Manual Corretaje 2017

UNIVERSIDAD DE LA SERENA
DIRECCION DE EXTENSIÓN
OFICINA DE CAPACITACIONES
MANUAL DE CURSO
I.- Aspectos Legales del Corretaje de Propiedades.
Legislación aplicable al corretaje de propiedades.
ANTECEDENTES
Como consecuencia del Decreto Ley 953 de 15 de Octubre de 1977 y la ley 18.796 de 24
de Mayo de 1986, se derogó el Registro Nacional de Corredores de Propiedades el cual
regulaba de manera general el ejercicio del corretaje de propiedades. Dicho sistema
contemplaba la inscripción obligatoria en un Registro Nacional de Corredores de
Propiedades, tal como en la actualidad sigue ocurriendo en algunas actividades que
cumplen funciones de intermediación.
La asociaciones de corredores de propiedades han manifestado al gobierno y a
representantes del poder legislativo que a su juicio el no contar con un órgano fiscalizador
o sistema que permita controlar quiénes pueden ejercer, y bajo qué condiciones, la
actividad de corretaje de propiedades, influye de manera negativa en esta actividad debido
a la inexistencia de condiciones mínimas que aseguren que quienes ofrecen el servicio
tienen la capacidad de prestarlo en forma adecuada y confiable. Por esta razón, estas
asociaciones han planteado la conveniencia de introducir algunas normas que regularían
la actividad, planteamiento que ha sido recogido en una moción parlamentaria, la que se
encuentra siendo revisada por la Comisión de Economía de la Cámara de Diputados.
Código de Comercio
Como se señalara anteriormente la actividad del Corredor de Propiedades,
específicamente no se encuentra regulada. Pero encontramos una regulación genérica del
Corretaje en el Código de Comercio. Artículo 3 número 11; Son actos de comercio: Las
operaciones de banco, las de cambio y corretaje.-
Luego el mismo Código de comercio en su título III, artículos 48 y siguientes señala la

labor de los Corredores, pero en forma genérica, más concretamente de los corredores de
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Curso Corretaje de Propiedades – Relator: Kenneth Romero Quiroz-Abogado
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banco, de bolsa, de instrumentos mercantiles, etc., etc. Pero no obstante lo anterior en su

articulado se encuentran normas de responsabilidad que pueden ser aplicables a la labor
del Corredor de Propiedades.
La actividad del corredor de propiedades en nuestra legislación:
Art. 55. No pueden ser corredores:
1°. Los que tienen prohibición de comerciar;
2°. Los menores de veintiún años;
3°. Los que han sido destituidos de este cargo;
4°. Los que hubieren sido condenados a pena aflictiva o infamante.
Art. 56. Los corredores están obligados:
1°. A responder de la identidad de las personas que contrataren por su intermedio y a

asegurarse de su capacidad legal. Interviniendo en contratos celebrados por personas
incapaces, responderán de los perjuicios que resultaren directamente de la incapacidad.
2°. A ejecutar por sí mismos las negociaciones que se les encomendaren.
3°. A llevar un registro encuadernado y foliado, en el cual asentarán día a día, por el
orden de fechas, en numeración progresiva, sin raspaduras, interlineaciones, notas
marginales, abreviaturas o cifras, todas las compraventas, seguros, préstamos a la
gruesa, fletamentos, y en general todas las operaciones ejecutadas por su mediación. No
pudiendo hacer por sí mismos los asientos, les será permitido ejecutarlos, bajo su
responsabilidad, por medio de un dependiente, y a condición de rubricarlos al margen.
4°. A llevar un libro manual en el cual consignarán los nombres y domicilios de los
contratantes, la materia del contrato y las condiciones con que se hubiere celebrado. Los
asientos se harán en el caso de ajustarse las operaciones. Siempre que negociaren letras
de cambio, deberán asentar sus fechas, términos y vencimientos, las plazas sobre que
estén giradas, los nombres del librador, endosantes y pagador, los del último cedente y
tomador, y el cambio convenido entre éstos.
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MANUAL DE CURSO
5°. A recoger del cedente los documentos de comercio que hubieren negociado y
entregarlos al tomador, de quien recibirán el precio para llevarlo al cedente.
6°. A entregar a cada uno de los interesados, dentro de las veinticuatro horas siguientes a
la conclusión del negocio, un extracto firmado por ellos y por los mismos interesados del
asiento que hubieren verificado en su registro. Este extracto firmado por las partes hace
fe del contrato.
7°. A presentar su registro y manual a los tribunales o jueces árbitros, siempre que
fueren requeridos al efecto.
Art. 57. Se prohíbe a los corredores ejecutar operaciones de comercio por su cuenta o
tomar interés en ellas, bajo nombre propio o ajeno, directa o indirectamente; y también
desempeñar en el comercio el oficio de cajero, tenedor de libros o dependiente, cualquiera
que sea la denominación que llevaren.
Art. 58. Se les prohíbe asimismo:
1°. Exigir o recibir salarios superiores a los designados en los aranceles respectivos.
2°. Dar certificaciones sobre hechos que no consten de los asientos de sus registros.
Podrán sin embargo declarar, en virtud de orden de tribunal competente y no de otro
modo, lo que hubieren visto o entendido en cualquier negocio.
Art. 63. La responsabilidad de los corredores por razón de las operaciones de su oficio
prescribe en dos años, contados desde la fecha de cada una de éstas.
Art. 64. Derogado por la Ley 20.720.- Ley de Reorganización de Empresas y personas.-
Art. 65. Los corredores no están obligados personalmente a cumplir los contratos
celebrados por su mediación ni a garantir la solvencia de sus clientes, salvas las
excepciones establecidas en este Código respecto de las negociaciones de efectos públicos
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DEL MANDATO COMERCIAL
1. Definiciones y clasificaciones
Art. 233. El mandato comercial es un contrato por el cual una persona encarga la
ejecución de uno o más negocios lícitos de comercio a otra que se obliga a administrarlos
gratuitamente o mediante una retribución
y a dar cuenta de su desempeño.
Art. 234. Hay tres especies de mandato comercial: La comisión, El mandato de los
factores y mancebos o dependientes de comercio, La correduría, de que se ha tratado ya
en el Título III del Libro I.
Contratos más usuales, en el Corretaje de Propiedades.
Órdenes de venta: Es la petición que realiza un inversor o comitente a un Corredor de

Propiedades para que ponga a la venta un inmueble.- Dicho inmueble puede ser propio o
de un tercero, que haya mandatado expresamente al inversor o comitente para realizar la
venta de dicha propiedad.-
Menciones de la orden de venta:
- individualización de las partes
- individualización de la propiedad; dirección, comuna, ciudad, inscripción en el registro

de propiedad respectivo, con indicación de fojas, número y año, deslindes generales y
especiales del inmueble, precio mínimo, plazo de la orden y comisión del corredor.-
Ordenes de Arriendo: Es la petición que realiza un inversor o comitente a un Corredor de

Propiedades para que ponga en arriendo un inmueble.- Dicho inmueble puede ser propio
o de un tercero, que haya mandatado expresamente al inversor o comitente para realizar
y ejecutar el arriendo de dicha propiedad.-
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MANUAL DE CURSO
Órdenes de Visita: Es la orden que entrega un Corredor de Propiedades a una persona

natural o jurídica, para visitar una o más propiedades con la finalidad de comprar o
arrendar algún inmueble que se encuentre bajo la administración y/o corretaje de aquel
Corredor.-
Oferta de contrato: La oferta es una manifestación unilateral de voluntad dirigida a otro;

y la aceptación es la manifestación de voluntad de aceptar dicha oferta. Cuando estos dos
elementos se conjugan oferta y aceptación, tenemos un acuerdo de voluntades por ende
un contrato. Dicho contrato puede ser verbal o escrito.-
El arrepentimiento en dicho contrato puede generar responsabilidades indemnizatorias en

caso de haberse pactado por adelantado clausulas penales en dicho sentido. Por el
contrario sino se pactaron será labor del perjudicado probar judicialmente el perjuicio
sufrido con el arrepentimiento o retractación del contrato.
Las Arras: Las arras o contrato de arras, es un contrato privado, donde las partes
pactan la reserva de la compraventa de bienes, o inmuebles como una vivienda,
entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal. Forma parte de
los denominados precontratos, dado que lo que se está contratando es la obligación de
firmar un contrato (el de compraventa) en el futuro.
Existen tres tipos de arras en función de la intención de las partes:
 Confirmatorias: como parte de pago del precio total. Si una de las partes no
cumple, la otra puede exigirle el cumplimiento del contrato o su resolución y la
indemnización de los daños y perjuicios ocasionados.
 Penitenciales: cantidad que perderá el comprador o deberá devolver dobladas el
vendedor en caso de que no se realice la compraventa.
 Penales: cantidad que perderá el comprador o deberá devolver dobladas el
vendedor en caso de que no se realice la compraventa por incumplimiento de
obligaciones. No obstante el que ha desistido en la ejecución del contrato, no se
desliga de la obligación incumplida que puede ser exigida coactivamente. Existe
indudable analogía con la cláusula penal por lo que se le aplicará su normativa
(indemnización de daños y perjuicios).
En el caso que la parte compradora no desea continuar adelante con el contrato y no han
mediado arras, el vendedor debe requerir al comprador para que cumpla su obligación.
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En el caso de que éste no lo haga, procederá a resolver el contrato, debiendo valorarse por
el Juez la cantidad que debe devolver el vendedor al comprador.
Cierre de Negocio: Es el acuerdo de voluntades tendiente a establecer el consentimiento

mutuo en celebrar un negocio, detallando los pormenores de dicho negocio futuro, que
quedará plasmado inequívocamente en un contrato definitivo.-
ASPECTOS LEGALES DE LA COMPRAVENTA Y EL ARRENDAMIENTO DE BIENES

RAÍCES
1. LOS SUJETOS DE DERECHO
El hombre, que no vive aisladamente, se asegura la cooperación de sus semejantes para

la satisfacción de sus múltiples y variadas necesidades, no sólo de orden económico sino
que aún de orden ético, artístico, intelectual, etcétera, mediante relaciones o vínculos que
las normas jurídicas protegen y hacen respetar, para la pacífica y progresiva convivencia
social.
El hombre es el centro de esas relaciones y, en cuanto sujeto de derechos o titular de

relaciones jurídicas, recibe el nombre de PERSONA.
Concepto de personalidad
«Es la aptitud o idoneidad para ser sujeto de derechos o titular de relaciones jurídicas».
(Barassi)
Tal aptitud corresponde, por principio, a todo individuo de la especie humana, esto es, al
HOMBRE, que en el lenguaje jurídico se denomina PERSONA.
Así, el Artículo 25 de nuestro Código Civil declara que las palabras hombre, persona,
niño, adulto y otras semejantes que en su sentido general se aplican a individuos de la
especie humana, sin distinción de sexo, se entenderán comprender ambos sexos en las
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disposiciones de las leyes, a menos que por la naturaleza de la disposición o el contexto

se limiten manifiestamente a uno solo.
En tanto que el mismo texto legal, en su Artículo 55 proclama que son personas todos
los individuos de la especie humana, cualquiera que sea su edad, sexo, estirpe o
condición. Divídense en chilenos y extranjeros.
Personalidad e individualidad
Sin embargo, no siempre ha existido esa identificación absoluta entre el individuo y la

calidad de persona en el sentido que todo individuo de la especie humana, por el solo
hecho de serlo, debiera ser considerado «persona». Nos referimos a los esclavos, que eran
conceptuados como «COSAS», esto es, objetos y no sujetos de Derecho.
A la inversa, la personalidad no está restringida o reservada a los hombres, puesto que ha

sido atribuida a seres o entes ficticios que, evidentemente, no son individuos de la especie
humana y que, en la terminología de nuestro Código son denominados PERSONAS
JURIDICAS.
Así, el Artículo 545 establece que se llama persona jurídica una persona ficticia, capaz
de ejercer derechos y contraer obligaciones civiles, y de ser representada judicial y
extrajudicialmente.
Clasificaciones de Personas
El primer párrafo del Título I del Código Civil divide a las personas en naturales y
jurídicas; en chilenas y extranjeras y en domiciliadas y transeúntes.
Artículo 54. Las personas son naturales o jurídicas.
Artículo 55. Son personas todos los individuos de la especie humana, cualquiera que sea
su edad, sexo, estirpe o condición. Divídense en chilenos y extranjeros.
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Son chilenos los que la Constitución del Estado declara tales. Los demás son extranjeros.
Artículo 57. La ley no reconoce diferencias entre el chileno y el extranjero en cuanto a la

adquisición y goce de los derechos civiles que regla este Código.
Artículo 58. Las personas se dividen, además, en domiciliadas y transeúntes.
Personas Naturales
Principio y fin de su existencia: La personalidad de las personas naturales comienza con

el nacimiento. El nacimiento da principio a lo que el Artículo 74 denomina, literalmente,
existencia legal.
«La existencia legal de toda persona principia al nacer, esto es, al separarse
completamente de su madre.
La criatura que muere en el vientre materno, o que perece antes de estar completamente
separada de su madre, o que no haya sobrevivido a la separación un momento siquiera,
se reputará no haber existido jamás.»
La existencia legal supone, pues, el nacimiento, y éste, a su vez, supone necesariamente

la concepción, que marca el comienzo de la existencia natural.
La existencia legal, pues, determinada por el nacimiento, es la que atribuye al hombre la

calidad de persona, de sujeto de derechos y obligaciones. Nacido el individuo, existe
legalmente: es PERSONA.
Ahora bien, en concepto de nuestro legislador, se entiende por nacimiento «el fenómeno
que consiste en la separación completa de la criatura, sin distinguir si esa separación se
ha producido natural y espontáneamente a consecuencia de la etapa final del embarazo,
denominada «parto» o a consecuencia de una intervención o auxilio quirúrgico ( parto
cesáreo)». (Luis Claro Solar).
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MANUAL DE CURSO
Pese a que el concebido, pero no nacido no es persona, jurídicamente hablando, la ley

protege a) su existencia fisiológica y b) ampara sus derechos eventuales, subordinados
tales derechos a la condición de que nazca vivo y sobreviva separadamente un momento
siquiera.
Lo expresan los Artículos 75 y 76, respectivamente:
a) Artículo 75. La ley protege la vida del que está por nacer. El juez, en consecuencia,
tomará, a petición de cualquiera persona o de oficio, todas las providencias que le
parezcan convenientes para proteger la existencia del no nacido, siempre que crea que de
algún modo peligra.
Todo castigo de la madre, por el cual pudiera peligrar la vida o la salud de la criatura que
tiene en su seno, deberá diferirse hasta después del nacimiento.
b) Artículo 77. Los derechos que se deferirían a la criatura que está en el vientre
materno, si hubiese nacido y viviese, estarán suspensos hasta que el nacimiento se
efectúe. Y si el nacimiento constituye un principio de existencia, entrará el recién nacido
en el goce de dichos derechos, como si hubiese existido al tiempo en que se defirieron. En
el caso del Artículo 74, inciso segundo, pasarán estos derechos a otras personas, como si
la criatura no hubiese jamás existido.
Ahora bien, termina la personalidad del hombre con la muerte. Por cierto, no
intentaremos definirla. Baste decir que ella pone f in a la existencia del hombre y, desde
ese preciso instante, deja de ser sujeto de derechos y obligaciones. Es lo que, en términos
rotundos, establece el Artículo 78: La persona termina en la muerte natural.
Sin embargo, respecto de la prueba de este evento, el Artículo 80 del Código Civil
establece una importante presunción. «Se presume muerto el individuo que ha
desaparecido, ignorándose si vive, y verificándose las condiciones que van a expresarse».
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MANUAL DE CURSO
No es del caso señalar en estos apuntes el procedimiento relativo a la muerte presunta.

Sólo iremos que, en este punto, Andrés Bello, redactor de nuestro Código Civil, regló el
procedimiento de la Muerte Presunta con originalidad y agudeza, en términos tales que
fue copiado por la mayoría de los Códigos Privados del continente.
Noción de la Personalidad Jurídica
La ley, como se ha dicho, también reconoce la calidad de sujeto de derechos y gran parte
de los atributos que son propios de las personas naturales, a entes o cuerpos que surgen
de la necesidad o conveniencia de alcanzar ciertos fines que los hombres no podrían
realizar por sí mismos. Por otra parte, hay intereses colectivos y ciertas finalidades
sociales imposibles de proteger y conseguir con los medios ordinarios de que dispone el
individuo, ora por la limitada potencialidad de la fuerza y de la actividad de un solo
hombre, ora porque el carácter complejo, permanente y durable de tal interés o finalidad,
sería inconcebible con la relativamente breve duración de la vida humana.
Por dichas causas, se constituyen entes o cuerpos mediante la reunión o colección de

personas naturales (CORPORACIÓN) o mediante la destinación de un patrimonio
adecuado para el fin preconcebido (FUNDACIÓN).
Tales entes reciben, en nuestra legislación, el nombre de personas jurídicas. También se

las llama cuerpos morales, entes morales, establecimientos, entidades, instituciones,
etcétera.
Las personas jurídicas pueden ser:
De derecho público: Las que son representadas por el Estado o en las que el Estado
tiene participación.(También lo son el Fisco, las municipalidades y algunas entidades
religiosas)
De derecho privado: Son aquellas que se rigen por las normas comunes del Derecho
Privado.
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MANUAL DE CURSO
Las Personas jurídicas de derecho privado se clasifican en:
Personas Jurídicas con fines de lucro (Sociedades o Sociedades Industriales). Las más
importantes son las Sociedades de Responsabilidad Limitada y las Sociedades Anónimas,
que pueden ser biertas o cerradas. Sus estatutos se rigen por disposiciones distintas a
las de nuestro Código Civil.
Personas Jurídicas sin fines de lucro: Pueden ser las Corporaciones (reunión de
personas asociadas para el logro de un interés común) o Fundaciones (que representan
un patrimonio afecto, esto es, un conjunto de bienes destinados permanentemente a un
interés general dado por el fundador.
El Código Civil, en el Título relativo a las Personas, no se refiere ni a unas ni a otras:
Artículo 547. Las sociedades industriales no están comprendidas en las disposiciones de

este título; sus derechos y obligaciones son reglados, según su naturaleza, por otros
títulos de este Código y por el Código de Comercio.
Tampoco se extienden las disposiciones de este título a las corporaciones o fundaciones

de derecho público, como la nación, el fisco, las municipalidades, las iglesias, las
comunidades religiosas, y los establecimientos que se costean con fondos del erario: Estas
corporaciones y fundaciones se rigen por leyes y reglamentos especiales.
2. CAPACIDAD DE LAS PERSONAS
Conviene decir que, tanto las personas naturales cuanto las jurídicas tienen capacidad.
La capacidad, en sentido amplio, aparece definida como la aptitud legal para adquirir
derechos y ejercerlos por sí sola, esto es, sin la autorización o el ministerio de otra
persona.
Comprende la capacidad de goce y la capacidad de ejercicio.
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La capacidad de goce es la aptitud para adquirir derechos.
La capacidad de ejercicio, en cambio, es la aptitud legal para ejercer por sí misma los
derechos que le competen, sin el ministerio o autorización de otra persona.
Son absolutamente incapaces:
Son absolutamente incapaces los dementes, los impúberes y los sordos o sordomudos
que no pueden darse a entender claramente. Bajo ninguna circunstancia pueden actuar
personalmente en la vida jurídica, sino sólo a través de representantes.
Estas personas no pueden realizar actos jurídicos o contrato alguno. Si los realizaren, sus
actos y contratos no producen ningún efecto y son nulos, imposibles de sanear o
remediar.
Son relativamente incapaces:
1. El menor adulto, esto es, la mujer mayor de 12 años de edad y menor de 18 y varón
mayor de 14 años de edad y menor de 18. (Aún cuando, actúan en relación con su
patrimonio profesional o industrial son plenamente capaces, en los términos que señala el
propio Código Civil)
2. El disipador interdicto, esto es, quien habitualmente gasta en forma desproporcionada

sus haberes y sin finalidad lógica alguna. Esta declaración debe efectuarla, por cierto, un
juez, al cabo de un procedimiento de interdicción.
Estas personas pueden realizar ciertos actos jurídicos, en determinadas circunstancias o

asistidos por otras personas, esto es, cumpliendo ciertos requisitos habilitantes; de donde
se sigue que sus actuaciones sin autorización pueden -en ciertas circunstancias-
remediarse o sanearse.
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MANUAL DE CURSO
3. LOS OBJETOS DEL DERECHO
Los Bienes en sus distintas clases
El Artículo 565 del Código Civil declara que los bienes consisten en cosas corporales o
incorporales.
Corporales: Son las que tienen un ser real y pueden ser percibidas por los sentidos,
como una casa, un libro.
Incorporales: Son las que consisten en meros derechos, como los créditos y las
servidumbres activas.
Sin embargo, advertimos cierta impropiedad en esa clasificación aplicada a las cosas
mismas que, consideradas en sí, pueden ser definidas como «pociones separadas de la
materia circundante o, dicho en otras palabras, todo lo que existe en el mundo exterior y
que ocupa un lugar en el espacio, excepto el hombre» (Martino). En este sentido, las cosas
sólo pueden ser corporales. Por eso es que algunos autores han calificado la distinción de
las cosas en corporales e incorporales como una clasificación desdichada. (Rigaud).
Hay, sin embargo, un hecho inamovible, cual es que el Artículo 565 recién transcrito
clasifica los bienes según que recaigan sobre cosas corporales o sobre cosas incorporales.
De las cosas corporales
En esta parte, el Código Civil se pone excesivamente reglamentario. Baste retener esta
importante clasificación en bienes o cosas muebles e inmuebles, por lo que diremos luego.
Artículo 566. Las cosas corporales se dividen en muebles e inmuebles.
Artículo 567. Muebles son las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea
moviéndose ellas a sí mismas, como los animales (que por eso se llaman semovientes),
sea que sólo se muevan por una fuerza externa, como las cosas inanimadas.
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MANUAL DE CURSO
Exceptúanse las que siendo muebles por naturaleza se reputan inmuebles por su destino,
según el Artículo 570.
Artículo 568. Inmuebles o fincas o bienes raíces son las cosas que no pueden
transportarse de un lugar a otro; como las tierras y minas y las que adhieren
permanentemente a ellas, como los edificios, los árboles. Las casas y heredades se llaman
predios o fundos.
Artículo 569. Las plantas son inmuebles, mientras adhieren al suelo por sus raíces, a
menos que estén en macetas o cajones, que puedan transportarse de un lugar a otro.
Artículo 571. Los productos de los inmuebles, y las cosas accesorias a ellos, como las
yerbas de un campo, la madera y fruto de los árboles, los animales de un vivar, se
reputan muebles, aún antes de su separación, para el efecto de constituir un derecho
sobre dichos productos o cosas a otra persona que el dueño. Lo mismo se aplica a la
tierra o arena de un suelo, a los metales de una mina y a las piedras de una cantera.
Importancia de la clasificación entre cosas muebles e inmuebles
a) Los inmuebles gozan de una mayor protección jurídica.
b) El Contrato de Compraventa de inmuebles debe otorgarse, necesariamente, por

escritura pública. No así el de los muebles.
c) La transferencia del dominio de los inmuebles se efectúa a través de la correspondiente

inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. Los muebles no requieren de
ese trámite para cambiar de dueño.
d) Cuando un inmueble se da en garantía, hablamos de Hipoteca, la que debe constituirse

mediante escritura pública. Cuando se trata de un mueble en garantía, hablamos de
Prenda y no se requiere esa clase de escritura.
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MANUAL DE CURSO
e) El plazo de prescripción adquisitiva ordinaria es de dos años, para los muebles y de

cinco años, en el caso de los inmuebles o bienes raíces.
f) La lesión enorme es un vicio del consentimiento que sólo puede darse respecto de
inmuebles, nunca de bienes muebles.
g) Quien se apropia ilícitamente de un bien mueble comete hurto o robo; quien loase de
un inmueble, comete usurpación.
De las cosas incorporales
Recordemos que, para nuestro Código Civil, las cosas incorporales son aquellas que no
pueden percibirse por los sentidos y son los derechos. Existen, pues, dos clases de
derechos, según nuestra legislación. En este punto, las definiciones van acompañadas de
ejemplos -no siempre del todo exactos- pero que revelan el carácter pedagógico de nuestro
Código Civil.
Artículo 576. Las cosas incorporales son derechos reales o personales.
Artículo 577. Derecho real es el que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada
persona. (Deriva de «res», cosa en oposición a la persona).
Son derechos reales el de dominio, el de herencia, los de usufructo, uso o habitación, los
de servidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca. De estos derechos nacen las
acciones reales.
Artículo 578. Derechos personales o créditos son los que sólo pueden reclamarse de
ciertas personas, que, por un hecho suyo o la sola disposición de la ley, han contraído las
obligaciones correlativas; comojel que tiene el prestamista contra su deudor por el dinero
prestado, o el hijo contra el padre por alimentos. De estos derechos nacen las acciones
personales.
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MANUAL DE CURSO
Observemos que los derechos reales están determinados en su número y sólo pueden ser
creados por la ley en forma expresa. El propio Artículo 577 los enumera.
Sólo mencionando esta vez al dominio -sin duda uno de los más relevantes y que
trataremos luego- los Derechos Reales son:
Derecho real de herencia: Es el que tienen los herederos del causante sobre la
universalidad jurídica que constituye su herencia.
Derecho real de usufructo: Es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de

una cosa, con cargo de conservar su forma y sustancia y restituirla a su dueño (si la cosa
es fungible, es decir, puede ser reemplazada por otra equivalente, se debe devolver igual
cantidad y calidad del mismo género o pagar su valor).
Derecho real de uso: Es un derecho real temporal intransmisible que consiste en la

facultad de gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa.
Derecho real de habitación: Es un derecho real temporal intransmisible que consiste en

la facultad de morar en una casa.
La servidumbre (activa): Gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio

de distinto dueño.
La prenda: Es un contrato por el cual se entrega una cosa mueble a un acreedor para la
seguridad de su crédito, otorgándole el derecho de perseguir la cosa empeñada, retenerla
en ciertos casos y pagarse preferentemente con el producto de su remate.
La hipoteca: Es un derecho real que grava un inmueble, para asegurar el cumplimiento

de una obligación, pero que no deja de permanecer en poder de su dueño. Concede al
acreedor el derecho de perseguir el inmueble y de pagarse preferentemente con el
producto de su remate. El Código Civil lo define, incorrectamente, como «un derecho de
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MANUAL DE CURSO
prenda constituido sobre inmuebles, que no dejan por eso de permanecer en poder del
deudor.
4. EL DERECHO DE DOMINIO O PROPIEDAD
Sin duda alguna, uno de los derechos reales más relevantes es el denominado Derecho de
propiedad.
Es tradicional considerar como definición del mismo el texto del Artículo 582:
«El dominio (que se llama también propiedad) es el derecho real en una cosa corporal,
para gozar y disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra la ley o contra derecho
ajeno», disposición inspirada en el Código Civil francés.
Sin embargo, ni este artículo ni su fuente francesa consignaron el carácter exclusivo de

este importante derecho, ni mencionan la facultad de reivindicar que lo protege.
Debemos a Butera una definición precisa: «Es el imperio absoluto y exclusivo del sujeto
sobre la sustancia de una cosa determinada y específica».
Características
Se advierten, pues, las principales características de este potente derecho:
1. Es absoluto: Es decir, el dueño tiene poder soberano para usar, gozar y disponer de la
cosa a su arbitrio, sin que nadie pueda impedirlo, dentro de los límites de la ley y del
Derecho ajeno. Confiere al titular o propietario el poder jurídico más amplio, completo y
general sobre la cosa que constituye su objeto.
2. Es exclusivo: Supone la existencia de un titular único y excluyente (la comunidad o

copropiedad no se opone a esta característica, pues cada comunero es dueño exclusivo de
su parte o cuota en la cosa común).
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3. Es perpetuo: No se encuentra sujeto a limitaciones en el tiempo, dura tanto cuánto

dura la cosa sobre la que recae y no se pierde por su no uso (sólo se pierde por la
prescripción adquisitiva de la misma cosa por parte de una persona distinta del dueño).
Facultades que concede el dominio a su titular
1. Facultad de uso: Permite al dueño utilizar la cosa materialmente para su provecho.
2. Facultad de goce: Permite al dueño apropiarse de los frutos (civiles o naturales) y

productos de la cosa.
3. Facultad de disposición: Permite al dueño disponer de la cosa, en dos aspectos:
a) Materialmente, de donde se sigue que el dueño puede, sin reproche jurídico, destruir
físicamente el bien, o
b) Jurídicamente, que significa una destrucción o alteración abstracta, si se quiere,

porque el dueño puede enajenar la cosa, esto es, despojarse o transferir el dominio a otra
persona, o bien, constituir sobre ella algún derecho limitativo de su dominio en favor de
otra persona.
Así, por ejemplo, las facultades de uso y goce pueden ser entregadas a una persona
distinta al dueño. Ello ocurre cuando el bien se da en usufructo, uso o habitación. Lo
propio ocurre cuando se da en arrendamiento o en comodato (préstamo de uso).
Ahora bien, a diferencia de lo expresado, la facultad de disposición nunca puede estar

radicada en persona distinta de su titular. Sin embargo, excepcionalmente, puede verse
privado de ella cuando esté afecto a una prohibición de enajenar, que puede tener su
origen en una decisión judicial (embargo) o voluntaria (acto o contrato).
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MANUAL DE CURSO
Modos de adquirir el dominio de las cosas
El título es sólo el contrato o acto jurídico que sirve de base o de antecedente para la
adquisición del dominio y demás derechos reales. Es sólo el antecedente que habilita para
la adquisición de la propiedad. Por ejemplo: el contrato, materialmente extendido en
escritura pública, tratándose de la enajenación de inmuebles.
El título no basta para hacer nacer o transferir el dominio, por más que éste tenga la
aptitud para hacerlo.
Se necesita un modo. Lo que la ley denomina «modos de adquirir el dominio», que son los
hechos en virtud de los cuales nace el derecho de dominio en una persona o se traspasa
de una persona a otra en conformidad a la ley.
Dice el Artículo 588 del Código Civil:
«Los modos de adquirir el dominio son la ocupación, la accesión, la tradición, la

sucesión por causa de muerte, y la prescripción».
Los modos de adquirir el dominio pueden ser ORIGINARIOS: es decir, cuando a

consecuencia de un hecho material, nace el dominio en el titular, sin que le venga o se le
hubiere traspasado de algún propietario antecesor; y DERIVATIVOS, esto es, cuando en el
hecho material hay un traspaso del dominio de un titular anterior a un nuevo titular.
Son modos de adquirir originarios: la ocupación, la accesión y la prescripción.
Para efectos de esta materia, basta decir respecto de los modos originarios que se puede
adquirir el dominio de las cosas que no pertenecen a nadie y cuya adquisición no es
prohibida por la ley chilena ni por el derecho internacional, mediante la ocupación de las
mismas. En Chile, sólo las cosas muebles son susceptibles de ser adquiridas mediante
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MANUAL DE CURSO
este modo, pues los bienes inmuebles que carecen de dueño pertenecen al Fisco por el
solo ministerio de la ley.
Recordemos en este punto que existen cosas inapropiables: «Las cosas que la naturaleza
ha hecho comunes a todos los hombres, como la alta mar, no son susceptibles de
dominio, y ninguna-nación, corporación o individuo tiene derecho de apropiárselas.»
(Artículo 585. Código Civil).
Por su parte, (Artículo 589) se llaman BIENES NACIONALES aquellos cuyo dominio
pertenece a la nación toda. Si además su uso pertenece a todos los habitantes de la
nación, como el de calles, plazas, puentes y caminos, el mar adyacente y sus playas, se
llaman bienes nacionales de uso público o bienes públicos. Los bienes nacionales cuyo
uso no pertenece generalmente a los habitantes, se llaman bienes del Estado o fiscales.
Asimismo, mediante la accesión se adquiere el dominio de lo que produce o se junta a la

cosa propia.
O bien, se adquiere el dominio de las cosas ajenas por prescripción, esto es, por el hecho
de haberlas poseído cierto tiempo, concurriendo los demás requisitos legales. Para el caso
de inmuebles sometidos al régimen de propiedad inscrita, para adquirir el dominio por
prescripción se debe tener justo título inscrito en el registro conservatorio respectivo.
Por su parte, la tradición es el modo derivativo de adquirir el dominio o la propiedad de

las cosas que consiste en la entrega (de «tradere») que el dueño hace de ellas a otro,
existiendo, por una parte, la facultad e intención de transferir el dominio y, por a otra, la
capacidad e intención de adquirirlo.
En el régimen de la propiedad inscrita, la tradición o entrega de los inmuebles se hace por

medio de la correspondiente inscripción del título a nombre del adquirente en el Registro
de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces del departamento en que se encuentra
ubicado el inmueble. Así:
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MANUAL DE CURSO
Artículo 686. Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción
del título en el Registro del Conservador .De la misma manera se efectuará la tradición de
los derechos de usufructo o de uso constituidos en bienes raíces, de los derechos de
habitación o de censo y del derecho de hipoteca. Acerca de la tradición de las minas se
estará a lo prevenido en el Código de Minería.
Artículo 687. La inscripción del título de dominio y decualquier otro de los derechos
reales mencionados en el artículo precedente, se hará en el Registro Conservatorio del
territorio en que esté situado el inmueble y si éste por situación pertenece a varios
territorios, deberá hacerse la inscripción en el Registro de cada uno de ellos.
Así, pues, para la enajenación de inmuebles no basta el título, sino que .el acto total de
transferencia de dominio se completa con un modo, cual es la tradición o «entrega».
En este caso, la tradición o entrega -que para el caso de los muebles es fácil de percibir,
puesto que materialmente pongo a disposición o entrego físicamente la cosa a otra
persona- es, si se permite la expresión, «inmaterial», pues consiste en una inscripción
conservatoria.
Respecto del otro modo derivativo de adquirir el dominio, diremos tan sólo que, mediante
la sucesión por causa de muerte, una persona adquiere todos los bienes, derechos y
obligaciones transmisibles de un difunto o una cuota de ellos.
Art. 951 Se sucede a una persona difunta a título universal o a título singular.
El título es universal cuando se sucede al difunto en todos sus bienes, derechos y

obligaciones transmisibles, o en una cuota de ellos, como la mitad, tercio o un quinto.
El título es singular cuando se sucede en una o más especies o cuerpos ciertos, como tal
caballo, tal casa; o en una o más especies indeterminadas de cierto género, como un
caballo, tres vacas, seiscientos pesos fuertes, cuarenta fanegas de trigo.-
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MANUAL DE CURSO
Art. 952. Si se sucede en virtud de un testamento, la sucesión se llama testamentaria, y

si es en virtud de la ley intestada o abintestato.-
La sucesión de una persona difunta puede ser parte testamentaria, y parte intestada.-
Enajenación del bien propio de la mujer casada en régimen de sociedad conyugal
Para continuar con nuestro análisis, en especial respecto de la capacidad de los

contratantes, diremos que con fecha 9 de junio de 1989 se publicó en el Diario Oficial la
Ley 18.802, que introdujo importantes modificaciones al Código Civil.
Conviene detenerse en la forma correcta de comparecer la mujer casada en régimen de

sociedad conyugal, en una escritura de venta, constitución de gravamen, arriendo o
cesión de la tenencia de un inmueble o bien raíz propio.
Lo anterior, por cuanto se suele incurrir en errores a la hora de redactar la

comparecencia de la mujer casada en esta clase de contratos.
Así, el tema en cuestión plantea dos alternativas:
1) Si es procedente que comparezca el marido ejecutando el acto o contrato, como

administrador de los bienes de su mujer, y ésta en un papel un tanto secundario y sólo
prestando su consentimiento.
2) Si lo correcto es, en cambio, que sea la mujer quien comparezca celebrando el contrato
y su marido en el rol secundario, prestando la autorización conyugal.
La duda se plantea, toda vez que la actual legislación reconoce a la mujer casada plena
capacidad patrimonial. Surge, pues, la pregunta de si existe sanción legal alguna al
contrato en el que se hizo comparecer a la mujer casada enajenando, autorizada por su
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MANUAL DE CURSO
marido, y no a éste como administrador de los bienes de aquella, y a la mujer prestando

su asentimiento.
Disposiciones legales aplicables
La cuestión que revisamos, nos da oportunidad para revisar disposiciones que no

podemos dejar de conocer.
Recordemos que el Artículo 102 del Código Civil define al Matrimonio como un contrato
vitalicio en los siguientes términos:
El matrimonio es un contrato solemne por el cual un hombre y una mujer se unen

actual e indisolublemente, y por toda la vida, con el fin de vivir juntos, de
procrear, y de auxiliarse mutuamente.
Por su parte, el Artículo 135 señala la regla general en materia del régimen patrimonial
del matrimonio:
Artículo 135. Por el hecho del matrimonio se contrae sociedad de bienes entre los
cónyuges, y toma el marido la administración de los de la mujer, según las reglas que se
expondrán en el título «De la sociedad conyugal».
Los que se hayan casado en país extranjero se mirarán en Chile como separados de
bienes, a menos que inscriban su matrimonio en el Registro de la Primera Sección de la
Comuna de Santiago, y pacten en ese acto sociedad conyugal o régimen de participación
en los gananciales, dejándose constancia de ello en dicha inscripción.
Que la regla general sea la sociedad conyugal, esto es, la confusión de patrimonios de los
cónyuges en uno solo, lo prueba el Artículo 1718 del Código Civil, a señalar que a falta de
pacto en contrario se entenderá, por el mero hecho del matrimonio, contraída la sociedad
conyugal con arreglo a las disposiciones de este título.
Recordemos que el Artículo 1723 señala los haberes de la sociedad conyugal.

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MANUAL DE CURSO
Esta «sociedad» se compone:
1. De los salarios y emolumentos de todo género de empleos y oficios, devengados durante

el matrimonio;
2. De todos los frutos, réditos, pensiones, intereses y lucros de cualquiera naturaleza, que
provengan, sea de los bienes sociales, sea de los bienes propios de cada uno de los
cónyuges, y que se devenguen durante el matrimonio;
3. Del dinero que cualquiera de los cónyuges aportare al matrimonio, o durante él

adquiriere; obligándose la sociedad a pagar la correspondiente recompensa;
4. De las cosas fungibles y especies muebles que cualquiera de los cónyuges aportare al
matrimonio, o durante él adquiriere; quedando obligada la sociedad a pagar la
correspondiente recompensa.
Pero podrán los cónyuges eximir de la comunión cualquiera parte de sus especies
muebles, designándolas en las capitulaciones matrimoniales.
5. De todos los bienes que cualquiera de los cónyuges adquiera durante el matrimonio a
título oneroso.
El Artículo 1749 señala al marido como jefe de la sociedad conyugal. Este artículo
se encuentra en el título dedicado a la administración ordinaria de los bienes de la
sociedad conyugal.
Es importante retener este importante artículo:
Artículo 1749. El marido es jefe de la sociedad conyugal, y como tal administra los
bienes sociales y los de su mujer; sujeto, empero, a las obligaciones y limitaciones que
por el presente título se le imponen y a las que haya contraído por las capitulaciones
matrimoniales.
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MANUAL DE CURSO
El marido no podrá enajenar o gravar voluntariamente ni prometer enajenar o gravar los

bienes raíces sociales ni los derechos hereditarios de la mujer, sin autorización de ésta.
No podrá tampoco, sin dicha autorización, disponer entre vivos a título gratuito de los
bienes sociales, salvo el caso del Artículo 1735, (esto es, que se trate de donaciones de
bienes sociales si fueren de poca monta, atendidas las fuerzas del haber social), ni dar en
arriendo o ceder la tenencia de los bienes raíces sociales urbanos por más de cinco años,
ni los rústicos por más de ocho, incluidas las prórrogas que hubiere pactado el marido.
Si el marido se constituye aval, codeudor solidario, fiador u otorga cualquiera otra

caución respecto de obligaciones contraídas por terceros, sólo obligará sus bienes
propios.
En los casos a que se refiere el inciso anterior para obligar los bienes sociales necesitará
la autorización de la mujer.
Los últimos incisos señalan las formalidades de esta autorización de la mujer: La

autorización de la mujer deberá ser específica y otorgada por escrito, o por escritura
pública si el acto exigiere esta solemnidad, o interviniendo expresa y directamente de
cualquier modo en el mismo. Podrá prestarse en todo caso por medio de mandato especial
que conste por escrito o por escritura pública según el caso.
La autorización á que se refiere el presente artículo podrá ser suplida por el juez, con
conocimiento de causa y citación de la mujer, si ésta la negare sin justo motivo. Podrá
asimismo ser suplida por el juez en caso de algún impedimento de la mujer, como el de
menor edad, demencia, ausencia real o aparente u otro, y de la demora se siguiere
perjuicio. Pero no podrá suplirse dicha autorización si la mujer se opusiere a la donación
de los bienes sociales.
(Recordemos que los actos ejecutados sin cumplir con los requisitos prescritos en este
artículo adolecerán de nulidad relativa. Asimismo, en el caso del arrendamiento o de la
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MANUAL DE CURSO
cesión de la tenencia, el contrato regirá sólo por el tiempo señalado en este mismo
artículo).
Por su parte, el Artículo 1754 del mismo texto legal señala una clara norma prohibitiva
relativa a la autorización para gravar y enajenar bienes raíces de la mujer:
No se podrán enajenar ni gravar los bienes raíces de la mujer, sino con su

voluntad.
Recordemos que la voluntad de la mujer deberá ser específica y otorgada por escritura
pública, o interviniendo expresa y directamente de cualquier modo en el acto. Podrá
prestarse, en todo caso, por medio de mandato especial que conste de escritura pública,
pudiendo suplirse por el juez el consentimiento de la mujer cuando ésta se hallare
imposibilitada de manifestar su voluntad.
La mujer, por su parte, -continúa esta disposición- no podrá enajenar o gravar ni dar en
arrendamiento o ceder la tenencia de los bienes de su propiedad que administre el
marido, sino en los casos de los Artículos 138 y 138 bis. (Esto es, si por impedimento de
larga o indefinida duración, como el de interdicción, el de prolongada ausencia, o
desaparecimiento, se suspende la administración del marido, o si el marido se negare
injustificadamente a ejecutar un acto o celebrar un contrato respecto de un bien propio
de la mujer, el juez, previa citación del marido, podrá autorizarla para actuar por sí
misma)
El propio Artículo 1757 se encarga de recordarnos que los actos ejecutados sin cumplir
con los requisitos prescritos en los artículos recién indicados (1749,1754 y 1755)
adolecerán de nulidad relativa.
Los artículos antes citados forman parte del texto hoy vigente y que tomaron ciertas
normas del Código Civil como consecuencia de las modificaciones de la referida Ley
18.802.
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MANUAL DE CURSO
En lo relativo a la mujer casada, dispone la ley en su artículo segundo que ésta, a contar
de su fecha de vigencia, esto es, 07 de agosto de 1989, asume la calidad de plena
capacidad. De ello que sigue que puede realizar válidamente por sí misma y sin
autorización alguna todo tipo de actos o contratos.
Esta regla general, sin embargo, admite una excepción, que es la contenida en el inciso
final del Artículo 1754, en cuanto le limita el ejercicio de su derecho pleno respecto de la
enajenación, constitución de gravámenes, arrendamiento o cesión de bienes de su
propiedad que administra el marido.
Recordemos este inciso final: La mujer, por su parte, no podrá enajenar o gravar ni dar en
arrendamiento o ceder la tenencia de los bienes de su propiedad que administre el
marido, sino en los casos de los Artículos 138 y 138 bis. (Estos artículos se refieren al
caso que, si por impedimento de larga o indefinida duración, como el de interdicción, el
de prolongada ausencia, o desaparecimiento, se suspende la administración del marido, o
si el marido se negare injustificadamente a ejecutar un acto o celebrar un contrato
respecto de un bien propio de la mujer, el juez, previa citación del marido, podrá
autorizarla para actuar por sí misma).
Los Bienes Propios
Como es sabido, de acuerdo a las reglas generales, se consideran como bienes propios de
los cónyuges y –por ende- no ingresan al haber de la sociedad conyugal:
Los inmuebles que tenían los cónyuges al momento de contraer matrimonio.
Los inmuebles que hubieren sido adquiridos sin esfuerzo o «a título gratuito» durante el
matrimonio.
Los bienes muebles que los cónyuges hayan excluido de la sociedad al momento del
matrimonio.
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MANUAL DE CURSO
Los aumentos que experimenten los bienes propios.
Los bienes que adquiere cada uno de los cónyuges durante la sociedad conyugal, a virtud
de acto o contrato cuya celebración se hubiere prometido con anterioridad, siempre que la
promesa conste en instrumento público o privado cuya fecha sea oponible o alcance en
sus efectos a terceros.
Los inmuebles subrogados a inmuebles o valores propios de cada cónyuge.
Incapacidad de la mujer
En el anterior texto del Código Civil, la mujer estaba afecta a una incapacidad relativa,
como se sabe, no en su condición de mujer sino por el hecho de estar casada bajo un
régimen de sociedad conyugal.
Para superar esta incapacidad relativa, la ley otorgaba validez a los actos de la mujer
cuando se otorgaran a través de su representante legal, su cónyuge; o cuando actuaba
autorizada por su marido en los casos y con las formalidades que la ley señalaba; o
contando con autorización judicial en subsidio de la marital; o también, mediante la
ratificación por el marido de los actos ejecutados por ésta sin su autorización, o de la
justicia en subsidio. La sanción para aquellos actos celebrados en contravención a las
normas señaladas era la nulidad relativa.
Considerando ahora la plena capacidad de la mujer casada, la Ley 18.802 suprimió en el

Artículo 43 al marido como representante legal de ella.
Se puso término, además, a la autorización del marido a su mujer para la actuación de

ésta en actos extrajudiciales.
De acuerdo a lo señalado, pues, queda la impresión que la mujer, a partir de esas

modificaciones legislativas, puede asumir plenamente su capacidad. Sin embargo, en la
opinión de muchos autores, la ley en verdad es más «efectista que efectiva», pues en
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MANUAL DE CURSO
algunos aspectos la legislación no mejoró la capacidad jurídica de la mujer, sino que,

incluso, la perjudicó.
Se cita, entonces, el caso que, por derogación del Artículo 143, la mujer estaba impedida
de solicitar en forma judicial la autorización subsidiaria de la que el marido debía prestar
cuando éste se negaba sin justa causa o estaba impedido de prestar su consentimiento.
Es decir, la mujer, antes de la reforma legislativa, cuando se sentía perjudicada por la
negativa sin causa del marido, podía acudir a la justicia y obtener la autorización
supletoria.
Sin embargo, este error fue salvado con la Ley 19.335, que hizo recuperar a la mujer ese
derecho. Esta ley agregó, a continuación del Artículo 145, que pasó a ser 138, el siguiente
Artículo 138 bis:
Artículo 138 bis: Si el marido se negare injustificadamente a ejecutar un acto o celebrar

un contrato respecto de un bien propio de la mujer, el juez, previa citación del marido,
podrá autorizarla para actuar por sí misma.
Aún más. Antes de la vigencia de la reforma de la Ley 18.802, la celebración de actos o

contratos por parte de la mujer sin cumplir con las exigencias legales estaba sancionada
con nulidad relativa, lo cual significaba que podían ser ratificados o saneados en las
condiciones legales.
Con la Ley 18.802 la situación es diferente, pues se sanciona con nulidad absoluta la
enajenación o gravamen o arriendo o cesión de la tenencia de los bienes propios de la
mujer que administre el marido, y que efectúe la mujer, salvo -dice la modificación
introducida por la Ley 19.335- en los casos de los Artículos 138 y 138 bis, que ya
revisamos.
El Artículo 1754, recordemos, es una norma de carácter prohibitivo: «No se podrán

enajenar ni gravar los bienes raíces de la mujer, sino con su voluntad.»
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MANUAL DE CURSO
Es decir, no se admiten en estos casos la ratificación, el saneamiento por el transcurso

del tiempo, ni ninguna de las otras soluciones a que anteriormente nos hemos referido y
que decían relación esa vez con la enajenación de bienes por la mujer, y antes de la Ley
18.802.
Así las cosas, volvamos sobre las interrogantes iniciales. Recordemos:
Primera alternativa:
1) Si es procedente que comparezca el marido ejecutando el acto o contrato, como

administrador de los bienes de su mujer, y ésta en un papel un tanto secundario y sólo
prestando su consentimiento.
A nuestro juicio, la forma correcta de redactar la comparecencia de una escritura pública

en que se enajene, grave, de en arriendo o se ceda la tenencia de un bien propio de una
mujer casada bajo el régimen de sociedad conyugal, es aquella en que concurre el marido
celebrando el acto o contrato en su calidad de administrador de los bienes propios de su
mujer.
La mujer también debe comparecer al respectivo contrato, pero en este evento sólo
limitándose a asentir en el negocio.
Así es lo que parecer desprenderse de los citados Artículos 1754 y 1756, en cuanto dicen
que se pueden enajenar los bienes raíces de la mujer con su voluntad, y que sin
autorización de ésta el marido no podrá arrendar o ceder la tenencia de los inmuebles de
ella en los casos que señala.
A nuestro entender, no cabe duda del sentido de la ley.
El marido, pues, asumiendo el carácter de administrador de los bienes de su mujer debe

ser quien los enajene, grave, arriende o ceda su tenencia. Ello, sin perjuicio de contar con
la venia, consentimiento o autorización de ésta, la cual, como lo señala el Artículo 1754,
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MANUAL DE CURSO
sólo puede ser otorgada de manera específica y por medio de escritura pública o
interviniendo en forma directa y expresa en el acto o contrato.
Este consentimiento podrá ser suplido por el juez cuando la mujer está impedida. No
cuando ella no puede celebrar el acto o contrato (no olvidemos que es propietaria del bien
que se enajena).
Actuando el marido como administrador de los bienes, y la mujer de la forma antes dicha,
es evidente que tendremos un contrato legalmente bien estructurado.
Sin embargo, analicemos el caso en que sea la mujer quien celebra el acto jurídico y el
marido quien comparezca, autorizando.
Es la situación planteada en la segunda alternativa
2) Si lo correcto es, en cambio, que sea la mujer quien comparezca celebrando el contrato
y su marido en el rol secundario, prestando la autorización conyugal.
De acuerdo a lo que hemos dicho, diremos que este contrato está mal estructurado.
En teoría, no es aceptable que quien tiene la calidad de administrador legal de los

respectivos bienes, cuyo papel, por lo mismo, es esencial, quede relegado a un segundo
plano, postergado por quien sólo debe manifestar su voluntad asintiendo al acto que se
celebra.
Lo dicho parece tan extraño como si, por ejemplo, en una sociedad cualquiera -y el
matrimonio bajo este régimen de bienes lo es, por cierto- aparecieran los socios que
carecen de facultades de administración, no obstante ser dueños, celebrando un
determinado contrato, interviniendo el administrador simplemente «de comparsa» o dando
su aquiescencia a un contrato que era llamado a realizar por las facultades que le fueron
concedidas en el pacto social.
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MANUAL DE CURSO
A nuestro juicio, al igual que en este ejemplo, la mujer está inhabilitada para administrar
sus bienes propios, salvo en aquellos casos en que el marido se encuentre impedido, o en
que haya lugar a la administración extraordinaria de la sociedad conyugal, lo cual es una
situación que altera el régimen normal.
Así, pues, si el contrato se otorga, compareciendo la mujer como la vendedora,

arrendadora, constituyente del gravamen o cedente, y el marido sólo prestando su
consentimiento, dicho contrato sería formalmente imperfecto y afecto a un vicio de
nulidad relativa, por aplicación de lo dicho en el Artículo 1757.
El Corredor de Propiedades, cuando se lo consulte o asesore en este punto a las partes

contratantes, deberá preferir que en una escritura pública de las señaladas, comparezca
el marido en el papel que le sigue correspondiendo, pese a los avatares legislativos, como
administrador de los bienes de su mujer, y ésta expresando su voluntad, consintiendo en
o actuado por aquel.
Bienes Familiares y Patrimonio reservado de la mujer casada
Ahora bien, lo que recién decíamos se refería a la sociedad conyugal, el régimen normal u
ordinario, si se quiere decir así, que pactan los cónyuges por el solo hecho del
matrimonio.
Se formaba, entonces, una «sociedad de bienes», donde el marido, con las limitaciones
que veíamos, administraba los bienes.
Sin embargo, hay casos en que la mujer se ve liberada del todo de esta administración y
puede gestionar libremente sus bienes, sin requerir la autorización de nadie.
Existen cinco casos de excepción o modificación a las reglas de la sociedad conyugal como
estatuto patrimonial ordinario del matrimonio.
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MANUAL DE CURSO
Artículo 140. Las reglas de los artículos precedentes sufren excepciones o modificaciones
por las causas siguientes:
1) La existencia de bienes familiares.
2) El ejercitar la mujer una profesión, empleo u oficio.
3) La separación de bienes.
4) El divorcio perpetuo.
5) El régimen de participación en los gananciales.
Nos referiremos - por su importancia - a los dos primeros:
1) Bienes familiares
La Ley 19.335, publicada en el Diario Oficial el 23 de septiembre de 1994, introdujo

sustanciales modificaciones en lo relativo a los regímenes patrimoniales o la situación de
los bienes en el matrimonio.
Así, el Artículo 141 y siguientes del Código Civil recibe una nueva estructura, la que
contiene la institución del «bien familiar», conocida ya en otras legislaciones, pero
novedosa en la nuestra.
Es tan grande la trascendencia de las nuevas disposiciones que,, como dice el propio
Artículo 141, declarado como bien familiar el inmueble que sirva de residencia principal a
la familia, de ropiedad de ambos cónyuges, o de alguno de ellos, y los muebles que
guarnecen el hogar, se regirán por las normas del nuevo párrafo «cualquiera sea el
régimen de bienes del matrimonio.»
El citado Artículo 141 define a esta institución:

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MANUAL DE CURSO
El inmueble de propiedad de cualquiera de los cónyuges que sirva de residencia

principal de la familia, y los muebles que la guarnecen, podrán ser declarados
bienes familiares y se regirán por las normas de este párrafo, cualquiera sea el
régimen de bienes del matrimonio.
Esta declaración se hará por el juez en procedimiento breve y sumario, con conocimiento
de causa, a petición de cualquiera de los cónyuges y con citación del otro.
Con todo, la sola presentación de la demanda transformará provisoriamente en familiar el

bien de que se trate. En su primera resolución el juez dispondrá que se anote al margen
de la inscripción respectiva la precedente circunstancia. El Conservador practicará la
subinscripción con el solo mérito del decreto que, de oficio, le notificará el tribunal.
Para los efectos previstos en este artículo, los cónyuges gozarán de privilegio de pobreza.
El cónyuge que actuare fraudulentamente para obtener la declaración a que refiere este
artículo, deberá indemnizar los perjuicios causados, sin perjuicio de la sanción penal que
pudiere corresponder.
Comentario:
Así conceptuado, su principal objeto es dar una eficaz protección a la estabilidad de la

familia «y la necesidad de garantizar un hogar físico para el normal desenvolvimiento de la
misma», aun cuando, se dice, en otras legislaciones su finalidad es más amplia.
Ahora bien, por lo que a nosotros nos interesa en esta parte, el más importante y
principal efecto en cuanto la escrituración de algunas operaciones, reside en que –como
leíamos- aún antes de ser declarada formalmente la calidad de bien familiar, por el simple
hecho de ser presentada la solicitud en tal sentido, de inmediato el bien, sea inmueble o
mueble, queda afecto provisoriamente al régimen de bien familiar.
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MANUAL DE CURSO
De allí la necesidad de contar en las escrituras que a su respecto se otorguen, con la

concurrencia de las voluntades de ambos cónyuges. Todo ello, independiente del régimen
patrimonial o de bienes a que se encuentre afecto en ese momento el matrimonio.
Recordemos lo que dice el Artículo 141:
«En su primera resolución el juez dispondrá que se anote al margen de la

inscripción respectiva la precedente circunstancia. El Conservador practicará la
subinscripción con el solo mérito del decreto que, de oficio, le notificará el
tribunal.»
Así, tratándose de inmuebles, la anotación se efectuará al margen de la inscripción de

dominio en el Conservador de Bienes Raíces.
Sin embargo, aunque la ley no lo dice, pero como es posible afectarse bienes muebles, y
dentro de ellos se encuentran los vehículos automotores; en este caso la anotación se
efectuará en el registro de Vehículos Motorizados que lleva el Servicio de Registro e
Identificación.
Cabe hacer presente que cuando el inciso tercero del artículo recién citado dispone la
anotación conservatoria, no considera aquellos inmuebles que no se encuentran
amparados por la inscripción de dominio o, lo que es lo mismo, los no inscritos. La sola
presentación de la demanda produce consecuencias. Provisoriamente, es cierto, pero de
gran trascendencia.
En tanto, si se enajena un bien en la etapa intermedia, entre la presentación de la

demanda y la subinscripción de la afectación al margen del título de dominio, dicho acto
estaría viciado de nulidad, siendo el bien afectado objeto de una acción de dominio o
reivindicatoria.
Se estima que, al haberse aprobado la ley en estas condiciones, deja en absoluta

indefensión al propietario del respectivo inmueble, ya que éste, con seguridad estará
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MANUAL DE CURSO
ignorante de la decisión de su cónyuge en cuanto a solicitar la declaración de bien

familiar.
En igual sentido, también quedarían en indefensión los terceros que celebren contrato
sobre dicho bien, ya que, aún un estudio acucioso de los títulos no los eximiría del riesgo
de encontrarse que éste tiene la calidad provisoria de bien familiar.
Iniciada la demanda, después de realizado el procedimiento sumario respectivo, el juez

dictará sentencia, aceptando o denegando la solicitud.
Dada la relevancia qué tiene la afectación de un bien a la calidad de bien familiar, y la

escasa o nula publicidad que ello tiene , al menos en la etapa inicial con la sola
presentación de la demanda, se acostumbra - y es recomendable hacerlo siempre- que
aquellos contratos en que se pacte la enajenación, gravamen o promesa de gravar o
enajenar (como el arrendamiento, el comodato), cuenten con la voluntad de ambos
cónyuges, quienes deben hacer declaración expresa en el sentido de no haber solicitado la
afectación del bien de que se trata o autorizar la celebración del contrato.
Es conveniente tener presente lo dicho en nuestro Estudio de Títulos y escrituración de la

respectiva enajenación o venta.
Conviene decir que, antes de la modificación que introdujo la Ley 19.335, los bienes
propios de cualquiera de los cónyuges eran administrados, como se ha dicho, por éstos
con absoluta libertad, prescindiendo en forma completa del marido o de la mujer,
cualquiera fuere su situación. En cambio, ahora, a partir de la afectación como bien
familiar, desaparece dicha libertad, debiendo el cónyuge no propietario concurrir al
respectivo contrato, consintiendo en él.
Si, en cambio, el régimen patrimonial es el de sociedad conyugal, la afectación no tiene el

mismo efecto, ya que con ella o sin ella igualmente habrán de concurrir a la respectiva
escritura ambos cónyuges.
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MANUAL DE CURSO
La situación que se produce al afectarse un bien como familiar puede decirse que es
similar a la que encontramos cuando se trata de celebrar los contratos que indica la ley
sobre un bien que pertenece a la sociedad conyugal. Pero con una diferencia esta vez aún
mayor, pues, por ejemplo, en el caso del arriendo, la concurrencia de la mujer
autorizando opera sólo si éste es pactado por un lapso superior a cinco u ocho años,
según se trate de un inmueble urbano o rural y, en cambio, tratándose de un bien
familiar, la autorización deberá prestarse siempre, independiente del plazo de vigencia.
El bien que resulte afecto como familiar puede ser tanto de aquellos que pertenezcan al
haber propio del marido como de la mujer, o formar parte del activo de ésta conforme al
Artículo 150 del Código Civil, que revisaremos luego.
Las otras normas interesantes de conocer respecto de los bienes familiares, -teniendo en
cuenta que nos interesan como parte de la atención que debemos prestar a nuestro
Estudio de Títulos- son las siguientes:
La trascendente prohibición de enajenación de bienes familiares aparece consignada en el

Artículo 142 del Código Civil:
Artículo 142. No se podrán enajenar o gravar voluntariamente, ni prometer gravar o

enajenar, los bienes familiares, sino con la autorización del cónyuge no propietario. La
misma limitación regirá para la celebración de contratos de arrendamiento, comodato o
cualesquiera otros que concedan derechos personales de uso o de goce sobre algún bien
familiar.
La autorización a que se refiere este artículo deberá ser específica y otorgada por escrito,
o por escritura pública si el acto exigiere esta solemnidad, o interviniendo expresa y
directamente de cualquier modo en el mismo. Podrá prestarse en todo caso por medio de
mandato especial que conste por escrito o por escritura pública según el caso.
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El Artículo 144. Señala la forma en que podrá ser suplida esa voluntad en caso de
imposibilidad o negativa que no se funde en el interés familiar.
Artículo 144. En los casos del Artículo 142, la voluntad del cónyuge no propietario de un
bien familiar podrá ser suplida por el juez en caso de imposibilidad o negativa que no se
funde en el interés de la familia. El juez procederá con conocimiento de causa, y con
citación del cónyuge, en caso de negativa de éste.
Cabe la rescisión o nulidad del acto por el cónyuge no propietario:
Artículo 143. El cónyuge no propietario, cuya voluntad no se haya expresado en

conformidad con lo previsto en el artículo anterior, podrá pedir la rescisión del acto.
Los adquirentes de derechos sobre un inmueble que es bien familiar, estarán de mala fe a
los efectos de las obligaciones restitutorias que la declaración de nulidad origine.
Por último, los bienes familiares pueden verse desafectados de dicha calidad. Reparemos,
otra vez, en los requisitos de escrituración.
Artículo 145: Los cónyuges, de común acuerdo, podrán desafectar un bien familiar. Si la
declaración se refiere a un inmueble, deberá constar en escritura pública anotada al
margen de la inscripción respectiva.
El cónyuge propietario podrá pedir al juez la desafectación de un bien familiar, fundado

en que no está actualmente destinado a los fines que indica el Artículo 141, esto es, -en el
caso de un inmueble- que éste no sirve de residencia principal de la familia- En este caso,
el juez procederá en procedimiento breve y sumario, con conocimiento de causa, a
petición de cualquiera de los cónyuges y con citación del otro.
Igual regla se aplicará si el matrimonio se ha declarado nulo, o se ha declarado el

Divorcio, o ha terminado por muerte de alguno de los cónyuges. En tal caso, el
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MANUAL DE CURSO
contrayente del matrimonio actualmente nulo o los causahabientes del fallecido deberán
formular la petición correspondiente.
2) Patrimonio Reservado de la Mujer Casada.-
El Artículo 150 del Código Civil consagra el importante patrimonio reservado de la mujer
casada».
«La mujer casada de cualquiera edad podrá dedicarse libremente al ejercicio de un

empleo, oficio, profesión o industria.
La mujer casada, que desempeñe algún empleo o que ejerza una profesión, oficio o
industria, separados de los de su marido, se considerará separada de bienes respecto del
ejercicio de ese empleo, oficio, profesión o industria y de lo que en ellos obtenga, no
obstante cualquiera estipulación en contrario; pero si fuere menor de dieciocho años,
necesitará autorización judicial, con conocimiento de causa, para gravar y enajenar los
bienes raíces.
Incumbe a la mujer acreditar, tanto respecto del marido como de terceros, el origen y
dominio de los bienes adquiridos en conformidad a este artículo. Para este efecto podrá
servirse de todos los medios de prueba establecidos por la ley.
Los terceros que contraten con la mujer quedarán a cubierto de toda reclamación que
pudieren interponer ella o el marido, sus herederos o cesionarios, fundada en la
circunstancia de haber obrado la mujer fuera de los términos del presente artículo,
siempre que, no tratándose de bienes comprendidos en los Artículos 1754 y 1755, se
haya acreditado por la mujer, mediante instrumentos públicos o privados, a los que se
hará referencia en el instrumento que se otorgue al efecto, que ejerce o ha ejercido un
empleo, oficio, profesión o industria separados de los de su marido».
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MANUAL DE CURSO
De lo último se desprende la importancia de indicarse, en la respectiva escritura de

compraventa de un bien raíz, que ese Contrato se efectúa en ejercicio de ese patrimonio
reservado de la mujer casada.
Comentario final
Sin pretender agotar el complejo tema que representa, el repaso de algunas normas
relativas a los actos y contratos donde interviene la mujer casada en régimen de sociedad
conyugal, así como la mención a los novedosos bienes familiares y al importante
patrimonio reservado de la mujer casada, antes que agotar el tema -que sería imposible
enfatizan los aspectos de escrituración y alertan a ser muy acuciosos a la hora de
afrontar un Estudio de Títulos, cuyos principales lineamientos hemos querido reseñar .
EL CONTRATO
Es el instrumento natural con que cuentan los sujetos de Derecho para crear derechos
personales u obligaciones.
El Contrato es, simplemente, la convención destinada a crear derechos y representa la

más alta expresión de la voluntad humana libre para la creación de derechos.
El Artículo 1438 define:
«Contrato o convención es un acto por el cual una parte obliga para con otra a
dar, hacer o no hacer alguna cosa. cada parte puede ser una o muchas personas».
Sin embargo, la voluntad de las partes encuentra algunas limitaciones:
a) Los contratantes no pueden alterar las cosas de la esencia del contrato, pues si lo
hacen, el contrato no genera efectos o degenera en otro contrato distinto al deseado.
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MANUAL DE CURSO
b) Los límites impuestos por la moral y las buenas costumbres.
Celebrado un contrato, éste se transforma en ley para las partes, tanta o más poderosa
que la que rige para todos los ciudadanos.
Además, el Artículo 1444 señala que:
Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de su
naturaleza, y las puramente accidentales.
Son de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las cuales o no produce efecto alguno,
o degenera en otro contrato diferente.
Son de la naturaleza de un contrato las que no siendo esenciales en él, se entienden

pertenecerle, sin necesidad de una cláusula especial.
Y son accidentales a un contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen,

y que se le agregan por medio de cláusulas especiales.
Clasificación de los contratos
1) El contrato es unilateral cuando una de las partes se obliga para con otra que no
contrae obligación alguna; y bilateral, cuando las partes contratantes se obligan
recíprocamente, (ej. La Compraventa).
2) El contrato es gratuito o de beneficencia cuando sólo tiene por objeto la utilidad de

una de las partes, sufriendo la otra el gravamen; y oneroso, cuando tiene por objeto la
utilidad de ambos contratantes, gravándose cada uno a beneficio del otro. (ej. La
compraventa).
3) El contrato oneroso es conmutativo, cuando cada una de las partes se obliga a dar o
hacer una cosa que se mira como equivalente a lo que la otra parte debe dar o hacer a su
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MANUAL DE CURSO
vez; y si el equivalente consiste en una contingencia incierta de ganancia o pérdida, se

llama aleatorio (como ocurre con los juegos de azar).
4) El contrato es principal cuando subsiste por sí mismo sin necesidad de otra

convención (claramente, la compraventa) y accesorio, cuando tiene por objeto asegurar el
cumplimiento de una obligación principal, de manera que no pueda subsistir sin ella. (Ej.
Prenda o Hipoteca).
5) Por último -de entre muchas otras clasificaciones- el contrato es real cuando, para que
sea perfecto, es necesaria la tradición de la cosa a que se refiere; es solemne cuando está
sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de manera que sin ellas no
produce ningún efecto civil (la compraventa de cosas inmuebles) y es consensual cuando
se perfecciona por el solo consentimiento (la compraventa de cosas muebles).
Requisitos de validez de los contratos
Para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad -esto es,
para que el contrato surta el efecto de crear derechos y obligaciones- es necesario:
a. Que sea legalmente capaz;
b. Que consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de

vicio;
c. Que recaiga sobre un objeto lícito;
d. Que tenga una causa lícita.
a. Capacidad: Como ya veíamos, la capacidad legal de una" persona consiste en poderse

obligar por sí misma, y sin el ministerio o la autorización de otra. También veíamos que
toda persona es legalmente capaz, excepto aquellas que la ley declara incapaces.
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MANUAL DE CURSO
Así, son absolutamente incapaces los dementes, los impúberes y los sordomudos que no
pueden darse a entender por escrito. Sus actos no producen obligaciones naturales, y no
admiten caución.
Son también incapaces los menores adultos y los disipadores que se hallen bajo
interdicción de administrar lo suyo. Pero la incapacidad de las personas a que se refiere
este inciso no es absoluta, y sus actos pueden tener valor en ciertas circunstancias y bajo
ciertos respectos, determinados por las leyes.
Además de estas incapacidades, hay otras particulares que consisten en la prohibición

que la ley ha impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos.
Consentimiento o voluntad exenta de vicios: La voluntad de quien contrata no debe

encontrarse entorpecida o viciada por cuestiones que la distorsionen o no la expresen
libremente. Es lo normal. Sin embargo, la ley admite que no exista una voluntad libre
porque pueden concurrir vicios que la entraben. Son tres.
Los vicios de que puede adolecer el consentimiento, son:
El error, la fuerza y el dolo.
El error: Es la ignorancia o concepto equivocado que se tiene respecto de la ley, de una

persona o de una cosa.
El error respecto de una cosa o persona se llama error de hecho y puede viciar el
consentimiento, al punto de anular el contrato.
Opera como vicio del consentimiento cuando recae en la esencia del contrato. Así, la ley
nos da un ejemplo:
Artículo 1453. El error de hecho vicia el consentimiento cuando recae sobre la especie de
acto o contrato que se ejecuta o celebra, como si una de las partes entendiese empréstito
y la otra donación; o sobre la identidad de la cosa específica de que se trata, como si en el
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MANUAL DE CURSO
contrato de venta el vendedor entendiese vender cierta cosa determinada, y el comprador

entendiese comprar otra.
El error de hecho vicia asimismo el consentimiento cuando la sustancia o calidad esencial

del objeto sobre que versa el acto o contrato, es diversa de lo que se cree; como si por
alguna de las partes se supone que el objeto es una barra de plata, y realmente es una
masa de algún otro metal semejante.
El error acerca de otra cualquiera calidad de la cosa no vicia el consentimiento de los que
contratan, sino cuando esa calidad es el principal motivo de una de ellas para contratar, y
este motivo ha sido conocido de la otra parte. Es decir, el error sustancial también vicia el
consentimiento y anula el Contrato.
En principio, el error acerca de la persona con quien se tiene intención de contratar no

vicia el consentimiento, salvo que la consideración de esta persona sea la causa principal
del contrato. Estos contratos se denominan «intuito persona». Pensemos, por ejemplo, en
el Contrato de Matrimonio. Obviamente un error en la persona, de esta especie, vicia el
consentimiento y anula el contrato.
Pero en este caso la persona con quien erradamente se ha contratado, tendrá derecho a
ser indemnizada de los perjuicios en que de buena fe haya incurrido por la nulidad del
contrato.
La Fuerza: Es la presión física o moral ejercida sobre la voluntad de una persona para
obligarla a celebrar un acto o contrato.
Ahora bien, en principio la fuerza no vicia el consentimiento, sino cuando es capaz de

producir una impresión fuerte en una persona de sano juicio, tomando en cuenta su
edad, sexo y condición. Es decir, cuando es contraria a Derecho o injusta y grave.
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Se mira como una fuerza de este género todo acto que infunde a una persona un justo
temor de verse expuesta ella, su consorte o alguno de sus ascendientes o descendientes a
un mal irreparable y grave. O sea, es una fuerza verosímil.
El temor reverencial, esto es, el solo temor de desagradar a las personas a quienes se
debe sumisión y respeto, no basta para viciar el consentimiento. (Pensemos el temor a
desagradar al padre o tutor).
Para que la fuerza vicie el consentimiento no es necesario que la ejerza aquel que es
beneficiado por ella; basta que se haya empleado la fuerza por cualquiera persona con el
objeto de obtener el consentimiento.
El Dolo: Es la intención positiva de inferir injuria o daño a la propiedad o persona del

otro.
El dolo no vicia el consentimiento sino cuando es obra de una de las partes, (tratándose
de contratos bilaterales) y cuando además aparece claramente que sin él no hubieran
contratado. Es decir, el dolo, en este caso, es determinante.
En los demás casos el dolo da lugar solamente a la acción de perjuicios contra la persona
o personas que lo han fraguado o que se han aprovechado de él; contra las primeras por
el total valor de los perjuicios, y contra las segundas hasta concurrencia del provecho
que han reportado del dolo.
El dolo no se presume sino en los casos especialmente previstos por la ley. En los demás
debe probarse.
La lesión enorme: Conviene señalar que es un vicio del consentimiento que sólo actúa en
el Contrato de compraventa o Permuta de Bienes Raíces. Ella constituye un
enriquecimiento injusto que obtiene un contratante en prejuicio de otro a consecuencia
de una desigualdad en las prestaciones recíprocas a que se obligaron en el contrato.
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Se produce cuando se ha pagado más del doble o se ha cobrado menos de la mitad del
justo precio (valor de mercado) del bien raíz. Más exactamente:
Artículo 1888. El contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme.
Artículo 1889. El vendedor sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a
la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión
enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que
paga por ella.
El justo precio se refiere al tiempo del contrato.
c. Objeto lícito: El objeto es el conjunto de derechos y obligaciones recíprocas entre las

partes que genera el contrato. El objeto debe ser lícito, es decir, no debe ser contra la ley,
el orden público y las buenas costumbres.
Hay u n objeto ilícito en todo lo que contraviene al derecho público chileno. Así la
promesa de someterse en Chile a una jurisdicción no reconocida por las leyes chilenas, es
nula por el vicio del objeto.
Asimismo, el derecho de suceder por causa de muerte a a persona viva no puede ser
objeto de una donación o contrato, aun cuando intervenga el consentimiento de la misma
persona. Obviamente, hay objeto ilícito en esta clase de pactos.
También hay u n objeto ilícito en la enajenación:
1. De las cosas que no están en el comercio (como los Bienes Nacionales de Uso
Público);
2. De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona;
3. De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o
el acreedor consienta en ello;
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4. De especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce en el
litigio.
Hay, asimismo objeto ilícito en las deudas contraídas en juego de azar, en la venta de
libros cuya circulación es prohibida por autoridad competente, de láminas, pinturas y
estatuas obscenas, y de impresos condenados como abusivos de la libertad de la prensa;
y generalmente en todo contrato prohibido por las leyes.
d. Causa lícita
La causa es el motivo que induce a las partes a contratar.
La ley dice que no puede haber obligación sin una causa real y lícita, esto es, no contraria
a la ley, la moral o las buenas costumbres; pero no es necesario expresarla. La pura
liberalidad o beneficencia es causa suficiente.
Así la promesa de dar algo en pago de una deuda que no existe, carece de causa; y la
promesa de dar algo en recompensa de u n crimen o de u n hecho inmoral, tiene una
causa ilícita.
EL MANDATO
Según el Artículo 2116, «el mandato es un contrato en que una persona confía la gestión
de uno o más negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la
primera».
La persona que confiere el encargo se llama comitente o mandante, y la que lo acepta

apoderado, procurador, y en general, mandatario».
Puede haber uno o más mandantes, y uno o más mandatarios.
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Si han constituido dos o más mandatarios, y el mandante no ha especificado las gestiones

que cada uno deberá realizar, podrá dividirlas entre sí los mandatarios; pero no podrán
efectuar la división si se les ha prohibido obrar separadamente, pues la división que
acordaren sería nula, de acuerdo con el Artículo 2127.
Elementos del Mandato
Para que exista mandato, es menester que concurran los siguientes requisitos:
1. Que se confíe o encargue a otra persona la ejecución de uno o más negocios jurídicos,
como ser contratar, cobrar, percibir, demandar, etc.
«El negocio que interesa al mandatario sólo, es u n mero consejo, que no produce
obligación alguna», sin perjuicio de la obligación de indemnizar los daños que pesan sobre
el consejero si diera el consejo maliciosamente. (Artículo 2119).
A fin de precisar bien el alcance de las palabras «confiar la gestión de un negocio», el

Artículo 2121 dispone que «la simple recomendación de negocios ajenos no es, en general,
mandato; el juez decidirá, según las circunstancias, si los términos de la recomendación
envuelve mandato.
2. Que el mandatario obre por cuenta y riesgo del mandante, es decir, que los actos
ejecutados por el mandatario obliguen al mandante, en forma que el vínculo jurídico
creado por el acto del mandatario produzca sus efectos respecto del mandante, y no del
mandatario.
Si el mandatario ha obrado en forma que sus gestiones no obligan a otra persona, no hay
mandato. Por tal razón, en general, los actos ejecutados por los profesionales no son actos
de u n mandatario, ya que no siempre actúan por cuenta y riesgo de u n mandante; pero,
según vimos al tratar del arrendamiento de servicios, «Los servicios de las profesiones y
carreras que suponen largos estudios o a que está unida la facultad de representar y
obligar a otra persona respecto de terceros, se sujetan a las reglas del mandato» (Art.
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2118), y en consecuencia tales servicios quedan sujetos a las reglas que en este capítulo
señalaremos.
Lo dicho anteriormente guarda perfecta concordancia con el Artículo 1448 que dice: «lo
que una persona ejecuta a nombre de otra, estando facultada por ella o por la ley para
representarla, produce respecto del representado iguales efectos que si hubiese
contratado él mismo.»
Actos susceptibles de ser ejecutados por mandato:
En general son susceptibles de ser ejecutados mediante mandato todos los actos
jurídicos. Por-excepción no pueden serlo aquellos que una ley prohíbe expresamente. Son
tales, los actos de naturaleza estrictamente personal, como el testamento. (Artículo 1004).
Caracteres Jurídicos del Mandato
El Mandato presenta los siguientes caracteres jurídicos:
Es esencialmente consensual, esto significa que se perfecciona por el sólo consentimiento

de las partes, sin necesidad de formalidad alguna.
Según el Artículo 2123, el encargo que es objeto del mandato puede hacerse por escritura
pública o privada, por cartas, verbalmente o de cualquier otro modo inteligible, y aún por
la aquiescencia tácita de una persona a la gestión de sus negocios por otra.
Como todo contrato es el producto de dos voluntades, una que ofrece la celebración del
acto y otro que la acepte, en el mandato deben también intervenir esas dos voluntades.
Una vez hecha por el mandante la oferta de que en su nombre se realice u n negocio, es
menester que por su parte el mandatario acepte ese encargo. Por eso el Artículo 2124
establece que «el contrato de mandato se reputa perfecto por la aceptación del
mandatario».
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MANUAL DE CURSO
Esta aceptación puede ser expresa o tácita. Es aceptación expresa aquella que se presta
en términos explícitos que no dejan lugar a dudas acerca del hecho de haberse producido.
Es aceptación tácita la que consiste en la ejecución de cualquier acto que revela que por
parte del mandatario ha habido intención de celebrar el contrato, de aceptar el encargo
que se le hace, o como dice el Artículo 24, «es todo acto en ejecución del mandato»; sería
aceptación tácita. Por ejemplo, la de la persona a quien se le ha encomendado vender una
casa y pone u n aviso en el diario indicando que se vende la propiedad y que para la
celebración del contrato deberá tratarse con ella.
No obstante que haya mediado aceptación por parte del mandatario, podrá éste
retractarse; al efecto el inciso final del Artículo 2124 establece que «aceptado el mandato,
podrá el mandatario retractarse, mientras el mandante se halle todavía en aptitud de
ejecutar el negocio por sí mismo, o de cometerlo a diversa persona. De otra manera se
hará responsable en los términos del Artículo 2167».
Las personas que por su profesión u oficio se encargan de negocios ajenos, están
obligadas a declarar lo más pronto posible si aceptan o no el encargo que una persona le
hace; y transcurrido u n término razonable, su silencio se mirará como aceptación. Aún
cuando se excusen del encargo, deberán tomar las providencias conservativas urgentes
que requiera el negocio que se les encomienda. (Artículo 2125).
Por excepción es solemne el mandato judicial. Según el Artículo 7 del Código de

Procedimiento civil, «el que comparezca en juicio a nombre de otro, en desempeño de un
mandato o en ejercicio de su cargo que requiera especial nombramiento, deberá exhibir el
título que acredite su representación.
Para obrar como mandatario se considerará poder suficiente:
El constituido por escritura pública otorgado ante Notario o ante oficial del Registro Civil
a quien la ley confiera esta facultad;
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El que conste de u n acta extendida ante u n juez de letras o ante u n juez árbitro, y
suscrita por todos los otorgantes;
El que conste de una declaración escrita del mandante, autorizada por el secretario del
tribunal que esté conociendo de la causa».
Mandato para vender bienes raíces
La Corte Suprema ha declarado en varias ocasiones que el mandato para vender bienes
raíces debe constar por escritura pública, por cuanto, habiendo exigido la ley que el
consentimiento en esta clase de venta sea dado por escritura pública, en la misma forma
debe ser extendido el mandato.
El Mandato es contrato unilateral
Por regla general el mandato es unilateral, esto es, impone obligaciones a una sola de las
partes. No obsta a la unilateralidad del contrato el hecho de que en algunos casos el
mandante pueda estar obligado a favor del mandatario, como sucede, por ejemplo, en los
casos en que el mandatario ha efectuado desembolsos para el ejercicio de su mandato,
pues como dijimos al tratar de la clasificación de los contratos, para considerar a u n
contrato de u n i o bilateral, debe atenderse al monto de su gestación y no a las
circunstancias posteriores. Por excepción es bilateral el mandato remunerado, pues
impone obligaciones a ambas partes desde u n comienzo.
Puede ser gratuito o remunerado
Según el Artículo 2117, «el contrato puede ser gratuito o remunerado. La remuneración
(llamada honorarios) es determinada por la convención de las partes, antes o después del
contrato, por la ley, la costumbre o el Juez».
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Capacidad de las Partes
La capacidad que exige la ley para que se perfeccione el mandato es distinta según el
trato del mandante o del mandatario.
Respecto del Mandante: Como la ley no ha dado reglas especiales respecto a la

capacidad del mandante, deberán aplicarse las reglas generales relativas a la capacidad.
Respecto del Mandatario: Hay que distinguir dos situaciones bien diversificadas:
a) Para que una persona pueda actuar como mandatario de otra en forma de obligar a
ésta y a los terceros a cumplir las obligaciones que de su actuación emanen, no es
necesario que sea plenamente capaz. En efecto, el Artículo 2128 establece que «si se
constituye mandatario a u n menor adulto, los actos ejecutados por el mandatario serán
válidos respecto de terceros en cuanto obliguen a éstos y al mandante». La razón de esta
disposición es obvia; el mandatario no actúa por sí sino en representación de su
mandante, y es la capacidad de éste la que debe tomarse en cuenta en la celebración del
acto.
Los únicos que no pueden ser constituidos mandatarios son los absolutamente
incapaces.
b) Distinta es la situación entre el mandante y el mandatario, o entre éstos o terceros. De

acuerdo con el Artículo 1445, para que una persona se obligue respecto de otra es
menester que sea legalmente capaz; acorde con esta disposición, el Artículo 2128
establece en su parte segunda: «pero las obligaciones del mandatario para con el
mandante y terceros no podrán tener efecto sino según las reglas relativas a los menores».
Diferentes Clases de Mandato
La primera clasificación que puede hacerse del mandato es atendiendo a la extensión con
que ha sido conferido, y al respecto puede ser general o especial.
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Mandato General
Es el que se otorga al mandatario para todos los negocios del mandante. Conferido en
esta forma, el mandato no otorgue al mandatario otras facultades que las que enumera el
Artículo 2132 al decir que «el mandato no confiere naturalmente al mandatario más que
el poder de efectuar los actos de administración; como son pagar las deudas y cobrar los
créditos del mandante, perteneciendo unos a otros al giro administrativo ordinario;
perseguir en juicio a los deudores, intentar las acciones posesorias e interrumpir las
prescripciones, en lo tocante a dicho giro; contratar las reparaciones de las cosas que
administra; y comprar los materiales necesarios para el cultivo o beneficio de las tierras,
minas, fábricas u otros objetos de industria que se hayan encomendado».
Poder especial
Es el que se da para uno o más negocios determinados. A diferencia del mandato general,
en el especial se especifican precisamente los actos que el mandatario puede y debe
realizar. Como en el mandato pueden indicarse todos los actos jurídicos que a una
persona le es dable ejecutar, puede el mandato especial llegar a ser más comprensivo que
el general, para lo que bastará hacer una enumeración amplia de las facultades que se
otorgan al mandatario. Según el inciso final del Artículo 2132, se requiere poder especial
para la ejecución de todos los actos que salgan de los límites del giro ordinario de los
negocios del mandante.
Poder con cláusula de libre administración
Es aquel que se da otorgando al mandatario la facultad de obrar del modo que más
conveniente le parezca. Sus efectos están determinados por el Artículo 2133 que estatuye
que «cuando se da al mandatario la facultad de obrar del modo que más conveniente le
parezca, no por eso se entenderá autorizada p a r a alterar la substancia del mandato, n i
para los actos que exigen poderes o cláusulas especiales». Por la cláusula de libre
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administración se entenderá solamente que el mandatario tiene la facultad de ejecutar

aquellos actos que las leyes designan como autorizados por dicha cláusula.
Atendiendo a si el mandato es o no para representar en juicio, se divide en judicial o

extrajudicial.
Mandato judicial
Es el que se otorga para que se represente al mandante en juicio. Como dijimos

anteriormente, este mandato es solemne y debe extenderse en algunas de las formas que
estatuye el Artículo 7 del Código de Procedimiento Civil.
El mandato judicial otorga, por el sólo hecho de conferirse, las facultades que indica el
inciso I a del Artículo 7 del Código de Procedimiento C i v i l al decir que «el poder para
litigar se entenderá conferido para todo el juicio en que se presente, y aún cuando no
exprese las facultades que se conceden, autorizará al procurador para tomar parte, del
mismo modo que podría hacérselo el poderdante, en todos los trámites e incidentes del
juicio y en todas las cuestiones que por vía de reconvención se promuevan hasta la
ejecución completa de la sentencia definitiva, salvo que la ley exija intervención personal
de la parte misma.
Las cláusulas en que se nieguen o en que se limiten las facultades expresadas, son nulas.
Podrá asimismo, el procurador delegar el poder obligado al mandante, a menos que se
haya negado esta facultad».
Sin embargo, no se entenderán concedidas al procurador, sin expresa mención, las

facultades de desistirse en primera instancia de la acción deducida, aceptar la demanda
contraria, deferir el juramento decisorio, aceptar su delación, absolver posiciones,
renunciar los recursos o los términos legales, transigir, comprometer, otorgar a los
árbitros facultades de arbitradores, aprobar convenios y percibir. (Artículo 7, inciso 2S del
C. de PC.)
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Mandato Civil o Comercial
Mandato civil es el conferido para negocios civiles. Mandato comercial es el otorgado para
la realización de actos mercantiles.
Para considerar el mandato como civil o comercial, no se atiende a la calidad o profesión

de las partes, sino a la naturaleza del acto que se encarga realizar. Así, el mandato que
otorga u n Corredor para que se le arriende una casa habitación en qué vivir con su
familia, es meramente civil, porque queda fuera de sus actividades mercantiles.
El mandato mercantil toma el nombre de comisión cuando se otorga para una o más
operaciones determinadas individualmente. (Artículo 2355 del C. de C ) .
Por lo general el mandato mercantil es remunerado, porque la gratuidad no es propia del

comercio.
Obligaciones y Prohibiciones de las Partes
Obligaciones del Mandatario:
Ejecutar el mandato en la forma convenida: Según el Artículo 2131, el mandatario se

ceñirá rigurosamente a los términos del mandato, fuera'de los casos en que las leyes
autoricen para obrar de otro modo.
Acorde con el Artículo 1546 que establece que «los contratos deben ejecutarse de buena
fe, y por consiguiente obligan no sólo a los que en ellos se expresa sino a todas las cosas
que emanen de la naturaleza de la obligación», el Artículo 2134 estatuye que «la recta
ejecución del mandato comprende no sólo la substancia del negocio encomendado, sino
los medios por los cuales el mandante ha querido que se lleve a cabo».
Como puede acaecer que los medios por los cuales el mandante ha deseado que se lleve a
efecto el mandato no pudiesen emplearse, el mandatario podrá emplear otros
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equivalentes, si la necesidad obligare a ello, pero siempre que se obtuviere completamente

de ese modo el objeto del mandato. (Artículo 2134, inciso 2°)
A fin de determinar exactamente las obligaciones del mandatario, deben distinguirse las
facultades de administración de las de disposición.
Las facultades de administración son las que refiere el Artículo 2132 y que indicamos al
tratar de la clasificación del mandato, y se reduce en general a dos clases de actos:
administrar los negocios y conservar las cosas sobre las que el mandato se ejerce.
Facultad de disposición es la que faculta al mandatario para enajenar parcial o

totalmente los bienes del mandante.
Esta facultad debe ser otorgada en forma expresa, pues requiere poder especial.
A fin de dar mayor seguridad acerca del alcance del mandato cuando de sus términos se
deduce claramente la latitud en que fue otorgado. El código ha sentado una serie de
reglas especiales como son las siguientes:
a) La facultad de transigir no comprende la de comprometer ni viceversa (Artículo 2141).

La palabra comprometer significa aquí someter a compromiso, a juicio de arbitro.
b) El poder especial para vender comprende la facultad de recibir el precio. (Artículo 2142)
c) La facultad de hipotecar no comprende la de vender, viceversa. (Artículo 2143)
Prohibiciones impuestas al mandatario
Dentro del deseo del legislador de evitar en lo posible que el mandatario ejecute actos que
salgan de la órbita de atribuciones que le ha señalado el mandante, estableció una serie
de prohibiciones siendo las principales de ellas las siguientes:
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MANUAL DE CURSO
Artículo 2144: No podrá el mandatario por sín i por interpuesta persona, comprar las
cosas que el mandante le ha ordenado vender, n i vender de lo suyo al mandante lo que
éste le ha ordenado comprar; si no fuere con aprobación expresa del mandante.
Artículo 2145: Encargado de tomar dinero prestado podrá prestarlo el mismo al interés
designado por el mandante, o a falta de esta designación, al interés corriente; pero
facultado para colocar dinero a interés no podrá tomarlo prestado para sí sin aprobación
del mandante.
Artículo 2146: N O podrá el mandatario colocar a interés dineros del mandante, sin su
expresa autorización. Colocándolos a mayor interés que el designado por el mandante,
deberá abonárselo íntegramente, salvo que se lo haya autorizado para apropiarse del
exceso.
Artículo 2147: Si ejecutare el mandato con mayor beneficio o menor gravamen que los
designados por el mandante, se le prohíbe apropiarse lo que exceda al beneficio o aminore
el gravamen designado en el mandato.
Responder de los perjuicios que haya irrogado el mandante: La responsabilidad que

afecta al mandatario implica en términos generales que debe abstenerse de ejecutar actos
que vayan en perjuicio del mandante, y será ella mayor o menor según la naturaleza del
mandato.
En general, el mandatario responde hasta la culpa leve, culpa que se agrava en el

mandato remunerado y se atenúa en el meramente gratuito. (Artículo 2129)
Pero si el mandatario ha manifestado repugnancia al encargo, y se ha visto en cierto

modo forzado a aceptarlo, cediendo a las instancias del mandante, será menos estricta la
responsabilidad que sobre él recaiga. (Artículo 2129, inciso 2Q)
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MANUAL DE CURSO
Según el Artículo 2157, el mandatario es responsable tanto de lo que ha recibido de

terceros en razón del mandato (aún cuando no se deba al mandante), como de lo que ha
dejado de recibir por su culpa.
El mandatario no responde de la solvencia de los con que contrata, a menos que

expresamente haya tomado sobre sí la responsabilidad.
El Artículo 2152. Dice que «puede por un acto especial tomar sobre su responsabilidad
la solvencia de los deudores y todas las incertidumbres y embarazos del cobro.
En tal caso, se constituye deudor principal para con el mandante, y responde hasta de los
casos fortuitos y la fuerza mayor». (Artículo 2152)
Rendir cuenta al mandante: El mandatario es obligado a rendir cuenta de su

administración. (Artículo 2155)
La rendición de cuentas será en lo posible documentada, pues el inciso 2Q del Artículo

2155 establece que «las partidas importantes de su cuenta serán documentadas si el
mandante no le hubiere relevado de esta obligación.»
El mandante puede relevar al mandatario de esta obligación de rendir cuentas, pero tal
relevación no exonera a éste de los cargos que contra él justifique el mandante.
Puede el mandante exigir la rendición de cuentas en cualquier momento.
El mandatario debe al mandante los intereses corrientes de los dineros de éste que haya
empleado en utilidad propia. Debe asimismo los intereses del saldo que de la cuenta
resulte en contra suya, desde que se haya constituido en mora. (Artículo 2156)
Al efectuar la rendición de cuentas, el mandatario deberá entregar al mandante los bienes

provenientes del mayor beneficio obtenido al realizar el encargo y que el mandato no
previo, o que sean consecuencia de u n gasto menor que el indicado por el mandante;
deberá asimismo abonar el interés mayor que hubiere percibido si hubiere colocado el
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MANUAL DE CURSO
dinero a u n interés superior al que le indicó el mandante, de acuerdo con los Artículos
2146 y 2147 vistos anteriormente, como también lo que ha recibido en razón del mandato
o dejado de percibir por su culpa. (Artículo 2157)
Será imputable al mandatario la diferencia que provenga de haber negociado con menos
beneficios o con un gravamen mayor que los designados por el mandante. (Artículo 2142,
inciso final) La prueba de la fuerza mayor o del caso fortuito que hubiere imposibilitado al
mandatario para llevar a efecto las órdenes del mandante, compete al mandatario, de
acuerdo con el inciso final del Artículo 2150.
Obligaciones del Mandante
En primer término el mandante debe cumplir las obligaciones que indica el Artículo 2158,
que dice: El mandante es obligado:
A proveer al mandatario de lo necesario para la ejecución del mandato;
A reembolsarle los gastos razonables causados por la ejecución del mandato;
A pagarle la remuneración estipulada o usual. Como vemos, es éste un caso en que

la costumbre juega papel importante;
A pagarle las anticipaciones de dinero con los intereses corrientes;
A indemnizarle de las pérdidas en que haya incurrido sin culpa, y por causa del
mandato.
No podrá el mandante dispensarse de cumplir estas obligaciones, alegando que el negocio

encomendado al mandatario no ha tenido buen éxito, o que pudo desempeñarse a menos
costo, a menos que le pruebe lo contrario.
En segundo término el mandante es obligado a cumplir las obligaciones que a su nombre

hubiere contraído el mandatario dentro de los límites de su mandato.
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MANUAL DE CURSO
Deberá cumplir, asimismo las obligaciones que contraídas por el mandatario a nombre
del mandante fuera de los límites del mandato hubieren sido ratificadas expresa o
tácitamente por el mandante. (Artículo 2160)
Puede suceder que el mandatario haya ejecutado parcialmente el mandato. En tal caso
los efectos son diversos según que el cumplimiento haya podido o no ejecutarse en esa
forma:
a) Si el mandato ha podido ejecutarse parcialmente, el mandante queda obligado al

cumplimiento de las obligaciones que del acto emanen;
b) Si el negocio no debió ejecutarse parcialmente, lo que sucede cuando de los términos

del mandato o por la naturaleza del negocio apareciere que la orden no debió cumplirse
en parte, la ejecución parcial no obligará al mandante sino en cuanto lo aprovechare. De
la inejecución del resto responderá el mandatario como en el caso de la renuncia que rige
el Artículo 2167. (Artículo 2161)
Efectos del incumplimiento
Si el mandante no cumple con sus obligaciones, queda el mandatario autorizado para

desistir de su encargo. (Artículo 2159) Asimismo podrá el mandatario retener los efectos
que se le haya entregado por cuenta del mandante, para la seguridad de las prestaciones
a que éste fuere obligado por su parte (Artículo 2162). Esta retención es uno de los casos
a que se refiere el Artículo 697 del Código de Procedimiento Civil . Puede decirse que la
delegación es una facultad privativa del mandatario, que ya envuelta implícitamente en el
mandato, a menos que se le haya prohibido expresamente efectuarla, pues el Artículo
2135 establece que «el mandatario podrá delegar el encargo si no se le ha prohibido». En
el derecho antiguo la delegación estaba prohibida.
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MANUAL DE CURSO
Delegación del mandato judicial
Según el Artículo 8° del Código de Procedimiento Civil, el mandatario puede delegar el

mandato judicial a menos que se le haya prohibido.
La delegación que hiciere el mandatario obligará al mandante aún cuando no esté

autorizado para delegar, pues el artículo referido dice textualmente que «podrá, asimismo,
el procurador delegar el poder obligando al mandante a menos que se haya prohibido.»
Extinción del Mandato
Según el Artículo 2163, el mandato puede terminar por algunas de las siguientes causas:
1° Por el desempeño del negocio para que fue constituido: Ejecutado el acto ordenando el
mandatario, se ha realizado la voluntad del mandante y ya su consentimiento ha sido
empleado.
2° Por la expiración del término o por el evento de la condición prefijados para la

terminación del mandato.
3° Por la revocación del mandante: Se llama revocación el acto por el cual el mandante
hace saber a su mandatario su deseo de poner término al mandato.
La facultad de revocar es de la esencia del mandato, y el mandato puede hacer uso de ella
a su arbitrio en cualquier momento. La revocación puede ser expresa o tácita.
La tácita es el encargo del mismo negocio a distinta persona. Si el primer mandato es

general y el segundo especial, subsiste el primer mandato para los negocios no
comprendidos en el segundo. (Artículo 2164)
Para que la revocación tenga la virtud de poner término al mandato, es menester que sea
notificada al mandatario, pues el Artículo 2163 estatuye que «la revocación, expresa o
tácita, produce su efecto desde el día que el mandatario ha tenido conocimiento de ella;
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MANUAL DE CURSO
sin perjuicio de lo dispuesto en el Artículo 2173». El Artículo 2173 a que hace referencia,
dispone que «en general, todas las veces que el mandato expira por una causa ignorada
del mandatario, lo que éste haya hecho en ejecución del mandato será válido y dará
derecho a terceros de buena fe contra el mandante.
El mandante que revoca el mandato tendrá derecho para exigir del mandatario la
restitución de los instrumentos que haya puesto en sus manos para la ejecución del
mandato; pero de las piezas que puedan servir al mandatario para justificar sus actos,
deberá darle copia firmada de su mano si el mandatario lo exigiere». (Artículo 2166)
4° Por la renuncia del mandatario: El mandatario tiene el derecho de renunciar, como

una facultad correlativa de la que tiene el mandante de revocar el mandato.
Para que la renuncia del mandatario ponga término al mandato es menester que sea
notificada al mandante y las obligaciones que le empiecen para con éste no tendrán f in
sino después que haya transcurrido u n tiempo razonable para que el mandante pueda
proveer a los negocios encomendados.
De otro modo, el mandatario se hará responsable de los perjuicios que la renuncia cause
al mandante; a menos que se halle en la imposibilidad de administrar por enfermedad u
otra causa, o sin grave perjuicio de sus intereses propios.
Si se trata de .mandato judicial, el procurador estará obligado a poner la renuncia en

conocimiento de su mandante, junto con el estado del juicio, se entenderá vigente el
poder hasta que haya transcurrido el término de emplazamiento desde la notificación de
la renuncia al mandante. (Artículo 11, inciso 2a del C. de P. C.)
5° Por la muerte del mandante o del mandatario: Sabida la muerte natural o civil del
mandante, cesará el mandatario en sus funciones; pero si de suspenderlas se sigue
perjuicio a los herederos del mandante, será obligado a finalizar la gestión principiada.
(Artículo 2168)
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MANUAL DE CURSO
Por excepción no se extinguen por la muerte del mandante:
a) El mandante destinado a ejecutarse después de ella. En este caso los herederos

suceden en los derechos u obligaciones del mandante (Artículo 2169)
b) El mandato judicial, en virtud de lo dispuesto en el Artículo 397 de la Ley de

Organización y Atribuciones de los Tribunales que dice: «no termina por la muerte del
mandante el mandato para negocios judiciales».
6° Por la interdicción del mandante o del mandatario: Por la interdicción se priva a una
persona de la facultad de administrar sus bienes; si el mandante carece de esta facultad
es lógico que tampoco pueda hacerlo su mandatario, ya que éste sólo manifiesta la
voluntad de su mandante.
7° Por la cesación de las funciones del mandante: Si el mandato ha sido dado en ejercicio
de ellas. No requiere mayores comentarios.
8° Caso de los mandatarios conjuntos: De acuerdo con el Artículo 2172, si son dos o más
los mandatarios y por la constitución del mandato están obligados a obrar
conjuntamente, la falta de uno de ellos por cualquiera de las causas antedichas pondrá
fin al mandato
7. NOTARÍAS, CONSERVADORES Y ARCHIVOS
Las funciones del Corredor de Propiedades en la Notaría, comienzan desde el momento

que se ha cerrado un negocio o promesa de compraventa, ya sea por instrumento privado,
autorizadas las firmas por un Notario o bien por instrumento público, extendida en
alguna Notaría y de las cuales se obtienen copias. O bien para firmar escritura de
compraventa.
El Corredor de Propiedades deberá llegar antes que los clientes a la Notaría y solicitar la
escritura para revisarla y esperar a sus clientes en algún privado, leerla, solicitar las
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MANUAL DE CURSO
cédulas de identidad y si no hay objeciones, llamar al funcionario de la Notaría para que

tome las firmas. Nunca se debe firmar una escritura sin que esté presente el funcionario
de Notaría.
Una vez que la escritura ha sido firmada por alguna de las partes, ya sea por el
comprador o por el vendedor o por ambos conjuntamente, ésta ingresa al Repertorio.
El Repertorio
Repertorio es el libro en que se ingresan todos los instrumentos públicos (escrituras) sean
éstas de compraventa, sociedades, resciliaciones, mandatos, mutuos, protocolizados, etc.
y desde ese momento tienen un plazo de 60 días para que terminen de firmar las partes.
En caso de exceder ese plazo y faltar alguna firma, la escritura queda sin efecto.
Se crea el Repertorio a semejanza del que se usa en el Conservador de Bienes Raíces, en

el cual se deberán anotar no solo las escrituras públicas que se firmen en Notaría, sino
también los documentos que se protocolizan.
La creación del Libro de Repertorio obedece a la necesidad de mantener el orden de

ingreso de las escrituras y demás documentos y evitar errores por la alteración de fechas,
o sea, el otorgamiento de instrumentos con fechas anteriores o posteriores a las que
realmente correspondan.
En general, el repertorio promueve el ordenamiento del trabajo y convierte en expeditas la

búsqueda y ubicación de las escrituras y demás documentos. Una garantía para el
Notario.
En este libro se dará un número a cada uno de estos instrumentos por riguroso orden de
presentación.
Cuando se tratare de escrituras, se dejará constancia en este libro de la fecha en que se

efectúa la anotación, de las partes que la otorgan, a menos que sean más de dos, pues en
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MANUAL DE CURSO
este caso se indicarán los nombre de los dos primeros comparecientes, seguidos de la
expresión y otros, del nombre del abogado o abogados si la hubieren redactado y de la
denominación del acto o contrato.
El libro de repertorio se cerrará diariamente, indicándose el número de la última

anotación, la fecha y firma del notario. Si no se hubiere efectuado anotaciones, se
expresará esta circunstancia.
La falta de las anotaciones señaladas precedentemente no afectará la validez de una

escritura pública otorgada, sin perjuicio de la responsabilidad del notario.
Otros documentos
Además, el Notario llevará un libro índice público, en que anotará las escrituras por orden
alfabético de los otorgantes, y otro privado, en el que anotará en la misma forma, los
testamentos cerrados con indicación del lugar de su otorgamiento y nombre y domicilio de
los testigos.
El primero estará a disposición del público, debiendo exhibirlo a quien lo solicite y el

segundo deberá mantenerlo reservado, no teniendo obligación de exhibirlo, sino por
decreto de juez competente o a petición de un particular que acompañe el certificado de
defunción que corresponda al otorgante del testamento.
Las escrituras públicas se encuadernarán en tomos o protocolos que deberán empastarse

a lo menos cada dos meses, no pudiendo formarse cada libro con más de quinientas fojas,
incluidos los documentos protocolizados que se agregan al final en el mismo orden de
repertorio. Cada foja se enumerará en su parte superior con letras y números.
En casos calificados los notarios podrán solicitar a la Corte de Apelaciones respectiva

autorización para efectuar los empastes por periodos superiores, siempre que no excedan
de un año.
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MANUAL DE CURSO
En la Notaría figuran los siguientes libros de Repertorio:
Repertorio de Escrituras Públicas
Repertorio para Protestos de letras
Repertorio para Vehículos Motorizados
Y también existe un Libro de Instrucciones.
Las funciones del notario
Extender los instrumentos públicos con arreglo a las instrucciones que, de palabra o por
escrito, les dieren las partes otorgantes.
Levantar inventarios solemnes.
Efectuar protestos de letras de cambio y demás documentos mercantiles.
Notificar los traspasos de acciones y constituciones y notificaciones de prenda que se les

solicitaren.
Asistir a las Juntas Generales de Accionistas de sociedades anónimas, para los efectos
que la ley o reglamento de ellas lo exigieren.
En general, dar fe de los hechos para que fueren requeridos y que no estuvieren
encomendados a otros funcionarios.
Guardar y conservar en riguroso orden cronológico los instrumentos que ante ellos se
otorguen, en forma de precaver todo extravío y hacer fácil y expedito su examen.
Otorgar certificados o testimonios de los actos celebrados ante ellos o protocolizados en

sus registros.
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MANUAL DE CURSO
Facilitar a cualquier persona que lo solicite, el examen de los instrumentos públicos que
ante ellos se otorguen y documentos que protocolicen.
Autorizar las firmas que se estampen en documentos privados, sea en su presencia o

cuya autenticidad les conste.
Las demás que les encomienden las leyes.
¿Qué es escritura pública?
Escritura Pública es el instrumento público o auténtico otorgado con las solemnidades

que fija la ley, por el competente Notario, e incorporado en su protocolo o registro público.
En la Escritura Pública deben figurar los siguientes datos de los comparecientes:
Nombre completo
Nacionalidad
Estado civil
Profesión u oficio
Domicilio
Cédula de identidad
Salvo en el caso de extranjeros y chilenos radicados en el extranjero, quienes podrán

acreditar su identidad con el permitió su ingreso al país. Se debe además poner la
impresión dígito pulgar derecho.
También en caso que alguna persona esté impedida físicamente para firmar, podrá firmar
a su ruego otra persona que no tenga interés contrario o una tercera persona, debiendo el
que no firma poner junto a la del que la hubiere firmado a su ruego, la impresión del
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MANUAL DE CURSO
pulgar de la mano derecha, o en su defecto, el de la izquierda. El notario dejará

constancia de este hecho o de la imposibilidad absoluta de efectuarlo.
Las siguientes escrituras sólo podrán ser extendidas en Notaría sobre la base de minuta
firmada por algún abogado:
Constitución, modificación, resciliación o liquidación de Sociedades.
Liquidación de sociedad conyugal.
Partición de bienes.
Escrituras constitutivas de personalidad jurídica
Contratos de transacciones y contratos de emisión de bonos de sociedades anónimas.
Sin embargo, se recomienda que toda escritura sea extendida en Notaría mediante minuta
hecha por un abogado.
Protocolizaciones
Protocolización es el hecho de agregar un documento al final del registro de un Notario a

pedido de quien lo solicita. Para que la protocolización surja efecto legal, deberá dejarse
constancia de ella en el libro de repertorio el día en que se presente el documento.
Se protocolizan generalmente los poderes y escrituras otorgadas ante el Cónsul de Chile

en el exterior y que sirvan para otorgar escrituras en Chile, las cuales primero se visan en
el Ministerio de Relaciones Exteriores de Chile y luego se lleva en original a una Notaría
para protocolizarlas. En ese momento adquieren la calidad de instrumento público.
También valdrán como instrumentos públicos los siguientes documentos protocolizados:
Testamentos cerrados y abiertos en forma legal.
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MANUAL DE CURSO
Testamentos solemnes, abiertos que se otorguen en hojas sueltas, siempre que su

protocolización se haya efectuado a más tardar dentro del primer día siguiente hábil al de
su otorgamiento.
Testamentos menos solemnes o privilegiados que no hayan sido autorizados por notario,
previo decreto del juez competente.
Las actas de oferta de pago.
No se considerará pública o auténtica la escritura:
a) Que fuere autorizada por persona que no sea notario, o por notario
incompetente, suspendido o inhabilitado en forma legal.
b) Que no esté incorporada en el protocolo o que éste no pertenezca al notario

autorizante o al de quien esté subrogando legalmente.
c) En que no conste la firma de alguno de los comparecientes o no se hubiere

salvado este requisito confirma a ruego.
d) Que no esté escrita en idioma castellano.
e) Que no se haya firmado dentro de los 60 días siguientes de su fecha de

anotación en el repertorio.
Las palabras que en cualquier documento notarial aparezcan interlineadas, enmendadas

o sobrepasadas, para tener valor deberán ser salvadas antes de las firmas del documento
respectivo con firma del notario, y en caso que no lo sean se tendrá por no escritas.
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MANUAL DE CURSO
CONSERVADORES DE BIENES RAÍCES:
Son abogados, ministros de fe encargados de resguardar y actualizar los registros

conservatorios de bienes raíces con objeto de mantener la historia de la propiedad
inmueble y otorgar una completa publicidad a los gravámenes que pueden afectar a los
bienes raíces. Estudian la legalidad y otorga validez a los títulos de propiedades,
considerando la inscripción como requisito, prueba y garantía de la posesión.
La institución de los conservadores fue creada el 24 de junio de 1857, cuando se dictó el

Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, en virtud de lo dispuesto en el
artículo 695 del Código Civil.1
El artículo 446 del Código Orgánico de Tribunales define a los conservadores como los
ministros de fe encargados de los registros conservatorios de bienes raíces, de comercio,
de minas, de accionistas de sociedades propiamente mineras, de asociaciones de
canalistas, de prenda agraria, de prenda industrial, especial de prenda y demás que les
encomienden las leyes.
Registros en Cuanto a Bienes Raíces que llevan los Conservadores:
Registro de Propiedad
Registro de Hipotecas y Gravámenes
Registro de Prohibiciones e Interdicciones
Registro de Aguas
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MANUAL DE CURSO
Principales documentos que emanan de los Conservadores de Bienes Raíces:
Certificado de Dominio Vigente
Copia de Inscripción de Dominio
Certificado de Hipotecas y Gravámenes
Certificado de Prohibiciones e Interdicciones
Certificado de Deslindes
Certificado de Juicios
OTROS CONSERVADORES
Conservador de Comercio: A cargo del Registro de Comercio
Conservador de Minas: A cargo del Registro de Descubrimientos y el Registro de

Propiedad Minera.-
ARCHIVERO JUDICIAL:
El Archivero Judicial es Ministro de Fe Pública encargado de la custodia de los

documentos expresados en el Art. 455 del Código Orgánico de Tribunales y de dar a las
partes interesadas los testimonios que de ellos pidieran.
Según el artículo 455 del Código Orgánico los tribunales, le corresponden las siguientes
funciones;
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MANUAL DE CURSO
A.-Custodia de los Documentos
B.-Los procesos afinados
C.-Los libros copiadores
D.-Los protocolos de Escrituras Públicas
8. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Regulación Jurídica del Contrato de Arrendamiento Para explicar el Contrato de

Arrendamiento de inmuebles urbanos, hay que aclarar que estamos frente al
arrendamiento de cosas como casas, autos, fundos, minas, pues también puede
arrendarse servicios y la ejecución de obras, de modo que el arrendamiento alcanza
mucho más que el mero arrendamiento de cosas.
El Código Civil (Artículo 1915) define el CONTRATO DE ARRIENDO o ARRENDAMIENTO

como aquel en que las dos partes se obligan recíprocamente, UNA a conceder el goce de
una cosa; o ejecutar una obra o prestar servicios. Y la OTRA pagar por este goce, obra o
servicio un precio determinado. Si se arrienda el local más los estantes, la maquinaria, la
marca o nombre, en el que el rrendatario solamente coloca la mercadería, se está
arrendando el goce del establecimiento de comercio, no del inmueble únicamente. En
cambio, en el arriendo de inmuebles urbanos se entrega el uso.
Hay que tener presente que el propietario renuncia al uso de la cosa. La entrega a un
tercero, llamado arrendatario, y pasa a gozar de los frutos civiles, que son el pago que sele
hace por el uso de ella. El propietario no deja de ser el dueño, ya que sigue manteniendo
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MANUAL DE CURSO
los atributos de disposición, sólo ha permitido el uso y goce de la cosa por un tercero
mediante el arrendamiento.
La relación jurídica que se produce entre el arrendatario y la casa es que éste le paga un
precio al arrendador, y el arrendador le permite el uso de la casa, lo que permite explicar
algunos fenómenos como la extinción del derecho del arrendador, con que damos por
terminados el derecho del arrendatario sobre la cosa, porque éste no tiene una
relación directa con la casa. La relación entre arrendatario v casa, pasa por la persona del
arrendador.
Obligaciones del Arrendador:
Las principales obligaciones del arrendador, según el Código Civil:
Entregar la cosa en arriendo, que es poner a disposición del arrendatario el uso y el goce
del inmueble.
Entregar la cosa en estado de que sirva a su destino natural y obvio; por lo que el
arrendador debe entregar la cosa para que la use útil y debidamente el arrendatario.
Mantener la cosa en buen estado. Si el arrendador debe entregar la cosa para que sirva a
su destino natural y obvio, no basta que esta cosa la entregue en este estado, sino que
debe mantener con su capacidad de uso; vale decir, es su obligación reparar, a excepción
de las reparaciones locativas.
El arrendador tiene la obligación de evitar que terceros molesten al arrendatario. Aquí

cabe distinguir qué tipo de molestias. »
Si se trata de molestias de hecho de terceros, no es responsabilidad del arrendador evitar

esta situación. Pero si el tercero no perturba de hecho sino que está alegando un cierto
título que lo habilitaría o permitiría tener alguna forma de acceso total o parcial de la cosa
y, perturba el uso tranquilo o pacífico del arrendatario.
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MANUAL DE CURSO
Por lo tanto, el problema dice relación con pretensiones jurídicas de terceros que aleguen
títulos de derecho que le impiden total o parcialmente el uso tranquilo o pacífico del
arrendatario. Las cuestiones de hecho no son responsabilidad del arrendador porque él
no tiene autoridad para impedir los actos de terceros que no sean de correcta convivencia,
salvo que él personalmente las realice.
Todo incumplimiento de una obligación, permite al detentador del derecho

correspondiente o acreedor, a usar ciertos mecanismos jurídicos de compensación, a
través de los tribunales para que se de cumplimiento a la obligación correlativa, y además
para solicitar su derecho a indemnización, como cuando la cosa no se entrega
oportunamente por el arrendador o no da cumplimiento a las reparaciones, o en caso de
que existan terceros que estén generando turbaciones de derecho que no permitan al
arrendatario a usar y/o gozar la casa por culpa del arrendador.
Obligaciones del Arrendatario:
La primera obligación del arrendatario es pagar el precio del arrendamiento,

normalmente período (mes a mes). Este precio se llama renta, por eso es que hablamos de
rentas de arrendamientos. El arrendatario tiene la obligación de pagar esta renta de
arrendamiento en forma íntegra y oportuna. Las normas del Código Civil disponen que la
renta se pague por períodos vencidos. De ahí que el pago por períodos anticipados, haya
que pactarlo expresamente. Ese pacto es válido, pero si no se dice en el contrato, el
arrendatario tiene el derecho a pagar por períodos vencidos.
La segunda obligación es usar la cosa en los términos convenidos y, si no se han

convenido, usar de ella según su destino natural y propio; por ejemplo, si tenemos una
casa habitación, el arrendatario deberá destinarla a la habitación, no podrá instalar un
local comercial o algo de otro rubro. Las recepciones municipales indican el destino de la
casa y para cambiarlo se debe solicitar la correspondiente autorización, ya que existen
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MANUAL DE CURSO
una serie de beneficios a determinados bienes urbanos, como es el D.F.L.

N°2, los que se pierden al cambiar de destino la propiedad.
El arrendatario está obligado a cuidar la cosa para que se mantenga en la forma debida.
En el momento de la restitución de la propiedad puede haber sufrido naturalmente
deterioro, producto del uso y del tiempo, pero no se trata de que el arrendatario, por
contar con el uso de la cosa, pueda hacer modificaciones, como hoyos en las paredes,
abrir puertas o alterar la estructura. Debe cuidarla y entregarla como fue recibida.
Ahora, si no cumple puede sufrir dos sanciones, una de ellas o ambas juntas. Podrá
terminarse el contrato y/o podrá ser requerido para el pago de la correspondiente
indemnización de perjuicios.
El arrendatario está obligado a reparar los daños que haya causado su familia u otras
personas que accedan a la propiedad o al inmueble y aquellas que es costumbre y, que
normalmente se ntiende son de cargo del arrendatario. Estas son las reparaciones
«locativas».
Entonces, son reparaciones locativas las que según la costumbre del país son de cargo del
arrendatario y en general de aquellas especies de deterioro que habitualmente se produce
por culpa del arrendatario o sus dependientes.
Finalmente, el arrendatario, debe restituir el inmueble. Restituir es entregar el uso de la

cosa arrendada al arrendador el término del Contrato de Arrendamiento, cualquiera que
sean los mecanismos o causales que hayan terminado el Contrato de Arrendamiento.
Esta obligación implica que el momento de restituir, la cosa deberá estar en el mismo
estado en que se le entregó, con sólo los deterioros propios del uso y del tiempo. La
restitución tiene que ser por la entrega material.
Para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada, será
necesario requerimiento del arrendador, aún cuando haya precedido desahucio. Esto
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MANUAL DE CURSO
significa que debe ser exigida judicialmente, no basta carta certificada, el aviso telefónico,
el apretón de manos. Si el arrendatario no quiere restituir, debe hacerse el requerimiento
judicial (Art. 1949 del Código Civil).
Hay distintas formas de que expire este contrato y el Código Civil las va enumerando.
Destrucción: La primera es que la cosa se destruya y ya no puede dársele el destino

natural que tenía al momento de arrendarse. El arrendador ya no puede permitir el uso
del arrendatario, el contrato carece de causa y por tanto expira. Ahora bien, pudiera
haber una destrucción parcial y así el arrendamiento tendrá el derecho a pedir la rebaja
del arriendo si no impide que siga usando de la cosa en el resto.
Si por el contrario, la destrucción es de tal naturaleza que aun siendo parcial impida el
uso, el contrato expira.
La expiración del plazo de arrendamiento: Debemos distinguir entre dos tipos de

Contratos de Arrendamiento: Los que tienen plazo fijo y los que no lo tienen. Los que
tienen plazo se llaman «Contratos a Plazo Fijo» o a «Plazo Determinado». Los que no
tienen plazo fijado se denominan «Contratos Indefinidos». Los contratos mes a mes son
contratos indefinidos.
Desahucio es el aviso que el arrendatario o el arrendador da a la otra parte en el sentido

de que no desea continuar con el contrato de arrendamiento. Este es el concepto general.
Sentencia judicial: Otra de las causales por las que puede terminar el contrato, es por la
sentencia del juez en los casos que haya incumplimiento de la obligación de algunos delos
contratantes.
Si el arrendatario está dañando los muros, ha violado gravemente su obligación de

mantener la cosa en el estado que la recibió; por lo tanto, el arrendador tiene el derecho a
demandar la terminación inmediata del contrato de arrendamiento, sin perjuicio de las
indemnizaciones que procedan; si el arrendador no ha permitido el uso pacífico y
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MANUAL DE CURSO
tranquilo de la cosa, mediante las perturbaciones que nosotros hemos señalado, también
el arrendatario podría demandar el término del contrato de arrendamiento, con las
indemnizaciones correspondientes.
Ley 18.101 sobre Arrendamientos de Inmuebles Urbanos
Terminada la visión general de lo que es el contrato de arrendamiento por el Código Civil,

vamos a ver la regulación específica en algunas materias que contiene la Ley de
Arrendamiento de inmuebles Urbanos.
Ámbito de Aplicación
El contrato de arrendamiento de bienes raíces urbano se rige por la Ley 18.101 y en lo no

previsto por ella, por el Código Civil.
Esta legislación rige a los bienes inmuebles ubicados dentro de los radios urbanos de
cada municipalidad, por consiguiente, toda construcción o predio que esté fuera de este
radio no está regido por esta Ley 18.101, salvo los arrendamientos de viviendas rurales
cuyo terreno o superficie no exceda de una hectárea.
Por otro lado esta Ley no se aplica a los inmuebles ubicados dentro del radio urbano que
sean predios de más de una hectárea con aptitud agrícola, ganadera o forestal, o bien que
estén destinados a alguna de estas actividades o tipo de explotación.
En segundo lugar, se excluye de esta legislación a los inmuebles fiscales, los que se rigen
por el Código Civil y por algunas disposiciones especiales que tiene el Fisco.
En tercer lugar tampoco regula las viviendas destinadas a descanso o turismo, que se
arriendan por temporadas no superiores a tres meses, sean continuos o discontinuos,
siempre que sean amoblados.
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MANUAL DE CURSO
En cuarto lugar a los hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones

derivadas del hospedaje.
En quinto lugar, estacionamientos de vehículos.
De esta relación se desprende que quedan regidos por esta norma las viviendas para
habitación permanente, locales y establecimientos comerciales, galpones industriales y
otros similares.
Un paréntesis. No siempre se sabe cuando se arrienda con instalaciones o cuando se

arriendan propiedades amobladas, el arriendo debe incluir el Impuesto al Valor Agregado
(I.V.A.).
Perfeccionamiento del Contrato
Lo normal es que los contratos sean meramente consensuales, esto es, se perfeccionan
por el mero acuerdo de las partes.
Distinto es el problema de cómo se prueba la existencia del contrato o las obligaciones

que derivan del contrato consensual.
El contrato de arrendamiento es consensual y se perfecciona por el solo acuerdo de las

partes. Ahora bien, en nuestra legislación de arriendo de las viviendas urbanas, el
llamado contrato de palabra es válido y en caso de conflicto, al no existir un documento
escrito, se sanciona al arrendador presumiendo que la renta de arrendamiento es la que
señala el arrendatario, presunción meramente legal que puede ser desvirtuada en el juicio
por cualquier medio de prueba.
Por ello, es conveniente celebrar el contrato por escrito, estipulando claras las
condiciones. Si en este contrato privado escrito, se autorizan las firmas por Notario, se
tiene la certeza de que quien haya firmado es quién está aun pareciendo en el contrato.
No podrá dudarse de la autenticidad de la firma en el contrato.
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MANUAL DE CURSO
Cuando el contrato se celebra por escritura pública, los terceros acreedores están
obligados a respetar el plazo fijado en el contrato de arrendamiento, salvo los acreedores
hipotecarios. Si el contrato se inscribe en el Registro de Gravámenes e Hipotecas del
Conservador de Bienes Raíces respectivo, los acreedores hipotecarios, posteriores a la
inscripción, están obligados a respetar el contrato y los plazos. Cada gravamen prevalece,
de acuerdo a la fecha u orden de inscripción, de modo que si interesa dejar constancia y
obligar a terceros por el contrato de arrendamiento, hay que celebrarlo por escritura
pública e inscribirlo en el Registro de Gravámenes e Hipotecas del Conservador de Bienes
Raíces.
En el caso que se quiera inscribir el contrato de arrendamiento, no basta reducir un

formulario a escritura pública, pues se requiere cumplir los contenidos que fija tanto el
Código Civil como el Reglamento del Conservador de Bienes Raíces y, por lo tanto, habrá
que determinar ubicación, destino, etc. de la propiedad.
La individualización de la inscripción del inmueble debe ser completa, en una cláusula

que dice: don fulano de tal es dueño de la propiedad ubicada en la calle tanto, número
tanto, que corresponde al sitio # 3 del loteo de la población tal; cuya inscripción está a
fojas tanto, número tanto del Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces,
del año tanto. Los deslindes de la propiedad son... norte, sur, oriente, poniente, lo
adquirió... En general, lo mismo que se hace en la compraventa, para determinar el
predio.
El marido para arrendar bienes urbanos de la sociedad conyugal, bienes inmuebles, con
plazos superiores a 5 años requiere de la autorización de la mujer, y en el caso de los
bienes raíces rurales si el plazo supera los 8 años.
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MANUAL DE CURSO
9. CONTRATO DE COMPRAVENTA
Concepto
Artículo 1793: La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar
una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y ésta comprar. El dinero
que el comprador da por la cosa vendida, se llama PRECIO.
Características de la Compraventa
a) Es un contrato bilateral: Ya que las partes se obligan recíprocamente, una a comprar la

otra a vender, una a dar la cosa vendida la otra a pagar al comprador el precio.
b) Es un contrato oneroso: Cada parte debe obtener una utilidad de la obligación que
para con ella se contrae y se grave con lo que toma a su cargo.
c) Es un contrato conmutativo: Las partes deben mirar o considerar sus mutuas

pretensiones como equivalentes (cosa y precio) por excepción es aleatorio. Ej.
Compraventa de cosas que no existen, pero se espera que existan, como el caso de una
siembra y su fruto.
d) Es un contrato principal: Vale decir, subsiste por sí mismo, sin necesidad de otra
convención.
e) Es un contrato consensual: Se perfecciona con el sólo consentimiento de las partes

según el Artículo 1801 inciso 1° : La compraventa se reputa perfecta dado que las partes
hain convenido en la cosa y el precio.
f) Es un título traslaticio de dominio: Esto es, por su naturaleza sirve para transferir y
donde la adquisición del dominio se verifica por el contrato de compraventa como título de
adquisición y la tradición que es el modo de adquirir el dominio.
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MANUAL DE CURSO
Solemnidades de la Compraventa
Pueden ser establecidas por la ley = legales.
Pueden ser establecidas por las partes = voluntarias.
a) Solemnidades Legales:
Pueden ser ordinarias: Aquellas de que por la ley está revestida la compraventa de cierta
clase de bienes, como ser, los bienes raíces.
Pueden ser especiales: La ley exige en la compraventa en atención a circunstancias

particulares en que se celebre o a las partes que intervienen. Ej. Compraventa con
incapaces.
Solemnidades legales ordinarias: Consisten en el otorgamiento de escritura pública,

donde es requisito para el perfeccionamiento del contrato y el único medio de probar su
existencia.
El Artículo 1801 inciso 2° establece las cosas en que la ley exige escritura pública:
a) Compraventa de bienes raíces.
b) Venta de derechos de servidumbre y censo.
c) Venta de una sucesión hereditaria.
Solemnidades legales especiales: Las ventas forzadas ante la justicia, previa tasación
del inmueble y publicación de avisos en pública subasta ante el Juez. También la venta
de bienes pertenecientes a incapaces a través de la autorización judicial.
Las Arras: Es una cantidad de dinero u otras cosas muebles que se dan en garantía de la
celebración del contrato, o bien en parte del precio o en señal del quedar convenidos
(Artículo 1803 y Artículo 1804).
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MANUAL DE CURSO
Solemnidades voluntarias: Las que establecen las partes, añadiéndoles a las legales, con
el fin de hacer solemne una compraventa que es naturalmente consensual.
Venta de cosa ajena (Art. 1815-1818). La venta de cosa ajena es válida, sin perjuicio de
los derechos del dueño, mientras éstos no se hayan extinguido por la prescripción.
El precio de la compraventa
Artículo 1793. «Es el dinero que el comprador da por la cosa vendida». Si no hay precio
carece de objeto la obligación del comprador y por ende carecería de causa la obligación
del vendedor.
a) Debe consistir en dinero (Artículo 1793). Si no hay dinero no existe la compraventa,

sino otro contrato la permuta (1874). Sin embargo, debe pactarse en dinero pero se puede
pagar con otra cosa.
b) Debe ser real o serio, significa que existe efectivamente (en caso contrario es
simulado). No es serio el precio cuando es irrisorio. Precio justo: Cuando equivale al valor
de la cosa. Precio vil o insuficiente: Cuando ocasiona una lesión patrimonial al vendedor,
cuando es enorme.
c) Debe ser determinado. Vale decir, se debe precisar la cantidad que el comprador debe
pagar por la cosa. Puede ser determinado por las partes de común acuerdo; por un
tercero (Artículo 1809). No puede dejarse al arbitrio de una de las partes.
Capacidad de las partes en la Compraventa
Es necesario que sea legalmente capaz (Artículo 1446). Toda persona es legalmente capaz,
excepto aquellas que la ley declara incapaces.
Artículo 1796: «Es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no divorciados a

perpetuidad y entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad.
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MANUAL DE CURSO
El motivo de esta prohibición obedece especialmente a:
a) La ley prohíbe las donaciones irrevocables entre cónyuges, a través de la compraventa

simulada o a vil precio se burlaría fácilmente la prohibición.
b) Los cónyuges podrían a través de una venta simulada sustraer sus bienes de la
persecución de sus acreedores. Otras incapacidades. (Artículos 1798-1799-1800)
Modalidades del Contrato de Compraventa
Artículo 1807. La venta puede ser:
a) Pura y simple.
b) Bajo condición suspensiva o resolutoria.
c) A plazo respecto de la cosa o del precio.
d) Puede tener por objeto 2 ó más cosas alternativas.
e) Venta al peso, cuenta o medida. (Artículo 1821)
f) Venta a prueba o al gusto. (Artículo 1823)
Obligaciones del Vendedor Artículo 1824. Son dos:
1. Entrega o tradición.
2. Saneamiento de la cosa vendida.
Entrega de la cosa (Artículo 684). Su época de entrega deber ser inmediatamente después
del contrato o en la época prefijada en él. (1826 inciso 1°)
Derecho de retención del vendedor. Se produce cuando:
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MANUAL DE CURSO
(1) El comprador no ha pagado o no quiere pagar el precio y la cosa no ha sido entregada,

o no se encuentra fijado plazo para el pago. (Artículo 1826).
Su lugar: Es el convenido o donde se encontraba al tiempo del contrato.
(2) Cuando vea el peligro de perderle por insolvencia del comprador. (Artículo 1826 inciso
4°)
Consecuencia de la falta de entrega de la cosa vendida:
Artículo 1849. El derecho alternativo para el comprador de pedir:
a) El cumplimiento
b) La resolución del contrato, con indemnización de perjuicios
Obligación de saneamiento
Artículo 1837 dice: La obligación de saneamiento comprende 2 objetos:
a) Amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida.
b) Responder de los defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios. (Artículo 1858)
a) Saneamiento de la evicción (Artículo 1837) Consiste en amparar al comprador en el

dominio y posesión pacífica de la cosa vendida. Para ello debe defender al comprador
sobre terceros que reclaman derechos sobre la cosa y de indemnizar al comprador si la
evicción, se llega a producir.
El Artículo 1833 dice: Hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es privado
de todo o parte de ella, por sentencia judicial (la causa de la privación debe prevenir de
antes de la celebración del contrato de compraventa. (Artículo 1839)
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MANUAL DE CURSO
Citación de evicción: El comprador debe notificar al vendedor para que comparezca a

defenderlo.
(Artículo 1843). A ello puede o no comparecer el vendedor, si no lo hace, el juicio continúa

sin más trámite (Artículo 587 C.P.C.) y será responsable de la evicción. Sí comparece, se
seguirá contra él solo la demanda.
b) Saneamiento de vicios redhibitorios: Cuando el vendedor debe responder de los

defectos ocultos de la cosa, las que deben tener la calidad de existir al tiempo de la venta
(1858 N° 1), deben ser graves (1858 N° 2), vale decir, que la cosa no sirve para su uso
natural o sirve imperfectamente y además si las hubiese conocido habría pagado un
precio menor por la cosa y además debe ser oculto: vale decir ignorado por el comprador.
Se extinguirá la obligación de saneamiento: Por la renuncia y por la prescripción (además,

en las ventas forzadas o efectuadas por el Juez, no ha lugar la acción resolutoria).
Obligaciones del Comprador
Son dos los fundamentales:
1) Pagar el precio.
2) Recibir la cosa vendida
Pactos accesorios del Contrato de Compraventa
a) Pacto comisorio: Es la condición resolutoria de no cumplir lo pactado, expresamente

estipulada (puede ser simple o ipso-facto o calificado, donde se estipula que el
incumplimiento resolverá sin más trámite y en el acto el contrato de compraventa).
b) Pacto de retroventa: (Artículo 1881). Donde el vendedor se reserva la facultad de

recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se
estipulará o en su defecto lo que haya costado la compra. Ej. Vendo un fundo en x
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MANUAL DE CURSO
cantidad y me reservo el derecho de recuperarlo, reembolsando x cantidad en el plazo de

2 años.
c) Plazo de retracto: (Artículo 1886). Cuando las partes convienen que se resolverá la
venta (dejará sin efecto) si es un plazo determinado, se presenta un nuevo comprador que
ofrezca mejores condiciones.
Venta de Inmuebles por incapaces
Art. 393. No será lícito al tutor o curador, sin previo decreto judicial, enajenar los bienes
raíces del pupilo, ni gravarlos con hipoteca, censo o servidumbre, ni enajenar o empeñar
los muebles preciosos o que tengan valor de afección; ni podrá el juez autorizar esos
actos, sino por causa de utilidad o necesidad manifiesta.
Otros tipos de Compraventas de Inmuebles:
Venta de pisos o departamentos: Tiene las mismas estipulaciones que cualquier

compraventa de inmuebles con la salvedad que se hace mención detallada de los
permisos de construcción emanados de las Direcciones de Obras respectivas, como
también de la Ley de Propiedad Horizontal y de la Ley de Copropiedad. Haciendo especial
mención al reglamento de copropiedad que debe acompañar la venta de pisos o
departamentos de un edificio o conjunto de edificios.
Venta de Lotes de una subdivisión; También tiene las mismas estipulaciones que
cualquier compraventa de inmuebles, adicionándosele todo lo relativo a los planos de
subdivisión a las autorizaciones a dichas subdivisiones, si son autorizadas por las DOM
respectivas o por el SAG en caso de lotes rurales, con indicación además de si existen
espacios comunes
Compraventa de Bienes Rústicos: Casi los mismo que las compraventas de lotes de una
subdivisión, adicionándole generalmente, el tema de los derechos de aguas, superficiales
o subterráneas, espacios comunes, servidumbres de paso, riego, prohibiciones SAG
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MANUAL DE CURSO
Art. 1831. (C.C.) Un predio rústico puede venderse con relación a su cabida o como una
especie o cuerpo cierto. Se vende con relación a su cabida, siempre que ésta se expresa de
cualquier modo en el contrato, salvo que las partes declaren que no entienden hacer
diferencia en el precio, aunque la cabida real resulte mayor o menor que la cabida que
reza el contrato. Es indiferente que se fije directamente un precio total, o que éste se
deduzca de la cabida o número de medidas que se expresa, y del precio de cada medida.
Es asimismo indiferente que se exprese una cabida total o las cabidas de las varias
porciones de diferentes calidades y precios que contenga el predio, con tal que de estos
datos resulte el precio total y la cabida total. Lo mismo se aplica a la enajenación de dos o
más predios por una sola venta. En todos los demás casos se entenderá venderse el
predio o predios como un cuerpo cierto
Cláusulas que pueden agregarse a las Compraventas:
- Constitución de hipoteca
Art. 2407. La hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no

dejan por eso de permanecer en poder del deudor.
Art. 2408. La hipoteca es indivisible. En consecuencia, cada una de las cosas

hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas son obligadas al pago de toda la deuda y
de cada parte de ella.
Art. 2409. La hipoteca deberá otorgarse por escritura pública. Podrá ser una misma la
escritura pública de la hipoteca, y la del contrato a que accede.
Art. 2410. La hipoteca deberá además ser inscrita en el Registro Conservatorio; sin este
requisito no tendrá valor alguno; ni se contará su fecha sino desde la inscripción.
Constitución de Usufructo
Art. 764. El derecho de usufructo es un derecho real que consiste en la facultad de gozar
de una cosa con cargo de conservar su forma y substancia, y de restituirla a su dueño, si
la cosa no es fungible; o con cargo de volver igual cantidad y calidad del mismo género, o
de pagar su valor, si la cosa es fungible.
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MANUAL DE CURSO
Art. 765. El usufructo supone necesariamente dos derechos coexistentes, el del nudo
propietario y el del usufructuario.
Tiene por consiguiente una duración limitada, al cabo de la cual pasa al nudo propietario,
y se consolida con la propiedad.
Art. 766. El derecho de usufructo se puede constituir de varios modos:
1º Por la ley;
2º Por testamento;
3º Por donación, venta u otro acto entre vivos;
4º Se puede también adquirir un usufructo por prescripción.
Pacto de Intereses: Es una cláusula en que se fija la aplicación de un determinado

interés, mientras esté pendiente el pago total de la oferta recibida.-
Cláusula de Aceleración: Es una cláusula que autoriza al acreedor para acelerar el

crédito en caso de incumplimiento y cobrar el total de la deuda como si fuera de plazo
vencido.-
Cesión de Derechos: En el caso de ser dos o más dueños de un mismo de un mismo

inmueble, puede cualquiera de ellos ceder sus derechos a cualquier persona natural o
jurídica.
Art. 1812. Si la cosa es común de dos o más personas proindiviso, entre las cuales no
intervenga contrato de sociedad, cada una de ellas podrá vender su cuota, aun sin el
consentimiento de las otras
Cesión de Derechos Hereditarios: Cada heredero tiene derecho a ceder su participación

en un herencia, si dentro del porcentaje del heredero, están comprendidos bienes raíces
puede cederlos sin necesidad del consentimiento del resto de los herederos.-
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MANUAL DE CURSO
Venta de Cosa ajena:
Art. 1815. La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa
vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo
Lesión Enorme
Art. 1888. El contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme.
Art. 1889. El vendedor sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la
mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme,
cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga
por ella. El justo precio se refiere al tiempo del contrato.
Art. 1890. El comprador contra quien se pronuncia la rescisión, podrá a su arbitrio

consentir en ella, o completar el justo precio con deducción de una décima parte; y el
vendedor en el mismo caso, podrá a su arbitrio consentir en la rescisión, o restituir el
exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una décima parte. No se
deberán intereses o frutos sino desde la fecha de la demanda, ni podrá pedirse cosa
alguna en razón de las expensas que haya ocasionado el contrato.
Art. 1891. No habrá lugar a la acción rescisoria por lesión enorme en las ventas de
bienes muebles, ni en las que se hubieren hecho por el ministerio de la justicia.
La Permuta:
DE LA PERMUTACION
Art. 1897. La permutación o cambio es un contrato en que las partes se obligan

mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro.
Art. 1898. El cambio se reputa perfecto por el mero consentimiento; excepto que una de
las cosas que se cambian o ambas sean bienes raíces o derechos de sucesión hereditaria,
en cuyo caso, para perfección del contrato ante la ley, será necesaria escritura pública.
Art. 1899. No pueden cambiarse las cosas que no pueden venderse. Ni son hábiles para
el contrato de permutación las personas que no son hábiles para el contrato de venta.
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MANUAL DE CURSO
Art. 1900. Las disposiciones relativas a la compraventa se aplicarán a la permutación en

todo lo que no se oponga a la naturaleza de este contrato; cada permutante será
considerado como vendedor de la cosa que da, y el justo precio de ella a la fecha del
contrato se mirará como el precio que paga por lo que recibe en cambio.
10. LA PROMESA DE COMPRAVENTA
La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran

las circunstancias siguientes:
Que la promesa conste por escrito.
Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces.
Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración

del contrato y,
Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten
para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes
prescriben.
En conclusión se requiere:
a) Que el contrato conste por escrito: Bastando para ello una escritura privada, no
obstante que el contrato prometido requiera para su perfeccionamiento que se otorgue
por escritura pública. Ej. La compraventa de bienes raíces o las promesas que se hacen
los esposos, en consideración al matrimonio, deben constar por escritura pública según el
Artículo 1787 del Código Civil.
b) El contrato prometido debe ser válido: Vale decir, que no sea de aquellos que la ley de
clara ineficaces o que sea válido. Por eso, es nula la promesa de compraventa entre
cónyuges no divorciados a perpetuidad, por cuanto el contrato adolece de objeto ilícito.
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MANUAL DE CURSO
El Artículo 1464 N° 3 declara que hay objeto ilícito en la enajenación de bienes

embargados y el 1810, añade que no puede venderse las cosas cuya enajenación esté
prohibida por la ley.
La promesa de compraventa de bienes embargados es válida en el entendido que los

bienes pueden ser enajenados en el momento de la celebración del contrato prometido.
c) Estipulación de un plazo o condición: La promesa supone que las partes no pueden o

no quieran celebrar de inmediato el contrato que proyecta y que posterguen su realización
para un tiempo futuro, establecido cuando deberán éstas cumplir las obligaciones que la
promesa les impone, o sea cuando debe celebrarse el contrato prometido.
El tiempo se fija:
Mediante la estipulación de un plazo.
Por medio de la estipulación de una condición.
En el primer caso: Fijando un plazo, los contratantes determinan más certeramente la

época de la celebración del contrato prometido, dado que el plazo como fecha futuro o
cierto, posterga la celebración del contrato para un tiempo que necesariamente a de
llegar. Ej. El día tal, al cabo de tantos meses, etc.
En el segundo caso: Fijando una condición, las partes determinan la época en que se
debe celebrarse el contrato, pero siempre dentro de cierto plazo, esto es, la condición debe
ser determinada.
d) Especificación del contrato prometido: Debe especificarse de tal forma, que el contrato
prometido sólo le falte para que sea perfecto la tradición o entrega.
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MANUAL DE CURSO
11. ESTUDIO DE TÍTULOS
Estudio de Títulos es un examen acucioso de la real situación jurídica de un bien

inmueble y de los derechos que sobre él recaigan.
El resultado final de este Estudio se traducirá en la materialización o no del negocio

jurídico proyectado, en primer lugar; a la vez que dará certeza jurídica a los interesados,
otorgándoles la seguridad que sus derechos no quedarán expuestos a eventuales acciones
de nulidad o de otra índole, las que pueden acarrear severos perjuicios patrimoniales a
las partes.
En esta tarea, el corredor de propiedades debe hacerse asesorar por un abogado.
De ninguna manera puede estimarse que constituye Estudio de Títulos un examen

superfluo de, por ejemplo, la sola inscripción de dominio y de un Certificado de
Gravámenes y Prohibiciones y de otros antecedentes aislados. De allí que, cuando nos
referimos al Estudio de Títulos estamos hablando de aquel que contiene una revisión
prolija y acuciosa de todos los antecedentes legales sobre el inmueble respectivo.
Antecedentes requeridos
Para iniciar un Estudio de Títulos de Dominio sobre inmuebles es necesario contar con
una serie de antecedentes que permitan conocer a cabalidad la historia de la propiedad.
Dicha historia del inmueble está constituida no sólo por quienes han sido propietarios a
través del tiempo en virtud de transferencias, adjudicaciones, asignaciones, etcétera, sino
también por aquellos actos que la han afectado en su forma física o cabida, tales como
desmembraciones, enajenaciones, parciales, expropiaciones, construcción de
condominios, edificios, etcétera. Igualmente, constituyen su historial los gravámenes,
prohibiciones o medidas judiciales que en algún momento la han afectado. En definitiva,
y este es el objetivo principal del Estudio de Títulos, a través de los elementos que aporten
los antecedentes que conformarán, luego, la carpeta respectiva, nos interesa conocer la
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MANUAL DE CURSO
exacta situación legal que hoy presenta un inmueble, permitiendo al comprador o

acreedor tener a su respecto un derecho inamovible, una vez concluida la negociación que
le interesa. Todos estos antecedentes se obtienen, principalmente, trabajando con las
copias auténticas de las escrituras e inscripciones que entregan los Notarios Públicos y
Conservadores o Archiveros, en su caso.
Ello no es excluyente, pues también, como se verá, es necesario contar con copias de
documentos que se encuentran o han sido otorgados por organismos fiscales,
municipales o de entidades administrativas, en general.
Hasta el momento en que se masificó el uso de fotocopias de las escrituras e

inscripciones, las copias con las que se trabajaba eran escritas a máquina, y por ello no
estaban exentas de errores. En este caso, se recomendaba recurrir a un cotejo con las
matrices respectivas, lo cual muchas veces demandaba un tiempo prolongado. La
fotocopia, hoy, es una solución que ahorra tiempo y resulta mucho más segura que su
antecesora mecanografiada.
Sin embargo, especialmente cuando existen anotaciones marginales, pueden que no

resulten del todo fieles, debiendo, en este evento, recurrirse, nuevamente, a la matriz
original.
Como la propia práctica lo demostrará, conspiran a veces para este cotejo, la poca
disponibilidad de tiempo, así como de espacio físico suficiente en los respectivos oficios
para una consulta cómoda, y porque los lugares donde se encuentran los originales
requeridos muchas veces son distantes.
Los antecedentes que se habrá de necesitar para un Estudio de Títulos suelen ser:
Antecedentes Personales
A. Antecedentes de Personas Naturales: Fotocopia de la cédula de identidad, tanto del

vendedor como de su cónyuge.
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MANUAL DE CURSO
Certificado de Matrimonio, con antigüedad no superior a 30 días.
Declaración jurada de estado civil con antigüedad no mayor a 30 días, si se es soltero o

viudo. Habitualmente - y es lo recomendable- que la declaración jurada sea ante Notario
Público.
B. Antecedentes de Personas Jurídicas
Fotocopia de la cédula de Rol Único Tributario.
Fotocopia de la cédula de identidad del representante de la Persona Jurídica.
Escritura de constitución de la sociedad.
Copia de la inscripción de extracto de la sociedad en el Conservador de Comercio

respectivo, con vigencia.
Copia de las escrituras de modificación que pudiere tener la sociedad, sus publicaciones e
inscripciones respectivas.
Carpeta Legal del bien raíz
El Corredor de Propiedades para una operación de venta deberá formar una carpeta con
los siguientes documentos:
• Escrituras de compraventa hasta completar 10 años (Las que falten se solicitan

en el Archivo Judicial)
• Certificado de dominio con vigencia. (Conservador de Bienes Raíces )
• Certificado de Gravámenes, Prohibición y Embargo. (Conservador de Bienes

Raíces)
• Certificado de no declaración de bien familiar (Conservador de Bienes Raíces)
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MANUAL DE CURSO
• Certificado de expropiación Municipal. (Dirección de Obras Municipales)
• Certificado de expropiación Serviu. (Serviu)
• Pago de Contribuciones.
• Certificado de deuda de Tesorería. (Se pide en Tesorería con el n° de rol)
• Recepción Final. (Si es vivienda nueva)
• Certificado de deuda del banco acreedor (Si corresponde)
La propiedad se debe encontrar libre de gravámenes, prohibiciones y embargo. Sin

embargo, una propiedad puede tener deuda con algún Banco, para lo cual se deberá
solicitar un certificado de deuda actualizado (dura hasta el 30 de cada mes). En este caso
este certificado se debe acompañar también en la carpeta.
Al recibir una propiedad para la venta o arriendo, el Corredor de Propiedades deberá

solicitar la escritura de compraventa para verificar que la persona que está haciendo el
encargo es el propietario debiendo además observar lo siguiente:
Si adquirió por compra, permuta, herencia, dación en pago, liquidación de sociedad, etc.
Si existe deuda con alguna institución bancaria, financiera o Serviu.
Si compró siendo casado, soltero o viudo
Si la escritura está extendida conforme al título anterior del Conservador de Bienes

Raíces, si los nombres de las personas (propietario y cónyuge) y sus datos están correctos
y por último se encuentra debidamente inscrita en el Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces.
Si adquirió el dominio pleno de la propiedad
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MANUAL DE CURSO
Si adquirió derechos
Si adquirió la nuda propiedad
Si adquirió usufructo de la propiedad
Copias auténticas
Tanto de Notaría, como de Conservador o Archivo, referentes a la forma de adquisición del

inmueble. Seentiende por copia auténtica la que cumple con los requisitos de los
Artículos 421, 422, 427 y 453 del Código Orgánico de Tribunales, en relación con normas
del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces.
En otras palabras - y sin que se necesario reproducir dichos artículos- diremos que son
auténticas las copias otorgadas y autorizadas por el competente funcionario.
Podrán ser manuscritas, dactilografiadas, impresas, fotocopiadas, litografiadas o

fotograbadas, según lo establece el Artículo 422 del Código Orgánico de Tribunales.
Igualmente, las copias deberán ser íntegras, salvo los casos en que la ley o un decreto
judicial dispongan otra cosa. (Artículo 427)
El Artículo 57 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces dispone que, para
requerir una inscripción, debe exhibírsele copia auténtica del título respectivo, y el
Artículo 13 del mismo Reglamento señala que puede rehusarse este funcionario a
practicar la inscripción si la copia no es auténtica o «no se presenta en papel competente».
Sobre este particular cabe destacar que hasta el momento de la dictación de la Ley
17.990, las copias que se otorgaban por los Notarios y demás funcionarios estaban
gravadas con un impuesto de timbres, cuyo cumplimiento se acreditaba con las
estampillas respectivas adheridas al documento e inutilizadas.
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96
MANUAL DE CURSO
Conviene tener presente que el Notario sólo puede dar copias de una escritura pública y
de documentos protocolizados una vez que se han pagado los impuestos
correspondientes. Con esta disposición, introducida por la reforma de la Ley 18.181, se
permite al Notario autorizar las respectivas escrituras una vez que se han cumplido los
demás presupuestos para ello, aun cuando el gravamen fiscal no hubiere sido satisfecho.
El Artículo 425 del Código Orgánico de Tribunales da valor, «de conformidad a las reglas
generales», a los testimonios autorizados por el Notario como copias, fotocopias o
reproducciones fieles de documentos públicos o privados; si bien el concepto de «reglas
generales» no aparece explicitado en la Ley. Así, salvo en lo tocante a escrituras públicas,
tales «reglas generales» -han dicho los Notarios, agrupados en la Asociación de Notarios de
Chile parecen no existir.
Primeras y Segundas copias
Finalmente, respecto de las copias debe tenerse en cuenta que la reforma Notarial de la
Ley 18.181 dejó sin efecto la anterior clasificación de la copias otorgadas por los Notarios
en «primera copia» y «segunda copia», entre las cuales existían diferencias sustanciales en
cuanto a sus efectos.
Así, de conformidad al antiguo texto del Artículo 423 del Código Orgánico de Tribunales,
las «primeras copias» eran las únicas que tenían mérito ejecutivo. También se establecía
que cuando fueran varias las partes de un contrato que pudieren ejercer acciones
recíprocas, se debían dar tantas «primeras copias» cuantas fueren necesarias, pero
expresando en cada una de ellas el nombre de a quien se le dieren.
Tanta importancia se le daba a estas copias que se señalaba un procedimiento especial

para obtener una nueva «primera copia», en caso de extravío de la originaria.
Actualmente las copias, en virtud de la derogación de 'los Artículos 423, 424 y 425 del
Código Orgánico de Tribunales, tienen todas un mismo y único mérito legal Lapso que
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97
MANUAL DE CURSO
deben comprender las copias Para el estudio de Títulos de Dominio, las copias
autorizadas de escrituras que conforman los títulos deben ser solicitadas por los últimos
10 ó 15 años, según se estime conveniente.
Ellas comprenderán las escrituras de los respectivos propietarios dentro de dicho lapso,
como las aclaraciones, rectificaciones o enmiendas, y las de los demás actos o contratos
que se relacionen con la capacidad de las partes, personerías o representaciones,
etcétera.
El lapso señalado se explica porque, si bien es cierto que la acción resolutoria prescribe
en cinco años (Artículo 2515 del Código Civil), por los autores y la jurisprudencia se
acepta que tal período no se computa a partir de la fecha del otorgamiento del acto o
contrato, sino desde la fecha en que ella es exigible, pues puede suspenderse en favor de
las personas que señala ese mismo Código.
Dice el Artículo 2514 que la prescripción que extingue las acciones y derechos ajenos
exige solamente cierto lapso de tiempo durante el cual no se hayan ejercido dichas
acciones.
Se cuenta este tiempo desde que la obligación se haya hecho exigible.
Agrega el Artículo 2515 que este tiempo es en general de tres años para las acciones
ejecutivas y de cinco para las ordinarias.
La acción ejecutiva se convierte en ordinaria por el lapso de tres años, y convertida en

ordinaria durará solamente otros dos.
El plazo de 10 ó 15 años se cuenta hacia atrás desde el momento en que se comienza el

Estudio de Títulos.
Se solicitará, en consecuencia:
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98
MANUAL DE CURSO
a) Copia auténtica de él o los títulos translaticios de dominio, sus aclaraciones,

modificaciones o rectificaciones. Recordemos que título translaticio de dominio es aquel
que, por su naturaleza, es idóneo para transferir el dominio.
b) Copia auténtica de las respectivas inscripciones de dominio practicadas en el

Conservador de Bienes Raíces.
La copia de la inscripción de dominio actual deberá pedirse con Certificado de Vigencia.
Con todas estas copias se llegará a tener en parte la historia de la propiedad en una
secuencia correlativa, desde la actual inscripción de dominio hasta la más remota
necesaria.
Con las copias señaladas, e iniciado el Estudio, puede surgir la necesidad de requerir
otros antecedentes o copias que vengan a complementar las primeras. Entre ellas, puede
tratarse de mandatos o personerías, escrituras aclaratorias, cancelaciones, alzamientos,
renuncias, separación de bienes, liquidación de la sociedad conyugal, partición de bienes,
actas de remate, etcétera.
Puede ocurrir que un Título de Dominio no tenga una antigüedad superior a los 10 ó 15
años, ya sea por aplicación del Decreto Ley 2.695 sobre Saneamiento de Dominio, ya sea
por aplicación del propio Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, por expropiación
o por cualquier otro motivo. En este caso, los Certificados a pedir serán los que cubran
ese lapso.
Será necesario incluir en el Estudio los antecedentes relativos a la medida que originó
poner el bien raíz en la situación de saneamiento. La importancia de requerir las copias
de los títulos translaticios de dominio es evidente, puesto que únicamente con ellas se
puede verificar la forma de-adquisición, capacidad, personerías, forma de pago del
precio/si la venta fue como especie o cuerpo cierto y, en general, todos los datos y
antecedentes que se estimen relevantes.
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99
MANUAL DE CURSO
Copia auténtica de otros documentos
Se refiere a aquellos que complementan los señalados en el número anterior y, por regla
general, son anexos a toda escritura. Muchos de estos documentos estarán insertos en la
propia escritura, por lo que podría evitarse el tener que pedir nueva copia, salvo que se
estime necesario para un cotejo más riguroso.
Algunos de estos documentos son las sentencias judiciales de autorización para enajenar,
para gravar, para donar, actas de remate, etcétera.
Sobre este punto, conviene tener presente que después de la Ley 18.181, no se hace
necesario insertar en la escritura documentos de ninguna especie, a menos que alguno de
los otorgantes lo requiera. La lista que sigue, en ningún caso es taxativa, puesto que,
como se ha dicho, puede ser necesario contar con otros documentos cuya utilidad se
advierte sólo una vez que se ha iniciado el Estudio de Títulos respectivo y el examen de
los documentos ya obtenidos.
Asimismo, hay que considerar que no todos los documentos que se señalan en esta parte
son estrictamente indispensables, y será la práctica habitual del Corredor de Propiedades
la que le irá indicando, en cada caso, la necesidad de contar con unos y prescindir de
otros.
Efectuada esta aclaración, comenzamos nuestro listado:
a) Certificados del Conservador de Bienes Raíces.
Son documentos indispensables.
Certificado de Dominio, con vigencia.
Certificado de Gravámenes y Prohibiciones.
Certificado de Litigios.
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MANUAL DE CURSO
Estos documentos indicarán tanto quién es el titular del dominio, como si la propiedad se
encuentra afecta a gravámenes o impedimentos para celebrar sobre ella algún acto o
contrato.
También tiene el carácter de certificaciones del Conservador de Bienes Raíces las

constancias puestas en cada copia de escritura que sea título translaticio de dominio, en
el sentido de haberse practicado la correspondiente inscripción o subinscripción.
Respecto de los Certificados de Gravámenes y Prohibiciones, la práctica aconseja

solicitarlos por un período de revisión no inferior a 10 años.
También hay que considerar que, respecto de las Corporaciones y Fundaciones -personas
jurídicas sin fines de lucro, por oposición a las sociedades- puede haberse constituido
usufructos sólo hasta 30 años, en virtud de lo dispuesto en el Artículo 770 inciso tercero
del Código Civil.
Considerándose como suficiente, a juicio de la mayoría, el plazo de 30 años, hay quienes

sostienen que no sería suficiente, por cuanto señalan que no habría inconveniente para
que se constituyera un gravamen o prohibición cualquiera por un plazo cuya exigibilidad
fuere superior. Como consecuencia de dicha opinión -que no carece de fundamento- en
algún momento se recomendó por algunas fiscalías bancarias y previsionales la exigencia
de certificados que comprendieran un período no inferior a 40años.
Ahora bien, en cuanto al Certificado de Repertorio, éste debe, necesariamente, cubrir un

período de sesenta días. Se acostumbra solicitar este Certificado de Repertorio sólo
cuando la inscripción de dominio tiene menos de sesenta días de antigüedad de inscrita,
pero bien puede solicitarse en cualquier caso.
En cuanto al Certificado de Dominio vigente, su finalidad es, esencialmente, determinar si

la propiedad raízo inmueble es conservada por el titular de la inscripción o no, y si es
propietario de ella en su totalidad o sólo en parte, es decir, si han acaecido
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101
MANUAL DE CURSO
desmembraciones o «despojo» de las amplias facultades que ostenta el derecho de

dominio.
b) Copia de las escrituras públicas que formen los títulos de los últimos 10 años.
Son documentos indispensables, y se obtienen en Notaría o en el Archivo Judicial.
c) Copia auténtica del inventarío de herencia, en su caso.
Los herederos, para poder disponer de los bienes hereditarios, no sólo deben contar con
las inscripciones respectivas de posesión efectiva y de herencia sino que, además, es
preciso que el bien a enajenar o gravar se encuentre colacionado o incluido en el
inventario de los bienes quedados al fallecimiento del causante o de las personas cuyo
deceso provocó la herencia.
Este documento debe estar protocolizado en alguna Notaría Pública del lugar donde se
tramitó al respectiva posesión efectiva. Contar con dicho documento resulta
indispensable.
d) Copia auténtica de resoluciones judiciales
Respectiva, o bien archivadas en el respectivo Registro o Protocolo del Notario.
Resulta indispensable contar con ellas en caso de no hallarse insertas en el texto de la

escritura.
e) Copias auténticas de partidas otorgadas por organismos tales como Registro Civil.
Estos documentos ayudarán a la comprobación del estado civil de las personas al

momento de contratar. No hay que olvidar que en las escrituras, especialmente en cuanto
se refiere a la capacidad atendido el estado civil, el Notario no tiene forma de cerciorarse
de la veracidad de las declaraciones que se presten, ni tampoco la contraparte.
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102
MANUAL DE CURSO
Igualmente, estos documentos podrían servir de antecedente suficiente -en caso de

dudas- respecto de la prohibición que señala el Artículo 1796 de celebrar Contrato de
Compraventa a los cónyuges no divorciados a perpetuidad ni separados totalmente de
bienes.
Es indispensable el Certificado de Matrimonio cuando se desee acreditar el hecho de la

separación de bienes, o el estado civil de soltero si ha existido declaración de nulidad de
matrimonio, o bien de divorcio.
f) Planos de Loteo, decretos de aprobación de subdivisión, etcétera.
Son documentos indispensables cuando se trata de subdivisiones prediales que han

contado con la autorización administrativa correspondiente (SAG, Dirección de Obras
Municipales, etcétera)
g) Certificación de no estar el predio afecto a expropiación o remodelación.
Este documento es otorgado por las respectivas Secretarías Regionales de Vivienda y

Urbanismo.
Permite obtener la certeza acerca de si la calle o camino que colinda a la propiedad

materia del contrato será objeto de ensanche o alteración que pudiere significar
disminución de la superficie del inmueble.
Igualmente, puede obtenerse este certificado en la Dirección de Obras de la Municipalidad

respectiva.
Asimismo, existe el denominado Certificado de Informaciones Previas», documento muy

necesario.
Se debe solicitar en la Dirección de Obras Municipales y consiste en la información que

entrega la Dirección de Obras respecto a las condiciones aplicables al predio de que se
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103
MANUAL DE CURSO
trata, de acuerdo con las normas urbanísticas derivadas del instrumento de planificación
territorial respectivo.
Se refiere a este documento el Artículo 116 de la Ley General de Urbanismo y

Construcciones.
h) Pago de cuotas de Impuesto Territorial (Contribuciones)
Habitualmente, las Notarías se limitan a exigir se acredite el pago de la última cuota de

este impuesto.
Ello, por cierto, no acredita que no existan deudas atrasadas, Para ello, se deberá solicitar
a la Tesorería respectiva, un certificado de no existir morosidad con el Fisco.
En la actualidad, los Conservadores de Bienes Raíces exigen que se acredite no existir

deuda pendiente por esteconcepto, en virtud de lo establecido en el Código Tributario.
i) Mandatos o poderes
Todo antecedente que se juzgue necesario, tales como mandatos en cuya virtud hubiere
comparecido alguna parte, decretos de concesión de personalidad jurídica, acuerdos de
expropiación, etcétera.
En el caso de mandatos, es necesario tener presente su vigencia al momento de la

contratación respectiva. Por ello, debe solicitarse la acreditación de estar vigente mediante
el atestado que dará en una copia del mismo el respectivo Notario o Archivero Judicial, en
su caso.
j) Plano de Subdivisión
Si se trata de un predio que es parte de otro de mayor superficie y la respectiva

autorización administrativa del Servicio Agrícola y Ganadero, en cuanto certifica que el
loteo cumple con la normativa vigente
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MANUAL DE CURSO
Documentos necesarios de propiedades especiales
Sitios Eriazos
• Certificado de no estar afecto a expropiación o remodelación. (SERVIU y Dirección de

Obras Municipales)
• Plano de loteo con la correspondiente aprobación municipal, si es parte de un predio

con mayor superficie.
• Certificado de número.
• Certificado de urbanización. Estos dos últimos en carácter meramente referenciales.
Construcciones en altura y condominios
Documentos similares a los anteriores y, además,
Certificado de encontrarse afecta a la Ley 19.537, de 16 de diciembre de 1987, y de

cumplir con las disposiciones que establecen sus normas, así como el reglamento de esta
Ley.
Hasta antes de esta Ley, que vino a derogar la Ley de Venta de Pisos, se exigían los
documentos de la Ley 6071, de 1937.
Conviene tener presente a este respecto lo dicho en la Ley 19.537, a f in de solicitar los
documentos del caso, especialmente en lo relativo a la enajenación de esta clase de
propiedades.
Las disposiciones pertinentes son:
Artículo 9° Todo condominio deberá cumplir con lo previsto en los Artículos 66, 67,
70,134,135 y en el Artículo 136, con excepción de su inciso cuarto, del decreto con fuerza
de ley número 458, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones. Las calles,
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MANUAL DE CURSO
avenidas, plazas y espacios públicos que se incorporarán al dominio nacional de uso

público conforme al Artículo 135, antes citado, serán sólo aquellos que estuvieren
considerados en el respectivo plan regulador. Tratándose de los condominios a que se
refiere el Título IV de esta ley, se aplicará lo dispuesto en la Ordenanza General de
Urbanismo y Construcciones para las viviendas sociales.
Cuando las superficies que deban cederse para áreas verdes resulten inferiores a 500
metros cuadrados, podrán ubicarse en otros terrenos dentro de la misma comuna, o
compensarse su valor en dinero, con una suma equivalente a la parte proporcional de esa
superficie en el valor comercial del terreno, en cualquiera de ambos casos previo acuerdo
con la municipalidad respectiva, la que sólo podrá invertir estos recursos en la ejecución
de nuevas áreas verdes
Lo anterior se aplicará igualmente a las superficies que deban cederse para equipamiento,
cualquiera que sea el tamaño resultante y, en caso de acordarse su compensación en
dinero, la municipalidad sólo podrá invertir estos recursos en la ejecución de nuevas
obras de equipamiento.
El terreno en que estuviere emplazado un condominio deberá tener acceso directo a un

espacio de uso público o a través de servidumbres de tránsito. La franja afecta a
servidumbre deberá tener, a lo menos, el ancho mínimo exigido por la Ordenanza General
de Urbanismo y Construcciones para los trazados viales urbanos, según la función que se
le asigne en el proyecto o la que le haya asignado el instrumento de planificación
territorial. Los sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietario deberán
tener acceso directo a un espacio de uso público o a través de espacios de dominio común
destinados a la circulación. El administrador será personalmente responsable de velar por
la seguridad y expedición de estas vías de acceso. Se prohíbe la construcción o colocación
de cualquier tipo de objetos que dificulten el paso de personas o vehículos de emergencia
por dichas vías.
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MANUAL DE CURSO
El Artículo 10 de la Ley 19.537 señala los requisitos para acogerse al régimen de

copropiedad inmobiliaria regulado por dicha normativa:
Artículo 10. Para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria, todo condominio

deberá cumplir con las normas exigidas por esta ley y su reglamento, por la Ley General
de Urbanismo y Construcciones, por la Ordenanza General de Urbanismo y
Construcciones, por los instrumentos de planificación territorial y por las normas que
regulen el área de emplazamiento del condominio.
Corresponderá a los Directores de Obras Municipales verificar que un condominio cumple

con lo dispuesto en el inciso anterior y extender el certificado que lo declare acogido al
régimen de copropiedad inmobiliaria, haciendo constar en el mismo la fecha y la notaría
en que se redujo a escritura pública el primer reglamento de copropiedad y la foja y el
número de su inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de
Bienes Raíces.
Este certificado deberá señalar las unidades que sean enajenables dentro de cada
condominio.
El Artículo 11 de la Ley 19.537 señala el contenido de los planos del condominio:
Artículo 11. Los planos de un condominio deberán singularizar claramente cada una de
las unidades en que se divide un condominio, sus sectores y los bienes de dominio
común. Estos planos deberán contar con la aprobación del Director de Obras Municipales
y se archivarán en una sección especial del Registro de Propiedad del Conservador de
Bienes Raíces respectivo, en estricto orden numérico, conjuntamente con el certificado a
que se refiere el inciso segundo del Artículo 10.
Por último, el Artículo 12 de la Ley 19.537, en lo que a nosotros interesa para un Estudio
de Títulos, señala el contenido de las escrituras públicas en cuya virtud se transfiera el
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MANUAL DE CURSO
dominio o se constituyan derechos reales sobre alguna unidad (departamento, local

comercial, bodega, estacionamiento) del condominio.
Artículo 12. Las escrituras públicas mediante las cuales se transfiera el dominio o se
constituyan derechos reales sobre alguna unidad de un condominio, deberán hacer
referencia al plano a que alude el artículo anterior. En la escritura en que por primera vez
se transfiera el dominio o se constituyan derechos reales sobre algunas de esas unidades,
además, deberá insertarse el certificado mencionado en el inciso segundo del Artículo 10.
Inscripción del título de propiedad y de otros derechos reales sobre una unidad contendrá
las siguientes menciones:
1) La fecha de la inscripción.
2) La naturaleza, fecha del título y la notaría en que se extendió.
3) Los nombres, apellidos y domicilios de las partes.
4) La ubicación y los deslindes del condominio a que pertenezca la unidad.
5) El número y la ubicación que corresponda a la unidad en el plano de que trata el

Artículo 11.
6) La firma del Conservador.
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MANUAL DE CURSO
OPERACIÓN DEL CORRETAJE DE PROPIEDADES
Introducción
A partir de los años 80, después que el Ministerio de Economía desreguló la actividad
del corretaje de propiedades, al eliminar la exigencia de inscripción en dicho organismo,
hubo un aumento explosivo de personas que desarrollaban la actividad de corredor sin
tener los conocimientos necesarios. Hoy en día, el mercado ha madurado y se ha ido
especializando cada vez más, por lo cual aquellas personas que han adquirido
conocimientos sólidos en materias legales, contractuales, financieras, de marketing
inmobiliario y que poseen nociones de tasación de bienes raíces son las que mayor éxito
pueden demostrar en la práctica profesional del Corretaje de propiedades. Sin embargo,
esta actividad permite a muchos emprendedores, iniciarse con las herramientas básicas
que tienen directa relación con las habilidades comerciales que posea, e ir capacitándose
en forma continua para lograr mayores conocimientos y experiencia con el fin de
asesorar adecuadamente a sus clientes y abrirse un espacio en el mercado.
En ese sentido, una persona que ha tenido experiencia, por ejemplo en el mundo de las
ventas, tiene la materia prima para desarrollar el corretaje de propiedades y en base a su
crecimiento profesional, tener éxito en esta actividad. El mercado inmobiliario es uno
de los ámbitos más dinámicos de la economía de cualquier país y en él siempre
existen oportunidades para emprendedores motivados y que buscan
permanentemente capacitarse y desarrollar sus habilidades.
La función del corredor
Los corredores han sido instituidos por la ley «para dispensar su mediación
asalariada a dos o más partes y facilitarles la conclusión de sus contratos». Es por
esto quepo- demos definir a las operaciones de corretaje como «actos de comercio».
La principal fuente de ingresos de un corredor de propiedades son las
comisiones que son pagadas por sus clientes en operaciones de compraventa o
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MANUAL DE CURSO
arrendamiento de bienes raíces. Si bien no existe ninguna institución que fije o

sugiera las tarifas de comisiones que pueden cobrar los corredores de propiedades,
éstas son más o menos uniformes pues el mismo mercado es el que las regula. En
ese sentido, la práctica habitual es el cobro de comisiones a cada una de las partes
involucradas en una operación.
Comisiones que habitualmente cobra un corredor
Operaciones de Compraventa de Bienes Raíces :
2% del valor total de la operación de compraventa por cada parte (2% se cobra al
vendedor y otro 2% al comprador. Total 4%) Ejemplo: valor de la propiedad
$100.000.000
Comisión: $2.000.000.- parte vendedora + $2.000.000.- parte compradora
Total comisión: $4.000.000.- más impuestos
Operaciones de Arrendamiento de Bienes Raíces:
Se cobra entre el 30% y el 50% del primer mes de renta por cada parte. Ejemplo de
comisión de 50% del primer canon de arriendo: Valor renta mensual $350.000
Comisión: $175.000 parte arrendadora + $175.000 parte arrendataria
Total comisión: $350.000 más impuesto.
Las comisiones, por lo general, son pagadas por las partes en el momento en que se
han tramitado los documentos y se ha cerrado el negocio ante el notario. Los ejemplos
descritos son parámetros que sirven de guía, puesto que muchas veces existe la
posibilidad que los porcentajes de comisiones sean negociados por alguna de las
partes y corresponderá al corredor decidir si para él, aún con alguna rebaja en los
montos, continúa siendo un buen negocio. Otra fuente de ingresos para el corredor es
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MANUAL DE CURSO
la administración de arriendos, servicio que presta a los propietarios de bienes raíces y

que significa hacerse cargo del cobro mensual de las rentas, mantener la buena
relación con el arrendatario y velar por el buen cuidado del inmueble. Por este servicio
el corredor habitualmente cobra entre un 5% y un 10% del valor de la renta mensual.
ACTIVIDADES GENERALES DEL CORREDOR
Dentro del mercado inmobiliario la participación del corredor se hace presente en

variadas actividades que pueden ser resumidas en Compraventas, Arrendamiento,
Administración de arriendos, entre otras. Si bien sus actividades se pueden resumir
en estos principales puntos, sin duda la importancia y mayor relevancia de la gestión
del corredor pasa por la obtención de clientes, captación o list (inglés), actividad
primordial que define el éxito del corredor y del negocio inmobiliario. Respecto de las
funciones generales del Corredor se tiene ha de considerar el dominio sobre las
siguientes áreas:
a) Intermediación
Reunir y facilitar las negociaciones comerciales entre compradores y vendedores o

arrendadores y arrendatarios
b) Avalúos: Conocer maneras y técnicas de tasación de una propiedad; además

de tendencias de precios por zona, factores de valorización de una propiedad y
definición de extemalidades positivas y negativas.
c) Financiamiento: Asesoramiento sobre la inversión, financiamiento y gestión

crediticia en toda su gama de posibilidades.
d) Distribución de espacios: Comprender las necesidades según sea el tipo de

cliente involucrado en el proceso.
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MANUAL DE CURSO
e) Detalles constructivos: Asesorar sobre posibilidades de remodelación en la

propiedad y su implicancia en el valor de tal.
f) Conocimientos de los sectores: Informar pertinente- mente sobre el

equipamiento del vecindario y sus tendencias.
g) Gestión administrativa: Dentro de las labores del corredor de propiedades esta

la administración inmobiliaria, para ello que debe dominar las técnicas básicas de la
gestión administrativa.
2. LA CAPTACIÓN DE CLIENTES
Primordialmente la gestión del corredor está dada en tomo a dos áreas bien
definidas que son la compra y el arrendamiento pero otras áreas del negocios
inmobiliario han evolucionado en forma importante, es por ello que el corredor debe
tener una formación sólida en todo lo concerniente al mercado inmobiliario, aun así
esto no serviría de nada sin que el corredor tuviera capacidad de obtener fuentes o
captar oportunidades de negocios.
Lo fundamental en el comienzo del proceso que realiza un gestor inmobiliario está

en la Captación de Clientes, Proceso que se compone de una serie de acciones
tendientes a la formación de una cartera de actores que se involucrarán en el futuro
desarrollo de la gestión, sean éstos como oferentes o demandantes; la captación puede
definirse entonces el conjunto de acciones que determinarán el éxito o fracaso de la
gestión del corredor.
Es en este momento inicial en el que el corredor en tanto captador debe

establecer Costos Beneficios que le permitan determinar dentro de una gama de
oportunidades las «reales oportunidades de negocio», lo que hace imprescindible una
apreciación acertada mercado. Este proceso de Captación posee formas tradicionales
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MANUAL DE CURSO
que dirigen las acciones de toda persona, profesional o comercial, dentro de ellas
podemos mencionar tres tipos. En primer lugar, tenernos la «Carta presentación»,
consistente en un escrito dirigido a la sociedad inmediata (familiares, amigos, ex
compañeros de trabajo, etc), donde de modo sencillo se busca fortalecer el lazo y
conseguir contactos propicios.
En ésta parte inicial se pretende de modo ameno y serio explicar cualidades y

formalidades de la gestión, por ejemplo: formación profesional, oficinas, mercado a
atender, etc. Lo conveniente es presentar desde el comienzo una imagen comercial que
involucre un nombre, logotipo (papelería, formato, tarjetas, avisos, carteles, artículos,
etc.) La tercera y última modalidad tradicional utilizada para el proceso de captar está
dada en los Captadores y Promotores, que consiste en contar con personas que hacen
las veces de éstos por medio de un incentivo y a través de un trabajo libre. Estas
personas, luego de ser seleccionadas y entrenadas, salen a terreno con la misión de
captar en representación de la corredora. Las relaciones contractuales y de
remuneración dependerán de los términos que se establezcan, aunque, por lo general,
se aplica en razón un salario mínimo más un porcentaje de 10% a 25%, siendo este
porcentaje más alto en la medida que no exista un sueldo mínimo percibido que va
desde 25% a 50% . Ahora bien, más allá de la captación tradicional antes planeada, Se
tiene otra gran gama de oportunidades de captación de propiedades, las que pasan
principalmente por la adecuada Utilización de la web, entonces ésta como agente y
canal de oportunidades inmobiliarias debe ser una herramienta fundamental para
el corredor inmobiliario moderno.
Siendo la web un agente canalizador de oportunidades inmobiliarias, se debe

realizar todo lo concerniente a la administración «on line», adecuando la velocidad de
la propia gestión a la velocidad que presentan los actuales mercados. Ello implica la
necesidad imperiosa de dominar el sistema de herramientas tecnológicas referidas al
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113
MANUAL DE CURSO
campo de posibilidades que nos brinda la web. Donde es factible encontrar sitios en
los que se puede publicitar, además de captar oportunidades de negocio.
3. FLUJO DE TRABAJO DE LA COMPRAVENTA
3.1 El inicio de la relación con el propietario vendedor
El trabajo del corredor con su cliente propietario de un bien raíz se inicia

formalmente cuando él firma la orden de venta aceptando las condiciones de
intermediación.
La Orden de venta: Entendida ésta como el « mandato oneroso que persigue que el
mandatario encuentre un comprador para el bien del mandante» se tiene que para
concretar la confianza del cliente, el corredor debiera formalizar sus gestiones por
medio de un Mandato, donde se estipulen las condiciones generales y específicas
necesarias para determinar la relación servicio - cliente. Dentro de éste documento de
orden de venta, se debe introducir las siguientes características:
Individualización del propietario y mandante: Recolección de datos personales

completos e identificación nacional, como un modo de resguardar la seguridad y serie-
dad del negocio.
Individualización de la Propiedad: Dentro del documento es imprescindible

registrar con exactitud la ubicación territorial de la propiedad.
Precio: El precio de la compra venta de la propiedad debe quedar estipulado

claramente dentro del documento, costo que puede ser establecido en distintas
unidades monetarias. Dicho monto no será en todos los casos el definitivo en la
transacción, siendo posible de negociar entre las partes involucradas.
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114
MANUAL DE CURSO
Honorarios del Corredor: Velando por la transparencia y confiabilidad de la gestión

es dado que dentro de los requisitos que debe cumplir el documento aquí señalado
debiera incluirse claramente el monto que irá en beneficio del Corredor. Monto que, por
lo general como hemos mencionado, corresponde a un 2% del monto de la venta por
cada parte
Exclusividad de venta: Dentro del mandato es dado la estipulación de la

exclusividad de la orden, la que implica- ría que el corredor sería el exclusivo vendedor
de la propiedad en cuestión. Si la orden dice que se entrega la propiedad en forma
exclusiva, solo el corredor podrá arrendar o vender. Si el cliente concreta la operación
por sus propios medios a través de otro corredor, deberá igualmente pagar la comisión
al corredor, o una multa que queda estipulada en el contrato, que en el caso de las
ventas, es un porcentaje sobre el precio de venta. Tiempo de la vigencia de la Orden:
este aspecto responde a la necesaria definición del tiempo de duración del Mandato y
su expiración, fecha que por lo general se establece de común acuerdo entre las partes.
La promesa de compraventa o la escritura definitiva deberán siempre incluir una

serie cláusulas relativa a la forma que debe reconocerse y formalizarse el
procedimiento de pago y de la comisión del corredor, incluyéndose lo relativo al
impuesto por la boleta extendida a nombre de cada uno de los clientes este es el
origen y lo que puede llegar hacer ser un título ejecutivo y de cobranza siempre debe
quedar incorporado en el contrato, debe considerarse que a veces intervienen otros
intermediarios inmobiliarios (empresa de mutuos, leasing, bancos Cía. de seguros y
otros). Las cláusulas relativas a la forma de que deben definirse las garantías del
contrato es un tema muy controversial en la cual uno como profesional debe exigir
que se limiten a documentos comercial que tengan titulo ejecutivo (Pagare, Letras y
Cheques) en su defecto se deben establecer otras garantías como avales,
hipotecarias u otro tipo de contrato (factoring).
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MANUAL DE CURSO
Este tema es el más importante de la transacción es donde los distintos agente

enfrentan la más larga de batallas comerciales y cada uno de nosotros es parte de
este proceso, en el cual debe reconocerse una obligación e inicio de un contrato
inmobiliario. Para que la obligación revista de una mayor formalidad esta
promesa o contrato de honorarios debe realizarse ante notario de forma tal que
frente a un problema de cobro, no debamos llamar a reconocer deuda y ahorrarse
muchos meses de tramitación de cobro y otros detalles legales como confirmación de
domicilio.
Carpeta o Expediente Legal: Se habla de expediente legal de la propiedad a todo el

conjunto de documentos concernientes y vigentes de la propiedad. Estos antecedentes
serán vitales al momento de concretar la venta mediante el cierre del negocio, por lo
cual se debe revisar el contenido de ellos y su condición en la actualidad. Por lo general
se habla de los Títulos de Dominio además de los diferentes complementos legales y
técnicos. (Para más información consultar la sección Estudio de Títulos del capítulo
Aspectos Legales)
Difusión de la oferta en la compraventa
Una vez aceptado el cliente y habiendo formalizado la relación comercial entre las partes,
debemos entrar a un dominio referido al conjunto de actividades humanas dirigidas a
facilitar y realizar el intercambio del producto inmobiliario, es decir, marketing
inmobiliario.
Lo básico en esta etapa está en la identificación de las necesidades del consumidor, en

todas sus diferentes situaciones socioeconómicas con el objetivo de alcanzar la
satisfacción de ésta, siempre claro, teniendo en cuenta un mutuo beneficio. Las acciones
concretadas que deberán realizarse el corresponden al análisis, planeación, dirección,
ejecución y control del programa tendiente a producir el intercambio de mutua
conveniencia, teniendo siempre claramente establecida la estrategia más adecuada a los
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116
MANUAL DE CURSO
objetivos perseguidos. Al momento de la captación de la propiedad es posible contemplar

las opciones de negocio y realizar un análisis del producto en un mercado determinado,
es claro entonces que una parcela no tendrá mismo proceso aplicable a un departamento
en plena ciudad.
La estrategia aplicable a la promoción inmobiliaria en toda su gama (captación de

propiedades, captación de compradores, arrendadores etc.) es inherente en la forma de
cada persona o grupo de trabajo, es por eso, que en la estrategia de marketing congestión
debe tomar en cuenta los siguientes aspectos:
Conocer en detalle el producto que se está vendiendo: saber manejar y exponer aquellos
aspectos y detalles que hacen que el cliente multiplique su confianza para con el corredor.
Oportunidad, puntualidad: base de una buena relación comercial, también son parte del
conjunto de detalles que hacen acrecentar la confianza del cliente.
Minimizar las ansias: dentro de la relación comercial imprescindible no exponer ante el

cliente ansias de la concreción del negocio dándole así un espacio de libertad y
comodidad en cuanto a la decisión del negocio.
Imparcialidad: se debe procurar mantener imparcialidad de los actores de la negociación

y al mismo tiempo un compromiso con las partes.
Siempre la propiedad está comprometida: siempre existe alguien interesado en la

propiedad, esta idea tiene que estar internalizada por el corredor de manera de traspasar
un elemento de prisión en la negociación.
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117
MANUAL DE CURSO
Medios de promoción inmobiliaria.
Una herramienta importante dentro del marketing inmobiliario es la adecuada acción de

los medios de promoción, la que se definirá como la evaluación del producto y en el medio
en el cual publicar para evitar gastos innecesarios de recurso.
Dentro de los medios a utilizar en la promoción inmobiliaria podemos contar:
televisión: en la actualidad el sistema de marketing inmobiliario que mejores resultados

publicitarios han dado, fundamentalmente por el impacto que provoca en términos de
"masivo", "directo", "claro", "cómodo", "actual, etc., Es la televisión con programa
especializado. La promoción en TV va acompañada de reportajes actualidad inmobiliaria,
muestra directa de cajas comparativas en cada producto inmobiliario, administración
precisa de los tiempos de visita a cada proyecto, ventaja de optimizar al la muestra
televisiva y su repetición constante, posibilidad de almacenar y repartir en los conjunto o
inmuebles.
En el espacio "entrevistas" permite, además, ofrecer un importante grado de capacitación

en cultura inmobiliaria, que ilustra, no sólo al interesado en comprar, en vender o
arrendar un inmueble, sino también a los diferentes actores del mercado inmobiliario y el
público general.
Este medio si bien de gran auge en el mercado inmobiliario es, sino difícil, imposible de
acceder para corredores de propiedades pequeños, pero resulta importante desde el punto
de vista de revisión y comprensión del mercado inmobiliario, ayudaría entonces en la
evaluación y revisión del mercado, observando: ofertas, precios, sectores, empresas,
características, tendencias, etc.
Internet: herramienta libre para los inmobiliarios para exhibir sus productos en el país y
en el extranjero que, en forma virtual, estática o móvil, invita con "llamados visibles" los
proyectos en los detalles más motivadores de comercialización. Pareciera ser que este
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MANUAL DE CURSO
sistema se masificará en el mundo, fundamentalmente debido a su bajo costo y en la

medida que más personas accedan a Internet, mayor impacto provocaría. Este sistema
permite agregados de gestiones tales como: administración de visitas; administración de
productos; administración de clientes y seguimiento de los mismos. El estar en la "red"
permite la comunicación inmediata entre los visitantes y la base informativa,
modificando, de esta manera los rígidos horarios de trabajo presencial de las personas.
Permite reducir costos operativos y de personal.
Este medio es el de mayor proyección en el marketing inmobiliario por lo cual se hace

necesaria una adecuada comprensión del real alcance de esta herramienta de manera de
acceder a todos los beneficio que puede ofrecer.
Revistas y periódicos especializados: sistema muy empleados en países desarrollados y

que se distribuyen forma directa o indirecta, con costos de la crisis y con amplia red de
colocación permitiendo cubrir un importante mercado demandante. Este sistema ha
tenido varios intentos de desarrollo en nuestro mercado pero no han logrado alcanzar el
éxito su costo y que no alcanzan a cubrirse por los pequeños del mercado nacional y la
“obligación” publicitaria de estar presente en los medios de mayor circulación conferencia
de la demanda.
Si bien en este medio una herramienta utilizada por todos los actores interventores del
mercado inmobiliario, se podría aplicar aún más con la consolidación de los avisos sin
costo.
Volantes y folletos: empleado generalmente por los proyectos inmobiliarios: estos

volantes son distribuidos por promotoras en las cercanías del proyecto ofertado y con
mayor intensidad en los puntos de alto tránsito vehicular zonal. Según las mediciones del
sistema de reparto indiscriminado, este no es mayor al 1% lo que es considerado óptimo.
Los folletos, por el contrario, son entregados en el proyecto en venta y cumplir con una
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MANUAL DE CURSO
función directa de ilustración y motivación a los visitantes quienes son potenciales

demandantes.
Esta herramienta quedaría excluida para los corredores pequeños por su gran costo en
recursos.
Avisajes destacados en la prensa: es el de mayor contratación en la actualidad y se

caracteriza por su alto costo de publicación. Presenta ventajas a los promotores
inmobiliarios pues pueden segmentar el nivel social al cual se destina el inmueble, por
cuanto y estadísticas de lectura cada medio de comunicación escrita y además existen las
estadísticas de circulación. Se pueden considerar como desventaja la necesidad de
repetición constante del aviso a fin de incentivar constantemente a la demanda o capturar
nuevos nichos de lectores. Si consideramos que el producto que tenemos en nuestra
cartera es una inmejorable oferta para el mercado inmobiliario ¿qué realce les damos?,
¿Dónde lo ofrecemos?, Este medio si bien es más caro que las anteriores resulta de gran
ayuda en la captación de elementos exclusivos de los sectores económicos.
Carteles de promoción: los carteles dentro de la propiedad y también si es posible en los

alrededores es siempre una gran ayuda en la promoción de la propiedad, por cuanto se
capta la atención de toda persona que transita por el sector. Es lógico suponer que este
cartel de vez en de una adecuada confección en cuanto a tamaño y la información, con el
fin de no perder contactos.
Dentro de toda la gama posible de promoción inmobiliaria la evaluación del mercado y el

conocimiento cabal del producto llevará consigo una adecuada implementación de la
promoción. Por lo tanto, se debe evaluar costos de sus beneficios y dosificar
inteligentemente el gasto en la promoción inmobiliaria.
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MANUAL DE CURSO
La formación con los posibles compradores
La orden de visita: en el caso de que la renta de la propiedad no sea gestión exclusiva del
corredor se desprende que la venta del inmueble puede estar siendo gestionado por otros
agentes inmobiliarios o por su propio dueño, es así, que resulta importante la necesidad
de claridad en la determinación de que gestiona el contacto del posible comprador de la
propiedad. "Cada persona que se la propiedad firma una orden de visita que le permite al
corredor demostrar que la persona que ocupa por su gestión y cobrar la comisiones
respectivas". La orden de visita consta principalmente de la individualización de la
persona quien visita la propiedad además de la ubicación de la propiedad o de las
propiedades. Es también importante que dentro de la orden de visita tienen estipulados
las obligaciones del solicitante, además del precio de la propiedad. Si bien se
sobreentiende la importancia de la obtención de este documento firmado, es fundamental
que dentro de la orientación hacia atención al cliente, la solicitud de firma sea en un
sentido de lo más atento y oportuno como en cada documento durante la transacción la
estipulación detallada del pago de comisión para el corredor tiene que dar especificada en
cuanto al porcentaje y oportunidad de pago.
Oferta de compra
Como se debe suponer el precio inicial de oferta de la propiedad es siempre susceptible a

cambios, ya sea por una variada oferta que hacen tender al alza del valor, o un mercado
optando por menores precios. Es claro entonces que la venta del inmueble es siempre
susceptible a la oferta de los demandantes, ésta por lo general se hace vía escrita, ya sea
por fax o e-mail de modo de poder comparar y evaluar a los distintos oferentes y
exponerlos ante el mandatario dueño de la propiedad. En términos generales la oferta se
sopesa de acuerdo al monto de la oferta, además de la forma de pago.
Es importante tener una sensibilidad que posibilite obtener el mejor precio de venta, para
ello es necesario comprender a cabalidad el mercado, lo que se traduce en no perder
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121
MANUAL DE CURSO
oportunidad de venta favorable, atendiendo a la evaluación de la oportunidad de

concretar el negocio.
Al revisar las ofertas y analizarlas se debe tener un contacto permanente con el dueño de
la propiedad de quien siempre se espera el poder de decisión, claro está, que con el
asesoramiento del corredor, el cual implicaría la exposición clara del estado del mercado y
la oportunidad de la oferta respetando siempre las decisiones del mandante.
Selección de la oferta
Bajo el supuesto que en muchos de los casos la situación es que el operador recibe más
de una oferta, aumentando ésta según sea la calidad del producto; la selección de la
mejor oferta pasa por factores tales como las condiciones de pago, oportunidades de pago
y otras variantes.
Si bien la selección de la oferta es principalmente llevada a cabo por el mandante de la

propiedad, se espera que el corredor aporte su conocimiento y su experiencia en el
asesoramiento de esta decisión.
3.4 La promesa de compraventa
Existiendo la intención de comprador y vendedor de cerrar el negocio y, por cualquier

razón esto no pudiese llevarse a efecto al corto plazo a través de la escrituración de la
compraventa, será necesario para formalizar, la redacción y firma en notaría de la
PROMESA DE COMPRAVENTA la que asegurará a las partes que la ventase materializará
en una fecha definida, dándose de esta forma los plazos necesarios para solucionar
cualquier aspecto que impida la transferencia de la propiedad o el pago de ella, según sea
el caso.
Las razones más frecuentes para firmar una promesa son:
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MANUAL DE CURSO
De parte del vendedor:
La propiedad no se ha construido o no se ha terminado de construir
No ha sido recepcionada la obra.
La propiedad está hipotecada, embargada o pesa sobre ella algún litigio que el propietario
o el representante legal debe subsanar.
La propiedad se encuentra ocupada por arrendatarios, parientes, etc.y el propietario debe

transigir con los ocupantes una fecha de desocupación
De parte del comprador:
El comprador le falta dinero para pagar el precio y debe conseguirlo en el mercado

financiero La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna. Salvo que
concurran las circunstancias:
1° Que la promesa conste por escrito.
2° Que el contrato prometido no sea de aquellos que la leyes declaran ineficaces
3° Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del
contrato.
4° Que en ella se especifique de tal manera que el contrato prometido, que solo falten
para que sea perfecto, la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriben.
Se requiere entonces:
Que el contrato conste por escrito; bastando para ello una escritura privada.
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MANUAL DE CURSO
El contrato prometido debe ser válido; Que no sea de aquellos que la ley declara
ineficaces. Por ejemplo: Es nula la promesa de compraventa entre cónyuges no
divorciados a perpetuidad por cuanto el contrato adolece de objetivo ilícito.
Estipulación de un plazo o condición: La promesa supone que las partes no pueden o

no quieran celebrar de inmediato el contrato que proyecta y que posterguen su realización
para un tiempo futuro, establecido cuando deberán éstas cumplir las obligaciones que la
promesa les impone, o sea cuando debe celebrarse el contrato prometido.
El tiempo se fija: Mediante la estipulación de un plazo o por medio de la estipulación de

una condición
Especificación del contrato prometido: Debe especificarse de tal forma, que el

prometido sólo le falte para que sea perfecta la tradición o entrega.
Como en todo documento concerniente a la transacción, debe a favor de la transparencia

prescribir el pago concerniente a las comisiones correspondientes al corredor gestionador
de la compraventa de la propiedad, es por cuanto entonces imprescindible registrar en el
documento las características y oportunidad de pago de las comisiones.
3.5 La escritura de compraventa
La tramitación de un contrato de compraventa o escritura queda definida por las leyes.

Acogiéndose, dependiendo de las circunstancias a diferentes variantes condiciones, es por
ello que se hace imprescindible la asesoría profesional de un abogado, quien intervendrá
en pos de realzar la legitimidad de la transacción. Dentro de la escritura debe estipularse
como está señalado más adelante, las obligaciones del pago. Es el momento entonces de
acceder al pago de las comisiones correspondientes al corredor de propiedades, (para
mayor información, revisar capítulo Aspectos legales)
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MANUAL DE CURSO
Gastos en la compraventa: Artículo 1806. Los impuestos fiscales o municipales, los

costos de la escrituras y de cualquier otra de las solemnidades de la venta, serán de cargo
del vendedor; al menos de pactarse otra cosa. En la práctica los gastos de la compraventa
referentes a la Notaría son solventados por mitades y las de inscripción en el Conservador
de Bienes Raíces correspondiente son de cargo exclusivo del comprador.
Recordemos que las obligaciones del vendedor, según el Artículo 1824 son:
Entrega o tradición: Su época de entrega debe ser inmediatamente después del contrato o
en la época prefijada en él.
Saneamiento de la cosa vendida: La acción de saneamiento comprende dos objetos:

Amparar al comprador en el dominio y posesión pacifica de la cosa vendida
Responder de los defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios.
Las obligaciones del comprador según los Artículos 1871 y 1872 son fundamentalmente
Pagar el precio
Recibir la cosa vendida.
3.6 Inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces
Es importante señalar que la inscripción en el Registro de Propiedades del Conservador

de bienes raíces respectivo a nombre del comprador es el trámite final y más importante
en materia legal de una compraventa.
Esta inscripción puede ser practicada por cualquier persona llevando al conservador
copias autorizadas de las escrituras otorgadas por el notario. Posteriormente se deberán
solicitar los certificados respectivos donde aparecerá el nuevo propietario.
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MANUAL DE CURSO
En el caso de compraventas con crédito hipotecario, esta tramitación la realiza el banco.

En operaciones donde intervienen sólo particulares, se aconseja que el vendedor sea
quien tenga la responsabilidad de inscribir a nombre del comprador, para lo cual el
vendedor dejará un vale vista por el precio, en custodia y con instrucciones al notario, las
cuales señalarán que se le entregue el documento de pago al vendedor una vez que éste
entregue al notario el certificado de dominio vigente en donde figure como nuevo
propietario el comprador.
4. FLUJO DE LA ACTIVIDAD DE ARRIENDO
Al igual que en el caso de la compraventa de un inmueble, en el arrendamiento de

inmuebles afluyen casi idénticas condiciones. La diferencia es que dentro del mercado
chileno este concepto de contrato tiene mayor movilidad, es por ello, que la opción de
gestionar arriendos además de administrarlos hace que este concepto dentro del
corretaje de propiedades sea un nicho atractivo.
4.1 Formalización de la relación con el arrendador
Orden de Arriendo: es el instrumento en el cual consta el mandato otorgado por el

comitente o interesado en arrendar inmuebles al corredor de propiedades, para que este
intermedie en la celebración del contrato de arrendamiento, de acuerdo con las
condiciones estipuladas, obligándose el comitente a pagarle una remuneración (comisión)
convencional o usual.
La orden de arriendo debe al igual que la orden de venta constar por escrito para evitar la
sanción de «inadmisibilidad » de la prueba de testigos, en caso de que la comisión del
corredor, estipulada en ella, sea de importe superior a dos unidades tributarias.
Los datos más importantes de la orden de arriendo son:
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MANUAL DE CURSO
Fecha de la orden: Características que indicará, en el supuesto caso de más de un

orden, en el caso de las no exclusivas, cual es la primera entregada a un mismo cliente y
por consiguiente es la válida.
Nombre y apellidos del comitente y del corredor: Esta filiación deberá ser lo más
detallada posible, pues es parte fundamental frente a una posible acción judicial. Esto
quiere decir, que indicaremos además del nombre y apellidos, su nacionalidad, estado
civil, profesión, cédula de identidad y domicilio habituales.
En el caso de tratarse de sociedades, consignaremos la razón social, el RUT de la

sociedad, el representante legal y su afiliación, domicilio de ambos y el instrumento
jurídico que indica tal representación.
En el caso de comunidades indicaremos la filiación de cada comunero y si uno o más de

ellos actúan en representación de otros, indicaremos también el instrumento de dicha
representación
La orden de arriendo debe ser suscrita entre el Corredor de Propiedades y el comitente

actuando personalmente o por medio del mandatario representante legal.
Propiedad: Se establecerá la dirección completa y su inscripción en el Conservador de

Bienes Raíces respectivo. En este punto se deberá dejar consignado si se trata de todo el
inmueble o parte de él. En cuyo caso deberá radicarse exactamente la parte que se
incluye en la orden. Es conveniente agregar en este punto el número de rol del inmueble
ante el Servicio de Impuestos Internos y su avalúo fiscal. (Servirá en frente al caso de
inmuebles moblados)
Renta de arrendamiento: Se establecerá la renta fija para el inmueble indicando la

moneda o medida en que se estipulara en el texto del contrato, su modalidad de pago
(anticipado o vencido) y sus reajustes.
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MANUAL DE CURSO
Sistema de exclusividad y plazo de la orden: Se dejará consignado si se trata de una

orden exclusiva o no y el periodo de vigencia de la misma, además de sus formas de
renovación y /o caducidad de ella.
En el mercado existen dos sistemas claramente definidos en los arriendos al igual que en
la compraventa para que se materialice la contratación de servicios de los Corredores de
Propiedades. Estos pueden ser mediante el sistema de «Exclusividad» o «Sin exclusividad».
Existe exclusividad cuando el beneficiado por esta orden tiene un privilegio o derecho en
virtud del cual puede hacer algo que está prohibido a los demás.
Según lo expresado la exclusividad significa que sólo el corredor de propiedades que tiene
la orden con esta característica podrá mediar en la negociación, quedándole prohibido a
los demás incluyendo entre estos al propio comité y a terceros, sean o no corredores
participar en este negocio.
La orden no exclusiva libera al comité de esta obligación en consecuencia, podrá éste

recibir ofertas indistintamente del corredor al que ha entregado orden de arriendo no
exclusiva u otros corredores, e incluso, de particulares o él, por sí mismo, efectuar la
negociación. En este caso se obliga a cancelar una comisión a quien realice primero la
negociación.
Comisión y en la oportunidad en que se pagará: En esta parte de la orden se dejará

establecido el porcentaje de comisión que devengará el corredor de propiedades cuando
cumpla el encargo y además qué se entiende por cumplimiento del mandato.
Obligaciones del corredor de propiedades: Este punto es de importancia, porque

detallará los servicios que el corredor brindará con cargo al mandato.
Obligaciones del mandante: Este punto deberá quedar claramente establecido, pues de
su, texto dependerá el reconocimiento de la obligación de pago de la comisión por parte
del mandante.
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MANUAL DE CURSO
Inventario del inmueble. Es conveniente que junto con recibirse la orden de

arrendamiento se establezcan, entre arrendador y corredor el inventario del inmueble,
especialmente en las especies dejadas y su estado general. En el evento que hubiere que
hacer reparaciones, mejoras antes de la entrega, deberá establecerse la oportunidad en
que dichos trabajos se efectuarán, quien los efectuará, el desembolso del dinero y a cargo
de quien se aplicarán.
Fijar competencia de tribunales y domicilio de las partes:
Las partes fijan su domicilio en la ciudad donde se llevará el arrendamiento y se someten

a jurisdicción de sus tribunales de justicia. Sus diferencias pueden también someterse a
la resolución de arbitros arbitradores designados por consentimiento de las partes.
4.2 Inventario
En el inventario de la propiedad debe de señalarse tanto el estado general del inmueble en

sí, como el detalle y estado de los artefactos, enseres, equipos, muebles, adornos, etc. (en
el caso de inmuebles amoblados), estos últimos, deberán señalarse, en lo posible, con su
marca, modelo y expresar lo que se llama el «costo de reposición», vale decir el precio que
debería pagarse para reponer el bien si éste desapareciera o se dañara.
4.3 Difusión de la oferta
Al igual que en el momento de gestionar la venta de un propiedad en el caso de un

arrendamiento es necesario aplicar toda las herramientas necesarias en la búsqueda de
contactar a oferentes.
Sí ya está definida como estrategia la orientación hacia el marketing, pueden utilizarse las
mismas herramientas que en la venta de una propiedad. Teniendo claro que nuestro
mercado objetivo es diferente para cada tipo de producto, se debe entender muy bien que
también es bueno reconocer en este punto que la especialización en un nicho único del
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MANUAL DE CURSO
mercado inmobiliario ayudará a la corredora a utilizar de mejor forma los recursos de los
cuales dispone.
En este momento el corredor ya puede comenzar a difundir la oferta sobre este bien raíz,
para ello debe saber a que público dirigirse (mercado objetivo de la propiedad en
particular). Los atributos principales que deberá destacar, tales como tamaño, vista,
ubicación, etc. (ventajas del producto). Los medios que utilizará para la promoción, como
por ejemplo carteles en la propiedad, avisos clasificados o destacados, etc.
4.4 Formalización con los postulantes a arrendatarios
Al igual que en una venta, si no se tiene exclusividad para la gestión del arrendamiento
de la propiedad, este documento será imprescindible de modo de poder permitir le al
corredor demostrar que la persona llegó por su gestión y cobrar las comisiones
respectivas. En este documento se debe estipular:
La identidad de la persona que efectuará la visita.
Ubicación exacta de la propiedad que será visitada.
Cláusula de intransferencia de la orden.
Comisión del corredor.
Penas.
4.5 Evaluación y selección del mejor postulante
Dentro de las obligaciones que tiene el Corredor de Propiedades están las de practicar
gestiones de investigación de postulantes para una mayor claridad de la selección final,
entre las cuales se incluyen:
Verificación domicilio anterior
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MANUAL DE CURSO
Verificación de antecedentes crediticios
Verificación del grupo familiar
Otros (Página Web Poder Judicial, Registros electorales Servel)
Por otra parte, se tienen servicios de antecedentes de arrendatarios los que podrán en el
futuro contar con una hoja de vida como arrendatarios.
Todo lo anterior será evaluado en pos de concretar el negocio con el menor de los riesgos
posibles para el mandante.
Cabe destacar que el corredor debe presentar a los mejores candidatos a su cliente
arredandador y es éste quien en definitiva debe elegir al arrendatario.
4.6 Acta de entrega
En el momento de la entrega de la propiedad se deben tener en cuenta todas las

observaciones concernientes a ésta.
Debe contener explícitamente:
Fecha
Individualización de la propiedad
Nombre del arrendador
Nombre del arrendatario
Es importante que esta acta haga en triplicado quedando un ejemplar en manos de

arrendador, arrendatario y corredor.
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MANUAL DE CURSO
4.7 Contrato de arriendo
Si bien este importante tema ha sido tratado en el capítulo Aspectos Legales, en el sentido
práctico es bueno destacar que si bien existen diversas variaciones respecto del contrato
de arrendamiento tradicional, las cláusulas básicas que todo documento de este tipo debe
contener son:
Individualización de las partes
Individualización de la propiedad y su destino
Precio de la renta
Fechas y formas de pago
Otros pagos
Plazo del contrato (plazo fijo o indefinido)
Reajustes: indicador y períodos en que se reajusta
Multas en caso de mora
Visitas al inmueble
Causales de terminación anticipada del contrato
Mantención del inmueble
Robos y perjuicios
Garantía de arriendo
Restitución del inmueble
Obligaciones impuestas por la autoridad

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MANUAL DE CURSO
Cláusula Diplomática: En caso de extranjeros se debe informar el abandono del país
Algún otro acuerdo que se hayan tomado entre las partes.
Cláusula para aval codeudor solidario
Ejemplares del presente contrato (3 copias del mismo tenor)
Firman de común acuerdo entre las partes compare clientes del contrato de
arrendamiento, arrendador, arrendatario, aval codeudor de propiedades si este estuviese
facultado para ello.
4.8 Administración del arriendo
Esta gestión consiste en velar por el mantenimiento del inmueble para que sirva para el
objeto propio de su naturaleza, en las mejores condiciones posibles y, de este modo,
procurar la mayor rentabilidad que sea capaz de generar. Es de suyo que el hecho mismo
de asumir eficientemente la administración de arriendo por un periodo va más allá que
los beneficios obtenidos sólo por concepto de gestión del arriendo. Dicho de otro modo,
relevar de cualquier función o preocupación al cliente - dueño del inmueble-, será
beneficioso para todas las partes involucradas. Lo propio es establecer dentro de un
mandato de administración la comisión que se descontará por la gestión del corredor: 7%
al 10%, según sea el cliente.
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MANUAL DE CURSO
FINANCIAMIENTO INMOBILIARIO
En la actualidad el sistema financiero chileno se ha sofisticado de tal modo que ofrece

decenas de alternativas distintas en cuanto a porcentaje de financiamiento, plazos, tasas,
moneda, con mutuo, con letras, etc. Todos ellos, variaciones del mismo mecanismo
estándar que ha servido como parámetro a casi todos los demás: el crédito hipotecario a
20 años en UF.
Preguntas frecuentes respecto a este tema son: si conviene endeudarse en pesos o en UF,
si conviene hacerlo a través de mutuo hipotecario o a través de letras, si a 20 o a 30 años.
Debemos dejar en claro que esa cantidad de fórmulas de financiamiento existen

precisamente porque no hay una única respuesta para todas las personas y la banca,
consciente de ese hecho, ha ido generando productos financieros casi a la medida para
distintos tipos de clientes.
Si hoy le preguntaran a un grupo de personas si prefieren endeudarse en pesos fijos o en

UF, alternativa que fue bastante publicitada recientemente, de seguro quienes hayan
vivido la crisis del año 81 y las posteriores consecuencias en la inflación, le tendrán pavor
a la sigla UF y preferirán un crédito expresado en pesos fijos. Allí hay un componente
emocional en la decisión, pero no por ello menos válido para esas personas a las cuales
ese período de la economía chilena les afectó negativamente.
Sin embargo, si uno revisara esas alternativas con mayor detención y frialdad, se daría
cuenta que, obviamente la cuota de un crédito expresado en pesos fijos será al comienzo
mucho más cara que la cuota expresada en UF. Por ello, el análisis lógico que se debería
hacer es: ¿A cuánto debería subir la UF para alcanzar el valor de la cuota en pesos? Y la
pregunta más importante, según la tendencia de inflación, ¿en cuánto tiempo es probable
que llegue a ese nivel y lo supere?
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MANUAL DE CURSO
Puede que la probabilidad de que la UF suba en un corto plazo lo suficiente para alcanzar
la cuota en pesos sea muy baja, en ese caso convendría «apostar» a endeudarse en UF.
Pero si estuviésemos viviendo períodos de turbulencias muy marcados, es probable que la
«apuesta» se incline a la cuota en pesos como una manera de aminorar los riesgos.
Lo que queremos decir aquí, con ésta pequeña reflexión sobre las alternativas que ofrece
el mercado financiero, es que usted debe revisarlas y decidir en base a sus objetivos
personales, al tipo de inversión que realizará y, especialmente a las condiciones del
momento en que negociará el crédito.
Diríamos que este último factor es uno de los más determinantes, puesto que el mercado
es demasiado dinámico y eso significa que la alternativa «A», que hoy parece la mejor para
usted, puede que en 30 días más no sea la más conveniente, precisamente porque las
señales económicas han cambiado y hacen más favorables, en ese momento la alternativa
«B». De hecho, aparte de las señales económicas el mercado se torna cada vez más
cambiante porque las propias instituciones crediticias, en su afán de competir mejor, van
añadiendo cada día nuevos productos y nuevas ofertas, con mejores condiciones, con la
finalidad de seducir y ganar una mayor participación en su segmento. Gracias a ello, hoy
en día es posible financiar hasta el 100% de una propiedad. Hay instituciones que incluso
dan crédito a quienes no pueden claramente demostrar renta, lo que demuestra que la
industria bancaria está siempre muy dispuesta a financiar la compra de bienes raíces y
que usted puede encontrar en el mercado la fórmula que verdaderamente le acomode.
Créditos con letras hipotecarias
es un préstamo otorgado con garantía hipotecarias cuya fuente de financiamiento son

documentos llamados "letras hipotecarias" las cuales son instrumentos mercantiles de
inversión, cuyo único fin es otorgar un préstamo hipotecario; son emitidas al portador por
instituciones financieras y adquiridas por inversionistas a través de la Bolsa de comercio.
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MANUAL DE CURSO
Las tasas de interés de la letra y hipotecarias corresponden a la rentabilidad que percibirá

el inversionista en caso de adquirir la a su valor nominal (valor par).
La tasa de interés del préstamo es aquella a la cual queda afecto el crédito hipotecario y
está formada por la tasa de la letra más la Comisión bancaria.
Al producirse la venta de las letras hipotecarias en los mercados secundarios, los

inversionistas y las pueden adquirir a un valor igual o distinto de la tasa nominal. En
caso de existir diferencias estas serán de cargo o beneficio del peticionario del crédito.
Crédito con mutuo hipotecario endosable
Es un contrato de crédito en el cual el deudor se compromete a pagar a través del tiempo,

determinadas sumas de dineros al acreedor (dividendos que incluyen amortización e
intereses), para cancelar el valor de la propiedad. Sólo puede destinarse a la compra de
viviendas.
Uno de las principales características es que el instrumento de refinamiento de crédito es

la propia escritura de mutuo, la que se puede transferir e inversionistas mediante el
simple endoso de la misma. De esta forma el inversionista se hace dueño de los derechos
del acreedor.
En esta modalidad no existe venta de letras y crédito, por lo tanto se conoce el valor
exacto del préstamo. La tasa de interés es mayor, pero el banco no cobra comisión.
El mutuo, al otorgarse mediante escritura pública endosable hace casi imposible su

rescate, por ello, cualquier pre pago implica un costo adicional para el deudor.
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MANUAL DE CURSO
Condiciones más comunes de los créditos hipotecarios:
Cada institución financiera puede operar libremente en cuanto al tipo de deudor, monto
mínimo, y segmento del mercado a cubrir. Las condiciones aquí expresadas son
solamente referenciales, por lo que el inversionista debe informarse detalladamente a
través de los antecedentes que le creía la institución que él elija.
1. Los plazos para operar actualmente van del rango entre los cinco y los 30 años.
2. El monto del crédito puede ser expresado en un UF o pesos.
3. Garantía: hipoteca inscrita a favor del banco sobre la propiedad objeto del crédito, la
que debe estar libre de gravámenes, prohibiciones y litigios.
4. Seguros involucrados del cargo del deudor:
 siniestros (incendios, terremotos, acto terrorista, etc.)

 Desgravamen (hasta 60 o 65 años promedio). En la relación a este seguro, el
banco puede pedir exámenes médicos al cliente antes de aprobar un crédito,
dependiendo el monto del crédito y la edad del solicitante.
5. Tasa de interés:
 letras: conformada por tasa de letras hipotecarias y Comisión del banco.

 Mutuo: será pactada en cada oportunidad y estará sujeta a las condiciones
vigentes del mercado.
6. Aporta el cliente: el deudor debe financiar normalmente el 20% del precio de la

propiedad. Existen instituciones que entregan fórmulas para financiar hasta el 100% del
precio.
7. El dividendo resultante debe ser menor o igual al 25% de la renta líquida

demostrable. Puede incluirse a cónyuge o grupo familiar para complementar renta en
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MANUAL DE CURSO
cuyo caso todo lo que son evaluados para ellos, de otorgarse el crédito, se hacen con
deudores solidarios.
El dividendo incluye amortizaciones, intereses, comisiones y, por lo general los seguros

contratados.
8. Gastos operacionales: estos gastos no se incluyen en el crédito hipotecario, por lo que

el cliente debe tener la provisión de fondos para ellos antes del otorgamiento de este. Cabe
mencionar además que en compraventas donde no existe financiamiento bancario, los
gastos operacionales se estila repartirlos en partes iguales entre el comprador y el
vendedor. En cambio, en operaciones en donde intervienen bancos, los gastos son de
cargo del comprador y deudor del crédito hipotecario, y la vigilancia y baja excepto en lo
que respecta a la comisión del colaborador de propiedades, la cual paga cada parte por su
cuenta.
Los gastos operacionales incluyen (valores aproximados):
 tasación del inmueble hipotecado: 4 UF

 estudio de títulos y redacción de escritura: 6 UF
 gastos notariales: 6 UF
 impuesto timbre y estampillas (porcentaje sobre el préstamo)
 vivienda: 0.8% (0.2% si es DFL 2, nueva primera transferencia)
 fines generales: 1.2%
 inscripción CBR (sobre el valor de la propiedad): 1.0%
 Comisión del corredor de propiedades 2% por cada parte (si es que corresponde)
9. Condiciones y características del préstamo: cada institución financiera fija sus

condiciones como por ejemplo montos mínimos del préstamo, valor mínimo de la
propiedad, comunas donde se encuentra la propiedad, etc.
10. Monto del préstamo: el límite normalmente es:
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MANUAL DE CURSO
 hasta el 90% del valor de la propiedad para viviendas.

 Hasta el 75% del valor de la propiedad para locales comerciales y oficinas.
Tomando el valor de la propiedad, como el menor valor entre el precio de venta y el valor
de tasación de la misma.
Para dejar más claro lo anterior, si una institución decide financiar hasta el 90% del
precio de una casa y ésta es ofrecida en UF 3.000. Si al pasarla el informe arroja que su
valor en de UF 2.000, el banco financiará el 90% de los UF 2.000.
Un caso contrario sería si la propiedad fue ofrecida UF 4.000 y la tasación diera un valor
de UF 5000 la institución financiará. El 90% de los UF 4.000.-
11. Liquidación de los fondos:
 letras hipotecarias: el o los interesados deberán asumir el riesgo asociado a la

liquidación de las letras en el mercado secundario.
 Mutuo hipotecario: los fondos a recibir por el interesado corresponden al monto
del crédito otorgado.
12. Documentación del préstamo:
En los créditos se otorgan por escritura pública, en la que se da cuenta de la

compraventa, mutuo e hipoteca.
13. Entrega del importe de los préstamos:
El importe del crédito será entregado directamente al vendedor de la propiedad, una

vez inscrita las hipotecas respectivas en el correspondiente conservador de bienes
raíces.
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MANUAL DE CURSO
14. Amortizaciones extraordinarias:
Usted puede reembolsar anticipadamente todo o al menos el 10% del capital

adeudado. Esta amortización extraordinaria tiene un costo de cargo del cliente,
relación al monto pre-pagado.
15. Tasación del inmueble:
La tasación del inmueble que se ofrece en garantía será hecha por el trabajador
designado por la institución financiera y su costo será de cargo del cliente.
Antecedentes requeridos para solicitar un crédito hipotecario:
a) antecedentes personales del solicitante
 solicitud de crédito
 declaración personal de salud
 fotocopia cédula nacional de identidad (del solicitante -cónyuge , vendedor -
cónyuge y aval si lo hay) casados en régimen de sociedad conyugal:
 certificado de matrimonio de reciente emisión (oficina registro civil).
 En ese caso debe comparecer la mujer autorizando los gravámenes o la con
deudores. Se requieren dos fotocopias de la cédula de identidad de la mujer.
 En caso de mujer casada que Juan por el por el artículo 150 del código civil, la
actividad que genere rentas debe ser separada del marido, y no puede ser
rentas del capital o del patrimonio (rentas de arrendamiento, de capitales
mobiliarios, etc.) Y debe ser acreditada con al -2 documentos (por ejemplo:
liquidación de sueldo, certificado de antigüedad, AFP).
Casado con separación de bienes: certificado de matrimonio con la constancia de la

separación de bienes (Oficina Registro Civil).
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MANUAL DE CURSO
Solteros: en la escritura de compraventa se requerirá hacer declaración de soltería.
Divorciados: certificado de matrimonio con constancia de la declaración de nulidad del

matrimonio (Oficina Registro Civil).
Anulados: certificado de matrimonio con constancia de la declaración de nulidad del

matrimonio (Oficina Registro Civil). En la escritura de compraventa se requerirá hacer
declaración de soltería.
Viudos: en la escritura de compraventa se requerirá hacer declaración de bienes.
Otros casos: segundas nupcias, matrimonios en el extranjero, etc. Consultar e

instituciones financieras.
El proceso de compraventa con crédito hipotecario
La compraventa se realiza financiada a través del crédito hipotecario, debe tomarse en

cuenta el tiempo y la modalidad de algunos procesos, toda vez que está operación genera
gran ansiedad, especialmente por parte del vendedor. Por ello, sugerimos al comprador
informe adecuadamente a su contraparte para evitar inconvenientes.
El proceso de pre-aprobación no demora más de 48 horas. Luego de eso, teniendo las

acreditaciones del Estado de situación y los exámenes médicos del comprador y futuro
deudor, el banco demora no más de 10 días en aprobar definitivamente un monto con el
que el solicitante puede contar como crédito hipotecario si la propiedad que elige cumple
con los criterios.
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MANUAL DE CURSO
En una vez que el solicitante elige la propiedad y ha terminado el proceso de negociación

con el vendedor, debe poner a disposición del banco la carpeta legal y todos los
antecedentes técnicos de la propiedad enumerados anteriormente.
La institución financiera, en un plazo de aproximadamente una semana tendrá el
resultado de la tasación, el cual es fundamental para conocer a ciencia cierta cuál en
definitiva será el monto del crédito.
En este punto recordamos que el solicitante debe tener los fondos necesarios para los
gastos operacionales antes de que se le haya otorgado el crédito y que, en el eventual caso
de no realizarse la operación por cualquier motivo, varios de ellos serán igualmente
cobrados como justamente sucede con el informe de tasación.
Paralelamente a la tasación, el banco ha encargado el estudio de títulos a sus abogados.

Aquí la experiencia nos dice que es bueno armarse de paciencia, pues por lo general
sucede que no están todos los papeles que se han pedido, en otros casos algunos pierden
vigencia durante el proceso por lo que el departamento jurídico de solicitar a usted que
los que y entregue nuevamente, etc. Si todo sale bien, después de tres semanas desde
presentados los antecedentes al banco, éste le enviará un "Sierra de condiciones" el cual
es un resumen formal de la aprobación del crédito y que tiene como punto relevante es:
individualización de la propiedad que será objeto de hipoteca, individualización del
comprador y vendedor, tipo de crédito, tasas, el monto expresado en UF, el dividendo y
las cuotas de seguros también expresados en UF, plazo, etc.
Una vez aceptado el "cierre de condiciones" por parte del solicitante, el banco da curso a
la escrituración.
Una semana después de eso, vale decir a casi un mes de iniciado el trámite usted podría
estar siendo anotaría a firmar la escritura de compraventa junto al vendedor. Pero
atención: en cómo es esta parte del proceso, porque personas que lo desconocen, les
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MANUAL DE CURSO
podrá desconcertar o incluso convertirse en factor de discordia, especialmente como

hemos dicho por la ansiedad que produce en el vendedor el "no ver el dinero".
La escritura de compraventa, que eran y firmarán ambas partes contiene, por lo general
la escrituración del crédito y la clausura de hipoteca a favor del banco.
Vendedor firmará la escritura haber recibido dinero alguno. Es más, en algunas

escrituras dice:
“ La parte vendedora declara haber recibido el pago de la totalidad del precio, dándolo en
consecuencia por íntegramente pagado…"
Sólo la parte de contado que financia el comprador, normalmente un 20% el precio.
Es más, luego de firmar la escritura, el vendedor tendrá que esperar a que el notario
cierre el documento, que se devuelva al departamento jurídico del banco, quienes son los
que inscribirán la compraventa y la hipoteca en el conservador de bienes raíces, luego que
se certifique dicha inscripción, con la cual internamente se genere una orden de pago
para que… finalmente después de un poco más de UN MES, el vendedor tenga en su
poder el saldo del precio que el banco debía pagar.
En todo caso, le adelantamos y también existen cláusula emitido en esa extraña
sensación de firmar la venta sin recibir el precio: en alguna parte dirá algo así como: "el
deudor otorga al mandato irrevocable para que entregue a la parte vendedora el
importe del préstamo, una vez que se verifique la inscripción en el conservador de bienes
raíces del hipoteca a favor del banco…"
Pero acto seguido probablemente se encontrará con otra cláusula con un texto de
similares características al siguiente: "la parte vendedora confiere mandato al banco
para descontar de esos dineros, cualquier deuda vigente o vencida, que mantenga en ese
momento con el banco… y a entregarle el saldo SI LO HUBIERE…”
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MANUAL DE CURSO
No es de extrañar que con esos plazos y esa forma de operar, vendedores más inexpertos
tengan aprehensiones y desconfianzas. Obviamente, si el vendedor mantiene algunas
deudas con el banco que otorga el crédito al comprador, antes de entregar los dineros del
precio, el cual jurídicamente ya está pagado, esa suma le será descontada de la
liquidación. Esta situación, claramente tiene que conocerla de antemano ambas partes.
La cláusula expuesta, usuales en este tipo de contratos y el tiempo entre la firma y el

pago efectivo del precio, casi siempre genera controversias, especialmente si el vendedor
no está asesorado por un abogado que le explique los alcances de esos textos y por qué
además, casi nunca están presentes en notaría alguien que represente al banco que
entregará el crédito y que podría resolver dudas de esa manera irradiar mayor confianza.
Un último alcance respecto a los dineros: una vez que el banco ha dado la orden de pago
para el vendedor, puede que esta venta por un monto superior al pactado entre las
partes.
Una razón de ello puede ser que el acuerdo entre el vendedor y el comprador haya sido
expresado en pesos y que al momento de escrituración haya sido expresado en U.F. como
está habrá variado entre el momento de la firma y el momento de la entrega del dinero, se
producirá esa diferencia en ese punto es bueno que el comprador sepa con anticipación
que esa situación se puede dar y cómo negociar ese posible diferencia, pues en la última
instancia el será quien lo pagará a través del crédito.
A pesar de que la descripción anterior puede parecer compleja, tiene como elemento
positivo el ser absolutamente previsible tiene un paso a paso muy claro y por ende usted,
con una actitud pro activa debe adelantarse a cada uno de ellos, obteniendo los
documentos necesarios informando adecuadamente a su contraparte de los tiempos del
proceso.
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MANUAL DE CURSO
Seguramente usted habrá escuchado que algún funcionario de un banco cometió un error
con este u otro trámite o que en alguna ocasión se demoraron más de lo prudente. Aún si
así fuera, es necesario destacar que finalmente los procesos de compraventa menos
quejosos desde el punto de vista financiero y más seguros de que los temas jurídicos
estarán en regla, son precisamente aquellos en donde han intervenido los bancos.
Por ello, las operaciones y protocolos que siguen los bancos para las compraventas,
evaluaciones y otorgamiento de créditos son el estándar de la industria y esos
procedimientos son utilizados incluso en operaciones entre privados en los cuales no han
intervenido dichas instituciones.
Resumen del paso a paso de las operaciones con financiamiento bancario:

1. Pre-aprobación del crédito (24 a 48 horas aprox.).
2. Entrega del Estado de situación y antecedentes que lo acredita.
3. Exámenes médicos al solicitante para efectos de seguros de desgravamen (si procede).
4. El banco informa el monto máximo aprobado al solicitante (una semana después de
entregado los antecedentes).
5. El solicitante elige la propiedad y pide al vendedor o a quien lo represente, la carpeta
legal y los antecedentes técnicos de ella. En la negociación, desde ya le informa que
tramitará un crédito hipotecario.
6. Uno recibió los antecedentes de la propiedad, el banco solicita la tasación y estudio de
título, lo cual debería demorar menos de dos semanas en total.
7. Terminando el estudio y título y entregado el informe de tasación el banco entrega
formalmente el "cierre de condiciones".
8. El solicitante acepta las condiciones y el banco procede a la escrituración.
9. Comprador y vendedor comparecen para la firma según instrucciones del banco, en la
notaría que éste indique. El banco puede pedir comparecencia y firma de cónyuges si
procede.
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MANUAL DE CURSO
10. El banco inscribe la compraventa y la hipoteca en el conservador de bienes raíces

respectivo.
11. Una vez verificada la inscripción, el banco emite la orden de pago al vendedor.
12. El vendedor recibe el pago (aproximadamente un mes después de la firma de la
escritura).
Tiempo total estimado de la solicitud del crédito hasta que el vendedor recibe el dinero: 60
a 75 días.
Marketing de Servicios Inmobiliarios
El mercado y el consumidor chileno
De la mano con las grandes transformaciones de la economía nacional, el consumidor

chileno ha vivido una dinámica de cambios tan rápida que muchas empresas productoras
de bienes y servicios han quedado fuera de competencia por no poder satisfacer a un
cliente cada vez más exigente, informado y consciente de su rol central en el mercado.
¡A tener en cuenta!
Cambios sociales, económicos y culturales

Más relevantes en los últimos 20 años
Mayor poder adquisitivo de las clases medias: ingreso per cápita aumenta de US $3.000 a US
$5.000 en el 2001. a US$ 23.165 el año 2014.- y a US$23.564.- en el año 2015.
Aumenta el poder femenino en la sociedad: la masa laboral femenina pasa del 22% en
1982 a más del 37% en el año 2002.; 40% el 2014. Y el 55% el año 2015.-
Matrimonios más maduros y con menos hijos: la cifra de matrimonios baja de un

promedio de 100.000 al año en 1989 a menos de 65.000 en el año 2001.; 57.000, el año
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MANUAL DE CURSO
2013. Y 62.972 matrimonios el año 2015. La tendencia muestra que los matrimonios se
producen más cerca de los 30 años.
Familias con doble ingreso: el creciente rol de la mujer en el trabajo permite que las
grandes inversiones familiares se financien en conjunto.
Apertura cultural a través del medio tecnológico: los individuos adoptan con mayor
rapidez modas, tendencias y estilos de vida globales. Lo que bien en términos
macroeconómicos y estadísticos, durante la presente década la economía chilena seguirá
creciendo al ritmo moderado. Se espera que la aprobación siga "madurando", fenómeno
impulsado por el aumento de la esperanza de vida y por la baja en la tasa de natalidad.
De lo anterior se puede inferir con facilidad que los cambios que marcarán a nuestro país
dentro del próximo decenio son a niveles de las personas. Y esos cambios ya se están
produciendo. Estas transformaciones tienen que ver con lo que pasa en el mundo y en
nuestro país o en nuestro barrio. Las expectativas de los ciudadanos, sus temores, sus
certezas y sus planes de futuro son factores que marcarán las tendencias y modelarán los
productos y servicios que debemos seguir de aquí a 3, 5 o 10 años.
Los emprendedores de mayor éxito serán quienes investiguen, ausculten y procesen la
información disponible para convertirla en algo valioso y aplicable a su actividad.
Los cambios que vienen modelarán los nuevos productos y servicios.
Ciudadanos mayores: la edad promedio de la población seguirá en alza debido al

aumento de la esperanza de vida y a la baja de la tasa de natalidad.
Aumento de sistemas de trabajo en casa: una masa considerable de personas está

cambiando su trabajo tradicional de empleado por el de "empresario de sí mismo".
Trabajará en talleres u oficinas montadas desde su propia casa. Son la ola de nuevos
emprendedores.
¿Puede adivinar lo que demandará términos habitacionales?
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MANUAL DE CURSO
Aumento del soltero maduro: seguirá creciendo el número de individuos que buscarán
un estilo de vida más independiente, alejados de sus padres y que tomarán la decisión de
casarse mucho más cerca de los 30 años o incluso después, a la espera de una
consolidación económica y profesional.
Menos tiempo disponible: las múltiples actividades diarias dejarán poco tiempo
disponible. Por ello, todos los servicios a domicilio, "vitrineo" por transacciones
electrónicas, tendrán un fuerte auge en este período.
Específicamente en el ámbito inmobiliario
Revalorización de lo patrimonial: los fenómenos de la globalización también tienen su

contrapartida y el descubrimiento de zonas patrimoniales como a las para habitar o
ejercer actividades comerciales en una de las tendencias que ya está en marcha.
Barrios más seguros: la seguridad ciudadana seguirá siendo una de las mayores
preocupaciones de los individuos. Por ello no bastaran sistemas de protección en casa, el
consumidor demandará barrios o condominios reconocidamente más seguros.
Mayor conciencia del consumidor: el consumidor chileno se hará cada vez más fuerte y
buscará asegurar la inversión que realiza en materia inmobiliaria. Por ello, antes de
comprar exigirá certificados de calidad, buscará asesoría profesional que verifique
construcción, terreno, instalaciones, etc. después de comprar contratarán más seguros
ante catástrofes, con mayores coberturas y tendrá más conciencia de la necesidad de
manutención periódica de su inmueble. El corredor de propiedades en la nueva economía.
El corredor de propiedades en la nueva economía
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MANUAL DE CURSO
Los cambios y transformaciones sociales y económicas referidas, también han golpeado

fuertemente en las actividades profesionales de todas las áreas. Así como en las empresas
y los líderes tradicionales han caído uno a uno a manos de corporaciones más pequeñas,
veloces y creativas, en el mundo de los servicios el panorama no es muy distinto.
El corredor tradicional versus el

Corredor de la nueva economía
Corredor tradicional Corredor actual
Pasivo Activo
Trabajo de escritorio Trabajo en terreno
Teme a la competencia La competencia lo impulsa
Trabaja aislado Crea redes y alianzas
Impone sus horarios Se adecua a sus clientes
Espera los negocios Busca Este crea oportunidades
Experto en trámites Experto en satisfacción al cliente
Cree saber todo Se capacita constantemente
Reacciona
Captar propiedades a través del co Se anticipa
Aún no existe método alguno en cualquier actividad ligada a las ventas que supere
las ventajas del contacto personal. Esto es especialmente válido en gestiones comerciales
en las cuales la confianza que deposite el cliente es el pilar del negocio.
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MANUAL DE CURSO
En el caso del corretaje de propiedades, en donde propietario entrega incluso

instrumentos legales que permiten que el corredor intermedia en la venta de su
patrimonio o que lo administre. Por otro lado, también está el comprador, que en vez
decide hacer una inversión de las mayores que hará en su vida confía en el agente
inmobiliario la entrega de su asesoría experta para la elección de lo mejor que pueda
pagar su dinero. Por ello, la mejor técnica al inicio del trabajo de capacitación de
propiedad y clientes es la de “inner circle” (o círculo íntimo). Esta técnica, han que una de
las más básicas, ha demostrado ser tremendamente eficiente e incluso ha sido
revalorizada por los éxitos que le ha permitido alcanzar a empresas de renombre mundial
como Avon, Amway, por nombrar algunos casos.
Familiares, amigos, vecinos, colegas de profesión, miembros de su mismo club,

etc. son quienes podrían eventualmente, confiar más en usted en ellos debe basar su
estrategia de partida. Ellos pueden entregarle la base de crecimiento más próximo.
Todos los miembros de su círculo social tienen necesidades inmobiliarias, al corto,

mediano o largo plazo. La gran mayoría tiene planes para el futuro, sea arrendar una
nueva casa, convertirse en propietarios o si ya lo son pueden que decidan cambiaria.
Plan de Captación de Propiedades y Clientes
Genere una lista principal: en ella ponga los nombres, direcciones y teléfonos de
los miembros de su círculo más cercano. Detalle en esa lista la composición familiar en
ciudades de los integrantes de la familia y un pequeño comentario acerca de lo que usted
conoce como necesidades habitacionales. Si centro de esa lista existen personas que
desarrollan actividades empresariales o profesionales también incorpore esos datos.
Realice un plan de entrevistas: visite a los contactos de su lista y comuníqueles

su nueva actividad. En esa reunión recabe mayor información que a futuro le pueda ser
útil. Pregunte sus planes respecto a la vivienda, indague discretamente sobre sus
posibilidades económicas, sus necesidades latentes, sus preocupaciones, preferencias,
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150
MANUAL DE CURSO
etc. deje en claro de la posibilidad de que ellos cuenten con sus servicios profesionales en
el momento que lo requiera y si ya tienen decisiones que tomar en el corto plazo hace
cargo del desafío de atenderles.
Por último, pide referencia de otros amigos o conocidos los cuales irán a llenar su
segunda lista de contactos con los amigos de sus amigos.
Clasifique sus datos: luego de las entrevistas clasifique sus contactos

agrupándolos por propietarios, arrendatarios, rentistas, futuros propietarios, etc. también
hágalo tomando en cuenta quienes podrían necesitar de su servicios en una equis
cantidad de tiempo.
Aproveché en los negocios: si ya descubrió contactos que pueden requerir sus

servicios en forma inmediata, escriba un pequeño plan de cómo usted podría atenderlos,
presénteselos y formalice un compromiso.
Cree alianzas: el mercado no es perfecto y eso favorece las alianzas. De seguro

solista no estará equilibrada y puede que contenga sólo ofertas o demandas de las cuales
usted no puede satisfacer. Júntese con otros corredores, intercambie información
comparta beneficios. Esa es la forma más eficiente de trabajo para atender las
necesidades de sus clientes.
Al crear alianzas usted se asegura que las operaciones tengan un tiempo de espera
más corto y eso alarga significa rentabilizar sus esfuerzos.
Generando un plan comercial paso a paso
1. Realice un autoestudio: en todo momento debe estar consciente de que la

comercialización de servicios inmobiliarios es un negocio de personas. Esto quiere decir
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MANUAL DE CURSO
que usted será la protagonista, el centro de la empresa. Es usted quien generará la

confianza en los clientes, quien entregará la asesoría y quien intermediar la para que los
negocios lleguen a buen puerto.
Por ello, es importante que usted esté consciente de sus capacidades, fortalezas y
debilidades. Hacer un autoanálisis previo es casi como realizar un inventario de
productos para saber qué es lo que realmente se puede vender y a quien.
Su propia historia personal: lo mejor para este ejercicio es redactar un

currículum vitae lo más completo posible, este documento es para usted y servirá de guía
para definir lo que sigue. Ponga datos tan importantes como son de estudio, donde ha
trabajado, aquí les ha pertenecido, cuáles son sus aflicciones, habilidades, etc.
Sin darse cuenta usted está describiendo los ámbitos sociales en los cuales se
desenvuelve mejor, qué tipo de información maneja mejor, y puertas se podrían abrir con
mayor facilidad para usted ¡todo eso es su capital principal para entrar en el negocio!
¿Es usted retirado de la FF.AA? Tiene un gran punto a favor para entender las
necesidades del mundo militar ¿es profesor? Ningún corredor mejor que usted da a
conocer el perfil de los miembros del magisterio, sus posibilidades económicas, sus ciclos
familiares. ¿Pertenece al club de leones? De seguro habrá muchos colegas que confían en
usted y podrían recomendarlo. La empatía que provoca el hecho de tener historia y temas
en común genera confianza con los clientes: ¡El sabe que usted lo va a entender!
Sus conocimientos o experiencias en áreas específicas:
Puede que usted tenga conocimientos en áreas que a primera vista nada tienen
que ver con la actividad que va a emprender, sin embargo en un segundo análisis podrá
darse cuenta que en la comercialización de servicios profesionales la experiencia pasada
puede ser el factor principal de diferenciación, incluso la experiencia de los años, tantas
veces no apreciado por las empresas, pueden convertirse en su ventaja sobre el resto.
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MANUAL DE CURSO
En cuanto lo mismo, ¿ha pensado cuanta gente de la tercera edad requiere

productos y servicios?, ¿Ha pensado quién puede ser el mejor candidato para darle una
atención de excelencia? Justamente, quien mejor puede atender a ese cliente es otra
persona de la tercera edad…¿parece simple no?, Pero las empresas actuales no lo ven así.
Existe un gran contingente de personas de la tercera edad aún activas y deseosa de
trabajar. Estoy seguro que para ellos hay una gran oportunidad en el área de los
servicios.
Si su experiencia están en el área de la salud, no lo dude: conviértase en

especialistas para atender a los cientos de egresados o profesionales que necesitan
montar su consulta. Usted está en mejor posición para entender los requerimientos del
área médica.
El mensaje es claro: cualquier aspecto de su vida personal puede convertirse en la

clave… por último, nunca olvide que este es un negocio de personas y su protagonismo es
irremplazable: ¡sin usted no hay negocio!.
2. Haga un presupuesto: sea lo más realista posible. Revise sus capacidades e

intente no endeudarse. Haga un contrato de los recursos físicos, humanos y financieros
con los que ya cuenta y adecuado de su operación a esas posibilidades.
Si requiere hacer inversiones asegúrese de que sean estrictamente necesaria y

acordes con un estimado de ingreso conservador. El capital es caro, la creatividad es
gratis y mueve al capital.
En lo posible, trata de comenzar usted solo o con el mínimo personal. El comenzar

asociado con otros profesionales de la misma área o de actividades relacionadas como
abogados arquitectos o constructores tanto mejor.
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MANUAL DE CURSO
Deje por escrito su presupuesto de gastos y de ingresos esperados. Por lo general

es más fácil estimarlo gastos que los ingresos. Haga controles periódicos en base a este
documento
3. Defina su enfoque: segmento de mercadeo que atenderá, servicio en el cual

estará concentrado, forma de entregar el servicio, etc. deje por escrito una descripción del
tipo de cliente que atenderá y una del tipo de operación que será su principal fuente de
ingresos. Recuerde que usted puede ofrecer el mismo servicio que ofrecen cientos de
personas, pero mientras más específico, más especializado, más probabilidades de éxito
tendrá.
Elección del fragmento: usted puede ser especialista en asesorar a matrimonios

recién casados, a profesionales que buscan montar sus oficinas. Puede ser el asesor
inmobiliario de su barrio (ha reparado en cuantos arriendos o compraventas se realizarán
en el entorno cercano de su casa). ¿Ha trabajado en bancos, tiene estatus de ingeniería?,
Perfecto usted conoce el mundo de las empresas y puede entender mejor que los demás y
las necesidades de ese segmento. Elegir un salvamento por zona geográfica o por tipo de
cliente es un excelente comienzo.
Elecciones del tipo de servicio: aquí es donde usted pone el plus… Arriendos y…
compra-venta de inmuebles y en esta etapa debe salir a relucir su creatividad. Hago una
pequeña investigación dentro de los potenciales clientes y se busca cuáles son las áreas o
factores más relevantes para ellos.
¿Es Abogado?, Siendo su negocio puede ser de los casos difíciles en cuanto a
títulos. ¿Es Comerciante?, De seguro usted puede negociar mejor para sus clientes, su
plus estará en conseguir los mejores precios, las mejores tasas en créditos o las mejores
condiciones de pago. ¿Atenderá a personas en sus trabajos, que no tienen tiempo para
recorrer?, Entonces a fotografiar propiedades, su servicio será información a domicilio
(cuando no existía internet no había nada como el contacto personal).
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MANUAL DE CURSO
Deténgase en este punto, escriba todos los potenciales extras que pueden tener su
servicio y concentrarse en un máximo de dos y comience a montar su negocio en torno a
esos conceptos
4. Creación de marca: elija un nombre, un tipo, colores y eslovaca que sean

consecuentes con su enfoque de negocios. Lo ideal es que se asesore con algún publicista.
Si no tiene tanto dinero para ello, visite las escuelas de publicidad y diseño ubique a
algún alumno impide la ayuda.
Al parecer de un concepto, de una frase simple que describa sus servicios. No

intente con lo ya trillado: palabras o frases como líderes, calidad del servicio, la serenidad,
prestigio están absolutamente desgastadas y si no es el propio mercado y lo considere
merecedor de esos títulos.
Por otra parte, conceptos más reales como: sólo arriendos de verano; dedicadas a
la industria; Ubicación comercial; cuando piense en montar su propia oficina piense en
propiedades Z&Z, etc. dan cuenta de un tipo de especialización de una forma que es
creíble por el cliente objetivo.
Una marca bien elegida y un concepto claro, creíble y recomendable ahorran

varios miles de pesos en promoción.
5. Desarrolle una base de datos: en el capítulo referido a la capacitación nos

hemos extendido frente al lo vital que resulta para la actividad profesional del corredor es
contar con un registro de posibles clientes a través de ellos podemos investigar y por
supuesto tener nuestra primera fuente de oportunidades de negocios.
Sin embargo, esa base de datos deberá ser dinámica de que se estaría prioritaria
mantener la actualizada y en constante crecimiento. Eso permitirá enfocar nuestros
esfuerzos promocionales, reorientarlos si es necesario y de esta forma obtener mejores
resultados.
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MANUAL DE CURSO
6. Recoja y procese información: a través de los medios de comunicación, el

barrio, en la empresa, existe información valiosa para sus negocios. Ponga atención en lo
que “susurra” del mercado.
Como empresario usted debe entender que cualquier información, no sólo la

referida a su actividad, puede convertirse en relevante. Piense en temas tan diversos como
los siguientes: contaminación, aumento de la delincuencia, firma del tratado con la Unión
Europea, uso de Internet. Todos los temas mencionados están influyendo en su negocio.
Realice su propia investigación de manera simple. Desde ahora toda información

que le llegue a usted le procesará de forma distinta, verá donde, cómo y cuando se
producirán las oportunidades.
7. Defina y ejecute su plan promocional
Contacto personal: ponga en práctica su plan de visitas y entrevistas tal como fue
descrito en captación de clientes. Vaya bien preparado, siempre tenga a mano una carta
de presentación destacando claramente enfoque de sus servicios y que puede ofrecer a su
cliente.
Haga publicidad: elija los medios, frágil y la información de negocios puntuales que
entregara. Defina y su objetivo será captar propiedades, arrendatarios o posibles
compradores. Cada acción necesitara de mensajes diferentes. Si no tiene dinero para
invertir en publicidad en medios tradicionales ¡invente los medios!.
Si su primer objetivo será dar a conocer su marca existente miles de ideas baratas que
pueden ayudarle. El capital no es una barrera para difundir sus servicios.
En esta etapa usted ya está en condiciones de comenzar a cerrar negocios. No olvide:

siempre reserve un porcentaje de sus ingresos para reinvertirlo en publicidad y
promoción.
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156
MANUAL DE CURSO
Sea creativo: aun cuando su presupuesto alcance solo para algunas líneas en los
clasificados aprovéchelas. Busque una palabra que lo indique, que se salga de contexto,
que llame la atención que sea recordable, cualquiera de esas opciones es mejor
descripción de una propiedad a secas.
Genere una tormenta de ideas: este tipo de ejercicios creativo fue adoptado en forma
generalizada por empresas de todo el mundo para innovar en todas las áreas de su
quehacer. Usted puede sacar provecho de su propia creatividad, la de su familia, sus
colegas o amigos. En conjunto, puede contribuir con ideas de promoción que sean
económicas y fáciles de llevar a la práctica.
8. adecue su plan comercial si es necesario: siempre tenga la flexibilidad necesaria

para corregir el rumbo. Su plan comercial es un bosquejo del día del trabajo. En forma
permanente deberá ser cotejado con la realidad, especialmente cuando se hacen
evaluaciones o se recoge información relevante del mercado de los propios clientes.
Por mucho éxito que tenga, no se queda, no se quede esperando la ola de cambios:
¡anticípese a ella!
DISTINTOS FORMATOS DE ESCRITURAS Y CONTRATOS MÁS USADOS EN LAS

OPERACIONES DE CORRETAJE DE PROPIEDADES
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MANUAL DE CURSO
Nº 1714.- ORDEN DE VENTA. INMUEBLE. CORREDOR. EXCLUSIVA. FORMULARIO
En ............., a ...... de ............. de 2........, don ....................., de profesión .............,

domiciliado en calle ......................... Nº ......., comuna de ................, de la ciudad de
......................, Teléfono Nº .............., cédula nacional de identidad Nº ............., en
adelante, el "Comitente", y don ............................, Corredor de Propiedades, domiciliado
en calle .............................. Nº ......., comuna de ................, de la ciudad de ...............,
Teléfono Nº ..........., cédula nacional de identidad Nº ..........., expresan que:
PRIMERO. El Comitente encarga al Corredor, quien así acepta, la venta exclusiva de la

casa y sitio (u otro bien raíz) ubicados en calle ..................... Nº ......., de la Comuna de
.........., de esta ciudad.
El bien raíz fue adquirido, por el Comitente, por escritura de fecha ......... de ............ de
2......., otorgada ante el Notario de ..........., don ....................., inscrita a fs. ........... Nº
............ del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de ............ del año
2........
Sus deslindes y dimensiones son las siguientes:
AL NORTE: ;
AL SUR: ;
AL ORIENTE: , y
AL PONIENTE:
Esta orden es exclusiva y, en consecuencia, sólo el Corredor podrá ofrecer la propiedad en

venta en el plazo de la cláusula cuarta. Si el comitente hiciere la venta por su cuenta, o
por medio de otro Corredor, dentro de dicho plazo, pagará, al Corredor suscrito, la
comisión íntegra correspondiente, como también la que correspondería pagar al
comprador. Igual cosa sucederá si aquél se entiende directamente con el cliente enviado
por el Corredor.
SEGUNDO. La propiedad tiene las siguientes hipotecas y gravámenes: ............
Los títulos completos de la propiedad se encuentran en ............, allí pueden ser

examinados por un Abogado, o ser vistos por el Corredor, o por las personas que éste
autorice por escrito.
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158
MANUAL DE CURSO
TERCERO. La propiedad consta de ................, y tiene las siguientes características:

..............
El Comitente autoriza, al Corredor, para vender la propiedad en el precio mínimo de

$........., pagadero en las condiciones siguientes: (plazo, reajuste, etc.) ......
Los derechos e impuestos de la escritura serán pagados por el adquirente.
CUARTO. El plazo de esta orden de venta será de ............. días, contados desde hoy. Si la
venta se realiza después de vencido el plazo; pero el comprador ha sido enviado por el
Corredor, con orden expedida con anterioridad al vencimiento de este contrato, el
Comitente le pagará su comisión.
QUINTO. El Comitente pagará, al Corredor, una comisión neta del 2 % sobre el importe o
precio de venta, más los impuestos vigentes. Esta comisión se pagará al contado al
momento de firmarse la escritura de venta respectiva.
SEXTO. El Corredor deberá realizar, a su costa, todas las gestiones tendientes a llevar a
cabo la compraventa, promoviéndola, anunciándola por la prensa, mostrando la
propiedad, etc.
Acordado el negocio, deberá llevarlo hasta su conclusión. Si hubiere problemas

subsanables de orden legal o administrativo, el Corredor deberá procurar su solución,
cargando los gastos al Comitente. La formación de títulos completos de la propiedad, será
de cargo de este último.
SÉPTIMO. En caso de que el Comitente se desista de la venta, antes del vencimiento del
plazo señalado en la cláusula cuarta, pagará, al Corredor, los gastos en que éste hubiere
incurrido y la mitad (o el total) de su comisión. En caso de que el Corredor no logre
vender la propiedad en dicho plazo, el Comitente no le adeudará suma alguna, por
ningún concepto, ni aun por los gastos de promoción, etc., salvo la excepción establecida
en la misma cláusula cuarta.
OCTAVO. Si surgen impedimentos legales o de otro orden que impidan, en definitiva,

vender la propiedad, el Comitente pagará, al Corredor, la totalidad de los gastos
efectuados por éste.
NOVENO. El Comitente declara ser dueño exclusivo de la propiedad; no tener

imposibilidad legal para contratar sobre ella; y contar con las autorizaciones legales
pertinentes, en su caso.
_______________________________________________________________________________
159
MANUAL DE CURSO
DÉCIMO Para todos los efectos de este contrato y del contrato de venta subsiguiente, las
partes fijan su domicilio en la ciudad de ................ Cualquiera dificultad surgida entre
Comitente y Corredor, en relación con la presente orden de venta, será resuelta sin forma
de juicio por el Abogado don ............, quien resolverá como árbitro arbitrador en cuanto
al procedimiento y al fallo, renunciando las partes a todo recurso, incluso al de casación
de forma y de queja en contra de la sentencia que el Árbitro expida.
UNDÉCIMO. Observaciones. ............................
En comprobante, firman ...
Nº 1710.- CONTRATO DE CORRETAJE PARA ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE.

FORMULARIO
En ..........., a ....... de ........... de 2........, don ..........................., de profesión ..............,

domiciliado en calle ..................... Nº ......., teléfono ............, cédula nacional de identidad
Nº ............., en adelante, denominado el “comitente”, y don ..........................., Corredor
de Propiedades, domiciliado en calle ..................... Nº ......., oficina Nº ........., cédula
nacional de identidad Nº ............., en adelante, el “Corredor”; comparecen y exponen que:
PRIMERO. Por este instrumento, el comitente encarga al Corredor, quien acepta, la

administración de la propiedad raíz ubicada en calle ................ Nº ......, comuna de
..........., de la ciudad de .............
SEGUNDO. En virtud de este mandato, el Corredor estará facultado para:
1.- Celebrar contratos de arrendamiento cada vez que la propiedad administrada sea
entregada por su anterior arrendatario. Cada vez que se celebre un nuevo contrato de
arrendamiento o se modifique uno existente, el Corredor deberá informar, de este hecho,
al comitente y requerir su aprobación previa antes de la celebración de los contratos. En
_______________________________________________________________________________
160
MANUAL DE CURSO
todo caso, será el comitente quien fije el monto de la renta de arrendamiento y el plazo de
arrendamiento.
El Corredor deberá realizar todas las gestiones necesarias para que el inmueble se
arriende, en cada ocasión, lo más pronto posible; debiendo publicar avisos cuyo pago
serán de su cuenta. Asimismo, el Corredor deberá pedir, a los interesados, informes
comerciales con el objeto de arrendar la propiedad a la persona más idónea posible.
2.- Cobrar y percibir, mensualmente, la renta estipulada en el contrato, cuidando que el

pago se realice oportunamente. En caso contrario, deberá cobrar los intereses del caso
por el atraso en el pago. El dinero de las rentas deberá ponerlo a disposición del
comitente inmediatamente después de recibido, mediante su depósito en la cuenta
corriente del comitente Nº ............. del Banco ............., previa deducción de la comisión
mensual establecida en la cláusula cuarta.
3.- Poner término a los contratos de arrendamiento, ya sea por desahucio judicial o
extrajudicial.
4.- Vigilar el cumplimiento de las obligaciones de los arrendatarios, así como, también,
vigilar la conservación y/o reparación de la propiedad.
5.- Solicitar estados de cuenta, dar recibos.
6.- Efectuar los pagos de contribuciones de bienes raíces correspondientes a la propiedad

administrada y cualquiera otro que pudieran imponer las leyes o reglamentos, con cargo a
las rentas de arrendamiento que se perciban, previa comunicación al comitente.
7.- En general, tendrá todas las facultades que sean necesarias para el correcto
cumplimiento de su encargo.
TERCERO. Se deja constancia que la propiedad se halla actualmente arrendada a don

........................., según consta en el contrato de arrendamiento firmado con fecha .......
de ............ de 2........; cuya copia el Corredor declara haber recibido.
(O bien: Se deja constancia que la propiedad, actualmente, no se encuentra arrendada

por lo que el Corredor deberá hacer las diligencias necesarias para arrendarla lo antes
posible).
CUARTO. El comitente pagará, mensualmente, al Corredor, una comisión de un .........

por ciento sobre la renta de arrendamiento. Además, pagará una comisión de un tercio de
la renta mensual más I.V.A. cada vez que la propiedad cambie de arrendatario. Sin
_______________________________________________________________________________
161
MANUAL DE CURSO
embargo, dicha comisión no podrá cobrarse más de dos veces dentro de un mismo año, a
no ser que las partes convengan lo contrario.
QUINTO. El presente contrato tendrá una vigencia indefinida. Cualquiera de las partes
podrá ponerle término mediante una comunicación escrita dada a la otra con una
anticipación de, a lo menos, ....... días de la fecha en que se desee poner término a este
mandato.
SEXTO. Para los efectos de este contrato, las partes fijan su domicilio en la ciudad de
.............. y prorrogan la competencia para ante sus tribunales.
Nº 1716.- ORDEN DE VISITA. INMUEBLE. FORMULARIO
......./....../ 2........
La oficina que suscribe autoriza a don ..........................., domiciliado en calle

........................... Nº .........., RUT .................., Teléfono: ............. Para visitar las
siguientes propiedades en venta/arriendo:
OFICINA UBICACION PRECIO
................................. ............................ .............................
................................. ............................ .............................
................................. ............................ .............................
_______________________________________________________________________________
162
MANUAL DE CURSO
El suscrito certifica haber solicitado de la oficina ................... la orden para visitar las
propiedades detalladas, comprometiéndose a pagar el 2% de comisión sobre el monto de
la Operación más el impuesto correspondiente. Deja constancia que ésta ha sido la
primera oficina que le ha ofrecido estos negocios: en consecuencia se compromete a
efectuar toda transacción de las propiedades ofrecidas en esta orden por su intermedio.
Esta orden es personal e intransferible; si proporcionare su uso o la información a
terceros, pagará también íntegra la comisión, si éstos efectuaren el negocio por su cuenta.
En caso de que me entendiera directamente con sus propietarios, me obligo a pagar a la

firma ambas comisiones, o sea, el 4% sobre el monto de la operación en el momento de
firmarse la escritura respectiva, aunque la orden de venta que obre en poder de la oficina,
sea ella exclusiva o no, haya vencido.
Si la presente orden es utilizada para arriendo de propiedades, tanto el arrendador como

el arrendatario se comprometen a pagar a .............., por concepto de comisión, la suma
equivalente a 1/2 de la renta pactada o el 2% sobre contratos superiores a 18 meses más
el impuesto correspondiente.
Cualquier dificultad sobre el cobro de esta comisión será resuelta en calidad de árbitro
arbitrador, de única instancia y sin ulterior recurso por don ......................
Declaro bajo juramento que solicité y recibo esta orden para visita de la oficina ..............
y contar con su autorización y encargo.
Firma del solicitante y cédula de identidad
Nº 589.- CONTRATO. CIERRE DE NEGOCIO. FORMULARIO
En ..................., a ...... de ............. de 2.............
Entre don .................., de profesión ............, domiciliado en ............ Nº .....,

oficina/departamento Nº ...., de la ciudad de .........., cédula nacional de identidad Nº ......;
y don ...................., de profesión ........., domiciliado en .........., Nº .....,
oficina/departamento Nº ........, de la ciudad de .........., cédula nacional de identidad Nº
......, ambos mayores de edad, se ha convenido en lo siguiente:
PRIMERO. Don ........................ es dueño del bien raíz, consistente en el departamento de

habitación Nº ...... del inmueble ubicado en calle ........................... Nº ......., de la ciudad
de ................, comuna de ..............., que adquirió por tradición que le hizo don
........................, sirviendo como título la compraventa contenida en la escritura de fecha
...... de .............. de ...., otorgada ante el Notario de ..............., don ........................,
_______________________________________________________________________________
163
MANUAL DE CURSO
inscrita a fs. ....... Nº ......, del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de
.................. del año .... Los deslindes del inmueble son:
AL NORTE: ;
AL SUR: ;
AL ORIENTE: ; y
AL PONIENTE:
SEGUNDO. Por medio del Corredor de Propiedades don ................................, se ha

ofrecido en venta la propiedad individualizada, quien, en el ejercicio de su cometido, ha
llegado a un acuerdo en tal sentido con el interesado don ......................, según los
términos de la oferta de venta presentada por el corredor.
Por el presente instrumento, las partes cierran el negocio gestionado por el corredor,
fijando las condiciones en que se celebrará la compraventa de acuerdo a las cláusulas que
siguen.
TERCERO. El bien raíz individualizado, se venderá en el precio de ................ Unidades

de Fomento (UF), pagadero en la siguiente forma: .............................
CUARTO. El contrato de compraventa se celebrará dentro de ........... días, siempre que

los títulos de propiedad estén conformes, o que se subsanen los reparos dentro del mismo
plazo. El estudio de los títulos referidos los hará el Abogado don ........................,
bastando, para acreditar que ellos están conformes o disconformes, una carta de dicho
profesional.
QUINTO. La venta se hará como cuerpo cierto, con todos los derechos, usos, costumbres
y servidumbres del inmueble, en el estado en que éste se encuentra, que es conocido de
las partes, libre de todo gravamen, prohibición, embargo o litigio, con todas sus cuentas
de suministros al día, sin deudas por Impuesto Territorial o de cualquier otro tipo y
respondiendo, el vendedor, del saneamiento de la evicción. Se facultará al portador de
copia autorizada de la escritura de venta, para requerir, del Conservador que
corresponda, las inscripciones pertinentes.
SEXTO. Los derechos notariales e impuestos del contrato de compraventa, incluyendo el

de transferencia, en su caso, serán de cargo de ambas partes, 50% cada una (o de cargo
del ................). Los gastos de inscripción serán de cuenta del comprador. Los honorarios
del Abogado, por la redacción y revisión de la escritura de venta, serán de cargo del
_______________________________________________________________________________
164
MANUAL DE CURSO
comprador (o de ambas partes por mitades). Los honorarios y gastos de revisión, arreglo y
formación de títulos, los asumirá el vendedor.
SÉPTIMO. El inmueble se entregará, materialmente, el día ...... de ........... de 2.............
OCTAVO. En señal de estar convenidos, ambos contratantes entregan al corredor en

calidad de depositario, sendos cheques sin fecha, a nombre de su contraparte, cada uno
por la cantidad de $ ..............
NOVENO. Si, por cualquiera razón, alguna de las partes se desiste o no cumple el
contrato prometido, el depositario entregará ambos cheques a la otra parte, a fin de que
ésta cobre el de la contraparte, quedando expresamente autorizado para poner fecha al
documento.
DÉCIMO. Si no se pudiera llevar a efecto el contrato, por defecto insubsanable en los

títulos, dentro de ..... meses, desde esta fecha, o por fuerza mayor o caso fortuito, el
depositario devolverá su respectivo cheque a cada uno de ambos contratantes.
UNDÉCIMO. Las partes designan al depositario nombrado, como árbitro arbitrador, a fin
de que sin forma de juicio, y sin que su resolución sea susceptible de recurso alguno, ni
aun de queja, califique las causas por las cuales el contrato prometido no se puede llevar
a efecto y entregue el o los cheques a la persona a quien corresponda. En uso de su
cometido, el árbitro podrá, incluso, acordar una indemnización menor en favor de
cualquiera de las partes. En tal caso, el árbitro requerirá, a la parte a quien corresponda
pagar la indemnización, para que la ponga a su disposición dentro de cinco días; y si ésta
así no lo hiciere, él entregará el cheque ya aludido a la contraparte, a fin de que lo cobre.
En tal caso, el interesado podrá cobrar a su contraparte el saldo que le corresponde, cinco
días después de haber sido pagado el cheque ya referido.
DUODÉCIMO. Don ........................ acepta el cargo de depositario y árbitro para el que ha

sido designado, jurando desempeñar ambos cargos, en su caso, fielmente y lo más pronto
posible, y declarando haber recibido los documentos aludidos.
DECIMOTERCERO. Este contrato se firma en ...... ejemplares del mismo tenor y data.
DECIMOCUARTO. El presente contrato ha sido revisado por el Abogado don

........................, con domicilio en calle ...................... Nº ........, oficina/departamento Nº
......., de la ciudad de .........., quien firma y expresa de que acepta revisar los títulos y
redactar el borrador del contrato definitivo de compraventa, de que éste es un contrato
provisional y que él no responde de que ésta pueda exigirse, legalmente, como promesa.
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MANUAL DE CURSO
DECIMOQUINTO. El Corredor percibirá, de cada parte, un 2% del precio de venta por

concepto de comisión neta, sin perjuicio de que recargará el impuesto correspondiente, al
tiempo de afinarse la venta a que se refiere este cierre de negocio. En caso de
incumplimiento de una de las partes, ésta pagará tanto la comisión que le corresponde,
como la del otro contratante; más el impuesto del caso, que asume, desde luego, la
obligación de solucionar.
Formato de Compraventa
COMPRAVENTA
ANA JEANNETTE ORTIZ AQUEZ
SILVIA ASCENCION ARAY A OCARANZA
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MANUAL DE CURSO
comparecen: como Vendedor don RAMON DEL CARMEN

ARAYA OCARANZA, chileno, casado, minero, cédula
nacional de identidad número once millones doscientos
cincuenta y nueve mil quinientos cincuenta y seis guión
dos, con domicilio en calle Oficina Anita número doscientos
ochenta y cinco, departamento G-trece, Antofagasta, de
paso por ésta ciudad, por sí y en representación de ANA
JEANNETTE ORTIZ AQUEZ, chilena, casada con el
compareciente, educadora de párvulos, cédula nacional de
identidad número nueve millones doscientos ochenta y
nueve mil ochocientos setenta y uno guión siete con el
mismo domicilio del compareciente, según se acreditará, y
por la otra parte la compradora doña SILVIA ASCENCION
ARAYA OCARANZA, chilena, casada, dueña de casa, cédula
nacional de identidad número siete millones novecientos
noventa mil setecientos sesenta y nueve guión tres, con
domicilio en calle Perú número dos mil doscientos treinta,
Compañía Alta, La Serena, ambas partes mayores de edad
quienes acreditan su identidad con las cédulas antes
citadas y exponen que han venido en convenir el siguiente
contrato de Compraventa; PRIMERO: Doña ANA JEANNETTE
ORTIZ AQUEZ, es dueña en sociedad conyugal con el
compareciente de la propiedad ubicada en la ciudad de
Coquimbo, Pasaje Oregón número mil trescientos doce
(1312), que corresponde al sitio dos (2) de la manzana E de
la Población Las Torres, ubicada en el Loteo, cuyo plano se
encuentra agregado al final del Registro de Propiedad bajo
el número doscientos cuarenta y tres (243) con fecha
veintiséis de agosto de mil novecientos noventa y uno
_______________________________________________________________________________
167
MANUAL DE CURSO
(1991), en el Conservador de Bienes Raíces de Coquimbo y

aprobado por la Dirección de Obras de la Municipalidad de
Coquimbo con fecha veintiuno de agosto de mil novecientos
noventa y uno. El inmueble tiene una superficie aproximada
de cien coma diez metros cuadrados y una superficie
construida de cuarenta y seis coma dieciséis metros
cuadrados y tiene los siguientes deslindes especiales:
NORPONIENTE; en siete coma setenta metros con Pasaje
Oregón de la manzana E; NORORIENTE; en trece metros con
el lote número uno de la manzana E; SURORIENTE; en siete
coma setenta metros con otros propietarios; y
SURPONIENTE; en trece metros con lote número tres de la
misma manzana E, inscrito actualmente a fojas dos mil
cuatrocientos treinta y siete (2437) número mil setecientos
cincuenta y ocho (1758) del registro de propiedad del año
mil novecientos noventa y uno (1991) del Conservador de
Bienes Raíces de Coquimbo. Adquirieron estos derechos por
compraventa al Servicio de Vivienda y Urbanización Cuarta
Región de Coquimbo, según consta de contrato de
compraventa protocolizado bajo el número treinta y nueve
(39), ante quién fuera el Notario Público de Coquimbo don
Oscar Suárez Álvarez, con fecha catorce de Septiembre de
mil novecientos noventa y uno.-
SEGUNDO: A través del presente instrumento Don RAMON
DEL CARMEN ARAYA OCARANZA, por si y en la
representación que inviste y que se acreditará, Vende, Cede
y Transfiere el inmueble individualizado en la cláusula
precedente a Doña SILVIA ASCENCION ARAYA OCARANZA,
quien compra y adquiere para sí.-
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MANUAL DE CURSO
TERCERO: El precio de la Compraventa es el equivalente en

moneda nacional a la suma de Doce millones de pesos, que
la parte compradora paga de la siguiente forma: a) con la
suma de seis millones de pesos que se pagan en éste acto
en dinero en efectivo y a entera conformidad de la parte
vendedora; y b) con la suma de seis millones que se
pagarán en dinero en efectivo antes del treinta y uno de
julio del año dos mil trece y que la parte vendedora acepta
esperar y dar el recibo de pago correspondiente.-
CUARTO: La venta se hace como especie o cuerpo cierto en
el estado en que actualmente se encuentra la propiedad,
que es conocido de la parte compradora, respondiendo la
vendedora por el saneamiento de la evicción de conformidad
a la ley. Se deja constancia que la venta se hace con los
siguientes gravámenes: a) Hipoteca a favor del Banco del
estado de Chile, inscrita a fojas setecientos ochenta y seis
(786), número seiscientos treinta y cuatro (634),
correspondiente al Registro de Hipotecas y Gravámenes del
año mil novecientos noventa y uno (1991), del Conservador
de Bienes Raíces de Coquimbo; b) Prohibición de gravar y
enajenar a favor del Banco del estado de Chile, inscrita a
fojas mil setecientos veintisiete (1727), número mil
doscientos sesenta (1260), correspondiente al Registro de
Prohibiciones e Interdicciones del año mil novecientos
noventa y uno (1991), del Conservador de Bienes Raíces de
Coquimbo; y c) Prohibición de gravar y enajenar a favor del
Servicio de Vivienda y Urbanización Cuarta Región de
Coquimbo, inscrita a fojas mil novecientos trece (1913),
número mil trescientos cuarenta y uno (1341),
_______________________________________________________________________________
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MANUAL DE CURSO
correspondiente al Registro de Prohibiciones e

Interdicciones del año mil novecientos noventa y uno
(1991), del Conservador de Bienes Raíces de Coquimbo.
Gravámenes que la parte vendedora se obliga a alzar y
cancelar dentro del plazo de noventa días a contar de la
fecha de la emisión de la presente escritura, para que la
parte compradora pueda inscribir en el Registro de
propiedad respectivo la presente compraventa. Se deja
constancia a la vez que la propiedad está libre de embargos
y litigios pendientes de cualquier naturaleza. -
QUINTO: En esta virtud, la compradora doña SILVIA
ASCENCION ARAYA OCARANZA, queda como única dueña de
la propiedad individualizada en la cláusula primera de este
instrumento.
SEXTO: La entrega material de la propiedad motivo de la
presente escritura de compraventa se realiza en este acto a
plena conformidad de la parte compradora.
SEPTIMO: Se faculta al portador de copia autorizada de
esta escritura, para requerir y firmar las anotaciones,
inscripciones y subinscripciones que procedan en los
registros correspondientes del Conservador de Bienes
Raíces respectivo. El otorgamiento de ésta facultad es,
desde luego irrevocable y persistirá aunque sobrevenga la
muerte o incapacidad de cualquiera de los contratantes o
de todos ellos. Las partes confieren poder al abogado don
Kenneth Arnaldo Romero Quiroz, para otorgar las minutas o
escrituras públicas que pudieren ser necesarias para
rectificar, enmendar o perfeccionar el presente contrato de
compraventa.
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170
MANUAL DE CURSO
OCTAVO: Para todos los efectos legales derivados de este

contrato, las partes fijan su domicilio en la comuna de
Coquimbo, y se someten a la jurisdicción de sus tribunales
de Justicia.-
NOVENO: En cuanto al impuesto territorial, se deja
constancia que la propiedad se encuentra exenta en el pago
de contribuciones, respecto del rol de avalúo mil
ochocientos cuarenta y cuatro guión dos (1844-2) de la
comuna de Coquimbo.- PERSONERIA: La personería de don
Ramón del Carmen Araya Ocaranza, para actuar en
representación de su cónyuge, doña Ana Jeannette Ortiz
Aquez, emana de escritura pública de fecha veinticinco de
febrero de dos mil trece celebrada ante la Notario de
Antofagasta doña Camila Jorquiera Monardez. Minuta
redactada por el abogado Kenneth Arnaldo Romero Quiroz,
en comprobante y previa, lectura firman los
comparecientes.-
Compraventa con Subsidios del Serviu
COMPRAVENTA CON SUBSIDIO
Decreto Supremo N° 1 del Ministério de Vivienda y Urbanismo
ALEJANDRA RAQUEL AGUIRRE ROJAS
-A-
_______________________________________________________________________________
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MANUAL DE CURSO
DECSIKA YOSELYN ESTHER VIDELA JARA
En la ciudad de La Serena, República de Chile, a veintiséis días del mes de Marzo del año
dos mil trece, ante mí, ÓSCAR FERNÁNDEZ MORA, abogado, Notario Público Titular de
la Segunda Notaría de La Serena, con domicilio en calle Cordovéz quinientos ochenta y
ocho, oficina ciento ocho, La Serena, Edificio Don Óscar, comparecen: por una parte como
vendedora, doña ALEJANDRA RAQUEL AGUIRRE ROJAS, chilena, divorciada, cajera,
Cédula Nacional de Identidad número doce millones ochocientos tres mil doscientos noventa
y ocho guión tres, domiciliada en pasaje los Nardos número ciento ochenta, población Juan
XXIII, La Serena; de transito en esta ciudad y por la otra como compradora, doña DECSIKA
YOSELYN ESTHER VIDELA JARA, chilena, casada, cajera, Cédula de Identidad número
quince millones treinta y seis mil ciento setenta y cuatro guión cinco, domiciliada en Pasaje
Freirina número tres mil setecientos setenta y dos, Villa Uruguay, La Serena, de tránsito en
ésta ciudad; mayores de edad quienes me acreditan su identidad con la exhibición de sus
respectivas cédulas de identidad citadas y anotadas y exponen: PRIMERO.- Doña Alejandra
Raquel Aguirre Rojas, es dueña del inmueble ubicado en Pasaje Freirina tres mil
setecientos setenta y dos que corresponde al sitio siete, manzana cuatro, del loteo Uruguay,
Comuna de La Serena.- El plano de loteo se encuentra archivado bajo el número
cuatrocientos cuarenta y nueve, al final del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes
Raíces de La Serena del año dos mil tres.- Tiene los siguientes deslindes especiales: AL
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MANUAL DE CURSO
NORTE, en seis metros, con deslindes general del loteo o saldo lote dos fundo San Juan
Soldado; AL SUR, en seis metros, con Pasaje Freirina; AL ORIENTE, en doce metros, con
sitio seis de la manzana cuatro; y AL PONIENTE, en tres trazos de tres metros, siete metros
y de dos metros con sitio numero ocho de la manzana cuatro.- Lo adquirió por compraventa
a Doña Maria Elisa Flores Ortiz, según consta de la escritura pública de compraventa de
fecha dieciséis de Septiembre del año dos mil nueve, otorgada ante don Oscar Fernández
Mora, Notario Público de La Serena. Donde consta haber adquirido el inmueble bajo el
artículo ciento cincuenta del Código Civil y haber acreditado que ejercía un empleo separado
de su marido.- El título de dominio rola inscrito a fojas seis mil trescientos uno (6.301)
número cinco mil doscientos cuarenta y dos (5.242) del Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces de La Serena, correspondiente al año dos mil nueve (2.009).-
La propiedad tiene asignado el Rol de Avalúo número mil trescientos siete guión doscientos
sesenta de la comuna de La Serena. Y se encuentra exento del pago de contribuciones. El
título anterior rola inscrito a fojas cuatro mil quinientos noventa (4.590), número cuatro mil
doscientos setenta y uno (4.271), del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes
Raíces de La Serena, correspondiente al año dos mil tres (2.003)- SEGUNDO: Por el presente
instrumento, doña ALEJANDRA RAQUEL AGUIRRE ROJAS vende, cede y transfiere a doña
DECSIKA YOSELYN ESTHER VIDELA JARA, quien compra, acepta y adquiere para sí, el
dominio sobre el inmueble individualizado en la cláusula primera precedente.-
TERCERO: El precio de la compraventa es de QUINIENTAS CUARENTA Y SEIS COMA
SETECIENTAS OCHENTA Y TRES UNIDADES DE FOMENTO, en su equivalente en pesos a

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173
MANUAL DE CURSO
DOCE MILLONES QUIIENTOS MIL PESOS, que se entera: a) Con la cantidad de TREINTA Y
DOS COMA OCHOCIENTAS SIETE UNIDADES DE FOMENTO, en su equivalente en pesos a
SETECIENTOS CINCUENTA MIL PESOS, provenientes del ahorro previo enterado por la
compradora en su Cuenta de Ahorro a plazo para la vivienda abierta en el Banco del Estado
de Chile número uno dos cinco seis tres seis cero nueve ocho cinco nueve, Certificada para
la postulación al Subsidio Habitacional, quien faculta en este acto, expresa e
irrevocablemente, a la vendedora para que en su nombre y representación gire, cobre y
perciba de su cuenta de ahorro antes referida el equivalente a TREINTA Y DOS COMA
OCHOCIENTAS SIETE UNIDADES DE FOMENTO, al valor del día del pago efectivo; y b) Con
la cantidad de QUINIENTAS UNIDADES DE FOMENTO, en su equivalente en pesos a ONCE
MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA MIL QUINIENTOS PESOS, por concepto de subsidio
para la vivienda, monto estipulado en el certificado de Subsidio Habitacional número
CUATRO SIETE OCHO TRES TRES, que la vendedora declara haber recibido endosado a su
nombre para que le sean pagado el monto directamente por el Servicio de Vivienda y
Urbanismo, conforme al valor que tenga la Unidad de Fomento a la fecha de su pago
efectivo.- c) con el equivalente en moneda nacional a TRECE COMA NOVECIENTAS
SETENTA Y SEIS UNIDADES DE FOMENTO, equivalentes a trescientos diecinueve mil
quinientos pesos; cantidad que la compradora paga a la vendedora en este mismo acto, de
contado y en dinero efectivo.- La parte vendedora declara haber recibido la totalidad de los
precios y lo declara, en consecuencia, íntegramente pagados, renunciando las partes
expresamente a las acciones resolutorias que pueden emanar del presente contrato.-
_______________________________________________________________________________
174
MANUAL DE CURSO
CUARTO: La venta se hace ad-corpus, en el estado en que se encuentra lo vendido y que la
parte compradora declara conocer y aceptar, con sus derechos, usos, costumbres,
servidumbres activas y pasivas, libre de todo ocupante, hipoteca, gravamen, prohibición,
embargo y juicio pendiente, con sus contribuciones fiscales y municipales y demás servicios
básicos al día, respondiendo la parte vendedora del saneamiento de evicción en conformidad
a la Ley.- QUINTO: Las partes declaran cumplidas cualquier promesa de compraventa,
cierre de negocios y oferta de compraventa celebrada entre ellas, relativas al inmueble objeto
de este contrato respecto de cuyas obligaciones se otorgan el más amplio y completo
finiquito.- SEXTO: La entrega material del inmueble materia del presente contrato, se
efectúan en este acto, libre de todo arrendatario u ocupante, a entera conformidad de la
parte compradora.- SEPTIMO: A fin de dar cumplimiento a lo dispuesto en las normas que
regulan el subsidio habitacional D.S. N° Uno (V. y U.) de dos mil once y sus modificaciones,
la parte compradora en su calidad de beneficiaria de este subsidio, se obliga a habitar
personalmente y/o con su grupo familiar declarado al momento de su postulación, a lo
menos durante cinco años contados desde su entrega material la vivienda que por este acto
se adquiere.- Asimismo, durante un plazo de cinco años no podrá enajenar la vivienda ni
celebrar acto o contrato alguno que importe cesión de uso y goce de la misma, sea a título
gratuito u oneroso, sin previa autorización escrita del SERVIU REGIÓN DE COQUIMBO.-
Las prohibiciones antes señaladas se inscribirán en el respectivo Registro del Conservador
de Bienes Raíces competente.- Transcurrido dicho plazo contado desde su inscripción, se
procederá al alzamiento de las mismas prohibiciones al solo requerimiento del interesado.-

_______________________________________________________________________________
175
MANUAL DE CURSO
La infracción a esta prohibición hará responsable a la parte compradora, quien quedará
afecto a las sanciones establecidas en las normas reglamentarias vigentes.- OCTAVO: La
parte vendedora, declara bajo juramento que la propiedad individualizada en la cláusula
primera de esta escritura, no está afecta a prohibición de enajenar vigente a favor del
Servicio de Vivienda y Urbanización Cuarta Región Coquimbo, de acuerdo al artículo primero
de la Ley número diecinueve mil quinientos setenta y nueve, y que esta declaración se
formula previa advertencia efectuada por el Notario respecto de las penas con que el artículo
doscientos diez del Código Penal sanciona el perjuro.- NOVENO: Para todos los efectos de
este contrato, las partes constituyen domicilio en la comuna de La Serena.- DECIMO: Todos
los gastos e impuestos de esta escritura y de su inscripción, serán de cargo de la
compradora.- UNDECIMO: Que este instrumento se extiende de acuerdo al procedimiento de
escrituración establecido en el artículo sesenta y ocho de la Ley número catorce mil ciento
setenta y uno, modificado por el artículo doce de la Ley número diecinueve mil quinientos
cuatro, por lo que desde la fecha de su protocolización se considerará como escritura
pública y tendrá el mérito ejecutivo para todos los efectos legales.- DUODECIMO: Los
comparecientes confieren poder irrevocable y suficiente a el abogado don Kenneth Arnaldo
Romero Quiroz, Cédula de Identidad número trece millones doscientos setenta mil
setecientos sesenta y cuatro guión cuatro, para que proceda a ejecutar los actos y suscribir
los instrumentos públicos o privados que fueren necesarios para aclarar, rectificar o
complementar esta escritura, en la relación únicamente con la individualización de los
comparecientes a este acto o sus representantes, de la propiedad materia de este

_______________________________________________________________________________
176
MANUAL DE CURSO
instrumento, sus deslindes o cualquier otro requisito que fuere necesario, a juicio o criterio
de los mandatarios o del Conservador de Bienes Raíces respectivo, para inscribir
adecuadamente el dominio a nombre de la parte compradora, pudiendo efectuar las
anotaciones que fueren necesarias en la matriz de la misma y requerir y firmar en el
Conservador de Bienes Raíces respectivo las anotaciones, inscripciones y subinscripciones a
que hubiere lugar.- DECIMO TERCERO: Se faculta al portador de copia autorizada de esta
escritura para requerir al Conservador de Bienes Raíces competente las inscripciones,
subinscripciones, anotaciones y cancelaciones que procedieren conforme al mérito de este
instrumento.- Escritura extendida en base a la minuta preparada por el abogado don
Kenneth Arnaldo Romero Quiroz. El Notario que autoriza, deja constancia de los siguientes
documentos, en sus partes pertinentes, los que tuvo a la vista y que adiciona a
continuación: “CERTIFICADO DE MATRIMONIO.- Circunscripción: La Serena.- Número
inscripción: 186.- Año: 1994.- Nombre del marido: Claudio Patricio Zambra Alfaro. R.U.N.
12.842.675-2.- Nombre de la mujer: Alejandra Raquel Aguirre Rojas.- Fecha celebración: 04
Marzo 1994.- Subinscripción: Por sentencia del Juzgado de Familia de La Serena, de fecha
13-10-2011, causa rol C-971-2011, se ha declarado el divorcio del matrimonio de los
titulares de la presente inscripción. Requirente: Alejandra Raquel Aguirre Rojas RUN
12.803.298-3, fecha subinscripción 07 Enero 2012.- Fecha emisión: 26 Marzo 2013.- Firma
y timbre”.- Conforme.- “CERTIFICADO DE AVALÚO FISCAL.- Avalúos en pesos del primer
semestre de 2013.- Comuna: La Serena.- Número de Rol: 1307-260.- Dirección: Pje. Freirína
3772 Uruguay.- Destino de la propiedad: habitación.- Avalúo total: $ 6.763.240.- Avalúo

_______________________________________________________________________________
177
MANUAL DE CURSO
exento de impuesto: $ 6.763.240.- Avalúo afecto a impuesto: $ 0.- Año término de exención:
2023.- Por orden del Director.- Firma”.- Conforme.- En comprobante, previa lectura, la
otorgan y firman ante mí. Se da copia.- DOY FE.-
Compraventa de establecimientos de comercio
Nº 615.- CONTRATO. COMPRAVENTA. ESTABLECIMIENTO COMERCIAL. ESCRITURA.

FORMULARIO
En ........., a ... de ........... de dos mil ....., comparecen don ................, de nacionalidad
.........., Factor de Comercio, estado civil .........., domiciliado en ................ número .....,
oficina/departamento número ....., de la ciudad de .........., cédula nacional de identidad
número .........., en adelante, "el vendedor"; y don ............., de nacionalidad .........., Factor
de Comercio, estado civil ........, domiciliado en ........... número ...., oficina/departamento
número ......, de la ciudad de .........., cédula nacional de identidad número ........, en
adelante, "el comprador"; ambos mayores de edad, quienes acreditaron sus identidades
con sus respectivas cédulas de identidad y expresaron que, por este instrumento,
convienen en celebrar el siguiente contrato de compraventa.
PRIMERO. Don ........................ es dueño del establecimiento comercial denominado

".................", ubicado en calle .................... número ......, comuna de .............., de esta
ciudad, que funciona con la patente municipal número ............... de la Ilustre
Municipalidad de ..............., para el giro de ............
SEGUNDO. El nombre del establecimiento y el de sus productos, se encuentra registrado,

a favor del vendedor don .................., con el número .............., para los productos clase
.... en el Registro de Marcas Comerciales.
TERCERO. Para el servicio del establecimiento, el vendedor es suscriptor del teléfono

número .................., en la Compañía de Teléfonos ..........
CUARTO. En el establecimiento comercial referido, existen las instalaciones, muebles,

útiles y mercaderías que se detallan en inventario aparte, firmado por las partes que se
protocoliza con esta fecha bajo el número ............ de los Registros del presente mes de
esta Notaría, y que se entiende formar parte integrante del presente contrato.
QUINTO. El establecimiento comercial funciona en el inmueble de propiedad de don

........................, quien, hasta la fecha, lo tenía dado en arrendamiento al vendedor. Por
_______________________________________________________________________________
178
MANUAL DE CURSO
instrumento separado, de fecha .............. de .............. del presente año, el dueño de la

propiedad ha renovado el contrato de arrendamiento a nombre del comprador, en las
condiciones expresadas en dicho documento.
SEXTO. Por el presente acto, don ........................ vende, cede y transfiere a don
........................, quien acepta y compra para sí, el establecimiento comercial
individualizado en la cláusula primera. En la compraventa se comprende la universalidad
completa constituida por dicho establecimiento, especialmente la patente municipal
mencionada, la marca comercial señalada en la cláusula segunda, el derecho de llaves del
establecimiento, las instalaciones, útiles y mercaderías referidas en la cláusula cuarta, y
todos los accesorios propios del establecimiento transferido. Asimismo, se faculta al
comprador don ........................ para que –por sí solo– solicite a la Compañía de Teléfonos
........... el cambio de nombre del teléfono referido en la cláusula tercera, pero sin
responsabilizarse el vendedor por dicho traspaso.
SÉPTIMO. El precio de la compraventa es la suma de ....................... pesos que el

comprador paga al vendedor de la siguiente manera y con los siguientes reajustes:
.....................
OCTAVO. El vendedor declara que no existe deuda alguna pendiente en relación con el
establecimiento transferido, especialmente en relación a rentas de arrendamiento,
consumos, gastos comunes, remuneraciones, imposiciones previsionales, impuestos y
contribuciones fiscales o municipales, precios o saldos de precios de las instalaciones,
mercaderías y transferidas. Asimismo, declara que no existe prenda, prohibición,
gravamen o embargo de ninguna especie sobre dichos bienes. El comprador ha recibido la
documentación justificativa de tales declaraciones. En todo caso, se deja constancia de
que el comprador no responderá por deuda alguna del vendedor, y que, si resultare
obligado por cualquier causa a responder ante terceros de cualquier clase de obligaciones
del vendedor, en cuanto se hubieren originado antes del día ....... podrá repetir lo pagado,
en contra de éste, con más intereses del .............. por ciento anual y el reajuste del Índice
de Precios al Consumidor.
NOVENO. La entrega del establecimiento, con sus instalaciones, llaves, accesorios y

mercaderías se hace por el presente acto, recibiéndose, de ellas, el comprador a entera
satisfacción.
DÉCIMO. En caso de reclamación del comprador por el estado de las mercaderías y

demás especies transferidas se seguirá el siguiente procedimiento: ....................
UNDÉCIMO. Se faculta al portador de copia autorizada de esta escritura para requerir el

traspaso de la patente, marca comercial, para solicitar el cambio de nombre del teléfono y
para requerir todas las anotaciones e inscripciones que sea menester.
_______________________________________________________________________________
179
MANUAL DE CURSO
DUODÉCIMO. Para los efectos de este contrato, las partes fijan su domicilio en la ciudad
de .................., prorrogando la competencia para ante sus tribunales.
FORMATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA
Nº 855.- CONTRATO. PROMESA COMPRAVENTA. CASA. AL CONTADO. FORMULARIO

En ......................, a ............ de .............. de 2...
Entre don ................., de profesión ............, domiciliado en ............ Nº .....,
oficina/departamento Nº ...., de la ciudad de .........., cédula nacional de identidad Nº
..............., en adelante, “el promitente vendedor”; y don ...................., de profesión .........,
domiciliado en .........., Nº ....., oficina/departamento Nº ........, de la ciudad de ..........,
cédula nacional de identidad Nº ....................., en adelante, “el promitente comprador”,
ambos mayores de edad, se ha convenido en lo siguiente:
PRIMERO. El promitente vendedor es dueño de la casa ubicada en calle .........................
Nº ........, de la comuna de .............., ciudad de ................, correspondiente al sitio o lote
Nº ..........., de la manzana ................, del plano de Loteo “...............”, archivado al final
del Registro de Propiedad bajo el Nº ..........., en el Conservador de Bienes Raíces de
_______________________________________________________________________________
180
MANUAL DE CURSO
........................ La propiedad se encuentra inscrita en el Registro de Propiedad del

Conservador de Bienes Raíces de ............, a fojas .............. Nº ........., del año 2....... Los
deslindes de la propiedad son:
Al NORTE: ;
Al SUR: ;
Al ORIENTE: ; y
Al PONIENTE:
El promitente vendedor la adquirió por tradición que le hizo don .................................,
sirviendo como título la compraventa contenida en la escritura pública otorgada ante el
Notario de .............., don ........................., de fecha ..... de .............. de 2......
SEGUNDO. Por este instrumento, el promitente vendedor promete vender, ceder y
transferir al promitente comprador, quien promete comprar, aceptar y adquirir para sí, el
predio antes individualizado.
TERCERO. El precio total de la compraventa definitiva será la suma de ................
Unidades de Fomento (UF), pagaderas de contado y en dinero efectivo al suscribir el
contrato de compraventa prometido, en su equivalente en pesos al valor que tenga la UF a
la fecha de pago. En caso de no existir fijación oficial del valor de la UF a la fecha de pago,
se considerará, como tal, para los efectos del entero del precio, el último valor fijado para
dicha UF, reajustado conforme a la variación que experimente el Índice de Precios al
Consumidor (IPC) emanado del Instituto Nacional de Estadísticas o el Organismo que lo
suceda o reemplace, entre la fecha que hubiere regido ese último valor y la del pago
efectivo.
CUARTO. La compraventa se hará como cuerpo cierto, en el estado en que se halla
actualmente la propiedad prometida vender, con todo lo plantado y edificado, con sus
derechos, usos, costumbres y servidumbres activas y pasivas, libre de todo gravamen,
litigio, prohibición, embargo y expropiación; respondiendo, el promitente vendedor, del
saneamiento de acuerdo a la ley. El promitente comprador declara conocer el estado de la
propiedad.
_______________________________________________________________________________
181
MANUAL DE CURSO
QUINTO. El contrato prometido se celebrará dentro del plazo de .............. a contar de la

fecha del presente instrumento, plazo que vence el día ….. del mes de ……. del año ……...
Además, la suscripción del contrato de compraventa se encuentra sujeta a la condición de
la regularidad de los títulos de la propiedad y del pago de todas las deudas que afecten al
inmueble por servicios, contribuciones y otras.
La entrega material de la propiedad se hará a la fecha de la suscripción del contrato
definitivo de compraventa.
SEXTO. En caso que cualquiera de las partes no concurriere, culpablemente, a suscribir
la escritura de compraventa definitiva, o no lo hicieren su cónyuge u otras personas que,
legalmente, deben suscribir el instrumento, autorizando su comparecencia, y siempre
que, previamente, se le hubiere comunicado, por carta certificada despachada por medio
de un Notario, el hecho de existir la matriz de escritura disponible para su firma,
expresando la Notaría en que se encuentra, y que ésta dé cuenta del acto prometido en la
forma que por este instrumento se estipula; la no concurrencia a suscribir dicha matriz
en el plazo de ......... días corridos desde que la carta fuere despachada al domicilio
indicado en este instrumento, a partir de la fecha consignada en la cláusula anterior,
dará derecho, a la parte diligente, a optar, a su arbitrio, por desistirse de celebrar el
contrato prometido o por demandar su cumplimiento forzado. Si opta por desistirse de
celebrar el contrato prometido, tendrá derecho a que el otro contratante le indemnice los
perjuicios que el incumplimiento le hubiese ocasionado, los cuales se avalúan,
anticipadamente y de común acuerdo, en la cantidad, equivalente en pesos, de un .........
por ciento del valor total del precio de la compraventa expresada en Unidades de
Fomento. Si demandare el cumplimiento forzado del contrato prometido, el contratante
negligente deberá pagar una indemnización moratoria que se avalúa, anticipadamente y
de común acuerdo, en la cantidad, equivalente en pesos, a ......... Unidades de Fomento
por cada día de atraso en el cumplimiento de la suscripción del contrato definitivo.
La no concurrencia de cualquiera de las partes a la firma del contrato prometido, se
acreditará con el solo mérito del certificado que emita la Notaría ante quien debió
suscribirse la pertinente escritura en la fecha acordada.
_______________________________________________________________________________
182
MANUAL DE CURSO
SÉPTIMO. Las partes señalan como domicilio, para todos los efectos de este contrato, la
ciudad de ................ y prorrogan competencia para ante sus tribunales de justicia.
Nº 479.- COMPARECENCIA. CORREDOR. PROMESA DE COMPRAVENTA. ESCRITURA.

FORMULARIO
En ................., a ..... de .............. dos mil .............., comparece don .........................., de

nacionalidad .............., Corredor de Propiedades, estado civil ................., domiciliado en
............ número .........., oficina/departamento número ........, de la comuna de ………,
ciudad de ..............., cédula nacional de identidad número ........., mayor de edad, como
"promitente vendedor" y como Agente Oficioso (o mandatario) de don ................, chileno,
de profesión .................., estado civil .........., domiciliado en .............. número ..........,
oficina/departamento número ............, de la comuna de …………….., ciudad de ..............,
quien ha encargado, a aquél, la venta de la propiedad que se individualizará y, antes de
ello, la celebración de un contrato de promesa de compraventa de dicho inmueble, calidad
de Agente (o mandatario), que las partes aceptan expresamente, de manera que ninguna
_______________________________________________________________________________
183
MANUAL DE CURSO
de ellas podrá, después reclamar la falta de personería o representación; y comparece don

.................., de nacionalidad .............., de profesión ................, estado civil ...............,
domiciliado en ........... número ........., oficina/departamento número ............, de la
ciudad de ..............., como "promitente comprador", todos mayores de edad, y expresan
que celebran, por este instrumento, un contrato de promesa de compraventa de un bien
raíz, que se pasa a detallar: .................................................
Nº 1420.- ESTUDIO DE TÍTULOS. FORMULARIO
Informe de los títulos del inmueble ubicado en calle ..................... Nº ......,

oficina/departamento/local Nº ......, de la Comuna de ........., Provincia de ..............., de la
....ª Región.
I. DUEÑO(S) ACTUAL(ES).
Lo es don ........................, según inscripción que rola a fs. ......... Nº ........, del Registro de
Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de ............., del año 2........
Lo adquirió por compra (o donación u otra) a don ..........................., según escritura de

fecha ...... de ........... de 2........, otorgada ante el Notario de ............, don .........................
El precio de la venta fue la suma de $ ...... (............... pesos) que se pagó de la siguiente
forma: con ..............., al contado, en dinero efectivo, y $ ........ a ...... meses plazo, con
_______________________________________________________________________________
184
MANUAL DE CURSO
más el interés de .......% anual. En garantía del saldo de precio, la propiedad quedó
hipotecada y la inscripción se practicó a fs. ........... Nº ........... del Registro de Hipotecas
del mismo Conservador y año.
La venta se hizo ad corpus (o según la cabida).
A la escritura de venta, concurrió la cónyuge del vendedor, doña ........................,

autorizando, a su marido, para enajenar.
Don ............ pagó el saldo de precio adeudado, según consta de la escritura de fecha ....
de ........ de 2........, ante el Notario de ....... don ...........; se dio carta de pago y se alzó la
referida hipoteca.
En la escritura se dejó constancia de ................
En dicho instrumento se insertaron los siguientes documentos: ................
II. ANTECESORES DEL DOMINIO.
a) Lo fue don ........................, según inscripción que rola a fs. ........... Nº ........, del
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de ............., del año 2........

El precio de la venta fue la suma de $ ......... (............. pesos), que se pagó de la siguiente
forma: con ..............., al contado, en dinero efectivo, y $ ........... a ......... meses plazo, con
más el interés de .......% anual. En garantía del saldo de precio, la propiedad quedó
hipotecada, y la inscripción se practicó a fs. ...... Nº ....., del Registro de Hipotecas del
mismo Conservador y año.

autorizando a su marido para enajenar.
Don ........................ pagó el saldo de precio adeudado, según consta de la escritura de

fecha ....... de ... ....... de 2........, ante el Notario de ............... don .... .....................; se dio
carta de pago y se alzó la referida hipoteca.
_______________________________________________________________________________
185
MANUAL DE CURSO
b) Lo fue don ........................, según inscripción que rola a fs. ........... Nº ........, del
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de ............., del año 2........

El precio de la venta fue la suma de $ .............- (..................... pesos), que se pagó de la

siguiente forma: con ..............., al contado, en dinero efectivo, y $ ..............- a ..........
meses plazo, con más el interés de .......% anual. En garantía del saldo de precio, la
propiedad quedó hipotecada, y la inscripción se practicó a fs. ........... Nº ..........., del
Registro de Hipotecas del mismo Conservador y año.

autorizando a su marido para enajenar.
Don ........................ pagó el saldo de precio adeudado, según consta de la escritura de

fecha ....... de ... ....... de 2........, ante el Notario de ............... don .... .....................; se dio
carta de pago y se alzó la referida hipoteca.
III. DESLINDES.
Los deslindes del inmueble son, según sus títulos y el plano Nº ......... inscrito en el
Conservador de Bienes Raíces, los siguientes:
AL NORTE: ;
AL SUR: ;
AL ORIENTE: , y
_______________________________________________________________________________
186
MANUAL DE CURSO
AL PONIENTE:
IV. HIPOTECAS Y GRAVÁMENES.
De acuerdo al certificado de hipotecas y gravámenes y de interdicciones y prohibiciones

de enajenar a 30 años, de fecha ....... de ............. de 2........, extendido por el Conservador
de Bienes Raíces de ................, la propiedad (NO) tiene, en dicho período, .......
inscripción(es) vigente(s), que es (son) la(s) siguiente(s):
- ........
- ........
V. INTERDICCIONES Y PROHIBICIONES DE ENAJENAR.
La propiedad (NO) tiene en dicho período ..... inscripción(es) vigente(s) que es (son) la(s)
siguiente(s):
- ........
- ........
VI. CERTIFICADO DE LITIGIOS.
Durante el mismo período de 30 años, (NO) hay constancia que el inmueble sea objeto de
litigio.
VII. ANTECEDENTES DEL EDIFICIO (SI SE TRATA DE UN DEPARTAMENTO U OFICINA):
A. UBICACIÓN DEL PREDIO.
1.- Calle ....................... Nº ......., (oficina/departamento Nº .......), manzana .......;
2.- Sitio: ................
3.- Loteo: ................
4.- Rol: ........
_______________________________________________________________________________
187
MANUAL DE CURSO
B. CONSTRUCTORA. Sociedad “..........................”
C. ARQUITECTOS. El edificio se construyó según los planos y especificaciones técnicas

elaborados por los arquitectos don ............................ y don ..........................
D. PERMISO DE EDIFICACIÓN. Aprobado por resolución número ......... de fecha ....... de

................ de 2........ de la I. Municipalidad de ................
E. RECEPCIÓN FINAL. La correspondiente a la ......... etapa del edificio se concedió por

resolución de fecha ..... de ............. de 2........, de la Dirección de Obras de la misma
Municipalidad.
F. REGLAMENTO DE COPROPIEDAD. Se otorgó por escritura pública de fecha ...... de

......... de 2........, ante el Notario de ........., don ................., e inscrito a fojas ............ Nº
......., en el Registro de Hipotecas del Conservador de Bienes Raíces de .........,
correspondiente al año 2........
VIII. OTROS ANTECEDENTES.
A. CERTIFICADO DE NUMERACIÓN. La Dirección de Obras certifica, con fecha ..... de

.......... de 2........, que a la propiedad de sitio Nº ......., Manzana ......., Loteo ...............,
Plano Nº ........., ubicada en calle ............................., le corresponde el Número ........
B. CERTIFICADO DE INFORMACIÓN SOBRE AFECTACIÓN A UTILIDAD PÚBLICA Nº

....... Emitido por la Dirección de Obras de la Municipalidad de ................ con fecha ......
de .............. de 2........ Se certifica que el predio indicado (NO) está afecto a expropiación
por causa de utilidad pública. Por su parte, el SERVIU, en informe Nº ....... emitido con
fecha ..... de .............. de 2........, informó que los programas de adquisición o
expropiación de ese servicio no incluyen la propiedad en cuestión.
C. CERTIFICADO DE URBANIZACIÓN Nº ....... Emitido por la Dirección de Obras de la

Municipalidad de ............ con fecha ...... de ............ de 2........ Se certificó que el predio
referido ................
D. CERTIFICADO DE PAVIMENTACIÓN Nº ....... El Ministro de Fe del SERVIU, don

............................, con fecha ...... de .......... de 2........, certificó que, frente a la propiedad,
el estado de los pavimentos que se indican es el siguiente:
- Aceras: ................
- Entrada de Vehículos: ................

_______________________________________________________________________________
188
MANUAL DE CURSO
- Solera: ................
El certificado tiene validez hasta el día ..... de ................ de 2........
E. IMPUESTO TERRITORIAL. Las contribuciones se encuentran al día, ....... cuota del

año 2......... Certificado de deuda: ................
F. DEUDAS POR SERVICIOS.
1.- Gastos comunes pagados hasta el mes de ............. de 2........ ($ .............-). Estos
incluyen el agua potable. No registra deuda pendiente.
2.- Cuenta al día con Chilectra pagada el .... de ................ ($ .........-). No registra deuda
pendiente.
3.- Cuenta de teléfonos: Teléfono Nº ............., Cuenta al día Compañía de Teléfonos

..............., pagada el ..... de ................
OBSERVACIONES:
1.- ................
2.- ................
CONCLUSIÓN:
Del examen de todos y cada uno de los antecedentes, puede concluirse que los títulos de
la propiedad referida se encuentran, aparentemente, conformes a derecho, por lo que
puede llevarse a cabo la operación proyectada.
Lugar, fecha y firma
_______________________________________________________________________________
189
MANUAL DE CURSO
_______________________________________________________________________________
190

Manual Corretaje 2017

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UNIVERSIDAD DE LA SERENA

I.- Aspectos Legales del Corretaje de Propiedades.

Legislación aplicable al corretaje de propiedades.

Luego el mismo Código de comercio en su título III, artículos 48 y siguientes señala la

banco, de bolsa, de instrumentos mercantiles, etc., etc. Pero no obstante lo anterior en su

La actividad del corredor de propiedades en nuestra legislación:

Art. 55. No pueden ser corredores:

1°. Los que tienen prohibición de comerciar;

2°. Los menores de veintiún años;

3°. Los que han sido destituidos de este cargo;

4°. Los que hubieren sido condenados a pena aflictiva o infamante.

Art. 56. Los corredores están obligados:

1°. A responder de la identidad de las personas que contrataren por su intermedio y a

2°. A ejecutar por sí mismos las negociaciones que se les encomendaren.

Art. 58. Se les prohíbe asimismo:

DEL MANDATO COMERCIAL

y a dar cuenta de su desempeño.

Contratos más usuales, en el Corretaje de Propiedades.

Órdenes de venta: Es la petición que realiza un inversor o comitente a un Corredor de

Menciones de la orden de venta:

- individualización de las partes

- individualización de la propiedad; dirección, comuna, ciudad, inscripción en el registro

Ordenes de Arriendo: Es la petición que realiza un inversor o comitente a un Corredor de

Órdenes de Visita: Es la orden que entrega un Corredor de Propiedades a una persona

Oferta de contrato: La oferta es una manifestación unilateral de voluntad dirigida a otro;

El arrepentimiento en dicho contrato puede generar responsabilidades indemnizatorias en

Existen tres tipos de arras en función de la intención de las partes:

Cierre de Negocio: Es el acuerdo de voluntades tendiente a establecer el consentimiento

ASPECTOS LEGALES DE LA COMPRAVENTA Y EL ARRENDAMIENTO DE BIENES

1. LOS SUJETOS DE DERECHO

El hombre, que no vive aisladamente, se asegura la cooperación de sus semejantes para

El hombre es el centro de esas relaciones y, en cuanto sujeto de derechos o titular de

disposiciones de las leyes, a menos que por la naturaleza de la disposición o el contexto

Sin embargo, no siempre ha existido esa identificación absoluta entre el individuo y la

A la inversa, la personalidad no está restringida o reservada a los hombres, puesto que ha

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Artículo 57. La ley no reconoce diferencias entre el chileno y el extranjero en cuanto a la

Artículo 58. Las personas se dividen, además, en domiciliadas y transeúntes.

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La existencia legal supone, pues, el nacimiento, y éste, a su vez, supone necesariamente

La existencia legal, pues, determinada por el nacimiento, es la que atribuye al hombre la

Pese a que el concebido, pero no nacido no es persona, jurídicamente hablando, la ley

Lo expresan los Artículos 75 y 76, respectivamente:

No es del caso señalar en estos apuntes el procedimiento relativo a la muerte presunta.

Noción de la Personalidad Jurídica

Por dichas causas, se constituyen entes o cuerpos mediante la reunión o colección de

Tales entes reciben, en nuestra legislación, el nombre de personas jurídicas. También se

Las personas jurídicas pueden ser:

Las Personas jurídicas de derecho privado se clasifican en:

El Código Civil, en el Título relativo a las Personas, no se refiere ni a unas ni a otras:

Artículo 547. Las sociedades industriales no están comprendidas en las disposiciones de

Tampoco se extienden las disposiciones de este título a las corporaciones o fundaciones

2. CAPACIDAD DE LAS PERSONAS

Comprende la capacidad de goce y la capacidad de ejercicio.

La capacidad de goce es la aptitud para adquirir derechos.

Son absolutamente incapaces:

Son relativamente incapaces:

2. El disipador interdicto, esto es, quien habitualmente gasta en forma desproporcionada

Estas personas pueden realizar ciertos actos jurídicos, en determinadas circunstancias o

3. LOS OBJETOS DEL DERECHO

Los Bienes en sus distintas clases

De las cosas corporales

Artículo 566. Las cosas corporales se dividen en muebles e inmuebles.