Fundamentos Generales y Metodos de Avaluos

Tabla de contenido
CONCEPTO BÁSICO DEL AVALÚO ..................................................................................................................................... 3

IMPORTANCIA DE LA ACTIVIDAD VALUADORA .............................................................................................................. 3
METODOS VALUATORIOS..................................................................................................................................................... 5
METODOS COMPARATIVOS O SINTETICOS .................................................................................................................... 6
METODO DIRECTO .................................................................................................................................................................. 6
METODO COMPARATIVO POR CLASIFICACION ............................................................................................................. 7
METODO COMPARATIVO POR CORRECCION ................................................................................................................ 8
METODO COMPARATIVO POR VALORES TIPICOS ..................................................................................................... 10
METODO COMPARATIVO POR COMPARACION ESPACIAL....................................................................................... 11
METODO COMPARATIVO POR COMPARACION TEMPORAL .................................................................................... 13
Procedimiento A VISTA o del LEAL SABER Y ENTENDER ............................................................................................ 14
Método SINTETICO DE COMPARACION POR RATIOS ................................................................................................. 14
Criterio de los extremos: ......................................................................................................................................................... 15
Método del Criterio de origen ................................................................................................................................................. 17
MÉTODO ANALITICO O RACIONAL ................................................................................................................................... 19
BIBLIOGRAFÍA......................................................................................................................................................................... 22
http://simonfigueroa.tripod.com/Estado.htm ........................................................................................................................ 22
OBJETIVOS
Identificar los conceptos y los fundamentos normativos generales de la de los avalúos en Colombia, así
como el análisis de su historia y los acontecimientos que dieron lugar a este concepto.
DIPLOMADO VIRTUAL EN: AVALUOS

UNIDAD DIDÁCTICA 1: FUNDAMENTOS GENERALES Y METODOS
DOCUMENTO: CONCEPTO BÁSICO DEL AVALÚO
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CONCEPTO BÁSICO DEL AVALÚO
Un avalúo es la estimación del valor comercial de un inmueble o artículo reflejado en cifras monetarias por medio
de un dictamen técnico imparcial, a través de sus características físicas, de uso, de investigación y el análisis de
mercado, tomando en cuenta las condiciones físicas y urbanas del inmueble.
IMPORTANCIA DE LA ACTIVIDAD VALUADORA

Etimológicamente y dentro del marco de la ciencia económica, valor significa grado de utilidad de las cosas de
las cosas que las hace objeto de aprecio. Así, valuar o avaluar significaría estimar el justo valor de las cosas, en
un contexto y tiempo determinados , de donde resulta comprensible que a lo largo de la historia, según la época,
lugar y cultura, no solo el concepto de valor haya sido objeto de profundos razonamientos de varios filósofos y
tratadistas, dando origen a diversas corrientes de pensamiento o teorías del valor en las que se fundamentaron
los sistemas económicos, las cuales han cambiado conforme se ha ido transformando la estructura social de la
humanidad y la tecnología, sino también que la valuación se haya visto impregnada por las condiciones político-
económicas prevalecientes, aunque sin perder su esencia y razón de ser: encontrar el justo valor de un bien.
Así también, puede entenderse más fácilmente además de la formación de mercados, el hecho de que siempre
que ha habido dos o más personas que pretenden o desean un bien poseído por un tercero, ha sido necesaria la
intervención de alguien no interesado que estime el justo valor de dicho bien. Esto es el profesional avaluador.
Pasando al terreno práctico, debe decirse que la importancia de los avalúos radica en los fines para los cuales
son necesarios o requeridos.
Para los entes territoriales, los avalúos catastrales guardan en cualquier caso una relación directa con los valores
de mercado que reflejan los avalúos comerciales. No debe olvidarse que el Catastro es la base para el recaudo
del impuesto predial, el cual representa en la mayoría de los municipios colombianos la primera o segunda fuente
de ingresos. En el caso de entidades privadas, en general las empresas -además de las exigencias legales que
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aplican en algunos casos, tales como las normas que rigen la contabilidad- a través de los avalúos pueden
conocer la realidad del valor en el mercado de sus activos inmuebles, que seguramente tienen una importancia
significativa dentro de su patrimonio y dentro del giro ordinario de sus negocios, dependiendo de la actividad
específica de la empresa tendrá una mayor importancia conocer el posicionamiento en el mercado de
determinado inmueble o grupos de inmuebles, sean propios o de terceros.
Y en el caso de las familias colombianas, si se tiene en cuenta que aproximadamente el 60 por ciento de los
hogares en nuestro país tienen una vivienda propia, para quienes si ésta no es su único patrimonio al menos sí
es o será su principal activo, resulta fundamental saber, incluso en distintos momentos y para diversos
propósitos, cuál es el valor de su vivienda o de los inmuebles de su propiedad. Saber cuándo y a qué precio
conviene comprar o vender.
En relación con unos y otros de los usuarios enunciados, se encuentra el sector financiero para el cual es
indudable la importancia de los avalúos, con varios fines. La Superintendencia Bancaria y sus homólogos en el
mundo, califican mejor la cartera que está respaldada con garantía hipotecaria. El valor de tales garantías
reflejado adecuadamente en sus balances, constituye patrimonio fundamental del sector financiero.
-Avaluador profesional: Ahora bien; desde el punto de vista del mercado, el de los bienes inmuebles tiene
características económicas muy particulares, que lo distinguen y diferencian de otros mercados. En él inciden no
solo los factores propios de la oferta y la demanda sino también las políticas económicas y sociales que adoptan
los gobiernos, generando en ocasiones fluctuaciones de notable variación, que en el contexto cada vez más
globalizado de las economías pueden llegar a trascender incluso los límites nacionales, representando
oportunidades de nuevos negocios y atracción de inversión extranjera o afectar economías de otros países.

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El avaluador hoy, no solo debe conocer procedimientos matemáticos y técnicas de ingeniería, sino que debe
estar al tanto de las teorías económicas y financieras, del derecho urbanístico e inmobiliario, la estadística y la
computación como herramientas de análisis, así como de los mercados y sus tendencias. Requiere sobre todo
criterio y creatividad profesional para concebir y apreciar en todos sus aspectos el objeto de avalúo en su total
dimensión y complejidad; saber transmitir las argumentaciones y presentar las fundamentaciones necesarias, de
manera que sin mengua de la objetividad del concepto, éste logre interpretar las necesidades específicas del
cliente o usuario y servir como herramienta de decisión segura. Elementos todos que, al final, constituyen la ética
del avaluador profesional e idóneo. En la literatura mundial sobre la valuación de inmuebles se reconoce y
reafirma siempre con base en distintos argumentos, la importancia y responsabilidad que está detrás de una
determinación del valor comercial y por ende del papel que desempeña el avaluador, acorde con las nuevas y
cada vez mayores exigencias de un entorno social, económico, empresarial y tecnológico cambiante.
METODOS VALUATORIOS
Los métodos valuatorios se han dividido en dos clases: Directos (por comparación o sintéticos) e Indirectos
(racionales).
Los métodos por comparación estudian el bien a tasar en sí mismo con la finalidad de compararlo o hacerlo
comparable con aquellos que se puedan considerar similares. Si existen características que lo diferencian, el
propio método propone mecanismos para “salvar” esas diferencias y hacer comparables los bienes en cuestión.
Los métodos indirectos estudian el bien a tasar al solo efecto de conocer su renta efectiva o potencial y
basándose en la convicción de que el valor está directamente relacionado con esta, determinarlo.
Junto con el surgimiento del método analítico apareció una hipótesis que sostenía que el método analítico era
“más científico” que los métodos comparativos, y por lo tanto preferible frente a aquellos. Dicha hipótesis hoy en
día insostenible; los métodos comparativos pueden llegar a fundamentarse con mayor rigor que el método
analítico.

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Según el caso podrá utilizarse un método u otro o combinación de ambos optimizando así los resultados; es más,
la determinación de un valor por mas de método le darán mayor confiabilidad al resultado.
METODOS COMPARATIVOS O SINTETICOS
Se trata de los métodos más antiguos, por ejemplo en España existen antecedentes de la utilización de ellos
desde el siglo X.
Consisten en determinar el valor de un bien por comparación de este con otro u otros de los que se conoce su
valor.
Clase de Valor que se pretende estimar
A través de los métodos comparativos se estima un “Valor de mercado” en un determinado momento o instante
en el tiempo.
Varios autores relacionan estrechamente estos métodos con el valor de mercado o “valor en venta”, al que
suponen como una variable única y determinable para cada bien a tasar.
En cuanto a los valores de mercado que se habrán de utilizar como base de la comparación, deberá ponerse
especial atención en que estos sean el resultado de libres transacciones de compraventa, pues de no ser así, los
valores a obtener a través de la comparación resultarán distorsionados debido a la inconsistencia de los valores
de base respecto de los reales valores de mercado de ese tipo de bienes.
METODO DIRECTO
Es el que examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras.
Para valorar el terreno se utilizan antecedentes comparables (precios o intenciones de precios) los que se
homogeneizan mediante coeficientes asimiladores (actualización, oferta, forma de pago, medidas, ubicación,
esquina, topografía, etc.). Una vez que se han homogeneizado todos los antecedentes, es decir, transformarlos
como si estuvieran ubicados en el tiempo, formas y lugar que se encuentra el lote a tasar, se procede a realizar el
promedio de los mismos. Este promedio puede ser realizado en forma directa o en forma ponderada. Se fijan
límites y aquellos que estén fuera de estos límites indudablemente escapan a la normalidad y pueden llevar a

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pensar que son datos que por algún motivo especial escapan al valor promedio. Se eliminan y con los restantes
se realiza un nuevo promedio, que se toma como valor final a aplicar al terreno.
En todo proceso valuatorio corresponde, después de determinar el valor de la tierra libre de mejoras, realizar la
tasación de las mejoras existentes en el inmueble, a fin de arribar al valor total del mismo.
Es de vital importancia en una valuación determinar con exactitud el valor de las mejoras, cualquiera sean. De
nada vale hacer un perfecto estudio del valor de la tierra, si no se hace con la misma calidad la valuación de las
mejoras
El valor técnico o intrínseco se puede definir como el integrado por la sumatoria de los valores de todos los
bienes, servicios y contingencias (calida física, calidad funcional y depreciación) que originaron la situación física
en que al presente se encuentra el inmueble.
Esta sumatoria, incluye el valor de todos los materiales requeridos, por ejemplo, para la construcción de un
edificio, la mano de obra utilizada, los aportes efectuados por conceptos de leyes sociales, impuestos y tasas
municipales, honorarios profesionales y beneficios obtenidos por la empresa constructora que realizó la obra.
El valor total del inmueble no siempre es la suma del valor del terreno más el valor de las mejoras. En algunos
casos corresponde adicionar otros costos que hacen al valor del inmueble y en otros casos despreciar el valor del
terreno en razón de su mal aprovechamiento.
METODO COMPARATIVO POR CLASIFICACION
Consiste en un principio en clasificar el universo de bienes, dentro del cual se encuentran los que se han de
tasar, en grupos o clases lo más homogéneos posible en función de sus características técnicas y económicas.
Seguidamente se habrá de determinar valores o intervalos de valor para cada clase, basándose en datos de
mercado; estos valores o intervalos de valor para cada clase se expresarán en índices de valor por unidad de
superficie (V/m² o V/Ha).
Por último para determinar el valor del lote a tasar bastará con determinar a que grupo o clase pertenece y luego
multiplicar su superficie por el índice antes mencionado.
Cuanto más estrechos sean los intervalos de valor (más numerosas las clases) mayor será la exactitud del valor
determinado, aunque siempre quedará un cierto margen para la imposición del criterio del tasador.

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Es importante observar que en este método se considera proporcional el incremento del valor respecto del
incremento de la superficie.
En el caso de bienes inmuebles rurales los grupos se podrían dividir en función de características como zona
geográfica, tipo de explotación (agrícola o ganadera), tipo de cultivo (sí corresponde), etc.
En el caso de inmuebles urbanos este criterio sería de más difícil aplicación, aunque separando la tasación de la
tierra de la tasación de las mejoras, podrían llegar a conformarse clasificaciones para el caso de la tierra que lo
hicieran aplicable; por ejemplo en el caso de lotes urbanos la agrupación se podría realizar en función de: zona,
regularidad, ubicación en la manzana, etc. En el caso de las mejoras el criterio se torna impracticable dada la
inmensa cantidad de grupos que habría que definir, en función de las múltiples variables que influyen en el valor
de estas, como por ejemplo toda la gama de categorías y destinos de las construcciones, todos los estados de
conservación, etc.
METODO COMPARATIVO POR CORRECCION
Este método se basa en la asignación de un valor medio para un bien de tipo medio dentro de una clase (a la que
corresponde el bien a tasar), que se irá corrigiendo con coeficientes que resultarán del estudio de las
características del bien a tasar que se desvían de las del tipo medio y que influyen en el valor. Estos coeficientes
que en general serán mas de uno, actúan acumulativamente.
Para la determinación de ese valor medio del bien de tipo medio dentro de la clase, deberán aplicarse los
coeficientes de corrección inversamente a los datos de valor de bienes de esa clase que se tomen como base, ya
que dichos bienes no serán en general del tipo medio.
Para el caso de predios rurales, en general, el concepto de clase esta muy ligado al de zona geográfica en que
se agrupan, ya que por tal motivo habrá una serie de características que les serán comunes como por ejemplo el
tipo de explotación (con excepciones).
Las características por las cuales se fijarán coeficientes podrán ser: superficie del predio, distancia a centros
urbanos, calidad del suelo, mejoras notoriamente diferentes de las bien de tipo medio, etc.
Ejemplo: Coeficientes correctores que propone Santi juárez

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Distancia al Precio por
Núcleo Urbano Hectárea
15 km P
de 15 a 20 km 0,85 P
de 20 a 30 km 0,80 P
de 30 a 50 km 0,80 - 0,70 P
más de 50 km Discrecional
En el caso de predios urbanos este método es el más utilizado tanto para el avalúo de la tierra como para el
avalúo de mejoras. Para los lotes las clases se reducen en general a los frentistas a una misma calle a lo largo
de una cuadra, y se aplican los conocidos criterios (Hoffman – Neil, Harper, Valiente Noailles, Zangerle, etc.) que
determinan correcciones a aplicar al valor por metro cuadrado del lote de tipo medio, llamado Valor Unitario del
Lote Tipo Medial, en base a características tales como frente, fondo, superficie y ubicación en la manzana.
En cuanto a las mejoras se definen las clases a través de la matriz de valores de reposición que combina la
categoría y el destino de las construcciones (cada casillero es una clase), determinando para cada combinación
estas características un valor por metro cuadrado. La determinación de ese valor se puede realizar por el método
de cómputos y presupuestos o utilizando valores de mercado conocidos de cada clase. Las características por
las que se corrige ese valor de reposición determinado son el estado de conservación y la edad de la
construcción en mayor grado, y en menor grado otras como obsolescencia y vecindades desvalorizantes; para
las primeras existen criterios prefijados para la determinación de los coeficientes como los de Kuentzle, Ross y
Heidek.
Para otro tipo de mejoras se optará por aplicar la comparación y corrección de valores de mercado o cómputos y
presupuestos, según existan o no mejoras similares de las cuales se puede conocer el valor de mercado.
Dentro de este mismo criterio por correcciones se encuentra también la fórmula del Ingeniero Dante Guerrero
para la determinación del valor del lote en zonas de muy alto valor de la tierra; este introduce un castigo al valor
del lote cuando este no está aprovechado en el máximo de su potencial en cuanto a la posibilidad de edificación:
(E – e) x (V – v)

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Vtedif = Vtbaldío [ 1 - -------------------------- ]
ExV
Vtedif = Valor del terreno edificado
Vtbaldío = Valor del lote considerado como si fuera baldío
E = Superficie edificable (suma de todas las superficies de las plantas posibles de edificar)
e = Superficie efectivamente edificada
V = Vida técnica previsible de la construcción
v = Vida transcurrida o edad de la construcción
Por último el valor del terreno mas la construcción será la suma del Vtedif mas el valor del edificio
tasado.
METODO COMPARATIVO POR VALORES TIPICOS
Consiste en determinar el valor del bien a tasar a partir de coeficientes asignados a cada una de las diferentes
partes físicas o típicas en que se puede dividir el bien, y conociendo el valor por unidad de superficie de alguna
de esas partes determinar el valor de las restantes a través de los coeficientes fijados.
Por ejemplo se quiere tasar un predio rural que se dedica a tres tipos de cultivo diferentes: Viña, Sembrado,
Pasto. Se le asignarán coeficientes a cada uno de esos cultivos según lo que indique el mercado en cuanto a la
rentabilidad de cada uno de ellos; por ejemplo 100 a Viña, 80 a Sembrado y 70 a Pasto. Conociendo el precio por
Ha de alguno de ellos, se determinará el valor el valor por Ha de los restantes suponiendo que estos serán
proporcionales a los coeficientes fijados; por último conociendo la extensión de cada cultivo dentro del predio se
determinará el valor total de cada uno y la suma de los tres será el valor del predio.
Cultivo Escala Valor

aprovechamiento de Valor por Ha

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Viña 100 40000
Sembrado 80 32000
Pasto 70 28000
En el caso urbano, suponiendo que se dividiera el bien en terreno y mejoras, sería muy difícil determinar
coeficientes certeros que relacionaran el valor de una de las partes con la otra sin detenerse en un estudio
detallado de cada una de esas partes, es decir, no hay coeficientes que relacionen valor de mercado del terreno
con valor de las mejoras para la generalidad de los casos.
METODO COMPARATIVO POR COMPARACION ESPACIAL
Se basa en la comparación del bien a tasar con otro u otros del mismo destino de los cuales se conoce el valor
de mercado. La comparación se realiza estudiando una o más características comunes a los bienes en cuestión,
suponiendo que la diferencia de los valores entre el bien a tasar y los bienes de valor conocido es proporcional a
la diferencia de los índices que miden esa o esas características. Los índices se toman en general por unidad de
superficie.
En el caso de predios rurales las características elegidas pueden ser: producción bruta, monto de arrendamiento,
edad de los cultivos, distancia a centro poblado, etc. Para transformar estas características en índices por unidad
de superficie se dividirá su valor entre la cantidad de Has de cada predio.
Ejemplo: Supongamos una zona rural, que durante el año 2010, se han realizado seis compraventas de fincas
similares. Se conocen los precio por hectárea y la producción bruta, tal como figuran en el cuadro siguiente:
Parcela Precio (VM) Producción (P)
$/Ha kg/Ha
1 170000 2500
2 270000 3300
3 305000 3500

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4 315000 4300
5 310000 3900
6 370000 4500
Si se quiere conocer el valor de mercado, en ese mismo año, de una finca similar cuya producción bruta es de
3800 kg/Ha, se aplica la siguiente fórmula:
Donde:
VM : Valor de mercado en $/Ha para la parcela objeto de la valoración
P : Valor de la producción en kg/Ha para la parcela objeto de la valoración VMi :
Precio de la parcela “i” en $/Ha
Pi : Valor de la producción de la parcela “i” en kg/Ha
Sustituyendo valores:
170 +270 + 305+ 315 + 310 + 370
VM = ------------------------------------------------- 3800
2.5 + 3.3 + 3.5+ 4.3 + 3.9 + 4.5
VM = 300542 $/Ha
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En este ejemplo solamente se ha empleado un signo externo, pero en el caso que se utilicen más de uno, para
cada una de las características o signos externos utilizados como criterios de comparación, se obtendrá un valor
de mercado que puede ser diferente.
El valor de mercado final que se asignará a la parcela se calculará como la media ponderada de dichos valores ,
de acuerdo con los pesos o ponderaciones que estime el tasador.
Para el caso urbano la aplicabilidad de este criterio sería relativa pues hay muchas características de los predios
urbanos que influyen fuertemente en el valor, y aunque se contemplarán todas es sabido que en general el valor
no varía proporcionalmente con ellas (ni siquiera linealmente en la mayoría de los casos); por ejemplo en el caso
de los lotes: frente, fondo, superficie, etc.
METODO COMPARATIVO POR COMPARACION TEMPORAL
Consiste en determinar el valor de mercado de un bien a tasar en base a valores del mismo bien en momentos
de tiempo anteriores. Se calcula el crecimiento anual del valor para los intervalos de tiempo entre los que se
conoce el valor y luego se realiza un promedio de estos crecimientos, con el cual se determinará el valor
extrapolando desde el último valor de mercado conocido.
El mismo procedimiento se puede realizar también con alguna otra característica (por ejemplo la renta) de la cual
se conozcan valores anteriores en el tiempo y además se conozca el valor de mercado en alguno de los
momentos en que se conoce el valor que toma esa característica, de modo tal que permita obtener una relación
entre el valor y la característica en cuestión (relación que se supondrá se mantiene invariable en el tiempo) a
través de la cual se determinará el valor de mercado de una vez extrapolando el valor de la característica elegida.
Este método no es aconsejable aplicarlo en mercados que no posean una gran estabilidad, por cuanto los
valores de mercado de bienes inmuebles a través del tiempo variarán de maneras diferentes reflejando los
vaivenes del propio mercado; puede darse que en determinadas épocas acompañen la variación de algún índice
en particular (PBI, IPC), para luego ir a la par de otro y en otras épocas no acompañar a ninguno.
METODO Procedimiento A VISTA o del LEAL SABER Y ENTENDER

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Procedimiento A VISTA o del LEAL SABER Y ENTENDER
Este procedimiento, que no es un método pues no tiene ninguna sistematicidad, no tiene ningún rigor ni
fundamento más que la propia experiencia del tasador.
A pesar de que algunos autores lo califican de aberrante, otros le dan un relativo valor basándose en la idea de
que el perito realiza una efectiva comparación (que madura en su mente) del bien a tasar y de otros bienes
similares de los que conoció su valor de mercado, y ponderando las características que los diferencian emite un
juicio final del valor.
Método SINTETICO DE COMPARACION POR RATIOS
Los criterios explicados, en párrafos anteriores, de comparación de valores de mercado a través de parámetros o
signos externos, no se reducen al de la proporcionalidad según la fórmula:
 VMi
VM = ------------

 Xi
Sino que existen otras expresiones correspondientes a otros criterios de comparación como son: Criterio de
comparación por ratios, Criterio de los extremos y Criterio del orígen.
Criterios de los Ratios:
Para la estimación del valor de mercado mediante el criterio de los ratios se aplica la formula:
 (VM / Xi)
VM = ------------------ X

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n
Consiste, pues, en calcular el ratio o cociente VM / X (Valor de mercado / producción bruta) para cada una de las
fincas y obtener el valor promedio. En nuestro caso, los ratios resultantes y la media aritmética son:
Parcela Precio (VM) Producción (P) Ratio
$/Ha kg/Ha
1 170000 2500 68.00
2 270000 3300 81.82
3 305000 3500 87.14
4 315000 4300 73.26
5 310000 3900 79.49
6 370000 4500 82.22
Media Aritm. 78.65
El valor de mercado de la finca objeto de valoración será:
VM = 78.65 x 3800 = 298870 $/Ha
Criterio de los extremos:
En el ejemplo anterior se disponía de una tabla de datos relativamente amplia sobre trasacciones de fincas
similares, sin embargo no siempre ocurre así, sino que el tasador únicamente conoce los valores extremos del
intervalo, tanto para la variables Valor de Meracdo como para el parámetro o signo externo que se toma como
índice de comparación. Cuando sucede esto, es posible valorar una finca utilizando otro criterio de

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comparación más simplificado que el criterio de los ratios y el criterio baricéntrico (espacial), y por tanto, menos
eficiente al generar mayor varianza sistemáticamente.
En este criterio, de los extremos, se supone que exista una correspondencia entre los valores extremos
(máximo y mínimo) del valor de mercado y los valores extremos (máximo y mínimo o mínimo y máximo) del
signo externo de comparación.
Se pueden dar los siguientes casos:
VMM ---------------- XM
Vmm ---------------- Xm
O bien:
VMM --------------- Xm
VMm --------------- XM
Donde:
VMM : Valor de mercado máxiom
VMm : Valor de mercado mínimo
XM : Indice máximo
Xm : Indice mínimo
Dependiendo de si la relación entre la variable Valor de mercado y variable explicativa es directamente

o inversamente proporcional. En el caso que esta relación sea directamente proporcional la fórmula a
aplicar es la siguiente:
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(VMM – Vmm) (X1 – Xm)
V1 = VMn + ------------------------------------
(XM Xm)
Expresión general del criterio simplificado.
En el ejemplo del párrafo anterior los valores extremos de la variable Valor de Mercado eran 370000 y
170000 $7Ha, los cuales se correspondían con los valores extremos 4500 2500 kg/Ha de la producción
anual bruta, respectivamente. Si se quiere estimar el Valor de mercado de una parcela cuya producción
bruta anual es de 3800 kg/Ha, resulta:
(370000 – 170000) (3800 – 2500)
V1 = 170000 + ----------------------------------------------- = 300000 $/Ha
(4500 - 2500)
El criterio de los dos extremos es el único método sintético comparativo que puede ser utilizado, tanto si el valor
de mercado se considera directamente o inversamente proporcional a la variable explicativa, sin necesidad de
introducir índices de conversión o fórmulas diferentes que consideren esta circunstancia, como ocurre con los
métodos baricétrico, de ratios o de orígen.
Método del Criterio de origen
Se supone en este criterio que el valor de mercado se relaciona con el índice o signo externo según la ley
algebraica lineal cuya representación gráfica es la recta que pasa por el orígen y por el centro del segmento
(VMM, XM) y (VMm, Xm) lo cual implica que el Valor del mercado medio Vo, entre ambos extremos, se
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corresponde con el índice medio Xo. Además como la recta pasa por el orígen, a las fincas cuyo índice es muy
bajo se les supone también un valor de mercado muy bajo, hasta hacerse prácticamente nulo, cosa que no
ocurre en la realidad.
La ecuación de la recta que pasa por el orígen de coordenadas y el punto medio de los extrmos es:
Vo - O
V1 = ------------- X1
Xo - O
Además se tiene que:
VMM - VMm
V1 = ---------------------- y
XM - Xm
Vo = ------------------
Que sustituyendo en la ecuación, se tiene:
VMM + VMn

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V1 = ---------------------- X1
XM + Xm
Aplicando el criterio al ejemplo anterior, se tiene:
370000+ 170000
V1 = ---------------------------- x 3800 = 293143 $/Ha
4500+ 2500
Al igual que ocurría con el criterio de los dos extremos, el criterio del orígen es menos eficiente que el criterio de
los ratios y baricéntrico en el sentido que genera una mayor varianza.
MÉTODO ANALITICO O RACIONAL
Surgió a posteriori de los métodos por comparación y se le llamo racional por el alto contenido matemático con
que se presentó en un primer momento.
El fundamento del método se basa en la capitalización de una renta a un determinado tipo de capitalización que
determina un valor de capitalización: Vc = 100 x R / r
La fórmula proviene de los préstamos de dinero a largo plazo donde Vc es el monto prestado, r la tasa de interés
o tipo de capitalización (en %) y R los intereses.
Si el valor de un bien de Renta R se determina aplicando la fórmula con el tipo de capitalización igual al de los
préstamos a largo plazo, se estaría admitiendo implícitamente la hipótesis de que la inversión en bienes

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inmuebles sería igualmente preferible que la inversión en préstamos de dinero a largo plazo, por cuanto en
ambos casos invirtiendo un capital Vc se obtiene una rentabilidad igual a R.
Dicha hipótesis no se cumple porque el mercado de préstamos a largo plazo es de competencia perfecta
mientras que las transacciones de bienes inmuebles suelen darse en un mercado de monopolio bilateral, además
las distintas inversiones presentan características diferentes en cuanto a seguridad y a liquidez. Finalmente se
concluye que el tipo de capitalización de los préstamos a largo plazo no es el mismo que estima los valores de
mercado a partir de la renta.
Concepto de RENTA en el método analítico
Puede entenderse de dos maneras diferentes:
1) Renta efectiva o monto que paga el arrendatario del bien, o renta que podría pagarse si el bien estuviera
arrendado.
2) Renta calculada si el bien es explotado directamente por el propietario
La renta de un bien se puede calcular a partir de la fórmula: (I – G) = (R + B)
Donde I = ingresos; G = Gastos; R = renta y B = beneficio empresarial.
En esta fórmula no se incluyen los intereses de los capitales fijos, por considerar que el monto de los capitales
fijos se puede sumar al valor que se obtenga por el método de la renta, para llegar al valor final.
Tipo de Capitalización
La elección del tipo de capitalización suele ser la clave del problema al aplicar el método analítico, y la
determinación de esta está relacionada con el tema de la inversión inmobiliaria.
Las inversiones inmobiliarias tienen un comportamiento peculiar respecto a los objetivos deseables en toda
inversión: la liquidez es baja, la seguridad es alta y la rentabilidad es variable.
Conocida y calculada la renta, el tipo de capitalización que va a estimar el valor de mercado dependerá de la
seguridad y la liquidez de la inversión. A igualdad de otras condiciones el tipo de capitalización se elegirá mas
bajo cuanto mas altás sean la seguridad y la liquidez.
IRRACIONALIDAD del método analítico

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A pesar de su aparente rigidez, el método analítico presenta ciertos inconvenientes que hacen difícil su
correcta aplicación, ellos son:
a) Indefinición del concepto de valor que se estima: Mientras algunos autores sostienen que el valor que se
estima es el valor de mercado utilizando el tipo de capitalización de los préstamos a largo plazo, otros sostienen
que ese valor nada tiene que ver con el valor de mercado, y que el tipo de capitalización que estima este último
solo se obtiene partiendo de datos conocidos de valores de mercado y rentas para bienes similares al que haya
que tasar.
b) Inexistencia de un criterio para fijar el tipo de capitalización: A lo largo del tiempo los tasadores han
zanjado este problema generalmente por dos caminos. Uno de ellos es utilizando el tipo de capitalización legal
que existe en ciertos países, fijado para realizar tasaciones en casos puntuales que según la ley se deben
realizar por este método; el uso de este tipo de capitalización no asegura buenos resultados porque está fijado
para utilizarlo en determinado tipo de bienes inmuebles y en determinadas circunstancias (p.e. ofrecimiento en
venta del bien del propietario al inquilino según orden de prioridad que fija la ley).
El otro camino se basa en la determinación previa del valor del bien inmueble por otro método, por ejemplo
comparativo por correcciones, y conociendo el la renta elegir la tasa que se ajusta a esos valores. Se trata en
realidad de una especie de trampa al solitario.
c) Dificultad de desglosar la renta del término (R + B): Para determinar la renta se debe calcular previamente
el beneficio empresarial, en el intento de hacerlo suele cometerse un error bastante grave que es suponer que el
beneficio empresarial depende del bien inmueble que se tasa. El beneficio empresarial depende de la empresa y
no de uno de sus activos como lo es el bien inmueble en que la empresa desarrolla su labor. Lo correcto sería
determinar que porción del beneficio es debida al bien inmueble, de no proceder así se podría llegar a
conclusiones erróneas como que un mismo bien inmueble producirá diferentes rentas, y por ende aplicando el
método analítico tendría diferentes valores de mercado dependiendo de la empresa que lo explote.

Pág. 21
BIBLIOGRAFÍA
http://simonfigueroa.tripod.com/Estado.htm
http://www.eltiempo.com/economia/sectores/panorama-economico-de-colombia-en-2017-38145
http://www.losimpuestos.com.
http://www.actualicese.com.
https://sites.google.com/site/economia20parabachillerato/temario/tema-2-los-agentes-y-los-sistemas-
economicos/4-los-sistemas-economicos
https://www.altosestudiosinmobiliarios.com/ar/metodo-analitico-o-racional/
https://www.sangakoo.com/es/temas/proporcion-directa-e-inversa

Pág. 22

Fundamentos Generales y Metodos de Avaluos

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Tabla de contenido

CONCEPTO BÁSICO DEL AVALÚO ..................................................................................................................................... 3

DIPLOMADO VIRTUAL EN: AVALUOS

IMPORTANCIA DE LA ACTIVIDAD VALUADORA

DIPLOMADO VIRTUAL EN: AVALUOS

DIPLOMADO VIRTUAL EN: AVALUOS

METODOS COMPARATIVOS O SINTETICOS

Clase de Valor que se pretende estimar

Es el que examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras.

DIPLOMADO VIRTUAL EN: AVALUOS

METODO COMPARATIVO POR CLASIFICACION

DIPLOMADO VIRTUAL EN: AVALUOS

METODO COMPARATIVO POR CORRECCION

Ejemplo: Coeficientes correctores que propone Santi juárez

DIPLOMADO VIRTUAL EN: AVALUOS

Núcleo Urbano Hectárea

DIPLOMADO VIRTUAL EN: AVALUOS

Vtedif = Valor del terreno edificado

Vtbaldío = Valor del lote considerado como si fuera baldío

e = Superficie efectivamente edificada

V = Vida técnica previsible de la construcción

v = Vida transcurrida o edad de la construcción

METODO COMPARATIVO POR VALORES TIPICOS

Cultivo Escala Valor

DIPLOMADO VIRTUAL EN: AVALUOS

METODO COMPARATIVO POR COMPARACION ESPACIAL

Parcela Precio (VM) Producción (P)

DIPLOMADO VIRTUAL EN: AVALUOS

VM : Valor de mercado en $/Ha para la parcela objeto de la valoración

P : Valor de la producción en kg/Ha para la parcela objeto de la valoración VMi :

Precio de la parcela “i” en $/Ha

Pi : Valor de la producción de la parcela “i” en kg/Ha

170 +270 + 305+ 315 + 310 + 370

2.5 + 3.3 + 3.5+ 4.3 + 3.9 + 4.5

METODO COMPARATIVO POR COMPARACION TEMPORAL

METODO Procedimiento A VISTA o del LEAL SABER Y ENTENDER

DIPLOMADO VIRTUAL EN: AVALUOS

Método SINTETICO DE COMPARACION POR RATIOS

Criterios de los Ratios:

DIPLOMADO VIRTUAL EN: AVALUOS

Parcela Precio (VM) Producción (P) Ratio

1 170000 2500 68.00

2 270000 3300 81.82

3 305000 3500 87.14

4 315000 4300 73.26

5 310000 3900 79.49

6 370000 4500 82.22

Media Aritm. 78.65

El valor de mercado de la finca objeto de valoración será:

VM = 78.65 x 3800 = 298870 $/Ha

Criterio de los extremos:

DIPLOMADO VIRTUAL EN: AVALUOS

Se pueden dar los siguientes casos:

VMM : Valor de mercado máxiom

VMm : Valor de mercado mínimo

Dependiendo de si la relación entre la variable Valor de mercado y variable explicativa es directamente

Expresión general del criterio simplificado.

(370000 – 170000) (3800 – 2500)

V1 = 170000 + ----------------------------------------------- = 300000 $/Ha

Método del Criterio de origen

Además se tiene que:

Que sustituyendo en la ecuación, se tiene:

DIPLOMADO VIRTUAL EN: AVALUOS

Aplicando el criterio al ejemplo anterior, se tiene: