Universitatea Spiru Haret

Facultatea de Management Brasov

Specializarea : Contabilitate si Informatica de gestiune
An universitar : 2010-2011
Anul III, semestrul 2 (12 saptamani)
Nr. Ore cursuri de zi : 2/sapamana ; seminarii : 1/saptamana

Disciplina : EVALUAREA INTREPRIDERII

Titular curs : prof.dr. Elena Doval
-Sinteza-

Obiectivele generale ale cursului sunt:

- însuşirea principiilor şi terminologiei specifice evaluărilor conform standardelor internaţionale de
evaluare;
- diferenţierea terminologiei utilizate în standardele de contabilitate de cea utilizată în
standardele de evaluare;
- însuşirea procedurilor generale de evaluare;
- înţelegerea abordărilor în evaluare, a metodelor şi tehnicilor utilizate;
- iniţiere în evaluarea unei întreprinderi.

Obiectivele specifice ale cursului sunt:

- înţelegerea diferenţei dintre cost, preţ şi valoare
- înţelegerea noţiunii de valoare de piaţă şi valoare diferită de valoarea de piaţă
- însuşirea abilităţilor sumare de analiză diagnostic a întreprinderii
- însuşirea abilităţilor sumare de cercetare a pieţei pentru evaluarea prin comparaţia vânzărilor
- însuşirea abilităţilor sumare de aplicare a previziunii fluxului de numerar şi a venitului pentru
determinarea valorii întreprinderii
- înţelegerea sumară a tehnicii de evaluare a întreprinderii prin comparaţii de piaţă, prin venit şi
pe bază de active.

Competente :
- înţelegerea contextului pentru evaluarea întreprinderii prin prisma Standardelor Internaţionale
de Evaluare;
- acumularea abilităţilor de evaluare sumară a unei întreprinderi.

Structura cursului :
1.EVALUAREA. PREMIZE, CONTEXT ŞI ABORDĂRI
1.1. Definiţia şi scopul evaluării
1.2. Standarde de evaluare
1.3. Tipuri de proprietate
1.4. Clasificarea evaluărilor
1.5. Abordări în evaluarea întreprinderii
2.VALOARE, COST ŞI PREŢ
2.1. Preţul, costul şi valoarea
2.2. Tipuri de valoare
3.ACTIVITATEA DE EVALUARE
3.1. Procesul de evaluare
1
 3.2. Etapele activităţii de evaluare a întreprinderii
3.3. Instrumente utilizate în evaluare
4.CONCEPTE, DEFINIŢII ŞI PRINCIPII ÎN EVALUARE
4.1. Proprietatea imobiliară. Concepte şi definiţii
4.1.1. Dreptul de proprietate imobiliară
4.1.2. Factorii care influenţează valoarea proprietăţii imobiliare
4.1.3. Piaţa imobiliară
4.2. Bunurile mobile. Concepte şi definiţii
4.2.1. Definiţia bunurilor mobile
4.2.2. Identificarea bunurilor mobile
4.2.3. Piaţa bunurilor mobile
4.3. Active necorporale. Termeni şi definiţii
4.4. Evaluarea întreprinderii. Principii şi definiţii
5.ABORDAREA PRIN PIAŢĂ ÎN EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
5.1. Metode de evaluare prin comparaţia vânzărilor
5.2. Colectarea şi analiza datelor de piaţă
5.3. Analiza comparativă a situaţiilor financiare şi aplicarea corecţiilor
5.4. Selectarea, ponderarea şi corectarea multiplicatorilor
5.4.1. Multiplicatorii
5.4.2. Selectarea şi corectarea multiplicatorilor
6.ABORDAREA PRIN VENIT ÎN EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
6.1. Generalităţi
6.2. Determinarea valorii prin metoda capitalizării venitului (a profitului)
6.3. Determinarea valorii prin metoda actualizării fluxurilor de lichidităţi (DCF – Discounted Cash
Flow)
6.4. Determinarea valorii prin metoda dividendelor
7.ABORDAREA BAZATĂ PE ACTIVE ÎN EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
7.1. Metode de evaluare pe bază de active
7.2. Acţiuni preliminare
7.3. Determinarea valorii
8.EVALUAREA ACTIVELOR NECORPORALE
8.1. Abordarea prin cost
8.2. Abordarea prin venit
8.3. Abordarea prin comparaţia vânzarilor (prin piaţă)
9.EVALUAREA PROPRIETĂŢILOR IMOBILIARE
9.1. Procesul de evaluare
9.2. Abordări, metode şi tehnici de evaluare a proprietăţilor imobiliare
9.2.1. Abordarea prin cost a proprietăţii imobiliare
9.2.2. Evaluarea prin abordarea prin comparaţia vânzărilor
9.2.3. Abordarea prin capitalizarea veniturilor
10.EVALUAREA BUNURILOR MOBILE
10.1. Procesul de evaluare
10.2. Abordări, metode şi tehnici de evaluare a bunurilor mobile
10.2.1. Abordarea prin cost a bunurilor mobile
10.2.2. Evaluarea prin abordarea prin comparaţia vânzărilor
10.2.3. Abordarea prin capitalizarea veniturilor
11.EVALUAREA STOCURILOR ŞI CREANŢELOR. EVALUAREA ALTOR ACTIVE ŞI PASIVE
11.1. Evaluarea stocurilor
2
 11.2. Evaluarea creanţelor
11.3. Imobilizari finaciare
11.4. Evaluarea datoriilor
12.EVALUAREA PENTRU RAPORTAREA FINANCIARĂ
12.1. Definitii specifice
12.2. Evaluarea prin corelatia dintre standarde
13.RAPORTAREA EVALUĂRII. EVALUATORUL
13.1. Procesul de reconciliere
13.2. Conţinutul raportului de evaluare
13.3. Evaluatorul
13.4. Codul deontologic

PROBLEME ŞI STUDII DE CAZ la SEMINARII

1. Diagnosticul financiar
2. Studiu de vandabilitate
3. Evaluarea prin comparaţia vânzărilor
4. Evaluarea prin venit
5. Evaluarea prin cost
6. Evaluarea întreprinderii prin comparaţia vânzărilor

Bibliografie obligatorie :
Doval, E. (coordonator), Negulescu O. (2011) Bazele evaluării întreprinderii, Editura Fundaţiei
România de Mâine, Bucureşti, ISBN 978-973-163-611-5.

Bibliografie suplimentară :
1. Standarde Internaţionale de Evaluare, Ed. a 8-a, IVSC, în limba română prin grija
ANEVAR, ediţie electronică INVEL – Multimedia Bucureşti, 2007.
2. Nica, D. şi colectiv (2007) Evaluarea întreprinderii, Editura Fundaţiei România de Mâine,
Bucureşti

3
 Lecția 1. EVALUAREA. PREMIZE, CONTEXT ŞI ABORDĂRI

Obiective:
▪ înţelegerea evaluării şi scopului acestei activităţi;
▪ cunoaşterea conţinutului standardelor internaţionale de evaluare;
▪ revizuirea noţiunilor privind proprietatea;
▪ înţelegerea abordărilor în evaluare.
Noţiuni cheie: evaluare, standarde internaţionale de evaluare, abordarea prin comparaţia
vânzărilor, abordarea prin venit, abordarea prin cost.

1.1. Definiţia şi scopul evaluării

Evaluarea este actul sau procesul determinării valorii. Este o activitate intelectuală care necesită
abilităţi şi competenţe deosebite, cunoaşterea şi utilizarea unui complex de tehnici multidisciplinare
şi specifice. Evaluarea nu poate fi considerată o ştiinţă pură întrucât are caracteristicile unei arte.
Dupa opinia noastră evaluarea este o îmbinare între ştiinţă, experienţă şi artă.
Evaluarea constă dintr-un complex de abordări, de tehnici, procedee şi metode, prin care un
bun mobil, un instrument financiar, o proprietate imobiliară, o întreprindere sau o afacere sunt
apreciate la valoarea de piaţă, fiind asigurată comparabilitatea acestora, îndeosebi în tranzacţii
comerciale.
În România evaluarea s-a făcut necesară o dată cu declanşarea procesului de privatizare.
Evaluarea întreprinderii este o componentă critică în procesul privatizării, fiind mediatizată şi
politizată în majoritatea ţărilor. În procesul privatizării evaluarea este necesară deoarece:
elementele patrimoniale nu reflectă valori de piaţă şi valori determinate în baza unor acte
administrative emise la un moment dat; trecutul este total neproductibil sub aspectul afacerii, al
profitabilităţii, al capacităţii întreprinderii de a produce profit; aptitudinea societăţii comerciale de
a degaja profit în viitor nu se poate stabili prin extrapolarea profitului; valoarea întreprinderii
trebuie să ţină cont de gradul de utilitate a tuturor elementelor patrimoniale; cumpărătorul nu
poate fi penalizat pentru modul în care au fost gestionate resursele şi au fost efectuate cheltuieli în
perioada trecută. Evaluarea nu este însă legată exclusiv de privatizare, deşi intervine în tranzacţiile
impuse de acest proces.
Scopul evaluării este diversificat de multiplele utilizări ale rezultatului acestei activităţi.
Principalele utilizări ale evaluării: Vânzarea-cumpărarea de întreprinderi sau firme; Vânzarea de
active; Fuziunea; Divizarea; Înfiinţarea unei societăţi comerciale; Majorarea capitalului social;
Asocierea în participaţiune; Leasingul imobiliar; Emisiune de actiuni; Lichidare, faliment; Gajare
pentru credite şi împrumuturi, ipoteci; Asigurări şi reasigurări; Bază de impozitare; Situaţii
financiare. Cel mai important concept care stă la baza evaluării pentru situaţiile financiare conform
standardelor internaţionale de contabilitate este conceptul de « imagine fidelă », care are
semnificaţie de adevărat, loial, sincer, real, corect în sens de neînşelător, în acord cu faptele.
Obiectul evaluării îl constituie în general organizaţia (întreprinderea, firma, instituţia etc.) în
totalitatea patrimoniului său - iar în particular, o parte, o componentă a ei, care poate fi un activ de
natură comercială, sau un activ de natură contabilă sau o proprietate (teren, construcţii, orice alt
mijloc fix, investiţie neterminată, activ de natura imobilizarilor necorporale), ori un pachet de
acţiuni. Legislaţia din România a cuprins reglementări de reevaluare a patrimoniului în condiţii de
piaţă HG 945/1990 şi HG 403/2000, dar şi măsuri obligatorii de reevaluare a imobilizărilor corporale
fără a se ţine cont de principiile pieţei (HG 26/1992 şi HG 500/1994).

4
 1.2. Standarde de evaluare
Consiliul Director şi Conferinţa Naţională a ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din
România) au adoptat, începând cu 1 ianuarie 2004, Standardele Internaţionale de Evaluare, ediţia a
şasea, 2003, publicate de Comitetul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare, ca standarde de
evaluare obligatorii pentru membrii ANEVAR. Aceste standarde au fost actualizate şi completate
prin ediţia a 7-a, 2005 şi ediţia a 8-a, 2007. Rolul Standardelor Internaţionale de Evaluare vizează
urmatoarele aspecte esenţiale:
• de a facilita tranzacţiile internaţionale şi a contribui la viabilitatea pieţelor internaţionale de
proprietăţi prin promovarea transparenţei în raportările financiare, precum şi pentru
asigurarea credibilităţii evaluărilor efectuate în scopul garantării creditelor, pentru tranzacţii
care presupun transferuri de proprietăţi şi pentru rezolvarea unor litigii;
• de a servi ca etalon pentru evaluatorii din toata lumea în efectuarea de evaluări credibile,
care să corespundă nevoilor clienţilor, inclusiv cerinţelor de elaborare a situaţiilor
financiare;
• de a ajuta la furnizarea standardelor de evaluare şi raportare financiară care să corespundă
nevoilor ţărilor în dezvoltare şi celor recent industrializate.
Aceste Standarde prezintă urmatoarele caracteristici: reflectă cea mai bună practică
internaţională; unifică termenii economici utilizaţi de evaluatori; asigură coerenţa cu Standardele
Internaţionale de Raportare Financiară şi cu cele din sectorul public.
Standardele internaţionale de evaluare adoptate de ANEVAR sunt:
A. Standardele Internaţionale de Evaluare:
IVS 1 Valoarea de piaţă – tip de valoare
IVS 2 Tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă
IVS 3 Raportarea evaluării
B. Standardele Internaţionale de Aplicaţii în Evaluare:
IVA 1 Evaluarea pentru raportarea financiară cu Anexa A: Instrucţiuni suplimentare privind
contabilizarea operaţiunilor de leasing
IVA 2 Evaluarea pentru garantarea împrumutului
IVA 3 Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiară
C. Standardele Internaţionale de Practică în Evaluare (GN-uri):
GN 1 Evaluarea proprietăţii imobiliare
GN 2 Evaluarea drepturilor de închiriere/leasing
GN 3 Evaluarea mijloacelor fixe mobile
GN 4 Evaluarea activelor necorporale
GN 5 Evaluarea bunurilor mobile
GN 6 Evaluarea întreprinderii
GN 7 Consideraţii privind substanţele periculoase şi toxice în evaluare
GN 8 Abordarea prin cost pentru raportarea financiară – (CIN) cu Anexa A: Testul de
rentabilitate în cadrul raportării CIN
GN 9 Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evaluările bazate pe piaţă şi pentru analiza
investiţiei
GN 10 Evaluarea proprietăţilor agricole
GN 11 Verificarea evaluărilor
GN 12 Evaluarea proprietăţii generatoare de afaceri
GN 13 Evaluarea globală pentru impozitarea proprietăţii
GN 14 Evaluarea proprietăţilor din industria extractivă
5
 GN 15 Evaluarea proprietăţii istorice

1.3. Tipuri de proprietate

În scopul evaluării, proprietăţile se clasifică în patru categorii:
1. Proprietatea imobiliară, care cuprinde:
a. orice teren;
b. orice clădire sau altă construcţie ridicată ori încorporată într-un teren;
c. orice recoltă, material lemnos, depozit mineral sau altă resursă naturalaă ataşată terenului;
d. orice proprietate accesorie proprietăţii prevăzute mai sus, inclusiv orice şeptel şi orice
echipament utilizat în agricultură sau silvicultură;
e. orice drept de proprietate descris mai sus, inclusiv dreptul de folosinţă sau dreptul de a
obţine venit dintr-o astfel de proprietate.
2. Bunurile mobile, adică bunurile corporale şi necorporale caracterizate prin mobilitatea lor.
Exemple: maşini, utilaje, echipamente, mijloace de transport; stocuri; obiecte de inventar;
mobilier, colecţii; licenţe, brevete de invenţii şi alte active necorporale distincte şi tranzacţionabile
în mod individual.
3. Întreprinderi şi proprietăţi generatoare de afaceri (asimilate cu o întreprindere)
Exemple: societăţi comerciale; hoteluri; staţii de benzină; restaurante; teatre şi cinematografe.
4. Active financiare, respectiv activele care rezultă din divizarea legală a proprietăţii asupra
întreprinderii sau proprietăţii imobiliare, dintr-un drept opţional de a vinde sau a cumpăra o
proprietate (imobiliară, acţiuni sau alte instrumente financiare) la un preţ dat şi într-o perioadă
stabilită.

1.4. Clasificarea evaluărilor

Evaluarea poate conduce la o valoare « de piaţă » sau o « valoare diferită de cea de pieţă».
Evaluarea poate fi privită din mai multe puncte de vedere conform clasificării de mai jos.
1. Din punct de vedere al obiectului: de proprietăţi imobiliare (terenuri şi construcţii); de bunuri
mobile (echipamente, mijloace de transport, stocuri); de active intangibile; de active financiare; de
societăţi/întreprinderi.
2. Din punct de vedere al scopului: contabile : intrare şi ieşire de bunuri, inventariere, bilanţ;
administrative: în scop fiscal pentru determinarea masei impozabile dispuse prin acte normative;
economice : pentru piaţă.
3. Din punct de vedere al metodei: patrimonială; randament/rentabilitate; combinată
(patrimonială + randament); fluxul financiar actualizat (Discounted Cash Flow); prin capacitatea
beneficiară sau Goodwill; bursieră; în afara pieţei.
4. Din punctul de vedere al abordării, evaluarea poate fi: abordarea prin comparaţia vânzărilor,
bazată pe ajustarea preţurilor plătite pentru active comparabile; abordarea prin venit, prin
determinarea valorii actuale a beneficiilor economice viitoare rezultate din deţinerea proprietăţii
respectiv a bunurilor; abordarea prin cost, bazată pe principiul substituţiei.
Standardele internaţionale de evaluare utilizează clasificarea evaluării din punctul de vedere
al abordării.

1.5. Abordări în evaluarea întreprinderii

Valoarea întreprinderii reprezintă de fapt valoarea capitalului investit în întreprindere. Capitalul
investit cuprinde capitalul propriu (capitalul investitorilor) şi creditele pe termen lung sau în

6
anumite situaţii, ca de exemplu linii de credite, creditele totale. Prin urmare, activele totale =
pasivele totale şi cuprind capitalul propriu + credite pe termen lung (şi scurt) + datorii nefinanciare.
În evaluarea întreprinderii se utilizează cele trei abordări şi anume:
- Abordarea prin piaţă în evaluarea întreprinderii. Abordarea prin piaţă compară întreprinderea
de evaluat cu alte întreprinderi similare, cu participaţii la întreprinderi şi cu acţiuni care au fost
vândute pe piaţă.
- Abordarea prin venit în evaluarea întreprinderii. Prin abordarea prin venit se estimează valoarea
unei întreprinderi, unei participaţii sau unei acţiuni prin calcularea valorii actualizate a beneficiilor
anticipate. Cele două metode uzuale ale abordării prin venit, sunt capitalizarea venitului şi analiza
fluxului de numerar actualizat sau metoda dividendelor.
- Abordarea bazată pe active în evaluarea întreprinderii. În evaluarea întreprinderii, abordarea
bazată pe active poate fi similară cu abordarea prin cost, utilizată de evaluatorii diferitelor tipuri de
active. Abordarea bazată pe active este fundamentată pe principiul substituţiei, respectiv un activ
nu valorează mai mult decât costul de înlocuire al tuturor părţilor sale componente.

Lecția 2. VALOARE, COST ŞI PREŢ

Obiective:
▪ diferenţierea între valoare, cost şi preţ în evaluare;
▪ înţelegerea noţiunii de valoare de piaţă;
▪ diferenţierea între tipurile de valoare.
Noţiuni cheie: valoare, cost, preţ, valoare de piaţă, valoare diferită de cea de piaţă

2.1. Preţul, costul şi valoarea

Pentru nespecialişti, între valoare, cost şi preţ nu sunt prea mari deosebiri. Pentru evitarea
confuziei dintre teorie şi fapte este necesară diferenţierea de ordin semantic dintre valoare şi preţ
plătit sau curs la Bursă şi cost.
Preţul este cantitatea de monedă cerută sau oferită pentru achiziţionarea unei unităţi de
satisfactori sau prodfactori. Indiferent de utilitatea unui bun, preţul său există numai în măsura în
care se realizează un schimb, adică producătorul şi cumpărătorul sunt diferiţi. Preţul, adică preţul
plătit efectiv într-o tranzacţie sau cursul la Bursă, este un fapt tangibil, real. S-ar putea ajunge chiar
la a se considera că un preţ plătit este o exagerare în raport cu o valoare declarată rezonabilă, deşi
preţul este un fapt, iar valoarea o opinie.
Costul, în limbaj curent, este cheltuiala în bani, ce trebuie suportată pentru a putea beneficia de
un bun sau serviciu, iar în sens ştiinţific este expresia în bani a eforturilor pentru producerea şi
desfacerea unor bunuri şi servicii.
În optica Standardelor Interanţionale de Evaluare, abordarea valorii prin cost este una dintre cele
trei abordări recunoscute pentru evaluarea activelor.
În evaluarea proprietăţilor specializate, în mod uzual se întâlnesc următoarele concepte de cost:
Costul de înlocuire (nou) rezultă în mod normal din costul de achiziţie curent al unui activ similar
modern sau echivalent, sau al unei capacităţi productive echivalente sau de servicii potenţiale. În
cazul evaluăarii unei construcţii, costul de înlocuire (brut) presupune utilizarea materialelor,
tehnicilor şi proiectelor moderne. În cazul activelor necorporale (brevete de invenţie, know-how,
programe informatice, forţă de muncă instruită etc.), costul de reproducţie se mai numeşte costul
de recreare.

7
 Costul de înlocuire net (CIN) este costul de înlocuire sau de recreare minus orice formă de
depreciere (fizică, funcţională şi externă).
Valoarea reprezintă mărimea calităţii, a însuşirii unui bun sau serviciu de a satisface o nevoie, de
a fi util şi de a fi schimbat pe alte bunuri economice. Prin valoare, înţelegem deci calitatea
convenţională a bunului care i se atribuie în urma unor calcule sau a unei expertize. Valoarea nu
este un fapt, ci mai degrabă o opinie.
O tranzacţie pe piaţă este un schimb care are la bază comunicarea dintre părţi, având ca limbaj
termeni ai metodelor de evaluare.
Conform standardelor de evaluare IVSC, valoarea este un concept economic referitor la preţul cel
mai probabil, convenit de cumpărătorii şi vânzătorii unui bun sau serviciu disponibil pentru
cumpărare. Valoarea unui bun sau serviciu nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil
preţ care va fi plătit pentru bunuri şi servicii, la o anumită dată, în conformitate cu o anumită
definiţie a valorii.

2.2. Tipuri de valoare

În evaluare, conform standardelor internaţionale se utilizează două tipuri de valori: valoarea de
piaţă (IVS 1 ediţia a 8-a din 2007) şi tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă (IVS 2 ediţia a 8-a
din 2007).
În literatura de specialitate se întâlnesc mai multe tipuri de valoare : valoarea de utilizare,
valoarea de exploatare continuă, valoarea de asigurare, valoarea de impozitare, de impunere sau
valoarea impozabilă, valoarea de recuperare, valoarea de lichidare sau valoarea de vânzare forţată
şi valoarea de garantare a creditului ipotecar, care au fost eliminate de IVS 1 editia a 8-a (2007).
În standardele internaţionale de contabilitate se utilizează termenul de valoare justă.
Valoarea de piaţă
Conform standardelor internaţionale de evaluare (2007) valoarea de piaţă este definită astfel:
Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării,
între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţul determinat obiectiv,
după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă
de cauză, prudent şi fără constrângere.
Valoarea de piaţă este înţeleasă ca fiind valoarea unei proprietăţi estimată fără luarea în
considerare a costurilor de vânzare sau de cumpărare şi fără includerea nici unui impozit sau taxe
asociat(e). Valoarea de piaţă este tipul de valoare cel mai des solicitat unui evaluator. În orice raport
de evaluare, prin care se concretizează procesul de evaluare, trebuie dată definiţia valorii de piaţă,
dacă scopul evaluării este estimarea acestui tip de valoare. În situaţii excepţionale, valoarea de
piaţă poate să aibă o mărime negativă.
În standardul IVS 1- Valoarea de piaţă – tip de valoare se prevede că “în situaţii excepţionale,
valoarea de piaţă poate avea o mărime negativă. Aceste situaţii includ unele proprietăţi închiriate,
unele proprietăţi specializate, proprietăţi învechite al căror cost de demolare este mai mare decât
valoarea terenului, unele proprietăţi contaminate şi altele”.
Standardul Internaţional de Evaluare IVS 2 – Tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă,
precizează că tipurile de valoare diferite de valoarea de piaţă trebuie distinse în mod clar de
valoarea de piaţă deoarece reflectă aplicarea explicită a unor situaţii/ipoteze care sunt diferite de
ipotezele conţinute în definiţia valorii de piaţă. IVS 2 (2007) împarte în trei grupe tipurile de
valoare diferite de valoarea de piaţă. Acestea includ valoarea specifică pentru entitate, valoarea
specifică pentru părţile implicate într-o tranzacţie şi valoarea conform unei definiţii specificate în
legislaţie sau în contracte. Acestea sunt: Valoarea de investiţie sau subiectivă; Valoarea justă;
8
Valoarea specială ; Valoarea sinergiei (sau valoare din comasare). Anumiţi termeni, care nu sunt
utilizaţi deseori în procesul de evaluare, nu reprezintă tipuri de valoare distincte, ci pur şi simplu
descriu situaţia activului sau circumstanţele în care acesta se schimbă. Astfel, valoarea activului
poate fi determinată fie pe baza valorii de piaţă, fie la tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă,
prezentate şi definite mai sus. În activitatea de evaluare sunt folosiţi trei termeni: Valoarea
întreprinderii pe premisa continuităţii exploatării (Going Concern Value); Valoarea de lichidare;
Valoarea de recuperare. Cei trei termeni de mai sus nu trebuie utilizaţi niciodată fără o precizare
suplimentară, ci prin adăugarea tipului de valoare la care se referă, de exemplu prin folosirea
expresiilor: “valoarea de piaţă pe premisa continuităţii exploatării”, “valoarea justa pe premisa
continuităţii exploatării”, “valoarea de piaţă pentru lichidarea activelor”. Un alt tip de valoare
utilizat, dar care nu este conţinut în Standardele de Evaluare este valoarea intrinsecă.
Tipuri de valoare din Standardele Internaţionale de Raportare Financiară IVA 1: Valoarea justă;
Valoarea contabilă; Valoarea depreciabilă (amortizabilă); Valoarea realizabilă netă ;
Valoarea recuperabilă (a unui activ sau unităţi generatoare de numerar); Valoarea justă minus
costurile de vânzare; Valoarea de utilizare; Valoarea reziduală. Fiecare tip de valoare estimat
trebuie să fie definit prin preluarea definiţiei din Standardele de Evaluare (IVS 1 sau IVS 2).

Lecția 3. ACTIVITATEA DE EVALUARE

Obiective:
▪ înţelegerea procesului de evaluare;
▪ cunoaşterea instrumentelor utilizate în evaluare.
Noţiuni cheie: proces de evaluare, rata reală a dobânzii, rata nominală a dobânzii,
capitalizare, actualizare

3.1. Procesul de evaluare

Procesul de evaluare reprezintă toate cercetările, informaţiile, raţionamentele, analizele şi
concluziile necesare pentru a ajunge la o valoare estimată credibilă.
Procesul de evaluare este diferit ca sferă de raportul de evaluare întrucât raportul de evaluare
descrie etapele evaluării şi comunică concluziile.
Procesul de evaluare este o procedură complexă şi sistematică urmată de evaluator pentru a da
un răspuns clientului asupra valorii. Scopul procesului de evaluare este prezentarea unei opinii
imparţiale asupra valorii, prin care evaluatorul demonstrează că a luat în considerare toţi factorii
care afectează în mod substanţial valoarea. Procesului de evaluare cuprinde 4 etape principale şi 15
paşi de lucru (fig.1 din manual).
Etapa 1. Definirea problemei de evaluare
Pasul 1. Identificarea proprietăţii de evaluat
Pasul 2. Identificarea drepturilor de proprietate care sunt evaluate
Pasul 3. Stabilirea destinaţiei evaluării
Pasul 4. Definirea tipului de valoare (numit şi bază de evaluare sau standard al
valorii)
Etapa 2. Colectarea şi analiza datelor / informaţiilor relevante
Pasul 5. Colectarea informaţiilor economice generale
Pasul 6. Colectarea informaţiilor specifice
Pasul 7. Inspecţia proprietăţii

9
 Pasul 8. Colectarea documentelor
Etapa 3: Aplicarea abordărilor, metodelor şi tehnicilor/procedurilor de evaluare adecvate
Pasul 9. Analiza documentelor colectate
Pasul 10. Precizarea ipotezelor limitative
Pasul 11. Stabilirea modului de abordare a evaluării
Pasul 12. Evaluarea propriu-zisă
Etapa 4. Formularea concluziilor asupra valorii
Pasul 13. Reconcilierea rezultatelor
Pasul 14. Elaborarea raportului de evaluare
Pasul 15. Verificarea rapportului de evaluare

3.2. Etapele activităţii de evaluare a întreprinderii

Activitatea de evaluare a întreprinderii este complexă şi presupune parcurgerea a trei etape
esenţiale: etapa iniţială, realizarea evaluării şi elaborarea concluziilor evaluării.
1. Etapa iniţială, care cuprinde, la rândul ei, trei faze: cunoaşterea preliminară, pregătirea
evaluării şi cercetarea pieţei.
2. Etapa de realizare a proiectului, care cuprinde trei faze: analiza diagnostic, elaborarea
previziunilor şi evaluarea propriu-zisă.
Analiza diagnostic. Analiza diagnostic are ca obiect identificarea punctelor tari, a punctelor
slabe, a oportunităţilor şi a constrângerilor (analiza SWOT) ce decurg din analiza situaţiei existente şi
a acţiunilor viitoare. Analiza nu are ca scop stabilirea măsurilor administrative de ameliorare a
situaţiei existente. Analiza diagnostic se realizează prin următoarele tehnici şi procedee, care se
combină între ele funcţie de specificul sarcinilor şi de strategia evaluatorului: vizite în întreprindere
şi examinare vizuală: vizita generală şi vizite pe domenii de activitate; studierea documentelor puse
la dispoziţia evaluatorului de către conducerea administrativă a întreprinderii; Măsuratori pe teren;
Interviu cu factorii de decizie şi alti factori de execuţie; Utilizarea chestionarelor scrise; Utilizarea
fişelor de constatare a evaluatorului; Utilizarea instrumentelor de diagnostic.
Elaborarea previziunilor. Aceasta fază constă în definirea strategiei viitoare a întreprinderii.
Aceasta se realizează împreună cu conducerea administrativă a întreprinderii şi cu sponsorul de
proiect (acţionarii/asociaţii/proprietarul). Se stabileşte un proiect de buget de venituri şi cheltuieli
pentru perioada viitoare de 5-8 ani. Previziunile au la bază ipoteze, scenarii şi proiecţii în
viitor.Perioada pentru care se fac proiecţiile în viitor poate fi: explicită sau discretă; non-explicită.
Evaluarea propriu-zisă. Cuprinde operaţiile ce se efectuează în vederea determinării unei
scări de valori ale întreprinderii prin abordările cerute de standardele de evaluare: prin piaţă, prin
venit şi prin active.
3. Etapa concluziilor constă în elaborarea şi prezentarea “Raportului de evaluare” în
conformitate cu standardele de evaluare. Raportul va conţine şi concluziile analizei diagnostic şi
fundamentarea previziunilor.

3.3. Instrumente utilizate în evaluare

Principalele instrumente utilizate în procesul evaluării sunt: Compunerea (tehnica dobânzii
compuse), capitalizarea şi actualizarea; Indicii şi indicatorii statistici.
1. Compunerea (tehnica dobânzii compuse), capitalizarea şi actualizarea
Aceste tehnici se utilizează pentru a reflecta valoarea banilor în timp şi se bazează pe concepţia
că o sumă de bani deţinută în prezent are o valoare diferită decât aceaşi sumă care va fi încasată în
viitor.
10
 Compunerea este tehnica dobânzii compuse prin care se calculează o valoare viitoare.
Actualizarea este calcularea valorii prezente sau actualizate a unei sume viitoare.
Capitalizarea este convertirea, la o anumită dată, a venitului net sau unei serii de încasări nete,
curente sau estimate pe o anumită perioadă, în valoarea echivalentă a capitalului. În evaluarea
întreprinderii capitalizarea se referă la structura capitalului unei entităţi de afaceri şi mai degrabă la
recunoaşterea unei cheltuieli ca o valoare a unui activ imobilizat, decât ca o cheltuială curentă.
Factor de capitalizare este orice multiplu utilizat pentru a transforma venitul în valoarea
capitalului.
Rată de capitalizare este orice divizor (de obicei, exprimat în procente) care este folosit pentru a
transforma venitul în valoarea capitalului.
2. Indicii şi indicatorii statistici. Metoda indexării pe baza indicilor statistici se utilizează în evaluare
în următoarele situaţii:
- în evaluarea întreprinderii pentru convertirea unor indicatori financiari ai perioadelor
anterioare (cifra de afaceri, cheltuileli, profit) în preţuri curente la data evaluării pe baza
unui indice de preţ adecvat;
- în evaluarea unor active individuale specializate, de natura mijloacelor fixe în general, în
scopul convertirii costului istoric al activelor în noua stare de la data punerii în funcţiune sau
a achiziţiei în preţuri curente la data evaluării, pe baza unui indice adecvat.
Indicele se calculează după formula: Ic = Ir/Ib
Unde: Ic = indice an calculat; Ir = indice an ce trebuie recalculat; Ib = indice an bază

Lecția 4. CONCEPTE, DEFINIŢII ŞI PRINCIPII ÎN EVALUARE

Obiective:

• Înţelegerea conceptelor specifice evaluării şi a conţinutului definiţiilor utilizate în evaluare

• Înţelegerea modului de abordare a pieţei specifice
• Diferenţierea principiilor în evaluarea proprietăţiilor imobiliare, a bunurilor mobile, a
activelor necorporale şi a întreprinderii
Noţiuni cheie: proprietate imobiliară, bunuri mobile, active necorporale, întreprinderi, piaţa
specifică 4.1. Proprietatea imobiliară. Concepte şi definiţii

Proprietatea imobiliară reprezintă terenurile şi toate lucrările care sunt parte naturală a terenului
(copacii şi mineralele), ca şi obiectele adăugate de oameni (cladirile şi amenajările). În capitolul
construcţii se includ instalaţiile permanente ale clădirilor (conducte, sisteme de încălzire şi de aer
condiţionat, cabluri electrice, lifturi şi ascensoare).

4.1.1. Dreptul de proprietate imobiliară

Atributele dreptului de proprietate sunt: Posesia - de a stăpâni bunul; Folosinţa - de a folosi
bunul şi de a-i culege fructele (foloasele materiale: recolte, chirii, arenzi, dobânzi); Dispoziţia - de a
dispune de bun. Dreptul de proprietate este dreptul de a poseda, a folosi şi de a culege fructele, cât
şi de a dispune asupra obiectului dreptului de proprietate imobiliară, incluzând dreptul de
construire sau reconstruire pe un teren, de a-l închiria, exploata la suprafaţă şi în subteran, de a-i
modifica topografia, de a-l parcela şi de a-l extinde în conformitate cu reglementările legale.
Dreptul de proprietate se înscrie în cartea funciară. Folosinţa unui bun se atribuie prin contractul de
locaţiune, prin care locatorul asigură unui locatar (chiriaş) folosinţa temporară a unui bun, totală
11
sau parţială, în schimbul unei sume de bani sau al unei prestaţii numite chirie. Bunurile din domeniul
public sunt alienabile (nu pot fi donate, vândute, schimbate, dezmembrate). Este posibilă servitutea
(trecerea pe un teren public). Bunurile din domeniul public sunt concesionate în baza unui contract
de concesiune încheiat între concedent şi concesionar, care are dreptul de a stapâni bunul, de a-l
folosi în scopul stabilit şi de a beneficia de foloasele materiale, dar nu poate înscrie o ipotecă.

4.1.2. Factorii care influenţează valoarea proprietăţii imobiliare

Valoarea de evaluare este influenţată de patru factori economici: utilitatea, raritatea, dorinţa şi
puterea de cumpărare.

4.1.3. Piaţa imobiliară

Caracteristicile pieţei imobiliare. O piaţă imobiliară are aceleaşi caracteristici ca şi piaţa
bunurilor şi serviciilor. Pe o piaţă eficientă: bunurile şi serviciile sunt esenţial omogene şi pot fi
înlocuite imediat unul cu altul; există un număr mare de cumpărători şi vânzători care crează piaţa
liberă; preţurile sunt relativ uniforme, stabile şi scăzute; se autoreglementează; cumpărătorii şi
vânzătorii sunt complet informaţi; bunurile sunt gata de consum, livrate imediat şi usor de
transportat. Eficienţa unei pieţe este bazată pe ipotezele privind comportamentul cumpărătorilor şi
vânzătorilor şi pe caracteristicile produselor tranzacţionate.
Tipuri de pieţe imobiliare. Pieţele imobiliare sunt diferite datorită necesităţilor, dorinţelor,
motivaţiilor, localizării, vârstei participanţilor pe piaţă, design-ului, restricţiilor urbanistice etc.
Se identifică cinci tipuri de pieţe: rezidenţiale : case, blocuri, şir de case legate; comerciale: clădiri
administrative, centre comerciale, hoteluri, magazine; industriale: fabrici, depozite, institute de
cercetare; agricole: ferme, livezi, păşuni, păduri; speciale: proprietăţi cu design unic, şcoli, clădiri
publice, aeroporturi, parcuri de distracţii, terenuri de golf, cimitire, biserici etc. Pieţele se pot diviza
în pieţe mai mici, specializate numite subpieţe: urbane, suburbane, rurale sau ieftine, medii, de lux.
Procesul de identificare şi de analiză a subpieţelor în cadrul unei pieţe mai largi se numeşte
segmentarea pieţei.
Analiza pieţei imobiliare. Analiza pieţei este identificarea şi studierea pieţei pentru un anumit
bun sau serviciu. Analiza pieţei constituie baza pentru a determina cea mai bună utilizare a unei
proprietăţi. Conceptul de cea mai bună utilizare înseamnă pe de o parte, că un amplasament este
evaluat ca fiind liber şi disponibil pentru cea mai bună utilizare a sa, iar pe de alta parte, se
estimează cea mai bună utilizare a întregii proprietăţi, în ansamblul ei. Un amplasament poate avea
cea mai buna utilizare ca fiind liber, iar combinaţia existentă între amplasament şi construcţii poate
avea o altă cea mai bună utilizare. Construcţiile existente pot avea o valoare egală cu mărimea cu
care ele contribuie la amplasament sau pot diminua valoarea cu o mărime egală cu costul de
îndepărtare a acestora de pe amplasament. Construcţiile existente care nu conduc la cea mai bună
utilizare a amplasamentului valorează mai puţin decât costul de reconstrucţie sau de înlocuire.
Construcţia care constituie cea mai bună utilizare este cea care adaugă cea mai mare valoare
amplasamentului său. Cea mai bună utilizare (CMBU) este cea mai probabilă utilizare a proprietăţii,
care este fizic posibilă, justificată în mod adecvat, permisă legal, fezabilă financiar şi din care rezultă
valoarea cea mai mare a proprietăţii evaluate.

4.2. Bunurile mobile. Concepte şi definiţii

4.2.1. Definiţia bunurilor mobile

Proprietatea mobiliară, conform GN 5 (Standardul Evaluarea bunurilor mobile), reprezintă din
punct de vedere legal toate drepturile, interesele şi beneficiile ce derivă din dreptul de proprietate
12
asupra obiectelor, altele decât proprietatea imobiliară. Obiectele proprietăţii mobiliare se numesc
bunuri mobile pentru a fi deosebite de proprietatea imobiliară. În cadrul bunurilor mobile sunt
cuprinse: mijloace fixe mobile şi accesoriile.
Termenul de mijloace fixe mobile se referă la instalaţii fizice disponibile pentru producţie,
incluzând instalarea, racordarea la utilităţi împreună cu tot echipamentul făcut sau necesar în
procesul de producţie, indiferent de metoda de instalare. De asemenea, în categoria mijloace fixe
mobile se includ alte obiecte mobile şi accesoriile necesare pentru administrarea şi funcţionarea în
bune condiţii a întreprinderii.
Accesoriile sunt bunuri mobile de natura obiectelor, pieselor, dispozitivelor, care constituie
elemente secundare, anexe, ataşate proprietăţii principale, definitiv sau temporar.
Accesorii comerciale reprezintă accesorii folosite cu scopul de a face comerţ sau afaceri. Uneori
se consideră mobile sau accesorii speciale cele create special pentru prezentarea produselor.
Mijloacele fixe mobile sunt: “Active corporale imobilizate, altele decât proprietatea imobiliară,
care: (1) sunt deţinute pentru a fi utilizate în producţia de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a
fi închiriate terţilor sau pentru a fi folosite în scopuri administrative şi (2) se preconizează să fie
utilizate pe parcursul mai multor perioade” (GN 3).
Clasificarea mijloacelor fixe mobile. Categoriile de mijloace fixe mobile sunt:
Instalaţii, adică active care sunt combinate insolubil cu altele şi care pot include construcţii
specializate nepermanente, masini şi echipamente tehnologice.
Maşini, respectiv maşinile individuale sau un grup de maşini. O maşină este un aparat utilizat
pentru un proces specific, în activitatea de exploatare a întreprinderii.
Echipamente, adică alte active care sunt utilizate pentru a facilita funcţionarea întreprinderii sau
entităţii.
Accesorii: bunuri mobile de natura obiectelor, pieselor, dispozitivelor care constituie elemente
secundare, anexe ataşate proprietăţii principale, definitiv sau temporar.
În cadrul grupei de mijloace fixe mobile se cuprind clase tipice ale mijloacelor fixe mobile: Utilaje şi
instalaţii de lucru: maşini separate, linii de producţie, sisteme (include şi cablaje, conducte,
racorduri, fundaţii); Echipament auxiliar (de susţinere tehnologică): ex. dispozitiv de şlefuire; Centre
de control, comandă şi distribuţie; Reţeaua electrică; Reţele tehnologice; Fundaţii şi suporturi de
structură; Echipament general (obiecte de inventar): mobilier, bănci, rafturi, dulapuri, schele,
extinctoare etc.; Utilaje pentru manipularea materialelor şi depozitare: motostivuitoare,
încărcătoare, transportoare, macarale, trolii, stivuitoare, sisteme programabile de stocare; Mijloace
de transport: vagonete, macarale, tractoare, autovehicule înmatriculate; Echipament de testare şi
laborator: mese, microscoape, hete, sisteme de ventilaţie, spectrografe, cuptoare, aparate de
distilare, recipiente etc.; Mobilier, accesorii şi echipamente: mobilă de birou, birotică, computere;
Tehnică de calcul: monitoare, imprimante, plotere, scannere, retele de calculatoare; SDV-uri (Scule,
dispozitive, verificatoare): matriţe, sabloane, calibre etc.; Unelte şi scule: permanente: unelete
electrice portabile şi cu aer comprimat, nicovale, menghine, contoare, mandrine etc. şi perisabile:
burghie, dălţi, robinete, sonde etc.; Maşini şi echipamente în curs de execuţie; Stocuri: materii
prime, producţia în curs, produse finite şi stocuri inactive; Clasele speciale: aparate de zbor
(avioane), sticle şi cutii (indistria băuturilor), ecrane (imprimare), miezuri şi mulaje (turnătorie), tăvi
şi tigăi (panificaţie) etc.
Clasificarea contabilă. În Standardul Internaţional de Contabilitate IAS 16 sunt redate
următoarele clase de imobilizări corporale de natura activelor corporale mobile: Maşini şi
echipamente, nave, aeronave, automobile, mobilier, instalaţii, piese de schimb şi asamblare,
echipamente de birotică. Prin HG 2139/2004 clasificaţia şi duratele normale de funcţionare a
13
mijloacelor fixe s-a modificat începând cu 1 ianuarie 2005, astfel că mijloacele fixe se grupează în 3
grupe: Grupa 1: construcţii (inclisiv plantaţii); Grupa 2: instalaţii tehnice, mijloace de transport,
animale. cu subgrupele : 2.1. Echipamente tehnologice (maşini, utilaje şi instalaţii de lucru); 2.2.
Aparate şi instalaţii de măsurare, control şi reglare; 2.3. Mijloace de transport; 2.4. Animale; 2.5 Alte
instalaţii tehnice, mijloace de transport, animale negăsite în cadrul grupei 2; Grupa 3: mobilier,
aparatură birotică, echipamente de protecţie şi alte active corporale, cu subgrupele : 3.1. Mobilier;
3.2. Aparatură birotică; 3.3. Sisteme de protecţie a valorilor umane şi materiale; 3.4. Alte active
coprorale negăsite în cele specificate în grupa 3.

4.2.2. Identificarea bunurilor mobile

Pentru a fi evaluate, bunurile mobile sunt inventariate prin: macroidentificare şi
microidentificare.
Macroidentificarea. Macroidentificarea studiază întregul proces de producţie prin identificarea
componentelor importante care contribuie la capacitatea proiectată a entităţii productive. Se
preiau informaţii despre: ce bun/serviciu produce întreprinderea, cum se produce bunul, care este
capacitatea întreprinderii. Informaţiile care se culeg sunt: numele întreprinderii şi adresa;
amplasarea întreprinderii şi fluxurile tehnologice; data inspecţiei; sursele de informaţii; istoricul
întreprinderii, maşinilor şi echipamentelor; produsele/ serviciile livrate; modificări şi tendinţe pe
piaţa produsului principal şi secundar; date de exploatare pe ultimii 3-5 ani; programul de
întreţinere/reparaţii; eficienţa întreprinderii.
Microidentificarea. Microidentificarea reprezintă procesul de evidenţiere a caracteristicilor
individuale ale echipamentului şi se realizează prin inspectare. Se focalizează pe descrierea unei
singure maşini şi identifică caracteristicile ei specifice. Informaţiile care se culeg sunt: marca de
fabrică; seria-tipul de acţionare/energie; dimensiunile şi codul modelului; capacitatea; vârsta şi
starea. În timpul inspectării se notează suficiente detalii, fără a se exgera, întrucât prea multe
amănunte pot deveni contraproductive. Dacă sunt prea multe bunuri identice de evaluat,
microidentificarea se poate realiza: prin eşantionare sau prin analiză de birou, fără a inspecta
fiecare obiect în parte.

4.2.3. Piaţa bunurilor mobile

În evaluarea bunurilor mobile analiza de piaţă urmareşte: condiţiile de piaţă, costurile curente,
pieţe de vânzare folosite, vânzări prin licitaţie, oferte sau contracte potenţiale. Piaţa este definită ca
fiind mediul în care bunurile, mărfurile şi serviciile se schimbă între cumpărători şi vânzatori prin
mecanismul preţurilor. Piaţa bunurilor mobile (mijloacelor fixe mobile) se structurează după: (1)
aria pieţei: locală; naţională; internaţională; globală. (2) după starea mijloacelor fixe mobile
tranzacţionate şi modalităţile de tranzacţionare: noi; second hand; bunuri recondiţionate; materiale
refolosibile. (3) după posibilitatea de utilizare într-un domeniu industrial: universale; specializate;
ultraspecializate.
În analiza pieţei evaluatorul parcurge următorii paşi: încadrarea într-o subgrupă aferentă
mijloacelor fixe mobile; delimitarea pieţei specifice subgrupei; evidenţierea caracteristicilor în
domeniul subgrupei: caracteristicile principale de selectare a ofertelor (capacitate, consumuri
specifice, posibilităţi de adaptare etc.); analiza ofertei: gradul de raritate al bunului; analiza cererii:
mărimea atractivităţii bunului; echilibrul pieţei: preţurile de tranzacţionare, număr de unităţi
vândute, puterea de absorbţie a pieţei, rata de capitalizare.
În analiza pieţei evaluatorul trebuie să urmărească identificarea bunurilor identice cu cele de
evaluat, dar în situaţia în care acestea nu se găsesc pe piaţă se identifică bunuri similare.
14
 Analiza pieţei va conduce la concluzii privind tipul de piaţă: activă, cu tranzacţii în creştere sau în
declin. Sursele de informaţii pot fi: tranzacţii, oferte, baze de date pe internet, cataloage de
mijloace fixe, instituţii bursiere, institute de proiectare, anunţuri publicate, instituţii de credit,
statistici şi prognoze, asociaţii profesionale etc.

4.3. Active necorporale. Termeni şi definiţii

Evaluările de active necorporale pot fi solicitate pentru diferite utilizări cum sunt achiziţii şi
vânzări de întreprinderi sau părţi de întreprinderi, fuziuni, vânzarea unui activ necorporal,
raportarea financiară şi altele. Evaluarea activelor necorporale se realizează în conformitate cu
Standardul Internaţional de Practică în Evaluare 4 – GN 4. Evaluările de active necorporale sunt
cerute şi realizate, în mod uzual, la valoarea de piaţă, ca tip de valoare, prin aplicarea prevederilor
Standardului Internaţional de Evaluare 1 (IVS 1). În cazurile în care un angajament solicită un tip de
valoare diferit de valoarea de piaţă, evaluatorul va identifica foarte clar tipul de valoare implicat, va
defini o astfel de valoare şi va parcurge toţi paşii necesari pentru a face distincţia dintre estimarea
tipului respectiv de valoare şi estimarea valorii de piaţă. În cazurile în care sunt utilizate alte tipuri
de valoare se aplică prevederile IVS 2, cu informaţiile şi explicaţiile adecvate. Activele intangibile
cuprind toate elementele de activ care nu au o forma materială, dar care contribuie, direct sau
indirect, la obţinerea profitului unei întreprinderi. Numărul şi denumirea activelor necorporale care
pot fi evaluate distinct, înscrise în bilanţul contabil şi supuse amortizării sunt diferite în funcţie de
mărimea şi natura activităţii. Pentru ca un element necorporal să fie înscris în activul bilanţier
trebuie să îndeplinească următoarele condiţii: (1)să fie identificat printr-o denumire exactă ca:
marca comercială, copyright, software, cheltuiele de cercetare-dezvoltare, reţea de distributie etc.
Dacă nu poate fi identificat exact se va evidenţia împreună cu alte elemente necorporale într-o
poziţie distictă ca: fond comercial sau goodwill. (2) să fie identificat modul de achiziţionare în mod
individual; dacă nu poate fi identificat individual să se poată identifica valoarea globală încadrată în
fond comercial sau goodwill. (3) să poată fi stabilită o durată de viaţă (de ex. pentru brevete 17 ani
în SUA şi 20 ani în România, good will 40 de ani în SUA). (4) să poată fi transferat dreptul de
proprietate prin vânzare. Se înregistrează distinct elementele necorporale ce nu pot fi vândute
(brevete de invenţie, copyright, dreptul de franşiză etc.), sau dacă nu pot fi înregistrate distinct pe
elemente se înregistrează global în fond comercial sau goodwill. Separaţia dintre activele
necorporale (intangibile) şi drepturile de proprietate intelectuală este pur teoretică pentru a se
evidenţia sursele de constituire a drepturilor. Activele necorporale pot fi clasificate ca derivând din
drepturi, relaţii, active necorporale grupate sau proprietate intelectuală.
În general, accepţiunea contabilă limitează recunoaşterea activelor necorporale individuale la
cele care, în mod normal, pot fi recunoscute, au o durată de viaţă rămasă legală sau contractuală şi/
sau trebuie să fie transferabile în mod individual şi separabile de întreprindere
Relaţia cu Standardele de Contabilitate. În practica contabilă se utilizează grupele: (1)
cheltuieli de constituire, cheltuieli de cercetare -dezvoltare, drepturi de proprietate intelectuală,
fond comercial (goodwill). (2) Cheltuielile de constituire pot fi evaluate dacă au fost înregistrate
distinct. (3) Cheltuielile de cercetare-dezvoltare pot fi evaluate numai dacă îndeplinesc
concomitent trei condiţii: finanţarea s-a făcut din surse proprii; nominalizarea cheltuielilor se face
pe proiecte distincte; există şanse reale de succes comercial pentru obiectivele supuse cercetării-
dezvoltării. Proprietatea intelectuală = este o creaţie originală, derivată din ideile creatoare şi care
are sau poate avea o valoare comercială datorită contribuţiei ei la obţinerea unor câştiguri pentru
proprietarul său legal. Proprietatea intelectuală este protejată prin legi distincte privind brevetele
de invenţie, dreptul de autor, mărcile etc. şi cuprinde două mari categorii de drepturi: a)
15
proprietatea intelectuală: invenţii, inovaţii, descoperiri ştiinţifice; mărci de produse şi servicii;
desene şi modele industriale; indicaţii geografice; programe de calculator. b) drepturi de autor şi
drepturi conexe: lucrări ştiinţifice, tehnice, literare tipărite; opere dramatice, muzicale, coregrafice;
opere cinematografice şi audiovizuale; opere fotografice; opere de arhitectură şi artă plastică;
înregistrări sonore; reprezentaţii sau interpretări efectuate de muzicieni, actori, cântăreţi; emisiuni
radiotelevizate. Rezultă că proprietatea intelectuală are o valoare nu numai pentru faptul că a fost
creată prin eforturi (cheltuieli), dar şi pentru că poate genera în viitor un profit pentru proprietarul
ei. (4) Fondul comercial se evaluează dacă cheltuielile pot fi distinct înregistrate.

4.4. Evaluarea întreprinderii. Principii şi definiţii

Evaluarea întreprinderii este procesul prin care se ajunge la o opinie sau la o estimare a valorii
unei afaceri sau entităţi economice sau a unei participaţii la aceasta. O întreprindere sau o entitate
economică este orice entitate care desfăşoară o activitate comercială (face acte de comerţ),
industrială, de servicii sau de investiţii. Evaluarea întreprinderii se solicită şi se realizează pentru
stabilirea valorii de piaţă (conform IVS 1). Principiul general în evaluarea întreprinderilor este faptul
că proprietatea acestora este generatoare de afaceri. Conceptele şi metodele aplicate la celelelte
tipuri de proprietăţi (imobiliare, bunuri mobile) ramân valabile, cu anumite particularităţi, în sensul
că anumiţi termeni pot avea sensuri diferite. Premiza generală a evaluării este principiul
continuităţii activităţii de exploatare a întreprinderii într-un orizont de timp nelimitat. Aceasta este
o alternativă la premiza lichidării şi permite ca întreprinderea să fie evaluată la o valoare mai mare
decât valoarea ei de lichidare. Valoarea întreprinderii depinde de gradul de control al proprietarilor
(acţionarilor sau asociaţilor) asupra proprietăţii, deciziilor şi a managementului.
Evaluarea întreprinderii are diferite utilizări: pentru estimarea valorii de piaţă a întreprinderii
individuale în vederea achiziţiei sau vânzării; pentru estimarea participaţiilor deţinute de acţionari
sau asociaţi (acţiunilor sau părţilor sociale) în vederea tranzacţionării directe (vânzare - cumpărare)
sau cesiunii respectiv preluării unor participaţii; pentru estimarea valorii de piaţă a întreprinderii în
cazul fuziunilor, divizărilor sau a înfiinţării de societăţi mixte; ca bază pentru retratarea situaţiilor
financiare în concordanţă cu standardele de contabilitate referitor la convenţia care reflectă efectul
modificării preţurilor; ca bază pentru estimarea deprecierii anumitor active imobilizate şi reflectarea
corectă în contabilitate.
Abordările utilizate în evaluarea întreprinderilor sunt: abordarea bazată pe active, abordarea prin
capitalizarea venitului şi abordarea prin piaţă. Metodele de evaluare a întreprinderii sunt
interdependente şi au drept caracteristică orientarea lor spre informaţiile de piaţă: în abordarea pe
bază de venit, fundamentul îl reprezintă costul capitalului, care derivă din informaţii de piaţă;
abordarea prin comparaţie se bazează pe rate de valoare (multiplicatori) care rezultă, de asemenea,
de pe piaţa tranzacţiilor de întreprinderi; în cazul abordării pe bază de active, estimarea valorii
individuale a activelor porneşte tot de la informaţii de piaţă. Pentru stabilirea unei cât mai bune
valori medii a întreprinderii de evaluat, expertul evaluator de întreprinderi trebuie să ţină seama de
recomandarea ca în orice evaluare să se utilizeze minimum 3-5 metode, potrivit caracteristicilor
întreprinderii de evaluat.

16
 Lecția 5. ABORDAREA PRIN PIAŢĂ ÎN EVALUAREA ÎNTREPRINDERII

Obiective:
▪ Deprinderea modului de colectare şi analiză a datelor de piaţă
▪ Înţelegerea modului de determinare a valorii de piaţă a întreprinderii
▪ Evaluarea sumară a unei întreprinderi prin abordarea prin piaţă
Noţiuni cheie: rate de evaluare, multiplicatori/ multiplii de evaluare, capital propriu, capital
investit

5.1. Metode de evaluare prin comparaţia vânzărilor

Aşa cum prezintă standardele internaţionale de evaluare abordarea prin piaţă compară
întreprinderea (compania) de evaluat cu alte întreprinderi similare, cu participaţii la întreprinderi şi
cu acţiuni care au fost vândute pe piaţă. Aceste întreprinderi similare trebuie să funcţioneze în
acelaşi domeniu de activitate ca şi subiectul evaluat sau într-un domeniu care răspunde aceloraşi
variabile economice. Comparaţia trebuie făcută într-o manieră clară şi fără ambiguităţi.
Factorii care trebuie să fie luaţi în considerare pentru stabilirea existenţei unei baze rezonabile
de comparaţie cuprind:
- Asemănarea cu întreprinderea în cauză, în termeni de caracteristici cantitative şi calitative ale
întreprinderii
- Cantitatea şi gradul de verificabilitate a informaţiilor referitoare la întreprinderi similare
- Dacă preţul întreprinderii similare reprezintă preţul rezultat dintr-o tranzacţie liberă şi
nepărtinitoare.
Cele trei surse uzuale de informaţii, folosite în abordarea prin piaţă, sunt:
• pieţele financiare de valori mobiliare, pe care se tranzacţionează participaţii la întreprinderi
similare,
• piaţa achiziţiilor de întreprinderi în ansamblul lor şi
• tranzacţiile anterioare ale proprietăţii subiect al evaluării.
Prin intermediul analizei tranzacţiilor de pe piaţa bursieră sau a achiziţiilor de întreprinderi
(companii), evaluatorul calculează adesea rate de evaluare, care sunt rapoarte dintre preţ şi forme
de venit sau activele nete.
Când în evaluare sunt utilizate informaţii despre tranzacţiile anterioare ale întreprinderii, pot fi
necesare corecţii pentru a lua în considerare trecerea timpului şi situaţiile modificate din economie,
din domeniul de activitate şi din întreprinderea respectivă.
Metodele înscrise în abordarea prin comparaţie sunt:
- Metoda comparaţiei cu societăţi similare cotate sau cu tranzacţii de pachete minoritare
(acţiuni la firme cotate). Ratele de valoare sau multiplicatorii (de ex. Price Earning Ratio – PER)
rezultă din tranzacţii realizate pe piaţa financiară (în marea majoritate a cazurilor este vorba de
pachete minoritare de acţiuni).
- Metoda comparaţiei cu vânzari de firme similare necotate (piaţa de achiziţii de companii şi
fuziuni), în care baza de comparaţie o reprezintă tranzacţiile cu întreprinderi în ansamblul lor sau
tranzacţii cu pachete majoritare, de regulă având în vedere piaţa întreprinderilor necotate.
- Metoda comparaţiei cu tranzacţii anterioare sau cu oferte de tranzacţii cu participaţii la capitalul
întreprinderii evaluate. Modul de estimare a valorii se bazează pe tranzacţii anterioare, oferte sau
acorduri care vizează proprietatea asupra întreprinderii evaluate, uzanţe.
Evaluarea prin piaţă este relevantă deoarece utilizează evidenţe observabile, faptice privind
vânzarile curente de proprietăţi din care derivă indicaţii de valoare. Evaluarea prin comparaţia

17
vânzărilor (sau abordarea prin piaţă) constă în parcurgerea minuţioasă a 4 paşi de lucru (fig. 5.1 din
manual). În funcţie de metoda aplicată se evaluatorul adaptează tehnicile de evaluare (tabel 5.1 din
manual).

5.2. Colectarea şi analiza datelor de piaţă

Conform metodelor expuse mai sus datele sunt de 3 categorii: 1. tranzacţii de piaţă zilnice cu
companii cotate: date culese de la Bursa de valori sau piaţa RASDAQ - surse electronice, presa
specifică. 2. vânzări de companii în totalitate: întreprinderi (companii) necotate mari, mici şi mijlocii:
surse electronice - site-ul Ministerului de Finanţe; Registrul Comerţului. 3. date informaţii de piaţă
care pot fi relevante: tranzacţii (baze de date; Notariate), oferte (anunţuri în presa de specialitate;
site), acorduri (surse primare), uzanţe (ANEVAR, literatura de specialitate). Sunt selectate
întreprinderi similare care au fost tranzacţionate pe piaţă şi se urmăreşte colectarea informaţiilor
minim necesare (tabel 5.2 din manual).

5.3. Analiza comparativă a situaţiilor financiare şi aplicarea corecţiilor

Analiza datelor şi eventualele corecţii ale situaţiilor financiare este un pas important în
evaluarea prin piaţă. Analiza comparativă poate implica unul sau toate aspectele, respectiv:
- compararea în timp a situaţiilor financiare ale companiei subiect;
- compararea situaţiilor financiare ale companiei subiect cu mediile pe ramură; cautarea se
face dupa codul de clasificare al domeniului obiectului principal de activitate
- compararea situaţiilor financiare ale companiei subiect cu cele ale companiilor selectate, cu
ajutorul multiplilor de piaţă.
După ce a fost selectată lista companiilor comparabile şi acestea au fost analizate, datele de
piaţă utile pentru evaluare sunt centralizate în tabele pe baza: multiplilor valorii de piaţă a
capitalului investit sau multiplilor de evaluare ai capitalului propriu format din acţiuni ordinare.
Pentru evaluarea prin comparaţia vânzărilor se colectează situaţiile financiare, de regulă pe
ultimii 5 ani faţă de data evaluării, atât pentru compania de evaluat cât şi pentru comparabile (tabel
5.3 şi 5.4 din manual). Analiza financiară şi corecţiile au trei scopuri: Înţelegerea relaţiilor existente
între elementele din contul de profit şi pierdere şi cele din bilanţ, inclusiv a tendinţelor care s-au
manifestat de-a lungul timpului, pentru aprecierea riscurilor inerente în activitatea întreprinderii,
precum şi a perspectivelor performanţei financiare viitoare; Compararea cu întreprinderi similare
pentru a stabili parametrii de risc şi cei de valoare; Corectarea situaţiilor financiare istorice pentru a
estima abilităţile economice precum şi perspectivele întreprinderii. Pentru a facilita înţelegerea
situaţiei economice şi a riscului investiţiei în întreprindere, situaţiile financiare trebuie analizate în
termeni monetari, în termeni procentuali (ca procentaje din vânzări pentru elementele contului de
profit şi pierdere şi ca procentaje din totalul activelor pentru posturile din bilanţul contabil) şi de
rate financiare. Analiza în termeni monetari, aşa cum se prezintă în situaţiile financiare, este
utilizată pentru a stabili tendinţele şi relaţiile dintre conturile de venituri şi de cheltuieli ale unei
întreprinderi, de-a lungul timpului. Aceste tendinţe şi relaţii sunt utilizate pentru a stabili fluxul de
venit aşteptat să fie generat în viitor, precum şi necesarul de capital care să permită întreprinderii să
genereze acel flux de venit. Analiza în termeni procentuali compară elementele de venituri şi
cheltuieli din conturile de profit şi pierdere, cu totalul veniturilor obţinute, precum şi posturile din
bilanţ cu activele totale. Analiza procentuală este utilizată pentru a compara tendinţele relaţiilor
existente de-a lungul timpului, între elementele de venituri şi cele de cheltuieli, sau între posturile
din bilanţ ale întreprinderii în cauză sau comparativ cu cele ale întreprinderilor similare. Analiza în

18
termeni de rate financiare este utilizată pentru a compara riscul relativ al întreprinderii în cauză de-
a lungul timpului cu cel al întreprinderilor similare.
Analiza financiară comparativă
Analiza financiară cuprinde: analiza tendinţei: a unei anumite variabile, nivelul cel mai înalt şi cel
mai scăzut, consecvenţa în timp etc.; comparaţii cu nivelurile medii ale domeniului de activitate şi
cu ale companiilor comparabile; calculul şi analiza ratelor financiare: de activitate (rotaţia
creanţelor, stocurilor, datoriilor, rotaţia fondului de rulment), de lichiditate (curentă, imediată), de
solvabilitate (raportul datorii totale/active totale, raportul credite termen lung/capital propriu, rata
de acoperire a dobânzii), de profitabilitate (marja brută, rata profitului net, rata profitului brut, rata
profitului din exploatare, rentabilitatea activelor totale, rentabilitatea capitalului propriu).
Perioada poate fi mai mică sau mai mare, importantă este relevanţa datelor. De asemenea, ca
regulă generală, dar nu obligatorie, se utilizează situatiile financiare încheiate la sfârşitul anului
financiar/fiscal. Dacă data evaluării nu coincide cu finele anului financiar/fiscal se vor analiza
situaţiile financiare încheiate, iar pentru ultima perioadă se va ţine cont de: perioada de la ultima
situaţie financiară încheiată; situaţiile intermediare disponibile şi măsura în care datele sunt
relevante; evenimente semnificative de la data ultimei situaţii financiare încheiate; perioadele de
decalaj faţă de ultima situaţie financiară încheiată de mai puţin de o lună este nesemnificativă.
Situaţiile financiare ale întreprinderilor cu care se compară întreprinderea de evaluat se
analizează şi se aduc corecţiile necesare. În general corecţiile vizează: elementele din afara
exploatării şi elemente întâmplătoare, comparabilitatea contabilă şi anomalii interne.
Corecţii pentru elementele din afara exploatării şi elemente întâmplătoare. De regulă,
îndeosebi pentru participaţii minoritare, elementele din afara exploatării se elimină şi se corectează
situaţiile financiare (situaţia patrimonială şi veniturile şi cheltuilelile) cu aceste elemente, dar şi cu
impozitul aferent corecţiei. Se exclud, de asemenea, din situaţiile financiare elementele
întâmplatoare şi nu cele extraordinare. De exemplu: costul grevelor, despăgubiri şi pierderi din
procese juridice, plăţi pentru acorduri de neconcurenţă, pierderi din abandonări de active, plăţi de
la asigurator pentru acoperirea daunelor etc.
Corecţii pentru comparabilitate contabilă. Principalele corecţii vizează următoarele aspecte:
Dacă contabilitatea se ţine după principiul numerarului (veniturile sunt recunoscute când sunt
încasate şi cheltuielile când sunt plătite) se corectează situaţiile financiare după principiul
angajamentelor (veniturile şi cheltuielile când sunt înregistrate). Dacă stocurile sunt evaluate după
alte metode situaţia stocurilor se corectează după metoda FIFO (primul intrat, primul ieşit). Dacă
amortizarea se calculează după o durată de viaţă diferită de cea a comparabilelor aceasta se
corectează conform normativelor sau uzanţei comparabilelor. Dacă firma are active necorporale
acestea se elimină pentru comparabilitate cu alte companii, întrucât activele necorporale sunt
recunoscute în bilanţ la cost şi amortizate în timp, dar dacă compania generează intern active
necorporale acestea se includ ca şi cheltuieli.
Corecţii pentru anomalii interne. Se exclud cheltuielile neuzuale pentru asigurarea
comparabilităţii. De ex. chiria apartamentului directorului, cheltuieli pentru divertismentul
salariaţilor sau clienţilor, donaţii şi contribuţii caritabile, câştiguri suplimentare ale salariaţilor etc.

5.4. Selectarea, ponderarea şi corectarea multiplicatorilor

5.4.1. Multiplicatorii
Un multiplu al valorii de piaţă este rezultatul raportului dintre valoarea sau preţul (exprimare
monetară) la variabila financiară a unei întreprinderi (exprimare monetară).

19
 Cel mai utilizat multiplicator/multiplu este preţul/profitul net pe acţiune (P/E, PER). Se pot
utiliza la numitor şi variabile exprimate fizic, ca de ex. pentru o berărie: numărul de butoaie de bere
vândute lunar; pentru o firmă de cablu TV: numărul de abonaţi; pentru o gradiniţă: numărul de copii
în îngrijire; pentru o staţie de benzină: numărul de litri de benzină vânduţi pe lună etc.
Multiplii de evaluare ai capitalului propriu format din acţiuni ordinare
Aceşti multiplii se utilizează de regulă pentru evaluarea participaţiilor minoritare. Cei mai utilizaţi
sunt multiplii:
Mcp1 = P/CA
Unde: P = preţ; CA = cifra de afaceri
Mcp2 = P/CF
Unde: CF = cash flow brut (cash flow brut = profit net + elemente non cash)
Mcp3 = P/PB
Unde: PB = profit brut
Mcp4 = P/STD
Unde: STD = surse totale disponibile (surse totale disponibile = profit net + impozite + dobânzi +
elemente non cash + compensaţii manager)
Mcp5 = P/CP
Unde: CP = valoarea contabilă a capitalului propriu
Mcp6 = P/VCc
Unde: VCc = valoarea contabilă corectată

Multiplii valorii de piaţă a capitalului investit

Capital investit este suma dintre capitalul propriu şi datoriile pe termen lung.
Capitalul investit include valoarea tuturor componentelor structurii capitalului şi este definit ca
sumă a valorilor de piaţă ale acţiunilor ordinare şi acţiunilor preferenţiale plus valoarea de piaţă a
datoriei purtătoare de dobânzi. Se utilizează de regulă pentru evaluarea participaţiilor de control.
Se utilizează multiplii:
Mci1 =VPCI/CA
Unde: Mci = Multiplu al capitalului investit; VPCI = Valoarea de piaţă a capitalului investit;
CA= cifra de afaceri
Mci2 = VPCI/EBITDA
Unde: EBITDA = profit înainte de plata dobânzii, impozitului şi amortizarii;
Multiplul M2 este cel mai des utilizat întrucît elimină distorsiunile.
Mci3 = VPCI/EBIT
Unde: EBIT = profit înainte de plata dobânzii şi impozitului
Mci4= VPCI/(PN + DPN)
Unde: PN = profit net; DPN = dobânzi plătite nete
Mci5= VPCI/(CFB+ DPN)
Unde: CFB= cash flow brut
Mci6= VPCI/VCCI
Unde: VCCI/valoare contabilă a capitalului investit (totală sau numai corporală)
Mci7= VPCI/VccCI
Unde: VccCI = valoarea contabilă corectată a capitalului investit (cu activele corectate la valori de
piaţă).
În cazul în care există acţiuni preferenţiale la numitorul fracţiei se adaugă şi dividendele aferente.

20
 5.4.2. Selectarea şi corectarea multiplicatorilor
Procesul de selectare a multiplicatorilor este laborios şi constă în următoarele:
• colectarea multiplilor de piaţă în funcţie de natura şi mărimea întreprinderii ţinînd cont de
disponibilitatea datelor privind cele două categorii de multiplii: ai valorii capitalului propriu
şi ai valorii capitalului investit;
• calcularea valorilor statistice: dispersia şi media armonică ca măsură a tendinţei centrale;
• aplicarea corecţiilor multiplicatorilor valorii de piaţă.
A. Metoda comparaţiei cu societăţi similare cotate sau cu tranzacţii de pachete minoritare
Se calculează multiplii capitalului propriu, media, mediana, intervalul (min, max), deviaţia
standard şi coeficientul de variaţie (tabel 5.5 din manual).
Cash flow brut = Profit net + Elemente non cash
Se calculează multiplii capitalului investit, media, mediana, intervalul (min, max), deviaţia
standard şi coeficientul de variaţie(tabel 5.6 din manual).
Cu cât dispersia este mai mică sau coeficientul de variaţie mai mic cu atât mai mult evaluarea se
bazează pe acel multiplu.
Se exclud comparabilele care deviază mult de la medie şi se refac tabele 5.5. şi 5.6.
Întrucât există două tipuri de multiplicatori/multiplii pe baza capitalului propriu şi pe baza
capitalului investit evaluarea se realizează astfel:
• în evaluarea capitalului total investit se ia în considerare capitalul propriu şi datoriile
purtătoare de dobânzi;
• în evaluarea capitalului propriu se ia în considerare numai capitalul propriu.
Estimarea valorii de piaţă a întreprinderii se realizează prin utilizarea ponderării matematice a
multiplicatorilor.
B. Metoda comparaţiei cu vânzari de firme similare necotate
În evaluare se utilizează preţurile capitalului propriu din baze de date (tabel 5.7 din manual).
Factorul de multiplicare reprezintă valoarea cu care se multiplică nivelul median al multiplului de
evaluare. Preţul capitalului propriu/cifra de afaceri =Factorul de multiplicare; Factorul de
multiplicare x mediana = Valoarea implicită
C. Metoda comparaţiei cu tranzacţii anterioare sau cu oferte de tranzacţii cu participaţii la
capitalul întreprinderii evaluate
În evaluare se utilizează preţurile de tranzacţie din baze de date (tabel 5.8 din manual).
În raportul de evaluare este necesară comentarea datelor din aceste tabele.

Lecția 6. ABORDAREA PRIN VENIT ÎN EVALUAREA ÎNTREPRINDERII

Obiective:
▪ Înţelegerea modului de determinare a valorii întreprinderii pe bază de venit
▪ Înţelegerea modului de utilizare a ratelor de capitalizare şi de actualizare
▪ Evaluarea sumară a unei întreprinderi prin capitalizarea venitului
Noţiuni cheie: capitalizarea venitului, actualizarea fluxului de lichidităţi, multiplu de venit, tata de
capitalizare, rata de actualizare

6.1. Generalităţi
Aşa cum se prezintă în standardele de evaluare internaţională GN 6 (2007), prin abordarea prin
venit se estimează valoarea unei întreprinderi, unei participaţii sau unei acţiuni prin calcularea
valorii actualizate a beneficiilor anticipate. Metodele înscrise în abordarea pe bază de venit sunt:
21
capitalizării venitului (a profitului sau a dividendelor) şi actualizării fluxurilor de lichidităţi/de
numerar (DCF – Discounted Cash Flow.
a. Metoda capitalizării venitului (a profitului) se bazează pe raportarea unui flux constant şi
reproductibil de venit (de regulă, profit net sau dividende) la o rată de capitalizare. În acest caz este
vorba de un singur flux de beneficiu economic, aferent unei singure perioade (de regulă, un an).
În capitalizarea (directă) a venitului, un nivel reprezentativ al venitului se împarte cu o rată de
capitalizare sau se înmulţeşte cu un multiplu de venit, pentru a transforma venitul în valoare.
În teorie, venitul poate fi definit printr-o diversitate de forme de venit şi de flux de numerar. În
practică, venitul uzual estimat este fie cel brut (înainte de impozitare), fie cel net (după impozitare).
Rata de capitalizare trebuie să fie adecvată cu definiţia formei de venit utilizat.
b. Metoda actualizării fluxurilor de lichidităţi (DCF – Discounted Cash Flow) sau a dividendelor,
prin care toate beneficiile economice proiectate (fluxuri de lichidităţi sau alte variabile asimilate) ale
întreprinderii sunt actualizate la valoarea prezentă, utilizând o rată de actualizare ce reprezintă
costul capitalului pentru acea investiţie. Actualizarea presupune o perioadă explicită de previziune
şi o valoare reziduală (perioada nonexplicită).
În analiza fluxului de numerar actualizat şi/sau metoda dividendelor, încasările de numerar se
estimează pentru fiecare din perioadele viitoare. Aceste încasări se convertesc în valoare prin
aplicarea ratei de actualizare, folosind tehnicile valorii actualizate. Pot fi utilizate mai multe definiţii
ale fluxului de numerar (cash flow). În practică, se utilizează în mod frecvent fluxul de numerar net
(numerar care ar putea fi distribuit acţionarilor) sau dividendele curente (mai ales în cazul
acţionarilor minoritari). Rata de actualizare trebuie să fie cea coerentă cu definiţia fluxului de
numerar utilizat.
Abordarea prin venit necesită estimarea unei rate de capitalizare, când venitul se capitalizează
pentru a se transforma în valoare sau a unei rate de actualizare, când se actualizează fluxul de
numerar. Pentru estimarea ratei adecvate, evaluatorul trebuie să ia în considerare factori cum ar fi:
nivelul ratelor dobânzii, ratele de rentabilitate aşteptate de investitori din investiţii similare şi riscul
inerent fluxului de beneficii aşteptate. În metodele de evaluare care utilizează actualizarea,
creşterea aşteptată a beneficiului (venitului) este luată în considerare în mod explicit când se face
estimarea fluxului de beneficiu viitor. În metodele de capitalizare care nu utilizează actualizarea,
creşterea aşteptată a beneficiului (venitului) este inclusă în rata de capitalizare. Exprimată printr-o
formulă, relaţia este: rata de capitalizare este egală cu rata de actualizare minus rata aşteptată de
creştere pe termen lung (R = Y- a, în care R este rata de capitalizare, Y este rata de actualizare sau a
rentabilităţii şi a este modificarea anualizată în valoare). Rata de capitalizare şi rata de actualizare
trebuie să fie în concordanţă cu tipul de beneficii anticipate utilizat.

6.2. Determinarea valorii prin metoda capitalizării venitului (a profitului)

Această metodă se bazează pe raportarea unui singur flux de venit/beneficiu economic, aferent
unei singure perioade (de regulă un an) la o rată de capitalizare. Este considerată o simplificare a
metodei actualizării fluxurilor de lichidităţi.
Capitalizarea profitului este o metodă utilizată pe scară largă de către investitori, având
avantajul simplităţii şi uşurinţei înţelegerii. Aplicabilitatea acesteia este însă limitată la firmele care
au sau vor avea o situaţie relativ stabilă a fluxului de venit reţinut în evaluare. Prin urmare, metoda
capitalizării profitului nu este aplicabilă în cazul întreprinderilor aflate în faza de
creştere/descreştere rapidă, într-o fază de investire/dezinvestire importantă. Metoda poate fi
folosită atât pentru estimarea capitalului acţionarilor, cât şi pentru întregul capital investit.
Valoarea capitalului propriu se poate estima şi pornind de la valoarea capitalului investit din care se
22
deduc datoriile către alţi furnizori de capital (exclusiv acţionarii). Cel mai adesea, evaluatorii
utilizează ca venit (beneficiu economic), în cadrul metodei capitalizării, indicatorul profit net, iar
relaţia de calcul este următoarea: VCP = PN / c
unde: VCP = valoarea întreprinderii prin capitalizarea profitului; PN = profitul net; c = rata de
capitalizare. Aceasta reprezintă formula de bază, aplicabilă în situaţiile în care se estimează o
menţinere constantă a profitului net pe durata de previziune. În condiţiile în care este previzionată
o dinamică stabilă (constantă) a profitului net, se utilizează modelul de creştere Gordon, iar relaţia
de calcul a valorii devine: VCP = PN / c –g Sau, atunci când profitul se bazează pe rezultatul
ultimului an încheiat înainte de data evaluării : VCP = PN0 x (1 + g) / (c – g)
unde : g = rata de creştere constantă; PN0 = profitul net al anului imediat anterior datei evaluării.

Rata de actualizare (costul capitalului) şi rata de capitalizare se şi aseamănă dar se şi deosebesc.

Atât ratele de capitalizare, cât şi ratele de actualizare se bazează pe informaţii de piaţă, care: sunt
exprimate ca un multiplu de preţ (derivat din informaţiile despre întreprinderile cotate sau din
tranzacţii cu pachete de acţiuni); exprimă o rată a rentabilităţii investiţiei (derivată din informaţiile
despre investiţiile alternative). Totuşi, uneori este dificil de realizat diferenţa dintre rata de
actualizare şi rata de capitalizare. Principalele elemente de diferenţiere dintre cele doua rate au în
vedere: rata de capitalizare este utilizată pentru a converti un flux costant şi reproductibil în
valoarea prezentă a proprietăţii, în timp ce rata de actualizare este utilizată pentru a converti fluxuri
viitoare diferite ca marime şi evoluţie în valoarea prezentă a proprietăţii care generează acele
fluxuri; rata de capitalizare preia toate modificările viitoare ale venitului considerat pentru
estimarea valorii; modificările în veniturile viitoare sunt preluate în capitalizarea prin deducerea din
rata de actualizare a ratei de creştere anuală a venitului prin intermediul relaţiei Gordon – Shapiro :
c = a – g Unde: c = rata de capitalizare; a = rata de actualizare; g = rata de creştere
Profitul net trebuie estimat pe baza performanţelor anterioare ale întreprinderii, dar şi prin
considerarea evoluţiei sperate a acesteia, a factorilor care acţionează în ramura sa de activitate şi în
economia naţională. Din punct de vedere tehnic, profitul net poate fi estimat pornind de la : -
realizările dintr-un an anterior; realizările probabile pentru anul în curs; realizările probabile în
perioada imediat următoare. Pe baza diagnosticului întreprinderii şi a judecăţii sale, evaluatorul
optează pentru una dintre cele trei variante, fiecare presupunând un anumit demers metodologic.

6.3. Determinarea valorii prin metoda actualizării fluxurilor de lichidităţi

(DCF – Discounted Cash Flow)
Această metodă este una dintre cele mai complexe în activitatea de evaluare, dar totodată şi cea
mai corectă din punct de vedere teoretic. Aceasta se bazează pe actualizarea tuturor beneficiilor
economice proiectate (fluxuri de lichidităţi sau alte variabile asimilate) ale întreprinderii, utilizând o
rată de actualizare ce reprezintă costul capitalului pentru acea investiţie. Actualizarea presupune o
perioadă explicită de previziune şi o valoare reziduală (perioada nonexplicită). Calculul fluxurilor de
disponibilităţi utilizate în evaluare are în vedere profitul net, la care se adaugă alte disponibilităţi
(amortizările, provizioanele şi valoarea reziduală) şi se scad nevoile de finanţare a activităţii,
respectiv investiţiile pentru menţinerea potenţialului tehnic şi variaţia nevoii de fond de rulment.
Rezultă că parametrii necesari calculului se referă la previzionarea veniturilor, cheltuielilor,
dobânzilor, amortizărilor, investiţiilor, structurii capitalului şi a valorii reziduale. Previzionarea
acestor elemente se face pe baza analizei-diagnostic, de regulă cu ajutorul unor programe de

23
simulare a activităţii firmei. Estimarea valorii întreprinderii prin metoda actualizării fluxurilor de
n
CF Vr
disponibilităţi (DCF) se bazează pe urmatoarea relaţie : V = ∑ +
i = 1 (1 + a ) (1 + a ) n
i

unde: V = valoarea întreprinderii prin metoda DCF; Cf = cash-flow disponibil pentru acţionari (dacă
se estimează valoarea capitalului acţionarilor) sau pentru furnizorii de capital (dacă se estimează
valoarea capitalului investit); a = rata de actualizare; Vr = valoarea reziduală; i = anul de previziune;
n = intervalul de previziune (număr de ani).
Estimarea valorii reziduale. Valoarea reziduală este valoarea estimată a proprietăţii /
întreprinderii evaluate la sfârşitul perioadei explicite de previziune. În determinarea valorii
reziduale, evaluatorul trebuie să analizeze dacă estimează valoarea unei întreprinderi care are o
durată de viaţă finită sau nelimitată. În situaţia în care se estimează o durată de viaţă
nedeterminată a investiţiei (întreprinderii), evaluatorul va estima valoarea reziduală prin
capitalizarea venitului disponibil (profit net, cash-flow etc.) Aceasta reprezintă abordarea cea mai
uzuală în estimarea valorii reziduale a întreprinderilor care nu au o durată de viaţă limitată. În
funcţie de estimările privind evoluţia întreprinderii după perioada explicită de previziune (evoluţie
constantă sau creştere / descreştere), evaluatorul va aplica una dintre relaţiile următoare de calcul :
CFsauPN CFsauPN
Vr = sau V r =
k k − g
Fiind vorba de o “valoare în viitor”, valoarea reziduală este inclusă în estimarea valorii
întreprinderii evaluate folosind tehnica actualizării. Aplicarea metodei se face în 3 etape succesive:
1. Calculul fluxului de lichidităţi nete istorice pe minimm trei ani, folosind sinteza diagnosticelor.
2. Proiectarea fluxului de lichidităţi nete pe o perioadă mai lungă, dar compatibilă cu orizontul de
prognoză stabilit întreprinderii, deci o bună viziune, o înţelegere a fluxurilor trecute: vânzari,
preţuri, structura cheltuielilor, riscuri etc.
3. Determinarea valorii reziduale ce urmează a fi adaugată la cash-flow-ul din ultimul an
proiectat; orizontul estimat este în general estimat ţinând seama de constatările diagnosticelor,
marcând momentul când proprietarul va decide viitorul întreprinderii în anul ultim prognozat;
valoarea reziduală se calculează de regulă prin aplicarea unui multiplicator z la cash-flow-ul
ultimului an prognozat (Vr = Z x CF) sau aplicând modelul Gordon, respectiv 1 / (K – g), unde K este
coeficientul de ajustare pentru risc, iar g este creşterea pe termen lung a fluxului de numerar.

6.4. Determinarea valorii prin metoda dividendelor

La baza metodei actualizării dividendelor (Discounted Dividend Model, în literatura anglo-saxona)
stă formula: V D = NxD 1 1 + NxD 2 2 + ... + NxD n n + NxPn n = N  ∑ D i i + Pn n 
n

 
(1 + a ) (1 + a ) (1 + a ) (1 + a )  i =1 (1 + a ) (1 + a ) 

unde: Di reprezintă devidendele anuale, aferente unui singur titlu în anul i, iar N x Di reprezintă
dividendul total anual. În acest caz, valoarea reziduală este exprimată de N x Pn, unde Pn este preţul
estimat a fi obţinut prin revânzarea titlului în anul n de previziune şi N este numărul total de titluri.
Previzionarea fluxului dividendelor pleacă de la previzionarea contului de profit folosind fie modelul
pe stadii, fie modelul scenariilor, dar în ambele cazuri luând în considerare politica probabilă de
dividend a întreprinderii în perioada explicită.
În această relaţie de calcul sunt luate în considerare doar dividendele şi preţul de revânzare Pn al
titlului în ultimul an de previziune explicită, deci singurul venit economic accesibil unui acţionar
minoritar, care nu poate influenţa decisiv politica de dividend, politica investiţională, structura ţintă
24
a capitalului, modalitatea şi condiţiile de finanţare. În cel mai bun caz, acesta poate vinde deţinerile
sale. Pentru determinarea valorii unui singur titlu, se foloseşte relatia:
n
D1 D2 Dn Pn Di Pn
VD = +
(1 + a ) (1 + a )
1 2
+ ... +
(1 + a ) n
+
(1 + a ) n
= ∑
i =1 (1 + a )
i
+
(1 + a ) n

Pentru actualizarea dividendelor, amintim următoarele modele: 1. Când perioada explicită este
finită, iar valoarea totală a titlului conţine şi preţul de revânzare la sfârşitul perioadei explicite, Pn,
întâlnim următoarele variante: a. când dividendele sunt constante în perioada de previziune; b.
când dividendele cresc constant; c. modelul Bates. 2. În situaţia obţinerii fluxului dividendelor la
perpetuitate, distingem următoarele variante: a. când dividendele sunt constante în perioada de
previziune; b. când dividendele cresc constant; c. când se previzionează un supraprofit; d. modelul
Solomon; e. modelul Elton şi Gruber.
Câştigul din dividende, ca multiplicator, este o măsură a venitului câştigat din deţinerea unei
acţiuni şi ignoră creşterea de capital sau pierderile de venit. Se utilizează pentru a compara
acţiunile. Cu cât dividendul este mai mic, cu atât aşteptarea în creşterea de capital este mai mare, în
condiţiile în care celelalte elemente, inclusiv riscul sunt egale. De obicei, investitorii sunt interesaţi
de dividende din raţiuni fiscale.
Diferenţa dintre câştigul generat de obligaţiuni de stat (bonds yield) şi rata venitului capitalului
(equity rate of return) este cunoscută ca fiind premium-ul de risc de capital (capital risk premium).
Similar, dacă se scade din câştigul (dobânda) obligaţiunii de stat câştigul previzionat din
dividende se poate deduce creşterea ratei dividendelor, pentru un premiu de risc de capital dat.
Valoarea de piaţă a investiţiei este valoarea prezentă a câştigurilor viitoare aşteptate de
investitori discontată la o rată de actualizare egală cu rata profitului aşteptat. În acest caz modelul
de creştere a lui Gordon este foarte util.
D 0 (1+ g )
Pi = E ( R1 ) − g Sau, deoarece D0(1+g) = D1
Pi = D1
E ( R1 ) − g unde: D1 = dividendul în anul 1; E
(R1) = costul capitalului în anul 1; g = creşterea în valoarea dividendelor. Atunci:

E(R1 ) = PiD+1g Exemplu in manual.

Lecția 7. ABORDAREA BAZATĂ PE ACTIVE ÎN EVALUAREA ÎNTREPRINDERII

Obiective:
▪ Înţelegerea modului de determinare a întreprinderii pe bază de active
▪ Evaluarea sumară a unei întreprinderi pe bază de active
Noţiuni cheie: activ net corectat, activ net de lichidare

7.1. Metode de evaluare pe bază de active

Conform GN6 (2007) în evaluarea întreprinderii, abordarea bazată pe active poate fi similară cu
abordarea prin cost, utilizată de evaluatorii diferitelor tipuri de active.
Abordarea bazată pe active este fundamentată pe principiul substituţiei, respectiv un activ nu
valorează mai mult decât costul de înlocuire al tuturor părţilor sale componente.
În derularea abordării bazată pe active, bilanţul contabil întocmit pe bază de costuri este înlocuit
cu bilanţul ce reflectă toate activele, corporale şi necorporale, precum şi toate datoriile, la

25
valoarea lor de piaţă sau la o altă valoare curentă adecvată. Poate fi necesară luarea în
considerare a impozitelor. Dacă se aplică valorile de piaţă sau de lichidare, poate fi necesară luarea
în considerare a costurilor de vânzare şi a altor cheltuieli.
Abordarea bazată pe active trebuie aplicată în evaluarea participaţiilor majoritare la anumite
întreprinderi, care pot include unul sau mai multe dintre următoarele cazuri: - destinaţie de
întreprindere sau o fermă agricolă; o întreprindere evaluată pe altă ipoteză decât cea a continuităţii
activităţii.
Abordarea bazată pe active nu trebuie să fie unica abordare utilizată în evaluările întreprinderilor
care îşi continuă activitatea, în afară de cazurile în care este folosită în mod uzual de vânzători şi
cumpărători. În astfel de cazuri, evaluatorul este cel care trebuie să susţină selectarea acestei
abordări. Dacă evaluarea unei întreprinderi nu este făcută pe baza ipotezei continuităţii activităţii,
activele trebuie evaluate pe baza valorii de piaţă sau pe o ipoteză care presupune o perioadă mai
scurtă de expunere pentru vânzare, dacă acest lucru este adecvat. În acest tip de evaluare, trebuie
să fie luate în considerare toate costurile care au legătură cu vânzarea activelor sau cu închiderea
întreprinderii. Active necorporale, cum ar fi fondul comercial, pot să nu aibă valoare în aceste
condiţii, după cum alte active necorporale, cum ar fi brevetele de invenţie, mărcile de fabrică sau de
produse, pot să-şi păstreze valoarea lor. În cazul în care holdingul deţine proprietăţi imobiliare şi
încasează venituri din aceste proprietăţi, trebuie determinată valoarea de piaţă a fiecărei
proprietăţi imobiliare. Dacă trebuie evaluate acţiunile (fie cotate sau necotate) ale unui holding, pot
fi relevante lichiditatea acţiunilor şi mărimea participaţiei şi, ca urmare, se pot obţine valori diferite
de cursul acţiunii la bursă. Metodele înscrise în abordarea pe baza de active:
- Metoda activului net corectat (ANc), în care activele şi datoriile sunt evaluate individual la valorile
corespunzătoare (curente), rezultând astfel un activ net corectat al întreprinderii. Metoda este
aplicabilă în ipoteza continuităţii exploatării întreprinderii evaluate.
- Metoda activului net de lichidare (ANL), reprezintă o variantă a activului net corectat, aplicabilă în
cazul lipsei continuităţii exploatării întreprinderii evaluate. În acest caz, majoritatea activelor se
evaluează la valoarea de lichidare.

7.2. Acţiuni preliminare

Principalele acţiuni preliminare care trebuie întreprinse în estimarea valorii de piaţă a unei
întreprinderi sunt:
1) Cunoaşterea tendinţelor economice relevante generale şi din cadrul industriei în care
funcţionează întreprinderea, a mediului extern ce ar putea afecta întreprinderea: mediul
economic, politic, tehnologic şi social (analiza STEP), a condiţiilor şi a perspectivei de
dezvoltare a industriei (modelul PORTER);
- Identificarea şi estimarea impactului tendinţelor economice asupra activităţii întrprinderii;
Descrierea misiunii de evaluare: identificarea întreprinderii, a pachetului de acţiuni sau a
valorilor mobiliare care trebuie evaluate; stabilirea deţinătorului dreptului de proprietate,
cercetarea documentelor de atestare a dreptului de proprietate şi a restricţiilor cu privire la
transferul de proprietate; stabilirea datei evaluării; definirea evaluării, a bazei de evaluare şi
a mărimii relative a participaţiei care trebuie evaluată; definirea scopului şi utilizării
evaluării.
- Analiza naturii întreprinderii si a istoricului său (analiza diagnostic şi modelul SWOT) care
oferă repere în estimarea asteptărilor privind beneficiile viitoare ale întreprinderii; Analiza
situaţiilor financiare a întreprinderii, a activelor corporale şi necorporale, a datoriilor şi
capitalului său, a lichidităţii. Activele necorporale se pot prezenta sub forma: active
26
 necorporale identificabile: brevete de invenţie, mărci comerciale înregistrate, drepturi de
autor, know-how, baze de date şi software etc.; Active necorporale neidentificabile: fond
comercial sau forţa de muncă specializată. Valoarea fondului comercial este similară cu
accepţiunea contabilă a valorii reziduale (cost istoric) după deducerea valorii celorlalte
active.
2) Analiza capacităţii întreprinderii de a obţine profit şi de a plăti dividende;
3) Analiza tranzacţiilor anterioare în care au fost implicate drepturile de proprietate ale
întreprinderii;
4) Culegerea datelor din piaţă privind ratele de rentabilitate ale investiţiilor alternative, cotaţii
de piaţă ale acţiunilor tranzacţionate pe o piaţă reglementată şi preţuri de achiziţie ale
participaţiilor sau ale întreprinderilor implicate în acelasi domeniu de activitate (industrie).
Analiza situaţiilor financiare are trei scopuri: înţelegerea relaţiilor existente între elementele din
contul de profit şi pierdere şi cele din bilant, inclusiv a tendinţelor care s-au manifestat de-a lungul
timpului, pentru aprecierea riscurilor inerente în activitatea întreprinderii, precum şi a
perspectivelor de performanţă a întreprinderii; compararea cu întreprinderi similare pentru a stabili
parametrii de risc şi cei de valoare; ajustarea situaţiilor financiare istorice pentru a estima abilităţile
economice şi perspectivele întreprinderii. Situaţiile financiare se analizează în termeni monetari,
procentuali (analiza în structură a bilanţului şi analiza ponderii elementelor din contul de profit şsi
pierdere faţă de cifra de afaceri) şi rate financiare.
Analiza în termeni monetari se utilizează pentru a stabili tendinţele şi relaţiile între conturile de
venit şi pierdere de-a lungul timpului şi pentru a stabili fluxul de venit aşteptat a fi generat în viitor,
precum şi necesarul de capital care să permită întreprinderii să genereze flux de venit.
Analiza în termeni procentuali se utilizează pentru a compara elementele de venituri şi cheltuieli
din conturile de profit şi pierdere cu totalul veniturilor obţinute şi elementele de activ cu totalul
activelor din bilanţ, precum şi tendinţele relaţiilor dintre aceste rapoarte de-a lungul timpului.
Analiza în termeni de rate financiare se utilizează pentru a compara riscul relativ al întreprinderii
de-a lungul timpului şi cu cel al întreprinderilor similare.

7.3. Determinarea valorii

Evaluarea propriu-zisă începe cu realizarea corecţiilor uzuale aplicate situaţiilor financiare cu
scopul de a reflecta cât mai corect realitatea economică, atât în ceea ce priveşte situaţia
patrimonială, cât şi fluxul de venituri. Corecţiile aplicate au ca scop: determinarea veniturilor şi
cheltuielilor care în mod rezonabil sunt reprezentative pentru continuarea activităţilor de
exploatare; prezentarea pe o bază consecventă a situaţiilor financiare ale întreprinderii de evaluat şi
a celor care sunt luate ca bază de comparaţie; convertirea valorilor înregistrate în contabilitate în
valori de piaţă; corectarea activelor şi datoriilor din afara exploatării, precum şi a veniturilor şi
cheltuielilor aferente acestora; corectarea veniturilor şi cheltuielilor neeconomicoase. Corecţiile
care se aplica în mod uzual au în vedere:
- eliminarea din contul de profit şi pierdere a unor evenimente extraordinare (care nu se
repetă, de ex. grevă, inundaţii, cheltuieli de punere în funcţiune a unei instalaţii etc.) şi a
impactului acestora asupra situaţiei patrimoniale, inclusiv asupra impozitelor şi constituirea
unor eventuale provizioane;
- eliminarea din situaţiile financiare a impactului elementelor din afara exploatării. Aceste
elemente se extrag din situaţiile financiare şi se evaluează distinct faţă de cele care sunt
direct legate de activităţile de exploatare la valoarea de piaţă. Astfel:

27
 a) personalul auxiliar: se elimină cheltuielile cu compensaţiile şi se corectează
impozitele aferente, astfel încât personalul excedentar să nu influenţeze nivelul
mentenabil al profitului;
b) active auxiliare: se elimină valoarea oricăror active şi datorii din bilanţ şi impactul
asupra profitului (ex. vilă, automobil de lux, elicopter, iaht);
c) active redundante, excedentare sau care nu sunt necesare pentru activitatea
întreprinderii (ex. licenţe, contracte de franşiză, drepturi de autor neutilizate;
investiţii în teren şi în clădiri închiriate; echipamente în surplus; investiţii în alte
întreprinderi, depozitele la termen; portofoliu de titluri de plasament).
- corecţia amortizării faţă de amortizarea contabilă sau fiscală, pentru a reflecta amortizarea
comparabilă cu cea a întreprinderilor similare, inclusiv corecţii asupra impozitului pe profit;
- corecţia stocurilor contabile pentru asigurarea comparabilităţii. Corecţiile stocurilor pot fi
diferite; astfel, metoda LIFO reprezintă mai bine nivelul venitului în perioade de inflaţie sau
deflaţie, iar metoda FIFO este mai indicată în construirea bilanţului în valori de piaţă;
- remunerarea proprietarului necesită o corecţie pentru a reflecta costul de piaţă al înlocuirii
muncii acestuia;
- costul elementelor de leasing, închiriate sau în parteneriat necesită corecţii pentru a reflecta
valoarea de piaţă a plăţilor, cu corecţiile aferente asupra impozitului.
Corecţiile aplicate trebuie să fie descrise şi fundamentate şi să permită estimarea unui nivel
maxim al sumei ce ar putea fi platită în condiţii de piaţă. Pentru convertirea valorilor înregistrate în
contabilitate în valori de piaţă fiecare element de activ şi datorii se evaluează cu metoda şi
abordarea potrivită. Valoarea întreprinderii pe baza activelor este: V = Anc unde: ANc = Activ
net corectat şi ANc = ∑ Ac − ∑ Dc unde: Ac = Elemente de activ corectat la valoarea de piaţă;
Dc = Datorii corectate la valoarea de piaţă. În lecţiile următoare sunt abordate principalele metode
de evaluare a elementelor de activ şi pasiv: impobilizări necorporale; imobilizări corporale; bunuri
mobile; titluri financiare; stocuri; creanţe; disponibilităţi băneşti; datorii. Pentru înţelegerea
procesului de evaluare în ultimul capitol sunt prezentate câteva studii de caz simplificate de
evaluare a terenului, unei construcţii sau părţi din construcţie apartament, echipament-utilaj).

Lecția 8. EVALUAREA ACTIVELOR NECORPORALE

Obiective:
• Înţelegerea noţiunilor privind evaluarea proprietăţilor imobiliare
• Însuşirea teoretică şi practică sumară a principalelor metode de evaluare a proprietăţilor
imobiliare
Noţiuni cheie: costul de recreare, costul de înlocuire, cost de reproducţie nou, costul de
reproducere integrală, costului reproducerii unui activ similar

8.1. Abordarea prin cost

Abordarea prin cost, adesea numită costul de recreare, este cunoscută şi sub denumirea de
abordarea prin activul corectat.
Abordarea prin cost este fundamentată pe principiul substituţiei, de exemplu un activ nu
valorează mai mult decât costul înlocuirii tuturor părţilor sale componente.
În aplicarea abordării prin cost, trebuie estimat costul fiecărui element necesar pentru crearea
activelor, inclusiv profitul promotorului, prin utilizarea cunoştinţelor avute la data evaluării.
28
 Se utilizează următorii termeni:
Cost de înlocuire nou : Costul curent al unui element nou similar, care are o utilitate echivalentă
apropriată cu cea a elementului evaluat.
Cost de reproducţie nou : Costul curent al unui element nou identic.
În evaluarea activelor necorporale se aplică două metode:
a) calcularea costului de reproducere integrală, adică se determină valoarea de nou a activului
necorporal prin eşalonarea în timp a costului istoric ocazionat de toate cheltuielile efectuate
în procesul producerii activului şi indexarea acestor cheltuieli cu un indice care să reflecte cât
mai real valoarea actuală a costului istoric.
b) calcularea costului reproducerii unui activ similar din punctul de vedere al utilităţii reale. Se
calculează pornind de la costul de reproducere ca nou corectat cu deprecierea.
Pentru asigurarea credibilităţii valorii sunt necesare: precizarea corectă a datei de la care începe
colectarea şi însumarea costului istoric; determinarea corectă a cheltuielilor directe şi indirecte
ocazionate de producerea activului; fundamentarea unui indice de indexare în corelaţie cu natura şi
structura costului istoric; stabilirea corectă a gradului de depreciere a activului necorporal.

8.2. Abordarea prin venit

Abordarea prin venit estimează valoarea unui activ necorporal sau a drepturilor de proprietate
asupra activului necorporal prin calcularea valorii actualizate a beneficiilor anticipate. Cele două
metode uzuale, incluse în abordarea prin venit, sunt capitalizarea (directă) a venitului şi analiza
fluxului de numerar actualizat (DCF). În cazul capitalizării (directe) a venitului, un nivel reprezentativ
al venitului se împarte cu o rată de capitalizare sau se înmulţeşte cu un multiplu de venit (factor de
capitalizare) pentru a transforma venitul în valoare. În cadrul analizei DCF şi/sau metodei
dividendului, încasările de numerar se estimează pentru fiecare din perioadele viitoare. Aceste
încasări sunt transformate în valoare prin aplicarea unei rate de actualizare, folosind tehnicile valorii
actualizate. Pot fi folosite mai multe definiţii ale fluxului de numerar (cash-flow). Metodele de
actualizare sunt folosite în mod uzual pentru activele necorporale cu durată de viaţă economică
finită. În mod normal, perioada de previziune în metodele de actualizare este mai scurtă decât
durata de viaţă economică sau durata de viaţă legală (definită ca perioada în care activul sau
participaţia la acesta este protejată legal). Durata de viaţă economică este perioada în care se
aşteaptă ca activele necorporale să genereze un beneficiu pentru proprietarul lor. Un exemplu este
programul pentru calculator (software), care poate avea o durată de viaţă aşteptată de 36 de luni,
înainte de a fi necesară înlocuirea sa cu o versiune actualizată. Ratele de capitalizare şi ratele de
actualizare sunt preluate din piaţă şi sunt exprimate ca multiplii de preţ (determinaţi pe baza
informaţiilor derivate din cotaţiilor la bursă şi din achiziţiile de întreprinderi) sau ca o rată a
rentabilităţii (estimată pe baza informaţiilor despre investiţiile alternative). Venitul anticipat sau
beneficiile anticipate sunt convertite în valoare folosind calcule care iau în considerare creşterea
previzionată a acestora, anii viitori de încasare a beneficiilor, riscul asociat cu fluxul de beneficii
precum şi valoarea banilor în timp. Procedura de evaluare cuprinde 8 paşi de lucru:
1. identificarea beneficiilor viitoare aşteptate;
2. determinarea mărimii şi periodicităţii beneficiilor viitoare;
3. determinarea mărimii şi periodicităţii cheltuielilor asociate cu realizarea venitului
previzionat;
4. scăderea cheltuielilor anuale de exploatare din venitul anual;
5. determinarea ratei de actualizare sau a ratei de capitalizare;
6. estimarea valorii de recuperare sau a celei terminale a proprietatii;
29
 7. determinarea valorii actualizate a fluxului de numerar net actual;
8. calcularea valorii adecvate proprietăţii.

8.3. Abordarea prin comparaţia vânzarilor (prin piaţă)

Abordarea prin piaţă compară subiectul cu activele necorporale similare sau cu drepturile
parţiale asupra activelor necorporale, care au fost vândute pe piaţa liberă. Cele două surse uzuale
de informaţii, utilizate în abordarea prin piaţă, sunt pieţele în cadrul cărora se comercializează
drepturile asupra activelor necorporale similare, precum şi tranzacţiile anterioare în care au fost
implicate activele necorporale în cauză. În abordarea prin piaţă trebuie să existe o bază rezonabilă
pentru comparaţii cu active necorporale similare. Aceste active necorporale similare trebuie să
funcţioneze în acelaşi domeniu ca şi subiectul evaluat sau într-un domeniu care răspunde aceloraşi
variabile economice.

Lecția 9. EVALUAREA PROPRIETĂŢILOR IMOBILIARE

Obiective:
• Înţelegerea noţiunilor privind evaluarea proprietăţilor imobiliare
• Însuşirea teoretică şi practică sumară a principalelor metode de evaluare a proprietăţilor
imobiliare
Noţiuni cheie: costul de înlocuire, costul de reconstrucţie, costul de înlocuire net, metoda
comparaţiilor unitare, metoda costurilor segregate, metoda devizelor, deprecierea fizică,
deprecierea functională, deprecierea economică, capitalizarea veniturilor

9.1. Procesul de evaluare

Procesul de evaluare se realizează în mai multe etape, în funcţie de misiunea de evaluare şi de
informaţiile accesibile. În procesul evaluării se urmăreşte realizarea următoarelor activităţi:
1) Definirea problemei:identificarea proprietăţii imobiliare; identificarea drepturilor de proprietate;
definirea utilizării evaluării; data evaluării; scopul evaluării; sfera evaluării; condiţii limitative.
2) Analiza preliminară, culegerea şi selectarea informaţiilor: date generale privind amplasarea în
localitate, vecinătăţi, aspecte economice, sociale, de mediu; date specifice despre proprietatea
imobiliara evaluată şi proprietăţi comparabile: teren şi construcţii, cost şi uzură, venituri şi
cheltuieli, rata de capitalizare, istoric şi utilitate; date privind cererea şi oferta, respectiv piaţa
proprietăţii evaluate, inclusiv concurenţa: lista proprietăţilor asemănătoare, tranzacţii şi oferte,
capacitatea de absorbţie, studii de cerere.
3) Analiza celei mai bune utilizări: terenul ca fiind neocupat (liber); proprietatea ca fiind ocupată.
4) Estimarea valorii proprietăţii: aplicarea abordărilor şi metodelor abordarea prin cost; abordarea
prin comparaţia vânzărilor; abordarea prin capitalizarea veniturilor.
5) Analiza rezultatelor şi estimarea valorii finale
6) Redactarea raportului de evaluare

9.2. Abordări, metode şi tehnici de evaluare a proprietăţilor imobiliare

9.2.1. Abordarea prin cost a proprietăţii imobiliare

În evaluarea proprietăţii imobiliare prin cost se parcug următoarele etape: Analiza celei mai bune
utilizăriș Evaluarea terenului; Estimările costului clădirilor prin metoda aleasă/posibilă;
Determinarea deprecierii cumulate; Estimarea valorii. Principii generale. Conform standardului de
30
evaluare GN1-Evaluarea proprietăţii imobiliare, abordarea prin cost reprezintă una dintre cele mai
frecvent utilizate metode aplicate pentru estimarea valorii de piaţă sau pentru estimarea unei valori
diferite de cea de piaţă. Abordarea prin cost estimează valoarea proprietăţii prin estimarea
costurilor de achiziţie a terenului şi de construcţie a unei noi proprietăţi, cu aceeaşi utilitate, sau de
adaptare a unei proprietăţi vechi pentru aceeaşi utilizare, fără costuri legate de timpul de
construcţie sau adaptare. Costul terenului se adaugă la costul total al construcţiei.
Abordarea se bazează pe următoarele metode: metoda costului de înlocuire şi metoda costului
de reconstrucţie. Costurile pot fi estimate prin : metoda comparaţiilor unitare, metoda costurilor
segregate şi metoda devizelor. Cel mai adesea se utilizează cataloage cu costuri de construcţie.
Metoda costurilor unitare determină costul pe unitate de suprafaţă sau de volum. Metoda se
bazează pe costurile cunoscute ale structurilor similare, ajustate în funcţie de condiţiile pieţei şi
diferenţele fizice. Costurile unitare descresc pe măsură ce clădirile cresc în suprafaţă sau volum.
Costurile unitare sunt exprimate la suprafaţa desfasurată construită sau volum total construit.
Metoda costurilor segregate determină un cost unitar bazat pe cantitatea reală de materiale
utilizate plus manopera necesară pentru fiecare metru pătrat de suprafaţă. Estimarea se realizează
utilizând costuri normate pentru componente structurale considerate instalate.
Metoda devizelor estimează costul prin calcul ce reflectă cantitatea şi calitatea tuturor
materialelor şi a tuturor categoriilor de manoperă asociate lucrărilor executate, la care se adaugă
marja pentru cheltuieli neprevazute, cheltuieli de regie şi profit.
Metoda costului de înlocuire constă în compararea costurilor unei clădiri nou construite pe
terenul ocupat de o clădire existentă având la bază principiul maximizării valorii celei mai bune
utilizări a terenului. Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de
la data evaluării, o clădire cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, utilizând materiale
moderne şi normativele, proiectele şi planurile actuale. Aceasta are la bază devizul general întocmit
de antreprenorul de construcţii sau pe baza calculelor realizate de evaluator şi compararea valorii
obţinute cu preţul clădirilor similare de pe piaţă rezultate din tranzacţii anterioare.
Metoda costului de reconstrucţie constă în compararea preţului unei construcţii existente,
inclusiv a costurilor de deconstrucţie (demolare), având o anumită utilitate cu costurile ce le implică
o construcţie nouă, incluzând costurile cu proiectarea, realizarea şi utilizarea construcţiei noi pe
amplasamentul celei existente şi care ar avea aceeaşi utilitate, evidenţiind diferenţele valorice.
Costul de reconstrucţie este costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de la data
efectivă a evaluării, o copie sau o replică exactă a clădirii evaluate, utilizând aceleaşi materiale,
normative de construcţie, proiecte, planuri şi calitate a manoperei şi înglobând toate deficienţele,
supradimensionările şi deprecierea cladirii evaluate. Costul de reconstrucţie este dificil de estimat
datorită faptului că unele materiale nu mai pot fi găsite, deci nu mai sunt identice, iar unele
normative de construcţii au suferit modificări.
Deprecierea cumulată reprezintă o pierdere de valoare faţă de costul de înlocuire sau de
reconstrucţie care poate rezulta din cauze fizice, funcţionale şi exterioare sau economice.
Poate fi definită ca fiind diferenţa dintre costul de înlocuire sau de reconstrucţie şi valoarea de piaţă
a construcţiei.
Deprecierea sau deteriorarea fizică este evidenţiată prin utilizare şi uzură, putrezire, infestări,
fisuri, mucegai, deteriorări şi alte defecte structurale sau de învechire.
Deprecierea functională poate fi cauzată de neadecvarea sau supradimensionarea clădirii, a
stilului sau dotărilor.

31
 Deprecierea externă sau economică este cauzată de factori din afara proprietăţii cum ar fi :
schimbările în cerere-ofertă, utilizările generale ale proprietăţilor din zonă, standarde locale,
finanţările şi reglementările locale.
După ce se determină valoarea « de nou » a construcţiei, aceasta se ajustează cu deprecierea
cumulată şi se obţine costul de înlocuire sau de recostrucţie net estimat.
Costul de înlocuire net este considerat ca o metodă acceptabilă pentru ajungerea la un surogat
pentru valoarea de piaţă a proprietăţilor specializate sau cu pieţe limitate, pentru care informaţiile
relevante sunt rare sau inexistente.

9.2.2. Evaluarea prin abordarea prin comparaţia vânzărilor

Principii generale. Utilizând această abordare valoarea unei proprietăţi este determinată prin
analizarea vânzărilor recente sau a preţurilor de ofertare ale proprietăţilor asemănătoare sau
comparabile cu proprietatea de evaluat. Abordarea prin comparaţia vânzărilor stabileşte limitele
valorii de piaţă prin examinarea preţurilor de piaţă pentru proprietăţi concurente cu proprietatea
de evaluat. Din informaţiile culese se elimină preţurile care reflectă motivaţii diferite de cele tipice.
Preţurile sunt comparate pe baza unor elemente sau criterii relevante, iar diferenţele duc la
ajustarea preţurilor de comparaţie.
Procedura de evaluare
Procedura de estimare a valorii urmează următorii paşi de lucru: culegerea informaţiilor din piaţă
privind tranzacţii cu proprietăţi similare; stabilirea criteriilor de comparaţie. Criteriile de comparaţie
utilizează două componente pentru a genera un factor (de ex. Preţ pe U/M, rata rezultată din
raportarea preţului de vânzare la venitul rezultat, adică multiplicatorul de venit etc); compararea
atributelor fiecărei proprietăţi cu cea de evaluat; realizarea corecţiilor necesare privind diferenţele
stabilite; obţinerea corecţiei şi efectuarea comparaţiei globale; extragerea unei singure valori din
gama rezultată. Elementele de comparaţie sunt: drepturile de proprietate transmise; condiţii de
finanţare; condiţii de vânzare; condiţiile pieţei; localizarea; caracteristicile fizice; caracteristicile
economice; utilizarea; componente non-imobiliare ale valorii (de ex. afacerea din clădire care
modifică valoarea). Pot fi consideraţi şi alţi factori cum ar fi: accesul la proprietate, restricţii
guvernamentale, condiţii de mediu, dezvoltarea infrastructurii etc. Corecţiile. Pot fi în valoare
absolută sau ca procentaj la modificările pieţei şi localizare. Corecţiile se aplică numai la preţul
tranzacţiei comparabile. Ordinea corecţiilor se prezintă în fig. 10.1 din manual. Din comparaţii se
obţin mai multe valori din care se extrage valoarea care ar conduce la preţul cel mai probabil.
Trebuie evidenţiat raţionamentul evaluatorului.

9.2.3. Abordarea prin capitalizarea veniturilor

Evaluarea constă în: culegerea şi analizarea informaţiilor relevante de piaţă, prelucrarea
informaţiilor şi determinarea comparabilităţii pentru a fundamenta importanţa asupra rezultatelor
analizei; analiza veniturilor şi cheltuielilor istorice ale proprietăţii de evaluat şi a proprietăţilor
concurente pentru care pot fi obţinute informaţii; întocmirea fluxului de numerar bazat pe contul
de profit şi pierdere din exploatare corectat, care să reflecte aşteptările pieţei şi care sş elimine
experienţele speciale ale unui anumit proprietar; estimarea venitului net care poate fi obţinut de
proprietate şi capitalizarea acestuia pentru determinarea valorii de piaţă. Estimarea poate reflecta
venitul net pe un an sau pe un interval de ani. Abordarea prin capitalizarea venitului se bazează pe
principiul anticipării, conform căruia valoarea este creată de beneficiile viitoare anticipate
exprimate prin flux de venit şi presupune estimarea valorii de piaţă pe baza capacităţii proprietăţii
imobiliare de a genera venit. Capitalizarea venitului ia în considerare informaţiile asupra veniturilor
32
şi cheltuielilor comparabile pentru a stabili venitul net din exploatare (operaţional) al proprietăţii de
evaluat. Capitalizarea se face prin aplicarea unei rate de capitalizare.
Determinarea ratei de capitalizare. Procedee: preluarea ratei din tranzacţii comparabile;
preluarea factorului multiplicator al venitului efectiv utilizat în tranzacţii comparabile; analiza pe
componente ale investiţiei – credit şi capital propriu; analiza pe componente ale investiţiei - teren şi
clădiri; formula de acoperire a datoriei.
Pe baza multiplicatorului venitului. Rata de capitalizare = (1 - rata cheltuielilor
operaţionale)/Multiplicatorul venitului brut; Rata cheltuielilor operaţionale (de exploatare) =
cheltuielile de exploatare/venit brut efectiv; Venitul brut efectiv (câştigul disponibil înainte de
impozitare) = venit net din exploatare - serviciul datoriei (rate şi dobânzi); Venitul net din
exploatare: venituri totale – cheltuieli de exploatare. Înainte de scăderea amortizării contabile şi a
serviciului aferent creditelor ipotecare (rate + dobânzi), înainte de impozitare pentru a se determina
fluxul de numerar disponibil.
Capitalizarea poate fi: capitalizare directă, când se aplică o rată de capitalizare generală pentru
toate riscurile prin care se divide venitul net din exploatare stabilizat dintr-un singur an şi rezultă o
indicaţie de valoare. Valoarea = venit net din exploatare/rata de capitalizare generală sau fluxul
de numerar actualizat (DCF), care ia în considerare valoarea banilor în timp şi se aplică actualizarea
la o serie de venituri nete din exploatare pentru o perioadă de mai mulţi ani. Se bazează pe
previziuni multianuale.
În vederea comparaţiei se selectează unităţi de masură adecvate pentru a conduce la analize
corecte, ca de exemplu: chiria pe mp de suprafaţă pentru clădiri de birouri sau depozite, venitul din
recoltă la ha pentru terenuri agricole, numărul de animale pe mp de grajd etc. Elementele de
comparaţie trebuie să identifice acele caracteristici ale proprietăţilor sau ale tranzacţiilor cu
proprietăţi care să explice diferenţe de preţ. Elementele de comparaţie sunt: drepturile de
proprietate transmise; condiţiile de finanţare; condiţiile de vânzare; cheltuieli dupa cumpărare
(reparaţii, decontaminare mediu, înlocuire elemente de structura la construcţii, costuri legate de
compatibilitatea pentru dezvoltare etc.); condiţiile de piaţă (restricţii de construire, adaptare la
necesităţi, aprecierea sau deprecierea rapidă a valorii proprietăţii, schimbări în legislatie, impozite
etc); localizarea; caracteristicile fizice (mărime, calitate, stare tehnică); caracteristicile economice
(venit, cheltuieli, clauze de închiriere, management); utilizarea (utilizarea actuală, cea mai bună
utilizare, impact asupra diferenţei de preţ); componentele non-imobiliare ale vânzării (includerea în
preţ a elementelor de tip: bunuri mobile, participaţii financiare, etc).

Lecția 10. EVALUAREA BUNURILOR MOBILE

Obiective:
• Înţelegerea noţiunilor privind evaluarea bunurilor mobile
• Însuşirea teoretică şi practică sumară a principalelor metode de evaluare a bunurilor
mobile
Noţiuni cheie: costul de înlocuire, costul de reproducţie, metoda devizului, metoda indexării şi
metoda cost-capacitate, identificarea directă, asimilarea, procentajul din cost

10.1. Procesul de evaluare

Procesul de evaluare parcurge următoarele etape: colectarea informaţiilor: inspectarea,
inventarierea şi descrierea bunurilor; descrierea macroidentificării şi microidentificării; evidenţierea
şi analiza pieţei specifice bunurilor mobile: încadrarea pe piaţă, poziţie, tranzacţii, posibilităţi de

33
valorificare; elaborarea ipotezelor şi condiţiilor limitative de evaluare: pe baza situaţiei concrete,
scop şi destinaţia evaluării şi rezerve exprimate la identificare (parametrii tehnico-funcţionali);
alegerea metodelor adecvate de evaluare: selectarea elementelor şi criteriilor de comparaţie
aferente tranzacţiilor comparabile; identificarea bunului mobil sau asimilarea cu altele aflate pe
piaţă; stabilirea modului şi potenţialului de generare de venituri; calculele diferitelor tipuri de
valoare; verificarea faptică a informaţiilor primite şi culese de la proprietar, cartea tehnică,
utilizator; estimarea valorii finale în funcţie de cantitatea şi calitatea informaţiilor existente
coroborate cu scopul şi destinaţia evaluării; elaborarea raportului de evaluare.

10.2. Abordări, metode şi tehnici de evaluare a bunurilor mobile

10.2.1. Abordarea prin cost a bunurilor mobile

Evaluarea bunurilor mobileprin abordarea prin cost (standardul GN 5) ia în considerare
posibilitatea creării unui alt bun mobil care să înlocuiască originalul sau a unui bun mobil care ar
putea avea aceeaşi utilitate fără a ţine cont de costurile întârzierii fabricaţiei. Estimarea valorii se
bazează pe costul de reproducţie sau costul de înlocuire a proprietăţii sau activului evaluat.
Costul de înlocuire se referă la suma pe care o persoană se aşteaptă să o plătească pentru un
obiect mobil cu aceeaşi vechime, mărime, culoare şi condiţie, adică pentru o copie sau o
reproducere a celui original, cât mai apropiată de original în ceea ce priveşte natura, calitatea şi
vechimea materialelor, obţinută prin metode moderne. Nu pot fi evaluate prin costul de înlocuire
active la care înlocuirea nu se poate realiza indiferent de cost, ca de exemplu : antichităţi, tablouri
de valoare etc.
Costul de reproducţie se referă la suma pe care o persoană se aşteaptă să o plătească pentru o
copie exactă a obiectului mobil original, realizată cu materiale care au o natură, calitate şi vechime
similară şi prin metode identice din perioada de realizare a originalului. Unele obiecte mobile care
nu sunt afectate de depreciere pot avea în timp o valoare mai mare, deoarece costul de reproducţie
sau de înlocuire creşte mai repede decât preţul lor curent. Abordarea prin cost a activelor
necorporale (standardul GN 4), denumită şi costul de re-creare, are la bază principiul substituţiei,
adică un activ nu valorează mai mult decat ar costa înlocuirea tuturor părţilor sale componente.
Valoarea de evaluare obţinută prin abordarea prin cost reprezintă costul curent (de nou) minus
deprecierea. Deprecierea, ca şi în cazul proprietăţilor imobiliare, este : fizică, funcţională şi
economică. Metodele utilizate în evaluarea bunurilor mobile prin abordarea prin cost sunt: metoda
devizului, metoda indexării şi metoda cost-capacitate.
Metoda devizului sau a însumării constă în descompunerea proprietăţii în componente, astfel
încât suma componentelor să reflecte costul de nou al întregului. Sunt incluse toate costurile
directe (materiale şi manopera, transport şi manipulare, montaj) şi indirecte (onorarii, taxe de
instalare, cheltuieli financiare, de pază, de punere în funcţiune etc.).
Metoda indexării constă în estimarea costului de reproducţie în care un indice sau un factor de
indexare se aplică la costul istoric al unei proprietăţi pentru a transforma costul istoric în cost
curent. Nu se aplică la costul de înlocuire.
Metoda cost-capacitate
Metoda constă în identificarea costului unui bun asemănător, dar la care costul variază în funcţie
de dimensiuni. Întrucât nu toate componentele variază liniar cu dimensiunea se utilizează relaţia:
C1/C2 = (Q2/Q1)x Unde: C1 şi C2 sunt preţurile bunurilor; Q1 şi Q2 sunt dimensiunile (capacităţile);
x = (exponent) factor pentru cost-capacitate, care cel mai adesea are valoarea 0,6-0,7; de unde: C2
= C1 x (Q2/Q1) x
34
 Determinarea deprecierii
- Deprecierea / uzura fizică
Se determină prin:
1) raportul % dintre vârsta efectivă şi durata de viaţă utilă normală
2) raportul % dintre vârsta efectivă şi vâsta efectivă + durata de viaţă utilă ramasă
Vârsta efectivă = durata de viaţă parcursă de la instalare sau punere în functiune (număr de ani)
Durata de viaţă utilă ramasă = numărul de ani estimaţi în care bunul mobil cu o anumită vâstă
efectivă se aşteaptă să mai fie utilizată, la sfârşitul căreia va fi retrasă din exploatare
Durata de viaţă utilă normală (termen IAS) = numărul de ani estimaţi în care o proprietate nouă este
aşteptată a fi utilizată la sfârşitul căreia va fi retrasă din exploatare
- Deprecierea funcţională
Este pierderea din valoare sau utilitate cauzată de ineficienţă sau nepotriviri în însăşi bunul mobil
respectv când este comparat cu altul înlocuitor mai puţin costisitor şi mai eficient obţinut printr-o
tehnologie modernă.
Se determină prin:
- diferenţa dintre costul de reproducţie brut şi costul de înlocuire net prin care se cuantifică
deprecierea funcţională cauzată de costurile de capital în exces;
- cuantificarea cheltuielilor de exploatare excedentare faţă de substitutele moderne.
De exemplu: un reactor utilizat pentru fabricarea răşinilor de 18 ani vechime consumă energie
electrică de 2,8 ori mai mult decât un reactor de 4 ani vechime.
- Deprecierea economică
Este cauzată de factori externi (materii prime şi utilităţi mai scumpe, concurenţa sporită,
legislaţie de mediu etc.). Se poate determina prin calculul inutilităţii prin utilizarea unei penalităţi
pentru inutilitate, pe baza relaţiei: Inutilitatea % = [1- (QB/QA) n ]*100; Unde: QA, QB capacitatea
proiectată, respectiv utilizată; n = factor de scală care de regulă poate fi 0,6-0,7

10.2.2. Evaluarea prin abordarea prin comparaţia vânzărilor

Cele mai utilizate tehnici de comparaţie sunt: identificarea directă, asimilarea, procentajul din
cost.
Identificarea directă. Se stabileşte valoarea în baza unei identificări directe a proprietăţii în cauză
cu una identică sau comparabilă. Furnizează cel mai adecvat indicator al valorii, concluziile în
privinăa vânzării fiind puţin subiective.
Asimilarea. Se stabileşte valoarea pe baza analizei proprietăţilor asemănătoare, dar nu identice,
utilizând câteva caracteristici ca bază de comparaţie.
Procentajul din cost. Se stabileşte raportul dintre preţul de vânzare şi costul actual de nou al
unei proprietăţi la data vânzării. Se culeg informaţii despre proprietăţi asemănătoare şi se
analizează statistic. Se determină corelaţiile între caracteristici: vârstă, preţ, cost.

10.2.3. Abordarea prin capitalizarea veniturilor

Veniturile viitoare previzionate (aşteptate) sunt convertite în valoare fie prin împărţirea venitului,
de obicei anual, cu o rată de capitalizare, fie prin înmulţirea venitului cu un coeficient multiplicator
(care este inversul ratei de capitalizare). Dacă este cunoscut preţul de vânzare al unei proprietăţi,
se poate construi un multiplicator prin raportarea unui venit la valoare (preţ) care apoi să fie utilizat
pentru estimarea valorii altei proprietăţi, pornind de la venitul pe care aceasta din urmă îl
generează. Cele două etape ale aplicării metodei capitalizării sunt: estimarea venitului anual si
determinarea ratei de capitalizare. Capitalizarea este o formă prescurtată a actualizării. Se

35
estimeaza venitul normalizat dintr-un singur an (venit anual aşteptat), iar venitul anual se împarte la
un divizor numit rată de capitalizare sau se înmulţeste cu un coeficient multiplicator, numit şi
multiplu. Rata de capitalizare (c) este un derivat al ratei de actualizare. c = Venit anual/Preţ de
vânzare a activului
Rata de capitalizare cuprinde toate elementele pe care un investitor le ia în mod normal în
considerare, cum ar fi rentabilitatea investiţiei (profitul adus de investiţie), gradul de risc al
investiţiei, calitatea investiţiei sau gradul de lichiditate al investiţiei (cât de repede poate fi
transformată investiţia în lichidităţi).

Lecția 11. EVALUAREA STOCURILOR ŞI CREANŢELOR. EVALUAREA ALTOR

ACTIVE ŞI PASIVE

Obiective:
• Însuşirea principalelor aspecte privind evaluarea stocurilor, creanţelor, altor active
şi a datoriilor

Noţiuni cheie: stocuri, creanţe, imobilizări financiare, datorii

11.1. Evaluarea stocurilor

Stocurile se compun din: materii prime şi materiale, piese de schimb, consumabile; producţie
neterminată sau în curs de execuţie ; mărfuri, produse finite, ambalaje; animale.
Stocurile de materii prime şi materiale, piese de schimb, consumabile. Evaluarea se realizează
la valoarea de piaţă exprimată prin costul curent de înlocuire la data evaluării ţinând cont de starea
fizică de depreciere, vechime şi posibilitatea utilizării în producţie.
Stocurile de producţie neterminată sau în curs de execuţie. În cadrul producţiei neterminate se
cuprind: produsele care nu au trecut prin toate fazele procesului tehnologic ; produsele terminate
care nu au trecut prin toate fazele de probe tehnologice şi recepţie tehnică ; produsele care nu sunt
completate cu toate accesoriile ; lucrările şi serviciile, studiile în curs de execuţie sau neterminate.
Evaluarea se realizează prin aprecierea costurilor de producţie înregistrate până la data evaluării
sau la valoarea de piaţă a produselor finite din care se scad cheltuielile de finalizare a produselor şi
cheltuielile de desfacere şi marketing.
Stocurile de mărfuri, produse finite, ambalaje. Evaluarea se face la valoarea curentă de piaţă
care se corectează cu aspecte privind vechimea, starea fizică de depreciere, gradul de satisfacere a
clienţilor, evoluţia pieţei şi tendinţele acesteia.
Animalele se evaluează la valoarea de piaţă ţinând cont de starea lor de sănătate, rasă, selecţie
genetică etc.
În evaluarea pentru situaţii financiare în evaluarea stocurilor se ţine cont de principiul prudenţei
care cere ca pierderile probabile sau certe sa fie înregistrate imediat prin constituirea de
provizioane complete sau parţiale pentru: articole deteriorate, articole cu mişcare lentă, articole
învechite. Aceste provizioane sunt estimări bazate pe cele mai bune informaţii disponibile.

36
 11.2. Evaluarea creanţelor
Creanţele se evaluează la valoarea lor contabilă la care se aplică un discount în funcţie de
vechime, dar ţinând cont şi de: solvabilitatea financiară a clienţilor; politica firmei faţă de clienţi
(creditul comercial); relaţiile tradiţionale cu anumiţi clienţi; viteza de rotaţie a creanţelor.
Factorul de discount (actualizare) este selectat în funcţie de durată estimată până la încasarea
creanţelor şi în funcţie de rata inflaţiei. Creanţele se evaluează în funcţie de riscul de neîncasare şi
de vechimea lor, de regulă astfel: cele mai vechi de un an şi cu probabilitate mare de neîncasare,
sunt evaluate la valoarea zero; cele pentru care s-a acordat credit client şi se află în termenul de
creditare la valoarea contabilă; cele cu o vechime mai mare de 120 zile, dar încasabile, prin
diminuarea cu 25-50% a valorii contabile în funcţie de riscul de neîncasare şi de rata dobânzii la
creditul comercial sau la depuneri bancare; cele exprimate în devize la cursul de referinţă al BNR.
În evaluarea pentru situaţii financiare, în cazul diminuării valorii creanţelor se vor calcula
provizioane pentru creanţe.
Se constituie: provizioane generale pentru a acoperi riscul ca o parte din creanţele curente să
devină incerte în viitor. Un provizion general se constituie la nivelul a 0,5-2% din creanţele curente
cu un procentaj mai mare pentru sumele care au depăşit termenul; provizioane specifice pentru a
înregistra cele mai bune estimări ale pierderilor probabile de creanţe vechi şi alte riscuri privind
creditele. Acestea se calculează articol de articol folosind procente bazate pe situaţia debitorului
(până la 100%).
Disponibilităţi băneşti. Se preiau la valoarea lor nominală, iar cele în valută sunt transformate în
lei la cursul de referinţă al BNR la data evaluării. Mărcile poştale şi timbrele se evaluează la
valoarea lor nominală. Cecurile, cambiile, bilete la ordin şi alte valori se evaluează la valoarea
cotaţiei de piaţă din data evaluării. Plăţile anticipate şi avansuri primite de la furnizori nu se includ
în evaluare.

11.3. Imobilizări finaciare

Imobilizările financiare sunt formate din titluri de participare (sub formă de acţiuni sau alte
titluri de valoare în capitalul altor firme), titluri imobilizate ale activităţii de portofoliu (titluri de
valoare pe termen lung achiziţionate în vederea obţinerii veniturilor financiare fără participarea la
gestiunea societăţilor emitente), alte titluri imobilizate şi creanţe imobilizate (creanţe legate de
participări, respectiv împrumuturi în scopul obţinerii unor dobânzi legale, garanţii).
Evaluarea acestora se face plecând de la preţul de cumpărare sau valoarea înscrisă cu care s-au
înregistrat în contabilitate, având în vedere ca toate cheltuielile de achiziţie se înregistrează direct în
cheltuielile de exploatare ale exerciţiului financiar. Titlurile de valoare negociate public sunt
evaluate la valoarea de cotaţie de piaţă din momentul evaluării. Împrumuturile pe termen lung
acordate sunt reţinute la valoarea contabilă rămasă. Dacă rata dobânzii practicată la împrumuturile
pe termen lung este foarte mică valoarea creditului se reţine prin actualizarea acestuia cu o rata de
actualizare egală cu diferenţa între rata uzuală a dobânzii şi rata dobânzii solicitată.

11.4. Evaluarea datoriilor

Datoriile se evaluează la valoarea lor probabilă de plată, astfel:
a) creditele pe termen lung la valoarea contabilă rămasă corectată cu diferenţa de dobândă;
b) datoriile societăţii se evaluează funcţie de perioada de neplată, astfel: plăţile cu o periodicitate
regulată pentru care nu s-au primit până în momentul evaluării notele de plată (ex. telefon,
electricitate, gaze) se estimează pe baza consumurilor înregistrate şi a tarifelor practicate, sau pe
baza mediei plăţilor anterioare pentru perioade egale de timp; datoriile pe cale de a se produce
37
(probabilitatea de plată a unor despăgubiri, penalităţi) se constituie provizion pentru întreaga sumă
previzibilă; c) redevenţele totale rămase de plată pentru bunurile de natura imobilizărilor corporale
achiziţionate în regim de leasing se cuprind în evaluare ca atare; d) provizioanele nejustificate se
evaluează cu zero; e) pasive exigibile: se constituie provizion sau nu.

Lecția 12. EVALUAREA PENTRU RAPORTAREA FINANCIARĂ

Obiective:
• Evidenţierea principalelor aspecte privind evaluarea întreprinderii pentru
raportarea financiară
Noţiuni cheie: valoarea justă, valoare realizabilă netă, pierderea din depreciere,
durata de viaţă utilă, valoarea recuperabilă, valoarea reziduală, valoare reevaluată,
valoare de utilizare

Evaluarea pentru raportarea financiară se realizează în contextul Standardelor Internaţionale de

Raportare Financiară (IFRS-uri). IFRS-urile adoptă două modele pentru recunoaşterea activelor în
bilanţ: -un model bazat pe cost şi un model bazat pe valoarea justă; de aceea acolo unde se aplică
modelul bazat pe valoarea justă este necesară o reevaluare curentă a activului. În evaluare se aplică
standardul IVA 1 Evaluarea pentru raportarea financiară financiară prin care urmează să fie
raportate valori de piaţă.

12.1. Definiţii specifice

Spre deosebire de standardele de evaluare în evaluarea pentru raportarea financiară se utilizează
definiţii ale Standardelor Internaţionale de Raportare Financiară.
Valoare contabilă. Valoarea la care un activ este recunoscut după ce se deduc amortizarea
cumulată, precum şi pierderea cumulată din depreciere (IAS 36, paragraful 6).
Unitate generatoare de numerar. Cel mai mic grup identificabil de active, care generează intrări de
numerar în mare măsură independente de intrările de fluxuri de trezorerie/numerar generate de
alte active sau grupuri de active (IAS 36, paragraful 6).
Valoarea depreciabilă. Costul unui activ sau o altă valoare care înlocuieşte costul în situaţiile
financiare, mai puţin valoarea reziduală a activului (IAS 16, paragraful 6).
Deprecierea (Amortizarea). Alocarea sistematică a valorii depreciabile a unui activ de-a lungul
duratei sale de viaţă utilă (IAS 16, paragraful 6; IAS 36, în paragraful 6).
Durata de viaţă economică. Este fie:
a) perioada de-a lungul căreia se estimează că un activ este utilizabil economic de către unul sau
mai mulţi utilizatori; fie
b) numărul unităţilor de producţie sau al unităţilor similare care se estimează a se obţine prin
utilizarea activului de către unul sau mai mulţi utilizatori (IAS 17, paragraful 4).
Durata de viaţă utilă. Este fie:
a) perioada în care un activ este prevăzut a fi disponibil pentru o utilizare de către o entitate; fie
b) numărul de unităţi de producţie sau unităţi similare preconizate să se obţină din activ, de către o
entitate (IAS 16, paragraful 6; IAS 36, paragraful 6; IAS 38, paragraful 8).
În ce priveşte operaţiunile de leasing, durata de viaţă utilă este definită ca fiind:
Perioada estimată care rămâne, de la începutul duratei contractului de leasing, fără a fi limitată la
acesta, pe parcursul căreia se aşteaptă ca beneficiile economice încorporate în activ să fie
consumate de către entitate (IAS 17, paragraful 4).

38
Valoarea justă. Suma pentru care un activ ar putea fi schimbat sau o datorie decontată, de
bunăvoie, între două părţi interesate aflate în cunoştinţă de cauză, în cadrul unei tranzacţii
desfăşurate în condiţii obiective, cu preţul determinat obiectiv (IAS 16, paragraful 6).
Valoarea justă minus costurile de vânzare. Valoarea care poate fi obţinută din vânzarea unui activ
sau a unei unităţi generatoare de numerar, în cadrul unei tranzacţii desfăşurate în condiţii obiective,
între părţi interesate şi în cunoştinţă de cauză, minus costurile de cedare (IAS 36, paragraful 6).
Pierderea din depreciere. Diferenţa dintre valoarea contabilă (mai mare) şi valoarea recuperabilă a
unui activ sau a unei unităţi generatoare de numerar (IAS 36, paragraful 6).
Investiţie imobiliară. Proprietatea imobiliară (un teren sau o clădire sau parte a unei clădiri sau
ambele) deţinută (de proprietar sau de locatar în baza unui contract de leasing financiar) mai
degrabă în scopul închirierii sau pentru creşterea valorii capitalului sau ambele, decât pentru:
a) a fi utilizată în producţia de bunuri sau prestarea de servicii sau în scopuri administrative;
sau b) a fi vândută pe parcursul desfăşurării normale a activităţii (IAS 40, paragraful 5).
Valoare realizabilă netă. Preţul de vânzare estimat, ce ar putea fi obţinut pe parcursul desfăşurării
normale a activităţii, mai puţin costurile estimate pentru finalizarea bunului şi costurile necesare
vânzării (IAS 2, paragraful 6). Valoarea realizabilă netă se referă la suma netă pe care o entitate se
aşteaptă să o realizeze din vânzarea de stocuri pe parcursul desfăşurării normale a activităţii.
Valoarea justă reflectă suma pentru care acelaşi stoc ar putea fi schimbat pe piaţă, între
cumpărători şi vânzători interesaţi şi în cunoştinţă de cauză. Prima este o valoare specifică entităţii;
a doua nu este. Valoarea realizabilă netă pentru stocuri poate să nu fie egală cu valoarea justă
minus costurile de vânzare (IAS 2, paragraful 7).
Imobilizări corporale. Active corporale care:
a) sunt deţinute pentru a fi utilizate în producţia de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi
închiriate terţilor sau pentru a fi folosite în scopuri administrative; şi
b) este preconizat a fi utilizate pe parcursul mai multor perioade (IAS 16, paragraful 6).
Valoarea recuperabilă. Valoarea recuperabilă a unui activ sau unităţi generatoare de numerar
reprezintă cea mai mare valoare dintre valoarea sa justă minus costurile de vânzare şi valoarea sa
de utilizare (IAS 36, paragraful 6).
Valoarea reziduală. Valoarea estimată pe care ar obţine-o o entitate din cedarea unui activ, după
deducerea costurilor estimate pentru cedare, dacă activul avea deja vechimea şi condiţia prevăzută
la sfârşitul duratei de viaţă utilă (IAS 16, paragraful 6).
Valoare reevaluată. Valoarea justă a unui activ la data reevaluării, minus orice amortizare
acumulată ulterior şi orice pierderi acumulate din depreciere (IAS 16, paragraful 31).
Valoare de utilizare. Valoarea actualizată a viitoarelor fluxuri de trezorerie/numerar preconizate să
se obţină de la un activ sau de la o unitate generatoare de numerar (IAS 36, paragraful 6).

12.2. Evaluarea prin corelaţia dintre standarde

Evaluarea pentru raportarea financiară se realizează prin analiza şi evaluarea activelor. Activele
unei întreprinderi se clasifică în: active din exploatare, adică activele necesare pentru activităţile
de bază; active din afara exploatării, respectiv proprietăţi deţinute pentru dezvoltarea viitoare, ca
investiţii sau active în surplus faţă de necesităţile de exploatare ale entităţii.
Clasificarea activelor determină care standard IAS sau IFRS se aplică. IAS 16 prevede ca activele
imobilizate corporale deţinute în scopul producţiei sau furnizării de bunuri şi servicii să fie
recunoscute, în bilanţ, iniţial la cost şi ulterior în conformitate cu modelul bazat pe cost sau pe
valoarea justă, descrise în paragraful 5.3.

39
Evaluarea prin Cost şi valoarea justă. IAS 16 prevede modelul bazat pe cost, în paragraful 30, după
cum urmează: „După recunoaşterea ca activ, un element de imobilizări corporale va fi înregistrat la
costul său minus orice amortizare acumulată şi orice pierderi acumulate din depreciere.” Valoarea
justă nu este în mod necesar sinonimă cu valoarea de piaţă, în IFRS-uri fiind utilizată în diferite
contexte. Situaţiile financiare trebuie întocmite pe baza principiului continuităţii activităţii, cu
excepţia cazului în care conducerea fie intenţionează să lichideze entitatea sau să înceteze
activitatea, fie nu are o altă alternativă (IAS 1, paragraful 23). Acest principiu stă la baza aplicării
valorii juste pentru imobilizările corporale, cu excepţia cazurilor în care este evident că există fie
intenţia de a se ceda un anumit activ, fie că această opţiune de cedare trebuie luată în considerare,
de exemplu în urma unui test de depreciere.
În evaluarea conform IAS 16, atunci când o întreprindere adoptă opţiunea de reevaluare pe baza
valorii juste, activele sunt incluse în bilanţul contabil la valoarea justă, după cum urmează: a)
„Valoarea justă a terenurilor şi clădirilor este determinată în general după datele de evidenţă de pe
piaţă, printr-o evaluare efectuată de evaluatori profesionişti calificaţi în evaluare. Valoarea justă a
elementelor de imobilizări corporale este în general valoarea lor de piaţă determinată prin
evaluare” (IAS 16, paragraful 32). b) „Dacă nu există date de piaţă privind valoarea justă, din cauza
naturii specializate elementului de imobilizări corporale, iar elementul se vinde rar, cu excepţia
cazului în care reprezintă o parte a unei activităţi continue, o entitate poate avea nevoie să
estimeze valoarea justă, prin utilizarea unei abordări pe bază de venit sau prin costul de înlocuire
net” (IAS 16, paragraful 33). IVSC consideră că un evaluator calificat trebuie să raporteze valoarea
de piaţă a activului, atunci când efectuează o evaluare cu acest scop (situaţiile financiare n.t.). Orice
ipoteze sau opinii exprimate în aplicarea valorii de piaţă trebuie discutate cu reprezentanţii entităţii
şi prezentate în raport. Concluzia evaluării trebuie raportată în conformitate cu standardele de
evaluare IVS 3, editia a 7-a.
În evaluarea conform IAS 40 – Investiţii imobiliare, în cazul în care entitatea alege modelul bazat
pe valoarea justă pentru contabilizarea investiţiilor imobiliare, IVSC consideră că cerinţele acestui
model sunt îndeplinite de evaluator prin adoptarea valorii de piaţă.
IAS 40, paragraful 75, prevede, între altele, prezentarea următoarelor informaţii, pe care
evaluatorul trebuie să le includă în raport, suplimentar faţă de cerinţele IVS 3: a) metodele şi
ipotezele semnificative aplicate la determinarea valorii juste a investiţiei imobiliare, inclusiv o
declaraţie din care să reiasă că determinarea valorii juste s-a bazat pe indicaţiile pieţei sau s-a bazat
mai mult pe alţi factori (pe care entitate îi va prezenta), datorită naturii proprietăţii imobiliare şi
lipsei datelor de piaţă comparabile; şi b) măsura în care valoarea justă a investiţiei imobiliare (aşa
cum a fost ea evaluată sau prezentată în situaţiile financiare) se bazează pe evaluarea efectuată de
un evaluator independent (conform interpretării IVSC, acesta este un evaluator extern), care deţine
o calificare profesională recunoscută şi relevantă şi care posedă experienţa recentă în ceea ce
priveşte localizarea şi categoriile de investiţii imobiliare care sunt supuse evaluării.

Lecția 13. RAPORTAREA EVALUĂRII. EVALUATORUL

Obiective:
• Înţelegerea tehnicii generale de reconciliere a valorilor
• Însuşirea principalelor elemente componente ale unui raport de evaluare
• Înţelegerea profesiei de evaluator şi a principiilor generale de etică profesională
Noţiuni cheie: reconciliere, raport de evaluare, evaluator

40
 13.1. Procesul de reconciliere
Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea finală a valorii.
Principii: Valoarea este o predicţie; Valoarea este subiectivă; Evaluarea este o comparare;
Orientarea spre piaţă
Criterii: Adecvarea: pertinenţa metodei utilizate; Precizia: încrederea în corectitudinea datelor,
calculelor şi corecţiilor aduse; Cantitatea informaţiilor: evidenţiate de tranzacţii comparabile
Estimarea valorii finale: estimare punctuală: cea mai bună estimare a evaluatorului; interval de
probabilitate cu un anumit grad de încredere. Evaluarea este o opinie asupra unei valori, axată pe
relevanţa informaţiilor, imparţială, expertă şi rezonabilă a unui profesionist calificat, dar rămâne o
opinie.
Procesul de reconciliere cuprinde: Concluzia asupra valorii se va baza pe: definiţia valorii;
scopul şi destinaţia evaluării; toate informaţiile relevante de la data evaluării, necesare pentru
îndeplinirea misiunii si Concluzia asupra valorii se va baza şi pe estimările valorii rezultate din
metodele de evaluare aplicate: Selectarea şi susţinerea abordărilor, metodelor şi procedurilor
adecvate depinde de raţionamentul profesional al evaluatorului; Evaluatorul trebuie să-şi
folosească raţionamentul său profesional în procesul de evaluare, atunci când apreciază
importanţa/credibilitatea fiecărei valori estimate; Evaluatorul trebuie să prezinte raţionamentul şi
justificarea pentru metodele de evaluare folosite şi pentru importanţa acordată metodelor în urma
cărora a rezultat valoarea finală/reconciliată.

13.2. Conţinutul raportului de evaluare

Importanţa esenţială a unui raport de evaluare, care este etapa finală a procesului de evaluare,
rezidă în comunicarea concluziei asupra valorii şi a tipului de evaluare, a scopului evaluării şi a
oricăror ipoteze şi condiţii limitative cărora li se supune evaluarea. De asemenea, în raportul de
evaluare pot fi incluse şi procesele analitice şi datele empirice utilizate în scopul determinării valorii,
pentru a ghida cititorul printre procedurile şi faptele pe care evaluatorul le-a luat în considerare.
Raportul de evaluare prezintă concluzia asupra valorii. Acesta conţine: numele evaluatorului şi
data evaluării; identifică proprietatea, drepturile de proprietate supuse evaluării, tipul de evaluare
şi destinaţia evaluării; sunt prezentate toate ipotezele şi condiţiile limitative, sunt specificate datele
evaluării şi raportării, este descrisă extinderea inspecţiei; se fac referiri la aplicabilitatea
standardelor şi a oricăror cerinţe de prezentare; include Declaraţia de conformitate, o declaraţie
care atestă faptul că evaluatorul a respectat cerinţele etice şi profesionale conţinute în Codul
Deontologic IVSC, aferent îndeplinirii misiunii; include semnătura evaluatorului.
Tipul, conţinutul şi dimensiunea unui raport variază în funcţie de destinatar, de cerinţele legale,
de tipul proprietăţii şi de natura şi complexitatea misiunii de evaluare.

13.3. Evaluatorul
Un evaluator este persoana care are pregatirea profesională necesară, capacitatea şi experienţa
de a efectua o evaluare. În unele ţări, se impune obţinerea unei autorizaţii înainte ca evaluatorul să
îşi desfăşoare activitatea în acest sens. Evaluatorul este o persoană cu o bună reputaţie care: a
obţinut o pregătire profesională adecvată, în cadrul unui centru de pregătire recunoscut sau o
calificare universitară echivalentă; are experienţa adecvată şi este competent în evaluarea pe piaţă
şi categoria de active; cunoaşte, înţelege şi poate pune în aplicare în mod corect acele metode şi
tehnici/proceduri recunoscute care sunt necesare efectuării unei evaluări credibile; este membru al
unui organism/asociaţii naţional(e) profesional(e) de evaluare recunoscut(e); urmează un program
de instruire profesională continuă; respectă toate cerinţele Codului Deontologic.
41
 13.4. Codul deontologic
Codul Deontologic al profesiei de evaluator se referă la: comportamentul etic; competenţa şi
experienţa necesară. Cerinţe pentru comportamentul etic: integritate; conflicte de interese;
confidenţialitate; imparţialitate. Cerinţe pentru competenţa şi experienţa necesară: acceptarea
misiunilor de evaluare în funcţie de pregătirea profesională şi de experienţa necesară; recurgerea la
un colaborator, cu acceptul clientului şi cu menţionarea aportului acestuia; refuzarea misiunilor de
evaluare în cazul imposibilităţii de a inspecta proprietatea sau a unui termen prea scurt, cerut de
client, pentru efectuarea evaluării; verificări şi investigaţii laborioase asupra informaţiilor;
întocmirea şi păstrarea unui dosar cu documentele folosite într-o evaluare pentru minim 5 ani.

Întrebări de autoevaluare

Curs 1:
1. Ce este evaluarea ? În ce constă ? De ce este necesară ?
2. Care sunt principalele utilizări ale evaluării ?
3. Ce este conceptul de « imagine fidelă » ?
4. Care este rolul Standardelor Internaţionale de Evaluare ?
5. Cum se clasifică evaluările ?
6. Care sunt cele trei abordari în evaluarea întreprinderii?
Curs 2:
1. Care este deosebirea dintre valoare, cost şi preţ ?
2. Cum se defineşte valoarea de piaţă ?
3. Ce este valoarea de investiţie sau subiectivă ?
4. Ce diferenţă este între valoarea de piaţă şi valoarea justă?
5. Ce este valoarea specială ?
6. Ce este valoarea sinergiei (sau valoare din comasare) ?
Curs 3:
1. Care sunt etapele procesului de evaluare ?
2. Care sunt etapele activităţii de evaluare a întreprinderii ?
3. Care sunt domeniile de documentare în analiza diagnostic?
4. Care sunt documentele necesare în analiza diagnostic?
Curs 4:
1. Care sunt factorii care influenţează valoarea proprietăţii imobiliare ?
2. Care sunt caracteristicile pieţei imobiliare?
3. Ce este conceptul de « cea mai buna utilizare » ?
4. Ce reprezintă proprietatea mobiliară ? Concepte, definiţii.
5. Cum se realizează identificarea bunurilor mobile?
6. Ce este piaţa bunurilor mobile ?
7. Ce sunt activele necorporale ?
Curs 5:
1. Ce reprezintă abordarea prin piaţă în evaluarea întreprinderii ?
2. Care sunt sursele de informaţii în abordarea prin piaţă ?
3. Care sunt metodele înscrise în abordarea prin comparaţie ?
4. Ce diferenţă există între multiplicatorii/multiplii capitalului propriu şi cei ai capitalului
investit?
42
 5. Cum se determină valoarea de piaţă a întreprinderii ?
Curs 6:
1. Ce este abordarea prin venit în evaluarea întreprinderii ?
2. Care sunt metodele înscrise în abordarea prin venit ?
3. Ce este rata de capitalizare ?
4. Ce este rata de actualizare ?
5. Cum se determină valoarea prin metoda capitalizării venitului ?
6. Cum se determină valoarea prin metoda actualizării fluxului de lichidităţi ?
7. Cum se determina valoarea prin metoda dividendelor ?
Curs 7:
1. Ce reprezintă abordarea bazată pe active în evaluarea întreprinderii ?
2. Care sunt metodele înscrise în abordarea pe bază de active ?
3. Care sunt acţiunile preliminare care trebuie întreprinse în estimarea valorii de piaţă a unei
întreprinderi ?
4. Cum se determină valoarea prin abordarea prin active ?
Curs 8:
1. Ce reprezintă abordarea prin cost în evaluarea activelor necorporale ?
2. Ce reprezintă abordarea prin venit în evaluarea activelor necorporale ?
3. Ce reprezintă abordarea prin comparaţia vânzărilor în evaluarea activelor necorporale ?
Curs 9:
1. Care sunt etapele evaluării proprietăţilor imobiliare?
2. Care sunt etapele abordării prin cost a proprietăţii imobiliare ?
3. Ce este metoda costului de înlocuire ?
4. Ce este metoda costului de reconstrucţie ?
5. Ce este deprecierea cumulată ?
6. Care este procedura de evaluare prin abordarea prin comparaţia vânzărilor ?
7. În ce constă evaluarea prin capitalizarea veniturilor ?
8. Cum se determină rata de capitalizare ?
Curs 10:
1. Ce reprezintă abordarea prin cost a bunurilor mobile ?
2. Ce este costul de înlocuire şi costul de reproducţie ?
3. În ce constă metoda devizului sau a însumării ?
4. În ce constă metoda indexării ?
5. În ce constă metoda cost-capacitate ?
6. Cum se determină deprecierea bunurilor mobile ?
7. Care este procedura de evaluare prin abordarea prin comparaţia vânzărilor ?
8. În ce constă evaluarea prin capitalizarea veniturilor în evaluarea bunurilor mobile ?
Curs 11:
1. Cum se realizează evaluarea stocurilor pe categorii ?
2. Cum se evaluează creanţele ?
3. Ce alte active se mai evaluează? Cum?
4. Cum se evaluează datoriile?
Curs 12:
1. Care sunt definiţiile specifice evaluării pentru raportarea financiară?
2. Cum se realizează evaluarea prin corelaţia dintre standarde ?
Curs 13:

43
 1. Ce cuprinde procesul de reconciliere ?
2. Care este conţinutul raportului de evaluare ?
3. Ce este evaluatorul ?
4. Ce este Codul Deontologic ? Care sunt principalele cerinţe ale deotologiei profesiei de
evaluator?

Temă de casă/Evaluare pe parcurs

Tema 1
Răsfoiţi ziare şi reviste de “Imobiliare” şi extrageţi din rubrica “vânzări şi cumpărări” datele
privind case, terenuri şi mici întreprinderi (magazine, depozite, mini hoteluri etc.) oferite la vânzare!
Includeţi datele culese într-un fişier şi comparaţi!
Tema 2
Culegeţi valorile contabile şi contabile rămase ale clădirilor care intră în patrimoniul unei
întreprinderi cunoscute, precum şi anul achiziţiei acestora! Comparaţi valorile culese cu preţuri de
ofertă pe piaţă la clădiri similare accesând site-ul www.imobiliare.ro. Prezentaţi concluziile !
Tema 3
Culegeţi documente şi informaţii de la o întreprindere cunoscută pentru a realiza analiza diagnostic!
Organizaţi documentele şi informaţiile culese pe principalele domenii: juridic, comercial-marketing,
resurse umane (inclusiv managementul), producţie/servicii şi financiar-contabil!
Pe baza documentelor şi informaţiilor culese la întreprinderea aleasă creionaţi principalele concluzii
ale diagnosticului: juridic, comercial-marketing, al resurselor umane (inclusiv a managementului) şi al
producţiei/serviciilor. Pregătiţi scenariul şi sinteza concluziilor pentru prezentare şi discuţii.
Tema 4
În timp ce mergeţi spre casă urmăriţi proprietăţile existente (clădiri şi terenuri) şi imaginaţi care ar fi
« cea mai bună utilizare » pentru fiecare teren. Notaţi concluziile şi reflectaţi !
Culegeţi informaţii din piaţă pentru unul din terenuri, imaginând că ar fi de vânzare. Creionaţi
caracteristicile pieţei imobiliare specifică proprietăţii (terenurilor) similare!
Tema 5
Parcurgeţi studiul de caz din cap.14 ! După modelul din studiul de caz evaluaţi sumar o
întreprindere mică care s-ar scoate la vânzare (o pensiune, un depozit, un magazin etc.), utilizând
comparabile din anunţuri pentru vânzare (internet). Analizaţi rezultatele şi scrieţi un raport.
Tema 6
Consideraţi aceeaşi întreprindere mică din tema de casă anterioară şi evaluaţi-o prin abordarea
prin venit! Consideraţi o rată de capitalizare de 2,5 şi o rată de actualizare de 20%.
Tema 7
Pregătiţi situaţia activelor şi datoriilor unei întreprinderi cunoscute, evidenţiind în tabele
separate: terenuri, construcţii, echipamente, alte active corporale, active necorporale, investiţii în
curs, stocuri, creanţe şi cheltuieli în avans! Nu uitaţi să înscrieţi în tabele data achiziţiei, valoarea
contabilă şi valoarea contabilă rămasă pentru activele corporale şi necorporale, vechimea
stocurilor, a creanţelor şi a datoriilor! Evaluaţi trei elemente de activ la valoarea de piaţă (un teren,
o construcţie, un echipament prin cea mai potrivită metodă, considerând celelalte elemente de
activ şi de pasiv la valoarea de piaţă. Determinaţi corecţiile, construiţi un bilanţ la valori de piaţă şi
calculaţi valoarea întreprinderii prin metoda ANc!

44
NOTA: În vederea evaluării finale studentul are obligația studierii amanunțite a
manualului și să parcurgă studiile de caz cuprinse în cap.14 din manual!

45