Sunteți pe pagina 1din 119

DREPT CIVIL.

CONTRACTE SPECIALE

Date de contact ale titularului de curs: Date de identificare ale cursului:


Nume: Lector univ. dr. Kocsis Jozsef Drept civil. Contracte speciale
Birou: Cluj-Napoca, str. A. Iancu 11, cam. Codul cursului DLR3115
217 Anul III, semestru I
E-mail: jkocsis8@gmail.com Categoria formativa a disciplinei: fundamentală
Consultaţii: marţi, orele 14,00

Condiţionări şi cunoştinţe prerechizite


Pentru această materie nu sunt alte discipline a căror promovare să condiţioneze
înscrierea şi prezentarea la examen.
Cu toate acestea, pentru înţelegerea şi asimilarea materiei sunt indispensabile cunoştinţele
dobândite la disciplina Drept civil anul I (Introducere în dreptul civil) şi anul II (Obligaţiile)
îndeosebi cele privitoare la teoria generală a contractului.
Descrierea cursului şi organizarea materiei
Cursul de contracte speciale îşi propune cunoaşterea regimului juridic aplicabil câtorva
dintre cele mai uzuale contracte (vânzare-cumpărare, donaţie, întreţinere şi rentă viageră,
locaţiune, comodat, mutuum, antrepriză, mandat etc), fără însă a putea epuiza lista de contracte
reglementate chiar în codul civil. O parte dintre aceste contracte urmează a fi studiate la alte
discipline de studiu: dreptul transporturilor, dreptul asigurărilor, dreptul afacerilor etc. Vor fi
identificate seturi de reguli specifice fiecărui contract în parte, dar vor fi analizate şi aplicaţii ale
regulilor generale din materia contractuală în cazul diferitelor contracte speciale.
Formatul şi tipul activităţilor
Pentru învăţământul la distanţă nu sunt organizate activităţi de predare. Nimic nu
împiedică însă pe cei înscrişi la această formă de învăţământ să participe la orele de curs şi cele
de seminar organizate pentru forma de învăţământ cu frecvenţă.
Specifică învăţământului la distanţă este activitatea tutorială, constând în dezbateri
organizate pe grupe de studenţi pe teme din materia aferentă cursului şi anunţate din timp prin
„Calendarul disciplinei”. Fiind vorba despre dezbateri – iar nu prelegeri – participarea la aceste
întâlniri tutoriale este utilă numai în măsura în care aţi studiat tema supusă discuţiei.
Evaluarea şi notarea
Examenul va consta într-un test tip grila cu un număr de 24-25 enunțuri. Dintre
enunțurile formulate pe subiect, una, niciuna sau mai multe variante de răspuns pot fi corecte.
Vor mai exista 2-3 enunțuri care vor presupune comentarea unor răspunsuri tip grilă. Va interesa
nu indicarea răspunsului corect, ci analiza scrisa a fiecărei variante de răspuns formulate.
Notarea se face de la 1 la 10, acordarea punctului din oficiu fiind obligatorie.
Durata examenului este de 1 h.
La intrarea în sala de examen, studentul se va legitima cu carnetul de student sau, atunci
când din motive justificate studentul nu poate prezenta carnetul de student, cu alt act de
identitate. După terminarea examenului scris, prin grija secretariatului, se va afişa baremul de
corectare la avizierul facultăţii. Rezultatele obţinute la examene se înscriu în catalog, în termen
de cel mult 7 zile de la examinare.
Studenţii au dreptul de a se prezenta la reexaminare în vederea măririi notei în sesiunea
din toamnă. Intrarea la examenul de mărire nu are niciun fel de restricţii (nota iniţială nu este
criteriu), iar nota obţinută în urma reexaminării nu se ia în considerare dacă este mai mică decât
nota obţinută iniţial.
Elemente de deontologie academică
Plagiatul şi fraudele dovedite conduc la pierderea examenului.
Se consideră fraudă utilizarea sau încercarea de a utiliza în timpul examenului de
mijloace de informare neautorizate de examinator, substituirea de persoane precum şi semnarea
lucrării cu un alt nume decât cel al studentului care a întocmit-o.
Studenţii care deţin telefoane mobile sau orice alte mijloace de comunicare la distanţă
sunt obligaţi ca, pe întreaga perioadă a examenului să le ţină închise, pe masă. Deţinerea acestora
în orice alt mod constituie, potrivit Regulamentului de organizare şi funcţionare a Facultăţii de
Drept, prezumţie de fraudă (art. 81).,
În cazul substituirii de persoane cu ocazia examenului, sancţiunea este exmatricularea,
conform art. 81 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a Facultăţii de Drept, care se
aplică atât studentului care trebuia să susţină examenul cât şi studentului care s-a prezentat la
examen în locul acestuia.
Studenţi cu dizabilităţi
Studenţii afectaţi de dizabilităţi beneficiază de atenţia şi înţelegerea cuvenite.
La solicitarea expresă a studentului, exprimată prin e-mail şi adresată titularului de curs,
vom conveni, în funcţie de situaţia studentului şi de doleanţele acestuia, asupra celor mai
potrivite forme de asistenţă în vederea însuşirii corespunzătoare a materiei.
Strategii de studiu recomandate
Însuşirea materiei presupune în mod neîndoielnic studiu individual din partea studentului.
Studiul trebuie să fie axat pe înţelegerea conceptelor, instituţiilor şi mecanismelor juridice
implicate de materie, raţiunea acestui mod de abordare fiind posibilitatea de aplicare a
cunoştinţelor juridice teoretice la diverse ipoteze ce ar putea fi întâlnite în practică. O reţinere
mecanică nu va fi de folos nici pentru studierea materiei, nici pentru promovarea examenului.

Precizări
Notele de curs constituie doar o prezentare fragmentară, succintă şi elementară a
principalelor teme studiate în cadrul disciplinei „Contracte speciale”; ele nu prezintă toată
tematica solicitată pentru examen, iar în cadrul temelor abordate informaţiile prezentate sunt
minimale, putând constitui un punct de plecare în studierea domeniului abordat. În consecinţă,
parcurgerea acestui material nu este suficientă pentru promovarea examenului. Pregătirea
corespunzătoare a examenului presupune parcurgerea și a unuia dintre cursurile scrise, indicate
ca material bibliografic.

Bibliografie Obligatorie:
1. D. Chirică, „Tratat de drept civil, Contracte speciale, volumul I, Vânzarea și
schimbul”, Hamangiu, București, 2017.
2. Fr. Deak, R. Popescu, L. Mihai, „Tratat de drept civil. Contracte speciale”, vol. I.,
Universul juridic, București, 2017;
3. R. Dincă, „Contracte civile speciale în noul Cod civil, Note de curs”, Universul
Juridic, București, 2013.

Facultativă:
1.P. Puig, „Contrats speciaux”, Dalloz, ed. A 3-a, 2009;
2. Ph. Malaurie, L. Aynes, „Les contrats speciaux”, Defrenois, Paris, 2005;
3.D. Mainguy, „Contrats speciaux”, Dalloz, Paris, 2010
DREPT CIVIL. CONTRACTE SPECIALE – Note de curs

Lector univ. dr. Kocsis Jozsef


Facultatea de Drept, UBB Cluj

ASPECTE INTRODUCTIVE

1. Denumirea de contracte speciale – o denumire inexactă. Denumirea ar crea


aparenţa existenţei unor contracte generale, care nu ar intra în obiectul de studiu al disciplinei,
aceasta ocupându-se doar de contractele speciale. Nu există însă un contract general, ci doar
contracte speciale, la fel cum în dreptul penal nu există infracţiune în general, ci doar diferite
infracţiuni speciale. Aceste contracte vor fi guvernate atât de reguli generale – şi care doctrinar
sunt incluse în ceea ce denumim teoria generală a obligaţiilor contractuale, şi care vizează de
pildă principiul forţei obligatorii sau relativitatea contractelor, condiţiile generale de valabilitate
ale oricărui contract - cât şi de norme speciale, specifice fiecărui contract în parte.
Dreptul contractelor speciale nu conţine însă norme care sunt doar derogatorii de la
normele de drept comun, ci şi reguli care vin ca o consacrare a regulilor generale, întărind deci
regulile de drept comun. Normele ce reglementează contractele speciale stabilesc osatura fiecărui
contract reglementat, cadrul lor esenţial, pe care părţile le pot adapta în anumite limite intereselor
lor particulare.
Aceste norme speciale au foarte adesea un caracter supletiv, părţile putând deroga de la
ele (de pildă vânzătorul se poate exonera de obligaţia legală de garanţie, în anumite limite), dar
pot fi şi imperative, libertatea contractuală a părţilor neputându-le afecta (forma autentică
impusă ad validitatem înstrăinării terenurilor nu poate fi eludată).
2. Contracte numite şi nenumite. După cum sunt sau nu reglementate legal, contractele
speciale pot fi numite sau nenumite. Sunt numite contractele care au o denumire provenită fie
dintr-o reglementare legală, indiferent dacă această reglementare se găseşte în Codul civil
(Cartea a V-a, titlul IX, capitolele I-XX, vânzare-cumpărare, schimb, locaţiune, societate,
mandat, comodat, împrumut, depozit, aleatorii, fidejusiune, etc) sau în legi speciale: Legea
79/1998 privind regimul juridic al francizei, Legea 80/1998 privitoare la leasing şi operaţiunile
de leasing, Legea 66/1993 privitoare la contractul de management sau dintr-o practică
constantă.
3. Conturarea istorică a contractelor speciale. În perioada clasică a dreptului roman
eficacitate juridică aveau doar acele contracte care erau însoţite de acţiuni, nefiind recunoscută
eficienţa juridică pentru orice convenţie; doar în măsura în care convenţia părţilor se calchia pe
un anumit tipar contractual, protejat de o acţiune, respectiva convenţie are forţă juridică. Dreptul
roman era un drept procedural, prin urmare drepturi existau doar acolo unde exista o acţiune în
justiţie, iar numărul acestor acţiuni era limitativ stabilit.1 Iată cum în dreptul roman acţiunea nu
era o parte componentă a dreptului subiectiv, ci dreptul subiectiv exista doar acolo unde exista
acţiune.
Acordul de voinţe nu crea practic obligaţii, ci doar acel acord crea forţă juridică care se
încadra într-una dintre tiparele contractuale prestabilite: contracte verbis (care se formau
printr-un schimb de formule solemne,) contractele litteris care aveau ca obiect sume de bani şi
care erau înscrise într-un Codex, contractele re (mutuum) care se formau prin remiterea unui
lucru şi contracte consensuale (vânzare, societate, mandat, închiriere). Explicaţia acestui fapt
rezidă în caracterul pragmatic al juriştilor romani, gândirea cazuistică a acestora, ceea ce a
împiedicat conturarea unor noţiuni generale, cum ar fi ce cel de contract. Mult mai târziu au
apărut şi alte contracte nenumite: do ut des (schimbul), do ut facias (donaţia cu sarcină), facio ut
des, facias ut facias (tranzacţia). Pactul nud, fără acţiune nu avea nici o forţă juridică. Ex nudo
pactum actio non nascitur. Actio empti, acţiunea cumpărătorului împotriva vânzătorului pentru
ipoteza în care nu recepţiona bunul vândut.
Sub influenţa canoniştilor – pornind de la fundamentele teologiei morale – care admit că
chiar dacă din punct de vedere juridic angajamentele asumate într-un cadru informal nu dau
naştere la obligaţii, se formulează ideea că asemenea angajamente sunt obligatorii din punctul de
vedere al moralei. Instanţele canonice au început să-şi însuşească acest postulat, astfel că puteau
fi formulate acuzaţii împotriva celor care nesocoteau cuvântul dat. Cu toate acestea abia spre
secolul XV acest principiu a fost aplicat de tribunalele de drept canonic şi raporturilor civile
Schimburile comerciale tot mai intensificate au impus însă distanţarea de regulile stabilite
în dreptul roman, în raporturile dintre comercianţi fiind recunoscut mai întâi forţa juridică a unor
înţelegeri neformale. Deja în secolul XIV s-a conturat ideea între comercianţi că în faţa
tribunalelor comerciale (curia mercatoria) nu poate fi invocată faptul că angajamentul lor nu a
respectat un anumit tipar contractual, principiul echităţii impunând o asemenea soluţie. Această
concepţie a fost adoptată şi însuşită de doctrinarii italieni din sec. XV şi tribunalele comerciale
italiene.
Hugo Grotius are meritul de a fi recunoscut şi susţinut necesitatea recunoaşterii ca izvor
de drept a manifestării de voinţă libere, autonome, independentă de orice formă sau tip de
manifestare a voinţei: „nimic nu corespunde mai bine demnităţii umane decât respectarea
cuvântului dat” , iar cu privire la diferenţele dintre contracte şi pacte, dintre contracte numite şi
nenumite afirma că „asemenea diferenţieri nu sunt consacrate de dreptul natural. Aşa numitele

1
Ph. Malaurie, L. Aynes, P-Y Gautier, Les contrats speciaux, Defrenois, Paris, 2005, p. 5
contracte nenumite, cel puţin la fel ca şi contractele numite, îşi au fundamentul în dreptul natural,
şi sunt la fel de vechi ca şi contractele aşa zis numite. Mai mult, schimbul, care este calificat ca
un contract nenumit, este mai simplu şi mai vechi decât vânzarea-cumpărarea”.
Meritul principal al dreptului modern este că a recunoscut consensualitatea contractului
în general, depăşind astfel limitele impuse de tiparele contractuale recunoscute în dreptul lui
Iustinian, precum şi influenţa dreptului formalist german. Hugo Grotius şi Puffendorf abordează
în secolul XVIII necesitatea formării unui sistem al contractelor, Domat şi Pothier folosind
rezultatele analizelor lor la elaborarea Codului civil francez.
4. Tendinţe actuale în dreptul contractelor:
Specializarea contractelor: contractele speciale au devenit şi mai speciale –
vânzare:mobile şi imobile, locaţiunea terenurilor, imobilelor de locuit
Profesionalizarea contractelor – în mod tradiţional în doctrina franceză se vorbea
despre grand contrat si petit contrat, acestea din urmă luând însă o revanşa serioasă în faţa
contractelor considerate îndeobşte principale. Suficient să avem în vedere împrumuturile
bancare, contractele de depozit bancare, pentru a vedea cum aceste contracte au devenit mari
contracte de afaceri, realizându-se o profesionalizare a contractelor. Această profesionalizare a
determinat însă şi un conţinut diferit al contractelor, apărând obligaţia de informare, obligaţia de
securitate, obligaţia de consiliere, responsabilitatea profesionistului este altfel apreciată decât
răspunderea unui profan.
Protejarea uneia dintre părţi: în prezent există numeroase reguli derogatorii stabilite în
funcţie de calitatea uneia dintre părţile contractului. Ex. Dreptul consumatorului, chiriaşul într-un
contract de închiriere a locuinţei etc.
Europenizarea dreptului contractelor - de remarcat lipsa vreunei reglementări
specifice în prevederile Tratatului de la Roma cu referire la vreo competenţă comunitară, la
armonizarea sau coordonarea legislaţiilor în acest domeniu. Intervenţia dreptului comunitar în
domeniul contractelor se realizează practic prin politicile de protecţie a consumatorului şi prin
regulile stabilite pentru libera concurenţă între statele membre. Putem întâlni prin urmare
reglementări, directive punctuale pentru anumite domenii (Directiva din 25 iulie 1985 privind
răspunderea pentru produse defectuoase)2, Directiva din 20 mai 1997 privitoare la protecţia
consumatorilor în materia contractelor la distanţă3, precum şi anumite convenţii de drept
internaţional privat în materie contractuală.
În prezent putem întâlni eforturi pentru crearea unui cadru legislativ cât mai omogen la
nivelul ţărilor membre: Directiva 1999/44/CE din 25 mai 1999 referitoare la anumite aspecte ale
vânzării şi garanţiilor bunurilor de consum, care practic încearcă o uniformizare a reglementării
acestor aspecte în legislaţia diferitelor state. Comisia Lando, comisie constituită din universitari,

2
Legea 240/2004 referitoare la răspunderea producătorilor pentru pagubele generate de produsele cu defecte
3
Legea 51/2003 privind contractele încheiate la distanţă.
a elaborat Principiile europene ale contractului, ca un prim pas spre un viitor Cod european al
contractelor (desigur, că aceste principii nu au în acest moment nici o forţă normativă),
materializat în Principiile dreptului european al contractelor. Rezultatele acestei comisii sunt
continuate de o altă comisie cunoscută sub denumirea de Comisia von Bar, care şi-a propus mai
întâi elaborarea unui Cod civil european. Apoi, există Principiile Unidroit relative la contractele
de comerţ internaţional şi Convenţia de la Viena din 1980 asupra vânzării internaţionale de
mărfuri prin care se urmăreşte uniformizarea practicilor contractuale, ceea ce desigur nu este un
proces liniar, ci unul şovăielnic şi sinuos. Convenţia europeană a drepturilor omului, paradoxal
concepută pentru protejarea libertăţilor umane în faţa reglementărilor şi activităţii etatice exercită
o influenţă asupra dreptului contractelor.
5. Calificarea contractelor. A califica un contract înseamnă a determina setul de reguli
care vor guverna respectivul contract, stabilind regimul juridic al acestuia. Operaţiunea calificării
permite practic să stabilim dacă un contract este numit sau nenumit, iar în cazul contractelor
numite să determinăm denumirea operaţiunii şi regimul juridic aferent.
Calificarea unui contract este o problemă de drept care poate fi soluţionată inclusiv de
instanţele de recurs. Ea nu depinde de voinţa părţilor, ci se stabileşte pe baza unor elemente
obiective, astfel că judecătorul va fi cel care pe baza unor criterii va realiza operaţiunea
calificării.
Metoda preconizată de marea majoritate a autorilor pentru calificarea unui contract este
determinarea obligaţiei caracteristice sau esenţiale. Desigur nu este vorba de obligaţiile ce au
ca obiect sume de bani, pentru că asemenea obligaţii pot fi întâlnite în cazul multor contracte,
cum este cazul vânzării, a locaţiunii, a împrumutului etc. Dar adesea acest element este
insuficient pentru a realiza operaţiunea calificării; bunăoară efectul translativ de proprietate este
specific nu doar contractului de vânzare-cumpărare, ci poate fi întâlnit şi în cazul contractului de
schimb, de rentă viageră, de împrumut de consumaţie etc.
Un autor remarca caracterul intuitiv al calificării, judecătorul încercând să identifice în
cadrul contractului supus examinării cât mai multe caracteristici ale unui contract (obiectul
prestaţiei caracteristice – un bun sau un serviciu, durata angajamentului – executare imediată sau
succesivă, modalităţi de plată - dintr-o dată sau în tranşe)4. Desigur şi compararea contractului cu
un tipar contractual concurent celui în care pare a se realiza încadrarea poate servi la calificarea
corectă a contractului. De asemenea, în cazul în care o convenţie se află în apropierea unui
contract cu multiple norme imperative, se constată un fenomen de atracţie din partea acestui tip
de contract, explicaţia rezidând în aceea de a nu se permite eludarea unui statut imperativ.
Ca rezultat al calificării, contractul va putea fi încadrat într-unul dintre tiparele
contractuale existente, fiind prin urmare supus regimului juridic stabilit pentru contractul

4
J. Huet, Traité de droit civil. Les principaux contrats spéciaux, LGDJ, Paris, 1996, n. 12, p. 22.
respectiv, ori va putea antrena aplicarea regulilor specifice pentru mai multe contracte, fie
concomitent, fie succesiv5 (cazul calificării distributive), după cum ar putea fi calificat ca un
contract sui generis, adică un contract nenumit.
Se pune problema în ce măsură unei convenţii calificate ca fiind nenumită, i se pot aplica,
prin analogie, norme stipulate pentru contracte aflate în vecinătatea celui calificat ca nenumit?
Şi firesc, pentru aspecte nereglementate din contracte numite pot fi aplicate reguli stabilite în
cazul altor contracte apropiate?
Noul Cod civil reglementează în mod expres o asemenea situaţie, art. 1.168 stipulând:
„contractelor nereglementate de lege li se aplică prevederile prezentului capitol, iar dacă
acestea nu sunt îndestulătoare, regulile speciale privitoare la contractul cu care se aseamănă
cel mai mult”.

Titlul I.
CONTRACTUL DE VÂNZARE

Secțiunea I.
Generalități

1. Noţiune. Vânzarea este definită de art. 1650 C.civ. ca fiind „contractul prin care
vânzătorul transmite sau se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în
schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească”. Aceasta înseamnă că prin
încheierea vânzării cumpărătorul urmărește să obțină proprietatea asupra bunului cumpărat (sau a
unui alt drept real sau de creanță), iar vânzătorul urmărește să obțină o sumă de bani cu titlu de
preț.
Legiuitorul a privit transferul dreptului de proprietate fie ca efect al contractului, atunci
când utilizează sintagma „vânzătorul transmite” proprietatea unui bun, fie ca efect al unei
obligații, respectiv a obligației de transmitere a dreptului de proprietate. Sistemele de drept
europene6, după cum au menținut sau nu tradiția romană, privesc vânzarea unui bun individual
determinat fie ca efect al contractului (dreptul francez și sistemele de drept care l-au luat ca
model), fie, așa cum o priveau și romanii, doar ca sursă a unui raport obligațional (dreptul
german). Legiuitorul român pare să fi consacrat un mixaj al celor două sisteme, transferul

5
Convenţia în urma căreia un cal urmează a fi supus pe o anumită durată de timp unui dresaj, face aplicabile atât
regulile pentru contractul de depozit vis a vis de îngrijirea calului, cât şi de antrepriză pentru antrenarea acestuia.
6
Pentru o prezentare detaliată v. Ș. Mircioiu, Transferul dreptului de proprietate prin vânzare. Studiu de drept
comparat, Universul Juridic, București, 2014.
proprietății fiind privit uneori ca efect al contractului, iar alteori7 doar ca efect al obligației
vânzătorului de a transfera proprietatea8.
2. Caracterele juridice ale contractului de vânzare. Prezentarea caracterelor juridice
ale contractul de vânzare ne permit formarea unei imagini de ansamblu asupra acestuia. Dintre
caracterele juridice definitorii ale contractului de vânzare vom examina în cele ce urmează
caracterul său sinalagmatic, consensual, comutativ, cu titlu oneros și, de regulă, translativ de
proprietate.
(a) Contractul de vânzare este sinalagmatic, obligațiile părților fiind reciproce și
interdependente, obligațiile vânzătorului avându-și cauza în obligațiile corelative ale
cumpărătorului, și invers. Vor fi prin urmare aplicabile efectele specifice ale contractelor
sinalagmatice, și anume: (i) părțile contractante vor putea invoca excepţia de neexecutare a
contractului, respectiv una dintre ele va putea refuza executarea propriilor obligații, până la
executarea obligațiilor corelative de către celălalt cocontractant, în condiţiile reglementate de art.
1556 C.civ. De exemplu, vânzătorul poate refuza îndeplinirea obligației de predare a bunului
vândut, până la momentul la care cumpărătorul și-ar îndeplini obligația de plată a prețului9; (ii)
rezoluţiunea contractului de vânzare, adică desființarea contractului pentru neîndeplinirea
obligațiilor contractuale şi (iii) suportarea riscurilor în cazul în care neexecutarea este datorată
unui caz fortuit sau de forță majoră, în condițiile reglementate de art. 1274 C.civ. Tot din
caracterul sinalagmatic al contractului, rezultă că atunci când contractul se încheie sub forma
unui înscris sub semnătură privată, acesta trebuie să îndeplinească formalitatea multiplului
exemplar, cerință impusă de art. 274 C.pr.civ.
(b) Contractul de vânzare este unul consensual, fiind valabil format prin simpla
manifestare de voință a părților, fără a mai fi nevoie de îndeplinirea vreunei formalități. Din
momentul în care există acordul părților asupra lucrului vândut și asupra prețului vânzarea este
valabil formată. Doar în mod excepțional legea impune anumite condiții de formă pentru
încheierea vânzării. Astfel, printre altele, forma autentică este cerută de legiuitor pentru
transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilelor sau un dezmembrământ al acestuia10. Tot
în formă autentică va trebui încheiată vânzarea unei moșteniri11. Alteori legea impune
respectarea unor cerințe formale nu pentru validitatea contractului, ci doar ca o condiție ad

7
Indubitabil, în situația vânzării lucrului altuia reglementată de art. 1683 C.civ. nu se poate vorbi decât despre
existența unei obligații de transmitere a dreptului de proprietate, acest efect neproducându-se automat, întrucât
vânzătorul nu este proprietarul bunului. Acesta se obligă doar la transmiterea dreptului de proprietate, fie la
momentul la care bunul ar intra în patrimoniul său, fie la momentul ratificării vânzării de terțul proprietar.
8
Pentru detalii v. Infra. Transmiterea proprietății.
9
Art. 1693 C. civ. prevede exigibilitatea obligaţiei de predare a bunului vândut de îndată de preţul a fost achitat.
Aceasta înseamnă că mai întâi trebuie îndeplinită obligaţia de plată a preţului, şi abia mai apoi cumpărătorul poate
solicita îndeplinirea obligaţiei de predare a bunului de la vânzător.
10
Art. 885 și art. 888 C.civ.
11
Art. 1747 alin. 2 C.civ.
probationem. Cesiunea drepturilor patrimoniale de autor trebuie să îmbrace formă scrisă12.
Există mai apoi situații în care forma scrisă a contractului este impusă din rațiuni de ordin
administrativ (ex. vânzarea autoturismelor) etc.
(c) Vânzarea este un contract oneros, fiecare parte urmăreşte obţinerea unui avantaj
patrimonial, vânzătorul să primească o sumă de bani, iar cumpărătorul să obțină bunul cumpărat.
Vânzătorul urmărește să obțină o sumă de bani în locul bunului transmis, iar cumpărătorul
urmărește să obțină dreptul de proprietate (sau alt bun ce constituie obiectul vânzării).
(d) Contractul de vânzare este unul comutativ, întinderea prestaţiilor părţilor fiind
cunoscută din chiar momentul încheierii contractului, fiind știut atât bunul care urmează să fie
transferat în proprietatea cumpărătorului, cât şi preţul pe care acesta din urmă s-a obligat să-l
achite. În mod excepţional, un contract de vânzare poate prezenta caracter aleator, atunci când se
vând bunuri viitoare, fără a se cunoaşte cu certitudine dacă acestea vor exista sau nu, ori
întinderea acestuia. Este astfel cazul vânzării unui bun viitor a cărei existență nu este
reprezentată ca fiind o certitudine de către părți, ori cazul lui emptio spei din dreptul roman, când
se vindea doar speranţa existenţei bunului (peştele pe care-l va prinde un pescar dintr-o
aruncătură de plasă), ori vânzarea unei recolte viitoare etc. Nu orice vânzare a unui bun viitor
conferă însă caracter aleator vânzării. În măsura în care părțile își reprezintă certitudinea
existenței viitoare a bunului (de pildă un autoturism de serie) contractul nu va prezenta caracter
aleator, chiar dacă bunul vândut nu exista la momentul încheierii contractului. Pe de altă parte,
nu orice incertitudine va determina calificarea vânzării ca fiind aleatorie. De pildă, atunci când se
vinde nuda proprietate a unui bun, vânzarea nu prezintă caracter aleator, întrucât se știe cu
certitudine care este bunul vândut, fiind necunoscut doar momentul la care vor fi reunite toate
prerogativele dreptului de proprietate în persoana vânzătorului, dar aceste aspecte sunt exterioare
vânzării, ținând de regimul juridic al proprietății bunului și nu de vreun efect al contractului13.
Interesul calificării contractului de vânzare ca fiind unul comutativ constă în aceea că vor
fi aplicabile dispozițiile privitoare la anularea contractului pentru leziune14, ceea ce nu este și
cazul contractelor aleatorii.
(e) Contractul de vânzare este unul translativ de proprietate. În cazul în care sunt
vândute bunuri individual determinate transferul dreptului de proprietate se realizează chiar la
momentul încheierii contractului15, în lipsa unei stipulații contractuale contrare. Producerea
efectului translativ de proprietate poate fi amânată prin voința părților, aceștia putând prevedea
ca transferul să opereze doar după expirarea unui anumit termen, ori după realizarea unei

12
Art. 43 din Legea nr. 8/1996 privind dreptul de autor și drepturile conexe.
13
Pentru opinia contrară v. D. Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea și schimbul, ediția
1, ed. C.H. Beck, București, 2008, p. 30, nr. 17.
14
Art. 1221 alin. 1 C.civ. prevede că „Există leziune atunci când una dintre părți profitând de starea de nevoie, de
lipsa de experiență ori de lipsa de cunoștințe a celeilalte părți, stipulează în favoarea sa ori a unei alte persoane o
prestație de o valoare considerabil mai mare, la data încheierii contractului, decât valoarea propriei prestații”.
15
Art. 1274 alin. 1 C.civ.
condiții, ori după efectuarea plății prețului de cumpărător. Codul civil a consacrat prin art. 885
C.civ. efectul constitutiv al înscrierilor de carte funciară, ceea ce înseamnă că la momentul
intrării în vigoare a acestui text legal16, transmiterea dreptului de proprietate, atât între părți, cât
și în raport cu terții, se va realiza doar la momentul înscrierii dreptului cumpărătorului în cartea
funciară. Până la acest moment efectul translativ de proprietate se produce urmare a încheierii
contractului, înscrierea în cartea funciară având doar efect de opozabilitate față de terți. Dacă
obiectul vânzării îl constituie bunuri de gen, transmiterea proprietății se va realiza la data
individualizării lor, prin cântărire, numărare, măsurare, ori chiar la data încheierii contractului,
dacă sunt individualizate prin arătarea locului în care se află.
3. Delimitarea contractului de vânzare de alte contracte
(i). Vânzarea şi donaţia. Ambele contracte sunt translative de proprietate, dar în cazul
contractului de vânzare-cumpărare, vânzătorul urmărește obținerea unei contraprestații din partea
cumpărătorului (a prețului), în timp ce în cazul contractului de donație, donatorul transmite
proprietatea bunului animus donandi, cu intenția de a face o liberalitate în favoarea donatarului.
La consecințe atât de diferite produse de cele două contracte de ce apare riscul confundării lor,
pentru a se impune precizarea elementelor de diferențiere dintre ele?
Nu orice contract în care o parte doar primește un bun, fără contraprestație din partea sa,
este un contract de donație. Pentru ca un contract să poată fi calificat ca fiind unul de donație se
cere nu doar întrunirea unui element material pentru un asemenea contract (lipsa
contraprestației), ci și ca transferul patrimonial să fie realizat cu intenția de gratificare din partea
donatorului17. În absența decelării unei asemenea intenții din partea celui care transmite
proprietatea unui bun, convenția în temeiul căreia s-a transmis bunul nu poate fi calificată ca
fiind donație. În plus, este posibil ca uneori și un contract în care o parte primește proprietatea
unui bun, la rândul lui să fie obligat să dea ceva în schimb sau să efectueze o contraprestație, dar
aceasta să fie dezechilibrată în raport cu valoarea bunului primit, fiind greu de cunoscut dacă este
vorba de o proastă afacere sau de o voință de gratificare.
Pe de altă parte, un contract echilibrat nu devine automat contract de vânzare, dacă nu se
plătește o sumă de bani, ci se prestează alte servicii. Așa de pildă dacă o donație cuprinde o
sarcină care duce la echilibrarea contractului, contractul va deveni sinalagmatic, fără a se
transforma însă într-un contract de vânzare, având natura unui contract nenumit18. Dacă sarcina
privește plata unei sume de bani avem de a face cu o vânzare, și aceasta chiar dacă plata s-ar face
către o terță persoană, creditorul având posibilitatea să primească el personal plata sau să
desemneze o altă persoană căreia să i se facă plata.

16
Aplicarea textului art. 885 C.civ. a fost amânată prin art. 56 indice 1 din Legea 71/2011 până la finalizarea
lucrărilor de cadastru la nivelul fiecărei unităţi administrativ teritoriale şi deschiderea la cerere sau din oficiu a
cărţilor funciare pentru imobilele respective.
17
D. Chirică, Tratat de drept civil. Succesiunile și liberalitățile, ediția a 2-a, ed. Hamangiu, București, 2017.
18
P. Puig, op.cit., p. 65, nr. 68.
Interesul de a determina dacă un contract este de vânzare sau de donație rezidă în
diferențele ce există între cele două contracte, atât din punctul de vedere al condițiilor specifice
de validitate, cât și din perspectiva regimului juridic diferit care guvernează cele două contracte.
Astfel, ca regulă, vânzarea este consensuală, în timp ce donația este un contract solemn,
implicând încheierea sa în formă autentică19; capacitatea cerută părților pentru încheierea
contractelor este diferită – persoanele fără capacitate de exercițiu sau cu capacitate restrânsă vor
putea încheia contracte de vânzare prin reprezentatul lor legal sau cu asistarea acestuia, eventual
și cu acordul instanței de tutelă, în timp ce încheierea unei donații nu este posibilă în această
modalitate, fiind necesară deplina capacitate de exercițiu a donatorului 20. Donația va fi suspusă
reducțiunii sau raportului21, ceea ce nu este cazul vânzării, cumpărătorul unui bun nefiind în
pericol de a restitui în natură sau prin echivalent bunul cumpărat, dacă contractul a fost valabil
încheiat.
(ii). Vânzarea şi împrumutul de consumaţie. Ambele contracte sunt translative de
proprietate, dar în cazul împrumutului de consumație există obligaţia împrumutatului de a restitui
bunuri similare cu cele primite (obiectul acestui contract fiind bunuri fungibile și consumtibile),
în timp ce în cazul vânzării nu există o asemenea obligație.
Există anumite categorii de bunuri, obiect al vânzării, al căror ambalaj se poate restitui, și
atunci se ridică problema determinării obiectului vânzării, dacă acesta îl constituie și ambalajul
bunului vândut sau acesta este doar împrumutat, constituind obiectul unui contract de comodat
(în cazul împrumutului de folosință, comodatarul nu dobândește decât un drept de folosință
asupra bunului). În astfel de situații va trebui identificată intenția părților contractante, cel mai
adesea ambalajul fiind doar împrumutat, neconstituind obiectul vânzării.
(iii). Vânzarea şi aportul la capitalul social al unei societăţi. Atât în cazul încheierii
unui contract de vânzare, cât și în cazul aportării unui bun la capitalul social al unei societăți, are
loc un transfer al dreptului de proprietate sau al unui alt drept real. În ambele situații, vânzătorul,
respectiv asociatul aportor, vor trebui să garanteze contra evicțiunii și contra viciilor ascunse ale
bunului transmis. Asociatul aportor nu va primi însă un preț pentru bunul adus ca aport la
capitalul social al societății, ci va primi părţi sociale, care îi dau dreptul la dividende și dreptul de
participare la viața societară. Bunul aportat la capitalul social al societății va scăpa însă unui
eventual drept de preempțiune, reglementat legal sau convențional, cel mai adesea doar în

19
Art. 1011 C.civ.
20
Art. 988 C. civ. consacră incapacitatea celor lipsiți de capacitate deplină de exercițiu de a dispune de bunurile lor
prin liberalități.
21
Reducțiunea donației ar interveni dacă valoarea acesteia ar excede cotității disponibile a moștenirii, impunându-se
reducerea acesteia pentru asigurarea rezervei moștenitorilor rezervatari, în condițiile art. 1091 și urm. C.civ.
Raportul donației, se realizează prin echivalent, luând în calcul starea bunului de la momentul donației, doar în
anumite situații excepționale, când beneficiarul donației este un descendent sau soțul supraviețuitor, iar donatarul
vine la moștenire în concurs cu alți descendenți sau soțul supraviețuitor, în condițiile art. 1146 și urm. C.civ.. Pentru
detalii asupra reducțiunii și raportului donației v. J. Kocsis, P. Vasilescu, Drept civil. Succesiuni, ed. Hamangiu,
București, 2016, p. 230 și urm.
materia contractului de vânzare-cumpărare. De asemenea, asociatul aportor nu va beneficia de
garanții similare22 celor de care beneficiază vânzătorul unui bun.
(iv). Vânzarea și schimbul. Prin contractul de schimb, părțile transmit sau se obligă să
transmită un bun pentru a dobândi un altul (art. 1763 C.civ.). Adesea însă pentru obținerea unei
echivalențe valorice între prestațiile părților, aceștia stabilesc și plata unei sume de bani numită
sultă. Pentru aceste situații apare necesitatea calificării contractului. Dacă sulta excede valorii
unuia dintre bunurile care constituie obiectul contractului de schimb, contractul va fi de vânzare,
iar dacă va fi inferioară valorii unuia dintre bunurile transmise contractul va fi de schimb23.
Interesul diferențierii dintre cele două contracte este însă redus, dat fiind că art. 1764 C.civ.
stabilește că „dispozițiile privitoare la vânzare, se aplică în mod corespunzător, și schimbului” și
că fiecare dintre părți este „considerată vânzător, în ceea ce privește bunul pe care îl înstrăinează
și cumpărător, în ceea ce privește bunul pe care îl dobândește”. Miza diferențierii vizează
aplicarea regulii relative la suportarea cheltuielilor de încheiere a contractului de schimb, acestea
fiind suportate în mod egal de părți (art. 1765 C.civ.), în timp ce în cazul vânzării, în absența
unei stipulații contractuale contrare, cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare cad în
sarcina cumpărătorului (art. 1666 alin. 1 C.civ.).
(v). Vânzarea şi locaţiunea. Diferența dintre aceste contracte pare a fi ușor de făcut.
Vânzarea are ca obiect o transmitere a unui drept de proprietate, în timp ce locațiunea asigură
folosința bunului dat în locațiune. Vânzarea asigură cumpărătorului un drept real asupra bunului,
în timp ce locațiunea asigură locatarului doar dreptul de a pretinde folosința bunului, și nu vreun
drept asupra bunului în sine24.
Există însă și situații în care diferențierea celor două contracte este mai greu de făcut. Așa
de pildă, în ipoteza în care o persoană pune la dispoziția alteia o carieră de piatră pentru
exploatare, apare întrebarea dacă un asemenea contract este unul de vânzare sau de locațiune.
Jurisprudența franceză25, în pofida aparenței create de faptul că se pune un bun la dispoziția
cocontractantului în schimbul unei redevențe periodice, nu a recunoscut caracterul de locațiune
unui asemenea contract. Aceasta întrucât concesionarul consumă substanța lucrului și va fi în
imposibilitatea de a restitui bunul în starea primită (ceea ce constituie o obligație specifică
locatarului). Am fi prin urmare în prezența unei vânzări de bunuri mobile prin anticipație, între
părți, în timp ce față de terți o asemenea operațiune ar fi o vânzare imobiliară care necesită însă
îndeplinire formalităților de opozabilitate pentru a putea fi invocat în raport cu terții26.

22
Este vorba de ipoteca legală consacrată de art. 2386 pct.1 C.civ. pentru garantarea plății prețului convenit pentru
vânzarea unui bun imobil.
23
D. Mainguy, Contrats spéciaux, Dalloz, ediția a 7-a, p. 33, n. 25.
24
Ph. Malaurie, op.cit., p. 51, nr. 79.
25
Cass civ., secția a 3-a, 30 mai 1969, JCP 1970, II. 16173 note Hubrecht, RTD civ., 1970, 188, obs. G. Cornu.
26
Ph. Malaurie, op.cit., p. 53, n. 83.
(vi). Vânzarea şi antrepriza. În aparență diferențerea dintre cele două contracte pare
ușor a fi făcută. Vânzarea are ca obiect un transfer de drepturi de la vânzător la cumpărător, în
timp ce antrepriza privește executarea unei lucrări sau prestarea unui serviciu. În plus, chiar dacă
în cazul ambelor se va stabili un preț, acesta va putea fi doar în bani, în timp ce la antrepriză
prețul poate consta nu doar într-o sumă de bani, ci și „în orice alte bunuri sau prestații”.
Cu toate acestea pot fi întâlnite situații în care prin aceeași convenție se stabilește nu doar
o translație de proprietate, ci și acordarea unei asistențe de specialitate sau formarea personalului
celui ce dobândește un bun (cazul echipamentelor și instalațiilor industriale, produselor
informatice etc). Vor exista două contracte distincte (de vânzare și antrepriză) cu regim juridic
distinct pentru transferul de proprietate, respectiv prestarea de servicii, sau vor fi aplicate doar
regulile uneia dintre ele? Doctrina a propus mai multe soluții, fie acordând prevalență uneia sau
alteia dintre operațiuni, după regula accesiunii, ori acceptând o calificare mixtă a acesteia, de
vânzare pentru transferul dreptului de proprietate, de antrepriză pentru prestarea de servicii27.
De asemenea, calificarea unei convenții ca fiind de vânzare sau antrepriză este dificilă de
realizat atunci când se urmărește transmiterea proprietății unui bun care urmează a fi
confecționat în viitor. În decursul timpului, doctrina și jurisprudența a decelat criteriile care ar
trebui avute în vedere pentru calificarea unui asemenea contract, fiind tratată diferențiat situația
în care bunul ce urmează a fi realizat este un bun mobil sau unul imobil. În cazul bunurilor
mobile, un timp s-a acordat prevalență valorii economice, a bunului sau a prestației, convenția
fiind considerată vânzare dacă valoarea materialelor depășea valoarea muncii implicate în
realizarea bunului, ori ale contractului de antrepriză în caz contrar. Mai apoi, a fost introdus
criteriul muncii specifice, un criteriu obiectiv, conform căruia dacă bunul care urmează a fi
confecționat implică o muncă specifică, din partea celui care îl realizează, contractul va fi de
antrepriză, iar dacă bunul viitor este realizat pe baze standardizate, contractul va fi de vânzare. Se
poate observa că acest criteriu favorizează calificarea acestor convenții ca fiind de vânzare,
standardizarea produselor fiind o dominantă a economiei contemporane. În cazul bunurilor
imobile, calificarea contractului era făcută după cum edificarea construcției urma a se realiza pe
terenul proprietatea constructorului sau pe terenul clientului. Dacă edificarea construcției se
realiza pe terenul constructorului, contractul era considerat unul de vânzare, iar dacă construcția
se edifica pe terenul clientului, contractul era unul de antrepriză, proprietarul terenului
dobândind în temeiul accesiunii proprietatea edificiului pe măsura încorporării materialelor de
construcție de sol. În cazul imobilelor, se considera irelevantă calitatea de proprietar al
materialelor, contând calitatea de proprietar al terenului pe care se edifica construcția.
Norma legală, pare să reînvie criteriul economic în diferențierea celor două contracte.
Art. 1855 C.civ. arată că va fi de vânzare contractul „atunci când, potrivit intenției părților,

27
D. Mainguy, op.cit., p. 36, pct. 30.
executarea lucrării nu constituie scopul principal al contractului, avându-se în vedere și valoarea
bunurilor furnizate”.
Dar care ar fi miza calificării unui contract ca vânzare, respectiv antrepriză? Nu doar
regimul specific al riscurilor din materia antreprizei, știut fiind că riscul contractului este suportat
de antreprenor, indiferent de calitatea de proprietar al materialelor, dar și regimul juridic diferit
ce însoțește efectele celor două contracte28, inclusiv sub aspectul obligațiilor de garanție.
(vii). Vânzarea și întreținerea. În unele contracte, părțile stipulează ca dobânditorului
bunului, alături de plata unei sume de bani, să presteze și întreținere în favoarea transmițătorului.
Se ridică problema calificării acestor contracte: vor fi ele de vânzare sau de întreținere? Dacă
suma convenită29 trece de jumătate din valoarea bunului transmis vom fi în prezența unei
vânzări, dacă este inferioară jumătății valorii bunului transmis contractul este unul de vânzare.
Interesul calificării este determinat de regulile specifice aplicabile contractului de întreținere,
derogatorii chiar normelor aplicabile vânzării. Este astfel cazul imposibilității de a denunța
unilateral un contract de întreținere, în condițiile art. 1552 C.civ., opțiune pe care o are
vânzătorul unui bun; imposibilitatea de a stopa rezoluțiunea contractului de întreținere prin oferta
de executare a prestației ulterioară promovării unei acțiuni în rezoluțiune, normă care nu se
aplică și contractului de vânzare, în care conform dreptului comun, oferta de executare a
obligației făcută de debitor ulterior promovării acțiunii în rezoluțiunea contractului duce la
respingerea acțiunii în rezoluțiune . În plus, chiar și sub aspectul condițiilor de validitate ale celor
două contracte există diferențe, vânzarea este ca regulă consensuală, în timp ce contractul de
întreținere, chiar dacă ar viza un bun mobil necesită forma autentică (art. 2255 C.civ.).
(viii). Vânzarea și darea în plată. Darea în plată se aseamănă cu vânzarea, întrucât darea
în plată, ca și vânzarea, ar putea avea ca obiect transferul unui drept de proprietate, în locul
prestației inițiale30. Spre deosebire însă de vânzare, unde transmiterea dreptului de proprietate
este o obligație asumată din chiar momentul inițial al încheierii contractului, darea în plată
presupune o obligație preexistentă, debitorul realizează transmiterea proprietății unui bun, chiar
dacă prin contractul inițial nu-și asumase o asemenea obligație. Dacă vânzarea este un act

28
Contractul de antrepriză încetează în caz de deces al antreprenorului sau de incapacitate a acestuia, fără culpa sa,
intervenite pe parcursul derulării contractuluii, (art. 1871 C.civ.) ceea ce nu este cazul contractului de vânzare,
obligațiile vânzătorului, respectiv ale cumpărătorului transmițându-se propriilor moștenitori; exigibilitatea plății
prețului la cele două contracte diferă: prețul în cazul antreprizei este datorat la data și locul recepției lucrării (art.
1864 C.civ.), în timp ce în cazul vânzării prețul este datorat „de îndată ce proprietatea este transmisă” (art. 1720
C.civ.), deci anterior predării bunului, care trebuie să aibă loc la locul situării bunului din momentul încheierii
contractului (desigur în absența unei reglemenări convenționale) ș.a.
29
Raportarea trebuie să fie făcută la suma de bani convenită a fi plătită, iar nu la valoarea prestației întreținerii,
întrucât cuantumul acestei prestații nu va fi cunoscut decât la încetarea contractului de întreținere, iar nu pe
parcursul derulării lui, or, cel mai adesea, necesitatea calificării contractului apare pe parcursul derulării
contractului.
30
O convenție încheiată pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra unei părți dintr-un bun imobil, cu titlu de
plată parțială a prețului convenit printr-un contract de antrepriză nu este o dare în plată, pentru că părțile ab initio au
prevăzut prin contractul de antrepriză ca o parte să plătească parțial prețul în natură.
constitutiv de drepturi, darea în plată este un act extinctiv al unei obligații inițiale31. În rest,
regimul juridic al convenției de dare în plată este calchiat pe regimul vânzării.
Vânzarea unui autoturism nou și reluarea de către vânzător a unui autoturism vechi nu
poate fi privită ca o dare în plată, în realitate fiind vorba de două vânzări succesive, cu
compensarea parțială a prețului, neexistând o datorie anterioară încheierii acestui contract.

Secțiunea a II-a
Condițiile de validitate ale vânzării

Prezentarea condițiilor de validitate ale vânzării va fi făcută din perspectiva capacității


părților de a încheia un contract de vânzare (I), a consimțământului părților la încheierea vânzării
(II), precum și a obiectului vânzării, respectiv a lucrului vândut și prețului (III). Dat fiind că nu
există elemente specifice din perspectiva cauzei contractului, rămân valabile regulile din materia
regulilor generale aplicabile contractelor.

I. Capacitatea cerută de lege pentru încheierea contractului de vânzare


Regulile generale în materie de capacitate vor fi aplicabile și contractului de vânzare, la
acestea adăugându-se și anumite norme speciale stabilite prin dispozițiile art. 1653-1655 C.civ.
Regimul minorilor, al celor puși sub interdicție va fi cel de drept comun, stabilit prin dispozițiile
art. 41-43 C.civ.32
Regula o constituie capacitatea părților de a încheia contractul de vânzare, incapacitățile
fiind situațiile de excepție, care trebuie să fie prevăzute ca atare prin lege. În acest sens dispune
art. 1652 C.civ.: „Pot cumpăra sau vinde toți cei cărora nu le este interzis prin lege”.
Una dintre incapacitățile prevăzute de Codul civil din 1864 pentru încheierea contractului
de vânzare a fost eliminată de legiuitorul din 2009, respectiv cea consacrată de art. 1307
C.civ.1864 privitoare la incapacitatea soților de a încheia contract de vânzare între ei. Rațiunea
acestei interdicții a fost aceea ca soții, pe calea încheierii unui contract de vânzare-cumpărare, să
nu disimuleze un contract de donație (donațiile dintre soți fiind esențialmente revocabile,
conform C.civ.1864.). Noua reglementare păstrează revocabilitatea donațiilor dintre soți pe
timpul căsătoriei (art. 1031 C.civ.), elimină incapacitatea soților de a încheia între ei contract de
vânzare, dar proclamă nulitatea „simulației în care donația reprezintă contractul secret în scopul
de a eluda revocabilitatea donațiilor între soți” (art. 1033 alin. 1 C.civ.).
1. Incapacități de a cumpăra. Rațiunile care îl pot determina pe legiuitor să instituie
incapacități pentru dobândirea unor drepturi pot fi foarte variate. Unele sunt fundamentate pe

31
Ph. Malaurie, L. Aynés, op.cit., n. 70.
32
Pentru detalii v. I. Reghini, Ș. Diaconescu, P. Vasilescu, Introducere în dreptul civil, ed. Hamangiu, 2013, p. 155
și urm.
politici privind protejarea unor atribute ale statului și ale propriilor cetățeni (art. 44 alin.2 din
Constituție). Altele pleacă de la necesitatea protejării încrederii membrilor societății în actul de
justiție, fiind asigurat astfel prestigiul justiției. Interesul astfel protejat este unul colectiv, iar
încălcarea acestor reguli se sancționează cu nulitatea absolută a contractului de vânzare (art.
1653 alin. 1 C.civ., art. 1654 alin. (1) lit. c) C.civ. Alteori incapacitățile sunt instituite în scopul
protejării unor interese private, iar sancțiunea care intervine în cazul încălcării interdicției legale
este cea a nulității relative a contractului de vânzare (art. 1654 alin. (1) lit. a) și b) C.civ.
Anularea contractului de vânzare pentru nesocotirea regulilor privitoare la capacitate nu va putea
fi solicitată de persoanele declarate incapabile, nici în nume propriu, nici în numele persoanei
ocrotite.
Incapacitățile justificate de un interes general.
(a) Incapacitatea cetățenilor străini și apatrizilor de a dobândi terenuri în România, care
vor putea dobândi terenuri în România în condițiile reglementate în tratatul de aderare a
României la Uniunea Europeană și de alte tratate, pe bază de reciprocitate, în condițiile legii
organice (art. 44 alin. (2) din Constituție). Legea organică la care face trimitere textul
constituțional este Legea nr. 312/2005. Unele dintre incapacitățile conținute de această lege
privitoare la resortisanții europeni au dispărut pe parcursul timpului (terenurile agricole și
forestiere pot fi dobândite de aceștia după 1 ianuarie 2014, iar pentru alte terenuri legea opera
anumite distincții după cum resortisanții europeni aveau sau nu reședința în România, aceste
distincții pierzându-și rațiunea de la 1 ianuarie 2012. Subzistă însă incapacitatea cetățenilor
statelor non UE, a apatrizilor cu domiciliul în state non UE, a persoanelor juridice străine non
UE, care vor putea dobândi dreptul de proprietate în România doar în condițiile tratatelor
internaționale la care România este parte, pe bază de reciprocitate.
(b) Incapacitatea de a cumpăra drepturi litigioase a persoanelor care participă la
înfăptuirea justiției este instituită pentru asigurarea prestigiul justiției. Sunt incapabili de a
cumpăra drepturi litigioase, nici direct, nici prin persoane interpuse, conform art. 1653 alin. (1)
C.civ. „judecătorii, procurorii, grefierii, executorii, avocații, notarii publici, consilierii juridici și
practicienii în insolvență, (…) care sunt de competența instanței judecătorești în a cărei
circumscripție își desfășoară activitatea”. Câteva observații se impun pe marginea acestui text
legal:
(i) mai întâi, contractul de vânzare trebuie să vizeze un drept litigios, adică un drept
relativ la care „există un proces început și neterminat cu privire la existența sau întinderea sa”33.
Aceasta presupune existența unui proces pe rolul instanței, fiind irelevantă faza procesuală în
care s-ar afla dosarul cauzei litigioase (instanță de fond, apel sau recurs). Nu interesează nici
dacă litigiul poartă cu privire la fondul dreptului sau dacă litigiul ar apărea în faza executării

33
Art. 1653 alin. (3) C.civ.
silite, urmare a unei contestații promovate în această etapă. Dacă litigiul nu se derulează la
momentul vânzării, ci există doar potențialitatea litigiului nu credem că s-ar aplica incapacitatea.
Așa de pildă, dacă vânzarea s-ar încheia după ce procesul s-a încheiat, dar există o sesizare la
Curtea Constituțională, doar potențialitatea unei căi extraordinare de atac, urmare a acceptării
excepției de neconstituționalitate, nu determină existența incapacității. Tot astfel, o hotărâre
judecătorească definitivă împotriva căreia nu ar mai putea fi promovate căi de atac, dar care nu a
fost încă pusă în executare, nu privește un drept litigios, doar pentru că s-ar putea ivi un conflict
în faza executării silite a acelei hotărâri34. Desigur, în măsura în care se ajunge la formularea unei
contestații la executare în faza executării silite, dreptul redevine litigios, dar aceasta nu înseamnă
că vânzarea încheiată între momentul rămânerii definitive a hotărârii și momentul formulării unei
asemenea contestații vânzarea nu ar fi validă.
(ii) Mai apoi, categoriile de persoane vizate de incapacitate sunt cele limitativ arătate de
textul legal, neputând fi extinse incapacitățile și la alte persoane, cum ar fi: arbitrii care
soluționează litigii în cadrul unor forme instituționalizate, consilierii de la Curțile de conturi,
membrii organelor administrativ jurisdicționale etc. Persoanele vizate de textul legal trebuie să
îndeplinească calitatea care le atrage incapacitatea la momentul încheierii contractului de
vânzare, fiind irelevant dacă ulterior vânzării și-au pierdut acea calitate. Incapacitatea vizează
doar drepturile litigioase din raza de competență a instanțelor judecătorești unde își desfășoară
activitatea cei vizați.
Persoanele declarate incapabile să cumpere drepturi litigioase vor fi însă totuși
considerate capabile să dobândească cu titlu de cumpărare un bun, în cazurile arătate de art. 1653
alin. (2) C.civ. Aceste cazuri vizează: a) situația în care vânzarea s-ar încheia între comoștenitori
sau coproprietari și ar avea ca obiect drepturi succesorale sau cote-părți din dreptul de
proprietate; b) cazul în care s-ar cumpăra dreptul litigios pentru îndestularea unei creanțe născute
anterior momentului la care dreptul a devenit litigios; c) contractul s-a încheiat pentru „apărarea
drepturilor celui ce stăpânește bunul în legătură cu care există litigiul”. Se observă că în situațiile
în care nu va exista incapacitatea persoanelor enumerate de textul art. 1653 alin. 1 C.civ.,
dobândirea dreptului litigios de persoanele în cauză se justifică fie pe ideea reîntregirii dreptului
de proprietate asupra unui bun în mâinile unui singur proprietar, fie pe ideea protejării unui drept
preexistent celui ce constituie obiectul litigiului. În toate aceste situații ideea de dobândire a
dreptului litigios în scopul de a profita de situația profesională avută este exclusă, iar prestigiul
justiției nu ar avea de suferit.
(c) Tot pentru protejarea unui interes general legea declară incapabili de a cumpăra
anumite categorii de persoane implicate „în vânzări făcute prin intermediul lor sau care ar avea

34
În sens contrar v. R. Dincă, op.cit., p. 38.
ca obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o supraveghează”35. Este
vorba despre funcționarii publici, judecătorii sindici, practicienii în insolvență ori alte asemenea
persoane „care ar putea influența condițiile vânzării” (art. 1654 alin. (1) lit. c) C.civ).
Îndeplinirea acestei din urmă cerințe este prezumată irefragabil de legiuitor în cazul persoanelor
expres indicate de normă, sfera incapabilor putând însă să cuprindă și alte persoane, în cazul
cărora însă va trebui dovedit că acestea ar putea influența condițiile vânzării.
Incapacitățile justificate de un interes privat. Incapacitățile legale instituite pentru
protejarea unui interes privat sunt următoarele: (i) mandatarii pentru bunurile pe care sunt
însărcinați să le înstrăineze (art. 1654 alin. (1) lit. a) C.civ). Justificarea acestei incapacități se
găsește în conflictul de interese ce apare între mandant și mandatar, când mandatarul ar dobândi
chiar el bunul pe care fusese împuternicit să-l vândă. Dacă însă prin mandatul primit,
mandatarului i s-a permis în mod expres să dobândească bunul, ori elementele contractului de
vânzare au fost de așa manieră determinate încât a fost exclusă posibilitatea unui conflict de
interese între mandant și mandatar, incapacitatea nu va subzista36 (ii) incapacitatea părinților, a
tutorelui, curatorului, administratorului provizoriu pentru bunurile persoanelor pe care le
reprezintă (art. 1654 alin. (1) lit. b) C.civ). Rațiunea instituirii acestor incapacități rezidă tot în
conflictul de interese care ar putea apărea între reprezentant și cel reprezentat. Cursul prescripției
extinctive pentru promovarea acțiunilor în anularea acestor contracte este suspendat pe durata cât
timp durează ocrotirea sau administrarea bunurilor altuia, iar socotelile nu au fost date și
aprobate37.
2. Incapacități de a vinde. Art. 1655 C.civ. consacră o incapacitate specială de a vinde
justificată tot pe considerentul conflictului de interese care ar putea apărea între vânzător și
cumpărător, în anumite circumstanțe speciale. Astfel, persoanele prevăzute de art. 1654 C.civ. nu
pot vinde „bunurile proprii pentru un preț care constă într-o sumă de bani provenită din vânzarea
ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care îl administrează, ori a cărui administrare o
supraveghează” (art. 1655 C.civ.).

II. Consimțământul părților la vânzare


Ca orice alt contract, formarea valabilă a vânzării implică manifestarea de voință a
părților pentru încheierea contractului. Aceasta presupune acordul părților asupra lucrului și
prețului, elemente esențiale ale vânzării, chiar dacă legislația actuală nu conține o normă similară

35
Art. 1654 alin. (1), lit. c) C.civ.
36
Conform art. 1654 alin. (1) lit. a) C.civ., teza finală: „(...) excepția prevăzută la art. 1304 alin. (1) rămâne
aplicabilă”, iar art. 1304 alin. (1) C.civ. prevede: „Contractul încheiat de reprezentant cu sine însuși, în nume
propriu, este anulabil numai la cererea reprezentatului, cu excepția cazului în care reprezentantul a fost împuternicit
în mod expres în acest sens sau cuprinsul contractului a fost determinat în asemenea mod încât să excludă
posibilitatea unui conflict de interese”.
37
Art. 2532 pct. 1) și 2) C.civ.
vechii reglementări care proclama vânzarea valabil încheiată dacă exista acordul părților asupra
celor două elemente38.
Manifestarea de voință pentru încheierea unei vânzări a încetat să mai fie o operație
instantanee din partea părților. Cel mai adesea cumpărătorul trebuie să fie informat cu privire la
caracteristicile și funcționalitatea bunului cumpărat, pentru a-și da acceptul în deplină cunoștință
de cauză. Aceasta face ca faza de formare a contractului să se prelungească în timp, vorbindu-se
chiar de o formare progresivă a contractului. Negocierile dintre părți au devenit din ce în ce mai
complexe, ceea ce determină părțile să încheie acorduri de negociere pentru încheierea
contractelor (A). Deseori, încheierea contractului de vânzare este precedată de convenții
preparatorii (antecontracte), care pot îmbrăca forma promisiunilor unilaterale sau sinalagmatice
de vânzare, a pactului de opțiune (B). Libertatea manifestării de voință în alegerea
contractantului poate fi mărginită urmare a existenței unor pacte de preferință (C). Mai apoi,
chiar manifestat fiind consimțământul pentru vânzare, părțile se vor putea dezice de aceasta, fie
ca urmare a existenței unei clauze de dezicere în contract, fie urmare a plății unei arvune
penalizatoare (de dezicere) care permite părții să aneantizeze contractul chiar gata încheiat (D).
Nu în ultimul rând, vânzătorul poate să prevadă o clauză în contractul de vânzare care să-I
permită să răscumpere bunul într-un anumit interval de timp (E). Vom mai analiza si regimul
vânzării pe gustate și a vânzării pe încercate (F) Despre acestea vom discuta în cele ce urmează.

A. Acordurile de negociere
Acordurile de negociere sunt înțelegeri prealabile încheierii unui contract, prin care
părțile se obligă să negocieze încheierea acestuia39, fără însă a se obliga la încheierea sa. Prin
aceste acorduri părțile pot fixa locul și data negocierilor, persoanele care să le reprezinte la
acestea, existența unor obligații de confidențialitate, neintrarea în negocieri cu alți participanți
etc. Părțile nu se obligă să ajungă la încheierea contractului, ci doar să respecte obligațiile
impuse prin acordul de negociere, astfel că în caz de neîncheiere a contractului preconizat nu va
putea fi angajată răspunderea contractuală a vreuneia dintre ele. Cu toate acestea, în măsura în
care una dintre ele nu respectă obligațiile asumate prin acordul de negociere va putea fi angajată
răspunderea civilă a acestei părți, dar nu pentru neîncheierea contractului, ci pentru nesocotirea
obligațiilor născute din acord. Partea vinovată de încălcarea obligațiilor cuprinse în acordul de
negociere poate fi obligat să returneze celui cu care se afla în negocieri cheltuielile suportate de
acesta pentru pregătirea și participarea la negocieri: cheltuieli cu specialiști (avocați, experți,
contabili ș.a.), cheltuieli de deplasare, cheltuieli pentru închirierea unor spații etc.

38
Art. 1295 alin. 1 C.civ. 64 prevedea: „Vinderea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la
cumpărător, în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși lucrul încă
nu se va fi predat și prețul încă nu se va fi numărat”
39
Art. 1279 alin. (4) C.civ.: „Convenția prin care părțile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării
unui contract nu constituie promisiuni de a contracta”
B. Promisiunea de a contracta
Promisiunea de a contracta precede adesea încheierea unui contract, interesul părților
pentru încheierea doar a unei promisiuni de vânzare și nu a unei vânzări propriu-zise putând fi
extrem de variat.
După cum doar una dintre ele își asumă obligații sau acestea sunt asumate de ambele
părți, promisiunea de vânzare poate fi unilaterală sau bilaterală. În cazul promisiunilor
unilaterale obligația de încheiere a contractului de vânzare este asumată fie doar de promitentul
vânzător (cazul promisiunii de vânzare), fie doar de promitentul cumpărător (cazul promisiunii
de a cumpăra), cealaltă parte contractantă păstrându-și libertatea de opțiune pentru a încheia sau
nu contractul de vânzare. În cazul promisiunii sinalagmatice de vânzare ambele părți
contractante își asumă obligația încheierii contractului de vânzare, părțile neavând în principiu
dreptul de a refuza încheierea vânzării.
1. Promisiunea unilaterală de vânzare
Noțiune. Promisiunea unilaterală de vânzare este convenția prin care promitentul
vânzător își asumă față de un anumit beneficiar, obligația de a încheia un contract de vânzare cu
privire la un bun pentru un anumit preț, în măsura în care beneficiarul se va decide să cumpere.
Singura parte contractantă care-și asumă obligații este promitentul vânzător, acesta fiind ținut de
consimțământul manifestat, beneficiarul promisiunii neasumându-și obligația de încheiere a
contractului, păstrându-și libertatea de a încheia sau nu vânzarea.
Delimitări. Promisiunea unilaterală de vânzare diferă de oferta de vânzare, întrucât
dacă oferta este un act juridic unilateral, promisiunea de vânzare este un act juridic bilateral,
adică un contract, chiar dacă unilateral. Oferta de vânzare cuprinsă într-o promisiune poate fi
rezultatul unui acord al părților asupra elementelor ofertei, în timp ce, ca act unilateral, este
exclusiv apanajul ofertantului să stabilească elementele ofertei. În plus, în cazul promisiunii,
intervine acordul părților inclusiv pentru stabilirea termenului de opțiune40. Oferta este
revocabilă ca regulă, sau retractabilă în anumite condiții (art. 1199 C.civ.), în timp ce
promisiunea de vânzare odată încheiată se va impune în temeiul forței obligatorii a contractului
(art. 1270 C.civ.).
În mod evident, promisiunea diferă și de vânzare, întrucât nu se realizează o transmitere
a dreptului de proprietate sau nu se asumă o asemenea obligație, ci doar obligația de a încheia în
viitor contractul de vânzare, care va avea ca efect transmiterea proprietății sau va da naștere
obligației de transmitere a dreptului de proprietate.
Promisiunea unilaterală va trebui delimitată în dreptul nostru și de pactul de opțiune. În
mod tradițional, doctrina franceză considera că promisiunea unilaterală și pactul de opțiune

40
D. Mainguy, op.cit., p. 61, n. 59.
constituie același lucru. Prin pactul de opțiune părțile fixează oferta irevocabilă a promitentului,
beneficiarul dispunând de opțiunea de a accepta sau nu acea ofertă, contractul fiind încheiat prin
acceptarea ofertei de către beneficiar (art. 1278 C.civ.). Dacă privim definirea pactului de
opțiune, observăm că nu există diferențe față de definirea promisiunii de vânzare. Cu toate
acestea, legiuitorul român consacră atât existența pactului de opțiune (art. 1278 C.civ.), cât și a
promisiunii de vânzare (art. 1689 C.civ., art. 1279 C.civ.). Pare a stabili condiții diferite pentru
cele două, proclamând in terminis, în cazul pactului de opțiune necesitatea ca aceasta să îmbrace
forma prevăzută de lege pentru încheierea contractului, condiție care pare a nu fi cerută în cazul
promisiunii. În plus, prin acceptarea ofertei de către beneficiar se încheie vânzarea în cazul în
care avem de a face cu un pact de opțiune (art. 1279 alin. 4 C.civ.), ceea ce pare a nu fi cazul
acceptării ofertei dintr-o promisiune unilaterală, între părți intervenind doar un antecontract de
vânzare-cumpărare într-o asemenea situație. Aceasta semnifică că în măsura în care promitentul
pactului de opțiune nu ar recunoaște încheierea vânzării prin ridicarea opțiunii, beneficiarul
pactului (cumpărătorul) are posibilitatea de a se adresa instanței pentru a cere constatarea
încheierii contractului de vânzare, în timp ce beneficiarul promisiunii va trebui să obțină o
hotărâre care să țină loc de contract de vânzare. În primul caz hotărârea are caracter declarativ de
drepturi, în timp ce în al doilea are efect constitutiv de drepturi.
Condiții. Promisiunea trebuie să îndeplinească condițiile de validitate impuse
contractului de vânzare, sub aspectul condițiilor de fond de validitate. Aceasta implică
îndeplinirea exigențelor de capacitate pentru vânzare la momentul încheierii promisiunii pentru
promitentul-vânzător, ori la momentul exercitării opțiunii de cumpărare pentru beneficiarul
promisiunii, precum și respectarea cerințelor legale relative la bunul vândut și la preț.
În privința condițiilor formale, legiuitorul pare a fi derogat de la regula simetriei de
formă, permițând încheierea valabilă a promisiunii, chiar dacă aceasta îmbracă o altă formă decât
cea cerută de lege contractului. Aceasta întrucât, așa cum am văzut, necesitatea respectării
cerinței de formă apare doar în cazul pactului de opțiune, nu și a promisiunii de a contracta în
general. Această opțiune legislativă este mai mult decât discutabilă, în condițiile în care
manifestarea de voință a promitentului vânzător nu beneficiază de garanțiile pe care le implică
manifestarea consimțământului la vânzare, iar instituirea condițiilor formale vizează adesea
protejarea consimțământului părților contractante. În plus, în caz de neexecutare a obligațiilor
asumate prin promisiunea unilaterală de vânzare, se ajunge dacă nu la executarea silită în natură,
cel puțin la executarea prin echivalent a obligației promitentului vânzător, fără ca acesta să fi
beneficiat de protecția oferită manifestării de voință a vânzătorului. Fără a impune forma
promisiunii ca o condiție de validitate, în cazul promisiunilor de vânzare având ca obiect
terenurile agricole din extravilan, art. 5 din Legea 17/2014 impune respectarea principiului
simetriei de formă pentru obținerea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de
vânzare41.
Promisiunea unilaterală de vânzare nu este o convenție condițională, așa cum s-a mai
susținut în literatura juridică. Aceasta întrucât promisiunea produce efecte imediate, legate de
indisponibilizarea bunului, promitentul vânzător fiind obligat să mențină bunul la dispoziția
beneficiarului, pentru eventualitatea în care acesta va dori să-l dobândească urmare a ridicării
opțiunii.
Efecte. Este oare manifestarea de voință a promitentului dintr-o promisiune de vânzare
chiar consimțământul pentru vânzare sau, în măsura în care beneficiarul promisiunii ridică
opțiunea, va fi nevoie de o nouă manifestare a consimțământului de către promitent, de această
dată pentru vânzare? În doctrina franceză s-a susținut că cel care și-a manifestat consimțământul
printr-o promisiune de vânzare și-a manifestat consimțământul pentru vânzare, astfel că doar
beneficiarul promisiunii mai trebuie să-și manifeste voința, urmare a exercitării dreptului său
potestativ de opțiune, pentru ca vânzarea să se încheie42. Soluția, rațională de altfel, nu va putea
fi susținută și în dreptul român, întrucât în acest mod nu s-ar mai justifica consacrarea legală și a
pactului de opțiune, și nici a dispozițiilor legale care permit instanței să pronunțe hotărâri care să
țină loc de contract de vânzare.
Practic, pentru dreptul nostru, promisiunea de vânzare dă naștere unei obligații a
promitentului vânzător de a perfecta contractul de vânzare în viitor, atunci când beneficiarul
promisiunii se va decide să cumpere. Obligația asumată este una de a face, de a încheia
contractul de vânzare, ceea ce presupune o nouă manifestare de voință a promitentului vânzător,
de această dată chiar pentru încheierea contractului de vânzare. Este greu de găsit o explicație
rațională de ce oferta fixată printr-un pact de opțiune înseamnă de fapt consimțământul dat
pentru vânzare, iar consimțământul dintr-o promisiune de vânzare nu valorează chiar
consimțământul pentru vânzare. Pe de altă parte, va fi extrem de dificil în practică ca o convenție
să fie calificată promisiune de vânzare sau pact de opțiune, pentru situațiile în care aspectul
formal al contractului nu ar juca niciun rol43.
În același timp, promisiunea de vânzare dă naștere și unei obligații negative de a nu face,
de a nu înstrăina bunul, permițând astfel promitentului vânzător să-și îndeplinească în natură
obligația contractuală asumată. Conform art. 627 alin. (4) C.civ. „clauza de inalienabilitate este

41
Art. 5 din Legea 17/2014 privind terenurile agricole din extravilan: „În toate cazurile în care se solicită, în
conformitate cu art. 1.669 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare,
pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca antecontractul
să fie încheiat în formă autentică”
42
P. Puig, Contrats spéciaux, Dalloz, Paris, 2009, p. 129, n. 171.
43
Dat fiind că în cazul ambelor promitentul se obligă să vândă dacă beneficiarul se va decide să cumpere va fi greu
să se stabilească dacă această obligație este conținută într-o promisiune de vânzare sau într-un pact de opțiune.
Desigur că atunci când pentru încheierea contractului legea cere o anumită formă, nerespectarea de către precontract
a acelei forme va exclude calificarea sa ca și pact de opțiune, rămânând ca acea convenție să fie calificată drept
promisiune unilaterală de vânzare.
subînţeleasă în convenţiile din care se naşte obligaţia de a transmite în viitor proprietatea către o
persoană determinată sau determinabilă”. Prin art. 601 al Legii nr. 71/2011 privind punerea în
aplicare a codului civil s-a prevăzut că inalienabilitatea vizează și promisiunile de vânzare, fie că
aceasta este unilaterală sau sinalagmatică.
Adesea părțile pot stipula ca pentru această indisponibilizare a bunului, beneficiarul
promisiunii să plătească o sumă de bani, numită indemnizație de imobilizare44, ca o
contraprestație a beneficiarului, față de promitent, că bunul este ținut la dispoziția sa, pentru
exercitarea opțiunii. Prin asumarea unei asemenea obligații promisiunea unilaterală de vânzare
devine un contract sinalagmatic, fără însă a se transforma într-o promisiune sinalagmatică de
vânzare-cumpărare. Dacă indemnizația de imobilizare nu va fi plătită, promitentul vânzător va
putea opta pentru rezoluțiunea promisiunii, eliberându-se astfel de propriile obligații.
În măsura în care beneficiarul va ridica opțiunea, suma plătită cu titlu de indemnizație de
imobilizare se va include în preț, dacă părțile nu convin altfel. Cu cât cuantumul indemnizației de
imobilizare este mai ridicat, cu atât libertatea de opțiune a beneficiarului promisiunii se
restrânge, acesta fiind stimulat să opteze pentru încheierea contractului. Dacă beneficiarul
promisiunii renunță la încheierea contractului cu mult timp anterior termenului fixat pentru
exercitarea opțiunii, acesta nu va fi îndreptățit să solicite restituirea în parte a indemnizației de
imobilizare, întrucât așa cum s-a decis în practica judiciară franceză suma achitată nu este un fel
de preț al locațiunii bunului, ci un preț plătit pentru rezervarea bunului45.
Dacă beneficiarul promisiunii de vânzare nu-și exercită opțiunea pentru încheierea
contractului în termenul convenit, convenția de promisiune încetează, devenind caducă. Dacă
părțile nu stabilesc un termen în care să fie exercitată opțiunea de către beneficiar, atunci oricare
dintre părți se poate adresa instanței pentru a cere stabilirea sa46, sesizarea instanței fiind necesar
a fi realizată în cadrul termenului de prescripție a dreptului, termen care începe să curgă de la
data încheierii promisiunii47. Aceasta înseamnă că dacă părțile nu au fixat un termen, iar dreptul
de opțiune al beneficiarului nu s-a exercitat în cadrul termenului general de prescripție de 3 ani
de la data încheierii promisiunii, iar în acest interval de timp nu s-a demarat o stabilire judiciară a
termenului de opțiune, va interveni caducitatea promisiunii, odată cu expirarea termenului de
prescripție.

44
Clauza prin care se fixează indemnizația de imobilizare nu trebuie confundată nici cu clauza penală și nici cu o
clauză de dezicere. Spre deosebire de clauza penală care urmărește să evalueze anticipat daunele interese rezultate ca
urmare a neexecutării obligației contractuale, și care poate fi revizuită în mod excepțional de judecător, clauza prin
care se stabilește indemnizația de imobilizare își produce efectele de îndată, și nu doar în caz de neexecutare a
obligației contractuale, intervenția judecătorului pentru moderarea acesteia fiind exclusă. Suma plătită nu constituie
nici un preț al dezicerii, beneficiarul nedezicându-se de promisiunea încheiată, plătind suma de bani pentru
menținerea facultății de a încheia contractul de vânzare. V. D. Mainguy, op.cit., p. 62, n. 60.
45
Jurisprudența casației franceze citată de D. Mainguy, op.cit., p. 63, n. 60.
46
Art. 1415 alin. 2 C.civ.: „Instanța poate, de asemenea, să fixeze termenul atunci când, prin natura sa, obligația
presupune un termen și nu există nicio convenție prin care acesta să poată fi determinat”.
47
Art. 1415 alin. (3) C.civ.
Promitentul vânzător nu-și poate revoca consimțământul dat pentru încheierea vânzării.
În cazul în care promitentul nu ar mai dori încheierea vânzării, la momentul la care beneficiarul
promisiunii își exercită opțiunea, legea oferă acestuia posibilitatea de a cere pronunțarea unei
hotărâri care să țină loc de contract „dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”
(art. 1669 alin. 1 C.civ.). Acest text, prevăzut pentru neexecutarea promisiunii sinalagmatice de
vânzare va fi aplicabil și promisiunii unilaterale de vânzare, în temeiul art. 1669 alin. 3 C.civ.
Acțiunea pentru perfectarea contractului în această formă va trebui promovată în termen de 6
luni de la care trebuia încheiat contractul. Nu este vorba, prin urmare, de un termen de 6 luni de
la data încheierii promisiunii, ci de un termen calculat de la momentul la care părțile trebuiau să
încheie contractul. În cazul în care părțile nu au stabilit un asemenea termen, termenul de 6 luni
va trebui socotit că ar curge din momentul expirării termenului fixat pe cale judiciară, iar dacă
beneficiarul promisiunii nu a recurs la o asemenea procedură, atunci termenul trebuie socotit de
la data comunicării făcute de beneficiar promitentului cu privire la ridicarea opțiunii. O
asemenea hotărâre are efecte constitutive de drepturi și va putea fi pronunțată numai dacă
promitentul vânzător are dreptul înscris în cartea funciară48.
Dacă promitentul vânzător a înstrăinat dreptul său de proprietate, în pofida interdicției
cuprinse în art. 627 alin. 4 C.civ., beneficiarul promisiunii are în temeiul art. 629 alin. (2) C.civ.
deschisă calea promovării unei acțiuni în anularea actului de înstrăinare, sub rezerva de a fi fost
făcută opozabilă clauza de inalienabilitate terțului. În măsura în care nu s-au respectat
formalitățile de opozabilitate legate de inalienabilitatea bunului, vânzarea încheiată cu terțul nu
va putea fi atacată, beneficiarul promisiunii putând trece la angajarea răspunderii civile
contractuale a promitentului. Notarea promisiunii de vânzare în cartea funciară, dacă e vorba de
un imobil, face opozabilă promisiunea față de terț, inclusiv sub aspectul inalienabilității bunului,
chiar dacă părțile nu stipulează expres o clauză de inalienabilitate în cadrul promisiunii de
vânzare.
Cele prezentate în cazul promisiunii unilaterale de vânzare - atât din perspectiva
condițiilor de validitate cât și a efectelor produse - sunt aplicabile si pentru promisiunea
unilaterală de a cumpăra, cu precizarea că în acest caz cel care se obligă este cumpărătorul,
acesta asumându-și obligația de a încheia contractul de vânzare dacă beneficiarul promisiunii se
va decide să vândă. Conform art. 1669 C.civ., promitentul cumpărător este exonerat de obligația
sa, dacă beneficiarul promisiunii vinde bunul unei terțe persoane fără a fi comunicat
promitentului intenția sa de vindere. La fel stau lucrurile și atunci când beneficiarul promisiunii
constituie drepturi reale asupra bunului cu privire la care s-a născut promisiunea în favoarea unei
terțe persoane. În ambele cazuri, obligația promitentului cumpărător se consideră stinsă.

48
Curtea de Apel Cluj, decizia civilă nr.....publicată în S.J. nr. 28/2016 p. 7.
2. Promisiunea bilaterală de vânzare
Noțiune. În cazul promisiunii bilaterale de vânzare nu doar promitentul vânzător își
asumă obligația încheierii contractului de vânzare, ci și promitentul cumpărător. Tocmai de aceea
promisiunea încheiată este un contract sinalagmatic, obligațiile părților fiind reciproce și
interdependente. Mențiunile făcute în cazul promisiunii unilaterale de vânzare sunt aplicabile și
promisiunii bilaterale de vânzare, sub aspectul condițiilor de validitate, atât al celor de fond, cât
și al celor formale.
Interes practic. Din moment ce ambele părți contractante au convenit asupra elementelor
esențiale ale vânzării se ridică problema oportunității încheierii doar a unui antecontract de
vânzare. Motivația încheierii doar a unui antecontract de vânzare și nu chiar a unui contract de
vânzare poate fi extrem de variată. Astfel, părțile deși au convenit asupra elementelor esențiale
ale vânzării (bunul vândut și prețul), pot să dorească negocierea unor aspecte ale vânzării
(eșalonarea plății prețului, locul sau modalitatea de predare a bunului, eventuale clauze penale
etc). Alteori obținerea unui credit de către cumpărător, obținerea unor documente administrative
de către vânzător (certificat fiscal, certificat de urbanism, obținerea unei autorizații de
construire), radierea unor sarcini ale imobilului etc. pot și ele justifica ca părțile să nu încheie un
contract de vânzare propriu-zis, ci să încheie doar o promisiune de încheiere a unui asemenea
contract.
Efecte. Executarea silită a obligațiilor asumate prin antecontract este posibilă, art. 1669
alin. 1 C.civ. consacrând posibilitatea cocontractantului de a cere pronunțarea unei hotărâri care
să țină loc de contract, „dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”. Sintagma
legiuitorului a născut controverse: hotărârea judecătorească vine să suplinească lipsa condiției
formale a promisiunii, sau condiția formală a antecontractului este și ea una dintre „celelalte
condiții de validitate” care trebuie îndeplinită pentru pronunțarea hotărârii?
S-a afirmat că pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare este posibilă
doar dacă promisiunea îmbracă formă autentică, în caz contrar promitentul (fie vânzător, fie
cumpărător) care nu-și respectă angajamentul asumat putând fi obligat doar la daune interese49.
Cu alte cuvinte, promisiunea este valabilă și fără respectarea cerințelor de formă impuse
contractului de vânzare, dar executarea silită în natură a obligației promitentului de a perfecta
contractul de vânzare nu este posibilă decât atunci când promisiunea îmbracă forma cerută de
lege contractului, în situația nerespectării acestei cerințe beneficiarul având dreptul doar la daune
interese. Această poziție pare a fi susținută și de dispozițiile Legii nr. 17/2014 privitoare la
terenurile agricole din extravilan, care in terminis permite perefectarea contractului de vânzare
având ca obiect asemenea terenuri prin pronunțarea unei asemenea hotărâri doar dacă
promisiunea îmbracă formă autentică.

49
Art. 1279 alin. 2 C.civ.: „În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese”
O asemenea soluție ni se pare a nu avea însă o fundamentare rațională. Dacă, atunci când
se proclamă necesitatea formei autentice a promisiunii, se pleacă de la necesitatea protejării
consimțământului promitentului vânzător, va trebui să constatăm că această protecție lipsește în
realitate și în situația în care promitentul ar fi obligat doar la daune interese și nu se ajunge la
pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract. Efectele patrimoniale suportate de
promitentul vânzător, fie că execută în natură, fie că execută în echivalent obligația asumată, sunt
aceleași. Obligarea debitorului contractual la plata de daune interese nu constituie altceva decât o
executare prin echivalent a obligației inițiale neexecutate în natură. Tocmai de aceea, ni se pare
artificială această diferențiere de tratament juridic. Ori se proclamă legal ca forma promisiunii
trebuie să fie identică cu cea a contractului, pentru ca ea să existe în mod valabil, ori dacă se
recunoaște validitatea promisiunii, chiar dacă aceasta îmbracă forma înscrisului sub semnătură
privată, nu se justifică atribuirea unor efecte diferite promisiunii.
Controversele cu privire la forma promisiunilor de vânzare având ca obiect imobile,
pentru a permite apelarea la instanță în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act
autentic au fost tranșate de ICCJ, care prin Decizia nr. 23 din 3 aprilie 2017 în complet pentru
dezlegarea unor chestiuni de drept, a decis că „nu este obligatorie forma autentică la încheierea
promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de
act autentic”.
Termenul de 6 luni prevăzut de art. 1669 alin. 2 C.civ., pentru pronunțarea unei
hotărâri care să țină loc de contractul de vânzare este un termen de prescripție, susceptibil de
întrerupere și suspendare, recunoașterea făcută de promitentul vânzător prin predarea bunului,
obiect al promisiunii constituind o cauză de întrerupere a termenului legal (pentru a valora
recunoașterea dreptului promitentului cumpărător, deținerea bunului de către acesta trebuie să
aibă loc în temeiul antecontractului, iar nu în temeiul unui alt act juridic).
Art. 906 C.civ. permite notarea antecontractului în cartea funciară doar dacă nu a trecut
mai mult de 6 luni de la data la care trebuia executat contractul (art. 906 alin. 1 C.civ.), după cum
prevede și radierea acestuia dacă a trecut termenul de 6 luni de la termenul fixat pentru
încheierea lui (art. 906 alin. 2 C.civ.), radiere care se poate realiza chiar și din oficiu.
Textul legal ridică câteva probleme: (i) dacă se poate sau nu nota un antecontract în cazul
în care în acesta nu se face referire la vreun termen cert în cadrul căruia ar trebui încheiat
contractul de vânzare? (ii) dacă se poate solicita o nouă notare, pentru același antecontract, care
prin ipoteză a fost radiat o dată?
(i) Chiar dacă art. 906 alin. 1 C.civ. indică soluția respingerii cererii de notare a
antecontractului în ipoteza în care nu s-ar prevedea un termen în care să fie încheiat contractul, în
realitate un asemenea termen există în antecontract, indiferent dacă acesta este sau nu cert. Chiar
dacă prin antecontract nu se indică un termen determinat pentru încheierea contractului de
vânzare, aceasta nu înseamnă că nu există un termen pentru încheierea contractului, ci doar că
acesta este unul incert. Nu este cu nimic justificat ca un asemenea antecontract să nu fie notat în
cartea funciară, după cum nu se justifică nici refuzul de a nota un antecontract care prevede de
exemplu că încheierea contractului s-ar produce într-un termen de 3 zile de la data obținerii
autorizației de construcție de către promitentul-vânzător. Desigur prevederile legale care
reglementează notarea unor acte sau fapte juridice pleacă de la premisa caracterului vremelnic al
situațiilor a căror notare se impune, dar nu trebuie să ajungem la situația extremă, în care să se
refuze notările, doar pentru că nu se poate stabili o durată certă a intervalului de timp în care ar
urma să fie încheiat contractul de vânzare. Nu există nicio justificare pentru refuzul de a nota un
asemenea antecontract;
(ii) În condițiile în care se permite radierea din oficiu a unui antecontract, dacă a expirat
termenul de 6 luni de la data la care ar fi trebuit încheiat contractul, firesc este să nu mai poată fi
notat același antecontract, decât în ipoteza în care părțile ar conveni un nou termen pentru
încheierea convenției lor. Aceasta ar implica desigur încheierea unui înscris în acest sens care să
fie atașat antecontractului a cărui notare se solicită.
Observăm prin urmare că pot apărea anumite decalaje între situația juridică existentă
între părțile antecontractului și sistemul de publicitate conceput pentru aceasta. Astfel, am putea
fi în situația în care termenul de prescripție de 6 luni pentru perfectarea contractului să fie
întrerupt între părți, dar această situație să nu se reflecte și în cartea funciară, fie urmare a
faptului că părțile nu încheie un act adițional la antecontract, fie, chiar dacă l-au încheiat nu l-au
mai făcut public, iar notarea antecontractului să fie radiată din cartea funciară. Desigur nu există
nicio piedică ca promitentul cumpărător să treacă la perfectarea contractului de vânzare, chiar
dacă a fost operată radierea notării și chiar dacă a trecut un interval de 6 luni de la data la care
trebuia încheiat antecontractul, dacă a fost întrerupt termenul de prescripție, sau chiar fără să fie
întrerupt, promitentul vânzător nu invocă termenul de prescripție a acțiunii.
Dar dacă, promitentul vânzător nu ar mai fi proprietar al bunului pentru că prin ipoteză,
după radierea notării, dar anterior unei eventuale formulări a unei acțiuni pentru perfectarea
contractului, ar fi înstrăinat dreptul său de proprietate? Suntem practic în situația în care
promitentul cumpărător are încă un drept actual pentru perfectarea contractului de vânzare, chiar
dacă a expirat intervalul de timp de 6 luni, ca urmare a întreruperii acestui termen de prescripție.
Va fi menținut dreptul dobânditorului, care a cumpărat un imobil cu privire la care antecontractul
notat nu mai era opozabil, fiind suficient doar că acesta a consultat cartea funciară, sau
dimpotrivă, cumpărătorului i se cere mai mult decât simpla consultare a sistemului de publicitate,
pentru menținerea dreptului său, respectiv să încerce să afle dacă realmente antecontractul și-a
încetat efectele?
În conformitate cu art. 901 alin. 2 C.civ. printre condițiile pe care un terț dobânditor al
unui bun trebuie să-l îndeplinească pentru a fi considerat dobânditor de bună credință al dreptului
figurează și acela de a nu fi cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărții funciare. Se
constată prin urmare că nu e suficient ca o persoană să se bazeze doar pe cuprinsul cărții
funciare, ci și ca inexactitatea situației de carte funciară să nu fi fost cunoscută pe altă cale de
dobânditorul dreptului. Cum unui cumpărător îi incumbă o obligație de informare – emptor debet
esse curiosus – acesta va trebui să depună diligențe legate de soarta antecontractului, să verifice
starea de fapt a imobilului, și doar în măsura în care informațiile astfel obținute se vor corobora
cu cuprinsul cărții funciare el va putea fi considerat un dobânditor de bună credință. În caz
contrar, el riscă anularea contractului său, încheind contractul de vânzare cu nesocotirea
drepturilor promitentului-cumpărător.
Desigur s-ar putea obiecta că promitentul cumpărător ar fi putut evita pierderea
drepturilor sale de perfectare a antecontractului fie prin prelungirea termenului de încheiere a
antecontractului, și îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară, fie prin promovarea
acțiunii în obținerea hotărârii care să țină loc de contract, în caz contrar cunoscând riscurile la
care se expune, dar pe de altă parte nu trebuie să omitem că sistemul de publicitate al cărților
funciare se bazează pe buna credință a celor care își înscriu drepturile în CF, și că există o
obligație a cumpărătorului de a se informa cu privire la starea reală a bunului. Tocmai de aceea,
opțiunea noastră este spre această din urmă soluție.

C. Pactul de preferință
Noțiune. Pactul de preferinţă este convenţia prin care o parte contractantă promite
celeilalte că o va prefera la încheierea unui viitor contract, în măsura în care va lua hotărârea
încheierii acelui contract. Urmare a încheierii unui pact de preferință promitentul își restrânge
libertatea de alegere a contractantului pentru vânzare, fiind obligat, dacă se va decide să vândă,
să ofere bunul, la preț egal, beneficiarului promisiunii.
Sediul legal. Dreptul de preempţiune reglementat de art. 1730-1740 Cod civil; se
reunifică sub acelaşi regim juridic dreptul de preempţiune legal cu cel convenţional. Regimul
dreptului de preempţiune este cel prevăzut în aceste dispoziţii doar în măsura în care prin lege
sau contract nu se stabileşte altfel (art. 1730 alin. 2 C.civ.).
Delimitări. Pactul de preferință este un contract unilateral, dând naştere la obligaţii doar
în sarcina promitentului, beneficiarul pactului neasumându-şi nicio obligaţie prin încheierea
convenției. Acesta nu-și asumă obligația de a vinde în viitor, ci doar obligația ca în măsura în
care se va decide să vândă să-l prefere pe cumpărător în condiții egale de preț. Prin aceasta pactul
de opțiune se deosebește de pactul de opţiune, în cazul căruia promitentul își manifestă
consimțământul chiar pentru contractul preconizat, dacă beneficiarul va înțelege să ridice această
opțiune. Prin obiectul obligaţiei asumate pactul de preferinţă se va delimita şi de promisiunea de
vânzare, întrucât promitentul în cazul pactului de preferinţă nu se obligă la încheierea unui
contract, în timp ce în cazul promisiunii unilaterale promitentul îşi asumă obligaţia încheierii în
viitor a unui anumit contract.
Consecutiv încheierii unui pact de preferinţă va fi necesară o nouă manifestare de
voinţă, atât din partea promitentului cât şi a beneficiarului, pentru încheierea valabilă a
contractului preconizat. Tocmai pentru că este necesară o nouă manifestare de voinţă a părţilor,
pactul de preferinţă nu trebuie să conţină toate elementele de validitate pe care trebuie să le
conţină o promisiune unilaterală sau bilaterală de a vinde, ori un pact de opţiune, absenţa referirii
la preţul la care s-ar înstrăina bunul neafectând în niciun fel valabilitatea pactului de opţiune50.
Se pune problema de a determina dacă pactul de preferință este un contract pur şi simplu
sau un contract afectat de o condiţie suspensivă, aceea a adoptării deciziei de a încheia în viitor
contractul preconizat? Opiniile exprimate în literatura juridică sunt divergente, unii autori51
privind pactul de preferinţă ca o formă a promisiunii unilaterale de a vinde afectată de o condiţie
potestativă simplă, în timp ce alți doctrinari52 consideră că nu se poate vorbi de un raport
obligaţional condiţional, întrucât, pe de o parte, vânzarea este doar eventuală (facultativă pentru
promitent) iar nu efectivă, adică asumată deja şi supusă hazardului unei condiţii, iar pe de altă
parte consimţământul nu poate fi supus unei condiţii53. În ce ne priveşte considerăm şi noi că, pe
de o parte, nu poate fi erijată în condiţie manifestarea de voinţă pentru încheierea unui contract
(condiţia fiind un element accesoriu al unui contract), iar pe de altă parte o asemenea condiţie ar
trebui privită ca o condiţie pur potestativă care ar determina nulitatea convenţiei. Or, efecte ale
pactului de opţiune pot fi decelate imediat încheierii ei valabile, promitentul obligându-se
implicit ca să nu facă nimic de natură a afecta dreptul de preempţiune al beneficiarului (de pildă
să nu încheie un contract de locaţiune) care ar putea goli de conţinut dreptul ce constituie
obiectul pactului de preferinţă.
Drepturile născute din pactul de preferință. Natura juridică a dreptului de preempțiune
este controversat, unii autori susținând că e vorba de un drept de creanţă al beneficiarului, alţii,
care împărtăşesc teoria drepturilor potestative, consideră că dreptul născut este unul potestativ,
pentru ca unii să considere că pactul de preferinţă este obligatoriu în sine, fără a da naştere unui
raport obligaţional concret. Dreptul de preempţiune este indivizibil (nu poate fi exercitat
fracționat) şi incesibil (nu se poate ceda) şi se stinge odată cu moartea preemptorului, afară de
situaţia în care a fost stabilit pe un anumit termen. Dacă termenul pentru care s-a stipulat a fost

50
P. Puig, op.cit., p. 156Absenţa stabilirii preţului într-un pact de opţiune sau într-o promisiune de vânzare atrage
nulitatea relativă a acestor convenții.
51
Fr. Deak, op.cit., p. 27, n. 7
52
D. Chirică,
53
D. Chirică, op.cit., p. 163-164, n. 185; P. Puig, op.cit., p. 155
mai lung de 5 ani de la data constituirii, și intervine moartea preemptorului, se va reduce la acest
termen54.
Durata pactului de preferinţă. Pactul de preferinţă poate avea o existenţă autonomă,
independentă de vreo altă convenţie, după cum ea poate fi concepută ca ataşată unui contract
principal (ex. unui contract de locațiune). Chestiunea dacă pactul de preferință este autonom sau
însoțește o convenție existentă, prezintă relevanţă, întrucât în măsura în care părţile nu stabilesc
un termen în interiorul căruia beneficiarul ar trebui să opteze, atunci când pactul de opţiune are
autonomie obligaţia promitentului este nelimitată în timp, astfel încât nu se poate pune problema
prescripţiei dreptului de opţiune al beneficiarului. Dimpotrivă, atunci când pactul de preferinţă
este atașat unui contract principal, stingerea contractului principal va determina caducitatea
pactului de preferinţă. Dreptul convenţional de preempţiune se stinge odată cu decesul
preemptorului, în afară de situaţia în care a fost constituit pe un anumit termen. Într-o astfel de
situaţie termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dacă a fost stipulat un termen mai lung.
Dacă pactul de preferință este autonom și nu este stipulat un termen în care ar trebui
exercitată opțiunea, se poate observa că el a fost încheiat pe durată nedeterminată. Aceasta nu va
da însă dreptul promitentului să-l denunțe, pentru că astfel el și-ar desființa propria manifestare
de voință din cadrul pactului. S-ar putea recurge la regulile precizate cu ocazia promisiunii de
vânzare.
Formele exercitării dreptului de preempţiune. În mod firesc, în baza dreptului de
preempţiune conferit printr-un pact de preferinţă, promitentul va trebui să facă o ofertă de
vânzare beneficiarului, cu îndeplinirea tuturor condiţiilor legale ale ofertei, acesta din urmă
având dreptul ca în termen de 10 zile dacă e vorba de bunuri mobile, ori de 30 de zile dacă e
vorba de bunuri imobile, să-şi exercite opţiunea pentru acceptarea ofertei, aceste termene
curgând de la momentul comunicării ofertei către preemptor55. În măsura în care titularul
dreptului refuză oferta de vânzare sau nu o acceptă în cadrul termenelor menţionate, promitentul
ofertant va putea înstrăina bunul cui doreşte. Este de la sine înţeles că înstrăinarea va trebui
realizată în condiţii identice cu cele cuprinse în oferta adresată beneficiarului pactului, pentru că
altfel ar fi foarte uşor să fie eludat dreptul de preempţiune al titularului. Refuzul exercitării
dreptului de preempţiune vizează prin urmare exercitarea acestui drept în condiţiile din ofertă,
orice propunere către un terţ în alți termeni decât cele din oferta adresată preemptorului duce la
renaşterea dreptului de preempţiune al titularului.
O a doua formă pe care o poate îmbrăca exercitarea dreptului de preempţiune vizează
exercitarea acestuia ulterior încheierii unui contract de înstrăinare. Conform art. 1731 C.civ.
vânzarea către un terţ a unui bun cu privire la care există un drept de preempţiune se poate face
numai sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor. Este

54
Art. 1740 C.civ.
55
Art. 1730 alin. (3) C.civ.
mai presus de orice îndoială, voința legiuitorului de a recunoaște valabilitatea contractului de
vânzare încheiat cu neconsultarea în prealabil a titularului dreptului de preempţiune, dacă părţile
au prevăzut în mod expres, în convenţia lor, încheierea acesteia sub condiţia suspensivă a
neexercitării dreptului de preempţiune de către titularul său. Ce se întâmplă însă cu un contract
de vânzare în care părţile nu fac referire la această condiţie suspensivă? Va fi condiția
subînţeleasă ori absența ei va determina nulitatea relativă a convenţiei? Apreciem că, atât timp
cât dreptul de preempţiune a fost făcut opozabil terţilor şi dobânditorul este ţinut de existenţa
acestui drept, soluţia va trebui să fie aceea a considerării contractului de vânzare ca fiind afectat
de condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune, aceasta fiind o condiţie
suspensivă stabilită de lege. Procedura pentru o asemenea situaţie este cea reglementată de art.
1732 C.civ.
Legea conține o normă specială cu privire la modalitatea în care se exercită dreptul de
preempțiune cu privire la un bun imobil înscris în cartea funciară. Astfel, dacă dreptul de
preempțiune a fost notat în cartea funciară, și s-a realizat înscrierea dreptului terțului dobânditor
sub condiția suspensivă a exercitării dreptului de preempțiune, titularul va putea comunica doar
biroului de carte funciară exercitarea dreptului de preempțiune, anexând dovada consemnării
prețului la dispoziția vânzătorului, fără a fi necesar să transmită o comunicare distinctă
vânzătorului56. Notificarea preemptorului (comunicarea dovezii de consemnare a prețului) va
trebui să intervină în termen de 30 de zile din momentul în care preemptorul a primit încheierea
de carte funciară prin care s-a dispus înscrierea dreptului terțului afectat de condiția suspensivă.
Dacă o asemenea comunicare din partea preemptorului nu intervine în intervalul de timp
menționat, dreptul de preempțiune se stinge și va fi radiat din oficiu din cartea funciară57.
Dacă este stipulat ca plata preţului să fie făcută în rate, de această facilitate nu vor
beneficia titularii dreptului de preempţiune, art. 1736 C.civ. prevăzând că preemptorul nu se
poate prevala de aceste termene.
Efecte: Prin exercitarea preempţiunii contractul încheiat cu terţul se va desființa
retroactiv, considerându-se încheiat contractul dintre promitent și titularul dreptului de
preempțiune, în aceleași condiții în care acesta a fost încheiat cu terțul58. Această soluție a
legiuitorului nostru a fost consacrată de Casația franceză59, care printr-o decizie din 2006 a
recunoscut preemptorului dreptul de a se substitui terțului contractant, în măsura în care acesta ar
fi fost de rea credință, cunoscând existența pactului de preferință și a intenției titularului de a-l
exercita. Soluția a fost promovată în doctrina noastră, chiar sub imperiul codului civil anterior60,
fără a fi fost receptat la acel moment în practica noastră judiciară. Soluția aleasă nu este totuși la

56
Art. 1737 alin. 2 C.civ.
57
Art. 1737 alin. 4 C.civ.
58
Art. 1733 alin. (1) C.civ.
59
Cass, ch.mixte, 26 mai 2006, RTD civ.2006, 550, obs. J. Mestre, B. Fages
60
D. Chirică, Tratat, op.cit., p.
adăpost de critici, datorită faptului că se realizează substituirea unui contractant dintr-un contract
desființat. Or dacă contractul este desființat, ce rost mai are substituirea61? În raporturile dintre
vânzător şi cumpărătorul iniţial va fi angajată garanţia pentru evicţiune a vânzătorului, dacă
acesta a fost de bună-credință, conform art. 1733 alin. (1) C.civ. Textul legal va fi greu aplicabil
în practică, întrucât, fie dreptul de preempțiune este făcut opozabil, și atunci terțul nu poate fi de
bună-credință, cunoscând sau trebuind să cunoască existența dreptului, fie, dacă dreptul de
preempțiune nu este făcut opozabil, contractul încheiat cu terțul nu va putea fi afectat, și, prin
urmare, nu se pune problema funcționării garanției de evicțiune. Textul este bizar și prin prisma
faptului că deși vânzarea ar fi una condițională și s-ar desființa urmare a funcționării condiției,
nu dispar toate efectele provocate de contract, rămânând să funcționeze garanția pentru evicțiune
a vânzătorului.
De la regula că, urmare a exercitării dreptului de preempțiune, vânzarea va fi încheiată
între promitent și titularul dreptului în aceleași condiții în care s-a încheiat contractul cu terțul,
legea stabilește și excepții. Astfel, dacă terțul cu care a fost încheiat contractul de vânzare a
beneficiat de termene de plată a prețului, de aceste termene nu se va putea prevala titularului
preempțiunii, el fiind obligat să consemneze prețul la dispoziția vânzătorului. Dovada
consemnării sumei de bani la dispoziția vânzătorului va trebui făcută odată cu comunicarea
făcută pentru încheierea vânzării (art. 1732 alin. (3) C.civ.
Dacă există mai mulţi titulari de drepturi de preempţiune există o anumită ordine în care
aceştia sunt chemaţi, ordine stabilită în art. 1734 C.civ.: preemptorii legali înaintea celor
convenţionali; titularul ales de vânzător când sunt mai mulţi titulari legali; titularul dreptului
convenţional mai întâi înscris în cartea funciară dacă e vorba de un imobil; titularul dreptului
convenţional cu data certă cea mai veche.

D. Vânzarea cu clauză de dezicere


O clauză de dezicere înscrisă într-un contract de vânzare (sau antecontract de vânzare)
permite celui în favoarea căruia s-a stipulat această facultate (fie doar a unui contractant, fie a
ambilor) de a se dezice în mod unilateral de contract, de a se dezangaja, rupând în mod unilateral
contractul, revocând consimţământul său dat pentru vânzare. Dezicerea va putea fi exercitată în
condițiile dreptului comun, astfel cum este consacrat de art. 1276 alin. 1 C.civ. Conform acestui
text, dezicerea poate fi exercitată doar cât timp executarea contractului nu a început. Norma
legală este supletivă, fiind aplicabilă doar în lipsă de convenţie contrară 62. Așa încât, în măsura
în care părțile au prevăzut posibilitatea exercitării dezicerii și după ce executarea contractului a
început, dezicerea va putea interveni în condițiile contractual consacrat. Fiind vorba despre un

61
Art. 1106-1 din anteproiectul Catala prevedea inopozabilitatea contractului încheiat cu terțul față de beneficiarul
promisiunii, sub rezerva regulilor care asigură protecția terților de bună-credință.
62
Art. 1276 alin. 4 C.civ. „Dispozițiile prezentului articol se aplică în lipsă de convenție contrară”.
drept esențialmente temporar, există desigur o limită de timp dincolo de care dezicerea nu ar mai
putea fi exercitată. Această limită o constituie executarea deplină a contractului. Furnizarea
integrală a prestațiilor promise, respectiv primirea acestora de cocontractant face ca dezicerea să
nu mai poată fi exercitată.
Mult timp în doctrină s-a considerat că înscrierea unei clauze de dezicere ar transforma
contractul într-un contract condiţional, acesta fiind încheiat sub o condiţie pur potestativă din
partea celui care ar exercita dezicerea, astfel că pentru ca aceasta să fie valabilă ar trebui ca
această parte să fie obligat contractual la o contraprestaţie, la un preţ al dezicerii. Casația
franceză, în anul 2000, a tranșat problema în sensul că nu e necesară stipularea unui preţ al
dezicerii, ci aceasta poate fi şi gratuită. Exercitarea dezicerii nu constituie o excepţie de la
principiul forţei obligatorii a contractului, ci, dimpotrivă, o formă de manifestare a ei, convenția
părților fiind cea care fundamentează exercitarea dreptului de dezicere.
Titularul dreptului de dezicere își poate exercita în mod discreţionar opțiunea de a se
dezice de contract. Motivele care l-ar determina pe cel în favoarea căruia s-a stipulat dreptul de
dezicere scapă cenzurii instanțelor judecătorești.
Clauza de dezicere se deosebește de clauza penală, astfel: (a) clauza de dezicere vizează
faza formării contractului, în timp ce clauza penală vizează faza executării contractului; (b)
clauza penală implică ideea de culpă a debitorului în neexecutarea obligațiilor asumate,
constituind o garanţie a executării obligaţiei contractuale, în timp ce clauza de dezicere tinde la
aneantizarea contractului, fiind independentă de ideea de culpă sau de garanție; (c) suma de bani
ce s-ar achita în cazul exercitării dezicerii constituie un preţ al dezicerii, în timp ce suma
prevăzută printr-o clauza penală are menirea de a acoperi prejudiciul produs prin neexecutare,
astfel cum a fost evaluat la momentul încheierii contractului.
Urmare a exercitării dezicerii contractul este desființat, cu consecința repunerii părților în
situația anterioară încheierii sale, afară de cazul existenței unei stipulații contractuale contrare.

Vânzarea cu clauză de arvună


Clauza de arvună poate fi inclusă nu doar într-o promisiune de vânzare, ci și într-un
contract de vânzare, în oricare din cele două situații arvuna convenită putând fi fie una
confirmatorie (art. 1544 C.civ.), fie una penalizatoare (art. 1545 C.civ.).
Clauza de arvună, indiferent dacă arvuna este privită de părți ca îndeplinind o funcție
confirmatorie sau penalizatoare, pentru a produce efecte juridice presupune remiterea materială a
sumei convenite, convenția de arvună fiind una reală. Nepredarea sumei (sau a bunurilor
fungibile) convenite va face inoperantă clauza penală, raportul juridic dintre părți urmând să fie
supus dreptului comun. Chiar dacă art. 1544 C.civ. ar crea impresia că suma convenită cu titlu de
arvună ar trebui achitată „la momentul încheierii contractului”, în realitate apreciem că aceasta
poate fi achitată și ulterior acestui moment, în termenii contractuali conveniți. În aprecierea
validității clauzei va trebui avut în vedere și caracterul accesoriu al acesteia, astfel încât dacă ar
exista un motiv de nulitate al contractului, convenția de arvună ar fi și ea lovită de nulitate.
Arvuna va trebui diferențiată de avansul care ar fi plătit la data încheierii unui contract. O
sumă de bani care se achită la momentul încheierii contractului (sau la momentul convenit) va fi
considerată ca arvună numai în măsura în care părțile subliniază acest caracter al sumei. În caz
contrar, suma achitată va fi considerată doar un avans din preț, adică o plată parțială din partea
debitorului. Dacă părțile evidențiază caracterul de arvună pentru suma convenită a fi plătită la
momentul încheierii contractului, această arvună va fi considerată ca fiind una confirmatorie.
Doar în măsura în care se evidențiază că una dintre părțile contractante (sau ambele părți) s-ar
putea dezice de contractul în care s-a convenit arvuna, aceasta va putea fi considerată o arvună
penalizatoare (cu rol de dezicere).
Atunci când părțile privesc arvuna ca un semn al încheierii contractului, și părțile își
execută obligațiile contractuale asumate, suma de bani achitată cu titlu de arvună va fi imputată
pe prestația datorată. Dacă partea care a plătit arvuna nu-și execută obligațiile contractuale
asumate, el va pierde suma datorată, dacă opțiunea creditorului obligației neexecutate va fi în
acest sens. Dacă dimpotrivă, cel care a primit arvuna nu-și va executa propriile obligații, acesta
va fi obligat la restituirea dublului sumei primite cu titlu de arvună, dacă solicitarea celui care a
plătit arvuna va fi în acest sens. Părțile sunt libere să stipuleze și restituirea în alt cuantum decât
dublul sumei primite cu titlu de arvună, norma legală63 care stipulează dreptul părții de cere
restituirea dublului sumei plătite cu titlu de arvună fiind una supletivă. Funcționarea în sensul
celor de mai sus a clauzei de arvună implică rezoluțiunea contractului, indiferent dacă aceasta ar
fi unilaterală sau una judiciară64. Pentru a funcționa clauza de arvună, neexecutarea obligațiilor
însoțite de arvună trebuie să fie imputabilă debitorului. Aceasta nu doar ca urmare a faptului că
funcționarea clauzei de arvună cu rol confirmatoriu presupune rezoluțiunea contractului, care
poate interveni doar în caz de neexecutare culpabilă a contractului, dar și pentru că intervenind o
sancționare a celui care nu-și execută obligațiile asumate (prin pierderea sumei sau restituirea ei
îndoită), această sancționare este justificată doar dacă neexecutarea este datorată conduitei
culpabile a debitorului.
Arvuna cu caracter confirmatoriu, fără a se confunda cu clauza penală, îndeplinește de
fapt funcțiile acesteia. Deosebirea constă în aceea că în timp ce eficacitatea clauzei de arvună
presupune remiterea materială a sumei convenite, clauza penală este una consensuală. Dacă

63
Art. 1544 alin. 2 C.civ.
64
În pofida formulării legale că „partea poate declara rezoluțiunea contractului”, reținând arvuna, respectiv că poate
cere dublul arvunei, nu există nicio rațiune ca această clauză să opereze doar în cazul rezoluțiunii unilaterale a
contractului (intervenită în condițiile art. 1552 C.civ.) și să nu funcționeze și în cazul în care creditorul nu-și asumă
riscurile legate de declararea unilaterală a rezoluțiunii contractului pentru neexecutare și ar recurge la rezoluțiunea
judiciară a contractului de vânzare.
instanța poate modera cuantumul clauzei penale, în condițiile art. 1541 C.civ. nu are o astfel de
posibilitate în cazul clauzei de arvună etc.
Arvuna cu caracter confirmator lasă intactă opțiunea creditorului obligației neexecutate
între executarea silită a contractului și rezoluțiunea acestuia, cu funcționarea clauzei de arvună.
Indiferent dacă în contract se menționează efectele clauzei de arvună sau aceste efecte se produc
în temeiul art. 1544 C.civ., odată ce părțile au arătat că înțeleg să califice suma convenită a se
achita la încheierea contractului ca fiind o arvună, creditorul, în raport de care nu este executată
obligația contractuală asumată, va putea solicita constrângerea debitorului la executarea
obligației asumate.
Clauza de arvună penalizatoare permite părții în favoarea căreia s-a stipulat dezicerea
(sau ambelor dacă e cazul) să denunțe unilateral contractul încheiat. Considerăm nefericită
denumirea marginală a textului art. 1545 C.civ., denumire care evocă ideea de penalitate, deși
pierderea sumei sau restituirea ei îndoită nu apare ca o consecință a unei conduite culpabile.
Dimpotrivă, cel care exercită dezicerea se află în limitele contractuale convenite, o asemenea
conduită fiindu-i permisă în mod expres prin convenția încheiată. Suma de bani care se pierde
sau se restituie îndoit de partea care exercită dezicerea, constituie mai degrabă un preț al dezicerii
decât o sumă penalizatoare.
Spre deosebire însă de arvuna cu rol confirmatoriu, arvuna cu rol de dezicere nu mai
conferă vreun drept de opțiune pentru partenerul contractual. Acesta va trebui să ia act de
opțiunea cocontractantului, fără a putea solicita executarea silită a contractului. Partenerul
contractual va trebui să se mulțumească cu obținerea prețului dezicerii convenite, fără a putea
obține executarea silită a obligațiilor contractuale asumate. Dreptul de dezicere exercitat în
limitele contractuale stabilite nu poate fi cenzurat de instanțele judecătorești, titularul dreptului
fiind exclusiv cel care decide oportunitatea exercitării sau neexercitării dezicerii. Dacă cel care ar
fi putut exercita dezicerea a lăsat să treacă intervalul de timp convenit pentru exercitarea
dezicerii, fără să-și fi exercitat acest drept, contractul se consolidează, neexecutarea obligațiilor
contractuale atrăgând ulterior acestui moment dreptul comun al contractelor, inclusiv din
perspectiva opțiunii creditorului contractual în cazul în care nu obține prestația contractuală
așteptată.

E. Vânzarea cu opţiune de răscumpărare


Reglementare. Art. 1758 C.civ. consacră o definire legală vânzării cu opțiune de
răscumpărare, considerând-o ca fiind o „vânzare afectată de o condiţie rezolutorie, prin care
vânzătorul îşi rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului”.
Istoric. Dat fiind că prin intermediul acestui tip de contract puteau fi ascunse
împrumuturi cămătărești, deși consacrat în Codul civil din 1864, a fost suprimat mai apoi, pentru
ca după anii 1990 să fie din nou posibilă încheierea acestui tip de contract, fără a fi beneficiat
însă de o reglementare legală până la intrarea în vigoare a noului cod civil. Așa cum s-a arătat,
posibilitatea de a deforma destinația unor contracte nu este de natură a prohibi folosirea acelui
tipar contractual. Consacrând legal conținutul contractului, legiuitorul a stabilit și anumite reguli
care să prevină utilizarea în scop ilicit a unui anumit tip de contract.
Conturare: Vânzarea cu opțiune de răscumpărare nu conține o promisiune de revânzare
a bunului, de data aceasta dinspre cumpărătorul inițial spre vânzător. În cazul exercitării opțiunii
de răscumpărare nu se încheie un al doilea contract de vânzare, ci urmare a exercitării dreptului
de opţiune și a realizării condiției, este desfiinţat primul contract de vânzare-cumpărare.
Regim juridic: Dreptul pentru răscumpărarea bunului poate fi stipulat pentru un interval
de maxim 5 ani de la data încheierii contractului. Stipularea unui termen mai lung nu va avea
eficacitate decât în limita maximă de timp permisă de legiuitor. Termenul de 5 ani nu este
susceptibil de suspendare sau întrerupere; nu poate fi prelungit nici de părţi, nici de judecător.
Anterior exercitării opţiunii vânzarea este considerată perfectată, dreptul de proprietate s-
a transmis la cumpărător, acest drept fiind însă afectat de condiția sub care a fost constituit.
Cumpărătorul poate dispune de dreptul astfel dobândit, dar opțiunea de răscumpărare făcută
opozabilă prin sistemele de publicitate, va face ca dreptul subdobânditorului să fie afectat de
aceeași condiție ca și a cumpărătorului inițial. Dreptul de opțiune al vânzătorului este un drept
potestativ, care poate fi cedat de acesta.
Mecanismul exercitării. Vânzătorul trimite o notificare cumpărătorului sau
subdobânditorului căruia dreptul său îi este opozabil, înştiinţându-l că doreşte să exercite această
opţiune; sub sancţiunea decăderii din dreptul de a exercita opţiunea de răscumpărare trebuie să
consemneze sumele de bani (art. 1760 alin. 3 C.civ.).
Urmare a exercitării opțiunii de răscumpărare contractul de vânzare se desființează cu
efect retroactiv. Exercitarea opțiunii de răscumpărare este condiția rezolutorie sub care a fost
încheiat contractul; exercitarea opţiunii semnificând realizarea acestuia, iar neexercitarea opțiunii
ducând la consolidarea contractului, întrucât odată cu expirarea termenului în care putea fi
exercitată răscumpărarea îndeplinirea condiției nu mai este posibilă.
Preţul răscumpărării poate fi altul decât cel la care s-a realizat vânzarea, fără însă ca
acesta să poată depăşi prețul contractului de vânzare plus nivelul maxim stabilit de lege pentru
dobânzi (art. 1762), în caz contrar preţul de răscumpărare fiind redus la preţul din contractul de
vânzare-cumpărare.
Exercitarea opţiunii se poate face numai dacă vânzătorul restituie cumpărătorului preţul
primit, cheltuielile privitoare la încheierea vânzării şi realizarea formalităţilor de publicitate;
cheltuielile de ridicare şi transport al bunului, precum şi cheltuielile necesare şi utile în limita
sporului de valoare (art. 1759 alin. 2).
Dacă opțiunea a fost exercitată, cumpărătorul este considerat că nu a fost niciodată
proprietar al bunului, actele încheiate în acest interval de timp fiind desfiinţate retroactiv.
Terţii sunt protejaţi prin trei reguli: (a) opţiunea de răscumpărare trebuie făcută
opozabilă terţilor în materie de carte funciară - 1648 C.civ.; (b) actele de conservare şi
administrare rămân valabile dacă au fost încheiate cu un terţ de bună credinţă, acestea fiind
opozabile adevăratului proprietar sau celui care are dreptul la restituire. Se stabileşte o regulă
derogatorie în privinţa contractelor cu executare succesivă care, de regulă, sub condiţia
respectării formalităţilor de publicitate prevăzute de lege vor continua să-şi producă efecte pe
durata stabilită de părţi, dar nu mai mult de 1 an de la data desfiinţării titlului constitutorului (art.
1649 C.civ.), în materia contractelor de locaţiune acestea urmând, sub aceeaşi condiţie a
îndeplinirii formalităţilor de publicitate, să-şi producă în continuare efectele, dar nu mai mult de
3 ani din momentul exercitării opţiunii - art. 1760 C.civ; (c) posesorul de bună credinţă al
bunului mobil este prezumat a fi proprietar - art. 937 C.civ.

F. Vânzarea pe încercate și gustate


Părțile unui contract de vânzare se pot înțelege ca încheierea vânzării să depindă de
încercarea bunului pentru a se verifica astfel dacă bunul vândut corespunde criteriilor avute în
vedere de părți la încheierea contractului, ori în lipsa stabilirii unor asemenea criterii, destinației
bunului, conform naturii sale. Acordul părților pentru încheierea vânzării este dat din chiar
momentul întâlnirii manifestărilor lor de voință, dar formarea vânzării este amânată, depinzând
de rezultatul încercării bunului.
O asemenea vânzare este una condițională, obligațiile părților fiind suspendate până la
momentul încercării bunului. Dacă în urma încercării, se constată că bunul corespunde, în mod
obiectiv, criteriilor stabilite de părți, sau în lipsa acestora, destinației bunului, conform naturii
sale, fiind îndeplinită condiția suspensivă stabilită de părți, contractul se consolidează, producând
efecte din chiar momentul acordului de voință. Dacă, dimpotrivă, bunul nu corespunde
exigențelor stabilite la încheierea contractului, sau acesta nu poate fi utilizat conform naturii sale,
condiția suspensivă nefiind îndeplinită, contractul se consideră că nu a fost încheiat niciodată,
neproducând niciun fel de efect. Încheierea sau neîncheierea contractului de vânzare nu depinde
de vreo manifestare de voință a cumpărătorului, așa cum se susține într-o opinie65 în literatura
juridică, cumpărătorul neavând un drept potestativ de a încheia sau nu contractul, dacă prin
ipoteză bunul nu corespunde exigențelor sale. Doar rezultatul încercării este cel care va
determina automat, ope legis, încheierea sau neîncheierea contractului. Actul comunicării
rezultatului încercării nu face parte din sfera manifestării de voință a părților pentru încheierea
contractului de vânzare, fiind exterior acestuia. De altfel, rezultatul comunicării poate proveni

65
R. Dincă, Varietăți de vânzare, op.cit., p. 15 și urm.
chiar de la un terț, desemnat pentru realizarea încercării, astfel că actul de comunicare nu are
cum să fie integrat în conținutul manifestărilor de voință ale părților contractante.
Simplul fapt de a încredința un lucru unei persoane pentru a-l încerca, fără ca aceasta să
își fi manifestat voința pentru a cumpăra nu constituie o vânzare pe încercate. Poate fi vorba în
asemenea ipoteze doar despre o modalitate de a convinge clientela potențială pentru a cumpăra
un bun. Dacă părțile au prevăzut în contractul de vânzare că bunul urmează a fi încercat se
prezumă că s-a încheiat o vânzare pe încercate, chiar dacă nu au stipulat încercarea ca pe o
condiție (art. 1681 alin. 3 C.civ.).
Cel mai adesea părțile vor stabili un termen în interiorul căruia să fie realizată încercarea
bunului. Dacă părţile nu au stabilit un asemenea termen, în măsura în care în 30 de zile de la
predarea bunului nu intervine o declaraţie de neaaceptare a bunului din partea cumpărătorului, se
va considera îndeplinită condiţia, contractul fiind astfel consolidat. Încercarea va putea fi
efectuată de cumpărător sau chiar de o terță persoană desemnată de cumpărător sau convenită de
părți. Această terță persoană, așa cum s-a arătat în literatura juridică, nu are calitatea de
mandatară a cumpărătorului, sau al părților, după caz, raporturile dintre aceasta și părțile care au
apelat la serviciile ei fiind guvernate de regulile contractului de antrepriză66.
Pe perioada încercării, fiind amânat nu doar transferul dreptului de proprietate, ci și
exigibilitatea obligației de predare a bunului, apreciem că riscul pieirii fortuite a acestuia este
suportat de vânzător67. Aceasta înseamnă că în caz de pieire fortuită a bunului, anterior
încercării, cumpărătorul nu va fi obligat să achite prețul convenit. Și aceasta chiar dacă a preluat
bunul în vederea încercării sale. Chiar dacă textul legal al art. 1681 alin. 2 C.civ. evocă
încheierea vânzării într-un termen de 30 de zile de la data predării bunului în vederea încercării,
dacă cumpărătorul nu comunică în acest termen necorespunderea bunului, în realitate apreciem
că aici nu este vorba despre îndeplinirea obligației de predare a bunului vândut, obligație impusă
în sarcina vânzătorului de art. 1685 C.civ. Obligația de predare ce incumbă vânzătorului dintr-un
contract de vânzare pe încercate nu poate fi exigibilă anterior formării contractului, atât timp cât
efectele contractului sunt amânate, datorită jocului condiției suspensive a încercării bunului.
Operațiunea de preluare se face strict în interesul încercării bunului, și abia ulterior înlăturării
incertitudinilor legate de efectele contractului obligația de predare a vânzătorului devine una
exigibilă. De altfel, cum s-ar putea vorbi de îndeplinirea obligației de predare a bunului vândut,
care implică și verificarea corespunderii acestuia cu cerințele cumpărătorului, anterior încercării
sale, din moment ce prin actul încercării se realizează chiar verificarea acestor exigențe. În plus,
conform art. 1683 C.civ. obligația de predare devine exigibilă doar după îndeplinirea obligației
de plată a prețului de către cumpărător, ceea ce, nu are loc prin ipoteză la momentul acordului de
voință pentru o vânzare pe încercate.

66
R. Dincă, Varietăți de vânzare, Universul Juridic, București, 2016, p. 13.
67
Pentru opinia contrară v. R. Dincă, Varietăți de vânzare, op.cit., p. 14
Vânzarea pe gustate. Vânzarea ia naştere doar la momentul la care cumpărătorul declară
că îi convine bunul; art. 1682 C.civ. consacră un criteriu subiectiv de apreciere a bunului; până la
momentul formării vânzării există doar o promisiune de vânzare, sau doar un acord de principiu.
Dacă bunul se află în posesia cumpărătorului, iar acesta nu se pronunță în termenul convenit în
mod expres sau tacit, vânzarea se va considera încheiată la data expirării termenului.

III. Obiectul vânzării. Lucrul vândut și Prețul

Pentru ca vânzarea să fie valabilă, se cere ca obiectul ei: (1) să fie un bun; (2) acesta să
existe; (3) să se afle în circuitul civil; (4) bunul să fie determinat sau determinabil. Vom supune
analizei și împrejurarea dacă bunul vândut trebuie să aparțină sau nu vânzătorului, adică vom
examina situația vânzării bunului altuia (5). De asemenea prețul trebuie să întrunească la rândul
ei cerințele prevăzute de lege, respectiv să fie: (1) stabilit în bani, (2) real, (3) serios, (4)
determinat sau determinabil.

Condiții de valabilitate privitoare la lucrul vândut


(1). Obiectul vânzării să fie un bun. Vânzarea nu poate purta decât asupra unui bun,
întrucât ea trebuie să ducă la transmiterea dreptului de proprietate sau a unui alt drept asupra
acestuia. Nu vor putea constitui obiectul vânzării lucrurile care nu sunt susceptibile de apropiere.
Serviciile nu pot constitui obiectul vânzării, deşi în limbajul obișnuit se vorbeşte de vânzarea lor
(vânzarea unui pachet turistic nu constituie în realitate o vânzare, fiind vorba de un complex de
contracte: de antrepriză, transport, hotelier, etc.)68. Nu doar bunurile materiale, corporale vor
putea constitui obiect al vânzării, ci şi bunuri incorporale, cum ar fi drepturile de creanţă,
drepturile patrimoniale de autor, drepturile patrimoniale rezultate dintr-un brevet de invenție,
drepturile privitoare la o marcă, acţiunile unei societăţi etc.
(2). Bunul să existe. Ca principiu bunul trebuie să existe la momentul vânzării. Dacă
vânzarea are ca obiect un bun care era pierit la momentul vânzării, o asemenea vânzare este
ineficace. Art. 1659 C.civ. sancționează cu nulitatea relativă contractul de vânzare având ca
obiect un bun individual determinat care era pierit la momentul încheierii contractului. Dacă
bunul era pierit parțial, cumpărătorul care nu avea cunoștință despre această împrejurare va putea
cere fie anularea vânzării, fie reducerea corespunzătoare a prețului. Aceasta nu înseamnă că o
vânzare nu poate avea ca obiect un bun viitor; legea sancționează cu nulitatea doar acele
contracte în care părțile își reprezintă că bunul respectiv există, dar care în realitate nu existau la

68
D. Maligny, op.cit., p.
momentul contractării. Textul art. 1659 C.civ. trebuie văzut ca un text de excepție față de
reglementarea generală conținută de art. 1227 C.civ.69 și care recunoaște ca valabile contractele
în care executarea obligațiilor nu este posibilă la momentul încheierii lor.
Atunci când contractul are ca obiect bunuri viitoare va trebui văzut dacă părțile înțeleg
realizarea acestuia ca pe o certitudine, ori dimpotrivă o privesc doar ca pe o eventualitate. În
primul caz, contractul va avea un caracter comutativ, în timp ce atunci când părțile privesc
existența bunului doar ca pe o eventualitate vânzarea va avea caracter aleatoriu. În situația în care
contractul este comutativ, bunul deși nu exista din punct de vedere material la momentul
contractării, va fi considerat din punct de vedere intelectual ca și cum ar exista, astfel că, în
măsura în care la momentul preconizat de părți bunul nu lua ființă, contractul nu va fi nici anulat,
nici caduc, ci vom fi în prezența unei neexecutări a contractului, care va genera rezoluțiunea
acestuia70. Contractul va fi considerat într-o asemenea situație ca fiind afectat de un termen
suspensiv, fiind amânat transferul dreptului de proprietate până la momentul realizării bunului.
Atunci când contractul va avea caracter aleatoriu, obiectul vânzării îl constituie nu bunul în sine,
ci speranța existenței acestuia, astfel că prețul va trebui plătit, chiar dacă bunul nu va lua ființă.
Există și bunuri viitoare care nu pot constitui obiectul vânzării. Sunt astfel moștenirile
nedeschise71, succesibilul neputând înstrăina drepturile sale succesorale până la momentul la care
nu s-ar deschide succesiunea. De asemenea, este interzisă cesiunea drepturilor patrimoniale
privind totalitatea operelor viitoare ale autorului72, instituirea interdicției fiind aceea de a proteja
autorul împotriva unor cesiuni de drepturi făcute în necunoștință de cauză.
(3) Bunul să fie în circuitul civil. Obiectul vânzării nu îl pot reprezenta bunurile
inalienabile, adică cele care prin lege, convenție sau testament ar fi declarate ca atare. Regula o
constituie alienabilitatea bunului, inalienabilitatea fiind o situație de excepție, care trebuie să fie
declarată ca atare prin lege ori prin voința omului. Intră în categoria bunurilor inalienabile
drepturile personalităţii, corpul uman și elementele corpului uman, funcţiile publice, drepturile
morale de autor, dreptul de vot etc. Armele, drogurile, deşi adeseori se afirmă că ar fi scoase din
circuitul civil, ele în realitate nu sunt bunuri în afara comerţului, ci bunuri a căror comercializare
se realizează în mod controlat. Produsele contrafăcute sunt și ele interzise la comercializare.
Inalienabilitatea legală poate fi și doar temporară, caz în care legiuitorul, din diverse
rațiuni interzice înstrăinarea bunurilor pe un anumit interval de timp73. Dacă legea interzice
înstrăinarea bunului, vor putea fi încheiate însă alte convenții cu privire la acesta, cum ar fi de
pildă o promisiune de înstrăinare, care să-și producă efectele atunci când va fi posibil din punct

69
Art. 1227 C.civ.: „Contractul este valabil chiar dacă la momentul încheierii sale, una dintre părți se afla în
imposibilitate de a-și executa obligația, afară de cazul în care prin lege se prevede altfel”.
70
P. Puig, op. cit., p. 164, n. 215.
71
Art. 965 C.civ.
72
Art. 42 din Legea nr. 8/1996 privind drepturile de autor și drepturile conexe.
73
Este astfel cazul legilor de restituire a bunurilor trecute în proprietatea Statului român: art. 9 din Legea 112/1995 a
interzis înstrăinarea
de vedere juridic. Nu credem că ar fi posibilă efectuarea unei vânzări afectată de un termen
suspensiv sau de o condiție suspensivă, întrucât în măsura în care legea interzice înstrăinarea
unui bun un anumit interval de timp, interzice implicit orice fel de înstrăinare, adică atât cele
pure și simple, cât și cele afectate de modalități. Pe perioada inalienabilității legale (ca de altfel și
a celei convenționale) bunul este declarat de lege și insesizabil74, neputând fi supus urmăririi
silite.
Inalienabilitatea convențională poate fi stabilită fie printr-un act cu titlu oneros, fie printr-
un act cu titlu gratuit, durata maximă a inalienabilităţii fiind de 49 ani. Caracterul temporar al
inalienabilității convenționale este impusă de necesitatea găsirii unui echilibru între două
principii: acela al liberei circulații a bunurilor și acela al libertății de voință a părților
contractante. Instituirea unei inalienabilități prin voința omului trebuie să fie justificată de un
interes serios şi legitim75. Existența clauzei de inalienabilitate este subînţeleasă în contractele ce
au ca obiect obligaţia de a transmite în viitor proprietatea, inclusiv în cazul promisiunilor
unilaterale sau sinalagmatice de vânzare. Aceste clauze vor trebui însă făcute opozabile terților,
pentru a dobândi eficacitate deplină76. Numai în măsura în care clauza este făcută opozabilă
terților, prin înscrierea ei în registrele de publicitate oferite de lege, încălcarea obligațiilor
asumate prin acea clauză deschide calea acțiunii în anularea convenției încheiate cu nesocotirea
ei77. În cazul în care nu s-au îndeplinit formalitățile de publicitate, creditorul obligației încălcate
va putea solicita doar rezoluțiunea contractului care cuprindea și clauza, implicit sau explicit, și
obligarea debitorului la daune interese pentru acoperirea prejudiciului cauzat. Clauza determină o
indisponibilizare reală a bunului, neputând fi supuse urmăririi silite bunurile pentru care s-a
stipulat inalienabilitatea. Clauza de inalienabilitate nu va produce efecte atunci când vizează un
bun care este ipotecat78. Soluția legislativă se explică prin aceea că se dă eficiență instituției
ipotecii, interesul creditorului ipotecar fiind asigurat prin dreptul de urmărire conferit de ipotecă,
acesta putând trece la valorificarea ipotecii indiferent dacă bunul se află sau nu în proprietatea
debitorului ipotecar.
Dacă clientela atașată unui fond de comerț poate fi înstrăinată, având o valoare
patrimonială de sine stătătoare, fiind posibilă înstrăinarea acesteia fie în mod distinct, fie ca

74
Această soluție legislativă vine în contradicție cu o soluție pronunțată într-un recurs în interesul legii de ÎCCJ, care
prin decizia nr. 79 din 5.XI.2007 a statuat că bunurile declarate de lege că nu pot fi înstrăinate nu poate viza decât
înstrăinările voluntare nu și cele silite.
75
V. Stoica, Clauza voluntară de inalienabilitate, Revista Română de Drept Privat, nr. 1/2013, Ed. Universul
Juridic, București, p. 45)
76
A. A. Chiș, Publicitatea imobiliară…, p. 137; C. Zamșa, Clauza de inalienabilitate. Natura juridică.
Opozabilitatea. în volumul In honorem Corneliu Bârsan și Liviu Pop, Ed. Rosetti, București, 2006, p. 221-222.
77
Dacă indisponibilizarea vizează un imobil ipotecat, textul art. 2.376 C.civ. declară valide actele de dispoziţie
asupra bunului ipotecat, astfel că ea nu poate fi opusă terților dobânditori ai bunului.
78
Art. 2384 din C.civ. prevede că: „Actele de dispoziție asupra imobilului ipotecat sunt valabile chiar dacă cel care a
dobândit bunul cunoaște stipulația din contractul de ipotecă ce interzice asemenea acte sau declară că încheierea lor
este echivalentă cu neîndeplinirea obligației”.
element al fondului de comerț, jurisprudența și doctrina franceză79 s-au pronunțat în sensul că și
clientela civilă poate constitui obiectul unei vânzări. Ideea a fost preluată și susținută și pentru
dreptul nostru80, amploarea luată de profesiile liberale putând genera o asemenea problemă și în
dreptul nostru. Recunoașterea validității unei convenții de cedare a clientelei civile 81 nu
înseamnă însă că persoanele care constituie această clientelă vor fi obligați să urmeze cele
prevăzute în convenția de cedare, față de ei actul de cesiune fiind un res inter alias acta.
Obligații se pot naște doar în favoarea cedentului, acesta putându-se practic obliga să informeze
clientela despre cesiunea realizată, și să recomande acesteia să se adreseze în viitor cesionarului.
Membri acestei clientele vor păstra însă libertatea de a urma sau nu recomandările primite.
(4). Bunul trebuie să fie determinat sau determinabil. Această condiție se consideră
îndeplinită în ipoteza în care este indicat bunul care constituie obiectul vânzării imobilul din
Cluj-Napoca, str. M. Kogălniceanu, nr. 11) sau sunt indicate criteriile care să permită
individualizarea bunului. Atunci când obiectul vânzării îl constituie bunuri de gen, acestea vor
trebui indicate în specia și cantitatea lor (1000 m3 de lemn de brad). Condiția determinabilității
bunului este îndeplinită și în cazul în care vânzarea este una alternativă, fiind lăsată la alegerea
uneia dintre părțile contractante alegerea obiectului vânzării (două mașini din cele trei aflate în
proprietatea vânzătorului). În lipsa unei stipulații contractuale contrare, alegerea va aparține
vânzătorului, în calitatea sa de debitor al obligației de transmitere a proprietății. Uneori este
posibilă determinarea bunurilor de gen chiar la data încheierii contractului, când de pildă ele sunt
individualizate prin arătarea locului în care se află (vânzare în bloc), ipoteză în care și
transmiterea dreptului de proprietate se realizează încă de la data încheierii valide a contractului.
(5) Vânzarea lucrului altuia. Situația înstrăinării unui bun care nu se află în
proprietatea vânzătorului.
În limbajul juridic sintagma de „vânzare a lucrului altuia” este folosită în diverse ipoteze,
acoperind situații din cele mai variate. O primă situație ar fi cea în care părțile contractului de
vânzare (ori cel puțin una dintre ele) nu cunosc împrejurarea că s-ar încheia un contract cu
privire la un bun care nu ar aparține vânzătorului. O altă situație ar fi cea în care părțile în mod
conștient încheie un contract de vânzare-cumpărare, știind că bunul nu aparține vânzătorului. Nu
în ultimul rând se vorbește de vânzarea lucrului altuia și în situațiile în care dreptul de proprietate
al vânzătorului, ulterior încheierii contractului, ar fi desființat, fie urmare a unui motiv de nulitate
care afecta titlul de dobândire al vânzătorului, fie urmare a intervenirii unor cauze ulterior
încheierii contractului, prin care vânzătorul, la rândul lui, a dobândit dreptul de proprietate și

79
G. Cornu, Droit civil. Introduction. Les personnes. Les biens, 11-e édition, Éd. Montchrestien, Paris, 2003, p. 349.
80
D. Chirică, op. cit., p. 55 și urm., nr. 130 și urm.; Ov. Ungureanu, C. Munteanu, Despre bunuri în comerț…, p.
159-160, nr. 6;
81
Curtea Europeană a Drepturilor Omului ( v. cazurile Van Marle et autres c/Pays-Bas și H. c/Belgique în C.
Bârsan, Convenția europeană a drepturilor omului. Comentariu pe articole, Ed. C.H. Beck, București, 2010, p.
1659-1660
care duc la desființarea acestui titlu (de exemplu, rezoluțiunea contractului prin care vânzătorul a
dobândit dreptul de proprietate urmare a neîndeplinirii unor obligații esențiale ce-i reveneau din
acel contract). În aceste ultime situații, chiar dacă la momentul încheierii contractului de
vânzare-cumpărare vânzătorul era proprietar al bunului, dintr-o perspectivă diacronică, urmare a
desființării titlului vânzătorului, acesta a vândut un bun al altei persoane.
Această varietate de situații acoperite de sintagma de „vânzare a lucrului altuia” a fost
posibilă și datorită inexistenței unei reglementări în codul civil anterior, care să vizeze aceste
cazuri, spre deosebire de situația întâlnită în dreptul francez, care prin art. 1599 C.civ. a
consacrat nulitatea acestor contracte, doctrina și jurisprudența pronunțându-se în sensul că este
vorba de o nulitate relativă a acestor contracte. Dreptul nostru, chiar în absența unei prevederi
exprese, similară cu cea existentă în dreptul francez, a încercat să găsească soluții pentru a
justifica ineficacitatea acestor contracte, justificat fie pe teza nulității (absolute ori relative) a
contractului, fie pe teza rezoluțiunii unui asemenea contract.
Codul civil actual prin art. 1683 reglementează vânzarea lucrului altuia, consacrând
valabilitatea acestuia și tratând consecințele neexecutării unui asemenea contract. Întrebarea care
se formulează este dacă dispoziția art. 1683 C.civ., purtând titlul marginal de „vânzarea bunului
altuia” vizează toate situațiile pentru care această sintagmă este folosită în limbajul obișnuit, ori
doar unele din aceste situații?
Într-un studiu remarcabil82, s-a arătat deja, că nu orice vânzare a lucrului altuia intră în
câmpul de aplicație al art. 1683 C.civ., fiind exclusă incidența textului atunci când părțile
contractante au privit contractul de vânzare-cumpărare ca dând naștere doar unei obligații de
transmitere a dreptului de proprietate (situație în care ar fi incidente dispozițiile art. 1658 C.civ.
și antrenată răspunderea de drept comun a vânzătorului), iar în alte situații, în care am fi în
prezența unei vânzări a lucrului altuia, nu trebuie să negăm dreptul de opțiune al cumpărătorului,
care va putea opta între mai multe remedii. Cumpărătorul va putea invoca nulitatea relativă a
contractului pe varii motive (eroare asupra calității de proprietar a vânzătorului, eventual dol,
prin necomunicarea/ascunderea împrejurării că vânzătorul nu era proprietar al bunului, lipsa
obiectului vânzării, lipsa cauzei), putând însă opta și pentru rezoluțiunea acestuia prevăzută de
art. 1683 alin. 4 C.civ., dar și pe prevederile mai favorabile asigurate de art. 1695 C.civ. și art.
1700-1702 C.civ.).
În opinia noastră, prin sintagma de „vânzarea bunului altuia” utilizată de art. 1683 C.civ.,
legiuitorul vizează doar situațiile în care părțile privesc contractul de vânzare ca dând naștere
doar unei obligații de transmitere a dreptului de proprietate în sarcina vânzătorului, iar nu și
ipotezele în care părțile ar fi privit vânzarea ca producând efect imediat de transmitere a
dreptului de proprietate. O asemenea concluzie rezultă indubitabil din conținutul reglementării

D. Chirică, Vânzarea lucrului altuia – între vechea și noua reglementare a Codului civil român în In honorem Ion
82

Deleanu. Drept și drepturi – tradiție și modernitate, p. 84-86, nr. 34-37.


legale menționate. Conform art. 1683 alin. (1) C.civ., atunci când vânzarea are ca obiect bunuri
individual determinate, iar „la data încheierii contractului (…) acesta se află în proprietatea unui
terț”, contractul e valabil încheiat, revenind vânzătorului obligația de a asigura transmiterea
dreptului de proprietate de la titularul său către cumpărător, iar conform alin. (3) art. 1683 C.civ.
„proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul dobândirii bunului de către
vânzător sau al ratificării contractului de vânzare de către proprietar”. Ipoteza de lucru a
legiuitorului este prin urmare doar cea în care părțile au reprezentarea faptului că bunul nu
aparține vânzătorului. Dacă vânzătorul nu-și va îndeplini obligația de transmitere a dreptului
vândut, cumpărătorul va putea solicita rezoluțiunea contractului și daune interese, care însă sunt
mai mici decât în caz de evicțiune, cumpărătorul neputând solicita sporul de valoare pe care l-ar
înregistra bunul83. Această limitare a răspunderii vânzătorului este firească, cumpărătorul
cunoscând atunci când încheie contractul că despăgubirea sa nu va fi integrală atunci când nu ar
putea dobândi dreptul vândut. Legiuitorul a deschis posibilitatea vânzării lucrului altuia, dar a
limitat consecințele neexecutării obligației, eliminând sporul de valoare al bunului din categoria
daunelor interese care ar putea fi pretinse de cumpărător84.
În celelalte situații, în care părțile au crezut că încheie o vânzare în care dreptul transmis
aparține vânzătorului, nu se mai poate vorbi despre o obligație de transmitere a dreptului de
proprietate care ar incumba acestuia, întrucât transferul dreptului este un efect al contractului. În
asemenea ipoteze transmiterea dreptului de proprietate se produce doar pe baza acordului de
voință al păților, vânzătorul, odată ce și-a dat acordul pentru vânzare, neputând împiedica
realizarea transmiterii dreptului de proprietate. Pentru a vorbi despre o obligație a cărei
neexecutare să atragă rezoluțiunea contractului, așa cum dispune art. 1683 alin. (4) C.civ., ar
trebui să existe și posibilitatea neexecutării ei, ceea ce însă nu e cazul, vânzătorul neputând
împiedica transmiterea proprietății bunului chiar și atunci când aceasta s-ar produce la un
moment ulterior încheierii contractului. Prin urmare, situațiile în care transmiterea proprietății
este un efect al contractului, nu vor fi incidente dispozițiile art. 1683 C.civ., ci regulile care
guvernează obligația de garanție pentru evicțiune a vânzătorului.
Adevăratul titular al dreptului de proprietate transmis prin vânzare nu are nevoie să
invoce nulitatea contractului de vânzare încheiat cu nesocotirea dreptului său. Pentru acesta,
vânzarea este un res inter alios acta, care îi este inopozabil. Dacă însă bunul astfel vândut este
unul mobil, eventuala acțiune în revendicare a proprietarului ar putea fi paralizată prin posesia de

83
Art. 1683 alin. 6 C.civ.
84
Aceasta dacă nu cumva acest spor de valoare ar putea fi încadrat în categoria „câștigurilor nerealizate” la care face
referire art. 1702 alin. (1) lit. d) C.civ.. Conform normei legale, daunele interese pe care cumpărătorul le poate
pretinde vânzătorului constau în valoarea fructelor pe care cumpărătorul a trebuit să le predea evingătorului, în
cheltuielile vânzării și ale proceselor în care a fost implicat cumpărătorul, precum și în „pierderile suferite și
beneficiile nerealizate suportate de cumpărător din cauza evicțiunii” (art. 1702 alin. (1) lit. d) C.civ. Prin urmare,
faptul că prin art. 1683 C.civ. se face trimitere doar la dispozițiile art. 1702 și 1703 C.civ., nu și la dispozițiile art.
1701 alin. (3) C.civ. nu este de natură să excludă prin urmare acordarea acestui spor de valoare.
bună credință a dobânditorului (art. 937 C.civ.). Dacă bunul vândut este unul imobil, vor
funcționa regulile din materie de carte funciară, astfel că simpla bună credință a cumpărătorului
nu este suficientă pentru paralizarea acțiunii în revendicare a proprietarului. Conform art. 909
alin. 3 C.civ. acțiunea în rectificarea înscrierii dreptului de proprietate va putea fi promovată și
față de terți subdobânditori de bună credință prin acte cu titlu oneros, în termen de 3 ani de la
data înscrierii dreptului dobânditorului nemijlocit sau de un an de la comunicarea încheierii prin
care s-a dispus înscrierea care face obiectul acțiunii în rectificare. Prin urmare, adevăratul
proprietar al bunului va putea solicita predarea bunului de la posesor, chiar fără a mai invoca
nulitatea contractului subsecvent, regulile de la acțiunea în rectificarea înscrierilor de carte
funciară oferindu-i o astfel de posibilitate.
Vânzarea bunurilor aflate în coproprietate
Evident că fiecare dintre coproprietari este liber să dispună după cum dorește de cota sa
de proprietate pe care o deține cu privire la un bun, eficacitatea vânzării cotei de proprietate
deținute fiind mai presus de orice îndoială. Care va fi însă soarta unui contract de vânzare care
vizează nu cota de proprietate, ci bunul în materialitatea sa, atunci când este implicat în calitate
de vânzător doar unul sau mai mulți coproprietari (dar nu toți!)? Va produce un asemenea
contract efecte?
În mod tradițional, în dreptul nostru se considera că o asemenea vânzare era valabilă sub
condiția rezolutorie a atribuirii bunului prin partaj în lotul altui coproprietar decât înstrăinătorul,
respectiv sub condiția suspensivă a atribuirii bunului în lotul coproprietarului înstrăinător85. Dacă
prin partaj bunul era atribuit coproprietarului înstrăinător, condiția rezolutorie nu se realiza și
nici nu se mai putea realiza, contractul de vânzare se consolida. Dacă dimpotrivă prin partaj
bunul era atribuit altui coproprietar decât înstrăinătorul, realizându-se condiția rezolutorie,
contractul se desființa, rămânând astfel în starea dinaintea vânzării. Au existat însă și opinii86
care negau posibilitatea unei asemenea construcții juridice, invocând, pe de o parte, faptul că o
condiție trebuie să fie prevăzută în contract, iar pe de altă parte, faptul că partajul nu este o
condiție, fiind un eveniment viitor și sigur că se poate produce (deci nu nesigur cum ar trebui să
se întâmple pentru considerarea ei ca și condiție) la inițiativa oricăruia dintre coproprietari.
Codul civil actual, stabilește prin art. 1683 alin. (5) regimul unei asemenea vânzări.
Problema care se ridică este aceea dacă textul vizează doar vânzările concepute cu efect
obligațional sau și vânzările în care cumpărătorul crede că dobândește întreg dreptul de
proprietate prin contract, ceea ce se dovedește mai apoi a nu fi conform realității.
Dacă ar fi să ne raportăm doar la plasarea normei alin. 5 al art. 1683 C.civ. în context,
precum și la conținutul acestuia, ar trebuie să conchidem că norma legală vizează doar situațiile

85
M. Muresan, Drept civil. Contracte civile, ed. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1999.
86
D. Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea și schimbul, ediția 1, ed. CH Beck,
București, 2008.
în care cel puțin cumpărătorul are reprezentarea că nu a devenit proprietar asupra întregului bun
prin încheierea vânzării, dar că va dobândi în viitor acest drept. Norma face parte dintr-un articol
de lege al cărui text principal vizează situația vânzării unui bun individual determinat aflat în
proprietatea unui terț și care este aplicabil doar în cazul în care părțile au contractat în cunoștință
de cauză cu privire la bunul altuia. Conținutul normei vine și el în sprijinul acestei idei, atunci
când evocă că „ulterior (încheierii vânzării – s.n. K.J.) nu (se) asigură transmiterea proprietății
întregului bun”, precum și atunci când se consacră posibilitatea rezoluțiunii contractului de către
cumpărătorul care „nu a știut că nu va dobândi proprietatea întregului bun”.
Cu toate acestea, art. 1683 alin. (6) C.civ., consacrând dreptul cumpărătorului la daune
interese pentru ipoteza în care cumpărătorul cunoștea că bunul nu aparține vânzătorului, nu
permite, în mod excepțional, cumpărătorului să pretindă rambursarea cheltuielilor privitoare la
lucrările autonome sau voluptuoare. Legiuitorul a admis implicit incidența art. 1683 alin. (5)
C.civ. și pentru ipoteza în care cumpărătorul nu ar avea cunoștință că nu ar dobândi întreg
dreptul de proprietate prin încheierea contractului. Găsim bizară această soluție a legiuitorului,
care prin ultima parte a alin. (6) al art. 1683 C.civ. pare a răsturna întreg sistemul de
reglementare a vânzării lucrului altuia.
Certamente, pentru cazul în care părțile au contractat cu privire la întregul bun, știind că
nu se dobândește întreaga cotă de proprietate asupra bunului de către cumpărător, dar în speranța
că acest lucru va fi obținut în viitor, dacă în cele din urmă această proprietate nu va fi obținută,
cumpărătorul poate alege între a cere reducerea prețului sau rezoluțiunea contractului, în ambele
situații cu daune interese87. Rezoluțiunea va putea fi cerută pentru cazul în care cumpărătorul ar
dovedi că n-ar mai fi încheiat contractul dacă ar fi știut că nu va dobândi întreg dreptul de
proprietate asupra bunului.
Cert este că finalmente tot ieșirea din indiviziune va fi cea care va lămuri soarta vânzării.
Astfel, dacă bunul va fi atribuit vânzătorului, cumpărătorul va dobândi dreptul de proprietate
asupra bunului, în temeiul art. 1683 alin. 3 C.civ., vânzătorul lui procurând proprietatea asupra
întregului bun. Dacă dimpotrivă, bunul va fi atribuit altui coproprietar decât vânzătorul, acesta
nu poate asigura transmiterea proprietății către cumpărător, astfel că acesta din urmă poate
solicita rezoluțiunea contractului, cu daune interese. Desigur că vânzătorul căruia i s-a atribuit
bunul va putea promova o acțiune în revendicare împotriva celui care deține bunul, care în
măsura în care nu ar putea opune posesia de bună credință în cazul bunurilor mobile sau
incidența vreunui text din materia bunurilor imobile care să-i permită salvarea bunului în
proprietatea sa, va fi obligat la predarea lui.

87
Art. 1683 alin. 5 C.civ.
Condiții de validitate privitoare la prețul vânzării.
1. Prețul trebuie să fie stabilit în bani, fiind irelevantă moneda în care este stabilit, dacă
e vorba de moneda națională sau de o monedă străină. Chiar și într-un contract de vânzare la care
parte este o persoană juridică prețul poate fi stabilit într-o monedă străină, ceea ce interzic
Regulamentele BNR fiind ca plata prețului să fie efectuată într-o monedă străină, de către ori în
favoarea unei persoane juridice, pe teritoriul României, dacă nu e vorba de raporturi care să
implice elemente de extraneitate. Odată prețul stabilit în bani nu interesează dacă plata va fi
efectuată în bani sau vânzătorul va primi un bun în schimbul prețului, calificarea contractului ca
fiind de vânzare realizându-se prin raportare la data încheierii lui. O eventuală schimbare a
obiectului obligației cumpărătorului dintr-o sumă de bani într-un alt bun, printr-o convenție de
dare în plată, care ar interveni ulterior încheierii contractului de vânzare, nu va determina
recalificarea contractului, acesta rămânând de vânzare. Prin cerința stabilirii obiectului obligației
cumpărătorului într-o sumă de bani, vânzarea se va diferenția de alte contracte, cum ar fi cel de
schimb, de mutuum, de antrepriză etc.
2. Preţul trebuie să fie real, adică să nu fie fictiv, să fie stabilit cu intenţia de a fi plătit.
Părţile pot simula preţul în totalitate, fără intenţia de a fi plătit, după cum poate fi simulat doar
cuantumul acestuia în raport cu terţe persoane, inclusiv pentru eludarea aplicării unor dispoziţii
fiscale. Prin simularea prețului, afară de cazul în care legea sancționează cu nulitatea operațiunea
vânzării, părțile se expun riscului ca terții să invoce, în funcție de interesele lor, inopozabilitatea
actului public și luarea în considerare a actului secret, conform regulilor aplicabile în materie de
simulație. În raporturile dintre vânzător și cumpărător vor fi aplicabile regulile stabilite prin actul
secret, sub aceeași cerință a nesancționării cu nulitatea a întregii operațiuni.
Atunci când preţul este fictiv într-un contract de vânzare cumpărare acesta va putea fi
recalificat într-un contract de donaţie, în măsura în care există intenţia de gratificare a
dobânditorului. În conformitate cu dispoziţiile art. 1011 alin. 2 C.civ. nu sunt supuse formei
autentice donaţiile indirecte, cele deghizate şi darurile manuale. Se ridică întrebarea dacă
vânzarea unui imobil poate fi calificat ca donaţie, deşi nu ar întruni condiţiile de formă ale
donației? În conformitate cu dispoziţiile art.1224 Cod civil sub sancţiunea nulităţii absolute,
convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale trebuie să fie încheiate prin înscris
autentic. Prin urmare, chiar dacă de principiu, o donație deghizată este valabilă chiar și fără
respectarea cerinței de formă, dat fiind că pentru constituirea sau strămutarea drepturilor reale
asupra imobilelor este impusă cerința formală a actului autentic, o convenție sub semnătură
privată privitoare la un imobil nu va putea fi recalificată într-o donație deghizată. Ea nu ar putea
fi considerată nici măcar ca o promisiune de donație, întrucât în conformitate cu art. 1014 alin. 1
C.civ. forma autentică este cerută sub sancțiunea nulității absolute și pentru validitatea
promisiunii de donație.
3. Preţul vânzării trebuie să fie serios, adică să constituie o cauză suficientă pentru
vânzător să transmită dreptul de proprietate asupra bunului vândut. Conform art. 1665 C.civ.
„vânzarea este anulabilă atunci când preţul este întratât de disproporţionat faţă de valoarea
bunului încât este evident că părţile nu au dorit să consimtă la o vânzare”. Vânzarea unui bun de
1000 lei pentru 10 lei sau pentru 100 lei în mod evident va trebui considerat că nu îndeplinește
cerința seriozității prețului și la solicitarea vânzătorului va trebui anulată.
Prețul serios nu implică în mod necesar ca acesta să reprezinte un echivalent valoric al
bunului. De altfel, această echivalență este una relativă, diverse motivații putând fi găsite pentru
vânzarea unui bun la un preț mai mic decât valoarea sa reală (relațiile de afecțiune, de rudenie,
de prietenie etc. dintre vânzător și cumpărător), și cu toate acestea operațiunea juridică să fie
considerată a fi o vânzare. Nu există praguri cantitative legale ale seriozității prețului, a căror
neatingere să ducă la anularea contractului, ci examinarea seriozității prețului trebuie să fie
realizată de la caz la caz, în funcție de circumstanțele încheierii fiecărui contract în parte. Deși
nedefinită legal, aceasta nu înseamnă însă că prețul poate fi stabilit la orice nivel față de valoarea
de piață a bunului88. Un ecart prea mare între valoarea bunului și preț ar trebui să ducă la
recalificarea contractului, eventual într-un contract de donație sau o promisiune de donație,
pentru situația în care ar fi întrunite cerințele legale ale acestora, operațiunea neputând fi însă
valabilă ca vânzare.
Preţul neserios nu trebuie confundat cu preţul lezionar, în situația căruia deși există o
disproporție între preţul convenit şi valoarea bunului, această disproporţie nu este suficient de
accentuată pentru a duce la anularea vânzării pentru neseriozitatea preţului. Aceasta nu înseamnă
însă că un contract de vânzare al cărui preț este serios nu ar putea fi desființat pe considerentul
disproporției dintre prestații în condițiile dreptului comun, cumpărătorul putând invoca, în
condiţiile dreptului comun, leziunea ca motiv de anulare a actului. Conform art. 1221 C.civ.
există leziune „atunci când una dintre părţi profitând de starea de nevoie, de lipsa de experienţă
ori de lipsa de cunoştinţe a celeilalte părţi, stipulează în favoarea sa ori a altei persoane o
prestaţie de o valoare considerabil mai mare, la data încheierii contractului, decât valoarea
propriei prestaţii”. Acţiunea în anulare, admisibilă în cazurile strict reglementate de lege, este
deschisă doar în cazul în care leziunea depăşeşte jumătate din valoarea pe care o avea la
momentul încheierii contractului prestaţia promisă sau executată de partea lezată (art. 1222 alin.
2 C.civ), disproporția trebuind să subziste până la momentul promovării acțiunii în anulare.
Această acţiune va putea fi promovată în termen de 1 an de la data încheierii contractului. Nu
orice preț lezionar va duce la anulabilitatea contractului pe temeiul leziunii, ci numai dacă

88
Nu putem fi de acord cu soluția reținută într-o speță de instanțele clujene că un preț de 9,27 mai mic decât
valoarea bunului ar întruni cerința seriozității prețului, chiar dacă vânzarea a fost încheiată între mamă și fiică. Chiar
dacă este adevărat că relațiile de rudenie pot justifica un preț mai mic decât valoarea de piață a bunului de la data
vânzării, existența unei disproporții între prețul convenit și valoarea bunului face imposibilă calificarea acelei
operațiuni ca fiind una de vânzare.
disproporția de preț este datorată uneia dintre circumstanțele legale stipulate de art. 1221 C.civ.,
anume când se profită de starea de nevoie, de lipsa de experiență, ori de lipsa de cunoștințe a
celeilalte părți. Prin urmare preţul neserios sau derizoriu atrage anulabilitatea contractului în
condiţiile textului special al art. 1665 alin. 2 C.civ. din materia vânzării, în timp ce preţul
lezionar, în anumite condiții, dacă sunt întrunite condițiile leziunii89, poate fi sancționat pe acest
temei.
Dacă vânzătorul s-ar afla în eroare cu privire la valoarea bunului vândut, în principiu
contractul este valabil încheiat, afară de situația în care această eroare ar putea fi datorită lipsei
de experiență sau de cunoștințe ale vânzătorului, și care sub rezerva întrunirii și a celorlalte
condiții impuse de art. 1221 C.civ. ar permite anularea contractului pentru leziune, precum și
afară de situația în care această eroare ar putea fi considerată că s-ar datora unui viciu de
consimțământ. Așa cum se recunoaște, eroarea asupra substanţei obiectului vândut poate privi nu
doar substanţa materială a bunului, ci şi anumite calităţi atribuite bunului. Astfel, de exemplu
vânzarea unui tablou ce aparţinea unui pictor celebru, fără cunoaşterea acestei împrejurări la
momentul vânzării, poate deschide vânzătorului posibilitatea de a cere anularea vânzării pe acest
temei. Eroarea asupra valorii bunului nu poate constitui prin urmare, în sine, o cauză de anulare a
contractului pe temeiul erorii viciu de consimțământ, ci numai în mod indirect, în măsura în care
există o eroare asupra substanței obiectului vândut90.
4. Preţul trebuie să fie determinat sau determinabil, această condiţie de validitate a
vânzării fiind impusă de art. 1660 alin. 2 C.civ. şi art. 1661 C.civ. Preţul este determinat când în
contract se indică în mod precis suma de bani care trebuie plătită pentru bunul vândut. Prețul este
determinabil atunci când, fără a fi determinat, părţile au convenit asupra unei modalităţi de
stabilire a preţului, care să fie aplicabil ulterior încheierii vânzării, fără însă ca să mai necesite un
nou acord de voinţă al părţilor, existând elemente obiective contractual stabilite ce permit
stabilirea acestei unități.
În doctrina și practica judiciară franceză au fost identificate mai multe criterii pe care
părțile le-ar putea prevedea pentru determinarea prețului ulterior încheierii contractului. Unele
dintre acestea au o natură obiectivă, altele depind de voința unor persoane. Printre criteriile
obiective de determinare a prețului figurează cele în care prețul este stabilit pe unitate de măsură,
fiind necunoscut la momentul vânzării numărul acestor unități. Așa de exemplu prețul este
determinabil dacă obiectul vânzării îl constituie cantitatea de lemne de foc situate într-un anumit
loc, pentru prețul de 500 lei/m3. La momentul la care se va stabili cantitatea exactă de lemne ce
constituie obiectul vânzării se va cunoaște și prețul exact al vânzării, în funcție de numărul

89
În dreptul francez acţiunea în anulare pentru preţ lezionar este admis doar în favoarea vânzătorului de bunuri
imobile atunci când preţul stabilit este sub 7/12 din valoarea bunului vândut, raţiunea interdicţiei vizând protejarea
vânzătorului de riscul de a vinde în pierdere pentru procurarea de lichidităţi.
90
Pentru detalii v. D. Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale, ediția a 2-a, ed. Hamangiu, București, 2017,
p. 266.
unităților de măsură (m.c.) care s-ar identifica. Tot astfel, prețul este obiectiv determinabil,
atunci când părțile stabilesc ca până la momentul efectuării plății, suma inițial convenită să fie
actualizată prin aplicarea unui indice de indexare, ori atunci când prețul este stabilit prin
raportare la (și la) rentabilitatea ulterioară a bunului. Această din urmă modalitate de determinare
a prețului este practicată în special în cazul cesiunilor de brevete de invenție, a drepturilor
patrimoniale de autor, a vânzării de acțiuni la o societate comercială, când practic prețul este
stabilit în mod proporțional cu beneficiile obținute de cumpărător din exploatarea bunului ce a
constituit obiectul vânzării.
Printre criteriile subiective de stabilire a prețului figurează situațiile în care determinarea
prețului este lăsată de părțile contractante la aprecierea unor terțe persoane, precum și situațiile în
care determinarea prețului depinde de prețurile practicate de furnizorul unor bunuri dintr-un
contract cadru sau de ofertele existente pe piață, formulate chiar de vânzător față de terți
concurenți, ori de care beneficiază cumpărătorul din partea unor concurenți ai furnizorului.
Posibilitatea ca prețul contractului să fie stabilit de un terț față de contractanți este
prevăzută prin art. 1232 C.civ. și art. 1662 C.civ. Într-un asemenea caz, contractul de vânzare
este valabil format din chiar momentul acordului de voință, prețul fiind considerat determinabil
până la momentul la care acesta ar deveni determinat, urmare a stabilirii lui de terțul desemnat de
părți, or până la momentul la care o asemenea stabilire nu ar mai fi posibilă, și, în consecință, ar
interveni nulitatea contractului. Terțul desemnat pentru stabilirea prețului trebuie să fie neutru,
echidistant și imparțial față de părți, el efectuând un serviciu pentru aceștia. El nu ar putea fi
considerat un mandatar al părților91, ci mai degrabă un prestator de servicii în favoarea
acestora92.
Terțul trebuie să stabilească prețul în termenul stabilit de părți, iar în lipsa determinării
unui asemenea termen, în termen de un an de la data încheierii contractului. Faptul că după
expirarea unui termen de 6 luni de la încheierea contractului dacă terțul nu a determinat prețul,
oricare dintre părți are posibilitatea de a se adresa instanței pentru numirea unui expert care să
stabilească prețul (art. 1662 alin. 2 C.civ.) nu semnifică că terțul desemnat nu poate stabili prețul
contractului. Desigur că în măsura în care una dintre părțile contractante sesizează instanța cu o
cerere de numire a unui expert, terțul nu va mai putea stabili el prețul, dar această posibilitate nu
se pierde automat prin expirarea duratei de 6 luni de la data încheierii contractului.
Când prețul este lăsat la aprecierea terțului considerăm că vânzarea este valabil încheiată
din chiar momentul acordului de voință, prețul fiind determinabil într-o asemenea ipoteză. Doar
dacă nu va fi determinat prețul în interiorul unui termen de un an vânzarea va fi nulă. Legea lasă
posibilitatea părților de a conveni o altă modalitate de determinare a prețului, salvând astfel
91
Mandatul se acordă pentru încheierea de acte juridice, or determinarea prețului într-un contract nu este un act
juridic, ci un fapt material, constituind mai degrabă obiectul unei convenții de antrepriză ce ar trebui să se încheie
între părțile contractante și terțul desemnat pentru stabilirea prețului. În acest sens v. și R. Dincă, op. cit., p. 92
92
R. Dincă, op. cit., p. 92.
contractul de la sancțiunea nulității. Apreciem că dacă părțile convin astfel, prețul va putea fi
stabilit și ulterior expirării termenului de un an, fără a interveni neapărat sancțiunea nulității
absolute a contractului, astfel cum se afirmă în literatura juridică93. Prin ipoteză, ultima parte a
dispoziției legale a art. 1662 alin. (3) C.civ. permite părților să salveze contractul de nulitate,
convenind asupra unei alte modalități de determinare a prețului. Dacă părțile pot modifica
criteriile de stabilire a prețului în interiorul termenului de un an, prin ipoteză legiuitorul admite
ca stabilirea exactă a prețului să fie realizată și după expirarea anului. Nu vedem nicio rațiune ca
termenul de un an să nu fie susceptibil de prelungire prin acordul părților pentru determinarea
prețului, în ipoteza în care ea este lăsată la aprecierea unui terț.
Criterii subiective:
- preţul de catalog? In pofida unei decizii a Casaţiei franceze din 1 dec.1995, care vizând
contractele cadru de distribuţie a recunoscut valabilitatea unor asemenea convenţii care fac
referire la preţul de catalog al furnizorului. În realitate, preţul într-un contract nu poate fi stabilit
în mod unilateral, astfel că pentru formarea valabilă a vânzării este nevoie de un nou acord de
voinţă al părţilor, ceea ce ar contraveni condiției impuse de art. 1661 C.civ. prețului
determinabil. Art. 1664 alin. 2 C.civ. prevede că atunci când „contractul are ca obiect bunuri pe
care vânzătorul le vinde în mod obișnuit, se prezumă că părțile au avut în vedere prețul practicat
în mod obișnuit de vânzător”. Aici s-ar mai pune problema dacă ar trebui să fie vorba despre
prețul din ziua încheierii contractului sau din ziua livrării bunului. În lipsă de stipulație contrară e
vorba de prețul obișnuit din ziua încheierii contractului.
Vor fi însă valabile acele contracte în care determinarea preţului este lăsată la aprecierea
unor terţe persoane, ori care fac referire la preţurile practicate de un concurent sau a preţului de
piaţă.
Ce se întâmplă în situaţia în care părţile prevăd într-o clauză contracuală determinarea
preţului de către un terţ, fără însă a mai cădea de acord cu privire la terţa persoană care să
stabilească preţul? Va putea instanţa numi un expert pentru determinarea preţului? Oare nu ar fi
aplicabile dispozițiile art. 1232 alin. 2 C.civ., care consacră prerogativa instanței de a stabili ea
prețul, la cererea părții interesate, dacă ”terțul nu poate sau nu dorește să acționeze ori aprecierea
sa este în mod manifest nerezonabilă”. Se observă mai întâi, legat de acest text, că se permite
instanței să stabilească ea prețul, în timp ce în materia contractului de vânzare instanța doar
numește expertul, acesta din urmă fiind cel care stabilește prețul. Regulile de interpretare ar
impune să se interpreteze restrictiv situațiile în care se recunoaște altor persoane facultatea de a
determina prețul, prerogativă care aparține în mod natural părților, stabilirea prețului de către un
terț fiind o situație de excepție. Or, în cazul examinat nu avem încă un terț desemnat, iar
ipotezele legiuitorului pleacă de la existența unui terț determinat de părți, atât în cazul normei

93
R. Dincă, op. cit., p.92.
speciale, cât și în cazul regulii generale de la art. 1232 alin. 2 C.civ. Pe de altă parte, putem
observa preocuparea legiuitorului de a nu sancționa cu nulitatea actul al cărui preț nu este
stabilit, sugestive fiind în acest sens prevederile art. 1233, art. 1234 C.civ., ca texte de aplicare
generală, iar mai apoi prevederile art. 1664 C.civ., prin acestea legiuitorul stabilind criterii legale
de determinare a prețului pentru ipoteza în care părțile nu au stabilit ele asemenea criterii. Având
în vedere această tendință a legiuitorului român, precum și soluțiile din numeroase alte sisteme
de drept, ca cel belgian, german, englez, american, prevederile Convenției de la Viena în materia
vânzării internaționale de mărfuri, am opina în sensul salvării contractului, rațiunea aleasă de
legiuitor pentru situațiile reglementate prin textele citate regăsindu-se și în cazul analizat.
2. Preţul determinat pe baza ofertei concurente - interesant mai ales în contractele care
impun aprovizionări exclusive, vânzătorul urmând fie să se alinieze ofertei concurente, fie
permiţând cumpărătorului să încheie contractul cu un alt furnizor. Este valabilă şi clauza
clientului celui mai favorizat, care permite cumpărătorului să pretindă să-i fie înstrăinate bunurile
în condiţiile cele mai avantajoase vândute unui terţ într-un contract analog.
3. Preţul pieţei - referirile la piaţa naţională, internaţională, preţurile practicate într-o
regiune este insuficientă - de văzut alin. 3 al art. 1664 şi 1233 Cod civil pare a permite orice
contract chiar şi fără determinabilitatea preţului contractului între profesionişti.

Secțiunea a III-a
EFECTELE CONTRACTULUI DE VÂNZARE

Vom analiza în cele ce urmează obligațiile care incumbă vânzătorului (A), iar mai apoi
obligațiile la care dă naștere contractul în sarcina cumpărătorului (B).
A. OBLIGAŢIILE VÂNZĂTORULUI
Codul civil prevede prin art. 1672 trei obligații principale în sarcina vânzătorului:
obligația de a transmite dreptul de proprietate, obligația de predare a lucrului vândut și obligația
de garanție a vânzătorului contra evicțiunii și contra viciilor ascunse. În plus, prin art. 1716-1718
C.civ. este reglementată în sarcina vânzătorului și obligația de garanție pentru buna funcționare a
bunului vândut, obligație care va subzista însă numai în măsura în care ea este asumată de
vânzător voluntar sau îi este impusă de normele consumeriste. Codul civil de la 1864 prevedea
doar obligaţia vânzătorului de a preda bunul vândut și de a-l garanta pe cumpărător contra
evicțiunii și viciilor ascunse, (art. 1315 C.civ. 64), transferul proprietății lucrului vândut fiind
considerat un efect al contractului. Chiar dacă legiuitorul actual formulează in terminis existența
unei obligații de transmitere a proprietății lucrului vândut se va vorbi de existența unei asemenea
obligații doar în situația în care părțile au privit contractul ca dând naștere unei asemenea
obligații, nu și atunci când transferul dreptului de proprietate este privit ca un efect al
contractului, independent de vreo conduită a vânzătorului.

I.TRANSFERUL PROPRIETĂŢII ÎNTRE PĂRŢI:


Istoric: În dreptul roman, contractul de vânzare nu era translativ de proprietate, acest
drept transferându-se cel mai adesea doar odată cu remiterea materială a bunului prin traditio. În
dreptul civil francez s-a dezvoltat anterior codului de la 1804 o practică a clauzelor de
desesizare-însesizare prin care părţile stipulau în mod fictiv că s-ar fi realizat tradiţiunea bunului,
vânzătorul desesizându-se de bunul respectiv, care intra astfel în posesia cumpărătorului.
Această clauză a devenit atât de uzuală, încât ea a ajuns să fie considerată subînţeleasă în
contractele în care nu mai apărea stipulată94. Pornindu-se aşadar de la această fictivitate a
tradiţiunii s-a ajuns să se considere de legiuitorul francez, mai apoi şi de cel român care s-a
inspirat din legislaţia franceză, că transferul proprietăţii s-a realizat la chiar momentul încheierii
acordului de voinţă95. Transferul proprietăţii este astfel legat de încheierea contractului și nu de
predarea materială a bunului. Acest sistem a fost păstrat și de actuala reglementare legală, chiar
dacă, la nivel european, pot fi întâlnite și sisteme de drept cum ar fi cel german și elvețian, care
au păstrat tradiția romană, legând transmiterea dreptului de proprietate de predarea materială a
bunului.
Reglementare legală. Deși paragraful 5 al secțiunii I al capitolului 1 din Titlul IX al
Codului civil este consacrat obligațiilor vânzătorului, textele art. 1673-1684 care ar părea să fie
consacrate obligației vânzătorului de transmitere a dreptului de proprietate, în realitate
evidențiază indecizia legiuitorului sub aspectul conceperii translației proprietății: efect al
contractului sau obligație a vânzătorului. Aceasta în pofida dispozițiilor art. 1673 alin. (1) C.civ.
care consacră obligația vânzătorului de a transmite proprietatea lucrului vândut cumpărătorului96
și a art. 1672 pct. (1) C.civ. care enumeră printre obligațiile vânzătorului și obligația de a
transmite proprietatea lucrului vândut. Unele texte legale din această subsecțiune reglementează
varietăți ale vânzării, inclusiv din perspectiva încheierii acestora97, iar alte texte sunt consacrate
momentului la care se realizează translația proprietății în diverse situații98, precum și necesității
de a face opozabile aceste transmiteri99. Doar prevederile de la art. 1683 C.civ. sunt de natură a
scoate în evidență că uneori vânzătorului îi incumbă o obligație de a transmite dreptul de

94
P. Puig, op.cit., p. 221-222, nr. 332.
95
Art. 1295 C.civ. 64 prevedea:„Vinderea este perfectă între părți și proprietatea de drept strămutată la cumpărător,
în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și prețului, deși lucrul încă nu se va fi predat și
prețul încă nu se va fi numărat”.
96
Regulile stabilite pentru transmiterea proprietății vor guverna și transmiterea oricărui drept prin vânzare, dacă prin
lege nu s-ar deroga de la aceasta, conform art. 1673 alin. (3) C.civ.
97
Este vorba de prevederile art. 1681 C.civ. prin care este reglementată vânzarea pe încercate și de art. 1682 C.civ.
prin care este reglementată vânzarea pe gustate, precum și de art. 1684 C.civ. care reglementează vânzarea cu
rezerva proprietății.
98
Art. 1674-1679 C.civ.
99
Art. 1675 C.civ.
proprietate, atunci când se contractează cu privire la un bun aflat în proprietatea unei terțe
persoane.
Transmiterea proprietății – efect al contractului de vânzare sau consecință a
îndeplinirii obligației vânzătorului? Din chiar definiția legală a contractului de vânzare
cuprinsă în art. 1650 C.civ., legiuitorul admite că transmiterea proprietății poate fi un efect al
contractului sau doar o sursă a unei obligații de transmitere a proprietății, atunci când consacră
că „Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită
cumpărătorului proprietatea unui bun (...)”. De fapt, cel mai adesea, transmiterea proprietății va
fi un efect imediat al contractului de vânzare, doar în mod izolat, când se contractează cu privire
la bunul altuia, se va naște obligația de a transmite dreptul de proprietate în sarcina
vânzătorului100.
Cel mai adesea, atunci când vânzarea privește bunuri individual determinate, vânzătorul
nu trebuie să aibă o conduită anume pentru ca translația proprietății să opereze, urmare a
încheierii contractului. Este suficientă simpla sa voință pentru încheierea contractului de vânzare
pentru ca transferul dreptului de proprietate să aibă loc, desigur în măsura în care lucrul vândut
se află în proprietatea sa. Transmiterea proprietății are loc automat, ca efect al încheierii
contractului, fără ca vânzătorul să fie obligat să întreprindă ceva anume și fără să mai depindă de
el producerea acestui transfer.
Lucrurile stau astfel chiar și în ipotezele în care părțile ar amâna transmiterea dreptului
de proprietate față de data la care s-ar fi încheiat contractul. Așa de exemplu, dacă transmiterea
proprietății ar fi afectată de un termen suspensiv sau de o condiție suspensivă, realizarea
termenului se va produce independent de orice atitudine a vânzătorului; astfel se va întâmpla și
în cazul condiției suspensive, realizarea evenimentului care afecta transmiterea proprietății va
duce automat la transferul proprietății lucrului vândut către cumpărător, independent de orice
poziție subiectivă a vânzătorului, chiar și contrar voinței acestuia101. Tot astfel, atunci când
vânzarea s-a încheiat cu rezerva dreptului de proprietate, plata ultimei tranşe de preţ –
împrejurare care depinde de cumpărător și nu de vânzător – va duce automat la transferul
dreptului de proprietate spre cumpărător, fără vreo intervenție din partea vânzătorului. Așadar, și
în ipotezele vizate, când transferul dreptului de proprietate se va produce ulterior încheierii
contractului, acesta se va produce automat, vânzătorul neputând împiedica transferul dreptului de
proprietate. Or, pentru a se vorbi despre o obligaţie de transmitere a proprietății pe seama
vânzătorului, ar trebui să existe şi o posibilitate de neexecutare a acesteia, care să depindă de
debitor, ori iată că și în ipotezele în care s-ar amâna transferul dreptului de proprietate față de

100
Pentru numeroase situații în care vânzarea dă naștere obligației de transmitere a proprietății v. Fr. Deak, R.
Popescu, L. Mihai, Contracte speciale, vol I, Editura Universul Juridic, București, 2017, ediția a 5-a, p. 115 și urm.
101
Realizarea condiției nu va putea depinde de voința exclusivă a vânzătorului, pentru că am fi în prezența unei
vânzări nule, afectată de o condiție pur potestativă din partea debitorului, iar dacă vânzătorul ar împiedica realizarea
condiției aceasta va fi reputată ca fiind îndeplinită.
momentul vânzării, vânzătorul nu poate împiedica realizarea transferului de drept. De altfel, în
doctrina franceză, despre obligaţia vânzătorului de a transfera proprietatea, s-a afirmat că aceasta
ar fi intrat în „panteonul obligaţiilor”, vânzarea dând naştere la două serii de efecte: efecte
privitoare la translaţia proprietăţii și efecte creatoare de obligații.
Doar atunci când vânzătorul nu deține bunul în proprietatea sa, depinde (și) de el dacă se
va realiza sau nu transmiterea proprietății și putem vorbi prin urmare de existența unei obligații
de transmitere a proprietății ce incumbă vânzătorului. Într-o asemenea situație, vânzătorul este
obligat să procure bunul, caz în care proprietatea bunului vândut se va transmite de drept, din
momentul dobândirii sale, din proprietatea vânzătorului în cel al cumpărătorului sau să-l
convingă pe terțul proprietar să ratifice vânzarea, caz în care proprietatea se va transmite
cumpărătorului din momentul ratificării, fără ca dreptul să mai tranziteze și patrimoniul
vânzătorului (art. 1683 alin. 3 C.civ.). În consecință, există o obligație de transmitere a
proprietății doar atunci când vânzătorul și-o asumă ca atare, atunci când el nu deține dreptul de
proprietate asupra bunului vândut sau nu-l deține în integralitate (cazul bunului vândut fără
acordul tuturor coproprietarilor, art. 1683 alin. 5 C.civ.).
Momentul transmiterii dreptului de proprietate. Regula. Conform art. 1674 C.civ.,
afară de situația în care prin lege sau prin voința părților s-ar stabili altfel, „proprietatea se
strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a
fost predat ori prețul nu a fost plătit încă”. Se consacră astfel regula transferului dreptului de
proprietate prin vânzare din chiar momentul încheierii vânzării. De altfel, și prin dispozițiile de
drept comun al contractelor s-a consacrat că, drepturile reale se constituie sau se transmit prin
chiar acordul de voință al părților102. Această regulă este aplicabilă atunci când obiectul vânzării
îl constituie bunuri individual determinat sau bunuri de gen individualizate prin arătarea locului
în care se află.
Excepții de la regulă. De la regula transmiterii dreptului de proprietate la momentul
încheierii contractului, fie legea, fie voința părților pot deroga, stabilind un alt moment. Vom
examina doar câteva din aceste situații, respectiv cazul vânzării bunurilor de gen, al bunurilor
viitoare, în ambele ipoteze legiuitorul fiind cel care stabilește un alt moment pentru transmiterea
dreptului de proprietate decât cel al încheierii contractului. Dintre cazurile în care voința părților
este cea care stabilește un alt moment pentru transmiterea proprietății decât acela al încheierii
contractului vom examina doar vânzarea cu rezerva dreptului de proprietate, lăsând în afara
analizei vânzarea afectată de un termen suspensiv sau de o condiție suspensivă.
În cazul în care obiectul vânzării îl constituie bunuri de gen, deși contractul este valabil
format din momentul acordului de voință, transmiterea dreptului vândut se va realiza doar la

102
Art. 1273 C.civ.: „Drepturile reale se constituie și se transmit prin acordul de voință al părților, chiar dacă
bunurile nu au fost predate, dacă acest acord poartă asupra unor bunuri determinate, ori prin individualizarea
bunurilor, dacă acordul poartă asupra unor bunuri de gen.
momentul individualizării acestor bunuri103 prin cântărire, numărare, măsurare sau alt mod de
individualizare (etichetaj, marcaj, expediţie). Individualizarea este un act juridic unilateral, dacă
părţile nu convin altfel. Aceasta în considerarea faptului că în măsura în care bunurile de gen
individualizate nu sunt cele aşteptate de cumpărător acesta le va putea refuza. Individualizarea
bunurilor nu trebuie confundată cu recepţia şi agrearea bunului, acestea din urmă implicând
evident intervenţia cumpărătorului104.
Dacă individualizarea bunurilor de gen se realizează prin arătarea locului în care acestea
se află, vom fi în prezența vânzării în bloc, fiind irelevantă modalitatea de determinare a prețului,
dacă aceasta este determinată global sau pe unitate de măsură. Este adevărat că prin art. 1679
C.civ. se arată că „Dacă însă mai multe bunuri sunt vândute în bloc și pentru un preț unic și
global, proprietatea se strămută cumpărătorului îndată ce contractul s-a încheiat, chiar dacă nu au
fost individualizate”, dar aceasta nu înseamnă că proprietatea nu se poate strămuta și în alte
cazuri la data încheierii contractului atunci când vânzarea este în bloc, cum ar fi de pildă situația
în care prețul este determinat pe unitate de măsură. Prin faptul că legiuitorul prevede că în cazul
determinării globale a prețului se transmite proprietatea la momentul încheierii contractului, nu
înseamnă că doar acest unic caz ar permite transmiterea proprietății la momentul contractării, o
interpretare per a contrario a textului nefiind permisă. În plus, chiar textul legal sugerează că
modalitatea de determinare a prețului este un aspect exterior vânzării în bloc, din moment ce
face referire la existența vânzării în bloc și utilizează mai apoi conjuncția copulativă „și” pentru
a se referi la prețul global. Este stranie mențiunea legiuitorului din finalul textului legal, anume
că transmiterea proprietății se realizează „chiar dacă bunurile nu au fost individualizate”.
Specific vânzării în bloc este că aceste bunuri sunt individualizate prin arătarea locului în care
ele se află. Dacă nu se menționează nimic despre locul în care s-ar afla bunurile am fi în prezența
unei vânzări obișnuite a unor bunuri de gen, al cărui regim ar fi supus prevederilor art. 1678
C.civ.
În cazul bunurilor viitoare, transmiterea dreptului de proprietate va avea loc la momentul
realizării bunului (art. 1658 alin. 1 C.civ.), bunul fiind considerat realizat „la data la care devine
apt a fi folosit potrivit destinației”105 avute în vedere la încheierea contractului. În momentul în
care bunul s-a realizat. Părțile nu vor putea prin urmare stabili pentru transmiterea proprietății
decât un moment ulterior realizării bunului, nefiind de conceput să se transmită proprietatea
asupra ceva ce încă nu există. Bunul se consideră realizat la momentul la care poate fi folosit
potrivit destinaţiei în vederea căreia a fost încheiat contractul. În materie de construcţii vor fi
aplicabile regulile privitoare la cartea funciară.

103
Art. 1678 C.civ.
104
D. Chirică, op. cit., p. 325.
105
Art. 1658 alin. (5) C.civ.
Vânzarea cu rezerva dreptului de proprietate.
Clauza de rezervă a proprietății este clauza contractuală care permite vânzătorului să
rețină dreptul de proprietate asupra lucrului vândut și să amâne astfel transferul acestuia, până la
momentul la care cumpărătorul va achita prețul contractual stabilit. O astfel de clauză conferă
vânzătorului o garanție extrem de eficientă pentru satisfacerea creanței sale, vânzătorul
rămânând în continuare proprietar al bunului și ulterior încheierii contractului, spre deosebire de
celelalte garanții reale (gaj, ipotecă etc.) în care creditorul nu deține proprietatea bunurilor asupra
căruia au fost constituite acele garanții, urmând a parcurge procedura dificilă uneori de
valorificare a garanțiilor pentru satisfacerea creanței sale. Clauza oferă vânzătorului un mare
avantaj în comparație cu alte garanții care ar fi constituite în favoarea sa. Bunul vândut nu intră
în patrimoniul cumpărătorului-debitor și nu va constitui prin urmare obiect al gajului general al
creditorilor acestuia; prin instituirea acestei garanții, creditorul va evita concursul celorlalți
creditori ai debitorului cumpărător.
Reglementare. Codul civil român consacră vânzării cu rezerva dreptului de proprietate
mai multe articole: art. 1684 C.civ.106 ca ultim text legal ce reglementează obligația vânzătorului
de transmitere a dreptului de proprietate, iar mai apoi, un număr de trei articole art. 1755-1757
C.civ.107, ca varietate a vânzării, respectiv a vânzării cu plata prețului în rate. La acest tip de
clauză se face referire și în reglementările europene, art. 9 din Directiva 7/2011 din 16 februarie
2011 a Parlamentului European și a Consiliului Europei privind combaterea întârzierii în
efectuarea plăților în tranzacțiile comerciale consacră rezerva dreptului de proprietate 108. Ca o
privire generală asupra reglementării legii române, față de complexitatea problemelor pe care le
ridică, reglementarea noastră așa cum vom vedea în cele ce urmează, este una nesistematizată,
incompletă și deficitară, prin raportare la reglementările din alte sisteme de drept și la exigențele
pe care o legislație recent reformată ar trebui să le prezinte.
Domeniul de aplicare. Clauza nu vizează exclusiv vânzările în rate, ci poate fi stipulat și
într-un contract de vânzare în care plata se face nu prin prestații succesive, ci printr-o prestație
unică la un moment ulterior încheierii contractului; poate privi atât vânzările de bunuri mobile,
cât și de bunuri imobile. Clauza poate să apară și într-un acord cadru, fără a fi necesară
reproducerea clauzei în fiecare contract încheiat în aplicarea contractului-cadru.

106
Art. 1684 C.civ.: „Stipulația prin care vânzătorul își rezervă proprietatea bunului până la plata integrală a prețului
este valabilă chiar dacă bunul a fost predat. Această stipulație nu poate fi opusă terților decât după îndeplinirea
formalităților cerute de lege după natura bunului”
107
Art.1755 C.civ.”Atunci când, într-o vânzare cu plata prețului în rate, obligația este garantată cu rezerva dreptului
de proprietate, cumpărătorul dobândește dreptul de proprietate la data dobândirii ultimei rate din preț”, art. 1756
C.civ. arătând că nu e posibilă rezoluțiunea unui contract pentru neplata unei rate a cărei valoare nu depășește 1/8
din preț, art. 1757 C.civ. reglementând consecințele rezoluțiunii unui asemenea tip de contract.
108
Directiva prevede că (1) „Statele membre garantează, în conformitate cu dispozițiile de drept intern aplicabile în
temeiul dreptului internațional privat, că vânzătorul păstrează dreptul de proprietate asupra bunurilor până la plata
integrală, dacă cumpărătorul și vânzătorul au fost în mod expres de acord cu o clauză prevăzând rezerva dreptului de
proprietate înainte de livrarea bunurilor”.
Introducerea acestei clauze într-un contract de vânzare nu va transforma contractul
întrunul condițional. Aceasta întrucât executarea obligației uneia dintre părțile contractului nu ar
putea fi erijată într-o condiție. Condiția este un element accesoriu al unui contract și a cărei
realizare este un eveniment nesigur, în timp ce existența obligației este un efect esențial al
contractului (și nu unul accesoriu), iar executarea obligației este certă, nedepinzând de hazard.
Forma scrisă a clauzei. Clauza trebuie să întrunească desigur toate condițiile de
validitate ale contractului. Se ridică problema dacă ea ar trebui să îmbrace forma scrisă 109. Chiar
dacă legiuitorul nostru nu vorbește în mod expres de necesitatea formei scrise a clauzei de
rezervă a proprietății, o asemenea cerință credem că se poate formula atât prin raportare la
dispozițiile art. 1684 C.civ., cât și a prevederilor art. 2347 alin. 2 C.civ. Primul text vorbește de
„stipulația prin care vânzătorul își rezervă dreptul de proprietate” ceea ce evocă necesitatea unei
forme scrise pentru rezervarea proprietății, în timp ce al doilea text legal face referire la
opozabilitatea clauzei de rezervă a proprietății. Pentru înscrierea clauzei într-un registru de
publicitate este nevoie de un act scris, astfel că încheierea convenţiei de rezervare a proprietății
în formă scrisă este strâns legată de eficacitatea și utilitatea clauzei.
Există oare un moment până la care trebuie convenită clauza? Conform art. 1864 C.civ.”
stipulația (...) e valabilă chiar dacă bunul a fost predat”. Trei sunt nuanțele în care ar putea fi
interpretat ipotetic acest text legal: (i) că stipulația ar putea fi încheiată și ulterior predării
bunului, (ii) că stipulația este valabilă independent de predarea sau nepredarea bunului și (iii) că
stipulația, născută în mod valabil, nu este afectată de predarea bunului, eficacitatea acesteia
rămânând neștirbită, chiar dacă bunul a fost predat. În realitate, în nici una dintre aceste
interpretări, amalgamarea transferului de proprietate și predarea bunului nu este justificată.
Pentru prima ipoteză, că asumarea clauzei poate interveni și ulterior predării bunului este de
observat că această interpretare este un non sens juridic, stipulația pentru rezerva proprietății
trebuind de fapt convenită chiar la momentul încheierii contractului. Dacă nu acceptăm că, de
regulă, această clauză trebuie convenită simultan cu încheierea contractul de vânzare, ar însemna
ca introducerea acesteia în contract să fie posibilă și după ce cumpărătorul a devenit proprietar,
ceea ce este un non sens juridic. O reîntoarcere a dreptului de proprietate de la cumpărător,
pentru a avea obiect rezervarea vânzătorului, nu mai este posibilă decât pe baza unei noi
manifestări de voință a părților. Nici cea de a doua interpretare nu duce la rezultate mai concrete,
transferul proprietății, și implicit reținerea ei nefiind dependentă de predarea bunului. Dacă, în
dreptul roman transferul proprietății era dependentă de predarea bunului, dreptul francez, iar mai
apoi și cel românesc, a disociat de peste 150 de ani cele două obligații. Nici ultima interpretare
posibilă nu poate avea consecințe juridice, întrucât, după cum se cunoaște, valabilitatea unei
clauze contractuale se raportează la momentul încheierii sale, și nu este dependentă de evoluții

109
Art. 2368 C.civ.fr. a impus în mod expres condiția formei scrise a clauzei. Doctrina se pronunță în mod diferit
dacă e vorba de o condiție ad validitatem sau o condiție ad probationem.
ulterioare, predarea bunului vândut neavând cum să afecteze validitatea clauzei de rezervă a
proprietăţii. În rezumat, este de domeniul evidenței că legiuitorul român nu trebuia să aibă ca
punct de reper momentul îndeplinirii obligației de predare a bunului, atunci când a consacrat
mecanismul rezervei proprietății, nefiind cu nimic justificată legarea validității clauzei de
predarea bunului, ci doar data la care s-ar fi transferat dreptul de proprietate în absența clauzei de
rezervare. Clauza va putea fi convenită și ulterior încheierii contractului, dacă părțile au amânat
momentul transmiterii, dar va trebui convenită până la momentul stabilit pentru realizarea
transferului. Clauza implică existența unui acord expres al părților, neputând fi acceptată în mod
tacit. Pentru aceasta facem referire la termenul de „stipulație” utilizat de legiuitor, care evocă
existența unui acord expres asupra acesteia.
Efecte. Principalul efect al clauzei este acela că păstrează dreptul de proprietate asupra
bunului vândut la vânzător până la momentul plății prețului. Vânzătorul pentru a redobândi
posesia bunului (predat prin ipoteză cumpărătorului) va putea să formuleze în mod direct o
acțiune în revendicare sau dimpotrivă va trebui mai întâi să pretindă rezoluțiunea contractului110,
urmată de o solicitare de predare a bunului? Problema nu este doar de interes teoretic, ci și de
interes practic evident. Astfel, de exemplu, în cazul unei societăți în insolvență, acțiunea în
revendicare determină ca bunul respectiv să nu facă parte din averea debitorului, în timp ce dacă
vânzătorul trebuie mai întâi să solicite rezoluțiunea contractului, pentru restituirea bunului el ar
trebui să se înscrie la masa credală și să urmeze procedura prevăzută în legea specială.
Art. 1757 C.civ. reglementează rezoluțiunea contractului pentru neplata prețului, lăsând
să se înțeleagă că vânzătorul neplătit trebuie mai întâi să solicite rezoluțiunea contractului, și
consecutiv rezoluțiunii s-ar realiza restituirea bunului. Din text nu rezultă însă în mod explicit
dacă acest mecanism este aplicabil doar în cazul vânzărilor cu plata prețului în rate sau și în
cazul particular al vânzării în rate cu rezerva proprietății. Secțiunea a 4-a din capitolul I, Titlul
IX C.civ. poartă titulatura „Alte varietăți de vânzare”, iar paragraful 1 este intitulat „Vânzarea cu
plata prețului în rate și rezerva proprietății”. Se poate discuta dacă în același paragraf sunt
consacrate două varietăți de vânzare (cu plata prețului în rate și distinct vânzarea cu rezerva
dreptului de proprietate), ori, dimpotrivă, doar una singură, vânzarea cu plata prețului în rate în
care se rezervă dreptul de proprietate de către vânzător. Dacă ar fi să ne raportăm la cuvântul
„Alte varietăți de vânzare” ar însemna că ar trebui să întâlnim cel puțin două forme ale
contractului de vânzare (deși nici o asemenea consecință nu poate fi dedusă cu precizie,
calificativul „alte” putând viza varietăți ale contractului de vânzare prezentate deja anterior de
legiuitor, cum ar fi vânzarea cu opțiune de răscumpărare, vânzarea de drepturi succesorale,
vânzarea imobilelor etc). Dacă dimpotrivă privim enunțul de la art. 1755 C.civ. am putea deduce
110
În dreptul francez, este permis vânzătorului să revendice bunul, fără să fie obligat a solicita rezoluțiunea
contractului, bunul astfel revendicat și restituit fiind considerat că stinge creanța garantată prin rezerva dreptului de
proprietate. Dacă, să presupunem cumpărătorul a mai făcut plăți parțiale, iar valoarea bunului ar excede restituirea
creanței rămase, creditorul trebuie să restituie această diferență.
că avem de a face doar cu un singur tip de vânzare acolo reglementat, anume vânzarea cu plata
prețului în rate cumulat cu rezerva dreptului de proprietate. Iată așadar că nu este lipsită de
riscuri opțiunea pentru una sau alta dintre aceste interpretări. Am fi totuși tentați să credem că
aplicarea art. 1757 C.civ. poate fi restrâns strict la vânzarea cu plata prețului în rate, redând astfel
clauzei de rezervă a dreptului de proprietate avantajele incontestabile pe care le oferă.
Proprietarul își va putea relua bunul în măsura în care n-ar primi plata, spre deosebire de situația
în care dreptul de proprietate ar fi fost transmis prin contract, neexecutarea obligației
contractuale permițând doar rezoluțiunea contractului și, abia apoi, reluarea bunului, ca o
consecință a rezoluțiunii.
Reluarea bunului nu beneficiază din păcate de o reglementare legală, situație în care va
trebui să vedem cum este conturat acest aspect în reglementările generale sau chiar în legislaţia
altor state. Reluarea, în dreptul francez de exemplu, depinde de starea în care bunul se află la
debitor; dacă se află în starea de la momentul contractării, vânzătorul va prelua bunul ca atare;
dacă bunul a fost încorporat într-un alt bun, proprietarul își va prelua bunul numai în măsura în
care prin ridicare nu va fi distrus bunul care-l încorporează. O asemenea soluție, chiar și în
absența unei reglementări legale va fi aplicabilă (C.civ.fr. art. 2370; legea germană permițând
chiar recuperarea bunului transformat prin încorporarea materialelor). Revine creditorului
obligația de a dovedi că bunul solicitat se află la cumpărător și că acesta nu a efectuat plata, dacă
e vorba de bunuri de gen ar fi firesc să recunoaștem dreptul de a se îndestula din acele bunuri
fungibile chiar dacă nu sunt cele dobândite de la vânzător. Dacă la rândul lui cumpărătorul a
înstrăinat bunul și acesta nu se mai află în posesia sa, dacă e vorba de un bun mobil,
dobânditorul care ar fi de bună-credință ar putea paraliza acțiunea în revendicare formulată de
reclamant. Nu a încasat prețul, garanția vânzătorului inițial se va strămuta asupra prețului
neîncasat de debitorul său, evident însă că doar în măsura în care și-a făcut opozabilă clauza de
rezervă a proprietății.

Transferul dreptului de proprietate în raporturile cu terţii:


A. Bunuri supuse unui regim de publicitate:
Imobile: în conflictul dintre doi subdobânditori succesivi ca regulă, în favoarea celui care
realizează mai întâi formalităţile de publicitate stabilite de lege. Conform art. 891 Cod civil „în
cazul în care două sau mai multe persoane au fost îndreptăţite să dobândească prin acte încheiate
cu acelaşi autor, drepturi asupra aceluiaşi imobil care se exclud reciproc, cel care şi-a înscris
primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului în temeiul căruia
s-a săvârşit înscrierea în cartea funciară”.
Formalităţi de notificare pentru realizarea opozabilităţii: cesiunea de creanţă art. 1575 și
art. 1578 Cod civil, cesiunea de contract art. 1317 Cod civil.
B. Bunuri nesupuse unui regim de publicitate
Posesia joacă aici un rol de publicitate – este vizată situaţia bunurilor mobile – art. 1275
C.civ., art. 936 și art. 937 C.civ..
Transferul riscurilor. Riscul contractului înseamnă că cel care suporta riscul nu are
dreptul să ceară contraprestaţia din partea celuilalt, în schimb va fi obligat să-şi îndeplinească
propria prestație, iar dacă a primit prestaţia din partea cocontractantului şi nu poate să-şi
îndeplinească propria prestaţie, va fi obligat să restituie prestaţia pe care a primit-o.
O modificare majoră faţă de vechea reglementare este adusă prin dispoziţiile art. 1274
C.civ., care instituie ca regulă supletivă că riscul contractului urmează să se transfere la
cumpărător nu la momentul transferului dreptului de proprietate, ci la momentul la care se
realizează predarea bunului.
În cazul în care bunul vândut piere fortuit, debitorul obligaţiei de predare pierde dreptul
la contraprestaţie, iar dacă a primit-o este obligat s-o restituie. Cu toate acestea, alin. 2 art. 1274
C.civ. prevede că creditorul pus în întârziere preia riscul pieirii fortuite a lucrului. Ipoteza este
următoarea: părţile au stabilit un termen în care cumpărătorul trebuie să se prezinte pentru
ridicarea bunului, dar nu se prezintă, bunul rămânând în continuare în posesia vânzătorului, cu
toate acestea dacă cumpărătorul este pus în întârziere pentru îndeplinirea obligaţiei de preluare a
bunului, riscul va fi suportat de acesta în calitatea sa de creditor al obligaţiei de predare a
bunului. Va putea înlătura această consecinţă în măsura în care va dovedi că bunul ar fi pierit şi
dacă obligaţia de predare ar fi fost executată la timp (art. 1274 alin. 2 C.civ).

II. OBLIGAŢIA DE PREDARE a bunului vândut


Noțiune și calificare. Obligația de predare a vânzătorului se execută prin punerea la
dispoziția cumpărătorului a bunului vândut, acesta având obligația de a prelua bunul astfel pus la
dispoziția sa. Prin îndeplinirea acestei obligații, bunul va intra în posesia și stăpânirea
cumpărătorului, vânzătorul fiind obligat să asigure, cel puțin la momentul predării, „exercitarea
liberă și neîngrădită a posesiei”111 pentru acesta.
Calificarea obligației de predare ca o obligație de a face sau a nu face prezintă relevanță
din perspectiva punerii în întârziere pentru îndeplinirea ei. Dacă pentru obligațiile de a face
debitorul trebuie să fie pus în întârziere de creditor prin modalitățile cunoscute (notificare sau
cerere de chemare în judecată), în cazul obligațiilor de a nu face punerea în întârziere operează
de plin drept.
Considerăm că obligația de predare este o obligație de a face, constând într-o prestație
pozitivă a vânzătorului, respectiv „punerea bunului vândut la dispoziția cumpărătorului”, iar nu
111
Art. 1665 C.civ. obligația de asigurare a exercitării libere și neîngrădite a posesiei de către cumpărător poate viza
și momente ulterioare ale predării bunului, pentru acele situații în care sunt întrunite condițiile legale ale funcționării
garanției vânzătorului contra evicțiunii (art. 1695 C.civ.). Vânzătorul nu va fi obligat să garanteze tulburările de fapt
ale posesiei pe care le-ar suferi cumpărătorul ulterior predării din partea unor terțe persoane.
într-o obligație negativă, de a nu face112. Chiar dacă vânzătorul trebuie să permită preluarea
bunului de către cumpărător, și prin urmare să se abțină de la orice act care l-ar împiedica pe
cumpărător să preia bunul, nu această conduită este cea care este definitorie îndeplinirii
obligației de predare. Aceasta implică în primul rând acte comisive din partea vânzătorului, care
va trebui să ia toate măsurile necesare pentru menținerea bunului în starea în care acesta se afla
la momentul vânzării, să asigure prezența bunului la locul stabilit pentru predare, precum și să
asigure remiterea acestuia către cumpărător. Or toate aceste acte, chiar dacă unele dintre ele sunt
prealabile momentului predării efective a bunului, țin de îndeplinirea obligației de predare care
incumbă vânzătorului, fiind de fapt cele care definesc conținutul obligației de predare. Articolul
1688 C.civ. consacră in terminis că predarea bunului mobil se face prin remiterea materială a
bunului sau a unui titlu reprezentativ ori document care ar permite preluarea sa de cumpărător. În
cazul bunurilor imobile, predarea trebuie să se facă „liber de orice bunuri ale vânzătorului” care
implică neîndoielnic săvârșirea unor acte comisive din partea vânzătorului, pentru aducerea
bunului în starea necesară predării. Sintagma utilizată de legiuitor de „punerea bunului la
dispoziția cumpărătorului” sugerează și ea existența prestațiilor pozitive ale vânzătorului. Ea nu
trebuie interpretată în sensul unui „abandon” al bunului din partea vânzătorului, ci în sensul că
ea implică efectuarea de către vânzător a tuturor acelor operațiuni care sunt necesare pentru ca
bunul să poată fi preluat în posesia liberă și neîngrădită a cumpărătorului.
Obiectul obligației de predare. Predarea trebuie să vizeze chiar bunul vândut și nu un
altul. Obligația de predare a vânzătorului implică ca aceste să predea nu doar bunul efectiv la
care părțile au convenit expres prin convenția lor, ci și toate accesoriile sale, precum și ce este
necesar utilizării sale perpetue113.
Ea implică și obligația pentru vânzător de a „preda titlurile și documentele privitoare la
proprietatea sau folosința bunului”114. Așa de exemplu, vânzătorul este obligat să predea nu doar
autoturismul care constituie obiectul vânzării, ci și certificatul de înmatriculare al autoturismului,
cartea de identitate a mașinii etc., acte necesare exercitării prerogativelor dreptului de proprietate
asupra autoturismului.
De asemenea, vânzătorul va trebui să predea și fructele bunului vândut, întrucât ele se
cuvin cumpărătorului din ziua dobândirii proprietății bunului care le-a produs115. Dacă
proprietatea bunului vândut a fost dobândit de cumpărător din chiar ziua încheierii contractului,
și fructele bunului se cuvin acestuia din acel moment. Dacă însă prin contract părțile au stabilit
un alt moment al transferului dreptului de proprietate decât acela al încheierii contractului,
fructele bunului vândut vor reveni cumpărătorului doar de la data la care acesta a dobândit
proprietatea bunului. Doar fructele culese de vânzător vor trebui predate cumpărătorului, nu și
112
Pentru această opinie v. D. Chirică, op. cit., p. 365 nr. 874.
113
Art. 1686 alin. (1) C.civ.
114
Art. 1686 alin. (2) C.civ.
115
Art. 1692 C.civ.
cele neculese, întrucât odată cu dobândirea proprietății cumpărătorul a dobândit și dreptul de a le
culege, neculegerea lor fiind prin urmare imputabilă cumpărătorului. În măsura în care le-a
cules, vânzătorul are dreptul la restituirea cheltuielilor prilejuite de această culegere116.
Momentul exigibilității obligației de predare. Evident că în temeiul libertății lor
contractuale, părțile pot alege momentul la care să se realizeze predarea bunului vândut. Uneori
această obligație poate fi îndeplinită chiar anterior încheierii contractului de vânzare, când de
exemplu, părțile au înțeles ca în baza unor antecontracte de vânzare să execute anumite clauze
anticipatorii din contract. În cazul în care predarea bunului a avut loc în temeiul unui
antecontract anterior momentului la care s-a încheiat vânzarea, termenele legate de anumite
efecte ale vânzării (de pildă pentru angajarea garanției pentru vicii ascunse sau predare
neconformă) vor trebui calculate de la momentul predării efective a bunului în temeiul
antecontractului, și nu de la data vânzării. Alta este însă situația în care bunul a fost deținut de
cumpărător anterior contractului de vânzare, în temeiul unui alt titlu decât un antecontract de
vânzare (de pildă, locațiune, comodat etc). În aceste ipoteze, chiar dacă bunul s-ar fi aflat în
detenția cumpărătorului și nu s-ar mai realiza o remitere materială a bunului către cumpărător,
predarea bunului nu se poate considera realizată decât cel mult din momentul încheierii
contractului de vânzare, cu toate consecințele aferente.
Dacă părțile nu au convenit nimic sub aspectul momentului predării, obligația devine
exigibilă de îndată ce prețul a fost plătit117. Așadar, spre deosebire de reglementarea din Codul
civil anterior, în care obligația de predare a bunului era corelată cu obligația de plată a prețului
(art. 1322 C.civ. 1864), reglementarea actuală disociază momentul exigibilității celor două
obligații, obligația de predare fiind subsecventă temporar îndeplinirii obligației cumpărătorului
de plată a prețului. În măsura în care însă anumite împrejurări, care erau cunoscute de
cumpărător la momentul încheierii contractului, implicau ca îndeplinirea obligației să nu se poată
realiza decât după un anumit timp de la data contractării, legea prezumă că îndeplinirea
obligației urma a se realiza doar după trecerea acelui termen (art. 1693 C.civ.).
În situația în care părțile au convenit un termen pentru predare, amânând și momentul la
care ar fi trebuit făcută plata, dacă până la momentul exigibilității obligației de predare,
cumpărătorul a devenit insolvabil ori garanțiile acordate vânzătorului pentru efectuarea plății s-
au diminuat, vânzătorul este îndreptățit să refuze executarea propriei obligații, suspendând astfel
executarea obligației de predare până la momentul la care cumpărătorul va constitui garanții
îndestulătoare că va efectua plata118. Vânzătorul poate invoca această excepție doar în situația în
care insolvabilitatea cumpărătorului nu a fost cunoscută de el la momentul încheierii vânzării,

116
R. Dincă, op. cit., p. 110.
117
Art. 1693 C.civ.
118
Art. 1694 alin. (1) C.civ.
sau deși cunoștea existența acesteia, insolvabilitatea cumpărătorului s-a agravat în mod
substanțial față de momentul contractării119.
Locul predării. În absența unei convenții cu privire la locul predării, bunul trebuie să fie
predat la locul în care se afla la momentul încheierii contractului de vânzare. Locul predării
poate rezulta și din uzanțe120. Aceste reguli sunt aplicabile dacă obiectul vânzării îl constituie un
bun individual determinat sau bunuri de gen determinate prin localizarea lor. Dacă bunurile de
gen nu sunt individualizate prin arătarea locului în care se află, se va aplica regula din dreptul
comun, prevăzută de art. 1494 alin. (1) lit. c) C.civ., conform căreia plata trebuie făcută la
domiciliul/ sediul debitorului de la momentul contractării121.
Conținutul obligației de predare. Vânzătorul trebuie să predea chiar bunul care a
constituit obiectul vânzării, cu toate accesoriile sale, în chiar starea în care acesta se găsea la
momentul contractării. Dacă vânzătorul dorește să predea un alt bun, ori acesta nu corespunde
criteriilor stabilite de părți pentru predare, cumpărătorul este îndreptățit să refuze primirea
bunului.
Deseori părțile cu ocazia predării bunului vândut încheie un act constatator al predării,
numit recepție, ocazie cu care cumpărătorul poate formula obiecțiuni cu privire la starea bunului,
la deficiențele cantitative și calitative ale acestuia (desigur care ar putea fi observate la acel
moment). Legea permite însă ca și ulterior preluării bunului cumpărătorul să formuleze
obiecțiuni cu privire la acesta. Conform art. 1690 alin. 2 C.civ. „Cumpărătorul are obligația ca
imediat după preluare să verifice starea bunului potrivit uzanțelor”. Aceasta înseamnă că viciile
aparente ale bunului, adică acelea care pot fi constatate printr-o verificare normală, fără
cunoștințe speciale, vor putea fi invocate și ulterior predării bunului, dar „imediat după
preluare”, în timp ce deficiențele de ordin cantitativ trebuie sesizate chiar la momentul preluării.
Viciile aparente constatate imediat după preluare, dar necomunicate „fără întârziere”
vânzătorului vor fi considerate că nu au existat la momentul vânzării și că vânzătorul și-a
îndeplinit în mod corespunzător obligația de predare122. În opinia noastră este vorba doar despre
o prezumție legală relativă, și nu de o prezumție juris et de jure care nu ar admite dovada
contrarie. Desigur că va fi dificil pentru cumpărător să răstoarne prezumția predării conforme,
dar față de prevederile legale existente nu credem că este vorba despre o decădere din dreptul
cumpărătorului de a invoca chiar și viciile aparente, neinvocate la momentul predării, sau fără
întârziere față de momentul la care cumpărătorul a preluat bunurile. Dat fiind că decăderea este o
sancțiune civilă, ea nu poate interveni decât în cazurile prevăzute de lege. Or, în cazul
necomunicării viciilor aparente fără întârziere, sancțiunea suportată de cumpărător este doar
aceea a prezumării îndeplinirii obligației de predare de către vânzător, iar nu sancțiunea
119
Art. 1694 alin. 2 C.civ.
120
Art. 1669 C.civ.
121
R. Dincă, op. cit., p. 112.
122
Art. 1690 alin. 3 C.civ.
decăderii din dreptul cumpărătorului de a le mai invoca. Cumpărătorul va trebui însă să facă
dovada că ele existau și la momentul preluării bunului, în caz contrar operând prezumția
îndeplinirii conforme a obligației de predare de către vânzător.
Dacă cu ocazia predării bunului, există dezacord între părți, cu privire la starea și
calitatea bunului, art. 1691 C.civ. prevede o procedură în temeiul căreia oricare dintre părți se
poate adresa instanței, cerând președintelui instanței judecătorești competente numirea unui
expert care să formuleze constatări relativ la starea bunurilor123. Instanța competentă va fi cea de
la locul unde urma să fie executată obligația. Instanța, la cererea părții interesate, va putea
dispune sechestrarea sau depozitarea bunului. Dacă păstrarea bunului ar provoca mari pagube
sau ar fi prea costisitoare, instanța ar putea dispune chiar și vânzarea bunului /bunurilor pe
cheltuiala proprietarului, iar hotărârea de vânzare ar putea fi comunicată proprietarului chiar și
doar ulterior executării ei124.
Reguli speciale în materia vânzării de imobile.
Cu ocazia predării unui bun imobil, se va putea constata că există diferențe între
suprafața imobilului convenit prin vânzare și suprafața real existentă, legiuitorul stabilind un set
de reguli prin art. 1741-1745 C.civ. pentru asemenea situații. Reglementări similare au existat și
în legislația anterioară, cu mențiunea că dacă reglementarea vechiului cod civil privea exclusiv
vânzarea terenurilor, noua reglementare vizează imobilele în general, ceea ce ar permite
aplicarea textelor și în cazul în care obiectul vânzării l-ar constitui o construcție, doar într-o
singură situație reglementarea vizând strict terenurile.
Dacă imobilul care se vinde este determinat prin alte caracteristici decât suprafața care s-
ar înstrăina (amplasament, vecinătăți, date de carte funciară etc) și prețul este stabilit global, nici
cumpărătorul şi nici vânzătorul nu pot cere rezoluţiunea contractului sau modificarea preţului pe
motiv ca suprafaţa e mai mică sau mai mare decât ceea ce au convenit 125. Așa de pildă, dacă o
persoană vinde terenul pe care îl are într-un anumit loc, fără a se indica suprafața acestuia, pe un
preț global, chiar dacă la momentul predării nu s-ar găsi cei 1.000 mp aşteptați de părţile
contractante, ci doar 850 mp, cumpărătorul nu va putea cere rezoluţiunea contractului sau o
diminuare a prețului. Tocmai de aceea, din perspectiva cumpărătorului este de preferat să fie
indicată în contract şi suprafaţa cumpărată, atunci când preţul este determinat global,
procurându-și astfel mijloace de acțiune pentru remedierea situației create.
Dacă imobilul care se vinde este determinat inclusiv prin indicarea suprafeței, iar prețul
este determinat pe unitate de măsură, dacă suprafaţa reală este mai mică decât cea indicată în
contract, cumpărătorul va putea solicita vânzătorului întreaga suprafaţă convenită. Atunci când
cumpărătorul nu cere sau vânzătorul nu poate să transmită această suprafaţă, în sensul că nu mai

123
Art. 1691 alin. 1 C.civ.
124
Art. 1691 alin. 4 C.civ.
125
Art. 1741 C.civ.
are suprafaţa excedentară de unde să dea, cumpărătorul poate obţine fie reducerea
corespunzătoare a preţului, fie rezoluţiunea contractului, dacă din cauza diferenţei de suprafaţă
bunul nu mai poate fi folosit în scopul pentru care a fost cumpărat126. De exemplu, în situația în
care suprafața de teren lipsă convenită ar afecta caracterul construibil al unui teren (pentru care
normele administrative stabilesc criterii de suprafață, front la stradă, etc), cumpărătorul va putea
solicita rezoluțiunea contractului în condițiile în care în lipsa caracteristicilor terenului nu ar mai
obține o autorizație pentru edificarea unei construcții pe acel teren.
Dacă suprafaţa reală se dovedeşte a fi mai mare decât cea stipulată în contract, iar prețul
este determinat pe unitate de măsură, va trebui distins între diverse ipoteze: (a) dacă excedentul
depăşeşte a douăzecea parte din suprafaţa convenită, (adică depăşeşte cu 5% suprafața
convenită), cumpărătorul va plăti suplimentul de preţ corespunzător sau va putea obţine
rezoluţiunea contractului. Deci fie cumpărătorul plăteşte excedentul (ce e peste a douăzecea
parte), fie dacă nu îi convine acest remediu poate să recurgă la rezoluţiunea contractului; (b)
dacă însă excedentul nu depăşeşte a douăzecea parte din suprafaţa convenită, cumpărătorul nu
poate obţine rezoluţiunea, dar nici nu este dator să plătească preţul excedentului.
Acţiunea vânzătorului pentru suplimentarea preţului, ori a cumpărătorului pentru
reducerea prețului trebuie promovată în termen de un an de la data predării bunului imobil. În
cazul în care preţul s-a plătit în rate, termenul de un an curge de la plata primei rate din preţ.
Avem de a face cu un termen special de prescripţie, derogator de la termenul de drept comun,
pentru complinirea preţului respectiv pentru reducerea preţului şi o eventuală acţiune în
rezoluţiune.
Proba îndeplinirii obligaţiei de predare:
Cine trebuie să facă proba îndeplinirii obligaţiei de predare? Vânzătorul pentru că e
vorba de executarea obligaţiei sale, dar revine cumpărătorului să facă dovadă că obligaţia e
neconforma. De regulă, la momentul la care se realizează predarea, se încheie un înscris, care e
mai mult decât un act probator, este chiar un act juridic – recepţia. În cazul acestui act juridic
numit recepţie, cumpărătorul trebuie să scoată în evidenţă deficienţele pe care le are bunul. Dacă
semnează acest proces-verbal fără să scoată în evidenţă neconcordantele pe care le poate
constata la acel moment își diminuează consistent șansele de a mai putea proba existența
anumitor deficienţe ale bunului predat. E vorba doar de deficienţele care puteau fi constatate la
momentul predării. Acele deficienţe care puteau fi constatate doar ca urmare a unei utilizări, la
momentul la care se realizează utilizarea va trebuie făcută o înştiinţare vânzătorului cum că
bunul respectiv prezintă unele deficienţe. Există la predarea neconformă o reglementare specială
aplicabilă în relaţiile cu consumatorii - Legea 449/2003.

126
Art. 1743 C.civ.
III. OBLIGAȚIILE DE GARANȚIE ALE VÂNZĂTORULUI
A. OBLIGAȚIA DE GARANŢIE CONTRA EVICŢIUNII
Aspecte generale: Codul civil reglementează în sarcina vânzătorului obligația de
garanție contra evicțiunii, renunțând la terminologia vechii legislații care consacra răspunderea
pentru evicțiune a vânzătorului127. Această schimbare este una firească, întrucât obligația de
garanție este una obiectivă, independentă de orice atitudine subiectivă a vânzătorului, fiind
indiferent dacă acesta avea sau nu cunoștință despre existența motivului de evicțiune sau despre
existența viciilor ascunse care afectau bunul, în timp ce răspunderea este o instituţie care se
bazează pe o atitudine imputabilă debitorului. Vânzătorul va datora garanția contra evicțiunii
chiar și dacă nu avea cunoștință despre existența pericolului de evicțiune sau nu avea cunoștință
despre viciile ascunse care afectau bunul. Doar în mod excepțional, în cazul garanției contra
viciilor ascunse, cunoaşterea sau necunoaşterea acestora are repercursiuni pe tărâmul întinderii
răspunderii vânzătorului, art. 1712 alin. 1 C.civ. prevăzând că vânzătorul va fi obligat și la plata
unor daune interese pentru acoperirea prejudiciului suferit de cumpărător, în cazul în care acesta
avea cunoștință de viciile ascunse care afectau bunul. O asemenea soluție nu se aplică și în cazul
obligației de garanției contra evicțiunii, art. 1702 impunând în sarcina vânzătorului suportarea
plății daunelor interese pentru acoperirea prejudiciului suferit de cumpărător, fără a deosebi după
cum acesta avea sau nu cunoștință despre existența motivului de evicțiune.
Noţiunea de evicţiune: Evicțiunea constă în tulburarea produsă cumpărătorului în
stăpânirea bunului cumpărat, fie ca urmare a formulării de către un terț a unei pretenții justificate
pe un drept ce exista la momentul vânzării, drept de care cumpărătorul nu a avut cunoștință la
momentul contractării, fie ca urmare a unei tulburări de fapt datorată chiar vânzătorului.
Obligația de garanție contra evicțiunii apare ca o prelungire a transmiterii/ obligației de
transmitere a dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător, în timp ce obligația de
garanție contra viciilor ascunse apare ca o continuare a obligației vânzătorului de predare a
bunului vândut.
Cel mai adesea, evicțiunea se produce urmare a intervenirii unei hotărâri judecătorești
prin care sunt recunoscute drepturile terțului asupra lucrului vândut sau în legătură cu acesta,
cumpărătorul fiind astfel obligat să recunoască și respecte dreptului recunoscut în favoarea
terțului. Dacă recunoașterea dreptului terței persoane este realizată în mod voluntar de
cumpărător, deci în absența unei hotărâri judecătorești, el nu va avea dreptul la garanție, afară de
cazul în care ar dovedi că pretențiile terțului erau întratât de întemeiate încât nu ar fi avut motive

127
Vechiul cod civil prin art. 1336 și urm. reglementa obligaţia vânzătorului de a răspunde pentru evicţiune şi pentru
vicii ascunse. Exista o diferenţă între terminologia codului civil francez care a inspirat codul nostru civil şi
terminologia acestuia din urmă. Codul civil francez reglementa în sarcina vânzătorului obligaţia de garanţie pentru
evicţiune şi pentru vicii ascunse, în timp ce codul nostru de la 1864 vorbea despre răspunderea pentru evicţiune şi
vicii ascunse. Evident că cele două concepte nu se suprapun, întrucât în timp ce garanţia este o instituţie ce operează
independent de atitudinea subiectivă a debitorului, răspunderea evocă culpa debitorului.
suficiente pentru a se opune acestor pretenții128. Urmare a acestei tulburări, poate interveni
pierderea totală a drepturilor dobândite de cumpărător (caz în care evicțiunea este totală) sau
doar o pierdere parțială a acestor drepturi (caz în care evicțiunea este parțială).
În condiţiile în care codul nostru civil de la 1864 a reglementat vânzarea ca un contract
translativ de proprietate, se impunea ca garanţia pentru evicţiune să vizeze chiar dreptul care a
constituit obiectul contractului și nu doar stăpânirea materială a bunului129.
Cine datorează garanția contra evicțiunii? Obligația de garanție incumbă mai întâi
vânzătorului, dar și succesorilor săi în drepturi. În ceea ce-l privește pe vânzător, existența unei
asemenea obligații legale este subînțeleasă, vânzătorul neputând relua cu o mână, ceea ce a dat
cu alta. În absența existenței unei asemenea obligații, ar însemna că vânzarea nu ar mai putea
avea caracter comutativ, părțile contractând de fapt sub semnul incertitudinii, al unui alea care ar
putea afecta oricând efectele contractului. Fiind o obligație legală stabilită printr-o normă
supletivă, este firesc ca mai întâi această obligație să revină vânzătorului care a participat la
încheierea contractului.
Fiind o obligație cu conținut patrimonial, ea trece și asupra moștenitorilor universali
sau cu titlu universal al vânzătorului. Făcând parte din pasivul succesoral, aceste categorii de
moștenitori vor fi ținuți la suportarea sa, desigur în limitele activului succesoral primit. Atunci
când aceste categorii de persoane ar reclama, în calitatea lor de moștenitori, rezerva lor
succesorală, ipotetic încălcată printr-o donație deghizată sub aparența unui contract de vânzare,
lor nu le revine obligația de garanție contra evicțiunii, pe de o parte, pentru că invocarea
simulației putea fi făcută chiar și de vânzător, deci și de moștenitorii săi, fără a li se putea invoca
excepția de garanție, iar pe de altă parte, întrucât odată stabilit caracterul simulat al contractului,
în contractul de donație obligația de garanție contra evicțiunii nu este datorată decât în mod
excepțional, și nu ca regulă130. Nu în ultimă instanță este de remarcat că acești moștenitori
acționează în instanță împotriva cumpărătorului în virtutea unui drept al lor propriu, dreptul la
rezervă, care le permite să solicite instanței verificarea caracterului gratuit sau oneros al
contractelor încheiate de autorul lor.
Dar obligația de garanție contra evicțiunii este datorată și de transmițătorii anteriori ai
bunului, atunci când sunt realizate mai multe transmisiuni succesive cu privire la bunul
respectiv. În acest sens art. 1706 C.civ. Prevede că: „Vânzătorul este obligat să garanteze contra
evicțiunii față de orice dobânditor subsecvent al bunului, fără a deosebi după cum dobândirea
este cu titlu oneros ori cu titlu gratuit”. Așa de exemplu, dacă A îi vinde un bun lui B, iar mai
apoi B revinde bunul lui C, textul legal recunoaște dreptul lui C de a se adresa cu o acțiune în
garanție contra evicțiunii împotriva lui A. Aceasta deoarece odată cu proprietatea bunului primit,
128
Art. 1705 alin. 2 C.civ.
129
Art. 1336 (1) C.civ.1864 prevedea că „vânzătorul garantează pe cumpărător de liniştita posesiune a lucrului".
130
Obligația de garanție a donatorului există doar în cazul donației cu sarcini și în contractele în care donatorul își
asumă expres o asemenea obligație.
dobânditorului i s-au transmis și drepturile și acțiunile privitoare la bun avute de vânzătorul său
(în ipoteză B) împotriva celui de la care acesta a dobândit bunul. Desigur că subdobânditorul C
are deschisă și calea altor acțiuni, fie a uneia față de vânzătorul de la care a dobândit direct bunul
(B), fie chiar împotriva altui vânzător de pe șirul transmisiunilor succesive (A), dar pe calea unei
acțiuni oblice. Avantajul acțiunii directe formulate față de orice vânzător pe șirul transmisiunilor
succesive este însă incontestabil, determinat de faptul că dobânditorul bunului nu este încorsetat
de condițiile restrictive, specifice acțiunii oblice, și care implică, printre altele, starea de
pasivitate a debitorului în locul căruia acționează. În plus, urmare a promovării acțiunii oblice,
cumpărătorul ar putea intra în concurs cu alți eventuali creditori ai debitorului (vânzătorului) în
locul căruia ar acționa, în timp ce, prin acțiunea directă exercitată în nume propriu, se evită
concursul acestor creditori ai debitorului său. Subdobânditorul, desigur va exercita acea acțiune
care-i va asigura în cea mai mare măsură satisfacerea intereselor sale, alegând acel debitor din
lanțul transmisiunilor succesive care ar fi cel mai solvabil.
Vânzătorul ales din șirul transmisiunilor succesive va fi ținut să răspundă față de
subdobânditor în limitele în care se angajase față de cocontractantul său. Aceasta înseamnă că va
putea fi obligat să plătească subdobânditorului în cazul în care se dispune restituirea prețului
contractual doar suma de bani pe care a încasat-o efectiv de la cumpărătorul său (iar nu
eventualul preț achitat de subdobânditor vânzătorului din contractul subsecvent),
subdobânditorului îi va putea fi opusă o eventuală clauză de exonerare de obligația de garanție
pentru evicțiune sau o limitare a răspunderii pentru evicțiune etc. Cu alte cuvinte,
subdobânditorul bunului nu va putea angaja răspunderea unui vânzător din șirul transmisiunilor
succesive, decât în aceleași condiții în care ar fi putut fi angajată răspunderea acestuia de către
partenerul său contractual direct. De exemplu, dacă în contractul dintre A și B prețul convenit a
fost de 10.000 lei pentru bunul cumpărat, iar B a revândut bunul la 12.000 lei către C, acesta nu
va putea pretinde de la A, cu titlu de restituire preț, decât suma de 10.000 lei.
Dat fiind că drepturile care permit promovarea unei acțiuni directe se transmit odată cu
dreptul de proprietate asupra bunului, nu interesează dacă pe șirul transmisiunilor succesive au
intervenit și acte cu titlu gratuit (donații). Evident că împotriva celor care au calitatea de donatori
nu vor putea fi formulate pretenții de cumpărătorii bunului, întrucât, ca regulă, donatorilor nu le
incumbă niciuna dintre obligațiile a căror neîndeplinire justifică acțiunea directă, afară de cazul
în care au înțeles să-și asume asemenea obligații. Dar interpunerea lor pe șirul transmisiunilor
succesive nu împiedică pe subdobânditorul bunului să acționeze împotriva unui transmițător
căruia îi reveneau asemenea obligații. Așa de exemplu, dacă A vinde un bun lui B, B donează
respectivul bun lui C, iar mai apoi, C vinde bunul respectiv lui D, D va putea formula o acțiune
directă împotriva lui A, căruia îi revine obligația de garanție pentru evicțiune, dar nu și împotriva
lui B, căruia, în calitate de donator, nu-i incumbă o asemenea obligație.
Se ridică întrebarea dacă subdobânditorul bunului, printr-un act cu titlu gratuit, ar putea
promova o acțiune directă împotriva unui vânzător din șirul transmisiunilor succesive, atât timp
cât față de el donatorul nu garantează pentru evicțiune? Conform art. 1706 C.civ. obligația va
subzista chiar și față de un subdobânditor cu titlu gratuit. Aceasta înseamnă că și donatarul unui
bun, în cazul în care ar suferi o pierdere a dreptului dobândit, s-ar putea îndrepta împotriva unui
vânzător din șirul transmisiunilor succesive, chiar dacă el nu ar beneficia de o acțiune împotriva
cocontractantului de la care a dobândit bunul. Aceasta tocmai pentru că odată cu bunul a
dobândit și acțiunile pe care transmițătorul său le-ar fi putut intenta împotriva celui de la care a
cumpărat bunul.
Contractele de vânzare în care este datorată. Obligația de garanție este datorată chiar
dacă părțile nu o prevăd în mod expres în contractul lor. În toate cazurile în care părțile nu o
exclud, ea va subzista și funcționa. Această excludere a obligației de garanție poate surveni fie
prin asumarea de către părți a unei asemenea clauze contractuale, fie urmare a faptului că părţile
se înțeleg ca vânzarea să fie încheiată pe riscul cumpărătorului. În prima situație, vânzătorul va fi
obligat să restituie prețul încasat în temeiul contractului, fără a fi obligat să suporte consecințele
prevăzute de art. 1701 alin. 3 C.civ. și art. 1702 C.civ., în timp ce atunci când bunul este
cumpărat pe riscul cumpărătorului, iar evicțiunea s-a produs, vânzătorul nu este obligat nici
măcar la restituirea prețului. Textele legale ale obligației de garanție ale vânzătorului, inclusiv
cele privitoare la evicțiune, constituie un drept comun aplicabil tuturor contractelor translative de
proprietate în care subzistă obligația de garanție contra evicțiune a transmițătorului.
Obligația de garanție nu este datorată în vânzările silite. Conform art. 860 alin. 1 C.pr.
civ. orice cerere de evicțiune este definitiv stinsă, adjudecatarul neputând fi evins, astfel că nu se
va pune problema funcționării garanției contra evicțiunii într-o asemenea situație.
Caracterele obligației de garanție. Vânzătorul va trebui să-l garanteze pe cumpărător
contra evicțiunii cât timp există bunul. Aceasta înseamnă că oricât timp ar fi trecut de la
momentul vânzării, vânzătorul datorează obligația de garanție contra evicțiunii dacă bunul
există, indiferent dacă acesta s-ar mai afla în proprietatea cumpărătorului sau a unui
subdobânditor. Cu alte cuvinte obligația de garanție este perpetuă. Dacă însă tulburarea s-a
produs, cumpărătorul are la dispoziție termenul general de prescripție pentru a face să
funcționeze obligația de garanție a vânzătorului. În acest interval de timp va trebui să reclame
aplicarea remediilor prevăzute de art. 1701-1703 C.civ.
Art. 1697 C.civ. Proclamă că „obligația de garanție contra evicțiunii este indivizibilă
între debitori”. În opinia noastră, acest text va fi aplicabil doar în cazul în care obligația de
garanție este datorată de moștenitorii vânzătorului, ori dacă părțile își asumă contractual această
indivizibilitate. Altfel, obligația de garanție este divizibilă, chiar atunci când sunt mai mulţi
vânzători implicați într-o operațiune de vânzare cu privire la un bun. De exemplu, dacă un bun
aflat în coproprietatea a trei persoane este vândut, fiecare vânzător încheie contractul doar pentru
cota sa de proprietate, fiecare dintre ei fiind debitor doar pentru cota parte de proprietate pe care
îl deține și pentru garanția aferentă. Nu există nicio justificare ca unul din coproprietari să
suporte evicțiunea datorată altui coproprietar, care prin ipoteză ar fi în situația de a nu fi deținut
cota de proprietate pe care și-a reprezentat-o că o are.
Faptele vânzătorului și evicțiunea. Este îndeobște admis că cel care are obligația de
garanție pentru evicțiune nu poate evinge, legiuitorul consacrând in terminis o atare situație, prin
art. 1696 C.civ.131. Aceasta înseamnă că vânzătorul va trebui să se abțină să reclame orice drept
asupra lucrului vândut și care nu a fost reținut în favoarea sa prin contractul încheiat, după cum
va trebui să se abțină ca prin conduita sa să provoace o tulburare de fapt a cumpărătorului în
stăpânirea bunului. Altfel spus, obligația de garanție a vânzătorului contra evicțiunii vizează atât
tulburările de drept, cât și cele de fapt, care ar proveni de la acesta.
Garanţia pentru tulburările de drept ale vânzătorului Vânzătorul nu poate tinde la
recunoaşterea unor drepturi cu privire la bunul vândut împotriva cumpărătorului, dacă drepturile
reclamate nu au fost reținute în favoarea sa prin contract. Așa, de exemplu, nu poate reclama
drepturi decurgând dintr-un contract de locaţiune de care ar fi beneficiat înainte de a deveni
proprietar, dacă nu și-a rezervat dreptul de folosire a bunului pentru perioada ulterioară vânzării.
În situaţia în care vânzătorul introduce totuşi o acţiune în justiție prin care ar solicita
recunoaşterea şi valorificarea unor drepturi faţă de cumpărător, acesta din urmă va putea paraliza
acțiunea vânzătorului prin invocarea unei excepții, aceea a obligaţiei de garanţie ce incumbă
vânzătorului, această apărare făcând inadmisibilă orice acţiune a vânzătorului care ar fi de natură
să provoace producerea evingerii cumpărătorului.
Nu orice acțiune în justiție a vânzătorului împotriva cumpărătorului prin care tinde la
redobândirea dreptului transmis are semnificația unei evicțiuni. Astfel, atunci când vânzătorul
promovează o acțiune în rezoluțiunea contractului de vânzare sau o acțiune în anularea
contractului de vânzare, nu se pune problema evingerii cumpărătorului, vânzătorul reclamând fie
neexecutarea unei obligații contractuale ce revenea cumpărătorului, fie neîntrunirea condițiilor
legale de validitate ale contractului. Vânzătorul, în aceste ipoteze, redobândește dreptul transmis
ca o consecință a neexecutării obligațiilor datorate de cumpărător sau a nevaliditatății actului.
Obligația de garanție contra evicțiunii este funcțională doar dacă contractul de vânzare a fost
valabil încheiat, ori încetarea acestuia nu se datorează cumpărătorului.
Garanția pentru tulburările de fapt ale vânzătorului. Dar vânzătorul datorează obligația
de garanție nu doar pentru cazurile în care ar invoca vreun drept asupra bunului, ci și în ipoteza
în care, chiar prin conduita sa produce o tulburare de fapt cumpărătorului. Pentru aceste ipoteze
art. 1695 alin. 3 C.civ. prevede că vânzătorul este dator să garanteze împotriva evicțiunii ce

131
Art. 1696 C.civ. „Acela care este obligat să garanteze contra evicţiunii nu poate să evingă.”
provine din fapte care îi sunt imputabile, chiar dacă aceste fapte sunt ulterioare încheierii
contractului.
Doctrina și practica judiciară au reținut producerea unei tulburări de fapt din partea
vânzătorului și funcționarea în consecință a obligației de garanție contra evicțiunii, printre altele,
și în următoarele situații: (i) ulterior unei prime vânzări, înstrăinătorul vinde același bun unei alte
persoane, iar acesta din urmă își face mai întâi dreptul opozabil, inclusiv față de primul
cumpărător132. Într-o asemenea situație, primul cumpărător va putea antrena obligația de garanție
a vânzătorului contra evicțiunii, urmare a unei tulburări de fapt comise de acesta ulterior
momentului contractării133; (ii) în ipoteza în care vânzătorul unui fond de comerţ, implicit a
clientelei ataşate acelui fond, va derula, ulterior vânzării, în imediata apropiere a spaţiului
înstrăinat odată cu fondul de comerţ, o activitate identică sau similară cu cea derulată prin fondul
de comerţ înstrăinat, deturnând astfel clientela cedată134, întrucât cel puţin o parte din clientelă îl
va căuta în continuare pe vânzătorul fondului, fiind astfel afectate drepturile cumpărătorului; (iii)
situația în care titularul dreptului de exploatare a unei invenții, după ce încheie un act de cesiune
exclusivă a dreptului de exploatare a invenției ar recurge la exploatarea în continuare a invenției
protejate, chiar dacă a realizat o cedare totală a dreptului de exploatare a invenției, (iv) tot astfel,
dacă bunul care formează obiectul vânzării a rămas la vânzător fără să se fi făcut predarea
acestuia către cumpărător, dacă vor fi întrunite condiţiile uzucapiunii pentru dobândirea bunului
de către vânzător, acesta va putea opune dreptul astfel dobândit oricărei alte persoane, mai puțin
cumpărătorului, deoarece el fiind ţinut de obligaţia de garanţie contra evicțiunii, nu va putea
evinge.
Nu orice conduită a vânzătorului, care ar avea ca rezultat tulburarea cumpărătorului în
stăpânirea bunului vândut, chiar ulterioară vânzării, va fi de natură să atragă funcţionarea
garanţiei contra evicţiunii. Spre exemplu, dacă vânzătorul unui apartament, ulterior vânzării, va
sparge geamurile apartamentului vândut, cumpărătorul va putea acţiona pe temei delictual
împotriva vânzătorului, iar nu pe temeiul garanţiei pentru evicţiune135. Tot astfel, în ipoteza în
care vânzătorul unui teren ar edifica o construcție pe porțiunea de teren neînstrăinată, luând
astfel vederea la mare a cumpărătorului, nu se poate vorbi de o tulburare de fapt din partea
vânzătorului, în absența asumării unei obligații contractuale de a nu edifica.
Faptele terților și evicțiunea. Cel mai adesea cumpărătorul unui bun este tulburat în
stăpânirea bunului nu de către vânzător, ci de o terță persoană care invocă un drept în favoarea

132
De pildă, A, în calitate de vânzător încheie un contract mai întâi cu B, (contractul nu este operat în cartea funciară
din culpa notarului public sau a unui funcționar), iar mai apoi A vinde același bun lui C, va fi preferat dobânditorul
care şi-a făcut dreptul mai întâi opozabil.
133
S-a afirmat că tot o tulburare de fapt ar trebui reținută și în ipoteza în care vânzătorul unui teren ar edifica o
construcție pe porțiunea de teren neînstrăinată, luând astfel vederea la mare a cumpărătorului P. Puig, op.cit., p. 278,
nr. 421.
134
P. Puig, op.cit., p. 278, nr. 421.
135
Că distrugerea intenționată de vânzătorul unei vaze a acestuia în timp ce se afla la cumpărător constituie o
tulburare de fapt care antrenează funcționarea obligației de garanție v. D. Chirică, op. cit., p. 386.
sa. Pentru a fi funcțională această obligație legală de garanție se cer a fi întrunite cumulativ mai
multe cerințe: (i) tulburarea provenită de la terț să fie una de drept, (ii) dreptul terțului să aibă o
cauză anterioară vânzării; (iii) cumpărătorul să nu fi avut cunoștință despre motivul de evicțiune.
Vom analiza în cele ce urmează fiecare dintre aceste condiții.
(i) Tulburarea trebuie să fie una de drept. Vânzătorul datorează garanția contra
evicțiunii doar dacă tulburarea provocată de terț este una de drept, nu și dacă este una de fapt,
împotriva acestora din urmă cumpărătorul având posibilitatea de a se apăra singur, în calitate de
titular al dreptului. De exemplu, o persoană care a cumpărat un teren agricol, îl cultivă, iar la
momentul la care ar dori să culeagă recolta constată că aceasta a fost furată, cumpărătorul nu are
nicio acţiune pe temeiul garanţiei contra evicţiunii împotriva vânzătorului. Împotriva unor astfel
de tulburări de fapt, provenite de la terţi, cumpărătorul trebuie să se apere singur, pe calea
acţiunilor posesorii.
Numai în măsura în care terțul invocă un drept, un titlu juridic care să justifice tulburarea
provocată cumpărătorului în stăpânirea bunului va fi funcțională obligația de garanție a
vânzătorului. Astfel de exemplu dacă ulterior încheierii unei vânzări, titlul de proprietate al
vânzătorului ar fi desființat cu efect retroactiv în favoarea unui terț care revendică bunul, iar
cumpărătorul implicat într-un proces cu terțul nu-l va putea păstra, el va putea angaja obligația
de garanție a vânzătorului. În concepţia dreptului roman evicţiunea se referea strict la această
situaţie, când se pierdea dreptul de către cumpărător în totalitatea lui, prin valorificarea unui
drept de către un terţ, drept care era mai puternic decât acela al cumpărătorului.
În dreptul modern, cumpărătorul poate fi tulburat însă nu numai prin valorificarea de
către un terţ a unui drept de proprietate mai puternic decât al lui, ci şi prin valorificarea altor
drepturi decât cel de proprietate (poate fi vorba despre valorificare unui dezmembrământ al
dreptului de proprietate - drept de uz, de servitute), poate fi vorba despre valorificarea unui drept
de ipotecă, ori chiar a unui drept de creanţă (ex: o locaţiune care ar afecta bunul vândut, o
creanţă a unui terţ cu privire la bunul vândut, constând din cheltuielile necesare şi utile făcute în
legătură cu bunul respectiv). Orice drept pe care un terţ îl valorifică împotriva cumpărătorului,
drept care există la data încheierii contractului de vânzare şi despre care cumpărătorul nu avea
cunoștință la momentul contractării, constituie temei pentru angajarea obligației de garanție a
vânzătorului
(ii) cauza evicțiunii trebuie să fie anterioară încheierii contractului. Dreptul pe care îl
invocă terțul trebuie să-și aibă cauza constituirii sale într-un raport juridic născut anterior
momentului încheierii contractului de vânzare. De pildă, dreptul unui locatar care tinde să-l
valorifice împotriva cumpărătorului trebuie să-și aibă sursa într-un contract încheiat anterior
încheierii contractului de vânzare. Tot astfel, dreptul de proprietate invocat de terțul evingător
trebuie să fi aparținut acestuia în baza unui titlu constituit anterior încheierii contractului de
vânzare. Doar în mod excepțional se admite funcționarea garanției pentru cauze ulterioare
încheierii contractului în ipoteza în care vânzătorul înstrăinează a doua oară același bun unui alt
cumpărător decât cel inițial. În măsura în care cel de al doilea cumpărător își face mai întâi
dreptul opozabil, primul cumpărător va putea angaja obligația de garanție a vânzătorului, chiar
dacă la momentul primei vânzări drepturile cumpărătorului nu erau constituite încă. De
asemenea, tot printre excepții ar putea fi considerată și situația în care un terț ar invoca
uzucapiunea pentru reclamarea dreptului său de la cumpărător, iar termenul de prescripție s-ar
împlini la scurt timp din momentul vânzării, fără ca cumpărătorul să fi avut posibilitatea efectivă
de a întrerupe curgerea termenului de prescripție. Nici într-o asemenea ipoteză dreptul terțului nu
este constituit încă la data vânzării, dar dat fiind intervalul de timp prea scurt aflat la dispoziția
cumpărătorului pentru a acționa, se admite funcționarea garanției vânzătorului.
(iii) tulburarea trebuie să fie una efectivă. Garanția va funcționa doar în ipoteza în care
tulburarea produsă cumpărătorului este una efectivă, trebuind să aibă repercursiuni în stăpânirea
netulburată a bunului. Nu interesează dacă tulburarea este totală, când cumpărătorul pierde chiar
dreptul dobândit, ori când aceasta este doar parțială, când acesta nu mai beneficiază de toate
prerogativele dobândite, sau beneficiază doar cu privire la o parte din bun.
(iv) cumpărătorul să nu aibă cunoştinţă despre existenţa motivului de evicţiune. Art.
1695 alin. 2 C.civ. impune pentru existenţa obligației de garanţie contra evicțiunii, condiţia ca
pretenţiile terţului să nu fie aduse la cunoştinţa cumpărătorului până la data vânzării. Nu
interesează dacă pretențiile terțului au fost comunicate cumpărătorului de terța persoană, de
vânzător, ori că acesta a luat cunoștință despre aceasta din consultarea registrelor de publicitate
legală. Cumpărătorul fiind încunoștiințat despre existența dreptului pe care l-ar putea reclama
terța persoană nu va putea angaja obligația de garanție a vânzătorului, asumându-și practic
posibilitatea pierderii dreptului său, integral sau parțial, în favoarea terțului.
Vânzătorul este cel care trebuie să dovedească fapta pozitivă a cumpărătorului, respectiv
că acesta a avut cunoştinţă despre motivul de evicţiune, ca reacție la pretenția de garanție a
cumpărătorului. Sunt însă și situaţii în care cel puţin în parte cauza de necunoaştere este
imputabila şi cumpărătorului. Astfel, Casaţia franceză, referindu-se la ipoteza vânzării
drepturilor de distribuire a unui film, a decis că în măsura în care cumpărătorul acestor drepturi,
care era un profesionist, nu a verificat calitatea de titular al drepturilor patrimoniale de autor ale
cedentului, deşi calitatea sa de profesionist impunea o asemenea verificare, va putea fi obligat la
plata de daune-interese către titularul dreptului de difuzare.
Funcţionarea garanţiei pentru evicţiune. Efectele garanției
Garanţia pentru evicţiune va putea fi reclamată de cumpărător fie atunci când aceasta este
pe cale să se producă, fie în situaţia în care evicţiunea deja s-a produs, într-o asemenea situaţie
fiind tratată diferit situaţia evicţiunii totale de cea a evicţiunii parţiale.
Când evicţiunea încă nu s-a produs, dar este iminentă producerea ei, cumpărătorul are
interes să-l înştiinţeze de îndată pe vânzător de acest pericol. Aşa de exemplu, dacă o terţă
persoană pretinde printr-o acţiune în justiţie drepturi asupra bunului cumpărat, cumpărătorul
poate formula o cerere de chemare în garanţie a vânzătorului, sub sancţiunea pierderii dreptului
la garanţie pentru ipoteza în care vânzătorul ar putea dovedi că ar fi avut mijloace juridice de
apărare suficiente pentru respingerea cererii terţului, dacă ar fi fost înștiințat (art. 1705 alin. (1)
C.civ.). Chemarea în garanție a vânzătorului ar fi justificată din mai multe perspective: mai întâi,
ar fi posibil ca prin participarea vânzătorului la proces, apărarea cumpărătorului să fie una mai
adecvată, acesta beneficiind și de mijlocele de apărare de care ar fi dispus și vânzătorul față de
pretenția terțului; mai apoi, se evită invocarea excepției procesului rău condus (exceptio mali)
care ar putea fi opusă de vânzător cumpărătorului; nu în ultimul rând, chemarea în garanție a
vânzătorului, dacă va fi admisă, conferă celeritate cumpărătorului în recuperarea pierderii
suferite prin recunoașterea dreptului terțului, cumpărătorul dispunând astfel de un titlu
executoriu împotriva vânzătorului, de regulă, din chiar momentul la care ar fi fost obligat să
recunoască dreptul terței persoane.
În situaţia în care evicţiunea deja s-a produs, va trebui să vedem dacă evingerea
cumpărătorului este una totală, vizând întregul bun sau doar una parţială.
În cazul în care evicţiunea este totală, intervenind pierderea totală a drepturilor
cumpărătorului, acesta va putea pretinde rezoluţiunea contractului (art. 1700 C.civ), restituirea
preţului, precum și daune-interese. Dacă de exemplu, urmare a desființării titlului vânzătorului și
a recunoașterii dreptului în favoarea unei terțe persoane, va interveni evingerea cumpărătorului,
acesta poate solicita rezoluțiunea contractului, cu consecința restituirii prețului încasat.
Vânzătorul va fi obligat conform art. 1701 C.civ. Să restituie cumpărătorului preţul primit, chiar
dacă la data evicţiunii valoarea bunului vândut a scăzut, ori dacă bunul a suferit deteriorări
importante, indiferent dacă acestea s-ar datora neglijenţei cumpărătorului sau unui caz de forţă
majoră. Doar în ipoteza în care cumpărătorul a obţinut un beneficiu în urma deteriorării bunului
(de exemplu a folosit o parte din materialele care erau încorporate în bunul vândut), vânzătorul
va avea dreptul să scadă o parte din preţul încasat, corespunzător beneficiului realizat de
cumpărător.
Totodată, vânzătorul va fi obligat în temeiul art. 1702 C.civ. la plata unor daune interese
constând din: valoarea fructelor pe care cumpărătorul a fost obligat să le remită evingătorului
(din momentul cunoaşterii cauzei de evicţiune invocate de terţ, cumpărătorul devine un posesor
de rea-credinţă, fiind obligat la remiterea fructelor către evingător; are în schimb dreptul de a
cere contravaloarea acestora vânzătorului); cheltuielile legate de încheierea şi executarea
contractului, a cheltuielilor de judecată suportate în procesul intentat cumpărătorului de
evingător, precum şi cheltuielile legate de formularea acţiunii în chemarea în garanţie a
vânzătorului, pierderile suferite şi câştigurile nerealizate urmare a evicţiunii de către cumpărător.
Cumpărătorul va avea dreptul la rambursarea cheltuielilor legate de lucrările autonome şi
adăugate, în acest din urmă caz însă doar în situaţia în care este vorba despre cheltuieli necesare
şi utile. Dacă însă vânzătorul este de rea-credinţă, cunoscând la momentul vânzării motivul de
evicţiune, cumpărătorul va avea dreptul şi la rambursarea cheltuielilor voluptuarii.
În măsura în care, indiferent de motiv, lucrul vândut avea o valoare mai mare la data
evicţiunii decât la data vânzării, vânzătorul va fi obligat să plătească cumpărătorului acest spor
de valoare acumulat de bun până la data evicţiunii136. Chiar dacă această obligație este prevăzută
la art. 1701 C.civ., sub titlul marginal, restituirea prețului, considerăm că obligația vânzătorului
de a plăti cumpărătorului sporul de valoare al imobilului ține de prejudiciul suferit de acesta, iar
nu de obligația de restituire a prețului.
Dacă însă evicţiunea este doar una parţială, cumpărătorul va putea opta între
rezoluţiunea contractului, pe de o parte şi reducerea preţului, pe de altă parte, în ambele ipoteze
cu consecința obligării vânzătorului la plata de daune-interese. Rezoluţiunea contractului va
putea interveni doar în măsura în care pierderea parţială a bunului, urmare a evicţiunii suferite de
cumpărător, a fost suficient de importantă, încât acesta, dacă ar fi cunoscut evicţiunea, nu ar mai
fi cumpărat. În măsura în care cumpărătorul ar opta pentru rezoluţiunea contractului, chiar în caz
de evicţiune parţială, regulile privitoare la daunele interese prezentate în cazul evicţiunii totale
vor fi aplicabile şi în cazul evicţiunii parţiale.
Cealaltă opţiune a cumpărătorului este menţinerea contractului şi reducerea preţului
contractului, reducere care va fi proporţională cu valoarea părţii de care a fost evins
cumpărătorul, cu daune interese (art. 1703 C.civ.). Reducerea nu va fi prin urmare proporţională
cu preţul convenit, ci cu valoarea părţii de care a fost evins cumpărătorul, valoare stabilită la
momentul evicţiunii. Astfel, în jurisprudența franceză s-a decis că dacă valoarea unui bun a
scăzut ca urmare a pierderii unei părți din acesta în favoarea unui terț de la 500.000F la
350.000F, reducerea prețului nu va însemna diferența dintre cele două valori, adică 150.000 F, ci
va trebui stabilit prin raportare la valoarea părții de care a fost evins cumpărătorul. În mod
corespunzător vor fi aplicabile dispoziţiile art. 1702 C. civ.
Este posibilă, conform art. 1704 C.civ., înlăturarea de către cumpărător a evicţiunii, prin
aceea că acesta păstrează bunul cumpărat plătind terţului evingător o sumă de bani sau dându-i
un alt bun. În aceste ipoteze vânzătorul se poate libera de obligaţia de garanţie restituind
cumpărătorului sumele plătite de acesta, cu dobânda legală, ori plătind valoarea bunului dat
evingătorului de către cumpărător, în ambele situaţii vânzătorul trebuind să achite şi cheltuielile
aferente efectuate de cumpărător.

136
Art. 1701 alin. 3 C.civ
Modificarea obligaţiei legale de garanţie contra evicţiunii. Dat fiind caracterul
supletiv al normelor ce reglementează obligaţia legală de garanţie, părţilor li se recunoaşte în
principiu posibilitatea derogării de la acestea. Există posibilitatea agravării acestei obligaţii, dar
şi a înlăturării sau micşorării obligaţiei de garanţie.
Dacă în privinţa clauzelor de agravare nu există vreo limitare, ea putând fi extinsă
inclusiv la tulburările de fapt ale terților, altfel stau lucrurile în privinţa clauzelor de excludere
sau de restrângere a obligației legale de garanție. Art. 1698 alin. 2 şi art. 1699 C.civ. fixează
limitele acestor modificări, şi anume: (a) vânzătorul va fi obligat chiar în prezenţa unei clauze de
exonerare de obligația de garanție să restituie preţul primit, cu excepţia situaţiei în care
cumpărătorul şi-a asumat riscul producerii evicţiunii; (b) vânzătorul nu poate fi exonerat de
obligaţia de garanţie contra evicțiunii pentru faptul său personal. O asemenea excludere legală
este firească, întrucât, altfel, ar însemna că vânzătorul s-ar obliga sub o condiţie pur potestativă.
Dacă s-ar recunoaşte valabilitatea unei asemenea clauze exoneratoare, ar însemna că i s-ar
permite vânzătorului să golească de conţinut ceea ce a conferit cumpărătorului prin contractul de
vânzare; (c) vânzătorul de rea-credinţă, adică cel care cunoaşte motivul de evicţiune, dar nu îl
comunică cumpărătorului, nu se va putea exonera de obligaţia legală de garanţie pentru
evicţiune. Prin conduita sa el săvârşeşte un dol prin reticenţă, astfel că va trebui să suporte
consecințele faptelor sale.
Simpla cunoaştere a motivului de evicţiune înseamnă oare implicit asumarea riscului de
evicţiune sau părțile ar trebui să stipuleze că încheierea contractului se face pe riscul
cumpărătorului? Am crede că da! Practic, legiuitorul a operat distincţii între diverse ipoteze: (a)
când cumpărătorul cunoaşte motivul de evicţiune, caz în care obligaţia de garanţie pentru
evicţiune nu funcţionează, (b) situaţia în care garanţia pentru evicţiune ar fi funcţională, dar
printr-o clauză contractuală părţile înlătură obligaţia de garanţie, caz în care vânzătorul va trebui
să restituie totuşi preţul primit, şi (c) când cumpărătorul îşi asumă riscul producerii evicţiunii,
ceea ce echivalează tot cu un caz de înlăturare a garanţiei pentru evicţiune, situaţie în care nu va
trebui nici măcar să restituie preţul, întrucât contractul a devenit unul aleatoriu. Observăm că în
prima şi ultima ipoteză consecinţele sunt identice, efectele contractului fiind identice, astfel că
încheierea contractului, cunoscând motivul de evicţiune face respectivul contract aleatoriu.
B. OBLIGAŢIA DE GARANŢIE CONTRA VICIILOR ASCUNSE
Noţiune. Vânzătorul trebuie să garanteze cumpărătorului nu doar stăpânirea netulburată a
bunului, ci și faptul că bunul poate fi utilizat de cumpărător conform destinației sale obișnuite
sau scopului pentru care a încheiat contractul. Dacă bunul prezintă deficiențe care îl fac
impropriu utilizării, va putea fi angajată, în anumite condiții, funcționarea garanției vânzătorului
contra viciilor ascunse.
Conform definiției legale formulate de art. 1707 alin. 1 C.civ., viciile ascunse sunt
„deficienţe ale bunului care fac bunul vândut impropriu utilizării conform destinaţiei sale, ori îi
scad în aşa măsură întrebuinţarea sau valoarea, încât dacă cumpărătorul ar fi cunoscut aceste
împrejurări nu ar mai fi cumpărat bunul, ori l-ar fi cumpărat în alte condiţii de preţ”.
Garanţia pentru vicii ascunse funcţionează ca principiu în orice contract de vânzare-
cumpărare, în afară de cele în care fie legea o exclude, fie părţile prin voința lor înlătură
existenţa acestei obligaţii legale. Legea exclude funcţionarea garanţiei în cazul vânzărilor silite,
când operațiunea este efectuată contrar voinței proprietarului bunului, la solicitarea creditorilor
acestuia137.
Condiţiile în care operează garanţia. Pentru a funcţiona garanţia pentru vicii ascunse se
cer întrunite mai multe condiţii, şi anume: (i) bunul vândut să fie afectat de un viciu; (ii) viciul să
fie ascuns; (iii) viciul să prezinte o anumită gravitate și (iv) viciul să existe la momentul predării
bunului.
(i) Bunul vândut trebuie să prezinte un viciu, adică o deficiență care să îi afecteze
utilizarea sau valoarea. În jurisprudență s-a considerat că se impune funcționarea obligației de
garanție pentru vicii ascunse în situații cum ar fi: vânzarea unui produs informatic virusat,
înstrăinarea unui imobil a cărui centrală termică producea un zgomot intens, peste normalul
admis, vânzarea unei case în care structura acoperișului era constituită din lemne afectate de
insecte xilofage, etc. Nu s-a reținut existența viciilor ascunse în cazuri cum ar fi: vânzarea unei
cantități de nisip care conținea o bombă neexplodată din al doilea război mondial, vânzarea unor
medicamente a căror asociere a avut consecințe nefavorabile asupra pacientului,
În mod obișnuit, în cazul funcționării acestei garanții, deficiențele îşi au originea în chiar
bunul respectiv, afectându-l în chiar materialitatea sa, fiind intrinseci acestuia. Aceasta este
reflectarea unei concepții tradiționale în materie de vicii, cu rădăcini în chiar dreptul roman. Cu
timpul însă, perspectiva asupra viciilor ascunse a devenit una mai suplă, fiind incluse în această
categorie și acele situații în care bunul nu poate fi utilizat conform destinației dorite de
cumpărător, chiar dacă bunul în sine nu prezintă defecțiuni. O asemenea abordare ar permite
practic cumpărătorului să reclame nu doar funcționarea obligației de garanție contra viciilor
ascunse, dar și reclamarea unei predări neconforme din partea vânzătorului. Dacă sub imperiul
legislației anterioare codului civil alegerea uneia sau alteia dintre căile de acțiune prezenta o
importanță practică deosebită, datorită termenelor diferite de prescripție în care ar fi putut fi
promovată una sau alta din cele două acțiuni, în prezent discuția este una fără miză practică,
regimul juridic al celor două acțiuni fiind unitar. În acest sens art. 1714 C.civ. prevede aplicarea
dispozițiilor legale din materia viciilor ascunse și pentru situațiile în care bunul vândut nu
prezintă calitățile convenite de către părți.

137
Art. 1707 alin. 5 C.civ.
(ii) viciul să fie ascuns, adică el să nu poată fi detectat de un cumpărător prudent şi
diligent, fără asistență de specialitate. Vânzătorul nu va răspunde de viciile aparente şi pe care
cumpărătorul trebuia în principiu să le observe la momentul la care a recepţionat bunul vândut.
Viciul este considerat ca fiind ascuns în măsura în care un cumpărător atent, după o verificare
diligentă a bunului nu putea decela existența viciului. Etalonul ales de legiuitor pentru aprecierea
caracterului ascuns al viciilor este cumpărătorul prudent și diligent, fiind vorba de o raportare in
abstracto la persoana cumpărătorului. Nu joacă niciun rol calitățile personale ale cumpărătorului,
în aprecierea caracterului ascuns al viciilor, competențele, priceperea, experiența sa fiind
irelevante, raportarea fiind făcută la un standard general al cumpărătorului.
Nu i se poate reproşa cumpărătorului neapelarea la un specialist pentru examinarea
bunului, după cum alegerea unui asemenea specialist care să examineze bunul nu poate duce la
ridicarea standardului în raport de care să fie apreciat caracterul ascuns al viciului. O soluție
contrară ar fi în dezavantajul cumpărătorului, care a depus chiar mai multe diligențe în
examinarea bunului, decât s-ar cere în mod obișnuit oricărui cumpărător138.
Ceea ce i se cere este să facă o examinare atentă a lucrului. În măsura în care vânzătorul
a adus la cunoştinţa cumpărătorului faptul că bunul este afectat de vicii nu mai există viciu
ascuns, prin urmare nici obligaţia de garanţie a vânzătorului nu va mai subzista.
Doctrina şi jurisprudenţa franceză au fost preocupate de existenţa sau inexistența
obligaţiei de garanţie pentru vicii ascunse în cazul în care cumpărătorul este un profesionist.
Soluţia conturată a fost în sensul reţinerii existenţei acestei obligaţii în sarcina vânzătorului doar
în măsura în care cumpărătorul profesionist, de aceeași specialitate cu vânzătorul, nu ar fi putut
cunoaşte existenţa viciilor bunului vândut decât ca urmare a dezmembrării sau distrugerii
acestuia. Se consideră că există o prezumţie simplă de cunoaştere a viciilor ce apasă asupra
cumpărătorului profesionist, revenind acestuia sarcina de a răsturna această prezumţie, dovedind
caracterul indecelabil al viciului139. Dacă însă domeniul de competență al cumpărătorului
profesionist este însă altul decât cel în care își desfășoară vânzătorul activitatea, prezumția de
cunoaștere a viciului nu va fi operantă, soluția fiind cea de drept comun.
(iii) viciul trebuie să prezinte o anumită gravitate. Numai în măsura în care existența
viciilor afectează fie valoarea bunului, fie utilizarea acestuia, indiferent că o compromite în
totalitate sau doar scade gradul în care bunul poate fi utilizat va funcționa obligația de garanție a
vânzătorului. Gravitatea viciului, odată reținută pentru antrenarea obligației de garanție pentru
vicii ascunse, se va reflecta inclusiv în măsurile pe care instanța le va putea lua împotriva
vânzătorului. Chiar dacă în principiu, dreptul de opțiune între mijloacele oferite de art. 1710
C.civ. Aparține în principiu în mod exclusiv vânzătorului, instanța judiciară va putea,

138
Pentru o asemenea soluție v. D. Chirică, op. cit., p. 409, nr. 999.
139
P. Puig, Contrats speciaux, Dalloz, 3e edition, p. 288, n. 446.
raportându-se inclusiv la gravitatea viciilor constatate să aplice o altă măsură decât cea care a
fost solicitată de cumpărător.
(iv) viciul să fie anterior vânzării, adică să existe, cel puţin în germeni la momentul
predării bunului. Nu se cere ca viciul să se fi manifestat anterior vânzării, este suficient să existe
doar germenii viciului, care vor afecta bunul mai târziu, chiar după încheierea vânzării (dar în
cadrul termenului de garanție). De pildă, dacă un animal vândut este purtătorul unei boli
contagioase la momentul predării bunului, chiar dacă semnele bolii nu s-au manifestat până la
predarea bunului, vânzătorul va datora garanția pentru vicii ascunse, dacă semnele bolii se vor
manifesta în termen de un an de la data predării.
Nu interesează pentru existenţa obligaţiei de garanţie a vânzătorului dacă acesta a avut
sau nu cunoștință despre existenţa viciilor. Obligaţia sa de garanţie va funcţiona chiar dacă
vânzătorul nu știa de existenţa viciilor, cunoaşterea sau necunoaşterea acestora influenţând doar
răspunderea vânzătorului. Dacă acesta nu știa despre existența viciilor nu va fi obligat la plata de
daune interese către cumpărător, în timp ce dacă știa de existența viciilor, comițând un dol prin
reticență, va fi obligat să-l despăgubească pe cumpărător atât pentru prejudiciile directe și
previzibile, cât și pentru prejudiciile indirecte și imprevizibile suferite de acesta.
Funcţionarea şi efectele garanţiei. Cumpărătorul care a luat la cunoştinţă despre faptul
că bunul dobândit este afectat de vicii ascunse, are obligația să-l informeze pe vânzător, într-un
termen rezonabil, sub sancţiunea pierderii dreptului de a cere rezoluțiunea contractului de
vânzare. Obligația de garanție a vânzătorului subzistă în continuare, chiar dacă nu a fost
comunicată apariția viciului vânzătorului, se restrânge doar dreptul cumpărătorului de a opta
între diferitele remedii pe care legea i le pune la dispoziție, putând alege între celelalte remedii
oferite de legiuitor, cu excluderea rezoluțiunii. Atunci când cumpărătorul unui bun mobil
corporal este un profesionist, termenul de comunicare a viciilor este de două zile lucrătoare de la
data descoperirii lor140.
Remediile pe care legea le oferă cumpărătorului în cazul dobândirii unui bun afectat de
vicii ascunse sunt arătate la art. 1710 C.civ., pe lângă remediile tradiţionale (reducerea
corespunzătoare a preţului prin acţiunea estimatorie și rezoluţiunea contractului pe calea acţiunii
redhibitorii) fiind consacrate şi alte două noi remedii legislative, înlăturarea viciilor de către
vânzător sau pe cheltuiala acestuia şi înlocuirea bunului vândut cu un bun de acelaşi fel, însă
lipsit de vicii141.
Acțiunea redhibitorie este cea care duce la rezoluțiunea contractului de vânzare, cu
consecința restituirii prestațiilor. Principala particularitate a acțiunii redhibitorii față de acțiunea
în rezoluțiune de drept comun este dată de faptul că admiterea ei poate interveni independent de
140
Art. 1709 alin. (2) C.civ.
141
Practica judiciară a aplicat aceste remedii și anterior consacrării lor legislative, existând situații în care repararea
bunului sau înlocuirea acestuia erau considerate măsuri suficiente de cumpărător pentru menținerea efectelor
contractului.
atitudinea subiectivă a cumpărătorului, în timp ce rezoluțiunea, implică ca neexecutarea
obligației contractuale să fie imputabilă debitorului. Urmare a admiterii acțiunii redhibitorii,
bunul vândut va trebui restituit în starea în care acesta se află, iar vânzătorul este obligat să
restituie preţul încasat şi să-l despăgubească pe cumpărător de cheltuielile vânzării. Aceleaşi
obligații vor reveni vânzătorului şi în ipoteza în care lucrul a pierit din cauza viciilor sale,
cumpărătorul nefiind în măsură să-l restituie. Pieirea bunului datorată viciilor ascunse nu se
confundă cu pieirea fortuită a acestuia, aceasta din urmă punând problema suportării riscului, și
care va fi al cumpărătorului o dată ce a intrat în stăpânirea bunului. Vânzătorul va fi obligat şi la
plata de daune-interese către cumpărător în măsura în care el a avut cunoştinţă despre existenţa
viciilor şi nu le-a adus la cunoştinţa cumpărătorului. Dacă vânzătorul este un profesionist, el va fi
considerat că ştia sau trebuia să ştie despre existenţa viciilor, o astfel de prezumție fiind
considerată una absolută și irefragabilă.
Acțiunea estimatorie nu urmărește desființarea vânzării, ci în condițiile menținerii
acestuia să fie redusă prestația cumpărătorului, respectiv cuantumului prețului pe care îl are de
plătit. Reducerea prețului va fi una proporțională cu limitarea utilizării bunului, iar nu cu
diferența dintre valoarea bunului la momentul contractării și valoarea acestuia urmare a
producerii viciului. Așa de exemplu, dacă bunul poate fi utilizat cu un randament de 60% față de
cel scontat de părți la data vânzării, reducerea prețului va fi una proporţională (40%) față de
prețul contractual stabilit. Admiterea acțiunii estimatorii nu poate avea prin urmare ca efect
aneantizarea integrală a prestației cumpărătorului. Cumpărătorul nu s-ar putea afla în situația în
care să păstreze și bunul, dar în același timp să obțină și restituirea prețului achitat (sau
exonerarea de plata acestuia, în ipoteza în care prețul încă nu a fost plătit).
Dacă în mod tradiţional se recunoştea un drept de opţiune în favoarea cumpărătorului
între promovarea unei acţiuni redhibitorii sau acţiuni estimatorii, alegerea nefiind dictată de
gravitatea viciilor (desigur o anumită gravitate a viciilor trebuia întrunită, pentru că altfel nu
exista obligația de garanție), noua reglementare nu mai recunoaşte un drept discreţionar de
opţiune între cele două acţiuni, art. 1710 alin. (2) C.civ. consacrând posibilitatea instanţei, ca la
cererea vânzătorului, „ţinând seama de gravitatea viciilor şi de scopul pentru care contractul a
fost încheiat, precum şi de alte împrejurări” să dispună o altă măsură decât cea solicitată de
cumpărător. Aceasta semnifică că deși cumpărătorul a solicitat instanței să dispună rezoluțiunea
vânzării, instanța ar putea respinge această solicitare, dispunând însă reducerea prețului sau o
altă măsură (înlocuirea bunului, repararea sa etc). Prin această opțiune a legiuitorului se
contravine principiului disponibilității părților în procesul civil, această opțiune fiind justificată
de specialiștii care au lucrat la elaborarea proiectului de cod civil prin aceea că dacă instanța nu
ar dispune rezoluțiunea, cumpărătorul ar trebui să declanșeze o nouă acțiune, prin care să
pretindă aplicarea unui alt remediu. O astfel de argumentare nu credem că este solid
fundamentată, întrucât cumpărătorul diligent avea posibilitatea de a formula nu doar un capăt
principal de cerere, cel vizând rezoluțiunea, ci și cereri subsidiare, urmărind obținerea unui alt
remediu în ipoteza în care nu ar fi satisfăcută cerința sa principală. Sunt și alte situații, în care s-
ar justifica ca judecătorul să aplice un alt remediu unei situații juridice decât cel solicitat de
reclamant. Cu toate acestea, principiul disponibilității, principiu fundamental al procedurii civile,
împiedică judecătorul să depășească limitele acestui principiu. Iată de ce considerăm că opțiunea
legiuitorului nu este una justificată, însă odată făcută, judecătorul chemat să aplice legea va fi
obligat să aplice norma astfel cum a fost ea redactată.
Modificarea convenţională a obligaţiei de garanţie. Părţile pot, de regulă, modifica
regimul obligaţiei legale de garanţie a vânzătorului, în sensul agravării, atenuării sau chiar
înlăturării ei. Ei vor putea introduce existența acestei obligații și în contracte în care garanția nu
ar funcționa (de pildă, în ipoteza în care cumpărătorul ar fi un profesionist), pot prelungi sau
restrânge durata termenului legal de garanție de un an142 în care viciile trebuie să se manifeste
sau pot elimina existența acestei obligații. Există însă și în cazul obligației de garanție pentru
vicii ascunse anumite limite în care pot fi operate aceste modificări convenționale. Limitele
legale în care pot fi operate modificările convenționale ale obligației de garanție pentru vicii
ascunse sunt următoarele: (i) nu poate fi exonerat de obligație și de răspundere vânzătorul care
cunoștea la data predării că bunul este afectat de vicii143, explicația fiind aceea a dolului prin
reticență săvârșit de un asemenea vânzător; aceasta înseamnă că un vânzător profesionist nu se
va putea exonera de această obligație, el fiind prezumat absolut a cunoaște existența viciului; (ii)
Termenele de prescripție. Termenul de prescripție pentru promovarea unei acțiuni
urmare a funcționării obligației de garanție pentru vicii ascunse este cel general de prescripție de
3 ani, care începe să curgă fie de la data descoperirii viciilor, fie de la data expirării termenului
de garanție. Pentru a se putea angaja obligația de garanție pentru vicii ascunse, viciul ascuns
trebuie să se manifeste în cadrul termenului de garanție de un an. Dacă nu există forme de
manifestare a viciului în această perioadă de timp, nu va putea fi angajată răspunderea
vânzătorului pentru garanția pentru viciile ascunse. Pentru funcționarea obligației nu interesează
dacă cumpărătorul a luat efectiv la cunoștință despre existența viciului în acest termen sau nu,
ceea ce contează este ca viciul să se manifeste în această perioadă. Dacă existența viciului ascuns
a fost cunoscută de cumpărător în cadrul termenului de garanție, termenul de prescripție al
dreptului la acțiune al cumpărătorului va începe să curgă din acel moment. Dacă viciul a fost
cunoscut de cumpărător doar după expirarea termenului de garanție, dar el s-a manifestat în

142
Termenul legal de garanție este de un an de la data predării bunului, conform art.2531 alin. 1 lit. a) C.civ.
143
Art. 1708 alin. 2 C.civ. „Clauza care înlătură sau limitează răspunderea pentru vicii este nulă în privinţa viciilor
pe care vânzătorul le cunoştea sau trebuia să le cunoască la data încheierii contractului”
interiorul termenului de garanție, termenul de prescripție al dreptului la acțiune al
cumpărătorului va începe să curgă la expirarea duratei de garanție144.

B. OBLIGAȚIILE CUMPĂRĂTORULUI
Reglementare. Art. 1719 C.civ. impune două obligații în sarcina cumpărătorului: acela
de a plăti prețul și de a prelua bunul cumpărat. Aceste obligații trebuie privite în corelare cu
obligațiile ce incumbă vânzătorului: obligația de plată a prețului își găsește corespondentul
temporal în obligația vânzătorului de transmiterea proprietății, iar obligația de preluare a bunului
fiind corelată cu obligația vânzătorului de predare a lucrului. Tocmai de aceea, enumerarea
legislativă a obligațiilor cumpărătorului ar fi trebuit să consacre mai întâi obligația
cumpărătorului de plată a prețului, și mai apoi obligația de preluare a bunului cumpărat, ordinea
cronologică a executării obligațiilor părților (desigur, în absența unei stipulații contractuale
contrarii) impunând o asemenea soluție.
1. Obligația de plată a prețului
Obligația de a plăti prețul stabilit prin contract constituie principala obligație a unui
cumpărător, ea constituind cauza pentru care vânzătorul a transmis sau s-a obligat să transmită
proprietatea bunului vândut. Ea este o obligație de a da, pentru că transmite în patrimoniul
vânzătorului suma de bani convenită. Pentru calificarea ca vânzare a unui contract, prețul nu
poate fi stabilit decât într-o sumă de bani, chiar dacă executarea obligației de plată s-ar putea
realiza și prin transmiterea unui bun în locul unei sume de bani. Aceasta întrucât prin voința lor,
ulterior încheierii unei vânzări, părțile pot modifica obiectul obligației, pe cale unei novații (ex.
Dare în plată), fără ca prin aceasta să fie afectată existența contractului de vânzare
Exigibilitate. Obligația de plată a prețului, fiind un corolar al obligației de transmitere a
proprietății va trebui executată, în lipsa unei stipulații contrare, după transmiterea proprietății,
dar anterior îndeplinirii obligației de predare a vânzătorului. Cumpărătorul nu poate cere prin
urmare, de regulă, obligarea vânzătorului la predarea bunului atât timp cât nu a efectuat plata.
După efectuarea plății, devine „de îndată” exigibilă obligația vânzătorului de predare a bunului
vândut.
Suspendarea obligației de plată. În mod excepțional, chiar și după ce obligația sa a
devenit exigibilă, cumpărătorul poate refuza temporar efectuarea plății, invocând suspendarea
obligației sale. În acest sens, art. 1722 C.civ. prevede dreptul cumpărătorului de a suspenda plata
prețului în situația în care cumpărătorul află de existența unei cauze de evicțiune (și care nu era

144
De exemplu, dacă predarea unui bun afectat de vicii ascunse a avut loc la 20 ianuarie 2013, viciul a început să se
manifeste in cursul lunii decembrie 2013, fiind descoperit de cumpărător în martie 2014, termenul de prescripție al
acțiunii cumpărătorului decurgând din garanția vânzătorului pentru vicii ascunse, va începe să curgă din data de 20
ianuarie 2014, când a expirat termenul de garanție, iar nu din martie 2014, când a avut cunoștință despre existența
efectivă a viciului.
cunoscută de el la momentul contractării), fiind îndreptățit să refuze plata până la momentul la
care tulburarea ar înceta sau vânzătorul ar oferi garanții corespunzătoare cumpărătorului.
Chiar dacă legea nu prevede expres, apreciem că suspendarea plății prețului va putea
interveni și dacă bunul vândut este afectat de vicii, indiferent dacă este vorba despre vicii
ascunse sau vicii aparente. Vom putea întâlni asemenea situații atunci când obligația de plată a
prețului, fie integral, fie parțial, devine exigibilă ulterior predării bunului. O asemenea soluție se
impune urmare a interdependenței obligațiilor. Nu există nicio justificare ca această soluție să
funcționeze doar în cazul pericolelor legate de evicțiune, urmare a transferului dreptului de
proprietate și să nu funcționeze și în cazul unor deficiențe ale bunului vândut. Refuzul de plată
nu va putea fi însă unul integral atunci când deficiențele bunului duc doar la o diminuare a
valorii de întrebuințare a bunului, ci doar parțial, corespunzător proporției de neutilizare a
bunului.
Locul plății. Plata trebuie efectuată în locul în care se afla bunul vândut la momentul
vânzării, afară de situația în care părțile convin altfel (art. 1720 alin. 1 C.civ.). Prin instituirea
acestei reguli, se derogă de la dispozițiile de drept comun consacrate art. 1494 C.civ. alin. (1) lit.
a) C.civ. în materia obligațiilor de plată a unei sume de bani, în conformitate cu care plata se va
face la domiciliul sau sediul creditorului. Un rol important în determinarea locului plății îl pot
juca uzanțele. Interesul pentru determinarea locului plății este generat de normele de competență
alternativă în caz de neplată, art. 113 C.pr.civ. stabilind că în executarea contractului este
competentă alături de instanța de la domiciliul sau sediul pârâtului și instanța de la locul
executării obligației de plată (locul situării bunului).
Dobânda prețului. Dacă nu s-a convenit altfel, cumpărătorul este obligat să plătească
dobânzi la suma datorată. Aceste dobânzi se datorează din momente diferite, după cum bunul
vândut este sau nu producător de fructe: în cazul în care bunul vândut este producător de fructe,
dobânda prețului este datorată de cumpărător din ziua dobândirii proprietății bunului145, în caz
contrar, din ziua predării, dacă bunul produce alte foloase cumpărătorului. Cuantumul în care se
plătesc aceste dobânzi este cel reglementat de art. 3 din O.G. nr. 13/2011, fiind diferit după cum
datoria se naște dintr-un raport juridic în care este implicată și o întreprindere sau nu. Dacă
raportul juridic se naște în raport cu activitatea unei întreprinderi nivelul dobânzii legale
penalizatoare este situat la nivelul ratei de referință monetară a BNR plus 4 puncte procentuale,

145
Art. 1721 C.civ.
în caz contrar, rata de referință monetară a BNR va fi diminuată cu 20%146. Părțile vor putea în
anumite limite să modifice cuantumul acestor dobânzi147.
Garantarea plății prețului. Conform art. 1723 C.civ., creanța vânzătorului pentru
obținerea prețului este însoțită de garanții legale. Art. 2386 C.civ. consacră un drept de ipotecă
legală în favoarea vânzătorului unui bun imobil, iar art. 2339 alin. (1) lit. a) C.civ. consacră un
privilegiu în favoarea vânzătorului de bunuri mobile atunci când cumpărător este o persoană
fizică, iar bunul nu este destinat pentru serviciul sau exploatarea unei întreprinderi. Privilegiul
vânzătorului nu va exista atunci când cumpărător este o persoană juridică sau o persoană fizică
care dobândește bunul pentru uzul unei întreprinderi desfășurate de ea. Excluderea acestor
situații se explică prin necesitatea de a lăsa bunul pe deplin la dispoziția cumpărătorului și a servi
tuturor creditorilor cumpărătorului. Alături de garanțiile legale mai sus prevăzute, părțile pot
stabili evident orice garanții convenționale pentru plata prețului, care să poarte chiar asupra
lucrului vândut ori asupra unui alt lucru, după cum pot și renunța la garanțiile atribuite de lege.
Sancțiunea neplății prețului. Vânzătorul care nu obține suma de bani poate recurge fie
la executarea silită a prețului, fie la rezoluțiunea contractului 148. În ambele ipoteze poate obține
și daune interese.
În ipoteza în care contractul de vânzare este încheiat în formă autentică, acesta
constituind titlu executoriu pentru creanța sa, vânzătorul va putea trece la executarea silită a
cumpărătorului său, prin oricare din modalitățile prevăzute de codul de procedură civilă. Printre
acestea figurează și dreptul vânzătorului de a solicita fie scoaterea la vânzare chiar a bunului
vândut, fie a altor bunuri ale cumpărătorului, din prețul obținut pentru aceste bunuri urmând să-și
satisfacă creanța. În ipoteza în care contractul de vânzare nu constituie titlu executoriu,
vânzătorul va trebui mai întâi să obțină o hotărâre judecătorească prin care cumpărătorul să fie
obligat la plată, iar în situația în care această obligație nu este executată benevol să treacă la
executarea silită a obligației astfel prevăzute, inclusiv prin urmărirea bunurilor mobile sau
imobile ale cumpărătorului. Atunci când bunul vândut nu s-ar mai afla în proprietatea
cumpărătorului (care fiind proprietar, va putea înstrăina bunul chiar dacă nu a plătit prețul pentru
acesta), vânzătorul, sub rezerva de a fi făcut opozabil terților garanțiile legale sau convenționale
constituite în favoarea sa, va putea urmări bunul vândut și în mâinile terților pentru a-și satisface
creanța.

146
Conform OG 13/2011, publicată în M.Of. nr. 607 din 29 august 2011, art. (3) alin. 2) „Rata dobânzii legale
penalizatoare se stabileşte la nivelul ratei dobânzii de referinţă plus 4 puncte procentuale. (3) În raporturile juridice
care nu decurg din exploatarea unei întreprinderi cu scop lucrativ, în sensul art. 3 alin. (3) din Legea nr.
287/2009 privind Codul civil, republicată, rata dobânzii legale se stabileşte potrivit prevederilor alin. (1), respectiv
alin. (2), diminuat cu 20%.
147
Conform art. 5 din OG 13/2011„ (1) În raporturile juridice care nu decurg din exploatarea unei întreprinderi cu
scop lucrativ, în sensul art. 3 alin. (3) din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, dobânda nu poate
depăşi dobânda legală cu mai mult de 50% pe an. (2) Orice clauză prin care se încalcă dispoziţiile alin. (1) este nulă
de drept. În acest caz, creditorul este decăzut din dreptul de a pretinde dobânda legală.
148
Art. 1724 C.civ.
Dat fiind că obligația de plată a prețului unui imobil este garantată cu o ipotecă legală, și
că în conformitate cu art. 2504 C.civ. acțiunea ipotecară supraviețuiește dreptului la acțiune
privind creanța principală, în pofida prescrierii acestuia, acțiunea pentru valorificarea ipotecii
care a însoțit creanța prețului, va putea fi promovată în termen de 10 ani de la data exigibilității
plății149. Aceasta înseamnă că deși dreptul la acțiune al vânzătorului pentru plata prețului este
unul supus termenului general de prescripție de 3 ani, în mod excepțional, atunci când plata
prețului este garantată cu o ipotecă, fie ea legală sau convențională, deși a intervenit prescrierea
dreptului la acțiune pentru plata prețului, vânzătorul va putea obține această plată în mod
indirect, prin executarea ipotecii care garanta efectuarea plății. Este bizară această opțiune a
legiuitorului, știut fiind că ipoteca este doar un accesoriu al dreptului pe care îl însoțește. În
aceste situații, vânzătorul se poate afla în situația în care opțiunea sa pentru rezoluțiunea
contractului s-a prescris, dar va putea ajunge să obțină suma pentru care s-a garantat cu ipoteca.
El va putea urmări doar bunurile asupra căruia s-a constituit această garanție, strict din
perspectiva obținerii sumelor care să acopere plata prețului, nu și accesoriile acestuia, cum ar fi
dobânzi, cheltuieli150, etc.
Cealaltă opțiune a vânzătorului este cea pentru rezoluțiunea vânzării, în această materie
existând și anumite norme derogatorii de la dreptul comun. În cazul în care obiectul vânzării îl
constituie un bun mobil, conform art. 1727 C.civ., dacă vânzarea s-a făcut fără termen de plată,
vânzătorul va putea declara rezoluțiunea pentru neplata prețului, în termen de 15 zile de la data
predării, putând solicita restituirea acestuia dacă acesta se află încă la cumpărător și nu a suferit
transformări. Acest text instituie o situație privilegiată unui asemenea vânzător, care va putea
evita astfel concursul creditorilor cumpărătorului. Această formă a rezoluțiunii contractului
derogă sub multiple fațete chiar față de rezoluțiunea unilaterală consacrată de art. 1553 C.civ.: (i)
nu se cere punerea în întârziere a debitorului cumpărător, condiție care se impune în cazul
rezoluțiunii unilaterale; (ii) bunul trebuie să fie la momentul declarației de rezoluțiune în posesia
cumpărătorului (chiar dacă dreptul de proprietate asupra acestuia acesta a fost transmis în
favoarea unui terț), împrejurare irelevantă de regulă sub aspectul rezoluțiunii unilaterale; (iii)
obligația de plată a prețului trebuia să devină exigibilă chiar la momentul vânzării (să nu fie
prevăzut un termen pentru plată), în timp ce, ca regulă, posibilitatea de a recurge la rezoluțiunea
unilaterală nu este condiționată de momentul exigibilității creanței chiar la data nașterii ei, fiind
irelevant dacă aceasta a devenit exigibilă ulterior contractării, dar anterior formulării declarației
de rezoluțiune; (iv) să nu fi trecut un interval de timp mai mare de 15 zile de la data predării

149
Art. 2518 C. civ. stabilește un termen de prescripție de 10 ani pentru acțiunile privitoare la drepturile reale care
nu sunt declarate prin lege imprescriptibile ori nu sunt supuse altui termen. Cum în cazul dreptului de valorificare a
ipotecii nu există alte termene legale, rezultă că dreptul la acțiune pentru valorificarea ipotecii se prescrie în termen
de 10 ani.
150
Art. 2504 alin. (1) C.civ. prevede că „(…) creditorul ipotecar va putea urmări, în condițiile legii, doar bunurile
mobile sau imobile ipotecate, însă numai în limita valorii acestor bunuri”.
bunului, în timp ce, ca regulă, creditorul poate recurge la rezoluțiunea unilaterală în interiorul
termenului de prescripție. Timpul scurt fixat de legiuitor pentru această opțiune (15 zile) se
explică prin aceea că în acest interval de timp este suspendat chiar efectul posesiei de bună
credință exercitate de terțul cumpărător la momentul dobândirii, principiu care este menit a
asigura securitatea circuitului civil, fiind firesc ca intervalul de timp în care efectele acestuia ar fi
suspendate să fie unul foarte scurt. Împrejurarea că vânzătorul ar fi lăsat să treacă cele 15 zile de
la data predării, fără să formuleze o declarație de rezoluțiune unilaterală a contractului, nu
înseamnă că acesta pierde dreptul de a recurge la mecanismul rezoluțiunii. Consecința va fi că
regimul acestuia va fi cel de drept comun, vânzătorul neputând beneficia de situația favorabilă
creată în favoarea sa de aceste prevederi speciale. Vânzătorul se poate afla în situația de a nu mai
recupera bunul dacă acesta a ajuns în posesia unui terț de bună-credință, caz în care rezoluțiunea
își va produce efectele doar în raport cu cumpărătorul, obținând doar daune interese de la acesta.
O altă normă legală în materie de rezoluțiune a vânzării prevede că dacă obiectul vânzării
este un imobil și în contract s-a stipulat punerea de drept în întârziere a cumpărătorului pentru
plată, acesta poate efectua plata și după expirarea acestui termen, cât timp nu a primit declarația
de rezoluțiune unilaterală din partea vânzătorului151. Această normă nu este una derogatorie de la
dreptul comun. În fond, chiar dacă ar fi existat o clauză rezolutorie care să prevadă chiar
desființarea de drept a contractului în caz de neplată a prețului, un asemenea contract nu s-ar fi
desființat automat la expirarea termenului, ci doar dacă creditorul obligației neexecutate și-ar fi
exercitat opțiunea pentru această soluție. Dacă până la exercitarea acestei opțiuni obligația
debitorului ar fi fost executată și această executare ar mai fi prezentat interes pentru creditor,
rezoluțiunea contractului nu s-ar mai fi produs. Cu atât mai mult nu se justifică a nu se
recunoaște consecințele executării obligației atunci când este prevăzută doar punerea în
întârziere a debitorului, fără a exista vreo clauză rezolutorie care să prevadă desființarea
automată a contractului. Pe de altă parte, fiind vorba despre o obligație de plată a unor sume de
bani, ar fi rare situațiile în care plata prețului, chiar cu întârziere, n-ar mai prezenta interes pentru
creditor, efectuarea întârziată a acesteia putând atrage plata unor dobânzi penalizatoare, de
natură a acoperi prejudiciul suferit de vânzător pentru primirea cu întârziere a plății.
Punerea în întârziere a cumpărătorului. Este sau nu cumpărătorul pus în întârziere
pentru îndeplinirea obligațiilor sale? Codul civil, în materia vânzării, conține două titluri
marginale care privesc punerea în întârziere a cumpărătorului. Este vorba despre prevederile art.
1725 C.civ. și art. 1728 C.civ. Primul text se referă la situația bunurilor mobile, iar al doilea la
situația în care obiectul vânzării îl constituie un bun imobil. Din modul de formulare a art. 1728
C.civ. rezultă că punerea în întârziere a cumpărătorului nu operează de drept, atunci când
vânzarea are ca obiect un bun imobil. În cazul în care vânzarea are ca obiect bunuri mobile,

151
Art. 1728 C.civ.
cumpărătorul este de drept în întârziere atunci când „nici nu a plătit prețul și nici nu a preluat
bunul” (art. 1725 C.civ.). Prin urmare, cumpărătorul unui bun mobil este de drept în întârziere
numai dacă nu și-a îndeplinit niciuna dintre obligațiile care-i incumbă. Îndeplinirea oricăreia
dintre aceste obligații face să fie necesară punerea în întârziere a cumpărătorului pentru
îndeplinirea celeilalte. Numai în mod excepțional operează punerea de drept în întârziere a
cumpărătorului, independent de executarea sau nu a obligației de plată a prețului, respectiv
pentru îndeplinirea obligației de preluare a unor bunuri mobile care sunt „supuse deteriorării sau
deselor schimbări de valoare”152. În rest, mai este de evidențiat că în conformitate cu art. 1523
alin. (1) lit. d) C.civ. este de drept în întârziere cumpărătorul care și-a asumat obligația de plată a
prețului în derularea activității unei întreprinderi.
2. Obligația de preluare a bunului cumpărat
Corelativ obligației de predare a bunului vândut, aflată în sarcina vânzătorului, se
consacră și obligația cumpărătorului de a prelua acest bun. Neîndeplinirea obligației de preluare
are consecințe în planul suportării riscurilor, punerea în întârziere a cumpărătorului pentru
îndeplinirea obligației sale, transferând riscul pieirii fortuite a bunului către cumpărător. După
cum prevede art. 1274 alin. (2) C.civ. el va suporta acest risc, chiar dacă ar dovedi că bunul ar fi
pierit și dacă bunul s-ar fi aflat în stăpânirea sa.
Legal este prevăzută153 o sancțiune specifică pentru neîndeplinirea obligației de preluare.
Astfel, vânzătorul va putea depozita lucrul respectiv, pe cheltuiala cumpărătorului, sau chiar să
solicite vânzarea acestuia, prin licitație publică sau la prețul curent (dacă există un asemenea preț
stabilit la bursă, în târg sau este stabilit de lege), urmând ca în măsura în care prețul astfel obținut
ar fi mai mic decât cel obținut prin contractul neexecutat să pretindă diferența de plată de la
cumpărător. Această modalitate de executare directă a obligației de preluare evident nu lipsește
vânzătorul de posibilitatea de a opta pentru rezoluțiunea contractului de vânzare.

152
Art. 1725 alin. (2) C.civ.
153
Art. 1726 C.civ.
Subiecte tip grilă comentate

Analizati fiecare variantă de răspuns la întrebările de mai jos:


I. În materia contractului de vânzare-cumpărare:
a. transferul dreptului de proprietate asupra bunului mobil vândut se poate realiza exclusiv din
patrimoniul vânzătorului;
b. contractul ce are ca obiect bunuri de gen este valabil încheiat încă din momentul acordului de
voinţă al părţilor asupra bunurilor şi preţului, chiar dacă operaţiunea de cântărire, numărare sau
măsurare, necesară individualizării bunurilor, ar avea loc ulterior manifestării de voinţă a
părţilor;
c. exclusiv doar în cazul în care obiectul contractului îl constituie un bun imobil (teren sau
construcţie) legea impune ad validitatem forma autentică a contractului de vânzare-cumpărare,
nu şi în cazul altor vânzări;
d. dacă prețul nu a fost plătit de cumpărător pentru bunul imobil cumpărat la termenul fixat, va
putea fi achitat de cumpărător chiar şi ulterior primirii notificării de punere în întârziere şi a
declaraţiei de rezoluţiune unilaterală a contractului din partea vânzătorului, atât timp cât nu a
intervenit o hotărâre judecătorească care să se pronunţe cu privire la condiţiile rezoluţiunii
unilaterale a contractului; (1 punct)
Soluţie
A a. Fals, art. 1683 C.civ. permițând ratificarea vânzării de către proprietar;
b. adevărat, operațiunea de individualizare interesând sub aspectul transferului proprietății;
c. fals, de pildă vânzarea de drepturi succesorale implicând pentru valabilitatea ei forma
autentică a contractului;
d. adevărat, art. 1728 C.civ.

II. În ipoteza în care un contract de vânzare-cumpărare având ca obiect un imobil este


anulat la 1 an după încheierea acestuia (dreptul cumpărătorului fiind înscris în cartea
funciară) pentru vicierea consimţământului vânzătorului A (urmare a unor manopere
dolosive provenite de la cumpărătorul B), iar cumpărătorul B a revândut în acest interval
de timp bunul în favoarea unui terţ de bună-credinţă C:
a. vânzătorul iniţial A poate solicita daune interese de la cumpărătorul iniţial B, în temeiul
obligaţiei de garanţie pentru evicţiune;
b. cumpărătorul C nu poate pierde proprietatea imobilului, indiferent de demersurile care ar fi la
îndemâna vânzătorului A, întrucât el a fost de bună-credinţă la momentul cumpărării şi înscrierii
dreptului său în cartea funciară;
c. vânzătorul iniţial A va trebui să promoveze o acţiune având ca obiect nulitatea contractului de
vânzare-cumpărare dintre B şi C, ca unică modalitate juridică de urmat pentru redobândirea
proprietăţii bunului vândut;
d. A poate solicita rezoluţiunea contractului intervenit între B şi C pentru redobândirea
proprietăţii lucrului vândut. (1 pct)

B. a. Obligația de garanție incumbă vânzătorului în raport cu cumpărătorul, nu invers; daune


interese pe alt temei;
b. buna credință nu este suficientă pentru menținerea proprietății unui bun imobil decât în mod
excepțional, în anumite condiții;
c. A va putea promova acțiunea în revendicare față de C și să invoce inopozabilitatea
contractului dintre B și C;
d. A nu este parte la acel contract; nu poate solicita rezoluțiunea contractului;
Titlul II
CONTRACTUL DE RENTĂ VIAGERĂ

În cele ce urmează vom analiza fiecare articol ce reglementează contractul de rentă


viageră
I. Noțiune: Conform art. 2.242. (1) „Prin contractul de rentă viageră o parte, numită
debirentier, se obligă să efectueze în folosul unei anumite persoane numită credirentier, prestaţii
periodice, constând în sume de bani sau alte lucruri fungibile. (2) Renta viageră se constituie pe
durata vieţii credirentierului dacă părţile nu au stipulat constituirea acesteia pe durata vieţii
debirentierului sau a unei terţe persoane determinate”.
1. Optând pentru soluţia discutabilă de a formula definiţii diverselor instituţii sau
categorii juridice, legiuitorul este expus, în mod inevitabil, riscului ca definiţiile formulate să fie
incomplete sau trunchiate, chiar dacă mai apoi, din alte texte legale, fizionomia respectivei
instituţii poate fi cu precizie conturată. Acesta este şi cazul definirii contractului de rentă viageră,
în cadrul definiţiei formulate prin art. 2.242 din noul Cod civil punându-se accentul doar pe
componenta obligaţiilor asumate de debirentier, fără a se justifica raţiunea, cauza pentru care
acesta şi-a asumat respectivele obligaţii (în scop de liberalitate sau urmărind obţinerea unei
contraprestaţii) şi implicit, fiind total ignorată situaţia juridică a credirentierului, care, la rândul
lui îşi poate asuma obligaţii faţă de debirentier prin acest contract. De aceea, definiţia formulată
de art. 2367 din Codul civil Quebec, cod care abundă în formularea de definiţii legale, este
neîndoielnic mai precisă, atunci când definind contractul de rentă viageră subliniază că obligaţia
asumată de debirentier poate fi gratuită sau în scopul obţinerii unui capital: „Contractul
constitutiv de rentă este cel prin care o persoană, debirentierul, în mod gratuit sau în vederea
obţinerii pentru sine a unui capital, se obligă a presta periodic pe o anumită perioadă de timp,
redevenţe în favoarea unei alte persoane, credirentierul”. Chiar dacă legiuitorul român, în
articolul următor, art. 2.243 din Noul Cod civil, arată că renta va putea fi constituită cu titlu
oneros sau gratuit, credem că asumându-şi formularea unei definiţii legale, ar fi trebuit să facă
referire şi la posibila contraprestaţie a creditorului, respectiv la cauza încheierii contractului de
către debirentier.
Relevarea posibilităţii existenţei unei contraprestaţii din partea credirentierului este în
opinia noastră cu atât mai justificată, cu cât din modul de reglementare al contractului de rentă
viageră, pare a se desprinde ideea că regula o constituie contractul de rentă viageră constituit cu
titlu oneros. Această deducţie se poate fundamenta pe împrejurarea că unele texte legale din
materie şi care sunt definitorii pentru fizionomia contractului, nu vizează decât contractele de
rentă viageră constituite cu titlu oneros (art. 2247 din Noul Cod civil privind decesul
credirentierului într-un interval de 30 de zile de la momentul încheierii contractului, din cauza
unei boli de care acesta suferea la acel moment, art. 2249 din Noul Cod civil care prevede
constituirea unei ipoteci legale în favoarea credirentierului doar pentru renta constituită cu titlu
oneros, art. 2251 din Noul Cod civil care prevede sancţiunea rezoluţiunii doar pentru contractele
de rentă viageră constituite cu titlu oneros.
2. Codul civil francez, prin art. 1968-1983, fără a formula o definiţie legală a contractului
de rentă viageră, stabileşte condiţiile de validitate ale contractului şi efectele acestuia. Nici chiar
doctrina juridică nu este foarte preocupată de formularea unei definiţii, preocupându-se mai
degrabă de definirea rentei, în condiţiile în care contractul este doar o sursă de constituire,
ajungându-se chiar să se susţină că nu se poate vorbi de un contract de rentă viageră propriu-zis,
datorită faptului că renta este o creanţă de natură particulară, care poate lua naştere din diverse
surse (Ph. Malaurie, L. Aynés, Contrats speciaux, p. 568, n. 990). Deşi există şi în doctrina
juridică franceză definiţii ale contractului de rentă viageră similare cu cea pentru care a optat
legiuitorul român (a se vedea Y. Dagorné-Labré, Rep. Civ. Dalloz, 2006, Rentes n.5), rămânem
la părerea că definiţia formulată oferă doar o perspectivă unilaterală asupra contractului fiind
prin urmare incompletă.
3. Contractul de rentă viageră nu este singura modalitate de constituire a rentei, obligaţia
unei persoane de a plăti o rentă viageră în favoarea alteia, fiind posibil să-şi aibă sursa într-o
hotărâre judecătorească (urmare a obligării unuia dintre soţi la plata unei prestaţii compensatorii
în caz de divorţ în condiţiile reglementate de art. 392 din Noul Cod civil; urmare săvârşirii unei
fapte delictuale etc.) sau ca urmare a instituirii unui legat cu sarcina plăţii de către legatar a unei
rente viagere în favoarea unui terţ beneficiar etc.
4. Renta viageră este prezumată de alin. 2 al art. 2242 din Noul cod civil ca fiind
constituită pe durata vieţii credirentierului. Este vorba despre o prezumţie legală relativă,
persoanele interesate putând face dovada că renta a fost constituită pe durata vieţii
debirentierului sau a „unei terţe persoane determinate”. Anumite probleme ridică referirea
legiuitorului la durata vieţii unei „terţe persoane determinate”, dacă această terţă persoană în
funcţie de durata vieţii căruia se stabileşte întinderea în timp a obligaţiei de plată a rentei este cel
care este beneficiar al unei rente viagere, prin mecanismul stipulaţiei pentru altul, sau dimpotrivă
este vorba despre durata vieţii unei persoane care nu are nici o legătură cu constituirea rentei,
durata vieţii acestui terţ fiind fixat ca sistem de referinţă temporală, în care va trebui efectuată
plata rentei către credirentierul contractant? Dacă e să avem în vedere definiţia formulată prin
art. 2.242 din Noul Cod civil în care se arată că debirentierul se obligă să efectueze prestaţii
periodice „în folosul credirentierului”, ajungem la concluzia că atunci când renta viageră este
constituită prin mecanismul stipulaţiei pentru altul, calitatea de credirentier o are nu
cocontractantul stipulant, ci terţul beneficiar în folosul căruia s-a constituit renta, acesta fiind cel
care se va bucura de prestaţiile efectuate.
Stabilind calitatea de credirentier în persoana celui care beneficiază în mod direct de
prestaţiile periodice din partea debirentierului, înseamnă că terţul beneficiar al constituirii rentei
prin mecanismul stipulaţiei pentru altul este chiar el credirentierul, astfel că referirile la durata
vieţii unei terţe persoane determinate nu au în vedere categoria de persoane mai sus menţionate,
ci terţi, total străini de contractul de constituire a rentei. Aceste precizări ale noastre au fost
generate şi de prevederile art. 2243 alin. 2 din Noul Cod civil care fac referire la constituirea unei
rente în favoarea unui terţ cu titlu gratuit, prin mecanismul stipulaţiei pentru altul, ceea ce ne-ar
sugera că legiuitorul nu-l consideră pe beneficiarul unei rente constituite prin mecanismul
stipulaţiei pentru altul ca fiind chiar credirentierul, ci un terţ, considerând că stipulantul are şi
calitatea de credirentier, ceea ce raportându-ne chiar la definiţia contractului de rentă viageră nu
este riguros exact. Reglementarea formulată de Codul Civil Quebec este indiscutabil mai precisă
şi nu dă naştere la interpretări, atunci când prin art. 2372 statuează că: „renta viageră poate fi
stabilită pe durata vieţii persoanei care o constituie sau o primeşte, ori pe durata vieţii unui terţ
care nu are nici un drept de a se bucura de această rentă (traducerea noastră J.K)”.
II. Moduri de constituire a rentei. Conform dispoziţiilor art. 2243 C.civ. (1) Renta
viageră poate fi constituită cu titlu oneros, în schimbul unui capital de orice natură, sau cu titlu
gratuit şi este supusă, sub rezerva dispoziţiilor capitolului de faţă, regulilor proprii ale actului
juridic de constituire.
(2) Atunci când renta viageră este constituită în favoarea unui terţ, chiar dacă acesta o
primeşte cu titlu gratuit, contractul nu este supus formei prevăzute pentru donaţie.
1. Prevederea legală mai sus menţionată stabileşte posibilitatea stipulării rentei fie cu
titlu gratuit, când debirentierul nu urmăreşte obţinerea unei contraprestaţii din partea
credirentierului, caz în care contractul este unilateral, fie cu titlu oneros, când credirentierul va
transmite debirentierului un bun mobil sau imobil, ori chiar o sumă de bani, caz în care
contractul este cu titlu oneros.
Dacă atunci când contractul de rentă viageră este constituit cu titlu oneros, caracterul
aleator al acestuia este mai presus de îndoială, se ridică problema dacă atunci când renta este
constituită printr-un contract cu titlu gratuit acest caracter aleator mai este sau nu prezent? Prima
tentaţie ar fi acea de a da un răspuns categoric în sensul că un asemenea contract nu poate
prezenta caracter aleator, dat fiind că debirentierul nu urmăreşte realizarea unui câştig, fiind
evident că el este cel care va suferi o pierdere. Cu toate acestea, chiar şi contractul cu titlu gratuit
conţine un element aleator, dependent de durata vieţii credirentierului, anume sub aspectul
obligaţiei debirentierului, întinderea acesteia depinzând de durata de viaţă a credirentierului.
Prezenţa acestui element aleator nu conferă însă caracter aleator contractului, trăsătura esenţială
a unui contract aleator fiind echivalenţa şanselor părţilor contractante la câştig sau pierdere. Prin
urmare contractul de rentă viageră constituit cu titlu gratuit nu va putea fi încadrat în categoria
contractelor aleatorii.
3. Renta viageră se poate constitui cu titlu gratuit fie prin intermediul unui contract de
donaţie, fie printr-un legat cu sarcina pentru un legatar de a plăti o rentă în favoarea persoanei
desemnate de de cujus. Aceasta înseamnă că dacă renta este constituită prin intermediul unui
contract de donaţie, actul de constituire va trebui să îndeplinească, alături de condiţiile generale
de validitate ale oricărui contract şi condiţiile speciale de fond prevăzute pentru acest contract
(de art. 987 şi urm. din Noul Cod civil) şi de formă prevăzute de art. 1011 din Noul Cod civil.
Astfel, constituirea rentei viagere cu titlu gratuit trebuie să se încheie de regulă, sub sancţiunea
nulităţii absolute, prin înscris autentic, dar în măsura în care această rentă se constituie prin
mecanismul stipulaţiei pentru altul în favoarea unui terţ beneficiar, această constituire de rentă
este valabilă şi dacă contractul nu îndeplineşte o asemenea formă. Alineatul 2 al art. 2243
reprezintă o reiterare a celor dispuse deja de legiuitor în alin. 2 al art. 1.011 din Noul cod civil,
care stabileşte că forma autentică nu este impusă donaţiilor indirecte, donaţiilor deghizate şi
darurilor manuale, constituirea gratuită a rentei în favoarea unui terţ prin mecanismul stipulaţiei
pentru altul fiind practic o formă prin care se realizează o donaţie indirectă.
Constituirea rentei pe durata vieţii mai multor persoane. Conform art. 2244 C.civ.
„Renta viageră poate fi constituită pe durata vieţii mai multor persoane, urmând ca, în acest
caz, în lipsă de stipulaţie contrară, obligaţia de plată a rentei să înceteze la data la care
decedează ultima dintre aceste persoane”.
Renta viageră se constituie pe durata vieţii credirentierului (cocontractant sau terţ
beneficiar determinat), ori pe durata vieţii debirentierului. Dacă ea a fost constituită pe durata
vieţii credirentierului, ea va fi datorată atât timp cât se face dovada existenţei în viaţă a acestuia.
Fiind un drept patrimonial, atunci când ea nu a fost plătită în avans, chiar şi ulterior decesului
credirentierului, moştenitorii acestuia vor putea pretinde plata ratelor de rentă la care s-a obligat
debirentierul faţă de autorul lor. Dacă renta a fost constituită în favoarea mai multor persoane, pe
durata vieţii acestora, obligaţia de plată a rentei va înceta la momentul decesului ultimei
persoane. Deşi aceste prime texte în materia contractului de rentă viageră se preocupă de
constituirea rentei, legiuitorul intercalează în această parte un text care vizează încetarea
contractului, locul firesc al acestuia fiind după consacrarea regulilor privitoare la conţinutul
contractului, respectiv în partea care se ocupă de încetarea acestui contract.
Constituirea rentei în favoarea mai multor persoane. „Dacă nu s-a convenit altfel,
obligaţia de plată a rentei viagere este indivizibilă în privinţa credirentierilor” proclamă art. 2245
C.civ.
1. Textele vizează durata obligaţiei ce incumbă debirentierului în ipoteza în care acesta îşi
asumă obligaţia de plată a rentei în raport cu mai multe persoane, statuând că, în lipsa unei
stipulaţii contractuale contrare, obligaţia de plată a rentei îi incumbă debirentierului până la
momentul decesului ultimului credirentier şi că această obligaţie de plată este indivizibilă. Prin
urmare, decesul unuia dintre credirentieri nu va influenţa nici existenţa obligaţiei de plată în
raport cu ceilalţi credirentieri rămaşi în viaţă, după cum nu va afecta nici cuantumul rentei la care
debirentierul va fi obligat, acesta fiind ţinut să plătească aceeaşi sumă credirentierilor. Din
caracterul indivizibil al obligaţiei de plată a rentei rezultă că oricare dintre credirentieri va putea
solicita plata integrală a rentei, chiar dacă obligaţia nu este solidară. Tot din caracterul indivizibil
al obligaţiei rezultă că oricare dintre moştenitorii debirentierului poate fi obligat la plată de
oricare dintre creditori, fără a se bucura de regula divizării de drept a datoriilor moştenirii.
Constituirea rentei în favoarea unei persoane decedate. „Este lovit de nulitate
absolută contractul care stipulează o rentă constituită pe durata vieţii unei persoane care era
decedată în ziua încheierii contractului” .
1. Acest text consacră nulitatea unui contract prin care se stipulează o rentă în favoarea
unui credirentier decedat la momentul încheierii contractului. Această soluţie a fost consacrată şi
de dispoziţiile art. 1644 din Codul civil de la 1864, neexistând vreun element de noutate al
reglementării faţă de textul anterior. În mod evident, prin ipoteză sunt vizate doar acele contracte
la care renta se constituie în favoarea credirentierului prin mecanismul stipulaţiei pentru altul;
textul credem că nu este aplicabil în ipoteza în care încheierea contractului ar fi realizată de
persoane absente, întrucât în caz de predeces al credirentierului, care prin ipoteză şi-a manifestat
deja voinţa, ar interveni caducitatea ofertei în condiţiile reglementate de art. 1.195 alin. 2 Cod
civil, fiind evident că natura afacerii impune o asemenea soluţie a caducităţii. Textul ar mai putea
fi aplicabil şi în ipoteza în care contractul de rentă viageră este afectat de o condiţie suspensivă,
iar până la momentul realizării condiţiei ar interveni decesul credirentierului ori al
debirentierului (în ipoteza în care renta fusese stabilită pe durata vieţii acestuia). Într-un
asemenea caz, în pofida caracterului retroactiv al condiţiei, se consideră că lipseşte elementul
aleatoriu al contractului.
2. În condiţiile în care textul impune doar condiţia ca credirentierul să nu fie decedat la
momentul contractării se pune problema dacă poate beneficia de rentă o persoană care nu este
încă născută, ci doar concepută la momentul constituirii rentei. Într-o astfel de situaţie credem că
vor fi aplicabile regulile generale stabilite de art. 36 din Noul Cod civil, copilul conceput putând
fi beneficiarul unei rente, însă doar cu condiţia de a se naşte viu.
3. Textul nu este nou pentru dreptul nostru, art. 1644 din Codul civil de la 1864
reglementând în manieră identică lipsa de eficacitate a unui asemenea contract, reglementarea
fiind identică şi cu cea conţinută de art. 1974 din Codul civil francez. Codul civil din Quebec
reglementează în mod expres prin art. 2373 alin. 2 posibilitatea de a se constitui renta în favoarea
unei persoane concepute, cu condiţia de a se naşte viu şi viabil, momentul în raport de care se
face aprecierea existenţei credirentierului nefiind însă cel al încheierii contractului, ci acela al
momentului la care trebuie prestată renta.
Art. 2.247. Constituirea în favoarea unei persoane afectate de o boală letală. Nu
produce, de asemenea, nici un efect contractul prin care s-a constituit cu titlu oneros o rentă pe
durata vieţii unei persoane care, la data încheierii contractului, suferea de o boală din cauza
căreia a murit în interval de cel mult 30 de zile de la această dată.
Deşi nu o spune expres, lăsând parcă, dacă e să considerăm textul ad literam, deschisă
posibilitatea de a ne imagina şi alte cauze de ineficacitate a unui contract de rentă viageră în care
credirentierul a decedat într-un termen de 30 de zile de la data încheierii lui, din cauza unei boli
de care acesta suferea la momentul încheierii contractului, sancţiunea care loveşte un asemenea
act este tot acela al nulităţii. Rămâne a stabili dacă nulitatea ce loveşte actul este una absolută sau
una relativă. Dacă ar fi să ne raportăm la textul art. 2246 care prevede sancţiunea nulităţii
absolute atunci când contractul este încheiat în favoarea unei persoane decedate la momentul
încheierii contractului, factorul generator al acestei nulităţi fiind lipsa elementului alea, respectiv
a cauzei, firesc ar fi ca şi în ipoteza în care credirentierul decedează într-un interval de 30 de zile
de la data încheierii contractului ca sancţiunea aplicată să fie tot cea a nulităţii absolute. Articolul
1238 alin. 1 din Noul Cod civil prevede însă că lipsa cauzei atrage nulitatea relativă a
contractului, cu excepţia cazului în care contractul a fost greşit calificat şi poate produce alte
efecte juridice. Ca atare, sancţiunea care s-ar impune în ipoteza examinată ar fi aceea a nulităţii
relative, nefiind însă justificat în opinia noastră opţiunea diferită a legiuitorului pentru o aceeaşi
cauză generatoare de nulitate, lipsa cauzei.
Sancţiunea nulităţii este generată nu de decesul credirentierului, ci de lipsa cauzei la chiar
momentul încheierii contractului, cel puţin din perspectiva credirentierului. Sancţiunea nulităţii
va interveni chiar şi în cazul executării obligaţiei de plată a rentei din partea debirentierului,
moştenitorii credirentierului păstrând intact dreptul lor de a solicita constatarea nulităţii
contractului.
2. Această cauză de nulitate a contractului de rentă viageră a fost reglementată şi în
Codul civil de la 1864, art. 1645 C.civ. 1864 consacrând nulitatea contractului dacă a intervenit
decesul credirentierului în termen de 20 de zile de la data încheierii contractului. Noutatea
reglementării, faţă de prevederile din vechiul, cod constau în consacrarea legală a necesităţii
caracterului oneros al contractului de rentă viageră pentru aplicarea sancţiunii (în cazul
constituirii rentei cu titlu gratuit contractul neavând caracter aleatoriu, fiind manifestă dorinţa de
gratificare a beneficiarului rentei, nu se impune aplicarea sancţiunii) şi în consacrarea unui
termen mai lung în care poate interveni decesul credirentierului , de 30 de zile faţă de 20 de zile
cât consacra prevederea anterioară. Termenul de 30 de zile în care dacă intervine decesul
credirentierului este afectată valabilitatea contractului poate fi întâlnit şi în Codul civil din
Quebec (art. 2373 alin. 1), această ultimă reglementare stipulând însă că acest termen curge de la
momentul la care debitorul trebuia să înceapă a-şi executa obligaţia şi nu este impusă condiţia ca
decesul să intervină din cauza bolii de care suferea de cujus la momentul încheierii contractului.
3. Se pune problema dacă va putea fi invocată nulitatea contractului de rentă viageră în
ipoteza în care, deşi, credirentierul era afectat la momentul constituirii rentei cu titlu oneros de o
boală gravă, a decedat la un interval de timp mai mare decât cel legal de 30 de zile? În vechiul
drept francez, anterior Codului civil din 1804, judecătorul era cel care aprecia existenţa
elementului aleatoriu la momentul încheierii contractului, luând în considerare gravitatea, durata
şi manifestările bolii, ceea ce a determinat legiuitorul francez să consacre prin art. 1975 Cod civil
francez un termen de 20 de zile în cadrul căruia dacă intervenea decesul credirentierului se
considera că lipsea elementul alea la încheierea contractului, iar contractul era lovit de nulitate
absolută. Mult timp instanţele franceze au refuzat să constate nulitatea contractului dacă decesul
credirentierului survenea în afara perioadei legale vizate, pentru ca în anul 2000, Casaţia
franceză să pronunţe nulitatea unui asemenea contract, fundamentat pe principiile de drept
comun, respectiv absenţa elementului aleatoriu, cumpărătorul neignorând iminenţa morţii
credirentierului (Cass civ., 3- e, 2 février 2000 Bull. civ. III, n. 26).
4. Motivul de nulitate nu va subzista atunci când renta este constituită în favoarea mai
multor persoane şi doar una dintre acestea ar deceda în intervalul de timp vizat. Aceasta pentru
că nu dispare cauza contractului odată cu decesul unuia dintre credirentieri, factorul alea
subzistând în raport cu ceilalţi creditori. Doar în măsura în care ar fi întrunite condiţiile stipulate
de art. 2.247 din Noul Cod civil în raport cu fiecare credirentier în parte s-ar putea constata
nulitatea contractului de rentă viageră. Nulitatea contractului nu se va pronunţa nici în ipoteza în
care contractul de rentă viageră este constituit cu titlu gratuit, deoarece în absenţa unei
contraprestaţii din partea credirentierului este evident că acesta nu poate suferi nici o pierdere,
justificarea motivului ce generează sancţiunea nulităţii nefiind prezentă într-o asemenea ipoteză.
III. Efecte ale contractelor de rentă viageră
Art.2.248. Plata ratelor de rentă. (1) În lipsă de stipulaţie contrară, ratele de rentă se
plătesc trimestrial în avans şi indexate în funcţie de rata inflaţiei.
(2) Atunci când credirentierul decedează înainte de expirarea perioadei pentru care
renta s-a plătit în avans, debirentierul nu poate cere restituirea sumei plătite aferente perioadei
în care creditorul nu a mai fost în viaţă.
1. Ratele de rentă vor fi achitate la nivelul convenit de părţi şi cu periodicitatea stabilită
de aceştia. În măsura în care părţile nu vor stipula frecvenţa de plată a ratelor, norma supletivă
stabileşte că ratele de rentă vor fi achitate în avans, trimestrial, iar cuantumul rentei va fi indexat
cu rata inflaţiei. Evident că rata inflaţiei va fi luată în calcul pentru actualizarea ratelor de rentă
doar în ipoteza în care părţile nu au stabilit un alt mecanism sau alte criterii de actualizare a
ratelor de rentă. Părţile au însă şi libertatea de a renunţa la indexarea ratelor de rentă. Obligaţia
de a aplica rata inflaţiei la cuantumul ratelor de rentă datorate revine debitorului, care şi fără o
solicitare expresă din partea credirentierului trebuie să recurgă la indexarea ratelor de rentă, în
caz contrar fiind în prezenţa unei neexecutării a contractului, cu toate consecinţele aferente,
inclusiv a rezoluţiunii contractului. O asemenea indexare operată de debirentier se impune ca
urmare a prevederilor clare ale textului analizat care impune în mod expres aplicarea ratei
inflaţiei la cuantumul rentei, debirentierul putând lua la cunoştinţă despre rata inflaţiei din
Monitorul Oficial în care se face publicarea trimestrială a acestei rate. Evident că această rată a
inflaţiei se va putea aplica doar în situaţia în care obiectul prestaţiei debirentierului îl constituie
sume de bani, nu şi atunci când acest obiect constă în bunuri fungibile. Se pune problema dacă
această indexare va fi aplicată şi rentelor constituite cu titlu oneros sau şi rentelor constituite cu
titlu gratuit?
Aplicarea ratei inflaţiei se va face pentru partea de rentă datorată perioadei consecutive
zilei de intrare în vigoare a legii, indiferent dacă aceasta a fost plătită în avans sau are fixat un
termen de plată după intrarea în vigoare a legii. Acceptarea de către credirentier a sumelor
stipulate în contractul de rentă, neindexate, nu echivalează cu o renunţare la dreptul de a pretinde
cuantumul ratelor de inflaţie neîncasate.
Este permis judecătorului să intervină pentru a reactualiza ratele de rentă, atunci când rata
inflaţiei nu asigură în mod necesar acoperirea dezechilibrului creat ca urmare a modificărilor
intervenite în situaţia economică a părţilor? Din păcate, legiuitorul nu a consacrat vreo prevedere
în acest sens, spre deosebire de legiuitorul francez, care prin Legea 49 – 420 din 25 martie 1949,
modificată consacră pe lângă o modificare legală a ratelor de rentă şi posibilitatea de intervenţie
a instanţelor pentru revizuirea ratelor de rentă, atunci când aceasta, de pildă, este impusă de
modificări ale circumstanţelor economice care fac ca un coeficient de sporire a valorii capitalului
transmis să fie mai mare decât coeficientul legal de majorare, ori chiar şi în cazul rentelor
gratuite, judecătorul dispunând de anumite limite legale în care poate interveni, cu luarea în
consideraţie şi a intereselor actuale, în special sociale şi familiale.
2. Articolul 1649 din Codul civil de la 1864 a consacrat norma pe baza căreia renta era
datorată doar în proporţia zilelor trăite de credirentier, iar în măsura în care părţile ar fi convenit
plata în avans a rentei, pentru o anumită perioadă, aceasta se considera datorată în întregime, din
momentul în care a intervenit exigibilitatea rentei pentru respectiva perioadă. Prevederile Noului
Cod civil par să se abată de la norma consacrată în vechiul Cod civil, alin. 2 al art. 2.248 din
Noul Cod civil stipulând că debirentierul nu poate cere restituirea sumei plătite aferente
perioadei în care credirentierul nu a mai fost în viaţă, dacă renta „s-a plătit” în avans, adică dacă
ea a fost efectiv achitată credirentierului, nefiind suficientă prin urmare doar exigibilitatea rentei,
aşa cum cerea codul civil anterior. O interpretare per a contrario a textului ne duce la concluzia
că în măsura în care renta, deşi exigibilă, nu a fost efectiv achitată, moştenitorii credirentierului
nu vor putea solicita efectuarea acelei plăţi, suferind astfel această pierdere patrimonială. Pare
greu de argumentat de acest tratament diferenţiat în funcţie de împrejurarea dacă renta a fost sau
nu achitată, din moment ce creanţa de plată a rentei se găsea deja în patrimoniul credirentierului.
Credem că era mai adecvată soluţia din reglementarea noastră anterioară, care consacra obligaţia
de plată a rentei exigibile, indiferent dacă aceasta urma a fi făcută credirentierului sau
moştenitorilor acestuia, raportarea la momentul la care era datorată renta (nu neapărat plătită)
fiind împărtăşită de altfel şi de prevederile art. 2381 alin. 2 din Codul civil Quebec şi art. 1980
din Codul civil francez.
Art. 2258. Garanţia legală. (1) Pentru garantarea obligaţiei de plată a rentei constituite
cu titlu oneros, prevederile art.1723 se aplică în mod corespunzător.
(2) În cazul prevăzut la alin.(1), în vederea înscrierii ipotecii legale nu este necesară
declararea valorii creanţei garantate.
Asemeni vânzătorului unui bun, atunci când credirentierul a transmis un bun mobil sau
imobil în schimbul rentei, credirentierul va beneficia de un privilegiu în cazul când obiectul
prestaţiei sale îl constituie un bun mobil şi de o ipotecă legală asupra bunului atunci când
obiectul prestaţiei sale îl constituie un bun imobil. Regimul juridic aplicabil acestor garanţii este
identic cu cel aplicabil garanţiilor ce însoţesc creanţa vânzătorului pentru preţul neplătit. Datorită
specificului contractului de rentă viageră, în care întinderea creanţei de care beneficiază
credirentierul nu poate fi cuantificat, legea exonerează părţile de declararea unei valori a creanţei
garante.
Art. 2.250. Executarea silită a ratelor.(1) În caz de neîndeplinire a obligaţiei de plată a
ratelor scadente, credirentierul poate cere sechestrul şi vânzarea bunurilor debirentierului,
până la concurenţa unei sume suficiente spre a asigura plata rentei pentru viitor.
(2) Această sumă se stabileşte, în condiţiile legii, pe baza unei expertize întocmite în
conformitate cu metodologia de calcul aplicabilă în cazul asigurărilor de viaţă, ţinându-se
seama, printre altele, de ratele deja încasate de credirentier, de vârsta şi de starea acestuia.
Cheltuielile expertizei sunt suportate de debirentier.
(3) După ce a fost obţinută în urma vânzării bunurilor debirentierului, suma se
consemnează la o instituţie de credit şi va fi plătită credirentierului cu respectarea cuantumului
şi scadenţelor convenite prin contractul de rentă viageră.
(4) Dacă debirentierul intră în lichidare, credirentierul îşi poate realiza dreptul la rentă
înscriind în tabloul creditorilor o creanţă al cărei cuantum se determină potrivit alin.(3).
Art.2.251. Rezoluţiunea contractului la cererea credirentierului. (1) Creditorul unei
rente viagere constituite cu titlu oneros poate cere rezoluţiunea contractului dacă debirentierul
nu depune garanţia promisă în vederea executării obligaţiei sale ori o diminuează.
(2) Credirentierul are dreptul la rezoluţiune pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiei
de plată a rentei de către debirentier.
(3) În lipsa unei stipulaţii contrare, rezoluţiunea nu conferă debirentierului dreptul de a
obţine restituirea ratelor de rentă deja plătit.
1. Primul alineat al textului de mai sus reiterează singurul caz de rezoluţiune judiciară a
contractului de rentă viageră care era aplicabil şi sub imperiul Codului civil de la 1864.
2. Legiuitorul face un mare pas înainte atunci când prin alineatul 2 al articolului 2.251
permite creditorului să rezoluţioneze contractul în cazul neplăţii ratelor de rentă convenite.
Vechiul Cod civil, prin art. 1647 lipsea credirentierul de posibilitatea de a cere rezoluţiunea
contractului de rentă viageră, oferind credirentierului doar posibilitatea de a solicita sechestrarea
şi vânzarea bunurilor debirentierului pentru a obţine plata rentei convenite. Vechiul text îşi avea
originile în prevederile art. 1978 din Codul civil francez, text despre care s-a afirmat în doctrina
franceză că nu ar putea niciodată să primească o explicaţie raţională. Cu toate acestea explicaţii
au fost căutate, unii jurişti francezi văzând chiar o modalitate de protejare a credirentierului, alţii
susţinând că practic credirentierul ar fi lipsit de posibilitatea de a obţine restituirea prestaţiei sale,
majoritatea dintre ei căutând explicaţia textului în caracterul aleatoriu al contractului de rentă
viageră, fiind imposibil ca părţile să fie repuse în chiar situaţia avută la momentul încheierii
contractului. Că mecanismul contractelor aleatorii nu putea fi avut în vedere de legiuitorul
francez de la 1804 este evident, din moment ce contractele aleatorii sunt o creaţie teoretică mai
recentă, iar dificultăţile legate de restituirea prestaţiilor dintr-un contract aleator nu sunt de
nesurmontat. În orice caz, subliniindu-se caracterul nefast al textului, care ar proteja chiar şi un
debitor de rea-credinţă, s-a propus abrogarea lui, ori ignorarea lui de către instanţele franceze,
jurisprudenţa căutând să-i dea o aplicabilitate cât mai restrânsă. Şi doctrina noastră s-a pronunţat
în sensul unei aplicări restrictive a textului, recunoscând posibilitatea rezoluţiunii în temeiul unui
pact comisoriu. Este de remarcat că noul legiuitor a optat pentru consacrarea în mod expres a
posibilităţii credirentierului de a opta pentru rezoluţiune în caz de neplată a rentelor, neoptând
doar pentru o consacrare generală a posibilităţii de a opta pentru rezoluţiunea contractului de
rentă în caz de neîndeplinire a obligaţiilor contractuale. Legiuitorul nostru a mers chiar mai
departe decât cel din Quebec, Codul civil al acestei provincii consacrând prin art. 2386
imposibilitatea credirentierului de a solicita restituirea capitalului transmis în schimbul rentei în
caz de neplată a acestora, oferind această posibilitate doar atunci când debirentierul a devenit
insolvabil, a fost declarat falit, ori a diminuat garanţiile convenite pentru asigurarea plăţii rentei.
Rezoluţiune contractului se va putea produce atât prin declarație unilaterală, în condiţiile art.
1552 Cod civil, cât şi conform regulilor generale ale rezoluţiunii. Rezoluţiunea va putea fi
solicitată chiar dacă este vorba despre un drept personal şi de moştenitorii credirentierului.
Interesant că în jurisprudenţa franceză s-a conturat ideea că atunci când rezoluţiunea s-ar
solicita în temeiul unui pact comisoriu s-a făcut diferenţiere între cazul în care este prevăzută
rezoluţiune de plin drept a contractului în caz de neexecutare, situaţie în care se recunoaşte şi
moştenitorilor posibilitatea de a invoca această rezoluţiune şi situaţia în care pactul comisoriu nu
ar reprezenta altceva decât o consacrare a dreptului de a cere rezoluţiune în caz de neexecutare,
apreciindu-se că într-o asemenea ipoteză moştenitorii nu vor invoca această rezoluţiune decât în
ipoteza în care în timpul vieţii credirentierul şi-a manifestat intenţia de a cere rezoluţiunea.
(Cass, 1re civ, 13 dec. 1988, Bull. Civ. I, n. 353, RTD civ. 1989 n. 4, p. 576 obs. Ph. Rémy).
3. Legiuitorul prevede printr-o normă supletivă că debirentierul nu va avea dreptul la
restituirea ratelor deja achitate de el în caz de rezoluţiune a contractului de rentă. Evident că
această sancţiune loveşte debirentierul doar în ipoteza în care rezoluţiunea contractului se
pronunţă din culpa sa.
Art. 2.252. Irevocabilitatea contractului. (1) Debirentierul nu se poate libera de plata
rentei oferind restituirea capitalului şi renunţând la restituirea ratelor plătite.
(2) Debirentierul este ţinut la plata rentei până la decesul persoanei pe durata vieţii
căreia a fost constituită renta, oricât de împovărătoare ar putea deveni prestarea acesteia.
1. Textul alin. 1 se regăseşte şi în Codul civil de la 1864 (art. 1648), fiind identic cu art.
1979 din Codul civil francez, consacrând obligativitatea plăţii ratelor de rentă convenite,
debirentierul neputându-se libera de obligaţie nici chiar dacă ar restitui capitalul primit şi ar
renunţa la a solicita restituirea ratelor deja achitate. Norma nu este de ordine publică, astfel că
părţile pot stabili printr-o clauză contractuală un drept de răscumpărare a rentei.
2. Se pune problema dacă atunci când renta este constituită cu titlu gratuit debirentierul
poate sista în mod unilateral plata rentei.
Art.2.253. Insesizabilitatea rentei. Numai renta viageră cu titlu gratuit poate fi
declarată insesizabilă prin contract. Chiar şi în acest caz, stipulaţia nu îşi produce efectele decât
în limita valorii rentei care este necesară credirentierului pentru asigurarea întreţinerii.
Dispoziţiile art.2257 alin.(2) se aplică în mod corespunzător.
1. Textul este identic cu prevederile art. 2.377 din Codul civil Quebec sub aspectul
insesizabilităţii rentei, diferenţa intervenind sub aspectul inalienabilităţii acesteia, legiuitorul
nostru neinterzicând cedarea rentei. Rentele constituite cu titlu oneros nu vor putea fi declarate
prin convenţia părţilor insesizabile, dar legea recunoaşte posibilitatea de a declara neurmăribile
în parte rentele cu titlu gratuit, respectiv doar pentru acea parte a rentei care este necesară
asigurării întreţinerii credirentierului, astfel cum conţinutul întreţinerii este definit de art. 2257
alin 2 din Noul cod civil.
2. Stabilind doar insesizabilitatea rentei, nu şi inalienabilitatea acestuia, renta va putea fi
cedată de credirentier, indiferent dacă este vorba despre o rentă constituită cu titlu gratuit sau cu
titlu oneros. Obligaţia de plată a rentei va subzista doar pe durata vieţii celui în funcţie de care s-
a constituit renta, iar nu în raport cu durata vieţii cesionarului rentei, evident în afară de situaţia
în care ar avea loc o novaţie între părţi.
Titlul III. CONTRACTUL DE DONAȚIE

Art. 985 C.civ. definește donația ca fiind „contratul prin care, cu intenția de a gratifica,
o parte, denumită donator, dispune în mod irevocabil de un bun în favoarea celeilalte părți,
denumite donatar.
2. Caractere: contract unilateral – în mod excepţional sinalagmatic, donaţia cu sarcini;
Contract cu titlu gratuit trebuie să existe animus donandi
Contract solemn – art. 1011 alin 1 C.civ. stabilește că „donația se încheie pprin înscris
autentic, sub sancțiunea nulității absolute”, cu excepția: darului manual, donaţiei indirectă și
donaţiei deghizate (art. 1011 alin. 2 C. civ.). În scopul de informare a persoanelor care justifică
existența unui interes legitim, art. 1012 C.civ. impune notarului de a înscrie donația în registrul
notarial, țiut în format electronic, potrivit legii.
Tot sub aspectul solemnităţii trebuie menţionat că atunci când donaţia are ca obiect
bunuri mobile acestea trebuie enumerate şi evaluate într-un înscris, chiar sub semnătură privată,
sub sancţiunea nulităţii absolute a donaţiei (art. 1011 alin. 3 C.civ).
Contract translativ de proprietate – este un efect direct transferul dreptului de
proprietate, nedând naştere unei obligaţii de transmitere a dreptului de proprietate. Definiţia de la
art. 1650 C.civ. este un text de excepţie și nu va putea fi aplicată şi donaţiilor. De altfel, la
efectele donaţiei legiuitorul nu reglementează decât obligaţia de garanţie pentru evicţiune şi vicii
ascunse în mod excepţional.
Caracterul irevocabil al contractului de donaţie, este mai pronunţat decât în cazul
celorlalte contracte, acest caracter privind nu numai efectele contractului, ci însăşi esenţa lui,
fiind o condiţie de validitate pentru formarea valabilă a liberalității. În acest sens art. 1015 C.civ.
prevede că „Donaţia nu este valabilă atunci când cuprinde clauze ce permit donatorului să o
revoce prin voinţa sa.” Aşa cum s-a arătat în literatura juridică este lovită de nulitate absolută
orice donaţie care ar conţine o clauză sau condiţie a cărei îndeplinire atârnă de de voinţa
donatorului şi care i-ar da posibilitatea donatorului de a zădărnici sau micşora, direct sau
indirect, foloasele gratuite pe care contractul le creează pentru donatar. Într-o asemenea situaţie,
este lovit de nulitate absolută nu doar clauza incompatibilă cu principiul irevocabilităţii, ci
contractul de donaţie în întregime, şi aceasta chiar dacă această clauză nu a fost clauza
determinantă şi impulsivă pentru încheierea contractului154.
Clauze incompatibile cu principiul irevocabilităţii:
a. Clauzele care prevăd condiţii potestative – condiţie a cărei realizare depinde exclusiv
de voinţa donatorului, un text identic conţinând art. 822 din C.civ. 1864. Se ridică întrebarea
dacă este lovită de nulitate doar donaţia afectată de o condiţie pur potestativă, or şi donaţia

154
Fr. Deak, Contracte speciale, ed. 4, Universul Juridic, p. 206, n. 18.○
afectată de o condiţie potestativă simplă? Pe prevederile textului vechiului Cod civil s-a
considerat că sunt nule şi donaţiile afectate de condiţii simple potestative din partea donatorului
(a cărei realizare depinde şi de circumstanţe exterioare donatorului care însă nu pot acţiona în
afara voinţei lui), această situaţie fiind derogatorie de la dreptul comun al contractelor – în cazul
contractelor cu titlu oneros fiind nule doar contractele pur potestative.
b. Clauza care ar impune plata datoriilor pe care donatorul le-ar contracta în viitor,
dacă valoarea maximă a acestora nu este determinată în contractul de donaţie – raţiunea textului
este acela de a nu permite donatorului contractarea unor datorii prin care să golească de conţinut
donaţia făcută;
c. Clauza care dă donatorului dreptul de a dispune în continuare de bunul donat,
aceasta chiar dacă donatorul nu a uzat de acest drept; pentru a opera nulitatea este suficient să fi
existat posibilitatea de a dispune în continuare de acest bun, chiar dacă nu a dispus efectiv de
acesta. Nulitatea va putea fi şi doar parţială, în măsura în care şi-a păstrat acest drept doar în
favoarea unor părţi din bunuri.
d. Clauze care ar permite denunţarea unilaterală a contractului – acel drept de
dezicere nu este permis în materia donaţiilor.
Legea permite în mod expres posibilitatea stipulării unei clauze de reîntoarcere
convenţională a bunului donat, fie pentru cazul în care donatarul ar predeceda donatorului, fie
atât donatarul, cât şi moştenitorii acestuia ar predeceda donatorului. Este vorba despre o condiţie
cazuală rezolutorie expresă, care în caz de realizare produce efecte retroactive. Aceste clauze
dacă sunt cuprinse în contracte ce vizează bunuri pentru care există un sistem de publicitate sunt
supuse ele însele acestei publicităţi pentru a putea fi opuse terţilor.
Există şi o categorie de donaţii esenţialmente revocabile. Este vorba despre donaţiile
dintre soţi. Astfel, conform art. 1031 orice donaţie între soţi este revocabilă numai în timpul
căsătoriei. Spre deosebire de vechea reglementare care permitea revocarea donaţiei chiar şi după
divorţ, contând doar faptul ca donaţia să fi fost făcută în timpul căsătoriei, noua reglementare
condiţionează revocabilitatea donaţiei de calitatea de soţi al părţilor contractante şi la momentul
revocării.
Că această revocabilitate este de esenţa acestui tip de contract ne-o dovedeşte şi
reglementarea cuprinsă în dispoziţiile art. 1033 C.civ., care prevăd nulitatea oricărei simulaţii
care ar încerca să simuleze voinţa reală a soţilor de a încheia un contract de donaţie prin
intermediul unor acte aparente care ar încerca să eludeze revocabilitatea donaţiilor dintre soţi.
Aceasta atât în cazul în care simulaţia ar îmbrăca forma unui contract cu titlu oneros, cât şi în
situaţia în care simulaţia s-ar realiza prin interpunere de persoane, legea prezumând ca persoane
interpuse orice rudă a donatarului la a cărei moştenire aceasta ar avea vocaţie la momentul
donaţiei şi care nu a rezultat din căsătoria cu donatorul. Este vorba desigur de o prezumţie legală
relativă care poate fi răsturnată de cel care este beneficiarul actului. Nu interesează dacă
contractul aparent încheiat cu terţa persoană este un contract cu titlu gratuit, ori unul cu titlu
oneros, contând doar calitatea de act secret a donaţiei intervenite între soţi.
Această revocabilitate a donaţiilor dintre soţi nu poate fi înlăturată printr-o clauză
contrară; ea vizează orice formă de realizare a donaţiei (directă, indirectă, dar manual);
reprezintă dreptul exclusiv personal al soţului donator, neputând fi exercitat de moştenitorii sau
creditorii donatorului. În caz de nulitate a căsătoriei donaţia nu devine una irevocabilă, ci va
putea fi invocată nulitatea relativă a donaţiei de către soţul de bună-credinţă. Această sancţiune a
nulităţii permite desfiinţarea unei asemenea donaţii şi ulterior desfiinţării căsătoriei.
3. Condiţii de validitate ale contractului de donaţie.
Vom puncta în cele ce urmează doar elementele specifice legate de formarea valabilă a
contractului de donaţie, neevidenţiate anterior: mecanismul de formare (A) și capacitatea părţilor
(B).
A. Mecanismul de formare
Spre deosebire de dreptul comun, unde oferta nu poate fi revocată odată ce ea este cu
termen, în materia donaţiei, conform art. 1013 C.civ. oferta de donaţie poate fi revocată cât timp
ofertantul nu a luat la cunoştinţă de acceptarea destinatarului, indiferent dacă această ofertă a fost
cu termen sau fără. În plus, revocarea poate interveni şi ulterior acceptării, atât timp cât
acceptarea nu a ajuns la cunoştinţa celui care a făcut oferta de donaţie.
O a doua particularitate faţă de dreptul comun este că decesul sau incapacitatea
ofertantului atrage caducitatea acceptării, conform art. 1013 alin. 2 C.civ., spre deosebire de
dreptul comun, unde conform art. 1195 alin. 2 C.civ. decesul sau incapacitatea ofertantului
atrage caducitatea ofertei irevocabile numai dacă natura afacerii sau împrejurările o impun. În
mod excepţional, oferta de donaţie făcută substituitului poate fi acceptată de acesta şi după
decesul dispunătorului (ar. 999 C.civ.)
De asemenea, în caz de deces al destinatarului ofertei, aceasta devine caducă, întrucât
oferta de donaţie este considerată a fi făcută intuitu personae. Nici creditorii donatarului nu vor
putea accepta o asemenea ofertă de donaţie, nici chiar în timpul vieţii donatarului, întrucât fiind
un drept strict personal, lor nu li se transmite nici un drept. Moştenitorii vor putea însă comunica
acceptarea făcută de beneficiarul ofertei de donaţie şi după moartea acestuia.
B. Capacitatea părţilor:
Capacitatea donatorului – condiţia capacităţii la data la care dispunătorul îşi exprimă
consimţământul, art. 987 alin. 2 C.civ., dar şi la data la care ar lua cunoştinţă de acceptarea
beneficiarului ofertei art. 1013 ain. 2.
Minorii şi interzişii judecătoreşti – este vorba despre o incapacitate de folosinţă, de
aceea nu poate fi complinită nici de reprezentantul legal art. 998 alin. 1 C.civ., în mod
excepţional poate face daruri obişnuite cf. art. 146 alin. 3 - sancţiunea este aceea a anulabilităţii
contractului. Totodată, în cazul interzisului judecătoresc din bunurile acestuia tutorele poate
gratifica descendenţii acestuia, cu avizul consiliului de familie şi cu autorizarea instanţei de
tutelă.
Art. 988 alin. 2 C.civ. – gratificarea tutorelui
Capacitatea donatarului – se analizează prin raportare la data la care acceptă donaţia,
chiar dacă ulterior, dar anterior ajungerii acceptării la ofertant ar interveni pierderea acesteia
Persoanele fizice neconcepute şi entităţile juridice neconstituite – art. 35, art. 36, art.
205 NCC; art. 989 alin. 2 C.civ.
Medicii şi farmaciştii şi alte persoane – sancţiunea nulitatea relativă, – art. 990 alin. 2
C.civ.
Interdicţia de a conţine o substituţie fideicomisară prohibită de lege este permisă
conform 996 alin. 3 instituirea unei singure substituţii.

4. Formele prin care se poate realiza donaţia


Regula o constituie întocmirea actului în formă autentică – actul estimativ pt. donația
de bunuri mobile, chiar și sub semnătură privată (art. 1011 alin.3 C.civ.). Nerespectarea
formalismului nulitatea absolută – confirmarea este permisă de art. 1010 C.civ.
*Darul manual – contract real, prin tradiţiunea bunului; tradițiunea nu este o modalitate
de executare a contractului, ci chiar actul de formare a contractului. Tradițiunea trebuie să fie
făcută cu titlu autonom și distinct, adică cu intenția de a da naștere unei donații, tocmai de aceea
tradițiunea nu poate salva un act de donație încheiat sub semnătură privată
Obiectul darului manual doar bunurile mobile corporale cu o valoare de până la 25.000
ei (drepturile incorporale în principiu nu, *titlurile la purtător, file CEC bancare, moștenitori,
virament bancar); nu pot forma obiectul ei bunurile viitoare, ori bunurile supuse unui regim
public de proprietate (nave, aeronave etc). Darul manual poate avea ca obiect autoturisme;
remiterea certificatului de moștenitor nu constituie un dar manual.
Tradițiunea implică deposedarea donatorului, iar această deposedare trebuie să fie
făcută de o manieră irevocabilă. (ex. donație de bijuterii, închirierea unui seif pe numele
donatarului, operarea și păstrarea cheii de la seif de către donator – nulitate atât de fond, cât și de
formă).
Dovada darului manual – donatarul se bucură de prezumția de proprietate, instituită de
art. 935 C.civ., astfel că cel care reclamă drepturi asupra bunului va trebui să invoce fie că
respectiva persoană nu exercită o posesie asupra bunului (ci, de exemplu, doar un drept de
retenție), fie un viciu al posesiei (de pildă echivocul posesiei). Donatorul va trebui să facă
dovada tradițiunii bunului mobil, și de asemenea intenția liberală avută la momentul încheierii
contractului translativ de proprietate; altfel actul se va considera ca fiind unul oneros. Existența
unui înscris recognitiv este de mare utilitate pentru dovada intenției liberale. Care ar fi interesul
donatorului pentru dovada donației? O eventuală solicitare de constatare a nulității contractului,
ori eventual chiar promovarea unei acțiuni pentru revocarea donației. Moștenitorii donatorului
pot acționa în calitate de continuatori ai donatorului, caz în care vor fi supuși acelorași restricții
ca și donatorul însuși, ori invocă drepturi proprii, de pildă pentru reclamarea rezervei
succesorale, situație în care vor putea face dovada darului manual cu orice mijloc de probă.
Pacte adiacente darului manual – sunt valide, putând conține: sarcini, dispensă de
raport, rezerva nudei proprietăți.

*Donaţia deghizată – simulaţia actului real prin unul aparent – este în mod nereal
stipulată o contraprestație din partea celui care este gratificat, ori prin crearea unui act fictiv
anterior, de natură a justifica avantajul conferit (de ex. urmare a recunoașterii unei datorii
fictive). Deghizarea donației nu prezintă nimic ilicit, ea nu va fi sancționată decât cel mult cu
reducțiunea donației.
- plata unui bun cumpărat pe numele altuia nu e o donație deghizată (poate fi donație
directă dacă remite cumpărătorului suma de bani, ori o donație indirectă când face direct plata
către vânzător)
- deghizarea trebuie să fie perfectă, dacă donația rezultă la o primă vedere nu mai e
donație; pt. a fi donația deghizată, (1) trebuie respectată formalitatea impusă actului fictiv
(solemnitatea, formalitatea de publicitate), (2) actul public trebuie să respecte, cel puțin în
aparență, condițiile de validitate ale actului ales; aceasta nu înseamnă că prețul trebuie să fie
neapărat un preț serios, deoarece pot exista chiar acte cu titlu oneros în care prețul stipulat este
unul simbolic. Donația de bunuri imobile nu se poate realiza decât dacă actul aparent este
încheiat în formă autentică, transferul dreptului fiind condiționat legal de exprimarea
consimțământului în forma autentică.
– proba din materia simulaţiei: între părți, dovada simulației realizate prin actul aparent
impune dovada existenței contra-înscrisului, afară de situația în care ar exista o imposibilitate
morală de preconstituire. Moștenitorii atunci când reclamă caracterul deghizat al unei donații vor
putea face dovada simulației intervenite prin orice mijloc de probă. Legiuitorul ușurează sarcina
dovezii donației pentru moștenitori, atunci când instituie anumite prezumţii (de exemplu, art.
1091 alin. 4 C.civ.).

*Donația indirectă – donația realizată pe calea unui act juridic real, nesimulat, altul
decât o liberalitate. Actul juridic suport prin care are loc translația proprietății nu este simulat,
fiind sincer; este însă bulversată economia acestui act, prin intruziunea intenției liberale. Din
actul juridic vector nu trebuie să rezulte natura liberală a operațiunii - o vânzare la preț vil, poate
constitui o donație indirectă – trebuie să îndeplinească condițiile de formă ale actului vector –
dovada faptului că avantajul a fost conferit în intenția de a efectua o gratificare.

5. Obiectul donației: drept real, dezmembrământ, drept de creanță, niciodată însă nu un


serviciu gratuit. Fidejusiunea este o donație? Nu deoarece fidejusorul are un drept de regres; dacă
însă renunță la acest drept, suma plătită va constitui donație. Avantajul oferit unui descendent de
a folosi un imobil? Nu va constitui o donație deoarece simpla renunțare la câștig nu semnifică
însărăcire!
Trebuie să îndeplinească condițiile generale:
a. să existe, bun viitor ex. o construcție ce urmează a fi edificat, indemnizația dintr-o
viitoare expropriere – realizarea să nu depindă de donator pt. că s-ar contraveni caracterului
irevocabil al donației;
b. să fie determinat sau determinabil la momentul donației
c. licit, în comerț – donarea de organe, nu este în realitate o donație; la fel, drepturile
extrapatrimoniale nu pot forma obiectul donației.
Ce se întâmplă cu donaţia bunului altuia? Este ea valabilă. Opinăm că nu, lipsind
cauza contractului, animus donandi. Nu pot fi aplicate prin analogie textele de excepţie
prevăzute de art. 1683 C.civ., care este un text aplicabil doar contractelor cu titlu oneros, nu şi
contractelor cu titlu gratuit, iar aceasta în pofida prevederilor art. 1651 C.civ. al cărui câmp
apreciem că nu poate afecta esenţa contractului de donaţie.
Se pune problema dacă o donaţie a bunului altuia nu ar putea fi privită ca o promisiune
de donaţie? Promisiunea de donaţie nu este definită ca atare de legiuitor, art. 1014 C.civ.
reglementând doar necesitatea încheierii acesteia în formă autentică, precum şi ceea ce se
întâmplă în caz de neexecutare a unei asemenea promisiuni. Conform alin. 2 al art. 1014 C.civ.
promisiunea de donaţie neexecutată permite beneficiarului promisiunii să pretindă daune interese
echivalente cu cheltuielile pe care le-a făcut şi avantajele pe care le-a acordat terţilor în
considerarea promisiunii. Nu este vorba prin urmare de conferirea dreptului de a primi
echivalentul valoric al bunului promis, ci doar de cheltuiala efectivă a donatarului potenţial (ex.
costuri legate de examinarea bunului, costuri legate de achiziţionarea unor piese de schimb ale
bunului ce urma a fi dobândit etc.) şi avantajele acordate terţilor în considerarea promisiunii. E
important de reţinut că donatarul nu dispune de dreptul de a cere instanței perfectarea
contractului de donaţie, similar drepturilor de care dispune beneficiarul unei promisiuni de
vânzare. Revenind la întrebarea formulată, am crede că promisiunea de donaţie implică existenţa
cauzei, existenţa lui animus donandi chiar la momentul încheierii contractului, or aceasta nu
poate purta decât cu privire la un bun care se află deja în patrimoniul potențialului donator.
6. Cauza – intenția liberală – cauza abstractă , aceeași în fiecare liberalitate, oferirea
fără contraprestație. Cauza trebuie dovedită de cel ce invocă donația, motivul determinant și
impulsiv – falsitatea cauzei – eroarea asupra cauzei – mai degrabă a existat o cauză reală, dar
care a dispărut ulterior, în general e motiv de revocare – revocarea unei donații partaj – cauza
ilicită, imorală – relații de concubinaj;
7. Efectele contractului de donaţie
Efectul translativ al dreptului de proprietate
Obligaţiile donatorului – de predare, fiind obligat să-l păstreze, răspunde de pieirea sau
deteriorarea lui provenită din culpa sa.
Obligaţia de garanţie pentru evicţiune şi pt. vicii ascunse există în mod excepţional:
(a)A promis în mod expres garanţia; (b) Evicţiunea se datorează faptei sale; (c)
Evicţiunea decurge dintr-o împrejurare care afectează dreptul transmis, pe care a cunoscut-o şi
nu a comunicat-o donatarului (d) Donaţia cu sarcini – şi evicţiune şi vicii, întocmai ca şi
vânzătorul; (e) a cunoscut viciile şi nu le-a adus la cunoştinţă – obligat la repararea prejudiciului
Obligaţiile donatarului – de recunoştinţă –
8. Revocarea donaţiei.
Codul civil stabilește doar două cazuri de revocare, fiind eliminat cazul de revocare ce
viza naşterea de copil survenită ulterior donaţiei; este prevăzută revocarea pentru ingratitudine şi
pentru neîndeplinirea sarcinilor; ambele sunt cazuri de revocare judecătorească, de drept operând
doar revocarea promisiuni de donaţie (art. 1022 C.civ.)
8.1. Revocarea donaţiei pt. ingratitudine:
Cazuri art. 1023 C.civ.
Acţiunea : a. Promovată de donator, ori de moştenitori, în cadrul termenului de
prescripție, dacă nu a intervenit iertarea ori, chiar de la data decesului dacă acesta nu a cunoscut
cauza de revocare; nu poate fi exercitată de creditori;
b. doar împotriva donatarului dar va putea fi continuată şi în raport cu moştenitorii
acestuia, spre deosebire de reglementarea anterioară, care prevedea stingerea procesului în caz de
deces al donatarului.
c. termenul de prescripţie 1 an de zile
d. efectele acţiunii sunt legate de natura de pedeapsă civilă – restituire în natură sau prin
echivalent, nefiind afectate drepturile terţilor dobânditori cu titlu oneros de bună credinţă,
inclusiv garanţiile constituite în favoarea acestora – derogare de la dreptul comun; datorează
fructele de la data cererii de revocare
8.2. Revocarea pt. neîndeplinirea sarcinilor
- în principiu, donatorul are dreptul fie de a cere executarea sarcinilor, fie revocarea; în
cazul în care beneficiar al sarcinii este un terţ, acesta nu va putea solicita decât executarea silită,
în afară de situaţia în care ar fi un moştenitor al donatorului.
- acţiunea este prescriptibilă în termen de 3 ani de la data la care sarcina trebuia
îndeplinită;
- bunul reintră în patrimoniul donatorului sub rezerva dispoziţiilor art. 1648 C.civ.
Titlul IV
CONTRACTUL DE ANTREPRIZĂ -- Sinteză

A. Reglementare
Art. 1851 – 1881 NCC
B. Definiție. Art. 1851: „Prin contractul de antrepriza, antreprenorul se obliga ca, pe riscul sau,
sa execute o anumita lucrare, materiala ori intelectuala, sau sa presteze un anumit serviciu
pentru beneficiar, in schimbul unui preț”.
 Lucrările sau serviciile pot fi dintre cele mai diverse (i.e. construcții, consultații, servicii
medicale etc.)
 În principiu obligația caracteristică antreprenorului este una de a face;
 Tipuri de contracte desprinse din contractul de antrepriză: contractul de transport, contractul de
antrepriză de construcții – reglementate prin texte speciale
 Antreprenorul realizează lucrarea pe riscul acestuia.
 Nu există subordonare între antreprenor și beneficiar => diferența față de angajatul cu contract
de muncă => suportarea riscului lucrării
C. Caractere juridice
 Contract sinalagmatic
 Contract esențialmente oneros
 Contract comutativ, în principiu
 Contract consensual
 Contract cu executare uno ictu sau succesivă
 Poate avea caracter intuitu personae
D. Delimitare
1. Vânzare-cumpărare vs. Antrepriză
Art. 1855 NCC: „Contractul este de vânzare, iar nu de antrepriză, atunci când, potrivit intenției
părților, executarea lucrării nu constituie scopul principal al contractului, avându-se în vedere și
valoarea bunurilor furnizate.”
 intenția părților este esențială, coroborată cu aspectul valoric.
2. Mandat vs. Antrepriză
Antreprenorul nu încheie acte juridice pe seama și pe riscul beneficiarului, precum mandatarul,
riscul aparținându-i în întregime.
Antreprenorul utilizează mijloacele proprii în vederea realizării obligațiilor sale.
3. Contractul de muncă vs. Antrepriză
Antreprenorul este independent, iar nu subordonat beneficiarului, executând lucrarea sau
serviciul pe riscul său și cu mijloace proprii, de obicei.
E. Condițiile de validitate
Potrivit art. 1853 NCC se vor aplica în mod corespunzător prevederile art. 1655 alin. 1 NCC în
materie de incapacități („Persoanele prevăzute la art. 1.654 alin. (1) nu pot, de asemenea, să
vândă bunurile proprii pentru un preț care consta într-o suma de bani provenită din vânzarea ori
exploatarea bunului sau patrimoniului pe care îl administrează ori a cărui administrare o
supraveghează, după caz.”)
Obiect
-lucrări sau servicii dintre cele mai variate
Preț - o sumă de bani/ orice alt bun/orice altă prestație => o calificare distributivă în măsura în
care prestația este caracteristică unui alt contract special
- serios, determinat sau cel puțin determinabil
- contractul în care prețul nu este cel puțin determinabil => antreprenorul este prezumat a presta
activitatea la prețul pieței, deoarece este un profesionist
F. Obligațiile antreprenorului
 Obligația de a executa lucrarea sau de a presta serviciul
- de rezultat sau de mijloace (art. 1481 NCC)
- potrivit art. 1481 alin. 3 NCC pentru a stabili dacă o obligaţie este de mijloace sau de rezultat se
va ţine seama îndeosebi de:
„a) modul în care obligaţia este stipulată în contract;
b) existenţa şi natura contraprestaţiei şi celelalte elemente ale contractului;
c) gradul de risc pe care îl presupune atingerea rezultatului;
d) influenţa pe care cealaltă parte o are asupra executării obligaţiei.”
 Obligația de a procura materialele
- art. 1857 alin. 1 NCC în măsura în care din lege sau din contract nu rezultă altfel, antreprenorul
este obligat să execute lucrarea cu materialele sale => regula
- răspunderea antreprenorului pentru viciile materialelor => potrivit răspunderii în materia vânzării
art. 1857 alin. 2 NCC
- obligația de a păstra materialele și de a le întrebuința potrivit destinației lor, în situația în care
materialele aparțin clientului – art. 1857 alin. 3 NCC
 Obligația de informare
- prezumția că antreprenorul este specialist în domeniul antreprizei => o obligație de informare
prevăzută de art. 1858 NCC
 Obligația de garanție pentru viciile ascunse

G. Obligațiile beneficiarului
 Obligația de plată a prețului
- obligația de plată a prețului la data și la momentul recepției
- prețul poate fi estimat, situație în care, dacă la momentul recepției se dovedește că a existat un
cost mai mare, beneficiarul va fi ținut să achite această diferență
- prețul de deviz este un preț determinabil, stabilit în funcție de valoarea lucrărilor și a serviciilor
=> beneficiarul suportă în acest caz, sau îi profită, variația costurilor
- prețul forfetar este cel stabilit global => în principiu, dacă părțile nu au convenit altfel,
antreprenorul nu va putea pretinde un preț mai mare
- art. 1896 NCC => Pentru garantarea plăţii preţului datorat pentru lucrare, antreprenorul
beneficiază de o ipotecă legală asupra lucrării, constituită şi conservată în condiţiile legii.
Prevederea va funcționa în materia antreprizei cu privire la bunuri imobile => art. 2386 pct. 6
NCC
 Obligația de recepționa și prelua lucrarea

H. Recepția lucrării
- obligația de a recepționa lucrarea => art. 1862 NCC
- la terminarea lucrării antreprenorul va comunica acest aspect beneficiarului, acesta din urmă
fiind obligat să o verifice și să o recepționeze, această din urmă obligație fiind efectivă numai în
măsura în care lucrarea corespunde calitativ și cantitativ celor convenite
- verificarea lucrării va fi efectuată într-un termen rezonabil în raport cu natura lucrării și/sau
uzanțele din domeniu
- locul verificării și al recepției este cel în care se găsește lucrarea
- obligația beneficiarului de a comunica antreprenorului viciile aparente constatate cu ocazia
verificării => lipsa unui răspuns imediat/ lipsa prezentării imediate pentru recepție duce la
considerarea lucrării recepționate fără rezerve
- efectul recepției constă în transferul dreptului de proprietate asupra lucrării la acel moment
- transferul riscurilor la momentul predării -> antreprenorul răspunde, însă, dacă pieirea se
datorează unor vicii aparente sesizate la momentul recepției
I. Riscul pieirii fortuite a lucrării înaintea recepției
- art. 1851 NCC – antreprenorul execută lucrarea pe riscul său
- art. 1860 NCC pieirea lucrării înaintea recepției
Diferența este dată de situația în care poate fi identificată o conduită culpabilă a beneficiarului, în
caz contrar antreprenorul care a procurat materialele este obligat să o refacă pe cheltuiala sa.
În situația în care materialele au fost procurate de către beneficiar, acest a din urmă va suporta
riscul numai în măsura în care pieirea se datorează unui viciu al materialelor. În caz contrar, dacă
nu va putea fi identificată o conduită culpabilă a antreprenorului, atunci banaficiarul va fi obligat
să furnizeze din nou materialele.
J. Controlul beneficiarului asupra executării lucrării
-art. 1861 NCC – „ Beneficiarul are dreptul ca, pe propria sa cheltuială, să controleze lucrarea
în cursul executării ei, fără a-l stânjeni în mod nejustificat pe antreprenor, precum şi să îi
comunice acestuia observaţiile sale.”
K. Încetarea contractului
 Decesul beneficiarului
- această situație determină încetarea contractului numai în situația în care determină
imposibilitatea (i.e. servicii de educație) sau inutilitatea excutării sale (i.e. croirea unei haine
beneficiarului)
- notificarea antreprenorului de către moștenitorii beneficiarului
 Decesul antreprenorului sau incapacitatea sa de a executa contractul
- contractul încetează dacă a fost încheiat intuitu personae
- beneficiarul va fi ținut să recepționeze lucrarea, în situația în care este vorba despre o antrepriză
de lucrări, în măsura în care acesta o poate folosi => prețul va fi plătit proporțional
- predarea materialelor și a planurilor întrebuințate
 Rezoluțiunea sau rezilierea contractului
- codul distinge după cum rezoluțiunea sau rezilierea este imputabilă antreprenorului sau
beneficiarului;
- art. 1872 NCC prevede cazurile în care beneficiarul poate solicita rezoluțiunea/rezilierea
contractului:
„ a) respectarea termenului convenit pentru recepţia lucrării a devenit vădit imposibilă;
b) lucrarea sau serviciul nu se execută în modul convenit şi într-un termen stabilit de beneficiar
potrivit cu împrejurările, antreprenorul nu remediază lipsurile constatate şi nu schimbă pentru
viitor modul de executare a lucrării sau serviciului;
c) nu se execută alte obligaţii ce revin antreprenorului potrivit legii sau în temeiul contractului.”
- art. 1873 NCC face vorbire despre situația în care rezoluțiunea/rezilierea este imputabilă
beneficiarului, respectiv, în situația în care antreprenorul nu poate iniția sau continua executarea
contractului din cauza neîndeplinirii culpabile a obligațiilor acestuia
Titlul V.
Contractul de mandat - Sinteză
A. Reglementare
Art. 2009 - 2071 NCC
B. Definiție
Art. 2009 NCC „ Mandatul este contractul prin care o parte, numită mandatar, se obligă să
încheie unul sau mai multe acte juridice pe seama celeilalte părţi, numită mandant.”
C. Tipologie
 Mandatul cu titlu gratuit/ Mandatul cu titlu oneros
 Mandatul cu reprezentare/ Mandatul fără reprezentare
D. Caractere juridice
 În principiu, cu titlu gratuit -> mandatul acordat în vederea exercitării unor activități profesionale
se prezumă a fi oneros
 În situația mandatului oneros, contractul este sinalagmatic/În situația mandatului gratuit,
contractul este unilateral
 Contract intuitu personae
 În principiu, consensual
-> pentru dovada mandatului, acesta va fi încheiat în scris, date fiind dispozițiile legale în
materie de probațiune
-> pentru încheierea actelor pentru care legea cere forma autentică, este necesară aceeași formă a
contractului de mandat
E. Mandatul cu reprezentare
 Art. 1295 NCC - „Puterea de a reprezenta poate rezulta fie din lege, fie dintr-un act juridic ori
dintr-o hotărâre judecătorească, după caz.”
 Reprezentantul contribuie la exprimarea și formarea voinței juridice => analiza condițiilor de
validitate referitoare la formarea și exprimarea voinței trebuie examinate atât în persoana
mandatarului, cât și a mandantului – condițiile vor fi analizate față de momentul încheierii
contractului pentru care a fost acordat mandatul
 Art. 1296 - Contractul încheiat de reprezentant, în limitele împuternicirii, în numele
reprezentatului produce efecte direct între reprezentat şi cealaltă parte.
 Condiții de validitate
-> capacitatea de a contracta necesară atât în persoana mandatarului, cât și a mandantului – art.
1298 NCC
-> forma – art. 2013 NCC principiul consensualismului
-excepția prevăzută de art. 2013 alin. 2 NCC în cazul în care mandatul este dat pentru încheierea
unui act juridic pentru care legea impune o anumită formă
-art. 2013 alin. 1 NCC analizează și situația în care acceptarea mandatului rezultă din executarea
voluntară
-art. 2014 NCC prevede un caz special de acceptare tacită în cazul în care mandatul privește acte
ale căror încheiere intră în exercitarea profesiei mandatarului/ pentru care mandatarul și-a oferit
serviciile în mod public sau direct
-> obiectul – întotdeauna încheierea unui act juridic
- există acte juridice care nu pot fi încheiate prin mandatar: testamentul sau contractele de muncă
- Întinderea obiectului determină o altă clasificare a contractului de mandat, departajând mandatul
general de mandatul special, cel din urmă fiind de strictă interpretare și aplicare numai actelor
juridice expres menționate
- Mandatul general autorizează mandatarul să efectueze acte de administrare sau de conservare –
art. 2016 alin. 1
- Mandatul special este necesar pentru : acte de înstrăinare sau grevare, tranzacții sau
compromisuri, obligarea prin cambii sau bilete la ordin, intentarea acțiunilor în justiție, acte de
dispoziție – art. 2016 alin. 2
- Mandatul special este în mod necesar expres
=> durata – în lipsa unei prevederi exprese a părților în cadrul contractului, acesta va înceta la 3
ani de la încheierea sa – art. 2015
 Obligațiile mandatarului
 Obligația de a încheia actul pentru care s-a dat mandatul
- obligație de diligență
- aprecierea îndeplinirii obligațiilor depinde de titlul cu care a fost acordat mandatul respectiv cu
titlu gratuit sau oneros => art. 2018 NCC
În situația mandatului cu titlu oneros mandatarul este ținut să își exercite obligațiile cu diligența
unui bun proprietar => culpa levissima
În situația mandatului cu titlu gratuit mandatarului i se cere să dea dovada diligenței manifestate
în propriile afaceri => culpa levis in concreto
Riscul imposibilității fortuite de executare este suportat de mandant.
- depășirea limitelor mandatului
- art. 1303, art. 1304 NCC
 Obligația de a da socoteală pentru bunurile primite în executarea mandatului
- art. 2019 NCC
- obligația subzistă în măsura în care bunurile nu au fost utilizate și consumate în executarea
mandatului
- obligația are în vedere și bunurile primite de la terți în executarea mandatului
- obligația de a restitui sumele de bani primite în exercitarea mandatului, iar în situația în care
sumele au fost întrebuințate în propriul folos al mandatarului, acesta va datora și dobânzi
 Obligații izvorând din substituirea mandatarului
- datorită caracterului puternic intuitu personae, în principiu, substituirea în realizarea mandatului
nu este posibilă
- în temeiul înțelegerii părților contractului de mandat, substituirea va fi posibilă
- substituirea va fi posibilă în temeiul unor dispoziții legale: art. 2023 alin. 2 NCC în următoarele
situații:
„ a) împrejurări neprevăzute îl împiedică să aducă la îndeplinire mandatul;
b) îi este imposibil să îl înştiinţeze în prealabil pe mandant asupra acestor împrejurări;
c) se poate prezuma că mandantul ar fi aprobat substituirea dacă ar fi cunoscut împrejurările ce
o justifică”
- obligația de a înștiința mandantul asupra substituirii
- mandatarul va răspunde doar pentru alegerea substituitului și pentru indicațiile date acestuia
în situația în care alegerea substituitului a fost efectuată cu acordul mandantului, mandatarul nu
va răspunde nici pentru alegerea substituitului
- acțiunea directă a mandantului împotriva substituitului
- în principiu, substituitul nu are o acțiune directă împotriva mandantului
 Situația pluralității de mandatari
- analiza implicațiilor prin prisma următoarelor aspecte:
->formarea contractului – obligativitatea acceptării mandatului de către toți
->executarea contractului – situația în care contractul stipulează obligativitatea ca toți mandatarii
să lucreze împreună
->răspunderea – solidară pentru mandatarii obligați să lucreze împreună
->încetarea contractului – atunci când mandatarii sunt obligați să lucreze împreună, încetarea față
de unul va produce efecte față de toți
 Obligațiile mandantului
- punerea la dispoziția mandatarului a tuturor mijloacelor necesare executării mandatului
- obligația de dezdăunare a mandatarului pentru prejudiciile suferite în executarea mandatului
- plata remunerației, în cazul mandatului oneros
- creanțele corelative obligațiilor mandantului sunt garantate de un drept de retenție asupra
bunurilor pe care le-a primit pentru mandant sau de la acesta – art. 2029 NCC
 Raporturile mandatarului cu terții
- regula prevăzută la art. 1296 NCC – producerea efectelor direct între reprezentat și terț
- în principiu, mandatarul nu garantează nici mandantului executarea obligațiilor terțului, nici
terțului executarea obligațiilor mandantului – excepția: situația în care a garantat expres/ situația
în care a cunoscut insolvabilitatea terțului
- contractul încheiat cu depășirea limitelor sau în afara acestora nu va produce niciun efect – art.
1309 NCC => posibilitatea de ratificare
- situația mandatului aparent – art. 1309 alin. 2 NCC: „ Dacă însă, prin comportamentul său,
reprezentatul l-a determinat pe terţul contractant să creadă în mod rezonabil că reprezentantul
are puterea de a-l reprezenta şi că acţionează în limita puterilor conferite, reprezentatul nu se
poate prevala faţă de terţul contractant de lipsa puterii de a reprezenta.”
- Terțul va putea verifica existența mandatului conferit mandatarului – art. 1302 NCC
 Încetarea contractului
 art. 2030 NCC – pe lângă cazurile generale:
„a) revocarea sa de către mandant;
b) renunţarea mandatarului;
c) moartea, incapacitatea sau falimentul mandantului ori a mandatarului.”
 Efecte numai pentru viitor, cu excepția rezoluțiunii, nulității sau anulării
 Obligația de a da socoteală devine scadentă
F. Mandatul fără reprezentare
- art. 2039 alin. 1 NCC „ Mandatul fără reprezentare este contractul în temeiul căruia o parte,
numită mandatar, încheie acte juridice în nume propriu, dar pe seama celeilalte părţi, numită
mandant, şi îşi asumă faţă de terţi obligaţiile care rezultă din aceste acte, chiar dacă terţii aveau
cunoştinţă despre mandat.”
- Aplicabilitatea prin analogie a regulilor în materia mandatului cu reprezentare
- Mandantul poate revendica bunurile mobile dobândite pe seama sa de către mandatar – art. 2041
NCC – excepție dobândirea de terți prin efectul posesiei de bună-credință
- Efectele față de terți => nu au niciun raport juridic cu mandantul.
Cu toate acestea, mandantul, substituindu-se mandatarului, poate exercita drepturile de creanţă
născute din executarea mandatului, dacă şi-a executat propriile sale obligaţii faţă de mandatar.