http://www.gunthergonzalesb.com/GGB.%2017.05.

2011/articulos%
20periodisticos%20GGB/gunther_gonzales-contrarreforma-en-peor.pdf

J URISPRUDENCIA REGISTRAL

10. Al respecto, el Tribunal Registral en el Duodécimo Pleno
realizado los días 4 y 5 de agosto de 2005 expidió un pre-
cedente de observancia obligatoria señalando que: “No im-
pide la inmatriculación de un predio el informe del área
de Catastro señalando la imposibilidad de determinar si el
mismo se encuentra inscrito o no”.
En ese sentido, debe revocarse el segundo extremo de la
observación
11. Respecto al punto 3, cabe señalar que la calificación re-
gistral de los procedimientos seguidos ante notario en
aplicación de la Ley de Regularización de Edificaciones
N° 27157, normas complementarias y conexas. La Reso-
lución N° 490-2003-SUNARP-SN que aprobó la directiva
N° 013-2003-SUNARP/SN estableció entre otras disposi-
ciones las siguientes:
5.2 “(…) No será materia de calificación la validez de
los actos procedimentales que, en virtud de lo previsto
en la Ley N° 27333 y normas complementarias, son de
competencia del notario, ni el fondo o motivación de la
declaración notarial”.
Por lo tanto, no corresponde a las instancias registrales ca-
lificar la validez de los actos procedimentales ni el fondo o
motivación de la declaración notarial en los títulos referi-
dos a la declaración de prescripción adquisitiva de dominio
tramitados como asuntos no contenciosos de competencia
notarial.
En consecuencia, corresponde revocar el tercer extremo de
la observación formulada por el Registrador.
12. Finalmente, cabe señalar que de conformidad con lo dis-
puesto por el artículo 33 inciso b) y c) del Reglamento Ge-
neral de los Registros Públicos, respecto a las limitaciones
a la calificación registral establecidas en los literales ante-
riores, no se aplican en los siguientes supuestos:
“c.2) Cuando no se haya cumplido con algún requi-
sito expresa y taxativamente exigido por normas le-
gales aplicables al acto o derecho cuya inscripción se
solicita”.
En el presente caso, este colegiado ha advertido que el pla-
no de ubicación ha sido presentado en copia simple, no
cumpliendo con la formalidad revestida por el artículo 20
del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios;
por lo tanto, sírvase adjuntar el plano de ubicación del pre-
dio elaborado y suscrito por verificador competente, visado
por la Municipalidad Distrital correspondiente.
13. En cuanto a los derechos registrales se confirma la liquida-
ción efectuada por la Registradora.
Estando a lo acordado por unanimidad:
VII. RESOLUCIÓN
CONFIRMAR el primer extremo de la observación teniendo
presente el considerando décimo segundo del análisis de la pre-
sente Resolución; REVOCAR el segundo y tercer extremo de
la observación formulada por el Registrador al título referido
en el encabezamiento.
Regístrese y comuníquese.
SAMUEL GÁLVEZ TRONCOS
Presidente de Primera Sala del Tribunal Registral
ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES
Vocal del Tribunal Registral
NORA MARIELLA ALDANA DURÁN
Vocal del Tribunal Registral

OPINIÓN

TRIBUNAL REGISTRAL: CONTRARREFORMA EN PEOR

Por: Günther Gonzales Barrón(*)

La Sala Transitoria del Tribunal Registral que presidí por cinco meses (abril-setiembre de 2009)
inauguró una tendencia novedosa en la jurisprudencia de derecho registral. He aquí algunas
de las “picas en Flandes” que fueron establecidas en ese breve plazo:

(*) Profesor de Derecho Civil y Derecho Registral de la Pontificia Universidad Católica del Perú, Universidad de San Martín de Porres, Uni-
versidad Inca Garcilaso de la Vega y la Universidad de Piura.

298
 JURISPRUDENCIA VINCULANTE

a) La función registral no implica el control de errores de redacción u ortografía, ni es un filtro de minucias o

erratas (Res. Nº 1362-2009).
b) El Registro no puede dar por comprobado un hecho jurídico por medio de simples suposiciones o inferencias
(Res. Nºs 1363-2009 y 1293-2009).
c) El acto o negocio jurídico inscrito prevalece sobre la inscripción (Res. Nº 1039-2009).
d) Se privilegia una interpretación del contrato de carácter finalista o de función económica, antes que una inter-
pretación literal o gramatical (Res. Nº 546-2009).
e) Los fedatarios administrativos pueden certificar documentos de sus propias entidades, con valor para el registro,
según el artículo 128 de la Ley Nº 27444 (Res. Nºs 785-2009 y 1038-2009).
f) El documento privado, cuando la ley exige uno de carácter público, adolece de defecto insubsanable (Res.
Nº 1032-2009).
g) La sociedad irregular o de hecho puede adquirir o disponer de bienes (Res. Nº 704-2009).
h) En caso de inmatriculación, aun cuando no haya base catastral, el registrador debe agotar los mecanismos
para evaluar si existe una previa inscripción (Res. Nº 642-2009).
i) La situación de hecho, que se produce por una construcción irregular, no constituye un derecho adquirido, por
lo que la regularización se rige por la norma vigente al momento de acogerse a tal régimen (Res. Nº 762-2009).
j) El predio, erróneamente medido, puede rectificarse sin procedimiento judicial o notarial, cuando los linderos
se mantengan inalterables, no haya superposición con terceros y se cuente con el informe favorable de Catastro
(Res. Nº 867-2009).
k) Los poderes otorgados en los Estados Unidos, se interpretan de acuerdo con el sistema jurídico del Common
Law (Res. Nº 852-2009).
l) Inscrita la sucesión intestada, procede la posterior inscripción del testamento del mismo causante, pues la
sucesión testada es preferente (Res. Nº 1090-2009).
Sin embargo, he notado una tendencia sostenida por desmontar lo avanzado. A falta de argumentos, los “pseudo-
reformadores” buscan regresar a criterios conservadores mediante simples frases huecas, tales como “el registro
es la verdad oficial”, “el principio de legitimación hace intangibles los asientos” o “el reglamento registral o la
directiva lo dice”. La falta de diálogo pretende cerrarse con la simple imposición de dogmas a través del sistema
del “precedente”.
En esta oportunidad, quiero referirme al caso de la inmatriculación, cuando el título adquisitivo del propietario
contiene una descripción del predio que discrepa del gráfico (plano). Esa situación no solo es frecuente, sino que,
bien podría decirse que es inevitable, pues la propiedad que ha vivido fuera del registro por más de un siglo es
informal, no tiene control oficial, carece de documentos probatorios contrastados, entre otros problemas. Siendo así,
es evidente que un título contractual de hace más de cincuenta años, por ejemplo, difícilmente va a coincidir con
la extensión que menciona el plano actual. Nótese, además, que el cambio de tecnologías en la medición ocasiona
que se produzcan notables e insalvables discrepancias.
Pues bien, este problema, de indudable orden social y económico, acaba de ser “resuelto” por una Sala del Tribunal
Registral (compuesta por los señores Samuel Gálvez Troncos, Elena Vásquez Torres y Mariella Aldana Durán), y
luego elevada a la categoría de precedente (84º Pleno, de los días 9 y 10 de febrero de 2012). Sin ambages, debo
decir que se trata de una decisión registral francamente penosa. En efecto, el argumento del Tribunal se salda
con decir que cualquier discrepancia entre el título y el plano, por más ínfima que sea, incluso de ¡0,76 m2!, impide
la inmatriculación. El argumento es de una simpleza que llama la atención, y se reduce a lo siguiente: “la direc-
tiva lo dice”. Luego, agrega: “Los datos o información que fluya del título en su integridad deben ser coherentes
o coincidentes entre sí. Lo contrario vulnera el principio lógico de no contradicción” (sic). No hay argumentos
de otro tipo, ni consideraciones valorativas, morales, económicas o sociales. Entonces, ¿cómo podemos criticar
a los registradores formalistas si el órgano de segunda instancia se cree la boca de la ley que se limita a hacer
operaciones (inaceptables y erradas) de subsunción?
El artículo 7.c.III de la Directiva Nº 001-2008-SNCP/CNC, sobre tolerancias registrales, señala: “En los casos de
inmatriculaciones donde no coincidan los valores del plano con su título de propiedad del expediente que ingresa

DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA N° 162 299

J URISPRUDENCIA REGISTRAL

al registro, no se aplicarán estos rangos de tolerancia”. Esta regla permite dos interpretaciones: una, irracional
por donde se le mire; la otra, acorde con la propia directiva y el sentido común.
La primera interpretación, la del precedente registral (Resolución Nº 1348-2010-SUNARP-TR-L), cree entender
que no se aplica tolerancia alguna, ni de un centímetro cuadrado, que es menos de la superficie de una moneda,
cuando se trata de inmatriculaciones, pues título y plano deben coincidir para “evitar la vulneración del principio
lógico de no contradicción”. Este argumento no es aceptable.
Si bien es cierto que la inmatriculación exige que el título inscribible y el plano deban referirse, en sustancia, al
mismo predio, sin embargo, ello jamás puede entenderse como identidad matemática entre la realidad (título) y su
dibujo (plano). Por ejemplo, si el negocio jurídico dice que el predio mide 100 m2, mientras que el plano grafica
una extensión de 98 m2, pero, ambas superficies dibujan una figura sobre el terreno que es prácticamente idéntica
y se localiza en el mismo espacio geográfico, entonces la conclusión es que se trata del mismo inmueble, aunque
las medidas no calcen en 100%, pero sí en 98%. Esa igualdad sustancial, mas no matemática, es suficiente para el
Derecho, todos los ingenieros del mundo saben que en las mediciones siempre hay errores, discrepancias o gustos
personales del profesional. En tal sentido, el reconocimiento de la tolerancia no es otra cosa que admitir que en el
conocimiento humano siempre hay subjetividad del pensador (sobre este tema, leer la filosofía de Jürgen Habermas).
Algo más: la aplicación del principio de no contradicción implicaría que el predio que coincide en 98% sea uno;
mientras que su dibujo sería “otro inmueble”. Solo así, podría decirse que uno está en contradicción con el otro.
Pero, dicha premisa es notoriamente falsa, pues tal grado de identificación (“casi idéntico”) hace que se trate del
mismo predio. Por ejemplo, ¿los Vocales del Tribunal Registral aceptarían que sus propias casas no sean las mismas
si es que existe una discrepancia de 0,01 m2 respecto del dibujo realizado en gabinete? ¿En tal caso, habría un
predio en el título, y otro predio en el gráfico? Es obvio que no; pues, el tráfico jurídico y el sentido común llevan
a la igualación sustancial de la realidad con su propio gráfico, siempre que las coincidencias sean abrumadoras.
Por lo tanto, el principio de “no contradicción” sale sobrando, pues no se produce contradicción alguna, salvo
una pequeña discordancia que no es relevante para la vida y negocios de los seres humanos y, por tal motivo,
tampoco lo es para el Derecho (¿o alguien sufre por tener medio metro de más o de menos en un bien inmueble?
Probablemente, el titular ni siquiera lo advierta).
En consecuencia, un precedente que niega la realidad merece un enérgico rechazo.
La segunda interpretación, por el contrario, fue plasmada por la Sala Transitoria: “El predio es toda superficie del
suelo, o de la corteza terrestre, deslindada en forma poligonal, es decir, cerrada por una línea convencional. La
descripción física de los predios tiene dos objetivos: primero, individualizarlos, esto es, identificarlos en el terreno
o espacio físico, lo cual significa vincular un predio con un título jurídico; segundo, delimitarlos o deslindarlos a
través de una línea más o menos perfecta. Es claro que la primera operación consiste en individualizar el predio a
efectos de conocer en dónde se encuentra ubicado físicamente; y solo posteriormente se puede delimitar. El primer
concepto es imprescindible en el registro a efectos de determinar la ubicación espacial del inmueble y su separa-
ción con el resto de la superficie que no lo comprende. El segundo concepto no requiere de certeza absoluta, pues
siempre es posible la imperfección en los títulos, las erróneas mediciones, la ambigüedad en el lenguaje utilizado
en los documentos, las dificultades técnicas en la delimitación del terreno, la falta de concordancia entre el título
y el espacio físico, entre otros problemas. Por tal razón, se arbitran mecanismos jurídicos para corregir esas de-
ficiencias, tales como la rectificación de áreas o linderos, el deslinde o la tolerancia por defecto o exceso en las
mediciones. (…) Por tanto, bien puede decirse que se cumple el requisito de individualización o identificación del
predio, cuando el título jurídico se vincula o relaciona en forma indubitable con un inmueble. Por el contrario, en
cuanto a la delimitación, pueden existir discrepancias que no obstan a la precisa individualización del inmueble
y, en consecuencia, no son obstáculo para la inscripción. En el presente caso, estamos ante un predio cuyo título
indica un área o cabida de 992,27 m2, por lo que le sería aplicable el rango de tolerancia de 2%, según la Direc-
tiva Nº 001-2008-SNCP/CNC (art. 7-a), lo que hace posible una diferencia de más o de menos de 19,84 m2, de lo
cual se infiere que la discrepancia advertida se encuentra dentro de la tolerancia admisible. Sin embargo, y con
un criterio aún más flexible, la Directiva permite la inmatriculación, incluso con una discrepancia mayor a la

300
 JURISPRUDENCIA VINCULANTE

tolerada, siempre que el predio se encuentre identificado y no haya riesgo de afectación a terceros (art. 7.c)”
(Resolución Nº 634-2009-SUNARP-TR-L del 14 de mayo de 2009).
Esta última interpretación se encuentra acorde con la letra, el espíritu y la valoración integral de nuestro orde-
namiento jurídico. En efecto, cuando la directiva habla de que no se aplica la tolerancia, debe entenderse en el
sentido de que sus rígidos márgenes quedan excluidos en la inmatriculación, pues se acepta que la discordancia
pueda ser mayor, incluso por encima de los rangos normales de tolerancia. La razón de ello es muy simple: si en
la propiedad formal, controlada y registrada se admiten las discrepancias de mediciones, ¿cómo puede rechazarse
lo mismo en la propiedad informal que no está inscrita? Este es un importante criterio de coherencia valorativa
que no se ha tenido en cuenta. Por el contrario, el precedente exige absoluta exactitud a los informales para
“atraerlos” al mundo formal (en realidad, con ello los expulsa y rechaza), pero esa misma exactitud ya no la pide
cuando se ingresa en el mundo formal. Es decir, fuera del registro –donde no hay legalidad ni publicidad– se exige
concordancia total, pero dentro del registro –a pesar de los mayores requerimientos de legalidad–, se acepta una
concordancia solo relativa, con tolerancia. Algo incomprensible.
Pero, existe un argumento adicional: la propia directiva señala que cuando se trate de inmatriculaciones que
colindan con predios inscritos, entonces deben emplearse los rangos de tolerancia, siempre que no se afecte a ter-
ceros (art. 7.c.iv). Nótese que aquí existe mayor riesgo de superposición, pero aun así, se admite la tolerancia. Por
tanto, cuando no haya tal riesgo, en tanto la inmatriculación no colinde con predios inscritos, entonces se supone
que los estrechos marcos de la tolerancia quedan sin efecto, y la flexibilidad es mayor. Este es el único sentido
correcto de la directiva, lo que además se encuentra a tono con la excepción que se produce, incluso en los predios
inscritos, cuando no exista afectación a terceros (art. 7.d). Lo contrario implicaría una solución inaceptable: hay
tolerancia o flexibilidad, cuando existe riesgo; en cambio, cuando no hay ese mismo riesgo, entonces se opta por
el rigorismo absoluto. Esta sinrazón puede ejemplificarse con el siguiente ejemplo: se permite el ingreso a cole-
gios de menores de edad, con la compañía de animales; pero, alguien interpreta que se prohíbe su ingreso cuando
se trata de universidades. El error del razonamiento se encuentra en el uso indiscriminado de la literalidad, en
este caso de la interpretación a contrario sensu: la regla solo habla de animales en colegios de menores, y no de
universidades, por lo que en este último caso, la regla es la contraria. El error es evidente: cuando hay más riesgo
(menores de edad), se tiene flexibilidad, por lo que cuando haya menos riesgo (mayores), entonces la flexibilidad
debe ser igual o mayor. En el caso del Tribunal Registral, con toda seguridad habría prohibido el ingreso de los
animales a la universidad “por interpretación gramatical”.
En suma, si cualquier órgano del Estado no acepta validar un título de propiedad inobjetable por discrepan-
cias menores de un metro cuadrado, entonces el problema no es la ley, sino, ese órgano que debe reformarse y
reorganizarse.
En conclusión, el actual Tribunal Registral está animado por una contrarreforma obtusa, pues no piensa en el
Derecho ni en la sociedad, sino, en intereses menudos, esto es, en oponerse a una corriente doctrinal denominada
“Nuevo Derecho Registral”. Sin embargo, me queda la satisfacción de anticipar, porque conozco la historia, que
los mejores argumentos terminarán imponiéndose, tarde o temprano, de manera lenta o revolucionaria. Los hom-
bres y sus pasiones pasan, pero las ideas quedan y germinan. Finalmente, la Resolución Nº 634 será reivindicada.
Lamento haber hablado en primera persona, pero excepcionalmente las circunstancias lo justifican. Este es uno
de esos casos.

DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA N° 162 301