Master Droit Foncier et Management des Affaires

Module : Planification urbaine.

Exposé sous intitulé : Le permis de construire.

Elaboré par : Encadré par :

BAHHANE El Mostafa Mr. HAMMOUMI Ahmed
EL MAHRI Bilal

Année universitaire 2019-2020

1
Introduction :

L’aménagement du territoire, dans son sens contemporain, se définit

comme la volonté publique d’organiser la géographie humaine et économique
de l’espace considéré selon un ordre équilibré, prenant en compte les données
préexistantes et les contraintes spécifiques aux lieux1.

D’une observation de la composante dominante de l’espace social

marocain il apparait de plus en plus évident que la croissance urbaine est loin
d’être maitrisée, et que les pouvoirs publics demeurent très souvent dans
l’incapacité d’orienter l’urbanisation et de faire face aux problèmes qu’elle
génère2.

L’une des préoccupations qui font mobiliser les autorités chargées de

l’aménagement du territoire est celle relative aux opérations de constructions
qui constitue une activité qui participe à la création des agglomérations et à
leur extension, et de ce fait sont soumises aux dispositions de la législation
relative à l’urbanisme3.

De ce fait, la représentation de la construction dans la détermination de

la civilisation d’un pays ne peut être ignorée. Elle peut servir de moyen pour
définir la personnalité de ce pays et d’indicateur de l’évolution de sa
civilisation.

L’histoire du droit marocain permet de constater qu’avant 1914 aucune

règle juridique écrite n’est intervenue pour réglementer les opérations de
construction. Or, nous remarquons que les villes anciennes au Maroc ont été
faites selon des règles coutumières inspirées des principes de la sécurité, de
l’esthétique et du climat dont les constructions étaient soumises à des règles
relatives à l’indispensable, le nécessaire et le complémentaire.

Par ailleurs, la construction n’est devenue un objet d’intervention de la

puissance publique qu’avec le dahir de 1914 qui a institué le permis de
construire. Ses dispositions seront reprises et renforcées par le dahir de 1952

1
Gérard François DUMONT, L’aménagement du territoire : objectif, acteurs, modalités. Les éditions
d’organisation, 1994 p. 5.
2
Hassan BAHHI, MOHAMMED HAMDOUNI ALAMI, urbanisation et gestion urbaine au Maroc, p. 5.
3
ABDEL ILAH MKINSI, le droit marocain de l’urbanisme, p. 178.

2
abrogé par la loi 12-90 relative à l’urbanisme. Cette loi a élargi le champ
d’application du permis de construire. Après l’indépendance l’obligation du
permis de construire a été étendue au monde rural, par le dahir de 1960 relatif
au plan de développement. Aux termes de ces dahirs toute construction est
soumise à une autorisation administrative préalable : le permis de construire.

Il s’ensuit que la question d’urbanisme et d’aménagement du territoire a

connu au Maroc une grande importance du fait de l’expansion incessante de
l’urbanisation des espaces et une consommation démesurée des terres dans les
villes et leurs périphériques ce qui a engendré par conséquent une multitude
de difficultés et de problèmes relatifs au foncier et à la construction irrégulière
qui a donné lieu à des lotissements et constructions non conformes aux règles
et au droit d’urbanisme ce qui a suscité la réaction de l’administration afin
d’essayer de maitriser la situation.

Faute d’une définition légale on doit se référer à la doctrine pour définir

le permis de construire qui est le « moyen donné à l’administration pour faire
respecter toute la législation relative à l’aménagement, au règlement de voirie,
au projet de lotissement approuvé. Il constitue le moyen donné à
l’administration pour faire respecter les obligations de toute nature, mises par
le législateur à la charge des propriétaires dans un but d’intérêt général ».

Le permis de construire a été défini par le législateur français dans le

code de
l’urbanisme art. L 421-1 « Quiconque désire entreprendre ou implanter une
construction… doit au préalable obtenir un permis de construire »1.

Il importe donc de délimiter et de circonscrire le cadre juridique dans

lequel se déploie l’opération de construction. Il est bien certain, également,
qu’il ne peut y avoir de construction que là où la loi l’autorise.

Il s’ensuit que les textes régissant l’urbanisme et la construction au

Maroc se limitent à la réglementation générale des conditions auxquelles
doivent satisfaire les constructions par le biais de permis de construire, ces
textes laissent aux règlements de construction et d’hygiène le soin d’apporter
les précisions détaillées des normes à respecter par tous les constructeurs.

1
Jaqueline Morand-deviller, le permis de construire. Edition Dalloz, 1997 p.1.

3
 Le permis de construire est en vérité plus qu’un instrument d’urbanisme
puisqu’il permet, à cette occasion, à l’administration d’exiger le respect des
obligations de toute nature mises à la charge des propriétaires fonciers en
évoquant la notion d’intérêt général.

L’étude de ce sujet revêt un intérêt théorique qui consiste dans la

multitude et la diversité des textes juridiques constituant les fondements
juridiques d’une réglementation stricte du processus relatif au permis de
construire.

Et un intérêt pratique qui nous permet de savoir à quel point cette

réglementation est concrètement respectée par les différents intervenants afin
de permettre un aménagement judicieux et cohérent du territoire.

Ainsi, devant les difficultés que suscite la question de construire en droit

marocain se dégage l’importance d’étudier ce sujet en analysant les
dispositions des textes juridiques et réglementaires en vigueur relatifs au
permis de construire. D’où la nécessité de répondre à la question suivante :

Est-ce que le caractère impératif du permis de construire consacre fidèlement

la volonté de l’Etat à concrétiser le modèle d’une judicieuse planification
urbaine ?

En faveur de cette problématique, il serait judicieux de traiter la

législation qui encadre le permis de construire en première partie. Ainsi que
les aboutissements juridiques et urbanistiques de cette réglementation dans
une seconde partie, en adoptant une approche analytique et descriptive.

A- La législation régissant le permis de construire :

Le champ d’application du permis de construire est très vaste1, ainsi afin

d’essayer de le cerner il s’avère convenable de l’étudier dans trois dimensions à
savoir : le territoire et les personnes soumis au permis de construire, ainsi que
les travaux assujettis au permis de construire.

1
ABDEL ILAH MKINSI, le droit marocain de l’urbanisme, p. 180.

4
 a- Les différents domaines soumis à l’autorisation de construire :
➢ Les personnes assujettis au permis de construire :

La loi 12-90 sur l’urbanisme se préoccupe d’avantage de l’acte de la

construction que de l’identité de celui qui construit. Egalement la loi 25-90
n’évoque ni le demandeur ni sa qualité. Contrairement au législateur français
qui prévoit dans l’article L. 421-1 du code de l’urbanisme que « quiconque
désire entreprendre ou implanter une construction à usage d’habitation ou non,
même ne comportant pas de fondation, doit au préalable obtenir un permis de
construire ». La loi française considère que le droit de construire n’est plus
qu’une simple tolérance, il s’agit d’un véritable droit « attaché à la propriété du
sol »1.

Selon les dispositions de l’article 5 du règlement général de construction il

n’y a aucune distinction entre les personnes physiques ou morales, celles de
droit public ou de droit privé dont une construction ou une modification de
construction existante doit faire objet d’un permis de construire. Ainsi, sont
donc concernées par le permis de construire de manière générale, «toute
personne physique ou morale, privée ou publique»2. Ainsi, le règlement général
de construction met fin à toute polémique sur cette question3.

Par conséquent, aucune des personnes physiques ou morales n’échappe à

l’obligation du permis de construire à l’exception de celle découlant du régime
dérogatoire4.

➢ Les territoires soumis au permis de construire :

S’agissant de la territorialité du permis de construire, celui-ci est

obligatoire pour tout type de construction dans les périmètres désignés par
l'article premier de la loi 12-90 qui sont les communes urbaines, centres
délimités, zones périphériques, groupement d'urbanisme et dans les zones à
vocation spécifique. Ainsi qu'à l'extérieur de ces périmètres, des
agglomérations rurales dotées d'un plan de développement d'agglomération

1
Jaqueline Morand-deviller, le permis de construire. Edition Dalloz, 1997 p. 2.
2
L’article 5 du décret no 2-13-424 du 24 mai 2013 approuvant le règlement général de
construction
3
Azzeddine HAFIF, le droit marocain de l’urbanisme. Imprimerie Najah Al Jadida, 1 ère édition 2017. P. 237.
44
Ouvrage précité, p. 237.

5
rurale et dans les lotissements autorisés. Les agglomérations urbaines
constituent les plus importantes concentrations d’habitations et de population.
Toutes les lois relatives à l’urbanisme et au permis de construire ont donné à
ces agglomérations la place primordiale et leur ont consacré une
réglementation susceptible de guider leur expansion1.

Ceci dit, le permis de construire est obligatoire dans les zones ou

périmètres suivants :

A- Les communes urbaines :

Le permis de construire est obligatoire dans les communes urbaines. Ces

communes
sont définies par le dahir du premier septembre 1959 relatifs aux modalités de
l'élection des Conseils Communaux, et qui définit les communes comme étant :
«des collectivités territoriales de droit public dotées de la personnalité civile et
de l'autonomie financière ». Les communes urbaines regroupent les
municipalités qui sont des agglomérations ayant le statut de ville et les centres
autonomes qui sont des centres doté de la personnalité morale et de
l’autonomie financière.

B- Les centres délimités :

Ces centres sont une partie du territoire d’une commune rurale, dont les
limites sont fixées par voies réglementaire et dans lesquels les constructions
sont aussi soumises à l’obligation d’un permis de construire. Ils dépendent
administrativement et financièrement de la commune rurale du territoire sur
lequel ils se situent. Ses affaires sont donc gérées par le conseil communal de
la commune rurale dont il dépend.

C- Les zones périphériques des communes urbaines :

Sont soumis également au permis de construire les territoires ruraux

avoisinant ces agglomérations. Les zones périphériques des villes s'étendent
sur quinze kilomètres à compter du périmètre municipal, celles des centres
délimités sont définies dans chaque cas par l'acte réglementaire qui fixe le
périmètre du centre.
1
ABDEL ILAH MKINSI, le droit marocain de l’urbanisme, p. 180.

6
 Dans le cas de chevauchement de deux zones périphériques, le décret qui
les institue ou à défaut un décret spécial fixe la limite de chacune d’elles1.

D- Les groupements d'urbanisme :

un ensemble territorial comprenant en tout ou en partie une ou plusieurs

communes
urbaines ou centres délimités, leur zone périphérique et éventuellement des
territoires ruraux avoisinants en étroite relation économique avec lesdits
communes ou centres et dont le développement rationnel est lié à la
réalisation d'un aménagement d'ensemble et/ou à la réalisation d'équipements
communs.

C’est ainsi que la loi n° 12-90 permet de soumettre les territoires ruraux qui
séparent les agglomérations urbaines et les agglomérations rurales au permis
de construire, autrement dit le permis de construire devient obligatoire dans
les territoires ruraux soumis au groupement d’urbanisme. Les limites du
groupement d'urbanisme sont fixées par voie réglementaire.

E- Les zones à vocation spécifique :

L’article 40 de la loi n° 12-90 relative à l’urbanisme prévoit l’interdiction de

procéder à aucune construction sans qu'ait été obtenu un permis de construire
dans les zones à vocation spécifique justifiant un aménagement contrôlé,
visées au b) de l'article 18 de ladite loi. L’application du permis de construire
dans tout ou partie du territoire d'une ou plusieurs communes rurales, ayant
une vocation spécifique telle que touristique, industrielle ou minière et dont le
développement urbain prévisible justifie un aménagement contrôlé par
l'administration ; ces zones sont délimitées par l'administration sur proposition
des conseils communaux compétents ou à défaut à la demande du gouverneur
de la préfecture ou de la province concernée.

F- Les agglomérations rurales dotées d'un plan de développement

homologué :

1
Azzeddine HAFIF, le droit marocain de l’urbanisme. Imprimerie Najah Al Jadida, 1ère édition 2017. P. 237.

7
 ‘’Les agglomérations rurales’’ aux termes du dahir du 25 juin 1960 sont les
agglomérations situées en dehors des ‘’agglomérations urbaines‘’1. Ainsi,
l’article 7 dudit dahir portant n° 1-60-063 dispose : « Dans les agglomérations
rurales dotées d'un plan de développement, il est interdit de procéder à aucune
construction sans qu'ait été obtenue une autorisation de construire délivrée par
l'autorité locale ». Le permis de construire devient obligatoire dans
l’agglomération rurale dès la mise en application du plan de développement2. Il
est important de signaler que le plan du développement n’est élaboré que pour
les agglomérations rurales les plus importantes3.

G- Le long des voies de communication ferroviaires et routières non

communales sur une profondeur d'un kilomètre :

La soumise de cette zone au permis de construire a pour but de doter celle-

ci de constructions conformes aux règles d’urbanisme vu que ces implantations
présentent souvent bien des inconvénients et des dangers tant pour la
commodité de la circulation publique et pour la sécurité des usagers de la voie
et des riverains que pour le milieu maritime et le patrimoine naturel national.

H- Le long des limites du domaine public maritime sur une profondeur de 5

kilomètres :

La limite du domaine public maritime varie dans l’espace en fonction des

types de côte, mais également dans le temps pour une même côte, en fonction
de la morphologie sous-marine, de la direction et de la vitesse des courants, de
l’amplitude des houles dominantes, des variations du niveau marin. La
délimitation du domaine public maritime repose sur la détermination de la
limite des plus hautes eaux. Cette dernière peut être reconnue
approximativement d’après l’aspect général du rivage et les renseignements
recueillis sur place.

1
ABDEL ILAH MKINSI, le droit marocain de l’urbanisme, p. 181.
2
Le plan de développement des agglomérations rurales est régi notamment par les dispositions : - Du titre II
(art.2 à 5) du dahir n°1-60-063 du 30 Hijja 1379 (25 Juin 1960) relatif au développement des agglomérations
rurales ; et de la loi n° 78.00 portant charte communale, promulguée par le dahir n° 1-02-297 du 25 rejeb 1423 (3
Octobre 2002), telle qu’elle a été modifiée et complétée ;ainsi que la Circulaire interministérielle n°
1257/MHAT/4 - 222/DCL/D. PAT/2 DU 17 novembre 1980 relative aux plans de développement des
agglomérations rurales.
3
ABDEL ILAH MKINSI, ouvrage précité, p. 182.

8
 ➢ Les travaux soumis à autorisation :

La loi ne procède pas à l’énumération des travaux soumis à autorisation,

ni ceux qui ne le sont pas. Elle se contente d’interdire toute construction dans
les périmètres rappelés précédemment 1 . Cette autorisation s’impose aux
constructions nouvelles et à la modification de constructions existante2.

▪ Les constructions nouvelles :

La loi relative à l’urbanise n’a pas défini la « construction » soumise à

l’exigence du permis ni n’a indiqué les caractères auxquels se reconnait cette
construction. Dans la législation française, la notion de la nouvelle construction
ne pose guère de problème. Elle s’appuie d’une part, sur la destination donnée
à la construction, d’autre part, sur les précisions que la jurisprudence et la
doctrine administrative ont apportées au sujet de certaines installations3.

La doctrine marocaine quant à elle avance que le terme construction

évoque l’idée d’assemblage de matériaux sur un terrain nu de façon à ce que
cet assemblage constitue une unité inséparable du terrain de sorte que les
matériaux se transforment en immeuble.

Cette imprécision, jointe à l’absence de jurisprudence en la matière ne peut

qu’être
favorable à l’élargissement du pouvoir discrétionnaire de l’Administration. Elle
peut qualifier tout travail qu’elle veut assujettir au permis de construire de
construction nouvelle ou de modification de construction existante 4 . La
construction nouvelle peut être définie comme toute construction
indépendante du point de vue lotissement et dont les travaux sont réalisés sur
un terrain nu et aménagé.

▪ La reconstruction :

La doctrine définit la reconstruction comme « le remplacement d’un

ouvrage par un nouvel ouvrage ». Il s’agit de démolir une construction

1
Azzeddine HAFIF, le droit marocain de l’urbanisme. Imprimerie Najah Al Jadida, 1ère édition 2017. P. 238.
2
ABDEL ILAH MKINSI, ouvrage précité, p. 184.
3
Jaqueline Morand-deviller, le permis de construire. Edition Dalloz, 1997 p. 15.
4
ABDEL ILAH MKINSI, p. 184.

9
existante et de lui substituer une autre nouvelle1. Cette opération peut être
volontaire suite à une décision du maitre d’ouvrage, comme elle peut être
consécutive à un changement de zonage. La reconstruction peut être aussi la
conséquence d’une dégradation d’une construction existante suite à un
événement naturel ou tout simplement à cause de la vétusté de la
construction.

En droit marocain, la nuance n’est pas faite par le législateur entre la

construction et la reconstruction, ce qui amène à dire que le permis de
construire est exigible dans les deux cas2.

▪ Le changement d’affectation :

Selon l’article 58 de la loi 12.90, l'affectation de toute construction qui a

donné lieu à la délivrance du permis de construire et du permis d'habiter ou du
certificat de conformité ne peut être changée. Cependant, le président du
conseil communal peut, après accord de l'administration chargée de
l'urbanisme, autoriser un changement d'affectation après s'être assuré que
ledit changement est conforme avec la vocation du secteur concerné et avec la
conception de la construction et qu'il ne peut être cause de nuisance ni à
l'égard des habitants ni des usagers des constructions avoisinantes.

Les changements d’affectation sont les plus répandus parmi les projets
sujets de dérogation. On trouve également des demandes de suppression ou
de réduction d’un équipement, d’un espace vert, d’une place. Ceci est souvent
source de déséquilibre en matière de desserte de la population en
équipements publics et crée une incompatibilité entre les besoins initiaux
prévus par les documents d’urbanisme et ceux générés par les dérogations.

➢ Les projets soumis à autorisation :

A- Les grands projets :

Il s’agit des projets d’investissements qui génèrent une activité

économique et donc de l’emploi. Tous les projets de construction et

1
Azzeddine HAFIF, p. 242.
2
Azzeddine HAFIF, p. 242

10
d’aménagement qui ne rentrent pas dans les catégories de petits projets. Ainsi
ils sont énumérés par le règlement général de construction1.

B- Les petits projets :

Cette catégorie n’est pas déterminée de manière limitative, ce qui laisse la

possibilité d’y intégrer « tous les projets non concernés par la procédures des
grands projets2 ».

➢ Les travaux non-soumis à autorisation :

▪ Les ouvrages d’art et équipement d’infrastructure :

Ils sont déterminés par l’article 63 de la loi 12-90 relative au droit de

l’urbanisme, ils concernent les ouvrages d’art tel que les pont et tunnels ainsi
qu'aux équipements d'infrastructure tels que barrages, digues, vu leur
importance sur le plan national, et par les études longues et sérieuses faites par
des techniciens qualifiés sous les directives de l’administration.

▪ Les travaux de nature particulière

En dehors de l’article 63, la loi n’énumère pas les travaux ou les projets non
soumis à autorisation. La formule utilisée par le règlement général de
construction « et de manière générales, tous les projets non concernés par la
procédures des grands projets » laisse croire que tous les travaux doivent
obtenir un permis de construire et se soumettre au régime des petits projets3.

B) Les autorités et modalités de délivrance des autorisations :

➢ Les autorités compétentes :

Le président du conseil communal : en principe, le président du conseil

communal est compétent en matière de la délivrance du permis de construire
et ce conformément à l’article 41 de la loi 12.90 relative à l’urbanisme qui

1
Article 18 Décret n° 2-13-424 du 13 rejeb 1434 (24 mai 2013) approuvant le règlement général de
construction fixant la forme et les conditions de délivrance des autorisations et des pièces exigibles en
application de la législation relative à l'urbanisme et aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements
ainsi que des textes pris pour leur application.
2
Azzeddine HAFIF, p. 245.
3
Azzeddine HAFIF, p. 247.

11
dispose « Le permis de construire est délivré par le président du conseil
communal ».

Dans la zone périphérique d’une commune urbaine, le permis de construire est

délivré par le président du conseil de la commune rurale concernée en
coordination avec le président du conseil de ladite commune urbaine».

Le wali et le gouverneur : L’article 2 du dahir de 2 octobre 1984 relatif aux

édifices affectés au culte musulman dispose « Par dérogation aux dispositions
de l’article 50 de la loi n° 78-00 portant charte communale et de l’article 41 de
la loi n° 12-90 précitée, le permis de construire visé à l’article premier ci-dessus
est délivré par le wali ou le gouverneur de la préfecture ou de la province
concernée après avis d’une commission ».

➢ Les modalités de délivrance des autorisations :

Toute personne qui veut procéder à une construction doit présenter aux locaux
un dossier1 qui comprend :

La demande : L’article 30 du règlement général de construction dispose que le

pétitionnaire, le concepteur du projet ou toute autre personne dûment
mandatée peut procéder à la demande de permis de construire.

Le dépôt de la demande : selon l’article 30 du règlement général de

construction, le dépôt des dossiers de demande d’autorisation est effectuée au
bureau d’ordre de la commune contre accusé de réception, numéroté et daté
qui a valeur de recevabilité du dossier. Celle-ci reste, toutefois, conditionnée
par la présentation des documents principaux visés à l’article 33 du règlement
général de construction2.

L’instruction de la demande : le guichet unique des autorisations d’urbanisme

a été créé par le Décret n° 2-13-424 du 24 mai 2013 approuvant le règlement
général de construction fixant la forme et les conditions de délivrance des
autorisations et des pièces exigibles en application de la législation relative à
l’urbanisme et aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements ainsi
que des textes pris pour leur application. Il vise à unifier les procédures en

1
ABDEL ILAH MKINSI, ouvrage précité, p. 189.
2
Azzeddine HAFIF, p. 257.

12
vigueur à l’échelle nationale, outre le règlement et la réduction des délais dans
ses différentes phases et l’unification des documents des dossiers requis.

La comité préfectoral ou provincial d’urbanisme a pour mission l'instruction

des dossiers de demandes d'autorisation dans les communes, dont la
population est inférieure ou égale à 50.000 habitants, il est institué auprès de
chaque préfecture et province, un ou plusieurs comités préfectoraux ou
provinciaux d'urbanisme chargés de recueillir les avis et visas, exigés en vertu
de la législation et de la réglementation en vigueur, et ce, préalablement à la
délivrance des autorisations.

Procédure d’instruction : on distingue la procédure des petits projets et celle

des grands projets. La première concerne les projets de construction à usage
d’habitation ou professionnel, de faible importance, la seconde se distingue de
la précédente en raison de l’importance des projets, de la consistance de la
commission et de la qualité de l’instruction.

La décision : L’instruction du dossier aboutit aux mêmes décisions découlant

des petits projets. L’octroi ou le refus du permis de construire est une
attribution légale du président du conseil communal.

L’autorisation expresse : Le permis de construire est un acte administratif

individuel qui doit respecter les formes prescrites pour ces actes. Il est pris sous
forme d’arrêté du président du conseil communal selon les dispositions de
l’article 41de la loi 25-12.

L’autorisation tacite : L’article 48 de la loi 12-90 « dans le cas du silence du

président du conseil communal, le permis de construire est censé accordé à
l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date du dépôt de la
demande », ce qui pose quelques problèmes au niveau pratique surtout que le
demandeur ne respecte pas les normes de construction.

Le sursis à statuer : Le sursis à statuer est une mesure dont dispose

l’administration de refuser de se prononcer immédiatement sur la demande
d’autorisation cette possibilité ne peut dépasser deux ans.

Le refus d’autorisation : L’administration peut également prendre d’autres

décisions notamment le refus du permis de construire, d’ailleurs ne peut

13
prendre cette décision que dans le cas où les dispositions que contient ce
dernier sont en contradiction avec les lois et règlements en vigueur. Le refus de
l’autorisation doit être motivé.

La dérogation : Toutefois en cas de refus, le demandeur peut recourir à une

dérogation adressée au Wali de la région. La dérogation est ainsi accordée par
une commission régionale présidée par le wali et composée des gouverneurs
des préfectures ou provinces concernées, du président de la commune, du
directeur de l’agence urbaine et du directeur du centre régional
d’investissement. Le secrétariat est assuré par l’agence urbaine.

B- Les tenants et aboutissants résultant du permis de construire :

Les permis de construire est un acte juridique manifestant la volonté de

l’administration et de l’intéressé. Il est destiné à produire des effets et des
droits1.

a- Les droits nés des autorisations dans les règles d’urbanisme.

Le permis de construire est pour le constructeur une autorisation de faire

mais limitée2, c’est dans ce sens que la mise en œuvre du permis de construire
se traduit par la volonté du demandeur dans le délai légal, comme il peut être
renouvelé et prorogé après son expiration. En revanche, les dispositions de
l’article 49 de la loi 12-90 relative à l’urbanisme exige que le bénéficiaire doit
au moins débuter les travaux dans le délai d’un an.

L’organisation du chantier de construction : les dispositions de la loi 66-12

imposent au bénéficiaire du permis de construire et non le propriétaire
d’observer certaines règles relatives à l’ouverture du chantier, la durée des
travaux, l’achèvement et la clôture du chantier3.

Avant l’ouverture du chantier : dans le cas des projets soumis à l’obligation du

recours à un architecte, le bénéficiaire du permis de construire est tenu de
déposer contre récépissé signé et portant numéro d’ordre, au siège de la
commune une déclaration d’ouverture signée par l’architecte supervisant le

1
ABDEL ILAH MKINSI, ouvrage précité, p. 207.
2
Jaqueline Morand-deviller, le permis de construire. Edition Dalloz, 1997 p. 98.
3
Azzeddine HAFIF, p. 257.

14
chantier. Egalement, une copie doit être transmise par la commune à l’autorité
administrative locale. La loi impose explicitement une clôture entourant le
chantier et la mise en place d’un panneau à l’entrée affichant le numéro de
l’autorisation, sa date de délivrance, le nombre d’étages, la surface plancher et
le nom du maître d’ouvrage du projet ainsi que l’architecte chargé du suivi des
travaux.

Durant la réalisation du chantier : pendant la réalisation des travaux, les

documents autorisés «Ne varietur» doivent être déposés au niveau du chantier
tout au long de la réalisation des travaux. La loi vise précisément les plans
autorisés et le cahier de chantier celui-ci est un document qui retrace les
principaux événements survenus lors du déroulement des travaux et consigne
les différentes décisions prises par les différents intervenants, plus
particulièrement l’entreprise, l’architecte et l’ingénieur spécialisé. ce
document reçoit une consécration par la loi 66.12 qui précise que le cahier de
chantier doit contenir notamment : tous les éléments concernant
l’identification du projet, la nature des travaux, l’identité de l’entreprise selon
la nature de son activité, la déclaration d’ouverture du chantier, les dates, les
notes, les procès-verbaux, les observations, les visites des différents
intervenants, en particulier l’architecte assurant le suivi des travaux, l’ingénieur
spécialisé et l’ingénieur géomètre topographe et enfin la déclaration de clôture
du chantier et de fin des travaux.

L’achèvement des travaux : arrivant à la phase finale des travaux, le

bénéficiaire du permis de construire doit déposer au siège de la commune une
déclaration de fermeture du chantier et de fin des travaux, et ce contre
récépissé portant date, signature et numéro d’ordre. Dans ladite déclaration,
l’architecte supervisant le chantier doit certifier que les travaux, soumis à
l’obligation du recours à un architecte, ont été réalisés conformément aux
plans autorisés. La commune doit adresser à l’autorité administrative locale et
à l’agence urbaine une copie de la déclaration de clôture du chantier ainsi que
le récépissé de son dépôt1.

La durée de validité de l’autorisation : celle-ci est limitée dans un an à compter

de la date de la délivrance du permis ou de l’expiration du délai de deux mois

1
Azzeddine HAFIF, p. 269.

15
conformément à l’article 48 de la loi 12.90 réglementant l’autorisation tacite.
De même, l’article 49 de cette même loi, exige que le bénéficiaire doit au moins
débuter les travaux de construction, à défaut, le permis de construire qu’il soit
expresse ou tacite, est considéré comme périmé. Dans le même sens, la loi
française prévoit que le permis de construire est périmé dans une durée de
deux ans qui prend effets à partir de la délivrance tacite.

Permis d’habiter et certificat de conformité : parmi les aboutissants du permis

de construire et ses effets, il y’a le permis d’habiter et certificats de conformité
qui sont des moyens qui permettent aux autorités administratives d’exercer un
contrôle postérieur sur les opérations de construction et de s’assurer de la
conformité et du respect du bénéficiaire des dispositions de l’autorisation
administrative. Ils sont réglementés par les dispositions des articles 55, 56, 57,
58 et 74 de la loi 12.90 relative à l’urbanisme. Pour obtenir l’une des deux
pièces, le bénéficiaire doit présenter au préalable une déclaration
d’achèvement de construction.

Permis d’habiter : après l’achèvement des travaux le propriétaire, ne peut

utiliser la construction que s’il obtient le permis d’habiter qui est un document
délivré par les autorités locales pour l’exploitation d’un immeuble. Il permet de
vérifier la conformité des travaux achevés aux autorisations accordées et
permet de constater les restrictions relatives à l’exploitation du bien. Ce permis
est délivré dans un délai d’un mois qui commence de la date de la déclaration
d’achèvement de la construction. Avec droit de subrogation par le gouverneur :
art 55 loi 12-90

Certificat de conformité : Pour les constructions autres que l’habitation, le

pétitionnaire demande un certificat de conformité. Pour instruire la demande,
l’autorité communale déclenche une procédure de vérification par les services
spécialisés et aboutit soit à l’octroi, soit au refus du permis en question. Le
permis d’habiter et certificat de conformité sont donc délivrés, dans les formes
et conditions fixées par le président du conseil communal sur demande du
propriétaire qui doit, obligatoirement déclarer l'achèvement de la construction.
Comme le prévoit l’article 42 du règlement général de construction, ces deux
pièces sont établies après récolement des travaux pour vérifier leur conformité

16
aux plans architecturaux et techniques ainsi qu’aux indications de l’autorisation
de construire.

b- L’intervention du juge en cas de litiges

L’application des règles du Droit de l’urbanisme fait naitre des contentieux

différents et différenciés dont la compétence de statuer relève des juridictions
administratives1.

Les contentieux relatifs au Droit de l’urbanisme en général et au permis de

construire en particulier peuvent faire l’objet soit d’un recours de pleine
juridiction soit un recours pour excès de pouvoir.

- Le recours de l’excès de pouvoir ou le recours en annulation :

Le recours en annulation est un procès fait à un acte. Il est ouvert contre acte
administratif, et qui a pour effet d’assurer, conformément aux principes
généraux de droit, le respect de la légalité2.

En matière d’urbanisme, le recours pour excès de pouvoir obéit aux règles et

principes fondamentaux qui régissent le contentieux administratif général.

Le recours pour excès de pouvoir a pour objet l’annulation d’une décision

exécutoire considérée comme contraire au principe de la légalité. La
recevabilité est tributaire de conditions propres au requérant ou à l’acte
attaqué ainsi que des conditions inhérentes au temps.

Le permis de construire est considéré comme un outil qui restreint le droit de la

propriété foncière puisqu’il soumit chaque construction sur ce droit à une
autorisation préalable conformément aux règles de droit en vigueur3.

Le recours en annulation relatives au permis de construire ne concerne pas

seulement ceux exercés par le requérant contre les décisions l’administration,

1
A noter que les infractions en matière d’urbanisme relèvent de la compétence du tribunal de première
instance.
2
GOHIN (O) : Contentieux administratif, 4ème édition, Paris 2005, p : 179.
‫العدد الخاص‬،‫منشورات المجلة المغربية لألنظمة القانونية والسياسية‬،‫ منازعات التعمير بين المحاكم اإلدارية والمحاكم العادية‬:‫ غيثة دكراوي‬3
.15 :‫ الصفحة‬،2009 ‫ مطبعة األمنية الرباط‬،13

17
mais aussi par toute partie intéressée et contre toute irrégularité entachant ces
décisions.1

Ce recours est formulé contre toutes décisions, expresses ou implicites,

émanant des autorités administratives compétentes en la matière, et portant
grief au requérant2.

Ainsi, dans un arrêt de la cours de cassation, cette dernière a annulée une

décision du président de la commune Sidi Baliout refusant la délivrance du
permis de construire par le dit président qui a justifié le refus pour cause d’une
prénotation inscrite sur le titre foncier de la parcelle3.

D’un autre coté, la délivrance du permis de construire dans une zone où le

plan d’aménagement n’a pas encore déterminé l’affectation de la zone
constitue un excès de pouvoir nécessitant annulation4.

Le recours en annulation contre ces décisions doit être exercé dans un délai de
soixante jours à compter de la publication ou la notification à l’intéressé de la
décision attaquée, alors que les que les intéressés garde la possibilité de saisir,
avant l’expiration dudit délai, l’auteur de la décision d’un recours gracieux ou
de porter devant l’autorité administrative supérieure un recours hiérarchique5.

- Le recours en plein juridiction : recours en indemnité

Le recours en annulation se trouve par fois insuffisant pour satisfaire le

justiciable qui a supporté les dommages résultant de la décision.

‫ " تسلم رخصة البناء بعد التحقق من أن المبنى المزمع إقامته تتوفر فيه الشروط التي تفرضها األحكام التشريعية والتنظيمية الجاري بها العمل‬1
‫ الترخيص بالبناء في قطعة أرضية دون التأكد من توفرها على الشروط القانونية‬...‫خصوصا األحكام الواردة في تصاميم التنطيق وتصاميم التهيئة‬
‫ في الملف رقم‬2005/02/14 ‫" حكم صادر عن المحكمة اإلدارية بالدار البيضاء بتاريخ‬...‫ قرار مخالف للقانون‬،...‫الجاري بها العمل‬
.2005/929
2
Article 20 de la loi 41-90 instituant les tribunaux administratifs : « une décision administrative est entachée
d’excès de pouvoir soit en raison de l’incompétence de l’autorité qui l’a prise, soit pour vice de forme,
détournement de pouvoir, défaut de motif ou violation de la loi. La personne à laquelle une telle décision fait
grief peut l’attaquer devant la juridiction administrative compétente ».
‫ " حيث إن تمسك الجماعة الحضرية لسيدي بليوط بعدم أحقية الطاعنة في الحصول على رخصة البناء بعلة وجود تقييد احتياطي على العقار‬3
‫ ذلك أن وجود التقييد اإلحتياطي المذكور ليس من شأنه أن يحول بين المالك المسجل على الرسم وبين‬،‫ ال يرتكز على أساس‬،‫المذكور لفائدة الغير‬
427 ‫" قرار عدد‬...‫ فضال عن طرق االستغالل التي يراها مناسبة لوضعية عقاره‬،‫ممارسته جميع التصرفات بما في ذلك التفويت لحق ملكيته‬
.88/8451 ‫ في الملف االداري عدد‬1990/07/27 ‫بتاريخ‬
‫ مادام رئيس المجلس البلدي المطلوب في الطعن قد قام بمنح الترخيص على ارغم من كون المنطقة لم تنتقل بعد وبصفة نهائية إلى منطقة البناء‬4
‫ قد جاء متسما بتجاوز السلطة لعيب‬،‫ وبالتالي يكون قراره موضوع الرخصة‬،‫ فإنه يكون بذلك قد خالف تصميم التهيئة والتعمير للمدينة‬،‫المزدوج‬
.‫غ‬98/348 ‫ في الملف عدد‬1999/04/15 ‫ بتاريخ‬242 ‫ ويتعين لذلك التصريح بإلغائه" حكم المحكمة اإلدارية بالرباط رقم‬،‫مخالفة القانون‬
5
Voir l’article 23 da la loi 41-90.

18
Le recours en indemnité est exercé contre les décisions administratives
portant grief au requérant. Celui dont l’administration a refuser de lui donner
le permis de construire sans motif valable, peut saisir le tribunal administration
dans le cadre du contentieux de la responsabilité, pour demander dommage et
intérêt résultant de la décision administrative1.

Depuis la mise en place des tribunaux administratifs, le contentieux de la

responsabilité connaît un engouement de la part des justiciables qui n’ont rien
à envier au recours de la légalité, ce qui donne lieu à un effort jurisprudentiel
sans précédent, enrichissant le droit de l’urbanisme.

Dans ce cadre, le juge doit non seulement déterminer le préjudice subi, mais
aussi à identifier la partie administrative à qui incombe la faute commise avant
de statuer sur l’indemnité que cette dernière se doit verser en réparation à la
victime.

La responsabilité de l’administration en matière du permis de construire ou en

droit d’urbanisme en général, peut s’agir d’une responsabilité pour faute
(préjudice directe résultant du fait de l’administration) ou responsabilité sans
faute (responsabilité de plein droit ou basé sur le risque).

.64 ‫ الصفحة‬،‫ المرجع السابق‬،‫ منازعات التعمير بين المحاكم اإلدارية والمحاكم العادية‬:‫غيثة دكراوي‬ 1

19
Conclusion

En dépit des efforts établis par les autorités compétentes en matière

d’urbanisme, la situation est encore alarmante vue la dégradation incessante et
la prolifération continue des habitats insalubres qui échappent à la
réglementation stricte du permis de construire et aux documents d’urbanisme
et qui passent parfois inaperçus à la vigilance et à la veille des autorités
concernées suite à une forte augmentation de la population spécialement en
milieu urbain dont les irrégularités s’intensifient de plus en plus en matière
d’urbanisme et de logement.

Ces crises citadines relatives à l’habitat clandestin et irrégulier qui manque de

conditions d’hygiène de salubrité et même d’esthétique augmentent malgré les
lois et les règlements en vigueur, par le morcellement des terrains en petits lots
et par conséquent une installation graduelle des logements non autorisés dans
des zones non aménagées.

Ceci dit, il serait plus judicieux de penser à résoudre ces difficultés par le
recours à la bonne éducation, l’information et la sensibilisation de la
population et ce en vue d’une solution convenable projetée pour le moyen et le
long terme visant à diminuer l’intensité de l’exploitation incontrôlée des
terrains en protégeant également la propriété collective et individuelle de
toute spoliation ou spéculation et en permettant aux nouveaux acquéreurs plus
de facilités financières et juridiques pour une occupation régulière des terrains
et par conséquent un aménagement judicieux du territoire conforme aux règles
d’une planification urbanistique qui respectent non seulement la dignité
humaine et son existence mais également une structure saine, harmonieuse et
admirable des paysages.

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Bibliographie

Ouvrage généraux :

➢ Gérard-François Dument, l’aménagement du territoire, objectifs, acteurs,

modalités, les éditions d’organisations 1994.
➢ Antoine Bernard, Evaluation des biens. Editions le Moniteur 2004.
➢ Hassan Bahi, Mohammed Hamdouni Alami, urbanisations et gestion
urbaine au Maroc.

Ouvrage spéciaux :

➢ Azzedine HAFIF, le droit marocain de l’urbanisme. Imprimerie Najah Al

Jadida, édi. 2017.
➢ Abdel Ilah MKINSI, le droit marocain de l’urbanisme, 1989.
➢ Jacqueline Morand-Deviller, Le permis de construire. Dalloz 1997.

Lois et règlements :

➢ Loi 12.90 relative à l’urbanisme promulguée par le dahir n° 1-92-31 du 15

hija 1412, 17 Juin 1992 (B.O 15 juillet 1992).
➢ Loi 2 octobre 1984 relatif aux édifices affectés au culte promulguée par
le dahir n° 1-84-150 du 6 moharrem 1405.
➢ Décret n°2-13-424 du 13 rejeb 1434 (24 mai 2013) approuvant le
règlement général de construction fixant la forme et les conditions de
délivrance des autorisations et des pièces exigibles en application de la
législation relative à l’urbanisme et aux lotissements, groupes
d’habitations et morcellements ainsi que des textes pris pour leur
application.
➢ Circulaire n° 1500/2000 relative à la simplification des circuits et
procédures d'instruction des demandes d’autorisation de construire, de
lotir, de créer des groupes d’habitations et de morceler.

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