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Universidad Nacional de La Plata

Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales

JURISPRUDENCIA SOBRE
DERECHO NOTARIAL

Por el Prof. Dr. Pablo Alejandro Carrica

(Profesor Titular Ordinario de la Cátedra de Derecho Notarial y Registral 1.


Director y Profesor Titular Ordinario del Area Práctica Notarial y Registral

La Plata, Mayo de 2002


1- El notario cualidades: cualidades morales y legales

“Es de destacar que la persona de una escribano público debe gozar de


un concepto intachable, en razón de que está otorgando plena fe de los actos
que se realizan en su presencia. La delicada labor que le compete, obliga a
extremar los recaudos necesarios para asegurarse plenamente la veracidad del
acto que autentica. Para ello ha recibido una especial capacitación profesional
que lo pone en condiciones de llevar adelante su cometido con mayor
idoneidad que el común de la gente.”

(Cám. Nac. Criminal y Correccional Federal, Sala 1ra., 31-3-89, autos


“Registro Nacional de la Propiedad Automotor s/falsedad ideológica de
documentos públicos”, en JA 1989, nº 5644, p.47-49)

2- Colegiación. Colegios profesionales.

1. “...En el ejercicio del llamado “poder de policía”, las Provincias se


encuentran facultadas para reglamentar el ejercicio de las profesiones liberales,
sin otra limitación que la que se deriva del art. 28 de la Constitución Nacional.
En tal sentido, la Provincia ha procedido a la institucionalización de los
Colegios Profesionales, a los que delega, en cierta medida el ejercicio del
referido poder de policía y somete a un control estatal más intenso que al que
están sujetas las personas jurídicas que no ejercen tales funciones públicas...”
(Suprema Corte de Justicia Buenos Aires, 26-4-83, Acuerdo 32.003,
autos “Montenegro, Ovidio Julio c/ Sanatorio Modelo Quilmes s/ despido”)

2. “Las corporaciones profesionales entrañan una estructura


representativa de intereses sectoriales, de grupo o clase, integrada por los
profesionales matriculados que actúan como sus miembros. Generalmente
estos colegios profesionales realizan una doble función: por un lado, la defensa
y representación de los intereses profesionales de sus miembros; por otro, la
administración, control y disciplina del ejercicio de la respectiva profesión.
El Estado se sirve de los colegios profesionales, calificados como
entidades intermedias, utilizándolos para cumplir con la función de fiscalizar el
ejercicio profesional; utiliza así estructuras organizativas y burocráticas ajenas,
que lo liberan del montaje y sostenimiento del servicio propio.
Los colegios profesionales tienen una función frente al Estado y la
sociedad, otro frente a la profesión, y, en virtud de este último ejercen
facultades que pueden repercutir en los sujetos particulares a quienes los
profesionales prestan servicios. De este modo, no tutelan sólo los intereses de
una clase profesional, sino también –aunque más no sea indirectamente- los de
personas ajenas en cuanto potenciales destinatarios de los servicios de sus
miembros.

La denominada “colegiación obligatoria” (o también afiliación,


matriculación o asociación imperativa) resulta de la facultad de controlar la
matrícula; esto es, de las facultades administrativas del Colegio profesional,
materia regida por el derecho público.

Al derecho de asociarse con fines útiles corresponde, sin duda, la


libertad de no asociarse. Pero tanto aquel derecho como esta libertad se
refieren a sociedades cuya existencia no sea requerida por el interés general.
El régimen de colegiación no vulnera la libertad de asociarse, pues esta libertad
sólo sería vulnerada por aquellas relaciones que escapan a los fines públicos
de la colegiación.

La defensa de los miembros del Colegio para asegurarles el libre


ejercicio de la profesión conforme a las leyes y velar por la dignidad t el decoro
de los profesionales, está íntimamente ligada a la matriculación y al ejercicio de
la profesión.”

(Cám. Nac. Fed. Contencioso Administrativo, Sala IV, 18-9-85, autos


“F.,A.M. c/ Gobierno Nacional s/ Inconstitucionalidad y amparo”, en La Ley, 10-
XII-85)

3- Escribanos Titular y Adscripto: sociedad

“Ya con anterioridad a la sanción de la ley 12.990 (orgánica del


Notariado de la Capital Federal y Territorio Nacional) se reconocía la validez de
los contratos de sociedad celebrados por los escribanos Titular y Adscripto
para reglar los derechos en el ejercicio común de la profesión, con la limitación
de que dichos convenios no incluyeran cláusulas que importaran el pago de un
precio al escribano Titular por la adscripción o que autorizaran a suponer su
negociación.

Los notarios son funcionarios encargados de dar fe de la autenticidad de


los hechos y actos que pasen en su presencia, y su designación interesa a la
sociedad y al Estado. De esto se desprende que el legislador haya establecido
sanciones tendientes a asegurar que los Escribanos Titulares de registros, al
proponer la designación de sus Adscriptos, tengan en cuenta sus antecedentes
y no motivos puramente económicos que los lleven a ofrecer la adscripción a
los candidatos que ofrezcan mayores ventajas patrimoniales.”

(Cám. Nac. Civil, Sala F, 23-11-82, autos “Campos de Azevedo, María y


otros c/ Gatti, Osvaldo L.”, en La Ley, 10-II-83)

4- Competencia territorial del Notariado. Defensa de jurisdicción.

1. “No existe ninguna disposición que impida otorgar la escritura


traslativa de dominio en distinta jurisdicción de la del inmueble vendido. Lo que
la ley prohibe es que se suscriba la escritura fuera del territorio que se ha
asignado al escribano para el ejercicio de sus funciones (art. 980 del Código
Civil)...”
(Cám.Nac.Civil, sala A, 22-11-78, autos “Stanislavsky, Rosa C.
C/Soriano Nazar, C”, en La Ley, 12-II-79)

2. “Es inconstitucional la ley 10.191 de la Provincia de Buenos Aires que,


al modificar el texto de la ley 9020, puso en vigor los arts. 186 a 189 de esta
última norma, en cuanto establece la intervención necesaria de un notario de la
jurisdicción provincial en el trámite del otorgamiento e inscripción de los
documentos notariales referentes a inmuebles situados en dicha provincia,
violando el art. 7 de la Constitución Nacional.

Es también violatoria del art. 7 de la Constitución Nacional y leyes


dictadas en su consecuencia, la exigencia de que sólo un notario de la
provincia gestione los certificados de dominio correspondientes a los fines del
otorgamiento de la escritura pública y efectúe la inscripción registral, previa
incorporación en su Protocolo de la copia certificada por el Escribano
autorizante (de otra jurisdicción) mediante un acta.

La existencia de la intervención notarial en jurisdicciones


provinciales para inscribir actos otorgados en otras, no se justifica porque
aquella sea causa de ingresos fiscales, o el modo de controlar el pago de otros
gravámenes, pues ello no es razón suficiente para allanar el contenido de
cláusulas constitucionales de cumplimiento ineludible, y ese objetivo puede
cumplirse igualmente exigiendo el pago de los impuestos antes de la
inscripción.
Conforme con el art. 5 de la Ley 14.983/57, la autenticidad de los
documentos notariales otorgados en el ámbito de la Capital Federal sólo está
subordinada a su legalización por el Colegio de Escribanos de esta jurisdicción.
La ley 10.191 de la Provincia de Buenos Aires evidencia una clara
extralimitación en el ejercicio del poder de policía inmobiliario local, al ingresar
en el ámbito reservado al Estado Nacional; por lo que cumplido el recaudo de
legalización de los documentos otorgados fuera de la Provincia, éstos
constituyen actos públicos que merecen plena fe y crédito y que surtirán
efectos ante todos los tribunales u autoridades del territorio de la Nación, de
acuerdo a los arts. 7, 67 inc. 11 y 108 de la Constitución Nacional.
La publicidad registral que impone el art. 2505 del Código Civil, fue
reglamentada por la ley 17801, y a ella quedaron sujetos los registros de la
propiedad inmueble existentes en todas las jurisdicciones del país, pero no
faculta a los provinciales a que sancionen leyes que, so pretexto de
reglamentar el funcionamiento de los registros inmobiliarios, introduzcan
requisitos extraños ala finalidad propia de la inscripción de los títulos públicos
provenientes de otras jurisdicciones, que no sean requeridos a ese fin por la ley
nacional en la materia, y que además desconocen la autenticidad de los
instrumentos públicos, regulada por el Estado Nacional en uso de su potestad
soberana.”
(Corte Suprema de la Nación, 19-12-86, autos “M., I. R. c/ Provincia de
Buenos Aires s/ nulidad de actos administrativos e inconstitucionalidad”, en La
Ley, 3-III-87)

5- Fe pública:

“La fe pública notarial ha sido entendida como la potestad legal de


autenticar hechos jurídicos. La fe pública asegura la verdad de la versión
documental de los hechos presenciados por el notario, porque se trata de
hechos presenciados por el notario, porque se trata de hechos evidentes para
éste, cuya existencia y circunstancia él acredita, por lo tanto, con valor
auténtico.

La autenticidad de las reproducciones de las partidas adjuntas a la


causa no puede ser puesta en tela de juicio, esto es, en duda acorde al
presente grado de adelanto de la cuestión, pues el certificado del escribano
asegura que él ha tenido los originales a la vista y refleja, por ende,
adecuadamente este hecho conocido ciertamente por él, como también los
documentos que él ha examinado...”

La certificación del notario incorpora la fe pública a la forma ya existente


de la fotocopia, en remplazo de la que, por sí, posee la versión original de las
respectivas partidas expedidas por el Registro Civil.

La fe pública administrativa es la atribuida a múltiples funcionarios que


sirven a la Administración, en el terreno de su incumbencia específica, oficiales
entre los que se cuentan los encargados del Registro Civil.”

(Cám. Nac. Civil, Sala D, 28-6-85, autos “K. y K. s/sucesión”, en La Ley,


24-IX-85)

6- Fe pública notarial: nota de integridad

“El principio existente en materia de simulación es que ella no afecta a


los terceros singulares de buena fe y a título oneroso. Tal principio encuentra
sólido fundamento en lo dispuesto por el art. 996 del Código Civil, que dice que
“el contenido de un instrumento público puede ser modificado o quedar sin
efecto alguno por el contrainstrumento público o privado que los interesados
otorguen, pero el contrainstrumento privado no tendrá ningún efecto contra los
sucesores a título singular, ni tampoco lo tendrá la contraescritura pública si su
contenido no está anotado en la escritura matriz, y en la copia por la cual
hubiese obrado un tercero.

El art. 996 del Código Civil se refiere al acto simulado, pues el


contradocumento es la manera normal de instrumentar la simulación entre las
partes, y él es, en principio, exigido para la procedencia de la acción de
simulación entre aquellos.
De acuerdo con la surge del art. 996 del Código Civil, la acción de
simulación triunfante sólo puede afectar los derechos de terceros cuando éstos
han conocido la simulación por haberse realizado la instrumentación del
contradocumento por acto auténtico, apareciendo él en la escritura matriz y en
la copia.

Cuando la simulación se ha operado sin contradocumento, lo que


perfectamente admisible, o cuando el contradocumento ha sido hecho por
instrumento privado, la acción de simulación no puede afectar los derechos de
los sucesores singulares de buena fe y a título oneroso. Ello importa una
excepción a la regla del principio “nemo plus iuris”.

El cesionario es un típico sucesor singular, por lo que si ha Obrado de


buena fe, se encuentra comprendido en el art. 996 del Código Civil.”

(Cám. Nac. Comercial, Salla B, 3-3-78, autos “Cayetano R. Pendino c/


Polledo, Casimiro S.A.“, en El Derecho, 29-III-79)

7- Argución de falsedad.

1. “La fe que emana del instrumento público obedece a una necesidad:


la seguridad y certeza de las relaciones jurídicas exige que ciertos instrumentos
que constatan actos jurídicos hagan fe por sí mismos, sin depender de otras
pruebas. Esa fe y fuerza jurídica resultante del instrumento público, alcanza en
realidad a dos aspectos distintos: al instrumento como tal, y a su contenido,
siendo la prueba que de él emana indivisible.”
(Corte Suprema, Rosario, vol. 20, jurisprudencia, p. 91. Cám. Nac. Civil,
Sala F, 3-5-83, autos “P. de R., M.E. c/ R., J.D.”, en El Derecho, T. 50, p. 159)

2. “En cuanto alas enunciaciones dispositivas de un instrumento público,


también conocidas como cláusulas directamente referentes al negocio jurídico
instrumentado, podrá cuestionarse la sinceridad de lo actuado o manifestado
por las partes ante el oficial público o, dicho de otro modo, la existencia de una
falsedad querida o concertada por los otorgantes del acto; pero constituye, en
realidad, una cuestión ajena al oficial ante el cual pasó el acto,quien no incurrió
de su parte en ninguna inexactitud. Por ello, tales enunciaciones hacen plena fe
pero sólo hasta simple prueba en contrario, hasta la acreditación de que el acto
o las convenciones realizadas ante el oficial público, eran, no obstante,
insinceras o, mejor aún, simulados.

En cuanto a los actos realizados en presencia del oficial público o


cumplidos por el mismo, sus manifestaciones tienen fuerza jurídica y hacen
plena fe, es decir, gozan propiamente de autenticidad. Por ello, sólo resultan
aplicables por el especial procedimiento de la argución de falsedad.”

(Cám. Nac. Civil, sala D, 4-681, autos “Di Tella c/ Rubio de Argento”, en
El Derecho, T 95 p 469. Cám. Nac. Civil y Comercial de Rosario, Sala 1ra, 20-
11-80, autos “Bermudez c/Fides Cía de Seguros”, en Zeus, Rosario, vol. 20,
jurisprudencia, p 91. Cám. Nac. Civil, Sala F, 3-5-83, autos “P. de R., M.E. c/R.,
J.D.”, en El Derecho, T 105, p 518)

3. “No tratándose de hechos que el oficial público haya presenciado por


sus sentidos o cumplidos por sí mismo en el ejercicio de sus funciones, las
manifestaciones contenidas en el instrumento público no gozan de fe, por la
que mal podría existir falsedad a su respecto. Las apreciaciones subjetivas del
oficial público no están comprometidas en el art. 993 del Código Civil, no hacen
plena fe y admiten prueba en contrario. La manifestación del notario respecto
de que el testador se encontraba en su sano juicio al momento de otorgar el
testamento, no hace plena fe, pues se trata de algo sobre lo que el notario no
ha podido convencerse por sus sentidos, sino por una opinión individual para la
cual no se halla, incluso, debidamente calificado por carecer de apropiados
conocimientos médicos.”
(Cám. Nac. Civil, Sala B, 23-7-81, autos “Pereyra c/López Mendez”, en
JA, 1982-III-51 y El Derecho, T95, p390. Cám.1ra de San Isidro, 8-4-75, autos
“F. de S., M.S.A. c/R. de R., J.”, en El Derecho, T61, p. 164. Cám. 1ra. San
Martín, 5-4-73, autos “M., T. M. c/ M. de E., N.”, en El Derecho, T50, p159)

4. “El art. 395 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, que
establece que “La redargución de falsedad de un instrumento público tramitará
por incidente...”, debe interpretarse como aplicable sólo al supuesto de
argución de falsedad material, ya que si se tratare de falsedad ideológica, el
procedimiento debe ser el del juicio ordinario.”
(Cám. Nac. Civil, Sala A, 7-5-70, causa 25.034-S, en La Ley, T140,
p821)

5. “Los documentos expedidos por los funcionarios, sin intervención de


un oficial público autorizado a dar fe de su contenido, son instrumentos
públicos, pero por acrecer de los requisitos y exigencias formales impuestos
para las escrituras públicas, su falsedad puede probarse sin necesidad de
redarguirlos de falsos.”
(SCJBA, 31-8-82, autos “Tolosa, José Alberto-Contestábile, Benjamín
Anibal s/Privación ilegítima de la libertas, extorsión y robo de automotor”,
Acuerdo 29.558)

6. “La circunstancia de haberse otorgado poder por una de las partes


para actuar ante el Ministerio de Trabajo, que el oficial público interviniente, en
el acta respectiva, dice haberse acreditado ante la dependencia administrativa,
compromete directamente la fe del funcionario y tiene una fuerza de convicción
irrefragable, que sólo es posible desvirtuar mediante querella de falsedad.”
(SCJBA, 11-12-86, autos “Cribari, Carlos Norberto c/Cía de Omnibus...)

7. “Quien querella, corre con la carga de la prueba de la falsedad con


que impugna al documento.”
(SCJBA, 27-10-87, autos “Salto, Nora Zulema c/ Amorosi, Jorge Antonio.
Incidente de rendición de cuentas y liquidación sociedad conyugal”, Acuerdo
37.392)

8. “Habiéndose arguido de falsedad una escritura pública de cancelación


de hipoteca, no es impedimento para hacer lugar a la demanda la falta de la
integración de la litis con el escribano actuante, si –como en el caso- se
encuentra fehacientemente acreditada la falsedad y existe imposibilidad de
hacer comparecer al mismo en razón de que se encuentra con captura
recomendada en varias causas que se le siguen en sede penal.”
(SCJBA, 1-11-77, autos “Nardi, Raimundo c/ Ficcadenti, Gino s/ cobro de
pesos, Acuerdo 24116)

9. “Es inadmisible la redargución de falsedad de un instrumento público


si no se indican los elementos y pruebas tendientes a su demostración y, por
extensión del concepto, si los factores acreditantes de la ausencia de
autenticidad que se mencionan resultan manifiestamente inconducentes.

La suspensión del trámite principal que contempla el art. 395 ap. 2 del
Código Procesal, requiere la concurrencia de indicios graves, precisos y
concordantes de la falsedad atribuida; es decir, exige una suerte de
verosimilitud anticipada de la impugnación, una apariencia cierta y concreta de
la falsía, que neutralice ab initio la plena fe que se predica del instrumento
público (arg. Art. 993 Código Civil), máxima cuando su destrucción por
argución de falsedad no ocurre con la mera impugnación, sino que subsiste
hasta el momento en que, mediante sentencia firme, se declare judicialmente.

Si no se ataca la autenticidad de los certificados registrables expedidos,


mal puede impugnarse, elípticamente o por elevación, la escritura pública que
los referencia por imposición de la ley específica.”

(Cám. Nac. Civil, Sala D, 26-4-83, autos “Ruiz, Rodolfo y otros


c/Municipalidad de la Capital y otros”, en La Ley, 30-VIII-83)

10. “La falsedad de una escritura pública no puede quedar diferida a los
testimonios del oficial ante quien se otorgó la escritura, ni a los dichos de los
testigos presenciales.

Es mayor la autoridad de la atestación protocolizada, que la segunda


versión contradictoria brindada ante la justicia. La ley se decide enfáticamente
por la versión afirmada en el acto público antes que por la brindada ante el
juez, porque de ese modo apuntala todo el sistema del “favor de autenticidad”
de que gozan los instrumentos públicos formalmente válidos.

Sólo cuando las pruebas indirectas –indicios- en número y calidad son


terminantes, serias, coincidentes, asertivas y de sentido inequívoco, pueden
conducir a la conclusión de que el acto atacado es inválido a pesar del ropaje
público y del favor de autenticidad del que gozan por propia virtualidad de la
ley. En todos los demás supuestos, el tenor de autenticidad consagrado por
nuestro legislador no puede ser conmovido.”

(Cám. 1ra . Civil y Comercial de Bahía Blanca, Sala I, 22-9-83, autos “M.,
H.E. y otro c/ R.T., D.” En La Ley, 15-X-84)

11. “No estando demostrados los hechos invocados para decreta la


nulidad requerida de una escritura pública, ésta goza de la plena fe que le
acuerda la ley...” debiendo someterse la negación de la verdad material de una
escritura a un análisis riguroso de las probanzas aportadas.”
(Juzg. Nac. 1ra. Instancia en lo Civil nro 25 de Capital Federal, 17-10-
79, autos “Cabito, Ricardo c/Waisman, Rebeca y otros”, en El Derecho, 24-X-
80)

12. “Entendido el daño moral como la lesión de los sentimientos y


afecciones legítimas de la víctima por el hecho antijurídico que provoca
humillación, desasosiego, depresión, es particularmente perceptible el
padecimiento de quienes se ven expuestos al juzgamiento y, en modo especial,
si se trata de un escribano público respecto del cual los hechos imputados
tuvieron repercusión en el respectivo organismo de contralor de la actividad
notarial.”
(Cám. Nac. Civil, Sala G, 1-7-81, autos “Cabito, Ricardo c/ Waisman,
Rebeca y otros”, en El Derecho, 24-X-80)

13. “No es admisible, en función de lo dispuesto en los arts. 993 y 995


del Código Civil, redarguir de falsedad en el juicio ejecutivo una escritura
pública, pues a tal fin debe promoverse la correspondiente acción por vía
ordinaria.”
(Cám. Nac. Civil, Sala F, 9-11-78, autos “Lamitrafil S.A. c/ Sidesa
Compañía Financiera S.A.”, en La Ley, 22-III-79)

8- Responsabilidad civil del notario

1. “Aunque el escribano interviniente haya incurrido en error acerca de la


identidad del deudor hipotecario – por haber concurrido al acto quien invocó
falsamente el carácter de propietario del bien -, afectándose así la fe de
conocimiento, ello por sí solo determina la responsabilidad civil del notario, si
tal circunstancia no constituye en el caso la causa eficiente del daño sufrido por
los acreedores.

No corresponde atribuir responsabilidad al notario por el error en que


incurrió acerca de la fe de conocimiento, si aquel utilizó ’los medios adecuados
para el conocimiento e identificación del deudor, llegando así a una convicción
racional...’ que a la postre resultó errónea no sólo como consecuencia de las
maniobras y maquinaciones del falso propietario, sino del mismo informe del
Registro de la Propiedad, que le asignó equivocadamente el carácter de titular
de dominio del inmueble hipotecado.”

(CSJN, 15-10-74, autos “Gallegos Botto, María Teresa Busso de y


otros c/Provincia de Buenos Aires s/daños y perjuicios”, en Fallos, T270, p.404)

2. “La responsabilidad del escribano es contractual cuando la


controversia se suscita entre el notario y su cliente –dado que entre ellos existe
un contrato-, y será aquiliana cuando el escribano con su acto ocasione un
daño a terceros.

Tratándose de una responsabilidad extracontractual, emplazable


básicamente en el art. 1109 del Código Civil, el deber “negocial” de “fines” se
trastoca en un deber de “medio”, de donde incumbe al actor la prueba de la
culpa del demandado.

En la esfera aquiliana, estará a cargo del profesional –en su caso,


escribano- la demostración de la “no culpa” (dentro del plano de la
“inculpabilidad”) o bien la revelación de una causa ajena (en la órbita de la
“incausalidad”) con miras a eximir su responsabilidad.

La falta de contestación por el escribano a la demanda interpuesta por el


actor, configura, sin lugar a dudas, una fuerte presunción judicial de admisión
ficta de la responsabilidad que se le atribuye.

En la responsabilidad civil, la culpa sólo interesa para imputar el daño al


autor.”

(Cám. Nac. Civil, Sala D, 8-2-83, autos “Bacigalupo de Cerletti y otro c/


Leone, Antonio y otros”, en La Ley, 21-VI-83)

3. “La responsabilidad del notario atribuida a su función profesional se


basa históricamente en dos grandes fuentes: una, la del tratamiento de
responsabilidad por la ley civil sustancial; la otra, más moderna, por medio de
las leyes específicas que regulan la profesión. Dentro de la responsabilidad
inherente a sus funciones aparecen aquéllas facetas que restan validez al acto,
por vicios intrínsecos o extrínsecos. En cuanto a los primeros, devienen de
faltas basadas exclusivamente en la diligencia observada o no por el
profesional para la realización del acto, bastando con probar nada más que su
incumplimiento para hacer procedente la responsabilidad, no siendo
indispensable la acreditación del dolo, o la culpa, ni el daño, ni la relación, pues
se trata de incumplimiento de deberes impuestos por las leyes que regulan el
ejercicio de la profesión.

El escribano es un profesional, que ejerce una función de carácter


público, y contrae con su cliente una obligación de resultados. La ley que
regula esa función lo obliga a efectuar todas las tareas que ella imponga,
convirtiéndose en una carga legal.
(Cám. 1ra . Civil y Comercial de Lomas de Zamora, Sala II, 19-8-80, autos
“Perez Viviani, H.E. c/Torassa, C.M. y otros s/daños y perjuicios”, en Revista
Notarial nro. 851, p.1293)

4. “Aunque el escribano asumió la obligación de extender una escritura


destinada a transmitir el dominio a la actora, y asumió así, por la naturaleza del
contrato, la obligación de obtener este resultado, igualmente quedará eximido
de responsabilidad ante la frustración, si acredita, como ha hecho en autos,
que desplegó la mayor diligencia posible de acuerdo a las circunstancias y la
frustración del resultado pretendido acaeció por el ardid doloso, bien tramado y
bien ejecutado por terceros, que no estaba a su alcance evitar o prever.”

La responsabilidad civil del escribano nace cuando incumple las


obligaciones y reglas de la profesión; pero si no existe dolo, culpa o
negligencia, no puede imputársele un mal desempeño de sus funciones no
siendo, en consecuencia, responsable civilmente.

En sentido lato, la culpa puede significar el quebrantamiento de un deber


jurídico, comprendiendo tanto la violación dolosa como la culpa propiamente
dicha. Sin embargo, existe un concepto más estricto de culpa en sentido de
negligencia, descuido, imprudencia, desidia, falta de precaución, cometidos sin
intención. No se cumple por no haber tenido el cuidado de adoptar las medidas
necesarias para ejecutar la prestación. Nuestro Código Civil se ha apartado de
todo sistema de tipificación abstracta de la culpa.

La asumida por el escribano, es una obligación de resultado, pudiendo


para eximirse de responsabilidad, acreditar el caso fortuito lato sensu, por lo
que la causa ajena vale como causal de eximición de responsabilidad.

El dolo de terceros no sólo afectó el contrato entre comprador y


vendedor, sino también el contrato entre el escribano y las partes ante quienes
se comprometió a extender una escritura, y es por haber dado origen dicho
dolo de terceros a la falta de obtención del resultado prometido por el
escribano, que el mismo resulta invocable para la solución de esta causa. Es
decir, que el resultado pretendido se frustró por la acción dolosa.”

Corresponde la devolución por el escribano de los honorarios


profesionales cobrados, por aplicación del art. 793 del Código Civil, ya que al
no haberse podido transmitir el dominio, el efectuado a dicho profesional ha
sido un pago sin causa.

(Cám. Nac. Civil, 31-5-84, autos “Anaeróbicos Argentinos S.R.L. c/Detry,


Amaro N., en La ley, Tomo D-1984)

5. “El notario realiza una doble actividad: a) como funcionario público


labra en su protocolo escrituras, asumiendo una responsabilidad aquiliana o
extracontractual por sus omisiones o errores culposos; b) como profesional
liberal, cumple fuera del protocolo diversas labores vinculadas al notariado en
virtud de un acuerdo con sus clientes, asumiendo una responsabilidad
contractual. En el primer caso, la acción de responsabilidad prescribe en un
año (arts. 1112 y 4027 C.C.); en el segundo, rige la prescripción ordinaria de
diez años (art. 4023 C.C.)”
(Cám. 2da. Civil y Comercial de Mercedes, 29-9-72, autos “Cihovich,
Jorge c/Goncalvez, Antonio y otros”, en J.A., T 18, año 1973, p 587)

6. “Más allá de la letra del art. 10 de la ley 12990, el escribano de


registro no es propiamente un funcionario público; pero la importante misión a
él encomendada, desborda los marcos de una ubicación excluyente como
profesional del derecho, y en esa medidas las concepciones intermedias
captan, con mayor adecuación a la realidad, las características de sus
funciones.

La caracterización, en lo básico, del escribano de registro como


profesional del derecho, conduce naturalmente a la fundamentación
contractualista de la responsabilidad del escribano con su cliente. No es posible
plantear únicamente el tema dentro de la responsabilidad extracontractual, y es
poco compatible con la unidad de actuación del escribano dibujar una nítida
línea separativa entre su misión como fedatario o como simple contratante.”

(Cám. Nac. Civil, Sala C, 5-11-76, autos “Quiroga, Remedios c/Viale,


Victoriano”, en El Derecho, T 71, p 399, y La Ley 1977-B, p 174)

7. “...El art. 1113 de la ley de fondo en su incambiado párrafo 1 extiende


la obligación del principal a los daños causados por los que están bajo su
dependencia o por las cosas de que se sirve o están a su cuidado. Para
configurar esa relación de dependencia es menester: a) que el autor del daño
haya sido designado por la persona a quien se reclama (responsabilidad “in
eligiendo”); b) que cumpla funciones por y para esa persona bajo su teórica
dirección y/o vigilancia (“in vigilando”); c) que el daño haya sido causado en el
cumplimiento de su función... El autenticar actos y contratos constituye una
función pública que ellos cumplen como profesionales autónomos de acuerdo
con la regulación de la ley y bajo su propia responsabilidad (art. 13, 28, 30 y
concs ley 12.990). Y en parte alguna de ella es dable encontrar una
responsabilidad indirecta o una garantía objetiva a cargo del Estado que los
nombra o del Colegio que colabora en su fiscalización. Podrá hablarse de
poder de policía directamente a cargo del estado o a través de los organismos
creados por la ley, pero no es posible hallar dependencia tal y como la quieren
presentar los actores.”
(Cám. Nac. Civil, Sala B, autos “Taboada c/Colegio de Escribanos”, en
La Ley, T 1976-A, p 322)

8. “La responsabilidad del escribano hacia su cliente por la tardía


inscripción de la escritura hipotecaria es, en el caso, de índole contractual
porque medió entre aquellos una locación de obra.”
(SCJBA, 19-8-69, autos “Aguirrezabal de Lamariano c/Arrue”, en La Ley,
T 136, p 693)

9. “La responsabilidad profesional del escribano es de fuente contractual


con relación al cliente, y extracontractual con respecto a los terceros que
pudieran resultar damnificados.”
(Cám. Nac. Civil, Sala B, 23-7-81, autos “A.P., M.A. c/L.M.O.”, en El
Derecho, T 95, p 390, año 1982)

10. “...la Escribana que se avino a celebrar un acto sustancialmente


nulo, como lo es el testamento conjuntivo recíproco, no puede eludir su
responsabilidad ni ser excusada por el hecho de que le hubiera sido
presentado de conformidad por ambas disponentes, argumentando la
imposibilidad de negar su ministerio a las partes que le pedían la
instrumentación de un acto que les estaba vedado realizar...”
(Cám. Nac. Civil, Sala D, 5-2-81, autos “Pena, Serafina c/Mognono,
Alicia”, en El Derecho, T 95, p 261, año 1982)

11. “... no existe responsabilidad cuando median errores de carácter


científico, cuando las teorías son controvertidas, pero subsiste si se dan
supuestos de impericia o negligencia, olvido de las precauciones que la
prudencia ordinaria prescribe, o de las reglas admitidas por todos como
ciertas...”
(Cám. Nac. Civil, Sala C, autos “Malvasi s/Sucesión”, en La Ley, T 1978-
A, p 585)

12. “...El escribano titular de registro es el responsable directo de los


actos susceptibles de su apreciación y cuidado, cometido por quien, como el
escribano adscripto, actúa dentro del registro y bajo su total dependencia...”
(Cám. Nac. Civil, Sala A, 18-6-70, autos “Barbot, Miguel P. Y otro”, en La
Ley, T 142, p 43)

13. “... Para establecer si un acto del adscripto es susceptible de


apreciación y cuidados del titular hay que desechar al criterio simplista que
lleva a incluir en esa categoría tan sólo a aquellas actuaciones que constan en
el protocolo, y hay que abstenerse a la directiva del art. 512 del C.C....El
escribano titular se encuentra obligado a llevar a cabo la suscripción que fuera
omitida por su adscripto... El escribano titular es totalmente ajeno a las
relaciones que se crean entre el organismo fiscal y el escribano adscripto que,
al autorizar la escritura de venta, actúa como agente de retención de dicho
impuesto. Por mucho que se extienda el concepto de culpa , no cabe que el
escribano titular se ismiscuya en algo que, en su caso, sólo al adscripto
concierne.”
(Cám. Nac. Civil, Sala D, 7-9-71, en Revista del Notariado, año 1972, p
570)
14. “Corresponde condenar al escribano demandado a indemnizar el
daño moral causado por el incumplimiento de su contrato de locación de obra
(entrega de las escrituras debidamente inscriptas), ante al demora
extraordinaria en inscribir los testimonios de escrituras reclamados, y la
incertidumbre de tal otorgamiento, así como también condenarlo a que
practique dicha entrega.”
(Cám. Nac. Civil, Sala B, 23-12-77, autos “Phlox Argentina S.R.L.
c/Bottini, Bernardino”, en El Derecho, 19-II-79)

15. “Se autoriza a la provincia demandada a citar a los notarios que


autorizaron actos que culminaron con la hipoteca invocada por al actora, a
quienes se considera responsables de los daños cuyo resarcimiento se
persigue y contra quienes la provincia pretende su regreso.”
(Corte Suprema, 23/10/90 “Giménez Zapiola Viviendas S.A. c/
Provincia de Buenos Aires”, JA 1991-II-38.)

16. “Las relaciones jurídicas entre el escribano y el cliente encuadran


dentro del ámbito contractual, y por ende, la responsabilidad responde a dicha
relación, salvo que la infracción generadora sea ajena a la obligación
contractualmente asumida.” (Cám. 1º Civ. y Com. San Isidro, Sala I, del 29/4/93
“Licciardi, Francisco R. C. Driano, Jorge G. y otro, LL 1993-C-423)

17. “La relación entre el notario y los otorgantes del acto jurídico es
una locación de obra regida por el art. 1493 y sig. del C. C. El escribano, a
excepción del de gobierno no es un funcionario público sino un profesional del
derecho que ejercita su profesión liberal, actuando en su nombre y por su
propia cuenta. Los daños y perjuicios que pudieren resultar del desempeño
irregular del escribano, originan una responsabilidad contractual, cuya acción
prescribe a los diez años. La obligación del escribano frente a sus clientes es
de resultado.” (Causa “Patria Cía. de Seguros Generales S.A. c/ Bouquet
Roldán, Juan M.”, L. L. 1999-B-16, JA 1998-II-374, ED 179, 91.)

18. “La responsabilidad del escribano por su irregular desempeño


es de naturaleza contractual y como tal la acción respectiva prescribe a los diez
años. El plazo de prescripción de la acción de responsabilidad debe
computarse desde que fuera solicitada la nulidad de la escritura hipotecaria
pasada por ante él, pues es a partir de allí que la garantía del crédito comienza
a correr riesgos.” (C. Nac. Civ., Sala K, Cap. Fed. 18/10/99 “Peña, Sara c/
Vallaza, Emilio” JA 2000-II-479)

19. “El escribano es un profesional del derecho que cumple una


función pública que le es atribuida por el Estado pero que frente a las partes
del acto jurídico por él instrumentado celebra un contrato de locación de obra,
cuyo opus consiste en el otorgamiento de un instrumento público válido y apto
para cumplir los fines del negocio jurídico celebrado.” (Cám. 2da. Paraná, Sala
2da., 12/4/93 “Martín, Jorge Edmundo Félix c/ Battauz, Héctor s/ daños y
perjuicios”, ED, T. 161, 386)

20. “La responsabilidad del escribano que consignó erróneamente los


datos de la vendedora en el certificado de anotaciones personales por los
daños ocasionados a terceros acreedores de aquélla, a raíz de la venta, es de
naturaleza extracontractual por provenir de una conducta negligente que ha
causado perjuicio a un extraño al acto que se celebra (art. 1109 C. C.).” (Cám.
Nac. Civ., Sala C, 25/8/99 “Expósito Ma. E. y otro c/ Echalecú Goyeneche,
Alberto E. y otros”, JA 2000-II-268)

21. “El estudio de títulos consiste en examinar con sentido crítico el


conjunto de documentos que acreditan la existencia de un derecho de alguien
sobre una cosa, a los efectos de poner en claro cuál es la eficacia para el
tráfico jurídico, quién es el titular de ese derecho y cuál es su fundamento
jurídico y alcance. Lo expuesto atañe a la responsabilidad del notario
interviniente, cuya función no reviste el carácter de pasiva, sino que tiene el
deber de aconsejar e informar técnicamente sobre las circunstancias que
resulten del estudio de títulos y ello por cuanto el escribano asume una
obligación de resultado, dado que se compromete a otorgar un instrumento
válido en cuanto a las formalidades legales que el mismo debe observar como
autorizante y la respectiva inscripción en el Registro respectivo.” (Cám. 1º Civ.
y Com. San Isidro, Sala I, del 29/4/93 “Licciardi, Francisco R. C. Driano, Jorge
G. y otro, LL 1993-C-423)

22. Se destaca la eventual responsabilidad del escribano por errores


en la transcripción del nombre de la propietaria del bien en el pedido de
informes de inhibiciones al Registro de la Propiedad. (C.S.J.N., 5/19/95
“Menkab S.A. c. Provincia de Buenos Aires y otros”, LL 1996-E-139)

23. Al otorgarse la escritura sobre constitución de hipoteca, el notario


adscripto no tuvo a la vista la documentación original, se cometieron errores
en los documentos de un supuesto compareciente, que se advirtieron al
momento de la inscripción, y se enmendaron como un simple sobre raspado.
El tribunal extiende la condena por daños y perjuicios derivados de la
declaración de falsedad del acto notarial al escribano titular de registro,
responsable directo del trámite y de la conservación del protocolo. (Cám. Nac.
Civ., Sala J, Cap. Fed. 28/8/98 “Milesi, Marta S. C. Merovich, Ricardo y otros s/
daños y perjuicios”, JA 1998-I-352.)
24. “Los vicios y errores que se adviertan en el certificado de dominio
solicitado por la escribana son idóneos para enervar el deber de previsión
exigible al escribano. La responsabilidad que el Estado le ha encomendado
como cristalizador de la forma con la cual la ley quiere brindarle seguridad a la
comunidad, conduce necesariamente a exigirle una mayor diligencia y
precaución...las obligaciones que asume no tienen porqué ser expresas, pues
pueden estar implícitamente establecidas por la ley o por la fuerza de la
costumbre (art. 17 C. C.) De modo que si dentro de ésta última surge la
necesidad de investigar los títulos, el cumplimiento de las diligencias que es
dable esperar a su respecto, no puede desvincularse de esta pauta.” (Cám.
Nac. Civ., Sala I, 8/4/97 “Masri, Victoria S. c/ Registro de la Propiedad Inmueble
306/96”, LL 1998-B-19.)

25. “El escribano autorizante de una escritura traslativa de dominio es


responsable frente al comprador en forma ilimitada y solidaria, junto con el
enajenante, por los impuestos adeudados y dejados de retener al momento de
celebrarse aquél acto, responsabilidad que se extiende a diferencias o ajustes
devengados con posterioridad, surgidos de la mora en que se incurrió por no
haberse cancelado el total del crédito fiscal en la oportunidad debida.” (Cám.
Nac. Civ., Sala A, Cap. Fed., 4/3/99 “Ginocchio, Horacio c/ C., E. L. y otro”, LL
1999-D-74)

26. “El escribano debe efectuar el análisis de los elementos y datos


que surgen del documento de identidad en relación al sujeto y a los restantes
elementos vinculados al negocio que instrumenta, no bastando por sí misma la
solicitud de los documentos de los requirentes para dar fe de conocimiento. El
consentimiento previsto en el art. 1277 C. C. exige del notario la comprobación
de ese estado de familia y lo convierte en civilmente responsable en caso de
sustitución de persona no advertida por su imprevisión.” (C. Nac. Civ., Sala K,
Cap. Fed. 18/10/99 “Peña, Sara c/ Vallaza, Emilio” JA 2000-II-479)

27. “Responde el escribano por el error consistente en consignar


equivocadamente el nombre de la sociedad vendedora en el certificado de
anotaciones personales ingresado al Registro inmobiliario, en tanto luego
omitió verificar exactamente el contenido de la certificación, lo que provocó la
falsedad.” (Cám. Nac. Civ., Sala C, 25/8/99 “Expósito Ma. E. y otro c/ Echalecú
Goyeneche, Alberto E. y otros”, JA 2000-II-268)

28. “El notario que asume un compromiso de confeccionar una


escritura válida que permita desplegar en plenitud los efectos válidos del acto
jurídico instrumentado, se obliga a la correcta identificación de las partes, por lo
que si el acto deviene inválido por diferencias en la identificación de los
otorgantes, el escribano debe responder. Puede ser comprendida dentro de la
preceptiva del art. 512 del C. C., por haberse omitido las diligencias que exige
la naturaleza de su obligación, la conducta del escribano que conociendo a los
otorgantes del acto escriturario recién a último momento, ya que toda la
tramitación previa y de rigor la efectuó una entidad extraña, no extremó los
recaudos a los efectos de formar la convicción necesaria sobre la verdadera
identidad de los mismos.” (Cám. Nac. Civ., Sala D, 15/3/99 “Otero de Alfano,
Nélida E. c/ Gaozza, Alberto R.”, JA 2000-I-340)

29. “Los escribanos de registro tienen deberes esenciales (art. 11 ley


12.990) y son civilmente responsables de los daños y perjuicios ocasionados a
terceros por su incumplimiento. En su labor profesional se comprometen a
obtener un resultado, y la frustración del interés perseguido por el acreedor
descarta la culpa, de modo que si el deudor pretende eximir su responsabilidad
debe demostrar la existencia del caso fortuito.” (Cám. Nac. Civ., Sala A,
11/3/96 “M., J. C. C. Di N., B. “, LL 1997-D-72 y JA 1997-I-340.)

30. “La tarea documentadora en el escribano constituye una de sus


obligaciones básicas, y en forma unitaria comprende: a) el asesoramiento a las
partes; b) la confección del documento sin vicios intrínsecos o extrínsecos; c) la
labor fedante o autenticadora; d) la conservación del protocolo y el deber de
expedir las copias y e) el quehacer registral que demanda una tarea ulterior
correcta en orden a la inscripción del documento en el Registro en forma
oportuna, obligación de carácter esencial en vista del sistema de reserva de
prioridad que rige en nuestro medio. Las obligaciones complejas a cargo del
escribano constituyen una obligación de resultado, razón por la cual, probado el
incumplimiento, el factor de imputación de la responsabilidad se descarta, y por
consecuencia, incumbe al deudor como eximente válida la prueba del caso
fortuito. El notario que no inscribe temporalmente un título en el Registro omite
aquellas diligencias que exige la naturaleza de la obligación que asumiera (art.
512 C. C.) y por lo tanto es culpable, máxime que por su carácter de
profesional especializado y depositario de una importante misión social es
mayor su obligación de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas
–cfr. art. 902 C. C.- El escribano incumplió el deber de inscribir la escritura de
venta en tiempo y forma celebrada por el actor y el comprador, y con
posterioridad ingresó otra enajenación, lo que implicó la pérdida de la reserva
emergente de las normas aplicables al caso (art. 5 de la ley 17.801 y art. 10 de
la ley 6964), por lo que éste es responsable de las consecuencias dañosas que
se derivaron para el actor por tal; incumplimiento. Respecto de la
indemnización de este daño su quantum guarda analogía con la llamada
“pérdida de la chance” que en el caso debe medirse con la mayor o menor
posibilidad de éxito de las eventuales acciones que el actor puede articular
respecto a quienes fueron parte de la posterior venta del bien.” (Cám. 2da.
Paraná, Sala 2da, 12/4/93 “Martín, Jorge Edmundo Félix c/ Battauz, Héctor, s/
daños y perjuicios”, ED, T. 161, 386)

31. “La prestación de la fe de conocimiento es una prestación personal


del adscripto, que el titular no puede controlar y sólo deber aparejar
responsabilidad de su autor.” (Cám. Nac. Civ., Sala A, 7/4/88 “Banco Comercial
del Norte S.A. c/ Kahan, José A.”, JA 1989-I-628)

32. “El escribano titular responde genérica y objetivamente por las


incorrecciones o errores provocados por negligencia del adscripto sólo cuando
sean susceptibles de su apreciación y cuidado (art. 23 ley 12.990) más no
cuando se trata de actos que no puede verificar no controlar, como es la
prestación de la fe de conocimiento (afirmación personal del adscripto).” (Cám.
Nac. Civ., Sala A, 16/2/95 “Filgueira, Carlos I. c/ Figueroa, Julio E. A. y otro”,
LL 1996-B-54.)

33. “El escribano que intervino en el acto que fue declarado simulado no
es responsable por la desvalorización del precio obtenido en la subasta del
inmueble implicado durante el lapso en que la suma quedó inmovilizada en el
expediente, pues constituye una derivación remota de aquél hecho.” (Cám.
Nac. Com., Sala E, 27/12/90 “Cadermartori S.A.- Quiebra- c/ Viviendas Suffern
Moine y Cademartori S.A.), JA 1991-II-442.

34. “Si la frustración de la inscripción del acto de compra ocurrió por no


haber el comprador aportado al escribano que tramitaría la registración, el
dinero necesario al efecto, ello exime de responsabilidad al notario que
instrumentó el acto. (Causa “Patria Cía. de Seguros Generales S.A. c/ Bouquet
Roldán, Juan M.”, L.L. 1999-B-16, JA 1998-II-374, ED 179, 91.)

35. “En nuestros días, la identificación mediante el DNI deviene una


realidad insoslayable en la práctica notarial y el accionar del escribano, debe
juzgarse a la luz del concepto genérico de culpa del art. 512 del C. C., es decir,
no habrá culpa cuando el resultado prometido se frustre por un ardid doloso,
bien tramado y bien ejecutado por terceros, que no estaba a su alcance evitar o
prever, tal como el cada día más común caso de autos, en que un impostor
concurre al escribano, con documentos falsos, exhibe título de propiedad, en
definitiva realiza una maniobra que ni el notario ni la contraparte pueden
advertir. Este ardid doloso puede llegar a configurar caso fortuito, por lo que
actuaría como eximente de responsabilidad aún en la posición más estricta que
califica como de resultado la acción del notario. No es responsable el escribano
por los daños y perjuicios sufridos por el adquirente de un inmueble a raíz de
haberse declarado la inexistencia de la compraventa y la nulidad de la escritura
en la que aquella se instrumentó y en la cual dicho escribano había dado fe de
conocimiento de la supuesta propietaria vendedora, cuando en realidad se
trataba de un caso de sustitución de persona, si aquél, llegó a la convicción
respecto de la identidad de la vendedora por la concurrencia de un conjunto de
hechos y de circunstancias coherentes y relacionadas entre sí y si en definitiva,
la frustración de la operación ocurrió por el ardid doloso, tramado y ejecutado
por terceros, que no estaba a su alcance evitar o prever.” (Cám. Nac. Civ., Sala
M, 11/8/2000 “N., J. A. c. R., J. M. y otro s/ redargución de falsedad; N., J. A. c.
S.A.C.T.A., S. A. y otros s/ daños y perjuicios”, “R. De V., A. B. c. S.A.C.T.A., S.
A. y otros s/ daños y perjuicios”, ED, T. 190, 559)

36. “No es responsable el escribano titular por error cometido en la


dación de fe de conocimiento en una escritura autorizada por su adscripto.”
(Cám. Nac. Civ., Sala A, 16/2/95 “Filgueira, Carlos I. c/ Figueroa, Julio E. A. y
otro”, LL 1996-B-54.)
37. “Corresponde admitir el resarcimiento del daño moral experimentado
a raíz de la pérdida del dinero dado en préstamo ante la sustitución de
personas acaecidas en oportunidad de celebrarse la escritura hipotecaria. La
condena por reparación del daño moral ocasionado por el incumplimiento
contractual es facultativa del juez y se refiere a su prudente arbitrio. “(Cám.
Nac. Civ., Sala D, 15/3/99 “Otero de Alfano, Nélida E. c/ Gaozza, Alberto R.”,
JA 2000-I-340)

38. “No corresponde acoger el reclamo por daño moral en situaciones en


que lo único que se verifican son perturbaciones y molestias por una situación
adversa en lo patrimonial, pero no llegan a entrañar la honda aflicción que hace
procedente este tipo de reparación.” (Cám. Nac. Civ., Sala M, 11/8/2000 “N., J.
A. c. R., J. M. y otro s/ redargución de falsedad; N., J. A. c. S.A.C.T.A., S. A. y
otros s/ daños y perjuicios”, “R. De V., A. B. c. S.A.C.T.A., S. A. y otros s/ daños
y perjuicios”, ED, T. 190, 559)

39. “La indemnización del daño moral es facultativa para el juez y


depende de la prueba efectiva del incumplimiento contractual. Se admitió el
daño moral en esta causa, ya que la escribana, por su actividad negligente no
llevó en buen término la inscripción registral y no satisfizo los requerimientos
personales y por interpósita persona hechos por el actor, éste se encontró en
la obligación de vender su vivienda e irse a vivir a la casa de sus padres.”
(Cám. Nac. Civ., Sala A, 11/3/96 “M., J. C. C. Di N., B. “, LL 1997-D-72 y JA
1997-I-340.)

9- Responsabilidad fiscal del notario

“Las necesidades del mercado inmobiliario actual, donde incide la


compraventa con premura especulativa, además de la influencia del fenómeno
inflacionario, han impuesto la necesidad de una creciente agilidad de los
trámites escriturarios y una consecuente abreviación de los plazos. En este
contexto ha nacido la costumbre de efectuar retenciones al vendedor para
hacer frente a eventuales deudas que surgen de los certificados. Constituyendo
una modalidad tendiente a satisfacer necesidades propias del tráfico
inmobiliario, con el consiguiente beneficio directo o indirecto de todos los que
en él participan en la operación.

Resulta abusivo que el vendedor pretenda ampararse en el mecanismo


de la retención para negarse a reintegrar lo pagado de más por el escribano,
como que éste, si paga de más por la propia negligencia o incumplimiento de
sus específicas, pretenda el reintegro de lo pagado alegando el mecanismo de
retención adoptado por el mercado y, dentro de ellas, el beneficio efectuado a
la contraparte al practicar la retención.

Si el escribano tomó a su cargo la gestión del pago de deudas fiscales


reteniendo fondos, debió preservar su valor cancelatorio que, en los tiempos
actuales, se logra evitando su desvalorización mediante inversiones en
resguardo del capital que le había sido confiado para realizarlo. Si así no lo
hiciere, su conducta conduce a la conclusión de que no obró con la diligencia
que exigía la naturaleza de su obligación de acuerdo a las circunstancias de las
personas, del tiempo y del lugar (art. 512 Código Civil)”

(Cám. Nac. Civil, Sala A, 6-12-84, autos “Kligman, Rodolfo c/Farber


Inmobiliaria S.A. y otro, en La Ley)

10- Retribución de los servicios notariales. Honorarios.

1. ”El principio general sentado por el art. 1 de la ley arancelaria 6925 de


la Provincia de Buenos Aires, tiende a jerarquizar la delicada función notarial,
evitando que la retribución de ésta “se convierta en un regateo entre el
funcionario y quienes a él acuden. Por eso establece que debe cobrarse lo que
la ley manda; y lo reintera... el... artículo 27. Pero de allí no se infiere que, con
la conformidad del rogante, y cuando las circunstancia del acto lo justifiquen, se
convenga un honorario superior. Eso dice, claramente, el segundo párrafo de
dicha norma general.”(art. 1, párrafo 2)

Por no hallarse afectado el orden público, es válido el convenio


celebrado por la empresa de construcciones y el escribano, mediante el cual de
le reconoce a éste un honorario especial para el caso de que no otorgara las
escrituras oportunamente encomendadas.

Es inadmisible que una empresa constructora alegue inexperiencia con


relación a la forma de convenir los honorarios notariales. Precisamente por su
actividad, aquella tiene que haber acumulado la experiencia suficiente como
para saber la forma de proceder en casos similares; y, de no poseerla sus
miembros, su deber era asesorarse antes de suscribir un compromiso como el
que originó el juicio.”

(Cám. Nac. Civil, Sala D, 12-9-74, autos “Merceca, Ignacio c/Macaybo


S.C.A.”, en La Ley, 29-I-75, T 157, f 71497)

2. “El desarrollo del proceso inflacionario operado en nuestro país se ha


traducido en un desequilibrio de intensidad variable en la relación existente
entre el valor de las remuneraciones reglamentadas por las leyes y el de los
bienes y necesidades que aquellas están destinadas a cubrir.

El dictamen sobre aplicación de honorarios emitido por el Colegio de


Escribanos tiene valor de directiva general encaminada a la interpretación del
régimen arancelario.

La razonabilidad de la directiva emanada del ente colegial deviene tal


porque se fundamenta en los mismos índices con los que el Estado considera
justo operar.

Trasladada la situación inflacionaria general ”... al ámbito de las


actividades profesionales, ella ha generado un problema jurídico de la mayor
importancia; pues, de un lado está la exigencia de justicia implicada en la
aplicabilidad estricta de las disposiciones de orden público de una ley
arancelaria ...; y, de otro, la exigencia de justicia subyacente en el derecho
constitucionalmente consagrado de una retribución equitativa.”

(Juzg. Nac. Civil 29, Secret. 28, Capital Federal, de 1ra. Instancia, 3-12-
76, autos “Cristofani, Jorge R. C/Ortiz de Rozas, Ricardo s/cobro de pesos”;
confirmado por Cám. Nac. Civil, Sala E, 11-10-77, fallo 217.240; en Boletín
Informativo del Colegio de Escribanos de la Pcia. de Bs. As., nro. 895, 29-XI-
77)

11- Instrumentos Públicos: alcance y eficacia probatoria.

1. “Los actos que gozan de plena fe mientras no se arguyan de falsedad


por acción civil o penal son los pasados ente el oficial público. Las cláusulas
meramente enunciativas, en cambio, no tienen valor de plena prueba, sino que
deben ser consideradas como principio de prueba por escrito.”
(SCJBA, 8-3-88, autos “Alvarez, José Ramón y otros c/ Pcia. de Bs. As.
s/Expropiación”, acuerdo 38142)

2. “Carecen de la eficacia probatoria establecida por el art. 994 del


Código Civil las circunstancias referidas en un instrumento público que no han
ocurrido en presencia del funcionario autorizante.”
(SCJBA, 5-8-86, autos “Oviedo de Acevedo, Emma Antonia c/Consorcio
de Copropietarios en propiedad horizontal, ley 13512, finca Avda. Libertador
Gral. San Martín nro. 3736 La Lucila. Daños y Perjuicios”. L. 36002)

3. “Aún admitiendo que la certificación del escribano público otorgue


fuerza de instrumento público al documento privado en la que ha sido
asentada, su eficacia se limita al alcance de lo certificado, no extendiéndose a
otras circunstancias, a menos que se hagan constar como ocurridas en
presencia del escribano. ( art. 979 inc. 2, C.C.)”
(SCJBA, 27-10-87, autos “Salto, Nora Zulema c/Amorisi, Jorge Antonio
s/ Incidente de rendición de cuentas y liquidación de sociedad conyugal”,
Acuerdo 37392)

4. “El art. 993 del Código Civil otorga plena fe a las circunstancias
pasadas ante el oficial público y sólo pueden desvirtuarse mediante la
redargución de falsedad.”
(SCJBA, 28-11-89, autos “Banco de la Nación Argentina c/López,
Antonio y otra s/Ejecución”, Acuerdo 39634)

5. “Lo que en un instrumento público hace plena fe hasta la redargución


de falsedad es la existencia material de los hechos que el oficial público
hubiese anunciado como cumplidos por el mismo o que han sucedido en su
presencia, pero no las manifestaciones que alguno de los intervinientes en el
acto efectuó al mismo.”
(SCJBA, 21-9-84, autos “Riccomini, Italo Manuel c/Piñero, Emilio Tomás
s/Reinvindicación”, Acuerdo 33.560)

6. “Los documentos certificados por escribano público adquieren fuerza


de convicción como instrumentos públicos, fundamentalmente en cuanto a la
existencia material de los hechos que el oficial público pudo haber comprobado
por sí.”
(SCJBA, 14-8-79, autos “Glardino, Carlos Salvador c/Pentomat S.A.I.C.
s/Rescisión de contrato”, Acuerdo 27.854)

7. “Las actas labradas en las actuaciones administrativas tramitadas


ante el Ministerio de Trabajo constituyen instrumentos públicos haciendo plena
fe, mientras no se arguya su falsedad, de la existencia material de los hechos
que el oficial público hubiese enunciado como cumplidos por él mismo o
pasados en su presencia.”
(SCJBA, 11-12-86, autos “Cribari, Carlos Norberto c/Cía de Omnibus
Maipú S.R.L s/Despido,” L. 36.079).

8. “Tiene carácter de instrumento público no sólo aquellos realizados y


firmados por las partes ante los funcionarios públicos, sino también todos los
actos levantados por funcionarios legalmente competentes para hacerlo.”
(SCJBA, 30-12-88, autos “Tello de Meneses, Oscar Tomás. Robo y
homicidio“. P. 35.993).

12- Instrumentos privados: eficacia probatoria. Firma.

1. “El instrumento privado produce los efectos previstos por el art. 1026
del Código Civil, no sólo contra quien lo reconoce, sino contra quien lo presenta
en el proceso, en virtud del principio de la indivisibilidad de la prueba.”
(SCJBA, 2-4-85, autos “Pesce, Ernesto y otra c/ Robles de La Hoz, José
y otros s/ Usucapión”, Acuerdo 33.863)

2. “Los documentos que carecen de fecha cierta son inoponibles a los


terceros.”
(SCJBA, 26-10-82, autos “Sabaris, José E. c/ Fittipaldi, Guillermo.
Ordinario.” Acuerdo 31.552)

3. “Las razones tenidas en cuenta por el Codificador para quitar validez a


los instrumentos públicos con relación a todos los otorgantes si falta la firma de
alguno o algunos de los interesados solidarios o meramente mancomunados,
deben hacerse extensivas a los instrumentos privados.”
(SCJBA, 27-10-82. Autos “Melle, Armando y otra c/sucesión de José
Brignome s/Escrituración”, Acuerdo 30.403)

4. “La firma de las partes es una condición esencial para la existencia de


todo acto bajo forma privada, y la falta de la misma significa que el acto es
nulo, puesto que el vicio aparece patente o manifiesto y no depende de la
investigación de hecho alguno, sino de la mera comprobación inmediata de la
falla. Y tal nulidad, por tratarse en el caso de un boleto de compraventa, está
configurada por el art. 1044 cuarta cláusula del C.C., en cuanto el acto
depende de la forma instrumental no siendo necesario que esta sea exigida ad
solemnitatem, sino que basta que sea formal, solemne o no solemne.”
(SCJBA, 18-11-80, autos “Distribuidora Latinoamericana S.R.L. c/Bassi
de Pérez González, María D. y otros s/Escrituración y daños y perjuicios”,
Acuerdo 27.873)

5. “Si el convenio celebrado constituye un acto nulo, de nulidad absoluta,


la que aparece manifiesta por faltar en él un requisito esencial como es la
totalidad de las firmas de las partes, debe desprenderse de esta condición las
siguientes consecuencias directas: a) la nulidad, eventualmente, pudo y debió
ser declarada de oficio por el juez; b) esa nulidad no es susceptible de
confirmación; c) la acción que persigue su nulidad resulta imprescriptible.”
(SCJBA, 27-10-81, autos “Melli, Armando y otra c/Sucesión de José
Brignone s/Escrituración”, Acuerdo 30.403)

6. “Si la firma obrante en un documento privado es falsificada, dicho


documento no es nulo sino inexistente, ya que no reúne los elementos que
suponen su naturaleza.”
(SCJBA, 26-2-85, autos “Decuzzi, Hugo Hoacio c/ Origgi de Decuzzi,
Luisa y otros s/Nulidad”, Acuerdo 32.560)

7. “Si las partes no formulan observación al dictamen del perito sobre la


autenticidad de la firma, ni el juez discrepa con sus conclusiones *************
sin más sentido que el de una mera formalidad, pero sin trascendencia en la
apreciación de la prueba.”
(SCJBA, 12-8-86, autos “Frontini, Patricia c/Ilundayn, Ana s/Nulidad”,
Acuerdo 36.223)

8. “Aún cuando el Código Civil no prevé de modo directo la validez o


invalidez que presenta un instrumento privado con enmiendas o raspaduras no
salvadas antes de las firmas, es aplicable el art. 989 relativo a los instrumentos
públicos (arg. art. 1.026, última parte, Código Civil), y así debe distinguirse si
tales enmiendas no salvadas afectan o no las partes esenciales del acto,
siendo que el primer caso se trata de un instrumento anulable. Al respecto han
de considerarse partes esenciales aquéllas que pueden modificar los derechos
de las partes del acto.
Tratándose de un instrumento privado anulable, la existencia de un vicio
material que afecta una parte esencial de la contratación torna procedente su
declaración de nulidad, siendo suficiente el planteo a modo de excepción o de
defensa, de acuerdo con lo establecido en el art. 1.058 bis del Código Civil.”
(Cám. Nac. Civil, Sala C, 15-3-83, autos “Alonso, Hector c/Chiozza,
Pedro M. Y otras”, en La Ley, 17-VI-83)

9. “El sello fechador de una oficina de recaudación fiscal no da fecha


cierta al instrumento, pues aun cuando se considere enunciativa la
enumeración del art. 1035 del Código Civil, ello no autoriza a que se desvirtúe
la intención o razón de ser del precepto, que es que el documento quede
archivado como medio de dar certeza a su fecha.

El hecho de que el documento haya sido tenido por reconocido ante


la falta de contestación de la demanda, no es suficiente como para que deba
estarse a la fecha que él contiene como de celebración, pues los instrumentos
privados, aún después de reconocidos, no prueban contra terceros o contra los
sucesores a título singular la verdad de la fecha expresada en ellos.”
(Cám.2da. Civil y Comercial de La Plata, Sala II, 13-9-74, autos “Diodati,
Dante E y otros c/Tauber, Brahim s/Quiebra”, en El Derecho, T 57, fallo 25.814,
9-XII-74)

10. “El reconocimiento de los instrumentos privados es indivisible (art.


1029 C.C.) y constituye una suerte de confesión que participa de las
características de indivisibilidad de la misma (arg. art. 424 Código Procesal).”
(Cám. Nac. Civil, sala D, 22-2-84, autos “Banco de la Pcia de Bs As c/A.,
S.E.M. sucesión”, en La Ley, 4-V-84)

11. “La inexistencia del doble ejemplar...no anula el negocio, pues así lo
establece el art. 1023 del C.C., y aunque pudiera sostenerse que el instrumento
es nulo vale como principio de prueba por escrito...”
(Cám. Nac. Civil, Sala A, 17-4-86, autos “M., L.D. c/ M., A.M.”, en La Ley,
24-VII-86)

13- Firma a ruego

“La firma a ruego sólo resulta admisible en aquellos actos otorgados


ante un funcionario público (art. 100 C.C.)”

(SCJBA, 10-11-87, autos “Lambermont, Roberto José y otro c/ Sucesión


de Pura Reynafé y otra s/ Escrituración y cumplimiento de boleto”. Acuerdo
36.968)
14- Impresión digital

“La firma –conforme al art. 1012 del C.C.- es una condición esencial para
la existencia de todo acto bajo forma privada, la que no puede ser reemplazada
por signos o iniciales, por lo que la impresión digital –aunque resulte como
prueba de identidad- no es apta como expresión de voluntad contractual y no
suple la falta de firma, aunque haya sido estampada en presencia de testigos.

Es ineficaz la declaración del escribano respecto de que el documento


que presenta la impresión digital de su presunto autor fue realizada en su
presencia, pues ello no implica que pueda ser considerado como público si no
ha sido otorgado ni protocolizado en su registro (art. 979, 1001 y concs. del
C.C.)

Para que el documento al documento que presenta la impresión digital


de su presunto autor puede atribuírsele el carácter de principio de prueba por
escrito, es necesario que haya sido escrito por la persona a quien se atribuye
(art. 1192 C.C.)”

(SCJBA, 10-11-87, autos “Lambermont, Roberto José y otro c/Sucesión


de Pura Reynafé y otra s/Escrituración y cumplimiento de boleto”. Acuerdo
36.968)

15- Escrituras públicas: rectificación de errores

“No resultan aplicables la Disposición Técnico Registral nº 4/69 y la


orden de servicio nº 3/62, que exigen que la modificación sea precedida por
documento que contega el retracto y su posterior tracto, cuando no se trata de
subsanar errores in objeto en los que se procura rectificar un error in nomine,
es decir una falsa demostratio que por sus características resulta
indubitablemente rectificable más aún cuando no resulta afectada la situación
de terceros...”

“El acto de transmisión dominial, en el que se consignó erróneamente


que la unidad funcional enajenada era la nº 12, cuando se debió haber indicado
la nº 13, no estuvo viciado de error in corpore, sino en error in nomine o falsa
demostratio. Los contrayentes no disintieron sobre el objeto enajenado,
creyendo cada uno que se trataba de un inmueble diverso, sino que, acordando
ambos en la misma cosa, erraron en el documento al designarla por su
número, pero acertaron en cambio en individualizarla por su letra. En tales
casos, la falsa demostratio no nocet. Sobre esto no caben dudas, ya que
cuando interpretando la declaración de voluntad común se puede averiguar su
sentido correcto partiendo de las propias expresiones –aún incompletas- que
las partes utilizaron, el negocio es válido, aunque sujeto a rectificación.”
(SCJBA, 30-3-82, autos “Pinto, Jorge Raúl c/P.E.D.C.A.”, B. 48330)
16- Personas ciegas.

“La ceguera impide leer, pero ello no significa que impida firmar. Salvo
los casos en que la ley expresamente ha consagrado la incapacidad del ciego
(arts. 398 inc. 2 y 495 C.C., que privan al ciego de la capacidad para ser tutor o
curador; o art. 3708, que le impide ser testigo testamentario), la capacidad de
obrar no sufre mengua en lo formal.

Quien padece de ceguera debe adoptar precauciones especiales que


eviten firmar lo no querido, pero esto integra el ámbito de la prudencia propia
del sujeto en su actividad práctica cotidiana.

La ceguera no torna el ciego en un incapaz para otorgar negocios


jurídicos, aunque lo fuere por instrumento privado.

La ceguera que impide leer, coloca eventualmente al suscriptor del


instrumento privado en la misma posición de quien firmó un instrumento en
blanco y que, más tarde, alega que fue llenado contra lo estipulado o
convenido, pero en tal caso, el impugnante debe atenerse a lo dispuesto en los
arts. 1016 y 1017 del C.C.

Si el demandado se ha opuesto al contenido del acto, no le bastaba


probar su ceguera –del mismo modo que a quien firma en blanco no le basta
probar que firmó en blanco- sino que debió probar que las declaraciones u
obligaciones del negocio no son las que ha tenido la intención de hacer o
contrahacer.”
(Cám. Nac. Civil, Sala A, 17-4-86, autos “M., L.D. c/ M., A.M.”, en La Ley,
24-VII-86)

17- Fe de conocimiento

1. “Nuestro C.C. establece en su art. 1001 las condiciones que deben


contener las escrituras públicas, y entre ellas exige que el escribano dará fe de
conocimiento de las partes. Para el supuesto de que el escribano no pueda dar
fe de conocimiento, el art. 1002 le da la solución: podrá valerse de dos testigos
de conocimiento que le aseguren la identidad de los de los contrayentes. Entre
los medios de identificación, en nuestro sistema, el principio general es el
conocimiento de ciencia propia por el notario, y la identificación mediante
documentos y testigos de conocimiento adquiere carácter supletorio.

Para nuestro ordenamiento no hay medios basados en la ley para


adquirir la seguridad de que el otorgante es la persona a que se refiere el acto
instrumentado. La fe de conocimiento puede darse incluso respecto de
personas que no son de la amistad del escribano o no han tenido mucho trato
con él, pero que, en virtud de circunstancias precisas y concordantes,
concurren razonablemente a cerciorarse sobre su identidad, actuando con la
debida diligencia.
La identidad es la “determinación de la personalidad individual a los
efectos de todas las relaciones jurídicas”; es el “hecho de ser una persona o
cosa la misma que se supone o se busca” (Diccionario Manual de la Real
Academia Española). De manera que no son los otros atributos personales los
que el escribano debe conocer, sino específicamente la identidad personal del
otorgante, la individualización del mismo, el saber quien es, o más
precisamente, sólo quién es.

El notario no se halla obligado a dar fe de que sean verdaderos los datos


referidos al estado de familia de los otorgantes, vi verificar su exactitud,
excepto los casos en que el estado de familia atañe a la habilidad del otorgante
para realizar el acto, como por ejemplo ocurre con los actos jurídicos
alcanzados por el art. 1277 del C.C.

El escribano debe dar fe de que conoce la identidad de los otorgantes. El


conocimiento concebido por Vélez Sárfield, acorde con los precedentes
históricos que tuvo a la vista, era el conocimiento personal, de sujeto a sujeto,
ya que esto en esa época era no sólo posible sino el único medio posible. Pero,
aunque éste haya sido el criterio inspirador del art. 1001, originado en la
circunstancia histórica del tiempo de su sanción, no se establece una
especificación que excluya los medios por los cuales el escribano puede llegar
a una cabal convicción sobre la identidad de una persona. Esta afirmación no
queda desvirtuada por el hecho de que el art. 1002 ha señalado un medio
supletorio, pues éste funciona cuando el escribano no puede llegar, a través de
un juicio de certeza propio, a una convicción sobre la identidad de los
otorgantes.

Es en razón de la inexistencia, al tiempo de la sanción del C.C., de un


documento de identidad oficial basado en los asientos de registros públicos,
que en aquella época sólo era posible que el escribano llegara a una
convicción sobre la identidad de los otorgantes a través de su conocimiento
personal, o supletoriamente por testigos. Pero habiendo variado la
circunstancia histórica, los documentos de identidad, expedidos en base a
registros oficiales, representan un medio infinitamente más idóneo que el mero
trato social para contribuir a la formación de un juicio de certeza sobre la
identidad.

Antiguamente, y en nuestro país todavía en la época del C.C., la escasa


población y la esctructura social de las ciudades determinaban un modo de vivir
y de negociar basado en el conocimiento personal de los sujetos y en el acto
valor que poseía la palabra, trasladándose tal circunstancia al modo de
identificar a aquellos por parte del notario. Es obvio que ese modo de
identificación ya no puede ser la norma de las ciudades actuales de varios
millones de habitantes. Se tornaría improbable, en el plano de la realidad, la
concreción de la mayor parte de las escrituras si ellas dependieran del
conocimiento personal y previo del escribano respecto de los contratantes o de
dos testigos que a su vez conozcan a éstos. Esta doble variación de las
circunstancias históricas tornan legítimo el proceder del escribano que en la
actualidad busca en los instrumentos públicos, y en circunstancias que con
ellos concuerdan, los medios más idóneos para formar su convicción sobre la
identidad de los otorgantes.

El escribano, sin embargo, no puede conformarse con la exhibición que


se le haga de un documento de identidad, sino que debe efectuar el análisis de
los elementos vinculados al acto a instrumentar, que puedan contribuir a formar
su convicción sobre la identidad del otorgante.”
(Cám. Nac. Civil, 31-5-84, autos “Anaeróbicos Argentinos S.R.L. c/
Detry, Amaro N.”, en La Ley, T. D-1984)

2. “El C.C. en el art. 1001 enumera las enunciaciones que deben


contener las escrituras públicas: expresar la naturaleza del acto, su objeto, los
nombres y apellidos de las personas que la otorguen, si son mayores de edad,
su estado de familia, el domicilio o vecindad, el lugar, día, mes y año en que
fuesen firmadas. El escribano debe ser fe de que conoce a los otorgantes y
concluida la escritura debe leerla a las partes.

Es verdad que cuando la ley enumera las enunciaciones, referentes


a los nombres y apellidos de las personas que otorgan la escritura, si son
mayores de edad, su estado de familia y su domicilio o vecindad, tales
enunciaciones tienen por objeto establecer la identidad de las partes que
otorgan la escritura. La mención del estado de familia puede interesar no sólo
como elemento de individualización sino también por su incidencia sobre el
régimen de capacidad o bienes de la persona en el caso del matrimonio. Es
verdad que este requisito se cumple conforme lo ha entendido la jurisprudencia
con indicar la condición de ‘casado o viudo’ sin necesidad de mencionar el
nombre del consorte... Pero también lo es que el escribano debe dar fe de que
conoce a los otorgantes, pues la escritura, como todo instrumento público, está
destinada a hacer plena fe de su contenido contra todo el mundo y así lo exige
la seguridad de las transacciones para evitar incertidumbres y los perjuicios
que resultarían de la sustitución de persona.

En la reforma instituida al C.C. por la ley 17.711, especialmente lo


preceptuado en el art.1277, que dispone una restricción excepcional al derecho
de los cónyuges al establecer al establecer el necesario consentimiento de
ambos cónyuges para disponer o gravar bienes gananciales cuando se trata de
inmuebles,... la fe de conocimiento involucra la necesidad de que el fedatario
constate ese estado de familia... para tener por cumplido el requisito de la ley.”

(Cám. Nac. Civil, Sala B, autos “Sambuco de Sanchéz, María E. c/Sánchez


Codecá, Luis y otros”, en La Ley, 11-XI-77, nº 75.021)

3. No corresponde atribuir al notario por el error en que incurrió acerca


de la fe de conocimiento, si aquél utilizó “los medios adecuados para el
conocimiento e identificación del deudor, llegando así a una convicción
racional...” que a la postre resultó errónea no sólo como consecuencia de las
maniobras y maquinaciones del falso propietario, sino del propio informe del
Registro de la Propiedad, que le asignó equivocadamente el carácter de titular
del dominio del inmueble hipotecado.

(CSJN, 15-10-74, autos “Gallegos Botto, María Teresa Busso de y otros


c/Buenos Aires, Provincia de s/Daños y Perjuicios”, Revista Notarial nº 819,
año 1975, p. 508)

4. En la interrelación “contractual” entre escribano y cliente, el deber


de dar fe de conocimiento, o de identificación, importa una obligación de “fines”.
En tal sentido, el profesional no ha de atenerse un método rígido tendiente a
“conocer” o “individualizar” al sujeto, sino que debe realizar un “juicio de
certeza” a esos efectos. A la vez, la sola exhibición del documento de identidad
no siempre ha de ser suficiente para satisfacer el deber, pues en muchos casos
será menester acudir a otros remedios, como por ejemplo, pruebas papilares,
dactiloscópicas, etc.
(Cám. Nac. Civil, Sala D, autos “Bacigalupo de Cerletti y otro c/Leone,
Antonio y otros”, 8-2-83, en La Ley, 21-VI-83)

5. “La fe de conocimiento que exige el art. 1001 C.C., además de tener


un antiquísimo origen, comprende bajo este precepto, ‘el conjunto de
problemas de ilimitada trascendencia en el orden notarial a que da lugar la
identificación de los otorgantes y su constancia en el documento público’... En
cuanto a lo manifestado por la encartada en su recordada indagatoria, en el
sentido de ‘que no es experta en documentos’, cabe destacar que ello
encuentra respuestas en el art. 1002 C.C., en cuanto impone que ‘si el
escribano no conociere a las partes, éstas pueden justificar ante él su identidad
personal con dos testigos que el escribano conozca, poniéndose en la escritura
sus nombres y residencia y dando fe que las conoce’. De lo que literalmente he
dicho precedentemente resulta que las normas del C.C. conservan suficiente
sabiduría para resolver las situaciones que regula de modo satisfactorio.”
(Cám. Nac. Criminal y Correccional Federal, Sal 1ra, 31-3-89. Registro
de la Propiedad del Automotor, JA nº 5644, 1-XI-89)

18- Documentos habilitantes

“El art. 1003 del C.C. establece que si los otorgantes fuesen
representados por mandatarios o representantes legales, en el supuesto de
que los poderes o documentos habilitantes se hubieren otorgado en la oficina
del escribano interviniente o se hallaran protocolizados en su registro, aquél
expresará ese antecedente, indicando el folio y año respectivo. Se ha
considerado que la idoneidad de los títulos que ante el escribano exhibiera el
poderdante se presume, dado el carácter de dicho funcionario público...”
(Cám. Nac. Civil, Sala C, 10-9-79, autos “Goyanes, José c/Cajas y
Tesoros Borges”, en La Ley, 18-II-80)

19- Acta notariales: requisitos; valor probatorio


1. “El acta notarial no tiene la fuerza de los instrumentos públicos si no
es extendida en el Protocolo correspondiente al registro del notario
interviniente, porque cuando la ley autoriza a los profesionales del notariado
para levantar actas no constituye permisión para hacerlo fuera de los modos
prescriptos por el derecho común, única manera de lograr la eficacia del art.
993 del C.C.

Resulta, cuanto menos, opinable, para no decir irregular, el acta notarial


en la que el escribano interviniente no menciona haberse presentado como tal
de manera explísita.

Es discutible la declaración testimonial del escribano que labró un acta


notarial, toda vez que el mismo no puede declarar contra el acto por aplicación
autocongruente de lo dispuesto por el art. 992 del C.C.; y resulta superfluo
hacerlo a favor del acto, pues la naturaleza pública atribuida a éste no admite
perfeccionamiento ulterior a su elaboración.”
(Cám. Nac. Civil, Sala D, 2-8-85, autos “L.G., R. c/C., G.”, La Ley, 5-III-
86)

2. “De acuerdo con lo establecido en la ley notarial 9020, las actas


notariales pueden ser autorizadas...sin impedimento alguno si el requerido se
rehusa a firmar. Pero lo que de ninguna manera se puede omitir es la invitación
a firmar y la negativa. Es imprescindible la invitación a suscribirla y su
consignación en el acta, así como la eventual negativa. Deberán poner cuidado
los notarios en hacer constar que, invitado a firmar el interesado, rehusó a
hacerlo, ya que la ausencia de la mención sobre el particular, priva al
instrumento de la plena fe que goza respecto de los hechos que el notario
enuncia como cumplidos por él mismo, y por consiguiente no prueba en los
términos del art. 993 del C.C. ... no reuniendo el acta examinada las formas
prescriptas por la ley, no cabe otra alternativa que afirmar que carece de
eficacia como instrumento público (art. 986 C.C.)...”

“Siendo nula la escritura otorgada..., y a su vez al no tener valor como


instrumento privado al no estar firmada por las partes, no resulta computable
como prueba.”
(Juzg. de 1ra Inst. Civil y Com. Nº 3 de Pergamino, 26-3-86, autos
“S.R.V. c/ A. A. s/ pago por consignación” Exp. 2255, y “S.R.V. c/ A. A. s/
incidente de redargución de falsedad” Exp. 2304, Revista Notarial 888, año
1986, p.1027)

3. “Interpretar el contenido de un acta de constatación no es función de


la casación, reservada para mantener el correcto sentido de las leyes para que
sean aplicadas con equidad a los ciudadanos en un plano de igualdad”
(SCJBA, 7-7-81, autos “Claudel, Héctor R. c/Pereyra Iraola de De
Achával y otro. Cobro de pesos y enriquecimiento ilícito”. Acuerdo 30241)
4. “Son ineficaces para tener por acreditada la comunicación formulada
al trabajador las actas notariales de las que no surge la individualización del
personal presente en el acto de notificación.”
(SCJBA, 22-11-88, autos “Castillo, Héctor Oscar c/ Carindú S.A. s/
Despido”. L 39.152)

20- Asentimiento conyugal: procedencia; alcance; efectos

1. “La exigencia del asentimiento del cónyuge tiende en forma


inequívoca a la protección del núcleo familiar integrado por hijos menores o
incapaces, que en ausencia de aquélla podrían quedar privados de vivienda
por la disposición del inmueble por parte de su titular.”
(SCJBA, 22-8-89, autos “Carou de Demianiuk, María c/Sapowicz de
Demianiuk, Agafia y otros s/Nulidad de compraventa”. Acuerdo 40.238)

2. “La falta de asentimiento (o consentimiento) del cónyuge ausente, no


es la causa en sí misma de la resolución del contrato. Si bien es causa
necesaria, no lo es suficiente pues, la voluntad del concurrente puede ser
otorgada o suplida por el juez aún en la etapa de ejecución de sentencia, por lo
que la resolución del contrato será la consecuencia de que se hubiere juzgado
justa la oposición del ausente.”
(SCJBA, 22-12-87, autos “Martinez de Oubiña, teresa c/Corbanini,
Delmar E. y otros s/resolución de compraventa” Acuerdo 36.807)

3. “Tratándose de un supuesto de venta forzosa (art. 1324, inc. 4 C.C.),


en la que se prescinde de la voluntad del titular de dominio, resulta
improcedente el planteo que, con fundamento en el art. 1277 del mismo
Código, denuncia la falta de uno de los elementos integrantes del acto
dispositivo: la declaración de voluntad” del cónyuge.”
(SCJBA, 16-6-87, autos “Benelli de Sibreti, Juana Francisca sucesión c/
Martinelli, Renato y otro s/cobro ejecutivo” Acuerdo 37.796)

4. “Si se admite que aún cuando se trate de una promesa de venta


suscripta sólo por el marido, el consentimiento del otro cónyuge prescripto por
el art. 1277 del C.C. puede otorgarse hasta el momento de la escrituración,
desde que tal promesa lleva implícito el compromiso de obtenerlo
oportunamente, no se advierte que pueda afirmarse que el mismo sea un acto
de disposición, pues en rigor, la transmición de dominio, la concreción de la
venta, la disposición del bien, recién se materializa mediante el acto escriturario
y el posterior cumplimiento de otros requisitos legales relativos a la publicidad
de la enajenación.

Aunque el marido sea el administrador de la sociedad conyugal, ciertos


actos no puede realizarlos sino con el concurso del cónyuge, para quien son
inoponibles en caso de haberse omitido obtener su consentimiento.”
(SCJBA, 8-4-80, autos “Santomauro, Alberto y otro c/Cañellas, Juan.
Cumplimiento de contrato y escrituración, e indemnización de daños y
perjuicios; ejecución de sentencia” Acuerdo 25.111)

5. “El mero desconocimiento, por parte del cónyuge, de la venta


concertada por el otro, no basta para fundar una oposición, si no se aduce y
demuestra cuál sería el obstáculo o perjuicio que lo pactado lleva aparejado.”
(SCJBA, 29-11-77, autos “Arbones, Antonio F. c/ Peralta, Carlos A. S/
escrituración” Acuerdo 23.446)

6. “Establecer, si en un caso dado, existe justa causa de oposición de un


cónyuge a la venta proyectada o ya prometida por el otro, es una cuestión de
hecho propia de los jueces de la instancia ordinaria y exenta de revisión por la
Corte, salvo el caso de que se alegue y pruebe la existencia de absurdo y
arbitrariedad en el razonamiento del juzgador.”
(SCJBA,6-2-79, autos “Savichevich de Villanueva, Elena y otra c/
D´Espósito, José s/ Escrituración”. Acuerdo 24.571)

7. “En los casos del art. 1277 del C.C., la ausencia del consentimiento de
uno de los cónyuges a la disposición de un bien ganancial no determina la
invalidez del acto, sino sólo la inoponibilidad de sus efectos al cónyuge cuyo
consentimiento se ha pretendido, ya que el déficit puede sersalvado por el juez
si no existe justa causa para la negativa.”
(SCJBA, 20-9-88, autos “Bathelt, Gabriela y otros c/Kruger, Rodolfo y
otra s/ Reinvindicación” Acuerdo 38.544)

8. “El acto de disposición efectuado por el cónyuge administrador sólo le


es ‘directamente oponible’ a él. El otro cónyuge, el que presta o resta su
conformidad no concurriendo al acto no asume responsabilidad directa frente al
adquirente. Su contribución no importa, aún en su eventual contenido
ratificatorio, sino un recaudo de perfectibilidad que hace a la eficacia antes que
a la validez del negocio.

La citación de la esposa no concurrente a la firma del boleto para que


comparezca a juicio, no debe hacerse en el marco del art.89 del Código
Procesal, ni debe conferirse a su intervención el carácter o los alcances de un
‘litisconsorcio necesario’, pudiendo dictarse ‘útilmente’ la sentencia contra el
marido que enajenó el bien sin su concurso. La incorporación de la esposa es
posible y hasta conveniente, pero debe acudirse para ello al art. 94 del Código
Procesal, que está concebido con una amplitud que aquél desconoce, y que
permite que cada cónyuge actúe en el marco de su interés.

No existen reparos para que el juez del juicio de cumplimiento de


contrato y escrituración entienda en la venia supletoria, ante la oposición de la
esposa, dado que la decisión no puede lesionar derechos o comprometer la
suerte de bienes de la sociedad conyugal.
El rol del juez en los casos del art. 1277 del C.C. no es el de resolver
cuestiones atinentes al régimen de los bienes del matrimonio; su decisión
apunta ala conveniencia o inconveniencia de la operación, a la razonabilidad o
irrazonabilidad de la negativa del cónyuge, a su justa o injusta causa de
oposición, pero no afecta los derechos de las partes respecto de la disolución y
eventual liquidación de la sociedad conyugal.”
(Cám. Civil y Com. de Bahía Blanca, 18-4-78, autos “Callieri, Luis M. C/
Moreno, Carlos R. y otra”, El Derecho, 2-XI-78)

9. “La estipulación inserta en el boleto de compraventa, que prevé que el


consentimiento del cónyuge sería prestado en el momento de firmarse la
escritura, constituye un contrato preliminar, en el cual el promitente, además de
obligarse a otorgar el contrato definitivo por escritura pública, ofreció
implícitamente el hecho de un tercero, esto es, el consentimiento, sin el cual la
escritura no podría otorgarse válidamente, asumiendo el pormitente, por ende,
como propio, el hecho de gestionar y obtener el citado consentimiento, bajo
pena de responsabilidad por los daños ocasionados.

El consentimiento conyugal previsto por el art.1277 del C.C. es un acto


debido, al que sólo puede negarse el cónyuge mediando justa causa y, de no
haberla, el juez puede autorizar la disposición del bien, pudiendo exigir el
beneficiario de una promesa de venta que se cumpla con tal requisito, en
sustitución del cónyuge administrador, dado el carácter patrimonial que cabe
reconocer a la acción que al efecto se concede a dicho cónyuge en el art. 1277
y lo dispuesto en el art. 1196.”

“... en beneficio de la economía procesal no hay reparo en acoger la


demanda de escrituración, sin perjuicio de que en la etapa de ejecución de
sentencia se cite al cónyuge a prestar consentimiento y para el caso de que no
lo otorgara, el juez lo supla previa audiencia de las partes, siempre que la
negativa no obedezca a justa causa...”
(Cám. Nac. Civil, Sala A, 23-11-76, autos “Kohan, Pedro c/Becquart,
Mauricio C. Suc.”, El Derecho, 23-V-77, fallo nº 29.405)

10. “No es viable la acción por nulidad de venta de un bien ganancial


celebrada por uno de los cónyuges sin el consentimiento del otro, si no se dio
intervención en el proceso a todos los sucesores, inclusive a los sucesores de
aquél que omitió cumplir con la exigencia.

La nulidad relativa que emerge de la violación a la norma del art.


1277 del C.C., que sólo puede ser alegada por aquéllos en cuyo beneficio se
ha establecido, tiende esencialmente a proteger al cónyuge no administrador
contra la mala fe de quien, en vísperas de la disolución de la sociedad
conyugal, puede enajenar real o simuladamente los bienes adquiridos durante
el matrimonio, burlando así los derechos de aquél.

Otorgada la escritura de un bien ganancial por uno de los cónyuges


sin el asentimiento del otro, debe admitirse la acción que persigue la obtención
de esa conformidad por vía judicial, si no se acreditó fraude o mala fe del
comprador y la operación aparece como real, seria y en precio justo; y aunque
se invoque alguna negligencia de esta último, debe optarse por castigar al
vendedor reticente por el ocultamiento ocurrido.”
(Cám. Nac. Civil, Sala D, 28-7-77, autos “Garcia Dominguez, José c/
Beretta de Colombo, Antonia, sucesión”; La Ley, 2-I-78, fallo nº 75.249)

11. “No es procedente que se demande por escrituración de un inmueble


al cónyuge que no lo prometió en venta, por el simple hecho de ser cónyuge
del promitente y beneficiario del instituto del ‘asentimiento’.

El promitente de venta puede silenciar que el bien encuadra en el


art. 1277 del C.C., o manifestarlo. Si lo silencia, al no expresar que la operación
está condicionada al asentimiento de su cónyuge, su frustración lo
responsabiliza. Si señala que está en juego el art. 1277, puede asegurar la
obtención de ese asentimiento, y entonces el fracaso lo responsabiliza; o
puede no garantizarlo, y en ese caso sólo está obligado a prestar las
diligencias necesarias para intentar obtenerlo, pero no es responsable si no lo
consigue, y no puede atribuírsele culpabilidad al efecto.

En principio, el contratante alcanzado por la prohibición o limitación


del art. 1277 debe ser quien la ponga de manifiesto, y no el otro quien
investigue si ella existe o no. Los postulados de la buena fe negocial hacen que
se presuma que quien promete en venta un inmueble es dueño de él y no tiene
impedimento legal para la negociación.

Con el mero condicionamiento de la promesa al previo asentimiento,


el promitente de venta puede resguardar su situación jurídica. Si no lo hace, él
y sólo él debe asumir las consecuencias al no probarse la mala fe del
comprador, que se patentizará ante el conocimiento del impedimento.
(Cám. Nac. Civil, Sala C, 8-5-77, autos “Savalich, Juan c/Balvi, Julio”, La
Ley, 29-VI-77, falle nº 74.448)

12. “El asentimiento conyugal, en los términos del art. 1277 del C.C.,
debe ser expreso, requiere una expresión positiva, y para que pueda
entenderse prestado en otra forma ha de mediar la ausencia de protesta o
declaración contraria, y ella debe ser consecuencia de las circunstancias
previstas por el art. 919 de dicho código.

El hecho de que el cónyuge que no prestó su asentimiento


recibiera del oficial notificador la cédula y demás documentación conteniendo
el traslado de la demanda de escrituración iniciada contra el cónyuge, no
implica prestar dicho asentimiento en forma tácita.

EL cónyuge no administrador no es co-contratante, toda vez que


no dispone del bien porque no es titular de dominio del mismo, razón por la
cual, el único acreedor del precio de venta –que ocupa el lugar de la cosa por
subrogación real- es el cónyuge vendedor.
El cónyuge no administrador carece de legitimación activa para reclamar
el reajuste del saldo de precio.”
(Cám. Civil y Com. De Morón, Sala I, 14-5-81, autos “V., A.L. y otra c/ C.,
N.”, en El Derecho, 1-X-81, y Revista Notarial nº 858, año 1981, p. 1578)

13. “La venia judicial sustitutiva del asentimiento, prevista en el art. 1277
del C.C., supone la existencia de la persona cuya voluntad tiende a suplir.
Habiendo fallecido el cónyuge del vendedor, la venia supletoria resulta
inadmisible.”
(Cám. Nac. Civil, Sala F, 19-3-84, autos “T., R.”, en La Ley, 8-VI-84)

14. “No corresponde hacer soportar a los terceros que contratan con una
persona casada, las consecuencias de las relaciones derivadas del matrimonio,
lo cual ha llevado a propiciar una interpretación restrictiva del art. 1277 del
C.C., a fin de procurar adecuada protección a los intereses de terceros.

El art. 1277 no se aplica cuando se trata de una venta forzada,


hipótesis que no requiere asentimiento alguno. Es igualmente irrelevante que el
inmueble en cuestión sea asiento del hogar conyugal, pues para impedir la
ejecución los interesados debieron afectarlo oportunamente como bien de
familia.”
(Cám. Nac. Civil, Sala D, 7-12-81, autos “Catellanos, Juan M c/ Pugliese,
Vicente”, La Ley, 13-VIII-82)

21- Protección al tercer adquirente

“La aplicación del art. 1051 del C.C. supone una anterior adquisición por
acto nulo o anulable y una ulterior adquisición onerosa de buena fe. Esta última
transmisión es la tutelada, con mira a que los sucesores singulares no sufran
los efectos de la invalidez.

La mecánica del art. 1051, no obstante ser simple, merece una primera
aproximación para captar las distintas relaciones que se dan y que culminan en
la parte de la norma que protege a los adquirentes de buena fe y a título
oneroso. Debemos imaginar casos como los siguientes: una persona contrata
con otra que es incapaz, o que ocurre un error, o la motiva con dolo, o la
determina con violencia, y esa persona incapaz o con voluntad viciada, le
trasmite un inmueble. A su vez, el adquirente del inmueble que negoció con un
incapaz o con quien sufrió vicios volitivos la traslada a un tercer adquirente –
que en terminología registral se llama subadquirente- de buena fe y a título
oneroso. La ley 17.711 nos indica que en el caso descripto quedan a salvo los
derechos del subadquirente de buena fe y a título oneroso.

Tanto el art. 1051 como los arts. 2777 y 2778 del C.C. requieren, por lo
menos, para su aplicación, la existencia de tres sujetos en cabeza de los
cuales sucedió el dominio del mismo inmueble, y además, un acto inválido que
deje sin efecto la transmisión de los derechos entre el primero y el segundo.

El derecho tiende tanto a la justicia como a la seguridad. No toda


seguridad merece protección: debe tratarse de una seguridad justa, o bien,
dicho de otras palabras, de la seguridad del adquirente que ha actuado de
buena fe, adecuando su conducta a los dictados de la ley y la justicia. Esa
buena fe es el verdadero título para pretender la protección de la ley, y es el
último fundamento de esa protección.

Si en aras de la seguridad se protege a un adquirente de mala fe a


expensas del verdadero propietario, el sacrificio de éste deja de ser justificado;
se trataría de un despojo del que la ley, en parte, sería cómplice. Junto a la
seguridad del comercio –finalidad respetable, pero de carácter meramente
material- están los postulados éticos de los cuales la norma no puede abdicar
por razones de conveniencia: siempre sería contraproducente que la ley diera
el ejemplo de sacrificar al inocente en beneficio del culpable.

Si la mala fe consiste en el conocimiento de la nulidad o ineficacia del


acto que sirve de antecedente a la transmisión, en el momento de la
subadquisición por el tercero, la buena fe radicará en la ausencia razonable de
dicho conocimiento.

No cabe presumir siempre la buena fe del subadquirente ni tampoco su


mala fe; deben distinguirse los múltiples vicios o defectos que causan la nulidad
y las variadas circunstancias de hecho donde quedan involucradas. En algunas
ocasiones, las particularidades del caso pueden hacer presumir la buena fe del
adquirente, y en otras, su mala fe.

Cuando se trata de un acato inexistente, resultan privados de la


protección del art. 1051, in fine, aun los terceros adquirentes de buena fe y a
título oneroso, pues están amparados contra las consecuencias de la
declaración de nulidad de un acto antecedente nulo o anulado, pero en el que
ah sido parte el propietario enajenante, pero no lo están si el acto ha sido
declarado inexistente.

La sola circunstancia de que el dominio está inscripto a nombre del


propietario aparente no significa tener por acreditado de modo irrefragable y sin
ninguna distinción respecto de la existencia de buena fe por parte del tercer
adquirente. La buena fe requerida por el art. 1051 no es la buena fe registral.

De acuerdo con el art. 4 de la ley 17801, la inscripción, aún reflejada en


el certificado, no convalida un título antecedente ni subsana los defectos de
que adoleciera. Cuando resulta que ese título antecedente es falso, entonces el
certificado no tiene ni siquiera eficacia publicitaria.

El subadquirente no puede alegar presunción de buena fe cuando la


invalidez del acto que sirve de antecedente a su derecho proviene de un vicio
visible extrínseco, susceptible de ser conocido con el empleo de una razonable
diligencia.
La presunción de mala fe que deriva del vicio formal en el título de la
primera adquisición es iuris tantum; pero resulta muy difícil producir prueba en
contrario, pues el vicio formal debió ser conocido al realizarse el estudio de
título, y no efectuado dicho examen el tercero tampoco puede pretextar buena
fe, ya que su conducta no es compatible con una razonable diligencia.

La omisión del estudio de títulos, o sea el examen idóneo de los


antecedentes del derecho transmitido, puede hacer presumir la mala del
subadquirente, ya que cabría imputarle una negligencia culpable en caso de
tratarse de vicios susceptibles de ser conocidos mediante esa investigación y
que, por el contrario, si el estudio de los títulos no permite conocer los vicios
por su carácter no manifiesto, quedaría acreditada la buena fe.

La buena fe requerida en el subadquirente a los fines del art. 1051 se


valora con criterios comparativamente más severos que los que se refieren a la
usucapión breve, por las condiciones que opera y por las consecuencias que
entraña. El transcurso del tiempo no se necesita para consolidar las situaciones
viciosas en el art. 1051, mientras que sí cumple la función consolidatoria en la
prescripción adquisitiva; ello explica la apreciación más rigurosa de la buena fe
en el primer caso.

La falta de inscripción como titular del transmitente no permite considerar


al adquirente como de buena fe.”
(Cám. Nac. Civil, Sala F, 27-8-79, autos “Sigfrido S.A. Erdmann del
Carril, Elisa M.E. y otros c/Lozada, Mario”, El Derecho, 10-IV-80)