Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
-1-
1. Introducere. Originea contractului de vânzare-cumpărare
Vânzarea ne apare ca fiind contractul cel mai des uzitat în zilele noastre. Astfel, se poate
spune că vânzarea reprezintă un schimb perfecționat deoarece pornind din vechile
societăți unde oamenii schimbau mărfuri și ajungând în zilele de astăzi când ei plătesc
în bani, iar uzul cambiei, cecului și conturilor curente în materie comercială, oamenii au
realizat progrese uimitoare, înlesnind încheierea vânzărilor nenumărate de mărfuri și
materii prime. Cu privire la originea vânzării, s-a spus că aceasta trebuie căutată în
schimbul de mărfuri. Operațiunea juridică a vânzării s-a realizat încă din epoca foarte
veche, dar contractul consensual de vânzare, ca formă de realizare a acestei operațiuni, a
apărut abia spre sfârșitul Republicii romane. Vânzarea consensuală (încheiată prin
simplul acord de voință al părților) a fost practicată mai întâi în dreptul public și numai
după aceea a trecut în dreptul privat. Cu timpul, datorită avantajelor pe care le prezintă
această practică, insuficient conturată pe plan tehnic în dreptul public, a fost preluată de
către particulari și perfecționată prin intervenția pretorului. Prin urmare, în dreptul
roman, contractul de vânzare-cumpărare era definit ca fiind contractul consensual în
temeiul căruia o persoană, denumită vânzător, se obligă să transmită alteia, numită
cumpărător, posesiunea liniștită și trainică (res, merx) în schimbul unei sume de bani
numită preț (pretium)1
Potrivit art. 1650 din noul Cod civil român: „Vânzarea este contractul prin care
vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea
unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească”. Din acest
text rezultă că două trăsături cumulative sunt definitorii pentru contractul de vânzare.
Întâi, contractul trebuie să aibă ca efect transferul unui drept din patrimoniul unei părți
în patrimoniul celeilalte, fie că acest transfer se produce chiar prin încheierea
contractului, fie că face obiectul unei obligații. Apoi, dobânditorul dreptului trebuie să
se oblige în schimb la plata unui preț2.
1
1 E. Molcuț, Drept roman, Ed. Press Mihaela S.R.L., 2000, p. 270
2
Pe larg, asupra acestui contract, a se vedea I. Turcu, Vânzarea în Noul Cod Civil, Ed. C.H. Beck, București, 2011; D.
Anghel, Comentariile Codului civil. Contractul de vânzare și contractul de schimb, Ed. Hamangiu, București, 2012
-2-
părțile cunosc de regulă existența și întinderea prestațiilor la care se angajează. Prin
excepție, contractul poate fi aleatoriu atunci când existența sau întinderea prestațiilor
este incertă, astfel încât determină ca fiecare parte să aibă șansa unui câștig și riscul unei
pierderi. Elementul de incertitudine poate afecta fie existența ori întinderea bunului
asupra căruia poartă dreptul transmis (spre exemplu, dimineața, pescarul vinde pentru
1000 de lei peștele pe care îl va prinde în năvodul său în cursul zilei3 ), fie modul de
determinare a cuantumului prețului (de pildă, se vinde astăzi un automobil pentru o
sumă de bani egală cu prețul pe care îl vor avea 1000 de acțiuni emise de o societate
comercială listată potrivit cotației cu care se va închide ziua bursieră peste o lună). După
cum rezultă din însăși definiția vânzării, aceasta reprezintă un contract esențialmente
translativ 4, în sensul că implică în mod necesar transferul unui drept dintr-un
patrimoniu în altul. Datorită caracterului esențialmente translativ al vânzării, ea are de
asemenea, caracter instantaneu. Într-adevăr, transferul unui drept nu poate avea loc
decât uno ictu, iar nu succesiv și, cum obligația ce are ca obiect un asemenea transfer
este una dintre obligațiile esențiale în orice vânzare, caracterul său instantaneu se va
impune asupra întregului contract.
Contractul de vânzare este în principiu consensual, întrucât legea nu prevede condiții de
formă specifice pentru încheierea tuturor vânzărilor, astfel încât acestora le este
aplicabil principiul consensualismului5 . Totuși, în virtutea caracterului său translativ,
vânzarea este supusă unor condiții de formă ad validitatem impuse de lege în
considerarea acestui caracter în funcție de natura bunurilor la care ele se aplică. Spre
exemplu, întrucât transferul și constituirea drepturilor reale imobiliare sunt supuse
înscrierii în cartea funciară, vânzarea care are ca efect un asemenea transfer sau o
asemenea constituire este supusă formei autentice ad validitatem.6
A. Obligațiile vânzătorului Potrivit art. 1672 din noul Cod civil, vânzătorul are
următoarele obligații principale: - să transmit proprietatea bunului sau, după caz, dreptul
vândut - să predea bunul - să îl garanteze pe cumpărător contra evicțiunii și viciilor
bunului. Din definiția legală a contractului de vânzare rezultă că este esențial ca prin
acest contract vânzătorul să transmită sau să se oblige să transmită proprietatea sau un
3
A se vedea, spre exemplu, D. Alexandresco, Explicațiunea teoretică și practică a dreptului civil român, Tomul al
VIII-lea, Partea I, Vânzarea, Ed. Socec, București, 1925, p. 84
4
Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contractele speciale, vol. I, ed. a IV-a, actualizată de L. Mihai, R. Popescu, Ed.
Universul Juridic, 2006, p. 11
5
Art. 1178 din noul Cod civil prevede: „Contractul se încheie prin simplul acord de voințe al părților dacă legea nu
impune o anumită formalitate pentru încheierea sa valabilă”
6
Art. 1244: „În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea
nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea
funciară”
-3-
alt drept. Astfel, din orice vânzare rezultă obligația vânzătorului de a transfera
proprietatea sau un alt drept și, în principiu, această obligație se execută imediat, prin
acordul de voință al părților, iar prin excepție se execută la un moment ulterior 7 . Art.
1674 dispune: „Cu excepția cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voința părților nu
rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul
încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost plătit încă”.
Specificitatea acestei obligații, care atunci când vizează proprietatea sau alte drepturi
reale este o obligație de a da, rezidă în aceea că obiectul său, transferul unui drept, nu
este material ci pur juridic și, de aceea, intangibil.
Spre exemplu, dacă se vinde proprietatea unui fond, la data transferului proprietății se
transferă și servituțile pentru care fondul vândut era dominant. În al doilea rând, la data
transferului dreptului vândut se transferă și acțiunile întemeiate pe acest drept și pe
drepturile accesorii lui. După data transferului dreptului de proprietate, cumpărătorul
poate introduce acțiunea în revendicare 9 . În al treilea rând, de la data transferului
proprietății sau al altui drept ce conferă prerogativa folosinței bunului se transferă
dreptul de a culege fructele bunului, drept accesoriu prerogativei folosinței 10 .
7
Situația este similar în dreptul italian. A se vedea A. Torrente, P. Schlesinger, Manuale di diritto private, a 19-a
ediție, îngrijită de F. Anelli, C. Granelli, Giufre Editore, Milano, 2009, p. 661
8
Art. 1673 alin. (2) din noul Cod civil dispune: „Odată cu proprietatea cumpărătorul dobândește toate drepturile și
acțiunile accesorii ce au aparținut vânzătorului”
9
9 A se vedea V. Stoica, Rezoluțiunea și rezilierea contractelor civile, Ed. All Beck, București, 1997, p. 18, nota 1
10
Această regulă este consacrată de art. 1692 din noul Cod civil: „Dacă nu s-a convenit altfel, fructele bunului
vândut se cuvin cumpărătorului din ziua dobândirii proprietății”
-4-
În ceea ce privește obligația de a preda lucrul vândut art. 1685 din noul Cod civil
definește predarea ca fiind „punerea lucrului vândut la dispoziția cumpărătorului,
împreună cu tot ceea ce este necesar, după împrejurări pentru exercitarea liberă și
neîngrădită a posesiei”. Atât pentru dreptul de proprietate, cât și pentru orice alt drept
real principal, sprea a putea exercita în fapt dreptul dobândit, cumpărătorul trebuie să
aibă la dispoziție lucrul vândut. Această punere la dispoziție poate avea loc pur pasiv și
în această situație se poate spune că predarea corespunde unei obligații de a nu face.
Spre exemplu, în cazul predării unui teren neîngrădit, vânzătorul trebuie doar să nu se
opună accesului cumpărătorului în teren și exercitării de către acesta din urmă a actelor
materiale de stăpânire. Alteori însă, punerea bunului vândut la dispoziția cumpărătorului
presupune în principal prestații de a face.
Spre exemplu, pentru un imobil, bunul trebuie eliberat de obstacolele materiale care ar
împiedica sau îngrădi folosința exercitată de cumpărător, cum ar fi piesele de mobilier,
lucrurile depozitate 11 . În lipsa unei stipulații în această privință, predarea este datorată
imediat ce prețul a fost plătit 12. Aceasta înseamnă că până la plata prețului, vânzătorul
nu datorează predarea pentru că el deja și-a executat o obligație esențială, strămutarea
proprietății, astfel încât este rândul celeilalte părți, cumpărătorul, să își execute obligația
sa esențială, plata prețului. În ceea ce privește locul predării, potrivit art. 1689 „predarea
trebuie să se facă la locul unde bunul se afla în momentul încheierii contractului, dacă
nu rezultă altfel din voința părților ori, în lipsa acesteia, din uzanțe”. Regula se poate
aplica numai în privința unor bunuri individual determinate ori a celor de un gen limitat
prin localizare. În shimb, ea nu se poate aplica bunurilor de gen obișnuite, pentru care se
va reveni la regula de drept comun potrivit căreia obligația se execută la domiciliul sau,
după caz, sediul debitorului de la momentul încheierii contractului. O altă regulă strâns
legată de obligația de predare este aceea conform căreia bunul predat trebuie să fie
conform contractului de vânzare 13.
11
Art. 1687 din noul Cod civil prevede că: „Predarea imobilului se face prin punerea acestuia la dispoziția
cumpărătorului, liber de orice bunuri ale vânzătorului”
12
Art. 1693 prevede: „În lipsa unui termen, cumpărătorul poate cere predarea bunului de îndată ce prețul este
plătit. Dacă însă, ca urmare a unor împrejurări cunoscute cumpărătorului la momentul vânzării, predarea bunului
nu se poate face decât după trecerea unui termen, părțile sunt prezumate că au convenit ca predarea să aibă loc la
expirarea acelui termen”
13
A se vedea I.F. Popa, Conformitatea lucrului vândut, Ed. Universul Juridic, București, 2010.
-5-
convenit să fie respectat(ă) întocmai la predare. Conformitatea sub aspectul calității
presupune ca bunul predat să respecte toate exigențele calitative prevăzute în contract.
Pentru aspectele pe care contractul nu le-a prevăzut în mod expres 14 și asupra cărora nu
rezultă, după împrejurări, nici o înțelegere implicită a părților, urmează a se aplica
următoarele reguli supletive: bunurile individual determinate trebuie predate în starea în
care se aflau la momentul încheierii contractului. Prin urmare, între data încheierii
contractului și data executării obligației de predare vânzătorul este ținut să conserve
bunul, spre a-l păstra până la predare în starea în care se afla la asumarea obligației;
bunurile de gen predate trebuie să aibă o calitate cel puțin medie
. Referitor la problematica transferului riscurilor art. 1274 alin. (1) din noul Cod civil
stipulează că „cât timp bunul nu este predat, riscul contractului rămâne în sarcina
debitorului obligației de predare, chiar dacă proprietatea a fost transferată debitorului. În
caz de pieire fortuită a bunului, debitorul obligației pierde dreptul la contraprestație, iar
dacă a primit-o, este obligat să o restituie”. În această lumină, apreciez că pentru ca
vânzătorul să fie descărcat de riscul contractului este necesar ca în mod cumulativ
proprietatea să fie transferată și bunul să fie predate 15. În cazul neexecutării obligației
de predare, cumpărătorul are alegerea de a cere executarea silită, în natură sau prin
echivalent a obligației ori de a obține rezoluțiunea cu daune interese pentru desființarea
contractului atunci când neexecutarea nu poate fi justificată de către vânzător. Cea de-a
treia obligație principală a vanzătorului este de a asigura cumpărătorului liniștita și utila
stăpânire a lucrului vândut, aceasta realizându-se prin intermediul garanției contra
evicțiunii și contra viciilor ascunse ale bunului vândut. Obligația de garanție contra
evicțiunii Evicțiunea reprezintă pierderea - totală sau parțială – a propriatății lucrului
sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar datorită
faptului personal al vanzătorului sau faptei unui terț. Vânzătorul, iar după moartea sa,
succesorii săi, datorează garanție contra evicțiunii nu doar cumpărătorului, ci și
subdobânditorilor bunului. a. Evicțiunea provenind din fapta proprie a vânzătorului.
Vanzătorul este obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva oricărei tulburări, de
fapt ori de drept, provenind din fapta sa, anterioară ori ulterioară încheierii contractului
16
. În ceea ce privește tulburările de fapt, vânzătorul nu trebuie să facă nimic de natură a
14
4 Pentru contextualizarea noii reglementări în raport cu tradiția dreptului românesc, cu modelele disponibile și
cu impactul dreptului Uniunii Europene, a se vedea R. Dincă, L’influence du droit de l’Union Europeenne sur le
régime de la conformité de la chose vendue dans le nouveau Code civil roumain, în S. Tănăsescu, Approches
franco-roumaines face au défi europeen, Actes du Colloque anniversaire du College Juridique franco-roumain
d’etudes europeennes, Institutul European, Iași, 2012, p. 45 și urm
15
A se vedea, nuanțat și pe larg, G. Ilie, Riscurile în contractele translative de proprietate în Noul Cod Civil, în
Supliment AUB Drept 2012, Conferința „Reglementări fundamentale în noul Cod civil și în noul Cod de procedură
civilă”, 17-18 februarie 2012, Facultatea de Drept, Universitatea din București, p. 174 și urm.
16
Pentru o tratare monografică a temei, a se vedea C. Toader, Evicțiunea în contractele civile, ed. a II-a, Ed. C.H.
Beck, București, 1998
-6-
aduce atingere dreptului constituit sau transmis cumpărătorului. Desigur, vânzătorul are
această obligație în raport cu orice drept subiectiv care îi este opozabil, doar că diferența
fundamentală este că obligația vânzătorului de a garanta contra evicțiunii provenind din
propria sa faptă este că aceasta din urmă a devenit specială și concretă transformându-se
într-o obligație corespunzătoare unui drept de creanță al cumpărătorului împotriva
vânzătorului, născut din contractul de vânzare. Pe când nerespectarea obligațiilor
generale ale terților se sancționează, în principiu, prin răspunderea civilă delictuală,
nerespectarea acestei creanțe contractuale se sancționează cu răspunderea contractuală.
În ceea ce privește tulburările de drept, vânzătorul nu poate încheia acte juridice sau
introduce acțiuni de natură a-l tulbura pe cumpărător în exercitarea dreptului dobândit.
Și în acest caz se au în vedere atât fapte anterioare, cât și fapte ulterioare încheierii
contractului.
17
A se vedea CSJ, s. civ., dec. nr. 608/2001, Buletinul Jurisprudenței, Ed. C.H. Beck, București, 2002
18
Art 1696 din noul Cod civil consacră regula potrivit căreia: „Acela care este obligat să garanteze contra evicțiunii
nu poate să evingă” (quem de evictione tenet actio, eundem agentem repellit exceptio)
19
Cass 3-e civ., 29 ianuarie 1992, Obs. G. Vermelle, Rep. Defrenois, 1992, art. 35303, citată după D. Chirică, Tratat
de drept civil. Contracte speciale, vol. I. Vânzarea și schimbul, Ed. C.H. Beck, București, 2008, p. 383
-7-
evicțiunea să aibă o cauză juridică sau, în altă formulă, să fie o tulburare de drept, iar nu
de fapt. De asemenea, cauza evicțiunii trebuie să fie anterioară încheierii contractului de
vânzare 20 și să nu fi fost cunoscută cumpărătorului la data contractării. În cazul în care,
la data încheierii contractului, cumpărătorul a cunoscut cauza evicțiunii, el s-a obligat să
plătească prețul în deplină cunoștință de cauză cu privire la limitele dreptului dobândit
ori la amenințarea ce plana asupra exercitării sale și a acceptat implicit posibilitatea ca
această amenințare să se concretizeze. Obligația de garanție contra viciilor ascunse ale
lucrului vândut Această obligație decurge din principiul conform căruia vânzătorul este
obligat să asigure nu doar liniștita stăpânire a lucrului vândut, ci și utila folosire a
acestuia. Reprezintă viciu al lucrului vândut orice lipsă, deficiență sau defect care îl face
impropriu folosirii după destinația sa, ori îi micșorează într-atât valoarea, încât se poate
prezuma că, în cunoștință de cauză, dobânditorul nu l-ar fi cumpărat sau ar fi plătit un
preț mai mic. Viciiile lucrului care atrag răspunderea vânzătorului se mai numesc și
vicii redhibitorii, deoarece acțiunea în garanție prin care se solicită rezoluțiunea vânzării
poartă denumirea de acțiune redhibitorie 21. Pentru ca garanția contra viciilor ascunse să
fie aplicabilă este necesară întrunirea cumulativă a anumitor condiții. Prima condiție
este aceea ca bunul să prezinte un viciu. Aceasta înseamnă că viciul trebuie să fie
intrinsec bunului asupra căruia poartă dreptul vândut. Dacă viciul nu este intrinsec
acestui bun, dar se manifestă în legătură cu acesta, eventuala răspundere a vânzătorului
se va angaja în afara contractului, pe teren delictual. Cea de-a doua condiție este ca
viciul să existe la data predării. În acest sens, potrivit art. 1707 alin. (3) din noul Cod
civil, garanția este datorată dacă viciul exista la data predării bunului. Dacă viciul apare
ulterior predării, în principiu vânzătorul nu răspunde pentru acel viciu, cu excepția
cazului în care mai suportă încă riscul contractului ori a garantat pentru buna
funcționare a bunului. De asemenea, viciul trebuie sa fie ascuns, iar pentru a fi
îndeplinită această condiție este necesar ca el să nu fi fost cunoscut cumpărătorului la
încheierea contractului și să nu fi putut fi descoperit cu ocazia predării. Viciile pe care
cumpărătorul le putea observa cu prilejul unei verificări atente sunt aparente și trebuie
reclamate vânzătorului de îndată.
O altă condiție este ca viciul să fie grav, în sensul în care cumpărătorul poate demonstra
că în măsura în care ar fi cunoscut viciul, nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preț mai mic.
În sfârșit, ultima condiție impune ca viciul să apară în cursul perioadei de garanție. În
cazul în care viciul nu se manifestă în cursul unei anumite perioade după predare,
cumpărătorul este considerat a fi putut beneficia de calitatea, valoarea ori utilitatea
așteptată de la bunul pe care l-a cumpărat. Potrivit art. 2531 din noul Cod civil
20
Art. 1695 alin. (2) dispune: „Garanția este datorată împotriva evicțiunii ce rezultă din pretențiile unui terț numai
dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării și care nu a fost adus la cunoștința
cumpărătorului până la acea data
21
1 În dreptul roman, cumpărătorii de sclavi sau animale cu vicii ascunse puteau obține rezoluțiunea vânzării pe
calea unei actio redhibitoria (redhibere = a lua înapoi)
-8-
termenele de garanție sunt de 3 ani pentru construcții sau de un an pentru orice alte
bunuri. B. Obligațiile cumpărătorului Potrivit art. 1719 din noul Cod civil cumpărătorul
are următoarele obligații principale: - să preia bunul vândut - să plătească prețul vânzării
Cumpărătorul este obligat să ia în primire bunul vândut la termenul și în locul unde
vânzătorul trebuie să execute obligația de predare, suportând și cheltuielile ocazionate
de ridicarea de la locul predării. Dacă cumpărătorul nu execută această obligație
vânzătorul are la îndemână mai multe posibilități, și anume, dreptul de a cere executarea
silită prin care vânzătorul îi cere instanței să îl oblige pe cumpărător să ia în primire
bunul vândut, depozitarea bunului vândut pe cheltuiala cumpărătorului sau rezoluțiunea
contractului de vânzare. În ceea ce privește obligația de plată a prețului aceasta
presupune remiterea sumei de bani ce corespunde valorii lucrului vândut. Această sumă
este stabilită de părți din momentul încheierii contractuluisau urmează a fi determinată
pe baza criteriilor convenite de părți la data perfectării vânzării. Art. 1721 din noul Cod
civil prevede stabilește în sarcina cumpărătorului obligația de a plăti dobânzi asupra
prețului din ziua dobândirii proprietății, dacă bunul produce fructe civile sau naturale,
ori din ziua predării, dacă bunul nu produce fructe însă îi procură alte foloase. De
regulă, în cazul în care obligația de a plăti prețul nu este executată la scadență,
vânzătorul poate proceda fie la executarea silită în natură a obligației, care este
întotdeauna posibilă dată fiind natura sa de obligație bănească, fie la rezoluțiunea
vânzării, pe cale judiciară sau prin declarație unilaterală, cu restituirea bunului și
eventuale daune-interese22 . 4. Concluzie Studiul efectelor juridice ale contractului de
vânzare-cumpărare necesită cunoașterea evoluției acestui contract în timp. Vânzarea-
cumpărarea în mod cronologic a apărut după contractul de schimb, facilitând circulația
mărfurilor și porduselor prin introducerea unui factor economic nou, a unei valori
comune de schimb reprezentată de monedă. În dreptul roman, vânzarea-cumpărarea nu
avea caracter translativ de proprietate, materialismul roman nu admitea ca transferul
proprietății să rezulte dintr-un simplu concept juridic, fiind necesar și un act material. În
dreptul modern, Codul civil francez, în art. 1583 nu lasă nici o îndoială în sensul că
transmiterea proprietății este o consecință imdeiată a contractului de vânzare-cumpărare
care se produce independent de orice tradițiune, prevăzând în acest sens, „elle est
parfaite entre les parties et la propriété est aquise de droit à l’acheteur à l’égard du
vendeur dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’est encore été
livrée, ni le prix payé”. Această idee este reprodusă în mod fidel și în Codul civil român.
22
Potrivit art. 1724 din noul Cod civil: „Când cumpărătorul nu a plătit, vânzătorul este îndreptățit să obțină fie
executarea silită a obligației de plată, fie rezoluțiunea vânzării, precum și, în ambele situații, daune-interese, dacă
este cazul”
-9-
Bibliografie
1. Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr.
505 din 15 iulie 2011
3. I. Turcu, Vânzarea în Noul Cod Civil, Ed. C.H. Beck, București, 2011
6. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contractele speciale, vol. I, ed. a IV-a, actualizată de
L. Mihai, R. Popescu, Ed. Universul Juridic, 2006
8. V. Stoica, Rezoluțiunea și rezilierea contractelor civile, Ed. All Beck, București, 1997
9. I.F. Popa, Conformitatea lucrului vândut, Ed. Universul Juridic, București, 2010
11. C. Toader, Evicțiunea în contractele civile, ed. a II-a, Ed. C.H. Beck, București,
1998
12. A se vedea CSJ, s. civ., dec. nr. 608/2001, Buletinul Jurisprudenței, Ed. C.H. Beck,
București, 2002
13. D. Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. I. Vânzarea și schimbul,
Ed. C.H. Beck, București, 2008
- 10 -