La servidumbre es un derecho real que recae sobre una cosa, perteneciente a una

persona o un fundo, según se infiere de lo dispuesto en los arts. 530 y 531 del
Código Civil (CC). Se trata, por tanto, de un derecho real que se constituye
gravando una cosa con la prestación de servicios determinados, en provecho
exclusivo de una persona que no es su dueño, o de una finca que corresponde a otro
propietario (Sentencia de la AP Sevilla de 26 de septiembre de 2014). [j 1]

En este tema se expondrán las reglas generales en orden a la definición,

clasificación, constitución, contenido y extinción de las servidumbres.

Contenido
• 1 Concepto y caracteres
• 2 Clases de servidumbres
o 2.1 Servidumbres voluntarias y legales
o 2.2 Servidumbres prediales y personales
o 2.3 Servidumbres continuas y discontinuas
• 3 Servidumbres aparentes y no aparentes
• 4 Servidumbres positivas y negativas
• 5 Constitución
• 6 Contenido
• 7 Extinción y modificación de servidumbres
• 8 Ver también
• 9 Recursos adicionales
o 9.1 En formularios
o 9.2 En doctrina
• 10 Legislación básica
• 11 Legislación citada
• 12 Jurisprudencia citada

Concepto y caracteres
La servidumbre ha sido definida desde su aspecto activo y pasivo, señalando que:

• Desde un punto de vista activo, se configura como un derecho real que una
persona tiene sobre un predio ajeno, para servirse de él parcialmente en algún
aspecto. Este derecho o poder puede ser, a su vez, positivo (hacer algo en el predio
ajeno) o negativo (impedir hacer algo).

• Desde un punto de vista pasivo, la servidumbre es un gravamen que pesa

sobre un predio llamado sirviente, poniendo una limitación a su propiedad. Este
aspecto es el reflejado en el 530 CC según el cual «la servidumbre es un
gravamen impuesto sobre un inmueble».
En este sentido, puede verse la Sentencia de la AP Vizcaya de 8 de marzo de 2016, [j
2] que cita a su vez la Sentencia de la AP Baleares de 2 de abril de 2013. [j 3]

Podemos señalar que los caracteres de las servidumbres son:

1). Predialidad: las servidumbres recaen o constituyen un gravamen sobre un

predio, una finca, cosa inmueble por naturaleza. De ahí que el art. 530 CC disponga
que es un gravamen sobre un inmueble.

2). Inherencia: la finca sobre la que recae la servidumbre debe ser

individualizada, quedando la servidumbre inherente a la misma, lo que recoge
el art. 534 CC al establecer que «Las servidumbres son inseparables de la finca a
que activa o pasivamente pertenecen».

Por tanto, una vez que se constituye a favor de una cosa o una persona, es inherente
y no es susceptible de enajenación total o parcial.

3). Imposibilidad jurídica de que una servidumbre pueda surgir y subsistir

entre fundos pertenecientes al mismo propietario (en servidumbre predial), o
sobre un fundo y a favor del propietario del mismo (en la servidumbre personal).
Ello resulta de los siguientes preceptos:

• Los arts. 530 y 531 del Código Civil (CC) que definen la servidumbre como
el gravamen sobre un inmueble, en beneficio de otro perteneciente a distinto
dueño (predial), o en beneficio de personas a quienes no pertenezca la finca
gravada (personal).

• El 546.1º CC incluye, como causa de extinción de las servidumbres, la

consolidación (es decir, reunir en una misma persona la propiedad del
predio dominante y la del sirviente).

4). Inseparabilidad: la servidumbre no puede ser objeto de relaciones

jurídicas separadas del predio sirviente. Asimismo, si es predial, tampoco puede ser
separada del predio dominante que se compenetra con él como una cualidad
propia. La servidumbre siempre irá unida al predio (dominante o sirviente) y
éste siempre llevará consigo aquélla (como poder o como gravamen), tal y como
resulta del art. 534 CC.

5). Utilidad y posibilidad: la utilidad justifica el contenido y la propia existencia

de la servidumbre, pues ésta debe prestar una utilidad, satisfacer un interés, del
predio dominante (en la predial) o de la persona de su titular (en la personal), lo
que se deduce de los arts. 530 y 531 CC. Ahora bien, el ejercicio de
la servidumbre ha de adecuarse al objeto y necesidad, de modo que el dueño del
predio sirviente no puede oponer obstáculo, pero su ejercicio ha de realizarse lo
menos gravoso posible para el fundo sirviente, al tratarse de un gravamen y, por
tanto, de una restricción.
Como derivado, e incluso inherente a la utilidad, se halla el carácter de posibilidad:
una servidumbre imposible nunca puede ser útil.

La Sentencia nº 384/2006 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 7 de Abril de 2006 [j 4] destaca

en toda servidumbre dos notas esenciales (entre otras): el ser utiliter y el
ejercerse civiliter. En cuanto a la primera: la utilidad justifica el contenido y la
propia existencia de servidumbre; ésta debe prestar una utilidad sirviendo un
interés del predio dominante (en beneficio de otro, dice el 530 CC), por lo que el
gravamen que implica no puede ser más amplio que la utilidad que proporciona.
En cuanto a la segunda: el ejercicio del derecho de servidumbre debe ser adecuado
al interés, en el sentido de que no caben servidumbres generales o universales, sino
que el contenido debe quedar especificado; es decir, el ejercicio del derecho debe
ser concreto, lo que responde al concepto de poder parcial sobre el predio sirviente.

6). Indivisibilidad: conforme con el ar. 535 CC, las servidumbres son
indivisibles, de modo que:

a.- Si el predio sirviente se divide entre dos o más, la servidumbre no se modifica, y

cada uno de ellos tiene que tolerarla en la parte que le corresponda.

b.- Si el predio dominante se divide entre dos o más, cada uno de ellos puede usar
por entero la servidumbre, pero no puede alterar el lugar de su uso, ni gravarla con
otra.

7). Permanencia: antes, la servidumbre tenía vocación de perpetuidad, si bien

este carácter ha desaparecido hoy, siendo sustituido por el de permanencia. De tal
modo que la servidumbre puede estar limitada en el tiempo, pero dentro de tales
límites es permanente; es decir, perdura hasta que no sobrevenga una causa
extintiva establecida por la ley.

8). La servidumbre no se presume: es característica de la servidumbre que no

se presume, sino que ha de probarse su constitución y, además, en caso dudoso, ha
de interpretarse restrictivamente.

La Sentencia nº 390/2014 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 11 de Julio de 2014 [j

5] recuerda la doctrina tradicional del TS según la cual toda servidumbre debe

apoyarse en un evidente título o hecho constitutivo que legitime su ejercicio, título

que es cualquier acto jurídico oneroso o gratuito inter vivos o mortis causa en
virtud del cual se establece esta limitación. En correspondencia de todo ello, se ha
dicho unánimemente que la propiedad se presume libre y no se presumen las
servidumbres.

9). La servidumbre no es una mera tolerancia: es importante destacar, dice

la Sentencia nº 390/2014 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 11 de Julio de 2014, [j 6] que un
derecho real de servidumbre es muy distinto de la situación de hecho, es decir, de
la mera tolerancia que ni siquiera afecta a la posesión, como dispone el art. 444
CC que la Sentencia de 1 de marzo de 2011 [j 7] califica el caso extremo como animus
spoliandi.

Clases de servidumbres
Las servidumbres se clasifican en:

Servidumbres voluntarias y legales

El art. 536 CC recoge esta distinción entre servidumbres voluntarias y legales al

establecer que:

Las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios.

Aquéllas se llaman legales y éstas voluntarias.
La diferencia entre una y otra clase de servidumbres es la siguiente:

• Las servidumbres legales (o forzosas) son aquellas que la ley permite al

particular que pueda exigir su constitución, y son numerus clausus. Estas
servidumbres se configuran, en muchos casos no tanto como un derecho de
servidumbre, sino como un límite de propiedad. Advierte la Sentencia nº 753/2006
de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 12 de Julio de 2006 [j 8] que bajo la rúbrica "De los
servidumbres legales" regula el Código Civil, en sus arts. 549 a 593, diferentes
servidumbres cuyo rasgo común es el estar "impuestas por la ley" teniendo como
motivo "la utilidad pública o el interés de los particulares". Ahora bien, esta
regulación de las servidumbres legales ha sido desbordada por la profusa
legislación administrativa, en la que aparece con frecuencia la denominación de
servidumbre para calificar situaciones de sujeción, pero sin una distinción clara de
las limitaciones dominicales, a que se refiere el art. 348 del Código Civil al definir la
propiedad como "el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones
que las establecidas en las leyes", delimitación "de acuerdo con las leyes" a que se
refiere igualmente el artículo 33.2 de la Constitución.

No obstante la indefinición con que, a veces, en la legislación administrativa se

utiliza el término "servidumbre" para referirse a verdaderas limitaciones legales de
la propiedad, es unánime la doctrina en cuanto a la diferenciación entres unas y
otras. Se da una limitación legal cuando ésta afecta a todos los predios que se
hallan determinadas condiciones por lo que han de guardar las prescripciones
legales; por el contrario, la servidumbre constituye un gravamen que impone una
sujeción parcial de un predio a la utilización en uso o en beneficio de otro
predio, el dominante, si bien en las servidumbres administrativas es opinión
común que no es esencial la idea de predio dominante, ya que ni siquiera existe
normalmente y la restricción se establece en beneficio de la comunidad.

• Las servidumbres voluntarias son aquellas nacidas de un negocio jurídico o

bien, en sentido amplio y en contraposición con las servidumbres legales, las
constituidas por usucapión, o por destino del padre de familia. Las servidumbres
voluntarias pueden ser variadísimas, abarcando todas las posibles utilidades de las
que un fundo es susceptible de gozar respecto del otro. Por tanto, el criterio
diferenciador entre unas y otras ha de ser la obligatoriedad o no de su constitución.

Servidumbres prediales y personales

• La servidumbre predial. En el art. 530 CC se establece que está impuesta en

beneficio de otro perteneciente a distinto dueño). El inmueble a cuyo favor está
constituida la servidumbre se denomina predio dominante y el que la sufre predio
sirviente (art. 530 CC).

• La servidumbre personal es aquella cuyo titular es una persona física o

jurídica (prescindiendo de su posible relación con un predio). A ella se refiere el art.
531 CC, que dispone que:

También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o

de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada.

Servidumbres continuas y discontinuas

Esta diferencia aparece contemplada en el art. 532 CC, según el cual:

• Las servidumbres continuas son aquéllas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la
intervención de ningún hecho del hombre. Por tanto, en éstas se exige que entre los
fundos dominante y sirviente exista un estado de derecho, de tal naturaleza y
permanencia, que haga posible al titular la utilización de la servidumbre en
cualquier momento, pero sin que sea necesario para ejercitar el derecho, ya
constituido, el "hecho del hombre".

Un ejemplo de ellas es la servidumbre de acueducto (art. 561 CC), que está

desarrollada en el tema Servidumbres en materia de aguas así como también
la Servidumbre de luces y vistas (art. 580 i ss CC), o de conducción de corriente
eléctrica.

• Las servidumbres discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos
largos, y dependen de actos del hombre. Es decir, que las servidumbres
discontinuas requieren de la concurrencia de dos elementos: el uso intermitente y
la dependencia de actos del hombre.

De ahí que sean servidumbres discontinuas la de pastos y leñas art. 600 a art. 604
CC) -desarrollada en el tema 760182469 Servidumbres voluntarias -, o
la Servidumbre de paso (art. 564 y ss. CC).

Sobre la distinción entre ambos tipos de servidumbre, véase la Sentencia de la AP

Valencia de 21 de diciembre de 2011 [j 9].
Servidumbres aparentes y no aparentes
De acuerdo con el art. 532 CC, cabe diferenciar también entre servidumbres
aparentes y no aparentes, que son:

• Las servidumbres aparentes son aquellas que anuncian y están

continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y
aprovechamiento de las mismas. Dicho signo exterior debe referirse a uno del que
se desprenda, razonablemente, la existencia de la servidumbre.

Así pues, son servidumbres aparentes la de acueducto (por imperativo del art. 561
CC), y aquéllas que tienen un elemento que la demuestran como puede ser la de
vertiente de tejado, un alero; la de conducción de energía eléctrica, un cable; la de
paso, el camino; la de luces y vistas, la ventana o hueco.

• Las servidumbres no aparentes son las que no presentan indicio alguno

exterior, como pueden ser las servidumbres de pastos, las de luces y vistas sin
ventanas o huecos, o las limitaciones de construir.

Véase, al respecto, los temas siguientes de esta misma obra: Servidumbres en

materia de aguas , Servidumbre de paso , Servidumbre de luces y
vistas o Distancias y obras intermedias .

Servidumbres positivas y negativas

El art. 533 CC establece que las servidumbres son, además, positivas o negativas.

• Las servidumbres positivas implican un poder (aspecto activo) o un gravamen

(aspecto pasivo) consistente en dejar hacer alguna cosa o hacerla por sí mismo.

• Las servidumbres negativas tienen un contenido de abstención -non facere-

del dueño del predio sirviente; de modo que prohíbe al dueño del predio sirviente
hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre.

De esta forma, la jurisprudencia sostiene que la servidumbre de luces y vistas ,

cuando los huecos se han abierto sobre pared propia, es negativa, pues su
existencia impediría al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería posible,
como es edificar en su terreno tapando los huecos. Más cuando los huecos se han
abierto en pared ajena o medianera, o tales huecos revisten la forma de balcones
con voladizo, la servidumbre es positiva, ya que para ello se debió contar con la
autorización del propietario del predio sirviente, o del otro medianero (STS de 1 de
octubre de 1993). [j 10]

Constitución
En este punto, puede verse el tema Modos de constitución de las servidumbres

Contenido
Las servidumbres otorgan una serie de derechos y obligaciones a los propietarios
de los predios dominante y sirviente (arts. 543 CC a 545 CC).

El art. 543 CC permite al dueño del predio dominante hacer, a su costa, en el predio
sirviente, las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, pero
sin alterarla ni hacerla más gravosa. Ahora bien, el párrafo 2º del art. 544
CC determina que el dueño del predio sirviente únicamente contribuirá a los gastos
si utilizara en algún modo la servidumbre, y el art. 545 CC prohíbe al dueño del
predio sirviente menoscabar, en modo alguno, el uso de la servidumbre
constituida.

De los anteriores preceptos, como indica la Sentencia de la AP Ciudad Real de 3 de

junio de 2002, [j 11] se desprende que:

• El dueño del predio dominante puede realizar obras necesarias para el uso y
conservación de la servidumbre, pero a su costa, y no a cargo del titular del predio
sirviente.

• El titular del predio sirviente deberá contribuir a los gastos de tales obras en
el caso de aprovecharse de la servidumbre y en proporción a su uso. De modo que
se excluyen, en todo caso, las obras de mejora, así como cualquier obra, incluso
necesaria, que haga más gravosa la servidumbre.

A efectos de diferenciar cuándo se está ante una obra de conservación y una de

mejora, la Sentencia de la AP Madrid de 27 de marzo de 2007 [j 12] establece que las
obras de conservación y mantenimiento comprenden todas las obras preliminares
o iniciales y sucesivas que tienen, como finalidad, colocar el fundo sirviente en
condiciones de consentir el ejercicio de la servidumbre o asegurar su continuidad.
Incluyen las que exijan los deterioros o desperfectos que proceden del uso natural
de la servidumbre y sean imprescindibles para su uso y conservación (reparaciones
ordinarias), así como las reparaciones extraordinarias cuando sean necesarias para
que no se interrumpa o perjudique el uso de la servidumbre.

Ahora bien, en todo caso, las obras necesarias a que se refiere el art. 543 CC, como
advierte la STS de 31 de enero de 2008, [j 13] además de estar limitadas por vía
positiva en las "necesarias" para el uso y conservación, tienen su límite en la
alteración o el aumento de la onerosidad de la servidumbre.

Extinción y modificación de servidumbres

Causas de extinción según el CC
Los arts. 546 a 548 CC, regulan los modos de extinguirse las servidumbres y, en
particular, el art. 546 CC establece que las servidumbres se extinguen:

1.º Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y del
sirviente.

2.º Por el no uso durante veinte años. Este término empezará a contarse desde el
día en que hubiera dejado de usarse la servidumbre respecto a las discontinuas, y
desde el día en que haya tenido lugar un acto contrario a la servidumbre respecto a
las continuas.

3.º Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre;
pero ésta revivirá si después el estado de los predios permitiera usar de ella, a no
ser que cuando sea posible el uso, haya transcurrido el tiempo suficiente para la
prescripción, conforme a lo dispuesto en el número anterior.

4.º Por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuera temporal o

condicional.

5.º Por la renuncia del dueño del predio dominante.

6.º Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del
sirviente, debiendo advertirse que tal redención no puede tener carácter forzoso
pues, como indica la Sentencia de la AP Las Palmas de 26 de mayo de 2015 [j 14] (y
las que en ella se citan), la redención es un acuerdo o convenio entre los titulares
activo y pasivo de la servidumbre. Es decir, es un negocio jurídico bilateral en el
que ambas partes (dueño del predio dominante y sirviente) prestan su
consentimiento a la extinción o modificación de la servidumbre, lo que precisa en
todo caso de la aquiescencia del titular del predio dominante, con los mismos
límites exigidos para la renuncia.

Cancelación de servidumbre en el Registro de la Propiedad

Una cosa son las causas de extinción de toda servidumbre y otra su reflejo registral.

En efecto, la Resolución de la DGRN de 13 de julio de 2007 [j 15] advierte que para

cancelar un derecho -como una servidumbre inscrita a favor de un tercero- es
preciso el consentimiento de su titular (el expresado tercero; por supuesto no hay
problema si hay confusión, si hay renuncia, se cumple el plazo, etc.). Pero fuera de
supuestos obvios, si falta dicho consentimiento es precisa una resolución judicial
en procedimiento entablado contra tal titular, no sólo por imperativo del art. 82 de
la Ley Hipotecaria, sino por aplicación del art. 24 de la Constitución española que
proscribe la indefensión. La única forma en que pudiera cancelarse sin dicho
consentimiento sería que, en el título constitutivo de la servidumbre se hubiera
pactado un procedimiento para su cancelación sin necesidad del mismo (supuesto
del art. 82 párrafo 2 de la LH) y acreditando las circunstancias pertinentes sin
necesidad de juicio contradictorio.
Modificación de servidumbre

Como expresa la Resolución de la DGRN de 23 de febrero de 2017 [j 16] la

modificación de una inscripción practicada requiere el consentimiento y
concurrencia no solo de los titulares de los predios dominantes, sino también del
predio sirviente o, en su defecto, una sentencia firme dictada en procedimiento
seguido a tal efecto contra los mismos y que expresamente ordenara la rectificación
registral pretendida.

Sobre las servidumbres y el Registro de la Propiedad, puede verse con mayor

detalle el tema Reglas generales para la inscripción y extinción de las servidumbres
voluntarias