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UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL
TEMA:
AUTORA:
TUTOR:
REVISOR
ECON. LOPEZ PINCAY PAMELA
INSTITUCIÓN:
UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL
UNIDAD/FACULTAD:
CIENCIAS ADMINISTRATIVAS
MAESTRÍA/ESPECIALIDAD:
TRIBUTACIÓN Y FINANZAS
GRADO OBTENIDO:
TERCER NIVEL
Habiendo sido nombrado el ECON. LOPEZ PINCAY PAMELA, tutor revisor del trabajo
de titulación “ESTUDIO ECONÓMICO Y FINANCIERO CASO RE/MAX:
FRANQUICIAS CIUDAD DE GUAYAQUIL PERIODO 2015-2017”.
Certifico que el presente trabajo de titulación, elaborado por NARANJO CORONEL
JOHANNA ISABEL, con C.I. No. 0923124796, con mi respectiva supervisión como
requerimiento parcial para la obtención del título de INGENIERA EN TRIBUTACIÓN Y
FINANZAS, en la Carrera de Tributación y Finanzas – Facultad de Ciencias Administrativas,
ha sido REVISADO Y APROBADO en todas sus partes, encontrándose apto para su
sustentación.
____________________________________________
ECON. LOPEZ PINCAY PAMELA
C.I. No. 1706926084
iv
Yo, NARANJO CORONEL JOHANNA ISABEL con C.I. No. 0923124796, certifico
que los contenidos desarrollados en este trabajo de titulación, cuyo título es “ESTUDIO
ECONÓMICO Y FINANCIERO CASO RE/MAX: FRANQUICIAS CIUDAD DE
GUAYAQUIL PERIODO 2015-2017”, son de mi absoluta propiedad y responsabilidad y
según el Art. 114 del CÓDIGO ORGÁNICO DE LA ECONOMÍA SOCIAL DE LOS
CONOCIMIENTOS, CREATIVIDAD E INNOVACIÓN, autorizo el uso de una licencia
gratuita e intransferible y no exclusiva para el uso no comercial de la presente obra con fines
no académicos, en favor de la Universidad de Guayaquil, para que haga uso de este, como
fuera pertinente.
__________________________________________
https://secure.urkund.com/view/39948294-695522-953419
_______________________________________
Mgs. Fernando Rodolfo Orellana Intriago
C.I. 0924625700
vi
Dedicatoria
Con todo cariño y aprecio dedico este trabajo a mi familia, que me ha impulsado todos
estos años para poder seguir adelante y culminar con éxito mi carrera profesional. Con amor a
mi papi Josué Adán Naranjo por su motivación diaria, por su apoyo para alcanzar todos los
objetivos que me he propuesto, por su esfuerzo y lucha constante, porque sin ti no lo hubiese
logrado. A mi esposo, al amor que dios ha puesto en mi camino Gabriel León, por su apoyo
incondicional para seguir y culminar juntos este trabajo, a mis hijos porque por ustedes soy
profesional, anhelo y quiero que, con fe en Dios, se superen y alcancen sus objetivos, como
Agradecimiento
Le agradezco a Dios, por las bendiciones que me ha concedido, por poner en mi camino
las personas idóneas que me han sabido inculcar lo bueno, así como consejos, deseos y apoyo
A mis queridos padres Josué Adán Naranjo e Isabel Coronel Sánchez por saber transmitir
sus valores, para que yo sea una persona de bien, por sus esfuerzos, por su cariño y
A mi suegra Eva Neira Aguilar porque también es parte importante en mi vida; ella al
igual que mis padres me impulsaron a seguir, con mi carrera, con sus consejos y ayuda diaria.
viii
Resumen
el sector inmobiliario. Dando a conocer las ventajas y desventajas de comprar una franquicia.
Las franquicias inmobiliarias sobre todo aquellas que se vienen especializando en el sector de
la vivienda, sea para alquilar o vender a otras personas y las de administración de propiedades
son las más comunes. El sector inmobiliario se refuerza con el paso de los años, puesto que
las personas con el desarrollo y expansión de las ciudades lo hace posible, también esta
situación beneficia a estas inversiones al elevar el precio del metro cuadrado conforme la
plusvalía del sector va en aumento. El concepto de franquicia a nivel mundial cada vez está
más en auge, sobre todo con la globalización, el tema se ha convertido en una potente
herramienta para hacer negocios en un entorno empresarial competitivo que cada vez se
Abstract
The purpose of this research, for the degree in Taxation and Finance Engineering, is to
design a feasibility analysis for the acquisition of the RE/MAX franchise in the real estate
sector. Making known the advantages and disadvantages of buying a franchise. Real estate
franchises, especially those that specialize in the housing sector, are to rent or sell to other
people and those of property management are the most common. The real estate sector is
reinforced over the years, as people with the development and expansion of cities makes it
possible, this situation also benefits these investments by raising the price of the square meter
as the surplus value of the sector is increasing. The concept of franchising worldwide, is
increasingly growing, especially with globalization, the issue has become a powerful tool for
doing business in a competitive business environment that is increasingly integrated with the
Índice General
Dedicatoria ........................................................................................................................... vi
Agradecimiento ...................................................................................................................vii
Abstract ................................................................................................................................ ix
Introducción .......................................................................................................................... 1
CAPÍTULO I ......................................................................................................................... 3
CAPITULO II ....................................................................................................................... 7
3. METODOLOGÍA .................................................................................................. 25
3.4.1 Encuesta a clientes que han estado interesados en comprar una franquicia
CAPÍTULO IV .................................................................................................................... 46
4. PROPUESTA ........................................................................................................ 46
CONCLUSIONES .............................................................................................................. 70
RECOMENDACIONES ..................................................................................................... 71
BIBLIOGRAFÍA................................................................................................................. 79
xiv
Índice de Figuras
Figura 6. Pregunta 2 ¿Le han negado el otorgamiento de alguna otra franquicia? Nota:
Cuestionario realizado para clientes han estado interesados en adquirir una franquicia ......... 31
Figura 7. Pregunta 3 ¿El modelo es ideal para el tiempo que dispones? Nota: Cuestionario
realizado para clientes han estado interesados en adquirir una franquicia .............................. 32
Figura 11. Pregunta 7 ¿El producto o servicio tiene un precio competitivo? ..................... 36
Figura 12. Pregunta 8 ¿Existe potencial de crecimiento para la industria inmobiliaria? .... 37
Figura 13. Pregunta 9 ¿El territorio que tienes considerado tiene potencial de ventas? ..... 38
Figura 14 Pregunta 10 ¿El territorio que tienes considerado tiene potencial de ventas? .... 39
Figura 16. Pregunta 12 ¿Hay otros franquiciatarios cercanos a esta área que tengan éxito?
.................................................................................................................................................. 41
razonables? ............................................................................................................................... 43
xv
Figura 19. Pregunta 15 Si el franquiciante requiere que compres inventario, ¿éste es útil?
.................................................................................................................................................. 44
Figura 20. Pregunta 16 Si el franquiciante requiere que alcances metas de ventas anuales,
Figura 22. Crecimiento Porcentual del Análisis Horizontal - franquicia RE/MAX Pioner
Realty ....................................................................................................................................... 53
Figura 23. Estado de Resultados Integral - Franquicia RE/MAX Pioner Realty. ............... 54
Figura 24. Utilidad del Ejercicio Económico - franquicia RE/MAX Pioner Realty ........... 54
Figura 25. Análisis Vertical de los Activos 2017 - franquicia RE/MAX Pioner Realty..... 55
Figura 26. Análisis Vertical de los Activos 2016 - franquicia RE/MAX Pioner Realty..... 55
Figura 27. Análisis Vertical de los Activos 2015 - franquicia RE/MAX Pioner Realty..... 56
Figura 28. Análisis Vertical del Pasivo - Franquicia RE/MAX Pioner Realty ................... 56
Figura 29. Análisis Vertical del Patrimonio 2015-2017 - franquicia RE/MAX Pioner
Realty ....................................................................................................................................... 57
Figura 30. Análisis Vertical - Ingresos 2015-2017 - franquicia RE/MAX Pioner Realty .. 58
Figura 33. Flujo de caja neto 2015-2017 - Franquicia RE/MAX Pioner Realty................. 60
Índice de Tablas
Tabla 6. Pregunta 2 ¿Le han negado el otorgamiento de alguna otra franquicia? .............. 31
Tabla 7. Pregunta 3 ¿El modelo es ideal para el tiempo que dispones? .............................. 32
Tabla 11. Pregunta 7 ¿El producto o servicio tiene un precio competitivo? ....................... 36
Tabla 12. Pregunta 8 ¿Existe potencial de crecimiento para la industria inmobiliaria? ..... 37
Tabla 13. Pregunta 9 ¿El territorio que tienes considerado tiene potencial de ventas? ...... 38
Tabla 14. Pregunta 10 ¿El territorio que tienes considerado tiene potencial de clientes? .. 39
Tabla 16. Pregunta 12 ¿Hay otros franquiciatarios cercanos a esta área que tengan éxito?
.................................................................................................................................................. 41
razonables? ............................................................................................................................... 43
Tabla 19. Pregunta 15 Si el franquiciante requiere que compres inventario, ¿éste es útil? 44
Tabla 20. Pregunta 16 Si el franquiciante requiere que alcances metas de ventas anuales,
Tabla 21. Flujo de Efectivo Neto 2015-2017 - Franquicia RE/MAX Pioner Realty .......... 60
Tabla 22. Formulación de Datos – VAN / TIR – Franquicia RE/MAX Pioner Realty ..... 62
Introducción
la construcción ecuatoriana, debido a diversas situaciones, entre esas están las nuevas
nuestros grupos de empresarios, que apuestan por seguir invirtiendo en este cotizado sector.
prevé existen mejores resultados, que obviamente se tendrán el próximo período (2017-2018)
cuando este sea realizado al finalizar, desde ésta perspectiva, invertir en este sector augura
ganancias que siguen en crecimiento por las mejoras que ha tenido el sector.
sector inmobiliario. Dando a conocer las ventajas y desventajas de adquirir una franquicia.
contenido:
Capítulo I: En este capítulo se detalla el planteamiento del problema, que es donde se dará
correspondiente.
Capitulo II: Es en este apartado donde se habla de los antecedentes históricos del tema, las
área de estudio donde se abarcan temas tales como: el pensamiento estratégico en los
investigación.
Capitulo III: ¿Es en esta parte del trabajo donde se tratará la metodología de la
investigación, aquí se presentarán las técnicas e instrumentos que en efecto serán utilizados
los resultados arrojados por la encuesta realizada a los posibles clientes interesados en
Para finalizar se darán a conocer las conclusiones y recomendaciones mismas que estarán
esta investigación. En este sentido las recomendaciones serán muy convenientes para
investigaciones pendientes que estén basadas en el actual tema de estudio o relacionadas con
CAPÍTULO I
de las empresas de este sector, esto se da, porque estas empresas no cuentan con los modelos
que las franquicias que luego de años de prueba siguen aplicando y mejorando.
personas, sin embargo, la pregunta queda en el vacío cuando se les pregunta: ¿qué tanto
conocen del negocio y del mercado inmobiliario? ¿están dispuestos a asumir los riesgos y
factibilidad de iniciar en él. Para esto es necesario un análisis basado en qué tan rentable es,
que resumirá el estado de una empresa dentro del mismo sector. La planificación en este
punto es muy importante, pero también lo es la sinceridad. No todas las personas están
preparadas para la presión que implica esta decisión. Por suerte, hay quienes se dedican a
preparar el camino para que este recorrido sea más rápido y aparentemente más rentable.
de la ciudad de México, hay empresas que tardan más de 20 años en su creación y, sin
embargo, llegado este momento de estas solo sobreviven el 11%, por lo que el 70% de las
restantes habrá muerto en 5 años y en los próximos 10 años es posible que el 78% hayan
desaparecido completamente.
Muchas veces no se trata del dinero, ni de que adquieran una compañía que ya tenga
mucho tiempo con ese nombre, se trata del sistema de negocios y de como este se convierte
Con todo esto se presenta la solución de comprar una franquicia, que no son otra cosa que
modelos de negocios establecidos y que se han mantenido funcionando por años continuos en
el mercado.
Este modelo de negocios promete resultados a corto y mediano plazo a través las
facilidades que los duelos de esta le ofrecen a quienes las adquieren, entre estos esta:
capacitación constante, tecnologías para manejos de equipos y sistemas para llevar un control
del negocio, asesoría legal o hipotecaría en el caso de que sea necesario, entre otras.
Como en todo negocio que se maneje a través de franquicias este debe tratarse de la
manera adecuada, lo importante de este modelo de negocios es que casi todo lo que está en el
mismo está estructurado, de tal manera que le ha funcionado a todo el grupo y les ha traído
beneficios.
gran desventaja al acceder a este mercado tan cambiante, hacerlo a través de una franquicia,
no da un paso al éxito asegurado pero si una acorta el camino del emprendedor o empresario,
sin embargo, si representa un impulso para quienes desean invertir basados en este sistema o
de enfoque a las franquicias del sector inmobiliario, para evaluar la factibilidad económica de
1.3 Objetivos
Realizar una investigación bibliográfica sobre los principales temas que se deben
en el país.
Analizar mediante una investigación de campo cuáles son las propiedades del
servicio que ofrece RE/MAX desde la perspectiva de las personas que desean
franquicia.
1.4 Justificación
Uno de los puntos que son importantes al adquirir una franquicia son: la reducción del
riesgo en la inversión, esto no quiere decir que la inversión en este modelo de negocios tenga
precios muy bajos, pero estas franquicias debido a la experiencia que poseen saben cómo
tomar las precauciones necesarias frente a la inversión y a posibles ataques financieros por
La innovación de forma permanente es otra cuestión que está presente en los modelos de
nuevos productos o formas de servicios para la retención mejora del portafolio de clientes
existentes y potenciales, los planes de mejora son parte de este paquete como una opción de
En el tema de la asistencia técnica las franquicias también están cubiertas, puesto que a
ellos les interesa mejorar el nombre y posicionamiento de la marca y de esta forma seguirse
expandiendo en el mercado.
6
Los sistemas de control y evaluación son una de las razones porque se debería adquirir
una franquicia, ellos a través de su equipo estarán pendientes de la misma, sea a través de
Otro de los beneficios, que también es uno de los más costosos para una empresa son los
costos de promoción y publicidad, en este caso serán asumidas por la matriz general, de la
cual el establecimiento puede beneficiarse porque llevan el mismo nombre sin tener que
Y por último otra de las circunstancias que ubican a una franquicia en una mejor posición
que una empresa nueva, es que las primeras son parte de una red de negocios que invierte
cada día en crecer y expandirse, y cuentan con la representación de esta red que los
periodos 2015-2017, los cuales serán necesarios para determinar la viabilidad de invertir en la
CAPITULO II
2. MARCO TEÓRICO
tradicional, es decir; solo por la intención de querer ser empresario, sin ningún orden,
competitivos ni seguir creciendo, sobre todo frente a los grandes monopolios y oligopolios de
mercado que existen, y más si estos ya cuenta con sistemas eficientes que han sido probado y
mejorados años tras año, innovando constantemente para ofrecer más y mejores servicios con
la mayor calidad posible y a precios realmente competitivos, aquí es cuando se prueba de que
una franquicia sería un buen inicio cuando no se cuenta con los recursos necesarios.
tiene programada para el país, uno de estos casos: CELAG: Nueva ley económica en
Esta ley muestra como son los poderes oligárquicos del recentismo importador una de las
formas más comunes de acumular riqueza en el país. Entre todo esto aparece un tema
8
materia lucha por someter a la economía ecuatoriana a fugas complejas de capitales y por
La “nueva ley económica urgente”. El objetivo de la Ley versa sobre el “equilibrio fiscal”
Con estos eufemismos, Moreno termina de instaurar un régimen neoliberal través de cuatro
fases: (1) liberar el comercio para alimentar la tasa de ganancia de los importadores y las
transnacionales; (2) la exoneración de impuestos y la instauración de escudos fiscales que
faciliten la acumulación de riqueza de la forma tradicional -y sobre los mismo grupos
económicos-; (3) una vez la ganancia se efectiviza, la ley elimina las barreras para que los
capitales fácilmente se fuguen a paraísos fiscales; (4) finalmente, instaura por ley una agresiva
austeridad para suprimir al Estado como un actor del desarrollo, de tal forma que éste no
interrumpa el proceso de acumulación histórico. (Lanación.com 2018)
Una de las situaciones que tiene importancia dentro de esta ley impuesta es que dentro de
Las franquicias inmobiliarias sobre todo aquellas que se vienen especializando en el sector
El sector inmobiliario se refuerza con el paso de los años puesto que las personas con el
desarrollo y expansión de las ciudades lo hace posible, también esta situación beneficia a
estas inversiones al elevar el precio del metro cuadrado conforme la plusvalía del sector va en
aumento.
reporta INEC.
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Provincias Establecimientos
Pichincha 3811
Guayas 2269
Azuay 1637
Loja 770
Manabí 750
Tungurahua 698
Chimborazo 634
El Oro 589
Cotopaxi 466
Santo Domingo de los Tsáchilas 407
Imbabura 366
Cañar 345
Los Ríos 312
Esmeraldas 228
Morona Santiago 182
Zamora Chinchipe 132
Pastaza 128
Carchi 121
Sucumbíos 120
Orellana 116
Santa Elena 114
Bolívar 91
Napo 55
Galápagos 22
Zona no delimitada 3
Nota: INEC Instituto Nacional de Estadísticas y Censos 2010
Elaborado por: Johana Naranjo
10
Establecimientos
Zona no delimitada
Napo
Santa Elena
Sucumbios
Paztaza
Morona Santiago
Los Rios
Imbabura
Cotopaxi
Chimborazo
Manabi
Azuay
Pichincha
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500
Establecimientos
Según el gráfico la concentración más alta del sector de la construcción del país se
se encuentran las ciudades con mayor crecimiento económico y poblacional del país.
En estas ciudades cada vez crece más la población demográfica por la migración e
inmigración de nuevos habitantes y porque en este mercado es donde se dan las grandes
Frente a esto, se muestra un gráfico igualmente del INEC donde se muestra la evolución
ido creciendo desde el año 2000 que comenzó en un 6%, al 2006 creció en un 8%, y por
último en el año 2011 llego a un 10%, esto es una muestra notable de que esta industria cada
construcción.
Podemos ver que, según investigación de la CEPAL, Ecuador muestra una notable
En cuanto a las empresas corredoras de propiedades se puede decir que brindan servicios
de asesoría para los clientes que busquen un bien inmueble con la finalidad de habitarlo sea
Este tipo de negocio cada vez es más demandado, puesto que las situaciones económicas
de los países hacen que la población crezca en número, y sobre todo en las metrópolis o
ciudades de grandes concentraciones de trabajo por comercio o por otro tipo de índole
sobre todo de aquellos quienes deciden tomar los riesgos y quieren tener un control de estos,
su valor no puede ser medido en dólares debido a la inversión que representa, es responsable
de que se cumplan las metas y objetivos de una organización, en áreas económicas, políticas,
estratégica.
13
Empresarial
a esto es posible resolver los problemas con mayor eficiencia y dominio de lo que hace, con
2.1.4 La Franquicia
El concepto de franquicia a nivel mundial con el pasar de los años se vuelve una tendencia
que sigue creciendo, sobre todo con la globalización, el tema se ha convertido en una potente
herramienta para hacer negocios en un entorno empresarial competitivo que se integra más
franquiciados y por supuesto el consumidor final quien es al cabo quien se verá beneficiado
Frente a esto se ve la necesidad de que exista una regulación social y económica, que
brinde soluciones para establecer una franquicia de modo completamente legal en Ecuador y
Para ello la creación de un ente que regule y registre las mismas es de suma importancia,
sobre todo en el perfeccionamiento de este proceso, con el propósito de que exista una
protección legal y que con esto se asegure los derechos de quienes se someten a este contrato.
conocimiento, la parte tecnológica, así como también otros recursos y herramientas que tiene
patentes, marcas, el know how, etc., los cuales están protegidos bajo derechos reservados
para sus propietarios, y que deben respetarse según un contrato de franquicia que establezca
Es necesario la intervención del Estado para proteger los derechos de ambas partes y para
que sea también uno de los entes reguladores y para hacer cumplir las leyes y que todo este
establezca normas de regulación de franquicias para ir a la par con los países de primer
mundo donde se maneja adecuadamente el derecho económico durante los últimos siglos.
16
tener una fuente de ingresos; esto se da en gran mayoría por la falta de recursos que tienen los
emprendedores en el país.
venderlos a clientes que cada día son más selectivos, lo cual incrementa la motivación y
ayuda a que estos empresarios o inversionista opten por este tipo de negocio que está
Ser empresario comienza por una disposición que siempre está ligada a un riesgo muy
fuerte y requiere tener los puntos claros, la osadía y constancia necesarios para resolver las
dificultades que se interpongan en el camino. Así como también contar con esa capacidad de
observación y toma rápida de decisiones para aprovechar las oportunidades que se presenten,
para poder analizar y definir cuáles son los proyectos viables con los que puede trabajar.
Ya se ha visto como arrancar una empresa por cuenta propia implica recorrer
un camino no trazado, aprender de los errores y corregirlos sobre la marcha. Si
bien es verdad que, como dueño de una idea, el emprendedor convertido en
empresario independiente tiene plena libertad para innovar y desarrollar su
negocio como crea conveniente, y ejerciendo el control de la administración y de
las ganancias del negocio, esa libertad también representa una mayor inversión,
así como una mayor curva de aprendizaje y un mayor riesgo. (CEA Empresas
2016)
Por otro lado, ser dueño de la idea, del negocio y haber tomado esa decisión de hacer las
cosas por su propia cuenta le da otras libertades que para muchos son riesgos que no están
dispuestos a asumir, hay que tener un perfil emprendedor muy desarrollado para contar con
17
las habilidad de continuar y crear negocios desde cero, por suerte para quienes no deseen
tomar esas decisiones tan riesgosas existe el modelo de negocio a través de franquicia, donde
Tanto para las empresas franquiciadoras como para los franquiciados, es importante
Según muchos análisis se cree que este modelo o sistema de negocio cada vez está
creciendo mucho en todos los países, ya que se ha venido consolidando como una fórmula de
pequeñas empresas para que puedan competir con corporaciones de grandes escalas con
alcances financieros más altos, con recursos como marcas, marketing, etc., sin la necesidad
de que se tenga que hacer una gran inversión por parte del franquiciatario.
Abrir un negocio en franquicia proporciona las siguientes ventajas y desventajas para las
Ventajas Desventajas
Las razones para ser franquiciado son muchas, y se han venido tratando y se tratarán
durante todo el documento desde diferentes enfoques, sin embargo, aquí se darán un listado
2. A través de terceros.
El fenómeno que existe internamente en cada persona que lo hace acreedor de las
bondades de ser un empresario es lo que impone que una persona sea empresario o no, inicia
con una decisión propia, de ahí viene el tema de elegir cual es elección del negocio con el que
le gustaría iniciar.
A continuación, se muestra una tabla con las ventajas y desventajas de las diferentes
alternativas de negocio.
Menor capacidad de
Menores gastos Permite una
Más rápida cobertura control y de
de marketing amplia libertad
operaciones
Menor estructura
Marketing distribuido
comercial
Personal
verdaderamente El crecimiento Menor rentabilidad
motivado al frente de Control de la puede ser ilimitado global
cada negocio marca y su
destino
Menor complejidad de
gestión
20
Requiere un El empresario
Menor beneficio por mayor esfuerzo y asume riesgo de
unidad una mayor indemnización al
implicación agente
DESVENTAJAS
Franquiciado
franquicia y que es consciente de las ventajas y desventajas de esta, entre estos la reducción
del riesgo, reducción de tiempo y esfuerzo en la creación de una nueva empresa, entre otros.,
En las cuestiones que se auto formulan se tiene que dar una sincera respuesta que admita
ver con la máxima claridad posible si sus planteamientos, entorno personal y circunstancias
son las más adecuadas para crear la empresa que quiere. Si verdaderamente lo son, tendría
que empezar a pensar en el sector de actividad con el que más identificado se pueda sentir
económica y capacidad profesional, unido al posible apoyo que tenga de su familia, son
franquicia.
Al hablar de un modelo de negocio que funciona nos referimos a un negocio que ya cuenta
con una estructura, un sistema, un método., este negocio es producido de tal manera que va a
ser comercializado y adquirido por una persona física o jurídica para trabajarlo bajo sus
21
estándares ya estipulados que previamente han sido puestos a prueba y están en constante
mejora.
Una de las cosas que favorecen la adquisición de la franquicia es que obtienen por parte de
desarrollar un negocio que se prueba como exitoso, obviamente que esto va a cambio del
valor que se tiene que pagar por el costo de la franquicia, pero si se considera la cantidad de
tiempo y esfuerzo que se tiene que invertir para crear un negocio exitoso, este modelo acorta
Franquiciar una empresa es una decisión que afecta conjuntamente la forma de entender el
Siempre debe emprenderse con total convicción, transparencia y responsabilidad por parte
de las empresas. Además, es necesario que el concepto de negocio objeto de ser franquiciado
• Concepto probado
• Permanencia en el tiempo
• Diferenciación
• Transmisibilidad: fácil transmisión del Know-How y fácil reproducción por
parte de los franquiciados.
• Accesibilidad
• Mercado amplio
• Beneficio mutuo
Código de Comercio.
operaciones mercantiles, y los actos y contratos de comercio, aunque sean ejecutados por no
comerciantes.
Art. 5. En los casos que no estén especialmente resueltos por este Código, se aplicarán las
Art. 6. Toda persona que, según las disposiciones del Código Civil, tiene capacidad para
Art. 1454. Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a
dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas personas.
Art. 1460.- Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de
sin las cuales, o no surte efecto alguno, o degenera en otro contrato diferente; son de la
necesidad de una cláusula especial; y son accidentales a un contrato aquéllas que ni esencial
Art. 1702. Los actos y contratos de los incapaces en que no se ha faltado a las
formalidades y requisitos necesarios, no podrán declararse nulos ni rescindirse sino por las
causas en que gozarían de este beneficio las personas que administran libremente sus bienes.
Art. 1708. El plazo para pedir la rescisión dura cuatro años. Este cuadrienio se contará, en
el caso de violencia, desde el día en que ésta hubiere cesado; y en el caso de error o de dolo,
El pleno considerando
ambientalmente aceptables;
política comercial, entre los que se incluye desarrollar, fortalecer y dinamizar los mercados
especulativa de los bienes y servicios, así como toda forma de perjuicio a los derechos
económicos y a los bienes públicos y colectivos. Determina igualmente que el Estado definirá
velar por un comercio justo como medio de acceso a bienes y servicios de calidad,
CAPÍTULO III
3. METODOLOGÍA
Análisis de Datos que se aplican para indagar el presente estudio y en especial responder a
problema planteado.
3.1.1 Técnicas
3.1.1.1 La observación.
búsqueda de los datos que necesitamos para resolver un problema de investigación” (Carlos
historia, los cambios que ha tenido la industria las franquicias, del sector inmobiliario y de la
construcción, así como del funcionamiento de estas, cifras que se obtienen de páginas del
marco teórico y contextual, leyes y normativas que irán puestas en el marco legal.
26
3.1.1.3 Internet.
de las empresas del sector inmobiliario, tesis de referencia sobre este tipo de investigación,
fuentes en línea de autores que tienen sus investigaciones y libros en redes, y otros.
3.1.2 Métodos
profesional a la investigación.
Estos métodos ayudan realizar investigaciones que tengan relación con las cualidades de la
investigación, a través de este método es posible obtener nuevos conocimientos debido a los
conceptos y teorías que se tienen que investigar para completar el mismo, en un proceso que
va de lo conocido a lo desconocido.
Este método está definido por la forma de relacionarse en el razonamiento que posee, aquí
Este método también es importante por la singularidad que establece al generalizar los
investigación.
En este método al contrario del inductivo, se pasa del conocimiento general al particular,
partiendo de la deducción de principios, leyes, axiomas y otros que tengan una relación con
Estos dos métodos a lo largo de la historia según quien los estudie, los utiliza juntos o
separados, y depende de estos para continuar con la investigación una vez obtenga de estos lo
que espera.
Dentro de la investigación cuantitativa, esta tiene diversos alcances, como hace referencia
“ (Hernández Sampieri, Fernández Collado y Baptista Lucio 2010, 57)”, en la que una
investigación puede iniciar como exploratoria y con la evaluación de los datos la misma
combinación de varios tipos de ellas, para el análisis de la estructura del mercado oligopólico
descriptiva, explicativa.
que es el primer paso para indagar sobre el tema investigativo, para posteriormente llevar a
Este tipo de investigación nos sirve de ayuda para evaluar las variables y el
efecto que estas producen dentro del mercado de acero plano, “este tipo de
estudios tiene como finalidad conocer la relación o grado de asociación que exista
entre dos o más conceptos, categorías o variables en un contexto particular”
(Hernández Sampieri, Fernández Collado y Baptista Lucio 2010, 81).
Este proceso se inicia a partir de la formulación de una hipótesis, la misma que tiene la
Al ser la población una cifra mayor o igual a 100 se toma como referencia para el analisis una
Donde:
N= tamaño de la población
z = nivel de confianza
n= Tamaño de la muestra
Por lo tanto:
z= 1.96
p= 0.5
q= 0.5
e= 5%
N= 100
n= 80
Procedimiento
1.962 (𝑝 ∗ 𝑞)
𝑛=
(𝑧 2 (𝑝 ∗ 𝑞))
𝑒2 + 𝑁
0.96
𝑛=
0.96
0.0025 + 100
0.96
𝑛=
0.0025 + 0.01
0.96
𝑛=
0.012
𝑛 = 80
n= número de personas a quines se van a encuestar, mismas con las que se obtendran las
Tabla 5. Pregunta 1 ¿Actual o anteriormente ha tenido negocios propios o ha sido propiertario de alguna
franquicia?
1. ¿Actual o anteriormente ha tenido negocios propios o
Frecuencia Porcentajes
ha sido propietario de alguna franquicia?
Si 57 71%
No 23 29%
Total 80 100%
Nota: Encuesta realizada a clientes han estado interesados en adquirir una franquicia inmobiliaria en REMAX
Elaborado por: Johana Naranjo
29%
71%
Si No
Figura 5. Pregunta 1 ¿Actual o anteriormente ha tenido negocios propios o ha sido propiertario de alguna
franquicia?
Nota: Cuestionario realizado para clientes han estado interesados en adquirir una franquicia
Elaborado por: Johana Naranjo
negocio de franquicia, si bien es cierto la experiencia que una persona acumule sobre algo le
dará ventajas, no significa que no puede desenvolverse sin tener conocimientos previos, de
todos modos para eso existe el manual de como se maneja la franquicia, con relacion a esta
pregunta la mayoría con un 71% indicó que sí había tenido un negocio de este tipo antes, y un
29% dijo que no había tenido una franquicia, por lo tanto los primeros vinieron por motivos
Si 67 84%
No 13 16%
TOTAL 80 100%
Nota: Cuestionario realizado para clientes han estado interesados en adquirir una franquicia
Elaborado por: Johana Naranjo
16%
84%
Si No
Figura 6. Pregunta 2 ¿Le han negado el otorgamiento de alguna otra franquicia? Nota: Cuestionario realizado
para clientes han estado interesados en adquirir una franquicia
Elaborado por: Johana Naranjo
Muchas son las personas que se han sometido a la negación de algo, de una oportunidad,
de un trabajo, y en este caso de una franquicia, por lo que se entiende que intentaron tener
una antes y por diversos motivos no pudieron, en este caso la respuesta de los encuestados
fue del 84% que corresponde a la mayoría que indicó que sí, y con un 16% que respondieron
que no, lo cual hace evidente de que existe un porcentaje mínimo que son los que si
Si 74 93%
No 6 8%
TOTAL 80 100%
Nota: Encuesta realizada a clientes han estado interesados en adquirir una franquicia inmobiliaria en REMAX
Elaborado por: Johana Naranjo
93%
Si No
Figura 7. Pregunta 3 ¿El modelo es ideal para el tiempo que dispones? Nota: Cuestionario realizado para
clientes han estado interesados en adquirir una franquicia
Elaborado por: Johana Naranjo
El tiempo es una de las razones por las que un grupo de persona se dedica a un tipo de
negocio u otro, el adquirir una franquicia de este tipo puede terminar con los descansos que
tiene un trabajo normal, con un determinado número de horas, sin embargo, si se ha realizado
la misma como tal, en un tiempo determinado los recursos no serán un obstaculo y podrá
tener al personal necesario para que lo asista. En este grupo la mayoría respondió con un 93%
10%
80%
La oferta y la demanda siempre son las reinas del mercado, una depende de la otra, en el
caso de la demanda es muy importante para todo tipo de negocio que este por aperturarse,
para obtener esta informacion se puede acudir a una investigación de mercado, u otros
demanda de este mercado, sin embargo, es un sector que se mantiene bastante estable.
34
28%
23%
38%
del desarrollo económico y arquitectónico de las ciudades, que está influido por la calidad de
vida y la accesibilidad económica de sus habitantes también por las obras públicas y demás,
frente a todo esto los indicadores pueden subir o bajar, pero en general es una industria que,
aunque a veces tenga sus bajas siempre se mantiene en continuo crecimiento. Las respuestas
que obtuvo la mayoría fue la de 38% con suficiente, seguido de cerca por 28% de mucho y
28%
56%
Productos y servicios los hay de todos los tipos, lo importante es que estos tengan un poder
diferenciador del resto, que los haga mas exclusivos y atrayentes para el consumidor, en el
tema de las franquicias, esta puede ser una estrategia muy importante para derrotar o
mantener en línea segura a la competencia. Las respuestas a esta pregunta fueron: 56%
medianamente suficiente y 28% suficiente. Dando por hecho que se tiene que mejorar
23% Mucho
Suficiente
Medianamente suficiente
Poco
Muy poco
54%
La estrategia competitiva de precios es una técnica que se utiliza en las organizaciones con
la finalidad de atraer a más clientes y que estos adquieran sus productos en esta en lugar de su
competencia. Si la estrategia funciona los clientes terminaran eligiendo a esta tienda frente a
otras. Los resultados fueron los siguientes: 54% suficiente, 23% medianamente suficiente,
11% mucho.
37
10%
23%
61%
crecimiento y con el desarrollo de cada país los márgenes de inversión, así también como la
calidad de vida de las personas los animan a hacerse de su propia propiedad, poniendo a esta
industria como una de las más alentadores frente a la globalización. Los resultados de la
Tabla 13. Pregunta 9 ¿El territorio que tienes considerado tiene potencial de ventas?
9. ¿El territorio que tienes considerado tiene potencial de
Frecuencia Porcentajes
ventas?
Mucho 7 9%
Suficiente 16 20%
Medianamente suficiente 31 39%
Poco 18 23%
Muy poco 8 10%
TOTAL 80 100%
Nota: Cuestionario realizado para clientes han estado interesados en adquirir una franquicia
Elaborado por: Johana Naranjo
10% 9%
20%
23%
39%
Figura 13. Pregunta 9 ¿El territorio que tienes considerado tiene potencial de ventas?
Nota: Cuestionario realizado para clientes han estado interesados en adquirir una franquicia
Elaborado por: Johana Naranjo
Ya anteriormente se había hablado del gran crecimiento que se da en este sector, y debido
a esto se puede indicar que el potencial de ventas también crece con el desarrollo de esta
industria, la cual va ligada al desarrollo del país. De manera positiva se puede decir que es
uno de los sectores económicos del mercado que presentan mayor estabilidad así que su
Tabla 14. Pregunta 10 ¿El territorio que tienes considerado tiene potencial de clientes?
Mucho 6 8%
Suficiente 23 29%
Medianamente suficiente 43 54%
Poco 5 6%
Muy poco 3 4%
TOTAL 80 100%
Nota: Cuestionario realizado para clientes han estado interesados en adquirir una franquicia
Elaborado por: Johana Naranjo
54%
Figura 14 Pregunta 10 ¿El territorio que tienes considerado tiene potencial de ventas?
Nota: Cuestionario realizado para clientes han estado interesados en adquirir una franquicia
Elaborado por: Johana Naranjo
también las ventas que se tengan en la misma, pero también debe reforzarse con campañas de
publicidad y marketing y hacerse los estudios de mercado respectivos para que se pueda
obtener los resultados esperados. A esta pregunta los encuestados respondieron: 54%
15%
Mucho
Suficiente
Medianamente suficiente
Poco
Muy poco
76%
empresa, hay muchos factores que pueden cambiar el mercado inmobiliario como son: acceso
a créditos por parte de la inversión privada y pública a través de préstamos y bajas tasas de
interés. De todas las maneras en que se lo vea, la competencia siempre va a estar allí, lo que
hay que hacer es superar esos obstáculos y continuar adelante para superar esa barrera y con
el tiempo obtener el respeto y prestigio necesario para seguir creciendo, los resultados de la
competitivo.
41
Tabla 16. Pregunta 12 ¿Hay otros franquiciatarios cercanos a esta área que tengan éxito?
12. ¿Hay otros franquiciatarios cercanos a esta área que
Frecuencia Porcentajes
tengan éxito?
Mucho 8 10%
Suficiente 32 40%
Medianamente suficiente 24 30%
Poco 11 14%
Muy poco 5 6%
TOTAL 80 100%
Nota: Cuestionario realizado para clientes han estado interesados en adquirir una franquicia
Elaborado por: Johana Naranjo
14%
40%
30%
Figura 16. Pregunta 12 ¿Hay otros franquiciatarios cercanos a esta área que tengan éxito?
Nota: Cuestionario realizado para clientes han estado interesados en adquirir una franquicia
Elaborado por: Johana Naranjo
negocio del mismo tipo o varias, si bien es cierto el número de franquicias de RE/MAX es de
más de 29 inmobiliarias en ecuador, así todavía faltan muchas más por ser adquiridas, eso es
un largo proceso. Los resultados a esta encuesta fueron los siguientes: 40% dice que es
Nota: Cuestionario realizado para clientes han estado interesados en adquirir una franquicia
Elaborado por: Johana Naranjo
5%
69%
modo de que cubran ciertos costos y gastos en los que este incurre tales como: uso de marca,
de imagen, sistemas contables e informáticos, etc. Las respuestas a esta pregunta fueron: 69%
medianamente suficiente, 18% poco; por lo que se entiende, que a pesar de que están
conscientes de que en un negocio de franquicia se tiene que destinar una cuota o porcentajes
aquello.
43
Tabla 18. Pregunta 14 ¿Las condiciones de renovación, terminación y transferencia son razonables?
Si 67 84%
No 13 16%
TOTAL 80 100%
Nota: Cuestionario realizado para clientes han estado interesados en adquirir una franquicia
Elaborado por: Johana Naranjo
16%
Si
No
84%
Figura 18. Pregunta 14 ¿Las condiciones de renovación, terminación y transferencia son razonables?
Nota: Cuestionario realizado para clientes han estado interesados en adquirir una franquicia
Elaborado por: Johana Naranjo
Los contratos de franquicia es un contrato mercantil, en donde se ponen de acuerdo las dos
partes (el franquiciador) y (el franquiciado), para a través de una remuneración ceder el
derecho comercial (actividad de la franquicia), así como también el uso del nombre, marca,
Los resultados a esta pregunta fueron que: el 84% si creen que las condiciones de
renovación, terminación y transferencia del contrato son razonables y un 16% cree que no
son razonables.
44
Tabla 19. Pregunta 15 Si el franquiciante requiere que compres inventario, ¿éste es útil?
Si 64 80%
No 16 20%
TOTAL 80 100%
Nota: Cuestionario realizado para clientes han estado interesados en adquirir una franquicia
Elaborado por: Johana Naranjo
20%
80%
Si No
Figura 19. Pregunta 15 Si el franquiciante requiere que compres inventario, ¿éste es útil?
Nota: Cuestionario realizado para clientes han estado interesados en adquirir una franquicia
Elaborado por: Johana Naranjo
El inventario es uno de los casos más complejos que se tienen que tratar en una empresa y
es bastante delicado el hacer o no, ya que, si no se lleva una organización y control de este,
puede representar una seria fuga para la empresa, en el caso de las franquicias, el
franquiciado debe vender o utilizar productos de fabricación de manera exclusiva por parte
pregunta fue: 80% para si es útil comprar inventario, y un 20% que no.
45
Tabla 20. Pregunta 16 Si el franquiciante requiere que alcances metas de ventas anuales, ¿son razonables?
Mucho 13 16%
Suficiente 39 49%
Medianamente suficiente 21 26%
Poco 4 5%
Muy poco 3 4%
TOTAL 80 100%
Nota: Cuestionario realizado para clientes han estado interesados en adquirir una franquicia
Elaborado por: Johana Naranjo
26%
Mucho
Suficiente
Medianamente suficiente
Poco
Muy poco
49%
Figura 20. Pregunta 16 Si el franquiciante requiere que alcances metas de ventas anuales, ¿son razonables?
Nota: Cuestionario realizado para clientes han estado interesados en adquirir una franquicia
Elaborado por: Johana Naranjo
Cumplir con las metas de ventas en una franquicia no es tarea fácil, sobre todo cuando no se
CAPÍTULO IV
4. PROPUESTA
Mediante las encuestas se evidencia la con gran fuerza la intensión que tienen las personas
interesadas en tener su propio negocio es muy alta, ya sea por emprendimiento en sector o
por otro tipo de negocio, este indicador nos dice que la experiencia y motivación son factores
los factores que pueden influir en la adquisición de una franquicia puede deberse a una
plazo.
En razón del tiempo las personas interesadas en adquirir franquicias indica que su tiempo
se optimizaría al máximo y la gestión del equipo sería una clave fundamental en esto.
El producto como tal está en pleno expansión de una manera muy significativa en el
sector, la demanda crece a medida que el Estado Ecuatoriano y las leyes se regularizan,
Existen productos similares que operan en el sector, las empresas de corretaje de bienes
raíces ofrecen servicios que están acorde a los estándares de la industria, La franquicia
RE/MAX posee un modelo de negocio único que ningún otro de la competencia posee, lo
porcentajes prestablecidos de comisión por venta van desde el 2% hasta el 5%, la ventaja
agentes de manera continua y como requisito para poder ser parte del team de corredores
Muchos factores como las inversiones privadas son claves al momento de reactivar un
sector, producto o servicio, las inversiones que hacen las entidades a manera de préstamos
reconocidas en Guayaquil, esto permite maximizar las ventas de manera muy atractiva, según
estudios de mercado, la marca esta en los sentidos en cuanto se piensa en bienes raíces.
sector de Guayaquil.
riguroso pago por ella, sabiendo manejar este punto la adquisición es rentable, aún si sus
marketing y publicidad en línea u otros medios de comunicación, los cuales tienen un alto
costo, por esta razón las regalías cubren de manera considerable su precio.
rentabilidad del negocio, RE/MAX controla las ventas por cumplimiento a cada franquiciado,
las cuales se analizan estadísticamente en tiempo real, pudiendo darles datos y cifras las
4.1 Tema
2015-2017.
4.2 Introducción
4.4.1 La Empresa
Según Dave y Gail Liniger Fundadores de la empresa RE/MAX, todo comenzó con la
introducción del concepto del Real Estate Máximum en 1973, mismo que revoluciono el
mercado de bienes raíces. La simple idea era la de motivar y atraer a los mejores agentes de
innovación sacaron a la luz a la empresa. “El existo altamente comprobado nos permite
2018)
“RE/MAX es una comunidad que siempre está unida haciendo los mejores esfuerzos para
traer al mercado los mejores productos y asesorar tanto al comprador como al vendedor, al
Misión
y profesionalismo que poseemos como asesores inmobiliarios, logrando de esta manera los
50
los Bienes Raíces, alcanzando la mayor satisfacción de nuestros clientes (Remax 2015).
Visión
Valores y Filosofía
Otra de las características diferenciadoras de RE/MAX son la filosofía y valores con los
personal de sus asociados y en los valores éticos a la hora de trabajar con sus clientes, la
filosofía de RE/MAX se apoya en que el éxito de cada persona ayuda a impulsar el éxito de
todos los demás. Al ofrecer tanto a Broker como Asociados un trabajo totalmente
independiente, pero con el apoyo incondicional de la red y del master franquicia, este hecho
industria,
Los tres pilares en los que se fundamenten la filosofía y valores de trabajo de la compañía:
¡Todo el mundo gana! La mejora del ambiente de trabajo y el potencial de ingresos de los
asociados, así como su formación son una constante en la compañía y logra que las
posibilidades de éxito de los Asociados aumenten también. Un hecho del que se beneficiará
Todos los asociados cuentan con su propio negocio, pero no están solos: siempre cuentan
con el apoyo de toda la red y de un modo muy directo con el del propio master franquicia. De
esta manera los asociados pueden trabajar con total independencia aplicando sus propias
ideas, generando equipos y dedicando el tiempo que considere oportuno. Una forma de
51
franquicias inmobiliarias, lo que hace que sea uno mismo quien defina sus propios límites.
desmarcan del resto de la competencia. Trabajar con y en RE/MAX supone una cooperación
absoluta con el resto de la red, aspecto que amplia enormemente las posibilidades de los
clientes; así como la aplicación de un código ético único en el sector que describe la conducta
honestidad, la equidad, la rendición de cuentas y las normas sin precedentes. (RE/MAX s.f.)
Al cierre del ejercicio fiscal del año 2017 se observa que el activo posee un valor de
$16.272,09 siendo el total del pasivo $580.24, con un patrimonio total de $15.691,85; estos
valores comparados con periodos anteriores han representado un cambio positivo para la
empresa, dado que se evidencia el buen manejo y el crecimiento constante que ha mantenido
$580,24
2017 $16.272,09
$15.691,85
$1.175,47
2016 $15.723,01
$14.547,54
$470,71
2015 $13.886,30
$13.415,59
Cabe recalcar que estos valores representan que la franquicia ha ido creciendo de manera
constante, sin embargo, existen valores que disminuyen, al ser los pasivos no es algo que
afecte a la empresa de hecho es una ventaja, durante el año 2016 se observa un crecimiento
del 150% del patrimonio con respecto al 2015, esto se suele dar por la situación económica y
financiera por la que atraviesa el país en dicho periodo; así también en el periodo 2016-2017
se puede observar que existe una disminución significativa del 51% en el patrimonio, para
continuación:
53
-51%
2016-2017 3%
8%
150%
2015-2016 13%
8%
Figura 22. Crecimiento Porcentual del Análisis Horizontal - franquicia REMAX Pioner
Realty
En el año 2015 la franquicia de estudio Priscosa S.A. con Nombre comercial RE/MAX
PIONER REALTY cerro con $23.095.71 logrando un incremento del 41% para el año 2016
donde sus valores netos de ingresos tuvieron un valor de $32.607,81. Para el 2017 los valores
de ingresos disminuyeron pero de la misma forma también disminuyeron los costos y gastos
siempre más altos que los de costos y gastos, observe la siguiente grafica para obtener en
Estado de resultado
$32.607,81
$31.093,70
$35.000,00
$30.000,00 $23.095,71
$21.202,54 $21.393,95
$25.000,00 $19.868,20
$20.000,00
$15.000,00
$10.000,00
$5.000,00
$-
2015 2016 2017
TOTAL INGRESOS TOTAL GASTOS Y COSTOS
La utilidad del ejercicio económico en 2016 fue superior al año 2017, sin embargo, no
supera al año 2015 pero existe una línea de crecimiento del 0,11%.
$2.000,00
$1.800,00
$1.600,00 $1.893,17
$1.525,75
$1.400,00
$1.200,00 $1.524,03
$1.000,00
$800,00
$600,00
$400,00
$200,00
$-
2015 2016 2017
Figura 24. Utilidad del Ejercicio Económico - franquicia REMAX Pioner Realty
Activos 2017
Muebles y enseres
5%
Depreciación acumulada de
1% propiedades, planta y equipos
9% 0% 1%
Figura 25. Análisis vertical de los activos 2017 - franquicia REMAX Pioner Realty
Nota: Superintendencia de compañías
Autor: Naranjo Coronel Johanna
Activos 2016
Muebles y enseres
0% 3%
1%
9%
Figura 26. Análisis vertical de los activos 2016 - franquicia REMAX Pioner Realty
Nota: Superintendencia de compañías
Autor: Naranjo Coronel Johanna
56
Activos 2015
54% 21%
Efectivo y equivalentes al efectivo
6%
Cuentas y documentos por cobrar a
titulares de derechos
representativos de capital
Impuestos credito tributario a favor
del sujeto pasivo (IVA)
2% Depreciación acumulada de
10% propiedades, planta y equipos
0%
Figura 27. Análisis vertical de los activos 2015 - franquicia REMAX Pioner Realty
$450,00 $415,50
$381,44
$400,00
$335,29
$350,00
$300,00
$250,00
$200,00 $172,80 $172,80
$150,00
$100,00 $54,21
$50,00 $24,12 $26,00
$-
$-
2015 2016 2017
Figura 28. Análisis vertical del pasivo - franquicia REMAX Pioner Realty
Esta empresa no declara pasivos no corrientes, por lo que los pasivos corrientes son los
que representan en 100% del valor de los pasivos, siendo que el impuesto a la renta por pagar
del ejercicio, las obligaciones con el IESS y otras provisiones corrientes las que tienen
Patrimonio
2015-2017 mientras que para el 2016 se incrementa a este valor las utilidades acumuladas de
ejercicios anterior siendo el 2017 quien cuente con el valor más alto, de la misma manera las
pérdidas acumuladas también fueron eliminadas en los últimos dos años del periodo de
estudio y la utilidad del ejercicio se incrementó en el año 2016 y alcanzo su valor más bajo
Figura 29. Análisis vertical del patrimonio 2015-2017 - franquicia REMAX Pioner Realty
Ingresos
$35000,000 $32.607,81
$30000,000
$25000,000
$21.393,95
$20000,000 $18.024,28
$15000,000
$10000,000 $5.071,43
$5000,000
$-
2015 2016 2017
Figura 30. Análisis vertical - Ingresos 2015-2017 - franquicia REMAX Pioner Realty
Nota: Superintendencia de compañías
Autor: Naranjo Coronel Johanna
Costos y gastos
2015 (Valores en Miles de dólares)
El flujo neto de cada periodo se obtiene a partir de los ingresos y egresos de cada periodo,
a los ingresos de cada periodo se le restaran los egresos de cada periodo lo que dará como
Tabla 21. Flujo de efectivo neto 2015-2017 - franquicia REMAX Pioner Realty
Figura 34. Flujo de caja neto 2015-2017 - franquicia REMAX Pioner Realty
Para calcular el VAN y el TIR se necesita realizar una formulación de datos donde:
VAN:
TIR= VAN=0
TIR= Parte del flujo de efectivo neto, esta convierte al van a 0, con esto se pretende
Excel con la formula =van (tasa; valores (todos los flujos de efectivo)-IO) para el VAN y
Tabla 22. Formulación de datos – VAN / TIR – franquicia REMAX Pioner Realty
FORMULACIÓN DE DATOS
F1= $ 1,893.17
F2= $ 1,514.11
F3= $ 1,525.75 VAN $ 1,118.71
n= 3 TIR 31%
i 10%
IO $ 3,000.00
Nota: Investigación propia
Autor: Naranjo Coronel Johanna
sobre el valor de sus acciones en el futuro. Por extensión, estudio sobre variables
económicas”
El costo para adquirir una franquicia RE/MAX varía en función de una serie de factores ya
que la concesión de licencias de franquicia no cubre todos los requerimientos necesarios para
abrir una oficina inmobiliaria y comenzar las actividades. El costo para adquirir una
para montar una oficina de la franquicia inmobiliaria dependerá de la ubicación del local y la
Forma de pago: El valor total por la compra de los derechos de la franquicia se realizará
en dos pagos, el cincuenta por ciento al momento del precontrato y el cincuenta por ciento
restantes a la firma.
años con la opción de renovar el contrato por la mitad del precio que en ese momento tenga la
franquicia, esto será solo si el agente cumple con los términos del contrato, de darse el caso
63
de complimiento se les pedirá que firmen un acuerdo de franquicia que puede estar sujeto a
franquicia original.
Como ya fue mencionado anteriormente la franquicia no cubre gastos para abrir una
dependerá del lugar donde se va a ubicar la misma, dado que el precio de arrendamiento será
más alto o más bajo dependiendo la zona donde se ubique, el tamaño y su infraestructura;
Además se deberá tomar en cuenta que se debe invertir en equipos y muebles de oficina, se
deberá adecuar el lugar para que valla acorde con la imagen de la marca.
La mayoría de los agentes RE/MAX pagan una tasa de regalías de US$100 por
mes más el 2,5 por ciento de las comisiones. Cada agente paga una cuota anual de
US$165 y paga US$105 por mes para la publicidad. Este dinero se destina a la
construcción de la marca RE/MAX y a la realización de campañas de
comunicación nacionales y regionales. Dependiendo de la ubicación de la
franquicia, el franquiciado RE/MAX puede pagar una comisión basada
enteramente en las ventas. Por ejemplo, en Hawaii, las franquicias RE/MAX
pagan una cuota mensual del 4 al 8 por ciento de las ventas totales, según
RealtySaber (Huebsch 2018).
La cuota por publicidad: La franquicia cobra esta cuota para cubrir los costos
presupuestarios de las campañas de marketing o de promoción que realiza como parte de los
servicios que ofrece a los franquiciados, las mismas que pueden ser porcentajes alrededor del
1 y 5% de las ventas netas. El franquiciado debe correr con los costos de cualquier campaña
de marketing local.
Los agentes de la franquicia deben cubrir honorarios y gastos, además debe destinar dinero
adicional para cubrir costos adicionales dado que tienen que asistir a convenciones o
seminarios de la franquicia, los mismos que pueden estar entre $195 y $800.
64
Los gastos por mora también son otro de los valores que se deben tener en cuenta dado
que la franquicia inmobiliaria RE/MAX cobra un cargo por mora del 20% sobre la cantidad
Los franquiciados que se arriesguen a invertir en esta franquicia deberán informarse bien,
leer el contrato con detenimiento para determinar lo que tienen que pagar y con qué
frecuencia lo debe hacer, sobre que estarán basadas esas cuotas, además estar al pendiente de
posibles cuotas ocultas por lo general en letras pequeñas. Con este análisis en franquiciado
estará al tanto de la situación financiera, límites y Nota con los que podrá discutir los detalles
más de 95 países con los que se puede hacer negocio y muchos más.
Página web para tus agentes, oficinas, y además paginas internacionales con alto
4.4.8 Financiamiento
disponer de los recursos financieros necesarios para eventualmente cubrir los costos de una
Es recomendable que la financiación por recursos propios sea del 80%, de ser el caso se
Ayudas privadas: Una de las primeras opciones para conseguir financiamiento es pedir
populares a las que acuden los empresarios para financiar la inversión, aunque para esto se
necesita presentar una garantía o aval, con esto la opción solo es válida para aquellos que
Antes de optar por alguna de estas ayudas se debe elaborar un informe y documentación
necesaria para presentar como plan de negocios (mismo que debe incluir conceptos, oferta,
Además, se debe conocer lo que el franquiciador ofrece antes de entrar a formar parte de
“Consiste en definir aquella oferta que permita crecer de manera rentable al franquiciador
El empresario deberá contar con liquidez para su empresa (la liquidez es la capacidad que
tiene la empresa para hacer frente a pagos inmediatos o de carácter urgentes, mismo que se
68
verá reflejado en el saldo inicial con el que cuenta la empresa + los cobros y pagos = saldo
resultante).
operación y guías que detallan la operación diaria del negocio, contará con asesoría continua
de su propio negocio.
Otras ventajas que recibe quien invierte en una franquicia, es el entrar a formar parte de
una red ya consolidada, que le permitirá utilizar su imagen, signos distintivos y marca
franquiciante.
los franquiciados, lo cual ayuda positivamente con un desarrollo más eficiente del negocio, a
Fortalezas Oportunidades
Marca reconocida y poderosa en el mundo de bienes y raíces Incremento de alquileres
F La marca cuenta con 40 Años de experiencia en el mercado O Las personas se mudan constantemente a diferentes sectores
de la ciudad o a otros países
La empresa proporciona a diario posibles clientes de forma Especializarse en cualquier tipo de inmueble desde
gratuita propiedades de lujo hasta propiedades para comercio
El franquiciado será el que esté a cargo del negocio La empresa cuenta con las mejores plataformas inmobiliarias
a nivel mundial
Debilidades Amenazas
CONCLUSIONES
Al analizar las ventajas de este sector inmobiliario y las necesidades de los clientes, se
pudo ver que dentro de las ventajas las más significativas son: el rápido crecimiento al ser
propietario de un negocio que ha sido probado con resultados eficaces, se tiene exclusividad
en la zona donde se realizan las ventas, que la inversión es menor frente a empezar desde
beneficios dado que el valor del VAN fue > 0, por lo consiguiente no se rechaza la inversión
iguala a 0 al van, con lo que se calculó fácilmente el valor de TIR, con el valor del TIR que
reflejo los valores de la empresa que comenzó sus actividades en el 2008, y para la cual solo
se estudió el periodo 2015-2017, el valor resultante que dio fue positivo es decir que se puede
cada una de ellas, se deberá escoger la que tenga la mayor diferencia positiva puesto que es
Con relación a que tan factible resulta adquirir este tipo de franquicia perteneciente al
sector inmobiliario se puede decir, que es una buena oportunidad para iniciar con un negocio
en continuo crecimiento y desarrollo, lo que lo hace apto para inversiones de este tipo.
71
RECOMENDACIONES
franquiciado debe seguir las instrucciones señaladas por el franquiciante, así como considerar
los cambios en el estilo de vida que traerá la franquicia, por lo general debe estar dispuesto a
trabajar en largas jornadas. Se debe determinar que la capacidad de inversión sea realista e
comparar, tener claro los pagos que se deben hacer mensualmente y cuál sería el costo de
franquiciante y su capacidad para dar soporte o solución a los problemas que presentan los
franquiciatarios.
El contacto con otros franquiciatarios de la cadena es fundamental para conocer sobre sus
experiencias con la franquicia teniendo muy claro que el éxito también depende de nuestra
Debemos tener muy en cuenta los procesos y procedimientos legales, contractuales que
Saber de dónde provienen los dineros de los clientes de manera lícita, previniendo el
lavado de activos y dineros mal habidos, esto permitirá reducir el riesgo de conflictos legales
y demandas millonarias.
Anexo 1
Formulario de solicitud de aplicación para la franquicia
73
Anexo 2
ACTIVOS NO CORRIENTES
Muebles y enseres $ 1,436.92 $ 1,436.92 $ 1,436.92
Depreciación acumulada de propiedades, planta y equipos $ - $ 143.70 $ 143.70
Intangibles - Marcas, patentes, licencias y otros similares $ 8,000.00 $ 8,000.00 $ 8,000.00
PASIVOS
PASIVOS CORRIENTES
Cuentas y documentos por pagar no relacionadas locales $ - $ 643.26 -
Impuesto a la renta por pagar del ejercicio $ 415.50 $ 335.29 $ 381.44
Obligaciones con el iess $ - $ 172.80 $ 172.80
Otras proviciones corrientes $ 54.21 $ 24.12 $ 26.00
PASIVOS NO CORRIENTES $ - $ - $ -
TOTAL PASIVOS NO CORRIENTES $ - $ - $ -
TOTAL PASIVOS $ 470.71 $ 1,175.47 $ 580.24
PATRIMONIO
Capital suscrito y/o asignado $ 12,500.00 $ 12,500.00 $ 12,500.00
Utilidades acumuladas de ejercicios anteriores $ - $ 858.80 $ 2,047.54
(-)Perdidas acumuladas de ejercicios anteriores $ 561.08 $ -
Utilidad del ejercicio $ 1,476.67 $ 1,188.74 $ 1,144.31
Anexo 3
COSTOS Y GASTOS
Sueldos, salarios y demas remuneraciones $ - $ 42,000.00
Aporte a la seguridad social $ 1,028.59 $ 1,166.40
Honorarios profesionales y dietas $ 600.00 $ 1,201.00 $ 600.00
Otros gastos por beneficios a empleados $ - $ 5,875.87 $ 1,467.84
Gasto por depreciaciones d propiedades, planta y equipo no acelerada $ - $ 143.70
Combustible y lubricantes $ 292.81 $ -
Arrendamientos operativos $ 5,644.05 $ 4,729.63 $ 2,143.88
Suministros, herramientas, materiales y repuestos $ 255.59 $ 370.23
Mantenimiento y reparaciones $ 972.65 $ 1,594.64 $ 17.86
Impuestos, contribuciones y otros $ 642.50 $ 263.79
Comisiones y similares $ 5,217.98 $ 10,630.08 $ 11,697.30
Servicios publicos $ 1,009.09 $ 811.16 $ 310.52
Otros $ 6,447.77 $ 262.09 $ 2,437.94
Gastos financieros costos de transacción relacionadas $ - $ - $ 26.46
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