Universidad Nacional Mayor de San Marcos

From the SelectedWorks of Alan A. Pasco Arauco

Winter July 14, 2017

Hipoteca Inversa.pdf
Alan A. Pasco, Arauco

Available at: https://works.bepress.com/alan_pasco/63/

 Hipoteca inversa:
¿solución o mito?

OPINIÓN
Alan PASCO ARAUCO*

L a hipoteca inversa es una herramienta de acceso al

crédito que pretende ser incorporada a nuestro sis-
tema jurídico, tomando el ejemplo de diversos países
(si así lo establece el contrato). Una vez producido el
fallecimiento, los herederos harán frente al pago del
préstamo, o de lo contrario la entidad procederá a eje-
en donde actualmente viene funcionando, tales como cutar la garantía (lo que puede traducirse en la venta
España1, México, Estados Unidos, Canadá, Australia, del inmueble para satisfacer la deuda y la entrega a los
Francia, Suecia2. herederos del dinero restante de
Con la hipoteca inversa se la venta, si lo hubiere)4.
garantiza una deuda asu- Con la hipoteca inversa se Este instrumento está pensado
mida en beneficio de una per- garantiza una deuda asu- para aquel sector de la pobla-
sona mayor o en situación de mida en beneficio de una per- ción que tiene dificultades eco-
dependencia3, de modo que sona mayor o en situación nómicas y que pese a contar
esta recibe una cantidad única de dependencia, de modo con un patrimonio inmobilia-
o cantidad periódica, que sirve que esta recibe una canti- rio, el mismo no puede ser uti-
generalmente de complemento lizado para complementar sus
dad única o cantidad perió-
a su pensión durante un tiempo ingresos. De este modo, este
limitado o de manera vitalicia,
dica, que sirve generalmente
producto financiero busca pro-
surgiendo la obligación de res- de complemento a su pensión porcionar a las personas que
tituir dicho dinero solo una durante un tiempo limitado o lleguen a una determinada edad
vez fallecido el beneficiario (la de manera vitalicia. (más de 65 años) o a las perso-
deuda la asumen sus herede- nas dependientes, una forma de
ros), quien en todo momento conserva la propiedad hacer líquido el valor de su vivienda y así satisfacer
de su inmueble. La especialidad de este tipo de crédito sus necesidades inmediatas hasta su fallecimiento.
reside, por tanto, en que la entidad que otorga el prés- A esta hipoteca se le otorga el adjetivo de “inversa”
tamo no podrá exigir la devolución de la deuda acu- porque representa una operación contraria a lo que
mulada (la suma de todas las cantidades que el bene- habitualmente se entiende por “hipoteca”. Es decir,
ficiario haya ido percibiendo a lo largo de los años) si popularmente una hipoteca se entiende como una
ni podrá ejecutar la garantía hasta que no muera su “compra a plazos” de la vivienda (el Banco me presta
titular o el último de los beneficiarios de este crédito el dinero para comprar una vivienda, y poco a poco

* Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM) y magíster en Derecho Civil por la Pon-
tificia Universidad Católica del Perú. Asociado del Estudio Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría. Docente
de Derecho Civil en la UNMSM, Universidad de Lima, Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas y Universi-
dad de San Martín de Porres. Miembro del Taller de Derecho Civil José León Barandiarán
1 En España, por ejemplo, el proyecto fue aprobado el 7 de diciembre de 2007, como Ley 41/2007, por la que se
modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hi-
potecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se estable-
ce determinada norma tributaria
2 Cada ordenamiento, sin embargo, le otorga a la figura un particular tratamiento fiscal, arancelario y bancario, a
efectos de permitir una utilización efectiva que no ofrecía la hipoteca en garantía de rentas o la renta vitalicia.
3 Si bien usualmente el propietario del inmueble será a su vez el beneficiario del crédito, no hay ningún problema
con que un propietario afecte su inmueble para que el préstamo se desembolse a favor de un tercero (adulto ma-
yor o en situación de dependencia). En este último caso las calidades de “propietario” y “beneficiario” recaerán
sobre distintas personas.
4 En este sentido: LUQUE JIMÉNEZ, María del Carmen. “Una nueva modalidad de hipoteca: la hipoteca inversa”.
En: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario. Año 85, N° 711, 2009, pp. 219-220.

GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 49 • JULIO 2017 • ISSN 2305-3259 217
 voy pagando ese préstamo hasta finalmente levan-
tar el gravamen, con lo cual mi propiedad queda lim-
pia, eliminándose así toda contingencia de perderla
producto de un remate judicial), la hipoteca inversa
consiste en “ir recibiendo a plazos” el dinero que
se obtendría de la venta de la vivienda (el Banco me
otorga un préstamo equivalente al valor de la vivienda
–que vendría a ser como el precio de compra– el cual
me lo va entregando de a pocos, al modo de una renta
vitalicia, y una vez que yo fallezca el Banco puede
hacerse con la propiedad de aquello por lo cual me
otorgó el préstamo, en caso mis herederos no cum-
plan con devolverlo).
Por ende, si bien tanto la hipoteca ordinaria como
la inversa garantizan una deuda con una vivienda y
afectan al valor de la propiedad, lo hacen en senti-
dos inversos. En la mayoría de los casos en los que
se adquiere una vivienda, el comprador suele aportar
parte del precio con el dinero de sus ahorros y solicita
un préstamo garantizado con una hipoteca ordinaria
para obtener el resto del dinero que se necesita para
comprarla. Para calcular la cuantía a la que asciende
la cuota mensual que el prestatario tiene que abonar,
las entidades de crédito examinan los ingresos del
solicitante. Conforme va transcurriendo el tiempo, la
deuda hipotecaria va disminuyendo progresivamente
y de forma correlativa el valor neto de la vivienda va
aumentando.
En cambio, las hipotecas inversas tienen una finalidad
distinta. A diferencia de las hipotecas ordinarias, no
es el solicitante quien efectúa pagos mensuales, sino
que es el prestamista (Banco) quien suministra dispo-
siciones periódicas o únicas al prestatario (beneficia-
rio); es más, incluso una persona que no tenga ningún
ingreso puede constituir una hipoteca inversa. El valor
de la vivienda se transforma en dinero, lo que conlleva
que la deuda se incremente junto con los intereses y
el valor de la vivienda disminuya progresivamente5.
Sin embargo, pese a lo interesante que puede resultar
esta herramienta de financiamiento, la misma no ha
estado exenta de críticas en aquellos lugares (España
5 Ídem.
6 HERRANZ GONZÁLEZ, Rubén. “Hipoteca inversa y figuras afines”. Portal Mayores. Informes Portal Mayores.
N° 49. 2006.
7 “El leasing inmobiliario fue un fracaso”: En: <http://gestion.pe/inmobiliaria/mvsc-leasing-inmobiliario-fue-
fracaso-2179336>.
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y México, por ejemplo), en donde viene funcionando
desde hace algunos años. Así, debe destacarse que
una de las dificultades que puede tener esta figura
para su desenvolvimiento en la práctica es el detri-
mento que la misma supone para el futuro patrimo-
nio hereditario. En efecto, será una decisión difícil la
de constituir una hipoteca inversa si hay posibles futu-
ros herederos con los que existan lazos de afectividad
o a los que se tenga intención de dejar bienes mortis
causa, dado que, en estos casos, no resultará agra-
dable dejar en herencia una deuda de esta naturaleza
y, menos aún, recibirla.
En este sentido, algunos autores6 han puesto de
relieve la importancia de los factores sociológicos
y/o psicológicos en estas operaciones, concretados
en las reticencias y temores que provoca a una per-
sona mayor desprenderse de uno de sus principales
bienes, más aún cuando se trata de su vivienda, que
probablemente la haya conseguido después de años
de ahorro y donde ha transcurrido parte de su vida.
También juegan un papel importante las cuestiones
relativas a la herencia, tanto desde el punto de vista
del propietario, que en ocasiones no está dispuesto a
dejar a sus descendientes un bien hipotecado, con la
posibilidad de que el Banco se haga con la propiedad
en caso el préstamo no le sea devuelto, como desde
el punto de vista de la entidad que otorga el crédito, la
cual no desea tener problema legal alguno con des-
cendientes y puede tratar de evitar ciertas operacio-
nes o de “blindar” su posición, teniendo como con-
secuencia directa el encarecimiento de la operación
o la exigencia a los herederos de participar en la ope-
ración o prestar de algún modo su consentimiento.
Solo nos queda esperar, a efectos de ver no solo si
finalmente se aprueba el proyecto de ley de la hipo-
teca inversa, sino –y esto es lo más importante– si
es que una vez aprobado, esta herramienta termina
siendo realmente útil para los ciudadanos. Y es que
no sería raro –el tristemente célebre “leasing inmobi-
liario” es un claro ejemplo de ello7– que una vez más
se cree una herramienta sin respaldo en la realidad.