Proiect de Investitii Pensiune Comuna Bistrita Bargaului Judetul Bistrita Nasaud

UNIVERSITATEA „BABEŞ-BOLYAI” CLUJ-NAPOCA
FACULTATEA DE STIINTE ECONOMICE SI GESTIUNEA AFACERILOR

SPECIALIZAREA: MASTERAT ADMINISTRAREA AFACERILOR IN TURISM,
COMERT SI SERVICII
FORMA DE INVATAMANT: IDD
AN: II
PROIECT DE INVESTITII PENSIUNE

COMUNA BISTRITA-BARGAULUI, JUDETUL
BISTRITA-NASAUD
MASTER AATCS, AN II, ID

CUPRINS
1. PREZENTAREA PROIECTULUI DE INVESTITII
1.1 PREZENTAREA AMPLASAMENTULUI OBIECTIVULUI DE INVESTITII……………..pag.

3
1.2 PREZENTAREA OBIECTIBULUI DE INVESTITII…………………………………...…….pag. 4
2. DATE REFERITOARE LA CELE TREI VARIANTE DE INVESTITII……pag. 5
3. EVALUAREA VARIANTEI DE INVESTITII CU AJUTORUL INDICATORILOR

STATICI DE EFICIENTA……………………………....................................pag. 9
4. EVALUAREA PROIECTULUI CU AJUTORUL INDICATORILOR DINAMICI DE

EFICIENTA ECONOMICA…………………………………………………..pag. 12
5. ANALIZA ECONOMICA SI FINANCIARA…………………………….…..pag. 22
6. CONCLUZII………………...............................................................................pag.39
2
1. PREZENTAREA PROIECTULUI DE INVESTITII
1.1. Prezentarea amplasamentului obiectivului de investitii
Investitia este amplasata in Judeţul Bistriţa Năsăud, comuna Bistriţa Bîrgăului, satul
Colibiţa, cod poştal 427007, strada Dealul Blagii, FN. Comuna Bistriţa Bîrgăului se află
localizată în partea de Nord-Est a municipiului Bistriţa, adiacentă drumului naţional DN17.
Terenul de amplasament, este localizat în partea de Est a comunei Bistriţa Bîrgăului, legătura cu
drumul judeţean realizându-se printr-un drum de acces cu o lungime aproximativă de 60m şi
lăţime de 2,70m.
Colibita a fost o statiune turistica si climaterica renumita pentru concentratia mare de
ozon si ioni de iod recomandata pentru tratamentul afectiunilor pulmonare si cardiace. La
inceputul anilor '80 statiunea a fost demolata, odata cu stramutarea satului, pentru a face loc
lacului de acumulare hidroenergetic Colibita care are o lungime de peste 5 km. Lacul de
acumulare Colibita este amplasat la 50 de km de Municipiul Bistrita, la poalele Muntilor
Calimani, la o altitudine de 900 de m. A fost creat prin inundarea vechii localitati Colibita, pe
fundul lacului inca fiind vizibile ramasite ale locuintelor, bisericii din centrul satului si copacii
care strajuiau localitatea in urma cu 30 de ani.
In jurul lacului s-a dezvoltat o zona cu potential turstic existand in prezent peste 300 de
vile, case de vacanta si cabane. Majoritatea insa sunt folosite exclusiv de proprietari, putini dintre
acestia fiind interesati de practicarea agroturismului.
Pentru amatorii de pescuit lacul este bogat in peste: clean, pastrav, caras si salau. Se poate
pescui in schimbul unei taxe. Se mai pot face plimbari cu barca sau cu hidrobicicleta, iar pentru
iubitorii de munte si drumetii exista mai multe posibilitati: Pasul Tihuta, Castelul Dracula, Vf.
Bistriciorul (1.990 m), taul Zanelor, Izvorul de apa minerala de la Borcut.
3
1.2. Prezentarea obiectivului de investitii
Investitia are ca obiectiv infiintarea unei pensiuni turistice in comuna Bistrita-Bargaului,

satul Colibita, judetul Bistrita-Nasaud. Necesitatea şi oportunitatea investiţiei constă în crearea
unor locuri noi de muncă în domeniul turismului şi serviciilor. Un aspect important este creşterea
calităţii sociale a persoanelor implicate în proiect. Crearea acestor noi locuri de muncă ating unul
dintre punctele ţintă propuse.
Prin realizarea investiţiei se creşte calitatea serviciilor în turismul rural, realizându-se noi
locuri de cazare şi spaţii de petrecere a timpului liber pentru turişti. Poziţionarea investiţiei în
zona mai sus amintită, deschide orizonturi pentru un segment de piaţă bine definit oferind
servicii complexe şi diversificate.
Calitatea serviciilor turistice în acea zonă sunt slabe şi lacunare, neexistând un standard
ridicat în oferirea lor. Prin realizarea investiţiei în acea zonă se vor oferi servicii noi, de
calitate superioară, comparabile cu cele din zonele turistice bine dezvoltate. Se urmăreşte, pe
lângă creştera calităţii în servicii, creşterea numărului de turişti şi durata lor de şedere.
Prin realizarea investiţiei, se doreşte creşterea potenţialiului turistic al zonei, până acum
neexploat. Acest obiectiv se va atinge prin dezvoltarea unor sistem de informare şi promovare
turistică. Se vor oferi facilităţi recreaţionale pentru realizarea de programe de relaxare pentru
vizitatori. Concretizarea investiţiei poate aduce beneficii pentru întreaga comunitate, atât la nivel
social cât şi oportunităţi de atragere a noi investitori; posibilitatea creării unui pol-centru turistic
pentru acea zonă.
Infiintarea pensiunii se poate realiza in 3 variante, fiecare cu aspectele sale specifice,

detaliate in continuare.
4
2. DATE REFERITOARE LA CELE 3 VARIANTE DE INVESTITIE
Nr. INDICATORI U.M. V1 V2 V3

Crt.
1 Capacitatea obiectivului de locuri 16 20 30
investitii (q)
2 Nr. Om-zile / an Om- 5.840 7.300
zile
3 Gradul de utilizare a % 75 75 70
capacitatii
4 Volumul utilizarii efective Om- 4.380 5.475
zile
5 Cheltuieli / om / zi RON 70 70 70
6 Incasari / om / zi RON 120 120 120
7 Cheltuieli anuale RON 306.600 383.250 536.550
8 Incasari anuale RON 525.600 657.000 919.800
9 Profit brut (Phb) RON 219.000 273.750 383.250
10 Profit net (Phn) RON 183.960 229.950 321.930
11 Durata de recuperare a ani 2 2.5 3
investitiei (D)
12 Investitia directa (Id) RON 700.000 800.000 1.000.000
13 Investitia colaterala (Icol) RON 100.000 120.000 150.000
14 Investitia conexa (Icon) RON 70.000 90.000 120.000
15 Durata de executie (d) ani 2 2 2
16 Esalonarea lucrarilor de RON I1=370.000 I1=400.000 I1=550.000
investitie pe ani (Ih) I2=500.000 I2=610.000 I2=720.000
17 Durata de functionare (Df) ani 20 20 20
18 Necesarul de active circulante RON 1533 1916,25 2.682,75
VARIANTA 1
1. Capacitatea obiectivului de investitii (q)
5 camere x 2 locuri + 2 camere x 3 locuri = 7 camere si 16 locuri
2. Nr. Om-zile pe an
16 locuri x 365 zile/an = 5.840 om-zile
5
3. Gradul de utilizare a capacitatii obiectivului de investitie (K)
K=75%
4. Nr. Om-zile efective

5840 (client potentiali intr-un an) x 75% (gradul de utilizare) = 4.380 clienti efectivi intr-
un an
5. Cheltuieli anuale
70 RON (cheltuieli/om/zi) x 4380 (clienti efectivi intr-un an) = 306.600 RON (cheltuieli
anuale)
6. Incasari anuale
120 RON (incasare/om/zi) x 4380 (clienti efectivi intr-un an) = 525.600 RON (incasari
anuale)
7. Profit brut (Phb)

525.600 RON (incasari anuale) – 306.600 (cheltuieli anuale) = 219.000 RON (Phb)
8. Profit net (Phn)

219.000 RON – ( 219.000 x 16% ) = 183.960 RON (Phn)
9. Investitia totala
D = IT / Phn => IT= D x Phn = 2 x 183.960 = 367.920 RON
IT = Id + Icol + Icon + A + Et
IT = 700.000 + 100.000 + 70.000 + A + Et
A = necesarul de active circulante
= cheltuieli anuale x 0.5% = 306.600 x 0.5% = 1.533 RON
Et = En x [ Ih x ( d –h + 0.5)]
En = coeficient normal de eficienta = 0.15
Ih = investitia din anul h
d = durata de executie = 2 ani
Et = 0.15 x [ 370.000 x ( 2-1+0.5) + 500.000 x ( 2-2+0.5)] = 120.750 RON
IT = 870.000 + 1.533 + 120.750 = 992.283 RON
D = IT / Phn = 992.283 / 183.960 = 5.39 ani
VARIANTA 2
6

K=75%
4. Volumul utilizarii efective

7.300 (client potentiali intr-un an) x 75% (gradul de utilizare) = 5.475 clienti efectivi intr-
un an
70 RON (cheltuieli/om/zi) x 5.475 (clienti efectivi intr-un an) = 383.250 RON (cheltuieli
anuale)
6. Incasari anuale
120 RON (incasare/om/zi) x 5.475 (clienti efectivi intr-un an) = 657.000 RON (incasari
anuale)

8. Profit net (Phn)

273.750 RON – (273.750 x 16%) = 229.950 RON (Phn)
D = IT / Phn => IT= D x Phn = 2.5 x 229.950 = 574.875 RON
IT = 800.000 + 120.000 + 90.000 + A + Et
= cheltuieli anuale x 0.5% = 383.250 x 0.5% = 1.916,25 RON
Et = En x [ Ih x ( d –h + 0.5)]
Et = 0.15 x [400.000 x ( 2-1+0.5) + 610.000 x ( 2-2+0.5)] = 135.750 RON
7
IT = 1.010.000 + 1.916,25 + 135.750 = 1.147.666,2 RON
D = IT / Phn = 1.147.666,2 / 229.950 = 5 ani
VARIANTA 3


K=70%
4. Volumul utilizarii efective

10.950 (clienti potentiali intr-un an) x 70% (gradul de utilizare) =7.665 clienti efectivi
intr-un an
70 RON (cheltuieli/om/zi) x 7.665 (clienti efectivi intr-un an) = 536.550 RON (cheltuieli
anuale)
6. Incasari anuale
120 RON (incasare/om/zi) x 7.665 (clienti efectivi intr-un an) = 919.800 RON (incasari
anuale)

8. Profit net (Phn)

383.250 RON – (383.250 x 16%) = 321.930 RON (Phn)
D = IT / Phn => IT= D x Phn = 3 x 321.930 = 965.790 RON
IT = 1.000.000 + 150.000 + 120.000 + A + Et
= cheltuieli anuale x 0.5% = 536.550 x 0.5% = 2.682,75 RON
Et = En x [ Ih x ( d –h + 0.5)]
8
Et = 0.15 x [550.000 x ( 2-1+0.5) + 720.000 x ( 2-2+0.5)] = 177.750 RON
IT = 1.270.000 + 2.682,75 + 177.750 = 1.450.432,7 RON
D = IT / Phn = 1.450.432,7 / 321.930 = 4,5 ani
III.Evaluarea variantei de investitii cu ajutorul indicatorilor statici de

eficienta
1. Investitia specifica (Is)

Is = Idev / q Idev ( investitia de deviz ) = Id + Icon + Icol q = capacitatea obiectivului de
investitii
V1
Is = (700.000 + 100.000 + 70.000) / 16 = 54.375 RON / 1 loc de cazare
V2
Is = 1.010.000/ 20 = 50.500 RON / 1 loc de cazare
V3
Is = 1.270.000/ 30 = 42.333,33 RON / 1 loc de cazare
2. Durata de recuperare a investitiei ( D)
D = IT / Phn
V1
D = 992.283 / 183.960 = 5.39 ani
V2
D=1.147.666,2 / 229.950 = 5 ani
V3
D=1.450.432,7 / 321.930 = 4,5 ani
9
3. Coeficientul de eficienta economica a investitiei ( E )
V1
E = 1 / D = 1 / 5,39 = 0,1855 RON profit anual la 1 RON investit
V2
E = 1 / D = 1 / 5 = 0,2 RON profit anual la 1 RON investit
V3
E = 1/ D = 1 / 4,5 = 0,(2) RON profit annual la 1 RON investit
4. Cheltuieli unitare echivalente ( K )
K = ( Idev + Ch’ x Df ) / q
Ch’ = cheltuieli anuale – ah
ah = amortizarea anuala = Idev / Df
Df = durata de functionare
V1
ah = 870.000 / 20 = 43.500 RON
Ch’ = 306.600 – 43.500 = 263.100 RON
K = ( 870.000 + 263.100 x 20 ) / 16 = 5.262.000 / 16 = 328.875 RON
V2
ah = 1.010.000 / 20 = 50.500
Ch’ = 383.250 – 50.500 = 332.750
K = ( 1.010.000 + 332.750 x 20 ) / 20 = 7.665.000 / 20 = 383.250 RON
V3
ah = 1.270.000 / 20 = 63.500
Ch’ = 536.550 – 63.500 = 473.050
K =( 1.270.000 + 473.050 x 20 ) / 30 = 10.731.000 / 30 = 357.700 RON
5. Randamentul economic al investitiei ( Re)
Re = PS ( profit suplimentar) / IT =[ ( Df – D ) x Phn ] / IT
V1
Re = [( 20 – 5,39 ) x 183.960 ] / 992.283 = 2,7085 RON profit suplimentar la 1 RON investit
dupa ce s-a recuperat leul investit
V2
10
Re [( 20 – 5 ) x 229.950 ] / 1.147.666,2 = 3,0054 RON profit suplimentar la 1 RON investit
dupa ce s-a recuperat leul investit
V3
Re = [( 20 – 4,5 ) x 321.930] / 1.450.432,7 = 3,4403 RON profit suplimentar la 1 RON
investit dupa ce s-a recuperat leul investit
6. Viteza de recuperare a investitiei (Vr )
Vr = Df / D = PT / IT
V1
Vr = 20 / 5,39 = 3,7105 profit total / 1 RON investit
V2
Vr = 20 / 5 = 4 profit total / 1 RON investit
V3
Vr = 20 / 4,5 = 4,4444 profit total / 1 RON investit
Centralizarea datelor :
Indicatori statici V1 V2 V3 u.m
Investitia specifica (Is) 54.375 50.500 42.333,33 RON / loc de cazare
Durata de recuperare a
5,39 5 4,5 Ani
investitiei ( D)
Coeficientul de eficienta RON profit annual la
0,1855 0.2 0.(2)
economica a investitiei ( E ) 1 RON investit
Cheltuieli unitare
328.875 383.250 357.700 RON
echivalente ( K )
RON profit suplimentar
Randamentul economic al la 1 RON investit dupa
2,7085 3,0054 3,4403
investitiei ( Re) ce s-a recuperat leul
investit
Viteza de recuperare a profit total / 1 RON
3,7105 4 4,(4)
investitiei (Vr ) investit
Is – indicator care se optimizeaza prin minimizare

D - indicator care se optimizeaza prin minimizare
E - indicator care se optimizeaza prin maximizare
11
K - indicator care se optimizeaza prin minimizare
Re - indicator care se optimizeaza prin maximizare
Vr - indicator care se optimizeaza prin maximizare
In urma evaluarii proiectului cu ajutorul indicatorilor statici de eficienta economica analizati

se observa ca Varianta 3 este varianta optima.
IV.Evaluarea proiectului de investitii cu ajutorul indicatorilor dinamici de

eficienta economica
a. Calculul venitului net actualizat – metoda fluxului de numerar

VNAai = VNAa / ITA, unde
VNAai reprezinta venitul mediu actualizat la o unitate investitie totala actualizata
VNAa reprezinta venitul mediu actualizat
ITA reprezinta investitia totala actualizata
VNAa = VNA / Df
VNA se obtine insumand fluxurile de numerar actualizate
Momentul de referinta la care se face actualizarea este momentul inceperii constructiei.

Procedeul de actualizare folosit in acest caz este actualizarea prin discontare, factorul de
discontare fiind 1 / ( 1 + a )h , unde h=1,2,......22. Rata de actualizare este de 14 % ( a =14 %).
Varianta 1
Structura proiectului de investitii:
Cheltuieli de exploatare
Anii Costuri de investitii Venituri anuale
Totale Din care amortizarea
12
1 370.000 - - -
2 500.000 - - -
3 – 22 - 306.600 43.500 525.600
Metoda fluxului de numerar:
Fluxul de Factor de Flux de

Investitia din
Anii Vh numerar actualizare numerar
anul h (Ih) C`h(=Ch-ah) (Vh – C’h
– Ih ) (a = 14%) actualizat
1 370.000 - - -370.000 0,877 -324.490
2 500.000 - - -500.000 0,769 -384.500
3 – 22 - 306.600 525.600 262.500 5,084 1.334.550
Total - - - - - 625.560
VNA= 625.560 RON
VNAa = VNA / Df = 625.560 / 20 = 31.278 RON
ITA = 324.490 + 384.500 = 708.990
VNAai = VNAa / ITA =31.278 / 708.990 = 0.044 RON venit anual mediu net actualizat la 1
RON investitie actualizata
VNA > 0 => varianta 1 a proiectului de investitii este eficienta
13
Varianta 2
1 400.000 - - -
2 610.000 - - -
3 – 22 - 383.250 50.500 657.000
Investitia din Fluxul de Factor de Flux de

Anii anul h C`h Vh numerar actualizare numerar
(Vh – C’h
(Ih) (Ch-ah) – Ih ) (a = 14%) actualizat
1 400.000 - - -400.000 0,877 -350.800
2 610.000 - - -610.000 0,769 -469.090
3 – 22 - 332.750 657.000 324.250 5,084 1.648.487
Total - - - - - 828.597
VNA= 828.597 RON
VNAa = VNA / Df = 828.597 / 20 = 41.429,85 RON
14
ITA = 350.800 + 469.090 = 819.890
VNAai = VNAa / ITA= 41.429,85/ 819.890 = 0.050 RON venit anual mediu net actualizat la 1
Varianta 3
1 550.000 - - -
2 720.000 - - -
3 – 22 - 536.550 63.500 919.800
Investitia din Fluxul de Factor de Flux de

Anii anul h C`h Vh numerar actualizare numerar
(Vh – C’h
(Ih) (Ch-ah) – Ih ) (a = 14%) actualizat
1 550.000 - - -550.000 0,877 -482.350
2 720.000 - - -720.000 0,769 -553.680
3 – 22 - 473.050 919.800 446.750 5,084 2.271.277
Total - - - - - 1.235.247
15
VNA= 1.235.247 RON
VNAa = VNA / Df = 1.235.247 / 20 = 61.762,35 RON
ITA = 482.350+553.680 = 1.036.030
VNAai = VNAa / ITA =61.762,35/ 1.036.030 = 0,059 RON venit anual mediu net actualizat la 1
Centralizarea datelor obtinute in cazul indicatorului venit net actualizat

(VNA)
Indicatori V1 V2 V3
Venit Net Actualizat (VNA) 625.560 828.597 1.235.247
Venit net mediu anual actualizat ( VNAa ) 31.278 41.429,85 61.762,35

Venit net mediu anual actualizat la 1 RON
0,044 0,050 0,059
investitii actualizate ( VNAai )
b. Durata de recuperare si randamentul economic in forma dinamica
Alegem ca moment de referinta momentul inceperii constructiei.
VARIANTA 1
D = 5,394 ani
IT = 992.283 RON
Re = 2,7085 profit suplimentar la 1 RON investit dupa ce s-a recuperat leul investit
16
Phn = 183.960 RON
Df = 20 ani
Re = ( P.T. / I.T. ) – 1
Rea = ( P.T.A / I.T.A ) – 1
D= I.T/Phn
I.T.A= P.A. D`
P.TA = Phn x [ 1 / (1 + 0.14) 3 + 1 / (1 + 0.14 )4 + 1 / ( 1 +0.14 )5 + .... + 1 / (1 +0.14)22]
= Phn x 5,084
Static
D = IT / Phn = 992.283 / 183.960 = 4,729
Re = ( Df – D ) x Phn / IT = (20 – 5,394) x 183.960 / 992.283 = 2,708
Dinamic
PTA = 183.960 x 5,084= 935.252,64 RON
ITA = 370.000 x [1 / (1,14)1] + 500.000 x [1 / (1,14)2] = 708.990
Rea = (935.252,64 / 708.990) – 1 = 1,319 – 1 = 0,319 RON la 1 RON investitie actualizata dupa
ce s-a recuperat investitia
Calculul duratei de recuperare a investitiei:
Factor de Valori actualizate

Anii Investitii Profituri actualizare
Investitii Profituri Profituri
(14%)
cumulate
17
1 370.000 - 0.877 324.490 - -
2 500.000 - 0.769 384.500 - -
3 - 183.960 0.674 708.990 123.989,04 123.989,04
4 - 183.960 0.592 - 108.904,32 232.893,36
5 - 183.960 0.519 - 95.475,24 328.368,6
6 - 183.960 0.455 - 83.701,8 412.070,4
7 - 183.960 0,399 - 73.400,04 485.470,44
8 - 183.960 0,350 - 64.386 549.856,44
9 - 183.960 0,307 - 56.475,72 606.332,16
10 - 183.960 0,269 - 49.485,24 655.817,4
11 - 183.960 0,236 - 43.414,56 699.231,96
12 - 183.960 0,207 - 38.079,72 737.311,68
38.079,72......................1 an
9.758,04.......................x ani
x= 9.758,04/ 38.079,72= 0.256 => D`=10,256 ani
VARIANTA 2
D = 5 ani
IT = 1.147.666,2 RON
18
Phn = 229.950 RON
Df = 20 ani
Re = ( PT / IT ) – 1
Rea = ( PTA / ITA ) – 1
PTA = Phn x [ 1 / (1 + 0.14) 3 + 1 / (1 + 0.14 )4 + 1 / ( 1 +0.14 )5 + .... + 1 / (1 +0.14)22]
= Phn x 5,084
Static
D = IT / Phn = 1.147.666,2 / 229.950 = 2.2
Re = ( Df – D ) x Phn / IT = (20 – 5) x 229.950 / 1.147.666,2 = 3,005
Dinamic
PTA = 229.950 x 5,084=1.169.065,8 RON
ITA = 400.000 x [1 / (1,14)1] + 610.000 x [1 / (1,14)2]= 819.890
Rea = (1.169.065,8 / 819.890) – 1 = 1,425 – 1 = 0,425 RON la 1 RON investitie actualizata dupa
ce s-a recuperat investitia

(14%)
cumulate
1 400.000 - 0.877 350.800 - -
19
2 610.000 - 0.769 469.090 - -
3 - 229.950 0.674 819.890 154.986,3 154.986,3
4 - 229.950 0.592 - 136.130,4 291.116,7
5 - 229.950 0.519 - 119.344,05 410.460,75
6 - 229.950 0.455 - 104.627,25 515.088
7 - 229.950 0,399 - 91.750,05 606.838,05
8 - 229.950 0,350 - 80.482,5 687.320,55
9 - 229.950 0,307 - 70.594,65 757.915,2
10 - 229.950 0,269 - 61.856,55 819.771,75
11 - 229.950 0,236 - 54.268,2 874.039,95
54.268,2......................1 an
118,25.........................x ani
x= 118,25/ 54.268,2= 0.002 => D`=10,002 ani
VARIANTA 3
D = 4,5 ani
IT = 1.450.432,7 RON
Phn = 321.930 RON
Df = 20 ani
20
Re = ( PT / IT ) – 1
Rea = ( PTA / ITA ) – 1
PTA = Phn x [ 1 / (1 + 0.14) + 1 / (1 + 0.14 )2 + 1 / ( 1 +0.14 )3 + .... + 1 / (1 +0.14)20]
= Phn x 5,084
Static
D = IT / Phn = 1.450.432,7 / 321.930 = 4,505
Re = ( Df – D ) x Phn / IT = (20 – 4.505) x 321.930 / 1.450.432,7 = 3,439
Dinamic
PTA = 321.930 x 5,084= 1.636.692,1 RON
ITA = 550.000 x [1 / (1,14)1] + 720.000 x [1 / (1,14)2] = 1.036.030
Rea = (1.636.692,1 / 1.036.030) – 1 = 1,579 – 1 = 0,579 RON la 1 RON investitie actualizata

dupa ce s-a recuperat investitia

(14%)
cumulate
1 550.000 - 0.877 482.350 - -
2 720.000 - 0.769 563.680 - -
3 - 321.930 0.674 1.036.030 216.980,82 216.980,82
21
4 - 321.930 0.592 - 190.582,56 407.563,38
5 - 321.930 0.519 - 167.081,67 574.645,05
6 - 321.930 0.455 - 146.478,15 721.123,2
7 - 321.930 0,399 - 128.450,07 849.573,27
8 - 321.930 0,350 - 112.675,5 962.248,77
9 - 321.930 0,307 - 98.832,51 1.061.081,2
98.832,5......................1 an
73.781,3......................x ani
x= 73.781,3 / 98.832,5 = 0.7465 => D`=10,7465 ani
V. Analiza economica si financiara
Analiza economica
a. Raportul venit – cost (RVC)
RVC = VAV / VAC
VAV = valoarea actualizata a veniturilor
VAC = valoarea actualizata a costurilor
22
Aplicam metoda Bancii Mondiale => alegem ca moment de referinta momentul inceperii
constructiei => factor de discontare 1 /(1 + a)n
VARIANTA 1
Cheltuieli Factorul de Cheltuieli anuale totale Venituri

Venituri
Anii anuale actualizare actualizate (chelt. anuale
anuale
totale (a = 14%) invest.+chelt.expl) actualizate
1 370.000 - 0,877 324.490 -
2 500.000 - 0,769 384.500 -
3-22 6.132.000 10.512.000 5,084 31.175.088 53.443.008
Total 7.002.000 10.512.000 31.884.078 53.443.008
RVC = 53.443.008/ 31.884.078= 1,67 >1 => varianta 1 este eficienta
VARIANTA 2

Venituri
anuale
1 400.000 - 0.877 350.800 -
2 610.000 - 0.769 469.090 -
3-22 7.665.000 13.140.000 5,084 38.968.860 66.803.760
23
Total 8.675.000 13.140.000 39.788.750 66.803.760
RVC = 66.803.760/ 39.788.750= 1.678 > 1 => varianta 2 este eficienta
VARIANTA 3

Venituri
anuale
1 550.000 - 0,877 482.350 -
2 720.000 - 0,769 553.680 -
3-22 10.731.000 18.396.000 5,084 54.556.404 93.525.264
Total 12.001.000 18.396.000 55.592.434 93.525.964
RVC = 93.525.964/ 55.592.434= 1.682 => varianta 3 este varianta optima
b. Valoarea neta actualizata (VNA)
VNA = Venituri actualizate – cheltuieli actualizate
Varianta 1
VNA = 53.443.008 – 31.884.078= 21.558.930 > 0 => varianta 1 este eficienta
24
Varianta 2
VNA = 66.803.760 – 39.788.750 = 27.015.010 > 0 => varianta 2 este eficienta
Varianta 3
VNA = 93.525.264 – 55.592.434 = 37.932.830 > 0 => varianta 3 este varianta optima
c. Rata interna de rentabilitate economica ( RIRE ) si rata interna de

rentabilitate financiara (RIRF )
RIRE = Rmin + ( Rmax – Rmin) x { VNA (+) / [ VNA (+) + | VNA (-) | ]}
RIRF = Rmin + ( Rmax – Rmin) x { VNA (+) / [ VNA (+) + | VNA (-) | ]}
Varianta 1
Pentru calculul RIRE vom determina VNA la o rata mai mare de 14% suficient de mare pentru a
obtine un VNA negativ. Se va considera o rata maxima de actualizare de 80% . Calculul VNA la
Rmax = 75 % avand ca mment de referinta momentul inceperii constructiei :
Factor de
Cheltuieli Venituri Flux de Flux de numerar
Anii actualizare
anuale anuale numerar actualizat
(a = 80%)
1 370.000 - -370.000 0.555 -205.350
2 500.000 - -500.000 0.308 -154.000
3-22 6.132.000 10.512.000 4.380.000 0.0362 158.556
Total 7.002.000 10.512.000 - - -200.794

La o rata de actualizare de 24% s-a obtinut VNA negativ, asadar rata interna de
rentabilitate economica este cuprinsa intre valorile 14% si 24%.
25
RIRE = 14 + ( 80 – 14 ) x 21.558.930 / (21.558.930 + 200.794) = 58,10%
VNA (+)
404.406
R
0 RIRE 58,10%
0 14% 80%
-200.794
Analiza financiara
Pentru analiza financiara vom tine cont de sursa fondurilor de investitii, de impozite si taxe,
de rambursarea creditelor si dobanzilor, de faptul ca imprumuturile reprezinta in faza de executie
un venit pentru investitor.
Rata anuala de rambursare este 0,25 x 100.000 = 25.000 RON
In primul an: 25.000 + 100.000 x 14% = 39.000 RON
In al doilea an: 25.000 + 75.000 x 14 % = 35.500 RON
In al treilea an: 25.000 + 50.000 x 14% = 32.000 RON
In al patrulea an: 25.000 + 25.000 x 14% = 28.500 RON
26
Urmatorul tabel cuprinde veniturile si cheltuielile totale pe toata durata de viata a
obiectivului de investitii si veniturile si cheltuielile totale actualizate la momentul inceperii
constructiei, la o rata de actualizare de 14%.
Perioada de
Perioada de functionare
Nr. executie
Indicatori Total
Crt.
1 2 1 2 3 4 5 – 20
Valoarea 370.000 500.000 870.000

investitiei -
1 - Fonduri 370.000 400.000 - 770.000
proprii -
- Credite 100.000 100.000
Cheltuieli
2 de _ _ 306.600 306.600 306.600 306.600 5.518.800 6.745.200
exploatare
Impozite si
3 _ _ 35.000 35.000 35.000 35.000 630.000 770.000
taxe
Rambursari
4 credit + _ _ 39.000 35.500 32.000 28.500 _ 135.000
dobanda
Costuri
5 370.000 500.000 380.600 377.100 373.600 370.100 6.148.800 8.520.200
totale
Venituri
6 _ _ 525.600 525.600 525.600 525.600 9.460.800 11.563.200
din vanzari
Venituri
7 _ 100.000 _ _ _ _ _ 100.000
din credite
Venituri
8 _ 100000 525.600 525.600 525.600 525.600 9.460.800 11.663.200
totale
Factor de
9 actualizare 0.877 0.769 0.674 0.592 0.519 0.455 2,844 _
a = 14%
Costuri
10 totale 324.490 384.500 256.524,4 223.243,2 193.898,4 168.395,5 31.260.499 32.811.550
actualizate
Venituri
11 totale _ 76.900 354.254,4 311.155,2 272.786,4 239.148 48.098.707 49.352.951
actualizate
27
Flux de
12 numerar -324.490 -307.600 97.730 87.912 78.888 70.752,5 16.838.208 16.541.401
actualizat
Se observa si in cazul analizei financiare un surplus de venituri totale actualizate fata de

costurile totale actualizate.
RVC = VAV / VAC = 49.352.951 / 32.811.550 = 1,50413 < 1,676
Valoarea indicatorului obtinut in cadrul analizei financiare este mai mic decat cel obtinut in
cadrul analizei economice deoarece costurile totale au crescut prin luarea in calcul si a
cheltuielilor ocazionate de rambursarea creditului si plata dobanzii aferente acestuia.
VNA = VAV – VAC = 49.352.951 - 32.811.550 = 16.541.401 < 21.558.930 RON
Calculul VNA la Rmax = 80%
Factor de Flux de
Cheltuieli Venituri Flux de
Anii actualizare numerar
totale totale numerar a = 80% actualizat
1 370.000 _ -370.000 0.555 -205.350
2 500.000 100000 -400.000 0.308 -123.200
3 380.600 525.600 145.000 0.171 24.795
4 377.100 525.600 148.500 0.095 14.107,5
5 373.600 525.600 152.000 0.052 7.904
6 370.100 525.600 155.500 0.029 4.509,5
7 – 22 6.148.800 9.460.800 3.312.000 0.0362 119.894,4
Total 8.520.200 11.663.200 _ - -157.339,6
La o rata de actualizare de 80% s-a obtinut VNA negativ, asadar rata interna de rentabilitate
financiara este cuprinsa intre valorile 14% si 80%.
RIRF = 14+ ( 80 – 14 ) x 16.541.401 / (16.541.401 + 157.339,6) = 79.37%
28
Reprezentarea grafica RIRF arata astfel:
VNA
16.541.401
14% RIRF 79.37%

-157.339,6 80%
Rata de actualizare
29
Varianta 2
Pentru calculul RIRE vom determina VNA la o rata mai mare de 14% suficient de mare
pentru a obtine un VNA negativ. Se va considera o rata maxima de actualizare de 50% .
Calculul VNA la Rmax = 50 % avand ca moment de referinta momentul inceperii constructiei :
Factor de
Anii actualizare
(a = 50%)
1 400.000 - -40.0000 0.66 -26.400
2 610.000 - -610.000 0.44 -268.400
3-22 7.665.000 13.140.000 5.475.000 0.855 4.681.125
Total 8.675.000 13.140.000 - - -294.800
economica este cuprinsa intre valorile 14% si 50%.
RIRE = 14 + ( 50 – 14 ) x 27.015.010 / (27.015.010 + 294.800) = 49,61%
30
VNA
27.015.010
RIRE 49.61%
0 14% 50%
Rata de actualizare
-60.743,75
Analiza financiara
Pentru analiza financiara vom tine cont de sursa fondurilor de investitii, de impozite sit axe,
Rata anuala de rambursare este 0.25 x 200000 = 50000 RON
In primul an: 50000 + 200000 x 14% = 78000 RON
In al doilea an: 50000 + 150000 x 14 % = 71000 RON
In al treilea an: 50000 + 10000 x 14% = 64000 RON
In al patrulea an: 50000 + 50000 x 14% = 57000RON
31
Perioada de
Perioada de functionare
Nr. executie
Indicatori Total
Crt.
1 2 1 2 3 4 5 – 20
Valoarea 400.000 610.000 1.010.000

investitiei -
1 - Fonduri 400.000 410.000 - 810.000
proprii -
- Credite 200.000 200.000
Cheltuieli
2 de _ _ 383.250 383.250 383.250 383.250 6.132.000 7.665.000
exploatare
Impozite
3 _ _ 40.000 40.000 40.000 40.000 640.000 800.000
si taxe
Rambursai
4 credit + _ _ 78.000 71.000 64.000 57.000 _ 270.000
dobanda
Costuri
5 400.000 610.000 501.250 494.250 487.250 480.250 6.772.000 9.745.000
totale
Venituri
6 din _ _ 657.000 657.000 657.000 657.000 10.512.000 13.140.000
vanzari
Venituri
7 _ 200000 _ _ _ _ _ 200.000
din credite
Venituri
8 _ 200000 657.000 657.000 657.000 657.000 10.512.000 13.340.000
totale
Factor de
9 actualizare 0.877 0.769 0.674 0.592 0.519 0.455 2.844 _
a = 14%
Costuri
10 totale 350.800 469.090 337.842,5 292.596 252.882,75 218.513,75 19.259.568 21.181.293
actualizate
Venituri
11 totale _ 153.800 442.818 388.944 340.983 298.935 29.896.128 31.521.608
actualizate
32
Flux de
12 numerar -350.800 -315.290 104.975,5 96.348 88.100,25 80.421,25 10.636.560 10.340.315
actualizat

costurile totale actualizate
RVC = VAV/VAC= 31.521.608 / 21.181.293 = 1,488 < 1,678
cheltuielilor ocazionate de rambursarea creditului si plata dobanzii aferente acestuia.
VNA = 31.521.608 / 21.181.293 = 10.340.315 < 27.015.010 RON
Factor de Flux de
totale totale numerar
a = 80% actualizat
1 400.000 _ -400.000 0,555 -222.000
2 610.000 200.000 -610.000 0,308 -187.880
3 501.250 657.000 155.750 0,171 26.633,25
4 494.250 657.000 162.750 0,095 15.461,25
5 487.250 657.000 169.750 0,052 8.827
6 480.250 657.000 176.750 0,029 5.125,75
7 – 22 6.772.000 10.512.000 3.740.000 0,0362 135.388
Total 9.745.000 13.340.000 _ -324.415,75
33
financiara este cuprinsa intre valorile 14% si 80%.
RIRF = 14 + ( 80 – 14 ) x 10.340.315 / (10.340.315 + 324.415,75) = 77,99%
Reprezentarea grafica RIRF arata astfel:
VNA (+)
10.340.315
RIRF 77.99%
0 14% 80%
-324.415,75
312146.22 Rata de actualizare
VNA (-)
34
Varianta 3
Pentru calculul RIRE vom determina VNA la o rata mai mare de 14% suficient de mare
pentru a obtine un VNA negativ. Se va considera o rata maxima de actualizare de 80% .
Calculul VNA la Rmax = 50 % avand ca mment de referinta momentul inceperii constructiei
Factor de
Anii actualizare
(a = 80%)
1 550.000 - -550.000 0.555 -305.550
2 720.000 - -720.000 0.308 -221.760
3-22 10.731.000 18.396.000 7.665.000 0.0362 277.473
Total 12.001.000 18.396.000 - - -249.837
rentabilitate economica este cuprinsa intre valorile 14% si 50%.
RIRE = 14 + ( 50 – 14 ) x 37.932.830 / (37.932.830+249.837) = 49,76%
VNA (+)
912.413
RIRE 49,76%
50%
0 14%
Rata de actualizare
-358.301,25
VNA (-)
35
Analiza financiara
Pentru analiza financiara vom tine cont de sursa fondurilor de investitii, de impozite si taxe,
In cazul acestei variante nu vom contracta nici un credit deoarece avem toata suma
necesara investitiei.

Perioada de
Perioada de executie
Nr. functionare
Indicatori Total
Crt.
1 2
3 – 22
Valoarea investitiei 550.000 720.000 1.270.000
-
- Fonduri proprii -
1 550.000 720.000 1.270.000
- Credite - - -
-
Cheltuieli de
2 _ _ 10.730.000 10.730.000
exploatare
3 Impozite si taxe _ _ 1.300.000 1.300.000

Rambursai credit +
4 _ _ - -
dobanda
5 Costuri totale 550.000 720.000 12.030.000 13.300.000
Venituri din
6 _ _ 18.396.000 18.396.000
vanzari
36
Venituri din
7 _ _ _ _
credite
8 Venituri totale _ _ 18.396.000 18.396.000
Factor de
9 actualizare 0,877 0,769 5,084 _
a = 14%
Costuri totale
10 482.350 553.680 61.160.520 62.196.550
actualizate
Venituri totale
11 _ _ 93.525.264 93.525.264
actualizate
Flux de numerar
12 -482.350 -553.680 32.364.744 31.328.714
actualizat

costurile totale actualizate
RVC = 93.525.264/ 62.196.550= 1.503 < 1.682
cheltuielilor ocazionate taxe si impozite.
VNA = 93.525.264 - 62.196.550 = 31.328.714 < 37.932.830
Factor de Flux de
totale totale numerar
a = 80% actualizat
1 550.000 _ -550.000 0.555 -305.250
37
2 720.000 _ -720.000 0.308 -221.760
3 -22 10.731.000 18.396.000 7.665.000 0.0362 277.473
Total 12.001.000 18.396.000 _ -249.537
rentabilitate financiara este cuprinsa intre valorile 14% si 80%.
RIRF = 14 + ( 80 – 14 ) x 31.328.714 / (31.328.714 + 249.537 ) = 79,47%
VNA (+)
31.328.714
RIRF 79,47% 80%
0 14%
-249.537 Rata de actualizare
VNA (-)
38
V. CONCLUZII
In urma analizarii rezultatelor obtinute in cadrul indicatorilor statici Varianta 3 este

varianta optima, avand cei mai multi indicatori optimi.
1. Investitia specifica (Is)

V3: Is = 42.333,33 RON
2. Durata de recuperare
V3: D = 4,5 ani
3. Coeficientul de eficienta economica a investitiilor

V3: E = 0.2 profit anual net la 1 RON investit
4. Cheltuieli echivalate
V1: K = 328.875
5. Randamentul economic
V3: Re = 3,4403 RON profit net la 1 RON investit
6. Viteza de recuperare
V3: Vr = 4,4 profituri totale nete la 1 RON investit
In urma studierii rezultatelor obtinute in cadru indicatorilor dinamici actualizati si in urma

analizei economice si financiare varianta optima este tot Varianta 3.
 Venit net actualizat

V3: VNA = 37.932.830
 Randamentul economic actualizat

V3: Rea = 0,579 RON profit total net la 1 RON investit
 Analiza economica
V3 RVC = 1.682
39
V3 RIRE = 49,76 %
 Analiza financiara
V3 RVC = 1.503
V3 RIRF = 79.47%
In concluzie, varianta de a construi o pensiune turistica cu o capacitate de cazare de 30 de

locuri, in 9 camere (a cate 2 locuri) si 3 camere (a cate 4 locuri), este varianta optima.
40

Proiect de Investitii Pensiune Comuna Bistrita Bargaului Judetul Bistrita Nasaud

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Proiect de Investitii Pensiune Comuna Bistrita Bargaului Judetul Bistrita Nasaud

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

UNIVERSITATEA „BABEŞ-BOLYAI” CLUJ-NAPOCA

FACULTATEA DE STIINTE ECONOMICE SI GESTIUNEA AFACERILOR

PROIECT DE INVESTITII PENSIUNE

MASTER AATCS, AN II, ID

1. PREZENTAREA PROIECTULUI DE INVESTITII

1.1 PREZENTAREA AMPLASAMENTULUI OBIECTIVULUI DE INVESTITII……………..pag.

2. DATE REFERITOARE LA CELE TREI VARIANTE DE INVESTITII……pag. 5

3. EVALUAREA VARIANTEI DE INVESTITII CU AJUTORUL INDICATORILOR

4. EVALUAREA PROIECTULUI CU AJUTORUL INDICATORILOR DINAMICI DE

5. ANALIZA ECONOMICA SI FINANCIARA…………………………….…..pag. 22

1.1. Prezentarea amplasamentului obiectivului de investitii

Investitia are ca obiectiv infiintarea unei pensiuni turistice in comuna Bistrita-Bargaului,

Infiintarea pensiunii se poate realiza in 3 variante, fiecare cu aspectele sale specifice,

Nr. INDICATORI U.M. V1 V2 V3

4. Nr. Om-zile efective

7. Profit brut (Phb)

8. Profit net (Phn)

3. Gradul de utilizare a capacitatii obiectivului de investitie (K)

4. Volumul utilizarii efective

7. Profit brut (Phb)

8. Profit net (Phn)

1. Capacitatea obiectivului de investitii (q)

3. Gradul de utilizare a capacitatii obiectivului de investitie (K)

4. Volumul utilizarii efective

7. Profit brut (Phb)

8. Profit net (Phn)

III.Evaluarea variantei de investitii cu ajutorul indicatorilor statici de

1. Investitia specifica (Is)

2. Durata de recuperare a investitiei ( D)

4. Cheltuieli unitare echivalente ( K )

5. Randamentul economic al investitiei ( Re)

Re = PS ( profit suplimentar) / IT =[ ( Df – D ) x Phn ] / IT

6. Viteza de recuperare a investitiei (Vr )

Indicatori statici V1 V2 V3 u.m

Investitia specifica (Is) 54.375 50.500 42.333,33 RON / loc de cazare

Is – indicator care se optimizeaza prin minimizare

In urma evaluarii proiectului cu ajutorul indicatorilor statici de eficienta economica analizati

IV.Evaluarea proiectului de investitii cu ajutorul indicatorilor dinamici de

a. Calculul venitului net actualizat – metoda fluxului de numerar

VNAai reprezinta venitul mediu actualizat la o unitate investitie totala actualizata

VNAa reprezinta venitul mediu actualizat

ITA reprezinta investitia totala actualizata

VNA se obtine insumand fluxurile de numerar actualizate

Momentul de referinta la care se face actualizarea este momentul inceperii constructiei.

Structura proiectului de investitii:

3 – 22 - 306.600 43.500 525.600

Metoda fluxului de numerar:

Fluxul de Factor de Flux de

1 370.000 - - -370.000 0,877 -324.490

2 500.000 - - -500.000 0,769 -384.500

3 – 22 - 306.600 525.600 262.500 5,084 1.334.550

VNA= 625.560 RON

VNAa = VNA / Df = 625.560 / 20 = 31.278 RON

ITA = 324.490 + 384.500 = 708.990

VNA > 0 => varianta 1 a proiectului de investitii este eficienta

Structura proiectului de investitii:

3 – 22 - 383.250 50.500 657.000

Metoda fluxului de numerar:

Investitia din Fluxul de Factor de Flux de

1 400.000 - - -400.000 0,877 -350.800

2 610.000 - - -610.000 0,769 -469.090

3 – 22 - 332.750 657.000 324.250 5,084 1.648.487

VNA= 828.597 RON