Sunteți pe pagina 1din 6

Cartea funciară a fost definită ca fiind “un înscris autentic şi cu

caracter public, care cuprinde descrierea imobilelor şi arătarea drepturilor


reale corespunzătoare, precum şi menţionarea, după caz, a altor raporturi
juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciara, fie în vederea
opozabilităţii lor faţă de terţi, fie în scopul informării oricăror persoane
interesate”. (M. Nicolae – Tratat de publicitate imobiliară, ed. Universul
juridic, Bucureşti 2006, vol II, p.131)
O definiţie legală a noţiunii de “carte funciară” nu este cuprinsă nici
în Legea nr.7/1996 şi nici în Regulamentul de organizare şi funcţionare dar
acestea conţin reglementări detaliate ale principalelor trăsături ale acesteia, ale
structurii, obiectelor şi efectelor înscrierilor în cartea funciara, astfel încât să
poată contura cu evidentă noţiunea de carte funciară
Noţiunea de “carte funciară “este întrebuinţata şi în alte accepţiuni:
sistem de publicitate imobiliară întemeiat pe identitatea topografică a
imobilelor, pe documentele tehnice cadastrale şi evidentă integrală a
drepturilor reale imobiliare
 Instituţie juridică, reglementată prin totalitatea normelor juridice
în materia publicităţii drepturilor reale imobiliare prin cartea funciara
 Biroul de carte funciară sau oficiul de cadastru şi publicitate
imobiliară
 Registrul cadastral de publicitate imobiliară, ce cuprinde
totalitatea cărţilor funciare ale unei unităţi administrativ-teritoriale.

Principalele caracteristici ale unei cărţi funciare sunt:


 Fiecare imobil este înscris într-o carte funciară, în care se trec
toate actele translative sau constitutive de drepturi reale, precum şi alte
raporturi juridice legate de acel imobil. Spre deosebire de Legea nr.7/1996
care permitea înscrierea într-o singură carte funciară a mai multor imobile ce
aparţineau aceluiaşi proprietar, Decretul –lege nr.115/1938 prevede înscrierea
fiecărui imobil într-o singură carte funciară, care permite ţinerea evidentei pe
imobile şi nu pe persoane. La înscrierea unui singur imobil într-o carte
funciară întâlnim şi o excepţie, conform căreia, urmare a dezmembrării,

1
parcela dezlipită se reînscrie în aceeaşi carte funciară, ca un imobil de sine
stătător
 Cărţile funciare sunt întocmite şi numerotate pe localităţi, de la 1
la n, toate cărţile funciare dintr-o localitate alcătuind registrul cadastral al
acelui imobil
 Se întocmesc şi se păstrează într-un singur exemplar, de către
birourile de cadastru şi publicitate imobiliară, fiind interzisă scoaterea
originalului din incinta biroului teritorial (cf. Articol 18 din Regulament)
 Cărţile funciare se întregesc cu o serie de documente sau registre.
 Cartea funciara este publică.

Sistemul cărţilor funciare îndeplineşte următoarele funcţii:


 Se obţine o evidentă clară a fiecărui imobil.
 Se asigura realizarea condiţiilor legale necesare pentru
constituirea, strămutarea, modificarea şi stingerea drepturilor reale imobiliare
care nu pot fi dobândite, transmise sau stinse fără ca aceste operaţiuni să fie
evidenţiate în cartea funciara respectivă.

Structura cărţilor funciare


Cartea funciară se pretează la o dublă abordare: tehnică şi juridică.
Acest lucru e posibil deoarece suportul material al Cărţii funciare e cadastrul,
element precumpănitor tehnic, iar dacă luăm în considerare efectele de
publicitate ale Cărţii funciare, ne vom referi la aspectul ei juridic.
Din punct de vedere tehnic Cartea funciară se prezintă ca o coala de
hârtie cu un conţinut determinat de lege, care se întregeste cu unele anexe
determinate de sistemul de cadastru.
În primul rând cartea funciară are un titlu cu rolul de a deosebi cărţile
funciare între ele şi de a le crea o individualitate. Atunci când conţinutul cărţii
funciare este atât de vast încât nu mai poate fi trecută nici o altă menţiune
legată de modificările suferite de situaţia imobilului ori dacă imobilul a fost
alipit la un altul, se închide cartea funciară.

2
Titlul este partea în care se fac menţiuni despre acest aspect. Într-o
astfel de situaţie se deschide o nouă foaie, iar imobilul este transtabulat în
cuprinsul acesteia. Vechea carte funciară, care a fost închisă pentru că nu se
mai putea trece nici o operaţiune în ea, nu se va arunca, ci se va păstra la locul
ei de ordine pentru a servi la identificarea imobilului şi a modificărilor care au
survenit succesiv în legătură cu acesta.
Titlul cărţii funciare este prevăzut în partea stângă sus a colii, unde se
trece şi numărul cărţii funciare în cadrul teritoriului cadastral, iar în partea
opusă, dreapta sus, se trece denumirea teritoriului cadastral, respectiv sat,
comună, municipiu. Tot din titlu putem afla dacă este vorba de o proprietate
cu o valoare economică deosebită cum ar fi de exemplu o proprietate minieră
sau dacă este înscris un drept de superficie sau orice alt drept care afectează în
mod serios dreptul de proprietate înscris.

Cartea funciară este alcătuită din trei părţi:


a) Partea I este structurată pe mai multe coloane care fac referire la:
numărul de ordine şi numărul cadastral al fiecărui imobil, suprafaţa terenului,
calitatea acestuia (fâneţe, arabil sau păşune), numărul casei, dacă este vorba
despre o construcţie, amplasamentul şi vecinătăţile, valoarea impozabilă.
Fiind indicat numărul cadastral am putea spune că indicarea vecinătăţilor este
inutilă, doar că oferă mai multă precizie în localizarea şi identificarea unui
imobil.
Pentru a stabili conţinutul acestei părţi, art. 21 alin.1 pct.a trebuie
coroborat cu art 20. alin 2 şi 3. Din interpretarea acestor texte rezultă că
obiectul acestei părţi este corpul de proprietate care ,,se înscrie în cartea
funciară”.
Partea I nu are coloană pentru corpul de proprietate, ceea ce înseamnă
că pentru acele parcele care fac parte din acelaşi corp de proprietate se va face
un semn distinctiv care să indice acest lucru.
Necesitatea distincţiei pe care o face legea cu privire la corpul de
proprietate rezultă din art.44 alin.2 potrivit căruia ,,dezlipirea unei parcele sau
unei părţi de parcela care face parte dintr-un corp de proprietate se face

3
împreună cu sarcinile ce o grevează. Parcela care este grevată cu sarcini nu
poate fi alipită la un alt corp de proprietate ci va forma în caz de dezlipire un
corp de proprietate separat”
Sunt şi situaţii când un proprietar deţine mai multe corpuri de
proprietate ce formează o partidă cadastrală; toate sunt trecute însă în
cuprinsul aceleiaşi cărţi funciare şi nu este necesară întocmirea de carte
funciară pentru fiecare corp de proprietate în parte. Mai sunt şi alte cazuri în
care se întocmeşte tot o carte funciară, deşi ar putea exista tendinţa de a crede
altceva.
Astfel este cazul proprietăţii imobiliare comune sau în indiviziune,
când în cuprinsul aceleiaşi cărţi funciare sunt trecuţi toţi proprietarii, fiecare
dintre ei cu cota parte pe care o deţine. La fel se procedează şi în cazul
proprietăţii comune; singurele excepţii le fac devălmăşia şi construcţiile cu
mai mulţi proprietari de apartamente unde nu este suficientă întocmirea unei
cărţi funciare colective şi se întocmeşte şi câte una individuală, pentru fiecare
proprietar în parte.
b) în cea de-a doua parte care aduce informaţii legate de tilturile de
proprietate, conţinutul cărţii funciare este prezentat din nou pe mai multe
coloane care se referă la numele titularului dreptului de proprietate, actul sau
faptul juridic care stă la baza constituirii dreptului de proprietate, servituţile
constituite în favoarea imobilelor, alte fapte juridice, modificări, îndreptări
sau acţiuni care privesc proprietarul în cauză.
Proprietar poate fi orice persoană, fie ea fizică sau juridică, chiar şi
copilul conceput are un drept funciar şi poate fi trecut în tiltul de proprietate.
Acest proprietar nu este fix. Adică, printr-un act juridic o altă persoană poate
deveni noul proprietar.
În acest caz apar modificări în cartea funciară doar la coloana
privitoare la numele proprietarului, dar numai atunci când are loc înstrăinarea
întregului corp de proprietate. Deoarece, dacă are loc strămutarea doar a unei
părţi din imobil, atunci se radiază în primul rând imobilul din partea I şi se va
transcrie sau înscrie, după caz, în cartea funciară a dobânditorului, dacă are
una, altfel i se va întocmi una.

4
Iar în coloana pentru servituţi este înscris dreptul titularului imobilului
dominant asupra imobilului vecin acestuia, având obligaţia de a suporta
eventualele restricţii (poate fi vorba despre un drept de trecere sau orice alt
drept stabilit prin faptele proprietarilor, de comun acord).
c) partea a III-a se opreşte asupra drepturilor terţului asupra
imobilului, respectiv cuprinde toate drepturile reale imobiliare principale, dar
şi accesorii, care afectează proprietatea.
Legătura între cele trei părţi constă în faptul că drepturile reale
imobiliare pot fi dobăndite numai asupra bunului individualizat în partea I,de
către titularul înscris în partea a II-a şi cu sarcinile din partea a III-a.
Cartea funciară propriu-zisă se întregeşte, conform legii,cu
documentele ce urmează:
 planul care cuprinde toate parcelele din localitate, cu
arătarea numărului topografic al fiecăreia. Orice schimbare cu privire
la forma, întinderea sau numărul topografic al parcelei, se va trece pe
plan în temeiul unei schiţe prezentată de părţi .
 înscrisurile privitoare la înscrieri,care dovedesc drepturile
înscrise în cartea funciară. După fiecare înscris se opreşte o copie, a
cărei conformitate cu originalul se adevereşte din oficiu. Copiile
înscrisurilor cu cererile de înscriere şi alte acte însoţitoare, alcătuiesc
dosarul cărţii funciare, iar dosarele cărţilor funciare, în totalitatea lor
formează arhiva cărţilor funciare (art.8 L.c.f.)
 Repertoriul alfabetic se ţine pe localităţi şi cuprinde, în
ordine alfabetică, pe toţi proprietarii din localitate, cu indicarea în
dreptul fiecăruia, a numărului de carte funciară în care sunt înscrişi
(art.9 L.c.f.)
 Repertoriul parcelar, care se ţine tot pe localităţi, cuprinde
numărul topografic al parcelelor, numărul planşei din plan pe care se
află parcelele şi numărul cărţilor funciare în care sunt înscrise
parcelele (art.9 L.c.f.)
Alături de aceste drepturi mai sunt trecute şi alte drepturi personale
prevăzute de lege şi care devin opozabile terţilor prin înscrierea în cartea

5
funciară, la fel şi locaţiunea sau cesiunea de venituri pe o durată de peste trei
ani. Faţă de toate aceste drepturi reale menţionate pot surveni o serie de
modificări ce vor fi trecute bineînţeles în cartea funciară.
In Ordinul nr. 134 din 26 martie 2009 pentru modificarea şi
completarea Regulamentului privind conţinutul şi modul de întocmire a
documentaţiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară, aprobat prin
Ordinul directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate
Imobiliară nr. 634/2006 se menţionează expres că, în partea a III-a a cărţii
funciare, se vor putea nota şi următoarele:
 plângerea sau acţiunea penală în legatură cu o infracţiune care a
stat la baza înscrierilor din cartea funciară;
 interdicţiile de închiriere, dezmembrare, comasare, construire,
demolare, restructurare şi amenajare;
 intenţia de înstrainare sau ipotecare a bunului imobil;
 revocarea procurii date în vederea încheierii unui act translativ de
proprietate având ca obiect un imobil;
Cuprinsul cărţii funciare în afara îngrădirilor şi a excepţiilor legale , se
consideră exact numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act
juridic cu titlu legal, a dobândit cu bună-credinţă un drept real înscris în cartea
funciară.

BIBLIOGRAFIE:
 Cristina Cucu, Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare,
comentarii şi explicaţii, Bucureşti, 2007;
 Manuela Tabaras, Madalina Constantin, Cadastru şi publicitate
imobiliară, Editura C.H.Beck;
 Aurelia Rusu, Publicitate imobiliară. Cărţile funciare, Ed.
Hamangiu, 2006;
 Noul Cod Civil;