Sunteți pe pagina 1din 74

VALOAREA OR IUNDE ESTE EA

Nr. 24 
Q3

09.2019

Revistă publicată de către ANEVAR – Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România

 C e este nou
pe piaţa de evaluare?
Dana Ababei 6

 D espre rolul
evaluatorilor în aplicarea
restructurării financiare
conform OG 6/2019
Adrian Vascu 10

 C âteva cuvinte despre


evaluare, în contextul
dosarului prețurilor de
transfer
Sorana Crișan 14

 P rofil de evaluator
Anca Bândea 30
CUPRINS

05 Editorial
De RALUCA ȘLICARU

06 Ce este nou pe piaţa de evaluare?


Situaţiile financiare ale companiilor ce activează
în ţara noastră arată din ce în ce mai bine
având în vedere faptul că exigenţele auditorilor
au crescut datorită creşterii responsabilităţii
acestora ca urmare a noilor standarde de audit.
De DANA ABABEI

10 Despre rolul evaluatorilor în aplicarea


restructurării financiare conform OG 6/2019
În luna august a fost aprobată o ordonanță simplă a
Guvernului, numerotată cu 6, pe anul 2019 (OG 6) și
care prevede măsuri prin care unele companii de stat 26 Fotografia în Imobiliare
sau private, cu o datorie de peste 1 milion de lei pot „Explicați, vă rugăm, diferențele identificate
beneficia de o restructuare financiară. pe teren, comparativ cu regimul de înălțime
De ADRIAN VASCU autorizat”... În loc să explicăm, nu e de o mie
de ori mai ușor să arătăm o fotografie?!…
14 Câteva cuvinte despre evaluare, în De CIPRIAN NEAGU
contextul dosarului prețurilor de transfer
Prețurile de transfer (pe scurt TP) constituie un subiect
34 „În (auto)evaluare, cunoașterea propriilor
tot mai fierbinte, dosarele fiind cerute mult mai des, în limite profesionale este o calitate“
ultima perioadă, la controalele fiscale. Interviu cu membrii Comisiei de Etică și Disciplină
De SORANA CRIȘAN ANEVAR: Gheorghe Vîță – Președinte, Radu
Timbuș, Mihail Bojincă, Olga Jalobă, Dan Ivănescu
20 Profil de evaluator INTERVIU
La ceva timp de la întâlnirea mea cu profesia de
evaluator, îmi pare de folos să adresez acest articol 46 Avânt mare pe piața imobiliară din România
celor care practică această meserie, însă și celor care se România va bifa în 2019 al nouălea an la rând de
gândesc la evaluare ca viitoare profesie. creștere economică neîntreruptă, cu un avans PIB
De ANCA BÂNDEA estimat la peste 4%, la egalitate cu recordul deja stabilit
pentru perioada post-decembristă între 2000 și 2008.
22 „Tu decizi direcția propriei cariere!“ De LAURENȚIU LAZĂR
Dana Ababei, Președinte ANEVAR, a răspuns
provocării noastre, într-un mini interviu, de a enumera 50 Raport de analiză statistică
principalele motive care au determinat-o să aleagă a Bazei Imobiliare de Garanții (BIG)
profesia de evaluator autorizat…
58 Evenimente
De DANA ABABEI
56 Informaţii corelate cu evaluarea
23 Dificultăți în evaluarea proprietăţilor imobiliare şi
bunurilor culturale mobile cu evaluarea întreprinderii
O problematică dificilă pusă în fața evaluatorilor Continuăm să prezentăm şi în acest număr al revistei
membri ANEVAR este cea a evaluării bunurilor „Valoarea, oriunde este ea“ setul de informaţii de piaţă
culturale mobile în contextul apariției Normelor… utile atât evaluatorilor, cât și utilizatorilor rapoartelor de
De IOAN BERCU evaluare.

VALOAREA | Q3 2019 3
Fiecare număr al revistei Asociației,
„Valoarea, oriunde este ea” va fi dedicat câte
unei filiale, oferind posibilitatea membrilor săi
să ne transmită articole pe teme profesionale
de actualitate și de interes pentru colegi.
Vă dorim succes tuturor
și așteptăm articolele voastre 24/24 și 7/7!

Descărcaţi revista „Valoarea, oriunde


este ea”, numărul 24, gratuit,
pentru tablete şi smartphone,
din App Store şi Google Play.
O găsiţi sub denumirea
REVISTA VALOAREA.

Adresa redacției: Strada Scărlătescu nr. 7, Sector 1, Bucureşti, 011158


Tel.: +40 21 315 65 64; +40 21 315 65 05 Fax: +40 21 311 13 40 E-mail: anevar@anevar.ro

Publisher: Coordonator proiect: Advertising Sales: Fotografii:


ANEVAR Raluca Șlicaru Raluca Șlicaru Timi Șlicaru;
tel.: 0722 53 44 90 Dreamstime.com
Redacția:
raluca.slicaru@anevar.ro
ANEVAR DTP:
Cu sprijinul IROVAL Cristian Simion
ISSN 2344 – 6250
TIPĂRIT LA ARTPRINT
ISSN- L 2344 – 6250
Sunt interzise reproducerea, arhivarea sau transmiterea în orice formă sau prin orice mijloc – electronic, mecanic, prin fotocopiere sau înregistrare – a conținutului acestei publicații, integral sau parțial, fără acordul prealabil scris al ANEVAR.
Punctele de vedere exprimate în revista „Valoarea, oriunde este ea„ reprezintă opinia autorilor și nu angajează ANEVAR. Punctul de vedere oficial al ANEVAR se exprimă în documente adoptate și aprobate de către organele sale de conducere. ANEVAR
nu îşi asumă responsabilitatea, nu recomandă şi nu garantează pentru produsele şi/sau serviciile promovate în revista „Valoarea, oriunde este ea„. ANEVAR nu garantează corectitudinea datelor și informațiilor prezentate, chiar dacă acestea au făcut
obiectul unui proces riguros de verificare. Revista „Valoarea, oriunde este ea„ are scopuri educative și de informare, însă ANEVAR prin intermediul acestei publicații nu furnizează servicii de consultanță în domeniile: evaluare, contabilitate sau juridic.
EDITORIAL

Dragii mei,

A
nul acesta am organizat, cu ocazia celebrării
Zilei Evaluatorului, o conferință internațională
cu tema „Viitorul evaluării pentru garantarea
creditelor” și cea de-a 4-a ediție a Galei
Premiilor ANEVAR.
Conferința a avut trei părți și s-a desfășurat în prima
parte a zilei de 6 septembrie, în prezența a peste 300 de
participanți.
Personalități și organizații care au fost alături de
ŰŰRALUCA ȘLICARU, ANEVAR de-a lungul anilor și care au sprijinit și au
Editor coordonator
contribuit la evoluția profesiei de evaluator din România
au fost premiate în cadrul Galei. La fel și cel mai bun
speaker al anului 2018 și cel mai bun autor al unui articol
din revista „Valoarea, oriunde este ea”, publicat în anul
2018. De asemenea, Institutul de cercetări în evaluare –
IROVAL a primit Premiul Președintelui ANEVAR. Imagini
cu câștigătorii trofeului ANEVAR sunt disponibile în
paginile dedicate Evenimentelor.
Mulțumim tuturor partenerilor, sponsorilor, invitaților
și membrilor ANEVAR care au sărbătorit alături de noi
Ziua Evaluatorului!
În cuprinsul acestei ediții a revistei veți găsi un articol
despre noutați din activitatea de evaluare, semnat de Dana
Ababei, Președinte ANEVAR, în pagina 6.
Adrian Vascu, Președinte ANEVAR 2008-2009 și 2014-
2015, și-a intitulat articolul: Despre rolul evaluatorilor în
aplicarea restructurării financiare conform OG 6/2019.
De la Filala Nord-Vest am primit articolele semnate de
Președintele filialei – Sorana Crișan, de Anca Bândea –
Senior Manager Veridio și dl. Ioan Bercu. Mulțumim pe
acestă cale tuturor pentru implicarea în realizarea acestei
ediții a revistei!
Raportul trimestrial din BIG vă stă la dispoziție cu
ultimele statistici, pentru Q2 2019, în pag. 50.
Vă doresc o toamnă însorită și nu uitați că așteptăm
feedback pe adresa redacției: valoarea@anevar.ro!

 Cu bine!

VALOAREA | Q3 2019 5
Ce este nou
pe piaţa de evaluare?

S
ituaţiile financiare ale companiilor ce acti-
vează în ţara noastră arată din ce în ce mai
bine având în vedere faptul că exigenţele au-
ditorilor au crescut datorită creşterii respon-
sabilităţii acestora ca urmare a noilor stan-
darde de audit.
Există manageri de firme care au înţeles foarte bine
că situaţiile financiare trebuie să respecte fidel situaţia
patrimoniului acestora şi, chiar dacă nu există o lege ŰŰDANA ABABEI,
care să stabilească explicit obligaţia reevaluării activelor/ Președinte ANEVAR
bunurilor deţinute, aceste firme își reevaluează periodic
patrimoniul. De ce? Pentru ca acţionarii să cunoască
exact valoarea investiţiei lor, pentru ca nivelul impozite- sunt auditate nu pot să aibă situaţii
lor achitate să fie bazat pe realitate, și nu pe cifre istorice. financiare corect întocmite, care să
Spre exemplu, într-o mare parte din bilanţurile firmelor reflecte fidel situaţia actuală.
există distorsiune între valoarea clădirilor şi valoarea te- Reevaluarea bunurilor este nece-
renurilor sau a instalaţiilor şi echipamentelor. Până acum sară ori de câte ori există indicii că va-
câţiva ani, pentru impozitarea clădirilor se foloseau valo- loarea înregistrată în contabilitate di-
rile estimate pentru contabilitate şi cei care doreau să nu feră de valoarea justă. Cine poate face
plătească cote majorate ale impozitului îşi făceau reeva- evaluarea? Un evaluator autorizat! Nu
luări ale clădirilor o dată la 3 ani. Până acum câțiva ani oricine! Numai un evaluator autorizat
existau firme care aveau bunuri/active nereevaluate de poate realiza evaluarea bunurilor în
15 ani, pentru că impozitul majorat era mai mic decât cel ţara noastră. Este necesară autorizaţie
bazat pe valoarea justă din contabilitate. emisă anual pentru fiecare categorie
Există și situații în care unii proprietari nu şi-au reeva- de bun supus evaluării. Pentru că, si-
luat niciodată terenurile/echipamentele cumpărate în urmă milar doctorilor, care sunt diferenţiaţi
cu mulți ani. Aşadar, cifrele înscrise în bilanţ nu sunt com- în funcţie de specializări, şi „doctorii
parabile. Unele sunt corespunzătoare valorilor din 2007 în valoare”, adică evaluatorii, sunt spe-
(înainte de criză) altele sunt corespunzătoare valorilor din cializaţi: există doctori ortopezi, există
2015 sau cine știe din ce ani. doctori oncologi, există doctori sto-
În cazul firmelor care nu au obligaţia să aibă audit, matologi – în mod similar există: eva-
nivelul de credibilitate a situaţiilor financiare este mai luatori de terenuri şi construcţii denu-
redus, pentru că nu sunt verificate de un profesionist mite proprietăţi imobiliare, evaluatori
independent. Acest lucru nu înseamnă că firmele ce nu de maşini şi echipamente, evaluatori

6VALOAREA
de întreprinderi, verificatori de rapoarte de evaluare. Da, dar aplicaţiile nu pot suplini responsa-
verificatori autorizaţi de rapoarte de evaluare! De ce sunt bilitatea evaluatorului, nu pot înlocui
necesari aceștia? Pentru a verifica un raport de evaluare, cel logica acestuia, decât atunci când este
care realizează verificarea trebuie să dețină cel puţin ace- vorba de bunuri identice şi aplicaţii
leaşi competenţe şi calificări pe care le are evaluatorul veri- bazate pe baze de date credibile, veri-
ficat. Este necesar să cunoşti specificitatea bunului evaluat, ficabile, pentru care cineva îşi asumă
piaţa acestuia, nu este suficient să fi absolvit patru clase sau responsabilitatea.
universitatea ca să verifici un raport de evaluare. Nu oricine ŰŰProfesia de Sunt în lume (inclusiv la noi în
poate emite o opinie credibilă despre un raport de evaluare, evaluator este o ţară), de vânzare, foarte multe aplicaţii
nu oricine îşi poate asuma responsabilitatea şi consecinţele profesie în care denumite modele automate de evalua-
verificării unui raport de evaluare! raționamentul re (automatic valuation model - AVM),
Profesia de evaluator este o profesie în care raționa- logic și judecata realizate de softişti foarte buni cu aju-
mentul logic și judecata argumentată reprezintă baza, argumentată torul unor statisticieni foarte buni şi,
dar fără cunoştinţe, abilităţi şi comportament etic nu poţi reprezintă uneori, cu sprijinul unor evaluatori la
exista în piaţă. baza, dar fără fel de buni. Aceste aplicaţii care conţin
Similar altor profesii, şi în domeniul nostru există nor- cunoştinţe, formule foarte complexe care ar trebui
me şi standarde profesionale care ne ghidează activitatea. abilităţi şi să ne dea încredere rulează pe baze de
Nu orice persoană de pe stradă poate să emită o valoare de comportament date din diverse țări şi pentru ale că-
piaţă credibilă a unui bun – spre exemplu un apartament. E etic nu poţi ror rezultate nu răspunde nimeni. Este
adevărat că oricine îşi poate da cu părerea, dar depinde ce exista în piaţă. uşor să cumperi o astfel de aplicaţie,
aşteptări are cel ce doreşte să cunoască valoarea. Doreşte o dar întrebările care apar sunt:
valoare pe care se poate baza sau orice părere? Ce înseamnă
o valoare pe care te poţi baza – înseamnă o valoarea argu- ŰŰ Datele pe care rulează aplicaţii-
mentată pentru care cel care a emis-o își asumă responsabi- le, de cine au fost colectate, cum
litatea şi îşi poate demonstra independenţa. au fost selectate, sunt verificabile?
De ce vorbim despre independenţa evaluatorului? Pen- Cine îşi asumă responsabilitatea
tru că este unul dintre principalele aspecte de care trebuie pentru acestea? După cum se ştie
ţinut cont în profesia noastră. Cât de credibilă poate fi va- deja, în ţara noastră nu există o
loarea de piaţă emisă de un evaluator pentru un bun pe care bază de date centralizată care să
doreşte să îl cumpere? Oameni suntem toţi! Trebuie să fim conţină informaţii despre tranzac-
conştienţi că atunci când avem un interes nu putem fi obiec- ţii, dar există aplicaţii de vânzare,
tivi, indiferent cât de mult am dori şi cât de mult am lucra există chiar concursuri radiofonice
la acest aspect. de tip „ghiceşte valoarea”, ce în-
Pe piaţă există şi alte profesii care încearcă să ofere ser- cearcă să promoveze nişte aplicaţii
vicii similare evaluării, dar care încalcă fundamental prin- foarte ieftine şi la îndemâna oricui,
cipiul etic al independenţei. Cum poate o persoană care de stabilire a unei valori de piaţă
vinde apartamente şi încasează comision de la ambele părţi pentru un bun. Cine îşi asumă res-
să fie independentă? Cum poate să negocieze pentru am- ponsabilitatea când valoarea este
bele părţi – cel mai mic preţ oferit pentru cumpărător, cel eronată? Evident, nimeni! 5 lei dai,
mai mare preţ posibil pentru vânzător? Cum poate o astfel 5 lei face! Ce te faci dacă modelul
de persoană să respecte independența evaluatorului? Cum statistic încorporat în aplicaţie a
poate o astfel de persoană să realizeze o evaluare indepen- fost realizat după caracteristicile
dentă știind așteptările vânzătorului și bugetul cumpărăto- pieţei din ţările nordice? Sau din
rului? Nu este oare influențată decizia de cele două infor- Spania? Spre exemplu, pe Costa del
mații care nu pot să formeze o piață? Sol contează foarte mult apropierea
unui apartament de mare, dar nu şi
Urmare a evoluţiei tehnologice şi în piaţa evaluărilor au la Bucureşti, la Bucureşti contează
apărut tot felul de aplicaţii care încearcă să ajute evaluatorul localizarea, parcarea, existența tu-
sau chiar să îi înlocuiască munca. Ceea ce este sigur este că turor utilităţilor, accesul rapid la
putem folosi tehnologia în sprijinul nostru, putem folosi transport, iar la Suceava depărta-
aplicaţiile ca instrumente în slujba noastră, a evaluatorilor, rea de cartierul Burdujeni.

VALOAREA | Q3 2019 7
ŰŰ Cine îşi asumă responsabilitatea Este foarte important pentru noi că mass-media de spe-
pentru valoarea estimată? Con- cialitate au ales să ne fie parteneri, astfel încât să poată re-
form legii din ţara noastră, dar lata cu fidelitate ce se întâmplă pe piaţa evaluărilor din ţara
şi a legislaţiei europene, atunci noastră. Mai jos sunt câteva statistici din BIG, baza de date
când valoarea de piaţă stă la baza cu rapoarte de evaluare pentru garantarea creditelor.
acordării unui credit, valoarea Spre exemplu, ce tip de active sunt finanțate de băncile
trebuie realizată de către un eva- din România? Din punct de vedere valoric, pe primul loc
luator autorizat care utilizează sunt proprietățile comerciale urmate de proprietățile rezi-
standarde adecvate de evaluare. dențiale. Din punct de vedere numeric, proprietățile rezi-
Cumpărând o aplicaţie şi utili- dențiale conduc detașat reprezentând peste 70% din rapoar-
zând-o, cine mai este responsabil tele de evaluare pentru garantarea creditelor.
pentru valoare? Responsabilul de
Achiziţii de la nivelul instituţi- Tip
Sumă valori
Procentaj valoric Număr Procentaj
de piață
ei care cumpără? Cel ce a achi- proprietate
(milioane €)1
(%) rapoarte cantitativ (%)

tat factura? Directorul general al Comercială 8.480,28 32,43 9.449 8,65


firmei achizitoare? Stagiarul care Rezidențială 6.802,17 26,01 80.578 73,74

introduce date? Cum este pro- Industrială 5.928,93 22,67 7.229 6,62

tejat consumatorul atunci când Teren 2.350,83 8,99 9.983 9,14

apartamentul în care investeşte Agricolă 1.056,47 4,04 924 0,85


Mixtă 988,00 3,78 863 0,79
banii ce îi va câştiga într-o via-
Alte tipuri 544,90 2,08 251 0,23
ţă este evaluat de un robot care Total 26.151,57 100,00 109.277 100,00
habar nu are ce este specific blo-
cului în care este situat aparta-
mentul lui?

Acestea sunt o parte dintre aspec-


tele despre care am discutat în cadrul
conferinţei „Viitorul evaluării pentru
garantarea creditelor” care a avut loc
vineri, 6 septembrie, la Radisson Blu
Hotel, conferinţă realizată în partene-
riat cu Asociaţia Română a Băncilor şi
cu Institutul Bancar Român.
Am avut invitați speakeri din ţară -
reprezentanţi ai tuturor părţilor impli-
cate în procesul de creditare – cum ar
fi: reprezentantul BNR, reprezentantul
unei bănci de top, reprezentantul eva-
luatorilor şi reprezentantul mass-me-
dia, dar şi din străinătate – CEO-ul
celei mai mari instituţii ce emite stan-
darde de evaluare la nivel internaţional
- Internaţional Valuation Standards
Committee ce are ca membri 135 de
ţări, preşedintele Grupului European
al Asociaţiilor de Evaluatori, ce are ca Distribuția pe județe a rapoartelor de evaluare pentru
membri organizaţii din 37 de ţări, Pre- garanție bancară evidențiază faptul că băncile finanțează cu
şedintele International Association of precădere credite garantate cu terenuri și construcții situate
Certified Valuation Specialist – IAC- în București, Cluj, Timiș, dar semne bune sunt și în Con-
VS, Preşedintele Federaţiei Asociaţii- stanța, Iași, Brașov și Bihor. Sectorul 3 este pe primul loc în
lor de Evaluatori din Mexic şi alţii. București.

8VALOAREA
Tip Subtip Sumă valori de Procentaj Număr Procentaj
proprietate proprietate piață (milioane €) valoric (%) rapoarte cantitativ (%)

Spațiu comercial -
4.205,59 49,59 3.596 38,06
clădire independentă

Spațiu de birouri -
2.258,76 26,64 1.167 12,35
clădire independentă

Unitate cazare 1.153,73 13,60 752 7,96

Comercială
Spațiu comercial -
636,32 7,50 3.362 35,58
parte dintr-o clădire

Spațiu de birouri -
200,14 2,36 545 5,77
parte dintr-o clădire

Spațiu de agrement 25,74 0,30 27 0,29

Total 8.480,28 100,00 9.449 100,00

Proprietățile rezidențiale cel mai des puse gaj sunt apar-


tamentele în bloc.

Tip Subtip Sumă valori de Procentaj Număr Procentaj


proprietate proprietate piață (milioane €) valoric (%) rapoarte cantitativ (%)

Apartament în bloc 3.675,03 54,03 59.375 73,69

Casă cu teren 2.168,99 31,89 18.091 22,45

Bloc de apartamente 363,08 5,34 177 0,22

Rezidențială

Ansamblu rezidențial 344,10 5,06 107 0,13

Apartament în casă 250,97 3,69 2.828 3,51

Spațiu de agrement 5,67 0,39 5 0,23


Proprietățile comerciale cel mai des puse gaj pentru ga-
Total 6.802,17 100,00 80.578 100,00 rantarea unui împrumut sunt spațiile comerciale formate
din clădiri independente.

VALOAREA | Q3 2019 9
Despre rolul evaluatorilor în aplicarea
restructurării financiare conform OG 6/2019

Î
n luna august a fost aprobată o poate reprezenta o oportunitate de
ordonanță simplă a Guvernu- joburi pentru evaluatori persoane
lui, numerotată cu 6, pe anul fizice sau firmele de evaluare la sfâr-
2019 (OG 6) și care prevede șitul acestui an și primul trimestru al
măsuri prin care unele com- anului viitor.
panii de stat sau private, cu o
datorie de peste 1 milion de lei pot Argumentele pe care mă bazez
beneficia de o restructuare financi- când afirm că este o piață pentru
ară. Unii au numit-o și ordonanța evaluatori sunt și cele două idei des- ŰŰADRIAN VASCU,
„amnistiei fiscale”, doar că nu este pre care vorbeam anterior: Președinte ANEVAR 2008-2009, 2014-2015,
chiar vorba de o amnistie. Senior Partner Veridio
1. 
Numărul de firme care ar
Astfel, pe lângă prevederile teh- trebui să depună notificare
nice legate de încadrarea contribua- conform OG 6 este destul de
bililor în cerințele ordonanței vreau ridicat. Un loc îngust pe care
să subliniez în acest articol două îl constat până în acest mo-
dintre temele pe care le consider ment este că nu toate aceste
relevante, atrăgând în același timp companii au fost informate
atenția celor interesați să urmăreas- și cunosc prevederile OG 6 și
că acest subiect respectiv OG 6. El consecințele acesteia.

10VALOAREA
Astfel, pentru firmele - dintre cele peste 2600 de com- Astfel, termenul în care organul
panii identificate în nota de fundamentare a OG 6/2019 - fiscal competent are obligația de a
care aveau datorii de peste 1 milion de lei la 31.12.2018, și solicita declanșarea procedurii in-
care nu depun notificare privind intenția de restructura- solvenței este de 60 de zile după 8
re până la 31 octombrie 2019 (prorogat recent), organul februarie (când trec cele 6 luni de
fiscal competent are obligația ca în termen de 60 de zile la data apariției OG 6/2019). Însă
după 8 februarie 2020 să solicite declanșarea procedurii companiile cu datorii de peste 1 mi-
insolvenței conform Legii 85/2014. lion de lei pot evita acest lucru doar
dacă depun notificarea până în 31
Sunt exceptate companiile care se află în administrare octombrie 2019.
specială și operatorii înscriși în registrul unic al opera-
torilor economici și al capacităților de producție și/sau Pentru a fi mai clar: din normă
servicii pentru apărare potrivit Legii nr. 232/2016 privind rezultă că procedura insolvenței se
industria națională de apărare. declanșează în termen de 6 luni pen-
Chiar dacă termenul de aprilie 2020 pare că dă timp tru toți contribuabilii care se califică
companiilor de analiză și decizie asupra soluțiilor până condițiilor OG 6/2019 și care nu au
anul viitor, posibilitatea de a le pune în practică este des- depus solicitarea de restructurare.
chisă doar până pe 31 octombrie 2019. Însă termenul depunerii notificării

VALOAREA | Q3 2019 11
cerute de lege este acum, până la
sfârșitul lunii octombrie.
În consecință, este esențial ca cele
peste 2600 de companii să cunoască
acest lucru și să ia decizia de a depu-
ne sau nu notificarea în cunoștință
de cauză. Cine nu depune în acest
timp notificarea pentru restructu-
rare financiară acceptă perspectiva
intrării în insolvență. Pe scurt, no-
tificare fără plan de restructurare
se poate. Plan de restructurare fără
notificare nu se poate.
Argumentele pentru susținerea
celor de mai sus rezultă din coro-
borarea prevederilor din: Art. 12
alin. 2 din OMFP 2810/2019, Art.
22 din OG 6/2019, Art. 3 din OMFP
2810/2019 și Art. 21 din OG 6/2019.

2. OG 6 prevede că firmele care și conține în esență o modelare financiară pe 7 ani care
se încadrează în cap. I din poate fi extinsă în anumite condiții cu încă 3 ani și din
ordonanță trebuie să depună care să rezulte cât reprezintă suma pe care statul o va pu-
un plan de restructurare și tea încasa la sfârșitul perioadei de restructurare propusă.
un test al creditorului privat În interiorul modelării financiare se va ține seama de cri-
prudent, realizate de către un ŰŰExpertul teriile impuse în ordonanță privind măsurile posibile de
expert independent independent restructurare, modul de eșalonare, condițiile de anulare a
va fi în realitate unor datorii și alte criterii obligatorii. Desigur că pe lân-
Expertul independent va fi în re- un grup format gă modelarea financiară planul va conține partea de text
alitate un grup format din specialiști din specialiști care va explica cele propuse.
din domenii ca: insolvența, consul- din domenii Elementul cheie rezultat din plan ar trebui să fie va-
tanța fiscală, evaluare sau chiar ex- ca: insolvența, loarea actualizată la data planului, a sumelor viitoare pe
perți contabili și auditori financiari consultanța care ar urma să le încaseze statul.
care înțeleg ce trebuie făcut și care își fiscală, evaluare
asumă această responsabilitate. sau chiar experți Această sumă, pentru a se îndeplini o condiție nece-
Este extrem de important de pre- contabili și sară ca planul să fie acceptat, trebuie să fie analizată prin
cizat că expertul independent care va testul creditorului privat prudent care se va realiza la
auditori financiari
întocmi planul va urmări și imple- aceeași dată și de către același expert independent.
care înțeleg
mentarea acestuia prin elaborare de În esență, acest document va analiza sumele pe care
ce trebuie
rapoarte trimestriale, ceea ce va face statul le-ar putea încasa în două scenarii. Primul este ace-
făcut și care își
ca cele scrise în plan să fie și imple- la în care s-ar declanșa executarea silită a debitorului, iar
mentate în scurt timp, deci verificate asumă această al doilea este simularea sumei pe care ar putea-o încasa
în practica, situație cu care evaluato- responsabilitate. statul în cazul falimentului companiei. Remarcați, vă rog,
rii nu se întâlnesc frecvent. că nu a fost prevazută de lege ipoteza declanșării insol-
Componența echipei de experți venței, ci se cere ca testul creditorului privat să analizeze
și acțiunile asumate de către aceștia ipoteza falimentului.
vor trebui să pornească de la conți-
nutul celor două documente. Este deci de așteptat ca în urma realizării testului,
să rezulte două sume pe care statul le-ar putea încasa
Planul de reorganizare are un dacă ar decide să aplice una sau cealaltă dintre cele două
conținut minim prevăzut de OG 6 soluții.

12VALOAREA
Pentru ca planul de retructurare să fie acceptat, este în afara exploatării, cât și evaluarea
necesar ca suma actualizată rezultată a-i reveni statului în cazul executării silite și a falimen-
conform planului de restructrare, să fie mai mare decât tului) ar fi benefic pentru realizarea
cea mai mare dintre sumele rezultate în cele două scena- celor două documente (plan de reor-
rii din testul creditorului privat prudent. ganizare și test al creditorului privat
prudent). Unul dintre ei trebuie să
Având în vedere cele de mai sus rezultă că un mix de fie liderul și să coordoneze realizarea
experți compus din consultanți fiscali (pentru încadra- acestora. Oricine ar putea fi.
rea în cerințele OG 6 dpdv fiscal și analiza scenariului Eu cred că firmele care au în com-
executării silite), practicieni în insolvență (experiență în ponență evaluatori de întreprinderi
restructurare, analiza scenariului falimentului) și evalua- și care au și experiență în evaluarea
tori autorizați (previzionarea rezultatelor financiare, eva- pentru insolvență, ar fi potrivite să
luarea în ipoteza dării în plată, sau a valorificării activelor coordoneze un asemenea proces.

VALOAREA | Q3 2019 13
Câteva cuvinte despre evaluare,
în contextul dosarului prețurilor de transfer

P
rețurile de transfer (pe
scurt TP) constituie un
subiect tot mai fierbinte,
dosarele fiind cerute mult
mai des, în ultima perioa-
dă, la controalele fiscale.
De-a lungul ultimilor ani am obser-
vat și că sunt tot mai multe cereri
pentru evaluare în acest context. E
ŰŰSORANA CRIȘAN,
adevărat că nu este unul din sco- Președinte Filiala Nord-Vest,
purile evaluării de care ne ciocnim Senior Manager, KPMG Advisory
zilnic, dar face parte din mediul în
care ne învârtim și noi, evaluatorii, și
probabil e util să discutăm puțin des-
pre aceste prețuri de transfer și rolul
evaluatorului.
Mai întâi, ce sunt prețurile de
transfer (în engleză ”transfer pri-
cing”)? Conform definiției din Legea
nr. 207/2015 reprezintă „prețurile la
care o întreprindere transferă bunuri
corporale și necorporale sau oferă
servicii întreprinderilor asociate iar
„stabilirea prețurilor de transfer“ se
interpretează în consecință;”. Con-
form Codului de Procedură Fiscală
persoanele se consideră afiliate dacă
sunt soț/soție sau rude de gradul
I până la III. Persoanele (juridice
sau fizice) se consideră afiliate cu o
întreprindere dacă dețin minimum
25% din acțiunile/ părțile sociale ale
acesteia (se includ și acțiunile/ păr-

14VALOAREA
țile sociale deținute de persoanele legislativă este ca acest preț să reflecte valoarea de piață
fizice afiliate persoanei pentru care a respectivului bun, reflectând totodată principiul ”arm’s
se analizează). length” pentru tranzacție. Cu alte cuvinte, nu este permis
Dosarul prețurilor de transfer ca tranzacția între părți afiliate să aibă loc la prețuri mai
este un document prin care persoa- mari sau mai mici decât s-ar fi stabilit într-o tranzacție
na care desfășoară tranzacții cu părți cu un terț independent pentru același bun/ serviciu. În
afiliate demonstrează că tranzacția cazul unui control, organele fiscale pot ajusta prețul dacă
s-a realizat la valoarea de piață. Do- nu este respectat principiul valorii de piață.
sarul se întocmește atunci când au Varietatea bunurilor care se transferă este mare și
loc tranzacții cu părțile afiliate care pentru multe cazuri dosarul poate fi documentat cu pre-
depășesc anual (fără TVA) pragul de țuri de catalog și analize de preț. În afara acestora însă,
semnificație prevăzut prin lege, sau companiile transferă imobile, echipamente, linii de afa-
la cerere, la un control fiscal. Pen- ceri, acțiuni sau închiriază spații. Pentru că prețul obte-
tru tranzacțiile privind achiziții sau nabil pe piață nu este direct observabil în aceste cazuri,
vânzări de bunuri corporale sau ne- acesta poate fi documentat în dosar cu ajutorul evaluării.
corporale, acest prag este de 350.000 Ce transferă companiile și poate fi subiectul unor
EUR pentru contribuabilii mari și evaluări? De multe ori transferă active tangibile (fixe:
100.00 EUR pentru contribuabilii terenuri, clădiri, echipamente; stocuri; active financia-
mici și mijlocii. re) și uneori active intangibile (mărci, brevete, contrac-
În procesul de întocmire a aces- te, know-how, drepturi de proprietate intelectuală) sau o
tui dosar, partea unde evaluatorul combinație a acestora în cadrul unor linii de afaceri.
poate să aibă un rol este determi- Care sunt însă metodele de determinare a prețurilor
narea prețului de transfer. Cerința de transfer acceptate prin lege și cât de mult seamănă

VALOAREA | Q3 2019 15
acestea cu metodele noastre de evaluare? Conform pre- ŰŰ ierarhia metodelor (în legisla-
vederilor legislative, la stabilirea valorii de piață a tran- ția locală nu este prezentată o
zacțiilor desfășurate între persoane afiliate se folosește ierarhie, se menționează însă că
metoda cea mai adecvată dintre următoarele: atunci când nu se aplică meto-
de tradiționale acest fapt trebuie
a. metoda comparării prețurilor - compară prețurile justificat).
practicate în cadrul unor tranzacții similare unde
părțile sunt independente. Este metoda preferată de În funcție de cele de mai sus, fie-
autoritățile fiscale dar aplicarea sa presupune exis- care evaluare poate ridica probleme
tența unui grad ridicat de comparabilitate pentru privind nivelul posibil de argumen-
bunurile subiect

b. metoda cost plus - compară marje brute de profit


realizate peste costuri, prețul fiind estimat ca egal cu
costul unei tranzacții „controlate” la care se adaugă
o marjă luată din piață (din tranzacții necontrolate)

c. metoda prețului de revânzare - compară marje


brute din vânzări. Prețul se estimează prin ajusta-
rea marjei la revânzare, prin compararea acesteia cu
marja rezultată din tranzacții necontrolate

d. metoda marjei nete - compară marjele nete de pro-


fit (ex: marja netă din vânzări, rata de rentabilitate a
activelor, marja de profit peste costul de producție)
obținute de persoana afiliată cu marjele nete de pro-
fit obținute de persoane independente din activități
similare

e. metoda împărțirii profitului – ia în considerare pro-


fitul agregat obținut de persoanele afiliate în urma
tranzacțiilor desfășurate și împarte acest profit între
participanți în funcție de contribuția fiecăruia.

Ghidul Organizației pentru Cooperare și Dezvoltare


Economică (OECD) permite și utilizarea altor metode,
cu condiția ca prețurile de transfer astfel stabilite să res-
pecte principiul valorii de piață iar alegerea metodei să
fie corespunzător justificată.
Prin urmare, trebuie apelat la metoda care, pentru
datele cazului concret, duce la cea mai bună estimare a
prețului de piață (valoare de piață).
Cum poate fi abordată evaluarea, atunci când se pune
problema realizării sale pentru dosarul prețurilor de
transfer? Alegerea metodei depinde de:

ŰŰ tipul bunului tranzacționat (caracteristici, natura


bunului)

ŰŰ informațiile disponibile (ex: există tranzacții


comparabile?)

16VALOAREA
tare a parametrilor de lucru utilizați. Orice raport de Ce opțiuni și ce probleme avem?
evaluare, așa cum indică și prevederile GEV 600, 620, Ar putea fi clasificate în câteva
630 trebuie să cuprindă analizele, sursele și argumentele categorii:
necesare pentru datele luate în considerare în aplicarea
metodelor alese. În cazul evaluării pentru dosarul prețu- 1. Ce metode alegem?
rilor de transfer, există mereu posibilitatea ca evaluarea
să fie verificată, într-o bună zi, în cadrul unei inspecții 2. Cum argumentăm ipotezele de
fiscale. Această verificare poate avea loc și la câțiva ani lucru pe care le folosim și ce difi-
de la întocmirea evaluării. Lipsa argumentării relevante cultăți pot să apară?
poate duce la alegerea altor parametri de lucru și recal-
cularea valorilor de către Autoritatea Fiscală și, implicit, 3. Se poate utiliza o evaluare ante-
la recalcularea taxelor. rioară, realizată pentru scopuri
de raportare financiară și pentru
dosarul prețurilor de transfer?

VALOAREA | Q3 2019 17
Pentru fiecare punct din cele de mai sus sunt multe
cazuri și posibilități. Mă opresc doar la o scurtă trecere
în revistă:

1. Metodele:

ŰŰ Având în vedere cerințele specifice este evident că


abordarea prin piață pare să fie preferată, metoda
comparațiilor fiind cea mai apropiată de metoda
comparației prețurilor din legislația specifică. Din
practica noastră de evaluare știm însă că aceasta e
greu de aplicat, atât pentru proprietăți imobiliare,
când sunt mai complexe, cât și la evaluarea de intan-
gibile și de afaceri, din cauza dificultăților de a găsi
comparabile relevante și în număr suficient.

ŰŰ Pentru cazul în care abordarea prin piață nu e apli-


cabilă, următoarea opțiune este abordarea prin
venit, prin cele două metode consacrate. În cazul
liniilor de afaceri, având în vedere dificultățile de
comparare, cea mai răspândită abordare este cea
prin venit.

ŰŰ Ultima redută este abordarea prin cost, având în


vedere că datele utilizate sunt greu observabile, prin
urmare munca de a justifica input-urile e mai vas-
tă. În general nu este nici recomandată de legislația
specifică.

ŰŰ Pentru evaluarea intangibilelor se poate apela la ori- ŰŰ Lipsa informațiilor privind cos-
ce metodă, metoda costului fiind nerecomandată. turi de nou de la producători,
dificultăți de argumentare a de-
2. Probleme și limitări: acestea apar în special din ca- precierilor, în special deprecierea
uza disponibilității reduse a informațiilor de pe pia- din cauze externe
ță, necesare evaluării și argumentării. Sunt proble-
me care se regăsesc la orice evaluare, nu doar pentru ŰŰ La evaluarea activelor intangibi-
TP, dar aici imposibilitatea argumentării și justifică- le: stabilirea elementelor de com-
rii parametrilor aleși poate avea consecințe concrete parație, compararea potențialul
la un control fiscal. Câteva exemple: de profitabilitate sau a riscurilor
atașate, izolarea fluxurilor finan-
ŰŰ Lipsa comparabilelor relevante sau numărul redus ciare aferente doar intangibilu-
al acestora (atât pentru bunuri tangibile cât și pen- lui, estimarea duratei de viață
tru intangibile, participații etc.) economice a intangibilului, baza
comparabilă pentru selectarea
ŰŰ Insuficiente date din piață pentru justificarea nivelului redevenței, estimarea
ajustărilor riscurilor asociate în stabilirea
WACC și multe altele
ŰŰ Insuficiente date din piață pentru justificarea para-
metrilor de calcul aleși la aplicarea abordării prin ŰŰ Evaluarea de afaceri/ linii de afa-
venit (grade de ocupare, cheltuieli, rata de capitali- ceri: de multe ori se transferă acti-
zare / actualizare) ve intangibile cu caracter de unici-

18VALOAREA
ŰŰ Intangibilele recunoscute pentru
TP nu sunt neapărat recunoscu-
te ca atare în contabilitate (ex:
unele elemente sunt înregistrate
pe cheltuieli (marketing, R&D,
etc). Deși nu sunt capitalizate,
pot crea un intangibil care duce
la creșterea vânzărilor)

ŰŰ În raportarea financiară activele


intangibile sunt considerate la
nivel de entitate, dar pentru TP
se ia în considerare întreaga si-
nergie, care poate cuprinde mai
multe entități

ŰŰ Evaluarea pentru TP se poate


face pre-tax, arm’s length, cu ra-
portare la tranzacții realizate, în
timp ce evaluarea pentru rapor-
tare financiară se face post-tax, la
cea mai bună utilizare (tranzacții
ipotetice)

La final, este de reținut că evalua-


torul poate juca un rol important în
întocmirea acestui dosar:

ŰŰ Companiile au nevoie de sprijin


tate (nu sunt disponibile decât părților afiliate) și nu sunt în estimarea valorilor de piață:
disponibile comparabile pe piață. Este dificilă ajustarea
parametrilor financiari ai subiectului pentru eventuale ▶ pentru cazurile unde metodele
sinergii (mai ales linii de afacere), estimarea riscurilor/ de TP nu pot fi aplicate ca ata-
ajustarea lor pentru condiții în afara grupului re sau

ŰŰ Estimarea valorii terminale – trebuie analizată du- ▶ când ceea ce se transferă nu are
rata de viață a activelor intangibile care se transferă un preț de piață ușor de detectat/
sau a liniei de afaceri. Nu neapărat se poate recurge la documentat
capitalizarea unui venit în perpetuitate.
ŰŰ Evaluatorii dețin expertiza ne-
Ce e de făcut? Ca și în cazul oricărei alte evaluări, eva- cesară, pe categorii de active/
luatorul trebuie să respecte standardele, ținând cont de afaceri
necesitatea de a argumenta cu surse orice dată utilizată și
de a explica clar orice raționament, pentru a înlătura ori- ŰŰ Au acces la baze de date (tranzac-
ce dubiu privind posibilitatea ca datele utilizate, în func- ții comparabile, companii com-
ție de metodă, să nu fie „la piață”. parabile, redevențe, beta etc.)

3. Se pot folosi valorile obținute din evaluarea pentru ŰŰ Au experiență similară


scop de raportare financiară în cazul prețurilor de
transfer? Cele două scopuri par similare dar, de ŰŰ Au uzanța analizei proiecțiilor
fapt, diferite. Câteva exemple: financiare/ argumentarea lor.

VALOAREA | Q3 2019 19
Profil de evaluator

L
a ceva timp de la întâlnirea mea cu profesia de
evaluator, îmi pare de folos să adresez acest ar-
ticol celor care practică această meserie, însă
și celor care se gândesc la evaluare ca viitoare
profesie.
De ce ar alege astăzi un tânăr absolvent de
studii superioare profesia de evaluator? În lipsa unei is-
torii îndelungate a valorii de piață în România, rămâne
o profesie relativ tânără, comparativ cu restul profesiilor
ŰŰANCA BÂNDEA,
liberale, consacrate în decursul mai multor decenii. Membru ANEVAR, Senior Manager Veridio
Cum se transformă un tânăr absolvent într-un bun
evaluator? Instituțiile de învățământ superior din Ro-
mânia au secții dedicate acestei specializări, unele la aptitudinilor și competențelor nece-
nivel de masterat, cum sunt și FSEGA sau Politehnica sare pentru a răzbi sau chiar a avea
din Cluj-Napoca, precum și alte câteva universități din succes în această profesie, arareori se
țară. E o primă întâlnire, fulgerătoare am putea spune, desprind din experiența obținută pe
cu universul profesiei. Însă concluziile despre existența băncile facultății.

20VALOAREA
Ar fi de folos o facultate de evaluare? Ce materii ar timp, nu se poate realiza prin urma-
fi cele de bază? Răspunsul, după cum știm cei inițiați la rea unor studii specializate pe fiecare
cursurile ANEVAR, este că „depinde”. domeniu conex cu care evaluatorul
Depinde, pentru că profesia de evaluator este în mod are de-a face.
real mult mai complexă decât pare. Paleta de cunoștin- De aceea, o inițiativă bine-venită
țe inter-disciplinare necesare pentru a duce la bun sfâr- este ca evaluatorii aflați la început de
șit un sezon încărcat este mai largă decât adesea putem drum sau cu o experiență limitată să
cuprinde. caute să facă parte din echipe de eva-
În funcție de specializarea aleasă, unii pornesc de la o luatori cu portofolii diversificate și
formație de sorginte tehnică, cu o minte de inginer, care să îmbrățișeze orice oportunități de
este poate cea mai potrivită construcție logică. Alții sunt a participa la perioade de ucenicie
economiști, alții specialiști în cadastru, alții juriști. Alții sau de stagiu în preajma unor eva-
vin din domeniul imobiliar, alții din domeniul financi- ŰŰDe aceea, o luatori experimentați, înțelegând cât
ar-contabil. În funcție de structura de rezistență a cu- inițiativă bine- de valoroasă este o asemenea experi-
noștințelor de bază, ea poate să se clatine încă de la înce- venită este ca ență. Având în vedere complexitatea
puturi, sau poate dăinui, însă numai printr-un continuu evaluatorii aflați și varietatea spețelor cu care evalua-
proces de învățare. la început de torul se confruntă, aceasta este mo-
Dincolo de principalele noțiuni tehnice ale celor trei drum sau cu dalitatea cea mai eficientă de asimi-
abordări ale evaluării, rapoartele de evaluare pentru ga- lare a profesiei de evaluare, profesie
o experiență
rantare bancară nu ar trebui efectuate fără o bază rezo- care, cel mai probabil nu poate fi
limitată să caute
nabilă de cunoștințe juridice, așa cum nici cele pentru însușită doar din cărți, cursuri sau
să facă parte
raportare financiară nu ar trebui angajate fără a înțelege manuale.
din echipe
noțiuni de contabilitate și raportare financiară cu impact A fi evaluator presupune însuși-
în munca de evaluare.
de evaluatori rea unei activități plină de provocări,
Proiectele de evaluare pentru insolvență, unele dintre cu portofolii cu nesiguranțele specifice unei pro-
cele mai complexe, cer specialiști cu bune cunoștințe atât diversificate și fesii bazate pe proiecte punctuale,
în zona de raportare financiară, cat și în zona juridică. să îmbrățișeze mai degrabă decât contracte recu-
În scopuri fiscale, evaluarea cere în primul rând cu- orice oportunități rente sau pe termen lung, cu cerințe
noștințe de factură tehnică. de a participa și reglementări profesionale comple-
Iar evaluarea întreprinderilor și a intangibilelor cere, la perioade xe, în proces de evoluție de mai bine
pe bună dreptate, cunoștințe de economie, finanțe și con- de ucenicie de 25 de ani.
tabilitate, asemenea alături de o bună înțelegere a unor sau de stagiu Poate că există și unii evaluatori
procese tehnice, în funcție de domeniul de activitate al în preajma care au ales această profesie neștiind
întreprinderii. unor evaluatori întru totul ce înseamnă ea, și care
Scopurile evaluării sunt foarte variate, iar bunurile experimentați, poate ar fi preferat o activitate profe-
pentru care se poate solicita desemnarea unei valori sunt înțelegând sională ușor mai previzibilă.
infinite și pot include cam tot ce ne înconjoară. Din aces- cât de Cei însă care practică această
te două axiome reiese un spectru deja foarte vast de com- valoroasă este profesie cu drag, cu siguranță apre-
binări, fără să intervină în ecuație numeroasele tipuri o asemenea ciază munca lipsită cu desăvârșire de
ale valorii care pot fi estimate, precum și numeroasele experiență. rutină, se bucură de viziunea de an-
premise care se pot impune prin scopul evaluării în sine. samblu la care au acces, percep sen-
Evaluatorul are datoria de a stăpâni cunoștințele in- sibilitățile cu care piețele evoluează
ter-disciplinare necesare pentru a răspunde acestor pro- și sunt iubitori de provocări.
vocări, și dacă nu le cunoaște, competența profesională îi De aceea, cei care sunt la înce-
cere să le învețe. Şi apoi să le adapteze. Și apoi să le up- put de carieră sau cei ce se gândesc
dateze, pe măsură ce reglementările din fiecare domeniu la această profesie ca viitor drum în
conex evoluează, în ritmul, poate nefiresc, al lumii. viață, ar trebui să împărtășească va-
Dincolo de accesul facil la informație caracteristic lori similare, alături de dorința de a
acestor zile, este necesară și o structurare corespunză- evolua și a învăța mereu, pentru că
toare în mintea evaluatorului a tuturor acestor cunoștin- aceasta este cerința esențială a unei
țe inter-disciplinare, proces care, din rațiuni evidente de profesii dinamice.

VALOAREA | Q3 2019 21
„Tu decizi direcția
propriei cariere!“

Dana Ababei, Președinte ANEVAR, a răspuns provocării


noastre, într-un mini interviu, de a enumera principalele motive
care au determinat-o să aleagă profesia de evaluator autorizat:

• este o muncă departe de a fi monotonă, proiectele se schimbă mereu!

• ai șansa să cunoști neîncetat oameni, locuri și afaceri noi

• este o profesie în care trebuie să îți exersezi continuu creierul și astfel te menții în formă, rămâi mereu tânăr

• în permanență îți actualizezi cunoștințele și ești la curent cu inovația din domeniu, dar și din domenii conexe

• intri în contact și colaborezi cu reprezentanți ai altor profesii, precum: practicieni în insolvență, consultanți
fiscali, juriști etc.

• înveți ca atunci când este absolut necesar să îți organizezi timpul astfel încât să poți prioritiza și rezolva și
situațiile stringente

• activitatea de birou este combinată cu activitatea de teren, ceea ce are un impact benefic major asupra
stării fizice a organismului

• ai șansa să faci parte din echipe de colegi cu personalități diverse, ce pot crea lucruri deosebite prin
aportul diferit al fiecăruia

• există șanse de a realiza lucrări complexe ce generează venituri peste medie

• devii o persoană importantă în cadrul realizarii unor tranzacții de anvergură

• tu decizi direcția propriei cariere!

Înscrie-te pe site-ul nostru www.anevar.ro


la examenul de acces în profesia de evaluator!
22VALOAREA
Dificultăți în evaluarea
bunurilor culturale mobile

O
problematică dificilă Pentru a oferi încă de la început
pusă în fața evaluato- o imagine „panoramică” asupra pro-
rilor membri ANEVAR blematicii, amintesc categoriile mari
este cea a evaluării bu- de bunuri culturale mobile, potențial
nurilor culturale mobi- subiect al evaluărilor:
le în contextul apariției
Normelor, aprobate prin Ordinul nr. ŰŰ Bunuri arheologice și istorico ŰŰIOAN BERCU,
2.239 din 9 aprilie 2019. – documentare Membru ANEVAR, MAA, MRICS, REV
Cerința de evaluare (reevaluare
conform Normelor) vine să asigu- ŰŰ Bunuri cu semnificație artistică
re nevoia de reflectare a unei juste a) d ificultăților izvorâte
valori în contabilitatea instituțiilor ŰŰ Bunuri cu semnificație din definirea elementelor
publice de drept public a bunurilor etnografică
culturale mobile.
de comparație
Participarea evaluatorului mem- ŰŰ Bunuri cu importanță științifică Diversitatea ca problematică și
bru ANEVAR este cerința expresă a unicitatea – de cele mai multe ori – a
legiuitorului care cere în articolul 3 ŰŰ Bunuri de importanță tehnică fiecărui specimen/obiect evaluat nece-
din Normele invocate ca echipa de sită o strânsă colaborare cu specialiști
evaluatori sau evaluatorul individual Evaluarea pe fiecare din domeniul respectiv pen-
să fie expert acreditat de către Minis- poate fi efectuată tru a descrie și defini acele elemente
terul Culturii și Identității Naționale generale dar mai ales specifice care
individual sau pe colecții
și evaluator autorizat ANEVAR; cu dau valoare bunului și îl califică și cla-
preponderență va fi nevoie de consti- Din parcurgerea documentelor in- sifică ca bun de importanță culturală.
tuirea unei echipe cu un expert acre- vocate mai sus concluzia care reiese Vor fi necesare a fi cuantificate di-
ditat de ministerul de resort. este că abordarea principală recoman- ferențe ce vin din elemente de compa-
În sprijinul parcurgerii procesu- dată a fi testată în evaluare este cea rație precum: forma deosebită, frumu-
lui de evaluare se va utiliza și În- prin piață, utilizând prețuri practicate sețea, raritatea, asociere de elemente,
drumarul de evaluare - Evaluarea pe piață pentru bunuri comparabile cu apartență la o colecție, originea, auto-
bunurilor culturale mobile aprobat ajustări pentru elemente de comparație rul, școala sau alte asemenea, mai pu-
prin HCD ANEVAR din octombrie (denumite în Norme ca fiind criterii). țin întâlnite în activitatea curentă.
2017. Conform acesteia, evaluatorul Dificultățile principale în aplica- Trebuie acordată o atenție deose-
membru ANEVAR trebuie să dețină rea acestei abordări pot fi clasificate bită în stabilirea caracteristicilor ce
specializarea EBM. ca fiind de natura: vor fi luate în considerare în defini-

VALOAREA | Q3 2019 23
rea fiecărui element de comparație
astfel încât să înlăturăm pericolul de
dublare a ajustărilor.

b) dificultăților izvorâte din


cuantificarea ajustărilor
și aplicarea lor
După definirea elementelor de
comparație se impune aplicarea unor
ajustări; așa cum prevăd și Normele
la art. 2 lit d) „valoarea justă a bunu-
lui cultural mobil/a colecției reflectă
un preț de bază căruia i s-au adăugat
sau i s-au scăzut, prin sistemul pro-
centual, valori diferențiate conform
calităților utilizate pe piață”.
Indisponibilitatea, de cele mai
multe ori, a informațiilor privind
prețurile de tranzacționare sau ofer-
tele existente ale unor bunuri com-
parabile/ similare, caracteristicile in-
trinseci, de cele mai multe ori mult
diferite, ale bunurilor tranzacționate/
în oferta față de bunul evaluat aduc
dificultăți majore în estimarea aces-
tor diferențe. Este extrem de dificil și
uneori imposibil de extras din piață comparație se impune; analiza și logica evaluatorului
prin analiza clasică cunoscută (pe- este, în opinia mea, mai importantă decât un criteriu
rechi de date din tranzacții/ oferte) matematic pur și în mod automat rezultat într-o grilă de
mărimea ajustărilor considerate ca calcul ca reper în selectarea valorii.
fiind necesare a se aplica; se impune Mărimea totală a ajustărilor, așa cum știm, nu ar tre-
o analiză extinsă de estimare a ten- bui să fie semnificativă; poate fi o problemă foarte mare
dințelor și a unor intervale minime și în asigurarea acestei cerințe având în vedere evidenta ne-
maxime percepute în piața specifică. omogenitate și unicitate a bunurilor evaluate.
Experiența echipei de evaluatori/ În cazul bunurilor culturale mobile pentru care nu se
experți are o însemnătate deosebită poate stabili o valoare justă conform standardelor speci-
în rezonabilitatea mărimii ajustări- fice (Standardele Internaționale de Evaluare invocate în
lor estimate. Norme) se va proceda la actualizarea valorii de intrare cu
indicele de inflație (art. 5 alin 3). Poate rezulta astfel un
c) dificutăți în stabilirea șir de valori ale patrimoniului evaluat neomogen.
unor criterii de analiză Evaluarea este știință și artă; pentru evaluarea bunuri-
și selectare a valorilor lor culturale mobile să fie oare mai importantă arta eva-
luării decât știința/ precizia acesteia?
Presupunând că evaluatorul a
surmontat cumulul dificultăților PS: pentru pasionații de istoria evaluării, în România
amintite mai sus, se pune problema această problematică a fost în atenția și a legiuitorilor de
(dacă avem un șir de valori) selectă- dinainte de 1989. În acest sens se pot vedea Normele de
rii unei valori punctuale. Mai mult evaluare a bunurilor din patrimonial cultural național –
ca oricând, stabilirea unei ponderi București 1980 – editate de Consiliul Culturii și Educației
a importanței fiecărui element de Socialiste.

24VALOAREA
Anunţ

Uniunea Profesiilor
Liberale din România
Marți, 5 noiembrie 2019, Uniunea Profesiilor Liberale
din România organizează la Sala Panoramic a Hotelului
Marshal Garden din Calea Dorobanților nr. 50 B,
Sector 1, București, cea de a XII-a ediție a Conferinței
„Ziua Profesiilor Liberale din România“.

Tema Conferinței se referă la „Profesiile liberale și interesul public”,


aspect care evidențiază rolul și importanța profesiilor liberale
pentru societate, precum și contextul în care membrii acestora
își desfășoară activitatea în vederea realizării binelui public.

La Conferință vor participa reprezentanți ai asociațiilor de profesii


liberale care sunt sau nu membre ale Uniunii noastre, precum și ai unor
autorități publice, instituții și organizații relevante pe plan național.

Un panel va fi dedicat aplicării prevederilor Ordonanței


Guvernului nr. 6/2019 privind instituirea unor facilități fiscale
în care vor susține prezentări reprezentanți ai Ministerului
Finanțelor Publice și ai profesiilor liberale de profil.

Lucrările Conferinței vor începe la


ora 09:30 și se vor încheia la ora 13:30.

Înregistrarea participanților se face între orele 09:00-09:30.

Taxa de participare este de 100 lei pentru membrii


profesiilor liberale și de 250 lei pentru ceilalți participanți.

Confirmarea participării la eveniment se va face până la data de 27 octombrie 2019,


inclusiv, la tel. 021.312.45.82 și 0371.497.667, fax: 0314.053.981 sau pe adresa de e-mail: uplr@uplr.ro.
Fotografia în Imobiliare

ŰŰCIPRIAN NEAGU,
Membru Titular ANEVAR, EPI, EBM, VE-EPI,
Broker Imobiliar acreditat Ministerul Muncii,
Fondator – neaguimobiliare.ro, azuraconsulting.
ro, imobiliarus.ro, evaluari.online

P+M sau M+P?…


„Explicați, vă rugăm, diferențele
identificate pe teren, comparativ cu
regimul de înălțime autorizat”... În
loc să explicăm, nu e de o mie de ori
mai ușor să arătăm o fotografie?!…

„O fotografie face cât o mie de cu-


vinte!” Cu toții am auzit această fra-
ză, și cu toții știm cât poate fi de ade-
vărată. În acest articol vă propun să
abordăm latura mai practică a mese-
riei de evaluator, părțile pur teoretice
și teoretic-aplicabile fiind destul de
des analizate. Astfel, pentru un prim
caz am ales unul dintre cele mai im-
portante aspecte ale etapei inspecției,
respectiv realizarea documentarului
fotografic al raportului de evaluare.
Spun că este una dintre cele mai im-
portante, deoarece un set de fotogra-
fii realizate corect și complet poate

26VALOAREA
suplini cu succes majoritatea fișelor Cea mai des întâlnită întrebare, după „Cât credeți ca
de inspecție, poate să explice mult face?”, este - „Asta e tot?” - deoarece prin experiența și
mai ușor anumite modificări interi- practica îndelungată a celor expuse mai jos ne-am creat o
oare de compartimentare, existența fluență și rapiditate în cadrul inspecției, nemaifiind astfel
unei singure fotografii poate să facă necesară petrecerea unei perioade lungi de timp la fiecare
diferența între a păstra și a pierde le- locație. O documentare fotografică realizată corect, împre-
gitimația, în cazuri nefericite, poate ună cu o Fișă de Inspecție completă (nu complexă), struc-
să susțină o valoare estimată sau nu, turată în cea mai mare parte sub formă de bife, poate fina-
în fața unui verificator, și multe altele. liza o inspecție de apartament în aproximativ 10 minute.

VALOAREA | Q3 2019 27
Totuși, ca să înțelegem cât mai bine de ce fotografii-
le întâlnite în majoritatea rapoartelor de evaluare nu se
compară cu cele de pe Booking.com, să parcurgem rapid
câteva informații general aplicabile.

Parametri și caracteristici aparate foto


(general aplicabile)
1. Distanța focală/ mm
2. Diafragma/ f
3. Viteza declanșare/ timp de expunere
4. ISO

1
Distanța focală – deși nu este o definiție corectă, acest
parametru este asimilat de către utilizatori termenului
de „Zoom”. Cu cât distanța focală a unui obiectiv este
mai mică, cu atât unghiul de cuprindere este mai larg. Cu
cât distanța focală este mai mare, cu atât unghiul de cu-

2
prindere în cadrul fotografiei este mai mic. De exemplu,
la un obiectiv cu distanța focală variabilă 18-55 mm, la li- Diafragma – este o piesă ajus-
mita 18 mm imaginea cuprinsă este mult mai „mare”, mai tabilă din interiorul obiectivu-
largă, decât la limita 55 mm. În fotografia utilizată pentru lui, ce determină cantitatea de
domeniul imobiliarelor, din cauza încăperilor destul de lumină care ajunge la senzor. În na-
mici, trebuie să avem o distanță focală cât mai mică, pen- tură, o putem compara cu irisul unui
tru a putea cuprinde cât mai multe elemente constructive ochi – la lumina puternică, irisul se
într-o singură fotografie. La o distanță focală mică vom închide, iar la întuneric irisul se des-
avea efectul maxim de wide-angle (unghi larg). chide pentru a capta cât mai multă
lumină. Diafragma este reprezentată
în fotografie prin parametrul „f ”. Alt
aspect de luat în seamă îl reprezintă
efectul de „bokeh” – fundal încețo-
șat (defocusat) în spatele subiectu-
lui fotografiat. Acesta apare atunci
când avem diafragma deschisă spre
maximum. În imobiliare avem inte-
resul ca toate detaliile să fie focusate,
astfel că vom menține pe cât posibil
diafragma în jurul valorii 8-11.

3
Viteza de declanșare/ timp de
expunere – este vorba despre cât
de mult ține aparatul deschisă
fanta senzorului, astfel încât lumina
să impresioneze senzorul. Aici avem
două aspecte de menționat din punct
de vedere al aplicabilității: cu cât mai
repede se declanșează, cu atât timpul
este mai scurt, iar lumina este mai pu-

28VALOAREA
tem spune că un ISO mai mare ne
„luminează” fotografia. Ideal este să
utilizăm acest ISO ca pe un ultim
parametru de ajustare în cazul nos-
tru, doar dacă ceilalți parametri nu
ne ajută să lumineze îndeajuns sen-
zorul. Pentru un ISO mic, de 100 de
exemplu, avem nevoie de cantitate
de lumină externă mare, dar și foto-
grafia rezultată este una de o calitate
foarte bună. La un ISO mai mare,
de exemplu 1600, lumina exterioa-
ră poate să fie mult mai mică, dar și
calitatea fotografiei este îndoielnică.
Totuși, discutând de fotografia în
domeniul imobiliarelor, unde putem
avea totul static (atât aparatul, cât și
subiectul), ne putem regla setările
astfel încât să păstrăm ISO la un ni-
vel cât mai scăzut (100-200), lumina
necesară urmând să o obținem ajus-
tând ceilalți parametri: diafragma și
țină (și pe senzor și în fotografie); al doilea aspect este cel al viteza de declanșare.
mișcării subiectului sau al aparatului – dacă se mișcă ori-
care, iar viteza de declanșare este mică, fotografia va fi una Aparatura fotografică
„ștearsă”, neclară, mișcată. Măsura este reprezentată de „a În ziua de astăzi avem mai multe
câta parte dintr-o secundă” stă deschisă fanta senzorului, opțiuni, atât din punct de vedere al
de exemplu 1/60 = a 60-a parte dintr-o secundă, 1/125 = a performanțelor, cât și al prețului și al
15-a parte dintr-o secundă. Cu cât numărul de după 1 este portabilității. Astfel, cele mai uzuale
mai mare (60 – 125 – 250 etc), cu atât timpul de expunere echipamente fotografice utilizate în
este mai scurt, deci viteza este mai mare. imobiliare (evaluare și intermedie-

4
re) sunt: camera foto a smartpho-
ISO – reprezintă sensibilitatea senzorului, mai exact ne-ului, aparat foto compact, apa-
cantitatea de lumină necesară pentru o expunere rat foto bridge, aparat foto DSRL/
corectă. Deși nu este explicată în mod corect, pu- mirrorless. Fiecare dintre ele vine cu
un bagaj de avantaje și dezavantaje,
și pot aduce un maxim de rezultate
în funcție de scenariul în care este
folosit. Să detaliem.

1. Smartphone-ul.
În ziua de astăzi avem camere
foto digitale de până la 30 megapixeli
încorporate în telefonul din buzunar.

Avantaje:

ŰŰ portabilitate maximă – telefonul


este nelipsit din buzunar, astfel
că și camera sa foto merge cu noi
oriunde

VALOAREA | Q3 2019 29
ŰŰ posibilitate de transfer a date-
lor în câteva minute de la reali-
zare, pe o adresă de e-mail sau
upload într-un cloud (de ex. Go-
ogle Drive)

ŰŰ posibilitate de editare a fotogra-


fiilor în timpul sau imediat după
realizarea acestora (de exemplu
aplicațiile OpenCamera – se pot
imprima pe fotografii diverse in-
formații: nume, număr legitima-
ție, coordonate GPS, ora și data
etc; Photo&Picture Resizer – per-
mite redimensionarea fotografii-
lor direct pe telefonul mobil, fără
a mai fi necesară editarea lor ulte-
rioară, la birou)

ŰŰ cele mai multe au lentila wide-an-


gle – adică au un unghi de cuprin-
dere larg, permițând astfel înca-
drarea într-o singură fotografie a
mai multor elemente constructive
și detalii ale camerei inspectate.

Dezavantaje:
ŰŰ Capacitatea de captare a mai
multor niveluri de luminozitate
este destul de limitată – avem ŰŰ Lipsa unui blitz extern, de mare putere (necesar la in-
multe cazuri în care ori pierdem teriorul construcțiilor mari de tip hale).
detalii în zonele prea luminate,
ori în cele prea întunecate. Deși ŰŰ Preț relativ mare – camerele foto bune sunt integra-
există opțiunea HDR, acest tip te smartphone-urilor de top. Astfel, pentru rezultate
de camere foto nu ajung la rezul- bune și foarte bune, costurile depășesc deseori 2500-
tatele unui aparat DSLR. 3000 lei.

ŰŰ Capacitate de stocare este limita- 2. A


 paratele foto compacte.
tă – stocarea fotografiilor se rea-
lizează în același folder cu orice Foarte utilizate până în urmă cu aproximativ 3-5 ani,
altceva avem salvat în telefon; camerele foto compacte au pierdut teren odată cu utiliza-
astfel, putem avea surpriza că nu rea și dezvoltarea smartphone-urilor.
mai avem spațiu de stocare sufici-
ent în mijlocul unei ședinței foto. Avantaje:

ŰŰ Dimensiunea senzorului de ima- ŰŰ Portabilitate bună – dimensiunile mici îl recomandă


gine este foarte mică, fapt ce se pentru cei ce utilizează în mod uzual o geantă de umăr
traduce prin necesar de lumi-
nă foarte mare pentru rezultate ŰŰ Ușurința în utilizare – toate aparatele foto compac-
optime. te dispun de un mod de utilizare principal „Auto”

30VALOAREA
ŰŰ Majoritatea au presetările deja realizate, cu foarte
mici posibilități de ajustare – astfel, sunt destul de
multe cazurile în care fotografiile nu vor fi cele mai
reușite, cazurile particulare, la fața locului, nefiind în
acord perfect cu setările automate.

ŰŰ „Imaginea” consultantului – statutul și reputația


unui consultant imobiliar sunt foarte importan-
te. Astfel, dacă ne „asociem” utilizării unui produs
depășit, riscăm să ne periclităm nivelul imaginii în
ochii clientului.

ŰŰ Prețul relativ mic reflectă tehnologia încorporată – ast-


fel, sunt multe cazuri în care aparatul foto a determinat
defectarea cardurilor de memorie utilizate. Acest fapt
poate avea consecințe și financiare (necesitatea achizi-
ționării unui nou card de memorie), cât și de reputație
și timp (necesitatea refacerii inspecțiilor ale căror foto-
grafii nu am avut timp să le descărcăm la birou).

3. Aparate tip Bridge


Acestea sunt de fapt un compromis între aparatele foto
compacte și cele performante de tip DSLR / Mirroless.

Avantaje:

ŰŰ Preț relativ scăzut – nu sunt cu mult mai scumpe de-


cât cele compacte

și alte câteva setări pre-defini- ŰŰ Ușurință în utilizare – sunt similare celor compacte,
te (Plajă, Noapte, Zăpadă, Sport cu setări predefinite
etc) – utilizatorul trebuie doar să
comute în modul cel mai apro- ŰŰ Posibilitate reglare setări predefinite – unele dintre
piat de caracteristicile situați- aceste aparate oferă utilizatorului posibilitatea de a
ei în care se află, iar aparatul ajusta setările aparatului, astfel încât rezultatele să fie
își setează singur parametrii de net superioare aparatelor compacte.
fotografiere
ŰŰ „Imagine” – ca și formă, sunt asemănătoare apara-
ŰŰ Preț mic – varietatea de aparate telor foto superioare (DSLR), astfel că un client nea-
oferite spre vânzare este destul vizat poate fi impresionat de utilizarea aparatului de
de bogată, în intervalul 250 – către consultant.
450 lei
Dezavantaje:
Dezavantaje:
ŰŰ Dimensiuni mai mari decât un aparat foto compact.
ŰŰ Dimensiunile mici pot constitui
atât un avantaj, cât și un deza- ŰŰ Posibilitățile de setări manuale disponibile sunt
vantaj – astfel, din grabă, exis- limitate.
tă riscul de a-l uita acasă sau la
birou. ŰŰ Nu se pot schimba obiectivele.

VALOAREA | Q3 2019 31
ŰŰ Unele dintre acestea nu au po- te accesoriile minime (bliț ex- ră, permițând astfel utilizatorului (în
sibilitatea utilizării unui bliț tern, trepied) întotdeauna aduce cazul evaluărilor) sau clientului (în
extern. un plus de admirație din partea cazul intermedierilor) să se transpu-
clientului. nă în locația respectivă imediat și să
4. Aparate de tip DSLR/ o vizualizeze ca și când ar fi acolo,
Mirrorless Dezavantaje: rezultând un tur virtual. Pot fi astfel
observate toate unghiurile și detalii-
Acestea reprezintă vârful de gamă ŰŰ Preț relativ mare – un aparat foto le imobilului, unele dintre ele poate
în fotografie. Ca oricare alt produs, de acest gen pornește de la 1500 fiind omise în cazul fotografiilor cla-
în funcție de necesitățile în utilizare, lei; dacă dorim și obiective supli- sice 2D.
și tipul și prețul pot să difere în ca- mentare, acestea mai costă apro- Un aparat foto de acest fel se gă-
drul acestei subcategorii. ximativ 1000 lei fiecare; un bliț ex- sește pe majoritatea site-urilor de
tern costă și el 250 lei; un trepied specialitate, cu prețuri începând de
Avantaje: rezonabil costă 150 lei; un card de la 800-1000 lei.
memorie - 100 lei (aparatele nu au Un alt aspect practic, de luat în
ŰŰ Obiectivele se pot schimba ime- memorie internă); geantă pentru calcul la decizia de achiziționare și
diat, dându-vă astfel posibilitatea transport - 100 lei. utilizare a unei camere foto este „mă-
de a alege cele mai bune opțiuni rimea” fotografiei (cât poate încadra
pentru fiecare situație. ŰŰ Dimensiuni mari – este un apa- aparatul din tot ce se vede cu ochiul
rat voluminos, ce necesită geantă liber), care este determinată și de mă-
ŰŰ Setările pot fi modificate în tota- de transport specială. rimea senzorului. Cu cât înaintăm în
litate în modul manual. gamă (și preturi), cu atât senzorul
ŰŰ Necesită cunoștințe pentru uti- este mai mare, și fotografia este mai
ŰŰ Există și modul de fotografiere lizarea la potențial maxim – se „mare”:
„Auto” care permite camerei să își poate utiliza și în mod „Auto”,
seteze singură parametrii, utiliza- dar rezultatele vor fi cu mult sub Sfaturi practice
torul trebuind doar să declanșeze. fotografiile realizate în modul În vederea îmbunătățirii practi-
manual. cilor în realizarea inspecției și foto-
ŰŰ Se pot utiliza surse de lumină su- grafierea imobiliară, vă recomand
plimentară, de tip Bliț (unul, sau 5 Bonus - Fotografia 360 următoarele:
mai multe). de grade
1. Pe cât posibil (apartamente, case,
ŰŰ Posibilitate de declanșare manu- În ultimii ani tehnologia a avan- terenuri, spații mici), imobilul
ală, sau prin telecomandă. sat foarte mult. Dacă până de curând trebuie inspectat mai întâi fără a
puteam să realizăm doar fotografii realiza fotografii, pentru a putea
ŰŰ „Definiția” imaginii este mult 2D, statice, acum există aparate foto compara în mod corect schițele
mai importantă decât „rezolu- ce pot realiza fotografii 360 de grade, cadastrale cu realitatea din teren.
ția” – având un senzor mult mai sau 3D. Dacă la cele 2D utilizatorul De asemenea, tot atunci putem
mare decât celelalte aparate ex- le poate cuprinde dintr-o privire, în să ne alegem și locurile/unghiu-
puse anterior, fotografiile rezul- cazul fotografiilor 360 de grade utili- rile din care vom realiza docu-
tate sunt mult mai „clare”, având zatorul are posibilitatea de a se mișca mentarea fotografică, în funcție
o definiție a detaliilor mai bună. în cadrul fotografiei în orice direcție, de lumină și eventuale corpuri
pentru a vizualiza detaliile. Aparate- de mobilier.
ŰŰ Având acces manual asupra se- le foto de acest tip au, de fapt, încor-
tărilor, se pot realiza fotografii în porate două lentile de tip wide angle 2. Realizați fotografiile într-o suc-
întuneric aproape total, iar rezul- (unghi larg), care realizează fotogra- cesiune logică, cursivă, așa cum
tatul să fie foarte bun, luminat ca fiile în zona fiecăreia de expunere, pe s-ar realiza o vizionare reală de
în condiții de zi. care apoi le alătură, rezultând astfel o către o persoană. Începeți dintr-o
fotografie imersivă, fără margini. extremă a imobiului și terminați
ŰŰ „Imaginea” consultantului – un Aplicabilitatea tehnologiei este în cealaltă, nu săriți camere, ca
aparat foto profesional, cu toa- una majoră în consultanța imobilia- mai apoi să reveniți la ele.

32VALOAREA
12. Realizați cât mai multe fotogra-
fii în fiecare cameră, din cât mai
multe unghiuri – nu toate vor fi
utilizate, dar veți avea toate de-
taliile imobilului.

13. Realizați setările aparatului în


modul manual, în această ordine:
ISO 100-200, f 8-11, timp de expu-
nere - în funcție de rezultat – dacă
este întunecată fotografia, măriți
timpul de expunere până ajungeți
la un rezultat bun. Bineînțeles,
pentru a avea un timp de expune-
re cât mai lung, aparatul trebuie să
fie stabilizat, pe un trepied; dacă
folosiți timp de expunere lung în
3. Fiecare cameră trebuie să fie fotografiată cel puțin o timp ce camera foto este în mână,
dată din cadrul ușii și încă o dată din unghiul opus. riscați să o mișcați în timpul de-
clanșarii/ expunerii. Dacă tot este
4. În fiecare fotografie trebuie să cuprindem cât mai necesară iluminarea suplimenta-
multe elemente, respectiv 2-3 pereți, tavan, podea. ră, ISO se poate urca până la va-
Dacă încadrarea nu permite, vom realiza mai multe loarea de 400 fără a se observa
fotografii, cu încadrări diferite, care să detalieze fi- mari diferențe în calitatea imagi-
ecare dintre cele 3 elemente esențiale (pereți, tavan, nii, pentru domeniul nostru.
podea).
Revenind la contextul profesiei de
5. Realizați cel puțin o fotografie și cu panorama, din evaluator, un documentar fotografic re-
cadrul ferestrei. alizat corect este o unealtă excepțională.
O ședință foto poate să reprezinte pen-
6. Se vor realiza fotografii atât la interiorul imobilului, tru client un serviciu sau un deserviciu.
cât și la exteriorul acestuia. Aici avem grijă să deta- Poate să fie pentru colegii verificatori
liem accesul (străzi, vecinătăți, parcare, scara blocu- piesa lipsă care să susțină și aprobe o
lui, ușa intrare), cât și să identificăm casa în cadrul valoare în afara intervalului de piață.
cartierului rezidențial sau apartamentul în cadrul Poate să fie pentru beneficiar argumen-
blocului (unde este cazul). tul suprem de obținere sau nu a unui
credit. Vă va situa pe dumneavoastră,
7. Aparatul foto se va poziționa la o înălțime de aprox. ca profesionist, în valoare în fața clien-
140-160 cm de podea. ților, a beneficiarilor și a colegilor.
După cum vedeți, implicațiile și
8. Nu înclinați aparatul foto în jos sau în sus, pentru a consecințele ce derivă dintr-o „sim-
evita fotografiile care deformează perspectiva, cu pe- plă poză” sunt mult mai mari decât
reți înclinați. ne-am fi imaginat. Și totul pleacă de
la a aloca puțin timp pentru învățarea
9. Nu fotografiați cu surse de lumină puternice în față. elementelor de bază și a achiziționa
un echipament de calitate. Ambele
10. Utilizați trepiedul, dacă aveți. investiții vor fi deosebit de profitabile
pe termen lung.
11. Utilizați cât mai mult lumina naturală, în detrimen- Să nu uităm că suntem „experți”, și
tul surselor suplimentare (bliț), deoarece acestea pot tot ceea ce facem, trebuie să exprime
crea umbre deranjante. acest statut până în cel mai mic detaliu!

VALOAREA | Q3 2019 33
Interviu

„În (auto)evaluare, cunoașterea propriilor


limite profesionale este o calitate“

Interviu cu membrii Comisiei de Etică și Disciplină


ANEVAR: Gheorghe Vîță – Președinte, Radu Timbuș,
Mihail Bojincă, Olga Jalobă, Dan Ivănescu

Întrucât sunteți repezentant al Comisiei de Așteptările contestatarilor (sau ale


Etică și Disciplină a ANEVAR, un organism ŰŰUn interviu celor ce fac sesizarea) sunt, probabil, de
de Raluca Șlicaru a li se da un verdict valoric favorabil.
extrem de important pentru profesie,
Odată ajuns în analiza CED, un
independent și cu un cuvânt greu de spus în
raport este privit prin prisma stan-
buna desfășurare a activității de evaluare, vă dardelor, a cerințelor contractuale, a
voi ruga să ne împărtășiți din experiența dvs. raționamentelor profesionale, a fruc-
și să spuneți care sunt spețele cel mai des tificării lui.
întâlnite. În sesizarea lor, contestatarii scot
în evidență numai acele presupuse
MIHAIL BOJINCĂ: Am prelucrat de curând arhiva dosa- (uneori și evidente) erori care ar avea
relor de la Comisia de Etică pentru perioada 2016-2017 și a influență „favorabilă” lor.
rezultat ca tipologie a reclamanților următoarea clasificare: O situație delicată este cea în
care o vizualizare a raportului indică
ŰŰ Debitorii în procedura de executare existența doar a unei părți din acele
erori sesizate, dar în plus apar altele
ŰŰ Creditorii/debitorii în procedura de insolvență cu efect de „compensare” valorică.
Este un paradox, în care există
ŰŰ Primăriile – evaluare pentru impozitare neconformități, dar valoarea (întâm-
plător) este bună... Întrebarea nu era
ŰŰ Creditorii – bănci în executare silită aceasta, a paradoxului, ci punctul de
pornire de contestare de către o parte
ŰŰ Evaluatorii reclamă pe alți evaluatori (verificatori) interesată. Sigur, la acestea se adaugă
autosesizări ale Președintelui, unde
ŰŰ Departamentul monitorizare neconformitățile sau aspectele de de-
viere de la etică sunt evidente.
Ca răspuns concret, în opinia
RADU TIMBUȘ: Cred că cele mai multe lucrări „ajung” mea, la CED ajung, cu repetitivita-
la Comisia de Etică pornind de la nemulțumirea unor „păr- te mare, rapoartele în care termenii
ți interesate” în valoarea respectivului obiect al evaluării. de referință nu sunt definiți cores-

34VALOAREA
Interviu

punzător și... de aici încolo, interpretări eronate ale păr- OLGA JALOBĂ: Majoritatea sesi-
ților și/ sau metodologii și calcule neadecvate făcute de zărilor sunt făcute de persoane care
evaluator. s-au considerat vătămate prin fap-
Deși standardele fac trimitere clară/explicită la terme- ta unui evaluator, prin intermediul
nii de referință ai evaluării și în plus Asociația a scos în unui raport de evaluare întocmit
evidență cu toate ocaziile importanța definirii acestora, pentru:
majoritatea rapoartelor ajunse aici suferă la acest capitol.
Situațiile date de descrierea neclară a dreptului de ŰŰ executare silită
proprietate, de o insuficientă explicare a ipotezelor de lu-
cru, de evidențiere a unor devieri de la valoarea de piață, ŰŰ raportare financiară
de definirea unei comparabilității reduse a bunurilor pe o
piață mai puțin activă, contribuie la o posibilă interpreta- ŰŰ garantare pentru acordare de
re eronată a rezultatelor, sau la relevanța redusă (și poate credite
inadecvată) a metodologiilor aplicate.
Dacă peste acest lucru se adaugă un raport „uniform” ŰŰ tranzacții cu active ale statului
(neadaptat) și o analiză de piață insuficient definită (și
puțin susținută valoric), avem de-a face cu un cumul ŰŰ Sunt sesizate neconformități
de neconformități evidente și pentru cei neinițiați în ale identificate în rapoartele de eva-
evaluării. Cu toții știm că există situații atipice de drept luare, neconformități care pot
de proprietate, de insuficiență a documentelor, de speci- influența valoarea estimată.
alizare a bunurilor, de limitare a disponibilității și a rele-
vanței/credibilității informațiilor de piață, șamd, dar un Sesizările au fost făcute de:
conținut cadru adecvat care să evidențieze aceste situații
și să indice rezervele privind fructificarea raportului și/ ŰŰ proprietarul bunului imobil
sau relevanța valorii reconciliate poate să evite, din start,
multe reproșuri aduse unor rapoarte de evaluare. Majori- ŰŰ instituţii bancare
tatea rapoartelor ajunse la CED au aceste deficiențe, mai
ales în aplicarea metodologiilor adecvate și de interpre- ŰŰ instituţii ale Statului (ANAF,
tare a rezultatelor. Poliţie)
Evident că, dacă pe lângă cele prezentate anterior, se
adaugă necunoașterea percepțiilor pieței specifice, in- ŰŰ autosesizări prin Ordine ale pre-
terpretări eronate ale drepturilor evaluate și ale carac- ședintelui ANEVAR
teristicilor bunurilor, coroborate cu eventuale erori de
calcul, fără o cheie de control la reconciliere, rezultatul ŰŰ evaluatorii reclamă pe alți evalu-
evaluării este puțin credibil, iar utilizatorul îndreptățit în atori (verificatori)
a avea rezerve privind justețea fructificării lui. Un raport
cu termenii de referință bine definiți, susținut de un rați- DAN IVĂNESCU: Având în vedere
onament profesional adecvat și de o informare minimal că majoritatea sesizărilor au ca obiect
necesară de pe piața specifică, crește radical credibilitatea evaluări realizate de firme mici, sau
raportului, iar o reconciliere și analiză finală a valorii opi- persoane fizice, aș dori să vă spun
nate (urmată, după caz, de o analizare a calculelor ce au care sunt concluziile mele pe margi-
condus la o valoare insuficient susținută) va crește și în- nea deficiențelor constatate de mine,
crederea în opinie. De aceea, cred că majoritatea rapoar- în urma sesizărilor analizate în cadrul
telor nu ar fi ajuns la CED dacă nu exista un tratament Comisiei de Etică și Disciplină (CED):
superficial al „Termenilor de referință”. Evident, asta dacă
unii evaluatori (contrar declarării „copy-paste” a compe- ŰŰ O apreciere nereală a competenței
tențelor) ar fi contractat lucrări doar pentru tipul de acti- necesare realizării evaluării con-
ve, pentru scopul, pentru aria geografică, pentru situația form contractului (cu alte cuvin-
juridică și tehnică pe care le cunoșteau/stăpâneau, sau te, Evaluatorii nu conștientizează
erau pregătiți să le analizeze, descrie și evalueze. (respec- la ce se „înhamă”, realizând, poa-
tarea principiului competenței profesionale). te, acest lucru prea târziu).

VALOAREA | Q3 2019 35
Interviu

ŰŰ Rapoartele de evaluare au fost verificate inconsistent, valabil în teorie este aplicabil 100%
constatându-se, de la greșeli de redactare, până la în practică sau standardele interna-
greșeli de fond. ționale și europene (chiar dacă sunt
aliniate cu profesionalism, de către
Urmare a celor prezentate anterior, consider că un ANEVAR, la cerințele interne) pot
Evaluator trebuie să: acoperi „specificitatea” care se mani-
festă în toate domeniile de activitate
ŰŰ Analizeze cu mare atenție ce presupune realizarea din România?
evaluării respective.
Iar ca răspuns (concluzie) la cele
ŰŰ Să delege activitatea de evaluare unei terțe părți, in- de mai sus, ar fi acela că implicarea
dependente, care ar putea să constituie un filtru al în activitatea CED o faci pentru a
posibilelor neconformități. sprijini profesia și corpul de evalua-
tori prin și pentru principiile de etică
Ce îl poate determina pe un membru fundamentale ale profesiei de evalu-
ANEVAR să se implice în activitatea CED? ator autorizat.
Adică, tu, ca membru CED, res-
MIHAIL BOJINCĂ: Activitatea CED reprezintă o po- pectând aceste principii, urmărești
sibilitate reală pentru fiecare membru ANEVAR care a ca fiecare membru (coleg din Aso-
acumulat experiență în activitatea profesională de a îm- ciație) să le înțeleagă și să le urmeze,
părtăși opinia sa, motivată, privind solicitările petenților, sancționându-l dacă le-a încălcat,
deficiențele rapoartelor de evaluare, deficiențele de com- sprijinindu-l ca pe viitor să facă toți
portament ale unor colegi ai noștri. pașii necesari pentru evitarea erori-
Cei care cred că au trecut prin multe situații limită și lor care l-au adus în fața CED.
au experiență de viață profesională sunt bineveniți. Iar dacă acțiunile istorice și pre-
zente s-au dovedit suficiente, inclu-
RADU TIMBUȘ: Este siv pe zona de prevenție, ca membru
o poziție strict persona- CED trebuie să te bucuri și să crezi
lă, deși, la urma urmei, că în viitor vor fi tot mai multe re-
cred că majoritatea co- ferate care vor propune „neaplicarea
legilor gândesc la fel ca de sancțiuni disciplinare”.
mine: atât în Corpul de Și... cine nu tânjește și nu tră-
verificatori (VE), cât și în iește această din urmă bucurie, NU
Comisia de Etică și Dis- are ce căuta în Comisia de Etică și
ciplină (CED), este obli- Disciplină.
gatoriu să aibă acces doar
practicienii. OLGA JALOBĂ: În momentul în
Pe lângă această cali- care am luat decizia să cer colegilor
tate, dacă te regăsești în evaluatori votul de încredere pentru
poziția de Raportor, trebuie să înțelegi speța, contextul a face parte din CED am luat în cal-
elaborării raportului, ipotezele de lucru și fructificările cul faptul că:
(cunoscute și) asumate pentru acesta.
La fel de importante, și asumate ca fiind cunoscute de ŰŰ după 1990 întreaga mea activita-
către un Raportor, sunt: contextul pieței specifice, proce- tea profesională s-a concentrat pe
durile, metodologiile aplicate la acel moment, greutățile activitatea de evaluare și experti-
de documentare, alternativele reale de a găsi/primi su- ză tehnică judiciară și astfel am
ficiente informații pentru rezolvarea speței de evaluare. acumulat experiență în domeniu,
Desigur, este ușor să zici (și asta, în general, o fac „teo- experiență pe care am dorit să o
reticienii”) că „trebuia făcut așa…, era necesar „să întrebi valorific nu numai în interesul
asta…, se impunea „să te asiguri că…, era obligatoriu „să meu, ci și în interesul tuturor
depui toate diligențele pentru ca…, dar oare ceea ce este colegilor.

36VALOAREA
Interviu

ŰŰ am convingerea că această activitate se bazează pe ŰŰ să „trăiască“ din activitatea de


respectul față de profesie, colegi, client, utilizator, de evaluator.
sine, de familie, societate.
(Dacă este membru ANEVAR,
ŰŰ pentru această decizie totul este legat de dorința de dar nu activează exclusiv ca eva-
a îmbunătăți calitatea rapoartelor, dar și conduita luator nu cred că locul său este în
membrilor ANEVAR. Aceste două componente de- CED sau CD. Aceasta este opinia
termină în mod direct stima față de profesie a clien- mea. Consider că deciziile de la ni-
ților, dar și un factor de protecție internă împotriva velul Comisiei trebuie să fie lua-
celor care acționează cu rea credință. te în cunoștință de cauză și fără să
lase vreo urmă de îndoială asupra
ŰŰ consider că rolul pe care îl ai după alăturarea la echi- imparțialității);
pa CED este unul de consiliere și nu de constrângere
sau penalizare. ŰŰ principiile morale – „coloana
vertebrală“;
ŰŰ sunt conștientă că suntem cu toții supuși greselii și
că, indiferent de profesionistul despre care vorbim, (Atunci când un membru CED
la o analiză retrospectivă a calității rapoartelor vom analizează o sesizare, este necesar
găsi erori cauzate de factori externi câteodată minori să pornească de la întrebarea: Dacă
sau neatenție. eu aveam de făcut această evaluare,
cum aș fi procedat?, să fie ponde-
DAN IVĂNESCU: Dorința de a „pune umărul“ la ridica- rat în deciziile sale, dar intransigent
rea nivelului profesional al activității de evaluare din Ro- cu cei care aduc atingere reputației
mânia, acest lucru făcându-se (din ceea ce am constatat profesiei de evaluator și a asociați-
eu), în principal, în cadrul dialogului cu Evaluatorul care ei. Vreau să subliniez încă un aspect
a realizat Raportul subiect al sesizării. extrem de important: atunci când un
membru CED propune o sancțiune
GHEORGHE VÎȚĂ: Nu trebuie să se asigure că și cel sanc-
știu ce ar putea să îl de- ționat a înțeles greșeala și acceptă
termine pe un membru sancțiunea (chiar dacă poate nu se
ANEVAR să candideze aștepta la acea măsură);
pentru un loc în Comi-
sia de Etica și Disciplina ŰŰ convingerea că respectarea prin-
a ANEVAR, dar vă pot cipiilor de etică, a Codului de
spune ce cred eu că ar Etică al profesiei reprezintă o ga-
trebui să îl determine să ranție a respectului față de colegi
se implice în activitatea și Asociație.
CED:
Membrii CED nu trebuie să
ŰŰ dorința de a se impli- uite că: CED aparține membrilor
ca în activitatea Asociației și DORINȚA DE A FACE Asociației.
BINE ASOCIAȚIEI ȘI MEMBRILOR SĂI;
Descrieți-ne o speță care vi
ŰŰ convingerea că o asociație puternică este aceea care s-a părut dificil de soluționat.
beneficiază de profesionalismul și comportamentul
etic al membrilor săi; MIHAIL BOJINCĂ: Toate spețele
au un anumit grad de dificultate, mai
ŰŰ profesionalismul său: să fie un bun evaluator, să deți- ales prin unicitatea lor. În ultimii ani
nă experiență și să poată analiza obiectiv orice speță, nu au fost spețe identice, care să pre-
(să nu poarte „ochelari de cal“ în analizele pe care le supună repetabilitate. Dar, pentru
face); mine, cred că cea mai dificilă speță

VALOAREA | Q3 2019 37
Interviu

(au fost mai multe dosare) este aceea în care trebuie să


analizezi o plângere în care un coleg al nostru este acuzat
numai cu intenția de a bloca o procedură execuțională.
De fiecare dată, plângerea este redactată cu un pro-
fesionalism de înaltă clasă, iar elementele de analiză de-
pășesc de multe ori elementele specifice unei verificări
făcute conform standardelor.

RADU TIMBUȘ: Este evident că cele mai multe dintre


sesizările apărute la Comisia de etică sunt cele ale unor
persoane/ instituții „nemulțumite” de valorile din raport
și/sau de anumite aspecte prezentate în acesta.
În acest context, din poziția de Raportor, este delicat
să formulezi o concluzie despre un raport în care sunt
evidente două sau mai multe neconformități majore, dar
care, în contextul valorii finale, au o influență care se
compensează, în sensul că, întâmplător, valoarea este re-
zonabilă, „în piață”.
Acest aspect îl sesizez aici, la întrebarea „dificil de
soluționat”, pentru că apare o dificultate nu prin pris-
ma definirii unor erori, ci prin dilema „raport greșit dar
valoare bună”. Întâmplător, valoarea este rezonabilă, iar DAN IVĂNESCU: Estimarea valo-
sesizarea pornește tocmai de la combaterea acesteia, ca rii juste a unei licențe de transport
ordin de mărime. Evident că nu este suficient ca și con- persoane aduse ca aport în natură de
cluzie de Raportor (și apoi ca membru CED) să definești către o societate la majorarea capita-
erorile și să le încadrezi în standarde și/sau normalitate lului social al unei alte societăți.
în sfera evaluării (prin răspuns „raport greșit”), ci tre-
buie să evidențiezi și celălalt adevăr, cel al valorii bune/ GHEORGHE VÎȚĂ: Cele mai dificile
rezonabile, chiar dacă este o întâmplare (ca evaluator, aș spețe sunt cele în care se intuiește că
defini-o „fericită”). În caz contrar, dacă amintești numai soluția dată de ANEVAR va fi utiliza-
erorile, se poate interpreta și... avocații știu să o facă, cum tă probabil și în instanță. Un simplu
că, implicit, și valoarea a fost viciată. Acest lucru este de avertisment dat de ANEVAR poate fi
evitat, chiar dacă nu este rolul CED să se pronunțe dacă transformat de judecător într-o solu-
„valoarea a fost mare sau mică”. ţie nefastă pentru evaluator.

OLGA JALOBĂ: Nu
cred că există vreo spe- Care sunt principalele abateri
ță ușor de soluționat, profesionale pe care le
din simplul motiv că nu sancționați cel mai des?
ai cum să nu te pui în
locul celui care este in- MIHAIL BOJINCĂ: Constituie aba-
vitat la discuții și, mai teri profesionale următoarele fapte:
mult decât atât, identi-
fici situaţii în care te-ai a. nerespectarea standardelor de eva-
fi putut afla cu ușurință luare aprobate de către Asociație;
și tu. Este cu atât mai
greu când vezi că un b. nerespectarea prevederilor Co-
rezultat a fost modifi- dului de etică al profesiei;
cat în mod semnificativ
de deficiențe minore sau din greșeli de dactilografiere în c. refuzul de a pune la dispoziție
fişele de calcul. documentele sau informațiile so-

38VALOAREA
Interviu

te, astfel creând neînțelegeri, confu-


zie și ducând deseori la plângeri ale
celor cărora le sunt destinate.

RADU TIMBUȘ: Practic, abaterile


disciplinare cel mai frecvent întâlnite
provin din nerespectarea standarde-
lor aprobate de către Asociație.
Apar însă și câteva situații legate
de nerespectarea prevederilor Co-
dului de etică al profesiei de evalua-
tor. Iar la acestea din urmă, de fapt,
ne referim la încălcarea principiului
competenței profesionale, deseori fi-
ind prezentă în rapoartele de la CED
caracteristica neatenție și/sau negli-
jență în evaluare, aspecte ce favori-
zează apariția de erori.
Nu au existat la scară largă încăl-
cări ale integrității, imparțialității/
independenței sau a confidențialită-
licitate de Comisia de monitorizare şi verificare şi/sau ții, acestea fiind întâlnite doar izolat.
Comisia de etică şi disciplină; Respectarea principiului compe-
tenței profesionale însă, a fost prezen-
d. necomunicarea la termen a documentelor care impli- tă preponderent în situațiile analizate
că modificări ale informațiilor din Tabloul Asociației; de Comisia de etică, pentru o plajă
largă; de la nerespectarea realizării
e. desfăşurarea de activități politice în cadrul Asociați- serviciilor în conformitate cu stan-
ei şi cu ocazia manifestărilor organizate de aceasta; dardele de evaluare, la lipsa cunoștin-
țelor și abilităților de a realiza evaluări
f. exercitarea profesiei de către membrii inactivi sau credibile (mai ales acolo unde tema
membrii care se află în perioada de suspendare, dacă evaluării impunea o analiză mai am-
fapta nu întruneşte conținutul constitutiv al unei plă decât cea uzuală, cu repetabilitate
infracțiuni; mare, deci la spețe atipice, preluate
spre a fi rezolvate, dar care depășeau
g. nerespectarea dispozițiilor legale care reglementează competența evaluatorului).
profesia de evaluator autorizat, dacă fapta nu întru- Tot aici ar trebui remarcate și situ-
neşte conținutul constitutiv al unei infracțiuni sau al ațiile în care normative incidente sau
unei contravenții; cerințe relevante ale misiunii de evalu-
are impuneau clarificarea și explicita-
h. utilizarea neautorizată a siglei şi a însemnelor Asoci- rea (pe lângă definirea în termenii de
ației în scop publicitar în rapoartele de evaluare sau referință și cu prezentarea influențelor)
în orice fel de materiale de identificare ori de prezen- eventualelor devieri de la standarde,
tare a evaluatorului autorizat. aspectele, însă, „scăpate din vedere” de
către evaluator și, evident, percepute ca
Dintre acestea, cel mai des pot spune că au fost anali- neconformități ale raportului.
zate și sancționate următoarele: Și toate cele de mai sus... vin pe
Rapoartele care nu sunt verificate înainte de a fi îna- fondul nemulțumirii (în principiu
intate clientului și se realizează după metoda copy paste legat direct de valoare) a unei părți
ajung la Comisie cel mai frecvent. Acestea sunt întocmite (în general direct interesate) care nu
cu neglijență și păstrează date/ informații din alte rapoar- neapărat invocă aspectele de mai sus,

VALOAREA | Q3 2019 39
Interviu

dar ele devin evidente odată cu lecturarea raportului și ori sunt esențiale pentru înțelegerea
uneori sunt chiar sursa erorilor și/sau interpretabilității situației.
(nedorite) a unui raport trimis la CED. Greșelile sunt uneori evident ca
fiind erori de redactare (eroare ma-
OLGA JALOBĂ: Comportamentul profesional. terială) sau erori de interpretare a
reclamantului a obligațiilor evalua-
DAN IVĂNESCU: Sunt ace- torului, situație în care este clar că
leași cu cele pe care le-au membrii comisiei vor ține cont de
prezentat și colegii mei și aceasta.
nu cred că este necesar să Comportamentul general al
le repet. membrului ANEVAR nu poate in-
fluența deciziile comisiei, aceasta fi-
GHEORGHE VÎȚĂ: Majo- ind obligată să analizeze numai cazul
ritatea sesizărilor vin de particular.
la persoane care sunt ne-
mulțumite de „valoarea RADU TIMBUȘ: Evident că, îna-
estimată“ și atunci caută inte de a trage o concluzie finală
motive în conținutul ra- cu privire la un raport sau o spe-
portului de evaluare, aba- ță, trebuie analizată întreaga sferă a
teri ale evaluatorului de la Codul de etică și greșeli care evaluării.
țin de competența profesională (de multe ori se dovedește Acum, eu nu aș numi neapărat
că raportul a fost întocmit profesional de colegii noștri și „circumstanțe atenuante”, dar spiri-
plângerea este neîntemeiată); tul este corect și normal.
ŰŰ Lacune în modul de aplicare a metodelor de evaluare; Cu siguranță un raportor și, la fel,
ŰŰ Evaluarea de bunuri pentru care nu se cunosc parti- un membru CED au în vedere toate
cularitățile specifice; aspectele, nu numai cele care reies
ŰŰ Comportament neetic. strict din Raportul de evaluare depus
în sesizare.
Cât de dificil este de a stabili gradul de vinovăție De altfel, în spiritul regulamen-
a persoanei cercetate? Există circumstanțe tului CED - pornind de la audierea
atenuante precum: comportamentul general persoanei cercetate, la dreptul aces-
al acesteia, împrejurările nefavorabile, lipsa teia de a avea cunoștință de toate
actele cercetării prealabile, respectiv
informațiilor etc.?
de a administra probe în apărarea
MIHAIL BOJINCĂ: Sancți- sa, continuând cu cerințele/modul
unile sunt stabilite prin de întocmire a raportului prealabil,
munca de grup a tuturor susținerea concluziilor raportorului
membrilor comisiei. Pro- și, mai departe, cu posibilitatea eva-
cedurile de derulare a luatorului de a-și susține punctul de
cercetării disciplinare vedere atât în fața CED, cât și a Con-
sunt stabilite prin regula- siliului director - este clar că eva-
mentul de funcționare a luatorul cercetat poate și să explice
CED. În cursul procedu- întreg procesul (părți „văzute și ne-
rii, colegii noștri recla- văzute”), de la contractarea lucrării,
mați au la dispoziție toate până la predarea și fructificarea sa.
instrumentele pentru a se De cele mai multe ori, în sfera
apăra. întocmirii rapoartelor care ajung la
Astfel, (excluzând faptul că au dreptul să fie asistați CED, se regăsesc situații legate de un
de un avocat) în timpul procedurii, mai ales la prima în- anumit context atipic. Aceste situații
tâlnire cu raportorul, pot să pună la dispoziția CED toate pot să fie generate de documentarea
documentele din dosarul de casă, care de cele mai multe insuficientă, neclarități de identifica-

40VALOAREA
Interviu

re, piață limitată sau atipică și alte lucruri care, normal, luatori cu experiență mare, rapor-
ar trebui să apară trecute/precizate în raportul de evalua- torul înțelegând întregul proces al
re, iar acolo unde se impune, să se definească foarte clar evaluării, cunoscând capcanele/limi-
ipotezele de lucru (la cele „speciale” interpretarea lor, in- tările/posibilitățile informării, docu-
clusiv prin influență dacă acestea nu ar fi îndeplinite). În mentării și raportării unor valori.
cele mai multe rapoarte, însă, aceste aspecte sunt tratate Aceste lucruri nu (cred că) le
insuficient (nu sunt complete sau nu sunt clar descrise) și poate contesta vreunul dintre cei
lasă loc de interpretare. Desigur, acest lucru nu este per- cercetați. Mai mult, aspecte extinse
mis de standarde. legate de sfera evaluării, de contex-
Deseori, chiar cu ocazia audierilor, din dialogul cu ra- tul întocmirii raportului, de fruc-
portorul, evaluatorul cercetat realizează faptul că trecând tificarea lui, de cum ar trebui să se
cu prea multă ușurință (în fapt, superficialitate) peste prezinte și să definească termenii de
anumite capitole din raport, acesta nu exprimă suficient referință, sunt analizate pe baza ra-
de fidel ceea ce raționamentul și calculele efectuate au portului preliminar al raportorului,
avut la bază, aspecte ce trebuie completate sau susținute a punctului de vedere al evaluatoru-
(cam târziu...) odată cu audierea. lui; apoi discuția în cadrul Comisiei
Sunt situații în care, cu ocazia audierii, evaluatorii în- CED extinzându-se și asupra speci-
țeleg și își asumă neconformitățile identificate de rapor- ficității activelor, a pieței, a practici-
tor, aspect care, desigur, cântărește în propunerile care ar lor încetățenite și recomandate la un
atrage aplicarea unor sancțiuni disciplinare. Este nota în moment dat (cel al evaluării). Mem-
care, majoritatea persoanelor cercetate, poartă dialogul brii comisiei trebuie să știe practica
cu raportorul și comisia CED, evidențiindu-se suplimen- și realitatea de la un anumit mo-
tar și aspecte care vin să diminueze eventualul efect nega- ment, înțelegând contextul în care
tiv al neconformității și, în plus, să susțină buna credință evaluatorul a lucrat.
a evaluatorului. Din acest punct de vedere, am
De altfel și atitudinea raportorilor și a Comisiei, în putea să spunem „circumstanțe ate-
general, are la bază prezumția de nevinovăție, garantarea nuante”, definite ca aspecte care au
dreptului de apărare, aspecte procedurale și de colegia- diminuat obiectiv posibilitatea de
litate fiind consemnate/dovedite în documentele și în- informare a evaluatorului sau, mai
scrisurile de la dosar (puncte de vedere, procese verbale mult, l-au indus în eroare pe acesta
și altele). și, de ce nu, o speță/zonă în care ra-
Există însă și colegi care, în pofida unor evidențe, ționamentul evaluatorului are susți-
continuă să conteste orice concluzii negative ale raporto- nere acoperitoare chiar dacă ar exis-
rului, „susținând” raportul pentru care este cercetat prin ta alte alternative mai încetățenite
orice fel de explicații, unele duse la extremă, definind de rezolvare a speței. Totul însă în
practic necunoașterea standardelor sau aplicarea inco- colaborare și cu susținerea logică și
rectă sau incoerentă a unor tehnici și metode de evalua- rezolubilă, corectă și reală a faptelor
re. Aici, din dorința oarbă de a susține propriului raport, și datelor de către evaluator.
se ajunge la concluzii generale total nefavorabile legate
de cunoștințele și abilitățile generale ale evaluatorului, OLGA JALOBĂ: Aș prefera să o
nu doar cele puse în practică în respectivul raport (unde numesc doză de intenție și nu grad
puteai remarca că a fost doar un „accident punctual”). de vinovăție. De obicei, sunt oare-
Vrând nevrând, între un evaluator care înțelege ero- cum clare situațiile în care există o
rile făcute și altul care persistă în greșeală contrar unor intenție vadită în manipularea valo-
evidențe incontestabile, soluțiile și propunerile de sancți- rilor. Circumstanțele atenuante sunt
onare tind să difere chiar dacă aparent principiul de pro- întotdeauna cântărite având în vede-
porționalitate (un raport corect între gravitatea abaterii re că scopul principal este corectarea
disciplinare, circumstanțele săvârșirii acesteia şi sancțiu- și nu sancționarea.
nea disciplinară propusă) ar impune o convergență.
Complementar celor de mai sus, poate că un răspuns DAN IVĂNESCU: Da, este dificil
la întrebare ar fi și următorul: în cadrul CED există eva- de stabilit gradul de vinovăție a Eva-

VALOAREA | Q3 2019 41
Interviu

luatorului, fiind necesară o înțelegere a circumstanțelor tă alternative: de la cea mai banală


în care s-a făcut evaluarea. Noi, în cadrul CED, avem retragere din proiect (neproductivă,
dialoguri consistente pe marginea fiecărui „caz“, având dar cea mai liniștită), la cooptarea
și șansa unei „echipe“ a CED –ului matură și cu multă unui coleg cu abilități acoperitoa-
experiență, ceea ce conduce la propuneri de „verdicte“ re sau, dacă timpul îți permite (rar
echilibrate și înțelepte. avem așa ceva) studierea aprofunda-
tă teoretică pentru dobândirea cu-
GHEORGHE VÎȚĂ: noștințelor care ar putea să rezolve
De multe ori este dificil de stabilit dacă este o greșea- speța practică.
lă propriu-zisă sau este o greșeală făcută conștient, cu În niciun caz, nerecunoașterea
intenție. față de sine a depășirii limitelor de
Este dificil, pentru că de multe ori este greu de înțeles competență pentru o anumită speță
condițiile în care s-a făcut evaluarea (inspecția, selectarea și continuarea întocmirii raportului
și analiza documentelor, disponibilitatea informațiilor). (cu bâlbâieli și similitudini necon-
Gradul de vinovăție reiese de cele mai multe ori în tim- trolate care vor să suplimenteze un
pul discuțiilor cu evaluatorul. Comisia întodeauna a fost portofoliu istoric de lucrări com-
de bună credință, a analizat pertinent și în echipă fiecare petente efectuate), nu este o soluție
sesizare și, din discuțiile avute cu cei reclamați, a stabilit productivă. Orice lucru nou sau mai
corect sancțiuni, în funcție de gradul de vinovăție a per- greu față de provocările anterioare
soanei cercetate. De multe ori nu evaluatorul a fost cel trebuie ținut sub control, prin pris-
sancționat. ma competenței.
Desigur apar situații când unii
Cât de important este pentru un evaluator și în evaluatori „nu își cunosc limitele” și
ce măsură îl poate feri acest lucru de eventuale aici nu mai trebuie discutat deoarece
probleme dacă stabilește înainte de a accepta sunt cazuri izolate în cadrul Asocia-
o lucrare dacă deține sau nu competența ției noastre.
necesară pentru a o duce la bun sfârșit? Problemele apar, totuși, la cei
care citesc și cred fără limite foar-
MIHAIL BOJINCĂ: Este esențial ca fiecare să-și cu- te mult în „dezvoltarea personală”
noască foarte bine competențele, nu numai teoretice, ci și și în sloganul „depășește-ți limite-
pe cele practice (care se acumulează în timp). O greșeală le”... (ca evaluator trebuie să înțelegi
de înțelegere a problemei poate duce la probleme majore. foarte bine care sunt acele limite, ce
De cele mai multe ori, plângerile împotriva evaluatorului efort implică depășirea lor și, nu în
sunt doar urmarea unor situații greșit înțelese. Contrac- ultimul rând, ce înseamnă aparenta
tarea unor lucrări ar trebui să se facă în deplină cunoș- depășire și riscurile „auto păcălirii”,
tință de cauză. Pentru aceasta evaluatorul trebuie să ceară adică ale necunoașterii neasumate).
informații clare despre scopul evaluării și tipul proprietă- În (auto)evaluare, cunoașterea
ții. Dacă lucrarea îi depășește competențele, evaluatorul propriilor limite profesionale este o
trebuie să o decline. calitate.

RADU TIMBUȘ: Așa cum spuneam anterior, este foar- OLGA JALOBĂ: Cunoașterea ni-
te probabil să încalci principiul competenței profesionale velului profesional și al competen-
atunci când te angajezi să rezolvi o speță, dar nu ai sufi- țelor este crucială în evitarea unor
cientă competență în a elabora un raport corespunzător. probleme absolut inerente ce izvo-
Este posibil ca la momentul discuțiilor preliminare și răsc din experiența redusă sau din
chiar la contractarea lucrării să nu apară situațiile atipi- imposibilitatea de a distinge nuan-
ce și să ai impresia că poți duce la bun sfârșit comanda. țele speței respective. Din experien-
Odată ce ai semnat contractul (deseori, din păcate, ță, prin recunoașterea limitărilor și
fără o trimitere eventuală/probabilă redefinire a terme- îndrumarea clientului către un alt
nilor de referință pe parcursul derulării sale) ai tendința profesionist cu abilități în segmen-
să „nu mai dai înapoi” și să „mergi înainte”. Totuși exis- tul respectiv, consolidează relația și

42VALOAREA
Interviu

încrederea pe termen lung. Chiar dacă în primă instanță să își mențină și actualizeze cunoș-
pare că un răspuns pozitiv atrage aprecierea clientului și, tințele profesionale (deși Asociația
desigur, o răsplată pecuniară, aceasta poate genera pe ter- le-a asigurat cadrul de a face acest
men mediu și lung consecințe mult mai puțin pozitive ce lucru), lucru constatat inclusiv în
depășesc cu mult efectul inițial. procesul de audiere. Cu siguranță
aceștia au în portofoliu de lucrări și
DAN IVĂNESCU: Răspunsul meu la acestă întrebare alte „bombe potențiale”, nu doar pe
este același cu cel de la prima. cele pentru care au ajuns la Comisia
de etică.
GHEORGHE VÎȚĂ: Este definitoriu în activitatea unui O altă categorie o constituie cei
evaluator să-ți cunoști limitele de competență profesi- care, voit sau nu, încalcă principii-
onală. Este foarte important să știi, să înțelegi ce ai de le de integritate și sau cele legate de
făcut și să-ți cunoști limitele, să te întrebi pot face asta? comportamentul (etic) profesional.
Iar când îți răspunzi, să te gândești că a doua zi după Ambele situații (deseori cumula-
ce predai raportul poți să explici, pe baza cunoștințelor tiv întâlnite) constituie abateri care
tehnice, a Codului de etică și a Standardelor de evaluare impun aceste sancțiuni drastice, toc-
care a fost raționamentul prin care ai realizat acel raport mai pentru a menține și consolida
de evaluare. încrederea publică în procesul de
Este important să cunoști cine este utilizatorul final evaluare, în Asociația noastră.
al raportului de evaluare, unde-l va folosi clientul și să
specifici acest lucru în Termenii de referință ai evaluării. OLGA JALOBĂ: Încălcarea Codu-
lui de etică fără urmă de reținere și un
Ce tip de abateri conduc la măsura excluderii comportament profesional sub medie.
unui membru din Asociație? Aveți și un
exemplu concret – o speță? DAN IVĂNESCU: În principal, aba-
terea care în majoritatea cazurilor con-
MIHAIL BOJINCĂ: ANEVAR, ca asociație de utilita- duce la propunerea de excludere din
te publică, are obligația de a menține profesia la cel mai Asociație se referă la partea de etică.
înalt nivel, membrii săi urmând a avea o tot mai mare
presiune pentru pregătirea continuă. Domeniile noi de GHEORGHE VÎȚĂ: Cred că exclude-
interes în care profesioniștii evaluatori, membri ANE- rea unui membru din Asociație este
VAR, sunt cooptați vor aduce de la sine și alte provocări un lucru extrem de grav, mai ales când
în activitatea comisiei. acesta practică doar profesia de evalu-
Prezența tot mai vizibilă a membrilor ANEVAR, ator. Dar cred că un membru al Asoci-
ca experți evaluatori în litigiile civile și comerciale, va ației, care prin acțiunile sale, dovedite
aduce un plus de risc și, automat, un număr crescut de a fi cu intenție, încalcă Standardele de
reclamații. evaluare și Codul de etică, aducând ast-
În general excluderea a fost legată de stabilirea ono- fel atingere prestigiului Asociației sau
rariului și de relația cu clinetul, nu numai de problemele care defăimează colegi din Asociație,
profesionale constatate. trebuie exclus.

RADU TIMBUȘ: Din statistici se observă că suspenda- Spețe:


rea calității de membru și excluderea din Asociație sunt 1. Cu ani în urmă, un evaluator
sancțiuni mai rar aplicate. a evaluat un bun mobil care
Acestea sunt decizii extreme și, cu siguranță, au la era în functiune la o valoare
bază abateri foarte grave și/sau abateri repetate. de piață mai mică decât valoa-
Am putea spune că sunt decizii care este evident că se rea de „fier vechi“. Raportul de
impun pentru un evaluator care, prin activitatea lor, în- evaluare nu respecta Standar-
calcă flagrant, repetat sau cumulativ principiile de etică dele obligatorii pentru profe-
fundamentale ale profesiei de evaluator autorizat. sie, iar când evaluatorul a fost
Adică au ajuns la excluderi evaluatori care nu au știut întrebat cum a reușit să esti-

VALOAREA | Q3 2019 43
Interviu

meze o asemenea valoare pentru un bun care func- formități care ar fi putut influența
ționa, a răspuns: rezultatul evaluării, aspecte urmărite
„Așa mi-a cerut clientul, că dorește această valoa- de Verificator.
re.“ Afirmația aceasta este printre cele mai grave aba-
teri de la principiile de desfășurare a activității noastre. OLGA JALOBĂ: Sunt componente
comune mai ales în faza de analiză,
2. O altă speță este cea în care un evaluator autorizat însă paralele se sfârșesc aici. Veri-
care a fost reclamat pentru evaluarea incorectă a ficarea nu presupune interacțiune
unui imobil a ajuns până acolo încât a oferit clien- într-un cadru perceput coercitiv, nu
tului o declarație notarială în care specifica faptul are greutatea și nici nu adăpostește o
că nu a inspectat imobilul și că evaluarea a fost fă- miză crescută generată de o decizie
cută sub presiune etc. negativă. Analiza are un grad de de-
taliu mai mare și implică verificarea
Se poate spune că, într-o oarecare măsură, multiplă a celui care analizează din
activitatea de cercetare disciplinară, de analiză intenția de a evita sub orice formă o
a dosarului, este asemănătoare cu cea de concluzie greșită.
verificare a evaluării (și mă refer la Verificarea
rapoartelor de evaluare fără obiectiv extins)? DAN IVĂNESCU: Da.

MIHAIL BOJINCĂ: În principiu da, dar există situații în GHEORGHE VÎȚĂ: Da și Nu.
care chiar este necesar ca la Comisie să se depună supli- Activitatea de cercetare discipli-
mentar un raport de verificare a raportului analizat. Comi- nară pornește de la o sesizare care, în
sia nu are obligația sa verifice raportul, ci doar problemele general, reflectă nemulțumirea cli-
sesizate de petent. Dacă există situația în care raportul de entului privind valoarea estimată.
evaluare se constată că are probleme majore, este nevoie de Acest lucru poate fi referitor la fap-
un raport de verificare care să stabilească exact gravitatea tul că:
abaterilor. Acesta va constitui o probă la dosar.
ŰŰ Nu s-au respectat standardele de
RADU TIMBUȘ: Activitatea raportorului și inclusiv cea verificare
a membrilor din cadrul comisiei de etică (CED), are seg-
mente care se suprapun cu cea a unui verificator. ŰŰ Comportamentul etic al
Totuși, dacă activitatea de verificare este guvernată de evaluatorului
SEV 400, cea a CED are ca suport, și cerințe totodată, și
ROF ANEVAR și Regulamentul CED. ŰŰ Greșeli punctuale
Aspectele analizate în cadrul CED au o zonă mai largă
de acțiune, incluzând mai multe segmente sesizate și/ sau Sunt situații în care se face o ve-
regăsite a fi în sfera abaterilor disciplinare. rificare a Raportului de evaluare, dar
Procedura disciplinară - respectiv sesizarea CED, cer- sunt și situații când se fac analize
cetarea prealabilă, cercetarea disciplinară propriu-zisă și punctuale, în funcție de aspectele se-
înaintarea referatului spre analiză și soluționare - are la sizate, iar de cele mai multe ori este
bază o rigurozitate și o transparență deosebită, mai ales vorba de comportament neetic.
prin prisma evaluatorului cercetat, de a susține opinia și
cauza atât în fața raportorului și a comisiei, cât și în fața Care sunt provocările pe
celor care iau decizia finală (Consiliul director sau Con- care le anticipați în ceea ce
ferința Națională, după caz). privește activitatea viitoare a
Desigur, o parte din acțiunile CED sunt similare cu comisiei?
verificarea cu obiectiv simplu, dar referatele CED nu se
opresc doar la analiza conformității raportului de eva- MIHAIL BOJINCĂ: Din păcate nu-
luare cu standardele de evaluare și cu prevederile legale mărul de reclamații crește, odată cu
aplicabile și nici nu se rezumă la o apreciere (argumen- conștientizarea clienților și a avo-
tată și motivată), privind existența sau nu a unor necon- caților a faptului că ANEVAR de-

44VALOAREA
Interviu

ține acest instrument de verificare a calității activității calcul automat al valorilor sau pentru
membrilor săi. Aceștia apelează tot mai des la CED. Eu evaluarea în masă. Investigarea unor
sper ca, în viitor, colegii mei să fie tot mai conștienți că erori va fi îngreunată foarte mult de
„NU merge și așa” și că se cere un grad tot mai mare de lipsa transparenței și responsabilită-
profesionalism. ții celor care produc aplicațiile și din
lipsa de control integral al utilizato-
RADU TIMBUȘ: Am remarcat că o serie de dosare rului în ceea ce privește calculele și
ajung la etică din cauza faptului că termenii de referință datele ce au generat valorile finale.
nu sunt bine (clar, complet, în cunoștință de cauză) defi- Este de așteptat ca evaluările în
niți. Mai precis, apar situații în care, de fapt, nu este clar viitor să fie făcute automat pe baza
ce tip de valoare trebuie (se cere/urmărește) și ce anume colectării big data în mod automat,
ipoteze de lucru ar fi rezonabile pentru fructificarea ra- iar recunoașterea și încrederea din
portului de evaluare de către părțile interesate/definite. partea clientului final vor fi de peste
Atât la cursurile de formare, cât și la cele de pregătire 90%. Alte provocări pe termen scurt
continuă ne este precizată/evidențiată necesitatea defi- vor fi aduse de lipsa experienței în
nirii foarte clare a termenilor de referință... ca să nu mai evaluarea unor proprietăți de nișă:
spunem că aceștia ar trebui să se regăsească (actualizați spitale, instituții de educație cu la-
speței) și în contract („La începutul procesului… evalua- boratoare de cercetare, stații de în-
torul trebuie să stabilească termenii de referință… agreați cărcare auto, centre de cercetare AI,
cu clientul și vor fi precizați în scris într-un document parcuri de distracție.
contractual“).
Mai mult, în materialele ANEVAR și chiar și la în- DAN IVĂNESCU: În opinia mea,
tâlnirile profesionale, lectorii și colegii cu experiență ne provocările noi pe care le anticipez
transmit ideea necesității de a înțelege foarte bine ceea se vor referi la sesizări cu privire la
ce dorește clientul (nu doar „valoarea” sau „o evaluare”... abateri de etică și, poate, la o pon-
pentru că tipul valorii) și cum intenționează să fructifice dere mai mare a sesizărilor având ca
raportul și valoarea. obiect evaluări de firme.
Apar însă și situații mai grele, în care fructificarea ra-
portului insuficient documentat este efectuată de către GHEORGHE VÎȚĂ:
un terț cunoscător și avizat. Un astfel de beneficiar de
raport va specula la maxim orice neclaritate în termenii ŰŰ Comisia CED va fi confruntată
de referință, interpretând totul în favoarea lui. Odată ce în viitor, în afară de sesizările
a fost emis raportul scris, este mult prea târziu ca în fața privind Rapoarte de evaluare în-
Comisiei de Etică să susții, de fapt, o intenție diferită de tocmite de evaluatorii autorizați,
ceea ce ai transmis deja în raport. Atunci realizezi că, și cu sesizări privind Rapoarte de
dacă termenii de referință erau definiți, agreați și respec- verificare întocmite de verifica-
tați, ai fi avut o viziune și exprimare logică și completă tori autorizați;
(pusă „pe hârtie” în raport) prin care puteai să elimini
(inclusiv anticipând și evitând) orice dubiu și să nu lași ŰŰ Sesizările către CED au început
niciun loc de interpretare a celor opinate și transmise să fie făcute de persoane care
printr-un raport. sunt sfătuite de avocați și va fi
Și dacă doar sancțiunea CED ar fi problema, chiar nu nevoie de o atenție sporită în re-
ar fi o tragedie, dar cel care speculează în favoarea sa un dactarea și întocmirea tehnică a
raport insuficient definit/documentat, va avea un „plus” documentelor emise de Comisie.
care se poate a se transforma într-un „minus” la evalua-
tor. Și-atunci... mai bine preventiv atenționat (sau chiar ŰŰ În viitorul apropiat, în CED vor
sancționat) de către CED, decât... un minus imputat mo- intra noi membri și este mare
ral, material, sau chiar mai rău. nevoie de persoane competente,
care să desfășoare această activi-
OLGA JALOBĂ: Cel mai probabil, provocările vor veni tate cu profesionalism, modestie
din sfera digitalizării. În lume există astăzi programe de și bun simț.

VALOAREA | Q3 2019 45
Avânt mare pe piața imobiliară din România

Analiză pe segmente de proprietăți

Context macro
România va bifa în 2019 al nouălea an la rând de creș-
tere economică neîntreruptă, cu un avans PIB estimat la
peste 4%, la egalitate cu recordul deja stabilit pentru pe-
rioada post-decembristă între 2000 și 2008. Mai mult, cu
o creștere medie de aproximativ 4% între 2011 și 2019,
România este campionul din regiunea noastră a Euro-
pei, unde media a fost de puțin peste 3% pentru econo-
miile emergente importante (și membre UE). Totodată, ŰŰLAURENȚIU LAZĂR,
în aceeași perioadă, zona euro a crescut cu aproximativ Managing Partner, Colliers International,
membru ANEVAR
1,2-1,3%, ceea ce înseamnă că motorul convergenței este
în continuare bine turat și România reduce într-un ritm
accelerat decalajele de nivel de trai și de dezvoltare com- În centrul acestei evoluții bune s-a
parativ cu Europa Occidentală. aflat mai ales consumul, ceea ce, la o
primă vedere, nu ar fi bine. Dar ade-
vărul este că în acest ciclu economic,
spre deosebire de perioada dinaintea
crizei de acum un deceniu, consumul
privat s-a sprijinit pe credite într-o
măsură semnificativ mai mică și în-

46VALOAREA
tr-una mult mai mare pe creșterile salariale, creșteri care tă (aproximativ 10%, nivel compara-
s-au produs în condițiile în care productiviatea muncii a bil chiar cu City-ul londonez). Cum
înregistrat și ea îmbunătățiri uriașe (între țările OECD, piața muncii din București a devenit
România are de departe cea mai bună creștere din ultimul foarte tensionată, iar costurile cu an-
deceniu). Așadar, a fost o dinamică mult mai sustenabilă, gajații au crescut sensibil în ultimii
chiar dacă nu în totalitate, după cum relevă, de exemplu, ani, tendința naturală a firmelor a
deficitul de cont curent care s-a tot mărit în ultimii ani și fost să migreze încet-încet către cen-
care are mari șanse să sară de 5% din PIB anul acesta. O trele universitare mari din restul țării
provocare cu care s-a confruntat economia în ultima peri- – Cluj-Napoca, Iași, Timișoara, Bra-
oadă ține de piața muncii foarte încordată, cu o disponibi- șov în principal. În aceste condiții,
litate mai scăzută a angajaților și presiuni pe costurile sala- vedem o dezvoltare accelerată a pie-
riale, ultimul aspect fiind un factor important în creșterea țelor regionale, care au și un bazin de
consumului. Strict pentru piața imobiliară, aceste presiuni forță de muncă disponibilă mai mare
salariale generează costuri de dezvoltare mai mari într-un decât al Bucureștiului, la costuri mai
moment în care mai toate piețele sunt foarte concurențiale scăzute și arată și o atractivitate spo-
și există și un stoc vechi suficient de mare. rită în a atrage oameni din alte zone
Riscurile interne, de care aminteam în paragraful ante- ale țării (chiar mai mult decât Capi-
rior, devin cu atât mai relevante în contextul actual extrem tala). Așadar, mai este mult loc de
de incert, cu multe evenimente care pot schimba complet creștere pe această piață, pe termen
datele ecuației (procesul Brexit, viitorul UE, politicile eco- mediu și lung.
nomice și comerciale ale administrației Trump, mersul
economic al zonei Euro, încetinirea economiei chinezești, Spații industriale
politica monetară a marilor bănci centrale din lume etc.). Un alt segment al pieței imobi-
Cu toate acestea, pentru a privi în viitor ceva mai departe, liare care a cunoscut o evoluție ex-
trebuie spus că, indiferent ce se va întâmpla pe termen mai plozivă este cel al spațiilor industri-
scurt, România este în continuare o țară cu mare potențial ale și logistice. Dacă la final de 2016
și rezerve neexploatate de creștere economică, după cum aveam în jur de 3 milioane de metri
reiese și din faptul că dinamica PIB-ului potențial (așa-nu- pătrați de spații moderne de depozi-
mita rata de creștere durabilă) este în continuare estimată tare în România (dintre care, undeva
a fi printre cele mai mari din Uniune, în zona a 3,5-4%. la jumătate, în jurul Bucureștiului),
până la sfârșit de 2019 putem să ne
Contextul pieței imobiliare apropiem de 5 milioane de metri pă-
trați (în jur de 4,7-4,8 milioane mai
Spații de birouri exact). Explozia consumului din ul-
Pentru piața imobiliară, ultimii ani au însemnat un timii ani (fără a ne dori să erodăm
dinamism excepțional, dar și o evoluție mult mai con- România cu superlative, dar țara a
vingătoare față de excesele din perioada pre-criză (2005- fost top performerul regiunii din
2008). Segmentul de birouri este ghidat de câteva tendin- prisma creșterii consumului pe cap
țe mari: 1) creșterea calitativă și cantitativă a Capitalei și de locuitor în acest ciclu economic)
2) dezvoltarea accelerată a orașelor regionale. și creșterea vânzărilor online au spo-
Primul punct se referă la faptul că Bucureștiul conti- rit substanțial nevoia de spații logis-
nuă să se dezvolte rapid - de altfel, la finalul trimestrului tice. În plus, costurile relativ scăzute
doi din 2019, stocul de spații moderne era de 2,6 mili- cu forța de muncă, dar și o disponi-
oane metri pătrați, în creștere cu 13% față de anul pre- bilitate ceva mai mare a angajaților
cedent, cel mai mare avans în rândul capitalelor est-eu- decât în alte țări din regiune, au fă-
ropene, și asta în condițiile în care și calitatea chiriașilor cut și fac în continuare din România
care sunt activi este una deosebită. Aici a ajutat, în mod o piață foarte atrăgătoare pe zona
clar, faptul că angajații au un mix bun de calificări – de de producție. În acest context, piața
altfel, între toate regiunile administrative europene, Bu- poate depăși un stoc de depozite de
curești-Ilfov se află în top 10 după ponderea salariaților 8 milioane de metri pătrați până la
din servicii high-tech în total, cu valoare adăugată ridica- finele deceniului următor.

VALOAREA | Q3 2019 47
pre-criză de acum un deceniu. Cu toate acestea, prețurile
Spații comerciale
rămân departe de nivelurile supraevaluate de atunci. Un
Mai departe, segmentul de spații calcul simplu arată că pentru raportul dintre prețul unui
comerciale a beneficiat din plin de apartament de 60 metri pătrați și salariul mediu al unui
creșterea semnificativă a cheltuielilor bucureștean a trecut de la peste 25 de ani în 2008 la apro-
de consum. Doar pentru a oferi un ximativ 8 ani în prezent, nivel comparabil cu cel din Van-
exemplu, cifra de afaceri a restauran- couver, Sydney sau Munchen. Cu toate acestea, piața pare
telor și barurilor s-a dublat în ultimii că ar putea trece printr-un mic proces de ajustare pe ter-
4 ani, cea mai mare creștere din Uni- men mediu, care nu va fi cauzat neapărat de nivelul pre-
unea Europeană. Într-adevăr, nivelul țurilor, ci mai degrabă de o necorelare a cererii cu oferta.
de la care pornește România este mai Pe de-o parte, construcțiile au accelerat simțitor în ultimii
mic, dar deja ecartul față de multe țări ani. Pe de altă parte, chiar dacă românii au înclinația cul-
din regiune nu mai este atât de mare. turală să dețină în proprietate o locuință, pare că s-a creat
Nu am oferit acest exemplu întâm- un curent ceva mai pesimist în rândul populației (după
plător, fiindcă piața spațiilor comer- cum relevă indicatorii de sentiment ai Comisiei Europe-
ciale trece printr-o serie de schimbări ne), astfel că o mulțime de potențiali cumpărători ar putea
majore care țin cont și de noile gene- decide să mai amâne o achiziție. Mai mult, noi reglemen-
rații, dar și de creșterea puternică a tări macroprudențiale adoptate de banca centrală – limi-
comerțului online. Mai ales pe fondul tarea gradului de îndatorare la creditele pentru persoanele
ultimului aspect, centrele comerciale fizice – vor limita piața pe zona cererii. Dincolo de ce s-ar
(nu doar cele din România) încearcă putea întâmpla pe plan global și de riscurile unei recesi-
să își consolideze poziția și ca o desti- uni (nu doar în România), pe termen mediu, piața de re-
nație de petrecut timpul liber, nu doar zidențial ar trebui să continue să evolueze favorabil. Vor
una pentru cumpărături, iar segmen- ajuta procesul de convergență (creșterea veniturilor) către
tul acesta al activităților de timp liber nivelul din Europa dezvoltată, precum și faptul că țara su-
plus cel al restaurantelor au devenit feră de un grad de aglomerare a apartamentelor în multe
cu atât mai importante. zone urbane – în București, raportat la populație, stocul
Altfel, trebuie spus că, deși Româ- de aproximativ un milion de locuințe (fără a ține cont de
nia are un nivel al consumului per ca- locuințele vechi care oricum ar trebui înlocuite) ar trebui
pita (efectiv, volum al consumului, nu să crească cu peste 10% pentru a ajunge la un nivel similar
valoare) similar sau chiar peste cel al cu capitalele vecine (Varșovia, Budapesta).
vecinilor mari, raportat la populație,
suprafața spațiilor comerciale moder- Terenuri
ne este cu o treime mai redusă (sub Ca o mărturie e evoluțiilor favorabile descrise anteri-
200 de metri pătrați la mia de locu- or, și sectorul de terenuri a mers excepțional, iar volumul
itori față de aproximativ 300 în cazul tranzacțiilor cu spații destinate proiectelor comerciale (re-
Poloniei și Ungariei). Această situație tail, birouri, rezidențial, exclusiv industrial) a depășit 400 de
ajută mall-urile și parcurile de retail milioane de euro în 2018, un maxim post-criză. Mare parte
locale să fie ceva mai bine pregătite din cumpărători sunt dezvoltatori care dau drumul repede
în fața comerțului online, dar arată la proiecte. Provocările aici țin de faptul că avem o ofertă
și că mai este mult loc de creștere în din ce în ce mai mică pentru spații foarte bune în zonele
multe zone ale țării (inclusiv, în une- centrale ale marilor orașe, ceea ce pune presiune pe prețuri.
le cazuri, în marile orașe, chiar dacă Într-adevăr, în București, prețul terenurilor din zonele ul-
aici poate este nevoie de o poziționare tra-centrale a depășit din nou 2.000 euro/metru pătrat, ceea
mai atentă a unui proiect nou). ce ar putea genera ceva semnale de alarmă. Totuși, trebuie să
amintim că înaintea crizei, prețul cerut depășea pe alocuri
Rezidențial 6.000-7.000 de euro pe metru pătrat, deci avem de-a face cu
De un dinamism tot mai mare s-a o complet altă piață decât acum un deceniu. Mai mult, pre-
bucurat în ultimii ani și sectorul re- siunile de creștere sunt destul de izolate la aceste cazuri din
zidențial, unde livrările s-au apropiat zonele foarte bune, pentru că în rest, prețurile sunt statice,
(dar nu au trecut încă) de maximele sugerând o piață destul de echilibrată.

48VALOAREA
Piața activelor
imobiliare mari
Închei analiza cu piața de investi-
ții pe zona de active imobiliare mari
(clădiri de birouri, spații industriale,
centre comerciale), unde ultimii ani
au adus un volum de tranzacții în
zona a 900-950 de milioane de euro
în fiecare an. Ne-am apropiat, dar
nu am putut trece de pragul de un
miliard de euro. Sunt șanse ca 2019
să fie anul acela, daca ne uităm că
doar pe piața de clădiri de birouri,
volumul tranzacțiilor încheiate până
acum plus cel al clădirilor aflate pe
piață, depășesc 0,7 miliarde de euro.
Mai mult, remarcăm că România
este, prin prisma randamentelor in-
vestiționale, poate cea mai atractivă
piață din rândul marilor economii
est-europene, având în vedere ecar-
tul mare al randamentelor față de
alte state pe toate segmentele, dar
și faptul că țara a avut cea mai bună
performanță economică în ultimii
ani. Cumva, cele două aspecte amin-
tite anterior nu fac parte din aceeași
poveste; doar pentru a exemplifica,
cele mai recente tranzacții cu clă-
diri de birouri de top s-au parafat în
București la randamente de 7,25%,
nivel care este cu mai bine de 1,5
puncte procentuale peste nivelul di-
naintea crizei, în timp ce în Varșo-
via, randamentele au coborât spre
4,5%, nivel cam cu un punct procen-
tual sub nivelul de acum un deceniu,
aceeași situație fiind întalnită atât în
Praga cât și în Budapesta. Problema,
aici, ține cont de riscul de țară mult
mai mare cu care România se con-
fruntă, dar există speranța că o peri-
oadă de politici fiscale și economice
mai sănătoase ar putea readuce cos-
tul suveran în parametri normali. Iar
piața de investiții, în ceea ce pare că
va rămâne una din cele mai dinami-
ce economii europene, nu are cum
să fie decât înfloritoare pe termen
mai lung.

VALOAREA | Q3 2019 49
Raport de analiză statistică
a Bazei Imobiliare de Garanții (BIG)
Q2 2019

A. STATISTICI GENERALE PE TIPURI ȘI SUBTIPURI


DE PROPRIETĂȚI IMOBILIARE
1. Rapoarte de evaluare introduse – distribuție pe tipuri de proprietăți imobiliare

Sumă valori
Tip
de piață
Procentaj Număr Procentaj Sumă valori de piață - (milioane €)
proprietate valoric (%) rapoarte cantitativ (%)
(milioane €)1 Tipuri de proprietăți
Rezidențială 1.675,33 27,44 20.643 74,37

Industrială 1.614,02 26,44 1.831 6,60

Comercială 1.466,10 24,01 2.204 7,94

Teren 579,30 9,49 2.576 9,28

Mixtă 407,47 6,67 202 0,73

Agricolă 252,01 4,13 246 0,89

Alte tipuri 111,06 1,82 54 0,19

Total 6.105,28 100,00 27.756 100,00


1
Ordine descrescătoare a sumei valorilor de piață

2. Rapoarte de evaluare introduse – distribuție pe județe și București

Distribuție rapoarte de evaluare


Distribuție rapoarte de evaluare - Județe - Sectoare București

50VALOAREA
3. Rapoarte de evaluare introduse
– distribuție pe subtipuri de proprietăți imobiliare
a. Proprietăți de tip rezidențial
Sumă valori de Procentaj Număr Procentaj
Tip proprietate Subtip proprietate
piață (milioane €) valoric (%) rapoarte cantitativ (%)

Apartament în bloc 970,81 57,95 15.534 75,25

Casă cu teren 516,98 30,86 4.382 21,23

Rezidențială Bloc de apartamente 77,73 4,64 38 0,18

Apartament în casă 60,49 3,61 667 3,23

Ansamblu rezidențial 49,32 2,94 22 0,11

Total 1.675,33 100,00 20.643 100,00

Sumă valori de piață (milioane €) Sumă valori de piață (milioane €)


– Proprietăți rezidențiale – Proprietăți comerciale

b. Proprietăți de tip comercial

Sumă valori de Procentaj Număr Procentaj


Tip proprietate Subtip proprietate
piață (milioane €) valoric (%) rapoarte cantitativ (%)

Spațiu comercial - clădire


570,39 38,91 853 38,70
independentă
Spațiu de birouri - clădire
445,10 30,36 305 13,84
independentă
Unitate cazare 240,85 16,43 184 8,35
Comercială
Spațiu comercial - parte dintr-o
160,82 10,97 730 33,12
clădire
Spațiu de birouri - parte dintr-o
43,27 2,95 127 5,76
clădire
Spațiu de agrement 5,67 0,39 5 0,23

Total 1.466,10 100,00 2.204 100,00

VALOAREA | Q3 2019 51
c. Proprietăți de tip industrial
Sumă valori de piață Procentaj valoric
Tip proprietate Subtip proprietate Număr rapoarte Procentaj cantitativ (%)
(milioane €) (%)
Spațiu de producție 821,50 50,90 890 48,61
Industrială
Spațiu de depozitare și logistică 792,52 49,10 941 51,39

Total 1.614,02 100,00 1.831 100,00

Sumă valori de piață (milioane €) Sumă valori de piață (milioane €) - Proprietăți agricole
– Proprietăți industriale

d. Proprietăți de tip agricol


Sumă valori de piață
Tip proprietate Subtip proprietate Procentaj valoric (%) Număr rapoarte Procentaj cantitativ (%)
(milioane €)

Fermă zootehnică 82,86 32,88 117 47,56


Siloz 78,74 31,24 47 19,11
Fermă avicolă 35,49 14,08 22 8,94
Fermă agricolă de cultură 20,60 8,18 32 13,01
Cramă/ Centru de vinificație 11,34 4,50 7 2,85
Fermă piscicolă 8,94 3,55 5 2,03
Agricolă
FNC 5,65 2,24 2 0,81
Moară 3,66 1,45 5 2,03
Abator 3,27 1,30 3 1,22
Livadă 1,06 0,42 2 0,81
Seră legumicolă / floricolă 0,41 0,16 4 1,63
Stațiune de cercetare 0 0,00 0 0,00

Total 252,01 100,00 246 100,00

e. Proprietăți de tip mixt


Sumă valori de piață Procentaj Număr Procentaj
Tip proprietate Subtip proprietate
(milioane €) valoric (%) rapoarte cantitativ (%)

Spațiu comercial și de birouri 272,78 66,95 31 15,35

Proprietate multifuncțională (mai mult de două utilizări) 95,10 23,34 117 57,92

Mixtă Spațiu de producție și depozitare 20,29 4,98 36 17,82

Bloc apartamente cu spații comerciale (retail) 13,33 3,27 10 4,95

Spațiu de birouri cu spații comerciale (retail) 5,97 1,46 8 3,96

Total 407,47 100,00 202 100,00

52VALOAREA
Sumă valori de piață Sumă valori de piață
(milioane €) – Proprietăți mixte (milioane €) – Terenuri

f. Proprietăți de tip teren


Sumă valori de piață
Tip proprietate Subtip proprietate Procentaj valoric (%) Număr rapoarte Procentaj cantitativ (%)
(milioane €)

Intravilan construcții 355,02 61,28 1.298 50,39


Intravilan arabil 78,69 13,58 345 13,39
Cu destinație agricolă 76,15 13,15 399 15,49
Teren Extravilan 65,45 11,30 520 20,19
Cu destinație specială 2,08 0,36 9 0,35
Cu destinație forestieră 1,91 0,33 5 0,19
Aflat permanent sub ape 0 0,00 0 0,00
Total 579,30 100,00 2.576 100,00

g. Alte tipuri de proprietăți


Sumă valori de piață
Tip proprietate Subtip proprietate Procentaj valoric (%) Număr rapoarte Procentaj cantitativ (%)
(milioane €)

Centrală electrică fotovoltaică 73,62 66,29 11 20,37

Stație distribuție carburanți 18,74 16,88 41 75,93


Alte tipuri
Centrală hidroelectrică 18,70 16,84 2 3,70

Centrală electrică eoliană 0 0,00 0 0,00

Total 111,06 100,00 54 100,00

Sumă valori de piață (milioane €) - Alte tipuri de proprietăți

VALOAREA | Q3 2019 53
B. INDICATORI STATISTICI PE TIPURI DE PROPRIETĂȚI IMOBILIARE
Pentru calculul valorii de piață/mp pe tip și subtip de proprietate, pe sectoare ale municipiului București,
respectiv pe orașe sau pe județe, se utilizează mediana valorilor din seria de date analizată.

a. Proprietăți de tip rezidențial


Valori de piață (€/ mp) – Municipii/ orașe
Municipiu/ oraș Subtip proprietate Valoare de piață (€/ mp)
Alba Iulia Apartament în bloc 836
Alexandria Apartament în bloc 606
Apartament în bloc 827
Arad
Casă cu teren 725
Bacău Apartament în bloc 793
Baia Mare Apartament în bloc 837
Bârlad Apartament în bloc 669
Bistriţa Apartament în bloc 725
Botoşani Apartament în bloc 793
Apartament în bloc 1.078
Braşov Apartament în casă 997
Casă cu teren 943
Brăila Apartament în bloc 774
Apartament în bloc 1.186
București
Apartament în casă 1.281
Buzău Apartament în bloc 925
Călăraşi Apartament în bloc 696
Apartament în bloc 1.458
Cluj-Napoca Apartament în casă 1.446
Casă cu teren 1.295
Apartament în bloc 1.109
Constanţa
Casă cu teren 1.141
Apartament în bloc 1.075
Craiova
Casă cu teren 823
Deva Apartament în bloc 788
Drobeta-Turnu Severin Apartament în bloc 670
Focşani Apartament în bloc 759
Galaţi Apartament în bloc 895
Giurgiu Apartament în bloc 561
Hunedoara Apartament în bloc 508
Apartament în bloc 1.057
Iaşi
Casă cu teren 836
Apartament în bloc 957
Oradea
Casă cu teren 792
Piatra-Neamţ Apartament în bloc 750
Piteşti Apartament în bloc 978
Apartament în bloc 884
Ploieşti
Casă cu teren 712
Râmnicu Vâlcea Apartament în bloc 838
Reşiţa Apartament în bloc 607
Roman Apartament în bloc 656
Apartament în bloc 693
Satu Mare
Casă cu teren 633

54VALOAREA
Municipiu/ oraș Subtip proprietate Valoare de piață (€/ mp)
Sfântu Gheorghe Apartament în bloc 725
Apartament în bloc 968
Sibiu
Casă cu teren 879
Slatina Apartament în bloc 941
Slobozia Apartament în bloc 696
Suceava Apartament în bloc 844
Târgovişte Apartament în bloc 687
Târgu Jiu Apartament în bloc 954
Târgu Mureş Apartament în bloc 967
Apartament în bloc 1.175
Timişoara Apartament în casă 1.033
Casă cu teren 1.101
Tulcea Apartament în bloc 925
Vaslui Apartament în bloc 756
Zalău Apartament în bloc 661

În cazul proprietăților imobiliare de tip casă cu teren se prezintă în tabelul de mai sus valoarea de piață unitară
a proprietății (teren+casă) calculată în €/mp de suprafață utilă a casei.

Valori de piață (€/ mp) – Municipii/ orașe


Apartament în bloc – Top 10 valoare de piață/ mp Valoare de piaţă/ mp - Apartament în bloc
Nr. crt. Municipiu/ Oraș Valoare de piață (€/ mp)
1 Cluj-Napoca 1.458
2 București 1.186
3 Timişoara 1.175
4 Constanţa 1.109
5 Braşov 1.078
6 Craiova 1.075
7 Iaşi 1.057
8 Piteşti 978
9 Sibiu 968
10 Târgu Mureş 967

Casă cu teren – Top 10 valoare de piață/ mp Apartament în casă – Top valoare de piață/ mp

Nr. crt. Municipiu/ Oraș Valoare de piață (€/ mp) Nr. crt. Municipiu/ Oraș Valoare de piață (€/ mp)

1 Cluj-Napoca 1.295 1 Cluj-Napoca 1.446


2 Constanţa 1.141 2 București 1.281
3 Timişoara 1.101
3 Timişoara 1.033
4 Braşov 943
4 Braşov 997
5 Sibiu 879
6 Iaşi 836
7 Craiova 823
8 Oradea 792
9 Arad 725
10 Ploieşti 712

VALOAREA | Q3 2019 55
Valoare de piață/ mp - Apartament în casă

Valoare de piață/ mp - Casă cu teren

Valori de piață (€/ mp) – Sectoare București


Sector București Subtip proprietate Valoare de piață (€/ mp)
Apartament în bloc 1.527
Sector 1
Apartament în casă 1.675
Sector 2 Apartament în bloc 1.235
Sector 3 Apartament în bloc 1.239
Sector 4 Apartament în bloc 1.076
Apartament în bloc 1.050
Sector 5
Casă cu teren 1.002
Sector 6 Apartament în bloc 1.164

Apartament în bloc – Top valoare de piață/ mp

Nr. crt. Sector București Valoare de piață (€/ mp)


1 Sector 1 1.527
2 Sector 3 1.239
3 Sector 2 1.235
4 Sector 6 1.164
5 Sector 4 1.076
6 Sector 5 1.050

56VALOAREA
Valoare de piață/ mp - Apartament în bloc

b. Proprietăți de tip comercial


Valori de piață (€/ mp) – Municipii/orașe
Spațiu comercial parte dintr-o clădire
Nr. crt. Județ Valoare de piață (€/ mp)
1 Cluj 1.265

c. Proprietăți de tip industrial


Valori de piață (€/ mp) – Județe
Spațiu de depozitare și logistică

Nr. crt. Județ Valoare de piață (€/ mp)


1 Ilfov 375

d. Teren
Valori de piață (€/ mp) – Județe
Extravilan Cu destinație agricolă

Nr. crt. Județ Valoare de piață (€/ mp) Nr. crt. Județ Valoare de piață (€/ mp)
1 Călăraşi 0,65 1 Brăila 0,54
2 Constanţa 0,66 2 Constanţa 0,63
3 Ialomiţa 0,63
4 Timiş 0,67

VALOAREA | Q3 2019 57
EVENIMENTE

Ziua Evaluatorului 2019


Conferința „Viitorul evaluării pentru garantarea creditelor”
6 septembrie, Hotel Radisson Blu București

În data de 6 septembrie 2019, ANEVAR și cei doi parteneri ai • Trecutul, prezentul și viito-
săi, Asociația Română a Băncilor și Institutul Bancar Român au rul evaluării în Mexic
organizat o conferință cu participare internațională: „Viitorul eva- Rodrigo PENA PORCHAS
luării pentru garantarea creditelor”. - Președinte al Federacion de
Președintele ANEVAR, Dana Ababei s-a adresat participanților Colegios de Valuadores – FE-
în deschidere, apoi i-a invitat să ia cuvântul pe Nicholas Talbot COVAL, Mexic
– CEO al IVSC Comitetul Internațional pentru Standarde de Evalu- • Reglementări internaționa-
are, organizație care include 130 de asociații membre, dintre care le și naționale actuale pri-
54 din Europa, Oana Bălănescu - Expert principal Direcţia Regle- vind diminuarea riscului de
mentare şi Autorizare BNR și pe Krzysztof Grzesik - Preşedintele credit și evaluarea garanții-
Grupului European al Organizaţiilor de Evaluatori – TEGoVA, orga- lor bancare în Ucraina
nizație care include 72 de asociații membre, din 37 de țări. Prof. Dr. Valery V. YAKUB-
Evenimentul a continuat cu Appraisal Institute USA 2016 OVSKY - MRICS, REV, Vice-
prezentările: • Evaluarea activelor necor- președinte PUAVS (Asociația
• Sistemul bancar românesc. porale pentru garantarea Pan - Ucrainiană a specialiști-
Perspective privind credita- împrumutului 2019 lor în evaluare)
rea și evaluarea garanțiilor William A. HANLIN - Pre- • Capitalul privat românesc
bancare ședinte & CEO Board Member Sorin PÎSLARU - Redactor
Gabriela FOLCUȚ - Director al International Association of Șef Ziarul Finaciar
executiv Asociaţia Română a Certified Valuation Specialist – • Evaluarea pentru garanta-
Băncilor IACVS, Canada rea împrumutului. Realități
• Viitorul evaluării pentru ga- • Trecem în revistă… 10 lu- spuse și nespuse
rantarea creditelor cruri și 10 întrebări Radu TIMBUȘ – Membru al
Scott ROBINSON - MAI, SRA, Cristina GRIGORESCU – Comisiei de Etică și Disciplină
AI-RRS, AI-GRS, Președinte al Vicepreședinte ANEVAR a ANEVAR

Conferința Internațională „Viitorul evaluării pentru garantarea creditelor”

58VALOAREA
EVENIMENTE

Dana Ababei, Președinte ANEVAR Cristina GRIGORESCU, Vicepreședinte ANEVAR

Krzysztof Grzesik - Preşedintele Grupului European


al Organizaţiilor de Evaluatori – TEGoVA Gabriela FOLCUȚ - Director executiv Asociaţia Română a Băncilor

Nicholas Talbot – CEO al IVSC Oana Bălănescu - Expert principal Direcţia Reglementare şi Autorizare BNR

Prof. Dr. Valery V. YAKUBOVSKY - MRICS, REV, Vicepreședinte PUAVS Radu TIMBUȘ – Membru al Comisiei de Etică și Disciplină a ANEVAR

VALOAREA | Q3 2019 59
EVENIMENTE

Rodrigo PENA PORCHAS - Președinte al Federacion


de Colegios de Valuadores – FECOVAL, Mexic Scott ROBINSON - Președinte al Appraisal Institute USA 2016

Sorin PÎSLARU - Redactor Șef Ziarul Finaciar William A. HANLIN - Președinte & CEO Board Member al IACVS, Canada

60VALOAREA
EVENIMENTE

Gala Premiilor ANEVAR


6 septembrie, Hotel Radisson Blu București

Ziua a continuat cu cea Premiul pentru colabo- Consulting S.A, în prezent,


de-a 4-a ediție a Galei Premii- rarea remarcabilă cu ANE- Inspector la Departamentul
lor ANEVAR. VAR – TEGoVA (The Eu- de Verificare și Monitorizare
Anunțăm cu bucurie și ropean Group of Valuers‘ ANEVAR
mândrie numele personalită- Associations) Premiul pentru cel mai bun
ților și ale organizațiilor pre- Premiul pentru sprijinirea articol din revista „Valoarea,
miate. Toți cei care au primit profesiei de evaluator: oriunde este ea” în 2018 -
trofeul ANEVAR au contribuit • ASOCIAȚIA ROMÂNĂ A Cristina GRIGORESCU, Vi-
activ și semnificativ la evolu- BĂNCILOR cepreședinte ANEVAR
ția profesiei de evaluator și a • Adrian VASCU, Președin- Premiul Președintelui ANE-
Asociației și fac parte din via- te ANEVAR 2007-2008 și VAR, Dana Ababei: IROVAL
ța noastră profesională. 2014-2015 - Institutul de Cercetare în
Astfel, premiile au fost • Ion MIHĂILESCU, Preșe- Evaluare
acordate după cum urmează: dintele Camerei Auditorilor Îi felicităm pe toți cei care
Premiul „Alexandru Ghe- Financiari din România, între ne-au fost alături de-a lungul
orghiu” – Mihai CĂRUNTU, 2004-2011 timpului și le mulțumim asigu-
Senior Analyst Corporate Fi- • Ion OLARU - Fost Preșe- rându-i că ne străduim să ne
nance, BRD Groupe Societe dinte al Filialei Brașov și desfășurăm activitatea astfel
Generale membru CED încât cei ce vor fi aici peste
Premiul pentru o carieră Premiul pentru cel mai ani să fie mândri de noi, aşa
de valoare – Iulian ȘTEFĂ- apreciat speaker - Cecilia cum suntem noi, astăzi, mân-
NESCU, lector ANEVAR DAN, fost Senior Valuer CMF dri de înaintașii noştri.

Cristina GRIGORESCU, Vicepreședinte ANEVAR, Dana ABABEI,


Președinte ANEVAR

Asociația Română a Băncilor (Ștefan DINA); Adrian Vascu (absent); Cecilia DAN, fost Senior Valuer CMF Consulting S.A, în prezent, Inspector
Ion MIHĂILESCU, Președintele CAFR 2004-2011; Ion OLARU - Fost la Departamentul de Verificare şi Monitorizare ANEVAR; Dana ABABEI,
Președinte al Filialei Brașov și membru CED Președinte ANEVAR

VALOAREA | Q3 2019 61
EVENIMENTE

Gala Premiilor ANEVAR

Krzysztof GRZESIK - TEGoVA (The European Group of Valuers‘


Associations) Iulian ȘTEFĂNESCU, lector ANEVAR; Anuța STAN, reprezentant FairValue

Premiul Președintelui - IROVAL (Dr. Ec. Sorin Stan) Mihai CĂRUNTU, Senior Analyst Corporate Finance, BRD

62VALOAREA
EVENIMENTE

Acorduri de Colaborare
cu Appraisal Institute și FECOVAL
În data de 6 septembrie, în de Președinte. A fost prelun- al AI în 2016. Cel de-al doilea
încheierea conferinței inter- gită perioada de valabilitate a Acord a fost semnat cu Ro-
naționale, s-au semnat două Acordului cu Appraisal Insti- drigo Pena Porchas, Preșe-
Acorduri de Colaborare între tute USA, iar cel care a repre- dintele Federatiei de Asociatii
ANEVAR și alte două asocia- zentat această instituție a fost de profil din Mexic, Federaci-
ții. Dana Ababei a reprezen- Scott Robinson - MAI, SRA, on de Colegios de Valuadores
tat ANEVAR, în calitatea sa AI-RRS, AI-GRS, Președinte – FECOVAL.

Dana Ababei și Scott Robinson Dana Ababei și Rodrigo Pena Porchas


INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

Informaţii corelate cu evaluarea proprietăţilor


imobiliare şi cu evaluarea întreprinderii

C
ontinuăm să prezentăm şi Capitolul 1: Premise și Definiții
în acest număr al revistei
„Valoarea, oriunde este ea“ 1. BIROURI
setul de informaţii de piaţă
utile atât evaluatorilor, cât ŰŰ Colliers: Pentru piața din București, informațiile
și utilizatorilor rapoartelor se bazează pe clădirile de birouri de Clasa A din
de evaluare. Prezentarea are două punctul de vedere al calității clădirii, indiferent de
părți. Prima parte este legată de in- locație și care au mai mult de 3.000 mp închiriabili.
formații corelate cu evaluarea propri-
etăților imobiliare iar partea a doua ŰŰ DTZ: Pentru piaţa de birouri, atât din Bucureşti,
este legată de informații corelate cu cât şi din ţară, informaţiile sunt despre clădirile
evaluarea întreprinderii. cu cele mai bune specificaţii tehnice, unde s-a ra-
Vor fi prezentate sursele de informa- portat cea mai mare chirie obtenabilă.
ții în fiecare caz în parte, astfel încât
evaluatorii care vor utiliza aceste in- ŰŰ Knight Frank: Pentru piața din București, infor-
formații să citeze concret în raportul mațiile se bazează pe clădirile de birouri de Clasa
de evaluare sursa pe care au utilizat-o. A din punctul de vedere al calității clădirii, indi-
Facem precizarea că aceste informații ferent de locație și care au mai mult de 2.000 mp
sunt asumate de către furnizorii aces- suprafață închiriabilă.
tora, singurii care pot fi citați în rapoar-
tele de evaluare. Altfel spus, sursa de ŰŰ JLL: Pentru piața de birouri, s-a raportat cea mai
mare chirie obtenabilă, în cea mai bună clădire
informații care trebuie citată nu este
din tipul de locație, în condiții de piață.
revista „Valoarea, oriunde este ea”, ci
sursa este furnizorul informației.
Găsiți mai jos premisele avute în ŰŰ CBRE: S-a raportat „Chiria prime”, care reprezintă
chiria de piață care poate fi obținută pentru o uni-
vedere la prezentarea informațiilor
tate de dimensiuni standard (în concordanță cu ce-
privind spațiile de birouri, centrele rerea pentru fiecare piață în parte - 1.000 mp pen-
comerciale și spațiile industriale. In- tru birouri), de cea mai bună calitate și în cea mai
formațiile din tabelele anexate tre- bună locație din piață, la data raportării. „Chiria
buie interpretate strict în corelație cu prime” ar trebui să reflecte nivelul la care tranzac-
aceste premise. țiile relevante sunt finalizate în piață la momentul
În cazul informațiilor referitoare la respectiv, dar nu trebuie să fie identice cu oricare
piața imobiliară, pentru localitățile la dintre ele, în special în cazul în care nivelul tran-
care nu se fac referiri în conținutul zacțiilor este limitat sau există doar câteva oferte.
tabelelor anexate, unde foarte pro-
babil volumul tranzacțiilor imobiliare ŰŰ În cazul orașelor primare, informațiile se bazea-
este mai redus, evaluatorii vor avea ză pe clădirile de birouri moderne din fiecare
în vedere informațiile locale și le vor oraș, indiferent de locație. În timp ce Timișoara,
corela cu datele din tabelele de mai Cluj-Napoca, Iași și Brașov oferă și clădiri moder-
jos. De exemplu, nivelul ratelor de ne de birouri, în Constanța, oferta de clădiri de
capitalizare nu poate fi mai mic decât birouri este compusă din spații de calitate slabă.
valorile minime ale ratelor prezentate
în aceste tabele, cel mai probabil si- ŰŰ În cazul orașelor secundare, informațiile se bazea-
tuându-se în jurul nivelului superior al ză pe clădirile de birouri moderne din fiecare oraș,
intervalelor referitoare la aceste rate. indiferent de locație.

64VALOAREA
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

ŰŰ Colliers, Knight Frank, JLL, mai mică rată) estimat a fi obtenabil transparente în ultimii ani,
DTZ: Chiriile raportate sunt de pentru o proprietate de tip birouri prin urmare este dificil de esti-
tip triplu net - toate cheltuielile de cea mai bună calitate, în cea mai mat o rată de capitalizare pentru
sunt suportate de către chiriaș bună locație din piață, închiriată la acestea.
(impozitele, utilitățile și repara- nivelul chiriei de piață, cu chiriași
țiile sau cheltuielile aferente spa- de primă clasă. 2. CENTRE COMERCIALE
țiilor comune și alte cheltuieli
necesare pentru menținerea și ŰŰ Ratele de capitalizare raportate ŰŰ Pentru estimarea de chirii și rate
exploatarea proprietății închiria- nu iau în considerare niciun cost de capitalizare, au fost luate în
te). Acestea pot fi plătite de către de realizare a tranzacției, sau considerare centrele comerciale
proprietar, dar sunt refacturate impozit aferent, ci reflectă prețul care oferă o galerie comercială
chiriașilor prin „service charge” raportat. de cel puțin 5.000 mp și o anco-
(incluzând, dar fără a fi limita- ră alimentară (supermarket sau
te la, categoriile listate mai sus). ŰŰ Estimările ratelor de capitalizare hipermarket).
Nota bene: cheltuielile de capital sunt bazate atât pe tranzacțiile
rămân în sarcina proprietarului. închise în ultimii ani, cât și pe ŰŰ Colliers: Atât pentru București,
negocierile avansate. cât și pentru orașele principale
ŰŰ Colliers, Knight Frank, JLL, din țară, centrele comerciale au
DTZ, Darian: Chiriile raporta- ŰŰ Rata de capitalizare este estima- fost împărțite în două categorii
te sunt de tip contractual, astfel tă ca fiind raportul dintre Ve- (produse primare și secunda-
nu se iau în considerare facilită- nitul Net din Exploatare (după re) în funcție de performanța
țile acordate de către proprietar deducerea din Venitul Brut acestora.
(luni de chirie gratuită, contri- Potențial a cheltuielilor de ex-
buția proprietarului la amenaja- ploatare și a pierderilor cauzate ŰŰ JLL: Atât pentru București, cât
rea spațiului). de gradul de neocupare) și pre- și pentru orașele principale din
țul de tranzacționare/prețuri țară, s-au luat în considerare
ŰŰ CBRE: Chiriile raportate sunt negociate. doar produsele primare.
brute, urmând să se analizeze
cât se recuperează prin „service ŰŰ În cazul orașelor primare, doar ŰŰ DTZ: Pentru Bucureşti şi oraşe-
charge” și totalul facilităților clădirile moderne sunt atractive le principale din ţară s-au luat
(luni fără chirie, contribuția pentru investitori. Rata de capi- în considerare doar produsele
proprietarului la amenajarea talizare pentru aceste produse a moderne (minim 5.000 de mp
spațiului). fost estimată având în vedere aș- suprafaţa închiriabilă, unde su-
teptările investitorilor care ar fi prafaţa supermarketului/hiper-
ŰŰ Pentru piața de birouri din Bu- interesați de achiziția unor astfel marketului nu depăşeşte supra-
curești, intervalele de chirii au de proprietăți în orașele analiza- faţa galeriei comerciale).
fost estimate astfel: te, precum și tranzacțiile înre-
gistrate în ultimii ani. ŰŰ Chiriile estimate sunt de tip
Ratele de capitalizare raportate triplu net - toate cheltuielile
se referă la produse primare, respec- ŰŰ În cazul orașelor secundare, au sunt suportate de către chiriaș
tiv la cel mai bun randament (cea fost destul de puține tranzacții (impozitele, utilitățile și repa-
rațiile sau cheltuielile aferente
spațiilor comune și alte cheltu-
Locație central Piața Victoriei ieli cerute pentru menținerea și
exploatarea proprietății închi-
Floreasca, Barbu Văcărescu, riate). Acestea pot fi plătite de
semicentral către proprietar, dar sunt refac-
Piața Presei, Politehnica, Lujerului
turate chiriașilor prin „service
charge” (incluzând, dar fără a
periferic Băneasa, Păcii, Pipera fi limitate la, categoriile listate
mai sus).

VALOAREA | Q3 2019 65
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

Nota bene: cheltuielile de capital și prețul de tranzacționare/ de către proprietar (luni de chi-
rămân în sarcina proprietarului. prețuri negociate. rie gratuită, contribuția proprie-
tarului la amenajarea spațiului).
ŰŰ Chiriile raportate sunt de tip ŰŰ Pentru București, dat fiind că
contractual, astfel nu se iau în nu au fost tranzacții clasice de ŰŰ Ratele de capitalizare raportate
considerare facilitățile acordate investiții cu produse primare, se referă la produse primare,
de către proprietar (luni de ratele de capitalizare au fost respectiv la cel mai bun
chirie gratuită, contribuția estimate luând în calcul atât randament (cea mai mică rată)
proprietarului la amenajarea așteptările vânzătorilor, cât și estimat a fi obtenabil pentru o
spațiului). cele ale investitorilor care ar fi proprietate de tip industrial de
interesați să cumpere un astfel cea mai bună calitate, în cea mai
ŰŰ Chiriile estimate pentru centre de produs, precum și tranzacții bună locație din piață, închiriată
comerciale reprezintă chirii din regiune (Europa Centrală și la nivelul chiriei de piață, cu
medii pentru spații de 100 mp de Est), în orașe comparabile. chiriași de primă clasă.
amplasate la parter, ocupate
de magazine de modă. Aceste ŰŰ Atât pentru orașele primare, ŰŰ Ratele de capitalizare raportate
valori nu sunt suficiente pentru cât și pentru orașele secundare, nu iau în considerare niciun cost
a estima chiria medie pentru un ratele de capitalizare au de realizare a tranzacției, sau
centru comercial. fost estimate pornind de la impozit aferent, ci reflectă prețul
tranzacțiile închise în ultimii raportat.
ŰŰ De asemenea, este important să ani, precum și având în vedere
se țină cont de faptul că aceste așteptările vânzătorilor și ŰŰ Atât pentru București, cât și
chirii variază mult de la oraș la cumpărătorilor potențiali. pentru orașele din țară, ratele
oraș în funcție de: puterea de de capitalizare au fost estimate
cumpărare existentă, competiția 3. SPAȚII INDUSTRIALE ținând cont de așteptările
și vadul comercial pentru fiecare vânzătorilor și ale investitorilor
centru comercial în parte. ŰŰ Au fost luate în calcul doar care ar fi interesați să
spațiile logistice de calitate achiziționeze asemenea produse,
ŰŰ Ratele de capitalizare raportate se din București și din orașele precum și de tranzacțiile din
referă la produse primare, respec- menționate. regiune (Europa Centrală și de
tiv la cel mai bun randament (cea Est), în orașe comparabile.
mai mică rată) estimat a fi obtena- ŰŰ Chiriile estimate sunt de tip
bil pentru o proprietate de tip co- triplu net - toate cheltuielile ŰŰ Rata de capitalizare este
mercial de cea mai bună calitate, sunt suportate de către estimată ca fiind raportul dintre
în cea mai bună locație din piață, chiriaș (impozitele, utilitățile Venitul Net din Exploatare
închiriată la nivelul chiriei de pia- și reparațiile sau cheltuielile (după deducerea din Venitul
ță, cu chiriași de primă clasă. aferente spațiilor comune și Brut Potențial a cheltuielilor
alte cheltuieli cerute pentru de exploatare și a pierderilor
ŰŰ Ratele de capitalizare raportate menținerea și exploatarea cauzate de gradul de neocupare)
nu iau în considerare niciun cost proprietății închiriate). și prețul de tranzacționare/
de realizare a tranzacției, sau Acestea pot fi plătite de către prețuri negociate.
impozit aferent, ci reflectă prețul proprietar, dar sunt refacturate
raportat. chiriașilor prin „service charge” ŰŰ Colliers: În cazul următoarelor
(incluzând, dar fără a fi limitate orașe (Constanța, Iași și Cluj-
ŰŰ Rata de capitalizare este la, categoriile listate mai sus). Napoca), spațiile industriale de
estimată ca fiind raportul dintre Nota bene: cheltuielile de capital calitate existente sunt limitate.
Venitul Net din Exploatare rămân în sarcina proprietarului. Chiriile specificate pentru aceste
(după deducerea din Venitul orașe sunt valabile pentru soluții
Brut Potențial a cheltuielilor ŰŰ Chiriile raportate sunt de tip built-to-suit.
de exploatare și a pierderilor contractual, astfel nu se iau în
cauzate de gradul de neocupare) considerare facilitățile acordate Urmează tabele cu date la Q2 2019:

66VALOAREA
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ Q2 2019

ŰŰCBRE România
Oraşe primare Oraşe secundare
Segment de piaţă Bucureşti (Iaşi, Cluj Napoca, Braşov, (Sibiu, Craiova, Târgu Mureş,
Timişoara, Constanţa) Ploieşti, Piteşti, Arad)

Spaţii de birouri

Prime rent: 18,5


Chirie contractuală clădire central: 14-17,5
11 - 14 7 - 10
clasa A (eur/mp/lună) semicentral: 12,5-15
periferie: 8-10

Iaşi: 2,4%
Cluj Napoca: 2.3%
Rata medie de neocupare (%) 8.7% 5%-7%
Braşov: 5,8%
Timişoara: 9,8%

Rata de capitalizare (%) * 7.00% 8% - 8,5% 9%-9,5%

Centre comerciale

Chirie cerută pentru un spațiu


de 100 mp la parter, moda 80 35 - 40 20 - 25
(eur/mp/lună)

Rata de capitalizare (%) * 6.50% 7,5%-8,00% 8,50%-9,50%

Industrial

4,1 pentru suprafeţe


2,60 - 3,50
Chirie medie clasa A < 10.000 mp 3 - 4 în funcție
în funcție
(eur/mp/lună) 3,10 - 3,70 pentru suprafeţe > de suprafață
de suprafață
10.000 mp

Rata medie de neocupare (%) 7,3% 3,2% 6,3%

Rata de capitalizare (%) * 7.75% 8,25% - 9,25% 8,75% - 10,75%

* Rata de capitalizare pentru proprietăţi prime

VALOAREA | Q3 2019 67
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ Q1 2019

ŰŰColliers International
Oraşe primare Oraşe secundare (Sibiu,
Segment
Indicatori Bucureşti (Iaşi, Cluj Napoca, Braşov, Craiova, Târgu Mureş, Ploieşti,
de piaţă
Timişoara, Constanţa) Piteşti, Arad)

Central 16 - 18
Chirie contractuală
clădire clasa A Semicentral 14 - 16 12 - 15 8 - 12
(eur/mp/lună)
Periferic 8 - 13

Timişoara, Iaşi
Rata medie de Sibiu & Târgu
medie piaţă 10.00% Cluj Napoca 8.50% n.a.
Spaţii de neocupare (%) Mureș
birouri
Braşov

produse interes foarte


7.00 - 7.50%
primare produse limitat din partea
Rata primare în Iaşi, investitorilor și
8% - 9% n.a.
de capitalizare (%) Cluj Napoca, transparență
produse 8.00 Timişoara redusă a
secundare - 9.50% tranzacțiilor

produse produse
Chirie contractuală 65 - 75 35 - 45
primare primare
pentru un spaţiu de media pe
15 - 30
100 mp la parter, produse produse centrele din țară
moda (eur/mp/lună) 45 - 55 15 - 20
Centre secundare secundare
comerciale
produse 6.50
Rata primare - 7.25% produse 7.50% media pe 8.50-
de capitalizare (%) produse primare - 8.00% centrele din țară 10.00%
8.00-9.50%
secundare
Braşov,
Timişoara,
Chirie contractuală < 3,000 mp 4.15-4.25 3.5 - 4.0
Ploieşti, Arad, Sibiu, Craiova,
medie clasa A Piteşti 3.75 - 4.00
Târgu Mureș
(eur/mp/lună)
Constanţa, Iaşi,
> 3,000 mp 4.15-4.25 3.5 - 4.0
Cluj Napoca
Braşov 3%
Spaţii
industriale Rata medie Cluj Napoca, Sibiu, Craiova,
medie piaţă 6.0% 9% n.a.
de neocupare (%) Timişoara Târgu Mureș

Iaşi, Constanţa n.a.

Rata 8.25%- produse Sibiu, Craiova, 9.50-


medie piaţă 8.50-9.00%
de capitalizare (%) 8.75% primare Târgu Mureș 10.50%

68VALOAREA
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ Q2 2019

ŰŰ Darian DRS
Oraşe primare Oraşe secundare
Segment de piaţă Bucureşti (Iaşi, Cluj Napoca, Braşov, (Sibiu, Craiova, Târgu Mureş,
Timişoara, Constanţa) Ploieşti, Piteşti, Arad)

Spaţii de birouri
Sibiu: 7 - 11
Iaşi: 9 - 15
Craiova: 8 - 13
ultracentral: 15 - 19 Cluj Napoca: 14 - 16
Chirie contractuală clădire Târgu Mureş: 7 - 10
central: 14 - 17 Braşov: 9 - 15
clasa A (eur/mp/lună) Ploiești: 8 - 12
semi-central: 12 - 15 Timişoara: 12 - 16
Piteşti: 8 - 11
Constanţa: 8 - 13
Arad: 8 - 10
Sibiu: 10%
Iaşi: 10%
Craiova: 10%
Cluj Napoca: 10%
Rata medie Târgu Mureş: 15%
10% Braşov: 10%
de neocupare (%) Ploiești: 15%
Timişoara: 5%
Piteşti: 10%
Constanţa: 10%
Arad: 10%
clasa A: 7.00 - 8.00% clasa A: 8.00 - 9.00% clasa A: 8.50 - 9.50%
Rata de capitalizare (%)
clasa B: 8.00 - 9.00% clasa B: 8.50 - 9.50% clasa B: 9,5 - 10.5%

Centre comerciale
Sibiu: 12 - 25
Iaşi: 12 - 25
Chirie cerută, Craiova: 15 - 25
ultracentral: 30 - 55 Cluj Napoca: 15 - 40
pentru un spaţiu de 100 Târgu Mureş: 7 - 14
central: 20 - 40 Braşov: 15 - 30
mp la parter, moda Ploiești: 10 - 20
median si periferic: 15 - 25 Timişoara: 15 - 30
(eur/mp/lună) Piteşti: 10 - 20
Constanţa: 12 - 25
Arad: 10 - 15
Artere comerciale principale: Artere comerciale principale: Artere comerciale principale:
7 - 8% 8.00 - 9.00% 8.50 - 9.50%
Rata de capitalizare (%)
Artere comerciale secundare: Artere comerciale secundare: Artere comerciale secundare:
8 - 9% 9.00 - 10.00% 9.00 - 10.00%
Industrial

Sibiu: 2.5 - 4
Iaşi: 3 - 4.5
Craiova: 2 - 4 .75
Cluj Napoca: 3 - 4.5
Chirie medie clasa A Târgu Mureş: 2.5 - 3.5
3.5 - 5 Braşov: 3 - 4.5
(eur/mp/lună) Ploiești: 3 - 4
Timişoara: 3 - 4.5
Piteşti: 3 - 4
Constanţa: 3 - 4.5
Arad: 2.5 - 3.5

Sibiu: 10 - 15%
Iaşi: 10 - 15%
Craiova: 10 - 15%
Cluj Napoca: 10%
Rata medie Târgu Mureş: 12 - 15%
10% Braşov: 10 - 15%
de neocupare (%) Ploiești: 10%
Timişoara: 10 - 15%
Piteşti: 15%
Constanţa: 10 - 15%
Arad: 10 - 15%
Rata de capitalizare (%) 8.50 - 9.50% 9.5% - 10.50% 10.5% - 11.5%

Nota: Ratele de capitalizare considerate în prezenta analiză sunt estimate la nivelul Veniturilor Nete Efective

VALOAREA | Q3 2019 69
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ Q1 2019

ŰŰ Cushman & Wakefield Echinox

Oraşe primare (Iaşi, Cluj Oraşe secundare (Sibiu,


Segment de piaţă Bucureşti Napoca, Braşov, Timişoara, Craiova, Târgu Mureş, Ploieşti,
Constanţa) Piteşti, Arad)

Spaţii de birouri

central: 17 - 19
Chirie contractuală clădire
semicentral: 12 - 15 12 - 14.5 9 - 11
clasa A (eur/mp/lună)
periferie: 8 - 11

Iaşi: 10%
Cluj Napoca: 9%
Rata medie de neocupare (%) 9.4% n/a
Braşov: 12%
Timişoara: 8%

Rata de capitalizare (%) 7.25% 8.25 - 8.75% 9.25%

Centre comerciale

Chirie cerută, pentru un spaţiu


de 100 mp la parter, moda 70 - 80 35 - 40 25 - 30
(eur/mp/lună)

Rata de capitalizare (%) 6.75% 7.75% 8.00%

Industrial

> 4.1 pentru suprafeţe


Chirie medie clasa < 5,000 mp; 3.75 - 4 în funcție 3.4 - 3.95 în funcție
A (eur/mp/lună) 3.85 - 4.1 pentru suprafeţe de suprafață de suprafață
> 5,000 mp

Rata medie de neocupare (%) 8% 4% n/a

Rata de capitalizare (%) 8.50% 8.75 - 9% 9.5 - 9.75%

70VALOAREA
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ Q2 2019

ŰŰ Jones Lang LaSalle

Oraşe Primare (Iaşi, Cluj,


Segment de piaţă Bucureşti Oraşe secundare
Timişoara, Braşov)

Spaţii de birouri

Central: 18.5
Chirie contractuală clădire
Semicentral: 14 – 16 11 – 14.5 9 - 11
de clasa A (eur/mp/lună)
Periferie: 7 - 12

Cluj: 7%
Iaşi: 6%
Rata medie de neocupare (%) 7.5% Braşov: 6% n/a
Timişoara: 6%
Constanţa: n/a

Rata de capitalizare 7.25% 8.25 – 9.25% 9.5 – 10.5%

Spaţii comerciale

Chirie cerută pentru un spaţiu


de 100 mp la parter, moda 65 - 75 30- 35 20 -25
(eur/mp/lună)

Rata de capitalizare 7.00% 7.75 – 8.50% 8.50 – 9.50%

Industrial

3.6 – 4.15 (suprafete


Chirie medie clasa A 3.3 – 4.1 în funcție 3.3 – 4.1 în funcție
< 10,000) 3.4 - 3.75
(eur/mp/lună) de suprafață de suprafață
(suprafete > 10,000)

Rata medie de neocupare 6.5% 5-6% 5-6%

Rata de capitalizare 8 - 8.25% 9.00 – 10.0% 10.0 – 11.0%

VALOAREA | Q3 2019 71
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ Q1 2019

ŰŰ Knight Frank
Oraşe primare Oraşe secundare
Segment de piaţă Bucureşti (Iaşi, Cluj Napoca, Braşov, (Sibiu, Craiova, Târgu Mureş,
Timişoara, Constanţa) Ploieşti, Piteşti, Arad)

Spaţii de birouri

prime headline: 18.5


Chirie contractuală clădire central: 15.5-17.5
11-14.5 8-11.5
clasa A (eur/mp/lună) semicentral: 13-15
periferic: 8-11

Rata medie de neocupare (%),


9.5% 4-9% n.a.
media pe piaţă

Rata de capitalizare (%),


7.25% 8.25-8.75% 9.25-10.25%
produse primare

Centre comerciale

Chirie contractuală, pentru un


spaţiu de 100 mp la parter, 70 30-40 15-20
moda (eur/mp/lună)

Rata de capitalizare (%),


7.00% 7.25%-7.75% 8.25%-9.25%
produse primare

Spaţii industriale

Chirie contractuală clasa A


3.3-4.2 3-4 2.5-3.5
(eur/mp/lună)

Rata medie de neocupare (%),


5% 5% n.a.
media pe piaţă

Rata de capitalizare (%),


7.75% 8%-8.50% 8.75%-10.25%
produse primare

72VALOAREA
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

Capitolul 2:

Informații de piață utile pentru estimarea ratei de actualizare


Evaluarea întreprinderilor prin se consideră că rata fără risc este re- publice credibile și sunt valabile la
aplicarea metodei fluxurilor de nu- prezentată de randamentul oferit de data de 20 septembrie 2019.
merar actualizate implică funda- obligațiunile de stat românești, nu se Randamentul la scadență al obliga-
mentarea ratei de actualizare cores- recomandă luarea în considerare și a țiunilor de stat germane emise în Euro
punzătoare fluxurilor de numerar unei prime de risc de țară. Marja de și cu maturitate 10 ani (YTM GER,
previzionate. În determinarea ratei risc de credit aferentă obligațiunilor 10y, EUR), precum și randamentul
de actualizare sunt necesare infor- de stat românești poate fi o referință la scadență al obligațiunilor de stat
mații privind nivelul ratei fără risc, privind nivelul primei de risc de țară. americane emise în USD și cu matu-
prima de risc de țară și alte prime de Nivelul marjei de risc de credit poate ritate 10 ani (YTM SUA, 10y, USD) au
risc pe care evaluatorul le consideră fi aproximat prin luarea ca referinţă fost preluate de pe site-ul Bloomberg.
ca fiind adecvate și le ia în conside- cotaţiilor CDS (Credit Default Swap Randamentul la scadență al obligațiu-
rare în calculul acestei rate. – instrumente derivate pentru tran- nilor de stat românești emise în RON
Cel mai adesea, referinţa privind sferul riscului de credit) pentru inves- cu maturitate rămasă 10 ani (YTM
nivelul ratei fără risc este reprezen- tiţiile în euroobligaţiunile de stat ro- RO, 10y, RON) a fost preluat de pe si-
tată de randamentul oferit de obli- mâneşti sau diferența existentă între te-ul Băncii Centrale Europene. Ran-
gaţiunile de stat cu rating AAA și cu randamentele obligațiunilor cu rating damentele la scadență ale obligațiu-
scadență 10 ani emise în moneda în AAA și randamentele obligațiunilor nilor de stat românești emise în Euro
care au fost previzionate fluxurile de românești emise în aceeași monedă și și în USD cu maturitate rămasă 9 ani
numerar. Randamentul oferit de obli- având aceeași maturitate. (YTM RO, 9y, EUR), respectiv 25 ani
gațiunile de stat românești ce au un Pentru a avea o referință privind (YTM RO, 25y, USD) au fost preluate
rating BB+ compensează investitorii nivelul acestor indicatori vă prezen- de pe site-ul Bursei din Frankfurt.
atât pentru valoarea timp a banilor la tăm datele privind nivelul randamen- Previziunile privind rata inflației
nivelul corespunzător ratei fără risc, telor la scadență ale obligațiunilor de (Ri) pentru anul 2019 pentru lei sunt
cât și pentru riscul de neplată la ni- stat românești, germane și americane furnizate de Banca Națională a Ro-
velul marjei de risc de credit rezul- și rata inflației previzionate pentru mâniei (BNR), pentru Euro și pen-
tată din tranzacții. Ca urmare, dacă anul 2019 pentru RON, Euro și USD tru USD sunt furnizate de Comisia
pentru calculul ratei de actualizare, ce au fost colectate din surse de date Europeană.

YTM RO, 9y, RON 4.12% Randamentul la scadență al obligațiunilor de stat românești și rata inflației estimată pentru anul 2019
4.50%

Ri 2019, RON 4.20%


4.00%
3.50%
3.00%
2.50%

YTM RO, 10y, EUR 1.62% 2.00%


1.50%
1.00%
0.50%

Ri 2019, EUR 1.59% 0.00%


YTM RO, 9y, RON Ri 2019, RON YTM RO, 10y, EUR Ri 2019, EUR YTM RO, 25y, USD Ri 2019, USD
Series1 4.12% 4.20% 1.62% 1.59% 4.19% 2.00%

YTM RO, 25y, USD 4.19%


Randamentul la scadență al obligațiunilor de stat germane și americane
Ri 2019, USD 2.00%
2.00%

1.50%

1.00%

0.50%

0.00%
YTM GER,10y, EUR -0.52% -0.50%

-1.00%
YTM GER,10y, EUR YTM USA,10y, USD

YTM USA,10y, USD 1.77% Series1 -0.52% 1.77%

VALOAREA | Q3 2019 73