TEMA 1. CONCEPTO Y CARACTERIZACIÓN DE LOS DERECHOS REALES.

1. CONCEPTO Y CARACTERIZACIÓN GENERAL DE LOS DERECHOS REALES.

¿Qué es el derecho real? Se dice que los derechos reales, aquellos llamados derecho de las cosas, es decir, los derechos
que se ejercen sobre las cosas. Proviene del latín “res, rei”, que quiere decir cosas. El derecho real responde a la
atribución de bienes.
En cambio, en el derecho de crédito nos encontramos con una relación entre 2 personas en las que una de ellas tiene
el poder de exigir a otra la realización de una prestación.
2. LA DISTINCIÓN ENTRE EL DERECHO REAL Y EL DERECHO DE CRÉDITO.
La relación jurídica patrimonial es el vehículo o medio por el cual las personas realizan sus intereses económicos
mediante la cooperación, intercambios de bienes, prestación de servicios… Dentro de la relación jurídica privada
patrimonial cabe distinguir los derechos de créditos y derechos reales. Nos encontramos ante 2 grandes categorías de
relaciones jurídicas patrimoniales que son heredadas de la relación histórica, fundamentalmente a partir de la Edad
Media y del Derecho Romano.
La posición del titular de un derecho de crédito o de un derecho real es muy distinta, y por eso nos centramos en ellos
haciendo una diferenciación:
1. El derecho real otorga al titular un poder o una facultad concreta sobre las cosas en sí mismas consideradas, y
con independencia de quien sea el titular. El titular puede dirigirse directamente contra las cosas afectadas por
el derecho real, mientras que el titular del derecho de crédito tiene derecho a exigir una conducta, pero no
sobre las cosas.
2. Los derechos reales son absolutos, es decir, por su eficacia erga omnes, o sea, que deben de ser respetados por
todos. El derecho de crédito es relativo, es decir, por su posibilidad sólo frente al sujeto obligado a cumplir la
prestación. Además, el derecho real es susceptible de ser lesionado por cualquier tercero, pero el de crédito,
sólo podrá ser lesionado por una persona concreta (deudor) al no cumplir con su prestació
3. Los derechos reales son derechos tendencialmente permanentes. Los derechos de crédito atienden al
intercambio de bienes y servicios, importantes para satisfacer las necesidades humanas. Son transitorios y con
vocación de autoextinción.
4. Los derechos reales requieren más requisitos de forma para los actos constitutivos, modificativos o extintivos
de los derechos reales, y esto es por esa tendencial permanencia, y sobre todo cuando recaen sobre bienes
inmuebles. En los derechos de crédito existe libertad de forma.
5. Los derechos reales son susceptibles de prescripción adquisitiva o usucapión, mientras que esto no es posible
respecto de los derechos de crédito.
No son 2 categorías químicamente puras, si no que existe entre ellas mucha conexión.
3. FIGURAS INTERMEDIAS: EL IUS AD REM, Dº REALES IN FACIENDO Y LAS OBLIGACIONES PROPTER REM.
3.1. IUS AD REM
El ius ad rem (vocación al derecho real) son situaciones en las que un determinado derecho de crédito hace tránsito,
camba, a un derecho real. Es la situación en la que se encuentra un sujeto que dispone de un título (que puede ser un
contrato de compraventa) pero todavía no se ha transmitido la posesión, no se ha verificado el modo (la traditio, la
tradición, es decir, la entrega de la cosa).
Otro supuesto sería un sujeto que ha anotado en el Registro de la Propiedad de manera preventiva su derecho, y lo ha
hecho de manera preventiva porque tiene algún defecto. Mientras se subsana ese defecto en un plazo, estamos
hablando de un ius ad rem.
Según la doctrina, esta categoría no parece que sea muy útil mantenerla; la doctrina prefiere hablar de derechos de
créditos o derechos personales que pueden llegar a convertirse en derechos reales.
3.2. Dº REALES IN FACIENDO
Los derechos reales in faciendo son los que imponen al sujeto pasivo la obligación de realizar una prestación positiva
y pueden tener un ejemplo en el 533 CC, sobre servidumbres, que dice “se llama positiva la servidumbre que impone
el dueño del fundo siguiente la obligación de hacer una cosa o de hacerla por sí mismo”.
3.3. OBLIGACIONES PROPTER REM
Son aquellas en las que el sujeto pasivo de la relación obligatoria se determina por su relación con la cosa. Esto significa
que el deudor es quien en cada momento sea titular o poseedor de la cosa. Ejemplo, los censos (art. 1604 CC). Se
constituye los censos cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un “canon anual”. Es el bien inmueble el
que está sujeto a ese pago, pero el deudor quien sea el propietario o el poseedor en cada momento de ese bien se
individualiza por su posición jurídica, que es la de titular de un derecho real sobre la cosa.
En definitiva, según la doctrina, posiblemente lo mejor sea con el CC en la mano, en estos dos últimos sujetos de figuras
intermedias, permanecer en el campo de los derechos reales.

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 4. SISTEMAS DEL NUMERUS CLAUSUS Y DEL NUMERUS APERTUS.
Los derechos de crédito son numerus apertus, y esto se deduce con facilidad de una norma central del CC (1255 CC).
Así que, respetando estos límites de carácter general, podrían crear todo tipo de derechos de crédito. La cuestión no
se plantea igual para los derechos reales. En principio porque no tenemos una norma como la del 1255 CC para los
derechos reales. Pero no solo por ese vacío, sino también porque los derechos reales tienen una peculiar trascendencia
social. Son oponibles erga omnes, es decir, que generan un deber general de respeto. Haría muy deseable que los
derechos reales tuvieran una estabilidad y una fijeza de contenido en la determinación de sus facultades porque así se
ayuda al cumplimiento del deber general de respeto. Si a esto se une que el derecho civil que surgió de la codificación,
ese derecho civil veía con gran antipatía la gran proliferación de derechos reales limitados, el sistema adoptado por el
legislador de los códigos civiles (siglo 19) es el de numerus clausus. Resulta que nuestro derecho positivo, el derecho
español, los términos son confusos. El art. 2 de la LH, parece decantarse por el sistema del numerus clausus, aunque
no lo hace de forma clara. En cambio, sí lo hace de manera clara el art. 7 del reglamento.
En definitiva, hay autores que con el art. 2, unido al 7 del reglamento y unido al 1255 CC, se puede sostener que nuestro
ordenamiento jurídico tolera la creación de nuevos derechos reales limitados. Por el contrario, otros juristas afirman
lo contrario basándose sobre todo en que la creación de derechos reales afecta al orden público económico.
Es interesante conocer al respecto la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN). Éste,
parece mostrarse favorable a la doctrina del numerus apertus, especialmente por las necesidades impuestas por el
urbanismo moderno y por la nueva economía. Un ejemplo de ello sería la energía, que se considera cosa porque recae
sobre ella un derecho real; los parques eólicos; placas solares. Todo eso ha generado mucha polémica a la hora de
inscribirlo en el RP. Había veces que lo hacían como un derecho de superficie, pero otras muchas como un derecho sin
nombre, siempre y cuando se cumplieran una serie de requisitos:
 Debe reunir los requisitos propios de los derechos reales, es decir, tener un poder directo e inmediato sobre
una cosa.
 Que no contradiga el orden público en base al 1255 CC.
 La descripción del objeto gravado y del derecho que pretendan inscribirse.
 La escritura pública.
 La necesidad de una tutela jurídica de los intereses de las partes.
5. CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES.
Los derechos reales en general, confortan una serie de facultades cuyo ejercicio facilitan la satisfacción del interés de
su titular. El más amplio conjunto de facultades de uso y disfrute y disposición sobre un bien que permite el
ordenamiento es el derecho de propiedad. El derecho de propiedad es el más pleno reconocido por nuestro
ordenamiento (lo cual no significa que sea ilimitado).
En cambio, cuando un derecho esta solo integrado por alguna de esas facultades, pero no por todas, estaríamos
hablando de derechos reales limitados.
Surgen 3 grandes categorías:
ᴥ Derechos reales limitados de uso y/o disfrute. Son usufructo, servidumbre, uso y habitación, censo, superficie…
ᴥ Derechos reales limitados de garantía. Vinculan el valor del bien a la satisfacción del interés de un acreedor.
Dentro de este grupo se estudiarán la prenda e hipoteca.
ᴥ Derechos reales limitados de adquisición con preferencia o exclusividad frente a otros posibles adquirentes. Se
estudiarán el tanteo, retracto y el derecho de opción siempre que esté inscrita en el Registro de la Propiedad.