Ing° Benito Hilarito Toledo Jara Perito Judicial

Ingeniero Civil Perito Vivienda

CIP° 81248 Verificador Catastral

INFORME TECNICO DE TASACIÓN

Resumen Ejecutivo del Informe Técnico de la Tasación Nº 0192 - 2019 – MDSM – MDSM – BHTJ/PT

Solicitante: Municipalidad Distrital de San Marcos

Propietario del inmueble: MUÑOS SOLÍS, JULIO CESAR

Objeto de la Tasación: Determinar el valor de la tasación del inmueble para la

posible ejecución de la Obra: "CREACION DE LOS
SERVICIOS DE TRANSITABILIDAD A NIVEL DE TROCHA
CARROZABLE DESDE SHIRAUCRO - AÑAS POTRERO -
RANRACUTA - RAYANPATAC - MOSNA CENTRO, EN EL
CENTRO POBLADO SANTA CRUZ DE MOSNA,
DISTRITO SAN MARCOS - HUARI - ANCASH".
Ubicación del inmueble: El predio está ubicado en el centro poblado de Mosna del
distrito de San Marcos, provincia de Huari, departamento de
Ancash. (*)
Fecha de la Tasación: San Marcos, 22 de junio de 2019
Tipo de cambio (US$ 1,00): S/. 3.30
Valor comercial total del inmueble US$ 3,580.14 (Son tres mil quinientos ochenta con 14/100
afectado por el proyecto incluyendo Dólares Americanos) = S/ 11,814.46 (Son once mil ochocientos
edificación, (Vtci): catorce con 46/100 Soles)

 (*).NOTA: Desconociendo áreas y linderos del predio, y solamente teniendo la información recopilada por parte de los autoridades del CC.PP
de Mosna, del nombre del propietario y sus colindantes del predio, que las mismas sean corroboradas con un documentos legal donde
certifique ser propietario del predio, y las mismas deben ser inscritas en la SUNARP o tener certificado de posesión, para evitar problemas
de orden legal, salvo mejor parecer del departamento legal de la municipalidad distrital de San Marcos.

 (*) NOTA: Por orden del gerente municipal del distrito de San Marcos se considerará el área afectada real más el área de construcción dentro
del predio para determinar el valor comercial del inmueble afectado por el proyecto, para más detalles sírvase a leer el punto 4.1.1 sección
Nota.
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INFORME TÉCNICO DE LA TASACIÓN COMERCIAL DEL INMUEBLE

I. DATOS GENERALES

1.1. Instrucciones recibidas y objeto de tasación: recibimos las instrucciones del Gerente Municipal de San
Marcos y de los propietarios como solicitante, para tasar el predio que se encuentra en el centro poblado
de Mosna del distrito de San Marcos, provincia de Huari, departamento de Ancash, de propiedad de la Sr.
MUÑOS SOLÍS, JULIO CESAR, el presente informe se está realizando para determinar el valor de la
tasación del inmueble afectado, donde hay la posibilidad de ejecutarse la Obra : "CREACION DE LOS
SERVICIOS DE TRANSITABILIDAD A NIVEL DE TROCHA CARROZABLE DESDE SHIRAUCRO -
AÑAS POTRERO - RANRACUTA - RAYANPATAC - MOSNA CENTRO, EN EL CENTRO POBLADO
SANTA CRUZ DE MOSNA, DISTRITO SAN MARCOS - HUARI - ANCASH".

Se contó con las autorizaciones para la inspección ocular, así como también con la documentación mínima
necesaria como la copia fotostática simple de los documentos legales correspondiente a la propiedad del
terreno.

1.2. Descripción y distribución del inmueble: existe edificación de adobe.

1.3. 1.2.1. Construcciones y áreas que ocupan: existe edificación de adobe.

1.4. Informe de la labor realizada: se efectuó la tasación, sin mayores contratiempos.

1.5. Alcances y limitaciones del trabajo: el peritaje tiene por finalidad mantener actualizado su precio en el
mercado inmobiliario y cuantificar sus valoraciones.

1.6. Fecha de asignación del valor: San Marcos, 22 de junio de 2019.

1.7. Póliza de seguros: no cuenta con póliza de seguros.

II. VERIFICACIONES EFECTUADAS

2.1. Inspección ocular de la Infraestructura de servicios urbanos del entorno: el entorno en donde se
encuentra el predio, SI cuenta con obras completas de infraestructura urbana, es terreno urbano.

2.2. Linderos y medidas perimétricas del predio: de acuerdo a la inspección ínsitu realizado, por el perito y
las autoridades del centro poblado de Mosna, del distrito de San Marcos, provincia de Huari, departamento
de Áncash, el cual menciono que el propietario es el Sr. MEDINA CADILLO, JOSE.

A. Linderos y perímetro del terreno afectado por el proyecto. Los linderos del terreno afectado por el
proyecto en mención se pueden apreciar en el anexo 02 del presente informe, siendo el perímetro total
52.52 m.l.

2.3. Áreas del terreno:

A. Área total del terreno (At): de verificación el área afectado por el proyecto es 73.47 m2 las cuales se
presenta en el anexo 02 del presente informe

2.4. Verificación in situ. De la verificación ínsitu, haciendo uso de la estación total, se verifico que el area y
perímetro del predio afectado por el proyecto son 73.47 m2 y 52.52 m. l respectivamente las cuales se
puede apreciar en el anexo 02 del presente informe.

Observaciones: Desconociendo áreas y linderos del predio, y solamente teniendo la información

recopilada por parte de los autoridades del CC.PP de Mosna, del nombre del propietario y sus colindantes
del predio, que las mismas sean corroboradas con un documentos legal donde certifique ser propietario del
predio, y las mismas deben ser inscritas en la SUNARP o tener certificado de posesión, para evitar
problemas de orden legal, salvo mejor parecer del departamento legal de la municipalidad distrital de San
Marcos.

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2.5. Edificación

a. Material Rustico (adobe).

Cimentación: Muro seco
Muros: de adobe
Techos: Eternit.
Pisos: tierra
b. Obras complementarias de cerco perimétrico de tapial.

2.6. Antigüedad, estado de conservación y depreciación: el inmueble tiene una antigüedad aproximada de
10 años, su estado de conservación es regular y considerando como marco dentro del valor aproximado
de conformidad al Reglamento General de Tasaciones del Perú tabla Nº 2.4.4, le corresponde de 35% en
depreciación, siendo el factor de ajuste en valor unitario: 0.7.

2.7. Aspecto legal: no se presentó ningún documento legal donde acredite que el propietario sea el Sr, MEDINA
CADILLO, JOSE, el cual el perito recopilo la información del propietario por parte de las autoridades del
CC. PP de Mosna, las cuales deben ser verificadas y constatadas por un documento legal, ya sea título de
propiedad o certificado de posesión, salvo parecer del departamento de asesoría legal de la municipalidad
distrital de San Marcos.

2.8. Gravámenes: se desconoce.

2.9. Servidumbres: se desconoce.

III. METODOLOGÍA APLICADA

3.1. Bases para su desarrollo: se ha realizado una visita de inspección de campo y a la vez al entorno del
predio, a fin de determinar los valores comerciales de compra y venta de inmuebles con características
similares.

3.2. Descripción de la metodología utilizada: el peritaje se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el

Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, R.M. N° 172-2016-VIVIENDA del 19/07/2016, y su
modificatoria R.M. N° 424-2017, el D. Leg. N° 1192, que aprueba la “Ley Marco de adquisición y
expropiación de inmuebles, Transferencia de Inmuebles de Propiedad del estado, liberación de
Interferencias y dicta otras medidas para la ejecución de obras de Infraestructura” y modificaciones, como
el Decreto Legislativo N° 1330 del 05/01/2017.

3.3. Investigación de valores comerciales de referencia:

Ubicación Distancia apróx. Entorno PU. Referencias

Al Inmueble ( m) US$ / m2
Predios del entorno 100 Rural 16.00 Banco de datos

Conclusión: Se aprecia que la tendencia del mercado a la fecha por la ubicación y tipo de predio es de
una mayor oferta, el entorno es adecuado a la fecha. El peritaje de precios de terrenos nos permite
determinar razonablemente por su gradiente y ubicación el precio de Valor Comercial Unitario, se le
asigna el valor: Vcut = US$ 16.00/m2.

3.4. Análisis del mejor y más intensivo uso posible del bien a adquirir: se puede utilizar como terreno de
cultivo en época de lluvias, y existe para la posible ejecución de la Obra: "CREACION DE LOS
SERVICIOS DE TRANSITABILIDAD A NIVEL DE TROCHA CARROZABLE DESDE
SHIRAUCRO - AÑAS POTRERO - RANRACUTA - RAYANPATAC - MOSNA CENTRO, EN EL
CENTRO POBLADO SANTA CRUZ DE MOSNA, DISTRITO SAN MARCOS - HUARI -
ANCASH".

3.5. Sustentación: El análisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que las apreciaciones indicadas
son las más razonables para determinar el valor del bien.

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IV. CÁLCULOS EFECTUADOS

4.1. Desarrollo:

4.1.1. Valor del terreno afectado por el proyecto (VTAPP): Del análisis de los valores comerciales del
mercado inmobiliario de compra y venta de terrenos similares en ubicación y entorno rural, a la
fecha (punto 3.3); el perito asigna como valor comercial unitario US$ 16.00/m²:

Nota: Por orden del gerente municipal del distrito de San Marcos se considera el área afectada de
la siguiente manera: Área afectada real más el área de construcción dentro del predio ( m 2 + 73.47
m2); entendiéndose que técnicamente solo se debe de considerar el area afectada de la
construcción, en este caso por acuerdo de la municipalidad y el propietario se incluye el area total
la construcción como reconocimiento por daños y perjuicios.

A. Valor del terreno afectado por el proyecto (VTAPP): de 73.47 m2

At (m2) Vcut VT
73.47 $ 16.00 $ 1,175.52

VT = US$ 1,175.52 (Son mil ciento setenta y cinto con 52/100 Dólares Americanos)

4.1.2. Valor de Edificación (Ve): De acuerdo a las características constructivas y materiales que han
sido utilizados en la edificación, el perito asigna un valor comercial unitario de edificación igual a
US$ 35.00 según lo aplicado en el cuadro siguiente de costos por m 2, teniendo en cuenta el artículo
II.D.34 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú y la RESOLUCIÓN MINISTERIAL Nº
3105 - 2018 - VIVIENDA (Lima, 30 de octubre de 2018):

a.- Valores por partidas en S/. por m² de área techada :

Primer Piso

Descripción Material Noble

Estructuras
muros E1 172.54
coberturas F2 42.86
Costo por m² : S/. 215.40
Area techada total (m² ) : 23.32
Valor de área techada : S/. 5,023.13
Depreciación ( % ) : 35.00
Valor de la edificación con depreciación en: S/. 3,265.03

Valor de la edificación + GG y Utilidad ( Ve ) : S/. 3,591.54

b.- Valores de las partidas en US$ del área techada:

Valor Comercial Unitario en : $46.67

Tipo de Cambio ( US$ 1,00 =) S/. 3.30

Valor de la edificación ( Ve ) : $1,088.34

Ve1 = US$ 1,088.34 (Son mil ochenta y ocho con 34/100 Dólares Americanos)

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4.1.3. Valor de Obras complementarias afectado por el proyecto (VOCAPP)

a.- Valores por partidas en S/. por m²

cerco

Descripción perimetrico
Estructuras
muros 109.45
Area total del cerco total (m² ) : 55.51
Valor total de cerco S/. 6,075.13
Depreciación ( % ) : 35.00
Valor de la edificación con depreciación en: S/. 3,948.84

Valor de la edificación + GG y Utilidad ( Ve ) : S/. 4,343.72

b.- Valores de las partidas en US$ del área techada:

Valor Comercial Unitario en : $23.71

Tipo de Cambio ( US$ 1,00 =) S/. 3.30

Valor de la edif icación ( Ve ) : $1,316.28

Ve2 = US$ 1,316.28 (Son mil trescientos dieciséis con 28/100 Dólares Americanos)

4.1.4. Valor de Reposición del Inmueble afectado por el proyecto (VRIAPP).

VTAP Ve1+Ve2 Vriapp

1,175.52 $ 2,404.62 $ 3,580.14

VRIAPP = US$ 3,580.14 (Son tres mil quinientos ochenta con 14/100 Dólares Americanos)

4.2. Valor Comercial total del Inmueble afectado por el proyecto (VCTIAPP): De acuerdo a las evaluaciones
de precios en el entorno el perito considera que Vri calculado, refleja adecuadamente el Vci a la fecha que
tiene el inmueble en el mercado; por lo tanto:

VCTIAPP = US$ 3,580.14 (Son tres mil quinientos ochenta con 14/100 Dólares Americanos)

V. OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

5.1. La presente tasación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas vigentes.
5.2. Desconociendo áreas y linderos del predio, y solamente teniendo la información recopilada por parte de los
autoridades del CC.PP de Mosna, del nombre del propietario y sus colindantes del predio, que las mismas
sean corroboradas con un documentos legal donde certifique ser propietario del predio, y las mismas deben
ser inscritas en la SUNARP o tener certificado de posesión, para evitar problemas de orden legal, salvo
mejor parecer del departamento legal de la municipalidad distrital de San Marcos.
5.3. La vigencia del peritaje: si no varían las condiciones de mercado, económicas y otras, así como de no surgir
imponderables. El peritaje podría tener una vigencia de 180 días.

VI. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA

6.1. Se contó con toda la información de carácter legal de la propiedad.

6.2. Se recopilo información del Centro poblado de Mosna, del distrito de San Marcos, provincia de Huari del
departamento de Áncash.
6.3. La información de precios se obtuvo del campo y se comprobó con datos de nuestra base de datos.

San Marcos 22 de junio de 2019

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ANEXO 1.- PANEL FOTOGRAFICO:

Predio ubicado en el centro poblado de Mosna, del distrito de San Marcos,

Provincia de Huari, departamento de Ancash, propiedad de la Sr. MEDINA
CADILLO, JOSE.

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Foto N° 01: el terreno colinda por el lado derecho

con la propiedad de terceros.

Foto N° 02: El terreno colinda por el lado izquierdo

con la propiedad de terceros.

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Foto N° 03: El terreno colindante por el lado frontal con la propiedad

de la calle Mosna centro.

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ANEXO 2: PLANOS

1. PLANO DEL PREDIO.

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