La evicción

Parece adecuado comenzar con alguna palabra sobre qué uso vamos a dar aquí a la expresión
“evicción”. Aparentemente, en términos etimológicos, la expresión proviene de evincere, ser
vencido en juicio. Esta noción emparenta la evicción con la pérdida –total o parcial– de la cosa
comprada por sentencia judicial.

Sin embargo, cuando empleemos la expresión evicción en estas páginas no nos vamos a referir
exclusivamente a la privación de la cosa y las indemnizaciones y restituciones a que puede dar
lugar, sino más bien, al régimen de tutela del comprador (el saneamiento) que se activa cuando,
según las disposiciones del párrafo 7º del Título XXIII del Libro IV del Código Civil, se perturba el
dominio y la posesión pacífica del comprador y que incluye la defensa del comprador y las
eventuales indemnizaciones y restituciones.

En este sentido, nuestra comprensión de la evicción sigue la de Díez-Picazo quien la considera

como “…un régimen particular de responsabilidad contractual, que se anuda al incumplimiento o
defectuoso cumplimiento de la obligación del vendedor”.

Obligaciones de Garantía: Saneamiento de la Evicción

Además de la obligación principal impuesta al vendedor, nuestro ordenamiento establece dos

obligaciones de garantía en protección del comprador: la obligación de saneamiento de los vicios
redhibitorios y de la evicción. Ellas son consideradas como garantías ya que no es necesario que el
vendedor haya actuado con culpa o dolo para hacerlo responsable, ni son admisibles las excusas
de caso fortuito o fuerza mayor. Además, ambas son obligaciones de la naturaleza de la
compraventa, pues se entienden incorporadas al contrato sin necesidad de mención expresa -
salvo que las partes declaren su voluntad de excluirlas.

Nuestro Código Civil impone además al vendedor la obligación de saneamiento de la evicción,

cuyo objeto –según el tenor literal del artículo 1837 CC- es el amparar al comprador en el dominio
y posesión pacífica de la cosa vendida46.

De este modo, la referida obligación constituye en realidad una garantía para el comprador,
garantía que a su vez establece dos herramientas distintas a su favor: la citación de evicción, y la
consecuencial acción de indemnización de perjuicios, para el caso en que la evicción
efectivamente se produzca.

Si bien se ha discutido si estas herramientas constituyen dos obligaciones distintas, o se trata en

realidad de una sola obligación, discusión que escapa de los propósitos de este trabajo de
Memoria- diremos que a diferencia de lo señalado acerca de la obligación de saneamiento de los
vicios redhibitorios, estas herramientas no operan como acciones alternativas, sino que el ejercicio
de la primera es en realidad requisito para que sea procedente la segunda.

La citación de evicción, en particular, busca asegurar que el vendedor proveerá de defensa judicial
al comprador en caso que éste sufra una turbación de derecho en su posesión. La turbación de
derecho se habrá producido cuando se ejerzan acciones judiciales que busquen privarlo total o
parcialmente de su posesión. El origen de estas acciones es irrelevante para nuestro
ordenamiento. En este sentido, la doctrina conteste explica que ellas podrán tener como
fundamento un derecho real –como lo sería el dominio alegado por un tercero-, un derecho
personal, o incluso una situación de hecho-como sería el caso de una acción posesoria deducida
contra el comprador.

A contrario sensu, una mera turbación de hecho no sería causa suficiente para que el comprador
pueda hacer efectiva esta garantía legal. Así emana del artículo 1843 CC, en cuanto señala “[e]l
comprador a quien se demanda la cosa vendida, por causa anterior a la venta, deberá citar al
vendedor para que comparezca a defenderla” [énfasis agregado], interpretación que ha sido
ratificada por la doctrina nacional.

Basta entonces con que se incoe una acción judicial que turbe al comprador en su dominio o
posesión, para que pueda citar al vendedor de evicción y el segundo tenga la obligación de asumir
su defensa en juicio.

Con todo, la citación opera como carga a favor del comprador. Ello implica que, en caso que éste
no la ejerza, se extingue su acción restitutoria (según lo establece expresamente el inciso tercero
del artículo1843 CC). Habiéndolo citado, en cambio, el comprador quedará siempre resguardado
ante las turbaciones que la acción pueda implicar. Sin importar si el citado comparece o no, si el
tercero gana el juicio, procederá la acción de indemnización a favor del comprador.

La acción de indemnización, entonces, es una acción dependiente que por tanto sólo procederá en
la medida en que haya evicción, y siempre que el vendedor haya sido previamente citado. Habrá
evicción, según nuestra doctrina y jurisprudencia (y siguiendo lo expresado en el artículo 1838 CC),
cuando el comprador sea privado de todo o parte de la cosa, por sentencia judicial firme y debido
a causa anterior a la venta50.

El monto de la indemnización dependerá de si la evicción es total o parcial, pero por regla general
comprenderá la restitución del precio, costas legales y judiciales, frutos que haya debido restituir
al dueño, los aumentos de valor del bien según las reglas de prestaciones mutuas y otros gastos y
perjuicios.

ANTECEDENTES EN EL DERECHO COMPARADO, PARA UNA REINTERPRETACIÓN DE LA

OBLIGACIÓN PRINCIPAL DEL VENDEDOR.

Nociones preliminares

El problema que detectamos en la posición mayoritaria nacional se vuelve aún más grave cuando
se analiza a la luz del principio de buena fe y en consideración de las directrices de justicia y
equidad que inspiran mediatamente nuestro derecho privado.

En el escenario tradicional, al comprador que creyendo adquirir algo para sí no lo hace debido a
circunstancias para él desconocidas, no se le reconoce ninguna acción que lo ampare ante la
evidente insatisfacción de sus intereses. Por el contrario, la única forma en que podrá satisfacer
dichos intereses será a través de la citación de evicción y la posterior acción de indemnización,
remedios que dependerán exclusivamente de la voluntad de un tercero de ejercer -o no ejercer-
las acciones a que tiene derecho en virtud del título que ostenta sobre la cosa vendida.

De este modo, en caso que el tercero no ejerza judicialmente sus derechos –porque no tenga
conocimiento de la turbación en su posesión, por ejemplo-, el comprador insatisfecho no tendrá
podrá ejercer acción alguna, quedando completamente desprotegido. Sus intereses, aunque
legítimos y reconocidos en el contrato de compraventa suscrito, devienen en irrelevantes, pues el
derecho no le concedería una tutela efectiva a los mismos.

A continuación analizaremos los principales sistemas que recientemente han incorporado esta
tendencia, para luego hacer una reinterpretación de las obligaciones del vendedor, en el derecho
chileno, utilizando como referencia los criterios seguidos en estos modelos.

1) Convención de las Naciones Unidas sobre los Contratos de Compraventa Internacional

de Mercaderías: Así, mientras en Chile la falta de conformidad jurídica sólo permite al
comprador ejercer la acción de evicción, la CISG entrega al comprador un abanico de
remedios entre los que podrá escoger aquellos que más le convengan según su interés
contractual64. Estos remedios son cuatro, a saber: (1) cumplimiento forzado65; (2)
resolución66; (3) rebaja de precio67; e (4) indemnización de los daños y perjuicios.

Los tres primeros son por su naturaleza alternativos, mientras que la indemnización de perjuicios
puede ejercerse en forma independiente o en conjunto con cualquiera de los demás.

A estos remedios se agregan las demás acciones que el comprador pueda ejercer contra el
vendedor, en razón de la garantía establecida en el artículo 41, que señala: “El vendedor deberá
entregar las mercaderías libres de cualesquiera derechos o pretensiones de un tercero, a menos
que el comprador convenga en aceptarlas sujetas a tales derechos o pretensiones (…)”. En virtud
de esta norma, el comprador insatisfecho por no haber recibido la cosa en propiedad no sólo
podrá ejercer contra el vendedor las acciones propias del incumplimiento contractual, sino
además aquéllas destinadas a quedar indemne de cualquier perturbación –de hecho o de derecho-
que sufra en razón de pretensiones de terceros, sin importar siquiera si dicha pretensión es
fundada o no.

De esta manera y tal como destaca el Profesor Barros, la CISG mira objetivamente al
incumplimiento “en la perspectiva de la satisfacción del interés que el vendedor prometió
satisfacer al comprador”.

2) Estados Unidos: En Chile una mera turbación como lo sería el conocimiento del derecho del
tercero, amenazas de reivindicación o cualquier otra situación que de hecho signifique que el
comprador no se haya hecho dueño, deja a éste desprotegido.

Por el contrario, en el derecho comparado el incumplimiento de estos términos o garantías

otorgados por el vendedor (como la warranty of title en Estados Unidos o la implied condition of
title, en el Reino Unido) da lugar a un sistema de remedios que opera alejándose de los cánones
propios de la tradición del Derecho Civil.

Esto, pues estas warranties o conditions crean para el vendedor deberes análogos a nuestras
obligaciones de resultado; a través de ellas el vendedor no se obliga sólo a realizar una
determinada conducta, sino a que los bienes efectivamente se ajusten a las características
expresadas por éste e incorporadas al contrato en razón de las normas antes mencionadas del
UCC.

En consecuencia, estas garantías tienen enorme importancia, pues su contenido integra la

obligación principal del vendedor, complementándola. Por su introducción (que según lo dicho no
requiere mención expresa), el vendedor se obliga entonces a ostentar dominio sobre la cosa
vendida y por tanto a transferirle tal titularidad al comprador. Asimismo, ante el incumplimiento
de las mismas, se entrega al comprador una variedad de acciones destinadas a satisfacer su interés
expresado en el contrato, lasque podrá ejercer sin siquiera probar la culpa, bastando el hecho de
no haber alcanzado el resultado prometido.

En el sistema estadounidense, estas acciones son la indemnización de perjuicios (damages), la

negativa a recibir la cosa (rejection) y la revocación de la aceptación de la cosa (revocation), sin
que el remedio de ejecución forzada (specific performance) sea procedente en estos casos.

Para hacer uso de estos remedios no es siquiera necesario que haya privación. Por el contrario, se
ha fallado que basta que exista una pretensión, fundada en derecho, contra el comprador a este
respecto y que probablemente ésta pueda significarle entrar en un juicio o tener otros efectos
adversos respecto de su uso, goce y disposición de la cosa.

3) España: En la legislación española –a diferencia de la chilena-pareciera más claro que la

obligación principal del vendedor consiste en entregar la cosa y asegurar al comprador la posesión
legal y pacífica de la misma. La transferencia del dominio sobre la misma es un efecto posible de la
tradición -que representa la forma en que el comprador cumple su obligación de entrega-pero no
necesario.

En efecto, el ordenamiento español se diferencia del chileno en la claridad lingüística de los

preceptos aplicables a esta materia. El artículo 1445 del Código Español señala: “Por el contrato de
compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a
pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente” [énfasis agregado]. En el
mismo sentido, el artículo 1461 indica: “El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de
la cosa objeto de la venta” [énfasis agregado], mientras que los artículos siguientes regulan cómo
ha de cumplirse conla obligación principal de entrega (artículos 1462 a 1473).