Co mpr a Vent a – Derechos real es

10 de Junio de 2019
 Derecho Civil 2 Compra Venta – Derechos reales

COMPRA VENTA – DERECHOS REALES

CONTENIDO

I. INTRODUCCIÓN ............................................................................................................................. 2
II. OBJETIVO ........................................................................................................................................ 2
III. DESARROLLO DEL TEMA ............................................................................................................. 2
1. CARACTERÍSTICAS ...................................................................................................................... 2
2. HISTORIA ...................................................................................................................................... 3
3. FUNCION ECONÓMICA ............................................................................................................ 3
4. ESPECIES ........................................................................................................................................ 4
A) COMPRAVENTA CIVIL ................................................................................................ 4
B) COMPRAVENTA MERCANTIL .................................................................................... 4
C) COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO ........................................................ 4
D) COMPRAVENTA EN ABONOS ................................................................................... 4
E) COMPRAVENTA CON PACTO DE PREFERENCIA .................................................... 4
F) COMPRAVENTA CON PACTO DE NO VENDER A DETERMINADA PERSONA ..... 4
G) COMPRAVENTA DE ESPERANZA .............................................................................. 4
H) COMPRAVENTA DE COSA ESPERADA ...................................................................... 5
I) COMPRAVENTA JUDICIAL ......................................................................................... 5
5. ELEMENTOS .................................................................................................................................. 5
A) ELEMENTOS PERSONALES .......................................................................................... 5
B) ELEMENTOS REALES .................................................................................................... 5
C) ELEMENTOS FORMALES ............................................................................................. 6
6. EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA .................................................................... 6
7. COMPRA VENTA EN NUESTRA LEGISLACION ...................................................................... 7
A) ELEMENTOS DEL CONTRATO .................................................................................... 7
B) REQUISITOS DE VALIDES DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA ........................... 7
C) INCAPACIDADES DE HECHO Y DE DERECHO PARA CELEBRAR CONTRATOS ..... 8
V. BIBLIOGRAFÍA .............................................................................................................................. 10

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COMPRA VENTA – DERECHOS REALES

I. INTRODUCCIÓN

Este contrato es el que tiene mayor importancia entre los de su clase porque se trata del
contrato tipo traslativo de dominio y, además, porque constituye la principal forma moderna de
adquisición de riqueza; es decir, tanto en su función jurídica como económica, debe merecer un
estudio especial.
Como contrato tipo de los translativos de dominio, aplicaremos sus reglas principales
a la permuta; sufrirán estas modificaciones esenciales en la donación; también recurriremos a
la compraventa para explicar ciertas especialidades del mutuo, de la sociedad, de
la transacción y de la renta vitalicia.
Por otra parte, la compraventa constituye el medio primordial de adquirir el dominio.
Las formas de adquisición del dominio están representadas por el contrato, la herencia, la
prescripción, la ocupación, la accesión, la adjudicación y la ley. El contrato es en el derecho
moderno la forma principal de adquirir la propiedad dentro de los contratos translativos de
dominio.
La compraventa en el derecho latino moderno, que deriva del Código Napoleón, es
un contrato traslativo de dominio, que se define como el contrato por virtud del cual una
parte, llamada vendedor, transmite la propiedad de una cosa o de un derecho a otra, llamada
comprador, mediante el pago de un precio cierto y en dinero.

II. OBJETIVO

 Recopilar información de fuentes textuales y digitales acerca de las generalidades, nociones,

normativa legal relacionada al registro de Contratos de Compra Venta en Derechos Reales

III. DESARROLLO DEL TEMA

1. CARACTERÍSTICAS

Un contrato de compraventa es un contrato:

 Bilateral. Es un contrato bilateral porque engendra derechos y obligaciones para ambas partes.

 Oneroso. Porque confiere provechos y gravámenes también recíprocos.

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 Conmutativo. Generalmente es conmutativo, por cuanto que las prestaciones son ciertas y
determinadas al realizar el contrato.

 Consensual. La compraventa es un contrato consensual para muebles y formal para inmuebles.

En materia de muebles no se requiere formalidad alguna para la validez del acto; es decir, se
aceptan las distintas formas de manifestación de la voluntad dentro del consentimiento tácito
y expreso.

2. HISTORIA

En el derecho romano es el convenio de cambiar una cosa (merx) que se entregara al comprador
(emptor) por una cantidad de dinero (pretium) que se pagara al vendedor (venditor). De hecho la
forma más primitiva de compraventa consistió en el trueque de cosa y precio. Un tipo paradigmático
de negocio de "toma y daca". Este se realizaba con el simple intercambio manual para la compra de
res nec manicipi y adoptaba la forma solemne de manicipatio para la compra de res manicipi.3

En el derecho griego exigía para la perfección de la compraventa, el pago del precio o la forma
escrita; en la compra de género futuro el pago anticipado era préstamo de dinero. esto repercutió en
la jurisprudencia romana, quien llegó admitir la perfección del contrato por el simple
consentimiento, presentándose como simultáneas las obligaciones de entregar y pagar.

Gayo, en su obra Institutas, define el contrato de compraventa - emtio venditio - como un

contrato consensual por el que una persona denominada vendedor (venditor), se obliga a transmitir
la libre y pacifica posesión y el disfrute útil (habere licere) que tiene sobre una cosa (merx), a otra
persona denominada comprador (emptor), a cambio de una cantidad cierta de dinero (pretium).

3. FUNCION ECONÓMICA

La compra venta resulta ser el medio más eficaz y práctico por el cual se intercambia la riqueza.
La aparición de la moneda trajo como consecuencia el nacimiento del contrato de compra venta,
precisando con mayor realismo el valor económico de las contraprestaciones, ya que la concepción
primitiva de los valores al ganado o a la pecunia, daba a los contratantes una aproximación en las
contraprestaciones, pero no con la misma precisión de la moneda merced de los valores
fraccionarios.

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4. ESPECIES

A) COMPRAVENTA CIVIL
Definida como la obligación del vendedor a entregar una cosa determinada y la obligación del
comprador a pagar un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

B) COMPRAVENTA MERCANTIL
Definida como la compraventa de bienes o muebles para revenderlas, bien en la misma forma
que se compraron o bien en otra diferente, con ánimo de lucrarse en la reventa. Y realizar la venta
exitosa y no encontrar engaños en lo que se muestra

C) COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO

Es aquel contrato en el cual las partes, mediante un pacto expreso, modifican el efecto traslativo
de dominio, haciéndolo depender del cumplimiento de una obligación por parte del comprador.

D) COMPRAVENTA EN ABONOS
Es aquel contrato en el cual mediante pacto expreso de las partes acuerdan que el comprador
cubrirá de manera total o parcial en cierto tiempo el precio de la cosa mediante entregas parciales en
cierto tiempo.
Si se pactara que la totalidad del precio se pagara en cierto tiempo en una sola exhibición no
sería compraventa en abonos, sino un contrato de compraventa con el pago del precio diferido, por
lo que la condición para que exista dicho contrato es que existan pagos en parcialidades.

E) COMPRAVENTA CON PACTO DE PREFERENCIA

Contrato en el cual las partes pactan que el comprador se obliga a no vender el bien adquirido
como consecuencia de la compraventa, sin antes darle preferencia al vendedor para volver a adquirirlo
en igualdad de condiciones en que pudiera adquirirlo un tercero.

F) COMPRAVENTA CON PACTO DE NO VENDER A DETERMINADA PERSONA

Es aquel contrato en el cual las partes pactan que el comprador no pueda vender a determinada
persona el bien que ha adquirido y es objeto del contrato. No debe confundirse con el hecho de
pactar no vender a persona alguna, pues el contrato seria nulo.

G) COMPRAVENTA DE ESPERANZA
Es aquel contrato en el cual las partes pactan la entrega de cosas futuras a cambio de un precio
cierto y en dinero, por lo que el comprador corre el riesgo de que esas cosas nunca lleguen a existir y
aun así este deba cubrir el precio.

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H) COMPRAVENTA DE COSA ESPERADA
Contrato en el cual las partes pactan la entrega de cosas futuras y el pago del precio
subordinándolas a la condición suspensiva de que la cosa llegue o no a existir.

I) COMPRAVENTA JUDICIAL
Es equiparada por la ley a una enajenación forzada. Técnicamente no es un contrato porque
no existe acuerdo de voluntades entre el propietario del bien y el deudor del crédito que da origen al
procedimiento judicial, ni mucho menos el mejor postor. Por regla general, dentro del
procedimiento judicial, el propietario no acude a esta audiencia, y aunque lo hiciera y manifestará su
inconformidad con el procedimiento su consentimiento es irrelevante para la enajenación del bien.
Por otra parte, tampoco es una compraventa ya que ninguna de las partes, ni el juez de
conocimiento, fijan el precio en que se remata la cosa, tampoco los peritos que la valuarán, ya que
ellos señalarán un valor y precio estimado que servirá de base para su estimación y la legalidad de sus
posturas. En todo caso, el mejor postor será el que fije el precio al ofrecer una cantidad a cambio de
la cosa, que debe ser cuando menos las mismas, que sea considerada como postura legal. En síntesis,
si no haya acuerdo de voluntades entre el propietario y el adquirente, ni respecto a la transmisión del
bien, ni respecto el precio, no puede hablarse de contrato de compraventa.

5. ELEMENTOS

A) ELEMENTOS PERSONALES
Los elementos personales de este contrato se conforman por dos partes: el comprador y el vendedor.
1. Vendedor: aquella persona física o moral que se obliga a transferir el dominio de una cosa o
un derecho a otro.
2. Comprador: aquella persona física o moral que se obliga para con el vendedor a pagar un
precio cierto y en dinero a cambio de una cosa que pasará a su propiedad.

B) ELEMENTOS REALES
Los elementos reales son dos: precio y cosa.
Precio
Como parte de la prestación que debe dar el comprador, el precio debe tener las siguientes
características:
 Cierto, es decir, que debe ser determinado y determinable, debe fijarse al celebrar el contrato
de manera precisa, matemática y exacta).

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 En dinero, es decir, que debe ser en moneda nacional que tenga curso y poder
liberatorio pleno conforme a la ley monetaria. Se puede pactar dentro del contrato que una
parte se pague en dinero y otra parte del precio se pague en especie siempre y cuando el
importe en dinero sea igual o mayor que el valor de esa cosa.
 Verdadero: no debe ser ficticio, pues si no se estaría en presencia de un contrato ficticio o
de donación.
 Justo, es decir, debe existir una equivalencia lógica entre el valor de la cosa vendida y el precio,
ya que si existe una desproporción de los precios se desnaturalizará el contrato.
Cosa
Pueden ser objeto del contrato de compraventa todas las cosas y derechos que reúnan los siguientes
requisitos:
 Debe existir en la naturaleza. También pueden ser objeto del contrato las cosas futuras o
las compras de esperanza.
 Debe estar determinado, es decir, individualizado puntualizando ciertos respecto a la cosa.
 Debe ser determinable en especie, es decir, datos de género, calidad, cantidad, peso o medida.
 Debe estar en el comercio. Las cosas pueden estar fuera del comercio por su naturaleza, es
decir, no puede ser poseída por algún individuo, y cuando la ley así lo declare.

C) ELEMENTOS FORMALES
Los contratos de compraventa tienen dos vertientes:
1. Contratos de compraventa de bienes muebles. La ley no exige una manera especial para que
se exteriorice el consentimiento; por lo tanto, la forma es libre. Por lo que, este contrato
puede celebrarse en escritura pública, en documento privado, con o sin testigos, en forma
verbal o por actos o circunstancias que necesariamente supongan ese consentimiento.
2. Contratos de compraventa de bienes inmuebles. Este contrato es formal en virtud de que la
ley exige una formalidad determinada e impuesta para su validez que deberá constar en
escritura pública, ya que, si el valor de avaluó del no excede al equivalente a trescientos sesenta
y cinco veces el salario mínimo, este podrá realizarse en contrato privado, con la forma de los
contratantes, ante dos testigos, ratificado ante notario, ante juez competente y registrado en
el Registro Público de la Propiedad y el Comercio.
6. EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA

Obligaciones del vendedor

 Conservar el bien objeto de la compraventa hasta su entrega.
 Entregar el bien al comprador en el lugar y en el momento convenidos.

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 Garantizar al comprador una posesión útil.
 Garantizar al comprador una posesión pacífica.
 Responder a la evicción.
 Recibir el pago del precio.
Obligaciones del comprador
 Pagar el precio.
 Pagar intereses en caso de demora o de compraventa con precio aplazado.
 Recibir el bien comprado.
 Recibir en buen estado.

7. COMPRA VENTA EN NUESTRA LEGISLACION

Según el art. 584 de Código Civil es un contrato por el cual el vendedor transfiere la propiedad
de una cosa o transfiere otro derecho al comprador por un precio de dinero.
ARTÍCULO 584. (NOCIÓN).-
La venta es un contrato por el cual el vendedor transfiere la propiedad de una cosa o transfiere
otro derecho al comprador por un precio en dinero.

A) ELEMENTOS DEL CONTRATO

Partes (Elementos Personales): El vendedor, quien transfiere la propiedad, y el comprador, que
es quien la adquiere.
Cosa (Elemento Real): Bien objeto del contrato.
Precio (Elemento Real): Valor asignado a la cosa que se otorga en venta.
El código civil no exige para su fonación el elemento forma, por lo que dicho contrato puede ser
celebrado verbalmente, sin embargo, esa es una excepción y no una regla por lo que se
recomienda que toda relación jurídica contractual se realice de manera escrita.

B) REQUISITOS DE VALIDES DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA

Los requisitos de valides para todos los contratos son; el consentimiento, objeto y causa.

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C) INCAPACIDADES DE HECHO Y DE DERECHO PARA CELEBRAR CONTRATOS
No pueden comprar o vender por si (pueden hacerlo a través de sus representantes legales): los
por nacer, menores de edad, dementes sordomudos que no saben darse a entender por escrito y
los condenados con pena de prisión mayor a 3 años (Borda, Manual de Contratos).
Independientemente de las capacidades de hecho, existen las incapacidades de derecho, los cuales
no pueden celebrar el contrato ni por medio de representante legal, los cuales están determinados
en los arts. 591, 592 del Código Civil.

ARTÍCULO 591. (PROHIBICIÓN DE VENTA ENTRE CÓNYUGES).-

El contrato de venta no puede celebrarse entre cónyuges, excepto cuando están separados en
virtud de sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada.

ARTÍCULO 592. (PROHIBICIONES ESPECIALES DE COMPRAR).-

I. No pueden ser compradores ni siquiera en subasta pública, ni directa ni indirectamente.
1. Quienes administran bienes del Estado, municipios, instituciones públicas, empresas públicas
y mixtas u otras entidades públicas, respecto a los bienes confiados a su administración.
2. Los funcionarios públicos, respecto a los bienes que se venden por su ministerio.
3. Los magistrados, jueces, fiscales, secretarios, actuarios, auxiliares y oficiales de diligencias,
respecto a los bienes y derechos que estén en litigio ante el tribunal en cuya jurisdicción ejercen
sus funciones.
4. Los abogados, respecto a los bienes y derechos que son objeto de un litigio en el cual
intervienen por su profesión, hasta después de un año de concluido el juicio en todas sus
instancias.
5. Quienes por ley o acto de autoridad pública administran bienes ajenos, respecto a dichos
bienes.
6. Los mandatarios, respecto a los bienes y derechos puestos a su cargo para venderse, excepto si
lo autorizó el mandante.
II. La adquisición en los casos 1, 2 y 3 es nula y en los casos 4, 5 y 6 es anulable.

Obligaciones del vendedor.- Art. 614, 617 de Código Civil

 Transmitir la propiedad del bien.
 Conservar el bien objeto de la compra-venta basta su entrega.

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 Entregar la cosa en las condiciones pactadas.
 Garantizar al adquiriente una posesión útil y pacífica.
 Responder por la evicción y/o vicios de la cosa.
Obligaciones del comprador
 Pagar el precio acordado en la forma, término y lugar establecidos.
 Recibir la cosa comprada.
Derecho preferente
En términos generales, si la cosa objeto de la compra-venta es un bien mueble, será
propietario el primero que la adquiera o que detente la posesión del objeto. En el caso de
los bienes inmuebles, corresponderá el derecho propietario al primero que inscriba su
compra en el registro público correspondiente (oficina de Derechos Reales).

Ejemplo: Contrato de Transferencia de Bienes Inmuebles

Requisitos para realizar el contrato: Antes de cerrar una transacción inmobiliaria,
necesariamente se debe revisar los siguientes documentos:
 Documento de identidad: Cédula de Identidad, Carnet de extranjero o Pasaporte del
Comprador y del Vendedor, (original y fotocopia).
 Título de Propiedad, (original y fotocopia).
 Plano del bien inmueble, aprobado por la Sub Alcaldía correspondiente o el Departamento de
 Gestión Catastral, (original y fotocopia).
 Comprobantes de pago de todos Impuestos a la Propiedad de Bienes Inmuebles (IPBI),
(originales).
 Registro catastral emitido por la Sub Alcaldía correspondiente, (original y fotocopia).
 Certificado de libertad (Folio Real o Partida Literal) emitido por Derechos Reales, (original y
fotocopia).
Una vez revisados los documentos anteriormente mencionados un abogado deberá
elaborar la ESCRITURA DE COMPRA-VENTA O TRANSFERENCIA del bien inmueble y
así dar inicio a los trámites y proceder al registro e inscripción correspondiente.
Cuando se realicen contrato de este tipo de contratos se debe averiguar el estado civil del
vendedor para que su conyugue (si existiera) también exprese su consentimiento, de lo
contrario, podría ser objetado judicialmente.

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REQUISITOS Y ARANCELES

V. BIBLIOGRAFÍA
 Enciclopedia Jurídica (2014), Diccionario jurídico de derecho, Madrid, España.
 Página del consejo de la Magistratura
 Apuntes de clases

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