Guía para Comprar Una Vivienda de José Tendero, Su Asesor Inmobiliario

José Tendero, Su Asesor Inmobilirio
Guía para Comprar una Vivienda

La compra de una vivienda constituye una de las decisiones de inversión de
mayor trascendencia que efectuaremos en nuestra vida, y más teniendo en
cuenta que España es uno de los países de la Unión Europea con mayor
porcentaje de población que accede a la vivienda en propiedad. Se trata de una
operación que, en la mayor parte de los casos, requiere un esfuerzo económico
y de duración únicos, ya que la importante decisión de adquirir una vivienda
compromete no sólo el dinero ahorrado, sino también los ingresos futuros, por
lo que el proceso precisa considerables dosis de reflexión y paciencia y
asesorarse con el mejor profesional Agente Inmobiliario José Tendero,
Asociado a Remax Moratalaz
. La compra de una vivienda constituye una de las decisiones de inversión de

mayor trascendencia que efectuaremos en nuestra vida, y más teniendo en
cuenta que España es uno de los países de la Unión Europea con mayor
porcentaje de población que accede a la vivienda en propiedad (ver anexo).
Se trata de una operación que, en la mayor parte de los casos, requiere un

esfuerzo económico y de duración únicos, ya que la importante
decisión de adquirir una vivienda compromete no sólo el dinero ahorrado, sino
también los ingresos futuros, por lo que el proceso precisa considerables dosis
de reflexión y paciencia.
Es importante en el momento de adquirir la vivienda no precipitarse y llevar a

cabo un análisis previo sobre el tipo de inmueble que deseamos y, por
supuesto, estamos en condiciones de adquirir.
La compra estará condicionada por una serie de factores tales como la

localización, la antigüedad, la calidad, el precio, etc. La conjunción de todos
ellos nos llevará a la toma de la decisión definitiva.
Si usted necesita pedir dinero para comprar la vivienda, las entidades

financieras ofrecen en estos días la mayor oferta de
créditos hipotecarios que jamás se había conocido en España (anexo cuadro

x). Ahora bien, en este generoso panorama de créditos, el que decida comprar
una vivienda o cambiar la actual debe saber cuál es el crédito hipotecario que
más se ajusta a su perfil y a sus necesidades, no dejándose llevar por las
ofertas engañosas que pueden conducirle a una decisión equivocada. Todo es
una cuestión de adaptarse a un entorno económico en el cual se pretende dar
respuesta a todas las necesidades de los clientes y, por ello, las fórmulas se
multiplican.
Si quiere vender ó comprar contrate los servicios del mejor Asesor Inmobiliario de la
zona, llámeme al 671.219.843 ó 91 439 92 29 calle Marroquina, 22-Local- 28030-MORATALAZ-MADRID
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De este modo, si usted está buscando una vivienda, el objeto del presente
manual es informarle, explicarle y asesorarle sobre todos los pasos y pautas
que tiene que dar en la compra y financiación de la vivienda, y que, de esta
forma, pueda llegar a comprender los complejos y necesarios trámites del
proceso de adquisición.
De esta forma, haremos un recordatorio general para no olvidar ningún detalle a la

hora de preguntar sobre una posible adquisición de vivienda, ya sea para comprar una
nueva o de segunda mano.
2. Elección de su vivienda
Al comenzar a pensar en la compra de la vivienda debe tener en cuenta una serie de

factores, tales como:
2.1. La localización de la vivienda
Es el primer factor a tener en cuenta en nuestra decisión. Tenemos que comprobar si

el inmueble se ajusta a nuestras necesidades personales (trabajo, colegios, transporte),
familiares o, simplemente, a nuestras preferencias (vivienda céntrica, unifamiliar, en el
campo, etc.).
2.2. Características
Existen diferentes características que el ciudadano debe tener presentes a la hora de

adquirir su propia vivienda, tales como el tamaño, distribución, orientación y altura,
etc., con el objetivo de que se adecue tanto a sus necesidades presentes como a las
futuras.
En primer lugar, hay que saber diferenciar entre superficie construida (que incluye los
muros y zonas comunes) y superficie útil (la que realmente disfrutamos).
En segundo lugar hay que analizar la distribución de la vivienda, es decir, decidir el

número de habitaciones y baños que busca, la dimensión de los mismos, etc. Es
interesante verificar si la vivienda objeto de compra cuenta con una serie de anexos,
tales como plaza de garaje o trastero. Considerar el nivel de piso que desea para su
hogar es también un aspecto que se tiene que decidir.
En tercer lugar es importante conocer los elementos comunes (piscina, gimnasio,

sauna etc.) y el entorno de nuestra futura vivienda (zonas verdes, colegios, centros
sanitarios, etc.).
2.3. Calidades
El precio de la vivienda viene determinado en buena parte por la superficie de la

misma y su situación, ya que el coste del suelo es muy variable dependiendo de la zona
elegida. Pero, además, ha de considerarse a este respecto la calidad de los materiales
que se hayan utilizado en la construcción. En definitiva, una vez realizada la selección
anterior, deberá comprobar que la calidad de la vivienda está en relación con el precio
que vamos a pagar por la misma y si cubre nuestras expectativas
En el caso de viviendas de segunda mano, es preciso comprobar el estado de

conservación de la vivienda (puertas, armarios, ventanas, estado de la fachada, suelo,
si existen humedades, etc.), aunque en este caso suele ser preciso contar con una
inversión adicional para la reforma interior.
2.4. Gastos y precios
No hay que olvidar que, al adquirir una vivienda, el precio final se verá aumentado por
una serie de gastos, tales como:
• Impuestos
o Impuesto sobre el Valor Añadido: Es el 7%; solamente se aplica en el
caso de que la vivienda sea nueva y se calcula sobre el precio de la
misma (importe que consta en la escritura). Existen casos en los que el
IVA es del 4%, como ocurre con las viviendas de régimen especial o de
promoción pública. Estos tipos se aplican también a las entregas de
garajes y anexos situados en el mismo edificio y que se tramitan de
modo conjunto con la vivienda, con el límite de dos plazas de garaje por
adquirente (en el supuesto de régimen especial o de promoción
pública).
o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: Se aplica únicamente en
el caso de vivienda usada y es en general del 6%. Debe tener presente
que en su comunidad autónoma puede ser diferente.
o Actos Jurídicos Documentados: Se trata de una carga impositiva que se
ha de pagar cuando se formaliza la operación mediante documento
notarial, mercantil o administrativo. Se aplica un tipo impositivo del 0,5%
sobre el valor escriturado de la vivienda o sobre el importe del que se
responde frente al banco que financia la vivienda, en el supuesto de
contar con un préstamo hipotecario.
• Notaría: Gastos que se deben pagar al notario en el momento de formalizar las

escrituras de compraventa o en caso de ser
necesaria la utilización del préstamo hipotecario, que requiere de escritura pública.
• Registro de la Propiedad: Se incluyen las notas simples que solicitemos con el

fin de comprobar el estado de titularidad, cargas de la vivienda, verificación
registral en el momento de la firma de la escritura y la inscripción de los títulos
que tengan lugar.
• Gestoría: Se incurre en gastos por la gestión de las escrituras, liquidación de
impuestos e inscripciones en el Registro de la Propiedad.
• Gastos de tasación: Se incurre solamente en el caso de que se solicite un
préstamo hipotecario para la adquisición de su nueva vivienda. Se pagarán a la
entidad financiera o a una sociedad de tasación independiente.
• Gastos bancarios: Constituidos por las comisiones que aplican las entidades
financieras al formalizar un préstamo hipotecario.
• Gastos de seguros: La Ley 2/1981, Reguladora del Mercado Hipotecario, obliga
al titular de un préstamo hipotecario a contratar un seguro de daños o
incendios sobre la vivienda a hipotecar. También se recomienda, aunque no
sea obligatorio, contratar un seguro de amortización del préstamo que cubra,
en caso de fallecimiento del titular, el capital pendiente de pago. Una vez
analizada esta serie de aspectos al iniciar la búsqueda, usted podrá elegir entre
los siguientes tipos básicos de vivienda:
Viviendas libres: En este caso las condiciones de financiación serán las que
libremente negocien las partes contratantes, no siendo objeto de ayudas
administrativas ni, por consiguiente, de limitaciones de este carácter a la libre
disposición y uso de la vivienda.
• Viviendas en construcción: Pueden estar en proyecto o en construcción.
Teniendo en cuenta esta premisa, debe tener presente que adquiere un
producto no terminado y, por lo tanto, deberá tomar precauciones. Así, le será
muy útil acudir al Registro Mercantil para conseguir información sobre la
empresa promotora; además es interesante recoger toda la documentación
sobre la publicidad que se hace, ya que los datos incluidos serán exigibles
como parte del contrato.
o Vivienda terminada: En este caso el comprador debe prestar especial
atención a una serie de comprobaciones previas a la adquisición y que
serán comentadas en un apartado concreto posterior (véase apartado 4
“Pasos previos a la compra de la vivienda. Comprobaciones
oportunas”). En este punto se encuentran incluidas tanto las viviendas
nuevas como las de segunda mano. Además, en el caso de vivienda de
segunda mano, puede ser una vivienda ya rehabilitada o por rehabilitar.
• Vivienda de Promoción Pública (VPP): Es la denominación que agrupa a las
antiguas viviendas de protección oficial (VPO) y viviendas de precio tasado
(VPT). Se caracterizan porque tienen limitación en su superficie útil máxima de
90 m2 y en su precio, y porque además, en virtud de una protección
administrativa, dan derecho a una financiación cualificada o ventajas
económicas (subvenciones en la cuota del crédito hipotecario, en ocasiones, a
fondo perdido, y subsidios reforzados) al comprador y al promotor, siempre y
cuando los adjudicatarios reúnan los requisitos exigidos por la normativa
aplicable, debiendo soportar como contrapartida una serie de limitaciones
administrativas a la libre disposición y uso de la vivienda.
Así, las VPP están sujetas a un régimen especial de adquisición, ya que los particulares que
deseen acceder a la compra de una vivienda protegida deberán cumplir las condiciones que
en cada momento determine el Ministerio de Fomento, el Plan Estatal 2005-2008 para

favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda (aprobado en el Real Decreto
801/2005, del 1 de julio).
El nuevo Plan de Vivienda incorpora un sistema de financiación cualificada, que

potencia la promoción de viviendas protegidas en alquiler, intensifica y concentra las
ayudas para la compra, a quienes acceden por primera vez a la propiedad de una
vivienda y refuerza el sistema de ayudas a la construcción en suelo destinado
preferentemente a la promoción de viviendas protegidas. Asimismo, en 2004 el nuevo
Gobierno realizaba una serie de modificaciones sobre el RD 1/2002 por las que
pretende estimular la oferta de viviendas protegidas en arrendamiento mediante el
incremento de las subvenciones a promotores de este tipo de viviendas. Además se
potencian las subvenciones estatales a quienes rehabiliten sus viviendas libres para
cederlas en arrendamiento, al tiempo que se crea una nueva subvención para
inquilinos preferentemente jóvenes, con la intención de facilitar el pago de alquileres a
este sector de la población.
3. ¿Dónde puede informarse?
El acceso a la oferta inmobiliaria puede llevarse a cabo de forma muy variada, bien sea
desde la visita de las calles o las zonas que despiertan interés, bien a través de los
medios de difusión general (revistas especializadas en el sector o páginas inmobiliarias
de la prensa) o a través de agentes especializados, gestores inmobiliarios de
promociones y edificaciones (GEPI), agentes de la propiedad inmobiliaria (API),
agencias inmobiliarias o empresas promotoras. En la actualidad, la mayor parte de la
información necesaria se puede encontrar en Internet.
En el caso de que decida acudir a un API, debe asegurarse de su condición de agente

colegiado y la garantía de que tiene encargada la venta de la vivienda, con carácter
exclusivo o no.
También puede dirigirse a un gestor de comunidades o de cooperativas para entrar en

una comunidad o en una cooperativa cuyo fin sea la construcción de una vivienda.
La cooperativa es una agrupación de personas con interés por comprar una vivienda.
Una de sus principales ventajas es que los futuros propietarios pueden ahorrarse parte
del beneficio empresarial que logra el promotor privado, aunque lo habitual es que se
contraten los servicios de una gestora. Si usted se incorpora a una cooperativa, debe
prestar especial atención a los estatutos, ya que es el elemento fundamental de su
existencia y funcionamiento. En ellos se explican los derechos y deberes de los socios,

la adopción de los acuerdos sociales, la forma de darse de baja, las aportaciones que
hay que hacer, cómo hay que hacerlas, etc. Como medida preventiva, es aconsejable
optar por una cooperativa con experiencia probada o que agrupe algún colectivo
profesional o social. En la Confederación de Cooperativas de Vivienda (c/
Vallehermoso, 15 - 1ª planta, 28015 Madrid, teléfono 91 593 11 95 / 91 447 93 01; E-
mail: concovi@terra.es) le pueden asesorar e informar sobre sus posibles dudas.
Al inscribirse en una cooperativa, existe una cuota de preinscripción para la cobertura

del pago de los primeros servicios. La condición de socio se adquiere al desembolsar la
cantidad que se prevea en los estatutos, al suscribir un título de capital social;
entonces, usted puede exigir por escrito las condiciones que se establecen para el
proyecto y una copia de los estatutos de la cooperativa. En asamblea se aprobará el
plan de financiación, en el que se fijarán las aportaciones para la construcción de la
vivienda.
Si su idea es la de formar parte de una comunidad de propietarios con el objeto de

conseguir una vivienda nueva, deberá llevar a cabo un intenso seguimiento de las fases
de construcción y, a la vez, participar de forma activa en todo lo que afecte a su futura
vivienda, ya que los acuerdos se adoptan por mayoría.
En cualquiera de los casos es importante que tome precauciones y, antes de pagar

ninguna cantidad, asegúrese del destino de su dinero.
Para finalizar, otra opción a la que puede recurrir es la construcción de una vivienda
nueva por parte de uno mismo, siempre y cuando se disponga ya de suelo propio o se
tenga la posibilidad de adquirirlo.
4. Pasos previos a la compra de la vivienda. Comprobaciones oportunas
4.1. ¿Qué información previa debe obtener para realizar una compra segura? y
¿quién debe proporcionarle esa información?
La información debe utilizarse como medida preventiva. Usted ha de saber de forma

sencilla y clara, cuáles son los instrumentos jurídicos que previenen el fraude a la hora
de comprar una vivienda. La exigibilidad y relevancia de estos instrumentos
preventivos difieren según estemos ante una compraventa empresarial, compraventa
entre particulares o adquisición en régimen cooperativo, y según se trate de viviendas

terminadas o viviendas programadas o en construcción.
4.1.1 Venta empresarial
En la venta empresarial, los instrumentos de información a disposición del comprador

en la compraventa y arrendamiento de viviendas son los siguientes:
• Folletos o documentos similares: Han de ajustarse a las verdaderas

características, condiciones y utilidad de las viviendas, debiendo expresar
siempre los siguientes datos:
o Fase de construcción en que se encuentre la vivienda.
o Datos sobre su ubicación
o Datos identificativos del vendedor, nombre o razón social, domicilio y
datos de la inscripción en el Registro Mercantil, si el vendedor está
constituido como sociedad mercantil.
o Descripción general del edificio y de la vivienda, con su superficie
útil, zonas comunes y servicios accesorios, así como referencia a los
materiales empleados en la construcción (memoria de calidades).
o Situación registral del inmueble o conjunto inmobiliario que identifique
suficientemente la finca.
o Precio total y forma de pago.
• Información a disposición del público: Los empresarios y profesionales de la
venta de viviendas deberán tener a disposición del público y de las autoridades
competentes, además de los datos señalados en el apartado anterior, la
siguiente documentación:
o Plano general del emplazamiento y de la vivienda, con descripción del
trazado de las redes eléctricas, agua, calefacción, garantía de las
mismas y medidas de seguridad contra incendios.
o Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones
especiales y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.
o Copia de la licencia de obras y demás autorizaciones exigidas para la
construcción de la vivienda, de la cédula urbanística y de la licencia de
primera ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios
accesorios.
o Estatutos y normas de régimen interior de la Comunidad de
Propietarios, en su caso, contratos de servicios y suministros de la
comunidad, extracto de cuentas y cuota de gastos comunes,
información tributaria, forma contractual prevista, fecha de la entrega
de la vivienda, fase de edificación y nombre y domicilio social del arquitecto

y constructor de la obra.
• Requisitos del contrato de compraventa: El contrato de compraventa es

aquel documento que obliga a ambas partes (vendedor y comprador),
que tendrá que elevarse a escritura pública y ser inscrito en el Registro
de la Propiedad para tener valor frente a terceros.
La ley exige que el contrato esté redactado con la debida claridad y sencillez, sin
referencia a documentos que no se faciliten antes o durante la celebración del
contrato. Además el contrato debe responder a los principios de la buena fe y justo

equilibrio de las obligaciones de ambas partes, prohibiendo expresamente las cláusulas
que:
• No indiquen claramente u omitan datos sobre el precio aplazado, tipo de

interés anual y condiciones de amortización de los saldos pendientes, en
su caso.
• Permitan al vendedor aumentar discrecionalmente el precio aplazado o
impongan incrementos del precio por conceptos adicionales (incluidas
reformas) no sometidas a la decisión del comprador.
• Repercutan sobre el comprador errores o fallos que no le sean imputables.
• Impongan en la primera venta al comprador la obligación de abonar los
gastos derivados de la preparación de la titulación que por ley o por su
naturaleza correspondan al vendedor.
• Impongan un incremento del precio por servicios, accesorios, financiación,
aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones, que no
correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser
libremente aceptadas o rechazadas por el comprador con independencia
del contrato principal.
• Otorguen a una de las partes la facultad de resolver discrecionalmente el
contrato.
Pese a ello, no es de extrañar que, a la hora de firmar el contrato privado de

compraventa de una vivienda, exista una posición de desequilibrio entre las partes, ya
que el comprador se ve obligado a aceptar cláusulas redactadas de antemano por la
parte vendedora en las que se imponen una serie de condiciones y renuncias que no
han sido negociadas y a las que sólo cabe adherirse en muchas ocasiones, a pesar del
abuso de derecho que ocultan los contratos (llamados por ello "de adhesión").
Es aconsejable que, antes de firmar el contrato, lo leamos detenidamente y pidamos

asesoramiento sobre el mismo. En cualquier caso, en el contrato deberá aparecer
reflejado lo siguiente:
• Identificación del vendedor, del comprador y de la vivienda, así como

descripción detallada de ésta.
• Plazo o fecha de entrega de la vivienda.
• Precio total de la venta y forma de pago, que deberá especificar:
a. En el supuesto de precio aplazado, tipo de interés, cantidades a
abonar por principal e intereses y fechas de sus respectivos
vencimientos.
b. En el supuesto de vivienda en construcción o no acabada,
cuenta especial abierta por el vendedor en la que habrán de
integrarse las cantidades a cuenta que el comprador debe
entregar, así como contrato o póliza de seguro autorizado en
el registro de bancos o cajas que garantice la devolución de

las cantidades entregadas a cuenta en caso de incumplimiento
del vendedor, salvo si éste es una entidad pública eximida de
tal obligación.
• Cláusulas legales aplicables en el caso de incumplimiento por alguna de
las dos partes.
• Obligación de ambas partes de elevar a escritura pública el contrato de
compraventa.
• Obligación del vendedor de soportar en la primera venta los gastos
derivados de la titulación que legalmente le corresponden. Éstos son los
de declaración de obra nueva y constitución de la propiedad horizontal,
hipotecas para financiar su construcción y su división o cancelación.
Asimismo, corresponde al vendedor abonar el Impuesto sobre el
Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía).
• El derecho a la elección de notario le corresponde al comprador.
Junto a la copia del contrato deberá exigirle al vendedor la entrega de una

documentación completa, suscrita por el mismo, en la que se defina, en planta a
escala, la vivienda y el trazado de todas sus instalaciones, así como de los materiales
empleados en la construcción, en especial de aquellos a los que el usuario no tenga
acceso directo.
• Ocasiones en las que se puede rescindir un contrato de

compraventa: las condiciones en las que se puede anular un contrato,
suelen venir reflejadas en las cláusulas del mismo, con el fin de dotarlo
de mayor seguridad para ambas partes contratantes. Se establecen las
siguientes formas de resolución:
o Por incumplimiento de las obligaciones contraídas: cuando exista
un contrato bilateral entre dos personas y se produzca el
incumplimiento del mismo por una de ellas, quedará resuelta la
obligación existente entre las partes, bien mediante el
cumplimiento de la obligación, bien mediante la resolución del
contrato.
o Por pérdida del inmueble: si en el momento de celebrarse la venta
del inmueble, este se hubiese perdido o se tuvieran motivos
fundados de que se va a perder el inmueble y su precio, el
comprador podrá promover la resolución del contrato.
o Por falta de pago: mediante un requerimiento judicial por parte del
vendedor.
o Por cargas, vicios o defectos ocultos: Se podrá pedir la resolución
del contrato si la finca estuviese gravada, sin previa mención en la
escritura, con alguna carga o servidumbre, de modo tal que de
haberlo conocido previamente, el comprador no hubiese adquirido
el inmueble. Si no son manifestados en la venta los vicios o
defectos de la construcción, el comprador tendrá dos alternativas:
optar por la rescisión del contrato, o por ser indemnizado por los
daños y perjuicios ocasionados. Estas circunstancias deberán ser
claramente probadas en el caso de que se deba rescindir el
contrato por vía judicial.
4.1.2 Venta entre particulares
Si le interesa una vivienda y el vendedor es un particular, la información sobre la

situación de la finca que vamos a adquirir nos la brinda el propio vendedor y la misma
deberá ser veraz, de modo que podemos exigir al vendedor que nos acredite todos los
extremos de interés o, al menos, comprobarlos nosotros mismos de manera personal
dirigiéndonos al Registro de la Propiedad, donde comprobaremos:
• Si la vivienda que queremos comprar está a nombre de quien nos la

vende.
• La ubicación, superficie y características de la misma.
• La cuota que le corresponde en el inmueble.
• Las cargas, si las hubiere, que limitan el derecho de uso o dominio.
Comprobar si el vendedor está al corriente en el pago de las cuotas de comunidad y

del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (llamada comúnmente "contribución"), así como
que las instalaciones de la vivienda están en perfectas condiciones o, por el contrario,
están deterioradas.
En caso de que la finca esté gravada con una hipoteca, el comprador puede optar
entre la cancelación de la misma por el vendedor ante notario antes de firmar el
contrato o hacerse cargo de ella, subrogándose en la misma y descontando el importe
de la hipoteca del precio de la vivienda tras conocer todos los términos en que fue
contratada.
Asimismo, en el caso de que tenga la intención de adquirir una vivienda de protección

oficial (VPO), deben tenerse en cuenta los siguientes aspectos:
• La vivienda no se puede transmitir dentro de un determinado plazo, que

varía según el régimen de protección oficial, sin antes pedir autorización
y devolver el importe de la subvención recibida a la Administración
concedente, más los intereses legales originados desde que la recibió.
• Una vez concedida la autorización no se podrá ceder en venta o en
arrendamiento la vivienda por precio o renta superior al máximo que esté
en vigor en el momento de la cesión, salvo que la vivienda se encuentre
acogida a regímenes anteriores al R.D. 31/78, en cuyo caso el precio
será el que libremente acuerden las partes.
Sepa usted que, si la compraventa no se va a realizar en un plazo breve, el comprador

puede pedir en el Registro de la Propiedad que le envíen a su domicilio un certificado
de información continuada de la finca que le interesa adquirir con el fin de conocer
posteriores modificaciones de los derechos que sobre ella tenga el vendedor.
4.1.3 Adquisición de viviendas en régimen cooperativo
Frente a la adquisición de la vivienda a un tercero, sea éste un profesional o un

particular, una tercera posibilidad de compra de vivienda, muy extendida en el
mercado inmobiliario, es la promoción en régimen cooperativo. Así,

independientemente de las notables ventajas que supone para el adquirente,
comporta indudables riesgos (como que las viviendas no tienen precio cerrado, ya que
las aportaciones pueden no ser suficientes, y la vivienda puede quedar a medias hasta
que los cooperativistas desembolsen las nuevas cantidades, o del uso de peores
calidades para ajustarse a los presupuestos), especialmente evidentes en los últimos
años, en los que las garantías señaladas para la compraventa empresarial, aun siendo
aplicables también en este supuesto, no logran salvar. Esto se debe a que las
peculiares características de este sistema lo hacen equipararse a una promoción para
uso propio, siendo los socios-adquirentes los únicos responsables de los resultados
de la promoción, pese a que normalmente estas cooperativas son impulsadas por
terceros profesionales (gestores) que son los que, en la práctica, diseñan y deciden
todos los aspectos de la promoción al tomar el control de la misma.
Para aminorar los riesgos del régimen cooperativo, asegúrese al máximo de la

fiabilidad de los gestores pidiendo informes sobre actuaciones anteriores e, incluso,
garantías adicionales, aunque legalmente no estén obligados a prestarla.
4.1.4 Viviendas terminadas y viviendas programadas o en construcción
Como se ha señalado con anterioridad, la exigibilidad y relevancia de los instrumentos

a disposición del comprador para prevenir conflictos difieren según la vivienda esté
terminada, se encuentre aún en construcción o, incluso, simplemente proyectada.
Viviendas terminadas: En este caso es exigible toda la documentación reseñada en los

apartados anteriores (salvo garantía de cantidades entregadas a cuenta, al no existir
éstas), si bien la garantía se obtiene fundamentalmente con la siguiente
documentación:
• Certificado del Registro de la Propiedad, parar asegurarse de la

titularidad del vendedor y de la situación de cargas y gravámenes de la
vivienda.
• Licencia de primera ocupación, si es primera transmisión, y, además,
Cédula de Calificación Definitiva si es una VPP.
• Justificante de pago de las cuotas de la comunidad y del IBI.
Viviendas programadas o en construcción: En este caso se trata de la compra de la

vivienda futura o sobre plano. Por ello, no es exigible toda la documentación
reseñada en los apartados anteriores, sino la que pueda y deba aportar el promotor al
comprador porque legalmente tenga que contar con ella, lo cual dependerá de la fase
en que se encuentre la promoción.
Los riesgos son consiguientemente mayores que en el supuesto de compra de vivienda

terminada, teniendo especial relevancia, como medida preventiva, la exigencia, antes o en el
momento de la firma del contrato, de la siguiente documentación:
• Proyecto técnico aprobado y licencia de edificación.

• Cédula de Calificación Provisional si es VPP.
• Cédula Urbanística, con lo que evitaremos sorpresas en cuanto a la eventual
inexistencia de equipamientos complementarios ofertados (zonas verdes,
pistas de juego, gimnasio, etc.) o sobre el uso público de los mismos.
• Certificación registral que refleje la inscripción de la obra nueva y división
horizontal en el registro, la titularidad del vendedor y la situación de cargas y
gravámenes de la vivienda.
• Inclusión en el contrato de todas las cláusulas reseñadas en el apartado
correspondiente, teniendo especial relevancia la expresión de:
a. Precio total, forma de financiación y garantía.
b. Superficie no sólo construida, sino útil.
c. Plazo de entrega
Existen también otros importantes aspectos que debe conocer el comprador, tales
como:
• Las reformas o modificaciones: En el caso de que el promotor modifique
parcial o totalmente los proyectos de urbanización o construcción, y estas
modificaciones repercutan en el precio, se deberán comunicar al comprador,
que tendrá que dar su conformidad a los posibles aumentos del precio.
• La subrogación: La ley prohíbe expresamente todas las cláusulas que impongan
la obligación al comprador de pagar los gastos que le correspondan al
vendedor, como la escritura de obra nueva o la hipoteca para financiar la
construcción.
En el caso de que usted desee subrogarse de un crédito solicitado por el promotor (con
garantía de la vivienda que va adquirir), deberá conocer el nombre del notario, los datos de la
inscripción correspondientes del Registro de la Propiedad y las cantidades y plazos del crédito
que le correspondan a su vivienda (es fundamental que el crédito esté dividido entre viviendas
y locales, en su caso, del edificio, ya que, de lo contrario, todos los propietarios responden de
la totalidad del crédito solidariamente, lo que provocará múltiples problemas).
En cualquier caso, recabe toda la información disponible sobre la actuación del promotor en
situaciones precedentes, pues es la mejor garantía.
4.2. ¿A qué profesionales puede acudir para que le asesoren sobre la compra
En la fase previa a la celebración del contrato, además del vendedor o promotor, también
pueden intervenir, aunque no es obligatorio, el agente Inmobiliario, que nos ayuda a encontrar
una vivienda adaptada a nuestras necesidades y posibilidades; el gestor administrativo
colegiado, que colaborará en la obtención y tramitación de la documentación antes citada y en
la posterior tramitación del documento de compraventa ya formalizado; y el abogado, cuya
intervención es especialmente recomendable en los casos en los que la compraventa haya de
ser puesta en relación con el conjunto de las relaciones patrimoniales y familiares del
comprador o cuando la vivienda o finca que se pretende adquirir tenga especiales problemas
desde el punto de vista urbanístico o fiscal.
Capítulo aparte en materia de compraventa de bienes inmuebles merece la intervención de

notarios y registradores de la propiedad. La seguridad en el tráfico jurídico-inmobiliario se
basa en nuestro ordenamiento sobre dos instituciones: la fe pública notarial y el
Registro de la Propiedad. El notario no sólo asesora de forma independiente a los
contratantes con relación a la legalidad vigente civil, administrativa y fiscal, sino que, a
través de su intervención como fedatario público, da certeza al contenido del contrato.
En efecto, en nuestro Derecho, para la transmisión de la propiedad se sigue el sistema

de libertad de forma, de tal modo que un documento privado, seguido de la entrega
de la vivienda, es suficiente para transmitir la propiedad de la misma. Sin embargo, son
evidentes las ventajas de la escritura pública: mayor seguridad jurídica, prevención de
la litigiosidad (evitando pleitos sobre la propiedad), dada la función de asesoramiento
y fe pública del notario y su estrecha coordinación con el registrador de la propiedad
que le informa sobre la titularidad y cargas de la vivienda.
Uno de los distintos cometidos del registrador de la propiedad es el de proporcionar,

previo tratamiento profesional a fin de que sea fácilmente comprensible, la
información que contienen los asientos del Registro de la Propiedad, lo cual constituye
un paso previo a la adquisición de la propiedad y absolutamente imprescindible dado
el valor de dicha información, ya que, por ejemplo, la certificación es el único medio de
acreditar fehacientemente la titularidad y estado de cargas de la finca o vivienda, es
decir, saber si quien vende es realmente el propietario, si la vivienda está o no
hipotecada, si pesan sobre la misma demandas o embargos, si está sujeta a alguna
prohibición de disposición o a cualquier otra limitación del dominio, urbanística o
administrativa, etc. Esta información puede proporcionarse en forma de nota simple
informativa o bien mediante certificación. Esta última, a diferencia de la primera, que
tiene valor puramente informativo, tiene carácter de documento público otorgando
una presunción de legalidad a los actos y contratos inscritos en ella, y se encuentra
bajo la protección y amparo de los tribunales.
En caso de que el solicitante de la información tenga alguna duda sobre el contenido

de la información puede solicitar el asesoramiento profesional del registrador e,
incluso, cuando la complejidad del caso lo aconseje, un dictamen registral sobre la
situación jurídica de la vivienda o sobre la forma de superar los problemas jurídicos
que presente. En caso de ser verbal, este asesoramiento es gratuito.
5. El proceso de compra (I): antes de la firma del préstamo hipotecario
5.1. ¿Qué debe hacer antes de firmar el contrato? y ¿qué precauciones debe
tomar?
a. Comprobación directa de la situación física de la vivienda
La comprobación física y directa por parte del futuro comprador es una
actuación elemental de la que no debe prescindirse. Incluso es conveniente
cuando se trata de una finca o vivienda de segunda mano realizar esta
comprobación asistido de un profesional (arquitecto o aparejador).
Aun realizando cuidadosamente esta comprobación, existe la posibilidad (si

bien poco frecuente) de que la vivienda presente defectos que produzcan
daños a medio o largo plazo. En estos casos existe una responsabilidad del
vendedor que alcanza también al contratista durante los diez años
siguientes a la construcción si dichos defectos provocasen la ruina del
edificio y fuesen causados por defecto de la construcción (el plazo de
exigencia de la indemnización correspondiente se extiende a quince años si
la causa fuese el incumplimiento del contrato de arrendamiento de la obra).
Cuando el defecto no sea atribuible a la construcción, sino a la dirección
técnica de la obra, la petición de indemnización se ha de dirigir contra el
arquitecto que intervino en la misma.
b. Comprobación documental de la situación jurídica de la

vivienda
El documento más importante para comprobar la situación jurídica de la
vivienda es el certificado de titularidad y cargas del Registro de la
Propiedad, consulta necesaria que dará seguridad al comprador.
De este certificado debe resultar que la edificación a la que pertenece la

vivienda está terminada, libre de cargas y limitaciones y que el vendedor es
el verdadero propietario de la vivienda. En el caso de haber solicitado la
certificación con varios días de anterioridad a la firma del contrato es
conveniente que se solicite la certificación del registrador con carácter de
certificación con información continuada, en cuyo caso el Registro de la
Propiedad le remitirá, tras un plazo de treinta días naturales y al domicilio
señalado, la información sobre cualquier alteración producida en la finca
(nuevas cargas o cambios de titularidad). Con ello se obtiene una
información inmediata a la fecha de la compraventa, eliminando cualquier
peligro de fraudes o dobles ventas. En el caso de que usted financie la
compra de la vivienda mediante un préstamo hipotecario, la entidad

financiera podrá encargarse de realizar la consulta.
También es conveniente realizar una comprobación documental de la

situación fiscal de la vivienda mediante el recibo que acredite haber pagado
la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles ("contribución
urbana"), así como la situación de los gastos de comunidad mediante un
certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el visto
bueno del presidente, justificando que el vendedor está al corriente en el
pago de los gastos de comunidad.
En el caso de que exista una carga sobre el inmueble, conviene exigir al

vendedor que, previamente a la firma del contrato, se ponga al corriente en
dichos pagos o bien descuente su importe del precio de la venta, pues, en
ambos casos, de tales deudas responde la propia vivienda, por lo que el
comprador podrá ser obligado a su pago.
Además de la necesaria visita al Registro de la Propiedad para las

comprobaciones, el comprador deberá solicitar información al
ayuntamiento
(Gerencia de Urbanismo) para comprobar que el inmueble no ha sido

declarado en ruina, que cumple con las exigencias dictadas por los planes
de urbanismo en vigor o que no está afectado por algún plan de urbanismo
que lo desfavorezca o lo penalice.
5.2. Documentos que debe entregar el vendedor
No olvide solicitar al vendedor los siguientes documentos:
• El último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que tiene que
aportar en la notaría a la firma de la escritura de compraventa y, si no está
pagado, abonarlo antes de comprar la vivienda.
• Comprobantes de que se encuentra al corriente de los pagos de la comunidad
de propietarios, ya que, en caso negativo, los gastos impagados recaerán
sobre usted.
• Deberá comprobar en el certificado de dominio y cargas que no existe afección
por impago de plusvalía municipal.
• Copia de los estatutos que rigen el régimen de la comunidad de propietarios.
• Si la vivienda procede de una herencia o de una adquisición reciente, debe
comprobar que está liquidado el impuesto correspondiente.
• Arbitrio sobre el incremento de valor de los terrenos y cualquier otro que pueda
girar el ayuntamiento.
• En el caso de que el inmueble se encuentre hipotecado, es precisa la
presentación de un certificado del estado de las deudas emitido por la
entidad acreedora. Este certificado deberá ser aceptado, en su caso, por la
entidad a la que usted solicite un crédito hipotecario. Asimismo, no olvide
presentar el original el día de la firma de la escritura del préstamo hipotecario.
La entrega de la documentación mencionada anteriormente se hará en el momento en el que

el comprador y el vendedor acuerden.
En el caso de vivienda de nueva construcción, el vendedor deberá entregar la licencia de

primera ocupación, que es el permiso oficial para que el inmueble se destine a vivienda.
5.3. ¿Ante quién debe firmar el contrato?
Un contrato de compraventa de una vivienda puede hacerse, en virtud del principio de libertad
de forma, bien en documento privado, bien en documento público, es decir, autorizado por el
notario. El comprador, sin embargo, tiene el derecho de exigir la forma pública. Es muy
conveniente hacer uso de este derecho, pues sólo el contrato de compraventa que conste en
escritura pública y que, a su vez, se inscriba en el Registro de la Propiedad proporciona al
comprador la seguridad jurídica de que no será atacado en su propiedad (es decir, queda
asegurado frente a reclamaciones o demandas por razón de defectos en la titularidad del
vendedor o frente a la existencia de otros titulares no inscritos, o por razón de la existencia de
deudas contraídas por el anterior propietario). Éste es un sistema de seguridad jurídica
¿preventiva¿, es decir, que se anticipa al conflicto evitando el pleito.
Dado el gran desembolso económico que representa la compraventa de la propia vivienda, no

se deben correr riesgos y, consciente de ello, el Estado ha puesto al servicio de esta finalidad
dos cuerpos de profesionales de la más alta formación jurídica (notarios y registradores de la
propiedad) que responden de forma personal y directa, con su propio patrimonio, de posibles
responsabilidades en caso de que, por error en su actuación, se produzca cualquier perjuicio
para el comprador. El notario que intervenga en la escritura está obligado a realizar un
asesoramiento neutral entre ambas partes y siempre favorable al comprador (en la mayoría de
los casos la parte más débil), a diferencia de la intervención del abogado, que actúa en defensa
de los intereses de la parte que le ha contratado.
Finalmente, la plena seguridad jurídica de la transmisión se obtiene con la inscripción en el

Registro de la Propiedad, de la cual el registrador eliminará los pactos nulos o abusivos. De
esta manera, presenta particular importancia la calificación por el registrador de ciertas
cláusulas como abusivas cuando son consideradas como tales por las normas sobre protección
de consumidores.
Algunas de las cláusulas abusivas más importantes son las siguientes:
1. Las que de cualquier forma autoricen al vendedor a incrementar el precio

aplazado durante la vigencia del contrato, o las que le exoneran de
responsabilidad.
2. Las que impongan un incremento del precio por servicios accesorios,
financiación, aplazamientos, recargos o penalizaciones que no
correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser
libremente aceptadas o rechazadas por el comprador. Además, las

reformas de obra deberán ser aprobadas expresamente por el
comprador.
3. Las que comporten una repercusión de gastos que por ley corresponden
al vendedor.
5.4. ¿Cuándo y cómo debe pagar el precio?
El precio es la contraprestación que se paga al vendedor y no debe

satisfacerse íntegramente sin haber realizado previamente la
comprobación documental antes indicada. En cuanto a la forma de
pago hay que distinguir varias posibilidades:
a. El anticipo del pago mediante la señal
Es frecuente que antes de firmar el contrato, al llegar a un acuerdo sobre el precio,
se dé fijeza inmediata al compromiso mediante el pago de una cantidad parcial del
precio en concepto de "señal". En estos casos, en el supuesto de desistir del
contrato el comprador, perderá tal cantidad, en tanto que si es el vendedor quien
desiste está obligado a devolverla doblada.
b. Pago simultáneo o posterior a la firma del contrato

Hay que diferenciar tres supuestos: el pago del precio al contado, el precio
aplazado y la subrogación en las cargas preexistentes.
• Pago al contado. Sólo en el caso de que la propiedad esté totalmente libre

de cargas en el Registro (sin hipotecas, ni pagos fiscales, ni embargos,
etc.), debe pagarse íntegramente el precio convenido al firmar el
contrato, pues, en caso de existir tales cargas, deben descontarse de su
precio.
Cuando se hace un pago parcial a cuenta del precio en los casos de "compra
sobre plano", es decir, cuando todavía el edificio no está construido, la ley
obliga al promotor a garantizar al comprador la devolución de tal cantidad en
caso de incumplimiento del contrato, incluyendo los intereses legales,
mediante un seguro, y sin perjuicio de las multas procedentes.
o Precio aplazado. En caso de que una parte del precio se aplace a

pesar de no existir carga alguna, es el vendedor quien debe
adoptar determinadas precauciones. En particular, resulta
recomendable garantizar esa parte del precio cuyo pago se
aplaza, bien mediante condición resolutoria (de forma que, si el
comprador deja de pagar en el plazo acordado, la vivienda vuelve
a ser propiedad del vendedor), o bien mediante hipoteca (de
forma que, en caso de impago, la finca se subasta para pagar al
vendedor).
o Subrogación en las cargas preexistentes. En el caso de que la
vivienda vendida esté hipotecada, puede ser útil la subrogación
en esta carga preexistente. En estos casos, el vendedor verá
disminuido el precio en el importe de la parte del préstamo
hipotecario que esté pendiente de amortizar o devolver, en tanto
que el comprador puede financiarse con cargo a esa misma
hipoteca. En este caso es aconsejable pedir el consentimiento
expreso del acreedor (banco o caja) para este cambio pues, en
caso contrario, el vendedor no se desvincula de la deuda y se
puede encontrar con una reclamación si el comprador incumple
con los pagos de la hipoteca. En el caso de que se trate de una
hipoteca que se encuentra en fase de ejecución judicial, es
imprescindible extremar las precauciones por parte del
comprador, siendo preferible exigir la liberación previa de la finca
de tales procedimientos.
5.5. Formas de financiar la adquisición de la vivienda
Una vez tomada la decisión sobre la vivienda que deseamos adquirir, después de
adoptadas las medidas para tener la total seguridad jurídica de que no vamos a ser
objeto de un fraude en la inversión que vamos a realizar y conociendo el coste de la
vivienda, ahora comienza una nueva etapa en el proceso de compra de nuestro futuro
inmueble: la obtención del dinero o financiación necesaria para la compra.
La financiación de la vivienda exige una adecuada planificación para lograr, como

comprobaremos en el apartado fiscal de la guía, los máximos beneficios. De esta
manera, usted podrá financiar la compra de su vivienda básicamente utilizando alguna
de las siguientes alternativas o buscando una combinación de las mismas.
• Pago al contado.
• Anticipo de las nóminas.
• Financiación familiar.
• Financiación empresarial.
• Préstamo / crédito consumo.
• Préstamo / crédito hipotecario.
En este apartado, únicamente analizaremos el proceso de contratación del préstamo

hipotecario, por ser aquel que reúne mayor complejidad y que constituye la vía de
financiación más utilizada.
5.6. El préstamo hipotecario
La hipoteca ha adquirido durante los últimos años una gran importancia económica y
social como consecuencia de la difusión de su uso como medio de garantía para
responder de la devolución de los préstamos a través de los cuales los ciudadanos

financian la adquisición de sus viviendas.
El precio del suelo y de la vivienda ha determinado que la función básica de la hipoteca

haya pasado a ser de financiación por medio de los préstamos hipotecarios,
permitiendo la generalización del acceso de los ciudadanos a la propiedad de su propia
vivienda en un porcentaje más elevado que el existente en los restantes países de la
Unión Europea.
Podemos afirmar que la consecuencia más importante que se desprende de la

constitución de la hipoteca es el menor coste del préstamo hipotecario, ya que, en
caso de incumplimiento de la obligación de devolver el préstamo en los plazos
pactados, la entidad financiera acreedora puede, por medio de unos procedimientos
judiciales, o bien mediante notario, proceder a vender en pública subasta el inmueble
hipotecado para cobrar con el precio obtenido lo que se le debe, quedando el sobrante
a disposición de posibles cargas con otros acreedores.
Precisamente, es el hecho de que el banco o caja de ahorros dispongan de una

garantía especialmente eficaz, como es la hipoteca del inmueble hipotecado, lo que
permite a éstos otorgar el préstamo con un plazo de devolución más largo y con un
interés más bajo que en el caso de los créditos personales. Ahora bien, aun así, los
préstamos hipotecarios, por su cuantía, condicionan la economía familiar durante
mucho tiempo, por lo que es importante conocer cómo funcionan y cuáles son los
derechos y obligaciones que generan.
Para ello, es necesario que usted conozca que el préstamo hipotecario es una figura
jurídica integrada por dos elementos:
• Un contrato principal de préstamo por el que una persona o entidad,

llamado "acreedor" (en general, un banco o caja de ahorros), presta una
determinada cantidad de dinero a otra (el deudor), el cual se obliga a su
completa devolución, además del pago de los intereses y otros gastos
convenidos en el plazo libremente pactado.
• La hipoteca es una garantía que otorga el comprador de la vivienda. La
hipoteca puede recaer sobre cualquier bien inmueble (solar, vivienda,
local de negocios, finca rústica), o bien sobre determinados bienes
muebles perfectamente identificables (automóviles, aeronaves,
maquinaria industrial, etc.), aunque, en general, cuando el préstamo
hipotecario tiene como finalidad financiar la propia vivienda, es ésta la
que se ofrece como objeto de la hipoteca.
El conjunto resultante, es decir, el préstamo hipotecario, se documenta mediante

escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad, por lo que goza de una
presunción de validez y legalidad.
5.6.1 Clases de préstamos hipotecarios
La oferta de préstamos hipotecarios es muy amplia, aunque básicamente podemos

diferenciar cuatro tipos fundamentales:
• Préstamos hipotecarios a interés fijo
El tipo de interés permanece inalterable durante toda la vida del préstamo, por
lo que dependiendo del método de amortización elegido, la cuota puede llegar
a ser constante. Eso le da cierta seguridad -si los tipos de interés suben, usted
no se verá afectado- pero también tiene un inconveniente -si los tipos bajan no
podrá beneficiarse. Además el plazo de este tipo de préstamos es más ajustado
por regla general, -alrededor de doce años- y la comisión por amortización
anticipada es mayor.
• Préstamos hipotecarios a interés variable

Es un tipo de préstamo que sufre una revisión periódica del tipo de interés,
ajustándolo o modificándolo respecto a los diferentes índices de referencia
(sobre los que hablaremos con posterioridad).
En la oferta que se realiza se menciona el tipo de salida, que se cambia al cabo

de seis o doce meses, según esté pactado, y se determina también el diferencial
con un tipo de referencia. Así, la cuota varía, en mayor o menor cuantía, según
se produzca un aumento o reducción en dicho tipo. En este tipo de préstamos,
el plazo de amortización es mayor, situándose entre los veinte o treinta años.
• Préstamos hipotecarios a interés mixto

Son aquellos en los que se combina un período en el que el interés permanece
fijo y otro en el que es variable, y se va ajustando al mercado.
La revisión no se produce hasta haber transcurrido un período largo desde la

concesión (normalmente, las entidades financieras establecen ese plazo en
torno a cinco años). El plazo de amortización y las comisiones suelen ser
parecidas a las de los variables.
• Préstamos hipotecarios de cuota fija o constante
Se trata de un préstamo a tipo de interés variable, pero se asemeja a los

préstamos a tipo fijo, ya que la cuota se mantiene inalterada siempre, al
margen de la evolución de los tipos de interés, y se alargará en mayor medida
cuanto más suban los tipos de interés del mercado, lo que cambia es el plazo de
duración o devolución del préstamo.
5.6.2 Criterios y términos para la concesión

• El importe
Para conocer el importe del préstamo que usted podrá solicitar debe tener en
cuenta cuál es el valor de tasación de la vivienda.
Usted podrá conocer cuál es valor del inmueble que va a adquirir realizando
una tasación del mismo por una sociedad independiente reconocida o por los
tasadores de la entidad que le conceda el préstamo. Esta valoración le
permitirá saber con mayor seguridad si el inmueble que adquiere se ajusta a los
valores del mercado. Es interesante conocer que los gastos de tasación
correrán a su cargo, con independencia de que la operación llegue a
formalizarse.
La normativa actual, la Ley del Mercado Hipotecario, de 25 de marzo de 1981, y

el reglamento que la desarrolla, de 17 de marzo de 1982, impone que el
importe del préstamo con garantía hipotecaria no puede superar el 80% del
valor de tasación. Habitualmente se concede en torno al 70 u 80% del valor de
tasación o mercado del bien ofrecido en garantía. No obstante, en
determinadas circunstancias, puede ampliarse dicho límite hasta el 100% o
incluso más, dependiendo de la coyuntura del mercado, si existen nóminas
domiciliadas o avalistas que respalden la operación.
• Capacidad de endeudamiento
Otro de los factores que lógicamente condiciona el importe del préstamo que
usted podrá solicitar son sus ingresos. Como regla general, los bancos
consideran que las cuotas mensuales no deben superar el 35% - 40% de los
ingresos netos mensuales del que solicita el préstamo, como criterio de
solvencia del prestatario, es decir, para evitar riesgo de impagos.
No obstante, este límite, que puede ser asumible en períodos de bonanza

económica y relativamente bajos precios en tipos de interés, pero puede verse
alterado en otras coyunturas.
Si bien, desde el punto de vista del devengo de intereses, resulta recomendable

un período de 15 años para amortizar el préstamo, es prioritario poder hacer
frente a los sucesivos pagos. Por ello, las entidades financieras ofrecen a sus
clientes plazos que van desde los 10 a los 30 años.
La tabla 1 presenta un cuadro orientativo, con datos calculados para préstamos

a tipo variable referenciado a Euribor + 0,75%, con Euribor a un año
de
5,13%.
La tabla 2 presenta otro ejemplo similar, aunque en esta ocasión se conoce el tipo de
interés y el plazo de amortización, y lo que se calcula es la cuota de amortización por
cada seis mil diez euros aportados.
Para finalizar, lo más importante es lograr una combinación adecuada entre el tipo de
interés, el importe y el plazo para que su operación se ajuste a sus necesidades. Usted
tiene que buscarse una cuota mensual que pueda pagar con comodidad, sin alargar el
plazo más de lo estrictamente necesario, porque supondría pagar intereses más años,
y sin estrecharlo demasiado, con objeto de no alcanzar una cuota demasiado alta.
5.6.3 Respecto a las condiciones económicas del préstamo
El precio (contraprestación) del préstamo hipotecario que paga el deudor a favor de la

entidad financiera que lo concede está integrado básicamente por dos elementos: los
intereses y las comisiones. Pero, además de esto, en el precio final influye la forma que
se devuelve el préstamo (sistema de amortización) y otras obligaciones que
habitualmente asume el prestatario. Vamos a verlo.
1. Interés. Es el elemento principal del precio que se paga por el

préstamo. Al banco o caja no sólo se le devuelve la cantidad que
prestó, sino además un porcentaje sobre lo que se debe en cada
momento. Ese porcentaje es el tipo de interés.
Básicamente existen dos modalidades de interés en el mercado: el fijo y el

variable. Cuando se pacta un tipo de interés fijo, éste no variará durante toda la
vida del préstamo. El tipo de interés variable, por el contrario, variará en
función del precio oficial del dinero que puede mover los índices de referencia
que se hayan pactado. En la actualidad es muy frecuente que el interés de la
hipoteca sea variable, de manera que, si el tipo de referencia baja, las cuotas
periódicas disminuirán y, si sube, éstas aumentarán. Por ello, antes de
contratar la hipoteca, es interesante que nos asesoremos sobre la tendencia al
alza o la baja de los tipos del mercado monetario, ya que, finalmente, el tipo de
interés que pagaremos está integrado por el índice de referencia variable más
un diferencial (porcentaje añadido) que hemos de pactar con la entidad
financiera y que usualmente es fijo durante toda la vigencia de la hipoteca.
Para comparar las distintas ofertas es especialmente importante fijarse en la

tasa anual equivalente, que es el tipo que efectivamente se paga teniendo en
cuenta las comisiones que cobra el banco o la caja de ahorros, y la forma y
tiempo en que se hacen los pagos (por meses, por trimestres, etc.).
Una dirección de Internet muy útil para conocer en cada momento el tipo de
las principales referencias para préstamos hipotecarios es la del Banco de
España (http://www.bde.es). También son publicados en el BOE el día 20 de
cada mes.
2. Los índices de referencia son los tipos que se emplean a la hora

de revisar los préstamos a tipo variable (ver anexo ¿evolución de
las principales referencias hipotecarias). Existen siete tipos de
referencia
oficiales según el Banco de España, los cuales se pueden diferenciar
en dos grupos:
• Los que son calculados como media de los tipos de interés de los
préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda libre de las
operaciones nuevas, a plazo superior a 3 años, concertadas durante
el mes anterior de las entidades a que se refieren.
a. IRPH bancos.
b. IRPH cajas.
c. IRPH conjunto de cajas y bancos (entidades de crédito).Son
referencias que, por el origen de su cálculo, no deberían
incluir diferencial, ya que se incluye al hacer el promedio de
los tipos hipotecarios empleados en operaciones reales, y
se comportan con reacciones lentas a subidas y bajadas.
• Los otros cuatro índices son:
a. Tipo de referencia de las cajas de ahorro (CECA).
b. El rendimiento interno de la Deuda pública en circulación de
plazo entre 2 y 6 años.
c. Tipo interbancario a 1 año (Mibor), utilizado sólo para
préstamos anteriores.
d. Referencia interbancaria a 1 año (Euribor).
Estos dos últimos índices son los más conocidos y utilizados
habitualmente en el mercado de préstamos hipotecarios, por eso vamos
a hablar un poco sobre ellos.
o Mibor: Es el tipo al que las entidades financieras se prestan

dinero entre sí en el mercado interbancario de Madrid. Se
forma a partir de la media aritmética simple, de los tipos de
interés diarios a los que se han cruzado operaciones a plazo
de un año en el mercado interbancario, durante los días
hábiles del mes legal correspondiente. De las operaciones
cruzadas se excluyen aquellas realizadas a tipos claramente
alejados de la tónica general del mercado. Los tipos diarios los
forman a su vez los tipos medios ponderados por el importe de
las operaciones realizadas a ese plazo durante el día. Este
tipo tiene una gran volatilidad y está muy ajustado a la realidad
del mercado. El Mibor
a un año era la referencia más utilizada en los préstamos
hipotecarios a tipo variable, actualmente ha sido sustituido por
el Euribor, y solo mantiene el carácter de tipo de referencia
oficial para operaciones formalizadas con anterioridad al
1/1/2000.
o Euribor (referencia interbancaria a un año): Se define como la
media aritmética simple, de los valores diarios, de los días con
mercado de cada mes, del tipo de contado publicado por la
Federación Bancaria Europea, para las operaciones de
depósito en euros a plazo de un año, calculado a partir del
ofertado por una muestra de bancos para operaciones entre

un grupo cualificado de entidades financieras
Se calcula diariamente a las 11 de la mañana para cada plazo
eliminando un 15% de los tipos más bajos y más altos de todos los
negociados y redondeando los tipos promediados resultantes hasta
el tercer decimal. Su publicación, una vez realizado su cálculo, lo
llevan a cabo varias agencias (Reuters, por ejemplo). El dato diario
del Euribor se ofrece a las 11 de la mañana (hora de Bruselas) y
como se ha dicho se obtiene de las ofertas en un momento dado
anterior, de una selección de los mejores bancos europeos, y opera
todos los días de la semana excepto sábados, domingos y festivos
europeos (1 de enero, 1 de mayo, ¿ etc.)Desde la publicación en el
BOE el 9 de julio de 1999, el Banco de España ha incluido el Euribor a
un año entre los tipos oficiales de referencia para préstamos
hipotecarios.
No obstante, la inclusión del Euribor en la lista de tipos oficiales no

supone la desaparición del Mibor a un año, como ya se ha
especificado anteriormente.
Es necesario que usted conozca que los índices de referencia no son

comparables entre sí, ya que a dichos índices se le suma otra
cantidad que es el margen; el resultado de esa suma será lo que
usted debe tener en cuenta a la hora de solicitar un préstamo.
3. Comisiones. Las comisiones más frecuentes e importantes son

las siguientes:
• Comisión de apertura. Incluye cualesquiera gastos de estudio del

préstamo, de concesión o de tramitación u otros similares inherentes
a la actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión
del préstamo, y se devenga de una sola vez. Suele ser un tanto por
ciento del importe del préstamo y, por su cuantía habitual, influye de
manera notable sobre el coste real del préstamo.
• Comisión de amortización anticipada. Hace referencia a los reembolsos
anticipados parciales que el cliente decide para aminorar el
préstamo, ya sea reduciendo la cuota a pagar mensualmente o el
plazo de la operación, y el objetivo de esta comisión es desincentivar
esta práctica. Desde 1994 la ley ha establecido un tope máximo para
esta comisión en los casos de hipoteca a interés variable, que no
puede exceder de un 1% de lo que se anticipe. En las hipotecas a
tipo de interés fijo, sin embargo, no existe límite legal, pero suele
estar entre el 2 y el 4% de lo que se devuelve anticipadamente.
• Comisión por amortización total o cancelación. Como en el caso
anterior, en los préstamos a tipo variable, esta comisión está limitada
por ley al 1%. En los préstamos a tipo de interés fijo, la comisión
suele ser más elevada, debido al mayor riesgo que implica para la
entidad, y no tiene límite, excepto si usted va a subrogar su hipoteca
(cancelar la antigua y suscribir una nueva con otra entidad para
mejorar las condiciones, cambiando su tipo de interés fijo por uno
variable), en cuyo caso, la comisión no excederá del 2,5%.
• Comisión de subrogación. Solamente se devenga como consecuencia
de la transmisión de la vivienda o finca hipotecada en caso de que el
nuevo propietario se subrogue en la obligación de devolver la parte
del préstamo no pagada, es decir, que el comprador acepte continuar
con la hipoteca existente mediante cambio de titularidad de la misma.
• Comisión de novación. La novación se produce cuando se renegocian
las condiciones de una hipoteca sin cambiar de entidad. Sólo se
pueden modificar el tipo de interés y el plazo (este último sólo si
también se modifica el tipo de interés). La operación está exenta de
impuestos y el cálculo de los honorarios notariales y registrales se
hará aplicando al importe de la responsabilidad hipotecaria vigente, el
diferencial entre el interés del préstamo que se modifica y el interés
nuevo.
4. Sistemas de amortización del préstamo. Los aspectos más
importantes en que debemos fijarnos son:
a. Plazo de duración del préstamo, es decir, número de años en
que se va a devolver el préstamo. Hay que tener en cuenta
que cuanto mayor sea el plazo de duración, las cuotas
mensuales disminuyen, pero, por el contrario, se pagan en

conjunto más intereses.
b. Periodicidad de las cuotas, es decir, intervalo entre pago y
pago. Lo más habitual es que tengan carácter mensual (un
recibo al mes), pero también pueden ser trimestrales o
semestrales, o tener cualquier periodicidad que se pacte.
c. Importe de las cuotas. Está integrada por dos elementos: la
parte del capital del préstamo que se amortiza y los intereses
que se pagan por todo lo que se debe. Los más habituales
son:
o Modelo francés: En él se paga una cuota mensual fija (salvo que
tratándose de interés variable, éste se modifique ), que
comprende el pago de intereses y de capital. Durante los
primeros años de la vida del crédito, buena parte de la cuota irá
destinada al pago de intereses, mientras que una pequeña
proporción será la amortización del capital. De esta manera, la
parte correspondiente a los intereses va decreciendo según van
transcurriendo los meses, mientras que la cuota de capital va
aumentando a medida que se acerca el final de la hipoteca.
o Amortización fija: En este sistema, la cuota varía, ya que una
parte fija irá destinada a amortizar el capital, mientras que el
importe variable será el de los intereses. Esto es debido a que,
mes a mes, se irá reduciendo el capital pendiente por amortizar y,
de ahí, la fluctuación de los intereses a lo largo de la vida del
préstamo, que también disminuirán progresivamente.
o Sistemas de cuotas crecientes: En este tipo de elección, la
cuota mensual también se destinará al pago de capital e
intereses, pero ninguna de las dos cantidades a pagar es
constante. La cuantía irá creciendo anualmente de forma gradual
respecto a un porcentaje fijado de antemano.
d. Otras obligaciones que habitualmente asume el prestatario.
Para finalizar, hay que tener en cuenta que las entidades exigen
un seguro de daños de la vivienda, ya que la seguridad de los
bancos y cajas reside en el valor económico de la finca
hipotecada, por lo que la ley prevé que la hipoteca se extienda a
las indemnizaciones que en tales casos deba cobrar el
propietario. Además, muchas entidades sugieren al deudor la
posibilidad de contratar un seguro de vida, ya que, normalmente,
el pago regular de las cuotas se hace con cargo a la nómina o
ingresos profesionales del deudor.
5.6.4 La documentación requerida para la formalización del préstamo

hipotecario y su tramitación
La entidad elegida nos pedirá una serie de documentos de carácter personal y ligados a
la inversión que vamos a realizar.
• Información personal
o DNI/NIF o tarjeta de residencia.
o Información sobre su régimen económico matrimonial.
• Información económica
Se tiene que aportar una justificación de ingresos, así podemos distinguir dos
tipos de trabajadores:
o Trabajadores por cuenta ajena

o Última declaración del IRPF y del Impuesto sobre el Patrimonio.
o Últimas nóminas para establecer la cuota que podrá pagar

mensualmente para amortizar el préstamo hipotecario. También
se puede solicitar un certificado de la empresa en la que se
trabaje, que verificará la antigüedad en la empresa y el tipo de
contrato laboral que mantiene con la misma.
o Otra documentación económica:
i. Otros ingresos, como cuentas y depósitos.
ii. Otros créditos y compromisos de pago.
o Trabajadores por cuenta propia (autónomos)
i. Alta de licencia fiscal.
ii. Dos o tres últimas declaraciones del IRPF completas.
iii. Últimos pagos fraccionados de IVA.
La volatilidad de ingresos que se supone a los autónomos en
muchos casos hace que el importe concedido no supere el 60%
del precio del inmueble.
• Documentación sobre el inmueble

La entidad financiera solicitará:
o El contrato de compraventa (copia) o, en su caso, el compromiso

de compra (señal).
o Copia de la escritura de propiedad de la vivienda en el Registro de
la Propiedad o nota simple informativa del Registro.
o Certificación de cargas emitida por el Registro de la Propiedad.
Casos específicos:
i. En el caso de autopromoción, será precisa la escritura de

compraventa del solar, declaración de obra nueva, la
licencia municipal de obras y documentación acreditativa
de la inversión que se va a realizar.
ii. En el caso de rehabilitaciones, la escritura de
compraventa de la vivienda, nota simple del Registro de la
Propiedad, documentación acreditativa de la inversión que
se va a realizar, fotocopia del último recibo del Impuesto
sobre Bienes Inmuebles y licencia municipal de obras.
Una vez que usted ya conoce la documentación que le van a
requerir para formalizar un préstamo, es necesario conocer
también una serie de aspectos que tienen relación con la
tramitación del préstamo. Así, una vez que hemos adoptado la
decisión de solicitar un préstamo, a la vista del correspondiente
folleto informativo, a una entidad financiera determinada, esta
última encargará la realización de la tasación del inmueble y
comprobará su identidad en el Registro de la Propiedad (tanto de
su situación física como de la posible existencia de cargas), así

como la capacidad financiera del prestatario gracias a la
documentación aportada. En caso de resultar favorables tales
comprobaciones, formulará la correspondiente oferta vinculante
del préstamo.
5.6.5 Oferta vinculante
Las entidades financieras realizan con la documentación el estudio correspondiente y

emiten un folleto que recoge los aspectos fundamentales del préstamo, lo cual le
permitirá a usted comparar las diferentes ofertas.
La preconcesión de la operación por la entidad financiera supone que usted puede

solicitar la emisión de una oferta vinculante, que deberá contener los siguientes
detalles:
• Importe y forma de entrega del préstamo.

• Amortización: número de cuotas, periodicidad de pago, importe y fecha de
pago de primera y última cuota y condiciones de reembolsos
anticipados.
• Interés nominal: si es fijo o variable, y, en este caso, índice de referencia y

diferencial fijo que se aplique.
• Comisiones.
• Otros gastos que corren a cargo del prestatario: tasación, aranceles
notariales y registrales, etc.
• TAE.
Con posterioridad, si la operación le interesa, se procederá a la concesión,

formalización y pago del correspondiente préstamo. Todo esto en un plazo que
dependerá de la entidad, pero que, en líneas generales, suele ser de unos quince días.
5.6.6 La firma de las escrituras de compraventa y la disposición del

préstamo
Una vez aceptada la oferta vinculante, y para convertirnos en propietarios de una

vivienda, es necesario llevar a cabo los siguientes actos jurídicos: formalización de la
compraventa y formalización de la hipoteca (si la compra se financia vía préstamo
hipotecario).
Según dicta la ley, la garantía solamente queda formalmente constituida cuando la

escritura notarial se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Sin embargo, la mayoría de las entidades entregan el importe del préstamo

simultáneamente a la firma de la escritura, a fin de que el comprador pueda pagar en
el mismo acto al vendedor.
5.6.7 ¿Qué puede hacer si encuentra una oferta más interesante después de
haber firmado la escritura de hipoteca?
En caso de que las condiciones del préstamo que hayamos contratado con una entidad
financiera lleguen a ser desfavorables por la evolución de los tipos de interés ¿es decir,
que estemos pagando un tipo de interés fijo que sea superior al de mercado¿ usted
puede optar por dos formas de actuar para solucionar el problema:
a. La novación del préstamo hipotecario que consiste,

simplemente, en un acuerdo con el banco o caja de ahorros
sobre la mejora de las condiciones del tipo de interés,
pudiendo pactarse también unaalteración del plazo de
devolución del préstamo. Esta opción es la más ventajosa para
el banco y para el cliente puesto que los gastos son muy
reducidos (los gastos de notaría y registro están bonificados y
la operación goza de una exención en el Impuesto de Actos

Jurídicos Documentados).
b. La subrogación del préstamo hipotecario. Hay dos
modalidades:
1. Por la que el comprador de una finca asume los derechos y

obligaciones de otra persona por razón de un préstamo
anteriormente concedido con garantía de dicha finca. Es una
acción muy habitual cuando se compra una vivienda nueva
directamente al promotor de la misma, el cual ha obtenido un
préstamo hipotecario para financiar su construcción.
2. También se conoce por subrogación el hecho jurídico de
sustitución del acreedor hipotecario, es decir, el caso en que el
prestatario cambia su préstamo a otra entidad financiera que le
mejora sus condiciones de tipo de interés. En este caso se
conservan las condiciones de la hipoteca inicial a excepción de
los pactos sobre tipo de interés que se han de mejorar. Esta
opción es más compleja y requiere un estudio sobre si conviene o
no en función de la parte del préstamo que quede por devolver
(será tanto más conveniente cuanto mayor sea esta cantidad). En
este caso, el coste de la operación se ve incrementado por las
comisiones bancarias pactadas en la escritura inicial de la
hipoteca por cancelación anticipada, comisión que no puede
exceder del 1% si el interés inicial es variable. Por su parte, los
gastos notariales y registrales están reducidos al 50%, y la
operación está igualmente exenta del Impuesto sobre Actos
Jurídicos Documentados.
6. Defectos en la vivienda. Vías de reclamación
Ante un incumplimiento contractual del vendedor o ante la aparición en la vivienda de

vicios o defectos ocultos, el comprador podrá instar judicialmente la resolución del
contrato o reclamar su cumplimiento o reparación, con indemnización en ambos casos,
de los daños y perjuicios que le hubieren sido ocasionados.
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), por su parte, en vigor desde el día 6 de

mayo del año 2000, nació con el objetivo de establecer un sistema de garantías que
permitiera al usuario final (el comprador de vivienda), entre otras cosas, reparar los
daños materiales causados en su edificio por los defectos de la construcción.
Para ello se establecían tres tipos de seguros: uno decenal y obligatorio ¿para los
males provocados por vicios ocultos de la estructura de un inmueble¿; uno trienal ¿por
los defectos constructivos o de las instalaciones que afectasen a la habitabilidad¿; y

uno anual ¿por los daños materiales derivados de vicios o defectos de acabado¿.
En la actualidad, sólo funciona el seguro decenal para aquellas viviendas cuya solicitud
de licencia de construcción es posterior al 6 de mayo de 2000. Existe, además, un
seguro contractual entre promotor y constructor, que garantiza, durante un año, la
cobertura y reparación de los daños del inmueble derivados de la construcción.
En caso de que no se pudiera individualizar la causa del daño, el promotor responderá

solidariamente con los demás agentes que hayan intervenido. La reclamación la
podremos presentar en el plazo de dos años a partir del momento en el que se
hubiesen producido los daños.
Así, frente a una infracción por
consumidores y usuarios, el comprador puede instar ante la Administración

competente al procedimiento sancionador, cuya finalidad es imponer a los infractores
de dicha normativa las sanciones administrativas que, en función de la calificación o
tipificación de la infracción cometida (leves, graves o muy graves), les corresponda. el
vendedor de la normativa protectora de los Además, la ley, para garantizar la
efectividad del pago de la indemnización que en cada caso corresponda, impone la
obligación de contratar un seguro de daños materiales o seguro de caución a cargo del
contratista, en el primer caso, y del promotor, en los casos segundo y tercero
anteriores, con un capital asegurado del 5% (para elementos de terminado), 30% (para
elementos constructivos o de las instalaciones) y 100% (para daños que afecten a
elementos estructurales) del coste final de la ejecución material de la obra, por un
periodo de 1,3 y 10 años respectivamente, siendo el asegurado el propio promotor y
los sucesivos compradores de las viviendas. El cumplimiento de estas obligaciones de
contratar el seguro de daños materiales lo garantiza el notario y el registrador de la
propiedad que autoricen la escritura pública de obra nueva o la inscriban, pues antes
de proceder a dicha autorización o inscripción controlarán que la obligación ha sido
cumplida. Las sanciones administrativas por las infracciones en materia de consumo
serán impuestas sin perjuicio de las responsabilidades civiles, penales o de otro orden
que puedan concurrir. Por ello, son independientes de la indemnización por los daños
y perjuicios causados al comprador por el vendedor.
7. Impuestos. Fiscalidad de la vivienda
7.1. Impuestos que gravan la compraventa de la vivienda

1. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Para obtener la inscripción, además de pasar la calificación favorable del
registrador en su enjuiciamiento de legalidad del documento, debe
realizarse el pago del ITP que grava la compraventa.
Para determinar el importe de este tributo hay que distinguir entre

compra a promotor (generalmente vivienda nueva) y compra entre
particulares (usualmente, mercado de segunda mano).
a. Al adquirir un inmueble al promotor (empresario) será el

comprador el que deberá pagar de forma obligatoria el IVA al
vendedor, el cual lo ha de ingresar posteriormente en la
Hacienda Pública. Para conocer el importe que deberá pagar
debe multiplicar el importe de la contraprestación satisfecha
por el inmueble (usualmente, el valor consignado en la
escritura de compraventa) por el tipo impositivo del 7%.
Existe una excepción que hay que tener en cuenta: Las viviendas de
protección oficial, tienen un tipo impositivo especial y súper
reducido del 4%. Si se compra una plaza de garaje conjuntamente
con la vivienda,
también pagará el IVA al mismo tipo (el número de plazas cuya

transmisión
puede tributar al tipo reducido se limita a dos). Si la plaza o plazas de

garaje se adquieren por separado, el tipo aplicable será el general de
IVA, es decir el 16%.
b. En Canarias no existe el IVA, y el impuesto que se paga es el

IGIC, generalmente al 4,5%.
Aparte del IVA, la adquisición de la vivienda nueva se ve gravada por
la aplicación del ITPAJD en su modalidad de Actos Jurídicos
Documentados (AJD), cuota fija y gradual. El coste por este
concepto, en cuota variable, aunque varía en cada Comunidad
Autónoma, puede aproximarse a un 0,50% en régimen base.
En el caso de que la adquisición se financie mediante préstamo

hipotecario también se deberá soportar el citado AJD, cuya cuantía
representa, con carácter general, el 0,50% sobre el valor total
garantizado (principal, intereses y gastos). No obstante hay tipos
distintos en algunas Comunidades Autónomas (País Vasco, Navarra,
Cataluña y Valencia). La liquidación de este impuesto la puede hacer
el propio interesado, o bien a través de un notario o de un gestor
colegiado.
c. En el caso de compra a un particular, es decir, cuando se

trata de viviendas usadas o de segunda mano, se deberá
pagar el ITPAJD en su modalidad de Transmisiones
Patrimoniales Onerosas (TPO) al tipo del 6%, con carácter
general, sobre la base liquidable (valor real deducidas las
cargas que lo disminuyan, pero no las deudas).
Dado que, como se ha venido reiterando, el ITPAJD es un impuesto
cedido a las CCAA el tipo finalmente aplicable será el que establezca
la propia CCAA. Por lo tanto, pueden existir diferencias importantes
entre las distintas CCAA.
Vamos a ver algunas de estas diferencias:
d. Las cuotas de TPO derivadas de transmisiones de inmuebles

situados en Ceuta o Melilla tendrán derecho a la aplicación de
una bonificación del 50%.
En caso de diferencias entre el valor declarado y el valor real, la
Administración Tributaria podría girar liquidaciones
complementarias e imponer sanciones que pueden llegar a ser muy
elevadas.
Además en el caso de que la adquisición se financie mediante

préstamo hipotecario deberá pagarse, como norma general, el AJD
(cuota variable) cuya cuantía representa el 0,50% sobre el valor total
garantizado (principal, intereses y gastos). No obstante hay tipos
distintos en algunas Comunidades Autónomas (por ejemplo en el
País Vasco, Navarra, Cataluña y Valencia). La liquidación de este
impuesto la puede hacer el propio interesado, o bien a través de un
notario o de un gestor colegiado.
El IVA grava la compraventa de viviendas nuevas. El tipo actual es

del 7%, salvo regímenes especiales.
2. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de

Naturaleza Urbana
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza
Urbana (conocido como el "Impuesto Municipal sobre las Plusvalías") lo
debe pagar el vendedor (transmitente), no el comprador, tal como reza
en la Ley de Haciendas Locales.
3. El Impuesto sobre la Renta de las personas físicas

Por otra parte, y desde la escritura pública de compraventa, el
comprador deberá incluir como ingreso en la declaración del Impuesto
sobre la Renta el valor que resulte de aplicar un determinado porcentaje
(2%) sobre el valor catastral de la vivienda, determinándose
proporcionalmente al nº de días que correspondan en cada período
impositivo. En el caso de que los valores catastrales hubiesen sido
objeto de revisión o modificación y hayan entrado en vigor a partir del
1-1-1994 la renta imputada será el 1,1% del valor catastral. Si careciese
de éste o, aun teniéndolo, no hubiera sido notificado al titular, se
tomará como base de imputación el 50% por el que se compute en el
Impuesto sobre el Patrimonio y el porcentaje será el 1,1%. En todo caso,
no será de aplicación ningún porcentaje en el supuesto de que el
inmueble se destine a vivienda habitual.
4. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Es un Impuesto (anteriormente conocido como "contribución urbana")
directo (lo soporta directamente la vivienda), de carácter real (con
independencia de quién sea el titular) exigido de forma obligatoria por
los municipios y su gestión es compartida por la Administración del
Estado, que grava el valor catastral de los bienes inmuebles. El IBI, a
diferencia de otros tributos, ha de satisfacerse todos los años y consiste
en un porcentaje sobre la base liquidable (resultado de aplicar sobre la
base imponible -valor catastral- las reducciones legalmente
establecidas). Los tipos de gravamen aplicables pueden variar entre un
mínimo del 0,4% y 0,3% respectivamente para inmuebles urbanos y
rústicos hasta un máximo del 1,10% y 0,90% respectivamente. Los
Ayuntamientos pueden establecer el tipo aplicable entre cualquiera de
los citados baremos. Se cobra el día 1 de enero de cada año (en Madrid
por ejemplo se pasa al cobro entre el día 1 de octubre y el 30 de
noviembre) y no es necesario presentar declaración alguna dado que el
Impuesto se exige en régimen de recibo emitido y notificado por la
Administración correspondiente. El IBI se ha de pagar en el momento en
que se es propietario del inmueble adquirido (ya sea de primera o de
segunda mano). Hay que tener en cuenta que el primer año en el que se
adquiere la vivienda al expropietario (vendedor) le corresponde pagar la
parte proporcional del impuesto devengado ese año al tiempo en que
ha poseído esa vivienda.

Guía para Comprar Una Vivienda de José Tendero, Su Asesor Inmobiliario

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Guía para Comprar una Vivienda

. La compra de una vivienda constituye una de las decisiones de inversión de

Se trata de una operación que, en la mayor parte de los casos, requiere un

Es importante en el momento de adquirir la vivienda no precipitarse y llevar a

La compra estará condicionada por una serie de factores tales como la

Si usted necesita pedir dinero para comprar la vivienda, las entidades

créditos hipotecarios que jamás se había conocido en España (anexo cuadro

De esta forma, haremos un recordatorio general para no olvidar ningún detalle a la

Al comenzar a pensar en la compra de la vivienda debe tener en cuenta una serie de

2.1. La localización de la vivienda

Es el primer factor a tener en cuenta en nuestra decisión. Tenemos que comprobar si

Existen diferentes características que el ciudadano debe tener presentes a la hora de

En segundo lugar hay que analizar la distribución de la vivienda, es decir, decidir el

En tercer lugar es importante conocer los elementos comunes (piscina, gimnasio,

El precio de la vivienda viene determinado en buena parte por la superficie de la

En el caso de viviendas de segunda mano, es preciso comprobar el estado de

2.4. Gastos y precios

• Notaría: Gastos que se deben pagar al notario en el momento de formalizar las

necesaria la utilización del préstamo hipotecario, que requiere de escritura pública.

• Registro de la Propiedad: Se incluyen las notas simples que solicitemos con el

en cada momento determine el Ministerio de Fomento, el Plan Estatal 2005-2008 para

El nuevo Plan de Vivienda incorpora un sistema de financiación cualificada, que

3. ¿Dónde puede informarse?

En el caso de que decida acudir a un API, debe asegurarse de su condición de agente

También puede dirigirse a un gestor de comunidades o de cooperativas para entrar en

existencia y funcionamiento. En ellos se explican los derechos y deberes de los socios,

Al inscribirse en una cooperativa, existe una cuota de preinscripción para la cobertura

Si su idea es la de formar parte de una comunidad de propietarios con el objeto de

En cualquiera de los casos es importante que tome precauciones y, antes de pagar

4. Pasos previos a la compra de la vivienda. Comprobaciones oportunas

La información debe utilizarse como medida preventiva. Usted ha de saber de forma

entre particulares o adquisición en régimen cooperativo, y según se trate de viviendas

4.1.1 Venta empresarial

En la venta empresarial, los instrumentos de información a disposición del comprador

• Folletos o documentos similares: Han de ajustarse a las verdaderas

de la vivienda, fase de edificación y nombre y domicilio social del arquitecto

• Requisitos del contrato de compraventa: El contrato de compraventa es

contrato. Además el contrato debe responder a los principios de la buena fe y justo

• No indiquen claramente u omitan datos sobre el precio aplazado, tipo de

Pese a ello, no es de extrañar que, a la hora de firmar el contrato privado de

Es aconsejable que, antes de firmar el contrato, lo leamos detenidamente y pidamos

• Identificación del vendedor, del comprador y de la vivienda, así como

el registro de bancos o cajas que garantice la devolución de

Junto a la copia del contrato deberá exigirle al vendedor la entrega de una

• Ocasiones en las que se puede rescindir un contrato de

4.1.2 Venta entre particulares

Si le interesa una vivienda y el vendedor es un particular, la información sobre la

• Si la vivienda que queremos comprar está a nombre de quien nos la

Comprobar si el vendedor está al corriente en el pago de las cuotas de comunidad y

Asimismo, en el caso de que tenga la intención de adquirir una vivienda de protección

• La vivienda no se puede transmitir dentro de un determinado plazo, que

Sepa usted que, si la compraventa no se va a realizar en un plazo breve, el comprador

4.1.3 Adquisición de viviendas en régimen cooperativo

Frente a la adquisición de la vivienda a un tercero, sea éste un profesional o un

mercado inmobiliario, es la promoción en régimen cooperativo. Así,

Para aminorar los riesgos del régimen cooperativo, asegúrese al máximo de la

4.1.4 Viviendas terminadas y viviendas programadas o en construcción

Como se ha señalado con anterioridad, la exigibilidad y relevancia de los instrumentos

Viviendas terminadas: En este caso es exigible toda la documentación reseñada en los

• Certificado del Registro de la Propiedad, parar asegurarse de la

Viviendas programadas o en construcción: En este caso se trata de la compra de la

Los riesgos son consiguientemente mayores que en el supuesto de compra de vivienda