Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
FACULTATEA DE DREPT
SPECIALIZAREA: DREPT
CENTRUL TERITORIAL MIERCUREA CIUC
REFERAT LA DISCIPLINA:
DREPT CIVIL. CONTRACTELE
TEMA CONTROL I
Titlul referatului:
PROMISIUNEA BILATERALĂ DE VÂNZARE
Profesor de disciplină:
Conferențiar dr. COMANIȚA GHEORGHE
STUDENT:
FRÎNCEAN COSMIN-LUCIAN
Anul III
DE VÂNZARE ..................................................................... 8 – 10
4. BIBLIOGRAFIE ........................................................................ 10
2
1. NOŢIUNI INTRODUCTIVE
3
Răspunsul oferit la această întrebare în literatura de specialitate nu este unul
unitar.
Astfel, într-o primă opinie, se apreciază că nu este necesară încheierea
promisiunii în formă autentică, reținându-se că:
„Hotărârea judecătorească prin care se înlocuiește consimțământul promitentului
poate fi pronunțată dacă toate celelalte condiții de validitate a vânzării sunt
îndeplinite. Spre exemplu, pentru vânzările supuse de lege condiției formei
autentice ad validitatem, această condiție ar fi îndeplinită datorită faptului că
hotărârea pronunțată în exercitarea funcțiilor sale de judecătorul competent are
natura unui act autentic. Prin ipoteză, ea constată consimțământul beneficiarului și
substituie consimțământul promitentului.”
Tot cu aceeași concluzie, s-a considerat în literatura de specialitate că textul
legal vizează necesitatea îndeplinirii condițiilor de validitate de către contractual
preparatoriu, iar nu de către contractul perfectat, făcându-se referire la faptul că:
„Condiţia rezultă implicit din textul art. 1669 alin. (1) C. civ., care pretinde ca
„toate celelalte condiţii de validitate să fie îndeplinite” şi care vizează evident
contractul de promisiune. Aceasta deoarece, pentru a se putea pronunţa hotărârea
care ţine loc de contract, promisiunea de vânzare trebuie să îndeplinească propriile
condiţii de validitate, necesare oricărei convenţii.
De exemplu, se cere existenţa unui consimţământ valabil exprimat, conform
dreptului comun (art. 1204 C. civ.). În momentul încheierii promisiunii, părţile
trebuie să aibă capacitatea de a vinde şi de a cumpăra, căci altfel acordul asupra
bunului vândut şi preţului nu ar fi valabil. De asemenea, obiectul promisiunii de
vânzare, constând în încheierea în viitor a contractului de vânzare, trebuie să fie
determinat şi licit, respectiv trebuie stipulat bunul care se va vinde şi preţul. La fel,
cauza trebuie să fie licită şi morală.”
Având în vedere faptul că legiuitorul nu a instituit nicio condiție de formă
pentru nașterea valabilă a promisiunii având ca obiect încheierea în viitor a unui
contract de vânzare-cumpărare a unui imobil, putem conchide în sensul că, în
opinia autorilor citați mai sus, instanța poate pronunța o hotărâre care să țină loc de
contract chiar și în ipoteza în care promisiunea nu este încheiată în formă autentică,
hotărârea pronunțată având natura unui act autentic prin care se consfințește
operațiunea de vânzare a unui imobil.
În sens contrar celor de mai sus, s-a apreciat în literatura de specialitate că:
„Cu toate acestea, legiuitorul instituie ceea ce am numit formă execuțională [idee
desprinsă din analiza art. 1279 alin. (3) și art. 1669 alin. (1) C. Civ.], care
presupune obligativitatea îndeplinirii de către promisiune a formei impuse de
legiuitor contractului promis [i.e. forma autentică în materie imobiliară], dacă se
pune problema remediului executării silite în natură, prin pronunțarea unei hotărâri
care să țină loc de contract.”
4
În dezvoltarea acestui raționament, s-a arătat că:
„Ultima parte a acestui text ridică cel mai semnificativ semn de întrebare, în
sensul că pune în discuţie chestiunea condiţiilor de validitate. De această dată,
semnificaţia literală a textului este aceea că el se referă la toate condiţiile de
validitate a contractului promis – aşadar, inclusiv la formă. Dacă la alin. (1) nu se
vorbeşte de condiţii de validitate, ci numai de elemente (clauze, în terminologia
legală) în lipsa cărora nu s-ar putea realiza executarea, de această dată [alin. (3)]
legiuitorul se referă expres la condiţiile de validitate din sfera cărora nu putem să
excludem forma. Într-o formulare mai eliptică, aceeaşi exprimare se regăseşte şi în
alin. (1) al art. 1.669 C. civ. în materie de promisiuni de vânzare (care vorbeşte de
posibilitatea pronunţării hotărârii judecătoreşti care ţine loc de contract „dacă toate
celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite” – sensul este acela că trebuie să
avem în vedere toate celelalte condiţii de validitate, inclusiv forma). Prin urmare,
dacă promisiunea de înstrăinare nu a fost încheiată în forma cerută de lege pentru
contractul promis, accesul creditorului la remediul pronunţării unei hotărâri care să
ţină loc de contract este prohibit.”
Tot în același sens, s-a reținut în literatura de specialitate că:
„observăm că nu se face vreo mențiune referitoare la care condiții de
valabilitate trebuie îndeplinite, respectiv cele de fond sau de formă ale contractului;
astfel că, potrivit principiului unde legea nu distinge, nici interpretul nu trebuie să o
facă, considerăm că toate aceste condiții trebuie îndeplinite în mod cumulativ”.
Rezumând, conform acestei opinii, se poate solicita pronunțarea unei hotărâri care
să țină loc de contract de vânzare-cumpărare a unui imobil doar dacă promisiunea
este încheiată la rândul ei în formă autentică.
În opinia noastră, nu este necesară încheierea promisiunii în formă autentică
pentru a putea obține executarea în natură a acesteia prin pronunțarea unei hotărâri
care să țină loc de contract, concluzie care reiese din textele legale care
reglementează această instituție.
Astfel, analizând prevederile legale aplicabile, constatăm că instanța poate
pronunța o hotărâre care să țină loc de contract „dacă toate celelalte condiții de
validitate sunt îndeplinite”. Or, prin „toate celelalte condiții de validitate” nu se
poate înțelege și condiția încheierii promisiunii în formă autentică din următoarele
considerente.
Condițiile de validitate pentru încheierea unui contract sunt, în conformitate
cu prevederile art. 1179 Cod Civil, următoarele:
1. capacitatea de a contracta;
2. consimţământul părţilor;
3. un obiect determinat şi licit;
4. o cauză licită şi morală.
5
În măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta
trebuie respectată, sub sancţiunea prevăzută de dispoziţiile legale aplicabile.”
Dat fiind mecanismul formării contractului prin pronunțarea unei hotărâri
care să țină loc de contract, apreciem că „celelalte condiții de validitate” vizează –
capacitatea părților, existența unui obiect determinat și licit și a unei cauze licite și
morale. Aceasta deoarece la momentul solicitării pronunțării hotărârii nu există un
acord de voințe în sensul perfectării contractului de vânzare, nu există un
consimțământ la vânzare, urmând ca instanța să constate exprimarea
consimțământului beneficiarului și să substituie consimțământul promitentului.
În ceea ce privește cerința formei autentice, astfel cum s-a reținut în
literatura de specialitate, forma reprezintă „modalitatea de exteriorizare a
manifestării de voinţă, făcută cu intenţia de a crea, modifica sau stinge un raport
juridic civil concret” sau „mijlocul de exteriorizare al voinței interne”. Astfel spus,
forma reprezintă o modalitate de exteriorizare a consimțământului părților.
În același sens, s-a arătat în literatura de specialitate că „prin condiții de
formă ad validitatem se înțeleg – lato sensu – acele condiții care se referă la felul
de a fi al manifestării de voință sau la formalitățile extrinseci ale acestei
manifestări (…)”. Or, în cazul pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract,
consimțământul la vânzare este exteriorizat prin chiar hotărârea pronunțată,
implicit este exteriorizat în formă autentică.
De asemenea, principalele rațiuni ale instituirii formei necesare ad
validitatem vizează „atenționarea părților asupra importanței deosebite pe care o
anumite acte juridice pentru patrimoniul celui care le face (…) exercitarea unui
control al societății, prin organele statului (…)”, rațiuni a căror finalitate este cu
totul asigurată și în ipoteza în care promisiunea nu este încheiată în formă
autentică, dat fiind faptul că există un control al instanței prin care se ating
dezideratele de protejare al intereselor părților și de analizare a legalității
operațiunii efectuate.
Mai mult, în lipsa precizării exprese de către legiuitor a necesității încheierii
promisiunii în formă autentică, considerăm că nu poate fi parțial lipsit de efecte
actul juridic încheiat prin privarea beneficiarul de cel mai energic mecanism care
permite salvgardarea drepturilor sale – executarea în natură a promisiunii prin
pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.
De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța,
la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre
care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele
legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu
sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu
se prevede altfel.
6
Promisiunea unilaterală de vânzare poate fi definită ca fiind contractul prin o
persoană, numită promitent, se obligă să vândă un bun, la un anumit preț, față de
cealaltă parte, numită beneficiar, dacă aceasta va voi să îl cumpere. Promisiunea
unilaterală de cumpărare reprezintă contractul prin care o persoană, numită
promitent, se obligă să cumpere un bun, la un anumit preț, față de cealaltă parte,
numită beneficiar, dacă beneficiarul va dori să îl vândă. Promisiunea bilaterală de
vânzare sau antecontractul de vânzare, reprezintă acel contract prin care ambele
părți își asumă obligații reciproce, respectiv aceea de a vinde și de a cumpăra un
anumit bun în viitor, la un preț determinat.
2. CONDIȚII DE VALIDITATE
Astfel cum am menționat anterior, promisiunea unilaterală de vânzare,
promisiunea unilaterală de cumpărare și promisiunea bilaterală de vânzare
reprezintă contracte. Aceasta înseamnă că în toate cazurile trebuie respectate
condițiile esențiale pentru validitatea contractului, astfel cum acestea se desprind
din dispozițiile art. 1179 C. civ..
De asemenea, în toate cazurile, potrivit art. 1279 alin. 1 C. civ., promisiunea
de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa
cărora părțile nu ar putea executa promisiunea. Așadar, promisiunea unilaterală de
vânzare sau de cumpărare, precum și promisiunea bilaterală de vânzare trebuie să
conțină referiri în special cu privire la bunul vândut și prețul convenit. Lipsa
elementelor menționate anterior – bun, preț – ar face imposibilă executarea
promisiunii, în acest caz obiectul acesteia fiind nedeterminat.
În toate ipotezele, pentru încheierea valabilă a promisiunii, nu este necesar
ca aceasta să respecte formalități speciale, adică promisiunea nu trebuie să îmbrace
forma cerută de lege ad validitatem pentru contractul de vânzare preconizat, fiind
suficient acordul părților. Aceasta deoarece promisiunea nu echivalează cu
contractul de vânzare, elementul de diferențiere între acestea existând tocmai în
privința efectului translativ de proprietate – la promisiune nu se produce
transmiterea proprietății, pe când în ipoteza contractului de vânzare are loc
transmiterea proprietății. De altfel, potrivit Deciziei nr. 23/2017, ÎCCJ s-a statuat
că în interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1279 alin. 3 teza întâi și art. 1669
alin. 1 C. civ., nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de
vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de
act autentic.
Potrivit art. 906 alin. 1 C. civ., promisiunea de a încheia un contract având
ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu
acesta se poate nota în cartea funciară, dacă promitentul este înscris în cartea
funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub
7
sancțiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi
încheiat contractul. Notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în
antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui.
10
BIBLIOGRAFIE:
11