Sunteți pe pagina 1din 16

UNIVERSITATEA „LUCIAN BLAGA” – SIBIU

FACULTATEA DE DREPT „SIMION BĂRNUŢIU”


SPECIALIZAREA: ADMINISTRAȚIE PUBLICĂ
CENTRUL TUTORIAL MIERCUREA CIUC

REFERAT LA DISCIPLINA:
DREPT FUNCIAR

Titlul referatului:
CIRCULAȚIA JURIDICĂ A TERENURILOR

Profesor de disciplina:
Conf.univ.dr. Adrian CIRCA

STUDENT/A:
RuginăAngelica Maria
Anul:II

Anul universitar 2017-2018


Semestrul II

1
Circulaţia juridică al terenurilor

I. Introducere

Constituția României, la art. 44 prevede că, „(1) Dreptul de proprietate, precum și


creanțele asupra statului sunt garantate. Conținutul și limitele acestor drepturi sunt stabilite de
lege. (2) Proprietatea privată este garantată și ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular.
Cetățenii străini și apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai
în condițiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană și din alte tratate
internaționale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condițiile prevăzute prin
lege organică, precum și prin moștenire legală. (...)”.
Noul Cod civil la art. 555 prevede, că „(1) Proprietatea privată este dreptul titularului de
a poseda, folosi și dispune de un bun, în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite
de lege”. Această normă citată definește dreptul de proprietate privată prin referire la atributele
și caracterele sale juridice.
În ceea ce privește circulația juridică a terenurilor, alin. (4) al art. 553 din Codul civil,
stabilește că, „Bunurile obiect al proprietății private, indiferent de titular, sunt și rămân în
circuitul civil, dacă prin lege nu se dispune altfel. Ele pot fi înstrăinate, pot face obiectul unei
urmăriri silite și pot fi dobândite prin orice mod prevăzut de lege”. Din analiza acestor prevederi,
observăm, că Codul civil consacră regulile cunoscute privind regimul juridic al proprietății
private. Astfel, indiferent de titular, bunurile ce reprezintă obiect al proprietății private pot fi
înstrăinate, pot face obiectul unei urmăriri silite și pot fi dobândite prin orice mod prevăzut de
lege.
Ținând cont de prevederile art. 861 din Codul civil, care stabilește că „(1) Bunurile
proprietate publică sunt inalienabile, imprescriptibile și insesizabile”, cu alte cuvinte sunt scoase
din circuitul civil, putem trage concluzia, că se află în circuitul civil, numai acele terenuri care
fac obiectul dreptului de proprietate privată, și circulația acestora nu a fost limitată prin lege, prin
convenția pârților sau prin alte măsuri prevăzute de lege. Limitele juridice ale dreptului de
proprietate privată, pot fi limite legale, convenționale și judiciare.
Cum se arată și în literatura de specialitate1, regimul comunist, în perioada anilor 1947-

1
A se vedea Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu – Drept civil. Drepturile reale., Ediţia a III-a revăzută şi
adăugită, Editura Rosetti, Bucureşti 2005, p. 170.
2
1989, a îngrădit progresiv dreptul de proprietate asupra terenurilor ajungându-se până acolo încât
– prin Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului și a localităților urbane și rurale 2 - s-
a interzis înstrăinarea terenurilor prin acte între vii.
Scopul legiuitorului din perioada respectivă a fost ca prin diverse mijloace, cum ar fi fost
cooperativizarea, exproprierea, de exemplu, terenurile să fie trecute din proprietatea privată în
proprietatea socialistă de stat și cooperatistă. În această perioadă, în caz de înstrăinare a
construcției, terenul aferent trecea ope legis în proprietatea statului, iar dobânditorul construcției
dobândea terenul pe care era situată în folosință, pe durata existenței construcției, în limitele
stabilite prin detaliile de sistematizare, limite care nu puteau excede 250 mp. Imediat după
decembrie 1989, prin Decretul nr. 1/19893 a fost abrogată Legea nr. 58/1974, iar prin Decretul-
lege nr. 9/1989 privind abrogarea unor acte normative4 au fost abrogate alte dispoziții restrictive
în materie5.
În privința terenurilor, legea de bază care reglementează restituirea terenurilor este Legea
fondului funciar nr. 18/19916. Această lege a prevăzut chiar în art. 1 că terenurile din țara noastră
constituie fondul funciar al României, indiferent de destinația terenurilor, de titularii acestora și
de împrejurarea că ele fac parte din domeniul public sau din domeniul privat.
Menționăm, că Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar a instituit acele principii potrivit
căruia terenurile de orice fel au fost introduse în circuitul civil general, fiind consacrat principiul
liberei lor circulații, înstrăinarea terenurilor prin acte juridice între vii se putea face numai cu
respectarea formei autentice a actului, s-a instituit interdicția dobândirii în proprietate privată,
prin acte juridice între vii, a unor suprafețe mai mari de 100 ha teren agricol în echivalent arabil
de familie, sub sancțiunea nulității absolute, totală sau parțială, după caz, a actului de înstrăinare,
înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole din extravilan7 se putea face numai cu respectarea

2
Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului şi a localităţilor urbane şi rurale a fost publicată în Buletinul
Oficial nr. 135 din 1 noiembrie 1974
3
Decretul-lege nr. 1/1989 privind abrogarea unor legi, decrete şi alte acte normative a fost publicat în Monitorul
Oficial al României, Partea I., nr. 4 din 27 decembrie 1989.
4
Decretul-lege nr. 9/1989 privind abrogarea unor acte normative a fost publicat în Monitorul Oficial al României,
Partea I., nr. 9 din 31 decembrie 1989.
5
A se vedea pe larg Corneliu Bîrsan – Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil,
Editura Hamangiu, Bucureşti 2013 – p. 118 şi urm.
6
Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar a fost republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I., nr. 1 din 5
ianuarie 1998.
7
În prezent unele măsuri privind vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole este reglementată de Legea nr. 17/2014
privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare
a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică
şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului publicată în Monitorul Oficial
al României, Partea I., nr. 178 din 12 martie 2014.
3
unui drept de preempțiune, recunoscut anterior anumitor categorii de persoane fizice sau juridice
și insesizabilitatea terenurilor agricole extravilane, cu excepția cazurilor prevăzute de lege.8
În anul 1998 a fost aprobată Legea nr. 54/1998 privitoare la circulația juridică a
terenurilor9, fiind abrogată de Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniul proprietății și
justiției, precum și unele măsuri adiacente, acest ultim act normativ având în vigoare normele
cuprinse în Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniul proprietății și justiției,
precum și unele măsuri adiacente10, până la intrarea în vigoare a Codului civil.
Legea nr. 54/1998, a avut elemente noi de natură să liberalizeze aproape total circulația
juridică a terenurilor proprietate privată, devenite, pe temeiul prevederilor ei, alienabile,
sesizabile și prescriptibile achizitiv.10
Fără a intra în detalii, trebuie să arătăm, că această lege, cu privire la terenuri a stabilit la
art. 1, că „terenurile proprietate privată, indiferent de titularul lor, erau declarate că sunt și rămân
în circuitul civil, puteau fi înstrăinate sau dobândite în condițiile pe care legea le stabilea. Legea
interzicea, sub sancțiunea nulității absolute, înstrăinările, sub orice formă, a terenurilor cu privire
la titlul cărora există litigii la instanțele judecătorești, pe tot timpul soluționării lor. Acest act
normativ, însă, în privința persoanelor, interzicea cetățenilor străini și apatrizilor să dobândească
terenuri în proprietate în România.11
Cum am arătat și mai înainte, Legea nr. 54/1998 a fost abrogată expres și în întregime de
prevederile Legii nr. 247/2005, acesta din urmă instituind un regim juridic al circulației
terenurilor în dreptul nostru civil.
Astfel, un principiu instituit a fost acela că toate terenurile proprietate privată erau
considerate a fi în circuitul civil general. Terenurile fiind în circuitul civil puteau forma nu numai
obiect al transmisiunii prin acte între vii ori prin acte pentru cauză de moarte, ci și obiect al
constituirii dezmembrămintelor dreptului de proprietate. Al doilea principiu instituit prin Legea
nr. 247/2005 privea forma actelor de înstrăinare sau de constituire a unor drepturi reale asupra

8
Corneliu Bîrsan – Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, Editura Hamangiu,
Bucureşti 2013 – p. 118 şi urm.
9
Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea
I., nr. 102 din 4 martie 1998, fiind abrogată de Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi
justiţiei precum şi unele măsuri adiacente publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I., nr. 653 din 22 iulie
2005. 10 Titlul X intitulat Circulaţia juridică a terenurilor din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniul
proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente a fost abrogat prin art. 230 lit. a) din Legea nr. 71/2011
pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil publicată în Monitorul Oficial al României,
Partea I., nr. 409 din 10 iunie 2011
10
Corneliu Bîrsan – Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, Editura Hamangiu,
Bucureşti 2013 – p. 119.
11
Cu privire la problema dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetăţeni străini, apatrizi şi de
persoanele juridice străine a se vedea Corneliu Bîrsan – Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea
noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureşti 2013 – p. 126 şi urm.
4
terenurilor prin acte juridice între vii. Terenurile putea fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice
între vii încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute. Această lege instituia
obligația respectării formei și în situația în care se constituiau dezmembrăminte ale dreptului de
proprietate privitoare la terenuri.

Regimul juridic actual al circulației terenurilor – Principiile regimului juridic al


circulației
terenurilor

Noul Cod civil instituie un regim juridic unitar al circulației imobilelor în dreptul nostru
civil, fără a mai face vreo distincție între terenuri și construcții, chiar dacă, în privința terenurilor,
prevede și unele reglementări speciale ce țin de categoria acestora, fără a deroga însă de la
principiile generale ce guvernează materia discutată.
Potrivit prevederilor art. 885 din Codul civil, sub rezerva unor dispoziții legale contrare,
drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și
față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului juridic în
sens restrâns care a justificat înscrierea.12
Art. 886 din Codul civil dispune că modificarea unui drept real imobiliar se face potrivit
regulilor aplicabile dobândirii sau stingerii de drepturi reale, dacă prin lege nu se dispune altfel.
În același timp, potrivit prevederilor art. 888 din Codul civil, înscrierea în cartea funciară a
drepturilor reale asupra tuturor categoriilor de bunuri imobile se efectuează în baza înscrisului
autentic notarial, a unei hotărâri judecătorești rămase definitivă, a certificatului de moștenitor ori
în baza unui act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta. De
asemenea, reamintim și dispozitiile art. 1244 din Codul civil, care prevăd că, în afara cazurilor
prevăzute de lege, convențiile constitutive sau translative de drepturi reale ce urmează a fi înscrise
în cartea funciară trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute a
actului prin care se realizează aceste operațiuni juridice.13
În concluzie, putem afirma, că transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor
imobile ori constituirea de drepturi reale dezmembrăminte ale acestui drept privitoare la
asemenea bunuri prin acte juridice pot fi realizate numai prin încheierea actului în formă autentică

12
a se vedea Carmen Tamara Ungureanu, Mădălina Afrăsinie, Dana Margareta Cigan, Marius Eftimie, Lucia
Irinescu, Mihaela Păpureanu, Eugenia Florescu, Andreea Corina Târşia, Corina Voicu, Gabriela Cristina
Frenţiu, Florina Morozan, Mirela Steluţa Croitoru, Ioan Popa, Loreley Mirea, Ovidiu Podaru, Daniel Marius
Cosma, Eugen Roşioru – Noul Cod civil. Comentarii, doctrină şi jurisprudenţă. Vol. I. Art. 1-952 – Despre legea
civilă. Persoanele. Familia. Bunurile. – Editura Hamangiu, Bucureşti, 2012 – p. 1228 şi urm.
13
Corneliu Bîrsan – Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, Editura Hamangiu,
Bucureşti 2013 – p. 127-128.
5
și înscrierea transmisiunii ori a constituirii dreptului în cartea funciară. Ambele condiții trebuie
îndeplinite imperativ, sub sancțiunea nulității absolute a actului juridic.
Cu privire la „efectul transmiterii” condiționată de înscrierea în cartea funciară, în
cunoștința prevederilor art. 56 din Legea nr. 71/2011, menționăm că prevederile art. 885 și art.
886 din Codul civil, în sensul producerii de efecte juridice a transmiterii dreptului de proprietate
numai din momentul înscrierii în cartea funciară, se aplică numai după finalizarea lucrărilor de
cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială și deschiderea, la cerere ori din oficiu, a
cărților funciare pentru imobilele respective.
Până la această dată, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate ori a altor
drepturi reale, pe baza actelor juridice prin care acestea au fost transmise, constituite ori
modificate în mod valabil, se face numai pentru a fi opozabile terților, între părți, aceste efecte
se vor produce la momentul încheierii actului în formă autentică.
În concluzie, considerăm, că sunt aplicabile toate acele trei principii generale care puteau
fi desprinse și din prevederile Legii nr. 54/1998, și anume14:
a) Principiul liberei circulații juridice a terenurilor, potrivit căruia toate terenurile
proprietate
privată se află în circuitul civil putând fi înstrăinate sau dobândite prin modurile prevăzute de
lege.
b) Principiul potrivit căruia înscrisul autentic este o condiție de validitate, a
înstrăinării terenurilor, așa cum am prezentat și în cuprinsul acestei lucrări, prin prisma
prevederilor art. 885, art. 886 din Codul civil coroborat cu prevederile Legii nr. 71/2011.
c) Principiul potrivit căruia înstrăinarea unor categorii de terenuri prin vânzare se va
face cu respectarea dreptului de preempțiune, sens în care Codul civil la art. 1730 alin. (1)
prevede, că „În condițiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempțiune, numit
preceptor, poate să cumpere cu prioritate un bun.” Arătăm, cu titlu de exemplu, că potrivit
prevederilor art. 1746 „Terenurile din fondul forestier aflate în proprietate privată se pot vinde
cu respectarea, în ordine, a dreptului de preempțiune al coproprietarilor sau vecinilor”. Un alt
exemplu, se referă la dreptul de preempțiune a arendașului, Codul civil stabilind la art. 1849 că
„Arendașul are drept de preempțiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercită
potrivit art. 1730 – 1739.”
Cum am evidențiat și cadrul unei note de subsol, cu privire la vânzarea terenurilor agricole
situate în extravilan, în prezent sunt aplicabile prevederile Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri
de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a

14
A se vedea în această privinţă Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu – Drept civil. Drepturile reale., Ediţia a
IIIa revăzută şi adăugită, Editura Rosetti, Bucureşti 2005, p. 172 şi urm.
6
Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri
proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor
Statului, care la art. 4 alin. (1) prevede, că „(1) Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole
situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr.
287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de
preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român,
prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.” Cu alte cuvinte
în cazul vânzării unui teren agricol situat în extravilanul localităților, au drept de preempțiune
coproprietarii, arendașii, proprietarii vecini, precum și statul român.
În cele ce urmează, ținând cont de obiectul de analiză a prezentei lucrări, vom face o
prezentare mai detaliată a ultimului principiu, respectiv al aceluia potrivit căruia înstrăinarea unor
categorii de terenuri prin vânzare se va face cu respectarea dreptului de preempțiune, urmând să
dedicăm o atenție mai deosebită aspectelor legate de vânzare-cumpărare terenurilor situate în
extravilan potrivit prevederilor Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării
cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind
privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată
a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului.

Principiul potrivit căruia înstrăinarea unor categorii de terenuri prin vânzare se face cu
respectarea dreptului de preempțiune

Dreptul de preempțiune a fost definit în literatura de specialitate ca fiind „acel drept


subiectiv civil, recunoscut de lege anumitor titulari, în virtutea căruia aceștia se bucură de
prioritate la cumpărarea unui teren agricol din extravilan, în ordinea și celelalte condiții prevăzute
de lege”.1516
Codul civil la art. 1730 alin. (1) prevede, că „În condițiile stabilite prin lege sau contract,
titularul dreptului de preempțiune, numit preceptor, poate să cumpere cu prioritate un bun.” Pe
baza acestei „definiții legale”, achiesăm la definiția formulată în literatura de specialitate
recentă17, care este de părere, că dreptul de preempțiune este acel drept cu caracter temporar,

15
Szilárd Sztranyiczki – Exercitarea dreptului de preempţiune la vânzarea bunurilor mobile şi imobile conform
Noului Cod Civil în Scientia Iuris nr. 3/2011, p. 29 citează Fr. Deak, Dreptul de preempţiune în Dreptul nr. 7/1992,
p.
16
-43; Gh. Beleiu, Dreptul de preempţiune reglementat prin Legea nr. 18/1991 a fondului funciar în Dreptul
12/1992, p. 3-15; E. Chelaru – Dreptul de preempţiune reglementat de Legea nr. 54/1998 în Dreptul 8/1998, p. 19-
25.
17
Szilárd Sztranyiczki – Exercitarea dreptului de preempţiune la vânzarea bunurilor mobile şi imobile conform
Noului Cod Civil în Scientia Iuris nr. 3/2011, p. 29.
7
stabilit de lege sau prin convenția pârților, prin care anumiți titulari, numiți peremptorii, au un
drept prioritar de cumpărare a unui bun mobil sau imobil.
Dreptul de preempțiune privit ca o posibilitate conferită unei persoane de a dobândi un
bun cu preferință față de orice alt cumpărător. Această prioritate se materializează prin exercitarea
dreptului ulterior realizării acordului de voințe, permițând caracterizarea acestei instituții ca fiind
ultra contractuală.
În reglementarea Codului civil, dreptul de preempțiune este consacrat în cuprinsul
prevederilor 1730 – 1740, însă, după cum vom vedea cu ocazia identificării titularilor dreptului
de preempțiune, așa cum vom desprinde din normele Codului civil, mai multe reglementări
speciale reglementează acest drept.
Astfel, cum am arătat și supra, art. 1746 din Codul civil, stabilește, că „Terenurile din
fondul forestier aflate în proprietate privată se pot vinde cu respectarea, în ordine, a dreptului de
preempțiune al coproprietarilor sau vecinilor”. Din interpretarea acestor prevederi, observăm, că
în cazul în care un contract de vânzare-cumpărare are ca obiect un imobil – teren cu vegetație
forestieră, titularii dreptului de preempțiune sunt coproprietarii și vecinii. Potrivit unei alte
prevederi, la care tot am făcut referire mai înainte, în concret în sensul prevederilor art. 1849 din
Codul civil „Arendașul are drept de preempțiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se
exercită potrivit art. 1730 – 1739. O altă situație este cea prevăzută la art. 1828 din Codul civil,
cu denumirea marginală „Dreptul de preferință al chiriașului la închiriere”, care stabilește, că „(1)
La încheierea unui nou contract de închiriere a locuinței, chiriașul are, la condiții egale, drept de
preferință. El nu are însă acest drept atunci când nu și-a executat obligațiile născute în baza
închirierii anterioare. (2) Dispozitiile referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune în
materia vânzării sunt aplicabile în mod corespunzător.”

Vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan

Potrivit prevederilor art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de
reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a
Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri
proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor
Statului, „(1) Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu
respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul
civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor,
arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului,
în această ordine, la preț și în condiții egale.”

8
În literatura de specialitate s-a arătat1819, că scopul instituirii dreptului de preempțiune, în ordinea
prevăzută de lege, este acela al evitării împărțirii excesive a proprietăților funciare și favorizarea,
pe cât posibil a concentrării lor, pentru o mai bună punere în valoare a terenurilor agricole. În
afara de aceste scopuri, legiuitorul român, la adoptarea Legii nr. 17/2014 a vrut să asigure
securitatea alimentară, protejarea intereselor naționale și exploatarea resurselor naturale, în
concordanță cu interesul național. De asemenea, potrivit prevederilor art. 1 din Legea nr.
17/2014, scopul legii, mai sunt stabilirea unor măsuri privind reglementarea vânzării-cumpărării
terenurilor agricole situate în extravilan, precum comasarea terenurilor agricole în vederea
creșterii dimensiunii fermelor agricole și constituirea exploatațiilor viabile economic. Legea nr.
17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate
în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce
dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și
înființarea Agenției Domeniilor Statului, denumită în perioada adoptării ei Legea terenurilor este
actul normativ care este cunoscută, printre altele, de faptul că reglementează posibilitatea
persoanelor fizice străine, cetățeni ai Uniunii Europene, să cumpere teren arabil în România.
Apariția acestui act normativ era așteptată, mai ales, că potrivit prevederilor art. 5 din Legea nr.
312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii
străini și apatrizii, precum și de către persoanele juridice străine 2021, care a intrat în vigoare la 1
ianuarie 200722, „(1) Cetățeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru
sau în România, precum și persoana juridică constituită în conformitate cu legislația unui stat
membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor și terenurilor
forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană.”
Acest act normativ a intrat în vigoare în data de 11 aprilie 2014 și stabilește în ce condiții
se poate cumpăra teren în extravilan în România.
Din analiza prevederilor Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării
cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind
privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată
a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, reiese evident că noul

18
A se vedea în acest sens Eugen Chelaru – Dreptul de preempţiune reglementat de Legea nr.54/1998, în Dreptul
nr.
19
/1998, p. 19 şi urm.
20
Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii
străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine a fost publicată în Monitorul Oficial al României,
Partea I., nr.
21
din 14 noiembrie 2005.
22
Art. 9 din Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către
cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine, prevede, că „Prezenta lege intră în
vigoare la data aderării României la Uniunea Europeană”.
9
regim juridic guvernează exclusiv vânzarea terenurilor agricole. Alte operațiuni juridice de
înstrăinare sau modalități de dobândire a proprietății asupra terenurilor agricole sunt excluse
implicit din aria de aplicabilitate a legii.23 Avem în vedere operațiuni precum schimbul, donația,
aportul în natură la capitalul social al societăților comerciale, partajul, executarea silită,
moștenirea legală sau testamentară, uzucapiunea.
Prevederile Legii nr. 17/2014 se aplică transferului dreptului de proprietate asupra
terenurilor agricole situate în extravilan, realizat prin contract de vânzare-cumpărare autentificate
de notarul public și prin hotărâri judecătorești care țin loc de contract de vânzare-cumpărare.
Ținând cont de prevederile art. 20 alin. (2) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de
reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a
Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri
proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor
Statului, în conformitate cu care dispozitiile prezentei legi nu se aplică înstrăinărilor între rude
până la gradul al treilea, inclusiv, rezultă că, prevederile acestui act normativ sunt aplicabile
contractelor de vânzare încheiate între afini.
Important să reținem, că nu intră sub incidența Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de
reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a
Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri
proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor
Statului, terenurile situate în intravilan, chiar dacă au destinația de terenuri agricole, evidențiate
ca atare în cărțile funciare ale imobilelor, terenurile cu destinație forestieră, situate în extravilan,
cuprinse în amenajamente silvice (deci, intră sub incidența prevederilor Legii nr. 17/2014
terenurile cu vegetație forestieră, care nu fac parte din amenajamentele silvice, dacă sunt situate
în extravilan).

Aspecte legate de procedura administrativă a afișării ofertei de vânzare

Potrivit prevederilor art. 6 din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a
vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001
privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică
și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, „(1) (...)
vânzătorul înregistrează, la primăria din raza unității administrativ-teritoriale unde se află terenul,
o cerere prin care solicită afișarea ofertei de vânzare a terenului agricol situat în extravilan, în

23
A se vedea Horaţiu Dan Dumitru, Claudiu Ţâmpău, Bondoc şi Asociaţii SCA, - „Unele aspecte problematice în
noile reglementări privind vânzarea-cumpărarea de terenuri în extravilan”, publicat pe www.juridice.ro
10
vederea aducerii acesteia la cunoștința preemptorilor. Cererea este însoțită de oferta de vânzare
a terenului agricol și de documentele doveditoare prevăzute de normele metodologice de aplicare
a prezentei legi24”.

Afișarea ofertei de vânzare la sediul primăriei

După ce, din adresa emisă de primăria în al cărei teritoriu administrativ este situat terenul,
conform art. 2 alin. (1) din Anexa 3 a normelor metodologice, rezultă că pe aceasta există sau nu
există situri arheologice, zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potențial arheologic
evidențiat întâmplător, respectiv că nu sunt amplasate situri arheologice clasate ca monumente
istorice, vânzătorul urmează procedura prevăzută la art. 6 din Legea nr. 17/2014 privind unele
măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de
modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în
administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea
Agenției Domeniilor Statului, privind afișarea ofertei de vânzare, în vederea aducerii la
cunoștința preemptorilor, însoțită de documentele prevăzute la art. 5 alin. (1) din anexa 1 la
normele metodologice.
Cererea privind afișarea ofertei de vânzare și oferta de vânzare, astfel, sunt însoțite de
următoarele documente: a) o copie a BI/CI a vânzătorului persoană fizică sau o copie a
pașaportului pentru vânzătorul persoană fizică cu domiciliul în străinătate; b) o copie legalizată
de notarul public ori instanța de judecată, după caz, sau certificată pentru conformitate de către
funcționarii primăriei a actului de proprietate asupra terenului ce face obiectul ofertei de vânzare
(după caz: contract de vânzare cumpărare, contract de donație, proces-verbal de predare-primire,
sentință/decizie civilă definitivă și irevocabilă, titlu de proprietate, certificate de moștenitor,
contract de schimb, act de lichidare a patrimoniului, altele asemenea); c) extras de carte funciară
pentru informare, emis cu cel mult 30 de zile înainte de afișarea ofertei, însoțit de extrasul de plan
cadastral de carte funciară al imobilului, în sistem de coordonate "Stereografic 1970", în
condițiile în care terenul este intabulat; d) o copie a certificatului constatator de la registrul
comerțului sau a actului în baza căruia își desfășoară activitatea, în cazul vânzătorului persoană
juridică; e) în caz de reprezentare, procura notarială, respectiv delegația, hotărârea adunării
generale a asociaților, decizia asociatului unic, decizia reprezentantului formei asociative, după

24
Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării
terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor
comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea
Agenţiei Domeniilor Statului au fost publicate în Monitorul Oficial al României, Partea I., nr. 401 în data de 30 mai
2014.
11
caz, în original, precum și o copie a BI/CI a împuternicitului persoană fizică sau o copie a
pașaportului pentru împuternicitul persoană fizică cu domiciliul în străinătate; f) hotărârea
adunării generale a asociaților, decizia asociatului unic, decizia reprezentantului formei
asociative, după caz, în original, din care să rezulte acordul cu privire la vânzarea bunului aflat
în proprietatea societății, în cazul vânzătorului persoană juridică; g) certificat de atestare fiscală
emis de către primărie; h) alte documente doveditoare, după caz.
În termen de 3 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, primăria transmite structurii
centrale respectiv structurilor teritoriale, după caz, dosarul și lista preemptorilor. Legea prevede,
că lista se poate completa ulterior transmiterii, cu preemptorii care dovedesc această calitate și
depun la primărie comunicări de acceptare a ofertei vânzătorului, în perioada prevăzută la alin.
(2) al art. 6 din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării
terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea
societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului
cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului.

CONCLUZII

Din ansamblul legislației în vigoare, privind terenurile, rezulta intenția legiuitorului de


a statua principiul liberei circulații a bunurilor, inclusiv în spațiul european. Se poate constata de
asemenea și intenția legiuitorului de a stimula comasarea terenurilor pe proprietari și destinații,
în concordanță cu structurile de proprietate și cu formele de cultivare a pământurilor.25

25
O.Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de Drept civil-Bunurile.Drepturi reale principale, Editura
Hamangiu, Bucureşti, 2008
12
Bibliografie

1. Carmen Tamara Ungureanu, Mădălina Afrăsinie, Dana Margareta Cigan, Marius


Eftimie, Lucia Irinescu, Mihaela Păpureanu, Eugenia Florescu, Andreea Corina
Târşia, Corina Voicu, Gabriela Cristina Frenţiu, Florina Morozan, Mirela Steluţa
Croitoru, Ioan Popa, Loreley Mirea, Ovidiu Podaru, Daniel Marius Cosma, Eugen
Roşioru – Noul Cod civil. Comentarii, doctrină şi jurisprudenţă. Vol. I. Art. 1-952 –
Despre legea civilă. Persoanele. Familia. Bunurile. – Editura Hamangiu, Bucureşti, 2012
2. Constituţia României din anul 2003 - forma republicată a Constituţiei României din
1991, cu actualizarea denumirilor şi renumerotarea articolelor, revizuită prin Legea nr.
429/2003, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 767 din 31 octombrie
2003
3. Corneliu Bîrsan – Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod
civil, Editura Hamangiu, Bucureşti 2013
4. E. Chelaru, Despre circulatia juridica a terenurilor, Universitatea din Pitesti
5. O.Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de Drept civil-Bunurile.Drepturi reale principale,
Editura Hamangiu, Bucureşti, 2008
6. Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu – Drept civil. Drepturile reale., Ediţia a IIIa
revăzută şi adăugită, Editura Rosetti, Bucureşti 2005
7. Szilárd Sztranyiczki – Exercitarea dreptului de preempţiune la vânzarea bunurilor
mobile şi imobile conform Noului Cod Civil în Scientia Iuris nr. 3/2011

13
14
Pagina 16 din 16

S-ar putea să vă placă și