Tot ce trebuie să ştiţi despre

taxele locale în 2016:

Explicaţii, implicaţii, riscuri
în Taxe și impozite, 18 Ianuarie 2016

Contexpert

Schimbarea sistemului de taxare a clădirilor, din acest an, a pus

pe jar persoanele fizice care au în proprietate clădiri
nerezidenţiale sau cu utilizare mixtă - locuinţă şi sediu social.

Dacă în primul caz (clădiri nerezidenţiale), se vor confrunta cu o

impozitare mai mare – în principal din creșterea cotei de impozit
(de la 0,1% la 0,2%, în București, de exemplu) – în al doilea caz
apar mai multe întrebări.

Contexpert și-a propus să răspundă celor mai spinoase probleme,

dar va trebui să rețineți că opțiunea de a declara clădirea ca
rezidențială - pentru a evita taxa locală majorată - va induce alte
riscuri legate de activitate, atât în cazul PFA, cât și al firmelor.

Ce înseamnă clădire mixtă, ce trebuie declarat, când și

cât e taxa?

Conform Codului fiscal, clădirea mixtă este cea care are dublu
scop: rezidențial și nerezidențial (locuinţă şi activitate
economică).

Prin urmare, apare întrebarea: cum se stabilește impozitul?

Tot Codul fiscal arată că acolo unde suprafețele destinate celor

două scopuri pot fi delimitate, impozitul se calculează pentru
 fiecare în parte dacă sediul nu este declarat fără activitate. Dacă
sediul este declarat fără activitate, atunci impozitul se calculează
ca pentru clădiri rezidențiale.

În schimb, dacă suprafețele nu sunt evidențiate distinct (în

contractul de închiriere, de comodat ori alt contract prin care
imobilul este pus la dispoziție, în documentația cadastrală ori în
autorizația de construcție), atunci impozitul se stabilește ca
pentru:

 clădiri rezidențiale (între 0,08% și 0,2%, în funcție de decizia

consiliului local) dacă există un sediu social înregistrat, dar nu se
desfășoară activitate economică la sediu sau se desfășoară
activitate însă utilitățile nu cad în sarcina persoanei care
desfășoară activitatea economică;
 clădiri nerezidențiale (între 0,2% și 1,3%, în funcție de decizia
consiliului local) dacă există un sediu social înregistrat și se
desfășoară activitate economică și cheltuielile cu utilitățile cad în
sarcină persoanei care desfășoară activitatea economică.

Utilitățile fac diferența în cazul clădirilor pentru care

suprafețele nu sunt delimitate.

Atenție! Legiuitorul face distincție în privința

desfășurării/nedesfăşurării activității economice în funcție de
înregistrarea utilităților. Prin urmare, dacă aveți prevăzut în
contractul de spațiu (închiriere, comodat) că utilitățile sunt în
sarcina dvs și dacă aveți înregistrate mențiuni privind
desfășurarea activității la Registrul Comerțului vă încadrați la
clădire nerezidențială.

Important: Declarația trebuie depusă la direcțiile de

taxe locale, până pe 31 martie (conform ordinului ministrului
finanțelor și ministrului administrației nr. 4087/2069 din 2015),
iar în funcție de aceasta, autoritatea locală va stabili impozitul.

Declarația este obligatorie dacă există sediu!

Prin urmare, informațiile pe care le completați în formularul
prevăzut de ordinul menționat și documentele pe care le atașați
declarației sunt foarte importante. Documentele care se
anexează sunt cele din care reiese destinația clădirii,
precum: contracte de închiriere, contracte de comodat, autorizații
de construire și orice altele documente justificative.

Se poate declara și pe propria răspundere că „la adresa poștală

a clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal al unui operator
economic, dar nu se desfășoară nicio activitate economică”.

Obligația de a depune declarația o au atât persoanele fizice

care au înregistrat un sediu social, cele care desfășoară activități
independente și care au declarat sediul la adresa de domiciliu, cât
și cele care nu își deduc cheltuielile cu utilitățile înregistrate în
desfășurarea activității economice. Pe scurt, indiferent dacă există
sau nu activitate, trebuie să depuneţi declaraţia pentru clădirea
unde este înregistrat un sediu social ori un punct de lucru!

Valoarea impozabilă și evaluarea!

În cazul clădirilor rezidențiale (sau a suprafețelor din clădire

destinate scopului rezidențial), cota de 0,1% în București, de
exemplu, se aplică asupra valorii impozabile din tabelul din Codul
Fiscal.

Valorile impozabile pe metru pătrat cresc în 2016 (de la 935 lei

mp la 1.000 lei mp pentru clădirile din beton, cu toate utilitățile),
iar algortimul de calcul este modificat (prin aplicarea unor noi
coeficienți de corecție).

În concluzie, valoarea impozabilă pentru clădiri rezidențiale este

majorată cu circa 25-30% față de anul trecut (în funcție de
vechimea clădirii, rangul și zona localității etc).

Valoarea impozabilă pentru clădiri nerezidențiale este

cea reieșită dintr-un raport de evaluare făcut în ultimii 5
ani sau din contract/autorizație de construcție dacă a fost
achiziționată/construită în ultimii 5 ani, iar cota de impozit
 aplicabilă este între 0,2% și 1,3%, în funcție de decizia Consiliului
local.

Dacă nu a fost achiziționată/construită în ultimii 5 ani sau dacă

nu există o reevaluare în acest interval, cota de impozit crește la
2% din valoarea de referință determinată de Codul fiscal pentru
clădirile rezidențiale. În consecință, într-un astfel de caz,
impozitul poate să depășească și de 20 de ori nivelul actual.

Observații:

 Consiliile locale au posibilitatea să majoreze impozitele cu până la

50% (față de maximum 20%, cum era în Codul fiscal vechi);
 Terenul de sub clădire nu mai este scutit de impozit;
 Deținerea de mai multe clădiri nu va mai fi supraimpozitată.

Exemple:

Normele de aplicare ale Codului fiscal (aprobate prin Hotărârea

de Guvern nr. 1/2016, publicată în Monitorul Oficial, nr. 22 din 13
ianuarie 2016) prezintă un exemplu de calcul pentru o clădire
mixtă, pentru care suprafețele utilizate rezidențial/nerezidențial
sunt evidențiate distinct.

Exemplul este pentru o clădire construită în anul 2000, dintr-o

localitate rang 0, zonă B, cu suprafața utilă 190 mp, din care 90
mp au destinație rezidențială și 100 mp destinație nerezidențială.
Tipul clădirii este cu cadre din beton armat, dotată cu toate cele
patru instalații.

1. Dacă valoarea impozabilă reiese dintr-un raport de

evaluare, impozitul este:

 315 lei pentru suprafața rezidențială;

 3.420,95 lei pentru suprafața nerezidențială.
Impozitul total anual se rotunjește la 3.736 lei.

2. Dacă valoarea suprafeței în scop nerezidențial nu reiese dintr-

un raport de evaluare sau dintr-un act doveditor al transferului
dreptului de proprietate încheiat în ultimii 5 ani (2011-2015),
atunci pentru suprafața rezidențială nu există modificări, însă
pentru suprafaţa nerezidențială impozitul va fi de 7.000,00 lei.

Impozitul total anual este 7.315 lei.

Implicații și riscuri

Decizia de a opta pentru nedesfăşurarea activității/nededucerea

utilităților pentru a nu plăti impozit majorat poate induce
anumite riscuri activității. Este posibil ca deducerea utilităților să
compenseze suma plătită suplimentar pentru impozitul majorat.
Oricum, decizia poate avea efecte doar din anul următor, pentru
anul 2016 urmând să se datoreze impozit conform destinației pe
care clădirea o avea la 31 decembrie 2015.

Pentru PFA

Dacă declarați că nu aveți activitate la sediu şi nici nu aveți puncte

de lucru, sedii secundare, există riscul să nu mai îndepliniți unul
dintre criteriile pentru activități independente (putându-se
considera că aveți relație de dependenţă pentru că folosiți baza
materială a beneficiarului). Prin urmare, activitatea ar putea fi
retratată fiscal şi reîncadrată la venit din activitate
dependentă/salariată.

Pentru firme

Lipsa activităţii la sediul social ori la punctele de lucru are riscuri

mari de invalidare/refuz de acordare a codului de TVA. De anul
trecut, sediul social este un criteriu foarte important pentru
înregistrarea în scopuri de TVA, iar Fiscul ia informaţii, în acest
sens, de la Registrul Comerţului.