------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

APUNTE N° 5
DERECHO CIVIL IV
LAS FUENTES DE LAS OBLIGACIONES. LOS CONTRATOS EN
PARTICULAR
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Prof. Dr. Rodrigo Barría Díaz

Universidad Alberto Hurtado
2017
 APUNTE N° 5: DERECHO CIVIL IV. LAS FUENTES DE LAS OBLIGACIONES.
LOS CONTRATOS EN PARTICULAR.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y EL CONTRATO DE PERMUTA*

I. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA. INTRODUCCIÓN

Es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en
dinero (art. 1793).
El contrato de compraventa supone para su existencia necesariamente dos partes:
una, que se obligue a dar una cosa (vendedor), y la otra que se obliga a pagarla en
dinero (comprador). El Código Civil no las ha definido, limitándose en el art. 1793 a
señalar que la parte que se obliga a dar la cosa se dice vendedor y la que se obliga a
pagarla comprador. Pero de los términos del art. 1793 se desprende sin lugar a dudas
quién es cada una de ellas en el contrato de compraventa.
Viendo la definición se constata que en ella sólo se indican las obligaciones que
surgen del contrato de compraventa y que son de su esencia (entregar la cosa y pagar
el precio). Sin embargo, en ella nada se dice sobre si el vendedor está o no obligado a
transferir el dominio de la cosa vendida al comprador. No obstante esto, la propia
definición en los términos que emplea nos señala que una de las partes se obliga a dar
una cosa (el vendedor), frase que puede ser comprensiva de la real obligación de esa 1
parte, porque de acuerdo con el art. 1548 la obligación de dar contiene la de entregar
la cosa. Pero ambas obligaciones significan cosas distintas y producen efectos
diversos:
 La obligación de dar, por definición es aquella que tiene por objeto transferir el
dominio o constituir un derecho real. Es una obligación que puede ser contraída
solamente por el dueño de la cosa.
 La obligación de entregar, por su parte, no persigue la transferencia del
dominio, sino que tiene por objeto pasar la tenencia de la cosa de una persona
a otra y por lo mismo, puede ser contraída por quien no es dueño de la cosa.
Es decir, en un sentido jurídico la obligación de dar implica la transferencia del dominio
y la de entregar implica el traspaso de la tenencia de una cosa. En el hecho, toda
obligación de dar comprende la de entregar, desde el momento en que la forma de
cumplir la obligación de dar se hace por medio de la entrega de la cosa que es objeto
de esa obligación.
Pero no sucede lo mismo con la obligación de entregar, ya que no toda obligación de
esta naturaleza lleva envuelta la obligación de dar. Lo que sucede es que cuando el
legislador en el art. 1793 dice que una de las partes se obliga a dar una cosa,

*
Apunte preparado por el Prof. Dr. Rodrigo Barría D., Facultad de Derecho, Universidad Alberto Hurtado.
pareciera indicar que el vendedor transfiere el dominio de la cosa vendida, cuando en
realidad no es así, ya que la obligación del vendedor es sólo la de entregar la cosa.
Alessandri señala que el sistema jurídico chileno no está obligado a hacer propietario
al comprador, sino que este se obliga a proporcionar la cosa al comprador. La
obligación que realmente contrae el vendedor es la de entregar la cosa, lo cual se
desprende de numerosas disposiciones del Código como, por ejemplo, el art. 1815,
que reconoce la validez de la venta de cosa ajena.
Sostienen algunos autores que aquí hubo un error del legislador al emplear la
expresión "dar" en el art. 1793 y que en realidad debió haber hablado de "entregar",
término que habría expresado con mucha mayor propiedad el carácter que la
obligación del vendedor tiene en nuestra legislación.
Es claro que en Chile el contrato de compraventa no produce por sí solo la traslación
del derecho de dominio de una parte a la otra y es indudable que dicho contrato
solamente es productivo de obligaciones para las partes. Es por ello que el efecto de
este contrato es que da al comprador un título que le sirve para adquirir el dominio.
El comprador, en virtud del contrato de compraventa, tiene un título que lo habilita
para pedir al vendedor que le entregue la cosa comprada, pero no puede demandarle
que le haga propietario, ya que el dominio no lo va a adquirir el comprador en virtud
del contrato, sino que por la tradición o por la prescripción, según sea la circunstancia.
En el sistema chileno para que el comprador llegue a adquirir el dominio de la cosa
que ha comprado, tienen que presentarse dos actos consecutivos, que son el título y el 2
modo de adquirir. Mientras no se dé cumplimiento a todo este proceso el dominio no
se va a radicar en el comprador.
En síntesis, para que una persona llegue a ser dueño por este procedimiento se
requiere:
1. Que se celebre el contrato de compraventa, del cual nace la obligación de
entregar la cosa vendida, es decir, le da al comprador un título que lo habilita
para adquirir el dominio, y
2. Tiene que estar presente la tradición, que es el modo de adquirir el dominio y
que es el medio para cumplir la obligación nacida del contrato de compraventa.

II. CARACTERÍSTICAS
1. Es un contrato bilateral, en el que las partes se obligan recíprocamente. En
otras palabras, origina dos obligaciones recíprocas que consisten una en dar
una cosa y la otra en pagarla en dinero. Ambas obligaciones son esenciales en
la compraventa, pero no son las únicas. Las otras obligaciones que existen en
este contrato, son accesorias a estas dos obligaciones esenciales, porque no
existirían si alguna de ellas no tuviere a su vez existencia. Así, el vendedor tiene
sobre sí la obligación de saneamiento, que comprende el saneamiento de la
 evicción y de los vicios redhibitorios (art. 1837). Esta obligación no es otra cosa
que una consecuencia de la obligación del vendedor de dar la cosa.
Son las obligaciones de dar la cosa y la de pagar su valor en dinero las que
constituyen la esencia del contrato de compraventa. De tal manera que si una
de estas obligaciones no existe, no hay compraventa o esta degenera en un
contrato distinto (art. 1444).
2. Es un contrato conmutativo, por regla general: es conmutativo en el sentido de
que las obligaciones recíprocas de las partes se miran como equivalentes. Pero
el carácter conmutativo no es de la esencia del contrato de compraventa; de
modo que puede faltar este carácter conmutativo y el contrato de compraventa
no va a degenerar en otro contrato distinto. Es frecuente que la compraventa
verse sobre una posibilidad incierta de ganancia o pérdida y, en ese caso, el
contrato no va a ser conmutativo, sino que va a ser aleatorio.
3. Es un contrato consensual, por regla general. Esto se desprende del art. 1801,
inciso primero. Por excepción es solemne en los casos a que se refiere su inciso
segundo, esto es, en la venta de los bienes raíces, servidumbres y censos y la
de una sucesión hereditaria, de tal suerte que dicha venta no es perfecta
mientras no se haya otorgado la respectiva escritura pública.
4. Es un contrato oneroso porque las partes contratantes se gravan
recíprocamente, una en beneficio de la otra.
5. Es un contrato principal, porque subsiste por sí mismo sin necesidad de otro 3
contrato. El contrato de compraventa no está destinado a asegurar el
cumplimiento de una obligación principal.
6. Es un título traslaticio de dominio y, aún más, es el típico ejemplo de un título
traslaticio de dominio (art. 703). De esto se desprende una consecuencia
importante: en Chile, por el solo contrato de compraventa no se transfiere el
dominio. Del contrato de compraventa solamente surgen derechos y
obligaciones personales entre las partes. Es decir, el comprador puede exigir
que se le entregue la cosa y, como contrapartida, el vendedor exigir el pago del
precio. En Chile, para que se opere la adquisición del dominio, además del
contrato de compraventa, se requiere que se realice la tradición de la cosa.

III. REQUISITOS GENERALES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Debe cumplir con los requisitos comunes a todo acto jurídico, esto es, los requisitos de
existencia y de validez. Pero fuera de estos requisitos generales a todo contrato, la
compraventa debe reunir también ciertos requisitos esenciales que le son propios y
que son precisamente los que le dan su fisonomía a este contrato. Estos elementos
esenciales son:
1. La cosa vendida, y
2. El precio.
Si falta alguno de estos elementos esenciales del contrato de compraventa, ésta no
produce efecto alguno o degenera en un contrato diferente, conforme a lo dispuesto
en el art. 1444.
1.- La cosa vendida
Es el objeto de la obligación del vendedor y por tal razón ella no puede faltar, ya que si
falta no habría obligación del vendedor, pues ella carecería de objeto y, siendo así, la
obligación del comprador carecería de causa, según la Teoría Clásica de la Causa, en
virtud de la cual la causa de la obligación de una de las partes es la obligación de la
contraparte.
Por eso es que si no hay cosa vendida, en el hecho no habrá contrato de compraventa,
produciéndose la ineficacia del mismo. En realidad, no puede concebirse ni desde el
punto de vista jurídico ni desde el punto de vista material una venta en que no haya
cosa vendida.
La cosa vendida puede ser corporal o incorporal y, para que el contrato de
compraventa sea válido, debe reunir los siguientes requisitos:
a. Tiene que ser comerciable,
b. Tiene que ser real,
c. Tiene que ser determinada o determinable,
d. La cosa vendida no debe ser del comprador. 4

a. La cosa vendida tiene que ser comerciable.

Sólo pueden ser objeto del contrato de compraventa las cosas comerciables,
entendiéndose por tales a aquellas cuya enajenación no esté prohibida por la ley. Es
decir, son cosas comerciables aquellas que pueden constituir un objeto lícito al
enajenarse, siendo incomerciables aquellas que al enajenarse constituyen un objeto
ilícito.
En relación a este punto nos encontramos con el art. 1810, según el cual "pueden
venderse todas las cosas corporales o incorporales cuya enajenación no esté prohibida
por ley". Si se vende una cosa cuya enajenación está prohibida por ley nos
encontraremos en presencia de un contrato que la ley prohíbe, el cual, por
consiguiente, adolece de objeto ilícito (art. 1466) y, siendo así, su sanción va a ser la
nulidad absoluta por el art. 1682.
Ejemplos de cosas cuya enajenación está prohibida por la ley son los casos del artículo
1464 Nºs. 1 (cosas que no están en el comercio) y 2 (derechos o privilegios que no
pueden transferirse a otras personas).
b. La cosa vendida tiene que ser real
Esto significa que la cosa vendida tiene que existir efectivamente al tiempo de
celebrarse el contrato de compraventa, ya que si así no fuere, dicho contrato carecería
de objeto y, por consiguiente, adolecería de nulidad absoluta (arts. 1461 y 1814).
Pero no solamente las cosas que existen al momento de la celebración del contrato
pueden ser objeto de éste, sino que también aquellos que no existen, pero se espera
que existan, es decir, las llamadas "cosas futuras". Ej: ventas de inmuebles que
todavía no han sido construidos. En realidad, el objeto de la venta debe tener
existencia material, de otro modo no podría formarse el contrato de compraventa. Pero
esta regla tiene una excepción respecto de las cosas que si bien no existen al tiempo
de celebrarse el contrato de compraventa, existirán con posterioridad. En este caso la
venta se va a perfeccionar una vez que la cosa que se espera que exista adquiera
existencia material.
Se dice que "cosa futura" es aquella que no tiene existencia real y positiva al momento
de prestarse el consentimiento. Esta cosa que no existe en ese momento existirá
posteriormente y entonces se formará la venta definitiva y, si no llega a existir, el
contrato de compraventa será nulo absolutamente por falta de objeto. Sin embargo,
hay casos en que la venta de cosa futura es válida aunque la cosa no llegue a existir,
lo que sucede cuando lo que se vende es la suerte o la esperanza. Ej: venta de cosas
cuya existencia depende de circunstancias no controladas totalmente por las partes,
como es el caso de las cosechas de productos agrícolas o de animales que todavía no
nacen y no se sabe si llegarán a hacerlo.
En síntesis, pueden existir dos especies de venta de cosa futura, según sea que se
venda la cosa misma que va a existir, o bien, la esperanza o la suerte de que pueda
realizarse un hecho o producirse una cosa.
Cuando lo que se vende es la cosa misma que va a existir, la venta es condicional, 5
porque se entiende hecha bajo la condición de que la cosa llegue a existir; en tanto
que, cuando se vende la esperanza o la suerte de que pueda producirse una cosa o
realizarse un hecho, la venta es aleatoria, reputándose perfecta desde que hay
acuerdo sobre la cosa futura y el precio.
El Código Civil se preocupa tanto de la venta condicional como de la aleatoria en el art.
1813. Atendiendo al tenor literal de la disposición, la regla general es que la venta de
cosa futura sea condicional, es decir, la venta se entiende celebrada siempre bajo la
condición de que la cosa llegue a existir.
Pero el mismo artículo consagra la excepción a esta regla, que se refiere a aquel caso
en que la venta no recae sobre la cosa misma que se espera que exista, sino sobre la
suerte. Pero esta especie de venta tiene cabida solamente cuando así lo expresan las
partes o cuando de la naturaleza misma del contrato aparece que lo comprado fue la
suerte.
Esto tiene importancia porque en caso de duda de si la venta es condicional o
aleatoria, el juez va a tener que declarar que la venta es condicional, porque ello es
más coincidente con el carácter conmutativo del contrato de compraventa y, además,
porque la ley dice expresamente que la venta de cosa futura se entiende hecha bajo
condición de que la cosa exista. Establece aquí el art. 1813 una presunción a la cual el
juez debe atenerse, a menos que ella sea desvirtuada por otra prueba en contrario,
cual sería, en primer término, que las partes hayan expresado en el propio contrato de
compraventa que éste tiene un carácter aleatorio; en segundo término, que el carácter
aleatorio del contrato se desprenda de la propia naturaleza de éste.
Sólo existiendo esta prueba contra la presunción el juez va a poder declarar que el
contrato es aleatorio y no condicional, lo que significa establecer que no es un contrato
cuya existencia dependa de que la cosa vendida llegue a existir, sino que es un
contrato puro y simple.
De manera entonces que, cuando la venta es condicional (regla general), si la cosa no
llega a existir falla la condición y no hay contrato de compraventa. En cambio, cuando
la venta es pura y simple o aleatoria, la obligación del vendedor es aleatoria, debiendo
cumplirla sólo si la cosa llega a existir; en tanto que la obligación del comprador de
pagar el precio tiene que cumplirse siempre.
c. La cosa vendida debe ser determinada o determinable
Que sea determinada quiere decir que ella tiene que consistir en una especie o cuerpo
cierto, o bien, en una cantidad determinada o determinable de un género también
determinado (art. 1461).
La cosa vendida también puede consistir en una cuota de un derecho que se tiene
sobre la cosa conjuntamente con otras personas, es decir, puede consistir en una
cuota de un derecho pro indiviso (art. 1907).
Pero el contrato de compraventa no puede recaer sobre una universalidad jurídica,
esto es, no puede comprender la totalidad del patrimonio de una persona, no pueden 6
venderse todos los bienes presentes o futuros de una persona, ya sea que se venda el
total de esos bienes o una cuota de ellos, pues el legislador lo prohíbe expresamente
en el art. 1811. Ahora bien, lo que la ley prohíbe es la venta de una universalidad
jurídica, pero es posible según el mencionado artículo que una persona venda todos
sus bienes siempre que se designen o especifiquen por escritura pública, aunque ésta
se extienda a cuanto el vendedor posea o espere adquirir, con tal que no comprenda
objetos ilícitos.
De manera que en este caso la venta sólo va a comprender aquellos bienes señalados
en la escritura pública y no otros, de suerte que cualquier estipulación en contrario va
a adolecer de nulidad. Si en la escritura pública se señalan todos los bienes de una
persona, esa venta va a ser válida y las cosas no comprendidas en esta designación se
entenderán que no lo son en la venta.
Pero la regla que prohíbe la venta de una universalidad jurídica tiene una excepción: se
admite y se acepta la venta de un derecho real de herencia, aun cuando ésta tiene el
carácter de universal y recae sobre una universalidad jurídica (art. 1801, inciso
segundo). La única exigencia en este caso es que dicha venta deba hacerse por
escritura pública.
d. La cosa vendida no debe pertenecer al comprador
Esto está expresamente dicho por el legislador en el art. 1816. El hecho de que el
legislador establezca claramente que la venta de cosa propia no vale se debe a que
ésta carecería de causa, pues no se ve cuál sería el motivo jurídico o sicológico que
pudiera inducir a una persona a comprar una cosa que ya le pertenece.
La venta de cosa ajena
Dentro del estudio de la cosa vendida, corresponde estudiar la venta de cosa ajena
(art. 1815). El hecho de que en Chile la venta de cosa ajena sea válida es una
consecuencia del carácter que nuestra legislación le da al contrato de compraventa.
En Chile, el contrato de compraventa es generador de obligaciones para ambas partes.
Por ello, en virtud de este contrato, el vendedor sólo está obligado a proporcionar al
comprador la posesión pacífica y tranquila de la cosa. No está obligado el vendedor a
transferir el dominio, sino solamente a entregar la cosa a que se refiere el contrato. Es
por ello que no hay obstáculo alguno para que las partes puedan celebrar un contrato
respecto de una cosa que no les pertenece, el cual será válido siempre que en el
concurran todos los requisitos necesarios para su validez. Ello es así porque en
nuestro sistema jurídico la venta no es un acto de enajenación, sino que es un acto
creador de derechos y obligaciones. Puede, entonces, venderse una cosa que
pertenece a otro porque vender no es enajenar, sino que implica contraer solamente
ciertas obligaciones entre las cuales no está la de transferir el dominio. La enajenación
es cosa distinta, porque enajenar es transferir el dominio y sólo puede transferir el
dominio quien es dueño de la cosa que ha de transferirse.
Es justamente por este carácter que se da entre nosotros al contrato de compraventa,
que la venta de cosa ajena es válida, siendo un justo título que posibilita al comprador
para adquirir el dominio por prescripción. 7

Es importante considerar que la venta de cosa ajena es justo título, porque de acuerdo
con la ley la buena fe se presume y, por consiguiente, quien compra cosa ajena tiene
justo título y buena fe, y habiendo existido la tradición podrá tener la calidad de
poseedor regular y adquirir el dominio por prescripción ordinaria. Esto, salvo que se
desvirtúe alguno de los elementos de la posesión regular.
Efectos de la venta de cosa ajena:
Para estudiar esta materia debemos distinguir (1) si la cosa vendida ha sido entregada
por el vendedor al comprador o, (2) si la cosa vendida no ha sido entregada por el
vendedor al comprador.
a. Si el vendedor entregó la cosa vendida al comprador, el verdadero dueño tiene
derecho a reivindicar de manos del comprador el objeto vendido, ello porque en
la venta de cosa ajena hay un caso de inoponibilidad por falta de concurrencia.
Lo que sucede es que el contrato de compraventa sobre cosa ajena es
perfectamente válido entre el comprador y el vendedor, pero le es inoponible al
verdadero dueño, ya que éste no concurrió con su voluntad a la celebración de
ese contrato. Es precisamente en mérito de esa inoponibilidad que el verdadero
dueño puede reivindicar la cosa vendida de manos del comprador, pero hay dos
casos en que ello no es posible:
  Cuando el verdadero dueño ha ratificado la venta hecha por quien no era dueño
de la cosa. Ello puede perfectamente hacerse y en caso de ser así la ratificación
va a producir plenos efectos. Aún más, el comprador va a tener en este caso su
derecho desde la fecha de celebración del contrato de compraventa y no desde
la fecha de la ratificación (art. 1818).
 Cuando el comprador adquirió el dominio por prescripción. Es a esta situación a
la que se refiere el art. 1815, parte final (en relación con el art. 2517).
b. El vendedor no ha entregado la cosa vendida al comprador. Aquí también
pueden darse diversas situaciones:
 Que el verdadero dueño ratifique la venta. En este caso no habrá problema de
ninguna especie con el contrato de compraventa sobre cosa ajena,
produciéndose sus efectos naturales.
 Que el verdadero dueño reivindique la cosa vendida de manos del vendedor. En
este caso, si el verdadero dueño reivindica la cosa y el vendedor es desposeído
de ella, el comprador va a poder demandar la resolución del contrato con la
correspondiente indemnización de perjuicios (art. 1489).
c. Caso en que la venta de cosa ajena produce plenos efectos como si fuera venta
de cosa propia: de acuerdo al art. 1819, una vez vendida y entregada a otro
una cosa ajena, si el vendedor adquiere después el dominio de ella, se mirará
al comprador como verdadero dueño desde la fecha de la tradición. Esta
8
disposición concuerda con el art. 682, según el cual si el tradente adquiere
después el dominio de una cosa que no era suya al momento de hacer la
tradición, se entenderá transferido desde el momento de la tradición.
El inciso segundo del art. 1819 señala una consecuencia lógica: "por
consiguiente, si el vendedor la vendiere a otra persona después de adquirido el
dominio, subsistirá el dominio de ella en el primer comprador". La nueva venta
que el vendedor hiciere sería de cosa ajena; la cosa ya no le pertenece y es de
propiedad del comprador desde que le fue entregada.
2. El precio
Es el objeto de la obligación del vendedor. Define lo que se entiende por precio el art.
1793 en su frase final: "el dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama
precio".
El precio es un elemento esencial del contrato de compraventa, tanto como lo es la
cosa vendida, de tal manera que si en el contrato de compraventa no hay precio, en
definitiva no habría contrato por carecer éste de objeto (faltaría el objeto de la
obligación del vendedor).
Requisitos del precio en el contrato de compraventa
Tiene que ser (a) real, (b) determinado y (c) pactado en dinero.
a. Tiene que ser real
Esto significa que el precio tiene que ser fijado de tal manera que quede de manifiesto
que el acreedor (vendedor) tiene derecho a exigirlo y que el deudor (comprador) tiene
la obligación de pagarlo.
Bajo estos términos, no será precio real el simulado ni tampoco el irrisorio o ridículo,
entendiéndose por tal a aquel que no guarda ninguna proporcionalidad con el valor de
la cosa vendida, de tal forma que queda de manifiesto que no hay un propósito serio
entre las partes de que ese precio sea exigible.
Debe considerarse también que si bien el precio tiene que ser real, no es requisito del
precio que tenga equivalencia con el valor de la cosa vendida, porque la falta de
equivalencia entre los valores y el precio cobran importancia jurídica solamente
cuando da origen a la lesión enorme en materia de compraventa de bienes raíces
(arts. 1889 y 1891).
b. El precio tiene que ser determinado
Lo que significa que debe conocerse la cantidad precisa de dinero que constituye el
precio. Esa cantidad puede estar precisamente establecida en el contrato, o bien,
puede ser determinada por reglas o datos contenidos en el contrato (art. 1461, incisos
primero y segundo).
Así, por ejemplo, la “venta de cosa fungible al precio corriente de mercado”, es una
venta con precio determinable en su cantidad por los datos que contiene el contrato
de compraventa y que se basan en el precio de la misma cosa en el mercado de
bienes de esa naturaleza. En este caso se aplica la regla del art. 1808. 9

Luego, la determinación del precio puede hacerse de cualquier modo explícito en el

contrato y ello va a constituir una de las materias objeto de la interpretación del
contrato. En relación con la determinación del precio, hay un principio fundamental, y
es que "jamás el precio puede quedar al arbitrio de uno solo de los contratantes" (art.
1809, inciso segundo). En caso contrario, se estaría yendo en contra de lo dispuesto
en el art. 1801, inciso primero.
Sin embargo, esto no es obstáculo para que las partes convengan que la fijación del
precio quede en manos de un tercero (art. 1809, inciso primero).
c. El precio tiene que ser pactado en dinero
Lo que la ley exige es que el precio se pacte en dinero. Por consiguiente, no es forzoso
que se pague en dinero, ya que puede suceder que después de celebrado el contrato
de compraventa se produzca en relación con el precio una novación o una dación en
pago. En estos casos, si bien el precio se estipuló en dinero, no se va a pagar de esa
forma.
Si el precio no se pacta en dinero, sino que se conviene que el valor va a consistir en
una cosa, no vamos a estar ante un contrato de compraventa, sino ante un contrato de
permuta (art. 1897).
Puede darse como alternativa también que las partes convengan un precio que va a
consistir parte en dinero y parte en especie. En este caso, se plantea el problema de si
estamos ante una compraventa o ante una permuta. La ley da la solución al problema,
señalando en el art. 1794, de acuerdo al cual "se entenderá permuta si la cosa vale
más que el dinero; y venta en el caso contrario".

IV. LAS SOLEMNIDADES EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

En esta materia debemos partir de un principio básico: el contrato de compraventa es,
por regla general, consensual, esto es, se perfecciona por el acuerdo de las partes en
la cosa y en el precio, sin necesidad de cumplir con formalidades externas. Sólo por
excepción el contrato de compraventa se convierte en solemne.
Lo que sucede es que hay casos en que el legislador, en atención a la importancia de
la cosa que es objeto de la compraventa o en atención a la voluntad de las partes,
hace que este contrato, que es consensual, pase a ser solemne.
Los requisitos esenciales del contrato de compraventa son el consentimiento, la cosa
vendida y el precio, requisitos que no pueden faltar jamás. Pero hay otros que, aun
cuando no son indispensables para que la compraventa adopte forma material, sí lo
son para que adopte forma jurídica. Esto requisitos que en ciertos casos se hacen
indispensables para la existencia misma del contrato de compraventa son las
solemnidades, esto es, aquellas formalidades externas que deben cumplirse para que
el contrato nazca y produzca efectos jurídicos. Estas formalidades pueden
establecerse por la ley o por la voluntad de las partes.
10
Entonces, en ciertos casos especiales, el contrato de compraventa, para
perfeccionarse, además del consentimiento, de la cosa vendida y del precio, debe
cumplir con ciertas solemnidades que pueden ser legales o voluntarias.
El hecho de que las solemnidades se establezcan por ley o por la voluntad de las
partes, tiene importancia por las consecuencias que se derivan en uno y otro caso,
pues no es lo mismo una solemnidad establecida por ley que una impuesta por
voluntad de las partes.
Solemnidades legales
Las solemnidades que la ley impone al contrato de compraventa pueden dividirse en:
 Solemnidades ordinarias, que rigen respecto de todo contrato de compraventa
que tenga por objeto ciertos y determinados bienes taxativamente señalados
por el legislador. Estas solemnidades no pueden faltar nunca en las ventas que
las requieren como requisito esencial para la existencia del contrato.
 Solemnidades especiales: las exige la ley en ciertas ventas que se celebran en
determinadas condiciones o entre determinadas personas. Por ello es que
estas solemnidades tienen un carácter muy particular.
La regla general es que las solemnidades especiales no se exijan en consideración a la
naturaleza del acto o contrato, sino en atención al estado o calidad de las personas a
quienes pertenecen los bienes que se venden. Algunos sostienen que más que estar
frente a solemnidades, estamos aquí ante formalidades especiales.
1. Solemnidades legales ordinarias
La ley exige el cumplimiento de esta clase de solemnidades en los siguientes contratos
de compraventa, enumerados en el art. 1801:
a. Contrato de compraventa de bienes raíces.
b. Contrato de compraventa de censos.
c. Contrato de compraventa del derecho de servidumbre.
d. Contrato de compraventa del derecho de herencia.
En estos casos, la solemnidad consiste en que el contrato de compraventa se otorgue
por escritura pública. La posterior inscripción en el Registro Conservatorio de Bienes
Raíces es la tradición del derecho real y no tiene carácter de solemnidad.
En relación con esto, es menester considerar la situación que se plantea con respecto
a los inmuebles por adherencia y por destinación. Si el contrato de compraventa versa
sólo sobre estos inmuebles, es decir, si la venta de estos bienes se efectúa
separadamente del predio a que acceden, estamos en presencia de una venta de
cosas muebles, en calidad de muebles por anticipación. Por el contrario, si la venta
comprende conjuntamente el inmueble por naturaleza y los inmuebles por adherencia
o destinación, estaremos en presencia de un contrato de compraventa que versa 11
sobre inmuebles.
La importancia de esta distinción radica en que si se venden separadamente los
inmuebles por adherencia o destinación del predio a que acceden, se trataría de una
venta de bienes muebles y, por consiguiente, queda sometida a las normas dadas para
los muebles, bastando para que el contrato sea perfecto el consentimiento de las
partes en cuanto a la cosa y el precio; y si alguna escrituración se requiere, es sólo
para los efectos probatorios (arts. 1708 y 1709).
2. Solemnidades legales especiales
Hay ciertos casos en que la ley exige el cumplimiento de ciertas formalidades y lo hace
atendiendo a la calidad o estado de la persona a quien pertenece el bien que se
vende.
Hay ciertos casos en que la venta de bienes raíces pertenecientes a ciertas personas
requiere además de la escritura pública, la autorización del interesado o bien la
autorización judicial con conocimiento de causa. A esta situación se refiere, por
ejemplo, el art. 1754, en materia de venta de bienes raíces pertenecientes a una
mujer casada en sociedad conyugal.
En otros casos se requiere la autorización judicial y, además, pública subasta, como
sucede en la venta de bienes raíces de una persona sujeta a guarda (arts. 393 y 394).
Algunos autores han estimado que estas son solemnidades legales especiales. Pero la
verdad es que no tienen este carácter, sino que son formalidades habilitantes, exigidas
en consideración a la calidad o estado del dueño del bien que se vende.
Entre las solemnidades legales y estas formalidades hay una notoria diferencia,
porque la omisión de la escritura pública -solemnidad legal en el contrato de
compraventa de bienes raíces-, produce como consecuencia la nulidad absoluta de
este contrato; en cambio, la omisión de la formalidad legal tiene como sanción la
nulidad relativa del contrato de compraventa.
Solemnidades voluntarias
Fuera de las solemnidades legales existen las llamadas solemnidades voluntarias o
convencionales, pues no hay impedimento para que las partes convengan que una
venta que es consensual no se repute perfecta mientras no se cumpla con las
solemnidad convenida por ellas, que puede consistir en el otorgamiento de una
escritura pública o privada. Se contempla esta situación, en relación con la
compraventa, en el art. 1802.
El establecer esta solemnidad voluntaria da a las partes derecho para retractarse de la
celebración del contrato hasta antes del otorgamiento de la escritura o mientras no se
haya principiado la entrega de la cosa, entendiéndose que si se efectúa la entrega sin
haberse otorgado la escritura convenida, ello significa que se ha dejado sin efecto la
solemnidad.
Lo importante es que en estos casos la omisión del instrumento convenido por las 12
partes no produce la nulidad del contrato, ya que sigue siendo consensual.

V. LAS VENTAS FORZADAS EN EL JUICIO EJECUTIVO

Las ventas que se hacen por el ministerio de la justicia constituyen también un
contrato de compraventa. Así lo han entendido los tribunales, tomando como base lo
que dispone el art. 1891.
Entre esta clase de ventas y las ventas voluntarias existen dos diferencias:
 En la venta forzada el juez es el representante legal del vendedor o deudor.
 En cuanto a la forma de establecer el precio, en la compraventa voluntaria el
precio se establece por un acuerdo entre comprador y vendedor; en cambio, en
la venta forzada la situación es distinta, porque esta venta se realiza en pública
subasta y el precio se establece por la pugna entre los interesados.

VI. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y LAS ARRAS

Dentro del contrato de compraventa existen las llamadas "arras", tratadas en los arts.
1803 a 1805.
Las arras consisten en una cantidad de dinero u otras cosas muebles que se dan en
garantía de la celebración del contrato, o bien en parte del precio o en señal de quedar
convenidos.
En consecuencia, las arras pueden ser de dos clases y, consiguientemente, perseguir
dos finalidades: (1) sirven como garantía de la celebración o ejecución del contrato; o
bien, (2) se dan como parte del precio o en señal de haber celebrado el contrato.
1. Las arras como garantía: cuando las arras se dan en garantía de la celebración
o ejecución del contrato significa que ellas no han entendido vincularse
definitivamente, sino que mutuamente se reservan la facultad de arrepentirse
de la celebración del contrato, perdiendo su valor (art. 1803). En este caso, el
contrato se celebra sujeto a una condición negativa y suspensiva, consistente
en que las partes no hagan uso del derecho de retractación. Ej: don Pedro y don
Pablo celebran un contrato de compraventa de un inmueble donde acuerdan
que la entrega del mismo y el pago del precio se hará en seis meses más, y
como señal de garantía de que cumplirán su parte del contrato, cada uno de
ellos entrega inmediatamente la suma de $1.000.000.
La facultad de retractación no tiene una duración indefinida, sino que está
sujeta a las siguientes reglas, establecidas en el art. 1804:
a. Debe realizarse en el plazo fijado por las partes y, a falta de estipulación, en el
plazo de dos meses contados desde la convención.
b. La facultad de retractarse puede extinguirse antes que se cumpla alguno de 13
estos plazos, cuando el contrato se reduce a escritura pública o ha comenzado
a efectuarse la entrega de la cosa.
2. Las arras como parte del precio o como señal de quedar convenidos: a través
de esta forma de arras lo que las partes pretenden es constituir un verdadero
medio de prueba de la celebración del contrato. En este caso, las partes no
tienen la facultad de retractarse, puesto que el contrato ha quedado perfecto
desde su celebración, a menos que se requiera el otorgamiento de escritura
pública (art. 1805, inciso primero). En el mismo ejemplo anterior, don Pedro y
don Pablo entregan el $1.000.000, pero estipulan que es parte anticipada del
precio.
Para que las arras se puedan otorgar de esta forma y produzcan los efectos
queridos por las partes, es necesario que se verifiquen dos condiciones: que las
partes lo convengan expresamente y que este convenio conste por escrito. Si no
fuere así, las arras se entenderán dadas en garantía y facultadas las partes
para retractarse (art. 1805, inciso segundo). En consecuencia, las arras en
garantía constituyen la regla general, y para que puedan tener otro carácter se
requiere pacto expreso.
VII. LA CAPACIDAD EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
En materia de capacidad para contratar y celebrar actos jurídicos en general, la norma
fundamental en nuestro Código Civil es el art. 1446. De acuerdo con esta disposición,
la regla general es que las personas tengan capacidad, siendo la excepción el que las
personas sean incapaces. Para que exista una incapacidad es necesario que ella se
encuentre establecida por el legislador. Este principio del art. 1446 está reiterado por
el legislador en el art. 1795 para el contrato de compraventa.
En materia de compraventa y en relación con la incapacidad, tiene plena aplicación
aquella clasificación de las incapacidades que distinguen entre incapacidad absoluta,
relativa y especiales (art. 1447).
Incapacidades especiales o particulares en la compraventa
Están reglamentadas en el Código Civil en los arts. 1796 a 1800, y son las siguientes:
1. Incapacidad para comprar y vender
El art. 1796 señala que es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no
separados judicialmente y entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad.
En primer término, es nulo absolutamente el contrato de compraventa celebrado entre
cónyuges no separados judicialmente, sea que el contrato recaiga sobre bienes
inmuebles o muebles, corporales o incorporales. Tampoco tiene importancia si están
casados en régimen de separación conyugal o en régimen de separación de bienes.
14
Sólo es válido el contrato de compraventa entre ellos cuando están separados
judicialmente. La razón de la nulidad absoluta de este contrato está en que, aún
cuando los cónyuges estén casados en régimen de separación de bienes y con mayor
razón si lo están en el de sociedad conyugal, ellos viven juntos y el marido tiene la
administración de los bienes comunes. Siendo así, se piensa por el legislador que
existe la posibilidad de que el marido ejerza cierta forma de presión sobre la mujer
para inducirla a celebrar un contrato de compraventa que le es desfavorable.
Además, existe otro riesgo, consistente en que los cónyuges puedan celebrar contratos
de compraventa entre sí en perjuicio de terceros.
En segundo término, el art. 1796 prohíbe la celebración de la compraventa entre
padre o madre y el hijo sometido a la patria potestad, que es el conjunto de derechos
que la ley confiere al padre o a la madre, sobre los bienes del hijo no emancipado (art.
243). Por consiguiente, si se celebra una compraventa entre el padre o madre y un hijo
emancipado, ese contrato va a ser perfectamente válido.
Mención especial requiere la situación que se plantea cuando el hijo menor adulto
ejerce un empleo, oficio, profesión o industria, pues de conformidad al art.251 se le
mirará como mayor de edad para la administración y goce de su peculio profesional o
industrial, sin perjuicio de lo que dispone el art.254. Es decir, para estos efectos se le
considera como emancipado. Luego, el contrato de compraventa entre el padre o
madre y el hijo de familia que tiene peculio profesional es válido en relación con ese
peculio profesional.
Si se celebra una compraventa entre cónyuges no separados judicialmente o entre el
padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad, la sanción será la nulidad absoluta de
ese contrato por aplicación de los arts. 10, 1466 y 1682.
2. Incapacidad para vender
Se prohíbe a los administradores de establecimientos públicos vender parte alguna de
los bienes que administran y cuya enajenación no está comprendida en sus facultades
administrativas ordinarias, salvo el caso de expresa autorización de la autoridad
competente (art. 1797).
De manera entonces que si el administrador de un establecimiento público hace una
venta que no está comprendida dentro de su facultad administrativa o que no ha sido
autorizada por la autoridad competente, esa venta va a adolecer de nulidad relativa,
pues aquí no estamos en presencia de una norma prohibitiva, sino que de carácter
imperativo.
3. Incapacidad para comprar:
a. El art. 1798 prohíbe al empleado público comprar los bienes públicos o
particulares que se vendan por su ministerio. Si lo hiciere, el respectivo contrato
de compraventa tendría como sanción la nulidad absoluta.
b. Por otro lado, se prohíbe en el mismo precepto a los jueces, abogados,
procuradores o escribanos comprar los bienes en cuyo litigio han intervenido y
que se vendan a consecuencia del litigio, aunque la venta se haga en pública 15
subasta (art. 1798, segunda parte). Si se contraviene esta norma, se produce la
nulidad absoluta.
c. El art. 1799 nos da reglas sobre la incapacidad de tutores y curadores. Esta
disposición nos está remitiendo al título denominado "De la administración de
los tutores y curadores", en el cual hay una norma fundamental, el art. 412, que
se refiere tanto a la enajenación de bienes muebles como a la de los
inmuebles, dando reglas distintas para uno y otro caso:
 Tratándose de bienes muebles del pupilo, el tutor o curador podrá comprarlos,
pero con la autorización de los demás guardadores que pueda tener la
persona sujeta a guarda, o del juez en subsidio. Esta autorización es un
requisito exigido en consideración a la calidad o estado del pupilo y, por
consiguiente, si ella se omite, la sanción va a ser la nulidad relativa del
respectivo contrato (art. 412, inciso primero).
 Tratándose de bienes raíces del pupilo, el art. 412, inciso segundo, establece
una prohibición absoluta en virtud de la cual el tutor o curador y demás
personas allí designadas, no pueden adquirir bienes raíces del pupilo, aunque
tengan autorización judicial o de los otros guardadores. Si se infringe esta
norma, la sanción será la nulidad absoluta del contrato, porque se trata de la
infracción a una norma prohibitiva.
 d. Por último, el Código da reglas en materia de incapacidad de mandatarios,
síndicos y albaceas en el art. 1800, el cual se remite en esta materia al art.
2144.

VIII. EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

En general, los efectos de un contrato son los derechos y obligaciones que de ese
contrato emanan. Así, una vez que se ha perfeccionado el contrato de compraventa,
esto es, una vez que entre las partes ha habido acuerdo en la cosa y en el precio, o si
se ha cumplido la solemnidad exigida, nacen para ambas derechos y obligaciones y
son precisamente las que el contrato estaba destinado a producir. Estos derechos y
obligaciones pueden provenir de la ley o de la voluntad de las partes.
De manera entonces que siendo la compraventa un contrato bilateral, de ella surgen
derechos y obligaciones tanto para el vendedor como el comprador.
Son obligaciones esenciales del vendedor:
 La entrega de la cosa vendida al comprador,
 Sanear la cosa vendida al comprador.
Son obligaciones esenciales del comprador:
 Pagar el precio, 16

 Recibir la cosa comprada.

Estas son las obligaciones fundamentales de la compraventa, pero solamente son de
su esencia dos:
 La obligación del vendedor de entregar la cosa.
 La obligación del comprador de pagar el precio.
Si no concurren estas dos obligaciones no hay contrato de compraventa.
No hay obstáculo alguno para que las partes, fuera de las obligaciones que se han
indicado para el comprador y vendedor, convengan en el establecimiento de otras
obligaciones como, por ejemplo, la de imponer al comprador que destine lo comprado
a un fin determinado.
1. Obligaciones del vendedor
Las obligaciones propias del vendedor y que nacen del contrato de compraventa por el
solo hecho de su celebración y sin necesidad de estipulación de las partes, vale decir,
aquellas obligaciones que establece la ley, son dos:
a. Obligación de entregar la cosa
b. Obligación de saneamiento de la cosa.
Sin perjuicio de lo anterior, las partes pueden agregar otras obligaciones o bien
modificar o atenuar las obligaciones señaladas, debiendo existir, eso sí, un convenio
expreso, porque a falta de convenio el vendedor sólo tiene las obligaciones que
establece la ley y dentro de la extensión que a ellas corresponde (art. 1824).
a. Obligación de entregar la cosa vendida
Consiste en conferir al comprador la posesión legal y material de la cosa a que se ha
referido el contrato. No se trata en este caso de la transferencia del dominio por las
razones vistas a propósito de la venta de cosa ajena.
De acuerdo con las reglas generales, si la cosa vendida es una especie o cuerpo cierto,
el vendedor no solamente tiene la obligación de entregar la cosa, sino que además
pesa sobre él la obligación de conservarla hasta su entrega (art. 1548). Es decir,
tratándose de una especie o cuerpo cierto, se comprenden dos obligaciones:
i. La obligación del vendedor de conservar la especie o cuerpo cierto hasta su
entrega.
ii. La obligación del vendedor de conferir al comprador la posesión legal y material
de la cosa.
i. La obligación de conservación de la especie o cuerpo cierto hasta su entrega
Para que esta situación se presente, es menester que no se trate de un contrato de
ejecución instantánea, sino que las partes hayan convenido un plazo para la entrega.
17
En otras palabras, tiene que mediar un lapso entre el momento de celebración del
contrato y el de la entrega de la cosa, durante el cual la cosa vendida va a permanecer
el poder del vendedor.
El art. 1548 impone al deudor (vendedor) la obligación de custodia y conservación de
la cosa que se debe, bajo pena de pagar los perjuicios al acreedor (comprador), a
menos que éste se haya constituido en mora de recibir. La responsabilidad del
vendedor se extiende hasta la culpa leve si la pérdida o deterioro de la cosa es
culpable (art. 1547).
En caso que la pérdida o deterioro de la cosa no se deba a culpa del deudor, rige el art.
1590, incisos primero y segundo, lo mismo en caso de que la cosa se destruya
después que el comprador se ha constituido en mora de recibir. En tal caso, el
acreedor (comprador) debe recibir la cosa en el estado en que se encuentra.
Si la pérdida de la cosa vendida que se encuentra en poder del deudor (vendedor) es
fortuita, el riesgo es de cargo del acreedor (comprador). En consecuencia, si se
produce esta situación, se extingue la obligación del vendedor de entregar la cosa,
pero subsiste la del comprador de pagar el precio. Sin embargo, esta regla tiene una
excepción en la venta condicional, porque en tal caso, si la cosa perece antes del
cumplimiento de la condición, el riesgo es del vendedor (deudor) (arts. 1550 y 1820).
ii. Obligación de conferir al comprador la posesión legal y material de la cosa
vendida
Es precisamente en esto en lo que consiste la obligación de entregar que recae sobre
el vendedor. En relación con ella hay que distinguir:
 El vendedor es el dueño de la cosa vendida. La forma en que el vendedor va a
conferir la posesión al vendedor al comprador es mediante la correspondiente
tradición, la cual va a tener que hacerse ajustada a las normas de la ley y
según la naturaleza de la cosa (arts. 684 y 686). Es por eso que el art. 1824
dice que el vendedor tiene que hacer la entrega o tradición, ello porque si el
vendedor es el dueño debe transferirse el dominio que hasta ese momento
tenía, es decir, en cuanto dueño recae sobre él una obligación de dar (art.
1548) y como tal comprende la de transferir el dominio.
Pero en los casos en que la tradición se efectúa mediante la inscripción del
título en el Registro Conservatorio, no basta que el vendedor haga esta
tradición, porque al efectuarse ésta el vendedor va a estar confiriendo al
comprador tan solo la posesión legal de la cosa y sobre él también recae la
obligación de conferir la posesión material de la misma.
 El vendedor no es el dueño de la cosa. También en este caso el vendedor va a
conferir la posesión al comprador mediante la tradición, pero como no es el
dueño de la cosa que vende, no va a poder transferir el derecho de dominio al
comprador, solamente lo va a poner en posesión de la cosa vendida (arts. 682
y 683).
El vendedor al efectuar la tradición de la cosa, aún cuando no sea dueño de 18
ella, va a haber cumplido su obligación y ello es tan importante que si después
el vendedor dueño de la cosa intenta en contra del comprador la
correspondiente acción reivindicatoria, el comprador no va a poder demandar
al vendedor el cumplimiento o la resolución del contrato, porque la obligación
del vendedor ya está cumplida y por ello es que el comprador, ante una
demanda de esta naturaleza, solamente va a poder citar de evicción al
vendedor, es decir, lo va a citar para que ese vendedor asuma su defensa en
el juicio correspondiente.
En el evento de que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa por
sentencia judicial, si ha citado de evicción al vendedor, va a poder exigir a éste
la restitución del precio o de la parte que corresponda en caso de que la
evicción sea parcial, más las indemnizaciones que establezca la ley.
Lugar en que debe hacerse la entrega de la cosa
El legislador al reglamentar la compraventa no estableció normas sobre el lugar en que
debía hacerse la entrega de la cosa por el vendedor. Por consiguiente, en esta materia
habrá que remitirse a las reglas generales respecto al lugar en que deba hacerse el
pago (arts. 1587, 1588 y 1589). De estas disposiciones se desprende que la cosa
vendida tiene que ser entregada:
i. En el lugar que han estipulado las partes.
 ii. Si las partes nada han dicho sobre el lugar en que deba hacerse la entrega, se
hará ésta en el lugar en que se encontraba la cosa al momento de la
celebración del acto o contrato, siempre que se trate de una especie o cuerpo
cierto.
iii. Si lo vendido es una cantidad determinada de un género limitado, la entrega se
va a hacer en el domicilio del deudor.
Momento en que debe hacerse la entrega o tiempo de la entrega
Hay que distinguir algunas situaciones:
i. Si el contrato de compraventa es puro y simple, en este caso el vendedor tiene
que efectuar la entrega tan pronto quede perfecto el contrato de compraventa.
Ello es así porque desde ese momento se hace exigible la obligación de
entregar del vendedor cuando el contrato es puro y simple (art. 1826, inciso
primero).
ii. Si el contrato de compraventa se ha celebrado sujetándolo a un plazo o a una
condición suspensiva, el vendedor va a tener que efectuar la entrega al
vencimiento del plazo o cuando se cumpla la condición.
Tanto cuando hay plazo como cuando hay condición suspensiva, la exigibilidad de la
obligación queda en suspenso ante el cumplimiento del plazo o de la condición, en su
caso (art. 1826).
19
Importancia de establecer el momento o tiempo de la entrega
La importancia se visualiza en el caso en que el vendedor ha vendido una misma cosa
a dos o más personas distintas, porque el establecerse el tiempo de la entrega va a
determinar cuál de los contratos va a prevalecer. De acuerdo con el art. 1817, en el
caso de que el vendedor haya vendido una misma cosa a dos o más personas
distintas, para determinar cuál es el contrato que prevalece, hay que aplicar las
siguientes reglas:
i. Si la cosa ha sido entregada a una sola de esas personas: en este caso, es la
venta celebrada con esa persona la que prevalece.
ii. Si la cosa ha sido entregada a dos o más personas: prevalece la venta
celebrada con aquella a quien se le entregó primero la cosa.
iii. Si no ha habido entrega a ninguno de los dos o más compradores, va a
prevalecer el título más antiguo. Cuando el art. 1817 dice "título más antiguo",
se está refiriendo a la fecha del contrato de compraventa, así lo ha resuelto la
jurisprudencia.
Tratándose de los bienes inmuebles, se ha resuelto que la posesión a que se refiere el
art. 1817 es la posesión legal, es decir, la que se confiere con la correspondiente
inscripción. En este caso, cabe considerar como título preferente a aquel que se
inscribió primero.
Tratándose de bienes muebles, se ha resuelto que la posesión a que se refiere el art.
1817 es la posesión material.
Qué debe comprender la entrega
Hay que estarse a las estipulaciones que las partes hayan hecho en el contrato.
Tratándose de bienes inmuebles, el art. 1830 señala que la venta de un inmueble por
naturaleza va a comprender también la de los inmuebles por adherencia o por
destinación. Pero estos pueden ser excluidos de la compraventa por el acuerdo de las
partes.
La entrega en materia de venta de predios rústicos
Los predios admiten una clasificación en predios urbanos y rústicos. En esta
clasificación, en lo que a contrato de compraventa se refiere, no se atiende a la
ubicación del inmueble, sino que al destino que ellos tengan. De este modo, predios
urbanos serán aquellos que están destinados a la habitación o al uso industrial o
comercial. Por su parte, predios rústicos, son aquellos que están destinados al cultivo
agrícola, ganadero o forestal, esto es, a la explotación de la tierra. El Código Civil en
sus arts. 1831 y 1834 regla la entrega de los predios rústicos, la cual varía según la
forma en que se venda el predio. Los predios rústicos pueden venderse de dos formas
(art. 1831, inciso primero): con relación a su cabida o como especie o cuerpo cierto.
La regla general es que los predios rústicos se vendan como especie o cuerpo cierto,
siendo la excepción la venta de los mismos con relación a su cabida. 20

i. El legislador ha señalado que la venta se entiende hecha con relación a su

cabida en aquellos casos en que el contrato de compraventa se expresa la
extensión, superficie o cabida del predio, salvo en aquellos casos en que las
partes, no obstante haberse señalado la cabida, estipulan expresamente que
no va a haber problema por la distinción entre la cabida real y la cabida
declarada (art. 1831, inciso segundo).
La determinación de la cabida o superficie puede hacerse de cualquier forma. Así,
podrá hacerse indicándose la superficie total del predio, o bien, señalándose la de
cada una de las partes que la forman o componen.
La jurisprudencia ha resuelto que para que un predio se entienda vendido con relación
a la cabida no es suficiente que ésta se indique en el contrato, sino que es menester
que el precio de la compraventa se determine en relación a la cabida. Sin embargo, los
autores estiman que esta jurisprudencia no es correcta y que en ella no se está
interpretando en la forma que corresponde al art. 1831.
Si se vende un predio con relación a la cabida y el vendedor entrega precisamente la
superficie convenida en el contrato, no se va a plantear problema de ninguna especie.
El problema se va a suscitar cuando no coincida la cabida establecida en el contrato
(cabida declarada), con aquella que realmente se ha entregado (cabida real), pudiendo
darse aquí dos alternativas:
  Que la cabida real sea menor que la declarada (art. 1832, inciso segundo).
En este caso hay que distinguir las siguientes situaciones:
 Si el valor de la cabida que falta para completar la declarada no excede de la
décima parte del precio de la cabida completa. En este caso, el vendedor está
obligado a completar la cabida declarada y si ello no fuere posible va a tener
que rebajar proporcionalmente el precio, porque ha entregado una extensión
menor que la declarada. Por ejemplo, si la cabida declarada son 100 hectáreas,
siendo el valor de cada hectárea $1000, tenemos que el valor total es
$100.000. Si en lugar de entregar las 100 hectáreas (cabida declarada), el
vendedor sólo entrega 95 hectáreas (cabida real), tenemos que ver si la cabida
o extensión que falta para completar la cabida declarada excede o no un 10%
del valor de ésta. Como extensión faltante es de 5 hectáreas, a $1000 cada
hectárea, el valor de esta es $5000. Al ser el 10% de la cabida declarada
$10.000, el valor de la extensión que falta para completar la cabida declarada
no excede de un 10% del valor de ésta.
 En caso de que el valor de la extensión que falta para completar la cabida
declarada excede en un 10% el valor de ésta, el comprador tiene un derecho
alternativo: aceptar la disminución del precio que hiciere el vendedor, o;
demandar la resolución del contrato con indemnización de perjuicios por
incumplimiento de la obligación del vendedor.
Siguiendo el ejemplo anterior, supongamos que en lugar de entregar las 100
21
hectáreas, el vendedor sólo entrega 50. La extensión faltante son 50 hectáreas
por un valor de $50.000. El 10% de la cabida declarada es de $10.000. En este
caso, el valor de la extensión que falta para completar la cabida declarada,
excede de un 10% del valor de la misma.
 Que la cabida real sea mayor que la declarada (art. 1832, inciso primero).
En este caso, lo que se entrega es una superficie más grande que aquella que se
señaló en el contrato de compraventa y de conformidad al art. 1832, inciso primero,
también tenemos que hacer una distinción:
 Si el precio de la cabida que sobra excede de un 10% del precio de la cabida
real.
 Si el precio de la cabida que sobra no excede del 10% del precio de la cabida
real.
En este último caso el comprador está obligado a aumentar proporcionalmente el
precio. En el mismo ejemplo anterior, si se venden 100 hectáreas a $1.000 cada una,
pero se entregaron 103 hectáreas (cabida real), la extensión sobrante son 3 hectáreas
cuyo valor son $3.000, y el 10% del valor de la cabida real es de $10.300. En este
caso, el precio de las hectáreas dadas en exceso es inferior al 10% del precio de la
cabida real y, por consiguiente, el comprador va a estar obligado a aumentar el precio
proporcionalmente a las 3 hectáreas que recibió en exceso.
En caso que el precio de lo entregado en exceso sobrepase de un 10% del precio de la
cabida real, el comprador tiene un derecho de opción:
 Aumentar proporcionalmente el precio, o
 Desistirse del contrato, caso en el cual se le resarcirán los perjuicios según
las reglas generales. En nuestro ejemplo, si se venden 100 hectáreas a
$1000 cada una, pero en realidad se entregan 130 hectáreas (cabida real),
la extensión sobrante será de 30 hectáreas por un valor de $30.000 y el
10% del valor de la cabida real es de $13.000. En este caso, el precio de
las hectáreas dadas en exceso es superior al 10% del precio de la cabida
real (que es de $130.000).
En síntesis, el legislador ha dejado un margen en el cual puede oscilar la distinción
entre la cabida real y la cabida declarada, margen que es de un 10%. Si se excede del
10%, se considera que no ha habido cumplimiento de lo debido por parte del acreedor
y el comprador va a poder, ejerciendo su derecho de opción, demandar la resolución
del contrato.
ii. La otra forma en que puede venderse un predio rústico, y que constituye la
regla general, es como especie o cuerpo cierto. Se produce esta forma de
venta siempre que en el contrato de compraventa no se exprese la cabida, o
bien, cuando expresándose ésta se declara que no va a alterar el precio, aun
cuando haya diferencias entre la cabida real y la declarada (art. 1831, inciso
final). 22
La venta como especie o cuerpo cierto se puede presentar en dos formas:
 Sin señalamiento de linderos
Si el predio se vende de esta forma, el comprador nada va a poder reclamar,
cualquiera que sea la extensión o superficie que se le entregue, porque ello implica el
cumplimiento de la obligación del vendedor (art. 1833, inciso primero).
 Con señalamiento de linderos.
Esta es la forma usual de venta de un predio rústico como especie o cuerpo cierto. En
este caso, el vendedor está obligado a entregar toda la extensión o superficie
comprendida en los deslindes. En caso que no pudiera hacerlo, se aplica la misma
regla del art. 1833, inciso segundo, es decir, habrá que ver si el precio de la extensión
que falta excede o no de un 10 por ciento del precio de la superficie comprendida en
los linderos.
Si no excede, hay derecho a rebajar proporcionalmente el precio. Si excede, el
comprador puede aceptar la rebaja del precio o desistirse del contrato, caso en el cual
se le resarcirán los perjuicios según las reglas generales. Lo anterior se desprende de
lo dispuesto en el inciso segundo del art. 1833.
Plazo de prescripción de estas acciones
Sea que la venta del predio rústico se haga en relación con la cabida o como especie o
cuerpo cierto, las acciones dadas en los arts. 1832 y 1833 prescriben en el plazo de
un año, contado desde la entrega (art. 1834).
Se ha discutido a qué entrega se refiere el art. 1834, si a la entrega material o a la
entrega legal (que se efectúa mediante la correspondiente inscripción del título en el
Registro Conservatorio).
Los tribunales han entendido que este plazo de un año se cuenta desde la entrega real
o material, porque solamente allí el comprador va a poder comprobar la verdadera
cabida o superficie que se le ha entregado.
Esta prescripción, por tener un carácter especial, no se suspende.
Reglas especiales
De conformidad al art. 1835, las reglas dadas en los artículos referidos se aplican a
cualquier todo o conjunto de efectos o mercaderías. Así, por ejemplo, si se vende una
biblioteca y al entregarse ella faltan o sobran unidades, se van a poder aplicar las
reglas de los arts. 1832 y 1833, de acuerdo con el contenido de las estipulaciones
contractuales.
Tratándose de inmuebles, la aplicación de esta regla sobre la venta en relación a la
cabida de los artículos referidos, no excluye la aplicación de las normas sobre la lesión
enorme, cuando ella fuere procedente.
23
Gastos de la entrega
Los gastos en que se debe incurrir para la entrega de la cosa vendida al comprador
son de cargo del vendedor, a menos que en el contrato se haya estipulado otra cosa
(arts. 1806 y 1805).
Acciones del comprador en contra del vendedor que no cumple de la obligación de
entregar
Puede suceder que el vendedor no cumpla la obligación de entregar que le impone el
contrato de compraventa, o bien, que la cumpla imperfectamente, esto es, no
ajustándose a lo estrictamente estipulado.
Por el hecho de ser la compraventa un contrato bilateral que no se puede dejar sin
efecto por la voluntad de una de las partes, este incumplimiento por parte del
vendedor no produce por sí solo la extinción del contrato de compraventa. Por el
contrario, el contrato de compraventa subsiste plenamente quedando entregado a la
voluntad del comprador el hacerlo subsistir o ponerle fin.
En el hecho, esta inejecución del contrato produce como consecuencia entregar al
comprador la posibilidad de elegir entre dos acciones que tienen objetivos distintos:
 Una acción que persigue la entrega de la cosa, es decir, el cumplimiento de la
obligación del vendedor.
  Otra que persigue la resolución del contrato, esto es, poner término al contrato
de compraventa.
Estas dos acciones se encuentran establecidas en el art. 1826, inciso segundo, norma
que no hace otra cosa que repetir lo establecido en el art. 1489.
Pero aquí se nos plantea el problema de establecer cuándo se entiende que el
vendedor no ha dado cumplimiento de su obligación de entregar la cosa vendida.
Hemos señalado que la obligación del vendedor comprende la entrega de la cosa en el
lugar y tiempo convenido, con todos sus frutos y accesorios. En otras palabras, esta
obligación, además de la entrega propiamente tal comprende un conjunto de varias
otras cosas, las cuales, consideradas globalmente, forman la obligación de entregar.
Por ello, y considerando que los arts. 1826, inciso segundo, y 1489 establecen que el
comprador podrá ejercer cualquiera de las dos acciones mencionadas en caso que el
vendedor no cumpla su obligación de entregar, cabe concluir que el incumplimiento de
cualquiera de aquellas partes que conforma la obligación de entregar, da derecho al
comprador para demandar el cumplimiento o la resolución del contrato, con la
correspondiente indemnización de perjuicios.
Además, reafirma esta opinión el hecho de que el art. 1489 utiliza la expresión "...lo
pactado", y lo pactado en el caso de la compraventa se refiere tanto a la entrega de la
cosa en sí misma como a la de sus frutos y accesorios en el lugar y tiempo convenido.
Por consiguiente, el incumplimiento por el vendedor de cualquiera de estos aspectos
coloca al comprador en la posibilidad de ejercer cualquiera de las dos acciones
mencionadas. 24

Pero para que el comprador pueda ejercer estas acciones en caso de que el vendedor
no cumpla su obligación de entregar, es necesaria la concurrencia de alguna de las
siguientes condiciones o requisitos:
i. - Que el deudor (vendedor) esté constituido en mora de entregar.
ii. - Que la mora sea imputable a hecho o culpa del vendedor.
iii. - Que el comprador haya pagado el precio, o bien, que se allane a pagarlo, o que
se le haya conferido un plazo para efectuar dicho pago.
Si no concurre este último requisito, ante la demanda del comprador el vendedor
podrá oponer la excepción contemplada en el art. 1552 (que contempla la excepción
de contrato no cumplido).
Finalmente, señalemos que la ley le confiere al vendedor un derecho de retención,
porque puede suceder que se celebre un contrato de compraventa y el comprador no
estuviera obligado a pagar el precio de inmediato y, una vez celebrado el contrato de
compraventa, se produzca una disminución de la fortuna del comprador que haga
temer al vendedor un posible no pago del precio. En este caso, el vendedor no está
obligado a entregar la cosa, aun cuando se haya estipulado un plazo para el pago del
precio, mientras no se pague el precio o se le asegure convenientemente su pago (art.
1826 inciso final).
 b. Obligación del vendedor de saneamiento de la cosa vendida
Esta obligación se funda en que si alguien compra una cosa es para que ésta le sea
útil, esto es, para poder usarla según su naturaleza y para poseerla con tranquilidad,
sin ser perturbada de su posesión.
En el fondo, esta obligación consiste en garantizar al comprador una posesión pacífica
y tranquila de la cosa que se vende y una posesión útil.
Que la posesión sea pacífica y tranquila significa, para estos efectos, que el comprador
no debe ver perturbada su posesión con las acciones judiciales que terceros hagan
valer respecto de la cosa vendida para privarle de esa cosa. Ej: una acción
reivindicatoria del verdadero dueño con el objetivo de recuperar la cosa.
Que la posesión sea útil significa que la cosa no tenga vicios ocultos que imposibiliten
su uso por el comprador. Ej: compro un automóvil que le falta una pieza del motor.
Es justamente a estos dos aspectos a los cuales se refiere el art. 1837 al establecer
que la obligación de saneamiento comprende dos objetos:
 Amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida,
aspecto que configura la figura del “saneamiento de la evicción".
 Responder de los vicios ocultos de la cosa, aspecto que configura el
"saneamiento de los vicios redhibitorios".
i. El saneamiento de la evicción 25

Consiste en la obligación del vendedor de garantizar al comprador la posesión pacífica

de la cosa, esto es, una posesión que no sea perturbada por terceros. Por esta misma
razón es que se denomina también "obligación de garantía".
Esta obligación será aplicable cuando el comprador es perturbado en su posesión por
terceros que pretenden derechos de alguna clase sobre la cosa vendida.
El art. 1838 señala que hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es
privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial.
Características de la obligación de saneamiento de la evicción
 Es un elemento de la naturaleza del contrato de compraventa (art. 1444 y
1839). Lo es porque se entiende incorporada en el contrato sin necesidad de
una cláusula especial.
 El vendedor no puede ejercer las acciones que se traducirían en una
perturbación o extinción de la posesión pacífica de la cosa. Hay diversas
disposiciones en el Código, como los arts. 1837, 1845 y 1849, de los cuales se
desprende que es inconciliable esta obligación de garantía con el ejercicio de la
acción reivindicatoria o cualquiera otra dirigida a privar o perturbar al
comprador en su posesión pacífica de la cosa. Lo que sucede es que si por el
contrato de compraventa el vendedor contrae la obligación de proteger o
amparar al comprador frente a pretensiones de terceros sobre la cosa vendida,
 con mayor razón el propio vendedor está obligado a no atacarlo en su dominio y
posesión pacífica de la cosa. La misma obligación pesaría sobre los herederos
del vendedor.
 La obligación del vendedor de proteger o amparar al comprador es patrimonial y
por este hecho la obligación se transmite a los herederos del vendedor y la
acción a los herederos del comprador.
Requisitos de la obligación de saneamiento de la evicción
Para que haya evicción y pueda exigirse el saneamiento deben concurrir ciertos
requisitos que se desprenden de los arts. 1838 y 1839:
 Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa: se entenderá que
esto sucede no solo cuando se quita el todo o una parte de la cosa que le fue
vendida, sino que también cuando por sentencia judicial se declara en favor de
un tercero la existencia de un derecho anterior sobre la cosa que limite de
cualquier modo el dominio del comprador de la cosa. Así, por ejemplo, habrá
privación total cuando se vende una cosa y después el verdadero dueño de ella
ejerce la acción reivindicatoria contra el comprador para privarlo de la cosa
vendida y se ordena la restitución de la cosa a su verdadero dueño; o cuando el
acreedor hipotecario ejerce la acción de desposeimiento en contra del
comprador y en virtud de ella se priva al comprador de la cosa que él compró.
Hay privación de parte de la cosa cuando se declara en favor de un tercero un
derecho real sobre la cosa, limitativo del derecho de dominio, como cuando se 26
establece que un tercero tiene un derecho de usufructo sobre la cosa o la
existencia de la propiedad fiduciaria.
 La evicción tiene que originarse en una causa anterior al contrato de
compraventa: este requisito está contemplado en el art. 1839 y se ajusta
claramente a la lógica y a la equidad, pues no sería lógico ni justo hacer
responsable al vendedor por hechos que se han producido con posterioridad a
la venta y en los cuales a éste no ha cabido participación alguna. El vendedor
solamente podrá responder por las cosas que hubieren sucedido con
anterioridad al contrato de compraventa y en los cuales él tuvo participación.
 Que la privación del todo o parte de la cosa sea por sentencia judicial: esto es
precisamente lo que caracteriza a la evicción. Si la privación del todo o parte de
la cosa no se hace por sentencia judicial, no hay evicción, es decir, si alguien
arrebata o quita materialmente la cosa al comprador, éste va a poder ejercer la
acciones que la ley le confiere a ese respecto, como pueden ser la acción
posesoria o reivindicatoria, según sea procedente. Pero no va a haber lugar a la
evicción, porque ésta requiere de sentencia judicial.
Es decir, para que haya evicción es necesario que un tercero inicie un juicio en
contra del comprador y, aún más, que en dicho juicio se dicte sentencia en
contra del comprador, que lo condene a entregar la cosa al demandante o a
reconocer en su favor un derecho real limitativo del dominio.
Etapas que comprende el saneamiento de la evicción
Comprende dos etapas:
 La primera consiste en la obligación del vendedor de acudir en auxilio del
comprador para defenderlo en el juicio que se ha iniciado en su contra.
 Una vez producida la evicción, es decir, después que el comprador ha sido
privado del todo o parte de la cosa vendida por sentencia judicial, el vendedor
va a tener que pagarle las indemnizaciones que correspondan.
Estas dos obligaciones que comprende el saneamiento de la evicción son diferentes
en cuanto a su naturaleza y se encuentran claramente separadas una de la otra,
sucediéndose en el tiempo en el mismo orden indicado.
La primera de ellas, esto es, la obligación de amparo judicial, es una obligación de
hacer, que en este caso sería amparar o ir en auxilio del comprador judicialmente
demandado. Es por esta razón que el art. 1840 señala que la obligación de
saneamiento es indivisible, de tal suerte que si el vendedor fallece, puede exigirse el
cumplimiento de la obligación de hacer a cualquiera de sus herederos.
La segunda obligación que comprende el saneamiento de la evicción, esto es, la de
indemnizar, es una obligación de dar y, como tal, es divisible entre los herederos del
deudor. De este modo, en caso de fallecimiento de éste, puede exigirse dicha 27
obligación a prorrata de las cuotas que correspondan a los herederos (art. 1840, inciso
segundo).
Análisis de las obligaciones que conforman el saneamiento de la evicción
 La obligación de amparo judicial
Si por un tercero que pretende tener derecho sobre la cosa vendida se intenta una
acción en contra del comprador (como la reivindicatoria, por ejemplo), puede suceder
y, normalmente así será, que el vendedor no tuviere conocimiento de las pretensiones
de ese tercero, y es por ello que la ley exige que el comprador cite de evicción al
vendedor por medio de un procedimiento especial establecido en el Código de
Procedimiento Civil, en los arts. 584 y sgtes. Es la figura conocida como citación de
evicción. Esta obligación de citar al vendedor está contemplada en el art.1843.
La citación de evicción tiene que hacerse por el comprador al vendedor antes de
contestar la demanda. El efectuar esta citación es de suma importancia, ya que si el
comprador no lo hace, el vendedor no va a ser responsable de la evicción. Es lógico
que así sea, porque si el vendedor no es citado de evicción, no toma conocimiento de
las pretensiones del tercero.
Citado de evicción, el vendedor puede adoptar dos actitudes: comparecer al juicio o no
hacerlo. Los efectos que se derivan de una u otra actitud son distintos:
 Si el vendedor citado legalmente de evicción no comparece en juicio, es
obligado al saneamiento de la evicción. Ello, porque se entiende que de su
parte ha habido negligencia (art. 1843, inciso tercero).
Pero hay un caso en que no obstante haberse citado al vendedor, éste no va a
responder de la evicción en aquel caso en que el comprador pierde la cosa
porque no opuso una excepción que le favorecía (art. 1843, inciso tercero).
 Si el vendedor citado legalmente de evicción comparece en juicio, puede
adoptar dos actitudes:
- Si analizados los antecedentes el vendedor llega a la conclusión que el
tercero va a ganar el litigio, en ese caso puede allanarse a la evicción,
pagando al comprador el precio y la correspondiente indemnización (art.
1845).
Pero puede suceder que el comprador desee continuar adelante con el
juicio, lo cual puede hacer perfectamente, pues es un derecho que le
corresponde. Pero si adopta esta actitud y pierde el litigio, no va a poder
demandar al vendedor el pago de las costas del juicio ni el valor de los
frutos con que hubo de satisfacer al tercero (art. 1845).
- Si analizados los antecedentes del juicio el vendedor llega a la conclusión
que las pretensiones del tercero carecen de fundamento, en ese caso,
asume la defensa del demandado. En este evento, la relación procesal se
va a mantener entre el tercero y el vendedor, por lo que todas las gestiones 28
y actuaciones en el litigio se van a producir entre ellos, dejando el
comprador de ser parte principal en el proceso, pudiendo intervenir, eso sí,
como coadyuvante en defensa de los derechos que le pertenecen (art.
1844).
Es en esta forma como se sigue adelante el juicio y, de lo cual pueden
resultar dos situaciones:
- El vendedor gana el litigio: esto significa que la acción intentada por el
tercero no prosperó. En tal caso, de conformidad al art. 1855, el vendedor
no tiene ninguna responsabilidad, ya que no será obligado a la
indemnización de los perjuicios que la demanda hubiere causado al
comprador. Es decir, el comprador no tiene derecho a que se le indemnicen
las costas del litigio, sino en cuanto la demanda fuere imputable a hecho o
culpa del vendedor.
- El vendedor pierde el litigio: termina aquí la primera etapa de la obligación
de saneamiento de la evicción, es decir, finaliza la obligación de defender al
comprador y surge la obligación que pesa sobre el vendedor, que es la de
indemnizar al comprador. De manera entonces que esta segunda obligación
nace una vez evicta la cosa por sentencia judicial.
 La obligación de indemnizar
Una vez evicta la cosa por sentencia judicial, el vendedor está obligado a cinco
prestaciones en favor del comprador, las que comprenden la totalidad del
saneamiento de la evicción y que son las siguientes:
 La restitución del precio: el vendedor tiene que devolver íntegramente el precio
recibido al comprador, aun cuando la cosa haya disminuido de valor en el
tiempo que medie entre la venta y la evicción (art. 1847 N° 1). Pero como esto
podría traducirse en un enriquecimiento sin causa para el comprador, la ley
establece que si ha habido deterioro de la cosa y, este deterioro ha significado
un beneficio para el comprador, tiene que rebajarse proporcionalmente el
precio (art. 1848).
 La indemnización de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido
satisfechas por el comprador: esta indemnización entonces no comprende
cualquier gasto en que haya incurrido el comprador, sino aquellos en que por la
ley ha tenido que incurrir para el perfeccionamiento de la venta, como por
ejemplo, impuestos, gastos de escritura, etc. Por consiguiente, no quedan
comprendidos los gastos convencionales.
 La indemnización del valor de los frutos, que el comprador hubiere sido
obligado a restituir al dueño (al tercero que obtuvo en el juicio). Pero esta
obligación tiene una limitación, en cuanto el vendedor no debe el valor de los
frutos percibidos durante el juicio cuando habiéndose allanado a la demanda,
el comprador decida continuar adelante con el juicio (art. 1845). Es lógico que
en este caso no se responda porque el juicio se siguió en contra de su opinión. 29

 Indemnización de las costas del juicio: esta obligación también tiene una
limitación, que es la misma que en el caso anterior, esto es, el vendedor no
debe las costas del juicio si estuvo por aceptar la demanda y el comprador
decidió seguir adelante con el litigio.
 La indemnización del aumento del valor que la cosa evicta haya tomado en
poder del comprador, aun por causas naturales o por el mero transcurso del
tiempo. Es lógico que este aumento de valor se indemnice, porque corresponde
a un interés económico que se ha incorporado al patrimonio del comprador y,
además, porque la evicción priva al comprador del aprovechamiento de este
aumento. Esta indemnización se rige por reglas distintas, según cual sea la
causa del aumento del valor de la cosa evicta. El legislador reglamentó
minuciosamente la forma de indemnizar este aumento de valor en los arts.
1849 y 1850, distinguiendo las siguientes situaciones:
- Si el aumento de valor de la cosa evicta se debe a mejoras ejecutadas por el
comprador, para los efectos de esa indemnización hay que distinguir. Si
estaba de buena fe, esto es, si desconocía las causas de la evicción al
momento de la venta, está obligado a indemnizar las mejoras necesarias o
útiles que hubiera efectuado el comprador, pero sólo en caso que dichas
mejoras no le hayan sido pagadas por el tercero que intentó la acción, ya
que puede suceder que el tercero demandante haya sido condenado al
pago de esas mejoras por concepto de prestaciones mutuas (art. 1849).
 Si estaba de mala fe, esto es, conocía las causas de la evicción al
celebrarse la compraventa, tiene que indemnizar al comprador todo
aumento de valor que haya experimentado la cosa por concepto de mejoras,
incluido aun el reembolso de las mejoras voluptuarias (art. 1849, inciso
segundo).
- Si el aumento del valor de la cosa evicta se debe a causas naturales o al
transcurso del tiempo, también debemos distinguir para los efectos de su
indemnización. Si el vendedor estaba de buena fe, tiene que pagar al
comprador el aumento que ha experimentado la cosa, pero no se abonará
en lo que excediere la cuarta parte del precio de venta (art. 1850). Si el
vendedor estaba de mala fe, tiene que indemnizar todo aumento que
experimente la cosa por causas naturales o por el transcurso del tiempo, sin
limitación alguna (art. 1850).
Todo lo señalado anteriormente es aplicable a las ventas voluntarias, porque
tratándose de las ventas forzosas, de acuerdo al art. 1847, el vendedor debe una sola
prestación, el precio. Ello es así porque este contrato le ha sido impuesto al vendedor,
de tal suerte que su voluntad no ha concurrido a la celebración del contrato y por ello
no puede imputarse la evicción a su culpa (art. 1851).
Evicción parcial
Como su nombre lo indica, es la privación que sufre el comprador de parte de la cosa
que compró en virtud de una sentencia judicial y por una causa anterior al contrato de
30
compraventa. Para determinar sus consecuencias hay que establecer:
 La magnitud de la parte evicta, es decir, debe establecerse si la parte evicta fue
o no determinante en la celebración del contrato. Si la parte evicta es de tal
magnitud que, faltando ella, el comprador no habría celebrado el contrato de
compraventa, en ese caso, éste tiene un derecho de opción:
 Puede pedir la resolución del contrato de compraventa con indemnización
de perjuicio (art. 1852, inciso final y art. 1853).
 Puede pedir el saneamiento de la evicción parcial (art. 1854).
Si la parte evicta es de tal magnitud que, faltando ella, el comprador habría
celebrado el contrato de todas maneras, en ese caso, éste sólo tiene derecho a
pedir el saneamiento de la evicción parcial y nada más (art. 1854).
El establecer la magnitud de la parte evicta es una situación de hecho.
 Quién es el sujeto pasivo de la evicción, lo que es importante porque éste no es
solo el inmediato vendedor de comprador que posee la cosa evicta, sino que
también los antecesores de él en el dominio (art. 1841).
Extinción de la obligación de saneamiento de la evicción
 Prescripción
La obligación del vendedor de amparar judicialmente a su comprador es
imprescriptible. La prescripción que el legislador establece en esta materia se refiere a
la obligación de saneamiento de la evicción, pero sólo después que ésta se ha
producido, es decir, una vez que se ha dictado la sentencia que priva al comprador de
todo o parte de la cosa.
En otras palabras, la prescripción sólo dice relación con la obligación de pagar el
precio y las indemnizaciones a que se refiere el art. 1847.
 Prescripción de la obligación de restituir el precio: prescribe de acuerdo a las
reglas generales, es decir, tres ó cinco años, según se trate de acción ejecutiva
u ordinaria (art. 2515). Para ver desde cuándo se cuenta el plazo, hay que
distinguir:
- Si hay sentencia que privó al comprador de todo o parte de la cosa, el plazo
corre desde la fecha de esta sentencia que produce la evicción (art. 1856,
inciso segundo).
- Si no hay sentencia porque el comprador restituyó la cosa al tercero por
haberse allanado el vendedor a la demanda de éste, el plazo corre desde la
restitución de la cosa (art. 1856, inciso segundo).
 Prescripción de la obligación de pagar las restantes indemnizaciones: prescribe
en cuatro años contados en la misma forma señalada anteriormente.|
 Renuncia 31

El comprador puede renunciar a la acción de saneamiento por evicción porque ella

mira a su solo interés y es un elemento de la naturaleza del contrato de compraventa.
Esta renuncia tiene los siguientes alcances:
 El vendedor, aun cuando el comprador haya renunciado a la acción de
saneamiento, tiene que restituir el precio, porque si no fuere así, habría un
enriquecimiento sin causa (art. 1852). Pero hay casos en que el vendedor ni
siquiera tiene la obligación de restituir el precio:
- Cuando el comprador compró la cosa a sabiendas de que era ajena (art.
1852, inciso tercero).
- Cuando el comprador tomó sobre sí el riesgo de la evicción, especificándolo
(art. 1852, inciso tercero).
La razón de esto es que en estas dos situaciones el contrato de compraventa
pasa a tener el carácter de aleatorio para el comprador y el precio se estipula
considerando los riesgos que presenta la evicción, por lo que cabe concluir que
va a ser menor que el que se habría convenido de no presentarse dicha
situación.
 De acuerdo al art. 1842, es nulo todo pacto en que se exima al vendedor del
saneamiento de la evicción, cuando ha habido mala fe de parte suya. Hay mala
fe en este caso cuando el vendedor conocía la causa de la evicción y, sin darla
 a conocer al comprador, celebró la estipulación. A contrario sensu, es válido el
pacto y también la renuncia cuando se ha actuado de buena fe.
 Extinción por otras causas legales
 Cuando el tercero que demanda y el comprador someten el asunto a arbitraje
sin conocimiento del vendedor, y el árbitro falla en contra del comprador, o sea,
a favor del tercero demandante (art. 1846 Nº1).
El fundamento de esto radica en que se está procurando por este medio evitar
la colisión entre el comprador y el tercero para perjudicar al vendedor. Si el
vendedor consiente en que el problema se someta a arbitraje, subsiste la
obligación de saneamiento.
 Si el comprador perdió la posesión por su culpa y, de ello se ha seguido la
evicción (art. 1846 N° 2).
 Cuando el comprador no citó de evicción al vendedor (art. 1843, inciso tercero).
 Cuando citado el vendedor de evicción este no comparece, pero el comprador
pierde el juicio por no haberse hecho valer una excepción o defensa que la
pertenecía (art. 1843, inciso tercero).
ii. El saneamiento de los vicios redhibitorios
Este es el otro aspecto que comprende la obligación de saneamiento que pesa sobre
el vendedor. La obligación de saneamiento de los vicios redhibitorios tiene por 32
finalidad garantizar al comprador la posesión útil de la cosa en el sentido de que el
comprador va a poder utilizar la cosa en su beneficio. Esta posesión útil de la cosa va a
desaparecer cuando se presenta algún vicio oculto o redhibitorio.
El legislador no ha definido el vicio redhibitorio. Los autores señalan que "vicio
redhibitorio es un defecto inherente a la cosa, que existía al tiempo de la venta, oculto
para el comprador y que impide total o parcialmente el uso natural de la cosa"
Vicios redhibitorios y error sustancial
No debe incurrirse en equivocación de confundirlos. De acuerdo al art. 1454, error
sustancial es el que recae sobre la sustancia o calidad esencial de la cosa, la cual es
diversa de lo que se cree por el comprador, como si por alguna de las partes se supone
que el objeto es una barra de plata, y realmente es una masa de algún otro metal
semejante. Se distingue del vicio redhibitorio en cuanto en este último hay un defecto
o una imperfección inherente a la cosa en sí misma y que tiene como consecuencia el
hacerla inútil para su uso natural (se trata, por consiguiente, de una situación
objetiva). Ej: compro un reloj cuyo mecanismo es defectuosos y se descompone a los
pocos días de la entrega. En cambio, en el error sustancial hay un falso o equivocado
concepto de una de las partes sobre la sustancia o calidad esencial de la cosa, con
prescindencia de sus condiciones inherentes (se trata de una situación de carácter
subjetivo). Ej: compro un reloj fabricado con acero que funciona perfectamente,
creyendo que es de oro.
Requisitos para que un vicio sea redhibitorio
Se desprenden del art. 1858 y son los siguientes:
 Que el vicio haya existido a la celebración del contrato: es un requisito
totalmente lógico, porque sólo de estos vicios puede hacerse responsable al
vendedor, ya que después del contrato de compraventa la cosa ha dejado de
estar en su poder y, por consiguiente, ha salido de su cuidado.
Para que se configure este requisito no es necesario que el vicio haya existido
en toda su extensión, magnitud o gravedad al momento de la celebración del
contrato, sino que basta que exista en germen hasta ese momento y se
desarrolle con posterioridad.
 Que el vicio sea grave: lo es cuando el defecto es de tal naturaleza que impide
total o parcialmente el uso de la cosa. Se trata aquí de una cuestión de hecho
que el juez va a tener que resolver en cada caso.
El N° 2 del art. 1858 da una pauta que puede servir al juez para establecer si
hay o no gravedad en el vicio, según si puede o no presumirse que el
comprador, conociendo el vicio, hubiere o no comprado la cosa o la hubiere
comprado en un precio menor.
 Que el vicio sea oculto: lo es cuando el comprador lo ignora por no habérselo
manifestado el vendedor.
33
Pero hay casos en que no hay vicios redhibitorios no obstante el silencio del
vendedor. Ellos son los siguientes:
 Cuando ha habido negligencia del comprador para conocer el vicio (art. 1858
N° 3).
 Cuando el comprador por su profesión u oficio ha podido fácilmente conocer el
vicio (art. 1858 N° 3). Por ejemplo, un veterinario que compra un animal
enfermo.
Cláusulas que hacen redhibitorios vicios que no lo son
El legislador autoriza expresamente que las partes en un contrato den a un vicio el
carácter de redhibitorio, aun cuando éste no lo sea naturalmente. El art. 1863 dice
que "las partes pueden por el contrato...", luego el carácter redhibitorio que pueda
atribuírsele a un vicio se hace sólo en el contrato, no en una convención posterior.
Efectos de los vicios redhibitorios
Los efectos son los derechos que tiene el comprador ante un vicio de esta naturaleza y
que se traducen en dos acciones que el comprador puede intentar en contra del
vendedor: la acción redhibitoria y la acción estimatoria o quanti minoris.
El ejercer una u otra de estas acciones es un derecho que la ley le confiere al
comprador (art. 1860).
  La acción redhibitoria: es aquella por la cual el comprador puede solicitar la
resolución de la venta (art. 1857).
 La acción estimatoria o quanti minoris: es la que la ley confiere al comprador
para que pueda pedir una rebaja proporcional del precio. En este caso, a
diferencia del anterior, el contrato de compraventa subsiste, pero se produce
una rebaja proporcional en el precio (art. 1857).
La regla general es que el comprador tiene un derecho de opción entre estas dos
acciones. Sin embargo, esta regla tiene excepciones, es decir, hay casos en que el
comprador está privado de este derecho de opción, pudiendo solamente ejercer la
acción estimatoria. Estos casos son los siguientes:
 Cuando los vicios no son graves (art. 1868).
 Si el vendedor conocía los vicios o debía conocerlos en razón de su profesión u
oficio, será obligado no solo a la restitución o rebaja del precio, sino también a
la indemnización de perjuicios. Si efectivamente los ignoraba y no eran tales
que por su profesión u oficio debiera haberlos conocido, solo será obligado a la
restitución o rebaja del precio (art. 1861).
 Cuando la cosa perece después de celebrado el contrato de compraventa,
encontrándose en poder del comprador y por culpa de éste (art. 1862, inciso
primero). Pero si la cosa perece por un vicio inherente a ella misma, subsiste el
derecho de opción para el comprador (art. 1862, inciso segundo).
34
El legislador ha considerado también la situación del vendedor que sabía del vicio
redhibitorio y guardó silencio al respecto (no lo hizo presente al comprador). En este
caso, el vendedor queda obligado no solo a la restitución de la cosa o a la rebaja del
precio, sino que también debe indemnizar perjuicios en favor del comprador (art.
1861).
Tratándose de las ventas forzadas, el legislador da una regla especial en el art. 1865,
señalando que la acción redhibitoria no tiene lugar en ellas salvo que el vendedor no
pudiendo o no debiendo ignorar los vicios de la cosa vendida, no los hubiera declarado
a petición del comprador.
Extinción de la acción de saneamiento de los vicios redhibitorios
 Por renuncia
Esta acción puede renunciarse porque la obligación de saneamiento es un elemento
de la naturaleza del contrato. Pero la renuncia de la acción de saneamiento de los
vicios redhibitorios no exime al vendedor de sanearlos cuando esos vicios le eran
conocidos y él no se lo manifestó al comprador (art. 1859).
 Por prescripción
A este respecto debemos distinguir si se trata de bienes muebles o inmuebles.
Respecto de los bienes muebles, la acción redhibitoria prescribe en el plazo de seis
meses. Respecto de los inmuebles, en un año.
En ambos casos, con una particularidad muy especial, que consiste en que estos
plazos pueden ampliarse o restringirse por voluntad de los contratantes.
El plazo de prescripción de la acción redhibitoria se cuenta desde la entrega real de la
cosa.
Por su parte, la acción estimatoria prescribe en el plazo de un año para los muebles y
18 meses para los inmuebles (art. 1869). Este plazo también se cuenta desde la
entrega real. El art. 1869 nada dice sobre la posibilidad de ampliar o restringir estos
plazos tratándose de la acción estimatoria. Sin embargo, Alessandri sostiene que
también tratándose de esta acción las partes pueden ampliar o restringir este plazo,
porque si no tuvieran esta facultad podría darse la situación que la acción estimatoria
prescribiría antes de la acción redhibitoria en el caso de que las partes, haciendo uso
del derecho que la ley les confiere, hubieran ampliado el plazo de prescripción de esta
última.
El legislador ha establecido una norma especial para el cómputo del plazo de
prescripción de la acción estimatoria para el caso en que la cosa vendida haya sido
remesada a un lugar distante (art. 1870).
2. Obligaciones del Comprador
Son dos: recibir la cosa comprada y pagar el precio.
Estas obligaciones están establecidas en los arts. 1793, 1827 y 1871. La principal de
estas obligaciones es la de pagar el precio, señalándolo así expresamente el legislador 35
en el art. 1871.
a. Obligación del comprador de recibir la cosa comprada
Está establecida en el art. 1827, que señala que si el comprador se ha constituido en
mora de recibir la cosa, va a tener que pagarle al vendedor los gastos de alquiler de los
almacenes, graneros y vasijas en que se contenga lo vendido. Además, establece el
legislador que cesa la responsabilidad del vendedor por el cuidado de la cosa,
respondiendo solamente del dolo o culpa grave. Esta obligación del comprador de
recibir la cosa que el compró no es más que la lógica consecuencia de la obligación del
vendedor de entregar la cosa vendida.
Ahora bien, si el vendedor se niega a recibir la cosa comprada, pueden verificarse las
siguientes consecuencias:
i. El vendedor puede pagar por consignación (art. 1598 y sgtes.).
ii. El vendedor podrá pedir la resolución o el cumplimiento del contrato por
incumplimiento de la obligación del vendedor de recibir la cosa comprada (art.
1489).
b. Obligación de pagar el precio
Esta es la principal obligación del comprador (art. 1871). Es un requisito de la esencia
del contrato de compraventa. En lo que dice relación con el tiempo y lugar de pago del
precio, hay que estarse a lo estipulado por las partes.
De modo que si para el pago del precio las partes han fijado un plazo o una condición,
habría que atenerse a ese plazo o condición. Si nada han dicho las partes, se aplican
las reglas generales indicadas en el art. 1872, de acuerdo al cual el precio deberá
pagarse en el lugar y tiempo estipulados, o en el lugar y tiempo de la entrega, no
habiendo estipulación en contrario. Si de parte del vendedor hay resistencia de recibir
el pago, se puede pagar por consignación.
La ley confiere al comprador un derecho de retención del precio, que se traduce en
que la obligación de pagar el precio por el comprador se suspende cuando éste
deposita el precio en el tribunal con la aprobación del juez, a causa de haberse
perturbado su posesión de la cosa o de existir acciones reales sobre ella, no conocidas
del comprador. Se trata aquí no de un pago por consignación, sino de un depósito en
el tribunal, lo que es una retención judicial del precio que dura hasta que el vendedor
haga cesar las perturbaciones o caucione las resultas del juicio (art. 1872, inciso
segundo). Así, por ejemplo, se ha resuelto por la jurisprudencia que si se trata de la
compraventa de un inmueble y un tercero obtiene una medida precautoria consistente
en la prohibición de gravar o enajenar el inmueble (lo cual se traduce en la prohibición
de hacer la tradición del mismo), el comprador perfectamente va a poder hacer valer
este derecho de retención.
Si el comprador se constituye en mora de pagar el precio, el vendedor va a poder
demandar a su arbitrio el pago del precio o la resolución del contrato, en ambos casos,
con indemnización de perjuicios. Es decir, va a poder poner en acción la condición
resolutoria tácita contemplada en el art. 1489 y que se encuentra reiterada en materia
de compraventa en el art. 1873. 36

Consecuencia de la resolución de la compraventa

En esta materia hay algunas reglas especiales:
i. La regla general en materia de resolución es que producida ésta no se deben
los frutos percibidos en el tiempo intermedio (tiempo que va entre la
celebración del contrato y su resolución). Pero cuando la resolución se produce
por el no pago del precio, el comprador va a tener que restituir los frutos, ya sea
totalmente cuando no ha pagado nada, o parcialmente en proporción a la parte
no pagada, en caso de que haya habido un pago parcial (art. 1875).
ii. La regla general en materia de resolución es que tratándose del pago de
expensas y deterioros se presume la buena fe del deudor resolutorio. Pero
tratándose del contrato de compraventa, se presume legalmente la mala fe del
comprador que no ha pagado el precio, salvo que este pruebe lo contrario, es
decir, que no por culpa de él la cosa ha sufrido un deterioro tan grande que le
impide pagar el precio (art. 1875, inciso tercero). El hecho de que se presuma
legalmente la mala fe del comprador significa que si éste no puede comprobar
lo contrario en los términos del art. 1875 inciso tercero, se le van a reembolsar
solamente las expensas necesarias que hubiere hecho, pero no las útiles ni las
voluptuarias, pudiendo en este caso, sí llevarse las materiales, siempre que
concurran los requisitos de los arts. 910 y 911.
 iii. Si hubiese habido arras, la resolución del contrato de compraventa por no pago
del precio faculta al vendedor para retenerlas si las hubiera recibido o para
exigirlas dobladas si las hubiera dado (art. 1875).
iv. En el art. 1876, inciso primero, se señala que la resolución por el no pago del
precio, respecto a los efectos que produce en relación con los terceros
poseedores, se rige por los arts. 1490 y 1491. El art. 1876, inciso segundo,
establece un resguardo en favor del tercero, consagrando una inadmisibilidad
probatoria amplia en su favor cuando en la escritura se dice que se pagó el
precio, ya que en tal caso se admiten solamente dos pruebas en contrario: la de
la nulidad de la escritura o la de la falsificación de la escritura.
Este resguardo es solo respecto de terceros, de tal manera que entre las partes podrá
probarse que no hubo pago del precio de la compraventa, aun cuando en la escritura
se diga lo contrario y las únicas limitaciones que pudieran existir aquí son las de la
prueba testimonial de acuerdo con el valor de la cosa (arts. 1708 y 1709). Si llega a
probarse que no hubo pago del precio, no obstante haberse pagado, se va a poder
pedir la resolución del contrato o que se declare simulado.

IX. PACTOS ACCESORIOS AL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Son aquellos pactos que pueden celebrar las partes de un contrato de compraventa
conjuntamente y a propósito de este contrato. Es decir, son pactos que para poder
existir suponen la existencia de un contrato de compraventa a propósito del cual ellos 37
son celebrados por las partes de ese contrato. Estudiaremos los siguientes pactos
accesorios:
1.- El Pacto Comisorio (art. 1877 y sgtes.).
2.- El Pacto de Retroventa (art. 1881 y sgtes.).
3.- El Pacto de Retracto (art. 1886).
4.- Otros Pactos (art. 1887).
1. El Pacto Comisorio
En doctrina, en general, se entiende que el pacto comisorio es la estipulación que
hacen las partes de que el contrato se resolverá, si uno de ellos no cumple su
obligación. Es decir, el pacto comisorio en doctrina no es otra cosa que la estipulación
expresa de la condición resolutoria tácita.
El pacto comisorio procede en toda clase de contratos en virtud del principio de la
autonomía de la voluntad, lo cual es importante, especialmente respecto de los
contratos unilaterales, toda vez que la condición resolutoria solamente procede en los
contratos bilaterales.
En el derecho positivo chileno se plantea un problema: el pacto comisorio está definido
y tratado en el contrato de compraventa en relación con la obligación del comprador
de pagar el precio (art. 1877). Luego, en estricto derecho, el pacto comisorio se aplica
solamente en la compraventa y respecto del incumplimiento por parte del comprador
de la obligación de pagar el precio. De no ser así, no podría hablarse de pacto
comisorio, y los tribunales en ciertos casos así lo han entendido, hablando no de pacto
comisorio sino que de "condición resolutoria tácita expresada".
No obstante que ésta pareciera ser la doctrina correcta, se acostumbra a denominar,
como pacto comisorio a la estipulación expresa de la condición resolutoria tácita en
cualquier contrato.
Para el análisis del pacto comisorio se debe distinguir entre:
a. Pacto comisorio en el contrato de compraventa por incumplimiento de la
obligación de pagar el precio.
Este pacto comisorio puede ser simple o calificado y consiste en la estipulación
de que si no se paga el precio se puede resolver la compraventa. Esto en
cuanto al pacto comisorio simple.
En cuanto al pacto comisario calificado o con cláusula de resolución ipso facto
en la compraventa, este no opera de pleno derecho, sino que la consecuencia
que produce es que el tiempo de que dispone el comprador para cumplir con su
obligación, de pagar el precio, es reducida, porque va a disponer de veinticuatro
horas contadas desde la notificación judicial de la demanda.
b. Pacto comisorio en el contrato de compraventa, por incumplimiento de
cualquiera otra obligación. Puede ser simple o calificado. 38

2. El Pacto de Retroventa
Art. 1881 y sgtes.
Es aquel por el cual el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida,
reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto
de esta estipulación, lo que haya costado la compra (art. 1881). Ej: don Pedro vende
un automóvil, pero se reserva el derecho de recuperarlo en el plazo de un año,
reembolsando el dinero pagado.
Se trata entonces de una venta sujeta a una condición resolutoria ordinaria potestativa
que depende de la sola voluntad del acreedor (vendedor), la que, por lo tanto, es
válida.
En términos prácticos el pacto de retroventa es una verdadera caución, ya que el
comprador va a recibir la cosa y no la va a devolver hasta que se le restituya el precio
que dio por ella, o la cantidad que se hubiere estipulado. Es decir, en el ejemplo, en
vez de constituir una prenda, se vende con pacto de retroventa. Pero, por otra parte,
puede utilizarse como una forma de préstamo de dinero a una persona que es
propietario de una cosa y de la cual no desea desprenderse. En el ejemplo, el dueño
del automóvil lo vende y así obtiene dinero y después recupera la cosa devolviendo el
precio, es decir, pagando el préstamo. De esta forma, puede evitar constituir otras
garantías que le pueden resultar más onerosas, o bien, puede utilizarse por personas
que no tienen acceso al crédito (bancos, financieras, retail) por alguna razón.
Requisitos del pacto de retroventa
a. Tiene que entregarse expresamente la facultad al vendedor de recuperar la
cosa vendida, lo que debe estipularse al momento del contrato. El art. 1881
dice que "por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de...",
redacción ésta que nos está indicando que ello debe hacerse en el momento
mismo de la celebración del contrato y no con posterioridad.
b. Debe estipularse un precio que el vendedor va a tener que pagar por la cosa
cuando vuelva a comprarla. En caso que nada se diga a este respecto, ese
precio será el mismo de la compraventa.
c. Debe señalarse un plazo dentro del cual el vendedor va a poder recuperar la
cosa que ha vendido (art. 1885).
Las partes tienen una relativa libertad para fijar este plazo, porque ellas pueden
estipular el que deseen, siempre que no exceda de cuatro años. Encontramos aquí una
situación similar a la que se presenta en el pacto comisorio por incumplimiento de la
obligación de pagar el precio de la compraventa por parte del comprador, en el cual las
partes pueden fijar el plazo de prescripción, siempre que no exceda de cuatro años.
El problema que se ha planteado en el plazo del pacto de retroventa es si se trata de
un plazo de prescripción o de caducidad. La jurisprudencia se ha inclinado
mayoritariamente por la idea del plazo de caducidad. 39

Efectos del pacto de retroventa

Aquí hay que distinguir algunas situaciones:
a. Si el vendedor no hace uso de la facultad de recobrar la cosa o si deja
transcurrir el plazo dentro del cual pudo ejercitar esta facultad, se consolida el
derecho del comprador, es decir, el comprador que tenía la calidad de dueño
condicional pasa en virtud de esta situación a ser dueño puro y simple.
b. Si el vendedor ejercita su derecho a recobrar la cosa vendida en la oportunidad
debida, se habrá cumplido la condición resolutoria, se resolverá el contrato de
compraventa y las partes volverán al estado anterior al de la celebración del
contrato. Si el comprador no devuelve la cosa, el vendedor deberá ejercitar una
acción judicial en contra del comprador pidiendo la restitución de la cosa que
vendió, debiendo, si reembolsa al comprador, las expensas que este hubiese
realizado en mejoras necesarias, no teniendo responsabilidad por las útiles y
las voluptuarias. Por su parte, va a tener que indemnizar el comprador al
vendedor los daños que se hubieren originado por su hecho o culpa (art. 1883).
c. Respecto de terceros pudiera presentarse algún problema con aquellos que
pudieran haber obtenido algún derecho sobre la cosa. La ley nos dice que
respecto de los terceros se aplica lo dispuesto en los arts. 1490 y 1491 (art.
1882).
 3. El Pacto de Retracto
Se trata de una venta sujeta a una condición resolutoria que consiste en que, si dentro
de cierto plazo, que no puede pasar de un año, se presenta un tercero como
comprador ofreciendo un mejor precio que el que se estipuló en la compraventa, se va
a producir la resolución de ésta, a menos que el comprador o su adquirente mejore el
precio en los mismos términos (art. 1886). Por lo tanto:
a. El plazo para mejorar la compra no puede exceder de un año.
b. Para evitar la resolución, el comprador o la persona que hubiere
adquirido de él la cosa puede mejorar la compra en los mismos términos
que el nuevo comprador.
Una vez producida la resolución en virtud del pacto de retracto se aplican a éste las
mismas reglas aplicables al pacto de retroventa.
4. Otros pactos accesorios
De conformidad a lo dispuesto en el art. 1887, pueden agregarse al contrato de
compraventa cualesquiera otros pactos accesorios, siempre que sean lícitos.
Dichos pactos accesorios se van a regir por las reglas generales de los contratos.

X. LA RESCISIÓN DE LA VENTA POR LESIÓN ENORME 40

La regla general en el derecho chileno es no aceptar la lesión como vicio de los
contratos. Esto, al parecer, tiene por objeto el otorgar estabilidad a los mismos. Sin
embargo, hay algunos contratos en que el legislador acepta como vicio la lesión
enorme, siendo uno de ellos el contrato de compraventa de bienes raíces (arts. 1888 y
1891).
Podemos decir que la lesión enorme en la compraventa consiste en una desproporción
grave entre el precio que se ha convenido y el verdadero valor de la cosa vendida. En
principio, para nuestro derecho de los contratos la conmutatividad de los contratos no
significa que las prestaciones recíprocas de las partes deban tener un valor de
equivalencia exacto, sino que al derecho civil lo que le basta es que las partes
consideren que sus prestaciones son equivalentes, aunque en realidad no lo sean. Ej:
don Pedro es completamente libre de vender a don Pablo una casa que cuesta
$100.000.000 en $50.000.000, siempre que lo haga en forma libre e informada. Se
trata de un contrato completamente válido para el ordenamiento jurídico. Sin embargo,
pueden existir situaciones en que la diferencia entre las prestaciones es demasiado
grande como para dejar indiferente el derecho. Ej: don Pedro vende la misma casa del
ejemplo anterior en $10.000.000.
En este caso lo que existe es una falta de equivalencia entre las prestaciones de las
partes, lo que se traduce en que una de ellas obtiene una utilidad o ventaja desmedida
frente a la otra, sufriendo esta última un perjuicio por la diferencia de valores.
Es justamente para proteger a las partes de esta situación, y frente al
aprovechamiento que una de ellas puede hacer de la ignorancia o necesidad de la
otra, que el legislador establece en la compraventa la lesión enorme. Aún más, le da el
carácter de irrenunciable.
Requisitos
1. Que la lesión sea enorme en los términos del art. 1889
La lesión debe revestir cierta gravedad, pues al legislador no le interesa cualquier
desigualdad en la equivalencia de las prestaciones, ya que siempre hay un margen
razonable de utilidad y de pérdida, pero ese margen necesariamente debe tener un
límite. Es por esto que cuando reviste cierta gravedad, esto es, cuando adquiere el
carácter de enorme, el legislador autoriza que se rescinda el contrato. Hay que tener
presente que la lesión puede ser invocada por ambas partes:
 Por el vendedor, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo
precio de la cosa vendida.
 Por el comprador, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la
mitad del que paga por ella.
La regla del art. 1889 parte de una misma base para el comprador y para el vendedor,
cual es que la lesión resulta de la comparación del verdadero precio de la cosa con el
precio que efectivamente se paga por ella. El problema que se plantea es establecer
cuál es el justo precio en una compraventa. La única pauta que entrega el Código Civil 41
es en el art. 1889, inciso segundo, según el cual el justo precio se refiere al tiempo del
contrato. Siendo así, por ejemplo, en el evento que se celebre un contrato de promesa
de celebrar un contrato de compraventa, el justo precio se mira al momento de la
compraventa y no al de la promesa. Así lo ha resuelto la Corte Suprema.
2. Que la compraventa sea susceptible de rescindirse por lesión enorme
No toda compraventa puede rescindirse por lesión enorme, sino que solamente la de
Inmuebles, quedando así nuevamente el trato más preferente y resguardado que el
legislador da a los inmuebles por sobre los muebles.
El que la lesión enorme se admita sólo sobre los inmuebles tiene además como razón,
que los muebles cambian de valor con mayor facilidad. Pero tratándose de Inmuebles,
hay que tener presente que la lesión enorme no se aplica a la venta de éstos cuando
ella se hace por el ministerio de la justicia (art. 1891). La razón es que en esas ventas
hay una intervención del poder judicial y además porque el precio se determina en
pública subasta, con lo cual se excluye toda posibilidad de lesión o abuso por parte del
comprador.
Efectos
La parte que sufre los efectos de la lesión, sólo puede accionar en contra de la
contraparte pidiendo la rescisión de la venta. Es decir, que se deje sin efecto el
contrato y que se proceda a las restituciones mutuas como ocurre para el caso de la
nulidad.
En cambio, el culpable de la lesión puede solicitar que se le rebaje el precio o bien se
le complete éste (según sea comprador o vendedor). Esto porque este derecho de
hacer subsistir el contrato devolviendo el exceso o pagando la diferencia, se lo confiere
la ley solamente al culpable de la lesión. Aún más, este derecho puede ejercitarlo sólo
una vez que se ha dictado la sentencia que declara la rescisión (art. 1890, inciso
primero).
Declarada la rescisión de la venta por lesión enorme por sentencia judicial, la parte a
quien le es imputable la lesión (culpable), tiene un derecho opcional:
1. Completar el precio o devolver la diferencia. En este caso va a subsistir el
contrato y debemos distinguir a quién es imputable la lesión:
a. Imputable al comprador: este completa el precio pagando la diferencia.
Para establecer a cuanto asciende la diferencia, ella debe permitir
completar el justo precio, menos un 10%. Ej: si el justo precio es de
$1000 y el vendedor ha recibido $400, el comprador debe completar
$900, ya que ese es el justo precio con deducción de la décima parte.
b. Imputable al vendedor: este tiene que restituir el exceso de precio
recibido. Es decir, va a tener que pagar una diferencia, y para
determinarla se aumenta el justo precio en un 10%. Ejemplo: si el justo
precio es $1000 y el comprador ha pagado $2500, debemos aumentar
el justo precio en un 10 por ciento lo que nos da $1100. El exceso,
entonces, que debe restituir es de sólo $1400.
42
2. Aceptar la rescisión enorme con todas sus consecuencias. Es decir, se allana a
ella, quedando así extinguido y sin efecto el contrato de compraventa, lo que,
en otras palabras, significa que se produjo la rescisión del mismo. Pero esta
rescisión no es en realidad una nulidad, sin embargo produce sus mismos
efectos, presentándose las siguientes diferencias:
a. El comprador no restituye ni intereses ni frutos, sino a contar del día en
que se notificó la demanda (art. 1890, inciso segundo).
b. Las partes no se reembolsan los gastos ordinarios por la celebración del
contrato (art. 1890, inciso segundo).
c. El comprador no está obligado a indemnizar los deterioros de la cosa,
salvo que se hubiere aprovechado de ellos (art. 1894).
d. Los derechos reales con que el comprador haya gravado la cosa antes
de la rescisión, no caducan de pleno derecho por la sola declaración de
rescisión, sino que el comprador va a tener que cancelar esos
gravámenes para devolver la cosa sin ellos al vendedor (art. 1895).
Extinción de la acción rescisoria
1. Por la destrucción de la cosa (art. 1893). Esto es así porque producida la
extinción de la cosa ya no es posible su restitución, y la restitución es el efecto
propio de la rescisión del contrato.
 2. Por la enajenación de la cosa (art. 1893, inciso segundo). Si la cosa vendida
sale del patrimonio del comprador, no hay acción rescisoria, siendo éste uno de
los aspectos en que se presenta una gran diferencia con la nulidad, la cual da
acción reivindicatoria contra terceros poseedores (art. 1689).
Pero si el comprador ha enajenado la cosa, obteniendo un precio mayor al que
él había pagado por la cosa, procede en su contra una acción indemnizatoria,
pero que no es acción rescisoria por lesión enorme. Esta acción indemnizatoria
produce el efecto que el comprador va a tener que devolver el sobreprecio con
un límite, que es el justo precio de la cosa con deducción de un diez por ciento.
En lo que el sobreprecio exceda de este tope, le pertenece lícitamente al
comprador (art. 1893, inciso segundo).
3. Prescripción: de acuerdo al art. 1896, la acción rescisoria por lesión enorme
prescribe en cuatro años contados desde la fecha del contrato.

XI. EL CONTRATO DE PERMUTA

El legislador regla este contrato bajo el título "De La Permutación", inmediatamente
luego de la compraventa.
Por el contrato de permuta las partes se obligan mutuamente a dar una especie o
cuerpo cierto por otro (art. 1897).
43
En realidad, el contrato de permuta no presenta mayores novedades ni problemas,
porque prácticamente se rige por las mismas normas que el contrato de compraventa:
1. El art. 1898 dispone que el contrato de permuta por regla general será
consensual, salvo que la cosa permutada o ambas sean bienes raíces o
derechos hereditarios, en cuyo caso se requiere escritura pública.
2. Del art. 1899 se desprende que pueden permutarse las cosas que pueden
venderse.
3. Del art. 1899, inciso segundo, se desprende que son hábiles para celebrar el
contrato de permuta las mismas personas que son hábiles para celebrar el
contrato de compraventa.
4. El art. 1900 establece la regla general, cual es que las disposiciones relativas a
la compraventa son aplicables a la permuta en lo que no sean contrarias a la
naturaleza de esta. Cada permutante será considerado como vendedor de la
cosa que da.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------