Índice

1) ANTECEDENTES .......................................................................Error! Bookmark not defined.

A. CANADÁ ..................................................................................Error! Bookmark not defined.
B. MÉXICO ...................................................................................Error! Bookmark not defined.
C. ESTADOS UNIDOS ....................................................................Error! Bookmark not defined.
2) EL SECTOR INMOBILIARIO EN NORTEAMÉRICA. .....................Error! Bookmark not defined.
A. CANADÁ ..................................................................................Error! Bookmark not defined.
B. MÉXICO ...................................................................................Error! Bookmark not defined.
C. ESTADOS UNIDOS ....................................................................Error! Bookmark not defined.
3) FACTORES QUE AFECTAN LOS MERCADOS INMOBILIARIOS EN NORTEAMÉRICA .........Error!
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A. CANADÁ ..................................................................................Error! Bookmark not defined.
B. MÉXICO ...................................................................................Error! Bookmark not defined.
C. ESTADOS UNIDOS ....................................................................Error! Bookmark not defined.
4) TENDENCIAS ECONOMICAS INMOBILIARIAS EN NORTEAMERICA ........ Error! Bookmark not
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A. CANADÁ ..................................................................................Error! Bookmark not defined.
B. MÉXICO ...................................................................................Error! Bookmark not defined.
C. ESTADOS UNIDOS ....................................................................Error! Bookmark not defined.
5) CONCLUSIONES .......................................................................Error! Bookmark not defined.
6) LINKOGRAFÍA...........................................................................Error! Bookmark not defined.
 MERCADOS INMOBILIARIOS EN NORTEAMÉRICA
1) ANTECEDENTES

A. CANADÁ
 El precio medio de la vivienda en Canadá aumentó un 6,9% en el
mes de junio de 2014, para situarse en los 413.215 dólares
canadienses (283.777 euros) lo que renueva el temor a una
burbuja inmobiliaria.
 La Asociación Canadiense de Propiedad Inmobiliaria (Crea) afirma
que el número de ventas también aumentó en junio un 11%
comparado con el mismo mes de 2013, la cifra más alta desde
marzo de 2010.
 Crea también señaló que, sin los datos de Toronto y Vancouver,
las dos ciudades donde la vivienda es más cara, el precio medio
de un hogar en Canadá se sitúa en 336.164 dólares (247.757
euros), un 5,2% más que hace un año. En mayo, el precio de la
vivienda ya era un 7,1% más en comparación con 2013.
 La agencia Fitch, también advirtió que el mercado inmobiliario
canadiense está sobrevalorado en un 20%. Fitch es la segunda
agencia que advierte sobre la salud del mercado inmobiliario en
Canadá. Anteriormente, Morningstar también había señalado
que el elevado precio de la vivienda en Canadá no se ajusta a la
realidad económica.
 La OCDE y el Banco Mundial también han advertido al Gobierno
canadiense sobre los riesgos que el mercado inmobiliario
presenta para la economía del país. A principios de junio, el Fondo
Monetario Internacional (FMI) destacó el peligro de la
sobrevaloración de la vivienda con precios un 33% superior a la
media histórica.
 El Banco de Canadá consideró que, aunque en algunos mercados
los precios de la vivienda son preocupantes, se propuso a finales
de 2014 que se producirá de forma gradual una corrección
cuando los tipos de interés aumenten. El Banco de Canadá
mantiene desde septiembre de 2010 los tipos de interés
aproximadamente en el 1%, una de las cifras más bajas en la
historia del país.
B. MÉXICO

a. Miguel de la Madrid (1982-1988)

 El crecimiento económico fue de cero, y como consecuencia
de la elevada inflación los Certificados de la Tesorería de la
Federación (Cetes) pagaban una tasa de interés anual de
160%, por lo que no había razón para hacer otro tipo de
inversión financiera o productiva.
 Sin embargo, con la implementación de los denominados
Pactos Económicos, de los cuales el primero fue el Pacto de
Solidaridad Económica (PSE), firmado en 1978, y
posteriormente el Pacto para la Estabilidad y Crecimiento
Económico (PEC) en 1988, cuando Carlos Salinas de Gortari
era presidente, se sentaron las bases para la estabilidad
económica reduciendo la inflación de niveles de 160% a 30%
y se logró el contexto que detonó la inversión inmobiliaria.

b. Salinas de Gortari (1988-1994), se caracteriza por tres coyunturas

clave:
 Se gana en estabilidad económica; hay crecimiento,
esperanza y baja inflación en comparación a la que traía el
país. Posteriormente, apareció una demanda que había
estado latente pero que no se podía materializar porque con
el temblor de 1985 se destruyeron muchísimos metros
cuadrados de oficinas que no se habían repuesto, y cambió la
fisonomía de la ciudad. Además, ocasionó la expulsión de
gente, empresas y tiendas comerciales de la zona centro de la
ciudad porque se consideraba una zona insegura.
 Se vive un proceso de apertura comercial sin precedentes con
el ingreso de México al GATT (General Agreement on Tariffs
and Trade, conocido como Acuerdo General sobre Comercio y
Aranceles) y años después el Tratado de Libre Comercio con
América del Norte y Canadá (TLCAN) en 1994. La expectativa
generó una nueva visión del país, ciudades y edificios; del tipo
de cosas que teníamos que hacer. Este proceso empezó a
insinuar que llegarían empresas, plazas comerciales o retailers
extranjeros; esto cambió considerablemente la situación de
los últimos 30 o 40 años, que era una economía cerrada, con
pocos jugadores y poca competencia entre ellos.
 Llegó una nueva generación de jóvenes profesionales, bien
capacitados, quienes traían una visión distinta del mundo.
Pasaron de ser hijos formados en constructoras o
 fraccionadoras, como se les llamaba antes, a ser
desarrolladores. Así inició una generación de empresarios
inmobiliarios más contemporáneos.
Todo esto forjó una nueva generación de empresas que ya se
denominaban inmobiliarias. Había gente que hizo empresas
más eficientes, más modernas y al mismo tiempo había más
demanda, algo de dinero y disposición del gobierno para
apoyarlas.

C. ESTADOS UNIDOS

 En el 2002, el entonces presidente de EE.UU., George W. Bush,

dijo que parte de cumplir el sueño americano era tener una casa
propia. Así, pidió ayuda al sector privado, con miras a que el
mercado de capitales facilite el financiamiento hipotecario a
personas de ingresos más bajos.
 Tras el anuncio de Bush, la Reserva Federal redujo rápidamente
las tasas de interés: de 6% a solo 1% en unos cuantos meses. El
dinero estaba tan barato que los 8,000 bancos y agentes
hipotecarios iniciaron una agresiva expansión del crédito
hipotecario.
 Este crecimiento de créditos alcanzó a personas a quienes
realmente no debió alcanzar: la clase desfavorecida, sin ingresos,
activos ni empleo. Este tipo de hipotecas fue bautizada como
"hipotecas subprime", que en realidad eran solo activos tóxicos,
con alta probabilidad de no pago.
 La facilidad para obtener un crédito hipotecario tuvo dos efectos.
El primero fue que las familias se dedicaron a especular
ampliamente con los precios de los inmuebles, y sobre todo con
los costos de las hipotecas. La especulación llevó al desarrollo de
una burbuja inmobiliaria, que infló considerablemente los
precios. Esto también tuvo un efecto posterior. El valor de las
viviendas era el respaldo de las hipotecas, incluyendo las
subprime. Conforme aumentaban los precios, aumentaba el
número de hipotecas. En paralelo, se estaba armando un proceso
que convertiría a las hipotecas subprime en armas de destrucción
financiera masiva. Esos activos tóxicos estaban siendo
"empaquetados" con otros, creando una gran variedad de nuevos
productos financieros. Estos nuevos activos (que en realidad eran
tóxicos) se transaban libremente y sin ningún tipo de regulación.
Fue así que los bancos de inversión empezaron a repartir sus
paquetes de activos por todo el mundo.
  En el 2003, la FED inició una subida de tasas de interés: de 1% en
ese año, a 3% en el 2005 y hasta 5.5% en el 2006, siendo todo en
vano porque la burbuja hipotecaria estalló y, con ella, los precios
de los activos se desplomaron. Al ver esto, las familias que
estaban endeudadas optaron por devolver la casa al banco, pues
les era mucho más barato hacer eso que seguir pagando un
préstamo de US$ 300,000, por una casa que ahora valía US$
50,000.
 Cuando una deuda no es pagada se conoce como default. Las
familias incurrieron en default y ocasionaron grandes pérdidas a
los bancos. A su vez, esta situación generó un colapso en los
portafolios de los bancos de inversión a nivel mundial, debido a
que estaban plagados de las hipotecas tóxicas subprime.
 El lunes 15 de septiembre del 2008 fue que Lehman Brothers se
declaró en quiebra, fuertemente golpeado por las pérdidas de los
activos tóxicos. El pánico fue generado por el colapso de una
entidad considerada demasiado grande para caer.

2) EL SECTOR INMOBILIARIO EN NORTEAMÉRICA.

A. CANADÁ
 Según el diario “NM Noticias”
Las estadísticas más recientes de la Cámara Inmobiliaria en Montreal muestran
un mercado prometedor en la ciudad, en diferentes zonas geográficas, por tipo
de propiedad y en precios.
El más reciente reporte, que fue publicado el pasado 8 de enero de 2019,
muestra con datos concretos -que veremos a continuación- cómo nuestra
ciudad se encuentra en un ciclo de crecimiento y no hay síntomas visibles para
creer que disminuya esta tendencia.
En el sector de condominios residenciales sigue un boom tanto en construcción
como en ventas, no solo en el centro de la ciudad, también en zonas de la
periferia.
El pasado mes de diciembre se mantuvo la impresionante serie de 46 meses
consecutivos de aumento en el número de transacciones, casi cuatro años que
Montreal mantiene un aumento constante.
Número de Ventas en las principales regiones de la zona metropolitana:
- Cinco de las seis regiones registraron un incremento en ventas en
diciembre.
- Vaudreuil y Saint-Jean-sur-Richelieu claramente se destacaron
con aumentos en ventas de 13% y 8% respectivamente.
- Las transacciones también aumentaron en la Ribera Norte (65),
en Laval (5%) y en la Ribera Sur (3%)
- Sólo el interior de la isla de Montreal fue la única región que redujo
el número de ventas: cayó ligeramente 1%.
Por otra parte, en toda zona metropolitana se registraron aumentos de
precios de las propiedades, lo que confirma la solidez del mercado y el
interés de los compradores por adquirir para inversión o para habitar.
Los precios de casas unifamiliares y de Multi-Plex aumentaron
significativamente, alcanzando $327.450 (+7$) y $525.000 (+8%).

La región de Vaudreuil-Soulanges es la zona con un mayor aumento en

precios y con una amplia plusvalía, gracias a los costos todavía accesibles,
excelente infraestructura y acceso fluido al resto de la ciudad. Esta zona
fue la única con un aumento de dos dígitos (17%). Esto confirma el
interés de los nuevos compradores por el área, que comprende las
ciudades de Ile-Perrot, Hudson, St-Lazare, Les Cedres y Vaudreuil-Dorion.
 Mapa: Incrementos porcentuales dentro de las seis regiones,
en precio para casas unifamiliares, Diciembre 2018

 La ciudad de Montreal atrae a compradores europeos

El pasado 8 de enero de 2019 se publicó un reporte que se muestra con datos
concretos, que veremos a continuación, cómo Montreal se encuentra en un ciclo de
crecimiento y no hay síntomas visibles para creer que disminuya esta tendencia.
En el sector de condominios residenciales sigue un boom tanto en construcción como
en ventas, no solo en el centro de la ciudad, también en zonas de la periferia.
El pasado mes de diciembre se mantuvo la impresionante serie de 46 meses
consecutivos de aumento en el número de transacciones, casi cuatro años que Montreal
mantiene un aumento constante.

En la ciudad francófono por excelencia en Norteamérica, el 25% de los

compradores han llegado al país hace menos de 10 años. Uno de cada tres
compradores proviene de fuera de Canadá. El fenómeno se observa tanto en el
lado de las pequeñas propiedades como el de las casas de lujo.
Se calcula que, en Montreal, en los próximos cinco años, los recién llegados
comprarán más de 102,000 propiedades.
En el mercado inmobiliario de lujo, uno de cada tres compradores proviene de
fuera del país. Los más grandes compradores son de habla francesa: Bélgica,
Francia y Suiza, dice Patrice Groleau, propietario de la agencia Engel Volkers
Montreal, especializada en propiedades de lujo.
Pero también están los chinos y los estadounidenses. La gente busca
seguridad, estabilidad política, estabilidad económica. En Europa, los precios
son dos o tres veces más altos.
Aun así, solo uno de cada cuatro recién llegados posee su casa, mientras que
el 43% de todos los habitantes de Montreal son dueños de sus casas.
Según el estudio, Canadá sería altamente valorado por la calidad de la
recepción de inmigrantes, la seguridad y la infraestructura de salud y
educación. Esto lo mencionó un 75% de los recién llegados.

Datos sobresalientes
*Los recién llegados comprarán 680,000 propiedades en los próximos cinco
años en Canadá.
*El 82% de los recién llegados deciden quedarse en su primera ciudad de
residencia.
*El 75% llega a Canadá con ahorros que les ayudan a comprar una propiedad.
*El 75% de los recién llegados no consideran mudarse a los Estados Unidos
antes de su llegada a Canadá, principalmente porque se sienten más
bienvenidos como inmigrantes a Canadá.
Sobre el estudio:
1500 personas fueron entrevistadas en este estudio.
Por lo general, son los nuevos canadienses que han estado en Canadá durante
los últimos 10 años quienes respondieron a la encuesta.
Los resultados obtenidos para las proyecciones de ventas de bienes raíces de
los recién llegados, los datos provinciales y los datos nacionales se evaluaron
teniendo en cuenta varios cálculos preexistentes: datos de Estadísticas Canadá
sobre niveles y estimaciones de migración internacional, datos demográficos
trimestrales en Canadá, así como la tasa de propiedad de recién llegados
incluida en una encuesta anterior realizada por Royal LePage sobre los recién
llegados.

PIB SECTOR SECUNDARIO CANADÁ

Dentro del sector secundario, el subsector de mayor importancia es el de manufacturas.
Dentro de éste, los equipos de transporte (sobre todo la industria del automóvil y sus
partes), representan aproximadamente un 21,1% de todos los bienes fabricados en el
país.
Cabe señalar la importancia del sector de la construcción con respecto al conjunto de
industrias en Canadá, con una contribución al PIB del 7% y empleando a 1.385.000
personas en 2016. Los últimos datos de Statistics Canada reflejan que dicha contribución
se contrajo en 2015 y 2016, tras cinco años consecutivos de recuperación entre 2010 y
2014.
Algunas características del mercado inmobiliario en Canadá dependen de la ciudad y/o
Provincia. A continuación, te presentamos el precio promedio de una vivienda
unifamiliar de un solo piso/nivel.
 Precio promedio:
 Canada: $238,000
 Toronto: $372,000
 Ottawa: $238,000
 Vancouver: $427,000
 Montreal: $208,000
 Calgary: $238,000
Los diferentes tipos de vivienda disponibles para vivir en las grandes ciudades incluyen:

 Condos: Apartamentos/Pisos de propiedad en edificios

multifamiliares
 Apartment: Apartamentos/Pisos de alquiler en casas o edificios de
diversos tamaños
 House: Casas de propiedad
 Single room rentals: Cuartos/recamaras dentro de viviendas
familiares
 Hostel / Guest House: Cuartos en residencias juveniles
 Homestay accommodation: Cuartos en casas de familia
 College or University campus residence: cuarto o apartamento dentro
del un campus universitario
 Hotel
 Motel
  Shared Accomodation: Alojamiento compartido - La mayoría de los
estudiantes busca este tipo de alojamiento ya que ofrece vivir a
precios reducidos con una vida social que para muchos es aceptable
y hasta deseable.
 Government-subsidized housing: Apartamentos subsidiados para
personas de pocos recursos (usualmente requiere un período de
espera largo)

PRECIOS DE ALQUILER O COMPRA DE VIVIENDA EN CANADÁ

Dólar canadiense
Producto (C$) Dólar ($) Euro (€)
Comprar vivienda en las afueras de la ciudad
4000,00C$ 3024,91$ 2745,19€
(precio por m2)
Comprar vivienda en el centro de la ciudad
6100,00C$ 4612,98$ 4186,42€
(precio por m2)
Vivienda (3 habitaciones) en las afueras 1700,00C$ 1285,59$ 1166,71€
Vivienda (3 habitaciones) en centro de la
2000,00C$ 1512,45$ 1372,60€
ciudad
Apartamento (1 dormitorio) en las afueras 1000,00C$ 756,23$ 686,30€
Apartamento (1 dormitorio) en el centro de
1300,00C$ 983,09$ 892,19€
la ciudad

B. MÉXICO
 Según el diario ``EL ECONOMISTA”

Asistimos a la conferencia “Perspectivas Financieras del Sector Inmobiliario en México”, donde

el presidente de CBRE México, Lyman Daniels, mencionó que actualmente el sector de oficinas
se encuentra en una etapa de contracción, mientras que el hotelero y el comercial continúan
en expansión, y el segmento industrial se ubica en una fase de maduración.

Mientras el sector inmobiliario (junto con otras industrias) refleja un crecimiento lineal, existen
ciertos drivers del mercado que avanzan de manera exponencial, cambiando la manera en la
que operan los mercados. Dichos drivers incluyen el e-commerce, las nuevas tendencias
laborales marcadas por los Millennials y la fusión de los mundos físico, digital y biológico a
través de nuevas tecnologías, mejor conocida como la Cuarta Revolución Industrial.

Respecto a las valuaciones en el mercado bursátil, el sector industrial continúa siendo el

favorito de los inversionistas al registrar los menores descuentos sobre net asset value (NAV),
 integrando altos porcentajes de ingresos dolarizados, costos de financiamiento muy
competitivos (por debajo de 6.0%) y contratos de arrendamiento de largo plazo. Debemos
destacar que, aunque las empresas de este sector registraron los mayores dividendos y en los
últimos dos años, recientemente han disminuido debido al alza en las valuaciones,
presentando una rentabilidad por dividendo alrededor de 7.2% en promedio.

De acuerdo con CBRE México, se esperaría que este segmento permanezca en la etapa de
madurez, ya que la única manera en la que se podría observar un descenso en el ciclo
inmobiliario sería ante una recesión global.

Respecto al sector hotelero, las empresas de este segmento han sido gravemente afectadas
por una disminución en la demanda turística de viajeros de negocio y placer, resultado de la
creciente inseguridad; una desaceleración en el flujo de huéspedes gubernamentales y la falta
de inversión en regiones donde se cuenta con una importante presencia.

En cuanto al sector educativo, existen áreas de crecimiento relacionadas a una aceleración de

egresados de la educación media superior en los próximos años, así como el compromiso del
gobierno de aumentar la tasa bruta de cobertura de este segmento de 38.4% a un ambicioso
50% para el 2024. Estimamos que, ante este escenario, las fibras que integran un componente
educativo como Fibra Educa, Fibra Uno y Fibra HD, podrían verse beneficiados de forma
directa.

Otros datos actuales tenemos que:

Precio de las viviendas con crédito hipotecario

↑ 9%
garantizado
Precio medio de una vivienda con crédito 1 millón 71 mil 235 pesos
hipotecario (55250.77 USD)
Precios de la vivienda nueva ↑ 8.9%
Precios de la vivienda usada ↑ 9.2%
Zona Metropolitana
del Valle de México ↑ 10.2%

Índice SHF Guadalajara ↑ 11.2%

Monterrey ↑ 9.4%
Puebla-Tlaxcala ↑ 8.8%
Toluca ↑ 7.7%
Precio promedio de la vivienda por metro
↑ 10.6%
cuadrado
Precio promedio del metro cuadrado de
↑ 7.5%
construcción
 PIB MÉXICO

Como se aprecia, México se encuentra por debajo de este promedio, lo cual es una
muestra evidente de la necesidad de profundizar la inclusión financiera y dar mayor
acceso a financiamiento, en especial a los segmentos más bajos de la población, sobre
todo considerando que aún existe un elevado déficit de vivienda.
El sector inmobiliario tiene una marcada influencia en la economía nacional, ya que es
uno de los sectores que más aportan al PIB. En este contexto, el tercer trimestre de 2018
significó tasas de crecimiento moderadas. Asimismo, tras los resultados de proceso
electoral, el índice de confianza se recuperó, lo que podría significar un incremento de
la demanda en 2019
PRECIOS DE ALQUILER O COMPRA DE VIVIENDA EN MÉXICO

Producto Peso ($) Dólar ($) Euro (€)

Comprar vivienda en las afueras de la ciudad (precio por m2) 16700,00$ 874,83$ 793,93€

Comprar vivienda en el centro de la ciudad (precio por m2) 24600,00$ 1288,67$ 1169,51€

Vivienda (3 habitaciones) en las afueras 8700,00$ 455,75$ 413,61€

Vivienda (3 habitaciones) en centro de la ciudad 13100,00$ 686,24$ 622,79€

Apartamento (1 dormitorio) en las afueras 4000,00$ 209,54$ 190,16€

Apartamento (1 dormitorio) en el centro de la ciudad 6300,00$ 330,03$ 299,51€

C. ESTADOS UNIDOS

MERCADO INMOBILIARIO DE ESTADOS UNIDOS:

El mercado estadounidense de bienes raíces comerciales mostró una señal de

alerta en el primer semestre de 2019.

Por primera vez en siete años, los inversionistas extranjeros en edificios de

oficinas y locales comerciales se convirtieron en vendedores netos de
propiedades, de acuerdo con un nuevo informe de Real Capital Analytics, que
hace un seguimiento del sector.

Esto sigue a un fuerte 2018, cuando la adquisición extranjera de bienes raíces

comerciales alcanzó niveles casi récord.

“Estos inversores siguieron comprando activos”, escribió Jim Costello, autor

principal del informe. “Simplemente vendieron más de lo que compraron”.

Las adquisiciones directas totalizaron 21,300 millones de dólares (mdd) en la

primera mitad del año, una disminución de más del 40% en comparación con el
mismo periodo del año pasado. Mientras tanto, las ventas alcanzaron los
21,400 mdd.

Ninguna región en particular fue responsable del retroceso, aunque China cayó
notablemente al número nueve en la clasificación de inversores. El país, que ha
endurecido las normas sobre las salidas de capital, fue cuarto en 2018 y
tercero en 2017.

El informe identificó la tendencia como una “señal de alerta amarilla en lugar de

una roja”.

"No es que toda una clase de inversores esté descartando a Estados Unidos”,
indicó Real Capital Analytics. “Más bien, los acuerdos de alto precio que
persiguen estos inversores se están volviendo más desafiantes”.

Una parte significativa de la inversión en el último año proviene de Canadá, que

representó el 55% de toda la inversión extranjera en el sector, señaló el
informe. Un factor importante son los grandes acuerdos realizados por el
gigante inmobiliario Brookfield Asset Management.

 La economía está creciendo saludable:

Al estudiar un mercado de bienes raíces para pronosticar hacia dónde se dirige,

lo primero que debe ver es la economía del mercado. Los economistas creen
que la economía de los Estados Unidos está en su mejor momento. Algunos de
los principales factores que contribuyen a esta economía saludable son el retorno
de los empleos bien remunerados, las nuevas oportunidades de carrera, el
empleo alto, los impuestos más bajos y, con suerte, los salarios más altos.

Si observa estos y otros datos clave sobre la economía de los EE. UU. Durante
los próximos 6 años, verá una imagen positiva. Esto, a su vez, estimulará el
mercado inmobiliario: cuando la economía es buena, la gente quiere comprar
casas. La economía fuerte y el mercado laboral similarmente fuerte deberían
aumentar la demanda de los compradores de vivienda.

Otra tendencia del mercado inmobiliario que puede esperar en 2019 es el

creciente número de inversionistas extranjeros en propiedad. América siempre
ha tenido una gran actitud hacia el riesgo y el crecimiento del negocio. Ahora, la
creciente economía y el mercado de la vivienda están invitando a más inversores
extranjeros de propiedades de países como China, Singapur y Canadá a
comprar propiedades de inversión en el país.

 Nueva construcción

Si ha estado al día con las tendencias del mercado de bienes raíces desde el
comienzo del año, sabrá que las tasas hipotecarias han aumentado
constantemente a lo largo del año. Ahora, las tasas hipotecarias son más altas
de lo que eran a principios de 2018. Durante gran parte de 2017, la tasa promedio
para una hipoteca fija a 30 años se mantuvo justo por debajo del 4%. Luego, a
principios de 2018, comenzó a subir de manera constante y en junio alcanzó el
4,57% (Freddie Mac).

Claramente, las tasas hipotecarias han ido en aumento. A principios de 2019, los
expertos predicen que las tasas hipotecarias subirán aún más. La Asociación de
Banqueros Hipotecarios (MBA, por sus siglas en inglés) ha actualizado
recientemente su pronóstico a largo plazo, pronosticando que el promedio de las
tasas hipotecarias a 30 años aumentaría a 4.9% para el cuarto trimestre de este
año y ¡alcanzaría el 5% para fines de 2019! Los economistas de Freddie Mac
también predicen tendencias similares.

¿A qué podrían conducir estas predicciones del mercado de la vivienda en 2019?

Suponiendo que esto suceda realmente, los inversores inmobiliarios podrían ver
una disminución en las ventas de viviendas en los próximos meses. Sin embargo,
esto no tendrá un gran impacto en las ventas de bienes raíces. Si te estás
preguntando cuándo comprar una casa, ¡decimos que ahora es el mejor
momento!

 Los precios continuarán aumentando

Continuando con las tendencias del mercado de bienes raíces en 2019, echemos
un vistazo a los precios de las viviendas. Según Zillow, el precio medio de las
viviendas en los EE. UU. Aumentó un 8,1% en el último año. Dada la situación
actual (desequilibrada) de la oferta y la demanda, parece que esta tendencia
continua de aumento en los precios de las viviendas continuará en la mayoría de
las ciudades de EE. UU. A lo largo de 2019. En un pronóstico publicado en julio,
Zillow predijo que los precios subirán un 6,5% en las próximas 12 meses.

El aumento de los precios de las viviendas, por supuesto, variará según la región.
Algunas ciudades en todo el mercado inmobiliario de los EE. UU. Podrían
experimentar un gran aumento en los precios de las viviendas, mientras que
otras podrían ver ganancias relativamente pequeñas. Todo se reduce a la oferta
de propiedades y la demanda de compradores de casa en la ciudad. Las
ciudades con mayor demanda, como Nueva York, Miami, Los Ángeles, Seattle,
Houston y San Francisco, obviamente verán las mayores ganancias. Esta es una
buena noticia para los vendedores, pero presenta un problema para los
compradores de viviendas, especialmente para los millennials, que no pueden
pagar precios tan altos.

Para un inversionista de bienes raíces que ya posee una propiedad de inversión

en una de estas ciudades, poner la propiedad en el mercado de alquiler es una
decisión de inversión inteligente. Cuando los precios de las casas suben,
también lo harán las tarifas de alquiler porque las personas se conforman con el
alquiler cuando no pueden comprar una casa. Por lo tanto, con una propiedad
de alquiler, ¡podría hacer un ingreso de alquiler bastante atractivo en 2019!
¿Será 2019 un mercado de vendedores o un mercado de compradores?

Dadas las tendencias del mercado de bienes raíces antes mencionadas en 2019,
puede sonar una locura sugerir que el mercado de un comprador está en el
horizonte. La construcción de casas nuevas puede sugerir que es un buen
momento para comprar una propiedad de inversión. No obstante, la fuerte
economía, la creciente demanda y el aumento de las tasas hipotecarias y los
precios de las viviendas indican que el mercado de bienes raíces de los EE. UU.
Seguirá siendo un mercado de vendedores el próximo año. ¿Cuáles son tus
predicciones personales del mercado de la vivienda?

Si está buscando propiedades de inversión para la venta, lo más inteligente es

utilizar herramientas de búsqueda avanzada. Un buscador de propiedades y una
calculadora de propiedades de inversión, por ejemplo, son el dúo perfecto para
un comprador de bienes raíces en el mercado de un vendedor. ¿Se pregunta
dónde puede obtener estas herramientas de inversión? Contáctenos para
información.

PIB ESTADOS UNIDOS

El mercado inmobiliario de EE. UU. tiene un valor de más de USD 36 mil millones, y poco
menos de la mitad de esta cifra es atribuible al sub-mercado de alquiler. Estos datos y la
tendencia general de la economía americana hacen que las inversiones en el sector
inmobiliario sean una gran oportunidad también para los pequeños inversores.
PRECIOS DE ALQUILER O COMPRA DE VIVIENDA EN ESTADOS UNIDOS

Producto Dólar ($) Euro (€)

Comprar vivienda en las afueras de la ciudad (precio por m2) 1900,00$ 1724,31€

Comprar vivienda en el centro de la ciudad (precio por m2) 2600,00$ 2359,58€

Vivienda (3 habitaciones) en las afueras 1600,00$ 1452,05€

Vivienda (3 habitaciones) en centro de la ciudad 2100,00$ 1905,81€

Apartamento (1 dormitorio) en las afueras 1000,00$ 907,53€

Apartamento (1 dormitorio) en el centro de la ciudad 1300,00$ 1179,79€

RIESGO INMOBILIARIO
El riesgo de una burbuja inmobiliaria es mayor en la zona euro y Canadá, mientras que
disminuye en las ciudades de EE. UU., según un informe del lunes de UBS.
El índice anual UBS Global Real Estate Bubble analizó los mercados inmobiliarios de 24
centros financieros mundiales y encontró siete ciudades donde los precios de las
viviendas son insosteniblemente altos.

3) FACTORES QUE AFECTAN LOS MERCADOS INMOBILIARIOS EN NORTEAMÉRICA

A. CANADÁ
 Tasas de interés
Estos son los mayores factores determinantes que influyen en el
mercado de la vivienda en Canadá. El Banco de Canadá controla estas
tasas. Esta es la institución que determina la tasa utilizada por los
prestamistas y los bancos cuando están calculando las tasas de
interés de las hipotecas, la refinanciación, los préstamos hipotecarios
y las segundas hipotecas. Hay una alta demanda de hipotecas
ofrecidas por los prestamistas a tasas bajas. Las tasas cobradas por
este banco han estado bajando en los últimos años. Probablemente
esta es la razón principal por la que el mercado de la vivienda está en
auge en Toronto y otras ciudades de Canadá. Desde la recesión que
se experimentó en los años 90, el gobierno canadiense ha estado
tomando medidas para apoyar el mercado inmobiliario/vivienda.
Esto también ha impulsado la demanda de hogares. Ha estado
 tomando medidas a través de políticas monetarias. Estas tasas han
sido bajas desde 2008, cuando se experimentó la otra recesión. El
gobierno también ha establecido otras regulaciones para garantizar
que la demanda esté en un nivel manejable y razonable.
 Demanda
Este es otro factor que está estrechamente relacionado con las tasas
de interés. Las bajas tasas de interés conducen a una alta demanda.
Los consumidores están interesados en préstamos de bajo interés. La
demanda también se ve afectada por la demografía durante ciertos
períodos. Por ejemplo, se ha predicho que las generaciones mayores,
como los baby boomers, probablemente permanezcan mucho
tiempo en sus hogares. Los jóvenes y los inmigrantes seguirán
alimentando el mercado en el futuro.
 Migración a las ciudades
El crecimiento de la población y los inmigrantes apoyan
principalmente el mercado de la vivienda de Toronto. Se estima que
unos 75.000 inmigrantes vienen a esta ciudad cada año. Una vez más,
ha habido una alta tasa de crecimiento de la población en las últimas
dos décadas. Esto, a su vez, ha llevado a la alta demanda en el
mercado de la vivienda. La alta demanda en el mercado puede sesgar
rápida o fácilmente los precios de la vivienda. A pesar de que el
crecimiento de la población sigue aumentando, el gobierno federal lo
ha estado suavizando imponiendo nuevas regulaciones. Los precios
de las viviendas se ven dramáticamente afectados por la demanda. La
demanda será muy alta cuando tengas muchos compradores de
viviendas nuevas.

 Demografía
El perfil demográfico de Canadá es diferente de la forma en que era
hace dos décadas. La mayoría de los canadienses tienen ahora entre
15 y 20 años. Los Baby Boomers que se acercan a los 60 años ya no
son la mayoría. Hay una alta probabilidad de que estas personas
vendan sus propiedades. Los padres que tienen pocos hijos no
necesitan casas grandes. Menos niños también significan que hay
menos empleos en el cuidado de niños, guardería o educación. Esta
es otra indicación de que hay menos inquilinos de vivienda o
compradores de viviendas que entran en el mercado.

 Automatización
Toronto y otras ciudades de Canadá han atraído a mucha gente
debido a sus fuertes mercados de empleo. La automatización ha
contribuido significativamente a las tasas de desempleo o al aumento
de los salarios reales. Esto ha obligado a las personas a mudarse a
 otras áreas donde los precios de la vivienda son asequibles. Además,
las máquinas se utilizan cada vez más en edificios o casas. Esto, a su
vez, ha reducido la cantidad de dinero y tiempo involucrado en la
construcción.

B. MÉXICO
 Redensificación
La redensificación o reestructura de la proyección urbanística de
las ciudades es un factor importante que influye, directamente en el
crecimiento inmobiliario.
Con la demanda de vivienda en zonas donde se concentran centros
laborales, empresariales y financieros se tornó necesario
el desarrollo de nuevos espacios habitacionales. Así se expandió el
centro, con la construcción de edificios en zonas aledañas. Y
mejoraron los espacios públicos cercanos a las ciudades verticales;
que hoy son una solución a los problemas de vivienda en las
metrópolis.
 Migraciones internas
Las migraciones internas en México son otro factor importante en el
crecimiento del sector inmobiliario, ya que impulsa a construir
desarrollos verticales y horizontales para cubrir la demanda de
vivienda. Las migraciones internas están promovidas por
nuevas oportunidades laborales y educacionales, mejora en la calidad
de vida, inseguridad y hasta por falta de empleo.
Según cifras del Consejo Nacional de Población, en 2010 el centro del
Valle de México registró 1.4 millones de migrantes
intrametropolitanos. Monterrey, 365,000 y Guadalajara,
262,000. Una clara justificación para el incremento en la oferta
inmobiliaria, que en los últimos 5 años incluye como opción de
cambio a Querétaro, Cancún, Playa del Carmen y Mérida.
Viviendas económicas en zonas conurbadas o áreas metropolitanas
Para abastecer la demanda residencial, en los últimos 10 años
creció la construcción de vivienda en las zonas conurbadas. Es decir,
en los límites de las grandes metrópolis. En el área metropolitana de
la Ciudad de México, por ejemplo, se desarrollaron microciudades
con un promedio de 5,000 viviendas, en municipios del Estado de
México como: Ecatepec, Tecamac, Melchor Ocampo, Chalco,
Huehuetoca, Coacalco y Zumpango.
De acuerdo a datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía
(INEGI), en toda la República hay 59 áreas metropolitanas con una
población mayor a 5 millones de habitantes. Por lo que no es de
extrañarse, que aquí se concentre el mayor desarrollo inmobiliario.
 Programas de Vivienda
Estos planes dieron acceso a la vivienda a personas con menor poder
adquisitivo y capacidad crediticia. En junio de 2006, el gobierno
Federal promulgó la Ley de Vivienda que incentiva el derecho a la
“casa propia”. Asimismo se creó la Comisión Nacional de Vivienda
 (Conavi) cuya función es “formular, ejecutar, conducir, evaluar, y dar
seguimiento a la Política Nacional de Vivienda y el Programa”. Desde
ese año se han realizado convenios con instituciones financieras
como Infonavit y Fovissste, para aumentar el número
de financiamientos. Además de promover la solicitud
de subsidios para situaciones específicas.
En México, la industria inmobiliaria puede considerarse estable,
aunque sólo tuvo un incremento del 1.2% en el primer trimestre de
2016 (datos del INEGI). La constancia es un factor que genera
confianza en la inversión, tanto nacional como extranjera.

C. ESTADOS UNIDOS
 La Economía
La salud general de la economía, no es de extrañar, desempeña un
papel importante en el valor de los bienes raíces. Generalmente
medidos por indicadores económicos como el PIB, la actividad
industrial , los datos de empleo y similares, la economía y el mercado
inmobiliario tienen una relación positivamente correlacionada entre
sí, cuando uno sube, el otro sube y cuando uno cae, el otro también
lo hace. El tipo de bienes raíces afectados por los cambios
económicos vale la pena señalar son casi nulos, mientras estés lo
menos correlacionados con la cíclica del mercado (por ejemplo, los
inquilinos de oficinas con arrendamientos a largo plazo) se verán
menos afectados por una desaceleración de la economía que, por
ejemplo, un hotel que depende de la ocupación de los ingresos.

 Demografía
En pocas palabras, los datos demográficos son los datos que
describen la composición de una población, como el género, la edad,
la raza, los ingresos, etc. Aunque los datos demográficos a menudo se
 pasan por alto, son un factor importante que afecta a la forma en que
se fija el precio de los bienes raíces y qué tipos de propiedades están
en demanda. Los principales cambios demográficos, como el
envejecimiento de los baby boomers, tienden a afectar todo en el
sector inmobiliario, desde la demanda hasta las tendencias de
consumo.
 Tasas de interés
Los cambios en las tasas de interés pueden influir en gran medida en
la capacidad de un posible comprador para comprar una propiedad
residencial. A medida que las tasas de interés bajan, el costo de
obtener una hipoteca para comprar una casa se reduce, creando así
una mayor demanda de bienes raíces (lo que, por cierto, empuja los
precios hacia arriba). Las tasas de interés tienen un impacto
sustancialmente diferente en los fideicomisos de inversión
inmobiliaria u otras inversiones de capital en bienes raíces, más
parecidos a la de la relación entre un bono y los tipos de interés.

 Políticas gubernamentales
La legislación generalmente juega un papel importante en la
determinación de la demanda y los precios de la propiedad, con
deducciones, subsidios y créditos fiscales que son algunas de las
formas en que el gobierno puede aumentar temporalmente la
demanda de bienes raíces. Es vital estar al tanto de los incentivos
actuales del gobierno si espera determinar los cambios en la oferta y
la demanda e identificar tendencias potencialmente falsas.
 Valorización (tasación)
 La tasación es el proceso formal de la industria inmobiliaria para fijar
la fijación de precios de una propiedad. Todos los estados requieren
que los tasadores (para cualquier prestamista regulado por el
gobierno federal) tengan licencia o certificación por una organización
acreditada por la Junta de Calificaciones de Evaluadores (AQB).
Siempre que un préstamo está involucrado en la financiación de una
compra de propiedad o préstamo de capital de vivienda, casi siempre
se requiere una evaluación. La mayoría de los prestamistas no
aprobarán un préstamo por más de la cantidad tasada, por lo que, si
el valor evaluado se queda corto, el vendedor necesita reducir el
precio o el comprador necesita poner dinero extra para disminuir el
monto del préstamo. Además, si el tasador considera que hay un
problema estructural como un daño defectuoso en el techo o las
termitas, el banco no aprobará el préstamo hasta que se solucionen
los problemas, más a menudo a expensas del vendedor. Los tasadores
siguen un proceso estructurado para evaluar la propiedad
examinando las ventas comparables recientes (ver arriba) para
establecer un precio de referencia y luego ajustando el precio hacia
arriba o hacia abajo de acuerdo con las mejoras y mejoras que tiene
o no ha realizado en relación con las propiedades comparables.

4) TENDENCIAS ECONOMICAS INMOBILIARIAS EN NORTEAMERICA

A. CANADÁ
 Compartir un piso en Canadá: flatsharing o homesharing
 Este es una de las tendencias que está volviéndose de moda entre los
jóvenes ya que es una alternativa cuando no se cuenta con mucho
dinero. Los precios de las habitaciones en el centro de las ciudades
están entre los 600$ CAD y los 1.000$ CAD. Pero los precios pueden
variar mucho dependiendo de la zona y el tamaño del apartamento.
Son más bajos cuanto más alejados del centro, y las ciudades tienen
muy buena conexión con transporte público y es habitual desplazarse
en bus o en sky train 30 minutos a diario.
 Homestay: vivir con una familia de Canadá
Esta es una tendencia que se puede observar con mucha más
frecuencia en la actualidad, mayor parte por jóvenes universitarios
los cuales, al aún no tener una solvencia económica estable, tienden
a elegir mucho esta opción.
Las casas familiares o Homestay suelen encontrarse en las afueras del
centro de la ciudad y alquilan varias habitaciones individuales a
estudiantes.
El coste de un Homestay oscila entre los 750$ y los 1000$ CAD
aproximadamente.
B. MÉXICO
Guadalajara y Querétaro están teniendo desarrollos inmobiliarios muy
interesantes, enfocados en el perfil medio-interés social. Mucho desarrollo
vertical, que antes no era tan común en provincia. En Monterrey también
está ocurriendo esto, con muchas facilidades para hacer vida en ese mismo
desarrollo. Pero a pesar del esfuerzo que están haciendo estas ciudades, lo
cierto es que la CDMX sigue siendo el foco y la ciudad con mayor innovación,
a pesar de todos los problemas que hemos tenido en los pasados 6, 12 meses
con clausura temporal de ciertos desarrollos inmobiliarios. Pero con todo,
sigue siendo la ciudad número uno.

 Nueva Tendencia Coliving

Es parecido a un co-working, pero residencial. Es una tendencia que viene de
Estados Unidos; una opción de vivienda nueva, muy enfocada al mercado
millennial de poder adquisitivo medio-alto. En vez de tener un bloque de
departamentos tradicional, donde cada individuo renta o compra una
propiedad, un co-living sería como una comunidad donde se promocionan
ciertos servicios o amenidades compartidas. Se hacen actividades
organizadas en el gimnasio, tienen zonas de trabajo compartidas… Son
espacios más pequeños, más reducidos, pero más abiertos. Están diseñados
para un perfil joven y dinámico con un tipo de necesidades propias.
Ya desde hace tiempo se están adaptando más desarrollos de usos mixtos.
Cada vez más la gente tiene consciencia de no querer pasar horas en el
tráfico, por lo tanto, el hecho de poder tener un espacio que cuenta con
amenidades, espacios residenciales, oficinas e incluso áreas comerciales, que
mejoren la calidad de vida, es muy solicitado actualmente.
C. ESTADOS UNIDOS
El mercado inmobiliario de Estados Unidos ha sido testigo de una fuerte
demanda y un corto inventario de viviendas este año, lo que lo convierte en
un mercado de vendedores. En 2019, los expertos creen que la construcción
de nuevas viviendas comenzará a aumentar. Las ciudades con más
construcción incluyen Dallas, Houston y Austin, lo que refleja la fuerte
recuperación del mercado inmobiliario de Texas. Sin embargo, ¿esta nueva
construcción se mantendrá al día con la demanda? La mayoría de las
predicciones del mercado inmobiliario afirman que esta nueva construcción
de viviendas se está recuperando lentamente, lo que significa que no habrá
suficientes viviendas para satisfacer la demanda de los compradores de
bienes raíces.
Por lo tanto, las tendencias del mercado de bienes raíces en los Estados
Unidos en 2019 probablemente continuarán sufriendo por la escasez de
suministros en algunas partes del país.

 Los millennials están impulsando el mercado

Existe el mito popular de que los millennials son una generación de
inquilinos. Sin embargo, mirando hacia atrás a las tendencias del
mercado inmobiliario a lo largo de este año, los millennials están
realmente interesados en la compra de una vivienda y están
comprando más casas de las que usted cree. Los Millennials son un
gran grupo demográfico y, a medida que envejecen y se están
estableciendo, están entrando en sus años de compra de vivienda.
Además, cuando los millennials se integran más en la fuerza laboral
con carreras duraderas y bien remuneradas, se sienten más cómodos
con la obtención de hipotecas.
La demanda persistente de compradores milenarios se puede ver en
todo el país desde Nueva York, Miami hasta Los Ángeles. La demanda
del milenio es una de las razones por las que 2019 es un buen año
para vender su casa.
La construcción de casas nuevas puede sugerir que es un buen
momento para comprar una propiedad de inversión. No obstante, la
fuerte economía, la creciente demanda y el aumento de las tasas
hipotecarias y los precios de las viviendas indican que el mercado de
bienes raíces de los EE. UU.
 Construcción residencial en aumento
La actividad de la construcción residencial continúa aumentando
fuertemente, en parte impulsada por tasas de hipotecas más
bajas. En agosto de 2019 (a una tasa anual ajustada
estacionalmente):

- Inicio de vivienda: 1,364,000 unidades, 6.6% más que el año anterior

 - Terminaciones de viviendas: 1,294,000 unidades, un 5% más que el
año anterior
- Permisos de vivienda: 1,419,000 unidades, 12% más que el año
anterior

CONCLUSIONES

PBI
MÉXICO CANADÁ ESTADOS UNIDOS
La cartera hipotecaria El sector construcción El mercado inmobiliario de
mexicana representa el 7.7% canadiense representa el EE. UU. tiene un valor de más
del PIB. 7.0% del PIB. de USD 36 mil millones, y
poco menos de la mitad de
esta cifra es atribuible al
submercado de alquiler.

 En Canadá el sector inmobiliario está siendo impulsado por los extranjeros.

 En México el sector inmobiliario es más atractivo para comercializar en formato
renta en CDMX es vivienda vertical (departamentos), mientras que en
Monterrey, Tijuana y Querétaro recomiendan apostar por proyectos
industriales.
 Los ciclos de precios de la vivienda, y más ampliamente del sector inmobiliario,
han estado estrecha y recurrentemente relacionados con las crisis bancarias y
financieras.
 El sector inmobiliario estadounidense, por su alta contribución al PIB, por su
decidida participación en la inversión, por su amplio impacto en el empleo y en
el gasto; además de los significativos efectos e índices financieros ya referidos,
tiene un peso macroeconómico y estratégico superior
 El sector inmobiliario tiene una marcada influencia en la economía mexicana, ya
que es uno de los sectores que más aportan al PIB. En este contexto, el tercer
trimestre de 2018 significó tasas de crecimiento moderadas.
 A pesar de los esfuerzos por fortalecer el sector externo, la economía mexicana
tiene una marcada dependencia de los Estados Unidos. La relación bilateral es
compleja y las perspectivas comerciales no son muy alentadoras. En este
sentido, la actual administración deberá establecer mecanismos para diversificar
las relaciones comerciales y fortalecer el mercado interno.
 En Canadá el sector inmobiliario está siendo impulsado por los extranjeros
 En México el sector inmobiliario es más atractivo para comercializar en formato
renta en CDMX es vivienda vertical (departamentos), mientras que en
Monterrey, Tijuana y Querétaro recomiendan apostar por proyectos
industriales.
  Los ciclos de precios de la vivienda, y más ampliamente del sector inmobiliario,
han estado estrecha y recurrentemente relacionados con las crisis bancarias y
financieras.
 El sector inmobiliario estadounidense, por su alta contribución al PIB, por su
decidida participación en la inversión, por su amplio impacto en el empleo y en
el gasto; además de los significativos efectos e índices financieros ya referidos,
tiene un peso macroeconómico y estratégico superior.
 Estados unidos en los próximos 6 años vera una imagen positiva en el sector
inmobiliario.

LINKOGRAFÍA
 https://torontorealtyblog.com/blog/factors-affecting-the-fall-real-estate-market/
 http://www.passovah.com/factors-affecting-the-housing-market-in-canada/
 https://es.slideshare.net/RealEstateBusiness/cmo-afecta-la-economa-al-mercado-
inmobiliario
 https://www.metroscubicos.com/articulo/busqueda-de-
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 https://www.icasas.mx/noticias/factores-que-influyen-en-el-crecimiento-inmobiliario-
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 http://annekoonsrealestate.com/4-key-factors-drive-real-estate-market/
 https://resources.point.com/8-biggest-factors-affect-real-estate-prices/
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F_DE_PRECIOS_DE_LA_VIVIENDA_EN_ME_XICO_PRIMER_TRIMESTRE_DE_2019.__RES
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 https://www.realestatemarket.com.mx/articulos/mercado-inmobiliario/21404-
historia-detras-del-desarrollo-inmobiliario-en-mexico
 https://www.elmundo.es/economia/2014/07/16/53c63411ca47415b548b4572.html
 https://gestion.pe/economia/origino-peor-crisis-financiera-historia-48101-noticia/
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 https://www.bleublanc.mx/estilo-de-vida/retos-y-tendencias-del-mercado-
inmobiliario-en-mexico-por-jaume-molet-de-lamudi-mexico/2019/09/
 https://www.forbes.com.mx/cambios-en-mexico-impactan-al-mercado-inmobiliario-
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 https://inmobiliare.com/panorama-desarrollo-inmobiliario-en-mexico-2019/
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 http://nmnoticias.ca/2019/01/30/mercado-inmobiliario-saludable-en-2019-martha-
velazquez-agente-inmobiliario-espanol-montreal-quebec/
 https://www.pwc.es/es/real-estate/tendencias-mercado-inmobiliario-2019.html
 https://inmobiliare.com/panorama-desarrollo-inmobiliario-en-mexico-2019/
 https://www.eleconomista.com.mx/opinion/Perspectivas-del-sector-inmobiliario-en-
Mexico-20190704-0092.html
 http://nmnoticias.ca/2019/01/30/mercado-inmobiliario-saludable-en-2019-martha-
velazquez-agente-inmobiliario-espanol-montreal-quebec/