1.

-ANTECEDENTES:

A través de los tiempos, el “proceso de desalojo” ha tomado distintas

denominaciones como “juicio de desahucio”, “juicio de aviso de despedida” y
ahora con el código procesal en vigor “proceso de desalojo” mediante el cual
el propietario o arrendador procura la desocupación o el lanzamiento del
demandado, su familia o los subarrendatarios, poseedores precarios, o
cualquier otro ocupante del bien cuyo deber de restitución es exigible.
En la antigüedad el desahucio, o desalojo se derivó principalmente del
incumplimiento del contrato de arrendamiento conocido en Roma como la
locatio conductio rerum que fue un contrato sinalagmático que se formaba
por el consentimiento de las partes. Fueron causales de extinción del
contrato, algunos de los cuales persisten hasta nuestros días, el vencimiento
del plazo convenido, la pérdida de la cosa arrendada, el acuerdo de las partes
para resolverlo y la anulación obtenida por el arrendador. La negativa a
desocupar voluntariamente la cosa arrendada podía conducir al desahucio.
Durante la Edad Media el nacimiento del feudo implica que el señor se
reserve el dominio absoluto del suelo. Solo daba el terreno para cultivar a
siervos y colonos, bajo condición de dividir frutos y productos agrícolas
(colonia parcelada), luego lo hace por una anualidad en dinero, (censos
precarios, enfitéuticos, etcétera o, en fin, a cambio de la prestación militar o
personal. Es obvio que en el fondo de estas figuras jurídicas se encuentre los
principios de la locación, pero ellos no aparecen en la pureza del Derecho
clásico romano.
A través, del largo periodo histórico se consustancia con los derechos reales y
en especial con los "arrendamientos perpetuos". Aparecen así lis
arrendamientos de fincas rústicas y urbanas que tuvieron como finalidad la
explotación agrícola, forestal y vivienda.
Como nota interesante debe señalarse, que el incumplimiento de las
obligaciones nacidas de estos contratos era severamente castigado con
penas públicas, ya que el incumplimiento daba a su autor el carácter de "reo
o delincuente". El Derecho canónico trata de suavizar el rigorismo apuntado.
Para hacerlo, no busca bases jurídicas sino justificaciones en la equidad y en
la moral. El precio por el uso de la cosa se llama "merced". La costumbre
napolitana permite al locador de una casa o de un fundo tomar un objeto de
la locataria a título a título de "acreedor pignoraticio" para garantizarse el
pago del precio o merced convenida y, eventualmente, indemnizarse con su
valor, los daños que el inquilino pudiera haber inferido al fundo. Se imponen
penas corporales al inquilino que deja la casa o al siervo que se aleja de la
región.
En la Edad Moderna el aumento de la población marca el nacimiento de la
gran urbe y las ciudades industriales, con el problema común a los tiempos
antiguos y modernos como es la escasez de viviendas, lo que se evidencia no
solo en la cantidad de contratos de arrendamientos sino también en el juicio
de desahucio que mantiene los preceptos fundamentales de respeto a la
propiedad, es decir, para recuperar el inmueble que le pertenece a causa de
una posesión inadecuada por un tercero.
Las personas a quienes la fortuna no les ha permitido el acceso a la
propiedad de sus viviendas forman la parte más numerosa y necesitada de la
población urbana, no es de extrañar, por tanto la notoria tendencia
legislativa a proteger al locatario en desmedro del dueño, tendencia que se
acentuó vigorosamente con motivo de la escasez de viviendas originadas en
procesos económicos complejos, principalmente el encarecimiento de la
construcción y el éxodo de la población campesina a las ciudades, sin
embargo a pesar de que la vivienda es un problema social, también se debe
considerar y potenciar las obligaciones legales de ambas partes, es decir, dar
seguridad jurídica al propietario y al arrendatario de tal manera, que en un
caso de desalojo judicial el proceso no se dilate maliciosamente por algunas
de las partes.
Actualmente, la insuficiencia de viviendas es un problema de extensión
universal. Alcanza contornos extremos en países que sirvieron de campo de
acción o tuvieron una participación activa en conflictos bélicos, pero también
repercutió en otros que, como el nuestro, no participaron en ellos
directamente. Las medidas de emergencia buscan un equilibrio artificial para
la balanza de la oferta y la demanda. Así nacen leyes transitorias que, ante la
subsistencia de los estados de hecho que las motivaron, se fueron
prorrogando indefinidamente. En suma, el conflicto de intereses en procesos
está configurado, de un lado, por el interés del accionante de que se le
restituya el bien y, de otro, por el interés del emplazado de no ser despojado
de la posesión del mismo, lo que dependerá entre otras cosas, de si este
tiene o no el amparo del Derecho.
En nuestro país, han surgido problemas con el contrato de locación y
conducción de cosas, así como con el contrato alquileres de viviendas y
locales comerciales muy vinculados al desahucio y el aviso de despedida,
todos regulados por el Código de Procedimientos Civiles de 1912 y el Código
Civil de 1936. Como el problema persistía se dieron leyes de excepción como
la Ley N°8765, el Decreto Ley N° 21938 y el Rgto. N°052-77. También, la Ley
de Promoción de la Inversión Privada, Decreto Legislativo N° 709, que reguló
el desahucio con el objeto de crear el equilibrio social basado en la igualdad
de derechos y obligaciones de las partes contratantes y solucionar un
problema complejo. El derogado Código de Procedimientos Civiles lo regló
bajo la denominación de desahucio y el Código Procesal Civil con el nombre
de desalojo en los artículos 585° al 596°.
2.-DEFINICIONES SEGÚN JURISTAS:
Según MÁXIMO CASTRO citado por el doctor HINOSTROZA MIGUES “la acción
de desalojo o de desahucio es el procedimiento breve y sumario que se
entabla contra el arrendatario o inquilino de una finca por el propietario o
por el que tiene derecho a gozar y usar de ella, para que la desocupe y la deje
a su disposición. (Hinostroza, 2008)
Para GOMES DE LIAÑO GONZALES, citado por HINOSTROZA MIGUES, refiere
que el denominado juicio de desahucio es aquel que está dirigido a obtener
el desalojo de un inmueble, imponiendo incluso el lanzamiento de sus
ocupantes, sirviendo para resolver, tanto cuestiones de arrendamiento,
como situaciones de precario en las que se posee una finca sin título que lo
justifique. (Hinostroza, 2008)
Del mismo modo TORRES VASQUEZ, conforme a nuestro ordenamiento
jurídico en el proceso de desalojo por ocupante precario el demandante
persigue que le restituya el bien quien lo posea sin su autorización (el
ocupante clandestino, el usurpador) que le sea devuelto por la persona a
quien él le cedió voluntariamente por haber fenecido el título, posee
injustamente el que no tiene título o el que su título ha fenecido con el
desalojo se persigue restablecer una cosa en su primer estado (Torres
Vásques, 2006)
Según PALACIOS PAIVA la acción de desalojo, si bien pretende la restitución
de la posesión de un predio, no está establecida para proteger la propiedad,
como ya se anotó, sino para obtener la restitución de la posesión, y por eso
corresponde no solamente al propietario, sino también al arrendador y a
todo aquel que considere tener derecho a la restitución del predio. (Palacios
Paiva, 2008)
Definimos al desalojo como la acción que está establecida para la restitución
de la posesión y corresponde a toda persona que tenga derecho a la
restitución del bien, esta acción persigue que se restablezca al estado
anterior.
Desalojo según Lino Cornejo, citado por Alberto Hinostroza, considera que el
juicio de desalojo es aquel que tiene por objeto una pretensión tendiente a
recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por
quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de
restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso, aunque sin
pretensiones a la posesión.
"El objeto del proceso de desalojo es dejar libre el uso de los bienes materia
del litigio, sustrayéndolos, con el auxilio de la fuerza pública si fuese
necesario, a la acción de sus detentadores, según "Carlos Hernández L.
Tiene como fuente el contrato de arriendos o cualquier título en cuya virtud
una persona tenga posesión de un predio, excepcionalmente se puede
desalojar a un poseedor sin título.
3.-CASOS EN LOS QUE PROCEDE DESALOJO.
El desalojo puede intentarse invocando las causales siguientes:
- Por la falta de pago de los arriendos, si vence dos meses más quince días. Si
se pacta por períodos mayores, basta el vencimiento de un solo período más
quince días. Si se pacta períodos menores a un mes, basta que se venzan tres
períodos.
- Cuando se da destino distinto o diferente de aquel para el que se le
concedió expresa o tácitamente; o permite un acto contrario al orden público
o a las buenas costumbres.
- Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin
asentimiento escrito del arrendador.
- Por ocupación precaria.
- Por vencimiento del contrato.
- Para poner fin a un contrato de duración indeterminada.
- Por vencimiento de contrato por sentencia con condena de futuro.
- Para reparar el bien para su mejor conservación.
COMPETENCIA.
POR LA CUANTIA, ES COMPETENTE: El juez especializado cuando la renta
mensual es mayor a cinco URP si es menor a cinco URP, es competente el
Juez de Paz letrado y, si la cuantía es inferior a dos URP, es competente el
Juez de Paz.
SUJETOS ACTIVOS DEL DESALOJO.
Pueden demandar el desalojo: el propietario, el arrendador, el administrador
y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un predio Art.
586 del C.P.C.
En un condominio, cualquiera de los copropietarios puede iniciar el proceso
de desalojo, si el plazo esta vencido. El usufructuario, está legitimado para
accionar contra cualquiera que detente el inmueble, el usuario y el
comodante, pueden ser sujetos activos del proceso de desalojo.
Pueden interponer demanda de desalojo
1.- El propietario. Persona física o jurídica que tiene derecho de dominio
sobre una cosa, especialmente sobre bienes inmuebles. Frente al inquilino, el
dueño de la cosa alquilada.
2.- El arrendador o Locador En el contrato de locación se llama así quien
concede el uso o goce de una cosa, ejecuta la obra o presta el servicio.
Denominase también arrendador
3.- El administrador Persona física o jurídica que administra sus propios
bienes o los ajenos. En Derecho Público es administrador, por medio de sus
organismos, el Estado en general y específicamente el Poder Ejecutivo en sus
diversos aspectos.
SUJETOS PASIVOS DEL DESALOJO.
Pueden ser demandados en el desalojo, el arrendatario, el precario, cualquier
otra persona a quien le es exigible la restitución. También son sujetos
pasivos, el comodatario, cuando el comodato no está sujeto a plazo y el
comodante pide la restitución del bien, el depositario que no restituyó el
bien bajo su custodia.
1. El arrendatario. En el contrato de locación se llama así el que paga el
precio por el uso o goce de una cosa, por la recepción de un servicio o la
ejecución de una obra. Se denomina también arrendatario o inquilino.
2. El subarrendatario. El que arrienda para sí lo que otro tenía a su vez
arrendado.
3. El precario. (Dícese de aquello que se tiene por un título que autoriza al
propietario a revocar en cualquier momento el uso o tenencia).
4. Cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución (art 586º
segunda parte – CPC)
RELACIONES JURIDICAS EN LA QUE PROCEDE EL DESALOJO
Conforme al código de procedimientos civiles, procedía el desahucio y aviso
de despedida, cuando las relaciones jurídicas se originaban en el contrato de
arrendamiento y cuando no había relación jurídica que suspende a la
posesión (precario)
De la lectura del artículo 586 del código procesal civil se desprende que el
desalojo procede cuando las relaciones jurídicas se originan en contrato de
arrendamiento, cuando no hay relación jurídica que sustente la posesión del
bien (precario) y por cualquier otra relación jurídica.
JUEZ COMPETENTE
1. COMPETENCIA TERRITORIA
Es competente el juez del domicilio del demandado y el juez de lugar donde
se encuentre el bien; a elección del demandante (art 24º CPC Inc. 1)
2. COMPETENCIA POR RAZON DE LA CUANTIA
a) Cuando la renta mensual es mayor a 50 unidades de referencia procesal
o no exista cuantía son competentes los jueces civiles. Uno de los casos
donde no hay cuantía es en la ocupación precaria.
b) Cuando la renta mensual sea hasta cincuenta unidades de referencia
procesal, son competentes los jueces de paz letrado (art 547º CPC)
DEMANDA RESPECTO A BIEN OCUPADO POR TERCEROS
Pueden presentarse los siguientes casos:
1. Que el bien este ocupado por personas distintas a quien el demandante
entrego la posesión del bien. En este caso el demandante debe demandar a
la persona con quien tiene la relación jurídica y denunciar en su demanda al
ocupante, es decir, debe indicar en su demanda el nombre y domicilio del
tercer, a fin que se le notifica la demanda (aplicación extensiva del concepto
contenido en el art. 102 del CPC).
El denunciado es notificado con la demanda y puede participar en el proceso
(art. 587 primera parte CPC).
2. Cuando quien demanda ignora que el bien está ocupado por un tercero,
pero esta situación se advierte en el momento de la notificación del
admisorio; quien lo notifique debe instituirlo del proceso indicado, de su
derecho a participar en él y el efecto que le va a producir la sentencia
(artículo 587 segunda parte del CPC) se entiende que quien hace la
notificación debe dejar constancia de esta situación, conforme a los artículos
160º y 161º del código procesal civil.
En este supuesto, el tercero puede actuar como Litisconsorte voluntario del
demandado desde la audiencia única (art. 587 tercera parte del CPC). Como
Litisconsorte facultativo voluntario litiga independientemente del demando
sin afectar la unidad del proceso (art. 94 del CPC)
3. En los dos supuestos anteriormente citados, si en la audiencia se advierte
que el tercero carece de título posesorio, el juez mediante resolución
motivada lo separa del proceso, es decir dictara resolución de extradición (art
587º último párrafo y 107 del CPC)
4. Si el demandado acredita no ser poseedor, sino que solo se encuentra en
relación de dependencia respecto a otro, conservando la posesión en
nombre de este y en cumplimiento de órdenes e instrucciones suyas. En este
caso se sobrecartará el admisorio y se citará a la persona por cuya cuenta
esta poseyendo.
Si el citado comparece y reconoce que es el poseedor, reemplazara al
demandado, quien quedara fuera del proceso. En este caso, el juez
emplazara con la demanda al poseedor.
Si el citado no comparece, o compareciendo, niega su calidad de poseedor, el
proceso continuará con el demandado, pero la sentencia surtirá efecto
respecto de este y del poseedor por el designado, es decir respecto de ambos
(art. 588 y 105 del CPC).
El mismo trámite se seguirá si quien es demandado como tenedor del bien
no lo tiene, y este se encuentra bajo la tenencia de otra persona (Art. 105 del
CPC).
DEMANDA DE DESALOJO ANTES DEL VENCIMIENTO DEL PLAZO PARA LA
DESOCUPACION
El desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir
el bien. Sin embargo, de ampararse la demanda, el lanzamiento solo puede
ejecutarse luego de seis días de vencido el plazo.
Si el demandado se allana a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el
bien a disposición del demandante este debe pagar, las costas y costos del
proceso (art 594ºCPC)
NOTIFICACION DE LA DEMANDA
Además de la dirección domiciliaria indicada en la demanda, esta debe ser
notificada en el predio materia de la pretensión si fuera distinta.
Si el predio no tiene a la vista numeración que lo identifique, el notificador
debe inquirir a los vecinos y redactara un acto sobre lo ocurrido (ART 589º
CPC)
LIMITACION DE MEDIOS PROBATORIOS
Si el desalojo se sustenta en el causal de falta de pago o vencimiento de
plazo. Solo son admisibles como medios probatorios, el documento, la
declaración de parte y la pericia (art 591ºCPC)
LANZAMIENTO
El lanzamiento se ordenará por pedido de parte luego de seis días de
notificado el decreto que declara consentida la sentencia o lo que ordena se
cumpla lo ejecutoriado. (Art 592ºCPC).
Es claro que la sentencia no apelada en este proceso debe ser declarada
consentida, y notificarse esta resolución para que empiece a contarse el
término para solicitar el lanzamiento.
El lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque
no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación.
Se entiende efectuado el lanzamiento solo cuando se hace entrega del bien al
demandante en su integridad y totalmente desocupado.
Si dentro de los dos (02) meses siguientes al lanzamiento se acredita que el
vencido a vuelto a ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo
lanzamiento (art. 593 del CPC).
MEDIDA CAUTELAR: LANZAMIENTO ANTES DE QUE SE DICTE LA SENTENCIA
En los procesos de desalojo por vencimiento del plazo de contrato o por otro
título que obligue la entrega. Procede la ejecución anticipada de la futura
decisión final, cuando el demandante acredite indubitable (Que no puede
dudarse) el derecho a la restitución pretendida y el abandono del bien (art
679 CPC)
PAGO DE MEJORAS
El poseedor puede demandar el pago de mejoras siguiendo el trámite del
proceso sumarísimo, si antes es demandado por desalojo deberá interponer
su demanda en un plazo que vencerá al día de la contestación. Este proceso
no es acumulable al de desalojo (art 595 CPC)
La Corte Suprema sigue el artículo 595 del Código Procesal Civil para señalar
que si se demanda el desalojo, el poseedor que hizo mejoras debe demandar
de forma paralela el reembolso de estas. La autora critica esta situación, que
crea la no rara posibilidad de que el poseedor gane en los dos procesos,
reteniendo el bien y con derecho a las mejoras.
El equívoco inicial parte de considerar que el poseedor al que alude el
artículo 595 del Código Procesal Civil es el mismo que tiene derecho al valor
de las mejoras conforme al artículo 917 del Código Civil. Por las razones que
se explican, un arrendatario no se identifica con el poseedor al que se refiere
esta última norma.
DESALOJO ACCESORIO
Se puede ejecutar el lanzamiento en un proceso de conocimiento abreviado
siempre que la restitución se haya demandado acumulativamente (art 590
CPC)
DESALOJO POR VENCIMIENTO DE CONTRATO.
Este proceso genera una relación procesal entre el arrendador y el
arrendatario, quienes previamente estuvieron relacionados jurídicamente en
base a un contrato de arriendos sujeto a la modalidad de plazo determinado.
Es una acción personal que tiene como objetivo o pretensión obtener el
derecho real de la posesión del predio arrendado.
Como se ha dicho, la génesis es la existencia del contrato de arriendo con
plazo determinado de vigencia y que, a su vencimiento, el arrendatario debe
devolver el predio arrendado. Al no ser cumplido por el arrendatario la
prestación de devolver el bien arrendado, el arrendador se ve precisado a
plantear la acción de desalojo, solicitando se le restituya el predio. La acción
tiene como objetivo un derecho real, es decir, pretende recuperar la
posesión del predio.
Por lo que esta causal de desalojo tiene las condiciones siguientes:
Con respecto al demandante, 1) Se requiere la existencia previa de un
contrato de arriendos. Lo que se acredita acompañando el contrato. Sirve
también la declaración de parte para que reconozca que existe una relación
contractual, o la pericia que igualmente acredite su existencia.
Con respecto al demandado, si pretende contradecir la acción debe probar
que el contrato está vigente, sea porque no ha vencido o, que ha sido
renovado, para cuyo efecto, debe acompañar documento que lo demuestre,
igualmente puede ofrecer la declaración del demandante.
Por lo que, este tipo de desalojo es más simple, pues todo se remite a que se
acredite si el contrato venció o no y, si el demandado está obligado a
desocupar el predio arrendado y entregar al arrendador. Teniendo en cuenta
lo dicho, este tipo de proceso debe resolverse en un tiempo muy corto, por
ello, se tramita mediante el proceso sumarísimo el que debe resolverse en un
plazo muy corto.
Según la norma procesal debería resolverse en el plazo de tres meses,
respetando la doble instancia.

CLASES DE DESALOJO
Extrajudicial: Se presenta cuando habiéndose terminado el plazo contractual
del arrendamiento, el arrendatario la desocupa o quien lo posee sin ser el
propietario evacua el inmueble sin necesidad de esperar alguna notificación,
sino a simple requerimiento de su propietario o representante. Puede ocurrir
también cuando el poseedor de bien a requerimiento notarial lo desocupa
para que su propietario pueda hacer uso del inmueble.
Igualmente, el ocupante precario, sin tener algún documento que acredite la
relación contractual sobre el inmueble opta por dejar el mismo, sea a
petición del propietario o de su representante legal o convencional. En otros
términos, la desocupación resulta pacífica y sin necesidad de un proceso
judicial.
Judicial: Equivalente a lanzamiento en virtud a una resolución judicial y a
consecuencia de un proceso de desalojo u otra acción judicial que ordene la
desocupación del inmueble a efecto de su posterior entrega o restitución al
propietario o persona que lo represente legalmente.
Consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el
lanzamiento se ejecutara contra todos los que ocupen el predio, aunque no
hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación. Si
el predio es ocupado por un tercero ajeno a la relación establecida entre el
demandante la persona a quien éste le cedió la posesión, el demandante
debe denunciarlo en su demanda, asi el denunciado sera notificado con la
demanda y podra participar en el proceso.
Se entiende efectuado el lanzamiento, sólo cuando se hace entrega del bien
al demandante en su integridad y totalmente desocupado. Cabe precisar que
también se puede tramitar el desalojo en un proceso penal, en caso de
usurpación de un inmueble.
BIENES MATERIA DE DESALOJO
Nociones previas. - Los bienes materia de arrendamiento son todos aquéllos
cuyo uso y disfrute es posible por el hombre, sin duda a cambio de una
contraprestación dineraria denominada renta. Asi pueden arrendarse todo
tipo de bienes muebles e inmuebles, bienes corporales e incorporales e
inclusive “Conjuntos patrimoniales” como una fábrica con toda su
infraestructura, maquinarlas, insumos y también su organización.
En tal sentido, los bienes materia de arrendamiento, deben reunir los
requisitos siguientes. (i) Tener existencia actual o posibilidad de existencia
futura como por ejemplo una casa, el fundo “Santa Teresa” o el
departamento que recién se va a construir, (ii) Estar determinado o sea
susceptible de determinación, es decir, debe estar debidamente
determinado o individualizado o ser susceptible de individualización futura,
como por ejemplo el fundo que se viene preparando para arrendarlo, pero
que es posible determinar sus características, etc. (iii)Hallarse en el comercio
de los hombres, esto es, que no esté prohibida por el ordenamiento jurídico
del país. Uso de armas de guerra.
Bienes que pueden arrendarse. - Pueden ser objeto de arrendamiento todo
tipo bienes, particularmente los siguientes.
a) Bienes inmuebles e muebles. - Los primeros, son aquellos bienes que
no pueden ser trasladados de un lugar a otro sin alterar su sustancia,
por eso pueden arrendarse todos los inmuebles sin distinción si son
predios rústicos o urbanos, edificados o sin edificar, casas, vivienda,
locales comerciales, etc; están comprendidos en el artículo 885° del
Código Civil. En cambio, los segundos son todos aquellos bienes que
pueden ser trasladados de un lugar a otro sin alterar su sustancia,
como un vehículo, una computadora, una motocicleta, también los
bienes muebles no fungibles son susceptibles del contrato de
arrendamiento. En todo caso los bienes muebles estan contemplados
en el numeral 886° del Código sustantivo.

Primigeniamente, el proceso de desalojo se acordaba solo respecto de

inmuebles y rara vez sobre muebles. Hoy en día, en cambio, es no muy
frecuente el desalojo de bienes muebles, porque existen otros
mecanismos mas eficaces para recuperarlos. Se trata de la demanda de
devolución de bien mueble entre los que figuran, vehículos, artefactos,
letreros luminosos, etc. O existiendo razón para no hacer uso de los
procesos sumarísimos.

b) Bienes presentes y futuros. - Son primeros, son aquellos bienes que

tienen existencia en el momento de celebrarse el contrato de
arrendamiento, bienes futuros, los que no tienen existencia actual
pero que pueden existir en el devenir del tiempo, como, por ejemplo,
un local comercial ya construido y presto a entrar en funcionamiento,
como aquel que se va a construir recién y cuya entrega será a futuro.

c) Bienes corporales e incorporales. - Son primeros, son aquellos bienes

que tienen concreción material, por tanto, son susceptibles de ser
apreciados por los sentidos, como los muebles e inmuebles. La
 incorporales, en cambio, son aquellos que no tienen concreción
material y no pueden ser apreciados por los sentidos, como los
créditos, derechos, servidumbres, etc. Que algunas veces pueden ser
objeto de arrendamiento.

d) Arrendamiento de bienes ajenos. - Si el arrendatario sabía que el bien

era ajeno, el contrato se rige por la promesa de la obligación o del
hecho de un tercero prevista en los artículos 1470°, 1471° y 1472° de
C.C. Luego, la prestación materia de la obligación creada por el
contrato puede versar sobe bienes ajenos o afectados en garantía, o
embargados o sujetos a litigio por cualquier otra causa.

e) Arrendamiento de bienes indivisos. - El copropietario de un bien

indiviso no puede arrendarlo son consentimiento de los demás
participes. Sin embargo, si lo hace, el arrendamiento es válido si los
demás copropietarios lo ratifican expresa o tácitamente. El numeral
1669° del C.C se refiere a este caso.

I. NORMAS NACIONALES DE
PROTECCIÓN AL DERECHO A LA
VIVIENDA

1.1. Constitución Política

El derecho a la vivienda no está contemplado explícitamente en la actual

Constitución Política del Estado de 1993. Siendo la Constitución política
del Estado de Perú el marco jurídico fuente de derechos en beneficio del
ser humano, es necesario incorporar el derecho a la vivienda, ya que
éste es un derecho humano inherente al desarrollo de las familias como
células básicas de nuestra sociedad. Sin embargo, al gobierno haber
suscrito los convenios y pactos internacionales de derechos humanos
conforme lo establecido en el Art. 55 de la Constitución, ellos son de
obligatorio cumplimiento pues forman parte del derecho nacional.
Dentro del capítulo del Derecho de la Propiedad señala que ésta es
inviolable, pero también establece que se debe ejercer en armonía con
el bien común y dentro de los límites de la ley, indicando sus limitaciones
en la seguridad nacional o necesidad pública, declarada por ley y previo
pago en efectivo de indemnización justipreciada.
El no estar explícitamente considerado el derecho a la vivienda y no
establecerse en la constitución política la función social de la propiedad,
permite que existan sustentos de aquellos que conceptualizan el
derecho de propiedad como un derecho estrictamente de contenido
patrimonial, el cual concede al propietario el derecho de disposición, el
derecho de uso, el derecho de usufructo, el derecho de posesión y el
derecho a la reivindicación. Dichos derechos se desmiembran del
derecho de propiedad en el ámbito de la doctrina jurídica que entiende
por propiedad el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y
reivindicar un bien.
La forma como está plasmado el derecho de propiedad en la
Constitución de Perú, genera conflictos en su interpretación que,
dependiendo de cuál sea el enfoque que se tenga sobre este derecho,
se señalará que el mismo tiene sus limitaciones al deber ejercerse en
armonía con el bien común, en oposición a aquellos que asumen la
defensa irrestricta del derecho de propiedad.
En la Constitución, expresamente, no está normada la protección contra
los desalojos, pero sí se establece en el Art. 1º que “la defensa de la
persona humana y el respeto de su dignidad son el fin supremo de la
sociedad y del Estado”. En consecuencia, el Estado está obligado a
proteger a las personas que se encuentren afectadas por carecer de un
lugar donde vivir, debiendo establecer los mecanismos para prevenir los
desalojos violentos que dejan al desamparo familias, niños, niñas y
ancianos que en estos casos ven vulnerados sus derechos.

1.2. Código Civil

El Código civil vigente fue aprobado en noviembre de 1984 mediante el

Decreto Legislativo Nº. 295; es por ello que encontraremos
disposiciones que estaban en concordancia con la anterior Constitución
de 1979 que contemplaba el derecho a la vivienda y establecía que la
propiedad tenía sus límites en el interés social, a diferencia de la actual
Constitución de 1993. El Código Civil contempla el derecho a la
propiedad (Art. 923) señalando que debe ejercerse en armonía con el
interés social y dentro de los límites de la ley, estableciendo las
restricciones legales de la propiedad definidas por causa de la necesidad
y utilidad pública o el interés social (Art. 925) señalando que éstas no
pueden modificarse, ni suprimirse por acto jurídico. El Código Civil
establece las causales de extinción del derecho a la propiedad (Art. 968):
por adquisición del bien por otra persona; por destrucción o pérdida
total o consumo del bien; por expropiación; y por abandono del bien
durante veinte años.
La Expropiación está regulada por la ley n. 27.117, procedimiento que
contiene disposiciones para proteger el derecho a la propiedad. Las
ocupaciones informales asentadas sobre terrenos de propiedad privada
tendrían que aplicar la ley de expropiaciones para el saneamiento físico
legal, pero esta ley de expropiación no es favorable a ese objetivo pues
establece el pago del justiprecio a un valor comercial y la caducidad en
el caso de que el procedimiento judicial no se culmine dentro de los dos
años de iniciada la demanda.
La extinción del derecho de propiedad por abandono del bien durante
veinte años es una norma interesante, pues le permite al estado
regularizar las ocupaciones informales que cuenten con ese tiempo de
posesión, así como disponer de terrenos que podrían ser destinados
para la realización de programas de viviendas de interés social. Sin
embargo, no ha sido reglamentada y por ende no se aplica. La
prescripción adquisitiva de dominio (usucapión) establecida en el
Código Civil (Art. 950) es una forma de adquirir un inmueble que se tiene
en posesión continua, pacífica y pública como propietario, durante diez
años, adquiriéndose a los cinco años cuando medie justo título y buena
fe. Esta forma de adquirir la propiedad a través de la ley n. 28.687 se
puede realizar en nivel administrativo siendo competentes las
municipalidades provinciales. Sin embargo, hasta la fecha no se aplica
por cuanto carece de presupuesto y las municipalidades provinciales no
tienen voluntad política para asignar recursos a estos fines.
La falta de cumplimiento y ejercicio de las competencias municipales,
así como la falta de voluntad de transferir recursos por parte del
Gobierno Central, deja al total desamparo a las ocupaciones informales
que han cumplido los diez años de posesión, pues están a merced de
que los propietarios inicien juicios de desalojo por ocupación precaria
y/o juicios de reivindicación.
Cuando el poseedor se ve afectado por un despojo o amenaza, puede
utilizar la defensa posesoria extrajudicial, mediante la cual el poseedor
puede repeler la fuerza que se emplee contra él y recobrar el bien, sin
intervalo de tiempo, si fuere desposeído, pero en ambos casos debe
abstenerse de las vías de hecho no justificadas por las circunstancias
(Art. 920 del Código Civil). Asimismo, podrá entablar acciones posesorias
e interdictos y si su posesión es de más de un año puede rechazar los
interdictos que se promuevan contra él.

1.3. Código Procesal Civil

Se establece el procedimiento de desalojo vía sumarísima en los Art. 585

al 596 del Código Procesal Civil (CPC). Notificada la demanda se tienen
cinco días para la contestación e interposición de excepciones y diez días
para la audiencia única y sentencia. El proceso es sumarísimo y el
lanzamiento se ejecuta contra todas las personas que ocupan el predio,
aunque no hayan participado en el proceso. No se contempla si las
familias no tienen un lugar donde vivir; no existen normas expresas que
señalen que en los casos de desalojos de familias que no tienen vivienda,
previamente el Estado los reubique, aunque en carácter temporal.
Los interdictos son procesos sumarísimos que permiten la defensa de
los derechos posesorios de aquellos que se ven despojados en su
posesión (Art. 597 al 607 del CPC).
Con base en la medida cautelar de no innovar (Art. 687 del CPC) se
establece la prohibición de no (innovar, ante la inminencia de un
perjuicio irreparable, donde puede el Juez dictar medidas destinadas a
conservar la situación de hecho o de derecho presentada al momento
de la admisión de la demanda, con relación a personas o bienes
comprendidos por ella. En el caso de poseedores demandados por
desalojo por ocupación precaria, que realizaron construcciones
definitivas de sus viviendas generando un derecho de propiedad de esas
construcciones a su favor, esta medida cautelar se opondría a la
ejecución de las sentencias de lanzamiento con demolición, siempre y
cuando el demandante propietario no acredite la propiedad del
inmueble.

1.4. Leyes especiales de asentamientos humanos

En Perú los mecanismos de acceso al suelo y vivienda para los sectores

de bajos recursos económicos han sido dejados a la informalidad. Las
ocupaciones de tierras privadas, comunales o del Estado, por diversas
motivaciones políticas o sociales han conseguido el reconocimiento
legal de parte de los diferentes gobiernos desde 1961, con las leyes
13.517, 24.513, 25.102, 25.314, 26.264 y 28.687; Decreto Legislativo nº.
803; DS O21-JUS-2002.
En conformidad con lo establecido en la Ley Orgánica de
Municipalidades nº. 27.972 y en la Ley de Formalización nº. 28.391,
absorbida por la ley n. 28.687, es competencia de las Municipalidades
Provinciales el realizar el saneamiento físico legal de los asentamientos
humanos. La formalización de las posesiones informales sobre terrenos
de propiedad comunal se efectúa sólo en aquellas ocupadas hasta
diciembre de 2004 (Ley n. 28687, en parte lograda por el Comité de
Campaña por la Vivienda Digna). La formalización de las posesiones
informales sobre terrenos de propiedad estatal se efectuará a título
gratuito salvo en aquellos casos que ocuparon después del 22 de marzo
de 1996 y hasta el 31 de diciembre del 2001, y aquellos que tengan
doble propiedad en cuyo caso se realiza mediante venta directa en
función del valor arancelario establecido por el Consejo Nacional de
Tasaciones (CONATA).
En conformidad con lo establecido en la Ley Orgánica de
Municipalidades 27.972 (Art. 94, 95 y 96, inc. 6º), las Municipalidades
Provinciales y/ o Distritales podrán acordar por consejo la expropiación
a causa de necesidad pública con el fin de realizar el saneamiento físico
y legal de espacios urbanizados que hayan sido ocupados por acciones
de hecho y sin posibilidad real de restablecimiento del estado anterior.
Hay que solicitar que el Poder Ejecutivo disponga la expropiación de
acuerdo a la Ley General de Expropiaciones.
La Ley Orgánica de Municipalidades fue promulgada en mayo de 2003;
en el caso de la capital Lima no existe hasta la fecha acuerdo de concejo
que plantee la expropiación de terrenos para realizar el saneamiento
físico legal de los asentamientos humanos que se encuentran sobre
propiedad privada. Asimismo, las Municipalidades Provinciales en
conformidad con lo establecido en la Ley 28687 podrán formalizar las
posesiones informales sobre terrenos de propiedad privada mediante la
aplicación de la prescripción adquisitiva de dominio de aquellas
posesiones informales permanentes, pacíficas y públicas, con más de
diez años.
Pese a existir la ley y el reglamento para aplicar la prescripción
adquisitiva de dominio, ésta no se implementa por las Municipalidades
Provinciales; por el contrario, existe un acuerdo de concejo de no
implementar este procedimiento en tanto no se les transfieran recursos
del gobierno central, dejando al desamparo sólo en Lima a más de
35,000 familias que tienen expedientes pendientes de prescripción
adquisitiva de dominio.
El Gobierno Central dispone recursos para la Comisión Nacional de
Formalización de la Propiedad Informal (COFOPRI), entidad que
depende del gobierno central y que no tiene competencia para realizar
el saneamiento físico legal de los asentamientos humanos. Sin embargo,
se le transfieren recursos y actúa como asesoría técnica de las
municipalidades, pero en realidad lo que ha realizado es suscribir
convenios de delegación de funciones, dejando a las Municipalidades la
suscripción de los títulos de propiedad y la entrega a la población.
También las Municipalidades Provinciales podrán propiciar procesos de
conciliación entre poseedores y propietarios. Al suscribir convenios de
delegación de funciones con COFOPRI, es esta institución la que se
encarga de promover los procesos de conciliación.
Con la nueva constitución de 1993 las expropiaciones se realizan por
necesidad y utilidad pública, restringiéndose las expropiaciones por
razones de interés social. Esto se expresa en la ley n. 26.264 que permite
el saneamiento físico legal de los asentamientos humanos, pero que
para el caso de aquellos que están localizados sobre terrenos de
propiedad privada se establece la conciliación como único instrumento
para la formalización. Cuando se crea COFOPRI mediante el Decreto
Legislativo nº. 803, hay la formalización de las ocupaciones informales
asentadas sobre terrenos de propiedad del estado y comunales, pero
aquellas asentadas sobre terrenos de propiedad privada con
expedientes de expropiación en curso fueron paralizadas,
contraviniendo la ley n. 24.513, que señala que ninguna acción judicial
o administrativa iniciada o por iniciarse podría enervar el saneamiento
físico legal de los asentamientos humanos.
COFOPRI tiene un enfoque privatista respecto al manejo de la tierra; tal
es así que, entre tutelar los derechos de los poseedores de la tierra y los
derechos de propiedad de los propietarios, existe la tendencia a tutelar
los derechos de los segundos. Por ello, en vez de aplicar la prescripción
adquisitiva, promovían la conciliación con el objetivo de que los
poseedores paguen el valor de la tierra, pese a tener un derecho ganado
por el tiempo. Los procesos de saneamiento físico legal generan
mayores conflictos cuando las ocupaciones informales se encuentran
posesionadas sobre terrenos de propiedad privada.
1.5. Ministerio Público
La Ley Orgánica del Ministerio Público aprobada por el Decreto
Legislativo nº. 052 establece el Ministerio Público como un organismo
autónomo del Estado que tiene como funciones principales la defensa
de la legalidad, los derechos ciudadanos y los intereses públicos;
representa a la sociedad en juicio, para efectos de defender a la familia,
a los menores e incapaces y el interés social, así como para velar por la
moral pública; la persecución del delito y la reparación civil. También
velará por la prevención del delito y la recta administración de justicia.
En razón de su autonomía funcional los fiscales ante situaciones de
desalojos extrajudiciales, mediante acta fiscal, declaran el statu quo
posesorio hasta que el poder judicial se pronuncie.
1.6. Código Penal
En el Código Penal (CP) se establece el delito de usurpación (Art. 202) y
usurpación agravada (Art. 204). La usurpación se tipifica cuando se
produce el despojo de la posesión; el agraviado en estos casos debe
acreditar posesión previa, caso contrario no se tipifica el delito de
usurpación. Las ocupaciones informales por parte de las familias que
carecen de un lugar donde vivir, cuando son de propiedad privada,
generalmente se realizan sobre terrenos abandonados. En estos casos,
en los que se prueba el estado previo de abandono del terreno, no se
configura el delito de usurpación.

1.7. Desalojos forzados y las mujeres

No existe normatividad especial que las proteja; las mujeres son las más
afectadas pues son las que se quedan en las casas, reciben las
notificaciones y enfrentan procesos judiciales que no entienden; en
algunos casos al no darle la importancia debida no han hecho uso de su
derecho de defensa y son vencidas en juicio. En general, no existen en
Perú políticas públicas para impedir los desalojos; las normas están
dadas para defender la propiedad privada y las instituciones que
debieran tutelar el derecho de los poseedores de asentamientos
humanos, defienden al propietario privado. COFOPRI, muchas veces, al
realizar el estudio de títulos para la formalización, identifica supuestos
propietarios que ni conocían estas propiedades, generando conflictos
entre los actuales poseedores y los que COFOPRI señala como
propietarios.

II. JURISPRUDENCIA SOBRE DESALOJOS

2.1. Procedente desalojo por ocupación precaria En el caso de no

acreditar propiedad de la fábrica por parte del propietario demandante
no procede la demanda. Exp. N. 2004 - 03622-0-0901-JRCI-02 2, Juzgado
Civil del Cono Norte- sentencia de fecha 04/04/06.
2.2. Infundada la demanda cuando existe reconocimiento como
asentamiento humano: En el caso de que el poseedor acredite ser
integrante de un asentamiento humano demostrando su calidad de
poseedor inmediato, carece de fundamento la demanda de desalojo por
ocupación precaria. Exp. N. 2005.02911-0-0901- JR-CI-03 - Tercer
juzgado Civil del Cono Norte sentencia de fecha 02/05/06.
 2.3. Al no haberse demostrado la propiedad de las edificaciones, es
improcedente la demanda de desalojo por ocupación precaria: En el
caso de no acreditar el demandante su derecho de propiedad respecto
a las edificaciones existentes en el predio materia de litis, es
improcedente la demanda. Exp. N. 2005-02921- 0-0901-JR- 04 4to
Juzgado civil de Lima del Cono Norte. Sentencia de fecha 19/07/06.
2.4. Exp. N. 702-2001: El elemento objetivo de la usurpación se cumple
con la materialización del despojo o perturbación de la posesión, en el
sentido de que, para consumar este delito, es preciso que la ocupación,
en sentido estricto, sea material y efectiva, además a efectos de ser
amparado el agraviado, es necesario que se acredite la posesión previa
que ejercía sobre el inmueble supuestamente usurpado, a efectos de
que se configure el delito.

CASOS DE DESALOJO

Las áreas centrales históricas se caracterizan por una serie de paradojas

y tensiones: alta concentración de patrimonio material; alta densidad
de residentes en situaciones de pobreza y precariedad tanto laboral
como residencial; y fragmentación socio-espacial como modelo de
producción urbano. Los centros históricos son “espacios disputados”
por la multiplicidad de funciones urbanas que realizan y los conflictos
que se derivan de ellas. La tensión más importante se deriva de la
coexistencia de funciones residenciales y funciones de centralidad
urbana (empleo y movilidad).
En las últimas décadas, la investigación urbana ha privilegiado el análisis
de los procesos de recambio poblacional, desplazamiento y
gentrificación, los impactos territoriales del turismo, el carácter de
espacio público de las centralidades históricas, o las políticas de
preservación del patrimonio material.
Este artículo aborda una temática que pasa desapercibida en los
debates actuales: los desalojos y las disputas por el uso del suelo en
áreas centrales tugurizadas. El tema se desarrollará en torno a tres
argumentos centrales: primero, las áreas centrales históricas se
consolidan como modelos de fragmentación socio-espacial. Junto con la
existencia de áreas “privilegiadas” (de intervenciones públicas y
privadas, asociadas al turismo y la recuperación urbana), existen otras
áreas caracterizadas por la disputa del uso de inmuebles deteriorados
para reconvertirlos en usos comerciales y depósitos (formales e
informales). En segundo lugar, se demuestra que los residentes son
sujetos activos que despliegan estrategias y repertorios de acción frente
a los conflictos por el suelo y la propiedad, y la inseguridad de la
tenencia. La posibilidad de ser desalojados forma parte de la
cotidianidad y, pese a que son eventos disruptivos, son normalizados y
organizan el tiempo social y las estrategias residenciales. En tercer lugar,
los procesos descritos configuran un proceso de precarización urbana,
de acumulación de desventajas sociales. De esta manera, este texto
establece un aporte crítico en el estudio de las áreas históricas centrales
y en la comprensión de la reproducción residencial de los sectores
populares.

La discusión se centra en el estudio de caso de Barrios Altos, una de las

áreas residenciales que conforman el distrito de Cercado de Lima y el
Centro Histórico de Lima (CHL, en adelante). Este barrio se caracteriza
por los conflictos por el uso residencial de los inmuebles debido a la
presión que ejerce la centralidad comercial y su requerimiento de
espacios próximos para la instalación de almacenes y, en menor medida,
la especulación urbana dado el incremento del valor del suelo. La
disputa por el uso del suelo involucra –a grandes rasgos– a dos actores:
por un lado, los vinculados a las actividades comerciales en torno a Mesa
Redonda y el Mercado Central (también ubicados en el Cercado de
Lima), que constituyen la segunda centralidad metropolitana de puestos
de trabajo más importante; y, por otro, los residentes de predios
tugurizados de Barrios Altos.
El tugurio es un mecanismo de acceso residencial de los sectores
“populares” en áreas centrales de la ciudad y que se definen como
predios que poseen las siguientes características: hacinamiento,
materiales inadecuados, limitaciones en el acceso a servicios básicos,
vulnerabilidad de la propiedad. En Barrios Altos existen distintas
tipologías de viviendas colectivas: quintas, conventillos, casa vecindad,
callejones, etc. Se diferencian por fecha de construcción, tipo de
construcción, modificaciones. En este artículo se usa indistintamente la
denominación de “vivienda colectiva” o quintas para referirnos a los
distintos tipos de inmuebles. En el distrito de Cercado de Lima se
encuentra uno de cada cuatro predios tugurizados de toda la ciudad y
más de 10 mil familias en Barrios Altos residen en estos inmuebles. La
bibliografía sobre tugurios en Lima ha señalado la vulnerabilidad de la
propiedad, las formas de organización de vida cotidiana y los vínculos
que establecen los residentes, los mecanismos de reproducción de
pobreza, la ausencia de políticas de renovación urbana y la
configuración de un espacio “residual” de las políticas patrimoniales.
Este artículo discute cómo en un contexto de reconfiguración del área
central histórica de la ciudad a partir de la década de los noventas los
procesos de desalojo configuran los repertorios de acción de los
residentes y actores interesados en el uso de los predios.
Los desalojos son un problema invisible de la vivienda y es difícil saber
con exactitud su magnitud. Tienen repercusiones negativas en términos
psicológicos, de salud o de la posibilidad de acceder a un mejor entorno
residencial, Además, los desalojos configuran una dimensión central de
la precariedad urbana, puesto que reproducen la condición de pobreza
de sus habitantes y están asociados a las dinámicas de desplazamiento
que son el centro del “modelo de acumulación por desposesión del
hábitat”.Por estas razones, representa un tema fundamental para la
comprensión de las transformaciones urbanas.
Se debe advertir que Barrios Altos representa un caso de continuidad en
el tiempo de precarización urbana. Los desalojos no son una situación
nueva en el CHL y en áreas como Barrios Altos. Lucía había vivido toda
su vida en una de estas “quintas” del CHL hasta que el desalojo de ella y
su padre fue inevitable. Desde finales de la década de 1990 empezaron
las presiones por desalojar a su familia y vecinos para de construir un
centro comercial (o depósito) en el terreno.

“Hicieron un huaqueo [saqueo] y se metieron por todos los cuartos.

Empezaron a tumbar encima de uno las casas. Eran 40 familias, y las 40
familias todas se han ido asustadas. Se fueron de miedo, pues, ¿no?
Porque los matones venían a demoler”.
El desalojo fue ilegal, pero bastó con que iniciara el juicio para forzar la
salida de los residentes. Lucia se mudó a un cuarto de otra quinta a unas
cuantas cuadras, pagando al inquilino anterior para su traspaso. Luego
de costear el alquiler durante unos meses, ha dejado de pagarlo, al igual
que sus vecinas, y se enfrenta a un nuevo proceso de desalojo.
El artículo se organiza de la siguiente manera: la primera sección expone
la metodología del estudio. A continuación, la descripción el estudio de
caso. La tercera sección discute el tipo de arreglos de propiedad
existentes en Barrios Altos. La cuarta sección hace referencia a los
desalojos y su relevancia para comprender las estrategias que adoptan
los residentes. Finalmente, los argumentos desarrollados llevan al
planteamiento de algunas líneas conclusivas a manera de cierre.

El trabajo de campo se realizó entre los años 2010 y 2014. Se realizaron

alrededor de 100 entrevistas semiestructuradas a residentes y
miembros de juntas vecinales del distrito de Cercado de Lima
(respetando cuotas de edad y sexo) de Barrios Altos y otras áreas del
distrito (74 entrevistas), a funcionarios públicos (10 entrevistas),
comerciantes y trabajadores de Mercado Central y Mesa Redonda (cinco
entrevistas), y especialistas en el tema (ocho entrevistas).
Adicionalmente, se aplicaron instrumentos de observación en las áreas
públicas y viviendas colectivas con el objetivo de problematizar patrones
de convivencia, usos y formas de apropiación del espacio público, así
como para complementar las entrevistas realizadas.
El acceso al trabajo de campo se organizó en torno a las asociaciones
vecinales, contactándolas directamente gracias al registro de
asociaciones que posee la Municipalidad Metropolitana de Lima, o a
través de instituciones de la sociedad civil que poseen una importante
trayectoria de trabajo en esta zona, como es el caso de CIDAP (Centro
de Investigación, Documentación y Asesoría Poblacional). Una vez
establecidos los contactos iniciales, se realizó una estrategia de “bola de
nieve” que permitiera ampliar el número de entrevistas. La información
cualitativa permite identificar las estrategias que despliegan los
residentes. El propósito es visibilizar estos hechos no como acciones
individuales. Por el contrario, interesa utilizar la información de las
entrevistas para construir casos típicos bajo el supuesto de que sus
estrategias forman parte de repertorios compartidos, marcos de
referencia comunes. La discusión en este artículo fue tomada de los
casos de residentes que poseen mayor inseguridad de la tenencia y
residen en predios tugurizados.
Es importante señalar algunos rasgos de la coyuntura en la que se realizó
el trabajo de campo. Por un lado, el gobierno municipal estaba a cargo
de un grupo político de izquierda liderado por Susana Villarán (2010-
2014), que elaboró una serie de normativas, operativos y un discurso
público acerca de la necesidad de enfrentar los desalojos y la situación
de pobreza de los residentes del distrito de Cercado de Lima. Expresión
de esto son los intentos por elaborar la actualización del Plan Maestro
del Centro Histórico, el Protocolo de Intervención en Caso de
Desposesión Legal (un instrumento de carácter no normativo, que tenía
por objetivo brindar información a los residentes que enfrentaran
procesos de desalojo), operativos realizados por la fiscalía municipal
para cerrar depósitos ilegales, entre otras acciones. Pese a esto, no se
lograron resultados trascendentes en materia de renovación urbana y
vivienda en áreas centrales históricas. Por otro lado, el gobierno
nacional promulgó la Ley 29415 sobre saneamiento físico legal de
predios tugurizados con fines de renovación urbana (y su posterior
reglamento el año 2010) que generó incentivos para la creación de
asociaciones vecinales y cambios en la estructura institucional de la
municipalidad (la creación de una subgerencia de renovación urbana).
Estos dos aspectos promovieron una “ventana de oportunidad” para la
asociación vecinal (requisito establecido por la Ley 29415) y la visibilidad
de los problemas de desalojo y necesidad de discutir un proyecto
renovación urbana en el distrito de Cercado de Lima.

Configuración de la precariedad urbana

El CHL es resultado de la urbanización de ciudad. Desde fines del siglo

XIX, se inició la movilidad residencial de sectores medios y altos desde
el área céntrica hacia nuevas áreas de expansión urbana, situación que
se consolidó en las primeras décadas del siglo XX. En paralelo, el
crecimiento poblacional, debido a la migración interna desde la década
del cuarenta, principalmente, se manifestó en las distintas estrategias
de acceso residencial de los sectores populares: por un lado, las
invasiones y producción de vivienda en áreas periféricas o suelo de mala
calidad en espacios centrales; y, por otro, el acceso residencial en áreas
urbanas centrales a través del alquiler y la vivienda colectiva. A
diferencia de los “asentamientos informales”, los tugurios o viviendas
precarias en áreas centrales corresponden al deterioro del conjunto de
estos espacios urbanos. Estas particularidades se pueden comprender
mejor si presentamos un resumen de los principales momentos de
transformación del CHL y de la trayectoria de los inmuebles destinados
a vivienda ubicados en áreas como Barrios Altos. En el primer momento,
en Barrios Altos coincidían inmuebles de propiedades de distintos
sectores sociales, instituciones públicas, universidades y viviendas de
sectores trabajadores. Hasta finales del siglo XIX, “coexistían en espacios
residencialmente cercanos la heterogénea plebe limeña y familias
provenientes de la aristocracia”. El segundo momento inició durante la
primera mitad del siglo XX, en que la expansión de la ciudad y la
urbanización de áreas destinadas a sectores medios y altos dio paso a
una “estrategia rentista de las familias e instituciones propietarias de
estos predios [a través de la venta, construcción de viviendas colectivas
y alquiler director de sus propiedades] [ubicados en el área central]”. Es
decir, es el establecimiento del régimen de inquilinato y la consolidación
de un perfil de residente más homogéneo de sectores populares.
En el tercer momento, que se consolida durante la segunda mitad del
siglo XX, se agudiza el deterioro material del centro histórico en su
conjunto, debido a la ausencia de políticas públicas. Durante este
periodo se termina de consolidar el tugurio como modelo residencial, la
pérdida de valor de los inmuebles en áreas centrales y la precarización
de la propiedad (Programa de Naciones Unidas para el Desarrollo
[PNUD], 2005). Entre 1981 y 2004, las viviendas tugurizadas en el distrito
de Cercado de Lima pasaron de 15,660 a 27,094 (CIDAP). Entre los
factores estructurales asociados a esta situación, se encuentra: las
políticas de control de precios de alquiler en áreas centrales, la ausencia
de políticas de vivienda para sectores de bajos recursos, las dinámicas
de inserción migratoria y rol de recepción que cumplían las viviendas en
áreas centrales. Además, incrementan los problemas en la
regularización de la propiedad debido a problemas judiciales,
fallecimiento de antiguos propietarios, y acciones de compraventa
legales, irregulares o ilegales.
Los arreglos de la propiedad son múltiples y complejos. Un residente
narra así el caso de la quinta en la que vive:
“los propietarios [originales] eran 7 hermanos, y uno de ellos era de los
que arrendaban a los subarrendatarios y ya, pues. De ahí no se supo más
nada hasta que un día vino la señora que decía que era la dueña. Pero
nosotros no conocíamos, nunca conocimos quien era dueño. Siempre
sabíamos que había herederos, pero nunca conocimos quienes eran
dueños”.
El caso de otra quinta permite entender aún más los problemas
vinculados a la propiedad: “El predio perteneció a una persona natural,
fue siempre un lugar de vivienda, pero con el paso de los años la señora
se quedó sola, y se quedó con la totalidad del predio”. Al fallecer, le dejó
el predio a una asociación religiosa.
“Luego, en el año 71, las madres [monjas] le venden a un tal señor que
es el que compra el predio y que les ha venido cobrando la renta del
momento en que ingresó. Nosotros lo consideramos como propietario
y le pagamos a él la renta, pero con el tiempo nos dimos cuenta de que
él no era propietario, que no tenía inscrita la propiedad en Registros
Públicos».
Durante este periodo, la situación inicial de inquilinato de sectores bajos
ha dado paso a la existencia de “precaristas” (ex-inquilinos que dejaron
de pagar alquiler, y, además, subarrienda)”. Los arreglos de propiedad
son irregulares y los inmuebles presentan problemas de propiedad,
juicios y tráfico ilegal de propiedad. Estas características marcan una
diferencia respecto a los regímenes de inquilinato en los
“asentamientos irregulares”. En los asentamientos –caracterizados por
dinámicas de “urbanización inversa”, el inquilinato puede corresponder
a una estrategia de acumulación de capital “informal”. Sin embargo, en
las áreas centrales se da la pérdida de valor de los inmuebles, junto con
la consolidación de un modelo de precarización de la vivienda y del
régimen de inquilinato. El marco normativo del inquilinato en las áreas
centrales y en los tugurios ha tenido pocos cambios en las últimas
décadas. Las leyes de inquilinato se han concentrado en controlar y
otorgar mayor seguridad al inquilino en gran parte del siglo XX, con
excepción de hitos como el de 1977 cuando el Estado fijó las rentas para
los alquileres de estos predios (Decreto Ley 21938). Aunque se modificó
durante el gobierno de A. Fujimori (1991) con la derogación y
modificación a la ley (Decreto Ley 709-Ley de promoción a la inversión
privada en predios para arrendamientos), que contempla una
protección temporal (por tres años) para los residentes de predios que
tengan un valor bajo de autoevalúo. Esta protección se ha ampliado
luego en distintas ocasiones.
En el cuarto momento a partir de la década de los noventa se suma un
rasgo adicional: los inmuebles adquieren mayor valor para usos
asociados a las actividades de comercio y servicios presentes en el
entorno (Mercado Central, Mesa Redonda). Es decir, se revaloriza el uso
del suelo no residencial debido a la saturación del área comercial y la
necesidad de ocupar predios del entorno para fines de localización de
productos (depósitos) o galerías de venta.
La década de los noventa representará un nuevo contexto para el CHL,
pues la gestión del alcalde Andrade (1996-2001) realizará una
importante intervención para recuperar el centro histórico con la
formulación del Plan Estratégico de Recuperación del Centro Histórico
(1998). Dos aspectos caracterizaron estas intervenciones: la
“remodelación y puesta en valor de los espacios públicos de mayor
densidad simbólica”; y la reubicación de comerciantes informales que
ocupaban las calles del centro. Así, en los años noventa el centro
cambiará de rostro, aunque solo de manera parcial. Durante la década
de 2000, el centro adquirió nuevas características en términos de las
intervenciones público y privadas, seguridad en el núcleo histórico del
CHL, entre otros. A esta situación, se agrega que durante la gestión del
alcalde Castañeda (2002-2010), caracterizada por la ausencia de un
proyecto para el centro, se aprobó la desregulación de los usos del suelo
(Ordenanza 0893, 2005) flexibilizando las restricciones y el desarrollo de
mayor número de actividades económicas en el centro.
El centro histórico de Lima tiene una extensión de 1,022.81 ha,
distribuida en los siguientes distritos: 68% en el Cercado de Lima, 28%
en el distrito del Rímac y 04% en otros distritos del entorno (Figura 1).
El área declarada patrimonio cultural de la humanidad en 1991 por la
UNESCO es de 239.69 Ha. (23% del total del CHL), y según el Censo 2007,
tiene 146,126 habitantes, de los cuales 67% corresponde al Cercado de
Lima, 32% al distrito del Rímac y el 0,1% restante a otros distritos Del
número total de predios del centro histórico, 83,636 son de vivienda
donde habitan aproximadamente 125,265 residentes, “[…] de los cuales
99,557 (80%) viven en la parte correspondiente al Cercado de Lima y las
restantes 25.708 personas (20%) viven en el Rímac” (INDECI, 2012). De
acuerdo con los cálculos del CIDAP, el distrito del Cercado de Lima
concentra el mayor número de viviendas tugurizadas en toda el área
metropolitana de Lima (15,660 en 1993, 18,087 en 1999 y un estimado
de 27,094 en 2004). Para 2007, el cálculo es de 110,985 predios
tugurizados, de los cuales 24.41% está ubicado en el distrito de Cercado.
Otro rasgo central del CHL es su pérdida de población residencial. Según
la información de los censos, en 1972 en el Cercado de Lima residían
366,763 personas y la cifra aumentó en 1981 (390,447); luego empezó
a reducir significativamente en las siguientes mediciones censales:
345,233 residentes en 1993; 299,493 en 2007, y 268 352 en 2017. Es
decir, entre 1981 y 2017 la población residente se redujo en más de 30%.
A solo unas cuadras del “damero de Pizarro” se encuentra Barrios Altos.
Este emblemático lugar de Lima se encuentra estigmatizado como un
área peligrosa de la ciudad. Barrios Altos es un área de acumulación de
desventajas sociales y precariedad urbana, donde residen
aproximadamente 75 mil personas en casi 300 manzanas. Además, este
barrio concentra la mitad de los tugurios del distrito del Cercado. El área
presenta problemas de infraestructura de los servicios básicos (agua,
desagüe, electricidad) y las viviendas poseen condiciones materiales no
adecuadas y hasta llegan a ser catalogadas como inhabitables.

Tugurio, propiedad y acceso residencial

 Los tugurios en Barrios Altos son un tipo de acceso residencial para
sectores de bajos recursos (Carrión, 1992). De acuerdo con Abramo
(2012) existen distintas lógicas de producción del espacio urbano,
diferenciadas si predomina una lógica del mercado formal, la del Estado
o la lógica de la necesidad. Desde la segunda mitad del siglo XX, Barrios
Altos se sitúa en la lógica de la necesidad, en la medida que gran parte
de las transacciones actuales de acceso a la vivienda (invasión, posesión,
alquiler u otras) poseen los siguiente rasgos: no están totalmente
reguladas o normadas, operan en los márgenes de lo “informal e ilegal”,
no corresponden a la idea de la maximización de las ganancias, uno de
sus principales recursos son las redes sociales (de conocidos, por
ejemplo), ya que no existen actores inmobiliarios y son una forma de
resolver el problema habitacional para una población en una posición
estructural desventajosa. Sin embargo, poseen otra serie de
particularidades que resultan de los arreglos de propiedad y las formas
de acceso residencial que predominan en esta área.
En Barrios Altos, más de 50% de los arreglos de tenencia son de alquiler,
38% es propia y 10% está en posesión. Además, tres de cada cuatro
predios están destinados a la vivienda, lo cual expresa su carácter
residencial. Sin embargo, las cifras no retratan la situación real de los
usos en Barrios Altos. Del total de predios de uso residencial, se calcula
que entre 30% y 50% tienen uso mixto o son modificados para servir
como depósitos y almacenes formales o “clandestinos” para los
comerciantes que operan en el entorno.
En este punto es necesario hacer algunas precisiones para el lector. Los
inmuebles son de vivienda colectiva, en la medida que existen espacios
internos independientes pero que comparten espacios comunes.
Existen diferencias importantes en el tamaño de las quintas: pueden
tener entre 20 a más de 100 espacios independientes en su interior. A
esta situación, se debe agregar otra precisión. La propiedad
originalmente comprendía todo el predio (es decir, el inmueble en su
conjunto y todos los espacios que se alquilaban en su interior). Con el
paso del tiempo, se encuentran casos donde aún existe propiedad de
todo el inmueble o casos donde se ha dividido la propiedad, con lo cual
cada espacio residente en el interior posee un título. Además, existen
diferencias sobre quien es el propietario. Pueden existir propietarios
privados o públicos. En el caso de la propiedad privada, también se
incluye a la Beneficencia de Lima. Retomemos la exposición. Como
resultado de los momentos descritos, se propone que los arreglos de
propiedad de las viviendas colectivas o multifamiliares del centro
histórico y Barrios Altos se diferencian por las características de la
propiedad y tenencia del predio.
Existen tres figuras básicas.
1. El propietario regularizado que cuenta con título de propiedad, tanto
a nivel de las viviendas en las que se dividen las quintas o de las quintas
en su conjunto (con inquilinos en su interior). Los propietarios de
vivienda al interior son el resultado de acciones de compra y venta, y/o
de regularización de la tenencia. Los propietarios de los inmuebles en
conjunto enfrentan distintos problemas: los inmuebles requieren una
carga adicional de trámites, especialmente los inmuebles con valor
monumental; tienen problemas con los residentes, ya sea porque se
encuentran en situación de alquiler o porque son poseedores precarios;
encuentran que la regularización de la propiedad está desactualizada
debido a la existencia de múltiples herederos o por procesos de compra
y venta no registrados.
2. Las personas que tienen derechos de posesión, esto es, residentes de
un predio por un periodo de tiempo sin la presencia mediadora de una
persona reconocida como propietario y que intervenga en el predio.
3. Los habitantes en posesión precaria, quienes hoy se encuentran en
posesión de un bien sin título posesorio o que han tenido un título que
ya ha fenecido por expiración, anulación u otro. También se consideran
poseedores precarios quienes han tenido algún contrato de alquiler,
pero que se encuentra vencido.
Para comprender el régimen de tenencia en Barrios Altos
(vulnerabilidad y precariedad) es necesario considerar los incentivos o
razones para residir en esta área. La principal razón es la ventaja que su
localización agrega a la posibilidad de acceso a puestos de trabajo. La
centralidad –del área histórica y de las áreas comerciales de Mesa
Redonda y Mercado central– otorga beneficios a las personas que
residen en Barrios Altos. Los residentes que se dedican a actividades de
comercio informal se benefician directamente de masiva confluencia de
personas en el CHL. Hay otros que se dedican a realizar trabajos para las
comercializadoras ubicadas en el centro, como puede ser el trabajo en
zapatería o confecciones. Las personas que se dedican a actividades
comerciales y de servicio de manera informal y sin estabilidad laboral
dependen directamente de la información que circula entre las redes
sociales localizadas en estas áreas.
Los problemas habitacionales están vinculados directamente al empleo
informal que realizan gran parte de sus residentes y que solo puede ser
sostenida por la proximidad a los puestos de trabajo, espacios de
comercialización y de venta de la fuerza de trabajo (así sea en
condiciones informales, precarias y con alto nivel de inestabilidad).

Desalojos, estrategias y espera

El desalojo es resultado del conflicto entre residentes y propietarios (o

supuestos propietarios) y de mecanismos irregulares de toma de
posesión del predio. Y no es una característica nueva en Barrios Altos. El
continuo deterioro de los inmuebles y precarización de la propiedad
durante gran parte del siglo XX tuvo como correlato la precarización de
la propiedad y la inseguridad de la tenencia. Sin embargo, en las últimas
dos décadas se ha modificado la visibilidad y alcance de estos conflictos.
No existen cifras o estudios que permitan comprender la magnitud de
los desalojos debido al carácter de éstos y a un número importante en
donde la ejecución no se da por la vía judicial.
Para comprender el caso de Barrios Altos es necesario revisar las
estrategias y repertorios de acción que adoptan los residentes y los
propietarios. Rao (2013) propone que la “legalidad en los márgenes es
una categoría inestable que no está resuelta solo por las estrategias de
supervivencia de las personas en crisis, pero también por los incontables
desfases en procesos burocráticos”. En tal sentido, las estrategias de los
actores también reorganizan la relación con el Estado y las leyes, y
modifican los límites entre lo legal y lo ilegal. Esta situación incrementa
la desventaja estructural de sus residentes. A continuación, se destacan
cinco rasgos fundamentales de las estrategias que movilizan los actores.
Primero, la condición de vulnerabilidad de la tenencia estructura la vida
cotidiana, los vínculos sociales de los residentes, y organiza las
estrategias que adoptan los actores. Los residentes conocen los
problemas asociados a la precarización de la propiedad y tenencia, y han
recibido asesorías e información acerca de su situación legal. Frente a
esto, sus estrategias van desde la decisión de pagar impuestos o
alquileres en determinados periodos de tiempo para mantener un
estatus de tenencia. Es decir, incorporan los marcos legales como parte
de sus estrategias, lo cual se expresa en materialidades (documentos,
planos, recibos de pago, entre otros) que permiten justificar su derecho
a la vivienda y legitimar su posibilidad de mantener su lugar de
residencia.
Y utilizan estos mismos marcos normativos para reconocer la
importancia de que los propietarios no “cuiden” sus inmuebles. Luego
de 10 años de ausencia de los propietarios, el residente puede solicitar
la prescripción administrativa y solicitar la propiedad de su vivienda. Así,
los residentes esperan que el paso del tiempo les permita iniciar el
proceso de solicitud de la propiedad, pero manteniendo una serie de
estrategias para establecer el vínculo con la propiedad. Un caso típico
sería el residente que realiza el pago del impuesto predial como forma
de poder probar posteriormente derechos sobre la vivienda. O realiza el
pago del alquiler cada cierto tiempo para no caer en situación de
posesión precaria. Si llegara a encontrar en condición de posesión
precaria, entonces también reconocen las acciones y límites legales que
deben adoptar sus estrategias.
En muchos casos, estos documentos no aseguran una defensa a los
desalojos. Es el caso de María y sus vecinos, quienes fueron desalojados
de manera arbitraria. No tenían título de propiedad de la vivienda que
habitaban, pero sí tenían derechos sobre el predio, puesto que pagaban
impuestos del inmueble desde hace varias décadas. Las estrategias que
permiten sumar documentos a los residentes (como el pago de
impuestos), solo atenúan la inseguridad de la tenencia en el ámbito
legal, pero no establecen un insumo para la defensa en estos casos,
donde lo legal e ilegal están imbricados. El marco legal otorga incentivos
para todos los actores involucrados. El tema de los propietarios es el
problema central de estos predios. Debido a que el proceso de
subdivisión y alquiler de estos predios adquiere mayor importancia a
inicios del siglo XX en tanto estrategia rentista, con el paso del tiempo,
el fallecimiento de los propietarios originales, juicios entre los herederos
y falta de interés, etc.; se genera una situación de procesos irregulares
de compra y venta (en algunos casos ficticios e ilegales) que son una
constante. Vale advertir que existe otro tipo de propietarios como son
la Municipalidad y otras instituciones que operan bajo distintos
esquemas normativos. En el caso de propietarios (reales o ficticios),
utilizan estrategias como el cobrar montos de alquiler mínimos o
establecer una presencia cada cierto tiempo en el predio, con el fin de
reducir las posibilidades de perder un juicio por abandono del predio.
Segundo, la precarización de la propiedad se manifiesta en la falta de
claridad en quiénes son los propietarios y las características del régimen
precario de inquilinato. En Barrios Altos existen juicios debido a falta de
propietarios, juicios entre los herederos de los propietarios originales, o
juicios por acciones de compra y venta no regulares. Estos propietarios
“reales o ficticios” esperan que el mercado del suelo se modifique.
Existen dos características centrales del mercado de suelo de esta área:
por un lado, los problemas de falta de infraestructura de servicios
básicos (agua, saneamiento) en un número importante de predios.
Barrios Altos es una zona poco atractiva para la inversión privada en
vivienda u oficinas, debido a los problemas de infraestructura y a la
estigmatización como zona insegura. En este contexto, el uso comercial
(depósitos o galerías) de los predios aparece como la mejor (o única)
forma de obtener ganancias de estos predios.
Esta situación otorga un espacio de acción para los residentes, una
oportunidad en términos legales. El caso de una quinta –explicada por
un miembro de una asociación de vivienda puede ayudar a entender la
magnitud de esta situación:
“Esta quinta tiene 100 años de antigüedad, fue comprada por una
familia italiana y de ahí pasó a otro dueño y después pasó a otro dueño,
al morir toma el poder sus hijos ¿ya? Y de los dos hijos, cuando muere
uno, le tocó esta quinta a una hija mujer, pero esta hija mujer en el año
60 fallece, pero no tenía herederos. Esta quinta ha tenido mucho vacío
legal. A inicios de los ochenta, aparece un sobrino como heredero y se
lo vendió a un comerciante del mercado central”.
Tercero, los incentivos para la acción colectiva. Las viviendas colectivas
involucran una constante negociación de las pautas de convivencia. Los
espacios comunes, la limpieza o, en algunos casos, los servicios
compartidos se convierten en los temas centrales para los que los
residentes deben actuar colectivamente. A esta situación se suma que
las normas de renovación urbana en distintos momentos han
establecido como uno de los requisitos fundamentales la existencia de
una asociación de residentes en cada inmueble. En el caso de los
residentes del CHL, la participación y organización de los posesionarios
de predios ha seguido una lógica defensiva, con la aprobación de la Ley
de Saneamiento Físico y Legal de Predios Tugurizados (Ley 29415) y su
respectivo Reglamento. Esta situación la explica con claridad un
residente:
“Antes de conocer la ley nosotros nos organizábamos por temas
específicos, por ejemplo, arreglar la quinta, limpiarla, tratar de buscar la
forma de que los recibos de agua no se vencieran. Pero una vez que
conocimos la ley vimos que había una posibilidad de hacer mejoras
sustanciales en el predio ¿no? […] La ley nos abrió los ojos, la ley nos dijo
bueno al final de cuentas ustedes como posesionarios pueden lograr
muchas cosas porque la ley como posesionarios porque la ley nos dice
que podemos… son tres alternativas: el mejoramiento de los predios, el
apuntalamiento…el hacer los cambios de agua, desagüe y el otro sería
derrumbar todo y hacer un predio nuevo.” Cuarto, el desalojo en el
contexto de las últimas dos décadas opera en un doble sentido. Por un
lado, es una disrupción de los procesos de espera en la que se
encuentran propietarios y residentes. Espera en la cual van
implementando estrategias en el marco de lo legal/ilegal, que permitan
luego sustentar legalmente derechos a la propiedad. Disrupción que
reestructura la vida cotidiana y estrategias residenciales de los
habitantes. Pero al mismo tiempo, el desalojo es una situación previsible
para los residentes.
Los desalojos existen como posibilidad y estructuran el tiempo social de
los residentes. Pero hay que diferenciar aquellos casos en que las
personas forman parte de un proceso “relativamente delimitado” de
desalojo debido a la implementación de un proyecto urbano a
situaciones, en que el desalojo forma parte de un repertorio posible
(pero no seguro) o donde priman criterios de incertidumbre. Los marcos
de referencia para responder a las preguntas de “cuándo” y “cuánto
tiempo” son diferentes dependiendo de los casos. El tiempo es un
instrumento de poder y la espera constituye una manifestación de
relaciones de dominación. La posibilidad de desalojo como
manifestación de la precariedad urbana– involucra una espera que
normaliza la incertidumbre en la que viven los residentes. Los
propietarios también esperan, como especulación urbana. La
especulación urbana se sustenta en la espera como forma de mantener
un capital (que no implica que sea un capital inmóvil) con la expectativa
de obtener mayores ingresos por el uso o venta del predio. La coyuntura
de las últimas décadas ha otorgado incentivos a propietarios e
interesados en los inmuebles de Barrios Altos.
Cuarto, la ejecución de los desalojos involucra contextos de negociación
y de imposición a través de la violencia, uso de mecanismos ilegales y el
desarrollo de un entramado ilegal de tráfico de terrenos. Los residentes
poseen un conocimiento abundante sobre la titularidad de los predios,
respaldado por documentos y por el relato de familias que residen en el
mismo espacio desde hace muchas décadas. Esto les permite establecer
elementos de seguridad relativa acerca la tenencia. En otros casos, los
mismos residentes reconocen la ausencia de dueños, que se traduce en
la falta de regularización de los títulos de propiedad y en la inexistencia
de un documento legal definitivo que identifique al propietario. Esta
situación de precarización de la propiedad genera las condiciones para
un mercado ilegal de la propiedad, que se expresa en distintos traspasos
de la propiedad hasta que alguna persona logre inscribir el título y
regularizar la situación. El ámbito de lo legal articula en torno a distintas
prácticas ilegales, que pueden ir desde títulos falsos hasta la corrupción
en el aparato burocrático estatal para ser beneficiados.
Las actividades irregulares en los procesos de desalojo aparecen como
tema recurrente en las conversaciones de los residentes. Luis es el ex
presidente de una asociación de vivienda de un inmueble que se
encuentra inmerso en una serie de procesos judiciales de propiedad.
Uno de los procesos judiciales se relaciona con la venta del inmueble
que efectuó un grupo de comerciantes. Los compradores realizaron la
compra asumiendo que todos los residentes del inmueble eran
precarios, es decir, no tenían contrato de alquiler. Por esta razón
plantearon una demanda de desalojo a toda la asociación como
conjunto, sin embargo, varios de los residentes sí tenían un documento
que respaldaba su situación como inquilinos, y debido a esto
desestimaron la demanda en la segunda instancia del proceso judicial.
Los desalojos son un repertorio utilizado de manera legal e ilegal en
condiciones en que no se logra un acuerdo entre residentes y las
personas interesadas en el predio.
Los desalojos no son solo resoluciones judiciales o legales. Por el
contrario, el desalojo opera de distintas maneras. En muchos casos, lo
importante es la demanda de desalojo, la cual no solo legitima las
acciones (violentas o no) que se realizan con el fin de poder acceder al
control del predio, sino que sirve de marco de negociación con los
residentes. Así, es posible señalar un gradiente de casos de desalojo. En
un extremo, están los procesos de negociación, donde los propietarios
realizan un pago a los residentes para que abandonen el predio. Otra
posible situación con rasgos similares es que los propietarios logran
convencer a un grupo de residentes de abandonar el predio. En este
escenario, y con un predio con abandono parcial, se identifican dos
estrategias: el propietario ejecuta un proceso de desalojo legal o inicia
una serie de acciones que violenten contra la seguridad de los
residentes o del predio. En el otro extremo, los desalojos involucran
procesos de imposición y violencia. Algunas de las estrategias utilizadas
para tomar posesión de los predios son los incendios, usar el agua para
debilitar las estructuras físicas de los inmuebles o la acción violenta de
personas. Lo que interesa no es apropiarse del terreno para fines
residenciales, por lo que el cuidado de la materialidad del inmueble es
algo de menor importante para los futuros propietarios.
http://repositorio.upao.edu.pe/bitstream/upaorep/1836/1/RE_DEREC
HO_VENCIMIENTO.CONTRATO.ARRENDAMIENTO.FIGURA.OCUPANTE.
PRECARIO_TESIS.pdfhttp://repositorio.udh.edu.pe/bitstream/handle/1
23456789/854/CURI%20ROCCA%20%20Alejandro%20David.pdf?seque
nce=1&isAllowed=y

file:///C:/Users/yairh/Downloads/Dialnet-
AccionReivindicatoriaYDesalojoPorPrecario-5475834.pdf
http://pintoarce.blogspot.com/2011/05/proceso-de-desalojo.html
https://www.acnur.org/fileadmin/Documentos/Publicaciones/2008/65
67.pdf?file=fileadmin/Documentos/Publicaciones/2

https://www.noticierocontable.com/el-desalojo/
Manuel, D. G. (2018). Precariedad urbana, desalojos y vivienda en el
centro histórico de lima. Revista INVI, 33(94), 51-76. Retrieved from
https://search.proquest.com/docview/2182628802?accountid=37408