Coleccion: Gaceta Civil - Tomo 19 - Numero 09 - Mes-Ano: 1_2015

Hay simulación si se transfiere un inmueble y el vendedor

lo recibe en usufructo sin que pierda la posesión

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CONSULTA:

Una persona vendió su único inmueble a unos parientes, quienes, a su vez, le

otorgaron en usufructo dicho predio por un plazo indefinido. No obstante, dichos actos
jurídicos se celebraron luego de que fuera enviada una carta notarial al vendedor por
parte de una empresa, en la cual se le advertía sobre el vencimiento y requerimiento
del pago de las cuotas del préstamo que le había sido concedido. Por esa razón, el
abogado de la empresa acreedora nos consulta sobre la viabilidad de solicitar la
nulidad de dichos actos jurídicos (la compraventa y el usufructo) a fin de poder cobrar
la deuda mediante la afectación del inmueble.

RESPUESTA: Es presumible la simulación de una compraventa y usufructo cuando el

vendedor continúe en posesión del inmueble vendido, exista relación de parentesco
entre las partes y también si el predio es el único bien del deudor.

FUNDAMENTACIÓN:

Se puede declarar la nulidad de dos contratos celebrados sobre un inmueble con el

objetivo de burlar la acreencia de una empresa, recurriendo a la simulación absoluta
de acto jurídico.

En efecto, la simulación absoluta se produce cuando se celebra un acto jurídico, sin

que exista la intención real de celebrarlo y de que se produzcan sus efectos. La
finalidad de este procedimiento es el de aparentar frente a terceros algo inexistente,
generalmente con el fin de burlar algún derecho, como en el presente caso en que
existe una acreencia sobre el bien objeto contractual.

En el supuesto planteado se advierten circunstancias específicas que conducen a la

conclusión de la existencia de simulación en los actos jurídicos de compraventa y
usufructo recaídos sobre el único inmueble del deudor, por lo que bien se puede
concluir que no hubo real voluntad de celebrarlos y sí, en cambio, intención de frustrar
el cobro de la acreencia.

Así, por ejemplo es de notar que se celebró una compraventa a favor de unas
personas y, al mismo tiempo, estas otorgaron el inmueble en usufructo a favor del
vendedor, sin que en ningún momento se haya producido la desposesión.

Como segundo dato, hay que reparar en que en el contrato de usufructo se incluya una
cláusula por la cual se establece su carácter indefinido a favor del usufructuario. En
tercer lugar, de la descripción del caso planteado se colige que existe vínculo familiar
entre los contratantes.
 Por último, la suscripción de dichos contratos se realizó luego de haberse cursado
carta notarial, por la que el acreedor comunicó al deudor que las cuotas del crédito se
encontraban vencidas.

Todas estas circunstancias, sobre todo el hecho de no haberse producido la

desposesión del inmueble, abonan para la consideración de la existencia de
simulación dirigida a evitar la ejecución del inmueble. Por ello, es posible alegar y
probar la simulación.

Base legal:

• Código Civil: art. 190.

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