Información Propiedades

2017
ASPECTOS LEGALES Y FINANCIEROS

PARA VENDER SU VIVIENDA EN
COPIAPÓ
EBOOK GRATIS
AUTOR:
OSCAR VILLALOBOS FRE
Asesor Inmobiliario - Corredor de Propiedades
Fono: +56 9 83606778 - Correo: propiedadesvillalobos@gmail.com
Revisión de aspectos legales y colaboración:

Manuel H. Vega Araya
Abogado - MBA - Coach Ontológico
Fono: +56 9 91614478 - Correo: manuel@framauro.cl
ASPECTOS LEGALES Y FINANCIEROS PARA VENDER 2017
SU VIVIENDA EN COPIAPÓ.
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ÍNDICE
1. INTRODUCCIÓN 3
2. MERCADO INMOBILIARIO EN COPIAPÓ 5
3. ASPECTOS LEGALES PARA VENDER UNA VIVIENDA 6

3.1. Del contrato de compraventa y partes 6
3.2. De los contratantes y su capacidad 7
3.3. Hipotecas, gravámenes, prohibiciones e interdicciones 8
3.4. Capacidad para vender según estado civil 9
3.5. Venta de una vivienda heredada 11
3.6. Promesa de compraventa 12
3.7. Obligaciones del vendedor 15
3.8. Obligaciones del comprador 17
4. ASPECTOS FINANCIEROS PARA VENDER UNA VIVIENDA 17

4.1. Precio y Valoración 17
4.2. Estado financiero del inmueble 19
4.3. Modalidades de compra 21
4.4. Costos asociados a la compraventa 23
4.4.1. Costos del comprador 24
4.4.2. Costos del vendedor 25
5. OTROS ASPECTOS IMPORTANTES 26
6. TIPS FINALES 27
Autor: Oscar Villalobos F. – Fono: +56983606778 – propiedadesvillalobos@gmail.com Página 2

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1) INTRODUCCION
¿Sabe usted cómo fijar un precio adecuado de venta para su vivenda?, ¿En qué
consiste una promesa de compraventa?, ¿Cómo puede vender su inmueble según
su régimen matrimonial?, ¿Cuales son los costos asociados al vendedor y al
comprador?, ¿En qué consiste la obligación de saneamiento de una propiedad? El
objetivo de este E-Book es orientar al lector respecto de estas preguntas y otros
importantes aspectos, legales y financieros, a tener en cuenta para vender
correctamente una vivienda en Copiapó (Casa o departamento).
En primer lugar algunos antecedentes de nuestra ciudad, Copiapó es una comuna

ubicada en la región de Atacama, Chile, de 158.261 habitantes (Censo 2012), de
clima desértico, cercano a numerosas playas y al desierto más árido del mundo que
florece cada 5 u 8 años, donde la economía regional está sustentada en un 48,6%
del PIB por la minería y un 22% por la construcción (Banco central, 2014).
Actualmente la ciudad se encuentra en un momento decaído de la economía,

reflejo de la situación del país, que producto de la desconfianza e incertidumbre en
virtud de las reformas, casos de corrupción y debilitamiento del sistema político, la

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economía se ha desacelerado a una tasa cercana al 2% desde mediados del 2013

(www.elmostrador.cl, noticias, 8 de abril 2017). Esta situación ha generado que
muchas personas deseen vender alguna vivienda como ingreso de emergencia o
como capital para invertir en algún negocio, o bien para emigrar de la ciudad.
Por otro lado se observan personas que desean comprar viviendas en estos
tiempos, como inversión de activos que se puedan incrementar como patrimonio
futuro, además de su uso habitacional, aprovechando menores precios y tasas
crediticias más bajas.
“Diosa de la Paz” – estatua en la entrada sur de Copiapó, donada por la fundación “estatua por la paz” de China a Chile, en
conmemoración al rescate de los 33 mineros de Atacama (inaugurada el 13 de octubre 2011).

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2) MERCADO INMOBILIARIO EN COPIAPO
En Copiapó históricamente desde mediados del año 2013 se están vendiendo

mucho más departamentos que casas, en cuanto a proyectos nuevos, y esto se
explica porque las inmobiliarias sufren escasez de terrenos de bajo costo para
construcción y optan por construir en altura para rentabilizar sus inversiones.
Además no hay que ser experto para darse cuenta que hay que modificar y
desarrollar un mejor plano regulador, tanto para nuevos proyectos inmobiliarios
como para áreas de esparcimiento, infraestructura de servicios públicos y privados,
infraestructura para discapacitados, entre otros elementos importantes para la
ciudad. Los permisos de edificación cayeron en 2016, ubicándose ese año como la
cifra más baja en el acumulado enero-abril desde 2009 (El Diario de Atacama,
11/07/2016).
Dada la escasez de proyectos para construir casas nuevas, la compra de casas

usadas es una opción casi obligada para los habitantes de Copiapó, por lo que este
mercado siempre está en movimiento con mayor o menor intensidad. Los precios
de venta de las viviendas en Copiapó, como percepción general, han bajado pero
no significativamente.
Según el diario de atacama, 11/07/2016, en el trimestre marzo-mayo 2016, los

departamentos de entre 2.000 a 3.000 UF, se ubicaron como los con mayor
número de oferta, representando el 64% del total. En cuanto a ventas, este
segmento superó el 50% de lo que se comercializó durante el período catastrado.
En el caso de los metros cuadrados, la oferta más significativa está en el tramo
entre los 51 y 60 m2. Por su parte, en lo que respecta a las tipologías, los
departamentos de 3 dormitorios y 1 baño siguen siendo los más demandados en la
ciudad de Copiapó.

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3) ASPECTOS LEGALES PARA VENDER UNA VIVIENDA
3.1. Del contrato de compraventa y partes
El artículo 1793 del Código Civil define la

compraventa como “Un contrato en que
una de las partes se obliga a dar una cosa y
la otra a pagarla en dinero”.
Este contrato reconoce la existencia de

dos partes o contratantes: una que se obliga
a dar una cosa o “Vendedor”, y otra que paga por esa cosa, quien se denomina
“Comprador”. El dinero que da el comprador por la cosa vendida se llama “Precio”.

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La ley señala que el contrato de compraventa de un bien raíz es solemne, esto es,
que queda sujeto al cumplimiento de ciertas formalidades. De esta manera serán
formalidades del contrato las siguientes:
 Existencia de la escritura pública (título). Este documento se extiende

ante cualquier notario público del país. La escritura debe contener, al menos, la
individualización tanto del vendedor como del comprador; indicación específica
de la propiedad que se vende; y el Precio.
 Inscripción del título en el conservador de bienes raíces de la localidad

en que se encuentre el inmueble que se vende. Este trámite es tan importante
como la firma de la escritura pública. Es debido a este requisito o formalidad
que el comprador se transforma en dueño de la propiedad.
3.2. De los contratantes y su capacidad

Para celebrar un contrato de compraventa, las partes deben ser plenamente
capaces, cuestión que significa:
 Ser mayor de 18 años de edad.

 No sufrir una enfermedad o deterioro mental.
 No ser sordomudo que no pueda darse a entender claramente.
En el caso de los hombres mayores de 14 años de edad y menores de 18, y las

mujeres mayores de 12 años de edad y menores de 18, pueden celebrar contratos
de compraventa de bienes raíces, siempre y cuando sean acompañados por sus
representantes legales, salvo algunos casos donde la ley los habilita por sí mismos.
Los hombres menores de 14 años de edad y las mujeres menores de 12 años de
edad son incapaces de celebrar una compraventa debiendo ser siempre
representados por sus representantes legales.

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3.3. Hipotecas, gravámenes, prohibiciones e interdicciones
Como requisito para vender una vivienda, ésta debe estar libre de las siguientes
limitaciones:
a) Hipotecas
La Hipoteca es una garantía que recae sobre los bienes raíces, a fin de asegurar el
pago de una obligación. Una propiedad hipotecada puede ser objeto de
compraventa. En este caso, la deuda que es garantizada por tal hipoteca, puede ser
liquidada en el mismo proceso de venta, tanto en una compra al contado como en
una compra con crédito hipotecario de otro banco. Busque un profesional que lo
asesore en el procedimiento práctico de estas 2 modalidades cuando se vende con
deuda hipotecaria.
b) Gravámenes
El gravamen es una limitación del dominio de un bien por haber constituido sobre
él otro derecho a favor de un tercero, como por ejemplo: usufructo, hipoteca,
prenda, etc. Un gravamen limitante al dominio, es por ejemplo, el usufructo,
institución que en palabras simples es el derecho a goce de un inmueble que una
persona (propietario) inscribe en favor de otra (usufructuario), quién puede usar,
arrendar o ceder dicho inmueble por un tiempo determinado o de por vida, y por
tanto ningún comprador adquirirá una vivienda en esa condición.
c) Prohibiciones
Las Prohibiciones impiden celebrar actos y contratos sobre determinados bienes.

Un ejemplo típico de prohibición, es aquella que se extiende conjuntamente con la

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hipoteca. De esta forma, el deudor no sólo garantiza la hipoteca con la propiedad,

sino también, queda impedido de verderla mientras ésta se encuentre vigente.
Otro ejemplo lo constituye la compraventa de inmuebles con beneficio de subsidio
del estado al adquirir la vivienda. Esta prohibición la inscribe SERVIU (Servicio de
vivienda y urbanismo) y dura 5 años desde la fecha de la firma de compraventa.
Una vez transcurrido el plazo se debe solicitar el alzamiento de la prohibición
directamente en el conservador de bienes raíces de Copiapó.
d) Interdicciones
Es una limitación que impide a una persona vender su vivienda. Las interdicciones
son declaraciones judiciales, previa petición de un particular, en el sentido de
determinar que una persona está incapacitada de administrar sus bienes, ya sea
porque tiene algún tipo de demencia o porque dilapida los bienes que posee. En
este caso, el propietario interdicto no puede celebrar un contrato de compraventa
por sí mismo, sino a través de un curador, quien administra sus bienes, y sólo en
casos justificados cuya decisión depende de un juez.
3.4. Capacidad para vender según estado civil.
En este punto se mencionarán

los 3 ejemplos más comunes y
algunos detalles adicionales, para
que usted tenga claro como
vender una vivienda en su estado
civil actual y quién debe firmar el
contrato de compraventa,
considerando que el inmueble
está legalmente habilitado para
la venta:

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a) Venta en calidad de soltero
El caso más sencillo. Sólo requiere de la firma del propietario en la escritura de

compraventa para vender su vivienda; ya sea que este inmueble se haya adquirido
a título oneroso (compraventa) o a título gratuito (una herencia por ejemplo).
b) Venta en calidad de casado en sociedad conyugal
En este caso, el contrato de compraventa debe ser firmado por el marido, sin
importar quién es el propietario. Lo anterior se debe a que el marido es el
administrador de la sociedad conyugal.
De la misma forma, la mujer siempre debe comparecer en la compraventa de
bienes raíces, salvo que la propiedad haya sido adquirida por el marido con
anterioridad al matrimonio; o, el marido la haya adquirido a título gratuito estando
vigente el matrimonio.
Respecto a los bienes raíces propios del marido o de la mujer que se hayan
adquirido antes del matrimonio y/o durante la vigencia del matrimonio a título
gratuito, cada cual puede administrar o vender su inmueble sin requerir de la
autorización del cónyuge.
En el caso de la mujer casada que ejerce una profesión u oficio distinta del marido,
se entiende que actúa bajo la modalidad de “Patrimonio Reservado” reconocido en
el artículo 150 del Código Civil; por tanto, está autorizada a administrar libremente
sus bienes sin autorización de su marido y puede vender su vivienda con total
independencia.
c) Venta en calidad de casado con separación de bienes
La persona casada en esta modalidad puede vender su vivienda propia sin

autorización de su cónyuge, tanto para propiedades adquiridas antes o después del
matrimonio, a título oneroso o gratuito.

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3.5. Venta de una vivienda heredada

En caso de que usted haya recibido un
inmueble en calidad de sucesión por causa
de muerte (Herencia), y esté casado en
régimen de sociedad conyugal, entonces
este bien raíz sólo corresponde al
patrimonio del heredero y no al patrimonio
de la sociedad.
Las herencias son patrimonio exclusivo de una persona, sin importar el régimen
matrimonial, por tanto la venta de una vivienda heredada la puede(n) realizar
el(los) heredero(s) sin la autorización de su cónyuge.
Importante es destacar que, a pesar de que el inmueble es propio de cada

cónyuge, el dinero que se reciba por la venta de esa propiedad ingresará a la
sociedad conyugal. A fin de evitar este inconveniente, si lo es, usted debe utilizar la
modalidad de “Subrogación”.
NOTA: Hay una condición de un inmueble que puede limitar una venta: la
declaración de bien familiar, que tiene por objeto asegurar un lugar físico para que
la familia pueda desarrollar sus actividades con normalidad, y en cuya situación, no
importando el régimen matrimonial, la venta no se puede realizar si alguno de los
cónyuges ha inscrito esta declaración en el conservador de bienes raíces.
La calidad de bien familiar no altera el derecho de dominio, pero si restringe y

limita las facultades de administración y disposición sobre el bien. Esto implica que
no es posible disponer o gravar el bien familiar sin la autorización del cónyuge no
propietario. Es por ello que la mayoría de los notarios y bancos citan a comparecer
al cónyuge del propietario que vende para que firme el contrato de compraventa
afirmando que la vivienda no está declarada como “bien familiar”.

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3.6. Promesa de compraventa
Una vez que aparece un interesado en comprar su vivienda, que tiene los medios
para hacerlo y que quiere formalizar la compra, pero faltan algunos requisitos para
poder materializarla, es conveniente que las partes dejen por escrito lo pactado y
celebren una figura llamada Promesa de Compraventa, que tiene por objeto dejar
establecidos todos los términos del negocio y asegurar a las partes la posterior
celebración de la compraventa.
La promesa de compraventa es un contrato por el cual las partes se obligan a

celebrar posteriormente el contrato definitivo, transcurrido cierto plazo o cumplida
una determinada condición.

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Los requisitos del contrato de promesa según nuestra ley son los siguientes:
a) Que la promesa conste por escrito
Puede ser por instrumento privado o por escritura pública, yo le recomiendo la

última, y con instrucciones notariales según el caso particular para establecer
multas en caso de incumplimiento de la promesa por cualquiera de las partes.
b) Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran

ineficaces
En otras palabras, el contrato prometido debe ser válido; es decir, su realización

debe estar permitida por la ley. La promesa de celebrar una compraventa de un
bien raíz entre cónyuges es nula, ya que la compraventa entre ambos cónyuges no
divorciados está prohibida. Por el contrario, es válida la promesa de compraventa
de un bien de propiedad de un menor de edad, celebrada por su representante sin
autorización judicial, ya que dicha permisión es requisito formal para la celebración
del contrato de compraventa, no de su promesa. (Portal Inmobiliario).
c) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la

celebración del contrato
El objeto de este requisito es que cada contratante sepa con certeza cuándo
deberá celebrarse el contrato prometido o bajo qué circunstancias podrá hacer
exigible el contrato prometido. Mientras el plazo no venza o la condición no se
cumpla ninguna de las partes del contrato de promesa puede exigir su
cumplimiento. Por ejemplo un plazo puede ser 3 meses y una condición puede ser
la tramitación de un crédito hipotecario del comprador.

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d) Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido

que solo falten para que sea perfecto la tradición de la cosa, o las
solemnidades que las leyes prescriben
Esto quiere decir que se debe singularizar de la manera más amplia el contrato que
se promete celebrar y se deben precisar todas sus características. Así, tratándose
de la promesa de compraventa de un bien raíz, deberá individualizarse a las partes,
singularizarse el bien material del contrato, con indicación de su ubicación,
señalamiento de deslindes y de su título inscrito. Deberá indicarse el precio de la
compraventa y su forma de pago y demás estipulaciones propias de este tipo de
contratos, faltando solo la entrega de la cosa y la escritura pública de compraventa.
(Portal Inmobiliario).
 Instrucciones notariales
Aún cuando no están establecidas en nuestra legislación, la gran mayoría de las

compraventas de bienes raíces contemplan las llamadas instrucciones notariales.
En efecto, las partes le encargan al notario ante el cual se firma la promesa de
compraventa la custodia de los documentos bancarios (vales vista o pagarés) con
los que se pagan diferentes conceptos, según el caso por ejemplo:
 el monto del pie o el total del precio, según se trate de compraventa con
financiamiento bancario o completamente al contado.
 Multas en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes.
 Pago de honorarios al corredor de propiedades una vez firmada la escritura de

compraventa o inscripción en el conservador de bienes raíces.

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Las instrucciones tienen muchas otras variantes dependiendo de la operación que

se ejecute, por lo cual cada caso requiere una evaluación particular, que usted lo
puede realizar con un corredor de propiedades o un asesor legal.
3.7. Obligaciones del vendedor
a) Entrega o tradición
Tal y como se señaló, la compraventa de un bien raíz es un contrato solemne, y

requiere de dos requisitos para que surta sus efectos: escritura pública e
inscripción en el conservador de bienes raíces respectivo. De esta manera, la
entrega material de la propiedad se verifica, por regla general al momento de la
firma del contrato o en una fecha posterior, siempre y cuando lo hayan acordado
las partes; mientras que, la transferencia del dominio o también llamada tradición,
se produce en el instante en que se inscribe el referido contrato de compraventa
en el conservador de bienes raíces respectivo.

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b) Saneamiento del inmueble
El vendedor debe amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica del

inmueble, y además responder por los defectos ocultos llamados vicios
redhibitorios (vea art. 1837 del código civil), por ello su obligación es el
saneamiento en 2 ámbitos:
 Saneamiento de la evicción
Hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte
de ella, por sentencia judicial. (Art. 1838 código civil). Esta condición se puede
originar por causas anteriores a la compraventa, por ejemplo un tercero que poseía
el inmueble antes de que fuera vendido inicia un proceso de regularización y por
medio de sentencia se le reconoce la prescripción adquisitiva de dominio y éste
despoja al comprador en virtud del derecho reconocido por medio de la
providencia judicial. El vendedor debe defender al comprador ante terceros que
reclamen derechos sobre el inmueble e indemnizar al comprador si la evicción se
llega a producir.
 Saneamiento de vicios redhibitorios
El vendedor debe responder por los defectos ocultos del inmueble (ignorados por
el comprador), que hubieren existido en el tiempo de la venta y que sean tan
graves que hagan que el inmueble no pueda ser usado con normalidad o que sirva
imperfectamente, tanto así que si el comprador las hubiere conocido habría
pagado un precio menor por la vivienda o rechazado la compra. Por ejemplo un
vicio redhibitorio puede ser un daño estructural imperceptible o una filtración
interna de tuberías.
Para mayores detalles véase el art. 1857 y siguientes del código civil.

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3.8. Obligaciones del comprador
a) Pagar el precio.
b) Recibir el inmueble.
4) ASPECTOS FINANCIEROS PARA VENDER UNA VIVIENDA
4.1. Precio y Valoración
El Precio de un inmueble
es el monto en dinero
que un individuo
(vendedor) está dispuesto
a aceptar por la venta de
éste, y que un comprador
debe pagar para adquirir
la propiedad.

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El Valor es el beneficio que adquiere el comprador cuando compra una vivienda,

por ejemplo: rentabilidad, plusvalía, cercanía a servicios, seguridad,
entretenimiento, bienestar, prestigio social, entre otras.
Se le llama Avalúo Fiscal al valor que el servicio de impuestos internos (SII) le

otorga a una propiedad, basado en la tasación fiscal. Cabe destacar que la tasación
fiscal se realiza sobre la base de la normativa legal, definiciones técnicas y tablas de
valores vigentes para efectos de la aplicación del Impuesto Territorial, es decir, el
pago de contribuciones del inmueble (www.sii.cl).
Una Tasación Comercial, en palabras simples, es un método que consiste en

identificar el precio que el mercado está dispuesto a pagar por un inmueble o
precio justo, al momento de ser evaluado, y abarcando una variedad de factores y
principios de valoración que van más allá de solamente las condiciones físicas. Para
determinar un precio de mercado se usan criterios basados en aspectos legales,
económicos, de construcción, ecológicos, urbanísticos y físicos, con información
técnica, fidedigna, respaldada y justificada.
Para vender una vivienda es fundamental contar con un informe de tasación
comercial, redactado por un profesional competente, ya que es un referente
técnico de mucho interés para el comprador, además detalla características
importantes como ubicación, metros cuadrados construidos y totales, materiales
de construcción, características del sector, cercanía a servicios, dimensiones de
interiores (plano), entre otras.
Usted puede lograr mas rápido su venta cuando:
 se dispone de un informe de tasación comercial.
 Se fija un precio de venta adecuado según dicho informe.

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4.2. Estado financiero del inmueble
Para vender su vivienda usted debe evaluar el estado financiero y calcular los
costos que debe considerar para entregar la propiedad sin deudas. Lo anterior
debe estar saldado al día de la firma de escritura compraventa, así que le
recomiendo anticípese y pague todo como máximo una semana antes de ese día.
Le detallo los ítems a considerar:
a) Deuda Hipotecaria
Corresponde a la deuda de crédito hipotecario que usted aún le debe a algún

banco desde que compró su vivienda, y que le significa una prohibición de venta.
Para ello usted concurre a su banco, pide un “pre pago” o cupón de deuda para
pago total y cancela el monto. Lo anterior se realiza cuando usted vende al contado
para poder alzar la prohibición de venta, pero hay dos casos diferentes:

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 Venta al contado con alzamiento de hipoteca (la deuda se liquida después de

firmada la compraventa).
 Venta con crédito hipotecario (la deuda se liquida mediante un proceso

interno entre los bancos del comprador y del vendedor).
Estos casos diferentes requieren mayor explicación, para lo cual le recomiendo

asesorarse con un corredor de propiedades o ejecutivo bancario.
b) Contribuciones
Es el impuesto territorial que se paga al fisco si su vivienda califica en el rango

cobrable, es decir si su vivienda tiene un avalúo fiscal igual o superior a
$22.394.368.- (Fuente: SII, al segundo semestre del año 2016, para viviendas no
agrícolas de uso habitacional). Este impuesto se paga trimestralmente en el
servicio de impuestos internos o electrónicamente a través de www.sii.cl.
c) Derechos de aseo municipal
Se pagan trimestralmente en la municipalidad de Copiapó, presentando el ROL de

su vivienda.
d) Cuentas de luz, agua y gas
Usted debe pagar los consumos básicos de su vivienda según la lectura de

medidores tomada unos 3 días antes de la firma de escritura compraventa,
dirigiéndose personalmente a las oficinas de Emelat, Aguas Chañar la empresa de
gas en particular, respectivamente.

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e) Gastos comunes
Sólo válido en el caso de venta de un departamento. Como todo copropietario

sabe, estos gastos se pagan a la administración del condominio por mes anticipado
o mes vencido, según lo establecido por dicha administración.
4.3. Modalidades de compra
La vivienda puede ser comprada mediante los siguientes medios de pago:
a) Compra al contado
Simplemente se concurre a
notaría a firmar la escritura
de compraventa, cuya
redacción puede ser realizada
por un abogado o por la
misma notaría, disponiendo
de la documentación legal
necesaria. Si usted vende al
contado le recomiendo que
reciba el pago en Vale Vista.
El proceso demora entre 10 y 12 días en total, desde la solicitud de documentación
legal hasta la firma de la compraventa.
b) Compra con crédito hipotecario
La mayoría de las ventas se realizan con esta modalidad, donde el comprador paga
un pie de un 10%, 20% u otro porcentaje del precio de venta, al contado, y el saldo
restante lo paga su banco prestamista mediante crédito hipotecario. El banco del

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comprador exigirá una lista de documentación legal, que se menciona más

adelante, para realizar el estudio de título, tasación de la vivienda y redacción de la
escritura (contrato) de compraventa.
El día en que se firma dicha escritura el comprador sólo paga el valor del pie (10% o
20%) y una vez que la escritura es inscrita en el conservador de bienes raíces el
banco paga el saldo restante (90% u 80%) al vendedor.
El tiempo que demora el proceso desde el ingreso de documentación al banco

hasta la firma de la escritura de compraventa es de 2 meses aproximadamente, y el
pago del saldo restante demora 1 mes adicional, unos días después de que la
escritura de compraventa haya sido inscrita en el conservador de bienes raíces.
Un detalle a considerar en esta modalidad de compra es que el banco del

comprador otorga a éste un crédito basado en el menor valor entre la tasación
comercial de la vivienda, y el precio de venta, y generalmente se basa en la
tasación porque solo ésta es válida como referencia de garantía hipotecaria (es
decir que garantiza una recuperación del préstamo hipotecario mediante remate
de la vivienda, en caso de incumplimiento de pago del deudor). Por ello el
comprador debe estar muy seguro del valor de tasación del inmueble para calcular
sus reales posibilidades de compra.
c) Compra con subsidio del estado
En este caso el comprador dispone de un aporte del estado para comprar la

vivienda (subsidio), cuyo monto depende del tramo de precio de venta del
inmueble y puede complementarlo con dinero efectivo y/o crédito hipotecario.
Usted como vendedor debe asegurarse de que el comprador cuenta con el subsidio
aprobado, solicitándole a éste el certificado que lo acredita.

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Los trámites de compraventa son similares a las dos modalidades anteriores. El

pago del subsidio al vendedor se hace aproximadamente 15 días después de la
inscripción en el conservador de bienes raíces.
4.4. Costos asociados a la compraventa
Para explicar los costos de ambas partes, comprador y vendedor, uso un ejemplo
de vivienda cuyo precio de venta es de $70.000.000.- y la gestión está a cargo de
un corredor de propiedades, suponiendo que la tasación comercial es igual al
precio de venta.

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4.4.1. Costos del comprador

a) En el caso de COMPRA CON CRÉDITO HIPOTECARIO, el comprador deberá
considerar los siguientes costos:
Financiamiento 90%:
$7.000.000.- Pie 10%.

$1.000.000.- Gastos operacionales aproximados del banco.
$1.555.555.- Honorarios corredor de propiedades (2% más impuesto).
$200.000.- Promesa de compraventa por escritura pública + instrucciones.
--------------------
$9.755.555.-
Financiamiento 80%:
$14.000.000.- Pie 20%.

$1.000.000.- Gastos operacionales aproximados del banco.
$200.000.- Promesa de compraventa por escritura pública + instrucciones.
---------------------
$16.755.555.-
b) En el caso de COMPRA AL CONTADO el comprador deberá considerar los

siguientes costos:
$70.000.000.- Precio de venta.

$250.000.- Escrituración y firmas notariales, costo aproximado.
$250.000.- Inscripción en el conservador de bienes raíces, costo aproximado.
---------------------
$72.055.555.-

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4.4.2. Costos del vendedor
El vendedor debe costear los documentos legales necesarios para confeccionar la

carpeta de antecedentes de la propiedad:
a) Costos vendedor en compra con crédito hipotecario
$5.000.- Certificado de dominio vigente (conservador bienes raíces Copiapó o

CBR).
$18.000.- Certificado de hipotecas y gravámenes (CBR).
$12.000.- + numero de carillas: Titulación a 30 años de antigüedad. (CBR).
$0.- Avalúo fiscal. (www.sii.cl).
$0.- Certificado de no expropiación fiscal (www.minvu.cl).
$0.- Certificado de pago de contribuciones (www.tesoreria.cl).
$10.000.- Certificado de no expropiación municipal, certificado de número y
certificado de vivienda social, si corresponde. (Municipalidad de
Copiapó).
$5.000.- fotocopias.
$0.- Certificado de matrimonio (www.registrocivil.cl).
$0.- Certificado de deuda o prepago, si corresponde (banco acreedor).
----------------------
$50.000.- más el costo adicional de la titulación a 30 años (CBR).
+
-----------------------
TOTAL = $1.605.555.- más el costo adicional de la titulación a 30 años (CBR).

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b) Costos vendedor en compra al contado
$5.000.- Certificado de dominio vigente (CBR).

$18.000.- Certificado de hipotecas y gravámenes (CBR).
$12.000.- + numero de carillas: Titulación a 30 años de antigüedad (CBR).
$0.- Certificado de matrimonio (www.registrocivil.cl).
$0.- Certificado de deuda o prepago, si corresponde (banco acreedor).
---------------------
$35.000.- más el costo adicional de la titulación a 30 años (CBR).
+
-----------------------
TOTAL = $1.590.555.- más el costo adicional de la titulación a 30 años (CBR).
5) OTROS ASPECTOS IMPORTANTES
Para vender usted también debe considerar aspectos comerciales, como por
ejemplo saber presentar exactamente las características de su vivienda que la
diferencian de otros inmuebles en venta, respecto de beneficios para el
comprador.
Otro aspecto importante es definir, además del precio, cuáles son exactamente sus
potenciales compradores y qué tipo de medio se debe utilizar para encontrarlos
(marketing inmobiliario).
Los detalles de estos aspectos, debido a su extensión, quedarán probablemente

para otro E-Book.

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6) TIPS FINALES
 A pesar del momento económico algo

deprimido en Copiapó, siempre se puede
vender un inmueble, si está en buenas
condiciones, si se fija el precio correcto y si
se encuentra al comprador correcto según
los beneficios que éste busca.
 Para vender rápido, entre otros factores, es

importante que el precio de la vivienda no
esté sobrevalorado, sino que sea cercano a
su tasación comercial.
 Conocer los aspectos legales y financieros evita perder tiempo y dinero a la hora de
vender una vivienda.
 Hay otros factores muy importantes para vender rápidamente una propiedad,
como los aspectos comerciales y de marketing inmobiliario, donde sugiero
apoyarse en un servicio de corretaje de propiedades.
 Para cualquier compraventa donde falten algunos requisitos para materializarse,

siempre es recomendable celebrar una promesa de compraventa, con instrucciones
notariales para resguardar los intereses de ambas partes.
 En mi sitio www.propiedadesvillalobos.cl, usted puede encontrar artículos muy

útiles como: “Lo que debe considerar para arrendar su propiedad a empresa en
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2017

ASPECTOS LEGALES Y FINANCIEROS

Revisión de aspectos legales y colaboración:

2. MERCADO INMOBILIARIO EN COPIAPÓ 5

3. ASPECTOS LEGALES PARA VENDER UNA VIVIENDA 6

4. ASPECTOS FINANCIEROS PARA VENDER UNA VIVIENDA 17

5. OTROS ASPECTOS IMPORTANTES 26

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En primer lugar algunos antecedentes de nuestra ciudad, Copiapó es una comuna

Actualmente la ciudad se encuentra en un momento decaído de la economía,

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economía se ha desacelerado a una tasa cercana al 2% desde mediados del 2013

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2) MERCADO INMOBILIARIO EN COPIAPO

En Copiapó históricamente desde mediados del año 2013 se están vendiendo

Dada la escasez de proyectos para construir casas nuevas, la compra de casas

Según el diario de atacama, 11/07/2016, en el trimestre marzo-mayo 2016, los

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3) ASPECTOS LEGALES PARA VENDER UNA VIVIENDA

3.1. Del contrato de compraventa y partes

El artículo 1793 del Código Civil define la

Este contrato reconoce la existencia de

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 Existencia de la escritura pública (título). Este documento se extiende

 Inscripción del título en el conservador de bienes raíces de la localidad

3.2. De los contratantes y su capacidad

 Ser mayor de 18 años de edad.

En el caso de los hombres mayores de 14 años de edad y menores de 18, y las

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3.3. Hipotecas, gravámenes, prohibiciones e interdicciones

Las Prohibiciones impiden celebrar actos y contratos sobre determinados bienes.

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hipoteca. De esta forma, el deudor no sólo garantiza la hipoteca con la propiedad,

3.4. Capacidad para vender según estado civil.

En este punto se mencionarán

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a) Venta en calidad de soltero

El caso más sencillo. Sólo requiere de la firma del propietario en la escritura de

b) Venta en calidad de casado en sociedad conyugal

c) Venta en calidad de casado con separación de bienes

La persona casada en esta modalidad puede vender su vivienda propia sin

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3.5. Venta de una vivienda heredada

Importante es destacar que, a pesar de que el inmueble es propio de cada

La calidad de bien familiar no altera el derecho de dominio, pero si restringe y

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3.6. Promesa de compraventa

La promesa de compraventa es un contrato por el cual las partes se obligan a

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a) Que la promesa conste por escrito

Puede ser por instrumento privado o por escritura pública, yo le recomiendo la

b) Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran

En otras palabras, el contrato prometido debe ser válido; es decir, su realización

c) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la

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d) Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido

Aún cuando no están establecidas en nuestra legislación, la gran mayoría de las

 Multas en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes.

 Pago de honorarios al corredor de propiedades una vez firmada la escritura de

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Las instrucciones tienen muchas otras variantes dependiendo de la operación que

3.7. Obligaciones del vendedor

Tal y como se señaló, la compraventa de un bien raíz es un contrato solemne, y