PROPIEDAD EN CONDOMINIO

También denominado propiedad horizontal, es un derecho real que tiene múltiples

definiciones, mismas que se abordarán a continuación:

Rojina Villegas: Es una modalidad del derecho de propiedad por la que su titular tiene una
parte de la propiedad exclusiva y singular de un departamento, vivienda, casa o local como
unidad privativa de la que un inmueble consta y, por otra parte, una participación en la
copropiedad de los elementos comunes de dicho inmueble en proporción al valor de la unidad
de la cual es titular.

Tapia Ramírez: Es un derecho real, es una forma especial de propiedad construida sobre
pisos o edificios divididos por pisos, departamentos o locales susceptibles de ser
aprovechados en forma independiente, y en los cuales se atribuye al titular de cada piso,
departamento, local o nave, un derecho exclusivo sobre ellos, y un derecho de copropiedad
forzosa sobre los elementos y servicios comunes.

María Leoba y Carmen Montoya: Por un lado, existe un derecho real de propiedad que cada
uno de los condóminos detenta sobre la unidad de propiedad privativa, que otorga a su titular
las facultades de usar, disfrutar y disponer de la misma y, por el otro, existe la copropiedad
toda vez que se tiene una parte alícuota de las áreas comunes.

NOTA: Debido al desarrollo que tuvo tal sistema de propiedad, en 1954 se emitió la Ley
sobre el Régimen de Propiedad y Condominio de los Edificios Divididos en Pisos,
Departamentos, Viviendas o Locales, misma que cobró el carácter de Ley Reglamentaria
del artículo 951 del Código Civil.

La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, emitida el 27

de enero de 2011, está compuesta por 8 títulos y 89 artículos, más los transitorios, señala
que las normas que la integran son de orden público e interés social, regulando la
constitución, modificación, organización, funcionamiento, administración y extinción del
régimen de propiedad en condominio; sin embargo, nuestro Código Civil local, en su
artículo 951, da una explicación amplia sobre los bienes que pueden formar parte del
condominio.

Rafael de Pina señala que la naturaleza jurídica del régimen de propiedad en

condominio consiste en la combinación de propiedad y copropiedad, convirtiéndose en
una propiedad forzada.

TEORÍAS:
❖ Derecho de superficie (alemanes y suizos): Los dueños de los distintos
departamentos tienen un derecho de superficie, es decir, sobre la construcción, ya que
1
el propietario del sueño es otra persona.

1
Arredondo Galvan, Francisco Javier, “El nuevo régimen jurídico del condominio”, en ​Revista de Derecho
Notarial Mexicano​, núm. 117, año XLIII, t. I, noviembre, México, 2002, p. 114.
 ❖ Es una servidumbre (franceses): Se ejerce sobre las áreas comunes que se
encuentran enlazadas con los derechos de propiedad individual.

❖ Tipo de sociedad (anglosajones): De las unidades privativas para tener uso y

conservación de las áreas comunes; sin embargo, según nuestra legislación, el
condominio carece de personalidad.

Ahora bien, es de suma importancia acudir al artículo 951 de nuestro Código Civil local para
poder entender la normativa que regula a este derecho real.

Artículo 951. Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un inmueble,
construídos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública,
pertenecieran a distintos propietarios, cada uno de éstos tendrá un derecho singular y exclusivo
de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa o local y, además, un derecho de
copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado
uso o disfrute.

Cada propietario podrá enajenar, hipotecar o gravar en cualquier otra forma su departamento,
vivienda, casa o local, sin necesidad de consentimiento de los demás condóminos. En la
enajenación, gravamen o embargo de un departamento, vivienda, casa o local, se entenderán
comprendidos invariablemente los derechos sobre los bienes comunes que le son anexos.

El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble, sólo será enajenable,
gravable o embargable por terceros, conjuntamente con el departamento, vivienda, casa o local
de propiedad exclusiva, respecto del cual se considere anexo inseparable. La copropiedad sobre
los elementos comunes del inmueble no es susceptible de división.

Los derechos y obligaciones de los propietarios a que se refiere este precepto, se regirán por las
escrituras en que se hubiera establecido el régimen de propiedad, por las de compraventa
correspondientes, por el Reglamento del Condominio de que se trate, por la Ley de Propiedad en
Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, por las disposiciones de este Código y las
demás leyes que fueren aplicables.

CLASIFICACIÓN DE LOS CONDOMINIOS

A. POR SU ESTRUCTURA
● Vertical: Es un inmueble edificado en varios niveles en un terreno común con
unidades de propiedad privativa y derechos de copropiedad.
● Horizontal: Es un inmueble de construcción horizontal en donde el condómino tiene
derecho de uso exclusivo de parte de un terreno y es propietario de la edificación
establecida en el mismo, pudiendo compartir o no su estructura o medianía.
● Mixto:​ Está formado por condominios verticales y horizontales.
 B. POR SU USO
● Habitacional​: El inmueble, en su unidad privativa, está destinado a vivienda.
● Comercial o servicios:​ Se encuentra destinado al comercio o servicios permitidos.
● Industrial: La unidad privativa se encuentra dirigida a actividades permitidas propias
del ramo.
● Mixtos: La unidad de propiedad privativa se destina a dos o más de los usos señalados
con anterioridad.

C. POR SU DESTINO O CARACTERÍSTICA SOCIAL

● Ordinarios: Aquellos que se encuentran edificados sobre una superficie de mayor
extensión, generando mayores elementos de comodidad.
● De interés social y popular​: Se encuentran dirigidos a los grupos populares de escasos
recursos a fin de que puedan adquirir una vivienda propia, en aras de mejorar las
condiciones de determinado sector social.

NOTA: Se deberá de solicitar a la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda la emisión

de una constancia oficial a fin de que ubique a tal inmueble dentro de la especie en
cuestión, teniendo la autoridad un plazo de 30 días para negar u otorgar la constancia
solicitada, de no hacerlo tendrá lugar la ​afirmativa ficta.

AFIRMATIVA FICTA:

NEGATIVA FICTA:

ASAMBLEA GENERAL
La Asamblea General es el máximo órgano en la organización del condominio, donde se toman
las decisiones de vital importancia y trascendencia para este derecho real.

Existen dos ​tipos de asambleas​, según el artículo 29 de la LPCIDF:

A) Asamblea General Ordinaria: Se deberá celebrar trimestralmente, misma en la cual se

rendirán los informes y tratarán los asuntos concernientes a la administración del
condominio.
B) Asamblea General Extraordinaria: Tendrán lugar cuando se deban de tratar asuntos de
carácter urgente sobre:
❖ Modificación de la escritura constitutiva o Reglamento Interno.
❖ Extinción del régimen.
❖ Realizar obras nuevas.
❖ Acordar lo conducente sobre destrucción ruina o reconstrucción.

Dentro de las ​facultades que tiene la Asamblea General podemos enlistar las siguientes (art.
33 de la LPCIDF):

❖ Aprobar el fondo para la contratación de un seguro contra siniestros.

❖ Aprobar la contratación de un administrador profesional.
 ❖ Aprobar y reformar el reglamento interno.
❖ Decretar las medidas que sean necesarias para el interés público.
❖ Determinar días y horas para la celebración de Asambleas Generales.
❖ Discutir y aprobar los presupuestos de gastos para el año siguiente.
❖ Establecer las cuotas a cargo de los condóminos, pagándose un 9% anual en caso de
mora.
❖ Examinar los estados de cuanta y, en su caso, aprobarlos.
❖ Examinar y aprobar el informe anual del comité de vigilancia.
❖ Iniciar procedimiento administrativos o judiciales que procedan en contra de los
inquilinos que incumplan sus obligaciones o violen las leyes del reglamento u otras
disposiciones.
❖ Modificar la escritura constitutiva.
❖ Nombrar, ratificar y remover libremente al administrador.
❖ Ordenar la realización de auditorías por profesional autorizado.
❖ Realizar y cuidad la organización e integración de desarrollo de los condominios.
❖ Señalar las obligaciones del administrador.
❖ Suspender el derecho de voto de los condóminos.
Algunas de las ​reglas​ de la Asamblea General son:

❖ Toda asamblea se deberá de realizar previa convocatoria.

❖ Se requiere el 75% de asistencia de los condóminos para la primera convocatoria.
❖ Para la segunda convocatoria se requerirá de mayoría simple del total de condóminos.
❖ La celebración de la tercera convocatoria se llevará a cabo con los condóminos que
asistan.
❖ Se debe firmar la lista de asistencia, misma que se anexará al libro de actas de
asamblea.
Toda ​convocatoria​ deberá reunir los siguientes requisitos:

❧ Realizarse por escrito.

❧ Indicar quién convoca.
❧ Tipo de asamblea.
❧ Lugar, día, mes y año en que se celebrará.
❧ Orden del día.
❧ Indicar que debe notificarse a los condóminos.
La ​notificación​ en cuestión deberá de realizarse de la siguiente manera:

❧ Personal.
❧ Colocar la convocatoria en un lugar visible, preferentemente en la puerta del
condominio.
❧ Depositarla, de ser posible, en el interior de cada unidad.
❧ Notificarse con 7 días de anticipación.
❧ Entre la primera y segunda convocatoria debe mediar un plazo de ​30 minutos y entre
la segunda y la tercera, un plazo igual (art. 32, fracción IV, párrafo III de la LPCIDF).
❧ En casos de urgencia se convocará a la Asamblea General con la urgencia que el caso
precise.
 NOTA: El administrador durará en su encargo UN AÑO (art. 42 de la LPCIDF); sin
embargo, el Comité de Vigilancia podrá permitir su reelección en DOS periodos
consecutivos más y posteriormente en otros periodos no consecutivos, renovando el
contrato y la fianza que corresponda.

Las actividades del administrador se encuentran señaladas en el artículo 43 de la

LPCIDF.

COMITÉ DE VIGILANCIA
El Comité de Vigilancia se integrará por DOS o hasta CINCO condóminos, designándose entre
ellos al presidente y de UNO a CUATRO vocales, con un nombramiento de un año, pudiendo
reelegirse sólo dos de sus miembros por un período consecutivo.

Su principal función es la de vigilar, de manera colegiada, las actividades del administrador;

sin embargo, el artículo 49 de la LPCIDF señala algunas otras más:

❖ Cerciorarse que se cumplan con los acuerdos de la Asamblea.

❖ Constatar y supervisar la inversión de fondos.
❖ Dar cuenta a la Asamblea de las observaciones planteadas a la administración.
❖ Otorgar su conformidad con las obras que se desean efectuar.
❖ Supervisar que el administrador cumpla con sus funciones.
❖ Verificar la actividad contable del administrador.
❖ Verificar y emitir dictámenes de los estados de cuenta que debe rendir éste o los
administradores.
NOTA: Todo conjunto condominal consta con un reglamento interno, mismo que se
elabora por las personas que constituyen el condominio, registrado en la Procuraduría
Social; además, para cualquier modificación se requerirá la mayoría simple para su
aprobación.

CULTURA CONDOMINAL
Se refiere a todo aquello que contribuye a generar las acciones y actitudes que permiten una
sana convivencia condominal, así como el cumplimiento del objeto social, familiar e individual
del régimen de propiedad en condominio.

Para poder logar el objetivo planeado se deben de seguir los siguientes elementos.

❧ Respeto y tolerancia.
❧ Responsabilidad y cumplimiento.
❧ Corresponsabilidad y participación.
❧ Solidaridad y aceptación mutua.
HASTA AQUÍ EL EXAMEN
 OBLIGACIONES COMUNES DE LOS CONDÓMINOS
Los derechos sobre las cosas, bienes y servicios que son comunes derivan del derecho de
copropiedad existente sobre ellos con carácter indivisible e inseparable; por lo tanto, y de
manera general, podemos decir que este punto se centra en dos cuestiones:

A) Usar y disfrutar el inmueble de manera adecuado, siempre tomando en cuenta los

derechos de los demás.
B) La obligación de aportar determinadas cantidades para la conservación y
mantenimiento del inmueble de acuerdo con las cuotas fijadas en la escritura,
reglamento o por la asamblea general.
Todos los condóminos tienen el deber de pagar las cuotas de administración ordinarias y
extraordinarias en el monto y plazo que determine la Asamblea, con ellas se constituirán los
fondos:

Con las cuotas se constituirán los fondos:

❧ De administración.
❧ De reserva.
❧ Para gastos extraordinarios.
Sin embargo, ningún condómino está sujeto a compensación o excepción de su pago, a menos
de que:

❖ No cuente con recursos.

❖ Se encuentre con insolvencia declarada.
Para las dos hipótesis anteriores se podrá cubrir lo debido con trabajo en favor del
condominio.

NOTA: Todo condómino que venda su unidad de propiedad privada estará obligado a
entregar la constancia de no adeudo de cuota, debido a que el adquirente se convierte en
obligado solidario de dichos adeudos.

ERRORES DE LA LPCIDF
La ley que regula el régimen de propiedad en condominio tiene un sin número de críticas; sin
embargo, algunas de las más graves son:

❖ Un deudor moroso no es el que no cumple la obligación a la que se encuentra sujeto,

sino el que se retrasa en el cumplimiento de esta.
❖ El contenido del artículo 33 que señala que el administrador profesional, una vez
designado, debe otorgar “garantía o fianza”, cuando desde el punto de vista jurídico al
solicitarse una garantía se sabe que se puede realizar con fianza, prenda o hipoteca,
por lo que es reiterativo.
❖ El ilegal la exigencia prevista en el artículo 66, ya que señala que es necesario agotar la
mediación antes de iniciar el procedimiento ante la Procuraduría Social.**
❖ En su artículo 38 se utiliza inadecuadamente el término preclusión, cuando en
realidad se trata de una caducidad.
 DESTRUCCIÓN, RUINA Y RECONSTRUCCIÓN DEL CONDOMINIO
Puede ​extinguirse​ este régimen por dos causas:

❧ Porque el ​inmueble esté en un estado de ruina que haga imposible la habitación

de este.
❧ Por ​destrucción total o en más del 35% del valor del inmueble​, sin tomar en
cuenta el terreno donde fue construido.
En asamblea general extraordinaria, con la mayoría de los votos, se puede acordar:

❖ La destrucción de las partes comunes o su venta.

❖ La extinción total de régimen y que cada parte conserve la parte que le corresponde
❖ La demolición y venta de los materiales.
En caso de reconstrucción, cada condómino estará obligado a costear la reparación de su
unidad de propiedad privada o privativa, y todos se obligarán a pagar la reparación de las
partes comunes en proporción al porcentaje que les corresponda según su escritura
constitutiva.

NOTA: La minoría de condóminos que no haya estado de acuerdo con la reconstrucción

deberá de enajenar sus derechos de propiedad dentro de un plazo de 90 días de acuerdo
con el avalúo de instituciones bancarias autorizadas.