Coproprietate forțată (sau perpetuă)

E o formă de proprietate comună pe cote-părţi caracterizată prin faptul că există şi se menţine

independent de voinţa coproprietarilor, deoarece poartă de cele mai multe ori asupra unor
bunuri accesorii a căror soartă juridică este indisolubil legată de aceea a bunurilor principale
cărora le sunt destinate să le servească. Permanenţa acestei destinaţii şi caracterul indivizibil
al bunului unic accesoriu mai multor bunuri principale aparţinând unor coproprietari diferiţi
implică perpetuitatea coproprietăţii asupra bunului accesoriu.
Coproprietatea forţată se întâlneşte cel mai frecvent în privinţa părţilor comune din clădirile
cu mai multe etaje sau apartamente proprietate particulară; de asemenea, ea se întâlneşte şi cu
privire la lucrurile comune necesare sau utile pentru folosinţa a două imobile vecine şi a
despărţiturilor comune, precum şi în cazul unor obiecte considerate ca bunuri de familie. In
toate cazurile, fiecare coproprietar poate să exercite folosinţa bunului comun, dar prin actele
sale de folosinţă nu trebuie să aducă atingere dreptului egal şi concurent al celorlalţi
coproprietari; totodată, înfăptuirea folosinţei trebuie să fie în interesul unităţii fondului
principal căruia i-a fost afectat bunul accesoriu comun. Coproprietarii sunt obligaţi să
participe proporţional cu cota lor directă, la cheltuielile necesitate de întreţinerea şi
conservarea bunului comun. Ei se pot libera de această obligaţie pentru viitor, numai prin
abandonarea bunului principal pe care îl au în proprietate exclusivă.
Coproprietatea forţată, cea de-a doua formă a proprietăţii comune pe cote-părţi în dreptul
civil român este coproprietatea forţată. Această coproprietate apare ca existând dincolo de
voinţa coproprietarilor. De regulă, ea are ca obiect bunuri care, prin natura ori prin destinaţia
lor, pot fi folosite de mai mulţi coproprietari; mai degrabă, destinaţia acestor bunuri este
stabilă şi forţată-, ca principiu, ele nu pot avea o altă destinaţie decât aceea de a fi utilizate de
către coproprietari pentru normala folosire a altor bunuri. Avându-se în vedere această
destinaţie, sub regimul juridic aplicabil înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil, se
considera că, în regula generală, coproprietatea forţată nu putea înceta prin partaj. În prezent,
dispoziţiile noului cod civil în materie permit nu numai încetarea coproprietăţii obişnuite prin
partaj, dar, în condiţii strict determinate, şi încetarea coproprietăţii forţate prin aceeaşi
operaţiune juridică a partajului, dar numai prin partajul voluntar (art. 671 NCC).
De asemenea, ca principiu, bunurile obiect al coproprietăţii forţate sunt bunuri accesorii pe
lângă alte bunuri considerate ca principale, acestea din urmă fiind în proprietate exclusivă. De
aceea, nu se poate vorbi despre proprietatea comună pe cote-părţi forţată fără a avea în vedere
proprietatea exclusivă asupra bunurilor pe lângă care cele aflate în coproprietate forţată sunt
accesorii. Altfel spus, suntem în prezenţa a două drepturi de proprietate distincte: dreptul de
proprietate exclusivă ce aparţine fiecărui proprietar (titular) asupra bunului principal şi dreptul
de proprietate comună pe cote-părţi stabilă şi forţată asupra bunurilor considerate ca accesorii
pe lângă bunurile principale, drept ce aparţine tuturor coproprietarilor. Desigur, fiecare
coproprietar este titular exclusiv asupra cotei-părţi ideale şi abstracte din dreptul său. Dar,
spre deosebire de proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară, niciodată un
coproprietar nu va putea înstrăina cota sa parte ideală şi abstractă din acest drept în mod
separat, ci numai odată cu înstrăinarea bunului principal, aflat în proprietate exclusivă.
Sau. aşa cum s-a decis în practica judecătorească, din moment ce dreptul de coproprietate
forţată are un caracter accesoriu, el nu se poate transmite, ipoteca sau valorifica într-un alt
mod decât împreună şi nemijlocit cu dreptul de proprietate asupra bunului principal.
Legea fundamentală civilă conţine, în art. 646-666, reglementări concrete privitoare la
coproprietatea forţată.
Cazurile de coproprietate forţată
În prezent, după intrarea în vigoare a noului Cod Civil, art. 646 NCC dispune că se află în
coproprietate forţată următoarele categorii de bunuri:
a) părţile comune ale unor imobile (art. 649 NCC);
b) despărţiturile comune (art. 660 NCC);
c) bunurile asupra cărora se exercită proprietatea periodică (art. 687 NCC);
d) bunurile care constituie amintiri de familie (art. 1141 NCC);
e) bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine, situate pe linia
de hotar între acestea, cum sunt potecile, fântânile, drumurile şi izvoarele;
f) bunurile comune afectate utilizării a două sau a mai multor fonduri, cum ar fi o centrală
termică sau alte instalaţii care deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun într-un
cartier de locuinţe sau alte asemenea bunuri.
Această enumerare nu este exhaustivă; art. 646 pct. 4 prevede că pot fi în coproprietate forţată
şi alte categorii de bunuri, categorie în care pot fi incluse, cu titlu de exemplu, terenurile cu
destinaţie forestieră şi construcţiile situate pe acestea.