOCIACIONES DEPORTIVAS, JUNTAS DE
VECINOS POR DE DESARROLLO DE DESARROLLO CULTURALES Y
SECTOR INTEGRAL ESPECIFICO OTRAS SEGUN LEY EDUCACIÓN
218
ESTRUCTURA OPERATIVA FUNCIONAL.
FORTALECIMIENTO
HABITAT HUMANO
(PLATAFORMA
PLANIFICADORA DE
PROYECTOS)
INSTANCIA POLITICA
(REGIDOR-SINDICO:
PRIORIZA EL PROGRAMA)
CONCEJO DE
DISTRITO
(INSTANCIA
DIRECTIVA:
ESTRUCTURA EL
PROGRAMA)
JUNTA GENERAL DE
BARRIOS DEL DISTRITO
(COORDINADOR
GENERAL DE
PROYECTOS)
JUNTA DE VECINOS
DEL BARRIO
(COORDINADOR DE
PROYECTOS POR
BARRIO)
ASOCIACIONES
JUNTA DE ASOCIACIONES DE ASOCIACIONES DE DEPORTIVAS,
VECINOS POR DESARROLLO JUNTAS DE
DESARROLLO CULTURALES Y
SECTOR ESPECIFICO EDUCACIÓN
INTEGRAL OTRAS SEGUN
(GENERADOR DE (GENERADOR DE (GENERADOR DE
(GENERADOR DE LEY 218
PROYECTOS) PROYECTOS) PROYECTOS)
PROYECTOS) (GENERADOR DE
PROYECTOS)
ESTRUCTURA OPERATIVA POLITICO-ADMINISTRATIVA
FORMULACION,
PROGRAMA FORTALECIMIENTO
PLANIFICACION Y EJECUCION
DEL HABITAT DE PROYECTOS
DISTRITO 3 DISTRITO 9 DISTRITO 10 DISTRITO 11

. HOSPITAL PAVAS HATILLO SAN SEBASTIAN
PRIORIZACION DEL PRIORIZACION PRIORIZACION PRIORIZACION

SINDICOS Y REGIDORES PROGRAMA DEL PROGRAMA DEL PROGRAMA DEL PROGRAMA
GENERADOR DEL GENERADOR DEL GENERADOR DEL GENERADOR DEL

CONCEJOS DE DISTRITO PROGRAMA PROGRAMA PROGRAMA PROGRAMA
MODELO DE EJECUCIÓN.
La actual sección de Mejoramiento de barrios maneja un presupuesto operativo para obra

menor, vigente para el ejercicio fiscal del 2016. Este presupuesto se deberá ejecutar tal
como está programado. Para el año 2017, también se programarán recursos ordinarios
para esta función, a manera de transición hacia el nuevo modelo de intervención. Eso sí,
para ese ejercicio fiscal dicha obra menor se programará para atender necesidades
priorizadas en el nuevo territorio de intervención de los proyectos piloto. Esta labor de
programación la realizará el presente Programa, de acuerdo con la calendarización para la
programación de asignación presupuestaria vigente.
Los nuevos objetivos que serán encomendados al Programa de fortalecimiento del hábitat
humano, implican en todo sentido, una organización novedosa y fortalecida.
En términos de obra física a construir, las etapas de planificación, estudios preliminares y

básicos, así como diseño y financiamiento, son más laboriosas y alambicadas que la misma
etapa de construcción. Además, como obra física, es un volumen de ejecución de pequeño
a mediano para una estructura organizativa moderna y eficiente.
La cuestión de fondo está en replantear los mecanismos de ejecución de la obra pública

municipal, que tenga la suficiente agilidad y flexibilidad, para poder incursionar en escalas
de construcción de mayor envergadura, sin encontrarse con los vicios de entrabamiento,
que tienen paralizada a la contratación administrativa pública. La respuesta a esta nueva
visión del municipio, está establecida dentro del mismo Código Municipal.
El Código municipal, en su artículo 4, incisos f) y h) le dan potestad legal al municipio para:
“f. Concertar, con personas o entidades nacionales o extranjeras, pactos, convenios o

contratos necesarios para el cumplimiento de sus funciones.” Y,
“h. Promover un desarrollo local participativo e inclusivo, que contemple la diversidad de

las necesidades y los intereses de la población.”
Estas potestades fueron debidamente articuladas en la ley N° 8828 Reguladora de la

actividad de las sociedades públicas de economía mixta. Este mecanismo legal, que tendrá
que ser aprobado por el Concejo Municipal por mayoría calificada de ocho votos,
eventualmente debe ser avalado por la Contraloría General de la República. Es a través de
él, que la municipalidad podrá plantear los proyectos de este nuevo programa. Para
efectos de la presente propuesta, se llamará Empresa de Servicios de Construcción de
Obra Pública de la Municipalidad de San José (ESCOP.MSJ)
Mediante este mismo mecanismo también se podrá construir el resto de la obra comunal
que por ley tiene que construir la municipalidad. En el caso de transferencias a
asociaciones de desarrollo, juntas educativas y otras transferencias de ley, éstas serán
debidamente concebidas dentro del programa de organización comunitaria, y los
mecanismos de definición de proyectos ahí estipulados. La construcción estará
encomendada a la ESCOP.MSJ, la cual tendrá un mayor nivel de calidad y ahorro de escala.
Planteado así, las asociaciones de desarrollo, juntas de educación y demás organizaciones
formales e informales, ejecutaran sus obras prioritarias, sin haber tocado un céntimo del
presupuesto financiero. Estas formas de asociación civil, no están capacitadas para
ejecutar proyectos de desarrollo, y en la práctica el manejo financiero no profesional, se
convierte en tentación que en muchos casos han llevado a la corrupción de estas formas
de asociación civil, o en el peor de los casos, a la ejecución de obras con muy poca calidad
y control técnico y financiero. El volumen de obra a ejecutar durante el año, le permitirá
tener, a esta estructura ejecutiva, una adecuada economía de escala.
Cuidadosamente planteado, el proyecto de creación de la ESCOP.MSJ, y el cartel de

licitación de reclutamiento del socio privado, permitirá abordar varios temas de especial
importancia para los objetivos del municipio.
 El primero está relacionado con un programa de beneficio colateral para “ataque

al desempleo”. La mano de obra de esta empresa privada, saldrá en primera
instancia de una “bolsa de trabajo” que el municipio tendrá actualizada, con
personas desempleadas residentes en el territorio del cantón.
 Además, el personal actual municipal en los programas de ejecución compatibles
con los objetivos de la ESCOP-MSJ, tanto técnico como administrativo, podrá
emigrar del municipio hacia este nuevo empleador, reduciendo así la planilla
municipal actual. Sus derechos laborales serán liquidados en todos sus alcances.
 Dentro de las estipulaciones del cartel de licitación, se solicitará que la ESCOP.MSJ
creé un departamento de “formas de construcción comunitaria” que permita
implementar mecanismos de autoconstrucción guiada, subcontratar empresas
comunitarias independientes, tales como cooperativas o pequeñas sociedades tipo
pymes, etc.
 La ESCOP.MSJ tendrá un departamento de administración y arriendo de
inmuebles, que le permitirá al municipio tener bajo su propiedad, inmuebles
habitacionales para el arriendo, a todas aquellas personas que no califiquen para
un préstamo financiero en condiciones de mercado, y que estén habitando en
áreas de riesgo, o dentro del área de influencia de los proyectos de renovación
urbana en ejecución.
En lo financiero, para efectos de un análisis inicial, los proyectos pilotos podrían tener un
costo preliminar de 100 millones de dólares. En términos comparativos, esta cantidad
representa aproximadamente el 80% del presupuesto anual del FOSUVI para sus
necesidades de bonos de vivienda, que representan unos 12.000 bonos a otorgar en un
año. Es por ello, que el capital inicial para la ESCOP.MSJ deberá estar cuidadosamente
calculado, para hacer frente a este importante volumen de obra pública municipal. Se
estima que este capital puede ser aportado por el municipio por la vía de un empréstito
internacional, que será amortizado por medio de una parte de las utilidades anuales de la
ESCOP.MSJ. Para ello, se deberá elaborar el debido estudio de mercado y sensibilidad
financiera correspondiente.
ORGANIZACIÓN JERÁRQUICA DE TOMA DE DECISIONES DEL PROGRAMA.
El programa tendrá un equipo director colegiado, compuesto por tres personas coordinadoras de
áreas. La coordinación institucional, compatibilizará las necesidades del programa con las del resto
de la estructura organizacional del municipio. Liderará las relaciones con las tres gerencias y con el
concejo municipal, en lo que corresponda. Tendrá a su cargo las relaciones políticas con las
instituciones competentes hacia lo externo. Estará a cargo de la Ing. Eugenia Bermúdez. La
coordinación operativa, planteará la concepción y operacionalización del programa en su
globalidad y especificidad. Estará a cargo del Ing. Jorge Mora. La coordinación comunitaria,
establecerá los ligámenes operativos con las comunidades integradoras del programa. Será el eje
central de las relaciones con las organizaciones formales e informales y mantendrá abiertos y
vigentes, los canales de comunicación en ambas vías. Estará a cargo de Yerlin Montero.
CONCEPCION DEL PROGRAMA

RENOVACION URBANA.
Mecanismo de selección de los proyectos piloto.
PROPIEDAD DE LA TIERRA
PARA ERRADICACION EN PROPIEDAD INSTITUCIONAL DE
SITIO (ECONOMIA DE LA TIERRA PARA
COSTOS) REPOBLAMIENTO
NIVEL DE ORGANIZACION INDUCCION PARA

DEL GRUPO Y GRADO DE ORGANIZACION DE LOS
AVANCE DE LA SOLUCUCION GRUPOS DE USUARIOS SOBRE
ARRAIGO
IMPACTO DE LA IMPACTO DE LA INTERVENCIÓN

INTERVENCIÓN EN EL EN EL FORTALECIMIENTO DEL
FORTALECIMIENTO DEL EFECTO DE REPLICA PARA
EFECTO DE REPLICA REPOBLAMIENTO
Mientras que para la erradicación en sitio es de vital importancia la naturaleza de la

tenencia de la tierra, debido a la economía de costos en el cálculo del precio de la solución
final, amén de poder trabajar con seguridad en la etapa de planificación si los terrenos son
institucionales; para los proyectos de clase media, lo fundamental es que el producto final
tenga un gran impacto en el mercado, que fortalezca el programa municipal y potencie el
efecto de réplica, que es fundamental para la reproducción del programa.
LÍNEAS FUNDAMENTALES ACERCA DE LAS METODOLOGÍAS DE INTERVENCIÓN.
ASPECTOS TECNICOS
DISEÑO FORMAL: EL ENTORNO.

DEFINICION DE PARA CADA DISEÑO DE
EL TERRENO: SISTEMAS PROYECTO
LA UNIDAD
CARACTERISTICAS CONTRUCTIVOS EN LAS INDIVIDUAL, SE DEBE
HABITACIONAL:
TOPOGRAFICAS. Y ÁREAS CIVIL, ANALIZAR LA
CARACTERISTICAS
RESTRICCIONES ELECTRICA Y TRANSFORMACIÓN
FUNCIONALES Y DE
URBANISTICAS DE LA MECANICA (eficiencia DEL ENTORNO EN UN
HABITABILIDAD DE LA
ZONA. EQUIPAMIENTO energética de sistemas RADIO A DEFINIR,
UNIDAD FAMILIAR.
SOCIAL COMUNITARIO. e innovación que PARA PRODUCIR UN
fomente la protección EFECTO DE REPLICA
del medio ambiente). AUTOMATICO.
ASPECTOS DE ORGANIZACION SOCIAL
CUANDO LO
HACEMOS:
QUIENES SOMOS LOS QUE QUEREMOS: COMO LO HACEMOS: PRIORIZACION DE LAS
COMUNIDADES A
INVOLUCRADOS: METODOLOGIAS ANALISIS DE FORTALEZAS Y INTERVENIR DE ACUERDO
ACERCAMIENTO Y PARTICIPATIVAS PARA DEBILIDADES DE LA CON LAS PAUTAS QUE SE
CONOCIMIENTO DE LOS DEFINIR INTERESES DEL COMUNIDAD INTERVENIDA ESTABLEZCAN A LO
ACTORES SOCIALES DENTRO TIPO DE COMUNDAD Y DEFINICION DE ROLES INTERNO DEL PROGRAMA,
DEL PROCESO DESEADA DENTRO DEL PROYECTO. Y A LO EXTERNO,
CONGRUENTE CON EL PLAN
DE DESAROLLO MUNICIPAL
2016-2021.
UNIVERSO DE LOS MECANISMOS DE
FINANCIAMIENTO DE PROYECTOS A CORTO PLAZO.
SISTEMA FINANCIERO
NACIONAL PARA LA VIVIENDA SISTEMA BANCARIO RECURSOS PARA EL
NEGOCIACION CON SFNV Y
NACIONAL DESARROLLO
AUTORIDADES DE GOBIERNO NEGOCIACION DE CREDITOS PUENTE EXPLORAMIENTO DE RECURSOS
CENTRAL, SOBRE DISPONIBILIDAD DE PARA LA EJECUCIÓN DE PROYECTOS Y EXTERNOS PARA PROYECTOS DE
FONDOS Y PROGRAMACION DE MECANISMOS DE FIDEICOMISOS DE DESARROLLO DE LA CIUDAD EN
RECURSOS. LIMITANTES DE OBRA PUBLICA. INSTITUCIONES COMO BCIE Y BID.
CALIFICACION INDIVIDUAL.
UNIVERSO DE LOS MECANISMOS DE FINANCIAMIENTO DE

PROYECTOS A LARGO PLAZO.
CALIFICACION DE CASOS DE
CALIFICACION DENTRO DEL CALIFICACION DENTRO DEL
EXCEPCION:
SFNV: SBN.
DEFINICION DE SISTEMA
BENEFICIARIOS QUE CALIFICAN DISPONIBILIDAD DE
ESPECIAL DONDE LA MSJ SE
PARA RECURSOS DE ESTE FINANCIAMIENTO DE LÍNEAS DE
RESERVA LA PROPIEDAD
SISTEMA, YA SEA VIA ARTÍCULO CREDITO REGULAR PARA
INDIVIDUAL DEL INMUEBLE Y
59 DE SU LEY, BONO CRÉDITO, USUARIOS QUE CALIFIQUEN
LO DA EN ARRIENDO, BAJO
U OTRO PRODUCTO POR INGRESOS Y DEMAS
NORMATIVA DICTADA AL
FINANCIERO VIGENTE. REQUISITOS.
EFECTO.
MARCO GENERAL DE LOS ASPECTOS TEMATICOS PARA PLANTEAR LAS METODOLOGIAS
DE ANALISIS DE LOS PROYECTOS DEL PROGRAMA.
El desarrollo sostenible de la CIUDAD como objetivo.
La metodología de análisis de los proyectos que se planteen dentro del programa,

comprenderá el análisis a fondo de las cuatro áreas contempladas en el siguiente
modelo4.
ASPECTOS
URBANOS
ASPECTOS
AMBIENTALES
ASPECTOS ASPECTOS
INSTITUCIONALES Y
DE
ECONOMICO-
GOBERNABILIDAD FISCALES
ASPECTOS INSTITUCIONALES Y DE GOBERNABILIDAD.
Se refiere al planteamiento, seguimiento, monitoreo y evaluación de los proyectos

dentro del programa, así como la generación de las directrices para dictar políticas
públicas en la materia, si éstas no existieran.
4
En la presente sección se exponen los conceptos desarrollados por el Banco Interamericano de Desarrollo
(BID) para la intervención en ciudades intermedias, mediante la metodología que ellos llaman ICES
(iniciativas de ciudades emergentes y sostenibles)
La participación ciudadana, es una de las piedras fundamentales del análisis, tal como se
ha desarrollado a fondo en este documento.
La seguridad ciudadana, sus formas operativas y su efectividad, medidas tanto con

instrumentos de control y verificación de su efectividad y eficacia; como por los niveles de
satisfacción ciudadana, que aunque muchas veces están basadas en aspectos no
racionales, a la postre son más poderosos que producen un efecto de inseguridad.
ASPECTOS ECONOMICOS Y FISCALES.
Se refieren a las fuentes de ingresos que tiene el municipio para el planteamiento de los
proyectos y programas. Se debe analizar si sus fuentes son permanentes y sostenibles,
como impuestos fijos o tasa crecientes. Pueden ser transferencias del gobierno central o
también empréstitos que provocan endeudamiento. Ese análisis de la estructura del gasto
y de los ingresos, se debe plantear de una manera sistemática, apoyada en información
estadística histórica y propiciando la creación de indicadores de medición para las
diferentes etapas de los proyectos.
ASPECTOS AMBIENTALES.
El cambio climático. Conocer el problema que se produce debido a la producción de gases

de efecto invernadero (GEI), es fundamental para plantear como mínimo punto de
partida, establecer indicadores de medición de dichos gases GEI y así, introducir esta
importante variable dentro de los análisis de proyectos urbanos. Dentro del Acuerdo de
París 2015, Costa Rica adquirió compromisos claros con respecto a los límites máximos
con respecto al calentamiento global, a los que debemos llegar para el año 2050, con
metas parciales medibles cada cinco años. Para nosotros a nivel nacional, la meta principal
para el 2020 es lograr ser Carbono neutral, y en el tema de transporte público tenemos la
mayor debilidad para dicho cumplimento.
San José como ciudad, es una de las principales productoras de esa gran masa de CO2 que
producen nuestros vehículos. Esto es algo que no podemos pasar por alto en nuestros
análisis. La incorporación del uso de energías limpias en los sistemas de consumo
doméstico y público (institucional y de servicios), iniciarán el camino hacia un consumo
energéticamente autosustentable en la ciudad, disminuyendo la producción de gases
GEI.
La gestión de residuos. Establecer programas de gestión integral de los residuos,

alrededor de los proyectos en ejecución, como una forma de la capacitación ambiental y
educación establecidos en las áreas piloto de los distritos. Para ello se debe establecer el
programa dividido en las diferentes fases del sistema de gestión, es decir, generación,
almacenamiento, recolección, tratamiento y reciclaje. La formulación de indicadores
servirá para realizar evaluaciones periódicas sobre el estado de la gestión.
La gestión del agua. Se debe establecer un programa sostenible de gestión del agua, en
conjunto con el ICAA, que tome en cuenta un manejo adecuado y racional del recurso,
que sea vigilante de la eficacia de los sistemas de saneamiento impulsados por el gobierno
central sean eficientes, para evitar la contaminación de los cuerpos de aguas y así iniciar
proceso de recuperación de la vida en las cuencas. El manejo de aguas pluviales deberá
incluir planes de adaptación y mitigación al cambio climático, que propicie el control de
inundaciones y el consumo de la cosecha de agua. Nuevamente, la formulación de
indicadores servirá para mejorar los sistemas de evaluación y control en el manejo de la
gestión del agua.
La calidad del aire. El impulso de un programa que propicie permanentemente el

monitoreo, los inventarios de emisiones, formulación e implementación de campañas de
descontaminación y reducción de contaminantes atmosféricos y la vinculación de la
ciudadanía y otros actores de la sociedad civil, en programas de educación ambiental, son
claves en el tema de la calidad del aire. En este tema, como en los anteriores, se deberán
formular indicadores que controlen los niveles de calidad del aire de forma permanente.
En este aspecto, la alianza con las universidades públicas será fundamental.
ASPECTOS URBANOS
Planificación urbana y ordenamiento territorial. “El patrón de organización territorial

de las ciudades mantiene pautas de segregación urbana que consolidan formas de
exclusión social. Tal esquema, anclado en mecanismos de mercado del suelo y los
inmuebles, provocan desarticulación, privatización parcial de la ciudad por efecto de
urbanizaciones cerradas, fragmentación urbana, desajustes y desequilibrios en la
dotación de equipamientos, servicios e infraestructura”5
Transporte y movilidad. “El transporte y la movilidad deben considerarse de manera

integrada a otros sectores tales como la actividad económica y social, el ambiente, la salud
pública y el consumo energético” 6
5
Liderando el Desarrollo sostenible de las ciudades. Unidad temática planificación urbana y ordenamiento
territorial, BID – INDES, pág. 10, 2015.
6
Ibidem, Unidad temática sistema de transporte, BID – INDES, pág. 3, 2015.
Espacios públicos. Hay que entender que la lógica del espacio público está ligada
intrínsecamente a la naturaleza de los habitantes que históricamente han vivido en esa
zona determinada. El estudio del comportamiento humano en los espacios públicos, es de
primordial importancia para obtener la información de detalle que le permita a los
urbanistas y planificadores, poder diseñar cada espacio público de acuerdo a la
idiosincrasia de su entorno. Conformar una metodología de abordaje de los espacios
públicos basada en estos elementos y lineamientos, permitirá tener espacios de mejor
calidad e impacto positivo en el desarrollo de las comunidades.
SOBRE LOS OBJETIVOS Y LAS FUNCIONES DEL PROGRAMA.
La reforma Del Manual de organización y funciones será necesaria, para precisar en lo

administrativo, la formulación de este nuevo programa. Se plasmará administrativamente
con el objetivo general y las funciones que se le designan al mismo, lo que le dará validez
administrativa y jurídica. Se propone la redacción de la siguiente manera:
MANUAL DE ORGANIZACIÓN Y FUNCIONES.

Reforma propuesta para el 2 de mayo del 2016.
UNIDAD:
Programa de fortalecimiento del hábitat humano
UNIDAD SUPERIOR INMEDIATA
DESPACHO DEL ALCALDE
Objetivo General:
Propiciar la implantación de la visión de análisis necesaria, tanto en las autoridades, como en los
funcionarios municipales, y sobre todo, en la población del cantón, para convertir a San José, en
una gran urbe que plantee un desarrollo sostenible, inclusivo, equitativo y equilibrado con el
medio ambiente y con las necesidades de los grupos menos favorecidos, como meta para los
próximos decenios.
Funciones Generales:
1. Diagnosticar la situación de la organización comunal de los barrios e inventariar la oferta de

instituciones públicas y privadas para el desarrollo de proyectos comunitarios.
2. Fortalecer y promover la organización comunitaria formal y no formal que posibilite integrar

redes de actores sociales para el desarrollo de las comunidades.
3. Promover espacios participativos en las comunidades para velar por la calidad de los servicios,
de conformidad con la normativa aplicable.
4. Generar procedimientos que permitan estimular y orientar la participación ciudadana en las
acciones dirigidas al desarrollo comunitario.
5. Diseñar espacios que fortalezcan la participación ciudadana en sus diversas formas.
6. Desarrollar procesos de capacitación y asesoramiento técnico a los consejos de distrito y

organizaciones comunitarias formales e informales, que permitan potenciar la participación de las
comunidades en la definición y ejecución de planes y proyectos de desarrollo local.
7. Asesorar a la Alcaldía y al Consejo Municipal en la implementación de las consultas populares,

según lo establecido en el Código Municipal, diseñando y presupuestando todo el proceso.
8. Apoyar a las organizaciones comunitarias y consejos de distrito en la elaboración y presentación

de propuestas de proyectos, así como en la gestión y consecución de recursos.
9. Promover y fortalecer el trabajo de los consejos de distrito en la ejecución de proyectos de

partidas específicas.
10-Impulsar el desarrollo de mecanismos operativos para el planteamiento permanente de

iniciativas de programas y proyectos habitacionales en las comunidades, congruentes con las
competencias municipales y dentro del marco legal que la rige.
11. Impulsar iniciativas de mecanismos financieros dentro del Municipio, que fortalezcan la
capacidad adquisitiva de la ciudadanía del Cantón; que permitan el acceso digno al hábitat
humano y propicien una disminución del déficit habitacional, promoviendo así la renovación
urbana, el repoblamiento de la ciudad, la erradicación de precarios, tugurios y vivienda a las
familias del Cantón que así lo requieran.
8. Articular y desarrollar proyectos habitacionales dentro de la normativa del programa de

renovación urbana, contemplada en el Plan de Desarrollo Municipal.
9. Establecer coordinación con instituciones, ONG’S y empresa privada el desarrollo de programas

y proyectos para el desarrollo de las comunidades.
10. Diagnosticar las necesidades de servicios e infraestructura menor, con el fin de elaborar el plan
de acción con prioridades para el mejoramiento de los barrios.
11. Realizar programas, proyectos y acciones de obras para el mejoramiento de las condiciones de
la infraestructura en barrios, en coordinación con los grupos comunitarios.
12. Desarrollo de programas de emprendimientos productivos y de apoyo a la microempresa en

los barrios.
13. Promover iniciativas de gestión productiva para el mejoramiento de la calidad de vida de la

población en los barrios.
14. Promover que los programas educacionales del municipio en materia ambiental, sociocultural,
salud, seguridad, equidad social, étnica, de género, gestión de riesgos y etaria, propicien la
participación y corresponsabilidad ciudadana.
15. Promover la incorporación de la perspectiva de género, equidad y accesibilidad en la gestión

municipal, que permitan la igualdad, la equidad y la solidaridad entre hombres y mujeres.
16. Generar espacios de coordinación y comunicación interna con los entes municipales para
lograr la integración de la ciudadanía en las distintas acciones o proyectos.
17. Orientar la elaboración del Plan de Accesibilidad, así como dar seguimiento a la ejecución de
los proyectos y las acciones del mismo.
Relaciones Internas:
Mantiene relaciones internas con la Alcaldía, Gerencia Gestión Municipal, Gerencia Administrativa
Financiera, Dirección de Planificación y Evaluación y Concejo Municipal.
Relaciones Externas:
Mantiene relaciones externas con proveedores de bienes y servicios, Ministerios, Instituciones

Autónomas y del Gobierno Central, ONG’s, CNE, sector industrial, Comité Municipal de
Emergencia, comunidades, consejos de distrito, asociaciones comunales y grupos de vecinos e
instituciones públicas, entre otras instancias.
ANEXO 2
Acuerdo municipal número 6
Sesión ordinaria 0313 del 26 de abril del 2016
Creación de una Sociedad Pública de Economía Mixta (SPEM) como

instrumento para la implementación , aplicación y ejecución de la política de
vivienda municipal y la planificación operativa y ejecución de obra pública
cantonal de infraestructura comunal.
Proyecto de creación de una Sociedad Pública de Economía Mixta (SPEM)
como instrumento para la implementación, aplicación y ejecución de la
política de vivienda municipal y la planificación operativa y ejecución de
obra pública cantonal de infraestructura comunal.
Moción presentada por la Regidora Bermúdez Salguero Flora Eugenia.
RESULTANDO
1. Que el artículo 27 inciso b) del Código Municipal faculta a los regidores a

presentar mociones y proposiciones.
2. Que por disposición de los artículos 169 y 170 de la Constitución Política de

Costa Rica, le corresponde a las municipalidades en forma autónoma administrar
los intereses y servicios locales. La producción social del hábitat humano y la
ejecución de la obra pública para el fortalecimiento y mejora de las comunidades,
definidos como parte de los intereses y servicios locales, permanece entonces
ligado a los deberes y responsabilidades que debe atender y cumplir la
Municipalidad.
CONSIDERANDO
PRIMERO. Las Municipalidades, de conformidad con el artículo 169 de la

Constitución Política, tienen a su cargo la administración de intereses y servicios
locales en cada cantón, obligación que se ve reforzada en el artículo 3 del Código
Municipal que señala que el gobierno y la administración de los intereses y
servicios cantonales estarán a cargo del gobierno municipal.
SEGUNDO. La Comisión Especial de Vivienda del Concejo Municipal, en su

Dictamen No. 002-CEV-2015, aprobado por el Concejo Municipal en el acuerdo 3
de la sesión extraordinaria N°125 del 13 de abril del año 2015, ha propuesto entre
otros objetivos de trabajo: a)- Apoyar las iniciativas de las comunidades
marginales del cantón central en las actividades que les permita solucionar los
problemas del hábitat humano. b)- Procurar una política pública local de vivienda
que permita la aplicación de modelos de participación, gestión, autogestión,
diseño, financiamiento y construcción de soluciones habitacionales y producción
de hábitat humano urbano. c)- Promover una política pública de repoblamiento y
erradicación de vivienda en mal estado en las zonas más afectadas por el
precarismo y el déficit de vivienda.
TERCERO. Los principios y valores que mueven la Producción Social del Hábitat
Humano – de dicha política de vivienda municipal - son aquellos referidos a la
democracia, participación y organización ciudadana, equidad, solidaridad; valores
y principios que se relacionan directamente con el proceso de producción del
hábitat humano, teniendo en cuenta además sustentabilidad y cuidado del medio
ambiente. Es importante tener presente que la producción social de hábitat es una
actividad en que la participación de los diferentes agentes sociales, posibilita la
creación de hábitat y vivienda como un componente más. Por otro lado es
importante que esta acción desarrollada a través de la producción social del
hábitat humano no pretende mediar entre el Estado y el mercado sino más bien
avanzar hacia una reconceptualización de lo que se viene haciendo en política de
vivienda, donde muchas veces ha resultado ser un tema estratégico de resistencia
a los efectos de políticas neoliberales. Desde una perspectiva más integral, tanto
el hábitat y la vivienda son vistos y conceptualizados como un proceso, como
producto social y cultural, como acto de hábitat, alejándose de visiones
reduccionistas donde la vivienda se ve únicamente como una mercancía de
intercambio, ya que finalmente la vivienda es reconocido como un derecho
humano básico.
CUARTO. La participación social vista desde la perspectiva de la Política de

vivienda municipal, garantiza que las personas y organizaciones sociales tienen el
derecho y la obligación ciudadana de intervenir e integrarse, individual o
colectivamente en la formulación, ejecución, evaluación y fiscalización de las
políticas, planes, programas y acciones tendientes al mejoramiento del hábitat, de
manera solidaria e incluyente.
QUINTO. El artículo 2 de la ley 7755 sobre el CONTROL DE LAS PARTIDAS

ESPECÍFICAS CON CARGO AL PRESUPUESTO NACIONAL dice que” Serán
beneficiarias de las partidas específicas las municipalidades y las entidades
privadas idóneas para administrar fondos públicos, calificadas así por la
Contraloría General de la República y escogidas por las comunidades, siempre
que sus propuestas se canalicen por medio de la municipalidad donde se
ejecutará la obra o se brindará el servicio”
SEXTO. Que en los programas de ejecución presupuestaria II, III y IV, la

Municipalidad invierte un presupuesto apreciable en un gran volumen de obra
pública comunal.
SETIMO. Que los problemas que actualmente enfrenta el cantón, como una gran
urbe globalizada en constante movimiento, se han acrecentado con el tiempo,
debido a una visión cortoplacista del deber ser de la función municipal. La atención
de los servicios básicos taxativa y extensamente desarrollada a lo largo del
tratamiento conceptual del Código Municipal, debe dar paso a las líneas
visionarias que el mismo Código plantea, sobre las funciones intrínsecas de un
municipio moderno, con visión de liderazgo y ejerciendo plenamente las
potestades que tiene un gobierno local dentro de un estado moderno. Desarrollar
esos conceptos revolucionarios planteados en pinceladas tenuemente sugeridas
dentro del articulado del Código Municipal, es una función ineludible en los
tiempos actuales.
OCTAVO. Que la promulgación de la ley No. 8828, denominada “LEY
REGULADORA DE LA ACTIVIDAD DE LAS SOCIEDADES PUBLICAS DE
ECONOMIA MIXTA” publicada en el Diario Oficial La Gaceta N° 110 del 8 de junio
del año 2010, brinda el marco adecuado para enfrentar los retos de la
modernización de la planificación, administración y ejecución de proyectos
municipales de obra pública y nuevos servicios municipales. Correctamente
interpretada y llevado a la práctica, esta ley posibilita plantear una mayor eficiencia
y eficacia en la programación y ejecución de recursos públicos estratégicos para el
desarrollo del cantón. Además, incorporando la capacidad financiera del sector
privado, conceptualizado como socio comercial, permite potenciar el nivel de
desarrollo del cantón, visto como una urbe moderna ávida no solo de renovación
y modernización, sino también de evolucionar buscando modelos que propicien
mejores niveles de solidaridad e inclusión social.
NOVENO. Que aunque efectiva en sus intenciones, el trámite legislativo de la ley

N° 8828, dejó dudas importantes en varios sectores de nuestra sociedad, en
cuanto a la intencionalidad de sus objetivos de fondo, especialmente en materia
laboral y sobre la naturaleza de servicio social, que estipula el Código Municipal,
para toda la actividad de servicios de la municipalidad como gobierno local, agente
del desarrollo del cantón.
Hacer explícito que el servicio de acueductos y alcantarillados se excluye de los
alcances de la ley N°8828 y se seguirá prestando bajo el concepto de servicio al
costo, tal como lo hace el párrafo final del artículo 5 de la ley N°8828, no modifica
en absoluto el mandato legal expresado en el artículo 74 del Código Municipal con
respecto al resto de los servicios que presta la municipalidad. Es decir, en
contrario sensu, la ley N° 8828 solo indica que el resto de los servicios que brinda
la municipalidad, podrán ser asignados a la administración de una SPEM, mas no
podrán definirse modelos tarifarios diferentes a los que se indican en el artículo 74
del Código Municipal. Este artículo expresamente obliga al municipio a que la tasa
del servicio, sea calculada bajo la metodología de costo más un 10%, que se debe
dedicar para el desarrollo del mismo; con la única excepción del caso específico
de los residuos ordinarios, donde se permite la elaboración de modelos tarifarios
que tomen en cuenta no solo el costo, sino también el de las inversiones futuras
necesarias para que dicho servicio se preste adecuadamente. Es decir, que la ley
N°8828 no da pie para que se liberalicen los precios de los servicios municipales.
POR TANTO ESTE CONCEJO MUNICIPAL ACUERDA:
Aprobar el proyecto de creación de una Sociedad Pública de Economía Mixta

(SPEM), como instrumento ejecutivo para la implementación, aplicación y
ejecución de la política de vivienda municipal, además de la planificación operativa
y ejecución de obra pública cantonal de infraestructura comunal. Su accionar se
enmarcará contemplando exclusivamente las siguientes directrices:
1. La implementación y aplicación de la política de vivienda municipal,

impulsará prioritariamente los programas de renovación urbana y
repoblamiento, contemplados en la normativa de planificación urbana
vigente. Dentro de ellos, ejecutarán las etapas de planificación general de
cada proyecto, preparándolos, programándolos técnica y financieramente y
ejecutándolos en el tiempo programado. La naturaleza de los proyectos
específicos será de erradicación de precarios, repoblamiento de las zonas
urbanas prioritarias que así defina el municipio y erradicación de tugurios
urbanos, tanto de la categoría definida como interés social en los términos
que la define la ley 7052, como de clase media, definida esta como las
familias que tienen un ingreso familiar de hasta 20 salarios mínimos de un
obrero no calificado de la construcción.
2. El objetivo de estos programas será la maximización del uso social de la

infraestructura urbana existente, por lo que se deben impulsar proyectos
que potencialicen el uso de la tierra urbana, con intenciones claras de
fomentar el fortalecimiento de ciudades y centros de población cantonal
“compactos”, que favorezcan la soluciones de habitación vertical, así
definida en las regulaciones urbanísticas vigentes.
3. Asimismo programarán a solicitud formal de la Alcaldía, para cada año

económico municipal que inicia el primer día de enero del mismo, en
coordinación con sus mutuas dependencias gerenciales, las etapas de
planificación y ejecución de proyectos específicos dentro de los programas
presupuestarios II, III y IV, definidos y estipulados de acuerdo con toda la
normativa vigente en materia presupuestaria del municipio y de la
Contraloría General de la República.
4. Se incluirán como servicios a brindar dentro de la presente SPEM, las

categorías de inmuebles para la venta y alquiler, que el municipio pondrá a
disposición de los sectores de munícipes que tengan necesidad de
vivienda, de acuerdo con las condiciones que el programa planteé. Estos
servicios de venta y alquiler de inmuebles habitacionales se calculará de
acuerdo con lo estipulado en el artículo 74 del Código Municipal, como
corresponde.
Creación de una Sociedad Pública de Economía Mixta (SPEM) como

instrumento para la implementación , aplicación y ejecución de la política de
vivienda municipal y la planificación operativa y ejecución de obra pública
cantonal de infraestructura comunal.
Artículo 1. - Finalidad.
Se autoriza la constitución de una Sociedad Pública de Economía Mixta,
denominada SPEM Inmobiliaria e Infraestructura San José Sociedad Anónima,
que podrá abreviarse como SPEM Inmobiliaria e Infraestructura San José S.A.
Artículo 2. – Objeto.
La SPEM tendrá como objeto la ejecución de las obras civiles necesarias y
prioritarias para el desarrollo de la comunidad, específicamente las relacionadas
con la implementación y aplicación de la política de vivienda municipal; la
planificación operativa y ejecución de obra pública cantonal de infraestructura
comunal; y la de servicios públicos locales en materia de venta y alquiler de
inmuebles habitacionales construidos o adquiridos para tal efecto, con el fin de
satisfacer, oportuna y adecuadamente, los intereses de los munícipes.
ARTÍCULO 3.- Naturaleza jurídica

La SPEM se organizará y funcionará conforme a las normas que rigen a las
sociedades anónimas, sin perjuicio de su sujeción al Derecho Público, cuando
corresponda, de conformidad con nuestro ordenamiento jurídico. Para su
formación requerirá la participación de la Municipalidad de San José y al menos un
sujeto de Derecho Privado (persona jurídica), que se escogerá siguiendo el
procedimiento establecido en la Ley de Contratación Administrativa, sin perjuicio
de la participación de otras entidades públicas. Al momento de su inscripción en la
Sección Mercantil del Registro Público, deberá darse la respectiva fe notarial de la
aprobación de la constitución de la SPEM, por parte de dos tercios del total de los
miembros que integran el Consejo Municipal
ARTÍCULO 4.- Ámbito de aplicación territorial.

Su domicilio será el Cantón Central de San José. Podrá adicionalmente establecer
oficinas en otros cantones del país, cuando exista un acuerdo municipal que así lo
autorice, del Consejo Municipal, requiriéndose la aprobación por dos tercios del
total de sus miembros.
ARTÍCULO 5.- Atribuciones.

Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 2, son atribuciones de la SPEM las
siguientes:
a) Modernizar, racionalizar y ampliar los servicios públicos y las actividades

productivas existentes.
b) Desarrollar nuevas actividades productivas, con el propósito de unificar
integralmente los recursos humanos, naturales y de capital.
c) Promover el desarrollo humano integral, dentro de los programas y
proyectos que ejecute, por lo que podrá programar recursos financieros para
atender y cumplir esta atribución, a solicitud formal de la municipalidad, dictada
por los canales de comunicación establecidos en el artículo 30.
d) No podrán dedicarse por exclusión legal, a la atención de los servicios
públicos de acueductos y alcantarillado que seguirán prestándose como un
servicio social sin fines de lucro, bajo el principio de servicio al costo.
f) Adicionalmente, podrán realizar cualesquiera actividades encaminadas a la
consecución de su objeto principal o primordial.
ARTÍCULO 6.- Actividades mercantiles autorizadas.

Las actividades productivas a que se refieren los incisos a) y b) del artículo
anterior, estarán supeditadas a la materia y campos de competencia, establecidas
en el artículo 2, en razón de lo cual se tomará en consideración el aporte actual y
potencial de dichas actividades, desde el punto de vista de la necesidad de:
a) Orientar y estimular la estructura productiva regional, proyectada a la

comercialización nacional e internacional.
b) Fomentar y diversificar la comercialización nacional e internacional de
bienes y servicios.
c) Integrar, de manera coordinada, los distintos sectores que componen el
sistema económico regional, para aprovechar las oportunidades de desarrollo
productivo, ambiental y humano, especialmente el sector de las mypimes y el
sector cooperativo.
d) Integrar el esfuerzo regional institucional del país a las políticas de las
sociedades municipales de economía mixta.
e) Crear los mecanismos necesarios para la exportación de los productos que
se dan en la región.
ARTÍCULO 7.- Alianzas estratégicas

La SPEM queda facultada para establecer alianzas estratégicas con instituciones
públicas y el sector privado, con el fin de desarrollar los proyectos necesarios para
brindar los servicios que les han sido encomendados.
ARTÍCULO 8.- Fines empresariales

En relación con los fines, los criterios y las actividades a que se refieren los
artículos 5 y 6 anteriores, la SPEM preparará y ejecutará programas y proyectos
específicos de fomento económico, de carácter cantonal, que obligatoriamente
incorporen en su concepción y análisis, desde sus etapas de planteamiento
preliminar, preinversión, planificación, diseño, construcción y operación;
metodologías que conlleven a establecer un balance positivo con el medio
ambiente, claramente cuantificable con respecto a escalas vigentes establecidas;
incorporando en ellos, los elementos necesarios para que su impacto urbanístico
regional, sea positivo y promotor de cambio para el entorno barrial y distrital.
Todos estos factores de inclusión dentro del análisis convencional de un proyecto
urbanístico individual, serán dictados por la municipalidad y puestos a disposición
de la SPEM, para su incorporación obligatoria dentro de los análisis de factibilidad
técnica y financiera de los proyectos específicos, a través de la unidad de
coordinación municipal establecida en el artículo 30.
ARTÍCULO 9.- Facultades operativas, técnicas, financieras y promocionales

Facúltase a la SPEM para que realice las siguientes operaciones técnicas,
financieras y promocionales necesarias para mejorar el desempeño de sus
funciones:
a) Contratar o realizar, directamente, los estudios técnicos y demás
actividades de preinversión correspondientes a los programas y proyectos de
fomento económico aludidos en el artículo 8.
b) Incursionar en el campo tecnológico e investigativo.
c) La emisión de bonos dentro de las regulaciones de la Superintendencia
General de Valores (Sugeval), y lo establecido en el artículo 87 del Código
Municipal.
d) Suscribir, comprar y vender acciones, obligaciones u otros títulos de
empresas propias o ajenas, autorizadas por ley.
e) Obtener concesiones para el aprovechamiento de recursos naturales, de
acuerdo con las disposiciones legales vigentes sobre explotación de recursos
naturales. En igualdad de condiciones, gozarán de preferencia sobre los
particulares para obtener dichas concesiones. La SPEM no podrá ceder, arrendar
o aportar una concesión que se le haya otorgado al amparo de este artículo.
f) Descontar documentos de crédito en los bancos del Sistema Bancario
Nacional o en cualquier otra entidad financiera nacional e internacional.
g) Contratar con el Estado el cobro de impuestos y cualquier otro servicio.
h) Transferir al sector público y a sus socios todo adelanto tecnológico,
manteniendo la SPEM los derechos de licencia o de autoría. Si las transferencias
de adelanto tecnológico son a título gratuito, deberán contar con un acuerdo
motivado y la votación de las dos terceras partes de los miembros de la junta
directiva.
i) Realizar convenios o contratos de cooperación con instituciones del Estado,
así como recibir donaciones, tanto del Estado como del sector privado. De la
utilización de fondos públicos deberán dar cuenta a la Contraloría General de la
República. Si la SPEM se llega a disolver y ha recibido en donación bienes
inmuebles del Estado o de otra institución pública, estos ingresarán al patrimonio
de la municipalidad donde esté situada la propiedad.
j) Contratar bajo la modalidad de subcontratos por obra determinada o a
destajo, etapas, actividades o sub actividades de los proyectos constructivos del
programa anual vigente, entre otros contratistas independientes, a mypimes y
cooperativas autogestionarias, que estén domiciliadas en el cantón, legalmente
vigentes e inscritas dentro del registro de proveedores de la municipalidad. Esta
facultad se enmarca dentro de lo estipulado en el artículo 5 –c) en la necesidad de
fomentar formas de empleo no tradicional dentro del cantón. En igualdad de
condiciones con respecto a otros subcontratistas oferentes, las contrataciones a
mypimes y cooperativas autogestionarias, gozarán de preferencia para las
contrataciones específicas.
ARTÍCULO 10.- Reglamento de funciones

La SPEM adoptará las disposiciones necesarias para reglamentar las operaciones
a que se refiere el artículo 9 anterior, de acuerdo con los objetivos y las
necesidades enunciadas en el presente acuerdo del Concejo Municipal y en
concordancia con la normativa aplicable según el artículo 4.
ARTÍCULO 11.- Coordinación interinstitucional

La SPEM podrá consultar y coordinar sus actividades con las entidades públicas
que intervienen en los campos cubiertos por sus programas y proyectos
específicos de fomento socioeconómico.
ARTÍCULO 12.- Estructura administrativa

La SPEM tendrá la siguiente estructura:
a) La asamblea general de accionistas.
b) La junta directiva.
c) Un fiscal.
El Pacto Constitutivo respetará esta organización mínima, pero se podrán incluir

otros órganos sociales, siempre y cuando sean congruentes con la naturaleza y
los fines de esta sociedad y se conformen con los preceptos de la Ley N°8828, el
Código de Comercio, Ley N.º 3284; el Código Municipal, Ley N.º 7794, y la demás
normativa pública o privada aplicable, para una adecuada gestión social.
ARTÍCULO 13.- Asamblea de accionistas

La asamblea general de accionistas será el órgano máximo de la SPEM. Sus
sesiones serán coordinadas por el presidente de la junta directiva y, en ausencia
de este, por su vicepresidente.
ARTÍCULO 14.- Atribuciones de la asamblea general de accionistas

Serán atribuciones de la asamblea general de accionistas:
a) Nombrar y destituir al fiscal.
b) Aprobar, dentro de los alcances del presente acuerdo del Concejo
Municipal, el Pacto Constitutivo y sus reformas.
c) Conocer anualmente los estados financieros de la entidad.
d) Acordar la disolución anticipada de la SPEM, con la decisión de la mayoría
del capital social.
e) Nombrar y remover, cuando proceda, a los miembros de la junta directiva,
según los procedimientos y requisitos fijados en el presente acuerdo del Concejo
Municipal.
f) Aprobar contratos y convenios relacionados con los fines de la SPEM.
g) Acordar la emisión de títulos de crédito.
h) Decidir todo lo relativo a la administración de los bienes pertenecientes a la
SPEM.
i) Aprobar los aumentos de capital social, cuando la sociedad lo requiera.
j) Las demás funciones señaladas en el presente acuerdo del Concejo
Municipal o en el Pacto Constitutivo.
ARTÍCULO 15.- Junta directiva
La junta directiva será nombrada por la asamblea general de accionistas por
períodos de dos años. Está integrada por cinco miembros designados de la
siguiente manera:
a) Tres miembros propuestos por la Alcaldía de la Municipalidad de San José,
funcionarios de la misma.
b) Dos miembros propuestos por la empresa.
La junta directiva sesionará ordinariamente una vez a la semana y,
extraordinariamente, cuando sea convocada por el presidente, el vicepresidente
en ausencia de aquel, por dos miembros o el fiscal.
ARTÍCULO 16.- Incompatibilidades

No podrán participar como socios privados de la municipalidad, las empresas en
cuyo capital posean acciones el alcalde o alcaldesa municipal propietarios o
vicealcaldes, los regidores propietarios y suplentes, los síndicos propietarios y
suplentes, los concejales de distrito propietarios y suplentes, los empleados
directos de las municipalidades y los parientes por afinidad o consanguinidad,
hasta el tercer grado inclusive, de estos funcionarios o empleados.
Además, no podrán integrar la junta directiva los ex servidores o ex funcionarios
de la municipalidad, que hayan sido despedidos o destituidos por causa
justificada, cuando no hayan transcurrido al menos diez años a partir de la firmeza
del despido.
Tampoco podrán integrar la junta directiva las personas que tengan acciones
civiles o penales en proceso, o que hayan recibido sentencias judiciales en firme,
sean por causas civiles o penales, cuando no haya transcurrido al menos cinco
años del cumplimiento de dicha sentencia.
Asimismo, no podrán integrar la junta directiva las personas que tengan
obligaciones financieras pendientes con el municipio o con cualesquiera institución
del estado, independientemente del origen de dichas obligaciones.
ARTÍCULO 17.- Incompatibilidad para ser funcionario de la SPEM

El cargo de funcionario o empleado de la SPEM es incompatible con el cargo de
alcalde propietario o vicealcalde, regidor propietario o suplente, síndico propietario
o suplente y concejal de distrito, propietario o suplente de la municipalidad, los
empleados directos de las municipalidades y los parientes por afinidad o
consanguinidad, hasta el tercer grado inclusive, de estos funcionarios o
empleados.
ARTÍCULO 18.- Inhibición y recusación

Ningún directivo podrá asistir a la sesión en la que se resuelvan asuntos de interés
propio o de cualquier pariente suyo, por consanguinidad o afinidad, hasta el tercer
grado inclusive o que interesen a una empresa en la que él o sus parientes, en los
grados mencionados, sean socios, asociados, directores, funcionarios o
empleados. En el caso de no cumplirse esta disposición, se le aplicará la sanción
establecida en la Ley contra la corrupción y el enriquecimiento ilícito en la función
pública, Ley Nº 8422, para esos efectos.
ARTÍCULO 19.- Presidente de la junta directiva

La junta directiva tendrá un presidente que será elegido de su seno por un período
de un año, quien ostentará la representación judicial y extrajudicial de la empresa,
con las facultades de apoderado general. Además, se nombrará por un período
igual a un vicepresidente, quien reemplazará al titular en sus ausencias
temporales. Estos nombramientos se publicarán en La Gaceta, para que surtan
sus efectos legales.
ARTÍCULO 20.- Causales de remoción de los miembros de la junta directiva

Los miembros de la junta directiva solo podrán ser removidos cuando la asamblea
de accionistas, por acuerdo razonado de quienes representen la mayoría del
capital social, declare la violación grave y específica de los deberes del cargo, así
como también la ineficiencia, sin perjuicio de la responsabilidad civil o penal en
que haya incurrido el directivo.
ARTÍCULO 21.- Funciones de la junta directiva

Son funciones de la junta directiva:
a) Preparar las reformas del Pacto Constitutivo y someterlas a la
consideración de la asamblea general de accionistas, dentro del marco del
presente Acuerdo Municipal.
b) Aprobar los reglamentos internos de la SPEM.
c) Aprobar los presupuestos ordinarios y extraordinarios, con apego a las
normas legales y técnicas que rigen la materia.
d) Definir la política institucional y dar su aprobación final a los planes y
programas de trabajo que presente la gerencia general. La política institucional en
materia de recursos humanos, deberá contener las cláusulas necesarias que
garanticen la igualdad de los derechos de los trabajadores de la SPEM, con
respeto de sus categorías homónimas dentro de la administración municipal,
especialmente en lo que se refiere a la materia salarial, tal como lo establece el
Convenio N° 94 de la OIT. Asimismo aprobará, en coordinación con la Alcaldía
municipal o su representante, los eventuales programas de emigración temporal o
permanente de recursos humanos municipales hacia la SPEM, de acuerdo con
sus planes y proyectos.
e) Aprobar las operaciones de crédito necesarias para el cumplimiento de los
fines de la SPEM.
f) Elegir entre sus miembros a un presidente y un vicepresidente.
g) Nombrar, otorgarle los poderes que juzgue convenientes para el ejercicio de
su cargo y remover al gerente general, quien deberá reunir los requisitos que para
tal efecto determine el reglamento de la sociedad.
h) Conocer el informe anual de labores que preparará la gerencia general.
i) Convocar a asamblea general ordinaria y extraordinaria.
j) Cualesquiera otras que le asignen la Ley, el Pacto Constitutivo, su
Reglamento o las que resulten de la propia naturaleza y finalidad de sus
funciones.
Los acuerdos de la junta directiva serán adoptados por mayoría simple de los
miembros presentes, salvo que en el pacto social se determine otra clase de
mayoría.
ARTÍCULO 22.- Constitución de la SPEM

Para crear la SPEM se requiere la participación de la municipalidad de San José y
al menos un sujeto de Derecho privado que se escogerá siguiendo el
procedimiento establecido en la Ley de contratación administrativa, sin perjuicio de
la participación de otras entidades públicas.
ARTÍCULO 23.- Autorización para invertir

Se autoriza a la municipalidad para invertir recursos financieros y humanos en
esta empresa. Para tal efecto, el monto requerido será presupuestado en un solo
período o en varios períodos; además, podrán hacer aportes en especie. De igual
manera lo podrán hacer las instituciones del Estado.
ARTÍCULO 24.- Acciones
La SPEM es una empresa formada con capital accionario del cual al menos el
cincuenta y uno por ciento (51%) debe pertenecer a la municipalidad de San José,
para cuyo aporte queda debidamente autorizada por esta norma. El otro
porcentaje de las acciones pertenecerá a sujetos de Derecho privado, sin perjuicio
de la participación de sujetos de Derecho público.
En todo momento, la municipalidad deberá mantener el control de la empresa
municipal de economía mixta. En este sentido, las acciones de la municipalidad en
la SPEM, que garantice el control municipal de esta empresa, serán intransferibles
a sujetos de Derecho privado. Tampoco serán aplicables, a esta empresa,
esquemas de acciones preferenciales u otros mecanismos societarios que puedan
afectar el control de la municipalidad sobre sus asambleas generales de
accionistas. El monto del capital social, deberá ser definido por la alcaldía,
mediante estudio financiero debidamente justificado y razonado, de tal manera
que el análisis financiero de los proyectos incluidos en la primera etapa de
operación bianual de la SPEM, permita el cumplimiento de las proyecciones
financieras y técnicas, definidas para la SPEM. Este dato será fundamental para
poder plantear las condiciones del perfil adecuado, del socio privado para la
SPEM, buscado por la municipalidad a través de los mecanismos vigentes
incluidos en la ley de la contratación administrativa.
ARTÍCULO 25.- Donaciones

Autorízase a la SPEM para que reciba donaciones y transferencias para el logro
de sus fines y la realización de su objeto, de acuerdo con la Ley N° 8828.
ARTÍCULO 26.- Financiamiento bancario

Para la implementación y el desarrollo de los proyectos a ejecutar, por la SPEM, el
Sistema Bancario Nacional o privado podrá prestar las sumas requeridas y estará
sujeto a lo dispuesto en el inciso 5) del artículo 61 de la Ley orgánica del Sistema
Bancario Nacional, Nº 1644, quedando expresamente autorizados por esta norma;
para ello, se tomará en cuenta la situación socioeconómica de la región
respectiva.
ARTÍCULO 27.- Patrimonio de la SPEM

El patrimonio de la SPEM estará compuesto por las inversiones en acciones que
harán la municipalidad de San José y el sector privado y público que deseen
participar en dichas empresas, así como las donaciones y transferencias que
reciban.
ARTÍCULO 28.- Dividendos

Los dividendos y beneficios que obtengan o a los que tengan derecho la
municipalidad, por su participación en la SPEM, tendrán el carácter de recursos
públicos para todos los efectos legales. Deberán ser incluidos en el presupuesto
municipal y destinarse al cumplimiento de los fines de los gobiernos locales.
ARTÍCULO 29.- Representación municipal del capital accionario

El representante del capital accionario de la municipalidad es el alcalde. Cualquier
decisión sobre la modificación del capital accionario, por parte de los integrantes
de la SPEM, será decidido en asamblea de accionistas, lo mismo que cualquier
modificación en su Pacto Constitutivo, previo acuerdo adoptado por el concejo
municipal, mediante mayoría calificada.
ARTICULO 30. Coordinación, fiscalización y control de la SPEM.

La Municipalidad de San José, a través de su alcaldía, tendrá la potestad de
fiscalizar el funcionamiento general de la SPEM, en todas las materias de su vida
empresarial. Le dará especial importancia a la materia laboral, específicamente en
lo que se refiere a la igualdad de trato y condiciones entre trabajadores y
funcionarios de la SPEM con respecto a las mismas categorías de personal
municipal. Para ello, la alcaldía designará una unidad de coordinación operativa de
sus planes y proyectos y control del funcionamiento general de la SPEM. Entre
ambas unidades, se coordinarán todas las actividades de planificación y control
técnico, administrativo y financiero de la SPEM. Se incluirán dentro de las
competencias de esta unidad coordinadora municipal, los eventuales programas
de emigración temporal o permanente de los recursos humanos municipales hacia
la SPEM, de acuerdo con las necesidades de los programas y proyectos vigentes.
ARTICULO 31. Responsabilidad solidaria municipal en materia laboral.

En materia laboral, la Municipalidad de San José tendrá responsabilidad solidaria
ante los trabajadores de la SPEM, que hayan sido víctimas de incumplimiento de
sus derechos laborales por parte de la SPEM, siempre y cuando exista una
sentencia en firme de una instancia judicial laboral, que la SPEM se haya negado
a cumplir. En estos casos, la Alcaldía girará una directriz a la SPEM para que
liquide adecuadamente todos los derechos laborales adeudados. En caso de
rebeldía por parte de la SPEM, la municipalidad podrá cancelar la liquidación
correspondiente al caso particular, y cobrará administrativamente dicha suma a la
SPEM, con una multa de recargo equivalente al cien por ciento de los derechos
cancelados al trabajador. En estos casos de incumplimiento de la directriz de pago
emitida por la municipalidad y desatendida por la junta directiva de la SPEM, la
municipalidad deberá aplicar las sanciones contempladas en el artículo 20 del
presente acuerdo municipal, a aquellos miembros que votaron negativamente la
directriz municipal de liquidación de los derechos laborales del caso en cuestión.
En lo no establecido en la Ley 8828 de cita y en la escritura de constitución, se

aplicarán las disposiciones contenidas en el Código de Comercio.
Rige a partir de su publicación y deroga cualquier normativa anterior que regule la
materia vía reglamentaria.
ACUERDO DEFINITIVAMENTE APROBADO.

ANEXO 3
Acuerdo municipal número 40
Sesión ordinaria 0312 del 19 de abril del 2016
Reglamento a la ley N°8828 para el funcionamiento de las Sociedades

Públicas de Economía Mixta (SPEM)
Proyecto de Reglamento a la ley N°8828 reguladora de la actividad de las
Sociedades Públicas de Economía Mixta de la Municipalidad de San José.
Moción presentada por la Regidora Bermúdez Salguero Flora Eugenia.
RESULTANDO
1. Que el artículo 27 inciso b) del Código Municipal faculta a los regidores a

presentar mociones y proposiciones.
2. Que por disposición de los artículos 169 y 170 de la Constitución Política de

Costa Rica, le corresponde a las municipalidades en forma autónoma administrar
los intereses y servicios locales. La producción social del hábitat humano y la
ejecución de la obra pública para el fortalecimiento y mejora de las comunidades,
definidos como parte de los intereses y servicios locales, permanece entonces
ligado a los deberes y responsabilidades que debe atender y cumplir la
Municipalidad.
CONSIDERANDO
PRIMERO. Las Municipalidades, de conformidad con el artículo 169 de la

Constitución Política, tienen a su cargo la administración de intereses y servicios
locales en cada cantón, obligación que se ve reforzada en el artículo 3 del Código
Municipal que señala que el gobierno y la administración de los intereses y
servicios cantonales estarán a cargo del gobierno municipal.
SEGUNDO. Que la promulgación de la ley No. 8828, denominada “LEY

REGULADORA DE LA ACTIVIDAD DE LAS SOCIEDADES PUBLICAS DE
ECONOMIA MIXTA” publicada en el Diario Oficial La Gaceta N° 110 del 8 de junio
del año 2010, brinda el marco adecuado para enfrentar los retos de la
modernización de la planificación, administración y ejecución de proyectos
municipales de obra pública y nuevos servicios municipales. Correctamente
interpretada y llevado a la práctica, esta ley posibilita plantear una mayor eficiencia
y eficacia en la programación y ejecución de recursos públicos estratégicos para el
desarrollo del cantón. Además, incorporando la capacidad financiera del sector
privado, conceptualizado como socio comercial, permite potenciar el nivel de
desarrollo del cantón, visto como una urbe moderna ávida no solo de renovación
y modernización, sino también de evolucionar buscando modelos que propicien
mejores niveles de solidaridad e inclusión social.
TERCERO. Que aunque efectiva en sus intenciones, el trámite legislativo de la ley

N° 8828, dejó dudas importantes en varios sectores de nuestra sociedad, en
cuanto a la intencionalidad de sus objetivos de fondo, especialmente en materia
laboral y sobre la naturaleza de servicio social, que estipula el Código Municipal,
para toda la actividad de servicios de la municipalidad como gobierno local, agente
del desarrollo del cantón.
Hacer explícito que el servicio de acueductos y alcantarillados se excluye de los
alcances de la ley N°8828 y se seguirá prestando bajo el concepto de servicio al
costo, tal como lo hace el párrafo final del artículo 5 de la ley N°8828, no modifica
en absoluto el mandato legal expresado en el artículo 74 del Código Municipal con
respecto al resto de los servicios que presta la municipalidad. Es decir, en
contrario sensu, la ley N° 8828 solo indica que el resto de los servicios que brinda
la municipalidad, podrán ser asignados a la administración de una SPEM, mas no
podrán definirse modelos tarifarios diferentes a los que se indican en el artículo 74
del Código Municipal. Este artículo expresamente obliga al municipio a que la tasa
del servicio, sea calculada bajo la metodología de costo más un 10%, que se debe
dedicar para el desarrollo del mismo; con la única excepción del caso específico
de los residuos ordinarios, donde se permite la elaboración de modelos tarifarios
que tomen en cuenta no solo el costo, sino también el de las inversiones futuras
necesarias para que dicho servicio se preste adecuadamente. Es decir, que la ley
N°8828 no da pie para que se liberalicen los precios de los servicios municipales.
POR TANTO ESTE CONCEJO MUNICIPAL ACUERDA:
Aprobar el Reglamento a la ley N°8828 reguladora de la actividad de las

Sociedades Públicas de Economía Mixta para su aplicación por parte de la
Municipalidad de San José.
Reglamento a la ley N°8828 reguladora de la actividad de las Sociedades

Públicas de Economía Mixta de la Municipalidad de San José.
Artículo 1. - Finalidad.
Este reglamento tiene como finalidad instrumentalizar y regular el marco normativo
establecido en la Ley Nº 8828 para el territorio del Cantón Central de San José,
mediante el cual se define, como atribución del concejo municipal, autorizar la
constitución de Sociedades Públicas de Economía Mixta, que podrán abreviarse
como SPEM.
Artículo 2. – Objeto.
Las SPEM tendrán como objeto la ejecución de las obras necesarias y prioritarias
para el desarrollo de la comunidad y las de servicios públicos locales, con el fin de
satisfacer, oportuna y adecuadamente, los intereses de los munícipes.
ARTÍCULO 3.- Naturaleza jurídica

Las SPEM se organizarán y funcionarán conforme a las normas que rigen a las
sociedades anónimas, sin perjuicio de su sujeción al Derecho público, cuando
corresponda, de conformidad con nuestro ordenamiento jurídico. Para su creación
se requiere la aprobación de dos tercios del total de los miembros que integran el
concejo municipal respectivo. El acuerdo del concejo que autoriza la constitución
de las SPEM deberá señalar, al menos, el objeto de la sociedad, la forma como se
escogerán los socios, la manera como se conformará la junta directiva, la
distribución de los poderes entre sus órganos, la propiedad de las acciones, la
forma como se liquidarán las SPEM, en caso de disolución, así como los aspectos
que sean relevantes para la constitución de la sociedad. El alcalde verificará la
inclusión de estos aspectos en la escritura constitutiva. Al momento de su
inscripción en la Sección Mercantil del Registro Público, deberá darse la
respectiva fe notarial de la aprobación de la constitución de la SPEM, por parte de
dos tercios del total de los miembros que integran el Consejo Municipal.
ARTÍCULO 4.- Ámbito de aplicación territorial.

Su domicilio será el Cantón Central de San José. Podrán adicionalmente
establecer oficinas en otros cantones del país, cuando exista un acuerdo municipal
que así lo autorice, del Consejo Municipal, requiriéndose la aprobación por dos
tercios del total de sus miembros.
ARTÍCULO 5.- Atribuciones.

Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 2, son atribuciones de la SPEM las
siguientes:
a) Modernizar, racionalizar y ampliar los servicios públicos y las actividades

productivas existentes.
b) Desarrollar nuevas actividades productivas, con el propósito de unificar
integralmente los recursos humanos, naturales y de capital.
c) Promover el desarrollo humano integral, dentro de los programas y
proyectos que ejecute, por lo que podrá programar recursos financieros para
atender y cumplir esta atribución, a solicitud formal de la municipalidad, dictada
por los canales de comunicación establecidos en el artículo 30.
d) No podrán dedicarse por exclusión legal, a la atención de los servicios
públicos de acueductos y alcantarillado que seguirán prestándose como un
servicio social sin fines de lucro, bajo el principio de servicio al costo.
f) Adicionalmente, podrán realizar cualesquiera actividades encaminadas a la
consecución de su objeto principal o primordial.
ARTÍCULO 6.- Actividades mercantiles autorizadas.

Las actividades productivas a que se refieren los incisos a) y b) del artículo
anterior, estarán supeditadas a la materia y campos de competencia, establecidas
en el artículo 2, en razón de lo cual se tomará en consideración el aporte actual y
potencial de dichas actividades, desde el punto de vista de la necesidad de:
a) Orientar y estimular la estructura productiva regional, proyectada a la

comercialización nacional e internacional.
b) Fomentar y diversificar la comercialización nacional e internacional de
bienes y servicios.
c) Integrar, de manera coordinada, los distintos sectores que componen el
sistema económico regional, para aprovechar las oportunidades de desarrollo
productivo, ambiental y humano, especialmente el sector de las mypimes y el
sector cooperativo.
d) Integrar el esfuerzo regional institucional del país a las políticas de las
sociedades municipales de economía mixta.
e) Crear los mecanismos necesarios para la exportación de los productos que
se dan en la región.
ARTÍCULO 7.- Alianzas estratégicas

La SPEM queda facultada para establecer alianzas estratégicas con instituciones
públicas y el sector privado, con el fin de desarrollar los proyectos necesarios para
brindar los servicios que les han sido encomendados.
ARTÍCULO 8.- Fines empresariales

En relación con los fines, los criterios y las actividades a que se refieren los
artículos 5 y 6 anteriores, las SPEM prepararán y ejecutarán programas y
proyectos específicos de fomento económico, de carácter cantonal, cuando así lo
autorice el concejo municipal, mediante acurdo adoptado por las dos terceras
partes del total de sus miembros.
ARTÍCULO 9.- Facultades operativas, técnicas, financieras y promocionales

Facúltase a las SPEM para que realicen las siguientes operaciones técnicas,
financieras y promocionales necesarias para mejorar el desempeño de sus
funciones:
a) Contratar o realizar, directamente, los estudios técnicos y demás
actividades de preinversión correspondientes a los programas y proyectos de
fomento económico aludidos en el artículo 8.
b) Incursionar en el campo tecnológico e investigativo.
c) La emisión de bonos dentro de las regulaciones de la Superintendencia
General de Valores (Sugeval), y lo establecido en el artículo 87 del Código
Municipal.
d) Suscribir, comprar y vender acciones, obligaciones u otros títulos de
empresas propias o ajenas, autorizadas por ley.
e) Obtener concesiones para el aprovechamiento de recursos naturales, de
acuerdo con las disposiciones legales vigentes sobre explotación de recursos
naturales. En igualdad de condiciones, gozarán de preferencia sobre los
particulares para obtener dichas concesiones. Las SPEM no podrán ceder,
arrendar o aportar una concesión que se les haya otorgado al amparo de este
artículo.
f) Descontar documentos de crédito en los bancos del Sistema Bancario
Nacional o en cualquier otra entidad financiera nacional e internacional.
g) Contratar con el Estado el cobro de impuestos y cualquier otro servicio.
h) Transferir al sector público y a sus socios todo adelanto tecnológico,
manteniendo las SPEM los derechos de licencia o de autoría. Si las transferencias
de adelanto tecnológico son a título gratuito, deberán contar con un acuerdo
motivado y la votación de las dos terceras partes de los miembros de la junta
directiva.
i) Realizar convenios o contratos de cooperación con instituciones del Estado,
así como recibir donaciones, tanto del Estado como del sector privado. De la
utilización de fondos públicos deberán dar cuenta a la Contraloría General de la
República. Si las SPEM se llegan a disolver y han recibido en donación bienes
inmuebles del Estado o de otra institución pública, estos ingresarán al patrimonio
de la municipalidad donde esté situada la propiedad.
j) Contratar bajo la modalidad de subcontratos por obra determinada o a
destajo, etapas, actividades o sub actividades de los proyectos específicos del
campo de acción empresarial aprobado por el concejo para cada SPEM, entre
otros subcontratistas independientes, a mypimes y cooperativas autogestionarias,
que estén domiciliadas en el cantón, legalmente vigentes e inscritas dentro del
registro de proveedores de la municipalidad. Esta facultad se enmarca dentro de lo
estipulado en el artículo 5 –c) en la necesidad de fomentar formas de empleo no
tradicional dentro del cantón. En igualdad de condiciones con respecto a otros
subcontratistas oferentes, las contrataciones a mypimes y cooperativas
autogestionarias, gozarán de preferencia para las contrataciones específicas.
ARTÍCULO 10.- Reglamento de funciones

Las SPEM adoptarán las disposiciones necesarias para reglamentar las
operaciones a que se refiere el artículo 9 anterior, de acuerdo con los objetivos y
las necesidades enunciadas en el presente acuerdo del Concejo Municipal y en
concordancia con la normativa aplicable según el artículo 4.
ARTÍCULO 11.- Coordinación interinstitucional

Las SPEM podrán consultar y coordinar sus actividades con las entidades públicas
que intervienen en los campos cubiertos por sus programas y proyectos
específicos de fomento socioeconómico.
ARTÍCULO 12.- Estructura administrativa

Las SPEM tendrán la siguiente estructura:
a) La asamblea general de accionistas.
b) La junta directiva.
c) Un fiscal.
El Pacto Constitutivo respetará esta organización mínima, pero se podrán incluir

otros órganos sociales, siempre y cuando sean congruentes con la naturaleza y
los fines de esta sociedad y se conformen con los preceptos de la Ley N°8828, el
Código de Comercio, Ley N.º 3284; el Código Municipal, Ley N.º 7794, y la demás
normativa pública o privada aplicable, para una adecuada gestión social.
ARTÍCULO 13.- Asamblea de accionistas

La asamblea general de accionistas será el órgano máximo de las SPEM. Sus
sesiones serán coordinadas por el presidente de la junta directiva y, en ausencia
de este, por su vicepresidente.
ARTÍCULO 14.- Atribuciones de la asamblea general de accionistas

Serán atribuciones de la asamblea general de accionistas:
a) Nombrar y destituir al fiscal.
b) Aprobar, dentro de los alcances del presente acuerdo del Concejo
Municipal, el Pacto Constitutivo y sus reformas.
c) Conocer anualmente los estados financieros de la entidad.
d) Acordar la disolución anticipada de la SPEM, con la decisión de la mayoría
del capital social.
e) Nombrar y remover, cuando proceda, a los miembros de la junta directiva,
según los procedimientos y requisitos fijados en el presente acuerdo del Concejo
Municipal.
f) Aprobar contratos y convenios relacionados con los fines de la SPEM.
g) Acordar la emisión de títulos de crédito.
h) Decidir todo lo relativo a la administración de los bienes pertenecientes a la
SPEM.
i) Aprobar los aumentos de capital social, cuando la sociedad lo requiera.
j) Las demás funciones señaladas en el presente acuerdo del Concejo
Municipal o en el Pacto Constitutivo.
ARTÍCULO 15.- Junta directiva
La junta directiva será nombrada por la asamblea general de accionistas por
períodos de dos años. Está integrada por cinco miembros designados de la
siguiente manera:
a) Tres miembros propuestos por la Alcaldía de la Municipalidad de San José,
funcionarios de la misma.
b) Dos miembros propuestos por la empresa.
La junta directiva sesionará ordinariamente una vez a la semana y,
extraordinariamente, cuando sea convocada por el presidente, el vicepresidente
en ausencia de aquel, por dos miembros o el fiscal.
ARTÍCULO 16.- Incompatibilidades

No podrán participar como socios privados de la municipalidad, las empresas en
cuyo capital posean acciones el alcalde o alcaldesa municipal propietarios o
vicealcaldes, los regidores propietarios y suplentes, los síndicos propietarios y
suplentes, los concejales de distrito propietarios y suplentes, los empleados
directos de las municipalidades y los parientes por afinidad o consanguinidad,
hasta el tercer grado inclusive, de estos funcionarios o empleados.
Además, no podrán integrar la junta directiva los ex servidores o ex funcionarios
de la municipalidad, que hayan sido despedidos o destituidos por causa
justificada, cuando no hayan transcurrido al menos diez años a partir de la firmeza
del despido.
Tampoco podrán integrar la junta directiva las personas que tengan acciones
civiles o penales en proceso, o que hayan recibido sentencias judiciales en firme,
sean por causas civiles o penales, cuando no haya transcurrido al menos cinco
años del cumplimiento de dicha sentencia.
Asimismo, no podrán integrar la junta directiva las personas que tengan
obligaciones financieras pendientes con el municipio o con cualesquiera institución
del estado, independientemente del origen de dichas obligaciones.
ARTÍCULO 17.- Incompatibilidad para ser funcionario de las SPEM

El cargo de funcionario o empleado de las SPEM es incompatible con el cargo de
alcalde propietario o vicealcalde, regidor propietario o suplente, síndico propietario
o suplente y concejal de distrito, propietario o suplente de la municipalidad, los
empleados directos de la municipalidad y los parientes por afinidad o
consanguinidad, hasta el tercer grado inclusive, de estos funcionarios o
empleados.
ARTÍCULO 18.- Inhibición y recusación

Ningún directivo podrá asistir a la sesión en la que se resuelvan asuntos de interés
propio o de cualquier pariente suyo, por consanguinidad o afinidad, hasta el tercer
grado inclusive o que interesen a una empresa en la que él o sus parientes, en los
grados mencionados, sean socios, asociados, directores, funcionarios o
empleados. En el caso de no cumplirse esta disposición, se le aplicará la sanción
establecida en la Ley contra la corrupción y el enriquecimiento ilícito en la función
pública, Ley Nº 8422, para esos efectos.
ARTÍCULO 19.- Presidente de la junta directiva

La junta directiva tendrá un presidente que será elegido de su seno por un período
de un año, quien ostentará la representación judicial y extrajudicial de la empresa,
con las facultades de apoderado general. Además, se nombrará por un período
igual a un vicepresidente, quien reemplazará al titular en sus ausencias
temporales. Estos nombramientos se publicarán en La Gaceta, para que surtan
sus efectos legales.
ARTÍCULO 20.- Causales de remoción de los miembros de la junta directiva

Los miembros de la junta directiva solo podrán ser removidos cuando la asamblea
de accionistas, por acuerdo razonado de quienes representen la mayoría del
capital social, declare la violación grave y específica de los deberes del cargo, así
como también la ineficiencia, sin perjuicio de la responsabilidad civil o penal en
que haya incurrido el directivo.
ARTÍCULO 21.- Funciones de la junta directiva

Son funciones de la junta directiva:
a) Preparar las reformas del Pacto Constitutivo y someterlas a la
consideración de la asamblea general de accionistas, dentro del marco del
presente Acuerdo Municipal.
b) Aprobar los reglamentos internos de las SPEM.
c) Aprobar los presupuestos ordinarios y extraordinarios, con apego a las
normas legales y técnicas que rigen la materia.
d) Definir la política institucional y dar su aprobación final a los planes y
programas de trabajo que presente la gerencia general. La política institucional en
materia de recursos humanos, deberá contener las cláusulas necesarias que
garanticen la igualdad de los derechos de los trabajadores de las SPEM, con
respeto de sus categorías homónimas dentro de la administración municipal,
especialmente en lo que se refiere a la materia salarial, tal como lo establece el
Convenio N° 94 de la OIT. Asimismo aprobará, en coordinación con la Alcaldía
municipal o su representante, los eventuales programas de emigración temporal o
permanente de recursos humanos municipales hacia las SPEM, de acuerdo con
sus planes y proyectos.
e) Aprobar las operaciones de crédito necesarias para el cumplimiento de los
fines de las SPEM.
f) Elegir entre sus miembros a un presidente y un vicepresidente.
g) Nombrar, otorgarle los poderes que juzgue convenientes para el ejercicio de
su cargo y remover al gerente general, quien deberá reunir los requisitos que para
tal efecto determine el reglamento de la sociedad.
h) Conocer el informe anual de labores que preparará la gerencia general.
i) Convocar a asamblea general ordinaria y extraordinaria.
j) Cualesquiera otras que le asignen la Ley, el Pacto Constitutivo, su
Reglamento o las que resulten de la propia naturaleza y finalidad de sus
funciones.
Los acuerdos de la junta directiva serán adoptados por mayoría simple de los
miembros presentes, salvo que en el pacto social se determine otra clase de
mayoría.
ARTÍCULO 22.- Constitución de las SPEM

Para crear las SPEM se requiere la participación de la municipalidad de San José
y al menos un sujeto de Derecho privado que se escogerá siguiendo el
procedimiento establecido en la Ley de contratación administrativa, sin perjuicio de
la participación de otras entidades públicas.
ARTÍCULO 23.- Autorización para invertir

Se autoriza a la municipalidad para invertir recursos financieros y humanos en
esta empresa. Para tal efecto, el monto requerido será presupuestado en un solo
período o en varios períodos; además, podrán hacer aportes en especie. De igual
manera lo podrán hacer las instituciones del Estado.
ARTÍCULO 24.- Acciones

Las SPEM son empresas formadas con capital accionario del cual al menos el
cincuenta y uno por ciento (51%) debe pertenecer a la municipalidad de San José,
para cuyo aporte queda debidamente autorizada por esta norma. El otro
porcentaje de las acciones pertenecerá a sujetos de Derecho privado, sin perjuicio
de la participación de sujetos de Derecho público. En todo momento, la
municipalidad deberá mantener el control de la empresa municipal de economía
mixta. En este sentido, las acciones de la municipalidad en las SPEM, que
garanticen el control municipal de estas empresas, serán intransferibles a sujetos
de Derecho privado. Tampoco serán aplicables, a estas empresas, esquemas de
acciones preferenciales u otros mecanismos societarios que puedan afectar el
control de la municipalidad sobre sus asambleas generales de accionistas. El
monto del capital social, deberá ser definido por la alcaldía, mediante estudio
financiero debidamente justificado y razonado, de tal manera que el análisis
financiero de los proyectos incluidos en la primera etapa bianual de operación de
las SPEM, permita el cumplimiento de las proyecciones financieras y técnicas,
definidas para la SPEM. Este dato será fundamental para poder plantear las
condiciones del perfil adecuado, del socio privado para las SPEM, buscado por la
municipalidad a través de los mecanismos vigentes incluidos en la ley de la
contratación administrativa.
ARTÍCULO 25.- Donaciones
Autorízase a las SPEM para que reciban donaciones y transferencias para el logro
de sus fines y la realización de su objeto, de acuerdo con la Ley N° 8828.
ARTÍCULO 26.- Financiamiento bancario

Para la implementación y el desarrollo de los proyectos a ejecutar, por las SPEM,
el Sistema Bancario Nacional o privado podrá prestar las sumas requeridas y
estará sujeto a lo dispuesto en el inciso 5) del artículo 61 de la Ley orgánica del
Sistema Bancario Nacional, Nº 1644, quedando expresamente autorizados por
esta norma; para ello, se tomará en cuenta la situación socioeconómica de la
región respectiva.
ARTÍCULO 27.- Patrimonio de las SPEM

El patrimonio de las SPEM estará compuesto por las inversiones en acciones que
harán la municipalidad de San José y el sector privado y público que deseen
participar en dichas empresas, así como las donaciones y transferencias que
reciban.
ARTÍCULO 28.- Dividendos

Los dividendos y beneficios que obtengan o a los que tengan derecho la
municipalidad, por su participación en las SPEM, tendrán el carácter de recursos
públicos para todos los efectos legales. Deberán ser incluidos en el presupuesto
municipal y destinarse al cumplimiento de los fines de los gobiernos locales.
ARTÍCULO 29.- Representación municipal del capital accionario

El representante del capital accionario de la municipalidad es el alcalde. Cualquier
decisión sobre la modificación del capital accionario, por parte de los integrantes
de la SPEM, será decidido en asamblea de accionistas, lo mismo que cualquier
modificación en su Pacto Constitutivo, previo acuerdo adoptado por el concejo
municipal, mediante mayoría calificada.
ARTICULO 30. Coordinación, fiscalización y control de la SPEM.

La Municipalidad de San José, a través de su alcaldía, tendrá la potestad de
fiscalizar el funcionamiento general de las SPEM, en todas las materias de su vida
empresarial. Le dará especial importancia a la materia laboral, específicamente en
lo que se refiere a la igualdad de trato y condiciones entre trabajadores y
funcionarios de las SPEM con respecto a las mismas categorías de personal
municipal. Para ello, la alcaldía designará una unidad de coordinación operativa de
sus planes y proyectos y control del funcionamiento general de las SPEM. Entre
ambas unidades, se coordinarán todas las actividades de planificación y control
técnico, administrativo y financiero de las SPEM. Se incluirán dentro de las
competencias de esta unidad coordinadora municipal, los eventuales programas
de emigración temporal o permanente de los recursos humanos municipales hacia
las SPEM, de acuerdo con las necesidades de los programas y proyectos
vigentes.
ARTICULO 31. Responsabilidad solidaria municipal en materia laboral.
En materia laboral, la Municipalidad de San José tendrá responsabilidad solidaria
ante los trabajadores de las SPEM, que hayan sido víctimas de incumplimiento de
sus derechos laborales por parte de las SPEM, siempre y cuando exista una
sentencia en firme de una instancia judicial laboral, que las SPEM se hayan
negado a cumplir. En estos casos, la Alcaldía girará una directriz a las SPEM para
que liquide adecuadamente todos los derechos laborales adeudados. En caso de
rebeldía por parte de las SPEM, la municipalidad podrá cancelar la liquidación
correspondiente al caso particular, y cobrará administrativamente dicha suma a las
SPEM, con una multa de recargo equivalente al cien por ciento de los derechos
cancelados al trabajador. En estos casos de incumplimiento de la directriz de pago
emitida por la municipalidad y desatendida por la juntas directivas de las SPEM, la
municipalidad deberá aplicar las sanciones contempladas en el artículo 20 del
presente acuerdo municipal, a aquellos miembros que votaron negativamente la
directriz municipal de liquidación de los derechos laborales del caso en cuestión.
En lo no establecido en la Ley 8828 de cita y en la escritura de constitución, se

aplicarán las disposiciones contenidas en el Código de Comercio.
Rige a partir de su publicación y deroga cualquier normativa anterior que regule la
materia vía reglamentaria.
ACUERDO DEFINITIVAMENTE APROBADO.

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