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uAgosto 10
1. Sujeto: sin este no hay negocio jurídico, porque los hombres tenemos atributos de
racionalidad. No siempre el sujeto es simple. La ley exige que el sujeto sea:
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Contratos en Derecho Civil y Comercial
- Cualificado: se exige que las partes tengan ciertas cualidades, por ejemplo si vendo
seguros debo tener una compañía de seguros.
- Cuantificado: la ley establece un número mínimo de personas para que intervengan en
un contrato. Por ejemplo los contratos de Sociedad Anónima la ley exige que para
constituirla debe haber por lo menos 5 persona.
2. Forma: en qué forma se va hacer el contrato, lo hace ostensible frente a los demás y ha
establecido la
- Forma consensual, basta con que las partes se pongan de acuerdo en lo esencial del
contrato para que este nazca a la vida jurídica.
- Forma Solemne, que son los diferentes tipos de contratos escritos y los procesos que
autoricen a la formación de los negocios. Entonces la solemnidad puede ser de muchas
formas que será lo que indique la ley.
3. Contenido: elemento principalísimo tanto que ese contenido puede ser el negocio mismo.
Tal como se exprese el contenido dependerá el éxito o el fracaso del negocio.
Como se exprese ese contenido, si el contrato es consensual, el contenido estará en lo que
se estipule en lo fundamental.
Para fines probatorios es mejor celebrar un contrato por escrito. Cuando se hace por escrito
el contenido se expresa en clausulas, parágrafos, párrafos, entre otros, la ley no expresa las
pautas especiales, no exige textos determinados, lo importante es que el contrato se pueda
probar.
El contenido puede ser Autónomo o Reglado. Es autónomo cuando la ley no exige a las
partes determinado tipo de estipulaciones y Reglado cuando la ley estipula con hacer el
contrato. Por ejemplo los contratos de arrendamiento.
Método de calificación:
Parciales: 60%
Quiz, controles de lectura, etc. 20%
Interés en la materia, participación
en clase 20%
La clase empieza a las 9:10 y a esa hora se llama lista, si llega luego no le quitan la falla.
Agosto 12
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Contratos en Derecho Civil y Comercial
Domac y Potier, definen el contrato como un acto por el cual las personas extinguen,
modifican e instituyen obligaciones, y es esto lo que recoge el Código de Comercio en
su artículo 864.
Oferta:
Código de Comercio artículo 845l la propuesta conserva su fuerza de obligatoriedad.
Es irrevocable, cuando se ha hecho a una persona determinada y le da una
consecuencia jurídica de acuerdo a la aceptación de la oferta.
1. Debe hacerse por escrito: puede estar constituido por un mensaje de datos, por
la ley, fax, télex, etc. Y se exige a una persona determinada, esa persona tiene que
contestar en 6 días, el oferente se la pasa a las personas puede ser consensual
(nace a la oferta) o solemne nace con el pre contrato porque hay una oferta y se
aceptó pero nace a la vida jurídica hasta que cumpla la solemnidad que dice la
ley.
Cuando la parte se retracta después de la oferta tiene que indemnizar los
perjuicios.
Puede nacer una nueva oferta cuando se interpone la condición.
2. Debe contener todos los elementos esenciales del acto afectado (contrato)
Cuando acepta y después se retracta, se hace por un acto solemne, hay que
indemnizar entonces hay un precontrato. Código 1546 c.c.
Cuando es consensual es un de resolución 1546 c.c.
Cuando es solemne es un precontrato y se pagan los perjuicios, no es
incumplimiento contractual
Tipos de ofertas:
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Contratos en Derecho Civil y Comercial
En otros países existen los derechos de procedimientos difusos, que son los
perjuicios por no respetar el precio o mala calidad de los productos, los
dineros de estos perjuicios se le retribuyen a la Liga de Consumidores. En
Colombia se denomina los Derechos de Consumidor y lo que se establecen
son unas multas y estas van a las arcas del estado.
Hay una oferta que se acepta pero hay otro contrato ejemplo
El código de comercio se redacto de una idea mercantilista. El artículo 824 del código de
comercio dice que es consensual pero por excepción es solemne.
1. De la esencia: son aquellas sin las cuales el contrato no existe como contrato o es otro
contrato. Por ejemplo el valor, el objeto en el contrato de compraventa. Entonces el
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Contratos en Derecho Civil y Comercial
efecto de la falta de cualquiera de estos dos elementos sería otra clase de contrato o
la inexistencia de un contrato.
2. De la naturaleza de un contrato: aquellas que son propias de cada contrato, no tienen
que estar plasmadas en el contrato. Por ejemplo en el contrato de compraventa la
naturaleza del contrato es la entrega de la cosa vendida, sin esto no hay contrato.
3. Estipulaciones accidentales: son propias de cada contrato, corresponden a cada
contrato en particular. No son aquellas determinadas por vía general.
Agosto 17
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Contratos en Derecho Civil y Comercial
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Contratos en Derecho Civil y Comercial
1- Exegético: el contrato es ley para la partes, debe estar en la literalidad de las palabras.
Los artículos 1618 al 1624 nos dan las pautas para la interpretación de los contratos y estas
pautas parten de la base de que la ley ha optado por los dos sistemas, tanto el objetivo como
el subjetivo. Se debe tener la posibilidad de dar una sana interpretación de los contratos.
Articulo 1619, dice que las reglas para la interpretación se aplicará a la materia sobre lo
que se ha contratado, es decir a lo estipulado en el contrato.
Articulo 1620, en los contratos se preferirá aquella clausula que produzca algún
efecto a la clausula frente a la clausula que no produzca efectos. Ejemplo ir a firmar contrato
vestido de azul, entonces se barre de los contratos lo que no sea importante...
Articulo 1621, siempre se interpretará con lo que mejor cuadre con la naturaleza del
contrato.
Artículo 1624, establece una especie de indubio a favor del deudor y en contra de
quien los redacta. Se analiza quien redacto el contrato, se debe saber de dónde vienen las
clausulas ambiguas.
Agosto 19
Diferencias entre los efectos de los contratos frente a los efectos de las obligaciones.
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Contratos en Derecho Civil y Comercial
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Contratos en Derecho Civil y Comercial
Paralelamente en todo contrato al nacer una obligación tiene que nacer una responsabilidad
entonces las formas de responsabilidad contractual son:
La ley, la doctrina y la jurisprudencia han establecido que las obligaciones y los contratos
nazcan para cumplirse y esto no es posible todas las veces, o por la voluntad de las partes o
por falencias del mismo contrato, entonces este contrato se puede DISOLVER art. 1602.
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Contratos en Derecho Civil y Comercial
Agosto 26
3. Cargas Contractuales
Son las que debo cumplir con migo misma. A B
Activo Pasivo
El vinculo entonces surge entre ellos, cuando se habla de obligaciones, son más bien
obligaciones conmigo misma. El estado deja algunas veces a cargo de las personas el
deber de protegerse de ella misma.
Los cargos contractuales son dos
Cargo de la legalidad lo primero que tengo que ver es si el
negocio es legal o no. Por ejemplo la
compra de un inmueble tengo que revisar el
certificado de tradición para mirar la
historia del inmueble y hacer el estudio de
los títulos.
4. Principio de la Conversión:
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Contratos en Derecho Civil y Comercial
8. Efecto Vinculante:
El artículo 1602 desarrolla el principio Pacto Sun Servanda, que indica que el
contrato es ley para las partes. Relación entre las mismas partes y entre terceros.
Antes se manejaba el trueque pero no tenia conmutatividad, era difícil el equilibrio entre las
partes, entonces los chinos se inventaron el dinero que es un metabolizador del valor de las
cosas. La aparición del dinero hizo que apareciera el contrato de compraventa y
desapareciera el trueque. Luego los franceses crean la figura de la permuta.
El articulo 1849 del c. civil y el 905 del c. de comercio los define .
El contrato que regula el c. civil, el vendedor se obliga a dar una cosa y en el c. de comercio
el vendedor se obliga a transmitir una cosa.
1. Bilateral, las dos partes que intervienen se obligan, la una a transmitir una cosa y la
otra a pagar.
2. Oneroso, genera utilidad para las partes y se divide en:
Conmutativo:
Aleatorio, se puede comprar un evento futuro e incierto.
Ejemplo una cosecha, una lotería, etc.. el
comprador está ajeno a reportar la utilidad del
contrato.
3. General o Consensual, para que exista el contrato es necesario que las partes se
pongan de acuerdo.
4. Principal, el contrato es principal, no necesita de otro para subsistir.
5. Ejecución instantánea, porque las prestaciones se cumplen de manera inmediata, la
ley considera que al celebrarse el contrato nace la obligatoriedad de pagar un precio,
lo mismo de entregar la cosa.
Agosto 31
Consentimiento, hoy por hoy la orientación es que a los contratos sean consensuales, en
Colombia el contrato de compraventa es de naturaleza consensual. La ley determina en esta
materia que hay una excepción en los contratos de compraventa de impronta, contrato de
compraventa de derechos herenciales, contrato de compraventa de derechos sociales en
sociedades limitadas, etc. sean solemnes.
Si una persona quiere celebrar un contrato que por su naturaleza es consensual, las personas
pueden en un momento definir que este contrato se puede convertir en solemne pero si antes
de cumplir esa solemnidad se inicia la ejecución del contrato, en ese caso la solemnidad
desaparece.
La prueba en un contrato de compraventa e inmuebles es solemne, esa solemnidad es
requisito a la sustancialidad y a la probación. La inexistencia de la solemnidad hace que se
inexistente el acto..
Si se celebra un contrato de compraventa de inmuebles sin la solemnidad, este acto es
inexistente.
En el contrato de compraventa de bienes muebles antes de 1971 el código judicial Ley 105 de
1931 decía que las obligaciones de una cuantia superior a $500 debería estipularse por
escrito. El articulo 232 cpc en 1971 determinó la cuantía para saber si se tenía que hacer
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Contratos en Derecho Civil y Comercial
solemnidad o no el contrato, entonces dijo en el articulo 232 que la ley espera que todas las
obligaciones se documenten por escrito.
Sin embargo, si el contrato es consensual la prueba es muy difícil, se puede probar por medio
de testimonios, confesión, exhibición de otros documentos, etc. Las excepción es la
imposibilidad absoluta de documentar el acto, esta releva la prueba y por otra parte el
parentesco familiar.
LAS ARRAS
El artículo 1859 nos enfrenta al tema en materia de Contrato de Compraventa y son LAS
ARRAS, estás son un acto voluntario más para el contrato de compra venta pero también se
aplican en otros contratos. Por ejemplo en contratos de arrendamiento.
Yo puedo dar arras no por compraventa sino para otro contrato.
Arras da dinero y mañana va por el caballo no es pisar el negocio. Yo puedo dar arras para
cualquier tipo de contrato y puede ser dinero o en especie.
Arras Simples o Penitenciarias, son mediante las cuales las partes se pueden retractar
del negocio, esta retractación se puede hacer dentro del plazo estipulado en el contrato, si
no se estipulan serán dos meses después de celebrado.
Arras Solemnes o confirmatorias, el articulo 1871 hace firme el contrato cuando hay
de por medio arras solmenes, quien da unas arras ya no puede retractarse, porque su
retractación ya es un incumplimiento contractual (art. 1546 c.c.)
1. Pura y simple: por ejemplo la compra de un pan. Las prestaciones de las partes se
cumplen en el momento de celebrarse el contrato.
2. Condición suspensiva, las obligaciones derivadas de este contrato nacen a la vida
jurídica hasta que esa condición se cumpla. Ejemplo yo te compro la casa, hasta que
te cases, entonces, a partir de que se case nace la condición.
3. Condición resolutoria, le vendo mi apartamente por US6000 pero si antes del 31
de diciembre de 2010 el dólar sube a $2500, el acto se resuelve. Esta contrato nace a
la vida jurídica en el momento de contratar, sin embargo este contrato va a estar en
suspenso por que de cumplirse la condición es posible resolverlo.
Precio
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Contratos en Derecho Civil y Comercial
el contrato de compraventa tiene dos elementos esenciales el precio y el objeto, sin estos el
acto no existe (es posible de cosa futura) tenemos que estar de acuerdo con el objeto de la
compraventa, igualmente el precio no pago sino la estipulación de un precio por las partes.
El precio es lo que se cancela por la cosa vendida y debe cumplir los siguientes presupuestos:
1. Debe fijarse en pesos art. 1849 (en contrato de compra venta), el articulo 1850
permite pagar parte del precio en especie, siempre que esta no supere el 50% del
precio total de la cosa.
2. Debe ser cierto, esto implica que sea determinado o determinable
3. Se puede dejar la estipulación del precio a tercero, que será un experto que
sabe. A este tercero se le está dando un contrato de mandato, dicho el experto el
precio ninguna de las partes podrá retractarse por que este mandatario está obrando
para sus mandantes. Ejemplo el precio será el que tengan las acciones de Bavaria en
noviembre 15 en la bolsa de N. Y.
4. El precio debe ser justo pero la ley dice que un contrato está desequilibrado
cuando, ejemplo se vende un bien por más del doble del precio comercial. El precio
justo es el precio medio del mercado.
5. Debe ser serio, que no sea un precio irrisorio. El articulo 920 del código del
comercio dice que el precio irrisorio no existe.
6. Debe ser real, debe existir. En un contrato de compra venta, si se estipula el precio,
pero si este no existe realmente entonces el contrato es inexistente.
COSA VENDIDA
El articulo 1866 del código civil dice que pueden venderse todas las cosas corporales i
incorporales que se encuentren en el comercio y cuya enajenación no se encuentre prohibida
por la ley.
Entonces se puede vender todo: los derechos de autor, etc.
El art. 1866 dice que la enajenación no puede estar prohibida por la ley. Para que un bien no
pueda venderse la prohibición tiene que estar expresa.
Compraventas prohibidas
Septiembre 2
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Contratos en Derecho Civil y Comercial
Análisis de lecturas. Las sentencias se deben leer buscando una pregunta que se
plantea la corte, los antecedentes y la opinión final. El problema jurídico se encuentra
en una pregunta.
El articulo 1876 ratificó que los riesgos de la cosa vendida los asume el
comprador de la cosa lo mismo dice el artículo 1607 este tiene su excepción y
en la venta a plazo los riesgos de la cosa los asume si se trata de compraventa
mercantil el comprador aunque la cosa no se haya entregado.
A B
Aquí se adquiere realmente la cosa en el momento de la
entrega real.
Con el título y modo se adquiere el derecho de
propiedad.
En el derecho francés el comprador se vuelve dueño cuando hace el contrato, no
cuando haya la tradición, entonces si el objeto de la compra venta es ajeno, el acto
también lo es. Esto no ocurre en las legislaciones romanísticas.
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Contratos en Derecho Civil y Comercial
Articulo 1872, la compra de cosa propia no vale, porque que si lo voy a comprar lo
mío, no voy a comprar nada, por tanto el acto será inexistente.
Este artículo en el segundo párrafo dice que los frutos que produzca la cosa,
pertenecerán al comprador, salvo que se estipule lo contrario.
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Mora del vendedor por un hecho o culpa de entregar la cosa vendida, entonces el
comprador podrá:
1. Desistir del contrato
2. Ejecutar la acción de complimiento de acuerdo al artículo 1546
3. Puede pedir la resolución del contrato para que las cosas vuelvan a la parte inicial
y desde luego pedir indemnización más perjuicios.
El vendedor tiene que entregar los que reza en el contrato, lo que vendió
En los contratos debemos cumplir no solo con lo estipulado sino con la naturaleza el
contrato, el vendedor no solo entregara las cosas vendidas sino las accesorias.(art.
1885, 1888 y 658).Ejemplo si vendo una vaca preñada, el ternero tendrá que
entregarlo. Salvo estipulación en contrario. LO ACCESORIO HAY QUE
ENTREGARLO CON LO PRINCIPAL.
Entonces aquí
1. C demanda a B que es el actual poseedor, entonces B llama a A para
que compadezca al proceso para a defender a B de C, por tanto el
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Contratos en Derecho Civil y Comercial
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la obligación del saneamiento por evicción consiste en la defensa que el vendedor debe hacer
al comprador por parte de un tercero que pretende el dominio de la cosa vendida y que alega
tener el dominio de la cosa antes de la venta.
A B C el tercero
Vende a C demanda reivindicatoria a B
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Contratos en Derecho Civil y Comercial
2. Denunciar el pleito (es decir que B dice al juez que convoque A para que lo
defienda de la pretensión de C. esa denuncia del pleito es otra demanda que se
presenta dentro del mismo proceso y esta demanda debe contener todos los
requisitos de cualquier demanda, y los efectos de esta es que el proceso se
interrumpe hasta que el vendedor comparezca y si el vendedor no aparece
entonces se emplaza.
Ahora el vendedor puede:
a. Hacerse el loco y deja que todo siga su curso sin contestar la demanda
b. O defender a B de C
c. Tiene que explicar ante el juez como adquirió el bien en conflicto y presentar
los elementos probatorios
a. Demanda de un tercero
b. Que la demanda sea derecho sobre la cosa vendida
c. Que la cosa haya sido adquirida antes del contrato de compra venta.
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Contratos en Derecho Civil y Comercial
d. Cuando B (el comprador) y C (el tercero) deciden llevar al conocimiento del pleito a
un tribunal de arbitramiento, entonces B y C tienen dos posibilidades:
1. Llamar a A para decirle que llevan a tribunal de arbitramento y si quiere se
adhiere. Si A decide que si se adhiere se dicta laudo que cobija la relación entre B
y C.
Pero si A no se adhiere, entonces B y C pueden olvidarse de esa solución y B
perderá el derecho a Saneamiento.
e. Cuando B a perdido la posesión de la cosa, y aparece un D, por que no habrá un
vinculo entre A y D, entonces B se queda sin la posibilidad del saneamiento de la
cosa.
Otro caso:
Cuando el juez ordena el saneamiento cesa la obligación de hacer que tenía A (salir a
defender el saneamiento), pero le queda la obligación de dar, porque A tendrá que
restituir el precio de la cosa vendida, ese precio es el actual es el del momento en que
el juez ordena al comprador restituir al tercero.
Si la cosa vendida vale menos (en el momento de la decisión del juez) hay que
devolver el precio contratado porque de lo que se trata es de devolver el derecho al
comprador.
En el saneamiento por evicción se percibe que el vendedor incumplió el contrato y
por lógica es la resolución del contrato con las restituciones del artículo 1904.
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El articulo 1905 limita la restitución del precio en caso de que el mayor valor de la obligación.
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Contratos en Derecho Civil y Comercial
Que la cosa vendida provenga del provecho del comprador, cuando se decreta la evicción en
la venta, entonces el predio o la cosa va a valer menor, entonces en este caso el vendedor no
estará obligado a devolver el total del precio de la cosa vendida, si no a descontar el valor
que el comprador tuvo su provecho.
Ejemplo
El comprador, compra este terreno y donde queda un bosque el lo tumba para meter unas
vacas porque el conviene, entonces, si se decreta la evicción de la venta, el vendedor no esta
obligado a devolver todo el precio del terreno si no que le puede descontar la parte que el
comprador aprovecho, ya el terreno sin el bosque vale meno.
bosque
Pero si el vendedor obra de mala fe y sabía que estaba vendiendo cosa ajena, entonces en
este caso deberá devolver el precio de las mejoras voluntarias (sauna) y de las mejoras Útiles
necesarias (techo).
Si se trata de causas naturales, entonces el vendedor solamente restituirá al comprador ese
mayor valor en la medida que exceda en ¼ parte del precio.
Ejemplo
Valor del predio
$100
Si el vendedor obra de mala fe (venta cosa ajena) va a tener que pagar de todas maneras.
No en todos los casos cuando se pueda el saneamiento de la cosa, se hace por la totalidad del
bien, algunas veces solicitan una sola parte.
Sanear
esta parte X
A vende B pero B pide saneamiento a C (tercero), entonces A notifica a B
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Contratos en Derecho Civil y Comercial
A tendrá que sustituirle a C la parte y devolver a B lo que pago por esta parte.
Se decreta la evicción para sanearle a C ese pedazo, entonces, entre A y B habría un
incumplimiento del contrato porque A le entrega a B menos de lo que le habría vendido pero
ese incumplimiento no se hace en este proceso porque este es reivindicatorio, entonces B
tendrá que demandar la resolución de la parte por sanear, por el incumplimiento que será
devolver las cosas a su estado inicial.
La acción de saneamiento no se escapa al fenómeno prescriptivo, el artículo 1913 la acción
de saneamiento se divide en obligación de dar y obligación de hacer.
El vendedor siempre estará en la obligación de salir a defender al comprador, es decir
obligación de hacer y no prescribe.
La obligación de dar si prescribe si se trata de restitución de precio que debe hacerle el
comprador al vendedor en 20 años o de 10 según el caso.
Las demás restituciones que tiene que hacer el vendedor al comprador prescribe en un
termino de 4 años.
La prescripción de la obligación de dar siempre se cuenta desde el momento en que el
comprador restituye la cosa vendida no a partir del contrato.
Es renunciable por el comprador el sanamiento por evicción por cosas de la naturaleza, pero
si el vendedor actuo de buena fe la renuncia es válida si el vendedor actuó de mala fe
entonces esta renuncia se tiene por no escrita, por tanto tendrá el vendedor que salir en
defensa del comprador.
Lo que le garantiza al vendedor el saneamiento por evicción al comprador es la posesión
pacifica y útil de la cosa. Lo que me venden sirve para lo que compré. Ejemplo si compro
tractómula para carga de 40 toneladas y el vendedor me da una que sirva para 30 toneladas
esa cosa no es útil para lo que la compré, entonces el comprador demandara el vendedor
para que sanee la venta.
Condiciones subjetivas
1. Que el defecto de la cosa haya existido antes de la venta. Para demostrar esto era
difícil ahora es muy sencillo por que la técnica y la ciencia permiten detectar estos
problemas, ejemplo los peritos y los técnicos pueden decir si el defecto existía antes
o no.
2. Que los vicios de la cosa sean tan graves que la cosa no sirva para su uso natural
Condiciones objetivas
3. Que el vendedor no haya declarado estos vicios
Quien define la gravedad del daño es el juez ayudado por los peritos y los expertos.
El comprador es quien tiene la opción de pedir al juez decretar la resolución del contrato por
evicción de la venta por vicios rehibitorios, si el juez considera entonces lo hará y si el juez
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Contratos en Derecho Civil y Comercial
considera entonces lo hará y si por el contrario considere mejor una rebaja de precio también
lo decidirá.
Hay vicios rehibitorios que NO son vicios rehibitorios pero las partes deciden volverlos así.
Ejemplo compra una fotocopiadora con la condición de que la maquina saque 1000 copias,
pero solo saca 300, entonces el juez podrá resolver el contrato.
Cuando se habla de saneamiento por evicción se dice que hay incumplimiento del vendedor.
En el caso de los vicios rehibitorios se se habla de perjuicios en cualquiera de las dos
acciones, ya sea la de resolución del contrato o la de la baja del precio en este caso se puede
pedir indemnización por perjuicios dependiendo de la forma como ha actuado el vendedor
si actúa de buena fe solo tendrá que restituir el daño emergente pero si actúa de mala fe
tendrá que indemnizar daño emergente y lucro cesante.
En los vicios rehibitorios nos enfrentamos al mismo caso del saneamiento por evicción
porque este también se renunciable, porque no es de la escencia del contrato sino de su
naturaleza, los vicios rehibitorios se ven mas en materia de bienes muebles especialmente
en la venta de vehículos
Esa renuncia por parte del comprador tiene que ver también de acuerdo a la buena fe o a la
mala fe del vendedor.
Las acciones rehibitorias también prescriben, 6 meses para muebles y 1 año para inmuebles.
Siempre contados a partir de la entrega de la cosa. Las partes pueden restringir o aumentar
estos plazos y en la acción CUANTIMINORIS 1 año para muebles y 18 meses para inmubles.
Un vicio rehibitorio para un inmueble. Ejemplo compro terreno para construir un edificio
de 20 pisos pero resulta que el terreno solo puede construir un edificio de 10 pisos aquí
habría un vicio rehibitorio.
por los deterioros de la cosa y si la venta fue precedida por un pacto de arras entonces
estas arras van a revivir.
A B C
Vende Vende
En este caso B no paga, pero C si paga entonces lo que ocurre es que A pierde acción
resolutoria por que las cosas ya no pueden estar como estaban inicialmente. Pero si
A demuestra que B obro de mala fe entonces las sentencia si produce plenos efectos.
Hay que distinguir si se trata de bienes muebles o inmuebles porque en el caso de
inmuebles esta queda consagrado en la escritura, en los bienes muebles como no hay
registro contractual en donde figura la deuda es más difícil mirar si ese tercero está
o no obrando de malo o de buena fe.
El vendedor puede renunciar a la acción resolutoria si el comprador no cumple no
puede hacer la resolución.
2. Recibir la cosa
Septiembre 28
El articulo 1931 decia que el pacto mediante el cual el vendedor se reservaba el dominio de
la cosa vendida solo producía afectación resolutoria y ejecutoria, este articulo fue sustituido
por el articulo 1 de la ley 45 de 1931 dio plena validez al pacto en contratos de compraventa
de inmuebles.
Para la compraventa comercial el articulo 953 del código del comercio estableció el pacto
con plenos efectos para muebles e inmuebles pero tiene que ser de naturaleza comercial.
Pacto Comisorio
Es aquel mediante el cual se estipula expresamente que no pagándose por el comprador el
precio de la cosa, entonces el contrato se resolverá. este pacto se muestra en los artículos
1935 el cual dice que le pacto produce los mismos efectos que la comisión comisoria tacita y
el 1938 que el pacto comisorio se produce insofacto.
En el derecho colombiano no hay nulidades insofacto o de hecho, pues el juez tendrá que
validar las nulidades, igualmente no podrá haber insofacto porque esto amerita un
incumplimiento de cualquiera de las partes.
En el pacto comisorio se dice que es insofacto, el comprador tiene la facultad de evitar la
resolución del contrato consignando el precio que adeuda a las 24 horas después de
notificada la demanda.
Ejemplo:
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Contratos en Derecho Civil y Comercial
A B----------------------X
Celebra contrato de B paga aquí $10 a los 90 días B debía pagar y no lo hace
Compra venta por queda debiendo $90
$100. Para 12 mese después
Entonces puede suceder que A puede demandar, pero pasan 90 días para que admitan la
demanda y 30 días más para hacer la notificación. Pero como B luego de notificado puede
consignar a las 24 horas, entonces el acreedor queda burlado porque B pago cuando quiso y
no paso nada. Por tanto no es buena idea pactar pacto comisorio, es mejor pactar la
resolución por incumplimiento y A podrá pedir la indemnización por mora.
A B B
Vende Vende
En Colombia esto no funciona así, el pacto de retroventa genera una condición resolutoria.
X vende algo a Y, pero en 180 días Y le devuelve el dinero a X y X a su vez le devuelve la
cosa a Y, entonces el contrato queda devuelto, en este caso no hay dos ventas hay un a sola
con condición resolutoria.
El uno no quiere vender y el otro no quiere comprar, es difícil hacer un pacto de retroventa,
entonces la corte ha declarado esto como acto simulado. El pacto se resuelve
restituyéndose al comprador la cosa vendida y al vendedor el precio.
El vendedor no está obligado a restituir frutos y el comprador no está obligado a restituir
intereses.
En las mejoras el vendedor solo está obligado a reconocer las mejoras necesarias.
El vendedor hace cumplir la resolución en el caso de inmuebles es hacer la escritura
publica no de venta sino que se cumplió con la condición resolutoria y en consecuencia
vuelve el dominio de la cosa al vendedor.
El articulo 1942 hace nulo la transferencia a cualquier titulo de los derechos del vendedor
en un pacto de retroventa, la excepción sería herencia.
En un contrato de pacto de retroventa de muebles el comprador tendrá 15 días para
hacerlo restituir al vendedor.
Si se trata de un inmueble el comprador tiene 6 meses para hacerlo restituir al vendedor.
Si son bienes fructíferos entonces el Comprador solo está obligado a restituir al vendedor
luego de recogida la próxima cosecha.
Lesión Enorme
La lesión enorme aparece en los articulo 1921, 1405, 1601, 1946, 1958, 2466, 2455. En los
contratos de compraventa se regula en el artículo 1947.
En los contratos de compraventa hay lesión enorme cuando una persona compra por el
doble del precio comercial de la cosa, o, una persona vende por menos de la mitad del
precio de la cosa.
La lesión enorme solo es posible en los actos conmutativos y tiene que ver con el contrato
de compraventa de bienes inmuebles.
La lesión enorme es un fenómeno objetivo que la corte dice que no es posible probarla si
no mediante un avalúo pericial lo que diga el perito es lo valido. El juez mira el valor que
pago el comprador y compara con lo que el perito ha dicho.
Cuando se demanda una lesión enorme y se prueba esta lesión, la ley permite salvar el
negocio dándole una oportunidad al demandado vencido, si el demandado es el vendedor
entonces tendrá que consignar el mayor valor cobrado, deduciendo la 10 parte, y si el
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Contratos en Derecho Civil y Comercial
vencido es el comprador para evitar la resolución tendrá que completar el valor que le hace
falta deduciendo también la 10 parte. Para tomar esta acción, tiene 5s días después de
notificada la sentencia.
Contrato de Arrendamiento
Cumple una función económica y social, este es el contrato más reglado de todos. En el
periodo negocial el arrendador pone todas las reglas pero cuanto entrega las llaves el
arrendatario es quien rige.
El precio a plazo para habitación lo fija la ley 820. Con los locales comerciales se rige las
normas del código civil.
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Contratos en Derecho Civil y Comercial
En cuando al arrendamiento de locales comerciales los articulo 518 al 524 del código de
comercio, regula este tipo de arrendamientos, que garantizan la estabilidad del
comerciante en su local y la competencia desleal.
El artículo 1973 del código civil define el contrato de arrendamiento habla que no
solamente no son susceptibles de arrendamiento las cosas materiales, también lo son las
cosas inmateriales, como los servicios, la ejecución de obra, sin embargo esta definición
del código civil ha cambiado porque tanto los servicios como la ejecución de obra se
regulan por contrato de trabajo, igualmente para el arredramiento de transporte que lo
regula el código de comercio.
El arrendamiento de predios rústicos regulado hoy por la ley 6, se denomina contrato de
aposteria.
Los bienes que hoy día se arriendan bajo las reglas del código civil son aquellos para la
vivienda y los que no los son, ejemplo un consultorio, los lugares donde funcionan las
fundaciones no son para la vivienda. Los contratos de arrendamientos comerciales y los
contratos de locales comerciales, si estos no contratos no chocan con los artículos 518 al
524 del código del comercio.
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En el contrato de arrendamiento es regulado por el articulo 1973, por este articulo se
deben ubicar las normas principales del contrato de arrendamiento.
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A B
Arrendador arrendatario
esto es posible con autorización expresa del arrendador, sin esto la sesión no es validad
porque la ley la prohíbe.
En los contratos de arrendamiento de locales comerciales, si se les permite la cesión de
deudor, cualquier deudor comercial puede ceder su obligación sin autorización del
arrendador salvo que se le haya prohibido expresamente.
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3. El objeto del contrato (art. 1 de la ley 820), es fijar que sea para vivienda
4. Art. 2, las partes se obligan recíprocamente
5. Tiene que ser exclusivamente para vivienda urbana
Articulo 3 Forma del contrato, puede ser verbal o escrito y debe contener
cuando menos las siguientes estipulaciones:
a) Nombre e identificación de los contratantes;
b) Identificación del inmueble objeto del contrato;
c) Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del
caso, así como de las zonas y los servicios compartidos con los demás
ocupantes del inmueble;
d) Precio y forma de pago;
e) Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales;
f) Término de duración del contrato;
g) Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los
servicios públicos del inmueble objeto del contrato.
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Si una persona arrienda por un valor mayor del permitido por ley, el Ministerio de
Vivienda cobrara las multas y tendrá que restituir al arrendatario lo que excedió en
el pago.
Se puede arrendar en moneda extranjera, pero el arrendatario puede pagar en la
moneda extranjera o en pesos colombianos a la tasa representativa del día del
pago. Si al hacer la conversión es mayor al valor comercial solo se esta obligado a
pagar sobre el valor comercial. Si el pago es mayor al valor comercial se entenderá
por no escrito.
El arrendador puede en determinados momentos hacer un incremento del canon
por un valor igual al 100% del IPC del año inmediatamente anterior.
Ese reajuste es obligatorio por al arrendatario cuando el arrendador lo solicita pero
no es obligatorio para el arrendatario. Si el arrendatario no paga el ajuste incumple
con el contrato.
Antes:
1. No se podía pedir el inmueble
2. Se podía pedir pedir, si el arrendador iba a ocupar el inmueble, pero con acto
administrativo era difícil
La ley reconoce ese derecho pero no cuando a él se le ocurra. Durante el plazo inicial el
arrendatario tiene derecho a que se le haga una prorroga en iguales condiciones. En este
primer periodo el arrendador no puede perturbar al arrendatario, pero el contato en la
primera prorroga se renueva atomaticamente.
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Si esa demolición es voluntaria, se tiene que avisar al arrendatario con 3 meses y adjunta
la licencia de demolición y autoriza hacer caución, si no cumple entonces la caución se
hace efectiva para el arrendatario.
Por contrato de compra venta: la ley dice que el arrendatario puede entregar al final de la
prorroga, enviando una carta, ir a Ministerio de Vivienda y adjuntar el contrato de
compraventa, sin embargo también hay que prestar caución.
La terminación unilateral por la simple voluntad del arrendador se puede hacer por que el
arrendatario lleve mas de cuatro años viviendo en el inmueble, pero se debe indemnizar
por 1.5 meses de arriendo.
1. Si cortan los servicios públicos y el contrato figura que estos estaban a cargo del
arrendador
2. Frente a una grave y reiterada conducta del arrendador que tienda a perturbar la
comunidad del arrendatario.
3. Desconocimiento por parte del arrendador para los derechos reconocidos por la ley
al arrendatario. Ejemplo abusar el IPC al arrendatario o usar algo de la cosa
arrendada.
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4. También puede ser por acto en forma unilateral, para lo cual debe avisar con 3
meses de anticipación e indemnizar con 3 cánones. PERO CON LA DIFERENCIA
QUE EL ARRENDATARIO LO PUEDE HACER EN EL PRIMER TERMINO.
Contrato de Comodato
Definición
El comodante entrega en una forma gratuita al comodatario con cargo de uso, con el fin
de restituirle en lo pactado en el contrato.
El contrato de comodato o préstamo se presta para el uso de la cosa
Características
1. El comodante conserva la cosa objeto del comodato, el comodatario solo tiene
derecho para usar la cosa.
2. Es escencialmente gratuito beneficia la comodatario
3. Es unilateral, la única obligación es del comodatario “restituir la cosa”
Los bienes que son objeto del comodato NO pueden ser fungibles.
Contrato de Mutuo
El mutuo es un préstamo de consuno (de común acuerdo)
el art. 2221 dice que —El mutuo o préstamo de consumo es un contrato en que una de las
partes entrega a la otra cierta cantidad de cosas fungibles con cargo de restituir otras tantas del
mismo género y calidad.
Características
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Capacidad
Una persona que da en mutuo una cosa debe ser dueño de ella, no puede dar en
mutuo cosa ajena.
Contrato de Mandato
Objeto
Persona que celebre negocios en nombre de otra –tiene la connotación jurídica-.
Celebrar un negocio conlleva a unos efectos jurídicos, tenemos que excluir la ejecución de
actos materiales, porque aquí no hay mandato. Ejemplo vaya a Cartagena y compra un
lote (mandato) y luego lo construye (este sería un contrato de obra), en este caso se debe
revisar exactamente qué es lo que va a representar.
Características
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Está mal denominado por el código civil porque todos los mandatos tienen representación.
Los alemanes y los italianos hablan de la representación directa o indirecta. Directa
cuando el mandatario en la ejecución del mandato advierte que el que obra es esa
calidad, obra en nombre y representación de alguien, pero el articulo 2142 del c.c. dice
que el mandato debe cumplir con el mandato pero no lo obliga a expresar esa calidad.
Cuando se obra en representación se está obligando al mandante
Pero sin representación los efectos del contrato van a caer sobre el mismo mandatario,
quien tendrá que cederlos al mandante.
El articulo 2142 el mandatario hace la gestión
El artículo 2167 señala al mandatario puede contratar a su propio nombre o a nombre del
mandante.
Mandato Aparente
no puede ni comprar ni vender lo que se le ha asignado por el mandante, el artículo 1842
del c.c. dice que es mandante aparente aquel que tiene apariencia de algo que no es lo
que se piensa.
Ejemplo: Pedro dice a Juan en junio que le cobre el canon de arrendamiento de su
inmueble, y Juan lo hace. Pedro le avisa a su arrendatario.
En julio nuevamente lo manda nuevamente y Juan va.
En agosto Pedro no manda a Juan, pero el va y el arrendatario del paga. Entonces en este
caso el arrendatario asume que Juan es mandatario sin serlo.
Entonces son 3 cosas:
1. Una persona contrata a nombre de ella
2. Apariencias del negocio
3. Conducta del mandante, anterior el tercero es de buena fe, cree que existe una
representación del presunto mandatario.
Sin importar que el mandato sea oneroso o gratuito EL MANDATARIO RESPONDE POR
CULPA LEVE, pero existe en el mandato una culpa leve más grave y una menos grave. Si
el mandatario se vio forzado a recibir el mandato entonces su responsabilidad será menos
grave.
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General: el mandante faculta al mandatario a realizar uno o varios actos pero de manera
indeterminada. No es preciso.
Especial : uno o varios actos debidamente determinados, es claro, define que tiene que
hacer el mandatario.
En relación con el mandato, el articulo 2144 dice que los servicios profesionales y de
carrera que requieran largos estudios se les aplicara las normas de mercado, sin embargo,
los únicos profesionales que tienen personería de mandato son los abogadosl.
Cuando el mandante otorga mandato al mandatario, tiene que indicarle los medios por los
cuales va a ejecutar, y esos medios deben ser idóneos, ni no lo son el mandatario puede
no cumplir el mandato o cumplirlo bajo la responsabilidad del mandante.
Los limites del mandatario deben esta especificados pero la ley permite actos sin
autorización expresa del mandante.
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Inmueble Vale$100.000.000
A Y se hipoteco por deuda de $40.000.000, pero muere el deudor
Y los hijos deciden dividir, para el acreedor nace la facultad de
B Embargar a cualquiera de los 2 inmuebles y los dos inmuebles
Queda la hipoteca por los $40.000.000
Capacidad
Solo tienen capacidad para hipotecar aquel que es propietario del bien hipotecado. Si se
hipoteca cosa ajena esto es nulo, obviamente luego de que el juez así lo dictamine.
Sin embargo la corte ha dicho que no porque en el ejercicio de la hipoteca, el titulo es
titulo y además es modo, porque el registro no concede ningún derecho. Entonces
solamente puede hipotecar quien es propietario.
Los bienes de incapaces se puede hipotecar con autorización de un juez de familia quien
se le tendrá que justificar esta hipoteca.
Se puede hipotecar para garantizar obligación de terceros. Ejemplo un hijo lleva a la
abuelita a firmar hipoteca sobre la casa de ella para garantizar préstamo para el, en este
caso.
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