Evaluarea pentru impozitare

By evaluari | 18 ianuarie 2016

0 Comment

Sistemul de impozitare a proprietatilor imobiliare va fi modificat substantial din 2016, odata cu

intrarea in vigoare a noului Cod fiscal. Astfel, impozitul pe cladiri se va calcula in functie de
destinatia cladirii, adica rezidentiala sau nerezidentiala, si nu in functie de detinatorul ei
(persoana fizica sau persoana juridica), cum se intampla in prezent. Schimbarea modului de
impozitare va duce la cresterea si de pana la zece ori a taxelor pentru persoanele fizice ale
caror locuinte sunt folosite in scopuri comerciale si nu pentru locuit.

Pentru cladirile nerezidentiale, impozitul se va calcula, din 2016, prin aplicarea unei cote
cuprinse intre 0,2-1,3% (in functie de decizia consiliului local) asupra valorii:
 1. rezultata dintr-un raport de evaluare intocmit de un evaluator autorizat in ultimii 5 ani
anteriori anului de referinta;
 2. lucrarilor de constructii, in cazul cladirilor noi, construite in ultimii 5 ani anteriori anului de
referinta;
 3. cladirilor care rezulta din actul prin care se transfera dreptul de proprietate, in cazul
cladirilor dobandite in ultimii 5 ani.
Atentie! Daca valoarea cladirii nu poate fi calculata asupra uneia dintre aceste trei valori,
cota de impozit va fi de 2% si se va aplica asupra valorii impozabile calculate ca pentru
cladiri rezidentiale.
Pentru cladirile nerezidentiale aflate in proprietatea persoanelor fizice, utilizate pentru activitati
din domeniul agricol, impozitul pe cladiri se calculeaza prin aplicarea unei cote
de 0,4% asupra valorii impozabile a cladirii.

Pentru cladirile cu destinatie mixta, impozitul se va calcula prin insumarea impozitului pentru
suprafata folosita in scop rezidential cu cel pentru suprafata in scop nerezidential.
Daca cele doua tipuri de suprafete nu pot fi evidentiate distinct, impozitul se va datora ca pentru
cladiri:

 1. rezidentiale, daca este inregistrat un domiciliu fiscal si nu se desfasoara nicio activitate

economica;
 2. nerezidentiale daca este inregistrat un domiciliu fiscal la care se desfasoara activitatea
economica, iar cheltuielile cu utilitatile sunt inregistrate in sarcina persoanei care
desfasoara activitatea economica.

Cum se va calcula impozitul pe cladirile detinute de firme?

Potrivit noilor reglementari, de la anul, pentru persoanele juridice, exact ca in cazul persoanelor
fizice, cota impozitului pe cladiri va fi:

 1. intre 0,08%-0,2% pentru cladirile rezidentiale;

 2. intre 0,2-1,3% pentru cladirile nerezidentiale. In cazul cladirilor nerezidentiale folosite
pentru activitati din domeniul agricol, impozitul pe cladiri se va calcula prin aplicarea unei
cote de 0,4%asupra valorii impozabile a cladirii.
 insumarea impozitului calculat pentru suprafata folosita in scop rezidential cu cel pentru
suprafata folosita in scop nerezidential, in cazul cladirilor cu destinatie mixta.
O alta noutate pe care o aduce actul normativ stabileste ca impozitul aplicat cladirilor care nu
au fost reevaluate va scadea.
Astfel, reglementarile noului Cod fiscal prevad o cota de 5% pentru cladirile a caror valoare nu a
fost actualizata in ultimii trei ani anteriori anului fiscal de referinta. Noua valoare este mult mai
mica decat cea aplicabila in prezent, cuprinsa intre 10% si 20%.
Valoarea impozabila a cladirilor detinute de persoane juridice va fi valoarea de la 31 decembrie a
anului anterior celui pentru care se va datora impozitul si poate fi:

1. ultima valoare impozabila inregistrata in evidentele organului fiscal;

2. valoarea rezultata dintr-un raport de evaluare intocmit de un evaluator autorizat;

3. valoarea finala a lucrarilor de constructii, in cazul cladirilor noi, construite in cursul anului fiscal
anterior;

4. valoarea rezultata dintr-un raport de evaluare intocmit de un evaluator autorizat, in cazul

cladirilor care sunt finantate in baza unui contract de leasing financiar;

5. valoarea cladirilor care rezulta din actul prin care se transfera dreptul de proprietate, in cazul
cladirilor dobandite in cursul anului fiscal anterior;

6. valoarea inscrisa in contabilitatea proprietarului cladirii și comunicata concesionarului,

locatarului, titularului dreptului de administrare sau de folosinta, dupa caz.

Foarte util pentru contribuabilii persoane fizice este de citit ghidul de aici.

Exemplu de calcul:
La nivelul Mun. Pitesti, Consiliul Local a stabilit o cota de impozitare de 0.2% pentru cladirile
nerezindentiale aflate in proprietatea persoanelor fizice.
De exemplu, pentru un spatiu comercial cu finisaje medii, in suprafata de 65 mp, la parterul uni
bloc P+4 construit in anii 80, apartinand unei persoane fizice exista doua posibilitati*:

1. Proprietarul intocmeste si depune la primarie raport de evaluare pana la data de 31 martie

2016 din care rezulta ca valoarea acestuia este 100.000 lei (aproximativ 350 €/mp)
impozitul de plata va fi: 0.2% x 100.000 = 200 lei /an

2. Proprietarul nu depune raport de evaluare si impozitul se calculeaza conform normelor

metodologie ce aplicare a Codului Fiscal cu o cota de 2% la valoarea de 1000 lei/mp
desfasurat, impozitul de plata va fi: 65 mp x 1000 lei/mp x 2 % = 1.300 lei/an

Diferenta de impozit va fi asadar de 1.100 lei, de aproximativ 7 ori mai mare in cazul in care nu
se depune raport de evaluare.

In unele cazuri (cladiri mai vechi, degradate, finisaje inferioare, etc.) aceasta diferenta poate
ajunge si la de pana 10 -15 ori mai mare in cazul in care nu se intocmeste si nu se depune
raport de evaluare.

Va reamintim ca acest raport trebuie intocmit doar de catre un evaluator autorizat, membru
ANEVAR.
De asemenea, raportul trebuie inregistrat in Baza de Informatii Fiscale (BIF) primind astfel un
numar unic de inregistrare si o recipisa care trebuie anexata la raport. Lipsa recipisei de
inregistrare in BIF sau intocmirea lui de catre persoane care nu detin calitatea de evaluatori
autorizati, membrii titulari (corporativi) ai ANEVAR, atrage dupa sine anularea raportului si
raspunderea materiala a partilor.

* – calculele de mai sus sunt prezentate cu titul general si informativ, valoarea activului depizand
de mai multi factori: varsta, dotari, finisaje, etc. si fiind stabilita doar in urma intocmirii efective a
raprotului de evaluare.
Va reamintim ca acest raport trebuie intocmit
doar de catre un evaluator autorizat, membru
ANEVAR.
De asemenea, raportul trebuie inregistrat in Baza
de Informatii Fiscale (BIF) primind astfel un
numar unic de inregistrare si o recipisa care trebuie
anexata la raport. Lipsa recipisei de inregistrare in
BIF sau intocmirea lui de catre persoane care nu
detin calitatea de evaluatori autorizati, membrii
titulari (corporativi) ai ANEVAR, atrage dupa sine
anularea raportului si raspunderea materiala a
partilor.

* – calculele de mai sus sunt prezentate cu titul

general si informativ, valoarea activului depizand
de mai multi factori: varsta, dotari, finisaje, etc. si
fiind stabilita doar in urma intocmirii efective a
raprotului de evaluare.
NORMA DE APLICARE – H.G. 1 / 2016
SECȚIUNEA a 4-a - Calculul impozitului pe clădirile nerezidențiale

38. Pentru stabilirea impozitului pe clădiri conform art. 458 și art. 460 alin. (2)
și (3) din Codul fiscal, în cazul în care contribuabilul depune la organul fiscal local
o declarație la care anexează un raport de evaluare, valoarea impozabilă a clădirii
este considerată a fi cea care rezultă din raportul de evaluare, chiar și în situația în
care clădirea a fost finalizată sau dobândită în ultimii 5 ani anteriori anului de
referință, în cazul persoanelor fizice, respectiv în ultimii 3 ani anteriori anului de
referință, în cazul persoanelor juridice.

39. (1) Rapoartele de evaluare se întocmesc de un evaluator autorizat în

conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data
evaluării și reflectă valoarea clădirii la data de 31 decembrie a anului anterior
anului de referință și nu se înregistrează în evidențele contabile.

(2) În vederea stabilirii impozitului pe clădiri, rapoartele de evaluare se depun

în copie, la organul fiscal local, ca anexă la declarația contribuabilului, până la
primul termen de plată din anul de referință.

(3) Începând cu luna iunie a anului 2016, organele fiscale locale comunică
Ministerului Finanțelor Publice, până la data de 15 a fiecărei luni, informațiile din
rapoartele de evaluare depuse de contribuabili, în vederea introducerii acestora
într-un registru electronic. Registrul electronic se publică pe pagina de internet a
Ministerului Finanțelor Publice și poate fi consultat de orice persoană.
Instrucțiunile de completare, organizare și exploatare a registrului electronic se
aprobă prin ordin comun al ministrului finanțelor publice și al ministrului
dezvoltării regionale și administrației publice.

40. Rapoartele de evaluare în scopul stabilirii impozitului pe clădiri pot fi

verificate de autoritățile locale în conformitate cu standardele de evaluare în
vigoare la data evaluării.

41. Din punct de vedere fiscal, se consideră ca fiind activități din domeniul
agricol numai cele care corespund activităților corespunzătoare grupelor 011 -
016 din Ordinul președintelui Institutului Național de Statistică nr. 337/2007
privind actualizarea Clasificării activităților din economia națională - CAEN.

42. Din punct de vedere fiscal, se consideră ca fiind utilizate pentru activități
din domeniul agricol numai acele clădiri folosite în exclusivitate pentru activitățile
care corespund grupelor 011 - 016 din Ordinul președintelui Institutului Național
de Statistică nr. 337/2007 privind actualizarea Clasificării activităților din economia
națională - CAEN.

ART. 458 - Calculul impozitului pe clădirile nerezidențiale aflate în

proprietatea persoanelor fizice

(1) Pentru clădirile nerezidențiale aflate în proprietatea persoanelor fizice,

impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2 - 1,3%
asupra valorii care poate fi:

a) valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator

autorizat în ultimii 5 ani anteriori anului de referință, depus la organul fiscal local
până la primul termen de plată din anul de referință;

b) valoarea finală a lucrărilor de construcții, în cazul clădirilor noi, construite în

ultimii 5 ani anteriori anului de referință;

c) valoarea clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de
proprietate, în cazul clădirilor dobândite în ultimii 5 ani anteriori anului de
referință. Norme metodologice

(2) Cota impozitului pe clădiri se stabilește prin hotărâre a consiliului local. La

nivelul municipiului București, această atribuție revine Consiliului General al
Municipiului București.

(3) Pentru clădirile nerezidențiale aflate în proprietatea persoanelor fizice,

utilizate pentru activități din domeniul agricol, impozitul pe clădiri se calculează
prin aplicarea unei cote de 0,4% asupra valorii impozabile a clădirii.

(4) În cazul în care valoarea clădirii nu poate fi calculată conform prevederilor

alin. (1), impozitul se calculează prin aplicarea cotei de 2% asupra valorii
impozabile determinate conform art. 457.