Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
1. Rezumat
Lucrarea de față își propune abordarea noutăților introduse de noul Cod Civil în
materia contractului de locațiune, ca gen și în materia contractului de închiriere, ca
specie. După prezentarea regulilor generale aplicabile contractului de locațiune, astfel
cum rezultă acestea în lumina noului Cod Civil, vom aborda regulile speciale prevăzute în
materia contractului de închiriere a locuinței.
2. Introducere
Vechiul Cod Civil român 2 adoptat în 1864, intrat în vigoare la 1 decembrie 1865, a
reprezentat până la intrarea în vigoare a noului Cod Civil, actul normativ care cuprindea
principalele norme ale dreptului civil român. Elaborat în anul 1864 după modelul Codului
Civil francez din 1804 (Codul Napoleon) și după proiectul de Cod Civil italian, vechiul Cod
Civil a fost abrogat, modificat și completat de-a lungul timpului pentru ca la 1 octombrie
2011, odată cu intrarea în vigoare a noului Cod Civil să fie abrogat implicit în totalitate.
1
Adoptat prin Legea nr. 287/2009 privind Codul Civil, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.
511 din 24.07.2009, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr.
287/2009 privind Codul Civil.
2
Publicat în Monitorul Oficial nr. 271 din 04.12.1864, astfel cum a fost ulterior amendat și completat.
www.schoenherr.eu
determinat, în schimbul unui preț determinat. Anterior noului Cod Civil contractul de
locațiune beneficia de o reglementare generală în cuprinsul vechiului Cod Civil și de o
serie de reglementări speciale cuprinse într-un număr de acte normative speciale, cum ar
fi Legea locuinței nr. 114/19963, Legea arendării nr. 14/19964, O.U.G. nr. 40/19995,
O.U.G. nr. 80/20016, etc. Vechiul Cod Civil reglementa în principiu regulile generale
aplicabile contractului de locațiune ca specie iar actele normative speciale stipulau norme
derogatorii de la prevederile vechiul Cod Civil în materia locațiunii unor suprafețe locative
(denumită închiriere), respectiv în materia locațiunii fondurilor rurale (contractul de
arendare).
Astfel, noul Cod Civil preia în mare parte prevederile vechiului Cod Civil, precum și
principiile deja consacrate în doctrină cu privire la contractul de locațiune și integrează de
asemenea prevederile art. 21-33 din Legea locuinței nr. 114/1996 cu privire la închirierea
locuinței, respectiv pe cele ale Legii arendării nr. 14/1996 în ceea ce privește contractul
de arendare.
3
Republicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 393 din 31.12.1997, astfel cum a fost ulterior amendată și
completată.
4
Publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 91 din 07.04.1994, astfel cum a fost ulterior amendată și
completată.
5
O.U.G: nr. 40/1996 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe,
publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 148 din 08.04.1999, astfel cum a fost ulterior amendată și
completată.
6
O.U.G. nr. 80/2001 privind stabilirea unor măsuri pentru asigurarea, temporar, a locuinţelor de serviciu
necesare unor categorii de personal din cadrul ministerelor, celorlalte organe de specialitate ale administraţiei
publice centrale şi instituţiilor publice, publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 313 din 12.06.2001.
7
Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 409 din 10.06.2011, astfel cum a fost ulterior
amendată și completată.
Lucrarea de față își propune identificarea principalelor noutăți și modificări
introduse de noul Cod Civil în materia contractului de locaţiune ca gen şi în materia
contractului de închiriere a locuinţei, ca specie.
A. Contractul de locaţiune
Codul Civil prevede la art. 551 cu titlu de noutate că dreptul de folosință este
inclus în categoria drepturilor reale. Această nouă încadrare juridică a dat deja naştere
unor controverse doctrinare.
Pentru a putea clarifica acest aspect controversat, se impune analiza a cel puţin
următoarelor aspecte:
(i) dacă, la noua încadrare de la art. 551 din noul Cod Civil, legiuitorul (a) a
avut în vedere doar dreptul de folosinţă gratuită a unor bunuri proprietate publică
şi (b) nu a folosit în mod eronat termenul de „drept de folosinţă”, respectiv nu a
dorit să facă nicio distincţie, încadrând dreptul de folosinţă, în general, ca fiind o
categorie distinctă de drepturi reale ;
8
Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, ed. a II-a, revăzută și adăugită, Ed. Hamangiu, 2007,
pag. 25
9
M. Cantacuzino, Curs de drept civil, Craiova, pag. 670
Totuși, majoritatea doctrinarilor 10 au opinat în sensul caracterului de drept de
creanță al dreptului de folosință născut în baza unui contract de locațiune, opinie la care
ne raliem. Astfel, dreptul de folosință al locatarului nu se poate încadra în categoria
drepturilor reale deoarece prin definiția dată acestora din urmă, drepturile reale presupun
exercitarea de către titularii lor a anumitor puteri și prerogative în mod direct și
nemijlocit, fără intervenția altei persoane 11, pe când exercitarea dreptului de folosință al
locatarului se realizează prin intermediul locatorului. Având în vedere definiția dreptului
de creanță de a fi un drept subiectiv patrimonial în virtutea căruia creditorul poate
pretinde debitorului său să dea, să facă sau să nu facă ceva, reiese că locatarul este un
creditor față de locatorul – debitor care este dator să asigure folosința bunului ce face
obiectul locațiunii.
(ii) Pentru a stabili dacă dreptul de folosință prevăzut în art. 551 din noul Cod Civil
include atât dreptul de folosință gratuită a unor bunuri proprietate publică cât și dreptul
de folosință al locatarului în general, trebuie analizată și structura noului Cod Civil. Astfel,
Titlul I din Cartea a III-a din noul Cod Civil intitulat Bunurile și drepturile reale în general,
după ce enumeră drepturile reale recunoscute ca atare în dreptul român realizează o
unificare a dispoziţiilor privind dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale, existente
în reglementări disparate, ţinând cont de soluţiile din doctrină şi jurisprudenţă în această
materie. Expunerea de motive a noului Cod Civil prevede că pe temeiul dreptului de
proprietate privată şi al dreptului de proprietate publică, au fost reglementate toate
celelalte drepturi reale principale: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie,
dreptul de servitute, dreptul de superficie, dreptul de administrare, dreptul de concesiune
şi dreptul de folosinţă gratuită. În aceeași Carte I a noului Cod Civil, legiuitorul a rezervat
dreptului de folosință cu titlu gratuit asupra bunurilor proprietate publică secțiunea a 4-a
din Capitolul II Drepturile reale corespunzătoare proprietății publice din Titlul VI
Poprietatea publică.
În schimb, contractul de locațiune a fost tratat de noul Cod Civil în Cartea a V-a
Despre obligații, Titlul IX Diferite contracte speciale, nefiind inclus de legiuitor alături de
celelalte drepturi reale în Cartea I a noului Cod Civil.
10
Camelia Toader, Marian Nicolae, Romeo Popescu, Bogdan Dumitrache, Instituții de drept civil – Cusr selectiv
pentru licență 2006 – 2007, Ed. Universul Juridic, pag. 389; Stanciu D. Cărpenaru, Liviu Stănciulescu,
Vasile Nemeş, Contracte civile şi comerciale, Editura Hamangiu, Bucureşti, pag. 103; Ion Dogaru, Edmond
Gabriel Olteanu, Lucian Bernd Săuleanu, Bazele dreptului civil. Volumul IV. Contracte speciale, Editura
C.H.Beck, Bucureşti, 2009, pag. 441; Camelia Toader, Drept Civil. Contracte Speciale, ediția a 3-a, ed.
C.H.Beck, București, 2008, pag. 166.
11
Corneliu Bîrsan, op. cit., pag. 17
considerat de către legiuitorul român în categoria drepturilor reale și doar atunci când
acesta este corespunzător proprietății publice, rămânând ca dreptul de folosință al
locatarului născut în baza unui contract de locațiune să fie în continuare inclus în
categoria drepturilor de creanță. Pentru evitarea oricăror confuzii, de lege ferenda,
considerăm că legiuitorul va trebui ca la enumerarea de la art. 551, să folosească în locul
sintagmei „drept de folosință” expresia „drept de folosință cu titlu gratuit asupra
bunurilor proprietate publică”.
Conform art. 1.777 al noului Cod Civil, contractul de locaţiune este definit că fiind
contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite
locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit
chirie. Observăm că această definiție a contractului de locațiune nu aduce noutăți față de
vechea reglementare anterioară noului Cod Civil.
Locaţiunea poate îmbrăca două forme, şi anume: (i) închirierea, având ca obiect
bunuri imobile sau bunuri mobile, şi (b) arendarea, având ca obiect bunuri agricole.
Noul Cod Civil face de asemenea trimitere la prevederile din materia contractului
de vânzare cumpărare a drepturilor litigioase ce urmează a se aplica prin analogie și în
cazul contractului de locațiune inclusiv atunci când există un litigiu cu privire la dreptul de
proprietate asupra bunului ce urmează a face obiectul locațiunii. Astfel, art. 1.653 alin.
(1) din noul Cod Civil interzice anumitor categorii profesionale (ex. magistraţii, avocaţii,
executorii, notarii publici, etc.) cumpărarea de drepturi litigioase care sunt de
competenţa instanţei judecătoreşti în a cărei circumscripţie îşi desfăşoară activitatea.
Alin. (2) al art. 1653 noul Cod Civil prevede și anumite cazuri în care interdicţia
cumpărării de drepturi ligioase de către categoriile de persoane menţionate la alin. (1)
este înlăturată și anume ieşirea din indiviziune, plata unei creanţe, apărarea unui drept
asupra bunului propriu.
Deşi noul Cod Civil prevede în mod expres caracterul de contract consensual al
contractului de locațiune, în sensul în care contractul se consideră încheiat îndată ce
părțile au convenit asupra (i) bunului ce face obiectul contractului de locațiune și (ii)
asupra prețului, chiriei pe care locatarul urmează să o plătească locatorului în schimbul
folosinței bunului închiriat, totuşi pentru a constitui titluri executorii pentru plata chiriei şi
pentru predarea, respectiv pentru restituirea bunului, contractele de locaţiune ar trebui
încheiate în formă autentică sau sub semnătură privată şi înregistrate la organele fiscale
competente. Vom reveni cu precizări suplimentare cu privire la caracterul de titlu
executoriu al contractului de locațiune la punctele A.7 și A.10 de mai jos.
12
Potrivit prevederilor art. 1.247 alin. (4) din noul Cod Civil contractul lovit de nulitate absolută nu este
susceptibil de confirmare decât în cazurile prevăzute de lege, cum sunt cele menționate la art. 197 alin (2), art.
294 alin. (2), art. 295 alin. (2) din noul Cod Civil.
Deși noul Cod Civil menține caracterul de contract consensual al contractului de
locațiune, în lipsa unui înscris care să constate existența și conținutul contractului de
locațiune proba acestuia se poate dovedi greu de efectuat.
În ceea ce priveşte preţul contractului, noul Cod Civil numeşte în mod expres
preţul locaţiunii drept „chirie”. Chiria poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte
bunuri sau prestaţii. Chiria trebuie să fie serioasă și determinată sau cel puțin
determinabilă.
Noul Cod Civil face trimitere la prevederile acestuia privind prețul în cadrul
contractului de vânzare cumpărare ce se vor aplica prin analogie și în cazul contractului
de locațiune. Din noutățile prevăzute de noul Cod Civil în privința prețului vânzării ne
vom opri aici doar asupra caracterului determinabil al prețului. Astfel, dacă într-un
contract de locațiune părțile nu au stabilit chiria ce urmează a fi achitată de locatar în
schimbul folosinței bunului dat în locațiune de locator, contractul este valabil dacă părţile
au convenit asupra unei modalităţi prin care chiria poate fi determinată ulterior, dar nu
mai târziu de data plăţii şi care nu necesită un nou acord de voinţă al părţilor (art. 1.661
noul Cod Civil).
Noul Cod Civil vine să acopere lipsa de reglementare din legislația anterioară în
situaţia în care terţul nu îşi îndeplinea obligaţia de determinare a chiriei. Acum, într-un
astfel de caz, în art. 1.662 alin. (2) noul Cod Civil introduce posibilitatea preşedintelui
judecătoriei de la locul încheierii contractului de a desemna un expert pentru a determina
chiria dacă părţile nu se înţeleg. De asemenea, se introduce un termen limită de un an de
zile de la data încheierii contractului, timp în care părţile sunt obligate să determine
chiria, sub sancţiunea nulităţii absolute a contractului de locațiune, însă doar dacă părțile
nu au stabilit o altă modalitate de determinare a chiriei.
(i) în cazul locuinţelor nemobilate sau spaţiilor pentru exercitarea activității unui
profesionist, pentru un termen de un an;
Dacă în timpul locaţiunii bunul necesită reparaţii care nu pot fi amânate până la
sfârşitul locaţiunii sau a căror amânare ar expune bunul pericolului de a fi distrus,
locatarul va suporta restrângerea necesară a locaţiunii cauzată de aceste reparaţii. Spre
deosebire de reglementarea anterioară care prevedea un termen maxim de 40 de zile
pentru efectuarea acestor reparații după care locatarul era îndreptățit la reducerea
proporțională a chiriei, noul Cod Civil prevede că reparaţiile care durează mai mult de 10
zile îndreptățesc locatarul la scăderea chiriei proporțional cu timpul şi cu partea bunului
de care acesta a fost lipsit.
Conform art. 128 din Legea de punere în aplicare a noului Cod Civil dispozițiile
noului Cod Civil cu privire la acțiunea directă a locatorului împotriva sublocatarului sunt
aplicabile contractelor de sublocațiune încheiate după data intrării în vigoare a Codului
Civil, chiar și în cazurile în care contractul de locațiune principal s-a încheiat anterior
acestei date.
13
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil Vol. II – Locațiunea, Închirierea locuinței, Arendarea –
Antrepriza – Mandatul, ediția a IV-a actualizată de Lucian Mihai și Romeo Popescu, Ed. Universul Juridic, 2006,
pag. 33; Camelia Toader, op. cit,, pag. 157; Ion Dogaru, Edmond Gabriel Olteanu, Lucian Bernd Săuleanu, op.
cit., pag. 457.
14
Prof. univ. dr. Francisc Deak, op. cit., pag. 35
său, cu acordul prealabil al locatorului. Astfel, art. 1.808 din noul Cod Civil prevede că
prin cesiunea contractului de locațiune de către locatar, cesionarul dobândește drepturile
și este ținut de obligațiile locatarului izvorâte din contractul de locațiune.
Noul Cod Civil păstrează aceeași regulă anterioară conform căreia contractul de
locațiune încetează de drept la expirarea termenului convenit de părți sau, după caz,
prevăzut de lege, fără a fi necesară o înștiințare prealabilă. La încetarea termenului
locațiunii se naște obligația locatarului să restituie bunul care face obiectulcontractului de
locațiune. Pentru a facilita redobândirea bunului de către locator noul Cod Civil instituie
cu titlu de noutate absolută la art. 1809 alin. 2 caracterul de titlu executoriu al
contractului de locațiune în privința obligației de restituire a bunului la expirarea
termenului. Însă pentru a fi considerat titlu executoriu, contractul de locațiune trebuie să
îndeplinească o serie de condiții cumulative, după cum urmează:
(ii) contractul de locațiune trebuie încheiat (a) fie prin înscris autentic, (b) fie prin
înscris sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent, dobândind astfel
dată certă.
În ceea ce privește tacita relocațiune, noul Cod Civil introduce două noutăți pe
care le vom detalia în cele ce urmează. Conform vechiului Cod Civil (art. 1.437 și art.
1.452) tacita relocațiune opera atunci când locatarul rămânea în folosința bunului
închiriat și locatorul nu se împotrivea, oferind astfel acordul lui tacit la operarea
relocațiunii. Noul Cod Civil adaugă celor două condiții anterioare, o a treia condiție
necesară pentru a opera tacita relocațiune, și anume locatarul trebuie să-și îndeplinească
obligațiile izvorâte din contractul de locațiune, cum ar fi plata chiriei, efectuarea
reparațiilor locative, etc. Această condiție vizează de asemenea protejarea locatorului de
reaua-credință a locatarilor care refuză îndeplinirea obligațiilor ce le incumbă în baza
locațiunii bazându-se pe faptul că pot denunța oricând noul contract de locațiune ce se
naște de data aceasta pe durată nedeterminată.
Noul Cod Civil preia vechea reglementare în sensul în care noul contract de
locațiune se va încheia în condițiile vechiului contract de locațiune însă pe durată
nederminată dacă prin lege sau convenția părților nu se prevede altfel. Deși noul Cod
Civil prevede în art. 1.810 alin. (2) că noul contract de locațiune se consideră încheiat pe
durată nedeterminată, considerăm că aceste prevederi trebuie coroborate cu cele ale art.
1.783 din noul Cod Civil care prevăd durata maximă a locațiunii la 49 de ani. Astfel, deși
încheiat pe durată nedeterminată, noul contract de locațiune nu va putea depăși
termenul maxim de 49 de ani.
15
Prof. univ. dr. Francisc Deak, op. cit., pag. 44;
Conform dispozițiilor art. 129 din Legea de punere în aplicare a noului Cod Civil,
dispozițiile analizate anterior cu privire la tacita relocațiune sunt aplicabile în cazul tuturor
contractelor de locațiune al căror durată expiră după 1 octombrie 2011, data intrării în
vigoare a noului Cod Civil.
16
Anterior modificării Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 din 30.06.2010 introdusă prin
Ordonanţă de urgenţă nr. 64/2010 privind modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare
nr. 7/1996, exista posibilitatea notării în cartea funciară doar a contractelor de locațiune încheiate pe o perioadă
de timp mai mare de 3 ani.
răspunzător pentru prejudiciile cauzate locatarului anterior înstrăinării. Dobânditorul
bunului dat în locațiune se subrogă și în drepturile locatorului izvorând din garanțiile date
de locatar pentru îndeplinirea obligațiilor sale față de locatorul inițial. Plata anticipată a
chiriei sau cesiunea creanței privind chiria nu poate fi opusă dobânditorului bunului dat în
locațiune (i) decât dacă în privinta acestora au fost îndeplinite formalitățile de publicitate
(fie prin înscrierea în Arhiva de Garanții Reale Mobiliare, fie prin înscrierea în cartea
funciară, în funcție de obiectul locațiunii) înainte ca înstrăinarea bunului să devină
opozabilă locatarului, ori (ii) dacă plata anticipată sau cesiunea a fost cunoscută de
dobânditor pe o altă cale.
Mai mult, noul Cod Civil prevede că locatarul căruia i s-a comunicat încetarea
contractului ca urmare a înstrăinării bunului nu are drept la despăgubire nici împotriva
locatorului, nici împotriva dobânditorului, atât timp cât se respectă opozabilitatea
contractului pe durata termenului prevăzut anterior. Aceste prevederi ale noului Cod Civil
au ca scop protejarea locatarului și acordarea posibilității acestuia ca în intervalul de timp
în care dobânditorul bunului este ținut să respecte contractul de locațiune inițial, locatarul
să își poată procura spre exemplu o nouă locuință, un sediu social nou, etc.
În cazul lucrărilor efectuate fără acordul prealabil al locatorului, acesta din urmă
poate cere locatarului aducerea bunului în starea inițială, precum și plata de despăgubiri
pentru orice pagubă cauzată bunului de către locatar (n.n. prin îndepărtarea acestor
îmbunătățiri). În acest caz, locatarul nu poate invoca dreptul de retenție asupra bunului
dat în locațiune pentru recuperarea sumelor investite în îmbunătățirile aduse bunului dat
în locațiune.
Conform art. 131 din Legea de punere în aplicare a noului Cod Civil, prevederile
acestuia din urmă cu privire la îmbunătățirile făcute de locatar se aplică și contractelor de
locațiune în curs la 1 octombrie 2011, dacă lucrările adăugate sau autonome au fost
efectuate dupa această dată.
(i) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, va avea preferinţă locatarul care
şi-a notat primul dreptul în cartea funciară. Astfel, dreptul de locațiune al locatarului
devine opozabil terțelor persoane exclusiv prin notare, dacă nu se dovedește că au fost
cunoscute pe altă cale. In cazul în care două sau mai multe persoane au fost îndreptățite
să dobândească, prin contracte de locațiune încheiate cu același locator, drepturi de
folosință asupra aceluiași imobil care se exclud reciproc, cel care și-a înscris primul
dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data contractului de locațiune
în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea în cartea funciară;
(iii) în cazul celorlalte bunuri, va avea preferinţă locatarul care a intrat cel dintâi în
folosinţa bunului. Astfel, dacă același locator a transmis succesiv către mai multe
persoane dreptul de folosință asupra unui bun mobil corporal, cel care a dobândit cu
bună-credință posesia efectivă a bunului este titularul dreptului de folosință, chiar dacă
contractul său de locațiune are dată ulterioară. Conform art. 1.275 din noul Cod Civil se
prezumă că este de bună-credință dobânditorul care, la data intrării în posesie, nu a
cunoscut și nici nu putea să cunoască obligația asumată anterior de locatorul său față de
un alt locatar.
Rațiunea acestor prevederi ale noului Cod Civil cu privire la preferința locatarilor
succesivi este de a oferi siguranță locatarilor diligenți care au îndeplinit primii
formalitățile de publicitate, respectiv au fost de bună-credință și au intrat primii în
folosința bunului dat în locațiune.
În mare parte, noul Cod Civil preia normele speciale în materia închirierii
locuințelor astfel cum erau acestea cuprinse în art. 21-33 din Legea locuinței nr.
114/1996, urmând ca de la 1 octombrie 2011, odată cu intrarea în vigoare a noului Cod
Civil prevederile art. 21-33 ale Legii locuinței nr. 114/1996 să își înceteze aplicabilitatea,
fiind abrogate în mod expres.
Noul Cod Civil transpune în art. 1.826 prevederile art. 22 ale Legii locuinței nr.
114/1996 și prevede ca fiind nescrise orice clauze în temeiul cărora
Noul Cod Civil introduce noi cazuri ce pot duce la încetarea contractului de
închiriere a locuinței. Astfel, chiriașul va putea rezilia contractul de închiriere dacă
imobilul închiriat, prin structură sau prin starea sa, constituie o primejdie gravă pentru
sănătatea celor care lucrează sau locuiesc în el. Dreptul de reziliere al chiriașului poate fi
exercitat chiar dacă s-a renunţat în mod expres la acesta din partea chiriașului.
Suplimentar rezilierii contractului, locatarul are dreptul şi la daune-interese dacă, la data
încheierii contractului, nu a cunoscut viciile bunului.
Conform art. 134 din Legea de punere în aplicare a noului Cod Civil, dispozițiile
privind decesul chiriașului se aplică și contractelor aflate în curs de executare la 1
octombrie 2011, data intrării în vigoare a Codului civil.
Titularul dreptului de preferință care a respins oferta de închiriere nu își mai poate
exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus. Oferta se va considera
respinsă dacă nu a fost acceptată în termen de cel mult 30 de zile de la comunicarea
ofertei către chiriașul preferat. Închirierea locuinței către un terț se poate face numai sub
condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preferință de către chiriașul preferat.
(i) după cel mult 3 luni de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata
acestuia a fost mai mare de un an;
(ii) după cel mult o lună de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata
acestuia a fost mai mare sau egală cu o lună;
(iii) după cel mult 3 zile de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata
acestuia a fost mai mică de o lună.
Conform art. 1730 alin. 2 din noul Cod Civil, rezultă că dreptul de preferinţă este
aplicabil ex lege numai dacă legea sau părţile nu prevăd contrariul.
Totuși, art. 133 din Legea de punere în aplicare prevede că persoanele care
locuiesc împreună cu chiriașul și acesta din urmă nu se pot prevala de dispozitiile art.
1.831 și 1.832 din noul Cod Civil pentru a se opune evacuării silite ce operează în baza
contractului de locațiune ce a dobândit caracter de titlu executoriu pentru evacuarea
locatarului la încetarea contractului (prin încheierea în formă autentică sau sub
semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent).
Noul Cod Civil prevede în art. 1.832 alin. (1) o altă noutate în materia contractului
de închiriere a locuinței. În lipsa unei interdicţii stipulate în acest sens în contractul de
închiriere, şi alte persoane pot locui împreună cu locatarul, caz în care vor fi ţinute solidar
cu acesta, pe durata folosinţei exercitate, pentru oricare dintre obligaţiile izvorâte din
contract în sarcina chiriașului. Se dorește astfel protejarea locatorului, care în caz de
neplată a chiriei de către chiriaș, spre exemplu, se poate îndrepta pentru recuperarea
sumelor restantate împotriva persoanelor care locuiesc împreună cu acesta în locuința
închiriată.
Conform art. 1.833 din noul Cod Civil, chiriașul poate ceda contractul de închiriere
a locuinţei sau poate subînchiria locuinţa numai cu acordul scris al locatorului. Într-un
astfel de caz, dacă părțile nu prevăd altfel, cesionarul, respectiv sublocatarul vor
răspunde solidar cu chiriaşul pentru obligaţiile asumate faţă de locator prin contractul de
închiriere. Reiese și în acest caz aceeași tendință de protecție a locatorului exprimată de
legiuitorul român în întreaga reglementare a contractului de locațiune sub noul Cod Civil.