Le bail commercial :

Les apports de la loi 49-16

Projet réalisé et présenté par:

Ilyas Fouima
Hiba Ahbourrou

Année universitaire

2017-2018
 SOMMAIRE:

Introduction: ....................................... Error! Bookmark not defined.

Partie I:Principes généraux relatifs au bail commercial artisanal

et industriel ..........................................Error! Bookmark not defined.
Chapitre I : Champs d'application et conditions de validité du
contrat de bail commercial artisanal ou industriel ................. Error!
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Chapitre II : les caractéristiques d’un contrat de bail commercial :
........................................................Error! Bookmark not defined.

Partie II : effets et extinction du bail commercial : ............... Error!

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Chapitre I : Effets du contrat de bail commercial : ................ Error!
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Chapitre II : Extinction du contrat de bail commercial : ....... Error!
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Conclusion .......................................... Error! Bookmark not defined.

1
 INTRODUCTION :

Le bail commercial est un contrat par lequel une partie, propriétaire d’un immeuble (le
bailleur) s’engage à mettre à la disposition de l’autre, propriétaire d’un fonds de commerce (le
preneur), la jouissance des lieux moyennant un loyer. Autrement dit, c’est un contrat de location
d'un immeuble au sein duquel le locataire exploite un fonds de commerce qui est un bien
meuble incorporel constitué par l' ensemble de biens mobiliers affectés à l'exercice d' une ou de
plusieurs activités commerciales. L’article 80 du code de commerce1, fait une énumération
assez exhaustive des éléments constitutifs du fonds de commerce. Le législateur vise en premier
lieu la clientèle et l’achalandage qui sont des éléments incorporels indispensables pour
l’exploitation d’un fonds de commerce. Il comprend aussi, tous autres biens nécessaires à
l’exploitation du fonds tels que le nom commercial, l'enseigne, le droit au bail, le mobilier
commercial, les marchandises, le matériel et l’outillage, les brevets d’invention, les licences,
les marques de fabrique.

Historiquement, le bail commercial a suivi au Maroc une évolution intéressante. En effet, le

dahir du 21 mars 19302 a édicté la première réglementation afin de régler les rapports entre
bailleurs et locataires d'immeubles ou de locaux affectés à un usage commercial, industriel ou
artisanal. L'objet essentiel du dahir était de protéger cette catégorie de locataires contre des
évictions abusives. Ces évictions auraient été susceptibles d'entraîner des conséquences
particulièrement graves qu'il convenait d'empêcher afin de ne pas nuire à la stabilité, des
activités commerciales, industrielles et artisanales. Cependant, le dahir de 1930 a été modifié

1
Dahir n° 1-96-83 du 15 rabii I 1417 (1er août 1996) portant promulgation de la loi n° 15-95 formant code de
commerce. Bulletin Officiel n° : 4418 du 03/10/1996, Page : 568.
2
Dahir du 20 chaoual 1348(21 mars 1930) réglant les rapports entre locataires et bailleurs en ce qui concerne le
renouvellement des baux à loyers d’immeubles ou locaux à usage commercial ou industriel; Bulletin Officiel n°
909 du 28/03/ 1930, p. 384.

2
et compléter par le dahir du 17 janvier 19483 qui a repris les dispositions essentielles du dahir
premier en y apportant des modifications qui tendaient à le rendre plus complet, en étendant
son champ d'application, tout en accordant une protection plus efficace aux locataires.

Jugée trop stricte, le législateur en vue d’assouplir et d’éclaircir les dispositions du dahir du
1948, aurait adopté en guise de modification le dahir de 19514. Toutefois les dispositions de ce
dernier n’ont pas pu répondre aux exigences des locataires, qui inspiraient à une législation
garante de leur droit au bail et créatrice d’un équilibre les mettant à l’abri de tout abus
inconsidéré du bailleur de mauvaise foi. Dans l’optique de combler les lacunes des textes
précités, le législateur adopta une série de textes notamment le dahir de 19525, 19546 qui
n’allaient que confirmer le tâtonnement de ce dernier. C’est la raison pour laquelle il avait fallu
remédier à ce sujet d’une maniéré plus profonde, en adoptant une nouvelle loi qui poserait des
bases plus solides, il s’agit du dahir du 24 mai 1955 relatif à la prorogation des baux
d’immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal7, qui même, en abrogeant celui de
1948, ne modifie pas les règles essentielles du régime antérieur.

Malgré tous les points forts de ce dahir il a été beaucoup critiqué par les chercheurs et praticiens
de droit depuis sa promulgation, car pendant près de 60 ans, les insuffisances de la loi ont donné
lieu à de véritables drames. En témoignant « les locaux commerciaux vides et abandonnés dans
des endroits aussi stratégiques que le Bd Mohammed V, ou l’avenue Prince Moulay Abdellah
à Casablanca», comme l’explique Fadel Boucetta, avocat au barreau de Casablanca8.

Mais, depuis 1955, le monde a changé, la planète a évolué et le Maroc aussi. Là où l’on comptait
quelques centaines de commerçants, on en trouve aujourd’hui des milliers, dans tous les champs

3
Dahir du 5 rebii 1367 (17 janvier 1948) réglant les rapports entre locataires et bailleurs, en ce qui concerne le
renouvellement des baux à loyers d’immeubles ou locaux à usage commercial, ou industriel ou artisanal; Bulletin
Officiel n° 1840 du 30/01/ 1948, p. 90. Il convient de préciser que ce dahir de 1948 n’est en réalité qu’une
reproduction de la loi française du 13 juillet 1933 relatif aux baux commerciaux.
4
Dahir du 16 rejeb 1370 (23 avril 1951) complétant les dispositions du dahir du 17 février 1951 (10 joumada I
1370) relatif aux loyers, Bulletin officiel n° 2013 du 25/05/1951, p. 814.
5
Dahir du (30 janvier 1952) 3 joumada I 1371 modifiant le dahir du 17 janvier 1948 (5 rebia I 1367) réglant les
rapports entre locataires et bailleurs en ce qui concerne le renouvèlement des baux à loyers d’immeubles ou de
locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, Bulletin Officiel n° 2054 du 7/03/1952, p. 350.
6
Dahir du (22 mai 1954) 19 ramadan 1373 relatif à la prorogation des baux d’immeubles ou de locaux à usage
commercial, industriel ou artisanal, Bulletin Officiel n° 2171 du 4/06/1954, p. 771.
7
Dahir du (24 mai 1955) 2 chaoual 1374 relatif aux baux d'immeubles ou de locaux loués à usage commercial,
industriel ou artisanal, Bulletin officiel n°2224 du 10/06/ 1955, p. 826.
8
Abdessamad NAIMI, « Baux commerciaux : une réforme après 60 ans de cafouillage ! », dans lavieeco,
http://lavieeco.com/news/economie/baux-commerciaux-une-reforme-apres-60-ans-de-cafouillage-33694.html ,
page consulté le 24 avril 2015.

3
d’activité. On ne parle plus seulement de commerçants au sens strict du terme, mais de grandes
sociétés, de groupements d’entreprises ou de holdings9, le volume des affaires a explosé,
notamment les litiges en matière de baux commerciaux, et les juges sont actuellement dépassés
par l’ampleur du phénomène, Ce qui représentait une problématique de taille, que les
dispositions de la législation relatif aux baux commerciaux, n’arrivait plus à faire face aux
exigences nouvelles découlant de ce phénomène. Ce qui a conduit à l’adoption de La loi 49-16
du 18 juillet 201610, et qu’a abrogé le dahir de 1955, ainsi que l’article 112 de la loi 95-15
formant code de commerce.

En effet après un long parcours de débats et de préparations, le projet initial de la loi 49-16 a
été déposé au bureau de la chambre des représentants le 31 décembre 2007, pour qu’il soit
adopté à l’unanimité le 20 avril 2010, transmis ensuite devant la deuxième chambre du
parlement le 21 avril 2010, qui a amendé, et après votée le projet à l’unanimité le 28 avril 2015.
Par ailleurs, ce projet de loi est transférer devant la chambre des représentants pour sa deuxième
lecture, et suite à cela, une commission composée de députés de la chambre des représentants
a était établis pour discuter ce projet de loi. Le travail de cette commission a était par la suite,
approuvé par les deux chambres du parlement sans aucune modification. Ce qui a donné lieu à
son entré en vigueur le 11 février 2017.

A la différence du dahir de 1955 qui comportait 47 articles, la loi 49.16 comprend 38 articles
élaborer d’une maniéré simple et clarifier, qui vise à encourager les propriétaires de biens à les
mettre en location, ainsi que de protéger les locataires en leur donnant les garanties juridiques,
contre les abus que peuvent exercer les bailleurs à leur encontre. Elle prévoit également de
nouvelles règles concernant les contrats de location et les réparations des biens loués, ainsi que
des procédures visant la résolution rapide des litiges avec des échéances bien définis. Cette
nouvelle loi, se caractérise par plusieurs aspects qui la rendent meilleure par rapport à la
précédente, notamment une rédaction plus claire, avec des termes plus contemporains, une
harmonisation avec d’autres dispositions légales, fiscales et la jurisprudence en la matière.

Pour bien appréhender les apports de la loi 49.16, notre travail va porter sur une comparaison
entre l’ancienne et l’actuelle loi régissant les baux commerciaux dans la mesure où cette
dernière, n’a pas fait une rupture totale avec les dispositions du dahir de 1955. Donc la question

9
Société qui prend des participations financières dans d'autres sociétés et qui en dirige ou contrôle l'activité.
10
Dahir n°1-16-99 du 13 chaoual 1437 (18 juillet 2016) portant promulgation de la loi n°49-16 relative aux baux
des immeubles ou des locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal. Bulletin officiel n°6578, du
15juin2017,page 777.

4
qui soulève un grand intérêt et qui mérite d’être traité, c’est de savoir qu’apporte la nouvelle
législation marocaine sur les baux commerciaux (loi n° 49.16) ?

Par conséquent, notre plan s’articulera autour de deux parties. La première vise à étudier les
principes généraux relatifs au bail commercial artisanal et industriel de la loi 49.16, et la
deuxième sera dédiée aux effets et extinction du bail commercial industriel et artisanal.

5
Partie I:Principes généraux relatifs au bail commercial
artisanal et industriel

Dans la perspective de pouvoir équilibrer les rapports naissant d’un contrat de bail
commercial, le législateur marocain dans le cadre de la loi 49-16 a posé des règles et des
principes généraux régissant notamment le champ d’application et conditions de validité d’un
contrat de bail (chapitre I), ainsi que les caractéristiques de ce dernier (chapitre II).

Chapitre I : Champs d'application et conditions de validité du contrat

de bail commercial artisanal ou industriel

La loi n°49.16 a d’abord pour objectif, équilibrer les relations entre bailleurs et locataires
des locaux à usage commercial, industriel et artisanal. Ensuite, elle vise à édicter des
dispositions qui ont pour vocation de protéger l’exploitation d’un fonds de commerce et le
mettre à l’abri de tout abus, pouvant nuire à son activité et lui causer des préjudices mettant en
cause la continuité de son affaire. Néanmoins, pour pouvoir bénéficier de cette protection
offerte par la loi 49.16, les parties doivent remplir un certain nombre de condition de validité,
édictées par cette nouvelle législation, (section II), mais préalablement, il sera raisonnable de
traiter les changements du champ d’application de cette loi (section I).

Section I : Champs d'application de la loi 49.16 :

Dans le cadre de cette section on va évoquer les locaux qui sont concernés et visés par le
législateur dans le cadre de cette loi (paragraphe1), ainsi que ceux qui sont exclus et régis par
d’autre dispositions de loi.

Paragraphe I : Les Baux soumis à la loi 49.16:

Le nouveau texte de loi 49.16 dans son article premier a élargi le champ d’application du
bail commercial artisanal et industriel par rapport à celui édicté dans le dahir de 1955. En effet,
l’article premier énumère donc l’ensemble des locaux qui seront soumis à l’application de la
présente loi en commençant par :

6
 Les immeubles ou les locaux dans lesquels un fonds de commerce; qui est un bien
incorporel comprenant des éléments essentiels; est exploité que ce soit par un artisan, un
commerçant ou un industriel.
 Aux baux d'immeubles ou des locaux accessoires dépendant du fonds à la condition qu'ils
soient indispensables à l'exploitation de ce dernier, en précisant qu’en cas de pluralités de
propriétaires, l’exploitation du local accessoire attaché au local principal nécessite l’accord
ou l’acceptation des propriétaires de l’immeuble principal et connexes.
 Aux baux portant sur des terrains nus11 sur lesquels ont été effectués, soit avant, soit après
la conclusion du bail, des constructions à usage industriel, commercial ou artisanal à
condition d’obtenir l’accord du propriétaire.
 Les baux d’immeubles ou locaux à usage commercial, industriel, artisanal appartenant aux
domaines privés de l’Etat12.

S’ajoute à cela d’autres cas particuliers qui sont soumis aux mêmes dispositions de cette loi, il
s’agit des baux suivants:

 Les baux d’immeubles loués par des établissements d’enseignement privé, c’est-à-dire des
établissements qui ne sont pas administrées par leur gouvernement local, étatique ou
national, mais sous la direction pédagogique des directeurs et des chefs d’établissements, et
qui conservent donc le droit de sélectionner leurs élèves et sont financées.
 Les baux d’immeubles loués par les coopératives13 sans pour autant démontrer ou préciser
qu’elle type de coopérative est concernée. On pourrait comprendre le silence du législateur
comme visant à encourager toutes les coopératives quel que soit leurs objets à contracter
des baux commerciaux. Dans le même ordre des idées le dahir portant loi n°1.93.166 du

11
Un terrain nu est en effet, comme son nom l’indique, est un terrain qui reçoit des constructions. un terrain nu
peut aussi être un terrain agricole, un terrain boisé ou une forêt disposant déjà d'une construction immobilière
dessus ou permettant de bâtir, après autorisation, des cabanes solides avec béton, des toilettes, un camping-car,
un terrain de tennis, un hangar, un entrepôt de stockage ou d'exposition etc. Par contre, il convient de préciser
qu’un terrain de golf n'est pas considéré comme une construction, donc il ne peut faire l’objet d’un bail
commercial.
12
Le domaine privé de l’État est, lui, constitué du patrimoine immobilier et foncier que l’État a toute la latitude
de soumettre à toutes opérations de vente, de location, d’échange et d’affectation.
13
La loi 112-12 relatives aux coopératives(Dahir n 1.14.189 du 21 novembre 2014 (27 moharam1436) portant
promulgation de la loi 112.12 relatives aux coopératives, Bulletin officiel n° 6318, du 18/12/2014, page 8481.)
édicte dans son premier article que La coopérative est un groupement de personnes physiques et /ou morales, qui
conviennent de se réunir pour créer une entreprise, leur permettant la satisfaction de leurs besoins économiques
et sociaux, et qui est gérée conformément aux valeurs et principes fondamentaux mondialement reconnus en
matière de coopération.

7
 10 septembre 199314 est certes muette sur la possibilité, ou non pour une coopérative d’avoir
la qualité de commerçant, mais il n’en reste pas moins qu’en l’absence d’interdiction
expresse, une coopérative peut être qualifiée de commerçant lorsque son objet est
commercial.
 Les immeubles ou les locaux dans lesquels les cliniques privées et établissements similaires
exercent leurs activités. La liste de l'ensemble des établissements assimilés est fixée par
voie réglementaire après avis du conseil national tel que, les centres de chimiothérapie, les
centres de cathétérisme, les centres de convalescence ou de réhabilitation.
Certes, la médecine est une profession qui ne doit en aucun cas ni d'aucune façon être
pratiquée comme un commerce selon l’article 2 de la loi n° 131.13 relative à l'exercice de
la médecine15. Mais il convient de préciser qu’elle est exercée dans une clinique qui au sens
de la loi 131.13(article 59) est définie, comme tout établissement de santé privé ayant pour
objet d'assurer des prestations de diagnostic et de soin. Et dans le cadre de leurs activités ils
développent un fonds de commerce basé en principe sur une clientèle, qui devient fidèle
aux services offerts par ces établissements en contrepartie d’une prestation pécuniaire, ce
qui explique le choix du législateur de soumettre ce type de locaux aux champs
d’application de cette loi.
 Les immeubles ou les locaux dans lesquels sont exercé une activité pharmaceutique, les
laboratoires privés des analyses médicales, et les cabinets d’examen radiologique.
Les pharmaciens qui veulent conclure un bail commercial, ont toute une formalité à suivre.
En effet, ils doivent le faire par un écrit ayant date certaine et signé par les parties. Le
pharmacien locataire bénéficie du droit au renouvellement du contrat de bail, à condition
que la durée de l’occupation soit d’au moins deux années consécutives.
Cette condition n’est pas requise s’il a payé un montant en contrepartie du droit au bail,
c’est la pratique de pas de porte officiellement légalisée suite aux nouvelles dispositions du
bail commercial. Cependant, l’article 61 de la loi n° 17.04 portant code du médicament et
de la pharmacie16, précise que, par dérogation aux dispositions de l’ancien article 5 du dahir

14
Dahir portant loi n° 1-93-166 du 22 rebia I 1414 (10 septembre 1993) modifiant la loi n° 24-83 fixant le statut
général des coopératives et les missions de l'Office du développement de la coopération , Bulletin Officiel n° :
4220 , du 15/09/1993, Page : 483.
15
Dahir n° 1-15-26 du 29 rabii 11 1436 (19 février 2015) portant promulgation de la loi n° 131-13 relative à
l'exercice de la médecine, Bulletin officiel n" 6344, du 19/3/2015, page 1047.
16
Dahir n° 1-06-151 du 30 chaoual 1427 (22 novembre 2006) portant promulgation de la loi n° 17-04 portant
code du médicament et de la pharmacie, Bulletin officiel n° 5480, du 7/12/2006, page 3726.

8
 de 1955 abrogé, le bénéfice du renouvellement du bail s'applique dès l'ouverture de
l’officine17.

Paragraphe 2 : les baux exclus par la loi 49.16 :

En revanche, la loi 49.16 a énuméré dans son article 2, la liste des baux exclus du champ
d’application de cette loi. Elle consacre des dispositions nouvelles en rapport avec l’extension
et l’étendue des baux et des immeubles soumis à des législations spéciales autres que la loi
49.16.
1- Les baux relatifs aux immeubles ou locaux entrant dans le domaine public de l’Etat18, des
collectivités territoriales et des établissements publics.
Ces derniers sont les biens considérés à usage et utilité publics, et par conséquent incessibles.
Ils ne peuvent faire l’objet d’aucune vente ou location c’est pourquoi ils sont écartés par le
législateur du champ d’application de la loi 49.16. Toutefois, il n'y a pas lieu de refuser aux
collectivités ou particuliers, lorsqu'elles peuvent être données sans dommages pour l'intérêt
public des autorisations tendant à l'occupation temporaire de certaines de ces parcelles selon les
dispositions du dahir du 5 juillet 1930 relatif aux occupations temporaires du domaine public19.

2- Les baux d’immeubles ou locaux à usage commercial, industriel, artisanal appartenant aux
domaines privés de l’Etat, aux collectivités territoriales ou aux établissements publics lorsque
ces biens sont affectés à l’intérêt public. Or, la condition pour que ces immeubles fassent l’objet
d’un bail commercial c’est qu’ils ne doivent pas être affectés à l’intérêt public. Néanmoins, une
problématique juridique se pose au niveau de la qualification utilité public.

3- Baux d’immeubles ou locaux à usage commercial, artisanal ou industriel entrant dans le

domaine Habous. Au Maroc, ce dernier trouve son fondement juridique dans le code des
Habous20.
Les Habous revêtent une application distincte de celle des dispositions de la loi relative aux
baux commerciaux, en raison de leurs finalités respectives différentes.

17
L'officine de pharmacie est l'établissement ou le lieu où un pharmacien vend, entrepose et prépare les
médicaments.
18
Le domaine public est soumis à l’organisation du dahir de 1914 et le décret de 1912
19
Dahir du 8 safar 1349 (5 juillet 1930) portant modification au dahir du 30 novembre 1918 (24 safar 1337)
relatif aux occupations temporaires du domaine public, Bulletin officiel n° 930, du 22/08/1930, page 963.
20
Dahir n° 1-09-236 du 8 rabii I 1431 (23 février 2010) relatif au code des Habous , bulletin officiel n 5847 ,du
14/06/2010, page 3154 .

9
4-les baux d’immeubles et locaux à usage commercial, industriel ou artisanal conclus en vertu
ou, en conséquence d’une décision judicaire. Ceci concerne les immeubles ou les locaux qui
font l’objet d’une liquidation judiciaire, qui sont d’ailleurs régis par le code de commerce, il
convient de préciser que dès l'instant où il y a liquidation judiciaire, la société ou l’entreprise
n'existe plus, donc le bail est terminé.

5-Les baux relatifs aux locaux situés dans des centres commerciaux.

Le développement des centres commerciaux; qui sont un regroupement de points de vente dans
un même lieu conçu, développé, détenu et promu comme une seule entité; a eu pour
conséquence, sur le plan juridique, d’alimenter le débat relatif à la notion du fonds de commerce
et plus spécialement sur son élément essentiel qu’est la clientèle. Cependant, pour qu’il y ait
fonds de commerce, il ne suffisait pas que la clientèle existe, encore faut-il que le commerçant
apporte la preuve que celle-ci lui appartienne et lui soit propre et personnelle. En effet, les
magasins qui se situent dans les centres commerciaux ne disposent pas d’une base de clientèle
propre à eux puisque les clients se dirigent vers le centre commercial dans sa globalité et non
pas spécifiquement à un magasin. Et en se basant sur ces critères, la jurisprudence des tribunaux
a persisté à refuser aux exploitants de magasins situés dans des centres commerciaux, ou
complexes touristiques, le bénéfice du statut du bail commercial. En conséquence, la loi 49.16
s’inscrit dans cette lignée, en écartant clairement de son champ d’application les baux
d’immeubles ou de locaux situés dans les centres commerciaux.

6 -Les baux des locaux destinés à recevoir des investissements dans le secteur de l’industrie et
de l’informatique, y compris les services d’Offshoring effectués par l’Etat, par les collectivités
territoriales ou par les établissements publics, ainsi que les entreprises dont l’Etat ou une
personne de droit public, possède tout ou partie de son capital social qui ont pour but la création
des offres de travail. En effet, l’Offshoring, phénomène naissant de la délocalisation de
services, intervient lorsqu'une entreprise délocalise certaines de ses activités, qu'il s'agisse de
services informatiques, de processus commerciaux ou encore de réseaux convergents, dans un
autre pays afin de bénéficier d’un système fiscal à taux d’imposition très bas et une main
d’œuvre moins coûteuse.

7- Les baux emphytéotiques. Ces derniers sont exclus parce qu’ils sont soumis aux règles du
code des droits réels21. Le bail emphytéotique des biens immeubles confère au preneur un droit

21
Dahir n° 1.11.178 du 22 novembre 2011 portant promulgation de la loi n° 39.08 portant code des droits réels,
Bulletin officiel n 5998, du 24/11/2011, page5587.

10
réel susceptible d’hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour
la saisie immobilière. Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser
quatre-vingt-dix-neuf ans (article87). Ce qu’il faut ici relever, c’est que c’est doublement
avantageux pour le bailleur, car il n’est pas assujetti aux règles de révision du loyer et le preneur
ne peut pas à l’expiration exiger le renouvellement.

8- Les contrats de crédit-bail sont également exclus puisqu’ils sont régis par les dispositions du
code de commerce.

Par ailleurs, il est à signaler que les cabinets d’avocat, de médecins et d’architectes sont hors
champ et restent soumis à la loi sur le locatif à usage d’habitation ou professionnel.

Enfin, les baux exclus du champ d’application de la nouvelle loi, sont régis, pour l’essentiel,
par les articles 627 à 699 du Dahir du 12 août 1913 formant Code des obligations et des
contrats22, sauf existence de dispositions particulières comme c’est le cas du crédit-bail ou de
stipulations contraires.

Section II : les conditions de validité du contrat de bail :

Le contrat de bail comme tout autre type de contrat, répond à un certain nombre de
conditions de forme (paragraphe I), et de fond (paragraphe II), nécessaire pour sa validité.

Paragraphe I : conditions de forme :

Avant la promulgation de la loi 49.16, le contrat de bail n’avait aucune forme exigé pour
sa validité par le législateur, il pouvait faire l’objet d’un accord verbal entre les parties, et en
cas de litige, ces derniers se basaient sur le principe de la liberté de preuve, selon les dispositions
du code de commerce. En effet, la preuve de la relation peut être la délivrance d’une quittance
de loyer, ou même faire appel aux témoins. Par contre, la nouvelle loi 49.16 dans son article 3,
dispose que les baux d’immeubles à usage commercial, artisanal, ou industriel doivent être
rédigés par écrit (A) ayant date certaine, en plus, d’un état des lieux (B) dressé, et qui a pour
finalité, constituer une preuve entre les parties en cas de litige.

A-Contrat écrit :

22
Dahir (9 ramadan 1331) formant Code des obligations et des contrats, Bulletin officiel n°46, du 12/09/1913,
page78.

11
 A la différence du consensualisme adopté par l’ancien régime, dorénavant, la loi invite
les parties à rédiger un écrit, sans pour autant préciser les mentions obligatoires qui doivent y
figurer, ni de se référer à un contrat type en la matière. Il en découle que le législateur a
privilégié la voie d’un formalisme modéré qui se limite au principe de l’exigence de l’écrit tout
en laissant à la volonté commune des parties le soin de choisir les clauses qu’elles entendent y
transcrire.

En revanche, il n’en a pas fait une condition sine qua non de validité. C’est-à-dire si le contrat
écrit n’existe pas, cela ne veut nullement dire que le contrat est nul, et sans valeur juridique,
mais tout simplement, que les dispositions de la loi 49.16 ne lui sont pas applicables. Autrement
dit, tous les avantages et les garanties apportés par cette loi, en faveur aussi bien du bailleur,
que du locataire ne sont pas applicables, dans ce cas, la loi qui demeure applicable est le droit
des obligations et contrats du 12 août 1913 dans ses articles 635 et suivants.

Ceci dit, la rédaction d’un acte est fortement conseillée aux cocontractants qui s’engagent dans
une relation de longue durée, soumise à un droit complexe et incertain afin de pouvoir équilibrer
les relations entre bailleurs et locataires donc cette conditions de l’écrit peut être considérer
comme l’un des plus importants apports de cette loi. Surtout en cas de litige et en cas d’actions
en justice intentées par les parties.

B-Etat des lieux :

Ainsi le législateur dans le cadre de cette loi incite, lors de la remise du local, sur l’état
descriptif des lieux qui est un document établi par le bailleur pour informer le futur locataire
sur le logement et sa situation. Ce document doit être fiable à la réalité, et il doit refléter une
image réelle sur la situation du local.

En effet, un état des lieux doit être obligatoirement effectué lors de la remise des clés au
locataire ainsi qu'au moment du départ. Cette déclaration est jointe au contrat. Des photos
pourraient être prises pour attester de la situation du local, au moment de sa livraison au
locataire. En cas de non-rédaction de l'état des lieux, s’entend que le locataire a trouvé le bien
en bon état et conforme aux normes. D’où s’explique l’intérêt de cette pratique puisqu’elle
constitue une preuve entre les parties en cas de litige.

Paragraphe II : Conditions de fond :

12
 Dans le cadre de ce paragraphe nous allons traiter les conditions de validité des contrats
en commençant par le consentement (A) la capacité (B) et la qualité de s’engager (C).
A-Consentement :

Le consentement se définit comme la rencontre d'au moins deux volontés. L'accord des
volontés, souvent précédé des pourparlers, s'analyse comme une offre suivie d'une acceptation.
Comme tous types de contrat, l’échange de consentements entre les parties est une condition
principale pour que le contrat de bail soit valablement formé.
En effet, afin de bénéficier d’un bail commercial, il appartient au preneur du bail de prouver
sa nature commerciale, pour bénéficier du droit au renouvellement du bail, ou, à défaut le
paiement d’une indemnité.
Cependant le législateur, visant la stabilité et la protection des parties, a pris en considération
quelques complexités, qui résident dans les vices qui peuvent entaché le consentement, tel que
la violence physique ou morale, exercée sur une personne, afin d’obtenir son consentement au
bail mais cette situation demeure rare dans le cadre du bail commercial. De même, le
consentement peut être vicié en cas de dol, qui, en matière de bail commercial revêt un aspect
particulier en raison d'incidences liées à des situations extérieurs au contrat, ou des incidences
liées à la chose louée.
Donc pour que le contrat de bail soit valable, il faut que le consentement soit exempt de vices.
A défaut, le contrat de bail sera nul.
B-Capacité :
Toute personne est capable d'obliger et de s'obliger, si elle n'en est pas déclarée incapable,
pour rappel, la capacité pour exercer le commerce obéit aux règles du statut personnel.
Conclure un contrat de bail est un acte relativement courant, que peut accomplir toute personne
investie d’un pouvoir pour un bien lui appartenant en bien propre.
Pour pouvoir signer le contrat de bail commercial, le bailleur doit être muni de tous les pouvoirs
nécessaires. De son côté, le locataire doit simplement préciser sous quelle forme il compte
exercer son activité.
De ce fait le bailleur doit posséder le pouvoir de disposer du bien en question sans avoir besoin
de l'assistance ou de la représentation d'un tiers.

C-Qualité de s’engager

13
 Le 1er aliéna de l'article 1 de la loi 49.16, précise que les dispositions de cette dernière
ne s'appliquent qu'aux locaux dans lesquelles sont exploités des fonds de commerce, qui
appartiennent à un commerçant, artisan où, à un industriel. La lecture de cet article renvoie,
l'idée de la qualité commerciale acquise par l'exercice professionnel ou habituel d'une activité
de commerce au sens de l'article 6 du code de commerce. En effet, la notion d’exercice habituel
invoque une idée de répétition dans le temps, donc une fois la personne effectue les premières
démarches, pour exploiter un fonds de commerce elle acquiert directement la qualité et peut,
par conséquent, conclure un bail commercial.
Ainsi la notion d’exercice professionnel est liée à l’exercice d’une profession, à titre
professionnel, par l'accomplissement d'une certaine activité afin d’en tirer profit. Il convient de
préciser que pour le bailleur, cette qualité peut faire défaut.

Cependant la personne qui s’engage dans un contrat de bail commercial doit avoir la capacité
d’aliéner l’immeuble concerné. Toutefois, on assiste à une location d'un bien d'autrui. Mais, la
location consenti entre le bailleur non propriétaire et le locataire est inopposable au véritable
propriétaire de l’immeuble loué. Cependant, la cour de cassation française a admis qu’un tel
bail demeure valable tant que le locataire reste en possession du local et que le véritable
propriétaire ne revendique pas l'exercice de son droit.

Le droit marocain, à l’instar du droit français, précise qu’un usufruitier ne peut passer seul un
bail sans le concours du nu propriétaire au profit d’un locataire qui exploite un fonds de
commerce. L’inobservation de cette condition, emporte avec elle une sanction grave et
immédiate: la nullité relative au bail, que seul le nu-propriétaire peut invoquer à tout moment,
sans pour autant attendre la fin de l’usufruit.
En matière d’indivision, quel que soit sa nature, elle est régie principalement par les dispositions
du dahir des obligations et des contrats (article 960 et suivants), et par le code des droits réels.
En effet, le bail est opposable aux propriétaires indivis, alors même que le bail est conclu par
un seul co-indivisaire. Or, en matière de bail commercial la règle est inversée, car le bail
commercial offre au preneur le droit au bail, qui peut porter atteinte aux intérêts des autres Co-
indivisaires. De même l'article 966 du DOC, prévoit que les communistes peuvent prévoir que
chacun d'eux jouira à tour de rôles du bien dans son intégralité, et qu'il bénéficiera seul des
fruits du bien dans tous la durée convenue, dans ce cas il lui est également interdit de donner le
bail en location commercial vu que ce bail ouvre le droit au renouvellement.
Ce qui signifie qu’en matière de bail commercial, la possibilité de louer une chose indivis, n'est
autorisé que par le consentement de tous les co-indivisaires sous-peine de nullité du contrat.

14
Quant au preneur la question de la qualité de celui qui s’engage est tout aussi importante que
pour le bailleur.

En effet, il existe des cas ou le signataire du bail commercial n’est autre qu’un représentant du
futur preneur, d’ailleurs, dans le cadre de cette représentation plusieurs situations litigieuses
peuvent être soulevées, notamment lorsque la personne représenté refuse d’honorer les
engagements qui en découle de ce contrat de bail commercial. Toutefois, la situation la est plus
délicate, lorsque le mandataire ou le représentant, est une personne qui n’a pas la qualité de
s’engager, ce qui peut conduire à la perte du droit au bail « droit au renouvellement».

Généralement, afin d’éviter ce genre de situation seul le représentent légal de la société est
habilité à signer un bail, sauf délégation permanente.

Chapitre II : les caractéristiques d’un contrat de bail commercial :

Dans le cadre de ce deuxième chapitre, on va introduire les différents caractéristiques qui
individualisent et distinguent le contrat de bail, par rapport aux autres types de contrats, en
commençant par le droit au bail (section I), la durée (section II), et enfin le loyer (section III).

Section I : droit au bail :

Selon Professeur Youssra Hajjam23, le droit au bail est l’élément clef de voûte de la
législation sur les baux commerciaux, qui est essentiel pour la survie et la pérennité de l’activité
commerciale. Depuis son instauration par le dahir 21 mars 1930, elle a pour but de protéger les
droits des preneurs des baux exploitant un fonds de commerce afin d’assurer la durabilité de
celui-ci.

Le droit au bail n’a jamais eu une définition légale malgré l’importance cruciale de celle-ci.
Ainsi, la détermination de ce qu’un droit au bail signifie n’est pas une taché aisé comme il peut
paraitre, c’est un phénomène juridique et économique au même temps, car il fait appel à
plusieurs matières et éléments différents. Ce droit au bail est défini comme étant le droit au
renouvellement au bail. En effet, à l’expiration du bail, le locataire aura le droit de renouveler
et de proroger son contrat; c’est un principe d’ordre public c’est à dire qu’aucune clause ne peut
s’y opposer. Le bailleur est tenu de satisfaire ou de remplacer ce droit par un autre, qui est

23
Doctorante en droit commercial et chargée des travaux dirigés a la faculté des sciences juridiques,
économiques et sociales de Rabat-Agdal, université Mohamad V.

15
l’indemnité d’éviction, et qu’a lieu lorsqu’il ne justifie pas de motifs de reprise prévu par
l’article 7 de la loi 49.16.

A cet égard, cette nouvelle législation a pris le soin de règlementer le contrat de bail commercial
d’une maniéré plus spécifique, afin qu’il puisse donner lieu à un droit au renouvellement.
Cependant afin de pouvoir résoudre cette équation, il faut que le contrat porte sur des immeubles
et non pas sur des meubles, et qu’ils soient affectés à l’utilisation commerciale, ce qui explique
la raison pour laquelle un locataire ne disposant pas d’un titre locatif, ne peut lui être octroyé
un droit au bail commercial, il sera de ce fait considéré comme un occupant sans titre. Ce qui
nous amène a constaté que le droit au bail s’inscrit parmi les éléments les plus essentiels du
fonds de commerce. Il s’agit d’un droit incorporel qui est lié au contrat de bail, bien entendu,
la relation entre eux fait que, lorsque le contrat de bail n’existe pas, le droit au bail ne peut
exister à son tour, et par conséquent le fonds de commerce perd un de ses éléments les plus
importants, ce qui veut dire qu’il est ultérieur au contrat de bail et son existence est conditionné
par celle du contrat. Il est à signaler que, le droit au bail obéit à des formalités que doivent
remplir le locataire et le bailleur parties du contrat. Dans la pratique, le bailleur pourra donc: soit
proposer le renouvellement à la fin du bail ou accepter la demande de renouvellement formulée
par le locataire, soit de refuser le renouvellement en versant une indemnité d'éviction, ou, soit
refuser le renouvellement en invoquant un motif légitime, pour échapper au paiement de
l'indemnité d'éviction. D’ailleurs ces cas seront traités et étudiés d’une manière plus
approfondie dans le cadre de la deuxième partie du projet.

Section II : La durée :

Le législateur marocain dans le cadre de la loi 49.16, n’a édicté aucune disposition par
laquelle il fixe la durée d’un bail commercial, contrairement à son homologue français24qui
prévoit que le bail commercial, doit être conclu pour une durée qui ne peut être inférieure à 9
ans. Cette disposition, d’ordre public, a pour objet de protéger les intérêts du preneur.
En effet, au Maroc, le principe demeure la liberté contractuelle entre les parties, qui est la
conséquence de l’autonomie de la volonté.
Toutefois, cette liberté contractuelle n’est pas tout à fait absolue, car cette autonomie peut avoir
certains effets pervers, raison pour laquelle le bail commercial doit avoir une durée initiale

24
Article L. 145-4 du Code de commerce français.

16
prévue de moins de 10ans, faute de quoi il sera réputé être un bail emphytéotique (Article 121
du Code des droits réels) et, par conséquent, exclu du champ d’application de la loi 49.16.

Section III: Le loyer :

Le loyer est l’un des critères fondamentaux requis pour la validité d’un contrat de bail
commercial qui nous permet ainsi de le distinguer d’un certain nombre de contrats qui sont
établis à titre gratuits.

En effet, c’est une prestation pécuniaire, fixée par entente et accord entre les parties versée par
le locataire, mensuellement; sauf disposition particulière; au profit du bailleur en contrepartie
d’un local dans lequel le preneur exploite un fonds de commerce, selon les clauses préétablies
dans le contrat.

Cependant le loyer peut être révisé sous demande du bailleur et dans le cadre de ses droits, sans
pour autant nuire aux capacités du locataire, selon les dispositions de la loi n° 07.03 relative à
la révision du montant du loyer des locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel,
commercial, industriel ou artisanal25.

Partie II : effets et extinction du bail commercial :

Après avoir traité les conditions de validité du contrat de bail commercial, en déterminant
le champ d'application de la loi 49.16, il serait raisonnable d'analyser dans la deuxième partie,

25Dahir n° 1-07-134 du 30 novembre 2007(19 kaada 1428) portant promulgation de la loi n° 07-03 relative à la
révision du montant du loyer des locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel, commercial, industriel ou
artisanal, Bulletin Officiel n° 5588, du 20/12/2007, p .1719.

17
d'une part, les effets du contrat de bail commercial (Chapitre I), et d'autre part, son extinction
(Chapitre II).

Chapitre I : Effets du contrat de bail commercial :

Le contrat de bail commercial est considéré comme étant une source d'obligations et de
droits. Le caractère contraignants de ce droit est plus accru en ce qui concerne les obligations
du bailleur, en raison de la nécessité de préserver la propriété commerciale du Locataire,
notamment son "droit au bail" élément de fonds de commerce qui peut être appeler également
le droit au renouvellement, raison pour laquelle dans le cadre de ce chapitre nous allons traiter
en premier temps le "renouvellement du bail" comme étant un droit reconnu au locataire et une
obligation à la charge du bailleur ( Section I ), et puis nous allons traiter les autres droits et
obligations découlant du contrats du bail à la charge des parties aux contrats (Section II ).

Section I : Le droit au renouvellement

Comme préciser dans la partie (I) dans le chapitre relatif aux caractéristiques, le
renouvellement signifie l'établissement d'un nouveau contrat, une fois le contrat initial arrive à
échéance. Dans la matière commerciale ce renouvellement est reconnu de plein droit au profit
du locataire; le refus du renouvellement de la part du bailleur, oblige ce dernier à remplacer le
droit au renouvellement par un autre droit qui est le droit à "l'indemnité d'éviction".

Paragraphe I : Le renouvellement comme droit incontesté du locataire (le droit au bail):

Le droit au bail 26
‫ الحق في الكراء‬est un élément fondamental de la législation sur le bail
commercial, ce dernier renvoie au droit au renouvellement du bail accordé au locataire qui lui
permet d'obtenir le renouvellement de son contrat de bail commercial ou de son titre locatif.
Sur le plan technique, il s'agit d'établir un nouveau contrat une fois le contrat initial arrive à
échéance. Il convient de préciser que ce droit au bail est accordé au terme de la loi 49.16 au
locataire justifiant d'une exploitation d'un fonds de commerce dans les locaux concernés pour
une période de deux ans, le dahir de 1955 l'accordait à la même condition pour les baux conclus
par écrit. Or, vu que l'ancien régime prévoyait les baux verbaux il accordait la propriété

26Le droit au bail n'a jamais eu une définition légale malgré l'importance cruciale de celle-ci .déterminer ce qu'un
droit au bail signifie n'est pas une chose aisé : c'est un phénomène juridique et économique au même temps, car
il s'associe à des éléments différents, dans lequel s'entremêlent des relations avec des caractères différents et est
conditionné par des conditions méticuleuses difficiles à cerner dans une définition exacte.

18
 27
commercial au locataire justifiant d'une durée d'exploitation de quatre ans d'un fonds de
commerce dans les locaux sujets du bail lorsque le bail est verbal , le problème qu'on pouvait
soulever est lié à la valeur juridique de ce bail commercial et également en matière de preuve
ou, à l'absence de contrats écrits, le locataire était contraint d'apporter la preuve de son
exploitation, notamment le cas d'un bailleur de mauvaise foi souhaitant récupérer ses locaux
tout en se soustrayant à ses obligations d'indemnisation. Chose qu'on peut critiquer vu que la
législation sur le bail commercial, tant l'ancienne que la nouvelle, en accordant un droit au bail
vise la continuité ainsi que la pérennité des fonds de commerce exploiter. D'ailleurs l'article 80
de code de commerce à intégrer le "droit à bail" parmi les éléments de fonds de commerce, il
s'agit bien-entendue d'un éléments incorporel de ce dernier, de même il ne faut pas comprendre
par cela que l'existence du "droit au bail" est lié à l'existence d'un fonds de commerce, en effet
la propriété commercial est tributaire à l'existence d'un contrat de bail commercial, car il se peut
qu'un fonds de commerce ne comprend pas parmi ses éléments le "droit au bail", c'est le cas
notamment où le propriétaire des locaux est lui-même le propriétaire du fonds de commerce; il
en résulte de ce qu'on vient de préciser que le "droit au bail" a pour seul source ou origine un
contrat de bail commercial conclue et ce droit parvient à l'existence après l'expiration de deux
ans d'exploitation des locaux loués, ce dernier s'intègre directement aux éléments du fonds de
commerce exploité dans ces locaux. Dans un même élan, en vue d'apporter plus de protection
au locataire, le législateur de 2016 au même titre que celui de 1955 prévoit la nullité de toute
clause tendant directement ou indirectement à faire échec à ce droit au renouvellement.
Cependant il convient de préciser que le locataire, au terme de l'article 4 de la loi n°49.16, est
dispensé de l'obligation de la durée ( La durée de jouissance de 2ans pour bénéficier du droit au
renouvellement de son titre locatif ) s'il verse au bailleur un somme d'argent en contrepartie du
" droit au bail ", il s'agit ici de la pratique de "pas de porte", notion litigieuse, longtemps
pratiqué, mais marginalisée par les textes législatifs et réglementaires qu'ils ne la prévoyaient
guère, il a fallu attendre 2016 pour que le législateur l'adopte et l'intègre dans un cadre juridique
protecteur des droits des parties au contrat du bail commercial. En effet, le locataire pouvait se
trouver lésé en cas de versement d'un pas de porte lorsque le bailleur de mauvaise foi nie
l'existence d'un tel versement pour priver le locataire de son "droit au bail" ou pour lui verser
une indemnité inférieure au montant payé par ce dernier. Désormais, et dans le but de protéger
le locataire des abus inconsidérés du bailleur, le législateur exige l'écrit en cas de versement de

27
«Propriété commerciale» désigne le droit du locataire, au terme du bail, d’obtenir son renouvellement, ou, à
défaut, le paiement d’une indemnité d’éviction. En effet, la stabilité est essentielle pour un commerce, la
clientèle constituant généralement l’élément principal du fonds de commerce.

19
"pas de porte", la mention de l'existence d'un tel versement peut être établie dans le contrat de
bail, ou bien dans un acte distinct au terme de l'article 4 de ladite loi.

Cependant, pour créer un certain équilibre entre les parties au contrat du bail commercial le
bailleur demeure libre de refuser le renouvellement du titre locatif du locataire, Or, lorsque ce
refus est injustifié par des cause légitime prévue expressément par la loi n° 49.16, le bailleur
est tenue de remplacer le "droit au bail" par un autre droit qui est le droit à "l'indemnité pour
éviction".

Paragraphe II : Le droit à l'indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement :

Comme on vient de le préciser le bailleur peut refuser de renouveler le titre locatif du
locataire, afin d'évacuer et récupérer les locaux lui appartenant. La seule condition c'est de
verser au locataire qui s'est vu privé de l'exploitation de son activité commercial, une indemnité
en compensation du dommage subi. Il s'agit de l'indemnité d'éviction prévue par le législateur
de 2016 à l'instar de celui de 1955. En effet L'article 7 de la loi n°49.16, prévoit la nullité de
toute clause tendant à faire échec à ce droit d'indemnisation dont bénéficie le locataire en cas
de son éviction. Cependant parmi les apports de cette nouvelle législation sur le bail commercial
on trouve le mode de calcul de l'indemnité d'éviction. En ce sens, l'indemnité d'éviction était
auparavant fixée par le tribunal sur la base de rapports d'experts établissant la valeur de fonds
de commerce. De même cette expertise devait tenir compte de tous les éléments de perte que le
locataire aura à subir et de gain dont il sera privé suite à l'éviction (Article 10 du dahir de 1955).
Désormais, le montant de l'indemnité d'éviction doit correspondre à la valeur du fonds de
commerce estimée au terme de l'article 7 de la loi n° 49.16 sur la base des déclarations fiscales
des quatre derniers exercices, augmenté par les dépenses occasionnées par les travaux de
rénovation et de restauration ainsi que les éléments de fonds de commerce perdus par le
locataire, en ajoutant a cela les frais de déménagement. Il convient de préciser, que désormais
le montant de l'indemnité d'éviction ne peut être inférieur à celui verser en contrepartie du droit
au bail (pas de porte) s'il y a eu lieu dans les conditions prévues par la loi.

Cependant, cette position du législateur semble contestable notamment en ce qui concerne la

détermination de la valeur du fonds de commerce. La pratique avait certes, démontré que les
experts désignés auparavant sous l'ancienne législation, pouvaient se tromper sur l'estimation
de la valeur d'un fonds de commerce, ou pire encore être corrompus, mais il n'en demeure pas
moins que le fait de déterminer la valeur d'un fonds de commerce sur la base des déclarations
fiscales du commerçant l'exploitant, n'est pas la solution adéquate. Cependant et vu, le système

20
fiscal marocain basé sur la déclaration permet la fraude, c'est ce que démontre la réalité
marocain, vu que la quasi-totalité des déclarations sont défectueuses, suites à l'étude du système
fiscal marocain28. Donc il est légitime de se poser la question suivante, est-ce que le législateur
lors de l'adoption de cette nouvelle règle, a pris en considération le fait que la majorité des
déclarations des revenus sont défectueuses, et a opté pour cette position pour astreindre les
commerçants, à déclarer correctement leurs revenus, par crainte de se voir lésés si jamais ils
sont évincés par leurs bailleurs. De même le fait que la valeur du fonds de commerce sera
calculer sur la base des déclarations fiscales des "quatre derniers exercices" peut soulever
quelques questions concernant les fonds exploités pour une période inférieur à quatre ans, dans
ce cas doit-on se référer aux règles de droit commun pour calculer l'indemnité d'éviction? Sur
cela, il faudra attendre la position de la jurisprudence concernant ce changement auxquelles la
doctrine n'accorde pas à ce qu'il paraît, une grande importance et qui peut, au niveau de la
pratique, causé quelques mésententes.

Sur le plan procédural le bailleur qui souhaite récupérer ses locaux, doit poursuivre une
procédure rigoureuse avec des délais butoirs. En effet, cette récupération des locaux ne peut
être réalisée que par un congé adressé au locataire exposant le motif d'éviction en lui accordant
un délai d'éviction qui court à compter de la date de réception dudit congé. Dans ce cas de
récupération des locaux pour en user personnellement, le délai d'éviction est de trois mois
(auparavant ce délai était de six mois à compter de la date de réception du congé). Après
l'expiration du délai précité, et à défaut de réponse de la part du locataire, le bailleur est en droit
de demander la validation du congé à l'instance judiciaire compétente, dans un délai de six mois
sous peine de forclusion. En cas de forclusion, le bailleur devra accorder un nouveau délai
d'éviction au locataire par le biais d'un autre congé, s'il entend évincer le locataire. Cependant
lorsque l'instance judiciaire compétente ordonne la validation du congé, le locataire dispose
d'un droit de demander l'indemnisation lors de l'action en validation du congé engagé par le
bailleur, ou le faire après la notification du jugement définitif d'éviction sans dépasser le délai
de six mois à compter de cette notification. Il convient de préciser que, la loi 49.16 à l'instar du
dahir de 1955 permet au locataire de rester en possession des locaux jusqu'au paiement intégral
de l'indemnité d'éviction. Dans cette optique, l'article 28 de la loi 49.16 exige pour le
déclenchement de la procédure d'exécution du jugement d'éviction, le dépôt par le bailleur du

28
L'opinion, "Evasion et fraude fiscales: Des phénomènes mal cernés", [en ligne].
www.lopinion.ma/def.asp?codelangue=23&id_info=30183&date_ar=2013-1-7.[ page consulter le 3/1/2013]

21
montant de l'indemnité dans un délai de trois mois à compter de la date dans laquelle le
jugement devient exécutable, à défaut et passé ce délai, le bailleur sera réputé forclos et
supportera tous les frais de la justice. Cependant il convient de s'arrêter sur ce point intéressant,
et de le comparer avec ce qui était sous l'égide de l'ancien régime. La jurisprudence avait
démontré que lorsque la valeur d'indemnité d'éviction était impossible a supporté par le bailleur
ce dernier pouvait poursuivre une procédure appelé ‫مسطرة التوبة‬, et par laquelle le bailleur
pouvait éviter le paiement de l'indemnité en renouvelant le titre locatif de son locataire, et en
supportant les frais de justice. La seule condition exigée pour l'exercice de cette procédure était
le fait que le locataire reste en possession des locaux et que le bailleur exerce ce droit dans un
délai ne pouvant dépassé 30 jours, à compter soit de la date du jugement définitif; s'il s'agit
d'un jugement rendu par le Tribunal de première instance, soit de la date de notification; s'il
s'agit d'un arrêt rendu par la cour d'appel 29. On peut soulever donc des similitudes concernant
cette dernière procédure, que le bailleur pouvait adopter auparavant, et les dispositions de
l'article 28 de la nouvelle loi sur les baux commerciaux qui permet au bailleur qui se trouve
dans l'impossibilité de payer les sommes auxquelles il a été condamné, au lieu de poursuivre
une procédure dans un délai butoir sous-peine de forclusion, il n'a désormais qu'à s'abstenir du
dépôt, de la somme d'indemnité pour une période de trois mois, à l'expiration de laquelle le
jugement d'éviction ne sera plus exécutable et les frais de justice seront mis à sa charge.

Paragraphe III: Exonération du versement de l'indemnité d'éviction en cas de refus de

renouvellement

L'octroi de l'indemnité d'éviction, bien qu'il s’agisse d'un droit reconnu au profit du
locataire par la loi, il n'est pas systématique. En effet, le bailleur peut demander la résiliation
du bail sans être tenu à payer cette indemnité. Il s'agit ici des causes d'exonération de l'indemnité
d'éviction, que la 49.16 a pris le soin d'énumérer dans une liste limitative, dans le cadre de son
l'article 8 de la loi 49.16. Cependant le bailleur peut demander l'éviction du locataire sans être
tenu au paiement de l'indemnité d'éviction, lorsque cette demande est basée sur le motif selon
lequel, le locataire n'a pas payer le loyer dû, 15 jours après la notification de mise en demeure
qui lui a était adressée par le bailleur, en le sommant à procéder au paiement de ce qu'il lui est
dû, et que cette somme équivaut au moins à trois mois. De même, il peut être exonérer du
paiement de l'indemnité d'éviction, si la demande d'évacuation des lieux loué repose sur le fait
que le locataire a procédé, à des modifications des locaux loués, sans le consentement du

29
C .Cass, 27 janvier 2011, n°123,doss comm n° 20-2-3-1309.

22
bailleur, lorsque ces modifications sont de nature à porter atteinte à la sécurité de l'immeuble,
ou auront comme effets l'élévation des charges30, à moins que le locataire exprime son intention
de remettre les locaux dans leur état initial dans un délai fixé par une mise en demeure, qui lui
a été adressée à cette fin. La même règle s'applique, lorsque le locataire change l'activité de son
fonds de commerce, sans le consentement préalable du bailleur, sauf si le locataire fait connaitre
son intention de revenir à son activité initial dans le délai qui lui a été accordé par une mise en
demeure, sans que ce délai n'excède 3 mois, à compter de la réception cette dernière. Il en
résulte que cette dernière cause d'exonération d'indemnité d'éviction est attachée, aux clauses
contractuelles. En effet pour que le bailleur puisse, évoquer ce motif pour demander la
récupération des locaux, sans être tenu au paiement de l'indemnité d'éviction, il faut que le
contrat de bail commercial conclu entre les parties, prévoie la nature de l'activité que le locataire
entend exercer. La pratique à démontrer que de nombreux avocats, conseillent à leurs clients
(locataires) de ne pas prévoir la nature de l'activité qu’ils vont exercé dans les locaux loués, et
de se contenter de déclarer, qu'ils vont exercé une activité commerciale sans aucune précision.

De même l'exonération de l'indemnité d'éviction peut être évoquée, si l'immeuble menace de

ruine à moins que le locataire prouve la responsabilité du bailleur qui manque à ses obligations
d'entretiens. De même, l'exonération découle du cas où le locataire procède à la sous-location
du local en violation du contrat de bail. Enfin, l'exonération s'applique lorsque le fonds de
commerce perd sa clientèle suite à la fermeture prolongée des locaux par le locataire. Ce dernier
cas s'explique par le fait que la fermeture prolongée d'un fonds de commerce, entraine la
disparition de la clientèle, et par conséquent de ce dernier qui comprend parmi ses éléments le
"droit au bail" et par ricochet le droit à l'indemnisation du fait de l'éviction. Cependant le
locataire qui souhaite échapper à l'application de ces dispositions, doit justifier que la fermeture
des locaux est due à une cause légitime et sérieuse. Il est admis, que la maladie ou l'incapacité
du commerçant, n'est pas suffisante pour justifier cette fermeture, car les locaux pouvaient être
exploités par un locataire gérant ou une personne préposée du commerçant.

Section II : Les droits et obligations de parties au contrat de bail commercial

Le contrat de bail commercial est une source de droit et obligations, nous allons traiter en
premier lieu, Les droit et obligations du bailleur (Paragraphe I) pour ensuite étudier de manière
approfondie ceux du locataire (Paragraphe II).

30
Il faut entendre par les charges, les charges d'entretien mise à la charge du bailleur.

23
Paragraphe I: Les droits et obligations du bailleur :
Les avantages accordé au locataire par la nouvelle législation sur les baux commerciaux,
ne signifie guère, la méconnaissance des droits du bailleur. En effet, ce dernier étant partie à un
contrat dispose d’une multitude de droits et assume une série d’obligations.

A) Les droits du bailleur :

Les droits du bailleur sont liés de manière générale, aux locaux donnés en bail. A cela
s’ajoute le droit à la prestation pécuniaire mis à la charge du preneur.

1. La révision du loyer :

La révision du loyer, est soumise, aux termes de la loi 49.16 aux dispositions de la loi
n°07.03 relative à la révision du montant du loyer des locaux, à usage d'habitation ou à usage
professionnel, commercial, industriel ou artisanal, qui précise que les parties au contrat, en
l'occurrence, le locataire et le bailleur, peuvent convenir à la fixation du loyer , ainsi qu'aux
modalités de sa révision et des taux de son augmentation ou diminution. Toutefois, les parties
ne peuvent en aucun cas convenir d'augmenter le loyer dans une période inférieure à trois ans,
à compter de la date de conclusion du contrat de bail, ou la date de la fixation d'un nouveau
loyer par décision judiciaire, ou accord mutuel. Il convient de préciser qu'en cas du silence de
contrat en ce qui concerne l'augmentation du loyer, ce dernier peut être augmenté chaque
période de 3ans. Dans tous les cas, l'augmentation ne peut dépasser 10% du montant du loyer
initial ou précédent.
En dehors des cas prévue par la loi 07.03, le bailleur peut demander l'augmentation du loyer,
en cas de sous-location lorsque le montant auquel est assujetti cette dernière est supérieure au
montant du loyer prévu entre le bailleur et locataire qui a procédé à la pratique de la sous-
location. Or, l'augmentation du loyer n'est en aucun cas une règle absolue, le locataire peut la
refuser ou demander la diminution du montant de ce dernier s'il survient des circonstances qui
ont des répercussions sur l'usage pour lequel le local a été loué, conformément à l’article 661
du DOC31.

31
Article 661 du DOC précise que "si la chose louée n'est détruite ou détériorée qu'en partie et de manière qu'elle
ne soit pas impropre à l'usage pour lequel elle a été louée, le preneur n'a droit qu'à une diminution
proportionnelle du prix".

24
Parallèlement, le bailleur peut demander l'augmentation du loyer, s'il procède à des
modifications des locaux, et que ces modifications apportent une amélioration de ces derniers,
le tout sous réserve du respect des dispositions législatives en matière de procédure.
2. Droit de la reprise des locaux :
2.1. L'évacuation de l'habitation accessoire au local :
Le propriétaire peut demander l'évacuation des locaux accessoire réservé à l'habitation,
pour y habiter lui-même, ou y faire habiter ses descendants directs du premier degré, ou ses
32
ascendants ou ceux de son conjoint, ainsi que les enfants pris en charge par ce dernier ,à
condition que les personnes citées ne disposent pas d'un local qui répond à leur besoin naturel
d'habitation, et qu'ils occupent l'immeuble pour une période de trois ans à compter de la date
d'éviction. Il convient de préciser, que même si le bailleur est libéré de l'obligation de verser
l'indemnité d'éviction, il doit verser au locataire évincé une indemnité équivalente à trois ans de
loyers. De même, si le bailleur n'occupe pas les locaux pendant la durée obligatoire trois ans, il
sera tenu de verser un dédommagement équivalent à 18 mois de loyer33. Cependant malgré le
fait que le législateur a préservé l'esprit du dahir de 1955 en édictant la loi 49.16, la lecture de
l'article 16 du dahir de 1955, et l'article 19 de la loi n°49.16, permet de soulever certaines
différences. En effet, auparavant le législateur citait les locaux donné en bail sans aucune autre
précision34. Or, celui de 2016 à préciser que l'évacuation ne peut porter que sur les locaux
accessoires réservé à l'habitation. Cependant, le silence du législateur quant à la définition des
locaux accessoires, nous permet légitiment de se demander ce que signifie un local accessoire.
Pour répondre à cette question, il faudra se référé à la jurisprudence française. En effet, la cour
de cassation française a défini le local accessoire comme étant celui dans lequel un fonds n’est
pas distinctement exploité. La lecture de la loi 49.16 démontre, que les locaux accessoires ne
sont pas nécessairement attachés au local principal, ceux qui les distinguent des locaux annexes,
qui doivent obligatoirement figurer dans le contrat au même titre que les locaux principaux.
Les locaux accessoires, peuvent appartenir à une personne distincte du bailleur et ne peuvent
être soumis à l'application des dispositions de la loi 49.16 qu'avec le consentement du
propriétaire desdits locaux. De même, le local accessoire ne doit en aucun cas être confondu
avec le local secondaire. En effet, ce dernier fait l'objet de l'immatriculation, au même titre que
le local principal, et il est gérer par une personne ayant le pouvoir de nouer des liens juridiques

32
Nouveauté introduite par la loi 49.16. Consulter la loi n°15-01 relative à la prise en charge enfants abandonnés
33
La durée de 3 ans à compter de la date d’éviction.
34
« Le bailleur peut refuser, sans être tenu au paiement de l'indemnité d'éviction prévue à l'article 10 ci-dessus, le
renouvellement du bail s'il reprend les lieux pour… » Article 16 du dahir du 1955.

25
avec les tiers. C'est donc un local ou est exploité distinctement une activité commerciale, et
destiné à réceptionner la clientèle. Toutefois, le législateur dans le cadre de la loi 49.16 ne parle
pas seulement de locaux accessoires, mais il précise que ces locaux doivent être réservés à
l'habitation, chose qui exclut les dépôts, ateliers, etc. Cette position du législateur prévue dans
l'article 19 de la loi 49.16 est confirmée dans l'article 20 de la même loi et qui précise que le
bailleur ne peut en aucun cas demander l'évacuation des lieux pour y habiter, lorsque cette
évacuation peut causer un préjudice grave à l'exploitation du fonds de commerce, sans aucune
autre précision. La qualification du préjudice sera donc remis à l'appréciation du juge, qui va
déterminer à quel moment pourrons-nous parler d'un préjudice grave, sachant que celui-ci n'est
pas forcément sensé entrainé la cessation de l'activité du locataire. De même, cet article ne
permet pas au bailleur de récupéré ses locaux, lorsque ces derniers sont des centres
d'hébergements annexés à des établissements touristiques, à des établissements d'enseignement
privé, ou encore, à des cliniques ou établissements similaires. Ce droit de reprise n'est également
pas accordé lorsque le local accessoire réservé à l'habitation, est inséparable de celui relatif à
l'activité commerciale. On peut donc conclure que le législateur dans le cadre cette nouvelle
législation a concentré ses efforts, sur la protection des droits des locataires ainsi que la
pérennité des fonds de commerce.
2.2. La reprise des locaux pour démolition et reconstruction :
Le bailleur qui justifie d'une propriété d'au moins d’un an à compter de la date de la mise
en demeure, envoyée au locataire pour l'informer de sa volonté de reprendre l'immeuble pour
le démolir et ensuite le reconstruire, peut récupérer ce dernier sans être tenu à payer au locataire
l'indemnité d'éviction. Mais il sera tenu de verser à celui-ci une indemnité provisoire
35
équivalente a trois ans de loyer et supporter les frais d'attente le cas échéant, et devra lui
garantir par ailleurs, le droit au renouvellement de son titre locatif, si le nouvel immeuble
comprend des locaux similaire à ceux dont disposait le locataire avant la démolition ou sont
compatible avec l'activité commerciale du preneur. Cependant, dans le cas où le plan de
reconstruction tel qu'a été approuvé par l'autorité compétente ne comprend pas de locaux qui
vont permettre au locataire d'exploiter son fonds de commerce, le bailleur sera dans l'obligation
de lui verser l'indemnité d'éviction complète, chose qui n'était nullement prévue par les
dispositions du dahir du 1955 qui accordait seulement dans ce cas, le droit de priorité au
locataire sur l'immeuble reconstruit pour exercer une autre activité commerciale. La situation

35
Les frais d'attentes doivent couvrir le préjudice subi sans qu'ils ne dépassent le montant des bénéfices réalisés
conformément aux déclarations fiscales de l'année écoulée. Cette indemnité englobe également les salaires des
employés et les impôts et redevances dues pendant toute la période où il ne pourra pas bénéficier du local.

26
antérieur pouvait cause énormément de préjudice au locataire qui perdait la clientèle dont il
disposé, à cause de la perdition de l'activité commerciale initiale sur la base de laquelle son
fonds de commerce a était édifier. D'ailleurs, la position du législateur de 1955 a été confirmée
à mainte reprises par la jurisprudence. En effet la cour de cassation de Rabat avait admis en
1996 que le fait pour locataire de bénéficier d'un droit de priorité sur l'immeuble reconstruit ne
signifie pas que le bailleur est tenu, de reconstruire l'immeuble de manière à ce qu'il soit
similaire aux locaux détruits, ou approprié à l'exercice de l'activité du locataire évincé et que
dans tous les cas, en ce qui concerne l'éviction pour démolition et reconstruction, l'indemnité
dû au locataire est une indemnité partielle équivalente à 3 ans de loyer36. Cette jurisprudence
ne reflétait nullement l'esprit du dahir du 1955 en ce qui concerne la protection des droits du
locataire. Désormais, la loi 49.16 apporte plus de garantie au profit de ce dernier et lui permet
de percevoir l'indemnité complète si jamais les locaux ne lui permettent pas d'exercer
convenablement son activité, tout en lui permettant d'exercer le droit de priorité sur ces locaux
pour exercer une autre activité compatible à ces derniers, s'il ne souhaite pas revendiquer son
droit à l'indemnité d'éviction ( article 14 de la loi 49.16 ). On constate donc que cette nouvelle
législation offre plusieurs alternatives aux locataires pour préserver leurs droits. Mieux encore
et en vue de se prémunir de la mauvaise foi du bailleur, la loi 49.16 permet au locataire de
demander au tribunal compétent de fixer une indemnité provisionnelle, il s'agit d'une indemnité
calculer au même titre que l'indemnité d'éviction, cette indemnité est déposé auprès du tribunal
et le locataire en aura droit si jamais le bailleur le prive de son droit au bail lorsqu'il exerce ses
droits de retour. Dans tous les cas le bailleur doit commencer les travaux au plus tard 2 ans
après l'éviction du locataire sous peine de se voir contraint de verser l'indemnité d'éviction
complète au locataire lésé.

2.3 La reprise des locaux pour extension ou surélévation :

Le bailleur peut demander l'éviction temporaire du locataire lorsqu'il souhaite procéder à
la surélévation ou l'extension des locaux quand celles-ci nécessitent l'évacuation de l'immeuble
sans que la durée de cette éviction ne puisse être supérieure à un an, à compter de la date de
l'éviction. Elle est prorogeable une fois par le tribunal sur demande du bailleur pour un délai ne
pouvant excéder une année. Durant cette période, le locataire a droit à une indemnité en
compensation de l'éviction temporaire. De même, le bailleur ne peut en aucun cas prétendre au

36
C .Cass, 5 Mars 1996, n°1263, doss civ n° 218-93.

27
versement du loyer pendant la période d'éviction et il est dans l'obligation de remettre les locaux
à disposition du locataire dans un délai ne pouvant pas excéder une année à compter de l'éviction
ou de la date de prorogation sous peine de se voir contraint de payer au locataire l'indemnité
d'éviction dans son intégralité .

Il convient de préciser que conformément aux dispositions de l'article 18 de la loi 49.16 le

bailleur souhaitant l'évacuation des locaux, pour démolition, reconstruction, ou pour
surélévation ou extension, doit produire un permis de construire délivré par l'autorité
compétente. Ce dernier fait foi pendant toute la procédure devant le tribunal tant que le locataire
n'apporte pas la preuve du retrait ou l'annulation dudit permis.

L'étude des droits du bailleur, nous a fait de constater que leur bénéfice, est tributaire du respect
d'une procédure rigoureuse et de conditions précise. Il en résulte une fois encore, la volonté du
législateur en ce qui concerne la protection des droits du locataire et plus précisément, son "droit
au bail ".

2.4. La reprise des locaux menaçant de ruine:

La reprise des locaux menaçant de ruine peut être considérée comme un droit au profit du
bailleur, dans la mesure où les locaux; bien que donnés en bail, ils restent dans le patrimoine
du bailleur et par conséquent, il est en droit de préserver son bien. Dans le but de créer un certain
équilibre contractuel, la loi a prévu cette possibilité qui permet au bailleur de demander la
reprise, sans être tenu au paiement de l'indemnité d'éviction, des locaux dont on constate des
signes de dégradations menaçant de ruine. Ces signes de dégradations sont dues à la faute du
locataire ou à l'usure normale de l'immeuble, ou encore ils sont dues à la force majeur ou cas
fortuit. En effet, le président du tribunal statuant en référé, peut désormais sur la demande du
bailleur, statuer sur l'action en éviction cité ci-dessus. Cependant, il serait légitime de se poser
la question sur l'avenir du locataire, et plus précisément de son fonds de commerce. En ce sens,
le deuxième aliéna de l'article 13 de la loi 49.16, accorde au locataire un droit de priorité sur
l'immeuble reconstruit ou rénové, ou le droit à une indemnité en compensation de la perte de
son fonds de commerce le cas échéant, mais à condition que la dite reconstruction ou rénovation
ait intervenu dans les trois ans qui suivent l'éviction du locataire des locaux menaçant de ruine.
Pour se faire, le bailleur est tenu d'informer le locataire de la date de début de reconstruction ou
rénovation, et ce dernier est tenu d'exprimer au bailleur, son intention d'exercer son droit de
reprise et ceux dans un délai butoir de 3 mois à compter de l'information susmentionnée. De
même, le législateur a permis au président du tribunal statuant en référé de fixer, à la diligence
du locataire, une indemnité provisionnelle pour permettre au locataire de se protéger des abus
28
éventuels du bailleur de mauvaise foi. Comme nous venons de le constater le bailleur dispose
d'une multitude de droit, mais l'accès aux droits de la part de ce dernier, ne peut être effectué
qu'avec la réunion de plusieurs conditions ainsi que le respect de certaines procédures
rigoureuses, notamment en ce qui concerne la reprise des locaux et qui seront plus détaillées,
dans la partie réservée à la procédure.
B) Les Obligations du bailleur :
Les obligations du bailleur sont dans la majorité des cas, des obligations tirées du dahir
formant code des obligations et des contrats. En effet, dans le cadre des obligations du locateur,
nous allons traiter la délivrance comme étant la première obligation du bailleur, puis nous allons
aborder l'obligation d'entretien, pour enfin expliquer l'obligation de garantie.
1. La délivrance :
La délivrance est la première obligation mise à la charge du bailleur. Cette obligation a
lieu lorsque le locateur, se dessaisit volontairement des locaux et permet au locataire d'en
acquérir la possession sans aucun n'empêchement. Il convient de préciser que la délivrance doit
porter sur des locaux conformes aux caractéristiques convenues entre les parties, pour permettre
au locataire d'exercer pleinement son activité et son droit de jouissance.
2. L'obligation d'entretien :
L'obligation d'entretien, est une obligation qui est tiré du DOC et qui correspond à une
obligation de faire pesant sur le bailleur. En effet, l'article 638 du DOC précise que le bailleur
est tenue de délivrer la chose et l'entretenir durant toute la durée du contrat, à fin de la maintenir
en l'état de servir à sa destination. On peut conclure de ces dispositions que la préservation des
locaux, en dehors des cas de force majeur et cas fortuit ainsi que la faute du locataire, doit être
assuré par le bailleur pour le maintien de ces derniers en bon état. Dans le cadre de cette
obligation, nous allons reparler de la reprise des locaux menaçant de ruine. En effet, comme on
l'a cité, la reprise des locaux menaçant de ruine peut être analyser tant que droit, et parfois
entant qu'obligation et ceux dans la mesure ou la dégradation des locaux menaçant de ruine ,
est due au manque d'entretien de la part du bailleur, il suffit dans ce cas pour le locataire
d'apporter la preuve de ce manquement pour engager la responsabilité du locateur, et qui sera
contraint soit d'entretenir les lieux et de les remettre en bon état et permettre au locataire de
regagner la possession de ces derniers, soit de payer l'indemnité d'éviction au profit du preneur
lésé. Dans le même ordre d'idées, la condition posé par le deuxième aliéna de l'article 13 de la
loi 49.16, et qui ne permet au locataire de demander à être indemniser suite à la perte de son
fonds de commerce, que si les locaux ont été reconstruit ou rénové dans les 3ans qui suivent
l'éviction, n'est plus valable lorsque la dégradation des locaux est due à la faute du bailleur,
29
notamment le manquement à son obligation d'entretien, qui peut être analysé comme étant une
faute contractuelle.

3. L'obligation de garantie :
L'obligation de garantie peut se classer en deux catégories, la garantie en cas d'éviction et
la garantie en cas de vice cachés.
 Garantie d'éviction:
A ne pas confondre avec "l'indemnité d'éviction" dont peut bénéficier le locataire évincé,
lorsqu'il justifie de 2ans consécutives de l'exploitation des locaux. L'obligation de garantie pour
cause d'éviction est l'une des obligations mises à la charge du locateur, depuis la conclusion du
contrat de bail. Cette obligation signifie que bailleur ou ses préposés ne doivent effectuer aucun
acte qui pourrait troubler la jouissance du locataire. De même cette garantie peut porter sur la
prétention d'un tiers à un titre sur le bien loué. Il en résulte donc que la garantie d'éviction est
une notion large qui couvre non seulement la perte du fonds de commerce, mais également tous
troubles de jouissance que peut subir le locataire, du fait du bailleur ou d'un tiers.
 Garantie des vices cachés:
Les vices cachés sont définis par opposition, aux vices apparents dont le locataire pouvait
avoir connaissance, par un simple contrôle des lieux, avant ou lors de la conclusion du contrat
de bail. En effet, lorsque le locataire constate l'existence de vices cachés, lors de l'exploitation
de son fonds de commerce, il est en droit de demander l'application de la garantie des vices
cachés, prévue pas le DOC, lorsque ces vices sont de nature à diminuer sensiblement la
jouissance de ce dernier, ou rendraient les locaux impropres à l'exploitation convenable du
fonds par le preneur.

Paragraphe II : Les droits et obligations du locataire:

Rappelons que la législation sur le bail commercial a pour finalité, de créer un équilibre
contractuel, tout en conférant au locataire une protection contre les abus inconsidéré du bailleur.
Toutefois, cette protection n’est point absolue, de plus sa limitation est une condition sine qua
non pour réaliser les buts de la loi 49.16. C’est la raison pour laquelle le législateur marocain a
prévu des droits au profit du locataire, et a mis des obligations à sa charge.

A) Les droits du locataire:

30
 Dans le cadre de ce titre nous allons traiter le droit à la sous location, pour ensuite analyser
la cession du bail entre le dahir du 1955 et la loi 49.16, l’exercice d’une activité connexe et
supplémentaire, et enfin expliquer le droit de priorité dans le cadre du droit de reprise.

1)La sous-location:
La sous location est un contrat par lequel le locataire principale et en vertu d'un nouveau
contrat, remet la jouissance de tout ou partie des locaux a un tiers appelé le sous locataire,
moyennant un prix que ce dernier s'oblige à lui verser. Etant un contrat qui ne crée des
obligations qu'entre le locataire principal et le sous-locataire, le législateur la permit sans aucune
condition dans le cadre du DOC. Or, depuis longtemps et en raison de la spécificité du contrat
de bail commercial générateur du "droit au bail", la sous-location commercial était régie par
des règles autres que celles prévues par le DOC, il s'agit de l'article 22 du dahir du 1955 relatifs
aux baux à usage commerciaux, qui interdisait toute sous location, sauf si le contrat prévoyait
autrement ou si le bailleur l'autorisait. Dans ce dernier cas, le propriétaire est en droit de
concourir à la conclusion du contrat de la sous-location, et il devient tenu par le droit au
renouvellement au profit du sous-locataire. Cette restriction prévue par le dahir de 1955
s'explique par le risque posé par la multiplication des locataires que le bailleur n'aurait pas
choisis et pourraient, le cas échéant, se prévaloir des droit à la propriété commerciale, au
moment du renouvellement. Il était nécessaire donc, d'intégrer le bailleur dans cette sous
location. Depuis l'adoption de la loi 49.16, la règle a été inversée. En effet la sous-location est
maintenant permise, sauf stipulation contraire. Elle ne crée cependant d'obligations qu'à la
charge du locataire et du sous-locataire; elle n'est opposable au bailleur principal que s'il a été
notifié de cette sous-location. Si notification du bailleur il y a, celui-ci informe le sous-locataire
de tous les mesures à prendre à l'égard du locataire principale, outre ces mesures, le sous-
locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'égard du preneur initial. Dans tous les cas, les
deux demeurent solidaires envers le propriétaire des locaux; qui entretien des liens directs avec
le locataire principal; lorsque la valeur de la sous-location est supérieure à la valeur du bail
principale, le bailleur est en droit de demander une augmentation du loyer sans tenir compte
des dispositions de la loi 07.03. La sous location passe donc d'une interdiction, sauf clause ou
autorisation contraire, à un droit reconnu au locataire.

2) La cession du bail :
La question de la cession nécessite de prendre un peu de recul pour mieux comprendre,
la différence entre la cession prévue par le dahir du 1955 d'une part, et par la loi 49.16 d'autre

31
part. En effet, le dahir de 1955 permettait au locataire de céder son bail et considérait cette règle
comme étant d'ordre public, ce qui expliquerait la nullité de toutes clauses tendant à faire échec
à ce droit de cession. Toutefois, la lecture de l'article 37 démontre que cette protection offerte
par le législateur, au droit à la cession, n'est attribué que lorsque le locataire cède son bail à
l'acquéreur de son fonds de commerce. En d'autres terme, le cessionnaire doit remplacer le
cédant (locataire) dans le fonds de commerce, et devenir son "successeur dans le commerce"37.
Il s'ensuit donc que le bailleur pouvait s'opposer à la cession lorsque celle-ci, ne portait que sur
le bail et par conséquent sur le "droit au bail". Pour mieux comprendre la situation il faudrait se
référer à la définition du fonds de commerce. Dans ce cadre, la clientèle se trouvant au centre,
lorsque le locataire décidait de céder plusieurs éléments de son fonds de commerce et parmi
lesquels se trouvait la clientèle, il était réputé avoir cédé le fonds de commerce en l'occurrence
le bailleur ne pouvant plus s'opposer à la cession du bail car le cessionnaire était réputé
acquéreur du fonds de commerce. Or, dans le cas inverse où, le locataire conservait sa clientèle,
et cela même en cédant la majorité des autres éléments du fonds de commerce, la cession ne
portant, que sur le bail et par conséquent le bailleur pouvait s'y opposer, sans violer les
dispositions de l'article 37 du dahir du 1955.
Cependant, le problème qui se posait concernant la cession était lié au droit de renouvellement.
Le dahir de 1955 exigeait une durée d'exploitation de 2 ans ou 4 ans (selon les cas prévus) pour
que le locataire puisse se prévaloir du droit au renouvellement. Il en résultait que, le cessionnaire
qui souhaitait bénéficier du droit au bail, devait justifier de la durée légalement prévue, et ne
pouvait bénéficier de la durée d'exploitation du cédant que s'il avait acquis le fonds de
commerce de ce dernier, comprenant le droit au bail. Logiquement le cessionnaire qui n'aurait
acquis que le bail sans fonds de commerce allait créer nécessairement un nouveau, distinct de
celui du cédant et ne pourra en aucun cas joindre la durée d'exploitation du premier fonds de
commerce pour remplir l'exigence légale, puisqu'il s'agit de deux fonds de commerce différents.
Donc, en pareil cas, si son bail (le cessionnaire) venait à expirer avant la durée des deux années
d'exploitation de son propre fonds de commerce, ou 4 ans le cas échéant; il ne pouvait guère
demander le renouvellement et il n'avait pas non plus le droit à l'indemnité d'éviction. Tous ce
qu'il pouvait faire c'était de négocier un nouveau bail avec le propriétaire qui pouvait refuser
toute négociations voire expulser le cessionnaire, qui pouvait être considéré comme étant un
occupant sans titre.

37
Cette expression signifie que l'acquéreur du fonds de commerce doit exploiter la même activité, garder la
même clientèle afin de préserver le même fonds de commerce.

32
On constate donc que la formulation de l'article 37 du dahir du 1955 pouvait porter énormément
atteintes aux droits du locataire, notamment en ce qui concerne le droit au bail. Toutefois, et
pour faire face à ses lacunes législatives, la loi 49.16 accorde plus de droits aux locataires, et
admet que le bail, ou le droit au bail, peut être céder en sus des autres éléments du fonds de
commerce ou séparément. Cet article va désormais permettre au cessionnaire d'acquérir et de
bénéficier de la durée d'exploitation du cédant sans être obligé à être son "successeur dans le
commerce". De même, la loi prévoit que cette cession ne peut être opposable au bailleur que
par une notification informative adressé à ce dernier qui ne peut nullement s'opposer à la
cession, qu'elle porte soit sur le droit au bail seul, soit sur le droit au bail attaché à un fonds de
commerce. Cependant, dans un esprit d'équilibre et de protection des droits du bailleur, ce
dernier bénéficie selon l'article 25 de la loi 49.16 d'un droit de préférence qui lui permet de
s'opposer à cette cession, en se substituant au cessionnaire par le paiement au locataire cédant
l'intégralité du prix de la cession, et regagne par conséquent, la possession des locaux en mettant
fin au contrat de bail.

3) L'exercice d'une activité complémentaire, connexe ou supplémentaire à l'activité

commerciale:

Pour éviter que le bailleur demande la résiliation du contrat de bail sans être tenu au
paiement de l'indemnité d'éviction, le locataire doit avant de procéder à l'exercice d'une ou de
plusieurs activité connexes ou supplémentaire à l'activité initiale, informé le bailleur de sa
volonté, et ce à condition que les activités que le locataire envisage d'exercer ne soient pas de
nature à porter atteintes à la sécurité des locaux loués et que ces derniers ne soient pas
incompatibles avec l'objet, la caractéristique et la situation de l'immeuble. Le bailleur quant à
lui est tenu de répondre au locataire dans un délai de 2 mois à compter de la date de notification.
A défaut il est réputé avoir accepté. En cas de refus, le locataire peut saisir le président du
tribunal statuant en référé, pour lui autoriser l'exercice de la dite activité. Parallèlement le
bailleur est en droit de demander un nouveau loyer qui commence à courir à compter de la date
de saisine du tribunal.
4) Le droit de reprise et le droit de priorité:
Le droit de priorité dont dispose le locataire n’est pas une innovation de la part de la
nouvelle loi 49-16. En effet, le dahir 24 mai 1955 a déjà prévu ce principe qui a connu plusieurs
applications et qui a organisé les rapports entre les parties.

Avant de discuter le droit de priorité dont bénéficient les locataires, il convient d’évoquer le
droit de reprise, qui est plus au moins lié à celui de priorité. En effet le droit de reprise fait
33
surface lorsque le locataire se trouve évincé de son local à usage commercial industriel ou
artisanal38. Cependant pour que le locataire puissent bénéficier de ce droit de reprise dans le cas
des immeubles menaçant de ruine, il doit informer le bailleur lors de l'action d'éviction de sa
volonté. Toutefois, dans le but de protéger les intérêts du locataire, la loi 49.16 prévoit que
lorsque le locataire ne manifeste pas sa volonté de reprise, le bailleur est tenue de l'informer de
la date de début de construction, et que ce dernier doit exprimer sa volonté de reprise dans un
délai de 3 mois à compter de la date de sa notification, sous peine de forclusion.

En ce qui concerne le droit de reprise dans le cadre de la destruction, reconstruction, la règle

est différente. En effet, dès la fin des travaux, le bailleur est tenu de mettre les locaux à la
disposition du locataire, qui dès cette mise à disposition, est tenu au paiement du loyer initial,
jusqu'à la fixation d'un nouveau loyer, à l'amiable ou par voie judiciaire. Cela s'explique par le
fait que l'éviction ne doit être que temporaire, car la loi fixe un délai pour l'achèvement des
travaux et à défaut de respect de ce dernier, le bailleur sera contraint au paiement de l'indemnité
d'éviction au locataire. De même, le locataire peut demander au bailleur le paiement des frais
d'attentes et ce que ces frais impliques, renvoie à une notion de temps limité, et prouve que les
parties souhaitent implicitement continuer leur rapport contractuel après la fin de la
reconstruction, sans avoir à l'exprimer expressément. Il en résulte que dans ce cas, l'éviction est
un choix du bailleur, contrairement au cas d'immeuble menaçant de ruine, ou l'évacuation des
locaux a été plus ou moins imposée aux parties, il serait donc illogique d'imposer au bailleur un
délai pour reconstruire ou rénover les locaux, sans prendre en considération sa situation
financière, c'est la raison pour laquelle, le locataire ne peut bénéficier d'un droit de reprise, ni
d'une indemnité, que si le bailleur rénove ou reconstruit les locaux dans les 3 ans qui suivent
l'éviction, et pour que le locataire puisse en bénéficier, il est tenu d'informer le bailleur, sous
peine de forclusion. Toutefois, il convient de préciser que cette protection n'est reconnue au
bailleur que lorsque la dégradation de l'immeuble n'est pas de sa faute, notamment, le
manquement à son obligation d'entretien.

Globalement, la différence entre la reprise des locaux par le locataire, lorsque le bailleur exerce
son droit de retour envers les immeubles menaçant de ruine , et lorsqu'il exerce ce droit pour
démolir et reconstruire son immeuble, réside dans le fait que dans le premier cas, le locataire
pour qu'il puisse bénéficier de ce droit de reprise il est tenu de manifester sa volonté auprès du

38
Comme on la déjà cité dans la partie relatif au droit de reprise du bailleur; quand ce dernier envisage de le
détruire pour reconstruction, ou lorsque les locaux loué sont dans un état de ruine et que les travaux de
rénovation et reconstruction ont été opéré dans un délai de 3ans.

34
bailleur dans des délais butoirs, contrairement au deuxième cas ou le locataire n'est en aucun
cas obligé d'entretenir une démarche particulière, puisque c'est le bailleur qui doit, dès
l'achèvement des travaux dans les délais prescrit, mettre les locaux à la disposition du locataire.
Cela s'explique par le fait que dans le deuxième cas l'éviction est volontaire et doit être
temporaire, tandis que dans le premier, elle est plus au moins imposée par l'état d'immeuble.

Il existe cependant des cas où le bailleur se trouve face à plusieurs locataires évincés suite aux
travaux effectués, c’est là où intervient le droit de priorité afin d’organiser et d’équilibrer les
relations entre ces différents locataires. A cet égard, le législateur vise à travers l’article 14 de
la loi 49.16 à organiser le cas de pluralité des locataires, exerçant leurs droit de reprise, en se
basant sur la notion de priorité, afin de pourvoir remédier à toutes les hypothèses. Cependant
dans le cas où l’immeuble reconstruit, ne permet pas la réinstallation et le retour de tous les
locataires, le droit de priorité est accordé aux locataires les plus anciens, ayant exprimés leurs
intentions de renouvellement. Or, le choix du législateur s’explique par le fait que les anciens
locataires sont ceux, qui ont le plus exploité leurs fonds de commerce, et qui ont acquis
éventuellement, avec le temps, une base importante de clientèle. C’est donc la raison pour
laquelle la loi 49.16 leur accorde une place privilégiée par rapport aux autres locataires.

Ensuite dans le cas où l’immeuble reconstruit comprend des locaux d’une superficie supérieure
à celle d’avant, le droit de priorité est limité aux locaux d’une superficie égale à celle des
anciens locaux exploités par le locataire, sinon il aura droit à des locaux adapter pour abriter et
recevoir le matériel et l’activité que ce dernier exerçait dans les anciens locaux.

Enfin, lorsque l’immeuble reconstruit ne comportent pas les locaux convenant à l’activité
précédemment exercée, le locataire dans ce cas, ne pourra user de son droit de priorité sur les
locaux reconstruits, que pour exercer une autre activité compatible et qui peut s’accorder avec
le réaménagement de l’immeuble, ou demander l'indemnité d'éviction conformément aux
disposition de l'article 9 de la loi 49.16.

A défaut ces hypothèses susmentionnés, le locataire aura droit à une indemnité intégrale selon
les dispositions de l’article 7, en se référant aux circonstances prévus par l’article 15
notamment, si après usage du droit de priorité, l’immeuble reconstruit ne comprend pas
suffisamment de locaux pour tous les locataires. Dans ce cas, ceux qui n’ont pas pu reprendre
les locaux auront droit à une indemnité complète. C’est le cas aussi des immeubles reconstruits
qui ne comprennent pas des locaux à usage commercial, industriel ou artisanal suite à des

35
raisons autres que celle relatives aux dispositions législatives et règlementaires se rapportant
avec l’immeuble.

B) Obligations du locataire :
Le bail commercial est un contrat qui génère des obligations réciproques pour chacune
des parties. Conformément aux dispositions du droit commun, le locataire est tenu de deux
grandes séries d’obligations, la première est de nature financière, la deuxième est relative au
local loué.

1. Les obligations financières:

Elles se traduisent par le paiement du loyer qui sera fixé par les parties et qui
détermineront ainsi la périodicité, la date et son mode de règlement, s’ajoute à cela les charges
locatives. Le locataire est dans l’obligation de supporter les charges d’entretien et les travaux
de réparation qui lui incombent en vertu du contrat. Il est responsable des dégradations
découlant de son comportement. Il peut ainsi, à ce titre, être obligé de remettre en état les lieux
ou à dédommager le propriétaire. En effet, il ne s’agit pas des réparations qui concernent la
structure du bien puisque celle-ci est une obligation mis à la charge du bailleur détenteur du
droit réel.

2. obligations relatives aux locaux loués:

Le locataire doit jouir des lieux en bon père de famille, il doit éviter tout agissement qui
pourrait nuire au bailleur ou aux tiers. Autrement dit, il doit user de son droit sans excès ni abus
en respectant l’usage des lieux pour l’activité qui figure dans le contrat. S’il souhaite utiliser les
lieux de manière différente ou pour une autre activité différente par rapport à ce qui était
convenu, le locataire doit avertir le bailleur pour obtenir son autorisation puisque ce dernier
pourrait prévoir dans le cadre du contrat qu’une seule activité pourra être exercée au sein du
local. En outre, il supporte une obligation de conservation, dans la limité de la force majeure,
la vétusté ou l’usure normale de la chose, qui pousse le locataire à procéder aux réparations
nécessaires. Par contre il ne peut transformer le local, sans l’autorisation expresse du bailleur.

Enfin le locataire supporte une obligation de libération des lieux et de les restituer en bon état
à la fin du contrat de bail. La libération des lieux suppose que le locataire évacue ses derniers,
dans l’état où ils se trouvaient au début du contrat, d’où l’intérêt d’établir l’état descriptif des
lieux.

36
Chapitre II : Extinction du contrat de bail commercial :
Le bail peut prendre fin pour plusieurs raisons, c'est l'intérêt de ce chapitre, dans lequel
nous allons étudier, les causes d'extinction du contrat de bail commercial (Section I), ainsi que
la procédure à suivre pour y mettre fin (Section II).

Section I:Cause d'extinction du contrat de bail commercial :

Dans le cadre de cette section nous allons traiter les causes tirés du droit commun, pour
ensuite, expliquer la fin exceptionnelle du bail commercial suite à l'expropriation pour cause
d'utilité publique.

Paragraphe I : Causes tirés du droit commun:

Le contrat de bail commercial peut prendre fin pour plusieurs raisons. Dans le cadre de ce
paragraphe nous allons traiter les causes tirés du droit commun, à savoir la résolution judiciaire,
la résiliation, pour enfin préciser le régime de la clause résolutoire largement modifié par la loi
49.16.

 Résolution judiciaire:
Le contrat de bail comme tout autre contrat doit respecter des conditions de fond tirées
du droit commun en ce qui concerne notamment, le consentement et la capacité. Le non-respect
de ces règles, justifie la résolution du contrat de bail commercial par le tribunal saisie, et la
nullité de ce dernier avec un effet rétroactif.

 Résiliation à l'initiative des parties:

Les parties au contrat au bail peuvent demander la résiliation de ce dernier, pour plusieurs
motifs. La lecture de la loi 49.16 démontre qu'aucune procédure spéciale n'est exigée pour le
locataire souhaitant mettre fin au contrat. Or, en ce qui concerne le bailleur, celui-ci ne peut
demander la résiliation du contrat que par le biais d'un congé, adressé au locataire exposant les
motifs de la résiliation. Cependant, vu que les motifs de résiliation peuvent être différents, le
législateur a prévu des délais distincts pour chaque cas.

En effet, lorsque le bailleur souhaite mettre fin au bail, à cause du défaut du paiement du loyer
par le locataire pendant trois mois ou lorsqu'il souhaite récupérer les locaux menaçant de ruine,
il est tenu d'adresser un congé au locataire qui fait courir un délai d'éviction de 15 jours à
compter de la date de la notification dudit congé.

Cependant, lorsqu'il souhaite récupérer les locaux pour en user personnellement, ou en cas de
violation par le locataire d'une clause contractuelle, le bailleur doit adresser à ce dernier un

37
congé qui fait courir un délai d'éviction de trois mois à compter de la date de notification. De
manière générale, qu'ils s'agisse de congé adressé pour mettre fin au contrat pour les motifs
précités, ou les congés adressés par le bailleur souhaitant récupérer les locaux pour les démolir
et ensuite les reconstruire, les surélever ou procéder à leur extension39. La procédure de
validation desdits congés reste la même, et sera traiter ultérieurement dans le paragraphe II
relatif à la procédure.

Par ailleurs, la loi 49.16 prévoit une démarche différente, en ce qui concerne la demande de
résiliation et récupération des locaux lorsqu'elle basée sur le motif selon lequel, le locataire
n'honore pas son obligation financière et que ce dernier a abandonné les locaux vers une
destination inconnue. La procédure dans ce cas est différente, car elle présente la spécificité de
se dérouler sans la présence du locataire.

 Clause résolutoire:
Il s'agit d'une clause qui, lorsque le locataire qui ne paie pas son loyer pour une durée de
trois mois, et ne donne pas suite à la mise en demeure, qui lui a était adressée à cette fin, quinze
jours suivant sa réception, ouvre le droit au bailleur de demander la résiliation du contrat de
bail. Cette condition résolutoire n'est pas une nouveauté la loi 49.16. En effet, le dahir de 1955
la prévoyait, mais l'application qui lui était donné sous l'ancien régime, ne reflétait pas son
caractère contraignant, à cause de la liberté d'appréciation laissé au juge. D’ailleurs, il avait la
possibilité d'accorder au locataire un délai, ne pouvant excéder un an, pour procéder au
paiement en suspendant les effets de cette clause pendant la dite durée. De même, la clause ne
pouvait plus produire ses effets, si le locataire se libérait de son obligation pendant cette période.
Désormais cette clause est plus contraignante, la loi 49.16 n'offre plus au juge le droit de fixer
un délai pour le paiement des loyers dues, et il est tenu de prononcer la validation de ladite
clause, sans délai.
Paragraphe II: L’expropriation pour cause d'utilité publique:
L'expropriation pour cause d'utilité publique, signifie que l'Etat au sens large du terme40,
ou les personnes physiques qui bénéficient d'une délégation spéciale de la part de
l'administration, peuvent contraindre une personne à leur céder sa propriété lorsque l'utilité
publique a été déclarée, et moyennant une indemnité fixée par le tribunal.

39
Cf. supra, paragraphe relatif aux droits du bailleur, page23.
40
L’expropriation peut être du fait de l’Etat, des collectivités territoriales, des personnes morales de droit public
ainsi que les personnes morales du droit privée bénéficiant d'une autorisation de l'Etat lorsque l'utilité publique
est déclarée. Elle est régie par la loi n° 7-81 relative à l'expropriation pour cause d'utilité publique et à
l'occupation temporaire.

38
L'expropriation est déclarée par acte administratif, qui détermine la zone susceptible
d'expropriation. Cet acte peut également préciser les propriétés concerné, par cette dernière.
Sinon, ces propriétés seront désignées dans un acte ultérieur, appelé "acte de cessibilité". Au
terme d'un formalisme particulier, et en respectant des délais butoirs, lorsque l'utilité publique
est déclarée, l'expropriant dépose auprès du tribunal une requête tendant à faire prononcer le
transfert de propriété à son profit et la fixation de l'indemnité.

Qui dit expropriation, dit perte de propriété. Cependant, lorsque les immeubles frappés
d'expropriation sont donnés en bail, cette dernière va porter atteintes non-seulement aux
propriétaires, mais également aux locataires qui vont être évincés, surtout lorsque ces locataires
sont titulaires d'un bail commercial. En effet, comme la loi 49.16 le précise, l'éviction d'un
locataire dans le cadre d'un bail commercial, ouvre le droit à ce dernier de demander l'indemnité
d'éviction complète, lorsqu'il répond aux conditions prévues par l'article 5 de ladite loi. Il serait
donc logique sur le plan juridique, de se demander sur qui pèse le paiement de cette indemnité
en cas d'expropriation d'immeuble exploité par un commerçant.

Pour répondre à cette question, il faudra se référer aux dispositions de la loi 7.81 relative à
l'expropriation pour cause d'utilité publique, et à l'occupation temporaire, qui précise que
l'exproprié a droit de toucher une indemnité. L'article 11 de cette loi dispose que "les intéressés
doivent faire connaître tous les fermiers, locataires et autres détenteurs de droits sur les
immeubles, faute de quoi ils restent seuls chargés envers ces personnes des indemnités qu'elles
pourraient réclamer." Cela laisse entendre, qu'en fixant l'indemnité, le tribunal prendra en
compte, les locataires déclarés. De même l'article 22 précise que l’indemnisation de ces derniers
sera à la charge de l'expropriant. Mais, elle précise également, dans l'article 21 que l'indemnité
sera fixée de manière générale, et que les personnes concernées doivent exercer leurs actions
sur le montant de cette dernière. Il en résulte que l'action en indemnité d'éviction est limité au
montant de l'indemnité accordait à l'exproprié, de cette manière l'expropriant garde une certaine
indépendance envers les locataires qui ne peuvent se retourner contre lui. En cas de pluralité
d’occupants, et si jamais cette indemnité ne suffit pas à les désintéresser tous, ces derniers ne
peuvent se retourner que contre le bailleur41. De même, vu que l'expropriation n'a lieu que
lorsque la décision du tribunal administratif (déclarant le transfert de propriété et fixant
l'indemnité) ait acquis l'autorité de la chose jugée. Le bailleur doit veiller, à ce que l'indemnité

41
L’article 21 du Dahir n° 1-81-254 du 11 rejeb 1402 (6 mai 1982) portant promulgation de la loi n° 7-81 relative
à l'expropriation pour cause d'utilité publique et à l'occupation temporaire. Précise dans son dernier aliéna que les
personnes intéressés doivent exercer leurs actions sur le montant de l’indemnité fixé par le tribunal.

39
fixée par le tribunal administratif soit suffisante et user de tous les voies de recours prévues par
le code de procédure civile dont il dispose, lorsqu'il estime que cette dernière est insuffisante,
pour éviter de se retrouver dans une situation difficile, au moment de la fixation de l'indemnité
d'éviction de ses locataires.

Cependant, avant de clôturer il reste juste de préciser que le dahir de 1955 relatifs aux baux
commerciaux prévoyait, que lorsque l'expropriant offrait aux locataires des locaux ou ils
puissent exercer leurs activités ces derniers ne pouvait prétendre à aucune indemnité, chose qui
n'est pas prévue par la loi 49.16 en raison de l'atteinte que cela peut porter aux locataires. En
effet, la clientèle étant considéré le cœur d'un fonds de commerce, elle est attachées non
seulement à l'activité du commerçant mais également au local, le faite de contraindre le locataire
à changer de local, peut lui causer un grand préjudice suite à la perte d'une partie de sa clientèle.

Section II: Procédures relatives à l'exercice des droits tirés du contrat de bail commercial:

Avant d'entamer la discussion des procédures prévue par la loi 49.16, en titre X, intitulé
"de la procédure", il conviendrait de préciser d'abord que la nouvelle législation a donné lieu à
une révolution procédurale, caractérisée par la suppression de la procédure de réconciliation,
celle-ci prévue par les disposition du dahir du 1955, jugeait trop contraignante et portant atteinte
aux droits des locataires, puisqu'il pouvaient à l'issue de cette procédure, perdre leurs fonds de
commerce et tous les droits qu'ils pouvaient réclamer auprès des bailleurs. De même, cette
procédure était tellement lente et prévoyait de longs délais, rendant le procès commercial, censé
être court dans l'intérêt des parties, un procès long portant ainsi préjudice à ces derniers. La
procédure, prévue par la loi 49.16, présente l'avantage d'être simple et offre plus de garantie au
locataire, longtemps lésé par la procédure de réconciliation. Dans le cadre de cette section, nous
allons traiter les procédures relatives à la validation des congés adressés par le bailleur au
locataire, ayant pour objet aussi bien la fin du bail commercial, qu'une éviction temporaire.
Ensuite, nous allons étudier la procédure spéciale prévue en cas d'abandon des locaux par le
locataire débiteur des loyers des six mois et dont la destination inconnue.
Paragraphe I : La procédure de validation du congé :
Lorsque le locataire ne donne pas suite au congé, le bailleur est en droit de saisir le tribunal
compétent pour demander la validation de ce dernier, dans un délai de six mois à compter de la

40
date notification dudit congé42. Le bailleur qui ne respecte pas ce délai de six, doit observer un
nouveau délai d'éviction résultant d'un nouveau congé, s'il souhaite toujours évincer le locataire.
Il convient de préciser que lorsque le congé ne peut être notifié au locataire en raison de la
fermeture permanente des locaux, le bailleur peut procéder en validation du congé dans les
mêmes délais qu'on vient de citer, mais cette fois le délai d'éviction commence à courir à
compter de la date du procès-verbal établi sous autorité de la justice. Cependant, l'action en
validation du congé, ouvre le droit au locataire d'introduire une requête en indemnisation, en
concurrence avec ladite action, ou dans le délai de six mois qui suit la notification du jugement
définitif d'éviction. Dans tous les cas, lorsqu'il a lieu à garantir, l'ordonnance d'exécution du
jugement d'éviction ne peut avoir lieu que lorsque le bailleur dépose, l'indemnité intégrale. Dans
le même ordre d'idée, le locataire peut demander la constitution d'une indemnité provisionnelle,
à laquelle il aura droit s'il s'est vu refuser son droit au renouvellement prévue par les articles 9,
13,17 de la 49.16 et cela quand il y aura lieu à la garantie d'éviction. La constitution d'une telle
indemnité peut être demandé au tribunal compétent sans observation des délais précités.
Toutefois, dans le but de protéger tous les intérêts en présence, la loi 49.16 prévoit que lorsque
l'ordonnance d'exécution est rendue, et que les sommes ont été déposées par le bailleur, le
locataire ne peut prétendre à la perception de cette indemnité, que lorsqu'il produit un certificat
délivré par le secrétariat greffe du tribunal attestant que le fonds de commerce n'est grevé
d'aucune inscription. Dans le même sens, le bailleur doit notifier aux créanciers privilégiés du
fonds de commerce, sa volonté d'évacuation des locaux ou ce fonds est exploité. Lorsque le
fonds de commerce est grevé d'inscriptions, le locataire ne peut percevoir l'indemnité déposée
que s'il produit un certificat attestant la notification des créanciers que l'éviction a eu lieu et
qu'une indemnité a été déposée à son profit. Il ne peut par ailleurs, accéder à ces sommes
qu'après l'expiration d'un délai d'opposition de 15 jours à compter de la date de ladite
notification et durant lequel les créanciers privilégiés peuvent s'opposer au versement de
l'indemnité au profit du locataire.

Paragraphe II: La procédure d'évacuation des locaux abandonnés:

Dans le cadre de ce cas de figure, nous allons envisager la procédure en trois parties. En
effet nous allons traiter la procédure permettant au bailleur la reprise des locaux, pour ensuite
expliquer le cas où le locataire se manifeste au milieu, ou après la fin de la procédure.

42
Cf. supra, la notification du congé traité dans la partie relative aux droits du bailleur, page23, et celle de la fin
de contrat pour les différents congés, page36.

41
  La reprise des locaux par le bailleur:
La loi 49.16 permet au bailleur, lorsque le locataire ne paie pas son loyer et abandonne
les locaux vers une destination inconnue pendant une période de six mois, de demander la
reprise des locaux au tribunal compétent. Cette demande pour qu'elle puisse être valable, il faut
qu'elle soit assortie des pièces justificatives nécessaires43. Le tribunal doit dès la réception de
cette demande procéder à une enquête, pour s'assurer de la fermeture effective des locaux, à
l'issue de laquelle; et en se basant sur les documents qui lui ont été fournis; il décidera de
l'ouverture ou non, des locaux concernés par la procédure. Lorsque le tribunal décide de
l'ouverture des locaux, l'huissier chargé de l'exécution de l'ordonnance est tenu d'établir un
procès-verbal descriptif des effets et meubles se trouvant dans les locaux. Après l'écoulement
d'un délai de six mois à compter de la date de l'exécution de l'ordonnance d'ouverture des
locaux, et si le locataire ne se manifeste pas, il est procède à la vente des meubles trouvés dans
les locaux par adjudication publique aux frais du bailleur, le produit de la vente est déposé au
greffe du tribunal compétent, dans l'intérêt des personnes concernées (locataire ou créanciers
privilégiés). De même, il convient de signaler qu'après l'expiration des six mois précités le
contrat de bail est résolu de plein droit.

 La manifestation du locataire lors de l'exécution de l'ordonnance:

Lorsque le locataire se manifeste lors de l'exécution de l'ordonnance, celle-ci est
suspendue d'office. Le tribunal fixe ainsi un délai de 15 jours au locataire durant lequel il est
tenu de régulariser sa situation, à défaut et après l'expiration de ce délai accordé, l'exécution de
l'ordonnance se poursuivra à son encontre. Toutefois, si le locataire prouve le paiement régulier
de ses loyers, la procédure sera annulée et il aura le droit de demander la réparation des
dommages occasionnés par la procédure engagée à son encontre.

 La manifestation du locataire après l'exécution de l'ordonnance:

Lorsque le locataire se manifeste après l'exécution de l'ordonnance prononçant la reprise

de possession par le bailleur et avant l'expiration du délai de six mois susmentionné. Il peut
saisir le président du tribunal statuant en référé pour demander la remise en l'état, lorsque qu'il
apporte la preuve de son paiement régulier des loyers. Il convient de préciser qu'il peut
demander la réparation des dommages occasionnés par la procédure engagée à son encontre,

43
Procès-verbal constatant la fermeture ou l’abandon, en précisant la durée, et de la mise en demeure adressée au
locataire le sommant à régler les loyers dus, même si cette dernière est resté infructueuse.

42
lorsqu'il prouve le paiement régulier des loyers, alors même que le délai de 6 mois précité est
expiré. De même, il peut demander la reprise des locaux si ces derniers sont inoccupés. Dans le
cas inverse, il est en droit de prétendre à l'indemnité d'éviction telle que prévue par l'article 7
de la loi 49.16, car son éviction peut être qualifiée d'injustifiée. Cependant, avant de conclure
il convient de distinguer entre le cas prévu dans ce paragraphe, et la cause d'exonération
d'indemnité d'éviction prévue par l'article 8. En effet, ces deux cas sont complètement différents
dans la mesure où le premier concerne les locaux abandonnés dont le locataire ne respecte pas
son obligation financière, tandis que le deuxième cas, qui est une cause d'exonération
d'indemnité concerne les locataires qui paient régulièrement leurs loyers, mais procèdent à la
fermeture des locaux pour un motif non sérieux pendant une durée de deux ans, ces derniers
peuvent se voir refuser par leurs bailleurs leurs droit de renouvellement sans qu'ils aient droit à
une indemnité. Donc il s'agit de deux cas qui ne peuvent être confondus.

Conclusion:
L'analyse du travail législatif concernant les baux commerciaux, nous permet de
constater l'effort fournit par le législateur tendant à créer un équilibre contractuel, entre bailleurs
et locataires, nécessaire pour encourager les investisseurs ainsi que les propriétaires des locaux
à investir dans le commerce. Sur la base de cette étude comparative entre le dahir du 1955 et la
loi 49.16, il parait claire et nette, que la recherche de cet équilibre contractuel est une condition
sine qua non pour assurer la continuité et la pérennité, des fonds de commerce. En effet le droit
au bail, comme étant un élément incorporel du fonds et un droit garanti aux locataires dans les
conditions prévu par la loi, a pour objectif le maintien à la disposition des occupants, les locaux
43
dans lesquels leurs fonds de commerce a été créer ou exploiter. Ce maintien permet la
préservation de la clientèle, clef de voûte de tous fonds de commerce.

Toutefois, et vu l'évolution ininterrompu du marché, à cela s'ajoute les agissements

imprévisibles des parties au contrat, la tâche du législateur devient de plus en plus difficile.
Chose qui peut compromettre la réalisation de l'équilibre recherché, et par conséquent l'échec
de la loi 49.16 longtemps attendue par les praticiens. C'est donc là où intervient la jurisprudence
pour donner plus de force au texte de loi qui parait muet sur plusieurs points.

En effet, le texte de loi est dépourvu de toute vie, c'est son interprétation qui lui donne un sens.
On peut conclure donc, que la jurisprudence constitue la mesure du travail législatif. Autrement
dit, lorsque l'application de la loi par les tribunaux permet d'atteindre les buts recherchés par le
législateur, on pourra donc parler d'un texte législatif bien formé. Dans le cas inverse, le
tâtonnement ainsi que les conflits d'interprétations, témoigne d'un texte de loi incomplet, et loin
de répondre aux attentes des praticiens. A cet égard, il serait impossible de juger la loi 49.16,
vu que son entrée en vigueur n'a eu lieu que récemment en 2017, et que la jurisprudence ne s'est
pas encore prononcé, sur les problèmes qui peuvent surgir de l'application de cette dernière. Il
faudra donc attendre, pour savoir si le législateur de 2016 a su combler les lacunes du dahir du
1955, et conférer aux locataires la protection nécessaire, tout en préservant les droits du bailleur.

Cependant, la lecture intégrale du texte de loi et sa comparaison avec l'ancienne législation, on

peut dire que la loi 49.16 certes, offre plus de garanties aux locataires, et prévoit une procédure
simplifiée, protectrice du droit au bail. Mais laisse subsister de nombreux doutes, sur plusieurs
points ambigües, qui peuvent d'une part faciliter la fraude, et d'autre part porter atteinte aux
parties au contrat.

A cet égard, il convient de préciser que l'apparition des problèmes est inévitable, à cause de la
liberté dont bénéficient les parties au contrat, pouvant prévoir toutes sortes de clauses. Et par
conséquent créer des situations non-prévues par législateur. Il conviendrait donc d'observer la
pratique et attendre les positions jurisprudentielle.

Toutefois, le travail législatif, a le mérite de présenter un texte cohérent, qui simplifie la

procédure, tout en offrant aux locataires les droits longtemps voulus, et aux bailleurs les garantis
nécessaires pour le persuader à donner sa propriété en bail commercial.

44
45
 Références bibliographiques :

 Dahir du 24 mai 1955 (2 chaoual 1374) relatif aux baux d'immeubles ou

de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, Bulletin
officiel n°2224 du 10 juin 1955, p. 826.

 Dahir n°1-16-99 du 18 juillet 2016 (13 chaoual 1437) portant

promulgation de la loi n°49-16relative aux baux des immeubles ou des
locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, Bulletin
officiel n°6578 du 15 juin 2017, p.777.

 El Hafi, Mustapha, Les apports de la loi 49.16 au régime des baux

commerciaux, Revue de droit commercial. - N. 4, 2017, p. 218-226.

 Meyer, Toledano, le nouveau régime des baux commerciaux au Maroc :

commentaire du dahir du 17 janvier 1948 sur la propriété commerciale,
Casablanca : impr. Réunies.
 Hajjam, Youssra L'articulation entre le droit au renouvellement du bail
commercial et le titre locatif, revue du droit marocain. - N. 27, 2015, p.
27-42.157 2018.

 ‫ إعداد وتقديم أمحمد لفروج‬/ ]‫القانون الجديد للكراء التجاري وفق آخر التعديالت [نص مطبوع‬
42-44 ‫ ص‬. ‫يالرباط‬
 2018 ‫ فبراير‬/ ‫ يناير‬157 ‫الدار البيضاء مجلة المحاكم المغربية عدد‬
 Razon, Jean-Paul, le nouveau régime des baux commerciaux industriels
et artisanales au Maroc : dahir du 24 mai 1955, Casablanca: Fiduciaire
générale franco-marocaine , 1955.
 Article de « Hassan EL ARIF », Bail commercial: Le «pas de porte»
désormais légalisé, « L’ICONOMISTE.COM », Edition N°:4959, Le
13/02/2017.
 Article de « Hasssan EL ARIF », Bail commercial : nouvelles règles du
jeu, « L’ICONOMISTE.COM », Edition N°:4838, Le 18/08/2016.

46
 Dahir n° 1-07-134 du 30 novembre 2007(19 kaada 1428) portant
promulgation de la loin° 07-03 relative à la révision du montant du loyer
des locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel, commercial,
industriel ou artisanal , Bulletin Officiel n° 5588 du 20 Décembre 2007,
p .1719.
 Dahir n° 1-11-178 du 22 novembre 2011 portant promulgation de la loi
n° 39-08 portant code des droits réels, Bulletin Officiel n°5998 du 24
novembre 2011(en Langue Arabe), p .5587.
 Dahir du 12 aout 1913 (9 ramadan 1331) formant Code des obligations
et des contrats, Bulletin Officiel n°46 du 12 septembre1913, p.78.
 Dahir n° 1-81-254 du 6 mai 1982(11 rèjeb 1402) portant promulgation
de la loi n° 7-81 relative à l'expropriation pour cause d'utilité publique
et à l'occupation temporaire, Bulletin Officiel n°3685 du 15 juin 1983,
p . 390.

47
 Table des matières:

Dédicaces
Remerciements
Introduction...........................................................................................1
Partie I: Principes généraux relatifs au bail commercial, artisanal et
industriel................................................................................................5
Chapitre I : Champs d'application et conditions de validité du
contrat de bail commercial artisanal et industriel.................5
Section I: Champs d'application de la loi 49.16...........................5
Paragraphe I: Les baux soumis à la loi 49.16...........................5
Paragraphe II: Les baux exclus par la loi 49.16.......................8
Section II: Les conditions de validité du contrat de bail..........10
Paragraphe I: conditions de forme.........................................10
A. Contrat écrit.........................................................11
B. Etat des lieux.......................................................11
Paragraphe II: conditions de fond........................................12
A. Consentement......................................................12
B. Capacité...............................................................12
C. Qualité de s'engager............................................13
Chapitre II: Les caractéristiques d'un bail commercial...............14
Section I: Droit au bail............................................................14
Section II: La durée.................................................................15
Section III: Le loyer................................................................16

48
Partie II: Effets et extinction du bail commercial..............................17
Chapitre I: Effets du contrat de bail commercial...........................17
Section I : Le droit au renouvellement.......................................17
Paragraphe I: Le renouvellement comme droit incontesté du
locataire..........................................................17
Paragraphe II: Le droit à l'indemnité d'éviction en cas de
refus de renouvellement...............................19
Paragraphe III: Exonération du versement de l'indemnité
d'éviction en cas de refus de renouvellement........21
Section II: les droits et obligation des parties au contrat du bail
commercial......................................................23
Paragraphe I: les droits et obligations du bailleur................23
A. Les droits du bailleur......................................................23
1. La révision du loyer......................................................23
2. Droit de la reprise des locaux.......................................24
2.1. l'évacuation de l'habitation accessoire du local.................24
2.2 La reprise des locaux pour démolition et reconstruction....25
2.3 La reprise des locaux pour extension ou surélévation........27
2.4.La reprise des locaux menaçant de ruine...........................27
B. Les obligation du bailleur...............................................28
1. La délivrance.............................................................28
2. L'obligation d'entretien .............................................28
3. L'obligation de garantie........................................29
Paragraphe II : Les droits et obligations du locataire.....30
A. Les droits du locataire............................................30

49
 1. La sous-location.................................................30
2. La cession du bail ..............................................31
3. L'exercice d'une activité complémentaire, connexe
ou supplémentaire à l'activité commerciale.........32
4. Le droit de reprise et de priorité..........................33
B. Obligations du locataire.........................................35
1. Les obligations financières .................................35
2. Obligations relatives aux locaux loués................35
Chapitre II: Extinction du bail commercial........................................36
Section I: Causes d'extinction du contrat de bail commercial...... 36
Paragraphe I: Causes tirées du droit commun..............................36
Paragraphe II: l'expropriation pour cause d'utilité publique.......38
Section II: Procédures relatives à l'exercice des droits tirés du
bail commercial.............................................................39
Paragraphe I: La procédure de validation du congé ..................40
Paragraphe II: La procédure d'évacuation des locaux
abandonnés................................................................41
Conclusion...........................................................................................43
Références bibliographiques

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