Sunteți pe pagina 1din 14

UNIVERSITATEA DE STAT DIN MOLDOVA

FACULTATEA DE DREPT

CURSUL
DREPT CIVIL. DREPTURI REALE
PRINCIPALE

RAPORT
CONSTITUIREA, EXERCITAREA ȘI STINGEREA DREPTULUI DE
SERVITUTE

Dr., conf.univ. Tatiana Tabuncic

Petrachi Victor

Grupa 1805, anul II


Data remiterii: 17.01.2020
Cuprins
Constituirea dreptului de servitute ..................................................................................................... 5
Exercitarea dreptului de servitute ....................................................................................................... 8
Stingerea dreptului de servitute......................................................................................................... 11
Concluzie.............................................................................................................................................. 13
Bibliografie .......................................................................................................................................... 14
Introducere
Dreptul de servitute își are originea din dreptul privat roman, formându-se o dată cu
apariția proprietății private asupra pământului. Romanii defineau dreptul de superficie „ca un
drept real de a folosi lucrul altuia, instituit în folosul unui lucru imobil sau în folosul unei
persoane concrete.”1

„Aceștia au clasificat servituțile în servituți prediale, cele care se instituie în beneficiul unui
lucru, și sevituți personale, cele care se instituie în beneficiul unei persoane. Servituțile prediale
presupun existența a două fonduri imobile: fondul dominant – în beneficiul căruia se instituie
dreptul de servitute, și fondul aservit – în sarcina căruia servitutea se instituie. La rândul lor
servituțile prediale pot fi rustice și urbane. Servituțile personale presupun existența a două
drepturi reale ce aparțin unor persoane diferite asupra unuia și aceluiași lucru, și anume dreptul
de servitute personală și dreptul de proprietate. Dreptul roman cunoștea următoarele servituți
personale: uzufructul, uzul, abitația și operae servorum vel animalium.”2

În dreptul contemporan, în special în dreptul român și al Republicii Moldova,


uzufructul, uzul și abitația sunt considerate drepturi reale de sine-stătătoare și ca urmare, a
dispărut necesitatea clasificării servituților în prediale și personale. În Codul civil al Republicii
Moldova (în continuare Cc al RM)3, dreptul de servitute este reglementat de art.639-653.

Potrivit art.639 alin.1, „[s]ervitutea este sarcina care grevează un imobil (imobilul
aservit) pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar (imobilul dominant). Din
prevederile alineatului enunțat s-a văzut că, „în timp ce uzufructul, uzul și abitația se constituie
în favoarea unei persoane, servitutea ia ființă pentru utilitatea și comoditatea unui fond.”4

„Din definiția legală, rezultă că servitutea presupune existența a două imobile, aparținând
diferiților proprietari, unul din ei fiind dominant, iar celălalt aservit. Se numește teren dominant,
deoarece proprietarul lui dispune de anumite prerogative în privința terenului aservit, al cărui
proprietar trebuie să tolereze și să permită exercitarea unor acte materiale față de terenul său
ori să se abțină de la săvârșirea acestora. Servitutea din punct de vedere al proprietarului de

1
Victor Volcinschi, Daniela Țurcan, Serghei Cebotari, Radu Mandraburca, Artur Tarlapan, Natalia Bacalu,
Victoria Hîncu, Drept privat roman, Chișinău, Tipografia Centrală, 2014, p.226
2
Ibid, pp.228-229
3
Adoptat prin Legea nr. 1107 din 06.06.2002, în Monitorul Oficial nr.82-86 din 22.06.2002, modernizat prin
Legea nr.133 din 15.11.2018, în Monitorul Oficial nr.66-75 din 01.03.2019
4
Safta-Romano Eugeniu, Dreptul de proprietate privată și publică în România, Iași, Ed.Graphix, 1993,p.186
teren dominat, este un drept, iar din punct de vedere al proprietarului terenul aservit este o
limitare, o sarcină a dreptului său.”5

5
Baieș Sergiu, Roșca Nicolae, Drept civil. Drepturile reale. Principale, Chișinău, Tipografia Centrală,2016,
pp.245-246
Constituirea dreptului de servitute
În dreptul roman, „care punea servituțile prediale rustice în cadrul bunurilor mancipi,
servituțile se constituiau prin mancipanțiune, iar cele prediale urbane, considerate ca res nec
mancipi, prin in iure cessio.”6

Există trei moduri de stabilire a servituții derivând din fapta omului. Astfel, conform
prevederilor art.642 alin.1 Cc al RM, modurile de stabilire a acestoro servituți sunt:

a) Prin destinația stabilită de proprietar;


b) Prin act juridic;
c) Prin uzucapiune.

Constituirea servituții prin destinația stabilită de proprietar

În continuare mă voi referi la constituirea dreptului de servitute prin destinația stabilită de


proprietar. Respectiv, conform art.643, „[s]ervitutea prin destinația stabilită de proprietar este
constatată printr-un înscris al proprietarului de imobil care, în vederea unei eventuale parcelări,
instituie imediat natura, scopul și situația servituții unei părți din imobil în favoarea altor părți.”

Profesorul C. Hamangiu definește destinația proprietarului ca fiind „actul prin care proprietarul care
stăpânește două fonduri, stabilește între ele o stare de fapt care ar constitui o servitute, dacă
fondurile ar aparține a doi proprietari diferiți. Cât timp ambele fonduri aparțin aceluiași proprietar,
starea de fapt nu constituie servitute, însă dacî cele două fonduri ajung la stăpânirea a doi proprietari
diferiți, servitutea se naște fără titlu sau prescripție. Destinația proprietarului este un mod de stabilire
a servituților.”7

Constituirea unei servituţi prin destinaţia proprietarului presupune reunirea mai multor
condiţii:

a) fondurile divizate trebuie să fi aparţinut la origine aceluiaşi proprietar;


b) intenţia proprietarului de a stabili implicit o servitute între o parte a fondului său în profitul
altei părţi trebuie să fie cert stabilită;
c) amenajarea constitutivă a servituţii trebuie să fi fost făcută de proprietarul originar sau, cel
puţin ultimul proprietar comun trebuie să menţină amenajarea constitutivă a servituţii de la
momentul separării fondurilor, dacă aceasta nu a fost stabilită de el însuşi;

6
Mihai Jacota, Drept roman, Vol.1, Iași, Ed. Fundației Chemarea, 1993, p.170
7
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, Vol. II, București, Ed. ALL,
1997, p.283
d) numai servituţile aparente care se relevă printr-o amenajare exterioară vizibilă sînt susceptibile
a fi stabilite prin destinaţia proprietarului;
e) în ipoteza unei servituţi discontinue, cel ce o invocă trebuie să probeze că actul de separare al
fondurilor nu conţine nici o dispoziţie contrară menţinerii servituţii. 8

Prin prisma articolului 643 din Codul civil, al Republicii Moldova, nu se pot constitui prin
destinaţia proprietarului decît servituţile continue şi aparente. În practică însă, „cele mai diverse
cazuri vizează divizarea fondului de către proprietar, lăsînd prin semne vizibile drum de trecere
pentru locul înfundat, după care înstrăinează proprietatea uneia dintre cele două parcele. De
aceea, doctrina şi practica cea au statuat ca servitutea să fie aparentă şi nu continuă au
recunoscut şi în aceste cazuri servituţi stabilite prin destinaţia proprietarului.”9

Legislaţia Republicii Moldova, inclusiv Cc al RM (art.642 alin. (3)), reglementează modul


de constituire, utilizare şi stingere a dreptului de servitute şi, totodată, stipulează că pentru
existenţa servituţilor ele trebuie înregistrate în modul corespunzător de către organele
cadastrale în registrul bunurilor imobile. Astfel, în conformitate cu Legea nr. 1543-XIII din 25
februarie 199810 privind cadastrul bunurilor imobile, la art. 45 este stabilit că „[î]nregistrarea
dreptului de servitute se efectuează fie în baza cererii depuse de proprietarul bunului imobil
sau de persoana în folosul căreia se constituie dreptul de servitute, fie în temeiul înştiinţării
organului de stat în baza hotărîrii căruia a fost instituit dreptul de servitute.”

Constituirea servituții prin act juridic

„Cînd vorbim de constituirea servituţilor, prin act juridic sau titlu, avem în vedere
operaţiunea juridică, actul juridic care serveşte la stabilirea lor, negotium, nu înscrisul
probatoriu, instrumentum, care constată această operaţiune. Vînzarea, donaţia, legatul sînt
astfel de titluri, independent de actul probatoriu care le constată.”11

Orice servitute, indiferent de natura ei, poate fi stabilită prin titlu. Acesta, e o manifestare
de voinţă a proprietarului, poate îmbrăca forma convenţiei (vînzare - cumpărare etc.) sau a
testamentului. Chiar dacă este cuprins într-un instrument probator, convenţie, testament,
încheiate în scris, titlul este valabil dacă este rodul voinţelor celor întru care se încheie.

8
Mihai Jacota, Op.Cit., p.175
9
Ibid, p.178
10
„Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, nr. 44-46, 1998
11
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Op.Cit., p.285
Cc al RM menţionează, la art.642, că servitutea poate fi constituită şi prin act juridic, ea
fiind opozabilă numai după înscriere în registrul bunurilor imobile.

Conform prevederilor art.642 alin.2 din Cc al RM, „actul juridic prin care se constituie
servitutea se încheie în formă autentică.” Conform alineatului următor, „servitutea constituită
prin acte juridice este opozabilă după înregistrarea în registrul bunurilor imobile.” O servitute
nu poate fi constituită în mod valabil verbal. În acest caz, ar fi necesar să se aplice regulile de
drept procedural comun în materia probelor. Prin urmare, o astfel de servitute ar putea fi
dovedită în justiţie fie prin martori, fie prin simpla prezumţie., dar art.324 alin.1 din Cc al RM
stabileşte că nerespectarea formei autentice atrage nulitatea actului juridic.

Constituirea servituții prin uzucapiune

Anumite servituţi se pot dobîndi prin prescripţie achizitivă sau uzucapiune, adică printr-o
posesiune îndelungată, altele nu. Aici se are în vedere uzucapiunea imobiliară. Conform art.644
alin.1 din Cc al RM, „[o]rice servitute se poate dobândi prin uzucapiunea prevăzută la art.524.”
Iar conform alin.2 al aceluiași articol, „[n]umai servitutea pozitivă se poate dobândi prin
uzucapiunea prevăzută la art.526, care se aplică în mod corespunzător.”
Exercitarea dreptului de servitute
Pentru a se analiza exercitarea dreptului de servitute, este necesară analiza drepturilor
şi obligaţiilor ce revin proprietarilor celor două fonduri sau terenuri, precum şi constatarea
titlului prin care a fost instituită servitutea.

Limita şi modul în care poate fi exercitată servitutea variază în funcţie de natura şi


modul ei de constituire. Întinderea şi modul de a exercita, servituţile stabilite prin acte juridice,
după cum dispune art.642 din Cc al RM, sînt determinate de titlul constitutiv, iar dacă titlul nu
face acest lucru, întinderea şi modul de exercitare trebuie să fie conforme regulilor stabilite de
lege (art.645), precum şi situaţiei de fapt a fondurilor. Convenţiile ce fixează întinderea
servituţilor sînt de strictă interpretare.

Cc al RM stabileşte, la art.645 alin.1, că „[s]arcina pe care o instituie servitutea asupra


terenului aservit constă în obligaţia proprietarului de a permite efectuarea anumitor acţiuni pe
terenul său, deasupra acestuia sau sub pămînt. Servitutea poate consta şi din obligaţia
proprietarului de a se abţine de la anumite acţiuni în favoarea proprietarului terenului
dominant.”

În acest şir de idei, „[p]roprietarul fondului dominant, adică beneficiarul servituţii, are dreptul
să se folosească de servitute, adică să facă asupra fondului aservit actele de folosinţă la care
servitutea îi dă dreptul. Un lucru este cert: dacă nu ar avea dreptul la aceste lucrări, beneficiarul
servituţii nu ar putea exercita servitutea în mod util, ceea ce ar echivala cu inexistenţa servituţii.
Astfel, cel care dobîndeşte un drept de trecere asupra fondului vecin are implicit dreptul de a
face lucrările necesare întreţinerii sau construirii unui drum pe fondul vecinului pentru
exercitarea trecerii în limitele stabilite.”12

Articolului menţionat stabileşte la alin.2, că „[s]ervitutea se extinde asupra a tot ce este


necesar pentru exercitarea ei”. În astfel de situaţii se pune următoarea condiţie: dacă servitutea
s-a exercitat benevol şi fără obiecţii în termen de cel puţin 3 ani, atunci, în cazul apariţiei unor
litigii între proprietari, această modalitate de exercitare poate servi ca temei determinant în
soluţionarea litigiului. O dată apărut un astfel de litigiu, proprietarul terenului aservit este
obligat conform prevederilor art.645 alin.4, să se abţină de la orice act care limitează ori
împiedică exerciţiul servituţii. Acesta nu va putea schimba starea locurilor ori strămuta
exercitarea servituţii în alt loc.

12
Ibid, 296
Ceea ce este caracteristic în situaţia redată anterior constă în faptul că proprietarul
terenului aservit poate indica, pentru exercitarea dreptului de servitute, o altă parte a terenului
decît cea indicată la art.645 alin.3, dar numai în cazul în care o astfel de transferare nu
prejudiciază proprietarul terenului dominant. Astfel, cheltuielile de transferare sînt suportate
de către proprietarul terenului aservit.

În schimb, dreptul de servitute al proprietarului terenului dominant trebuie să fie


exercitat astfel, încît să creeze cît mai puţine dificultăţi proprietarului terenului aservit (art.645
alin.6).

Drepturile și obligațiile proprietarului imobilului dominant

Proprietarul terenului dominant are un complex de drepturi şi obligaţii, necesare


exercitării normale a servituţii, şi care variază de la caz la caz. Conţinutul şi actele materiale
concrete de exercitare a servituţii, în dependenţă de originea acesteia, sînt stabilite prin lege
sau de părţi şi indicate în actul de constituire, sau reies din natura, scopul şi conţinutul servituţii.
În mod firesc, conform art.647 din Cc al RM, proprietarului terenului dominant îi aparţin
următoare drepturi:

a) Dreptul de a se folosi de servitute;


b) Dreptul de a efectua pe cheltuiala sa pe fondul aservit lucrările necesare pentru
a exercita şi conserva servitutea;
c) Dreptul la servitutea accesorie, cînd exercitarea unei servituţi principale impune
şi o servitute accesorie;
d) Proprietarul terenului dominant poate înlătura toate construcţiile şi plantaţiile pe
care lea amplasat pe terenul aservit, în cazul necesităţii de a-l readuce la starea
normală pentru exploatare, şi trebuie să o facă la cererea proprietarului terenului
aservit.

Obligațiile proprietarului imobilului dominant sunt:

a) Să întreţină construcţiile şi plantaţiile amplasate pe terenul aservit în măsura în


care faptul acesta asigură interesele terenului aservit;
b) Proprietarul terenului dominant este obligat să repare daunele aduse
proprietarului terenului aservit;
c) Obligaţia de a nu face nimic de natură a agrava servitutea.

Drepturile și obligațiile proprietarului imobilului aservit

În raportul juridic de servitute, ca şi în orice alt raport juridic bilateral, drepturile


proprietarului terenului dominant revin proprietarului terenului în calitate de obligaţii şi
viceversa. Spre regret, autorii Cc al RM nu au prevăzut în mod expres o serie de drepturi şi
obligaţii care sînt în sarcina proprietarului fondului aservit, însă din contextul capitolului dat,
dar în acelaşi timp şi din teoria servituţilor, reiese că drepturile proprietarului fondului aservit
sînt următoarele:

a) Dreptul de a dispune de dreptul său de proprietate asupra fondului, fără ca prin


aceasta să lezeze exercitarea normală a servituţii de către titularul ei;
b) Dreptul de a pretinde despăgubiri din partea titularului fondului dominant,
potrivit condiţiilor generale de la art.645 alin.3 și 6 din Cc al RM;
c) Dreptul de a indica o altă parte a terenului aservit pentru exercitarea servituţii
decît cea supusă deja exercitării acesteia;
d) Dreptul la răscumpărarea dreptului servituţii de trecere.

La fel ca și proprietarul imobilului dominant, proprietarul imobilului aservit dispune și


de obligații, care sunt următoarele:

a) Obligaţia prevăzută la art.645, care nu este o obligaţie personală, ci mai degrabă


de natură reală, un accesoriu al servituţii, proprietarul fondului aservit urmînd
să suporte cheltuielile necesare dacă s-a obligat prin titlu;
b) Proprietarul fondului aservit are obligaţia de a nu face nimic de natură a leza
exerciţiul normal al servituţii;
c) Ca măsură a obligaţiei, conform prevederilor art.649 din Cc al RM, proprietarul
terenului aservit nu are nici un drept asupra construcţiilor şi plantaţiilor
amplasate pe terenul său de proprietarul terenului dominant;
d) Tot ca o obligaţie se prevede la art.639 alin.2 din Cc al RM, că proprietarul
terenului aservit trebuie să facă ori să nu facă ceva, această obligaţie putînd fi
conexată la o servitute şi impusă lui.
Stingerea dreptului de servitute
Deşi servituţile, ca drepturi reale, au caracter perpetuu, se cunosc unele cazuri de
stingere a lor. Din dispoziţiile, exprese sau implicite, ale art.651 din Cc al RM, reţinem că
servituţile se sting prin radierea lor din registrul bunurilor imobile pentru următoarele moduri:

a) consolidarea, atunci cînd ambele terenuri ajung să aibă acelaşi proprietar;


b) renunţarea proprietarului terenului dominant;
c) ajungerea la termen;
d) răscumpărarea;
e) imposibilitatea de exercitare;
f) neuzul pentru o perioadă de 10 ani;
g) dispariţia oricărei utilităţi a lor;
h) exproprierea terenului aservit, dacă servitutea este contrară utilităţii publice
căreia îi va fi afectat bunul expropriat.

Consolidarea sau, după cum se mai numeşte această instituţie în materia servituţii,
“confuziunea” constă în reunirea fondului dominant şi a celui aservit în mîinile aceluiaşi
proprietar. Ambele fonduri aparţin aceluiaşi proprietar sub un titlu oarecare: cumpărare,
schimb, împărţeală, moştenire (acceptarea pură şi simplă a moştenirii aduce confuziunea
(consolidarea) cînd există un singur moştenitor, nu însă şi acceptarea sub beneficiu de
inventar), renunţare.

Ceea ce ține de renunțare atunci, proprietarul terenului dominant renunţă expres sau
tacit la servitute atunci cînd intenţia de a renunţa se deduce din circumstanţe neechivoce.
Deoarece servitutea este un drept imobiliar, proprietarul fondului dominant trebuie să aibă
capacitatea de a dispune. El poate renunţa cu titlu oneros sau gratuit. Renunţarea se
consemnează în Registrul bunurilor imobile.

Deşi este perpetuă, pură şi simplă, servitutea se poate constitui pe o perioadă


determinată cînd părţile dispun în acest sens. Este foarte rar să întîlnim o servitute afectată de
vreun termen sau de vreo condiţie. La împlinirea termenului sau a condiţiei, servitutea se stinge.

Atît servituţile în genere, cît şi cele de trecere vor putea fi răscumpărate de proprietarul
terenului aservit cu condiţia de a exista o disproporţie vădită, temeinică între utilitatea care o
procură terenului dominant şi inconvenientele sau deprecierea provocată terenului aservit.
Dispoziţiile art.651 lit.e din Codul civil rezultă însă că imposibilitatea de a exercita
servitutea este o cauză de sine stătătoare. Autorii codului au pornit de la ideea că, la un moment
dat, intervine o piedică materială, care face ca servitutea să nu mai poată fi exercitată. Această
piedică nu stinge propriu-zis servitutea, ci suspendă exerciţiul ei. În acest caz, servitutea nu se
stinge, continuînd să existe, însă nu poate fi exercitată.

Servitutea, spre deosebire de proprietate, se stinge prin neuz. Legiuitorul a considerat


că, „[t]ermenul de 10 ani va curge de la data ultimului act de exerciţiu al servituţilor necontinue
ori de la data unui act contrar servituţilor continue” (art.652 alin.1).

Alin.2 al aceluiaşi articol stipulează că, „[e]xercitarea servituţii de către un coproprietar


ori de către uzufructuar face să se întrerupă termenul faţă de ceilalţi coproprietari ori faţă de
nudul proprietar.” Legiuitorul a considerat că o servitute, dezmembrămînt al dreptului de
proprietate, prin natura ei trebuie să fie liberă, justificîndu-şi existenţa prin utilitatea pe care o
procură titularului ei. O servitute de care titularul nu uzează timp de 10 ani se dovedeşte inutilă
şi trebuie să dispară. Toate servituţile prin fapta omului se pot stinge prin neuz sau prescripţie
extinctivă, fie ele continue sau necontinue, aparente sau neaparente. Neuzul atrage stingerea
servituţii cînd se prelungeşte timp de peste 10 ani, cauza fiind indiferentă: fie că neuzul se
datorează voinţei titularului servituţii, fie că este datorat unei cauze independente de voinţa
acestuia.
Concluzie
În urma celor expuse mai sus, am ajuns la concluzia că dreptul de servitute a fost
reglementat încă de către romani, apoi a fost preluat de legislația Republicii Moldova, de
legislația romănă, rusă, franceză și altele. În sensul antic sensul de servitute era mai larg,
deoarece pe lângă servitutele prediale, includea și servituțile persoanale, care la etapa actuală
sunt considerate drepturi reale de sine-stătătoare. Servitutea presupune existența neapărată a
două imobile care aparțin a doi proprietari diferiți. Când două terenuri aparțin aceluiași
proprietar, nu poate exista o servitute a unui teren asupra celuilalt.
Bibliografie
A.Acte normative interne

Codul civil al Republicii Moldova, adoptat prin Legea nr. 1107 din 06.06.2002, în Monitorul
Oficial nr.82-86 din 22.06.2002, modernizat prin Legea nr.133 din 15.11.2018, în Monitorul
Oficial nr.66-75 din 01.03.2019

Legea nr. 1543-XIII din 25 februarie 1998 privind cadastrul bunurilor imobile, publicată în
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 44-46, 1998

B.Bibliografie
Baieș Sergiu, Roșca Nicolae, Drept civil. Drepturi reale. Principale, Chișinău, Tipografia
Centrală, 2016

C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, Vol. II,
București, Ed. ALL, 1997

Mihai Jacota, Drept roman, Vol.1, Iași, Ed. Fundației Chemarea, 1993

Safta-Romano Eugeniu, Dreptul de proprietate privată și publică în România, Iași,


Ed.Graphix, 1993

Victor Volcinschi, Daniela Țurcan, Serghei Cebotari, Radu Mandraburca, Artur Tarlapan,
Natalia Bacalu, Victoria Hîncu, Drept privat roman, Chișinău, Tipografia Centrală, 2014