Apuntes sobre el Registro Conservador de Bienes Raíces – Derecho Civil I

Registro Conservador de Bienes Raíces

La tradición de los derechos reales inmuebles, con excepción de la
servidumbre, se efectúa, de acuerdo con la legislación que nos rige, por la inscripción del
título en el Registro del Conservador. Artículo 686º.

Finalidad de los registros Territoriales

Para facilitar la circulación de los bienes inmuebles, evitar los

inconvenientes de la clandestinidad y desarrollar el crédito territorial, las legislaciones
modernas han impuesto la publicidad de la constitución, transferencia y transmisión de los
derechos reales inmuebles. Esta publicidad se logra mediante los registros de la propiedad
raíz o territorial.

Registro, es el libro o cuaderno en que se matricula un inmueble o se

inscribe un hecho que le afecta. La misma palabra designa esa matrícula o esa inscripción,
y también la oficina en que se llevan a cabo tales anotaciones.

Para Daniel Peñailillo registro es el conjunto de instrumentos en que se

va dejando constancia de las mutaciones jurídicas que tienen lugar en determinada clase
de bienes.

Pero fuera de la publicidad, el registro de Bienes Raíces llena otras

funciones que varían según el régimen de cada país. En muchos es una garantía de la
propiedad inmueble; en otros, sólo de la posesión.

Fines de la Inscripción en el Régimen Chileno

Nuestro registro, tiene 4 finalidades:

1. - Realización de la Tradición. Es la única manera de efectuar la tradición de los

derechos reales inmuebles, excepto la tradición del derecho de servidumbre (artículos
686 y 698). Las partes no pueden acordar otra cosa.

2. - Publicidad de la Propiedad Raíz. En el mensaje ya se establecía esto. Persigue poner

a vista de todos, un cuadro que represente, instantáneamente sus mutaciones, cargas y
divisiones sucesivas. Sirve en otras ocasiones para dejar constancia pública de la
transmisión, conservar la historia de la propiedad inmueble, evitando así los engaños
de que pudieran ser victimas los terceros.

• La inscripción que se exige en las transmisiones hereditarias no es para que

opere la tradición de los bienes del causante a los herederos, porque el traslado
del dominio se efectúa por otro modo de adquirir, que es la sucesión por causa
de muerte; en este caso la inscripción sirve para dejar constancia pública de la
mutación del dominio, conservar la historia de la propiedad del inmueble.
Igualmente la sentencia que reconoce como adquirido por prescripción un
derecho real inmueble no desempeña el papel de tradición, sino de medio de
publicidad para la historia de la propiedad raíz y para afectar a terceros.

3. - Prueba, requisito y garantía de la posesión. Según la mayoría de los autores

nacionales, la inscripción llena también el fin de servir de requisito para adquirir la
posesión de los bienes raíces. Artículo 724; de prueba de esa misma posesión,
artículo 924 y de garantía de ella, artículos 728 y 2.505. Con todo, hay autores que
discuten el rol de la inscripción en la posesión. Álvarez González, sostiene que la
inscripción no es requisito, garantía ni prueba de la posesión de los bienes raíces.

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4. - Solemnidad de un acto o contrato. Por regla general, la inscripción constituye

tradición, o sea, modo de adquirir. Pero en ciertos casos desempeña, además, el papel
de solemnidad de algunos actos jurídicos ejemplo las donaciones irrevocables artículo
1.400; constitución del usufructo sobre inmuebles por acto entre vivos (767), etc.
Pero en todos los casos que es solemnidad se discute la función de la inscripción
como solemnidad del acto. Así, Arturo y Fernando Alessandri sostienen que la
inscripción no sólo constituye tradición del derecho real de hipoteca, sino que
también solemnidad del contrato hipotecario. Otros, como Somarriva, afirman que el
contrato de hipoteca es perfecto desde que se otorga la escritura pública; la
inscripción que la ley exige, dicen, no es elemento del contrato, sino que importa
únicamente la tradición del derecho real de hipoteca al acreedor hipotecario.

La inscripción en el registro del conservador no es en chile prueba de dominio

Si bien es cierto que la inscripción en el registro es la única forma de

efectuar la tradición de los bienes inmuebles, sólo prueba la posesión del mismo y no si
dominio, no se prueba un derecho solo un hecho.

En nuestra legislación la forma de probar el dominio es a través de la

prescripción; por eso cuando se estudian los títulos de la una propiedad, se exigen, por lo
general, títulos de 15 ó 30 años que, en la mayoría de los casos, ponen a cubierto de todo.

Andrés Bello tuvo la intención de que la inscripción probara tanto la

posesión como la propiedad, pero esto, pensó, hubiese significado establecer medidas
compulsivas y complicados procedimientos judiciales tendientes a lograr este fin.

Tipos de registro

1. - Registros Personales, son los que se organizan tomando como pauta los nombres de
las personas a quienes afecta cada anotación o inscripción. Las anotaciones se
estampan cronológicamente, según se vayan solicitando por los interesados, pero los
índices para reconstituir la historia de un inmueble se construyen en base a los
nombres de los interesados, ordenados alfabéticamente, con el complemento de
períodos de tiempo (anuales, semestrales, etc.)

2. - Registros Reales, son los que se llevan por predios; cada uno de éstos se matricula
con un número de orden y le corresponde una hoja especial, que constituye su
registro. Permiten conocer de un solo golpe de vista todas las mutaciones y
gravámenes de una propiedad; revelan de inmediato, según cierto autor, el estado
civil del inmueble.

Transcripción e Inscripción

1. - Transcripción, es cuando los títulos se copian íntegra y literalmente en los libros del
Registro, o bien éste se forma esencialmente con las copias fieles de los documentos
originales.

• Tiene como ventaja la exactitud, pues evita las omisiones y errores que pueden
deslizarse al extractar de los títulos los datos que se anotan en el Registro; pero,
por otro lado, tienen el inconveniente de aumentar el volumen de los registros y
dificultar por ende su consulta.

2. - Inscripción, es cuando se reduce a anotar un extracto fundamental del documento que

consigna el Acto Jurídico que sirve de título a la transferencia o constitución de un
derecho real.

• Es el que sigue nuestro país, tiene como ventaja que es más expedito y supera

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los defectos de la transcripción. Reduce las anotaciones a extractos que

contienen las menciones precisas que interesan, en cuanto a las partes y al
objeto, para dar a conocer el verdadero estado de la propiedad raíz.

Legalidad del registro

Una característica fundamental del Registro, es la que tenga o no la

“legalidad”. En materia registral se entiende por legalidad el carácter de seguridad
absoluta, eventualmente con garantía del estado, de que los titulares de derechos
incorporados al Registro efectivamente lo son. Implica garantizar la validez y eficacia de
los actos que motivaron la inclusión del inmueble en el registro a nombre de una
determinada persona.

El dar legalidad a un Registro significa establecer un riguroso examen de

los antecedentes jurídicos relativos a los derechos sobre el inmueble, del primer solicitante,
que pide su inclusión en el registro, y una precisión de las características materiales del bien
raíz de que se trata. Así, aceptado un inmueble en el registro, como perteneciente a una
persona, queda así de modo indiscutible, y las transferencias o gravámenes futuros se irían
haciendo constar estableciendo también mecanismos que aseguren el carácter indubitado
del sistema.

Este carácter de legalidad, cuya creación y puesta en práctica pueden

resultar complejas y costosas, es, sin duda, de gran utilidad para un país, al dar seguridad y
certeza a los derechos sobre inmuebles, facilitando las negociaciones sobre ellos, evitando
litigios estériles y desarrollando al crédito con garantía territorial. En definitiva, es con un
carácter de legalidad como un Registro se acerca más a cumplir las finalidades que
justifican su instauración. Como puede apreciarse, también, es una característica graduable;
el grado de legalidad de un sistema se desprenderá de los textos positivos que regulan sus
mecanismos.

En los últimos tiempos han alcanzado especial renombre dos sistemas

registrales que parecen estar funcionando por varias décadas, con aparente éxito:

1. - El sistema prusiano o alemán. Está vigente en Alemania en sus características

actuales desde 1936 y adoptado por varios países como Hungría, Suecia, Portugal,
Austria. Funciona mediante 2 libros o registros concordantes. Uno se llama predial o
territorial (Grundbuch) y el otro se llama catastral (Flurbuch) Tiene como ventaja
que todas las fuerzas probatorias emanan absolutamente de la inscripción. Es prueba
de dominio.

2- El sistema del acta torrens. En honor a su creador Robert Torrens, vigente en

Australia desde 1858, adoptado también por Inglaterra y algunos estados de EE.UU.
La matrícula, hace inatacable el titulo del propietario que lo ha obtenido. No procede
acción reivindicatoria, de declaración, de hipoteca o de carga real. Sin embargo, a
pesar que es el considerado el más perfecto, da muchas facilidades para el fraude.

Registro Conservatorio de Bienes Raíces

Antecedentes y creación

En Chile, la propiedad raíz, inmueble o territorial está organizada sobre la

base del registro conservatorio de bienes raíces. Bello concibió esta institución
inspirándose en la ley prusiana de 1872 y en el Registro de Hipotecas que, conforme a la
legislación española, existía en nuestro país.

El registro conservatorio fue creado por el Código Civil, pero las

disposiciones que a él se refieren sólo recibieron aplicación una vez que aquél fue

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establecido. El artículo 695 dispuso un reglamento especial determinará en lo demás los

deberes y funciones del Conservador, y la forma y solemnidad de las inscripciones.

La organización de la propiedad territorial en Chile representa una

posición intermedia entre el sistema alemán y el francés. Como en el primero, la inscripción
es necesaria para transferir el dominio, pero, como en el segundo, no lo prueba; los libros
del Registro son personales, al igual que en el de Francia, etc.

Régimen de transición

En el tiempo intermedio entre la fecha en que comenzó a regir el Código

Civil y aquella en que la inscripción empiece a ser obligatoria, se hará la inscripción de los
derechos reales mencionados en los artículos anteriores, del modo siguiente, según el
artículo 697:

1. - La de un derecho de dominio, usufructo, uso o habitación, por medio de una escritura

pública en que el tradente exprese entregarlo, y el adquirente recibirlo: esta escritura
podrá ser la misma del acto o contrato en que se transfiere o constituye el derecho;

2. - La de un derecho de hipoteca o censo, por la anotación en la competente oficina de

hipotecas;

3. - La de un derecho de herencia, por el decreto judicial que confiere la posesión

efectiva;

4. - La de un legado, por medio de una escritura pública como la prevenida en el número

1.; y

5. - La del objeto adjudicado en acto de partición, por escritura pública en que conste la
adjudicación y haberla aceptado el adjudicatario.

Los Conservadores
Conservador, es aquel ministros de fe encargado de los registros
conservatorios de bienes raíces, de comercio, de minas, de accionistas de sociedades
propiamente mineras, de asociaciones de canalistas, de prenda agraria, de prenda industrial,
de especial de prende y demás que les encomienden las leyes. Artículo 446 del Código
Orgánico de Tribunales.

Numero de conservadores con relación a las comunas o agrupación de comunas

Existe un conservador en cada comuna o agrupación de comunas

constitutiva del territorio jurisdiccional de un juez de letras. Artículo 447 inciso 1° y 2° del
Código Orgánico de Tribunales.

Notarios conservadores; registros conservatorios a su cargo

En aquellos territorios jurisdiccionales en que sólo hay un notario, el

Presidente de la República puede disponer que éste también ejerza el cargo de Conservador
en los registros anteriormente indicados. Artículo 447 inciso final.

En las comunas o asientos de comunas donde hay 2 ó más notarios, uno

de ellos lleva el registro de comercio y el otro o uno de los otros el registro de bienes raíces.
El Presidente de la República hará la distribución de estos registros, artículo 448 incisos 1°
al 4° del Código Orgánico de Tribunales.

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Nombramiento, requisitos y juramento de los conservadores

Los conservadores son nombrados por el Presidente de la República de

entre los abogados que cumplen los requisitos para ser notario. Todo conservador antes de
entrar a ejercer su oficio, debe prestar juramento ante la respectiva Corte de Apelaciones y
dará fianza, constituirá hipoteca o depositará en arcas fiscales letras de la Caja Hipotecaria
para responder de toda omisión, retardo, error y, en general, de toda falta o defecto que en
el ejercicio de su cargo pueda serle imputable. La fianza o hipoteca será a satisfacción del
Regente de la citada Corte. Artículos 7 y 8 del reglamento.

Libros que constituyen el Registro Conservatorio

1. - El Registro de Propiedad.

2. - El Registro de Hipotecas y Gravámenes.

3. - El Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar.

4. - El Repertorio.

5. - El Índice General.

Repertorio

Es un libro que debe llevar el conservador para anotar todos los títulos
que se le presenten, cualquiera que sea su naturaleza, en el orden cronológico en que llegan.
Artículo 21 del reglamento.

El expresado libro debe estar encuadernado, foliado y cubierto con tapa

firme, artículo 22. En la primera página el juez de letras debe dejar constancia, bajo su
firma y la del conservador, del número de fojas que contiene el libro, artículo 23. Este libro
se cierra diariamente indicando el número de anotaciones hechas en el día. Se debe anotar:

1. - El nombre y apellido de la persona que presenta el título.

2. - La naturaleza del acto o contrato que contenga la inscripción. Contrato.

3. - La clase de inscripción que se pide.

4. - La hora, día y mes de la presentación.

5. - El registro parcial en que debe hacerse la inscripción y su número.

Cada columna se encabezará con el rótulo de la enunciación que debe

figurar en ella. Artículo 26. Las anotaciones se harán en este libro bajo una serie general de
números, siguiendo el orden de la presentación de los títulos, artículo 27.

Se cerrará diariamente, y esta diligencia se reducirá a expresar la suma de

anotaciones hechas en el día, con especificación del primero y último número de la serie
general del Repertorio que ellas comprendan, la fecha y la firma del Conservador. Artículo
28. Si no se hubieren hecho anotaciones en el día, se pondrá el debido certificado haciendo
constar la falta de ellas. Artículo 29.

Es aplicable al Repertorio lo dispuesto para los Registros parciales en el

artículo 38. Artículo 30.

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Registro de Propiedad

Se deben inscribir en él las traslaciones de dominio, o sea, las

transferencias, las transmisiones y las adquisiciones por prescripción. Reglamento del
Conservador, artículo 32 inciso 1.

Registro de Hipotecas y Gravámenes

Se inscriben en este libro las hipotecas, los censos, los derechos de

usufructo, uso y habitación, los fideicomisos, las servidumbres y otros gravámenes
semejantes. Artículo 32 inciso 2.

Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar

Se deben inscribir las interdicciones y prohibiciones de enajenar y todo

impedimento o prohibición referente a inmueble, sea convencional, legal o judicial, que
embarace o límite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar. Artículo 32
inciso 3.

Sanción a la inscripción errónea

La jurisprudencia ha establecido que es nula la inscripción practicada en

un registro que no corresponde; por ejemplo, la constitución de un usufructo en el registro
de Propiedad, que debe inscribirse en el registro de Hipotecas y Gravámenes. Se considera
que la inscripción no se ha realizado y esta omisión, según la Corte Suprema, produce la
nulidad absoluta; como no hay sanción especial o particular, corresponde aplica las
disposiciones generales de los artículos 1.681 y 1.682.

Forma en que se llevan los registros parciales

Los registros parciales (propiedad, hipotecas y gravámenes y el de

interdicciones y prohibiciones de enajenar) se llevan en papel sellado, organizados del
mismo modo que los protocolos de los notarios públicos, foliándose a medida que se vaya
adelantando en ellos. Artículo 37.

Todos los Registros empezarán y concluirán con el año. Artículo 36.

Cada registro parcial deberá contener un índice por orden alfabético,

destinado a colocar separadamente el nombre de los otorgantes del acto inscrito, el apellido
de los mismos y el nombre del fundo materia de la inscripción. En un apéndice de este
índice deben inventariarse los documentos agregados al fin de cada registro.

Cada uno de los Registros parciales se abrirá al principio de año con un

certificado en que se haga mención de la primera inscripción que va a hacerse con él; y se
cerrará al fin de año con otro certificado, escrito todo por el Conservador en que se exprese
el número de fojas y de inscripciones que contiene, el de las que han quedado sin efecto, las
enmendaturas de la foliación, y cuanta particularidad pueda influir en lo substancial de las
inscripciones y conduzca a precaver suplantaciones y otros fraudes. Artículo 38.

Los documentos que el Conservador debe retener según el artículo 85, se

agregarán numerados al final de los respectivos Registros, por el mismo orden de las
inscripciones. Artículo 39. Verificada la inscripción, el Conservador devolverá su título al
requirente; pero si la inscripción se refiere a minutas o documentos que no se guardan en el
Registro o protocolo de una oficina pública, se guardarán dichas minutas o documentos en
el archivo del Conservador bajo su custodia y responsabilidad, observando a este respecto
lo dispuesto en el artículo 39. Artículo 85. Al final de los expresados documentos se pondrá
un certificado igual al de los Registros; y en cada documento, cuyas páginas todas rubricará
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el Conservador, certificará la foja y el número de la inscripción a que se refiere. Artículo 40

Cada Registro contendrá un índice por orden alfabético, destinado a

colocar separadamente el nombre de los otorgantes, el apellido de los mismos y el nombre
del fundo, materia de la inscripción. Artículo 41. En un apéndice a este índice se
inventariarán los documentos agregados al fin de cada Registro. Artículo 42.

Cada Registro parcial se encuadernará prolijamente y se cubrirá con tapa

firme. Sobre ella o en el lomo se pondrá un rótulo, expresando la clase de Registro que
contiene y el año a que pertenece. Artículo 47. Si los Registros fuesen poco voluminosos,
podrán cubrirse con una sola tapa los correspondientes a cada año pero entonces se
rotularán expresando no sólo la clase de Registros que componen el tomo y el año a que
pertenecen, sino también la foja en que principia y concluye cada Registro. Artículo 48.

El Índice General

El conservador también deberá llevarlo, por orden alfabético, el cual se

forma a medida que se van haciendo las inscripciones en los 3 registros parciales. En él se
abren las mismas partidas que en el índice particular. Artículo 43.

Las partidas de ambos índices, además del nombre de los otorgantes,

enuncian el nombre particular del fundo, la calle en que está situado, siendo urbano, y si es
rústico, la subdelegación, la naturaleza del contrato o gravamen, la cita de la foja o numero
de la inscripción en el registro parcial. Artículo 44.

Los índices generales se cerrarán anualmente con un certificado que

pondrá el Conservador al final de cada serie alfabética de partidas; y se continuará el mismo
índice después de los certificados de cada serie, si en el libro hubiere bastante capacidad
para ello. Artículo 45

Es aplicable a los índices generales lo dispuesto, respecto del Repertorio,

en los artículos 22 y 23. Artículo 46.

Publicidad del registro del conservador

Este libro está abierto a todos. Son esencialmente públicos, por

consiguiente, es permitido a cualquiera consultarlo en la misma oficina y tomar los apuntes
que crean convenientes. Artículo 49.

Además, es obligado el conservador a dar cuantas copias y certificados le

pidan judicial y extrajudicialmente, acerca de lo que consta o no consta en sus registros,
certificados que deben contener las subinscripciones y notas de referencia. Artículos 50 y
51.

Certificado de haberse inscrito el titulo

Uno de los certificados más corrientes es el que testimonia haberse

inscrito la propiedad en el Registro del Conservador de Bienes Raíces. Se deja constancia
en él del Registro número y fecha de la inscripción.

Responsabilidad del Conservador

Nuestro conservador desempeña un rol pasivo en la constitución de la

propiedad raíz, pues sus funciones se reducen a las anotaciones e inscripciones de títulos
relacionados con inmuebles; pero no se extienden al examen de la validez y eficacia de los
mismos. Por tanto, el Estado no garantiza, a través de ese funcionario, como en el sistema
alemán o australiano, que el dominio pertenezca al que aparece inscrito como adquirente de

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un predio ni la validez de la hipoteca inscrita.

El conservado, sí, tiene responsabilidad directa por su negligencia, dolo o

abuso. Está obligado a indemnizar los daños y perjuicios que puedan resultar de las
inscripciones mal hechas o de ls errores o descuidos en que incurra en los certificados que
expide. Además, según el Reglamento del Registro Conservatorio, puede ser condenado a
pagar una multa por las faltas y omisiones producidas en el desempeño de su cargo. Así, es
sancionado con multa si hace, niega o retarda indebidamente alguna inscripción; si no anota
en el Repertorio los títulos en el acto de recibirlos, etc. (reglamento, artículos 96 a 98).

La responsabilidad civil del conservador está regida por las reglas

generales del Código Civil, sobre delitos y cuasidelitos; la responsabilidad funcionaria, por
el Titulo XVI del Código Orgánico de Tribunales (la sanción puede ir desde la
amonestación privada hasta la suspensión de funciones por 4 meses, según la falta); y la
responsabilidad penal, por los principios generales del Código Penal, especialmente por las
disposiciones del Titulo de este cuerpo que se refiere a los crímenes y simples delitos
cometidos por empleados públicos en el desempeño de sus cargos.

Aranceles del Conservador

El conservador es un funcionario público, pero no percibe sueldo fiscal

alguno, sino derechos arancelarios. Con ellos financia los gastos de oficina y los sueldos de
los empleados que trabajan a sus órdenes.

Títulos que deben y pueden inscribirse

El Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces establece en

el artículo 52 de los titulo que deben inscribirse, y en el artículo 53, los que pueden
inscribirse. Estas enumeraciones deben completarse con otras disposiciones legales que
indicaremos.

1. - Títulos que deben inscribirse

1. - Títulos traslaticios de derechos reales inmuebles y sentencias que declara la

prescripción adquisitiva. Se incluye a los títulos traslaticios de dominio de los bienes
raíces; los títulos de derecho de usufructo, uso y habitación, el censo e hipoteca
constituidos en inmuebles, y la sentencia ejecutoria que declare la prescripción
adquisitiva del dominio o de cualquiera de dichos derechos.

2. - Constitución de la propiedad fiduciaria y de otros derechos reales. Debe inscribirse

la constitución de los fideicomisos que comprendan o afecten bienes raíces; la del
usufructo, uso y habitación que hayan de recaer sobre inmuebles por acto entre vivos;
la constitución, división, reducción y redención del censo; la constitución del censo
vitalicio, y la constitución de la hipoteca.

3. - Renuncia de los derechos inscritos. La renuncia de cualquiera de los anteriormente

enumerados. La renuncia está sobre la base de que el derecho esté inscrito, pues en tal
caso es necesaria la inscripción de la renuncia para que quede cancelada la
inscripción del derecho respectivo.

4. - Actos relacionados con la sucesión por causa de muerte. El artículo 688 del Código
Civil lo establece no el articulado del reglamento. Se ordena la inscripción de una
serie de actos cuando opera la sucesión por causa de muerte. Mientras esas
inscripciones no se realicen, no está habilitado el heredero para disponer en manera
alguna de un inmueble. Por otro lado, aunque no haya bienes inmuebles, deben
inscribirse las posesiones efectivas, conforme al artículo 683 inciso 3.

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5. - Inscripción del decreto de indivisión y de la inembargabilidad del inmueble

hereditario que constituye el hogar obrero.

6. - Adquisición de la servidumbre de alcantarillado en predios urbanos. Según el

Código Civil, la tradición de un derecho de servidumbre se efectúa por escritura
pública en que el tridente expresa constituirlo, y el adquirente aceptarlo; esta escritura
puede ser la misma del acto o contrato. Artículo 698 del Código Civil. En la práctica
hay varios inconvenientes por el hecho de no exigirse la inscripción de las
servidumbres.

7. - Decretos de interdicción, rehabilitación, posesión definitiva de los bienes del

desaparecido, beneficio de separación. Deben inscribirse los decretos de
interdicción provisoria y definitiva, el de rehabilitación del disipador y demente, el
que confiera la posesión definitiva de los bienes del desaparecido y el que conceda el
beneficio de separación de bienes, según el artículo 1.385º del Código Civil.

8. - Impedimentos o Prohibiciones referentes a inmuebles. Artículo 53 del reglamento.

Estos impedimentos o prohibiciones pueden ser de tipo convencional, legal o judicial.

a) Judicial. El Código de Procedimiento Civil ha modificado este artículo, porque

obligatoria la inscripción de ciertos impedimentos o prohibiciones, para efectos
de que sean oponibles a terceros. Ejemplos, los artículos 297 inciso 1°, 453
inciso 1°, 296 inciso 2, del Código de Procedimiento Civil. Con todo, las
mencionadas normas del Código de Procedimiento Civil, están envueltas en el
Código Civil, como por ejemplo, en el artículo 1.464 N° 3 y 4.

b) Convencional. En cuanto a ella, referente a inmuebles que embaraza o limita de

cualquier modo el libre ejercicio del decreto de enajenar, sigue siendo
facultativo inscribirla en el respectivo registro, pues ninguna ley ha modificado
en esta parte el artículo 53 N° 3 del reglamento. Al ver, la Irrenunciabilidad de
la facultad de disposición, vimos que son discutible las cláusulas de no enajenar
y de aceptarse, la doctrina concluye que sus efectos son sólo personales,
obligatorios entre partes y ni para terceros. Con todo la inscripción puede servir
para avisar a terceros de la prohibición convencional de enajenar entre partes.

9. - Inscripciones señaladas por la ley de quiebras. Se debe inscribir la declaración de la

quiebra en el registro de Interdicciones. Esta inscripción la realiza el síndico.

10. - Decreto que declara una población en situación irregular. Se inscribe a petición de
cualquier persona o de oficio por los Conservadores de Bienes Raíces en el registro
de Interdicciones. Con la sola inscripción se entienden embargados, para todos los
efectos legales el inmueble en que se encuentra ubicada la población, los bienes
destinados a su uso y beneficio y todos los demás destinados a las obras de
urbanización. Su enajenación produce objeto ilícito, salvo que la Corporación de
Servicios habitacionales de la ley 16.741 lo autorice (artículo 4 incisos 1 y 3), o el
juez.

Inscripción indicada en el D.L. 2.695, sobre regularización de la posesión de la pequeña

propiedad raíz y la constitución del dominio en ella

Este D.L. fija normas para regularizar la posesión material de las

pequeñas propiedades raíces urbanas o rurales cuando el poseedor carece de título o tiene
uno imperfecto. Pues bien, el poseedor material cuando carece de título inscrito debe
presentar ante la División de Bienes Nacionales una solicitud dirigida a regularizar su
situación. Después de seguirse un procedimiento destinado a comprobar si el peticionario
reúne todos los requisitos que la ley exige, el Servicio se pronuncia. Si reúne todos los

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requisitos, la resolución será favorable, y ella debe inscribirse en el Registro Conservatorio

de Bienes Raíces. Solo una vez hecha la inscripción regular del inmueble estará investido
ante todos de la calidad de poseedor regular del inmueble respecto del cual pidió tal
beneficio, quedando habilitado para ganar su dominio por prescripción (D.L. 2.695 ,
artículos 11, 12, 14 y 15)

2. - Títulos que pueden inscribirse

1. - Condiciones de derechos reales inmuebles. Condición suspensiva o resolutoria del

dominio de bienes inmuebles o de otros derechos reales constituidos sobre ellos. Aquí
la inscripción es como medio de publicidad

2. - Gravámenes personales que tienen por objeto inmuebles, servidumbre,

arrendamientos, otros actos y contratos. Artículo 53 N° 2 del reglamento
Conservatorio. Veamos:

a) Servidumbres. En cuanto a las servidumbres, el legislador no hizo obligatorias

su inscripción porque consideró que las más de las veces son o naturales o
legales y raras veces voluntarias. Hay unanimidad en criticar el
quebrantamiento del principio de publicidad de la propiedad territorial al no
exigirse la inscripción de las servidumbres, que en algunas ocasiones puede
resultar útil hasta para las naturales, cuando se ha controvertido sobre su
existencia. Las leyes de estos últimos tiempos han salvado el vacío del Código
Civil, pues imponen la inscripción para determinadas servidumbres, como la del
alcantarillado que vimos.

b) Arrendamientos. Solo puede inscribirse en el caso del artículo 1.962 del

Código Civil y cualquiera otro acto o contrato cuya inscripción sea permitida
por la ley. El inciso final del artículo 1.962 o establece. Por ello, la inscripción
del arrendamiento no es obligatoria; pero si se inscribe es oponible incluso
contra acreedores hipotecarios. Es más el artículo 101 inciso 1° del D.F.L. N° 3
establece como regla que al subastar un inmueble, no se respetará el
arrendamiento, salvo que este esté inscrito, con anterioridad a la hipoteca del
Banco.

c) Otro Contrato. Ejemplo, tenemos la anticresis (artículo 2.435).

3. - Impedimentos y prohibiciones referentes a inmuebles. Estas prohibiciones o

impedimentos puede se convencionales, legales o judiciales. Artículo 53 N° 4 del
reglamento.

Realización de las Inscripciones, Subinscripciones, Cancelaciones

Territorio en que debe efectuarse la inscripción

La inscripción del derecho real de dominio y de cualquier otro derecho

real inmueble, excepto la servidumbre, debe hacerse en el Registro Conservatorio del
territorio en que esté situado el bien raíz, y si éste por su situación pertenece a varios
territorios, preciso es hace la inscripción en el que dio el reglamento.

Si el titulo es relativo a dos o más inmuebles, debe inscribirse en los

Registros Conservatorios de todos los territorios a que por su situación pertenecen los
inmuebles. Si no se inscribe en todos la Corte Suprema ha estimado que es ineficaz la
inscripción para los efectos legales.

Si por un acto de partición se adjudican a varias personas los inmuebles o

parte de los inmuebles que antes se poseían proindiviso, el acto de partición en lo relativo a

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cada inmueble o cada parte adjudicada debe inscribirse en el Registro Conservatorio en

cuyo territorio esté ubicado el Inmueble, artículo 687 inciso 3°. El Código de
Procedimiento Civil, establece que todo acuerdo de las partes o resolución del partidor que
contenga adjudicación de bienes raíces, debe reducirse a escritura pública, y sin esta
solemnidad no puede efectuarse su inscripción en el Conservador.

La inscripción hecha en el Registro Conservador de un territorio que no

corresponde, es inútil y no existe para los efectos legales, artículo 696.

Territorios jurisdiccionales en que deben inscribirse los decretos de interdicción y de

prohibición

Los decretos de interdicción, los que prohíben o limitan generalmente el

derecho de enajenar en el territorio en donde tiene su domicilio de la persona sobre quien
recae el derecho o prohibición. Deben inscribirse también en el territorio o territorios en
que estén situados los inmuebles que le pertenezcan.

Personas que pueden requerir la inscripción

Los interesados pueden pedir la inscripción por sí, por medio de

personeros o de sus representantes legales. Artículo 60 del Reglamento.

Casos en que debe presentarse el titulo del poder

Solo si la inscripción se pide para transferir el dominio de un inmueble, o de los

derechos de usufructo (uso, habitación), censo e hipoteca constituidos en el inmueble,
es necesario que el apoderado o representante legal presente el titulo de su mandato o
de su representación; en las inscripciones de otro género basta que exhiba la copia
auténtica del título en virtud de la cual demanda la inscripción. Artículo 61 del
reglamento.

Clemente Fabres critica la disposición de la ley, pues no ve razón para

exigir la presentación del título del poder solo en el caso de transferencia y no también en
el de constitución de los derechos reales inmuebles: “tan grave es lo uno como lo otro”

Presentación de la copia auténtica

Para llevar a efecto la inscripción, debe exhibirse (en verdad entregarse)

al Conservador copia auténtica del título respectivo o de la sentencia o decreto judicial; en
este caso, con certificación al pie del respectivo secretario, que acredite ser ejecutorios;
deben exhibirse también los demás documentos necesarios, sean públicos o privados
(artículo 690).

Instrumentos otorgados en país extranjero

Ellos no pueden inscribirse sin previo decreto judicial que califique la

legalidad de su forma y su autenticidad, según las normas de los artículos 16, 17 y 18 del
Código Civil. Sin embargo, para los efectos de la inscripción, el conservador debe reputar
legales e inscribir los instrumentos otorgados en el país extranjero y auténticas las copias, si
hubiesen pasado aquéllos y se hubieren éstas dado, con el sello de la Legación o Consulado,
por un Ministro Plenipotenciario, un Encargado de Negocios, un Secretario de Legación o
un Cónsul de Chile, con tal que estos dos últimos tengan titulo expedido por el Presidente
de la República, y que el Ministro de Relaciones Exteriores haya abandonado la firma del
autorizante. Artículo 64 del Reglamento.

11
 Apuntes sobre el Registro Conservador de Bienes Raíces – Derecho Civil I

No pueden inscribirse documentos privados: minutas

La inscripción sólo puede hacerse en virtud de un titulo que conste por

instrumento público, sea escritura pública, sentencia o decreto judicial. No obstante, para
facilitar la inscripción pueden presentarse documentos privados y minutas, esto es,
declaraciones o solicitudes dirigidas al conservador y suscritas por las partes, y que tienen
por fin enmendar y suplir las designaciones defectuosas e insuficientes de los títulos.
Artículo 82 del Reglamento.

Anotación en el Repertorio

Podría definirse la anotación en el repertorio como el asiento que en este

libro se hace del extracto de un titulo presentado al conservador para su inscripción y cuyo
fin es dejar, para los efectos legales, testimonio de la recepción de dicho título.

En el acto de recibir la copia auténtica debe el conservador anotar su

extracto en el Repertorio, bajo el número que le corresponda según el orden de
presentación. Si son dos o más personas demandaren a un tiempo inscripciones de igual
naturaleza sobre un mismo inmueble, las copias presentadas deben anotarse bajo el mismo
número.

El Conservador no examina la legalidad de los títulos que se presentan

para inscribir; pero puede rehusar las inscripciones que son en algún sentido inadmisible.
Pero en ningún caso puede rehusarse anotar en el Repertorio el titulo que se le presenta,
aunque sus defectos sean fáciles de subsanar. Artículo 15 inciso 1 del Reglamento.

Solo puede omitirse la formalidad de la anotación, en el caso de que el

requirente, persuadido de la justicia con que el conservador rehúsa la inscripción, declare
expresamente que desiste de ella y que retira su titulo. Así, se pretende que el funcionario a
cargo del Reglamento, no se transforme en un Juez dictaminando según su criterio sobre la
improcedencia de la inscripción. Artículo 67

Hay que observar que el conservador siempre está obligado a realizar la

anotación de un titulo referente a inmuebles; si el documento que se le presenta no tienen
esta calidad, evidente es que puede negarse no solo a la inscripción, sino que también a
efectuar la anotación en el repertorio.

Negativa del conservador a inscribir

Después de anotado el titulo en el Repertorio, si el conservador estima

que su inscripción es inadmisible, debe hacerla sin más trámites; pero si considera que no
lo es legalmente en algún sentido, está obligado a devolver el titulo, expresando en este
mismo, y también al margen del Repertorio, los fundamentos de la negativa. Artículos 14
inciso 2 y 25 del Reglamento.

La parte perjudicada con esta determinación del conservador puede

ocurrir al juez de letras, quien en vista de esta solicitud y de los motivos expuestos por el
conservador, resuelve por escrito y sin más trámite lo que corresponda. Si el juez manda
hacer la inscripción, el conservador deberá hacerla mencionando en ella el decreto en que
se ordena. Este decreto es apelable conforme a las reglas generales. Artículos 18, 189 y 20
del Reglamento.

Anotación presunta

La anotación realizada por el conservador en el repertorio y luego

devuelto el título por considerar que su inscripción es legalmente inadmisible, tiene el
carácter de presuntiva. Caduca a los 2 meses de su fecha si no se convierte en inscripción.

12
 Apuntes sobre el Registro Conservador de Bienes Raíces – Derecho Civil I

Se convierte en tal cuando se haga constar que se ha subsanado la causa que impedía la
inscripción. Reglamento, artículos 15 y 16. En todo caso la anotación se puede renovar,
según lo ha dicho la Corte Suprema.

Convertida la anotación en inscripción, surte ésta todos sus efectos

propios desde la fecha de la anotación, sin embargo de cualquier derecho que hayan sido
inscritos en el intervalo de la una a la otra. Reglamento, artículo 17.

Efecto retroactivo de la inscripción

Dice el reglamento que la anotación presuntiva se convertirá en

inscripción cuando se haga constar que se ha subsanado la causa que impedía la inscripción,
y que convertida la anotación en inscripción surte ésta todos los efectos de tal desde la
fecha de la anotación, sin embargo de cualquiera derechos que hayan sido inscritos en el
intervalo de una a la otra. Artículos 16 y 17. Es decir, opera retroactivamente.

Esta última nunca puede constituir tradición, pues la tradición se efectúa

por inscripción del título en el registro parcial respectivo; pero en razón del efecto
retroactivo mencionado, la fecha de la inscripción es para los efectos legales la fecha de la
anotación.

Necesidad de requerir la inscripción del título anotado presuntamente

La anotación presunta jamás, se transforma en anotación en el registro

que corresponda ipso iure, ya que ni el reglamento no la ley lo ha regulado así. El rol
pasivo que en esta materia la ley le atribuye al funcionario se explica por la trascendencia
que, en cuanto a los bienes raíces, tiene la inscripción en el registro. Es necesario que el
interesado, una vez desaparecidos los obstáculos, solicite la inscripción del título anotado
presuntamente.

Incompatibilidad del título presunto con uno posterior

Las inscripciones de títulos incompatibles con el anotado presuntamente

no son válidas si se practican antes de que caduque dicha anotación, sea que esto ocurra,
como cree el redactor, sólo una vez que ha expirado el plazo a que alude el artículo 15 del
reglamento, o también, como afirma la Corte Suprema, cuando sin haber transcurrido ese
lapso ha cesado la causa que impedía la inscripción.

La anotación presunta no da preferencia para inscribir, solo importa para

poder fijar la fecha de la inscripción, en virtud del efecto retroactivo, y por ende, la fijación
del dominio. Tampoco impide durante el plazo de su vigencia, la inscripción de otros títulos
incompatibles; y por el contrario, afirma la Corte Suprema, la ley autoriza esa inscripción,
puesto que el artículo 17 del reglamento se pone en el caso de que se hagan otras
inscripciones cuando dice que convertida la anotación en inscripción, surte ésta todos los
efectos desde la fecha de la anotación, sin embargo de cualquiera derechos que hayan sido
inscritos en el intervalo de una a la otra.

Es más, estas otras inscripciones no sólo serán validas si se practican

después de los 2 meses que dura la anotación presunta (lo que es discutible), sino que
también si se realizan antes de ese plazo, pero después de haberse hecho constar la cesación
de la causa que impedía inscribir el titulo anotado en el repertorio presuntamente. Así es
válida la inscripción en el registro de Propiedad, la escritura de venta de un inmueble, no
obstante encontrarse anotada presuntamente en el Repertorio del mismo conservador una
escritura pública de fecha anterior referente al mismo predio y estar pendiente el plazo de 2
meses a que alude el artículo 15 del Reglamento, si esa inscripción se hizo una vez que cesó
la causa que impedía la inscripción de la primera venta y antes que el primer comprador
requiriera del conservador la inscripción de su titulo en el registro de propiedad para

13
 Apuntes sobre el Registro Conservador de Bienes Raíces – Derecho Civil I

convertir la anotación en inscripción.

Sin embargo, la doctrina piensa lo contrario. Dice que las anotaciones en

el Repertorio tienen por objeto determinar la prioridad de las inscripciones, es decir, debe
darse preferencia a la inscripción que primero se requirió. La existencia de una anotación
presunta es un impedimento legal, durante 2 meses, para que se practiquen inscripciones de
otros títulos sobre el mismo inmueble a que aquélla se refiere. El artículo 17 no autoriza
otras inscripciones, y si las menciona, es seguramente, porque se pone en el caso de que
hayan sido efectuadas “por inadvertencia, descuido o ignorancia del conservador”.

En resumen, y con todo, las inscripciones de títulos incompatibles con el

anotado presuntamente no son validas si se practican antes de que caduque dicha anotación,
sea que esto ocurra, sólo una vez que ha expirado el plazo a que se alude el artículo 15 de
reglamento (2 meses) también como afirma la Corte Suprema, cuando sin haber
transcurrido ese lapso ha cesado la causa que impedía la inscripción.

¿La anotación de una prohibición judicial posterior a la anotación presuntiva de un titulo

es impedimento para que éste se inscriba dentro del plazo legal?

La Corte Suprema ha respondido que sí, porque aun cuando la inscripción

surte todos sus efectos, de tal desde la fecha de la anotación, “es manifiesto que tal cosa no
puede ocurrir sino a base de que la inscripción anterior haya podido legal y válidamente
efectuarse; y asimismo es de notoria evidencia que a los impedimentos o motivos
advertidos por el conservador para inscribir un titulo, pueden sumarse otros decretos por
la autoridad judicial en el ejercicio de sus particulares atribuciones y subsanados los
primeros no podrían entenderse subsanados los últimos.”

La Corte de Apelaciones de Valparaíso ha declarado lo contrario. Expresa

que toda anotación en el Repertorio tiene por objeto dar al que la solicita garantía y
estabilidad de su derecho desde el momento mismo en que requiere la inscripción de un
titulo, para que, mientras el conservador hace y firma el asiento de los registros respectivos
y mientras se salvan los inconvenientes que puedan dificultar ese acto, quede aquel derecho
al abrigo de actuaciones posteriores que tiendan a dañarlo, y tal es el objeto y efecto de la
institución mismo del Repertorio.

La Corte de Apelaciones de Talca también se pronunció en el sentido de

la Corte de Apelaciones de Valparaíso.

Alessandri, cree que esta es la doctrina que se ajusta a la ley. Nadie puede
dudar que sólo si la inscripción ha podido legal y válidamente efectuarse surtirá todos sus
efectos de tal desde la fecha de la anotación; pero esa legalidad debe considerarse con
relación al tiempo en que se requiere la inscripción y no después.

Inscripción efectuada sin previa anotación

La anotación de un título en el registro, es una actuación diferente de la

anotación que se hace en el Repertorio, no es un conjunto con ella; pero es un trámite
necesario y previo de la inscripción, según ha fallado la Corte Suprema. Si no se realiza no
puede darse cumplimiento al artículo 76 que expresa que en la inscripción se anotará al
margen el número de anotación en el repertorio.

Esto conforme al artículo 1.682 inciso 1°, haría adolecer a la inscripción,

sin previa anotación en el repertorio, en un vicio de nulidad absoluta, por la falta de una
formalidad prescrito por la ley para el valor del acto en consideración a la naturaleza de
éste. Además, el Conservador que lo inscriba, cae en sanciones disciplinarias. Artículo 96
del Reglamento.

14
 Apuntes sobre el Registro Conservador de Bienes Raíces – Derecho Civil I

Renovación de la anotación presunta

Las anotaciones presuntas caducan a los 2 meses de su fecha si no se

convierten en inscripción. Artículo 15 inciso 2 del reglamento. No pueden renovarse ha
dicho la Corte Suprema.

Sanción de la inscripción efectuada después de la caducidad de la anotación

Es nula la inscripción. Se justifica esta nulidad de la misma forma que las

anotaciones efectuadas sin la anotación en el repertorio.

Certificado de la anotación en el Repertorio

El artículo 69 del reglamento es claro, a todo requirente, en el acto que lo

pida, dará el Conservador copia de la anotación hecha en el Repertorio.

Puede pedirse junto con la anotación del título, el llamado Certificado de

Repertorio, en el que el conservador deja testimonio de las anotaciones vigentes
relacionadas con el inmueble que se trata de inscribir.

Inscripción del Título

Causales que permiten negarla

En Chile, el conservador de bienes raíces, no se pronuncia sobre la

legalidad de los títulos. Anotados en el repertorio, solo debe examinarlos someramente para
verificar que no tienen vicios ostensibles que hagan improcedente su inscripción. Si los
admite deberá inscribirlos sin retardo. Artículo 70.

Sin embargo el artículo 13 faculta al conservador a negarse si el titulo es

legalmente inadmisible: deberá, no obstante, negarse, si la inscripción es en algún sentido
legalmente inadmisible; por ejemplo, si no es auténtica o no está en el papel competente la
copia que se le presenta; si no está situada en el departamento o no es inmueble la cosa a
que se refiere, si no se ha dado al público el aviso prescrito en el artículo 58; si es visible
en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene las
designaciones legales para la inscripción.

Fallos que se han pronunciado ante negativas del conservador,

reclamadas, lo han entendido en este último sentido, comprensivo de ambas clases de
defectos. En todo caso, tiene 2 limitaciones:

1. - Conforme al texto, para poder negarse, debe tratarse de defectos que conduzcan a la
nulidad, y específicamente a la absoluta.

2. - Conforme a diversos fallos, que se han pronunciado en torno a la expresión “visible

en el título”, debe tratarse de vicios o defectos que puedan percibirse con el solo
examen del título respectivo, sin que sea necesario confrontarlo con otros
antecedentes o documentos.

Casos en que los otorgantes del título no tienen inscrita a su nombre la propiedad vendida:
Segunda causal de negativa

Si el dueño de un fundo lo vendiere sucesivamente a dos personas

distintas, y después de inscrito por uno de los compradores apareciese el otro solicitando
igual inscripción; o si un fundo apareciese vendido por persona que según el Registro no es
su dueño o actual poseedor, el Conservador rehusará también la inscripción hasta que se le
haga constar que judicialmente se ha puesto la pretensión en noticia de los interesados a

15
 Apuntes sobre el Registro Conservador de Bienes Raíces – Derecho Civil I

quienes pueda perjudicar la anotación.

Los fundamentos de toda negativa se expresarán con individualidad en el

mismo título. Artículo 14 del reglamento.

En los dos casos, el fundamento de la negativa es idéntico. El comprador

que primero inscribe, adquiere el dominio (artículo 1.817 del Código Civil); por tanto el
segundo comprador que pretende inscribir, aparece derivando su derecho de una persona
que no es ya dueño, el vendedor, que perdió su dominio en el instante mismo en que se
realizó la tradición, la inscripción del primer comprador.

Caso en que uno de los compradores solo tiene anotado presuntamente su titulo,
apareciendo después el otro solicitando la inscripción del suyo.

¿Cómo se aplica el artículo 14?. Hay que distinguir la posición:

1. - Los que sostienen que la anotación presunta impide la inscripción de otro título
(doctrina), concluyen que el conservador debe rehusar la inscripción del segundo
requirente. Si caduca la primera inscripción, solo entonces podrá hacer la inscripción
el segundo; pero si aquélla se transforma en inscripción, el conservador deberá
negarse a la segunda.

2. - Los que afirman que la anotación en el repertorio, durante su vigencia, pueden

inscribirse otros títulos, deberán concluir que es posible la inscripción del segundo.
Corte Suprema.

Constancia de la negativa de la inscripción

El artículo 14 inciso asevera que los fundamentos de toda negativa se

expresarán con individualidad en el mismo título. Por su parte el artículo 25 también lo
expresa. Devolviendo el Conservador el Título por alguna de las causas mencionadas en los
artículos 13 y 14, se expresará al margen del Repertorio el motivo de la devolución,
dejando en blanco la quinta columna para designar el Registro parcial en que debe
inscribirse el título y darle el número que le corresponda a la fecha en que de nuevo se le
presente, caso de ordenarse por el juez la inscripción, según lo prevenido en el artículo 19.

Inscripción de actos relativos a una propiedad que no ha sido antes inscrita: Inscripción
por avisos

El artículo 58 del reglamento expresa que para inscribir la transferencia

por donación o contrato entre vivos de una finca que no ha sido antes inscrita, exigirá el
Conservador constancia de haberse dado aviso de dicha transferencia al público por medio
de 3 avisos publicados en un periódico del departamento o de la capital de la provincia si en
aquél no lo hubiere, y por un cartel fijado durante 15 días por lo menos en la oficina del
mismo Conservador, con las designaciones relativas a las personas que transfieran y a los
límites y nombre de la propiedad, materia del contrato.

El Conservador certificará el cumplimiento de los requisitos indicados al

pie del cartel y procederá a protocolizar éste. Se sujetarán a la misma regla la inscripción o
registro de la constitución o transferencia por acto entre vivos de los derechos de usufructo,
uso, habitación, censo e hipoteca que se refieran a inmuebles no inscritos.

La inscripción no podrá efectuarse sino una vez transcurridos 30 días

contados desde el otorgamiento del certificado en que se han cumplido los requisitos de
publicación.

Además, el conservador en este caso, cuando los particulares intenten

16
 Apuntes sobre el Registro Conservador de Bienes Raíces – Derecho Civil I

inscribir el dominio de inmuebles que carezcan de títulos inscritos, debe dar aviso
inmediato a la División de Bienes Nacionales, acompañando copia de la solicitud
pertinente. Esto según el D.L. N° 1.939 de 1977, que establece las normas de adquisición,
administración y disposición de los bienes del estado, artículo 10. Este artículo exige que
para la inscripción del dominio de bienes sin titulo la autorización de esta División, la cual
deberá emitir un informe dentro de los 30 días siguientes a la fecha en que la división recibe
la petición del Conservador.

Si el conservador inscribe sin la autorización de la División o ésta es

desfavorable, la inscripción adolecerá de nulidad, además, los Conservadores serán
sancionados por la Corte de Apelaciones respectiva, según el artículo 539 del Código
Orgánico de Tribunales.

Si el informe es negativo puede reclamarse a la Corte de Apelaciones

dentro de 5° día quien fallará en única instancia.

Hay que tener presente si, que las formalidades de los artículos 693 del
Código Civil y 58 del Reglamento, se refieren a la primera inscripción del inmueble, y solo
se refieren a la transferencia por donación o contrato entre vivos, del dominio de una finca
o para la constitución o transferencia por acto entre vivos de los derechos de usufructo, de
censo y de hipoteca. Así las publicaciones no son necesarias para las inscripciones hechas
en virtud de otros títulos, como sentencias que declaren haberlo adquirido por prescripción
o por sucesión por causa de muerte.

Sanción a las inscripciones relativas a predios no inscritos hechas sin publicidad

José Clemente Fabres contesta que es la nulidad absoluta, según el 1.682.

El señor Claro Solar niega que los avisos y el cartel constituyan un requisito establecido en
consideración a la naturaleza del acto, pues sólo exigen en caso de que el predio a que se
refiere el titulo que va a inscribirse no ha sido antes inscrito, por ello la sanción sería la
Inoponibilidad.

¿Cómo se escriben las inscripciones en el registro?

Los Registros parciales se llevarán en papel sellado de segunda clase, y se

organizarán del mismo modo que los protocolos de los escribanos públicos. Se foliarán a
medida que se vaya adelantando en ellos. Artículos 34 y 35 del Reglamento. Las partidas de
inscripción, en cada Registro parcial, se colocarán bajo el número que se les haya asignado
en el Repertorio. Artículo 73.

Las inscripciones se escribirán entre dos márgenes, y en tal orden de

sucesión que entre una y otra no quede más de un renglón en blanco. Tendrá cada
inscripción al principio, en el margen de la izquierda, una anotación que exprese la
naturaleza del título y el número que le corresponda en el Repertorio. Las sumas se
escribirán en guarismos y en letras, y no se usará jamás de abreviaturas. Artículos 75, 76 y
77 del Reglamento.

La rectificación de errores, omisiones o cualquiera otra modificación

equivalente que el Conservador, de oficio o a petición de parte, tuviere que hacer conforme
al título inscrito, será objeto de una subinscripción; y se verificará en el margen de la
derecha de la inscripción respectiva, al frente de la designación modificad. Artículo 88.

Debe hacerse una inscripción para cada inmueble

Se hará una sola inscripción, cualquiera que sea el número de los

acreedores y deudores, si hay entre aquéllos unidad de derechos, o si son éstos solidarios o
indivisible la obligación.

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 Apuntes sobre el Registro Conservador de Bienes Raíces – Derecho Civil I

Pero si resultare de un título que muchos deudores o fiadores hubiesen

hipotecado los inmuebles que singularmente les corresponden, se verificarán tantas
inscripciones cuantos los inmuebles sean. Artículos 71 y 72 del Reglamento.

Contenido de las inscripciones

Toda inscripción se reduce a copiar un extracto fundamental del titulo; las

indicaciones que debe contiene son distintas, según sea la naturaleza de éste. En general, se
consignan los datos necesarios para formarse cabal idea de las partes y el asunto a que se
refiere la inscripción.

Contenido de la inscripción de los títulos de propiedad y otros derechos Artículo 78.

La inscripción de títulos de propiedad y de derechos reales, contendrá:

1. - La fecha de la inscripción;

2. - La naturaleza, fecha del título y la oficina en que se guarda el original;

3. - Los nombres, apellidos y domicilios de las partes;

4. - El nombre y linderos del fundo; los predios urbanos no se designan por el nombre,
sino que por el numero y calle de la ciudad en que están situados.

5. - La firma del Conservador;

Siempre que se transfiera un derecho antes inscrito, se mencionará en la

nueva, al tiempo de designar el inmueble, la precedente inscripción, citándose el Registro,
folio y número de ella. Artículo 80.

Firma de la inscripción.

Si se pidiere la inscripción de un título translaticio del dominio de un

inmueble o de alguno de los derechos reales mencionados en el artículo 52, número 1; y en
el título no apareciere facultado uno de los otorgantes o un tercero para hacer por sí solo el
registro, será necesario además que las partes o sus representantes firmen la anotación.

En las transferencias que procedan de decretos judiciales no hay

necesidad de que las partes firmen las anotaciones.

Por su parte el artículo 83 establece que a continuación de la última

palabra del texto de la inscripción, seguirán las firmas de las partes, en los casos que fueren
necesarias, debiendo cerrar la inscripción la firma del Conservador.

La Corte de Apelaciones de Valparaíso, ha establecido que no se exige

que las firmas del tridente, el adquirente o de sus representantes y la del conservador se
produzcan en un solo caso no dentro de un plazo determinado. Por ello, no es un requisito
de existencia ni de validez la firma. Sin embargo, la Corte Suprema ha dicho que la
inscripción en el Registro del Conservador no firmada por este funcionario, carece de valor
y procede él correctamente si la deja sin efecto.

Mención de la inscripción anterior

Siempre que se transfiera un derecho antes inscrito, se mencionará en la

nueva, al tiempo de designar el inmueble, la precedente inscripción, citándose el Registro,
folio y número de ella. Artículo 80 del reglamento y 692 del Código Civil. Esto tiene por

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 Apuntes sobre el Registro Conservador de Bienes Raíces – Derecho Civil I

objeto mantener la historia de la propiedad.

Por su parte el artículo 92 expresa que el Conservador no hará

cancelación alguna de oficio: no obstante, en las inscripciones anteriores no canceladas,
será obligado a poner una nota de simple referencia a las posteriores que versen sobre el
mismo inmueble.

¿Qué sanción tiene la no mención? La sanción es solo la del 696 del

Código Civil: Los títulos cuya inscripción se prescribe en los artículos anteriores, no darán
o transferirán la posesión efectiva del respectivo derecho, mientras la inscripción no se
efectúe de la manera que en dichos artículos se ordena, pero esta disposición no regirá sino
respecto de los títulos que se confieran después del término señalado en el reglamento
antedicho. La inscripción no es nula, sino que solo ineficaz, mientras no se llene la
formalidad omitida o de oficio el conservador practique una subinscripción.

Reglas a que están sujetos los notarios aplicables a los conservadores

En orden al modo de salvar las enmendaturas o entre líneas, de identificar

las personas, y demás concerniente a la forma y solemnidades de las inscripciones, estarán
los Conservadores sujetos a las mismas reglas que los escribanos, respecto del otorgamiento
de instrumentos públicos. Artículo 84.

Devolución del título después de su inscripción

Verificada la inscripción, el Conservador devolverá su título al requirente;

pero si la inscripción se refiere a minutas o documentos que no se guardan en el Registro o
protocolo de una oficina pública, se guardarán dichas minutas o documentos en el archivo
del Conservador bajo su custodia y responsabilidad, observando a este respecto lo dispuesto
en el artículo 39. Artículo 85.

El título se devolverá con nota de haberse inscrito del Registro, número y

fecha de la inscripción, la fecha de la nota y la firma del Conservador. Se hará además
mención en la predicha nota, del contenido de las minutas o documentos que, deben quedar
en poder del Conservador. Artículo 86

¿Cómo se suplen las faltas en los títulos de algunas de las designaciones legales que debe
contener?

La falta absoluta en los títulos de algunas de las disposiciones legales,

solo puede llenarse por medio de escritura pública. Pero pueden salvarse por medio de
minutas suscritas por las partes las designaciones defectuosas e insuficientes de los títulos;
la designación de los herederos en el caso de la posesión efectiva de la herencia; las
designaciones que deban completar la inscripción de una sentencia o decreto judicial y las
de las personas o representantes legales de las partes. Reglamento, artículo 82.

Subinscripciones

¿Cómo se salvan los defectos de las inscripciones: subinscripciones?

Los errores, omisiones y otros defectos en que pueda haberse incurrido en

una inscripción, y que pudieran salvarse con arreglo al mismo título inscrito, los rectificará
el conservador, de oficio o a petición de parte, por medio de una subinscripción. Esta es una
anotación que se hace al margen del derecho de la inscripción respectiva, al frente de la
designación modificada, artículo 88 del reglamento. Su objeto es alterar el valor o alcance
de la inscripción del centro.

Pero si la rectificación o variación de la inscripción requiriese un nuevo

19
 Apuntes sobre el Registro Conservador de Bienes Raíces – Derecho Civil I

título, deberá hacerse una nueva inscripción, en la cual se pondrá una nota de referencia a la
que se modifica, y en ésta se pondrá igual nota de referencia a aquélla. Pero si el nuevo
documento que se exhibe es una sentencia o decreto judicial ejecutorio, cualquiera que sea
la modificación que prescriban, se hará solo una subinscripción. Reglamento, artículo 89.

Cancelación

Las cancelaciones implican extinguir o dejar sin efecto un asiento del

Registro. Se realizan mediante subinscripciones, sean las cancelaciones totales o parciales,
convencionales o decretadas por la justicia. Reglamento, artículo 91.

El conservador no puede hacer cancelación alguna de oficio; no obstante,

en las inscripciones anteriores no canceladas, está obligado a poner una nota de simple
referencia a las posteriores que versen sobre el mismo inmueble. Reglamento, artículo 92.

Sanción de las inscripciones

La inscripción como Acto Jurídico, sigue las reglas generales de éstos, y

puede adolecer de nulidad absoluta o relativa, según los casos.

Considerada la inscripción en si misma, sólo puede adolecer de nulidad

absoluta y esto ocurre si se omiten los requisitos esenciales para su validez, como la firma
del conservador, la fecha, el registro en el libro correcto. Vimos que la firma según la
jurisprudencia no es un requisito de validez.

Reinscripciones

Toda reinscripción importa volver a inscribir un titulo ya inscrito. No hay

norma que lo autorice, pero tampoco que lo prohíba y por ello en la práctica se acepta, para
encadenar inscripciones que no lo estaban. Por ejemplo, un heredero vende un inmueble,
sin haber practicado antes las inscripciones correspondientes y el adquirente logra inscribir
la compraventa. Más tarde, el heredero realiza las inscripciones omitidas y comprador o
adquirente del inmueble vuelve a inscribir su contrato, para que en el registro aparezca que
deriva su dominio del heredero.

Alguna practica registral ha llegado a configurar un mecanismo que se ha

denominado así: “reinscripción”, consistente como hemos dicho en volver a inscribir
inmuebles ya inscritos en el Registro, sin cambiar el titular. 1

Reconstitución de Inscripciones

En caso de destrucción total o parcial de los Registros, tiene lugar la

denominada “reconstitución de inscripciones”. El procedimiento para la reconstitución está
señalado en la ley 16.665 de 1967, aplicable a ella también la reconstitución de escrituras
públicas de los artículos 436 a 439 del Código Orgánico de Tribunales.

Calificación

La descripción de nuestro sistema, en los términos relatados, permite

cotejarlo con las principales alternativas teóricas en materia registral, que se enunciaron al
comienzo. Con lo dicho, puede concluirse que:

1. - Es un registro de carácter personal y no real. Las inscripciones no se agrupan en

torno a e una ficha u otro mecanismo, que represente a cada inmueble, sino que se
van efectuando sin orden preestablecido, a medida que llegan los títulos del Registro;
1
Daniel Peñailillo. Los Bienes.
20
 Apuntes sobre el Registro Conservador de Bienes Raíces – Derecho Civil I

las mutaciones y estado actual de un predio se pueden establecer mediante los índices
de personas que han intervenido en ellos respectivos actos.

2. - Es de inscripciones (extractos) no de transcripciones.

3. - Ostenta de escasa legalidad. Las atribuciones del conservador, según el reglamento,

son muy limitadas en cuanto al examen de los titulo; tanto en la secuela jurídica
intachable, como la correspondencia del registro con los caracteres materiales de los
inmuebles, en muchas ocasiones no se observan.

Saneamiento de Títulos

A través de la vigencia del sistema registral se ha constatado la situación

de numeroso inmuebles (miles) cuyos antecedentes jurídicos no están claros, por defectos
en el titulo propiamente tal o en la inscripción.

Para acelerar la solución de estas situaciones se han dictado numerosas

leyes de saneamiento de títulos, que fijan procedimientos especiales para inscribir en el
registro, y obtener así un titulo saneado.

La sucesión por causa de muerte y la subdivisión de inmuebles pueden

mencionarse como dos causas de importancia en la configuración del problema. La
dictación de leyes de saneamiento, por otra parte, es una demostración más de las
debilidades del sistema registral.

La ley más utilizada es la ley 16.741.

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